物业管家工作心得体会感悟汇总20篇

北京的胡同正在变得越来越美，邻里关系也越来越和谐，这背后离不开“小巷管家”们的辛勤付出。昨天，一部真实反映北京基层治理工作经验的电影《小巷管家》在北京市档案馆举行首映式，影片以小人物的故事折射出了大情怀，感动了到场的观众和专家。该片将于10月29日与全国观众见面。

巩汉林演绎平凡而伟大的“小巷管家”

电影《小巷管家》由北京市委组织部联合中国传媒大学共同策划制作，以全市2.3万名“小巷管家”平凡而伟大的先进事迹和“街乡吹哨，部门报到”工作机制为主要内容，将北京市的基层治理工作和百姓的实际生活紧密结合，集中表现了在基层治理过程中如何打通最后一公里、甚至最后一米的感人故事。

影片由郑昊执导，马铨联合导演，巩汉林领衔主演，张英、方清平、巩天阔、张兆北、张京生、翟小兴、孙茜、孟秀、李勤勤、贾雨岚、刘大为、卢秋宏等联合主演，展示了幽默而不夸张，感人而不煽情的京人、京事、京味，以及地道的京韵文化。

以东北笑星形象深入人心的巩汉林，此次在影片中饰演了一位热心肠的北京大爷赵建国。作为“小巷管家”，他义务帮助老街坊解决生活问题，改造厕所、美化街道、清理煤棚……虽然过程中受了不少委屈和埋怨，但随着胡同环境变得越来越好，他的辛苦付出最终也得到了街坊邻里的认可。

巩汉林坦言，自己也是因为参演这部电影才真正了解“小巷管家”这个群体，“北京的很多胡同和社区都有‘小巷管家’，他们是纯义务的，不拿一分钱，为社区老百姓服务，我演的就是这样一个角色，也是真人真事。”为了扮演好这个角色，巩汉林深入生活，不断从形象和内心塑造上贴近人物，“每天我穿上志愿者的服装，带上红袖章，往胡同里一站，如果不注意看我的脸，基本上就是一个真正的小巷管家。”

演完这部戏，巩汉林最深刻的感受就是“小人物有大情怀”，“在北京市街巷治理的工作中，北京市民不为小家、只想大家，牺牲了很多个人利益，使北京市的面貌焕然一新，特别是街巷社区小胡同的改观非常之大。”他坦言，这次拍戏也让自己大开眼界：“以前我对胡同的印象就是路窄、公厕脏，没想到现在的胡同不仅公厕修得漂亮，还有非常漂亮的绿化带、活动中心甚至博物馆。从这一点来看，真的让我体会到了北京的发展、国家的发展。”

值得一提的是，巩汉林的儿子巩天阔也在《小巷管家》中亮相，“我演的是一个外地进京打工、卖灌饼的小伙子，我这条故事线主要体现了北京人民的包容，也体现了外来务工人员为建设北京付出的劳动。”他希望，这部“讲述老百姓身边故事”的电影能得到更多老百姓的喜爱。

“小巷管家”们看完电影直呼“真实”

“您演得太好了!”见到在片中饰演社区书记的演员张英，东四街道二条社区党委书记王莉觉得格外亲切。在她看来，这部电影反映的全是社区生活中真实的故事，比如片中买花美化胡同的细节，就发生在自己所在的社区。在和“小巷管家”的日常接触中，王莉看到了他们的辛苦付出甚至忍辱负重，所以她也希望这部电影上映后，能够有更多的街坊理解和支持“小巷管家”的工作，共同建设和谐社区。

来自龙潭街道夕照寺中街的梁萍告诉记者，她是在20xx年自愿报名成为“小巷管家”的，“电影很感人很亲切，演员演得非常朴实、接地气，而且看完以后我真的流泪了，可以说是触景生情吧，感觉自己的付出，得到了居民的认可。今后我一定不忘初心，时刻记住自己的职责，真正为居民解决一些实事，让居民能够切身体会到幸福感。”

“看完这部电影，勾起了我好多的回忆”，72岁的金大钧是东四街道四条胡同的“小巷管家”，他在看完电影后也深受触动，“电影里的这位‘小巷管家’比我做得好得多，但是他做的这些事儿和遇到的困难，我都亲身经历过，最后小巷通过整治达到的效果，我也亲眼见到了。”作为一位“小巷管家”，他一直努力做到：民有所难，我有所助;民有所想，我有所办;民有所愿，我有所为。“今天通过观影，更坚定了我继续干好小巷管家的决心”，金大钧说。

不仅北京，全中国都要呼唤“赵大爷”

“这部电影真实地反映了我们把国家治理落实到了基层，而且是通过很多这样甘于奉献的‘赵大爷’来实现的，所以不仅北京要呼唤更多的‘赵大爷’，全中国都要呼唤‘赵大爷’!”在映后的专家座谈会上，中国文联电影艺术中心主任、中国电影评论学会会长饶曙光感慨地说。

《文艺报》艺术部主任高小立认为，这样一部描写社区普通老百姓生活的电影，确实是“久违了”，“影片里的人物形象特别鲜活、特别接地气，通过赵大爷的热心肠，感受到了北京人的热情和令人感动的邻里情，非常温暖。我们的影视作品就应该多表现老百姓身边的故事，因为普通老百姓的生活面貌，才真正代表一个国家的精神面貌。”

“小巷管家”的工作琐碎而繁杂，但影片通过小题材、小人物、小切口，折射出了重大的社会意义”，北京师范大学艺术与传媒学院院长胡智锋认为，电影讲述的虽然只是“小巷管家”的小故事，但呈现出的却是中国特色的社会治理模式，以及中国独特的邻里关系和人际关系，充满了中国魅力。

当北京还欢畅在新中国成立70周年庆祝活动的喜庆氛围、街头巷尾激荡着庆祝活动所焕发出的爱国热情和民族自豪感的重要时刻，我非常欣喜地看到北京市委组织部和市委宣传部共同推出电影《小巷管家》。影片由中国传媒大学、新都唯创(北京)文化传媒有限公司共同出品，巩汉林及一批北京人艺的老戏骨担纲，以“即时电影”的新型创作理念，以国庆100天倒计时作为时间线索，把北京市基层党组织及干部群众喜迎国庆的工作状态和工作风采艺术化呈现，幽默而不夸张、感人而不煽情，兼具精神高度、文化、艺术价值，体现出三个鲜明特点。

“小切口、大主题”。习近平总书记指出：北京“要探索构建超大城市治理体系，这也是国家治理体系和治理能力现代化对北京提出的要求。”“背街小巷是最能体现精细化管理水平的，城市管理要向街巷胡同延伸。”电影《小巷管家》选取街巷治理这一“小切口”，艺术化地展现了北京市委在习近平新时代中国特色社会主义思想指引下，把习近平总书记的重要指示精神落实到京华大地、形成生动实践的“大主题”。党的十九大提出，要打造共建共治共享的社会治理格局，完善党委领导、政府负责、社会协同、公众参与、法治保障的社会治理体制，推动社会治理重心向基层下移。我认为，北京市委推出的党建引领“街乡吹哨、部门报到”改革，强化街道党组织统筹协调功能，确保基层治理有魂、有序、有力，实质上是推动基层从传统管理向现代治理转变的一场系统性变革，是基层党建与基层治理同步推进所带来的党建引领基层治理体制机制之变，是在重构基层治理的体制机制。改革过程中，全市建立起“小巷管家”队伍，招募2.3万余名热心居民担任“小巷管家”，履行“每日巡、经常访、及时记、随手做、实时报”等职责，及时了解群众需求，上报群众身边难题，拓宽了群众参与基层治理的渠道，涌现出“西城大妈”“朝阳群众”“海淀网友”“石景山老街坊”等一批志愿服务品牌。在党的十九届四中全会召开之际，电影《小巷管家》的推出正逢其时，是对坚持和完善中国特色社会主义制度、推进国家治理体系和治理能力现代化这一全会主题的生动诠释，是对落实习近平总书记强调的“城市管理要像绣花一样精细，越是超大城市，管理越要精细”重要指示精神的艺术表达。

“小人物、大时代”。用小人物折射大时代，是文艺创作的一条宝贵经验。电影《小巷管家》里的人物全是基层党员干部群众，看似“小人物”，但他们在喜迎国庆的过程中所展现出的精神面貌，却正是实现中华民族伟大复兴中国梦过程中新时代奋斗者的最美表达和时代最强音。新时代是奋斗者的时代，只有奋斗的人生才称得上幸福的人生。《小巷管家》弘扬的正是这样的价值观，触及人的灵魂，引起人们思想共鸣。我注意到，观影时有人在悄悄擦拭眼泪。同时，电影艺术化地启示我们，办好党和国家重大政治活动，必须坚持人民主体地位，把以人民为中心的理念贯穿于活动全过程各方面，让人民群众乐于参与、便于参与、主动参与，充分激发蕴藏在人民群众中的创造伟力，众志成城共创美好未来。电影主人公赵建国作为北京小巷管家的典型代表，彰显了北京市委力推的“街乡吹哨、部门报到”工作机制在基层治理中的工作成效。小巷管家多是社区志愿者，他们在基层党组织的统一领导和组织下，形成了党的领导和以群众为主体紧密结合的基层治理模式，党组织的政治功能得到更好发挥，基层党组织领导和参与社会治理的声音及话语权更为强劲，服务群众、做群众工作的能力大大提高。小巷管家看似“小人物”，他们折射的却是中国共产党为什么“能”、马克思主义为什么“行”、中国特色社会主义为什么“好”这样的时代大课题。电影的精气神就在于与时代同步伐、以人民为中心，《小巷管家》紧扣当下生动实践，凸显人民主体地位，举精神之旗，无疑是一部反映时代发展进步、培根铸魂、守正创新的好作品。

“小制作、大效果”。电影《小巷管家》脱胎于党员电教片，既没有大场景，也没用各种特效特技，制作成本较低，但由于制作团队艺术水准较高、主要演员又多为老戏骨，我感觉全片叙事流畅、音乐和光影效果都很好，有较高的艺术价值，给人以思想启迪和精神美感，既“养眼”更“养心”。现在第二批“不忘初心、牢记使命”主题教育正在如火如荼地开展，这样一部主题鲜明、紧跟时代、把镜头对准火热生活、突出基层党组织作用的电影，是激发广大党员干部守初心、担使命的最好教材，是最实际最生动的主题教育。建议市委组织部和市委宣传部精心组织，让更多的干部群众走进影院，接受教育。其实，用电影进行党员教育是我们党的一个优良传统。《南岛风云》《今天我休息》等描写普通群众锻炼成长的电影曾激励不少干部群众在工作中对标对表，提高工作觉悟，具有很强的现实示范性。我相信，《小巷管家》不仅会在北京引起广泛共鸣，也完全可能在全国形成一定影响力，实现口碑和观影人次双丰收，政治效果、社会效果和舆论效果有机统一。

在反映北京市“小巷管家”的同名电影中有这么一个画面，就是巩汉林扮演的主人公“赵建国”被批准为预备党员的画面，画面中我们从他坚定的眼神中可以看出他对于加入党组织的向往，是党组织对于自己的认可，是群众对自己的肯定，那种眼神在演员实力的演出下让我们这些接受主旋律电影洗礼的观众们，尤其是党员为之动容。

在2.3万“小巷管家”中，无数的“赵建国”期待着用自己的力量为群众办实事，为自己生活的社区、胡同建设贡献自己的力量，群众的一句赞美之声是对他们的鼓励，党组织对他们肯定是证明他们为群众、为社区、为胡同默默付出的赞歌。

正如周星驰主演的电影《食神》最后他所说的那句“人人皆可是食神”一样，我们每一名党员都可以是我们所生活的社区、胡同的“小巷管家”。虽然我们普通党员没有像他们那样明确的身份，但作为一名党员就应当时刻关注邻里和社区的动态。而这种实践的来源，其实就是党员的“先进性”。

没有身份难道就不能运用自己的先进性来帮助邻里维护他们的根本利益吗?难道没有代号就不能为自己居住的社区、胡同治理出谋划策吗?作为党员来说，党员其实就是“小巷管家”的另一种称谓。如果每一名党员能把党员先进性发挥得炉火纯青，必然会在群众服务和社区建设的最后一公里甚至是最后一米提供帮助。

对于我们这些党员来讲，想要真正做到“小巷管家”自然就要明确党员如何发挥先进性。

既然提到“先进”，自然就是要“先”，要走在前，行在前，赶在前。党员来自于每个领域的优秀人才，每个人或多或少都掌握着岗位所在领域的先进思想和丰富资源，这些思想和资源不恰恰是当前社区、胡同自治下我们所需要的最稀缺的资源吗。党员如果能自觉主动将掌握的思想和资源与邻里权益、社区建设作为日常生活中的一小块内容，那么真的就是为“小巷管家”们在推进与自己擅长的领域方面提供了很大的助力，让2.3万“小巷管家”有了“军师”和“粮仓”。当然，有了“先”，那必然遥遥“进”，要前进，奋进，上进。在社区、胡同中的党员除了退休的党员这个庞大的队伍外，最多的肯定当属在职党员了，在职党员怎样在“八小时之外”通过自己的一举一动、一言一行，影响邻里群众对党和政府在人民群众心中的形象和声誉，如何用自己不断提高的综合素质为邻里权益和社区建设出谋划，这些都应当是党员们跟“小巷管家”齐头并进的初心和使命。

“小巷管家”，我们为他们点赞，他们是我们城市建设的基石，在我们为他们点赞的同时，作为一名共产党员不能把自己作为“局外人”只是伸出手点赞，必须用自己的实际行动来帮助“小巷管家”从小家到大家的贡献出自己的先进性，为打造文明宜居的新时代首都贡献自己的力量。

今 最近，收看了《小巷管家》这部电影，《小巷管家》由北京市委组织部联合中国传媒大学共同策划制作，以“小巷管家”平凡而伟大的先进事迹和“街乡吹哨、部门报到”工作机制为主要内容，将北京市的基层治理工作和百姓的实际生活紧密结合，生动讲述了在基层治理过程中如何打通最后一公里甚至最后一米的感人故事。笔者感到，“小巷管家”虽小，却发挥了大作用。

“小巷管家”虽小，却有大威信。 “小巷管家”虽然不是什么领导干部，无职、无权、无待遇，但熟人好办事，在居民心目中，他们都有一副热心肠，都有一股号召力，都有令人非常佩服的威信。因为“小巷管家”时时刻刻想的都是街坊四邻家门口涉及自己切身利益的事儿。如，邻里纠纷、占道停车、私搭乱建、公厕改造、环境提升、空巢老人等问题，在“小巷管家”的协调下，都一一得到比较圆满的解决，也随之提高了小巷管家的威信。

“小巷管家”虽小，却有大群体。 《小巷管家》的故事来源于真实人物和事迹，小巷管家不是一两个人，而是一个优秀的群体，不只北京有，全国都有，仅北京就有2.3万人。片中赵建国为胡同居民办的事儿，结合了很多“小巷管家”的真实事迹，比如公厕改造那段，现实生活中是有的。小巷管家去统计厕所情况，有的去跟街道汇报问题、提出需求，实现“吹哨报到”。以事件为线索，串起小巷管家的日常工作。赵建国解决胡同公厕改造问题、带领居民在街巷空地种植花卉，就来自东四街道四条胡同的“小巷管家”金大钧的真实经历。金老爷子看完电影后，很激动地说：“这部电影更坚定了我继续工作的决心，只要我还走得动，就一定要当好这个小巷管家，让街坊四邻住得舒心。”

“小巷管家”虽小，却有大改变。《小巷管家》这部电影是跟时代同步的，讲的就是新中国成立70周年这一盛大节日来临前一百天之内发生的故事。影片紧跟时代，主题鲜明，坚持以人民为中心，宣扬理想、信仰、初心。片尾胡同里的烂肉面馆关了，但会在另一个更好的地方重新开业，这一情节体现了对待传统文化的辩证思想，小巷要伴随着时代前进不断走向现代化，但小巷又不能丢掉传统。北京面貌的大改变，就是这样靠基层“小巷管家”做起来的，是通过很多这样甘于奉献的“赵大爷”来实现的。所以不仅北京要呼唤更多的“赵大爷”，全国都要呼唤更多“赵大爷”。“小巷管家”不仅是城市管理难题的一把“金钥匙”，也是社会治理的一项新举措。

本人通过对《四川省物业管理条例》的学习，有如下心得：

一.法律主体涵盖面更广

国家《物业管理条例》：第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

《四川省物业管理条例》：第一条 为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合四川省实际，制定本条例。

国家《物业管理条例》的法律主体：

1.业主

2.物业服务企业

《四川省物业管理条例》的法律主体：

1.国家级国家机关

2.物业服务企业

3.业主、使用人和业主组织

4.房地产开发商

5.物业管理协会

6.其它物业管理法律关系主体(清洁公司、保安公司)

二.紧紧围绕党的新时期战略任务

促进社会和谐，是二〇〇六年十月十一日，中国共产党国共产党第xx届中央委员会第六次全体会议通过的《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》中提出的党在新时期的战略任务。

国家《物业管理条例》：第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

《四川省物业管理条例》：

第一条 为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合四川省实际，制定本条例。

三.体现《物权法》平等保护的原则

平等保护的原则：

相同性质的财产的平等。即相同相持的财产，适用同等的规则，受到同样物权的保护。

《深圳经济特区物业管理条例》：

第二章 业主、业主大会、业主委员会和管理规约 第十四条业主投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算，物业建筑面积每平方米计算为一票，不足一平方米的按四舍五入计算。

一、进一步明确了业主大会和业主委员会之间的权利、义务和职责。

业主大会是为实现对物业的自我管理，代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益，为了便于多个业主形成共同意志，保障物业管理活动的顺利开展而组成的自治组织，是物业管理活动中的最高权利机构，对物业管理区域内的共同事项做出决定，享有对物业管理公共事物的决策权。省《条例》明确了业主产权人在业主大会上的投票权数的界定;《条例》规定，物业管理的重大事项由业主大会讨论和决定，业主大会由全体业主组成。如有20%以上的业主提议，即可召开临时业主大会。

二、进一步规范和明确了物业收费

物业管理费的收取，多年以来一直是困绕物业管理行业发展的问题之一，主要表现在一是收费难度大。少数业主受传统的福利性管理影响较深，不愿交管理费;还有一些业主将购房作为一种投资，仅仅为了增值长期闲置，给物业费的收取带来困难。二是收费行为不规范。《条例》的颁布实施，使物业服务收费维护了物业企业和业主双方的权益。物业服务收费区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《条例》从满足不同类型的服务需求出发，完善物业管理服务标准，引导物业管理企业不断提高服务质量。遵循管理服务收费的定价原则、定价方式和价格构成;根据物业管理服务内容、服务质量，制定住宅的收费指导价，方便消费者根据自己的消费水平选择确定相应的物业管理服务。物业服务收费由业主与物业管理企业按国家和浙江省物业服务收费管理办法的规定协商确定，随着我市物业管理收费等级标准的出台更规范了业主与物业企业之间的服务收费行为。个别业主拖欠物业服务费用的行为，将受到业主委员会和法律的监督。违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

三、规范了前期物业管理，明确建、管责任。

相当一部分物业企业是从房地产开发企业派生出来的，割不断的“母、子”关系，使物业管理的市场化运作程度不够，物业管理企业在经营和运作上受到制约，缺少独立性和经营自主性，影响专业化水平的提高;有些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下较多的问题，有的工程质量低劣，有的配套设施不完善，有的开发单位在销售商品房时虚假承诺，如绿化率、配套设施、各种优惠、高承诺的物业管理等等。使得物业管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任，造成物业管理先天不足，给后续的管理工作带来重大困难。当住宅出现质量问题或住区环境问题时，由于建设和管理职责不清，一些开发商和物业管理企业之间互相推诿，权责不清，会产生很多的混淆，使问题难以解决。为了加强开发建设与物业管理的衔接，加强对建设单位的监督，《条例》规定，建设单位要在物业管理区域内配置7%的物业管理用房;国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;与业管理企业做好物业承接验收工作并及时移交有关资料;建设单位应当与物业管理企业签订前期物业服务合同;商品房销售合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容;业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得处分。建设单位应当在保修期限和保修范围内承担物业的保修责任。同时对于违反上述规定的《条例》制定了一系列的处罚措施，使得房地产开发项目在规划、设计、施工阶段应聘请物业管理企业进行前期管理，前期物业服务所需费用由建设单位承担。这样，令业主困惑的开发商和物业管理企业的“扯皮”难题得以破解。促进了公开、公平、公正的市场竞争机制的形成。

四、住房共用部位维修资金要专款专用，维修保证金得以规范

业主应交纳不高于物业建筑安装总造价5%的专项维修资金。《条例》规定，专项维修资金属业主所有，专门用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。而且在《条例》中明确了施工单位和开发商关于维修保证金的使用办法。

五、明确了物业管理企业、业主大会与社区、街道的关系。

社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它的职能大都带有社会公共性。业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益群体，它的职能主要是民事性的，它与社区委员会在性质、职能、权利基础等多个方面，都存在着根本性的差异，但是业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。物业管理企业，是具有物业管理资质，并经工商行政部门登记注册取得营业执照，接受业主大会的委托依照《物业服务合同》进行专业化管理，实行有偿服务的企业。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的自治组织，物业管理企业与业主大会之间是互相依存、相互作用，缺一不可的关系，是在物业管理专业化管理与业主自制管理相结合的高度同一。他们之间的关系是选择与被选择、服务与被服务、聘任与被聘任的关系。物业管理企业服务的好坏在社区建设，尤其在社区服务业的发展中具有重要作用。业主大会、社区委员会、街道、物业管理企业在根本目标上是一致的，都是为了给业主创造良好的生活居住环境。以往由于缺乏对社区委员会的认识，理不顺相互关系，造成诸多物业管理活动中矛盾。因此，《条例》规定，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。要努力创建物业管理与社区建设良性互动的新机制，就要求物业管理企业、社区委员会、业主大会共同努力，只有物业管理与社区建设共进，以物业管理服务推动社区服务发展，才能创造出管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化居住环境。

六、明确了业主、物业管理企业与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位关系。

长久以来由于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的垄断地位，往往把服务与收费无偿地转嫁给了物业管理企业，造成了由物业管理企业来代收代缴费用的不合理现象。而代收代缴费用的过程中，又存在着总表与分表的误差等因素造成的费用负担。按照“谁受益，谁承担”的原则，物业管理企业自然通过提高收费标准的方法，让用户承担。但物业管理企业的这种提高收费标准的做法又违反了国家价格法的有关规定，属于乱收费的范畴。这样就使得这些费用没有办法落实，成为物业管理企业的额外负担。事实上，业主和供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位之间，是一种合同关系。作为合同的当事人，业主和供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位，应当按照法律的规定和合同的约定，来行使合同的权利和履行合同的义务。从供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的性质看，作为商品的提供者，应该按照商品的市场规律直接提供服务与收费。向业主收取相应的费用是供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位的权利和义务，物业管理企业并不是合同的当事人，没有义务向上述单位支付这些费用，也没有权利向业主收取这些费用。费用收不上来就只能由物业管理企业垫交，此前许多物业管理企业与业主的纠纷都与此有关。如果供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位均向每一个业主收费，会导致交易成本增高，对当事人双方均无益处。而在物业管理区域内，物业管理企业作为管理服务人，对物业及业主的情况较这些单位更熟悉。如果由物业管理企业接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托，代其向业主收取相关费用，可以节省当事人的时间和金钱，提高办事效率。因此，为了保障业主的合法权益，针对目前物业管理区域内，供水、供电、供气、供热由物业管理企业代收代缴费用的不合理混乱现象，《条例》按照市场规律做出了规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托收费的不得向业主收取额外费用。这意味着自来水公司、供电公司、燃气公司、供暖公司跟物业管理企业是一个平等的企业关系了，有效地解决这一问题，保障了业主的合法权益。

七、进一步规范了住房维修资金制度。

新建商品房由个人出资购买，产权归个人所有，原有公有住房也通过房改的办法，将产权出售给个人。随着房屋权属逐步向个人化转变，住房产权多元化格局逐渐形成，居民个人拥有住宅的比例越来越高，住房的维修管理责任相应由国家或单位承担转移到由居民个人来承担。但是，有的开发建设单位或物业管理企业将业主的专项维修资金挪做它用，使住宅区的共用部位、共用设施设备的大、中修及更新改造不能及时进行，侵害了业主的权益，造成了十分恶劣的影响。同时，由于长期受传统公有住房管理模式的影响，有的业主对专项维修资金认识不足，不愿意交纳专项维修资金，错误的认为这无形中增加了其购房费用，把维修资金和购房费用同等对待;有的业主认为，既然交纳了物业管理费，住宅区的共用部位共用设施设备的维修养护就应该由物业管理企业来承担。实际上，购房款是一次性交纳的购买房屋产权的费用，物业管理费是用于住宅区的日常管理的费用，而专项维修资金才是由于物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用。因此《条例》规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，业主要交纳不高于物业建筑安装总造价5%的专项维修资金。同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。利用物业共用部位、共用设施设备和物业管理经营用房进行经营活动所得收益，也应主要用于补充专项维修资金。住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金的建立，有利于物业的保值、增值;有利于维护社会稳定;更有利于物业管理行业的健康发展。

《物业管理条例》(以下简称《条例》)终于出台了!看到22页多达70条的《条例》我一口气通读了好几遍。说实在的，年轻的时候学习任何中央文件以及各种报告都没有这么认真过。因为，我和我们这样一群人，为《条例》以及《条例》所涉及的物业管理活动，投入了太多的心力。

比照经历4年时间起草准备的《物业管理条例(草案)》(征求意见稿)我发现，修改的地方实在是太多了。没有进行任何修改的地方，大约只有10处左右。这也让我从心里觉得，原来那种“‘开门立法’可能纯粹只是形式”的想法是错误的。事实证明，经过法定程序，公民的主张完全可以成为国家的意志。让公民自己看到“匹夫”对国家兴旺所起的作用，这其实是《条例》公布的一个最大成功之所在。

《条例》终于出台了。终于有法可依了!我反倒平静了，反倒忽然感觉到了累。就像刚刚打完一个战役的士兵，胜利了，才感觉到伤痛和困乏;也像恋爱中追逐姑娘的少年，追上了，才感觉辛苦和疲惫。

我在4年多的社区公益活动中，看到了各式各样的纠纷，特别是物业管理纠纷，很多都因为没有适当的法律而双方各执一词，上了法院都难获得双方认可的公正。有些甚至发展到严重的刑事案件从而危害了社会的稳定。《条例》的出台，无疑是给物业管理纠纷的各方在解决纠纷依据上，有了一个唯一的标准。有标准才会有是非。

我们应该看到，纠纷的基本起因是猜忌，是各方权利的不明确。而猜忌永远会存在于买卖行为当中;各方权利的明确，也需要时间来等待各方法治意识的提高和对法律的正确理解。所以，各种纠纷仍然会有。但是一定会随着纠纷解决的示范作用而越来越少。

我们还应该看到，有法不依是一种在各行各业中的确存在的现象。不能指望《条例》出台，有关各方就会严格遵守。所以，依法维护我们权益的工作仍然非常艰巨，向全社会宣传《条例》精神，普及法律知识的工作仍然非常艰巨。今后物业管理乃至社区建设和治理中的新事物和新情况，也必将成为新的问题而需要我们研究和解决。

《条例》本身的完善，也需要在我们的实践过程中，不断总结经验，继续向立法机关提出建议。

总之，物业管理乃至社区治理的道路才刚刚开始，需要业主们的理性和团结，需要政府部门的监督和指导，需要物业管理企业、发展商的诚信和规范。从而实现物业管理之社会价值的最大化，即社会稳定，经济发达。

作为业主的一份子，我对《条例》中对业主和业主大会的权利和义务的描述有如下看法：

由于《物权法》还没有出台，“所有权决定一切”还没有法律保证，所以《条例》中第十九条的规定，事实上是把业主所有权力当中的“物业管理权”明确地交给了业主。可毕竟这部法律是调整物业管理活动的，在本部法律中说明业主的其他权力也不一定合适。我希望在《物权法》出台以后，能够完整的界定业主的全部权利和义务。尽管如此，我仍然认为在物业管理过程中，《条例》赋予业主的权利是足够的。

从第六条对业主的定义中我们可以看到，作为业主实际上是没有什么可以单独行使的权利。这其实是和物业本身的特点是相适应的。由于物业管理实际上是对全体业主的共同共有财产进行的管理和服务，故业主单独行使某些权利，势必导致其他业主权益的影响。也不利于物业管理活动的进行。业主对《条例》精神的认可，必将减少由个别业主引发的物业管理纠纷，从而保护多数业主的利益。这方面的问题现在还不显现，将随着业主和发展商的纠纷的解决而逐步增多。《条例》将是有效解决此类纠纷的法律武器。

而第七条中关于业主的义务，实际上是单独业主向其他全体业主所承担的义务，而不是向发展商或者物业管理企业承担的义务。这一点非常重要。一个有共同产权的物业，任何业主的行为，都必须以其他全体业主的行为规范和准则(就是《业主公约》的内容)作为依据。任何超出此范围的“个性张扬”，都是不被允许的。这就是共有物业中单独业主和全体业主的关系和活动特点。不了解这一点，就无法安排自己的活动，也无法限制别人的活动。

从第八条到第二十条，说明了一个物业管理区域内的最高权力机构是业主大会，而业主大会的组成是全体业主。这实际上就是物业管理区域内的全民公决形式。而业主委员会，则是一个执行机构和秘书机构。

就目前的实际情况而言，业主大会的职责是不少的。有些在实际运作当中甚至将很难履行。比如“制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度”等。

《条例》中也考虑到产权人大会召开的可操作性，明确说明“可以采用书面征求意见的形式”和“可以委托代理人参加”。但必须提醒广大业主的是，此种设计虽然方便了业主大会的召开和大会决议的产生，但同时也方便了舞弊行为的出现。所以在上述情况下，应该制定会议的严格监督机制和投票者身份的甄别机制，以保障会议的进行和决议的代表性。

关于业主委员会，第十五条中明确了其主要的职责。《条例》中其他各章中，也有对业主委员会其他职责的表述。其实，作为一个公益团体，能够履行好《条例》中规定的职责就已经非常不容易了。一个运转良好的业主委员会，除了有时间参与业主委员会的工作外，还要求委员们是一群有很高素质和专业知识的业主。这种要求却和业主权利的获得途径(实际上是随着买房而购买来的权利)是不相适应的。因此，业主委员会的权力，在不同业主委员会委员中肯定会产生不同的结果。有权力，就一定有滥用权力。所以，限制业主委员会和委员的权力，把最高权力交给业主大会的设计是充分考虑社区稳定和绝大多数业主的利益的。而我作为业委会的委员，也从来没有因为自己的公益活动而受到任何阻碍。权力，是全体业主的权力;工作，是公益者的工作。这就是愿意做业主委员会委员的人士的应有心态。

在第十七条中，《条例》明确规定“业主公约对全体业主具有约束力”。这是物业管理区域(或者一个社区)长治久安的必要法律保障。一个社区，就是一个小型的社会，而业主公约，就是这个小型社会的“小宪法”。目前很多纠纷的发生，都是由于业主不了解公约，不认可公约，没签署公约造成的。从法律上确定了公约的地位，将彻底解决社区中多数业主和少数业主之间的纠纷。而这些纠纷，往往反映在物业管理公司依照公约去限制少数业主行为的过程中。表面上看这些是物业管理纠纷，而实质上是业主之间的纠纷。

《条例》中还有一些关于业主大会、业主委员会和政府有关部门乃至居民委员会之间关系的表述。我认为这些表述是适当的，是符合中国国情的，也可以称作“有中国特色的物业管理”法律制度。业主对此没有必要有抵触心态。相信随着市场经济的逐步完善，业主的物权将会得到越来越多的尊重。

以上便是我就有关业主、业主大会、业主委员会的作用，对《条例》的理解和看法。

其实，物业管理纠纷，很大一部分是来自于物业管理区域内公共部位的处分权力不清。而《条例》中多处对这个问题进行了规定。相信随着《条例》的实施，有关的纠纷将可以得到妥善的解决，将业主本来应有的公共部位的受益权回归业主，从而以此收益最大限度的冲抵物业管理费的支出，使业主获得应有的实惠。

另外就是在前期物业管理过程中，发展商对未售出房屋和已售出但未办理入住的房屋不承担或者少承担物业管理费，在目前是一种普遍现象。这实际上是入住的业主养活了发展商的物业。此次《条例》中也在第四十二中条进行了明确的规定，即“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。这将使得前期物业管理更加公平。

《条例》虽然出台了，可相关配套的法规还需要等待地方立法机构的工作。我们仍然可以关注并参与其中的工作，尽一个公民的义务。对《条例》的普及、宣传和实践，也都是我们义不容辞的工作。

“引导业主了解物业管理，提醒开发商重视物业管理，协助物业管理企业规范物业管理，从而实现在良性物业管理下的物业保值、社区稳定、社会安定”应是我们每个业委会委员自己给自己的责任。

业主在300户以上的可召开业主大会

召开业主大会，一直以来是不少住宅小区在推进小区管理中的“难点”。业主大会怎么开?能决定小区内的什么事务?

《条例》规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。一个物业管理区域内业主在300户以上的，可以采取楼(幢)、单元、楼层等为单位的方式推举一名业主参加业主大会会议。

符合业主大会成立条件的，由该物业管理区域内20%以上的业主依法向街道办事处或者乡(镇)人民政府提出成立业主大会的申请。

业主大会可决定选聘和解聘物业服务企业;确定物业服务内容和标准;决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用经营收益等事项。其中，业主大会决定筹集和使用物业住宅专项维修资金，制定物业住宅专项维修资金管理制度;改建、重建建筑物及其附属设施;改变共用部位、共用设施设备的用途的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

业主委员会由业主大会选举产生，委员由单数组成，任期为三至五年，具体由业主大会决定，任期届满自行终止。业主委员任职期间被依法追究刑事责任的、因房屋转让等原因不再是业主的，其委员资格自行终止。

不得擅自改变房屋使用性质

在很多小区里，将住宅改变为经营性用房的情况普遍存在，对业主的生活造成了不少影响。

《条例》明确，业主、物业使用人应当按照房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的，物业服务企业应当予以制止，并及时向相关部门报告。

同时，业主、物业使用人损坏或者擅自改变房屋承重结构和主体结构的，由房产主管部门责令改正，恢复原状;造成损失的，依法承担赔偿责任。另外，业主、物业使用人违法搭建建(构)筑物的，由规划部门依法予以处罚。

拖欠物业费不得断电、断水、断气、断热

物业争端常见，而物业费又是业主和物业公司之间很多矛盾的直接导火索。随着人们权利意识增强，对物业服务的要求也越来越高，对于很多物业公司“一言不合”就断水断电的做法，今后将被明令禁止。

《条例》规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并开具发票。专业经营单位可以委托物业服务企业代收代缴有关费用和进行有关设施设备日常维修养护，双方应当签订委托协议，但不得向业主收取手续费等额外费用。

专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务，而停止对已交费用户和共用部位的服务。物业服务企业不得以业主拖欠物业费用为由限制或者变相限制专业服务。

此外，物业服务企业不得有下列行为：将物业管理区域内的全部物业服务项目一并委托给他人;擅自改变共用部位、共用设施设备用途或者利用其进行经营;强行向业主、物业使用人指定特定服务企业或者推销商品;物业服务合同终止后，拒不移交相关资料资产;泄露业主信息或者将其用于与物业管理无关的活动等。

开发商占用共用部位最高将罚款20万元

本来是公共绿地，却被商家占用……一些小区内业主私搭滥建现象严重。肆意占用公共空间，破坏小区环境，这类问题往往难以解决，加剧了业主之间以及业主与物业之间的矛盾。

《条例》明确规定，开发建设单位擅自处置属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权的，由县级以上房产主管部门处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

物业服务企业利用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营的，在不违反相关规定及不损害业主、物业使用人合法权益的情况下，经物业管理区域内相关业主和业主委员会书面同意并报有关部门批准后方可进行。

经营性活动的收益，主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修资金，具体补贴办法由物业服务企业和相关业主、业主委员会约定。

公共区域设车位应2/3业主同意

现如今，车位一位难求，特别是晚上，不少小区的内外更是被车辆停得满满当当。如何分配车位，如何保障业主权益，要不要将小区车位对外开放，是很多小区当下面临的难题。

《条例》规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的所有权，依据规划按照出资情况确定。业主共有的道路或者其他共有场地用于停放车辆的车位、车库，属于业主共有。

物业管理区域内的车位、车库，应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用;车位、车库有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

在停车位设置中，《条例》规定，利用物业共有部分设置车位、车库的，应当经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并经规划部门审核，但不得占用消防通道及其他安全设施用地。

物业管理区域内车位、车库不足的，经20%以上业主提议，召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意，在不占用消防通道、城镇公共道路、城市园林绿地等市政设施的前提下，经规划部门审核后，可在物业管理区域内增建车位、车库。

20_年，我们在公司领导的指导和地产领导大力支持下，按照公司的工作计划要求，本着物业服务宗旨，以“上水平，创效益，树品牌”作为公司的发展目标，经过各部门员工的共同努力，完成了集团领导制定的年度工作要求。物业公司虽然取得了一定的成绩，也出现了一些问题和工作中不足，现就20_年度取得的成绩与存在的不足向各位领导及同事们总结一下：

“我们多努力，让您更满意”是我们物业公司的服务宗旨。为了这个宗旨，我们在培训新的员工和工作例会中多次提出，让员工在思想了解和理解目标，在工作如何运用和发挥。所以，我们客服部在对业主反映问题的工作中从细节做起，多理解一点、多解释一点、多做一点、多微笑一点，拉近物业与业主之间的距离，让每个业主都能够受到物业人性化的服务。

对于小区内今年出现和接到相关部门的停水停电、安全的通知，还有没有接通知通过别的途径了解到的信息，物业公司通过多种方式及时通知业主，如短信平台、小区宣传栏，还有QQ和微信平台及电话。极大地方便了业主了解小区的情况好有准备，提高了业主对物业公司的满意度。20_年在客服部的不懈努力下，还有物业公司各部门员工的大力配合和努力下，20_年我们全面的完成了年初制定的各项工作指标。还与小区第一届业主委员会签订小区物业服务，并且提高了一、二期物业管理费0.2元为0.7元。

在催交物管费的过程有过酸甜苦辣，在电话催交时被业主习难，在上门催交物管费时被业主骂出来，因小区周边在开发，使得小区经常停水，对业主正常的生活秩序是造成一定的影响，部分业主确实有很大的怨气，并将怨气发泄到物业身上，我们客服部的员工没有被业主的这些情况吓倒，业主反映的事情归事情处理，催的工作没有停下来。物业公司在他们的幸勤工作和全体员工的大力支持和配合下完成了任务。

四月份主要做了以下工作:

1、对整个小区的公共设施和各个部位进行摸底清查。

对于存在安全隐患和亏损浪费的地方积极给予解决。我们维修了暖气管道检查井，消除了安全隐患;对公厕管道进行了再维修，减少了水资源浪费;同时也对业主提出的一些公共部位维修进行积极解决，这也得到业主们的认可，为下一步的工作开展打下良好的基础。

2、积极与业主委员会成员沟通，广泛听取业主们的意见。物管条例即将公布，为了物业公司下一步发展，我们积极与业主的执行部门业主委员会联系，希望能在现行物业管理问题上达成谅解，寻求委员会的帮助，同时加深彼此之间的感情。

3、组织物业管理人员对新出台的《物管条例》进行学习、宣传。我们利用早上晨会的时间学习新条例和各种法律法规，以便在工作中有据可依有法可依，同时我们也要求大家转变观念，变管理为服务，做好宣传解释工作，相信困难只是暂时的，形势正向好的方向发展;在我们理解各种条例的基础上，我们加大了对外宣传力度，发放各类宣传单，让业主们建立起法制观念。

4、加强电费、暧气费及其它费用的收缴力度。

对于电费的收取，我们在小区的醒目位置张贴公告，对不知情的业主我们把电费催交单送到业主家中，提高了电费收缴率，电费收缴情况很好;对于暧气费的收缴，我们对市委、印刷厂、报社进行了走访，各单位均承诺近期内解决，这也作为我们下一步的工作重点来抓。

5、树立形象，服务业主。

我们提出了"责任体现人品、政绩证实能力"的口号，在全体管理人员中贯彻，同时我们转变观念，变被动为主动，对各处卫生死角，安全隐患，及时解决;同业主近距离交流，换位思考，解释现状，互相谅解，缓解物业公司同业主的冲突，为物业公司健康发展铺平道路，树立起物业公司的新形象。

尽管近期内我们做了大量的工作，但是物业管理上还是有很多的不足。

1、缺少立法导致政府部门与物业公司及业主三方的权利义务不明确，给物业公司的管理带来不便。

2、我们物业管理的行为不规范，有时损害业主的合法权益，如服务不到位、收

费与服务不相符、擅自决定本该由业主决定的事项等。

3、业主大会、业主委员会的组成和运作形同虚设，业主委员会未能在各方面与物业公司达成共识。

4、建筑安装遗留的质量等问题，给物业管理带来很多的不便。

5、管理人员思想观念急需更新，多加强法律法规的学习，提高人员素质。

针对以上存在的问题及物业行业的发展形势，下一月份我们计划做如下工作:

1、以《物管条例》发布为契机，加大宣传力度，增强社区和管理人员的法制观念，进一步提高小区的整体水平。

2、与业主委员会沟通，为条例的实施做前期准备。

3、做好各种费用的收缴工作，减少公司亏损。

4、对所辖小区内的草坪进行全面修剪，清除菜地，恢复草坪。

5、检查小区内安全用电问题。

五月份我部在公司领导的正确领导与大力支持下，按照公司及我部工作要求，开展了一系列的优质服务工作，确保了我部服务工作的稳步提升，保证了业主单位的绝对安全，在此对本月工作做以简要总结，总结经验和教训，找出不足，为下月工作打好基础。

一、当月任务完成情况

1、进入五月以来支行停车场实行新的机动车车辆停放管理办法，我部及时对院内车辆进行再次摸底落实，进行了详细的登记，与业主单位配合完成停车协议签订共52份，我部复印存档，原件交后勤站。

2、保卫人员配合保洁班共完成各类会议的保障11场次，共服务保障参会人数约900人次。

3、我部应公司保卫部关于消防安全的整改措施、消防演练应急预案等活动，利用闲暇时间积极开展消防安全学习及消防应急预案演练，同时资质保洁班及时清理各楼层管道井杂物，消除安全隐患。

4、做好了办公室交办的各类宣传资料及其他物品的清点、登记、领用等出入库工作。

5、及时与公司市场部联系更换各楼层落地烟缸石子。

6、进入雨季为防止意外事故发生，我部及时组织保洁班清理17楼、4楼东西平台杂物，并为下水道口加盖防护网，防止堵塞。

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二、下步工作计划

1、和市场部协调解决垃圾桶及保洁工作服的购买、订做事宜;

2、和公司人力资源部及办公室协调解决部分员工医疗保险存在的问题;

3、抓好保卫中队班组建设;

4、了解人员思想动态，稳定队伍。

5、完成公司及业主单位交办的其他事宜。

20_年年初,根据工作需要我被安排至财务部工作。在公司各级领导的关心和指导下，我认真学习，努力工作，不断改进工作方法，提高工作效率，较好地完成了各项工作任务。现将近一年来的工作情况汇报如下：

一、提高思想认识，恪守职业道德。

大学四年的专业学习让我认识到财务是一项认真、细致、谨慎的工作，四年多的工作经验让我深刻地体会到工作态度决定工作效率。任何一项工作都需要有高度的责任心和科学认真的态度，财务工作更是如此。从走进财务部的那一天起，我就要求自己从小事做起，细心谨慎，认真对待每一项工作，严格遵守财务规章制度，坚持“诚信为本、操守为重、遵循准则、不做假帐”的原则，恪守职业道德，尽己所能，脚踏实地地做好各项工作。

二、认真履行岗位职责，努力做好各项工作。

接任出纳工作以来，我认真履行出纳岗位职责，严格按照国家有关现金管理和银行结算制度的规定，办理款项收、付，不以白条抵库，不挪用现金，不签发空白支票，不将银行帐号出租给任何单位和个人，确保库存现金在银行核定的范围内，现金的帐面余额始终与库存现金相符，银行存款的帐面余额与银行对帐单调节相符，及时处理未达帐项。各种空白收据、空白支票和有关印签妥善保管，万无一失，确保资金安全。按照相关规程，从事发票的发放、登记、保管工作，确保发票管理的规范性。

在资金划拨方面，依据有效凭据办理资金收、付，做到定期发放员工工资、按时支付全区代办费、及时划拨八县、市公司工程款及日常费用报帐款等，保证公司经营、投资活动对资金的需求。按期办理税款上划手续，保证国家资金的及时到位。按照省公司要求，每月及时将公司营收资金上缴至省公司指定帐户，较好地完成了市公司资金考核任务。

在有价卡管理方面，依据各单位已填写的有效《移动电话卡申请表》，发放有价卡，启用_有价卡管理系统管理有价卡，严格落实有价卡定期盘点制度，每月编制有价卡盘点表，做到帐实相符。

每月及时装订会计凭证，妥善保管，存放有序，查找方便，并不随意外借。会同档案部门将管理期满一年的会计档案编造成册后移交至档案管理部门。

三、加强培训学习，提高专业素质。

工作之余，我不断加强财务专业知识的学习，积极参加省公司举办的各种培训班，包括MIS固定资产管理模块培训、MIS现金管理模块培训、MIS财务提高培训、内部审计业务培训等，并将所学专业知识积极运用到工作中，做到学有所长、学以致用。

在财务部工作近一年的时间里，我受益匪浅，学到不少知识，积累了一些工作经验，但仍然有一些不足之处，需要不断学习和改进。在即将到来的20_年里，我将一如既往地做好本职工作，在熟练掌握现有工作的基础上，

时间过得真快，加入内勤部工作已经x年了.非常荣幸和庆幸自己能够成为内勤部的一员，首先要感谢的是领导对我的信任和工作上给予的肯定，同时也离不开各位同事在我工作上的帮助和支持.给了我一个发现自我、认识自我的平台，并在工作实践中不断完善自我的机会.下面对我20xx年上半年的工作情况作如下汇报：

一、工作内容

作为公司的内勤人员，自我认为就像是个管家，一个服务于公司全体员工的人员，有求必应，有需必帮，我本着“把工作做的更好”这样一个目标，积极的完成了以下本职工作：

1、负责公司日常办公用品及固定资产的采购、保管、领用管理；

2、负责公司日常办公设备的维护、报修、定期检查；

3、协助财务部完成半年度的固定资产盘查工作并制表汇总登记；

4、各下属公司上报集团的各类传真文件归档整理保管；

5、协助各部门经理及助理日常的文件资料整理或向各职能部门上报材料；

6、负责公司宿舍人员安排管理；

7、前台接待工作；

8、公司年报刊杂志的订阅。

二、工作职责

内勤工作是一项综合服务性的工作，内勤位轻责重，在完成自己分内工作的同时，既要完成领导及各部门经理临时交办的工作，又要协助主任处理日常程序化的工作.一个合格的内勤必须具有强烈的敬业心、高度的责任感和求真务实的工作态度，熟悉业务和内勤工作，具有较宽的知识面和一丝不苟的工作作风，任劳任怨的忘我精神.结合上半年的内勤工作经历，谈谈自己的几点深刻认识：

1、一切以公司利益为出发点、切实履行岗位职责。作为公司的内勤采购人员，要以节约成本为先，花最少的钱，买的东西，不吃回扣，不私自占用公款；为了避免虚报的申请，一定要在取得物资申购单的情况下，方可采购，或领导有特定交代除外.对所购买的固定资产和易耗品及时登记，编号，以保证公司财产的完整.对购入和领用的物品，通过填制入、出库单的形式制盘存表，进行仓库物品的盘存，不虚报，不漏报，不谎报，做到帐数相符，帐库一致.并做好月底与财务部人员校对核实的工作.每一季度与财务部人员共同进行一次全面的库存清点盘查.确保办公设备和设施的正常运行。

2、爱护和保管好公司的财产，对日常的办公设备，如复印机、投影机、传真机等等办公耗材，力求作到定期检查，定期请专业的服务人员上门维护，已保障所有设备的正常使用和延长使用寿命。

3、及时准确、认真负责、谨慎细致的文件管理对本单位下属公司上传的审批文件实行安全有效管理，做到类别清楚、目录齐全、排列有序，便于提供文件查找和使用.应该在收到登记后，第一时间送达收件人，跟踪审批文件，及时询问了解文件的审批进度，并把情况尽可能的反馈给发件人。

总结上半年来的工作，尽管有了一定的进步和成绩，但在一些方面还存在着不足，比如有创造性的工作思路还不是很多，个别业务工作做的还不够熟练，与领导之间的沟通交流还不够多，需要在以后的工作实践中不断完善自我，鞭策自己。

《小巷管家》电影讲述的是北京胡同里小巷管家赵建国为居民解决身边小事，居民从不理解小巷管家赵建国、到一起做其他居民工作，主动参与社区建设。大家在赵建国的影响下思想发生了转变，愿意一起把社区建设好。一些困扰着居民日常生活、出行不便、多年积累的遗留问题，在小巷管家赵建国的努力下也都一一化解的故事。《小巷管家》电影使我深受感动，作为一名社区工作者，我从中学习到了很多知识。

一是做好社区工作，要充分调动小区居民参与工作的积极性。影片中小巷管家发挥了特别重要的作用，我们要学会如何选择小巷管家，要来自小区居民，选择在小区中比较有威望的，和居民关系相处融洽的，这样有利于解决实际问题。

二是干好社区工作要有热心、有恒心、有爱心。要有不怕吃苦的精神，有强大的内心承受力，坚定服务为民的精神，促使自己把工作做好。

三是要有丰富的社会知识，能够调动身边居民参与社区工作。明晰解决问题的方法，能够举一反三，比如小巷管家赵建国开始不懂“街道吹哨 部门报到”，最后经过书记的指点后能够贴合社区实际，为居民解决了历史遗留问题，得到了居民的认可。

四是做社区工作要不求回报、不畏艰辛。虽然社区工作没有干多少惊天动地的大事，但是为了居民，我们要尽职、尽责，全身心的投入到为民解忧的事业中去，使居民们感受到社会大家庭的温暖。

电影《小巷管家》近日在北京首映，生动讲述了随着北京超大型城市基层治理工作的深入推进，在基层一线有越来越多的“小巷管家”涌现出来。作为基层干部，他们带着大情怀，从群众身边一点一滴的小事做起，最终用“管家式服务”赢得了群众认可。

用真诚和耐心敲开群众心门。长期以来，居住在胡同的群众由于房屋面积有限，各家占有公共空间自建的煤棚、杂物间并不少见，既影响环境美观，也造成了交通、消防等各方面安全隐患。在环境整治初期，街巷长们普遍面对很大压力，如何取得居民群众的理解支持成为开展工作的一大难题。街巷长们面对困难没有退缩，而是采取了“笨办法”——挨家挨户做工作、白天家里没人就晚上敲门、一次不行就两次……最终，街巷长们的执着和耐心打动了居民群众，敲开了居民群众的心门，得到了理解支持。

用真情和实干打开群众的心锁。真正让群众打开心锁的，不仅是小巷管家们的耐心和执着，更是他们一心为民的真诚。在环境整治过程中，小巷管家们并不满足于违建拆了、道路宽了，还注重解决居民群众的实际困难，满足他们的实际需求。真正做到了把居民群众当作家里人，站在居民群众的角度，为他们出主意、想办法，将拆违腾退空地还之于民，或建设绿地花园美化环境，或建设停车场满足实际需求，或建成文化空间提高文化品质，致力于让居民群众实实在在地感受到获得感和幸福感。

世界上最难敲开的门是心门，最难打开的锁是心锁。面对街巷治理难题，小巷管家们用为民服务的真心真情，对工作的坚定信心，不分昼夜的埋头实干，用“管家式服务”打通了城市环境治理和服务群众的“最后一公里”，也打通了通往群众心里的那条路。

北京背街小巷的整治，取得了明显的大家共同认可的成效。无论走在哪个胡同，都是扑鼻的胡同儿味;无论走在哪个胡同，进入眼帘的都是浓郁的绿色。是不是整治到这样就行了?不是!下一步的工作是提升。据说北京已经出台了专门的意见，要对北京的胡同进行科学设计，根据各个胡同的历史、文化，设计出各具特色、各具风格的胡同文化。到那时北京的胡同才会具备纯正的胡同味儿，也许到那时北京的胡同会成为全世界独有的文化遗产;成为全球旅游的重要目的地;成为老北京人发财的聚宝盆。北京胡同的前景自不必说了，我想说的是使背街小巷旧貌变新颜的人们。他们是谁?可以归结为背街小巷治理的三剑客：街巷长、临时党支部、小巷管家。

治理背街小巷，街巷长是指挥官，其手下有两支队伍，一支是临时党支部，另一支是小巷管家。在街巷长的带领下，三剑客剑指违章建筑，那可是立了大功。违章拆除后，他们也没闲着，街巷的大情小事，街巷的巡查、监督、保洁都离不开他们的身影。

背街小巷是城市政府的最基层单元，是城市的神经末梢，是城市执法力最弱的地方。一个城市政府，如果为背街小巷配齐执法人员，那样城市治理成本将会成几倍的增加。

对于背街小巷的管理都是琐碎的小事情，都是发生在不容易看到、不易觉察地方的事情。即使专门安排执法人员，即使这些执法人员天天巡逻，也未必全面细致掌握出现的各种情况。另外，现在人们的就业和居住严重分离，就是街坊邻居一个月也很难见上一面，何况政府的人员。发现问题找不到人，只能门上贴条子。即使贴了条子，他不回家、他不配合也没有办法解决问题。背街小巷毫无疑问是执法的难点，盲点。

办法总比问题多。这不，北京各区各有各的高招。这些高招的出发点 还是共产党的老传统——充分发挥基层党组织的作用，充分发挥人民群众的作用。依靠基层党组织，依靠人民群众的力量。思路捋顺了，办法就出来了：街巷长、临时党支部、小巷管家应运而生。

街巷长的优势是责任到人，是连接政府和群众的桥梁和纽带。在上情下达、下情上达的过程中落实背街小巷治理的责任。他在基层治理中的作用不可替代。

临时党支部，以居住在辖区内的党员组成。这种党支部贵在临时，我们的党员都有自己的工作单位，都有属于自己的党支部。但是居住地的整治也是他们的责任，以整治家园为职责组建临时党支部，以发挥党员在整治中的先锋模范作用，宣传群众、组织群众、动员群众的作用事半功倍。大家都是老邻居、老街坊，有些党员又是德高望重的群众领袖。他们的话群众爱听，群众肯听。

小巷管家就住在小巷，谁家什么牌子的汽车、什么牌子的空调、在哪里做什么工作、什么脾气、什么秉性都一清二楚。家里房子有几间、孩子分没分家都是明明白白。他们有时间可以专职巡查，没有时间买菜时、理发时、接送孩子时、跳完广场舞就把工作干了。巡查到的问题及时反馈，现在用手机微信，指尖一点就办了。有问题需要处理，街巷长一召集，党员、小巷管家大家一起出动，问题很容易就解决了。

背街小巷三剑客，是北京城市基层治理的崭新机制、有效机制，盼望能够成为城市基层治理的长效机制。

最近，电影《小巷管家》上映，这部电影由北京市委组织部联合中国传媒大学共同策划制作，以“小巷管家”平凡而伟大的先进事迹和“街乡吹哨、部门报到”工作机制为主要内容，将北京市的基层治理工作和百姓的实际生活紧密结合，生动讲述了在基层治理过程中“民有所呼、我有所应”的感人故事。

“民有所呼、我有所应”是各级干部共同遵循的工作准绳。在现实工作中，党员干部若想切实为民解忧，最需要的是用实际行动表态。党员干部在与人民群众打交道时，面对群众的诉求和呼声，要以“真心”处之、“真情”待之、“真干”应之，只有“真”有所“应”，才能真正破开隔阂、破除疑虑、难题。

用“真心”感受群众难处，破开百姓心中隔阂。党员干部在面对倾诉困难的群众时，不需要用多么华丽的词藻来表示安慰，不需要用多么夸张的表情来表达感同身受，而是真正地能换位思考，用简单的真心感受百姓遇到困难时的忧愁与焦虑。党员干部切实体会到百姓疾苦之时，正是党员干部付出一颗真心、走进百姓内心之时，也是人民群众消除内心隔阂、走近党员干部之时，才是百姓正义得以伸张、群众问题开始化解之时。

用“真情”对待人民群众，破除百姓脑中疑虑。对于党员干部来说，为民服务的宗旨就是要真心实意地将百姓当成“自己家人”，将群众的事当成“天大的事”。用真情对待人民群众，并不是说感情需要多么深刻、沉重、隽永，只要真正从心里重视人民群众，尊重人民群众，亲近人民群众，不在接触群众时用“假笑脸”，不在解决群众难题时用“假热情”，真正做到从群众的利益出发，“想群众之所想，急群众之所急”，人民群众自会感受到“真”却不“腻”的关心和爱护，自会打消心中的怀疑和顾虑、对党员干部充满信任和希望。

用“真干”应对群众问题，百姓手边难题。在改革发展进程中，面对基层群众中存在的问题，等待、拖延、推诿都不是解决问题之道，只有真正扑下身子，调查、研究、行动，才是难题的关键。遇到再大的困难，都要像“蚂蚁啃骨头”一样，问题的“大山”就终会被啃掉。只有把群众的事真办成了，政策真落实了，烦恼真解决了，给百姓生活带来实实在在的改善，为人民谋来看得见、摸得着的实惠，才是真心实意为民办事，才能增加百姓的幸福感和获得感，才是真正的“守土负责、守土尽责”。

回顾实习生活，感触是很深的，收获是丰硕的。实习中，我采用了看、问等方式，对__花园管理处的物业管理工作的开展有了进一步的了解，分析了管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律。同时，对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。

一、加强人力资源管理，创“学习型、创新型”企业

1、严把员工招聘关。__物业在招聘管理人员须毕业于物业管理专业;招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手，并持有《上岗证》;招聘安保人员须属退伍军人，对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。

2、做好员工的入职、在职培训工作。__物业对新招聘的员工进行上岗前的相关培训工作，使员工对小区的基本情况、应开展的工作心中有数，减少盲目性;随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会。__物业提倡“工作就是学习，工作就是创新”，每位员工都争做“学习型、创新型”员工，员工中形成了一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。从而，使员工个人素质得以提高，管理处的管理服务水平和管理效益得以提高，树立了良好的企业形象。

3、从实际出发，管理处严格参照___质量体系运作，制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。管理处根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法;制定量化考核标准，实行定性和定量考核相结合，增强了考核的可操作性，减少考核时人为因素的影响;建立完善考核机制，实行末位淘汰制，避免了考核走过场的现象，通过考核机制的建立，增强了员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。

二、培育自身核心专长，创特色服务，提升核心竞争力

在实习中，我看到一套由__物业合作自行设计开发的“一站式物业管理资迅系统”物业管理服务软件。该软件包括：“一站式客户服务、一站式资迅管理、一站式数码社区”三大体系，是一个利用网络、电子商务、科技手段来提高物业管理水平和服务质量，有效地开发、整合、利用客户资源的资迅系统。管理处全面提倡“一站式服务”、“保安”的特色管理服务。从而，实现了高效的管理运作，解决了业主的奔波之苦，创造了一种无微不至、无所不在的服务，提升了服务效率，提高了业主满意度，提升了物业管理服务的水平和服务质量，最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。

__物业管理公司是__工业__飞行控制有限责任公司下属的专门的物业公司。__工业__飞行控制有限责任公司是中国第一座自动驾驶仪研制和生产企业，是我国航空工业自动飞行控制系统及部件产品研制、生产、服务的专业化企业。主要为运输机、轰炸机、直升机、通用飞机、无人机研发、生产自动驾驶仪、控制增稳系统、电动舵机等产品。作为一个有着六十余年历史、拥有上千正式员工的老牌企业，公司也同其他大中型企业一样，为附属的家属福利区配置了正规的物业公司。在__物业管理公司志愿实习期间，我对物业公司有了进一步的了解。

物业管理公司属于服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。主要服务内容包括：1、房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督;2、房屋设备、设施的管理;3、环境卫生的管理;4、绿化管理;5、配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作;6、车辆道路管理;7、公众代办性质的服务;除此之外还包括一些针对性的专项服务：如金融服务、经纪中介等，还有一些客户委托的特约业务。

而我在实习期间主要担当的办公室文员主要的日常工作有1、负责办理住户入住及装修手续;2、处理住户日常报修、投诉工作;3、负责住户走回访及物业管理相关指定费用的收取、催缴工作;4、负责小区日常工作巡查、题监督工作;5、负责一般通知及文稿的草拟、打印、校对工作;6、协助做好小区文化活动和宣传工作等等。

本来以我以往的经验，以为物业公司的工作是规律的轻松的，是稍加培训就可以轻松胜任的。但是经过这些天的实践，才小窥到物业公司工作人员的辛苦之处。

实习的前两天，主要都是在帮助其他工作人员在整理新房的入住和装修手续等文件，或是模仿之前的催缴各种费用的通知文件草拟和打印类似的通知，帮助他们制作了一年一度的全厂排球联赛的活动宣传海报等等，基本上处在观摩学习的状态。时不时就会有工作人员讲起我手上拿到的文件所涉及的具体事件，比如前不久，小区的新楼装修期间，有住户擅自在承重墙开门造成的非常严重的安全隐患，导致邻里之间的巨大争执，最终是由物业公司的工作人员按《物权法》的相关规定和小区物业管理的原则进行了调解并将事件报告有关部门，对擅自开门的住户进行了严厉的批评和处罚。就在这两天，就有几起投诉，包括对邻居深夜噪音的投诉和对工地施工的投诉，公司立即派出了相关的人员前往被投诉的居民和工地进行调查、面的核实，并且都在当天就和睦地达成了口头协议。

可是风平浪静的日子也没过多久。随着经济收入的提高，小区内的私家车越来越多，而由停车位导致的争端也越来越多。老员工杨叔给我介绍说，就在5年以前，小区里还没有划停车位，那时候空地多，车少，车进了小区想停到哪里都行，哪有人想到过去建停车场?现在楼越盖越多，车也越来越多，有的老楼房一栋楼上一个单元12户，家家都有车，满打满算一共就楼下两三个停车位，肯定要出问题的。这天上午就有业主来物业投诉说，停车位被占了好几天，根本找不到车主，害得自己车停到离家好远的地方，业主看起来非常生气。好在物业公司处理此类事件已经比较有经验了，在安抚了业主的情绪后，派出了两个工作人员去实地调查情况并且尝试联系车主，我也跟随他们前往，最终在发现事情属实并且联系不到车主的情况下，用停车位的地锁锁住了占位车辆，并且留下了一张通知。当天下午，业主便匆忙赶到物业公司，开始也显得非常生气，因为他是临时来探访友人，不知道小区的相关规定，临走的时候发现车被锁住，十分不解。但经过工作人员的教育之后，也理解了小区的规定，并且向业主和物业公司道了歉。当然，物业公司也像业主道了歉，以为这毕竟是物业公司的失职，夜间对停车位的巡查显然没有到位。当晚，我又跟随工作人员，对整个小区的停车车辆进行了核对，又发现了两辆不按规定停车的车辆，在第二天都及时的进行了处理，在第二天夜间，我主动请缨，独自完成了当天巡查，低调地在停车登记表格上签上了其他工作人员的名字，深藏功与名。不过就这件事我也发现了该物业公司的不足之处，类似的巡查工作应该有专门的工作人员来做，但是由于物业公司本身的收入不高，工作人员数量有限，往往忽视了一些不可或缺的工作，造成了不少损失。

8月24日，供水局突然向物业公司下达最后通牒，如果8月27日之前不交齐一年多以来3000多元的欠款，将对全小区停止供水。物业公司紧急开会，在与有关部门沟通无果之后，迅速制定了应急方案，立即开始张贴告示并且派出工作人员上门催缴费用，上门催缴水费的过程中屡屡出现不愉快的事件，有的业主态度强硬甚至蛮横，以经常停水或水质不佳为由拒缴水费，但有的业主也坦承是因为自己常常忘记主动去物业缴费才导致欠费好几个月甚至半年以上，还有的欠费业主在几天内家中始终没有人。最终，三天之后，仍有近20__元欠款未能收讫。公司请求供水局延期被拒绝之后，小区开始停水，此时陆陆续续才又有人看到通知或听说此事前来缴纳欠费，但是杯水车薪、无济于事，物业公司门口抱怨的人逐渐超过了前来缴费的人和询问情况的人，而公司工作人员每天周旋于供水局和群众之间，忙得焦头烂额，我也只能帮助工作人员一次次的上门又无功而返，回到公司又要安抚愤怒的人群，张贴在外的缴费通知又多次被态度恶劣的少数人撕掉，我们还要印制足够的通知告示以备不时之需。停水第二天，事情进展缓慢，欠费仍然数额巨大，抱怨的人群越来越多，但也有少数人开始想办法去别的小区开车运水回来，甚至自行提水回来。而就在小区内居住的我也深受其害，停水导致家中卫生状况糟糕、只能外出吃饭、无法洗澡，而问题的解决也看似遥遥无期。实习期间遇到如此危机也是我从来没有想到过的。随着停水造成的生活不便越来越多，抱怨的人也有很多转而帮助物业公司联系欠费业主催缴水费，也有更多人提供建议，或者向供水局提供解决方案。就这样，在停水第四天的下午，在欠费基本缴纳完之后，供水局这才拉开了小区的水管阀门。这次事件令物业公司内部开始深刻的检讨自己的工作。而我也在这些事件中不仅对物业工作有了更深的体会，也锻炼了自己处理矛盾纠纷的能力。