篇1:老年公寓十三五规划建设项目可行性调研报告_调研报告_网
【可行性研究报告】
老年公寓建设项目可行性调研报告
工程概况工程名称:x市老年公寓
建设单位:矿业有限责任公司
项目负责人:
拟建地点:
建设年限: 年
一、 项目背景
x市位于黑龙江省东部、倭肯河中上游。总面积 6223平方公里。全市共辖3区1县1场。XX年,全市总人口90万人,其中老年人口约 10万人并且逐年递增,约占 8.6 %。x市委、政府高度重视社会福利事业建设,采取切实有效措施全力加快开发助老扶贫工作,着力加快社会保障体系建设,为了更好的开展助老敬老工作,提高其生活质量,保证其健康快乐生活,x市矿业有限责任公司根据x市福利事业现状和长远慈善发展规划,计划新建1所集收养、康复、防治为一体的多功能、社会化、开放式的x市老年公寓,其主要工作职能是收养x市辖区内“无劳动能力、无生活来源”的孤寡老人。计划将其建设成为一所服务最佳设施齐全、功能显著、环境优美的示范型社会福利事业窗口单位。使老年公寓成为x市社会保障体系的一个重要组成部分。
二、项目建设的必要性
(1)解决老龄化社会问题的需要。 据世界卫生组织的资料称,一个国家的老年人口系数达到10%以上(60岁以上人口)或7%(65岁以上人口)时,标志着这个国家或地区进入老年型。目前,我国60岁以上老年人口已达1.3亿多,占全世界人口的五分之一,占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿,占全国总人口的28%,即每4个人中就有一位老年人;又预测我国65岁以上老年人数将从XX年的0.94亿(占总人口的7.3%)增加到2050年的3.34亿(占总人口的22.6%),我国已成为老龄化速度最快,老年人口最多的国家。有关资料显示,我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临,老年人问题已成为一个世界问题,同样是我国面临的一个严峻问题。x市也和全国一样老龄化程度为10%以上。新建x市老年公寓,也是解决老龄化社会问题的需要。
(2)构建和谐社会的需要
党中央、国务院发出构建和谐社会的号召,x市委、政府也提出建设“和谐”的要求。如果老龄化问题解决不好,和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统,新建x市老年公寓,将为x市弱势老人提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所,这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。
(3)加快福利事业发展的需要
x市老年公寓项目实施后,将扩大收养、收治老年人规模,完善服务功能,亮化美化生活环境,切实解决x市孤寡老人生活困难,充分发挥社会保障作用,更好地履行“上为党和政府分忧,下为人民群众解愁”的服务宗旨。作为x市一所综合性社会福利机构,将在x市保障体系中发挥较为重要的作用。
三、 项目建设规模及内容
x市老年公寓是一所收养、防治为一体的多功能、社会化、开放式的综合性福利事业窗口单位。建设内容主要包括老年公寓楼、康复训练和医疗保健室、污水处理系统及园林绿化等等。设计床位 张 。具体内容如下所示:
序号 工程名称 工程规模(平方米) 备注
1 公寓楼
2 污水处理池
3 康复训练、医疗保健室
4 绿化工程
四、项目建设条件
x市老年公寓处于交通便利、环境静谧、距公用供(排)水、电等基础设施较近的位置,且周边征地方便,利于扩大规模。选址所在地土质良好,便于建设园林化的生活环境。目前该项目最为理想的拟建地址已选定。
五、项目投资估算
项目概算总投资 万元,其中:
工程费 万元
其它费 万元
预备费 万元
六、项目资金来源
老年公寓资金由矿业责任有限公司董事长董先生自筹
七、 项目管理及保障措施
为确保该项目顺利实施并如期发挥投资效益,将采取切实有效的保障措施。
1、加强领导,确保工程顺利实施
成立x市老年公寓建设领导小组,负责组织协调项目的实施。项目领导小组下设办公室,具体负责项目实施、管理等工作。
2、加强项目管理,确保工程质量
x市老年公寓建设严格按照基本建设程序要求。工程建设期间,定期或不定期深入施工现场督查项目实施情况,协调解决工程建设中存在的问题;同时,督促项目建设单位进一步加强内部管理,全力作好资料收集整理、工程施工质量内部自查等日常性具体工作,力促项目实施步入规范化管理轨道。
3、严格验收,确保工程效益
工程完成后,结合x市老年公寓建设领导小组各成员检查情况,首先由施工单位自验,并完成竣工报告、竣工图纸和财务决算报告等竣工资料,写出书面验收申请报告并上报项目实施领导小组,领导小组组织进行初验,初验合格后将初验报告呈报市有关部门申请终验,终验合格后方可交付使用。
八、建设工期和实施计划
本项目实行一次性规划 年施工完成。
1、 项目设计实施计划
年 月完成立项报告并申请审批
年 月王城建设方案设计并报批,并完成施工图纸设计
2、 项目建设施工计划
年 月—— 年 月完成全部建设工程, 年 月前交付使用
九、 组织、工作体系和定员
x市老年公寓设置床位 张,配备管理人员及医护人员 人。健全敬老院管理制度和提高供养对象的生活水平,做到硬件、软件两手抓。
一是加强老年公寓管理制度建设,致力建设精神文明窗口,达到“四个一”:即选配一名有文化、善管理、热心服务的主任;组织一支适应老年人服务的队伍;制定一套规范的管理制度;建立一个完整的档案册。统一制订一套规章制度,进一步规范服务中心的管理。二是发挥老年公寓的功能作用,努力提高整体效应。努力将其发展成为集五保供养、托养寄养、健康娱乐、为一体的老年公寓,真正发挥敬老院综合型、多功能的作用。
篇2:老年公寓可行性报告_可行性报告_网
目 录
一、项目提出的依据
二、老年公寓目标客户需求及应对分析
三、老年公寓选址(地块)应具备的基本条件
四、老年公寓规划
五、老年公寓风险分析
六、风险规避与控制措施
七、项目实施
八、结论
一、项目提出的依据
(一)政策依据
1、《河南省人民政府办公厅转发老龄委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(豫政办[20xx]105号)
2、河南省民政厅等部门《关于加快发展社会福利事业的通知》(豫民福[1998]19号
3、《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知》(国办发[20xx]19号)
4、《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发[20xx]6号)
5、财政部和国家税务总局〈关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知〉(财税[20xx]97号
6、《中华人民共和国土地管理法》
(二)老年公寓市场机遇
Ø 我国已进入老龄化社会阶段
按照国际标准,当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时,即为老龄化社会。据有关统计资料显示,目前我国是世界上老年人口最多的国家,60岁以上的老龄人口约为1.45亿,占我国总人口的11.2%,而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测,到20xx年,老年人将占全国总人口19.34%;到2040年,老年人将占全国总人口的27.8%,届时每三个半人口中就有一个老年人口。
Ø “老年公寓”市场潜力巨大
20xx年国家有关部门通过调查和分析预测,到本世纪一十年代末,中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3;另据中国老龄人协会估计,中国老年人消费约每年3000亿人民币,而且随着老年人消费观念的逐步转变,其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很
大的市场,老年人产业,尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。
Ø 老年人养老逐步向集中养老转移
受传统观念的影响(他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地),国内老年人养老讲究“三代同堂”,老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变;核心家庭趋于普及,传统家庭逐渐减少,
一方面下一代与老一代分居现象不断增加,另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离,离而不远”的特点,因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦,从过去不肯到养老院开始向往养老院,养老观念和居住观念正在发生根本性变化。
Ø 家庭因素催生老年住宅的产生和发展
自我国七十年代中期实行计划生育控制以来,“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后,所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子,时间和精力严重不足,再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”,由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题,老年公寓呼声高涨,呼之欲出。
Ø 国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设
面对我国进入老龄化社会,老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策,鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在20xx年召开中共xx大三中全会上有关代表提及老年人养老一事,中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人,尤其是老年人养老与生活方面,并鼓励从事老年住宅的建设。河南省政府更是认识到全国人口第一大省老龄化形势的严峻性,出台的政策更具有可执行性:养老服务机构建设用地可划拨;十余项税费可减免;贷款条件放宽、利率优惠;财政可给一次性开办补助;向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除…
Ø 老年住宅在京、沪两地倍受热宠
最早的老年公寓就出现在北京和上海。上世纪的九十年代初,在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下,中高档老年公寓一直供不应求,排队预订的场面时有发生。九十年代中期,北京的一些机构在吸取上海老年公寓的成功经验后,结合本地区老年人生活习性建老年公寓,取得了良好的经济效益和社会效益。
总结:
如果说1.45亿的老年人口基数是老年住宅建设的必要条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由,那么国家鼓励和京沪两地老年公寓热宠应该能使我们看到的老年公寓建设的希望。从今天老年人口基数、老年人社会问题及老年人养老观念重大转变的趋势看,实施老年公寓建设应该说是一种机遇,老年公寓建设恰逢其时,水到渠成。可以预见,老年公寓必将逐步被老年人极其子女所接受。
(三)老年人公寓现状分析
Ø 国内老年公寓的现状
据有关部门的调查表明,与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较,我国只有420xx多所的养老机构,所拥有的床位还不到100万张,只能为1%(1.32亿)的老年人解决住房问题。据估计,目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元,借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%—5%的数据,全国要为560万到700万的老人修建老年公寓,投资总额在160亿到200亿元。
Ø 国内老年人的居住模式
A、购买房屋居住
20xx年人口普查资料显示,我国老年家庭户中,购买商品房的占2.4%,购买经济适用房的占2.1%,购买原公有住房的占10.5%。其中,市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%,购买经济适用房5.6%和4.2%,购买原公有住房的户分别为 37.1%和12.7%。县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%。可以看出,目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速,己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。
B、自行建房居住
个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。20xx年人口普查资料显示,我国老年家庭户中,自建住房的占77.2%其中市、镇自建住房的占30.3%和64.7%,而县自建住房高95.5%。说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。
C、租房居住
这是住宅消费者支付一定的房屋租金,取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。20xx年人口普查资料显示,我国老年家庭户中,租房居住的占5.2%,其中,租用公有住房的为4.6%,租用商品房的占0.6%,如果分城乡看,在市、镇老年家庭中,有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房,租用商品房的均为1.6%。居住在农村地区的老年家庭户,仅有0.5%的户租住公有住房或经济适用房。
现有的养老院户型面积大小不等,主要为单人间、双人间和多人间,房屋布局不合理,功能不全,不能满足老年人住宅特殊功能要求,更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。
Ø 目前国内老年设施的形式
目前有大型的退休社区——北京东方太阳城、广州颐年园;
酒店式服务的老年公寓——浦东老年公寓、上海假日老年公寓;
按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院——上海松江社会福利院;
各地均出现一些私人性质的、营利性质的小型养老院。
(四)郑州市老年公寓现状
Ø 老年人口高龄化日趋明显
人口抽样调查结果显示:20xx年我市常住人口为724.28万人,其中65岁及以上的人口为62.5万人,占8.62%,平均每11人中就有一名老年人。老年人口的总量比20xx年第五次全国人口普查时增加16.2万人,年平均增加2.7万人。在人口老龄化快速发展的同时,高龄老年人口占老年人口总数的比重在不断扩大。20xx年80岁及以上的高龄老年人口占65岁及以上老年人口的16.05%,比20xx年提高1.52个百分点。
Ø 户型设计不合理、功能相对单一、服务范围狭窄
目前郑州现有的养老院户型面积大小不等,主要为单人间、双人间和多人间,房屋布局不合理,功能不全,不能满足老年人生活的基本要求,更不能从规划设计上体现人性化关怀。就是这样的条件,有的老年公寓也只接收健康的老年人,把最重要的需求拒之门外,造成了高的空床率。
Ø 住宅区规模小、配套设施不足、管理水平低下
目前郑州市的养老公寓以中小型为主,多属传统的养老院、福利院,拥有200个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后,生活设施不完善,健身、休闲、娱乐设施单一,医疗护理、保健不配套,服务水平低下,缺乏人性化,不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。
Ø 服务人员缺乏专业培训
在养老院从事服务的人员多为下岗职工和农民工,他们没有经过专业的上岗培训,缺乏心理和护理专业知识,对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣,而无法从老年人心理、生理需求的角度出发,提供人性化的全方位专业服务。而郑州近期某养老院虐待老人丑闻更令养老院蒙羞。
总之,目前社会提供的养老方式着眼的是最普通人群,提供的是最基本的服务。这种养老与老年人的尊严、舒适不匹配,与子女的孝心、放心不匹配。因此,目前的老年公寓是老年人无奈的选择。
(五)老年公寓发展趋势
Ø 社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念
Ø 社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平
产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势
纵观郑州市老年人住宅市场的发展现状,各养老院无论是从硬件设施和软件
配套上都存在数量和质量的问题。在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老公寓无法满足宁静、舒适生活的要求,产权式老年公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑,在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。他们的成功建设,可以预示产权式老年公寓将成为未来老年住宅发展主流。
Ø 老年公寓将逐步从主城区向城郊转移
老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿,因此对环境质量要求较多,而现有的养老院、福利院因历史原因,大多选址于市中心,噪音和空气污染相当严重,相信随着老年人对养老质量要求的提高,其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势,且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。
Ø 老年公寓的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品
对老年公寓的档次之分,现尚无明确界定,但可以肯定郑州市现有的多家养老院中绝大多数应界定为低档产品,而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺,有效需求相对较大。低档产品仍有市场,但需要升级换代。总之中档老年公寓的建设将成为未来一段时间内市场开发的主流,而高档公寓、低档公寓也将占有一席之地。
二、老年住公寓目标客户需求及应对分析
(一)老年公寓目标客户需求特征分析
Ø 老年住宅的内在需求主要从以下表现在以下几个方面
(1)老年社会的来临
我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。80年代以来,60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长,目前已经超过1.3 亿,占世界老年人口的1/5,占全国总人口比重的10%以上,中国已开始进入人口老年型国家行列。
专家预计我国到21世纪中叶 ,60岁以上的老年人将达到4亿左右,约占亚洲老年人口总数的36%,约占世界老年人口总数的22.3%。我国老年人口规模之大,老龄化速度之快,高龄人口之多,都是世界人口发展史上前所未有的。
随着计划生育政策的贯彻执行,三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多,“4 2 1”家庭结构将大量出现,加上市场经济条件下竞争日益激烈,子女工作压力大、闲暇时间少,外出经商、留学人员增加,城市“空巢家庭”越来越多,传统的家庭养老服务功能日益弱化。
我国的人口现状,成为了老年住宅需求增大的内在宏观因素,为老年住宅产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。
(2)老年人收入水平
随着经济的发展,人们生活水平的逐步提高已是不言而喻,而随着现阶段高收入人群的增加,未来具有高消费能力的老年群体将会凸现,另外,随着收入结构的多元化,未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴,投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高,为老年住宅产品提供了强大的消费支持。
(3)老年人福利水平
随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强,未来老年人的福利水平将会大大提高。在解除了医疗、养老等后顾之忧后,老年人手中的积蓄就可解放出来,寻求更优质的生活环境,为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。
(4)老年人居住状况
20xx年人口普查资料显示,在老年家庭户中,还有将近5.9%的家庭人均建筑面积不足8平方米或没有住房,有5.9%的户是合住房,有 33.4%住房少于 2间,有3.4%的老年人居住在7层以上的楼房(其中市占14.2%,镇占1.4%)。给这些家庭的高龄老年人的生活起居带来很大不便。
20xx年北京市老年人基本需求调查中有55.9%的老年人对目前的住房状况表示满意,20.9%的人不太满意。对住房问题不满意的主要是城区老年人。对住房状况不满意的主要原因:第一是房屋的使用面积太小;其次是因为环境太差,再次是房屋的质量和设施差。希望能够改善住房状况的老年人主要是居住在城区、多子女、身体状况较好、收入较高和低龄老年人。
另外,一些标准很低的简易楼、砌块楼、砖拱楼以及设施不全、年代久远的住宅还不同程度的存在。
可见,国内老年人的居住现状亟待改善。这一现状,蕴涵了老年住宅的巨大需求。
Ø 老年住宅的外在需求主要包括以下两方面
老年住宅的外在需求包括以下两个部分:
(1)社会居住观念的改变
中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化,而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且由于计划生育政策的实施,目前“四二 一”的供养关系不断增加,使中间代所承受的压力很大,家庭矛盾也随之增加。同时,随着老年人观念的变化,不少老年人更加关心生活质量的提高,而不愿意和子女同住,独老户的比重不断上升。中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高,中级以上职称,月收入中等或以上,身体健康,生活能自理者,老年公寓为首选,有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。
由此可见,随着观念的变化,对老年公寓的需求是加快增长的。
(2)子女改善父母居住状况的需求
子女以为改善父母居住状况为目的而选择养老专用的老年公寓,成为了老年养老消费的主力。
年轻的一辈因为工作的缘故,在购房时均尽量选择靠近城市中心,但是这样的地方却未必适合老年人居住。随着年龄的增大,对生活环境的要求逐渐提高,为父母的健康长寿考虑,选择环境优美,空气清新的老年公寓以改善父母的居住环境是子女养老服务消费的主要诱因。
在实际的访谈中发现,子女为父母选择老年公寓主要是从以下几个方面考虑:
①为父母提供一个优质的晚年生活维护了老人、子女的双重尊严;
②老年建筑的特殊功能能为老人提供居住安全的保障;
③老年住宅社区的专业服务,能为父母提供更科学、细致的照顾,解除了子女们的后顾之忧;
④社区活动可以丰富父母的生活。以弥补因为工作繁忙生活紧张而对父母陪护不足的歉疚。
(二)老年住宅目标客户消费特征分析
老年住宅目标客户群的消费有如下特点:
1) 老年消费是一个纯消费阶段,这是老年消费的性质特征。绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者,部分老年人还可能会再参加一段时间的社会劳动,但相当部分老年人再就业的时间不会很长,一般在65岁前后还是会真正退回到纯消费人口的行列之中。
2) 老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数,这是老年消费的时限特征。按照我国的劳动制度,人们满16岁后方能就业,这样,低龄人口的纯消费年限应以15年计。而据1998年公布的资料,我国人口目前的平均出生预期寿命为71岁,其中男性为69岁,女性为73岁。按平均预期寿命推算,老年人口纯消费年限为男9年,女18岁,平均为13.5年,接近低龄纯消费人口的消费年限。平均预期寿命是按生命表计算的,它概括了总人口中各年龄段的死亡概率。而实际上,社会上相当部分老年人在退休以后能够活到75岁以上,这样,作为老龄人口的纯消费年限就超出了低龄纯消费人口的消费年限。对于女性老年人口而主,纯消费年限不仅比低龄人口,而且比男性老年人口的纯消费年限都要长得多。
3)老年消费是一种自主消费,这是老年消费的行为特征。与低龄消费其消费意志主要通过父母来体现不同,老年消费在意志上是自主的,老年即使到了高龄,行动不便,消费行动可能会发生障碍,需要别人帮助方可完成时,只要老人独立思考的能力依然存在,老年消费意志的自主性就不会消失。再者,少年人口由于尚未进入社会,他们的消费实际上是一种依赖消费。而作为纯消费人口的老人口,其经济收入应是相对独立的,消费能力是自主的。
4)老年人的消费观较为成熟,冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少,这是老年消费的思想特征。当然,这种成熟的消费观与新时代的消费观相比较显得相对保守,老年人对消费新潮的反应会显得较为迟钝,他们不跟时髦,讲究实惠,兼顾家庭,个人消费还富有牺牲性,但老年人口的这种消费观又相对稳定,他们一旦形成消费倾向,不会轻易改变与放弃,反过来这会使老年型商品市场变得相对稳定。
5)老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费,这是老年消费的质量特征。目前,商品市场常常以经济效益来确定商品质量和服务质量,在服务质量上对老年消费者往往缺乏耐心,更谈不上周到。这种市场消费质量倾向实际上对老年消费起到了抑制作用,许多老年人因为在消费中曾经遭遇冷淡或抢白,由此而产生害怕消费、躲避消费的心理,在行动上则表现为不进行消费或只进行惰性消费。这种消费心态与消费现象对积极发展老年消费是很不利的。
6)老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大,这是老年消费的内在特征。大致是低龄老人以休闲性消费为主,高龄老人以服务性消费为主。随着老人所处的年龄段的不同,在消费上会各有侧重,各具特色。
三、老年公寓选址(地块)应具备的基本条件
项目以老年人住宅为主,集休闲、娱乐、度假、会务为一体。根据老年人的生理和心理需求,我们分析认为:作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求:
Ø 地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的田野,因为只有这样的地块条件,住宅周围的环境才会优美,空气必然清新,才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅,满足老年人的生活行为要求。
Ø 地块周边道路应畅通,水、电、气基础配套设施完善,出入应该有公路,以满足老人亲朋探亲访友,来往便捷的需要。
Ø 地块规模宜大不宜小,小则100~200亩,大则500~800亩,因为老年人虽需要安宁,但更害怕孤独,老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有那种大规模的老年社区,居住人口多,才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。
地块距离城郊不易超过10 km,老年公寓不宜选址在非常偏僻处,不能单求清静而简单的把老年住宅与社会隔离起来,更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的地方,老人突发状况较多,远离社会,心理将会承受很大的压力,不利于身心健康。
四、社区规划
我们对项目的具体定位是构筑中老年人崭新的生活方式,使建筑与居者的精神生活之间产生前所未有的亲密度,力图通过对“退休社区—进修生活”的倡导,把社区构建为一个退休者的超级文化生活园地,进而达到以全新退休方案解决养老问题的目的。结合我们的定位,在此提出社区规划方案,以期达成美好的愿景。
(一)社区规划设计要求
在老年人的住宅规划和设计上,不仅要满足居住功能的要求,使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求,还要无处不在的体现出对老人的关怀,更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。
Ø 环境要园林化(低容积率0.75)
幽雅的环境,让老人充分享受阳光,接触自然,广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。
Ø 公建设施要高比例化配套要完善化
小区配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。
Ø 设计要人性化
平面设计要方便老人出行,不能有过多的台阶(有台阶处应有相应的轮椅通道);电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围;要保证充足的阳光入室,空间通透;楼梯踏步高度不大于140㎜,踏面宽度不小于300㎜,坡道坡度小于1/12,两侧要有扶手,每间隔200m应设休息坐椅;室内地面应采用防滑设计,防跌扶手;各种开关、按纽均采用大型号,避免老年人因视力下降而使用不方便;入户阳光花园、阳台相通,便于串门和互相照应等等,总之设计要人性化,无障碍居住,满足老年人的特殊使用功能和要求。
Ø 生活要智能化
配备紧急呼叫对讲系统,安防系统,网络系统、消防系 统等保障老人安全。
户型要合理化
充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求,大部分户面积控制在40~60㎡左右。户型设计要个性化、合理化。
Ø 建筑要艺术化
在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求,相应 要有较高水平的建筑艺术,给视觉以美感,使之由美感产生吸引力。
满足以上这些要求的同时,当然还要保证建筑工程质量合格、建材环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。
(二)社区规划特征
项目占地400亩,规划建筑总面积20万平方米;低密度、低容积率、高绿化率;全区无障碍设计,以多层为主,辅之以少量低层;有相应的配套服务设施;整体建筑风格以的田园风光为主,通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织,在比例、韵律、构图、秩序等方面,运用多种建筑语言展现田园风貌,同时在立面细部处理上,要避免田园风格的简单粗陋,注重细部处理,创造性的展现传统田园风格的形象。装饰在色彩、造型和用料方面要独特,丰富建筑立面的质感,与周边建筑物有鲜明的色彩对比,突出本项目的独特性。建议采用坡屋顶,用金色琉璃瓦,充分展现古朴、传统的田园风光。
(三)社区构架
社区构架是以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架,以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。分为三块四层次,即住宅、公建设施、园林景观三块。其中住宅分四层次:社区、小区、组团、单体。整个社区分四个小区,每100亩为一个小区,每个小区规划总建筑面积5万㎡;每个组团既自成体系,又与小区相协调;每个小区既自成体系,又与整个社区相一致,聚散得体、疏密有度、浑然一体。为保障行人和车辆出入安全、方便,社区应在不同方向设3~4个主出入通道,组团内应设置2个出入通道。
(四)总体平面布置
所有住宅均南北朝向,保证每栋楼,每间房均有充足的阳光照射(可适当偏西南、偏东南15°,避免“兵营”式排列,没有层次感),沿湖、主题公园、丘地走势呈流线型或围合式布置,使之高低错落有致。各组团住宅部分底层部分架空,设有小型会所、休闲娱乐和公共活动场所。在同一小区内既有低层,又有多层,要正确处理低层和多层的平面布置关系。
(五)产品功能组合
产品主要功能为养老、休闲,并要针对老年人这一特殊客户群体的特殊需要“量身定做”,既要满足他们居住的物质需求,也要满足他们的精神需要,无论是住宅部分还是公建设施部分,都应该让老年人没有孤寂失落感。住宅产品要保证能满足日常生活所需,以及安全(主要指生命安全)、方便、舒适等老年人的特殊需要。公建设施要注意老年人的参与和互动,能调动老人活动的积极性等,让他们在心理上感到年轻。
(六)社区会所设计与布置
社区会所分两大块,一是整个社区的大会所,一是各小区的小会所。所有会所都应集休闲、娱乐、健身、交流等于一体,使其不但具有社区配套服务功能,还具有景观功能和商业价值。会所配套用房占总建筑面积5%,用于配套服务的商业用房占总建筑面积的3%。
(七)社区内环境规划设计
Ø 园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。老年人,特别 是60~70岁年龄阶段的老年人,因离职、退休,生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应,对户外活动有着强烈的渴望。主要的活动有:叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字、种菜养花等,不同经济条件,不同文化水平,不同活动能力的老年人有不同的需求,因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。
整个社区的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣和积极向上的,使其充满生活情趣,这样可以激发老年人热爱生活的欲望,有助于改善其身体机能,促进健康长寿。
园区内修建大型具有特色的中央主题花园,给老人带来美的享受,发挥景观功能作用,同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。
完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方式,也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路线,将居民日常生活出行置于步行区域之中,人流与车流近而不扰;应沿湖设置蛇行健康步行道,供老人清晨跑步或者散步;道路要进行无障碍设计,每间隔直线距离200m左右即修建休息坐椅,方便老人休息。道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计,老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉,找到认同感和归属感,消除孤独和自闭症。
为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调,满足老人怀旧心理,修建体现中国传统文化的以“梅、兰、竹、菊”,“岁寒三友”为主题的组团花园,供老人近距离的养心、养性、养情。
整个社区规划形成从整体到局部,从组团到单体,多层次,多样化景观体系。同时,各组团景观和各小区景观既相对独立,各成体系,又和小区、社区景观脉络相通,一脉相承,丰富多彩。
(八)单体建筑设计
建筑结构:低层和多层均为框架结构;楼层:低层为2-3层,多层为4-5层,均配有电梯。部分底层架空,用作组团小型会所和娱乐活动中心,保证视野通透。架空层层高不低于3米,最好能达到3.6米,提升物业档次。
Ø 采用环保地热供暖,分户计费。分户空调室外机悬挂位置,做到统一,保证立面整齐美观。“三线三管”入户,即电话线、有线、宽带和自来水管、直饮水管、集中供热水管。
Ø 隐蔽管线,管道设置在室外的凹槽中,室外和外立面都看不到;室内管线暗敷,尤其在管线布置上要集中布线,避免管线出现在视线明显可及的位置。
Ø 房屋内窗户大量采用外飘窗形式,保证每户均有一个阳光花房。
(九)户型面积控制及户内设施
户型多层主要是一房和二房,均带厨卫;一房面积控制在40㎡左右,二房面积控制在50~60㎡,一房、二房占总套数的70%。低层建大户型,满足两代、三代甚至四代同堂的需要。
阳光是健康生活不可或缺的。银色港湾所有的户型都最大限度地保证采光。阳光透过大飘窗,洒在房间的每一个角落,一种温暖拥入心房。中空隔热断桥铝合金保温窗,保持房屋节能通透、四季如春。大起居室宽敞明亮,满足老人交流、活动之需要。房间每个细节都需要求设计师深思熟虑:无障碍设计,保证家中老人安全。长柄门锁,便于使用。超宽入户门足够两个老人并排搀扶通过。步入式浴缸、防滑扶手,保证老人洗浴安全。房屋还安装电子安防系统、紧急呼叫援助系统等。
(十)车位、商业配套的设置
Ø 在不影响小区道路交通的前提下,设置部分露天停车位,按每千平方米4个车位的标准设置,方便车辆停放。道路布置:在主干道构架下,合理布置组团道路及庭院道路,形成合理道路系统。
Ø 商业配套设置按商业步行街物业形态考虑,单位面积根据商业使用功能确定,商业步行街应该既具备商业配套功能,同时具备休闲游玩景观功能。
五、项目风险分析
老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式的认知、认可需要一段时间
郑州市属于大型中心城市,有750万人口,人均收入高于全省乃至全国部分省市,可谓市场大,潜力大,但就老年人住宅市场而言,面对的是新的特殊客户群体,在社会家庭结构演变中,虽然“核心家庭”逐年增多,传统家庭逐年减少,但这毕竟需要一个时间过程,特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认知、认可,而认知、认可更需要一个时间过程,其认知认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度,认知认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短,因此,本项目风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短。
六、风险规避与控制措施
1、认真进行项目选址。老年人公寓项目必须具有能满足老年人养老心理和生理需求的个性和特色,选择好项目地段是打造老年公寓个性和特色的载体和必须的物资条件,老年公寓项目能否成功关键在地段,因为地段是唯一的,是其它条件不可替代的。
2、本项目土地使用面积400亩,总建筑面积20万平方米,分期建设,总周期约36个月。因此,必须首先做好总体规划,有了科学完整、协调统一、个性特色的总体规划,项目就具有了健康骨架和活的灵魂,就有了“量身定做”的依据和蓝图,就可避免项目建设中的随意性、盲目性,确保产品个性特色,整体风格。
3、项目总体方案和建筑设计必须遵从三条原则:一是建筑设计必须体现老年公寓的个性、特色及建筑风格;二是充分满足老年人特殊群体养老、休闲的特殊需要,以人为本,实现人性化设计;三是老年公寓必须“量身定做”,“量身定做”应从设计开始。
4、本案“项目风险分析”一章对老年人公寓项目提出了风险提示,项目实施时,在硬件完备的基础上,还必须在软件上下功夫,提高管理水平,保证服务质量,做好推介宣传。提出详尽的具有针对性的可操作方案,以服务为导向,化解人们对老年公寓的疑虑。
七、项目实施
1、项目发起人:
2、养老服务机构名称:河南泰德老年服务中心
3、项目名称:东方银色港湾或中原泰得大地
4、签订《村企合作协议》
5、筹办申请
6、获批后规划、土地、发改委办理相关手续
7、实施建设 (同时完成400亩土地规划,分四期建设,首期建50000平方米。)
8、申领社会福利机构设置批准证书
9、开展养老服务
八、结论
老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域,是关系国计民生和国家长治久安的重大社会问题。我国是人口大国,随着经济发展,社会进步,人民生活水平提高,医疗卫生条件改善,人的寿命普遍延长。目前中国60岁以上的人口已有1.44亿,今后一个时期老年人口会以较快的速度增长,到20xx年,将超过2亿。发展老龄事业是构建社会主义和谐社会的必然要求。而现在社会养老服务机构的发展水平与人民群众日益增长的需求的矛盾越来越突出。目前的社会养老模式提供的是最基本的服务,与老人的尊严不匹配,与子女的孝心不匹配。针对这种现状,我们借鉴了一些国内外的养老经验,结合中国传统的居家养老观念,拟在郑州市管城区南曹乡野曹村建设老年怡养公寓—郑州银色港湾,旨在为退休的中老年提供一种全新的、积极的、健康的社区养老模式。弘扬中国的孝文化,弘扬中国民族的敬老、养老的传统美德。
目前,国家正在积极探索建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老社会服务体系:一方面加快养老机构建设,加大资金投入,在城镇建立社会福利院,发展老年公寓、养老院和老年护理院,在农村加强敬老院建设;同时鼓励和调动社会力量,采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种形式,推动养老机构发展,以期最终实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。我们生存在这个时代,应该抓住这次历史机遇,为实现共同原景,自觉承担一定的社会责任和义务。
项目采用的是“村企合作”的形式,野曹村提供合作土地,公司负责报批用地手续、解决所有的建设资金。通过对村民自留地、承包地、承包林、宅基地集中经营入股,组建村企合作公司,以实现“农民利益最大化,公司利益合法化”。具体操作方式是:村民将承包地流转给合作公司,发展农业产业化项目,壮大农村集体经济组织;村民的宅基地折价入股进入项目运做,建设农民集中居住新型社区,并配套各项基础设施,改善村民生产生活条件。村民进入合作公司就业,获得工资和入股项目的保底分红。其余的宅基地、集体建设用地建设郑州银色港湾养老住宅。简言之就是:承包经营权换社保,宅基地使用权换住房,集体建设用地换集体经济。
该项目建筑面积20xx00平方米。建成后将为郑州市范围及周边区域的约10000名中老人提供居住、休闲、养老服务,平均每人月消费1000元以内。有一定积蓄或退休金的中老年人,即可在此以中等消费享受高端养老服务。
万名老人在此居住,为合作公司和当地“村民”提供了巨大的商机和就业保证。据粗略估算每月约消耗谷类及薯类食物14.4万斤,鸡蛋24万个,肉类5.76万斤,蔬菜24万斤,水果7.2万斤。需要服务人员20xx余人。
郑州银色港湾老年住宅的建设,必将会替政府分忧,为老人解难,给村民造福,促公司发展。是一荣俱荣,多方共赢的好项目。但中国老龄化特点突出:基数大,已占全国总人口的11%;增长速度快,半世纪走完别国一百年的老龄化进程;历史欠账较大,养老没有积累;人口老龄化与社会发展水平不相适应,是典型的“未富先老”国家……因此,更需要低价位的养老公寓。国办发〔20xx〕19号《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》规定:社会福利机构的建设用地,按照法律、法规规定应当采用划拨方式供地的,要划拨供地;按照法律、法规规定应当采用有偿方式供地的,在地价上要适当给予优惠;属出让土地的,土地出让金收取标准应适当降低。我们会抱着对社会负责,对家庭关爱的态度,积极争取政府的支持,努力建造低成本公寓,以满足更多老年人的需要。
篇3:老年公寓项目可行性研究报告_可行性报告_网
【引言】
老年公寓(apartment for the aged),是专供老年人集中居住,符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅,具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系,是综合管理的住宅类型。
在老年公寓的建筑设计中,有很多方面是与普通公寓不同的,也是需要完善和规范的,比如:在高级老年公寓中,各个功能空间的大小必须控制。因为老年人在生活中,虽然衣食无忧,可是在心理上容易产生孤独感,过大的空间容易使得老年人产生空荡荡的孤独感;同时使用空间也不能过小,因为老年人在生活中,行动是很不方便的,例如下蹲,下蹲后站立,弯腰,爬高等等。过小的空间会增加这种局促感,会使得老年人觉得很压抑,很不方便。
【目录】
第一部分老年公寓项目总论
总论作为可行性研究报告的首要部分,要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论,并对项目的可行与否提出最终建议,为可行性研究的审批提供方便。
一、老年公寓项目概况
(一)项目名称
(二)项目承办单位
(三)可行性研究工作承担单位
(四)项目可行性研究依据
本项目可行性研究报告编制依据如下:
1.《中华人民共和国公司法》;
2.《中华人民共和国行政许可法》;
3.《国务院关于投资体制改革的决定》国发(20xx)20号 ;
4.《产业结构调整目录20xx版》;
5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》;
6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》,国家发展与改革委员会20xx
年审核批准施行;
7.《投资项目可行性研究指南》,国家发展与改革委员会20xx年
8. 企业投资决议;
9. ……;
10. 地方出台的相关投资法律法规等。
(五)项目建设内容、规模、目标
(六)项目建设地点
二、老年公寓项目可行性研究主要结论
在可行性研究中,对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题,都应得出明确的结论,主要包括:
(一)项目产品市场前景
(二)项目原料供应问题
(三)项目政策保障问题
(四)项目资金保障问题
(五)项目组织保障问题
(六)项目技术保障问题
(七)项目人力保障问题
(八)项目风险控制问题
(九)项目财务效益结论
(十)项目社会效益结论
(十一)项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中,可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总,列出主要技术经济指标表,使审批和决策者对项目作全貌了解。
表1 技术经济指标汇总表(略)
四、存在的问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
1.项目总投资来源及投入问题
项目总投资主要来自项目发起公司自筹资金,按照计划在20xx年3月份前完成项目申报审批工作。预计项目总投资资金到位时间在20xx年4月底。整个项目建设期内,主要完成项目可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。
项目发起公司拟设立专项资金账户用于项目建设用资金的管理工作。对于资金不足部分则以银行贷款、设备融资,合作,租赁等多种方式解决。
2.项目原料供应及使用问题
项目产品的原料目前在市场上供应充足,可以实现就近采购。项目本着生产优质产品、创造一流品牌的理念,对原材料环节进行严格把关,对原料供应商进行优选,保证生产顺利进行。
3.项目技术先进性问题
项目生产本着高起点、高标准的准则,拟采购先进技术工艺设备,引进先进生产管理经验,对生产技术员工进行专业化培训,保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。
第二部分老年公寓项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、老年公寓项目建设背景
(一)老年公寓项目市场迅速发展
老年公寓项目所属行业是在最近几年间迅速发展。行业在繁荣国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显……
(二)国家产业规划或地方产业规划
我国非常中国老年公寓领域的发展,国家和地方在最近几年有关该领域的政策力度明显加强,突出表现在如下几个方面:
(1)稳定国内外市场;
(2)提高自主创新能力;
(3)加快实施技术改造;
(4)淘汰落后产能;
(5)优化区域布局;
(6)完善服务体系;
(7)加快自主品牌建设;
(8)提升企业竞争实力。
(三)项目发起人以及发起缘由
……
二、老年公寓项目建设必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、老年公寓项目建设可行性
(一)经济可行性
(二)政策可行性
(三)技术可行性
本项目建设坚持高起点、高标准方案,为保证工艺先进性,关键设备引进国外厂商,其他辅助设备从国内厂商中优选。该公司始建于1998年,20xx年改制为股份有限公司,经过多年的技术改造和生产实践,公司创造出一流的老年公寓工艺和先进的管理技术,完全能够按照行业标准进行生产和检测,其新技术方案的引入,将有效保证本项目顺利开展。
(四)模式可行性
老年公寓项目实施由项目发起公司自行组织,引进先进生产设备,土建工程由公司自主组织建设。项目建成后,项目运作由该公司全资注册子公司主导,项目产品面向国内、国际两个市场。目前,国内外市场发展均较为迅速,市场空间放量速度加快,市场需求强劲,可以保证产品有效销售。
(五)组织和人力资源可行性
第三部分老年公寓项目产品市场分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于,任何一个项目,其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择,都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果,还可以决定产品的价格、销售收入,最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中,要详细研究当前市场现状,以此作为后期决策的依据。
一、老年公寓项目产品市场调查
(一)老年公寓项目产品国际市场调查
(二)老年公寓项目产品国内市场调查
(三)老年公寓项目产品价格调查
(四)老年公寓项目产品上游原料市场调查
(五)老年公寓项目产品下游消费市场调查
(六)老年公寓项目产品市场竞争调查
二、老年公寓项目产品市场预测
市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续,是利用市场调查所得到的信息资料,根据市场信息资料分析报告的结论,对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中,市场预测的结论是制订产品方案,确定项目建设规模所必须的依据。
(一)老年公寓项目产品国际市场预测
(二)老年公寓项目产品国内市场预测
(三)老年公寓项目产品价格预测
(四)老年公寓项目产品上游原料市场预测
(五)老年公寓项目产品下游消费市场预测
(六)老年公寓项目发展前景综述
第四部分老年公寓项目产品规划方案
一、老年公寓项目产品产能规划方案
二、老年公寓项目产品工艺规划方案
(一)工艺设备选型
(二)工艺说明
(三)工艺流程
三、老年公寓项目产品营销规划方案
(一)营销战略规划
(二)营销模式
在商品经济环境中,企业要根据市场情况,制定合格的销售模式,争取扩大市场份额,稳定销售价格,提高产品竞争能力。因此,在可行性研究中,要对市场营销模式进行研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人情况分析
(三)促销策略
……
第五部分老年公寓项目建设地与土建总规
一、老年公寓项目建设地
(一)老年公寓项目建设地地理位置
(二)老年公寓项目建设地自然情况
(三)老年公寓项目建设地资源情况
(四)老年公寓项目建设地经济情况
近年来,项目所在地多元产业经济迅速发展,第一产业基本稳定,工业经济发展势头强劲;新兴产业成为当地经济发展新的带动力量;餐饮娱乐、交通运输等第三产业蓬勃发展;一大批改制企业充满活力,民营经济发展发展步伐加快。重点调产工程扎实推进,经济多元化支柱产业结构正在形成,综合实力明显增强……
(五)老年公寓项目建设地人口情况
(六)老年公寓项目建设地交通运输
项目运作立当地,面向国内、国际两个市场,项目建设地交通运输条件优越,目前已形成铁路、公路、航空等立体方式的交通运输网。公路四通八达,境内有3条国道、2条省道,高速老年公寓步伐进一步加快,将进一步改善当地的公路运输条件,逐渐优化的交通条件有利于项目产品销售物流环节效率的提升,使得产品能够及时投放到销售目标市场。
二、老年公寓项目土建总规
(一)项目厂址及厂房建设
1.厂址
2.厂房建设内容
3.厂房建设造价
(二)土建规划总平面布置图
(三)场内外运输
1.场外运输量及运输方式
2.场内运输量及运输方式
3.场内运输设施及设备
(四)项目土建及配套工程
1.项目占地
2.项目土建及配套工程内容
序号
建设项目
建筑结构
建筑方式
施工面积(m2)
1 办公楼 框架结构 多层建筑 9011
2 展厅 砖混结构 单层建筑 1802
3 公寓 砖混结构 多层建筑 37847
4 餐厅 砖混结构 多层建筑 2703
5 1号车间 轻钢结构 单层建筑 6308
6 2号车间 轻钢结构 单层建筑 7209
7 3号车间 轻钢结构 单层建筑 8110
8 后序处理、库房 轻钢砖混结构 单层建筑 7209
9 锅炉房及其它辅助实施 框架砖混结构 单层建筑 1802
10 小计 80200
11 绿化设施 5407
12 厂区硬化周围美化 4506
13 总施工面积(m2) 90112
(五)项目土建及配套工程造价
(六)项目其他辅助工程
1.供水工程
2.供电工程
3.供暖工程
4.通信工程
5.其他
第六部分老年公寓项目环保、节能与劳动安全方案
在项目建设中,必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律,对项目可能对环境造成的近期和远期影响,对影响劳动者健康和安全的因素,都要在可行性研究阶段进行分析,提出防治措施,并对其进行评价,推荐技术可行、经济,且布局合理,对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定,凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度,同时,在可行性研究报告中,对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、老年公寓项目环境保护方案
(一)项目环境保护设计依据
(二)项目环境保护措施
(三)项目环境保护评价
二、老年公寓项目资源利用及能耗分析
(一)项目资源利用及能耗标准
(二)项目资源利用及能耗分析
三、老年公寓项目节能方案
按照国家发改委的规定,节能需要单独列一章。按照国家发改委的相关规定,建筑面积在2万平方米以上的公共建筑项目、建筑面积在20万平方米以上的居住建筑项目以及其他年耗能20xx吨标准煤以上的项目,项目建设方都必须出具《节能专篇》,作为项目节能评估和审查中的重要环节。项目立项必须取得节能审查批准意见后,项目方可立项。因此,对建设规模超过发改委规定要求的项目,《节能专篇》如同《环境评价报告》一样,是项目建设前置审核的必须环节。
(一)项目节能设计依据
(二)项目节能分析
四、老年公寓项目消防方案
(一)项目消防设计依据
(二)项目消防措施
(三)火灾报警系统
(四)灭火系统
(五)消防知识教育
五、老年公寓项目劳动安全卫生方案
(一)项目劳动安全设计依据
(二)项目劳动安全保护措施
第七部分老年公寓项目组织和劳动定员
在可行性研究报告中,根据项目规模、项目组成和工艺流程,研究提出相应的企业组织机构,劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
一、老年公寓项目组织
(一)组织形式
(二)工作制度
二、老年公寓项目劳动定员和人员培训
(一)劳动定员
(二)年总工资和职工年平均工资估算
(三)人员培训
本项目采用“标准化培训”实施人员培训,所谓“标准化培训”指的是定岗前招聘、基本技能培训等由公司安排各部门技术骨干统一按照规定执行,力求使得员工熟悉公司业务和需要掌握的各项基本技能。经过标准化培训后,公司根据各人表现确定岗位,然后由各岗位的技术负责人针对岗位特有业务进行学徒式指导和培训。两种方式的结合既保证了员工定岗的准确性,也缩短了员工定岗后成为合格员工的时间,这对于节约人员培训成本和缩短培训时间都具有极好的效果。
第八部分老年公寓项目实施进度安排
项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。所谓项目实施时期亦可称为投资时间,是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间。这一时期包括项目实施准备,资金筹集安排,勘察设计和设备订货,施工准备,施工和生产准备,试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节,有些是相互影响的,前后紧密衔接的,也有些是同时开展,相互交叉进行的。因此,在可行性研究阶段,需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划,综合平衡,作出合理又切实可行的安排。
一、老年公寓项目实施的各阶段
(一)建立项目实施管理机构
(二)资金筹集安排
(三)技术获得与转让
(四)勘察设计和设备订货
(五)施工准备
(六)施工和生产准备
(七)竣工验收
二、老年公寓项目实施进度表
三、老年公寓项目实施费用
(一)建设单位管理费
(二)生产筹备费
(三)生产职工培训费
(四)办公和生活家具购置费
(五)其他应支出的费用
第九部分老年公寓项目财务评价分析
图-4 财务评价基本思路
一、老年公寓项目总投资估算
二、老年公寓项目资金筹措
一个建设项目所需要的投资资金,可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段,资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果,研究落实资金的来源渠道和筹措方式,从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中,应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中,应对下列内容加以说明:
(一)资金来源
(二)项目筹资方案
三、老年公寓项目投资使用计划
(一)投资使用计划
(二)借款偿还计划
四、项目财务评价说明&财务测算假定
(一)计算依据及相关说明
1.《中华人民共和国会计法》,[主席令第24号],20xx年1月1日起实施。
2.《企业会计准则》,[财政部令第5号],20xx年1月1日起实施。
3.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》,[国务院令第512号],20xx年1月1日起实施。
4.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》,[财政部、国家税务总局令第50号],20xx年1月1日起实施。
5.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》,国家发展与改革委员会20xx年审核批准施行。
6.项目必须遵守的国内外其他工商税务法律文件。
(二)项目测算基本设定
五、老年公寓项目总成本费用估算
(一)直接成本
(二)工资及福利费用
(三)折旧及摊销
(四)工资及福利费用
(五)修理费
(六)财务费用
(七)其他费用
(八)财务费用
(九)总成本费用
六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
(一)销售收入
(二)销售税金及附加
(三)增值税
(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算
七、损益及利润分配估算
八、现金流估算
(一)项目投资现金流估算
(二)项目资本金现金流估算
第十部分老年公寓项目不确定性分析
在对建设项目进行评价时,所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性,将来的实际情况可能与此有出入,这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险,就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响,以确定项目的可靠性,这就是不确定性分析。
根据分析内容和侧重面不同,不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中,一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析,可视项目情况而定。
(一)盈亏平衡分析
(二)敏感性分析
第十一部分老年公寓项目财务效益、经济和社会效益评价
在建设项目的技术路线确定以后,必须对不同的方案进行财务、经济效益评价,判断项目在经济上是否可行,并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一,也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明
一、财务评价
财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况,以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合,以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较,以判断项目在财务上是否可行。
(一)财务净现值
财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量,按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。
如果项目财务净现值等于或大于零,表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平,项目财务上可行。
(二)财务内部收益率(FIRR)
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率,也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。
财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标,该指标越大越好。
一般情况下,财务内部收益率大于等于基准收益率时,项目可行。
(三)投资回收期Pt
投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例:
(1)计算公式
动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表,用下列近似公式计算:
Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
(2)评价准则
1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时,说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资,是可行的;
2)Pt>Pc时,则项目(或方案)不可行,应予拒绝。
(四)项目投资收益率ROI
项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值,表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。
ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时,项目在财务上可考虑接受。
(五)项目投资利税率
项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率,计算公式为:
投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%
投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时,项目在财务上可考虑接受。
(六)项目资本金净利润率(ROE)
项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。
项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值,表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。
(七)项目测算核心指标汇总表
二、国民经济评价
国民经济评价是项目经济评价的核心部分,是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法,运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数,计算项目对国民经济的净贡献,评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析,以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要,也可计算经济净现值(ENPV)指标,涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目,要计算经济外汇净现值(ENPV),经济换汇成本或经济节汇成本。
三、社会效益和社会影响分析
在可行性研究中,除对以上各项指标进行计算和分析以外,还应对项目的社会效益和社会影响进行分析,也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。
第十二部分老年公寓项目风险分析及风险防控
一、建设风险分析及防控措施
二、法律政策风险及防控措施
三、市场风险及防控措施
四、筹资风险及防控措施
五、其他相关风险及防控措施
第十三部分老年公寓项目可行性研究结论与建议
一、结论与建议
根据前面各节的研究分析结果,对项目在技术上、经济上进行全面的评价,对建设方案进行总结,提出结论性意见和建议。主要内容有:
1.对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见
2.对主要的对比方案进行说明
3.对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
4.对应修改的主要问题进行说明,提出修改意见
5.对不可行的项目,提出不可行的主要问题及处理意见
6.可行性研究中主要争议问题的结论
二、附件
凡属于项目可行性研究范围,但在研究报告以外单独成册的文件,均需列为可行性研究报告的附件,所列附件应注明名称、日期、编号。
1.项目建议书(初步可行性报告)
2.项目立项批文
3.厂址选择报告书
4.资源勘探报告
5.贷款意向书
6.环境影响报告
7.需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告
8.需要的市场预测报告
9.引进技术项目的考察报告
10.引进外资的名类协议文件
11.其他主要对比方案说明
12.其他
三、附图
1.厂址地形或位置图(设有等高线)
2.总平面布置方案图(设有标高)
3.工艺流程图
4.主要车间布置方案简图
5.其它
……
篇4:老年公寓的可行性报告_可行性报告_网
可行性研究报告(简称可研报告),是指从事一种经济活动(投资)之前,双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析,确定有利和不利的因素、项目是否可行,估计成功率大小、经济效益和社会效果程度,为决策者和主管机关审批的上报文件。那么房地产可行性报告该怎么写呢?下面是小编为大家准备的老年公寓的可行性报告,欢迎大家参考和借鉴。
老年公寓的可行性报告
一、 我国老年人情况分析和养老床位:
据统计,目前我国60岁以上的人口达到1.44亿,占总人口的11%,在今后较长一段时期内,老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长,从20xx年到20xx年这一时期,平均每年将有596万人进入老龄,大约在21世纪40年代,人口老龄化程度达到顶峰;2030年前后,我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右,相当于现在欧盟15国的人口总和;到2050年,我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿,这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测,未来10年,包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭(即421家庭)在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示,35%的家庭要赡养4位老人,49%的家庭要赡养2-3位老人;
全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位,而全社会的养老床位需求达1400万张,远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。
二、石家庄老年人口情况和老年公寓情况:
石家庄现在60岁以上的老年人口已达118.2万,占总人口的12.6%,石家庄民政局福利处姜连吉处长说,托老的需求,市场很大。目前石家庄有证的老年公寓有30家,床位不足万张,占市区老龄人口的千分之8.12,跟全国的1%差距很大,跟国外要求达到的10%,不可而语。养老床位缺口很大。燕赵老年报记者杨勃志说,以前老年公寓入住率不是很理想,但是今年年初开始,好多老年公寓爆满,且有几家排队等候入住。
我们考察过的老年公寓护理院,了解到的一些信息:白求恩护理院;颐养园老年公寓;夕阳红老年公寓;长安老年公寓;祥和老年公寓;锦华老年公寓;棉五托老所;联谊老年公寓。运营比较好的老年公寓有:长安老年公寓;东云老年公寓;夕阳红老年公寓;松鹤圆老年公寓;祥和老年公寓;锦华老年公寓;颐养园老年公寓。新投资扩建的老年公寓有:新建的锦华老年公寓,投资150万;东三教的颐寿园投资600万,面积7000平米。颐养园老年公寓扩建投资200万;祥和老年公寓扩建投资200万。当时我们在一家护理院了解情况时,老板说,石家庄的老年公寓5年后会火起来,我们想有一定道理。
三、几种养老形式的介绍:家庭服务、居家养老、老年公寓、福利院等4种形式。
家庭服务照顾,是对生活不能自理、卧病在床的老年人,在家接受亲属全方位照顾的形式,儿孙满堂,儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想的养老状态。我们国家大部分都是这种形式,也是人们追求的养儿防老的理念体现;居家养老,是对居住在自己家中,有部分生活能力,但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。具体包括上门送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目;老年人公寓,是对社会上有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇或单身老年人提供的一种照顾方式,包括称名为暂托所和老年人院。因家人临时外出或度假,无人照料的老年人便可送到暂托所,由工作人员代为照顾;而对那些生活不能自理,又无人照顾的老年人则送入福利院或敬老院,这是国家对一些孤寡老人和生活困难老人提供的一种福利。根据我国特有的情况,计划生育造成的421家庭的出现,当今社会竞争加大,子女们工作紧张和生活压力增大,致使养老形式不得不发生转变,居家养老和家庭服务养老在一些条件上不允许,有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办得敬老院,一些高标准的老年公寓市场应运而生,是不可阻挡的。
四、高标准的老年公寓都包括什么:
高标准的老年公寓在设施、管理和环境上要有特色,体现在软件和硬件两个方面,无障碍设施、紧急呼叫系统、室内卫生间、图书室、医务室、健身娱乐场所、室外活动场地等都要高标准配齐,护理人员的素质以及针对老年人的服务也要全面具体。体现在:规划设计中力求以生态园林人文景观为主题,充分体现人与大自然相和谐的环境,在整个规划中园林绿化面积达75%以上,并根据老年人活动和爱好特点,规划建设项目要有:垂钓湖、门球场、饲养场、种植园及户外健身设施。室内设计按照国家颁布的《老年人建筑设计规范》高标准、高要求实施。在园区内所有设施都要采用环保和优质产品,只要是涉及老年人日常生活、健身活动的地方都要无障碍设施和人性化提示、对老年人身体健康、生命安全有着绝对保障。宾馆有五,老年公寓也建成五,也相当于宾馆,也有高消费的人群,石家庄要在一万里挑一个老人入住,我们想也有可能。
五、现在一般情况下老年公寓的利润来源主要有:房租算上30%,床位费占20%,护理费30%,饮食20%,现在老年公寓收一个老人一个月基本上有700元的收入。石家庄现在针对老年事业的优惠政策有:电费为居民用电,暖气为居民价,车辆养路费减半,床位费补贴每人每月10元,民政局还有福利彩票基金帮扶老年公寓。还有每年到过节过年时一些企业到老年公寓慰问,做志愿者,展示形象。这个方面主要靠院长们发挥个人魅力去争取,打系去要,才能得到一些,但是僧多粥少,不能做为主要的利润依据。
六、投资10000平米老年公寓的分析:投资10000平米,根据现在的市场行情,综合造价在20xx万。根据《老年住宅设计规范》,使用面积为7000平米,每个老人为10平米,可以入住700老人,每人每月700元的收入,一年为700*12*700*50%(入住率)=294万。20xx/294约7年可以收回投资。相对时间长,风险大,这就是好多运作住宅房产的公司不做老年公寓的原因。
七、老年公寓的宣传:做什么也离不开宣传,我们假如要建一个高标准的老年公寓,在现在石家庄三年大变样,这个阶段,大投资,肯定政府支持,群众欢迎。报纸电视媒体会给我们做免费广告。下一步就是我们自己如何经营了。要虚心,不张扬,要和各级领导搞好关系,新闻媒体联系密切,广开门路,切实把养老事业做好,为集团公司的整体形象加分。
八、经营思路:一切围绕服务老年人,一切围绕住户所想,住户的满意就是我们的收入。说白了,老年公寓就是伺候人的工作,没有什么高科技,也不需要高精尖的技术,主要体现的是要有耐心、细心、爱心、真心、孝心。必须用心学习、总结别人的经验,做到手脚要勤快,嘴巴要甜。刘宏到老年公寓做志愿者,也体现出了这方面的意思。
九、项目立项社会背景是不以人的意志为转移的,石家庄有好多企业也在追加投资此事业,现在石家庄的老年公寓市场远远没有饱和,确实是一个良好的时机。
十、综合考虑:我们要建老年公寓要考虑这样几个方面:一是地理位置选择交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方。二是定位高收入的保障对象,要“嫌贫爱富”。三是床位要多、面积要大、投资较多的大规模老年公寓。四是我们肯定是边干边学、人性化、规范化公司式管理,让参观者和入住者感到我们眼光远大,要有建设百年企业的雄心和韬略。
十一、提高老年公寓效益的对策思路:理论上有经济主体的经济效益主要来自于两个方面即收入与成本的比较。只有遵循既开源又节流的思路,才能从根本上降低养老服务成本,提高效益。在降低成本方面有依托共用资源比如医院公园,共享政府配套设施;抓好前期投入,考虑事情要有前瞻性,不要重复投资,减少返修;降低管理成本,根据自身的优势发展特色性服务项目,提供差异化管理,程度做到最小成本提供服务,达到利润化;要充分考虑到老年人特有的风险因素,在入住合同上注明,以免引起不必要的麻烦,造成经济损失的同时提高了成本。在增加收入方面考虑到:增加有形的收入,增加基础设施的建设,提供比较齐全的服务,满足入住老人的需求的同时,吸引社会上老人消费,提高利用频率;增加特色服务,马斯洛的需求层次理论告诉我们,老年人需要的不仅是满足物质享受,还要满足精神享受,在不断满足他们的提高需求,达到心理上的依赖,对于服务的支出他们会更主动,我们更有收入(赵本山小品聊10元钱的);还有教育培训(我个人上电大也有补缺憾成分在里面)、音乐、太极养花种草等,只要吧老人们的需求与老年公寓的供给有效地结合在一起,增加收入是大有余地。
十二、八面来风:杭州市社会福利中心,占地58亩,总投资6600万元,共有床位500张,自1999年投入使用,从20xx年起每年实现利润40多万元。它的经营主要还是为了体现国家的福利设施。杭州市萧山区老年颐乐园,占地50亩,投入5000万元,经过政府批准,转让房屋使用权,一项,收回资金1000万元。老年公寓的利润率在20xx年,湖南的一家统计结果为平均利润率为5.6%,20xx年为10%。其中有做的成功的利润率为18.87%。
篇5:老年公寓可行性研究报告_可行性报告_网
老年公寓可行性报告
截止到年底,我市户籍60岁以上老人达150.94万,占总人口15.2%,老年人口增速5.5%,高于全国平均增长速度,城区空巢家庭达60.7%。据预测,到21世纪中叶,哈尔滨市老年人口比重将达到25%,即每4个人中就有一个老年人。
据分析,哈尔滨市人口老龄化是由于生育率急剧下降造成的,老龄化超前于经济发展,即“未富先老”。而老年公寓是解决这一问题的重要手段。开办老年公寓首要的问题是维持良性运转,即如何保持其自身发展。盈亏的主要因素是入住率和服务成本,这里的服务成本是指为老人服务所必需的,如房租、防暑降温、取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等。其计算公式为(预期入住人数╳收费)—服务成本即为盈亏。收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项,养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。
一、申办老年公寓可行性分析
养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业,对此,我们要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有:目前本市同行业总量(床位数)及分布情况;老人及家庭经济状况,尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况,XX镇的交通和环境情况等。办院的主要风险在于,一是入住率的不足,房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄,导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态,不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险,由于老人及子女的财务状态恶化等原因,都能造成入住老人不能及时续费,养老机构又不能强行将老人赶出门,造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群,一旦产生纠纷,诉讼和调解对养老院都带来人力和物力上的负担。
(一)、 从市场角度
目前,我市现拥有养老机构211家,床位共计8000余张,刚刚达到老年人口千分之二的最低要求,应该还有很大的发展空间。从区域角度来看,南岗区、道里区、道外区、香坊区养老机构相对密集,群力新区存在养老机构床位上的不足。
(二)、 目前哈市养老机构发展评价
哈市养老机构应该说从数量上发展较慢,但总体运营水平不够高。
1、百床以上规模较大的养老机构,收费较低(全部费用800元以下)的入住率一直很高,床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大,要求配套设施齐全。
2、百床以上收费在1000元左右的养老机构,市场目前属于中档以上养老机构,目前存在一定程度的入住率不足,经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选,市场前景看好。
3、30张床位至100张床位之间的中等规模老年公寓是我市养老机构的主流。这部分养老机构,由于床位数达到了规模效应的要求,硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派,机构管理还处在简单层次控制的范围之内,用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期,多数都实现了盈利。 需要特别提出的是,这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少,日常消耗低,且收费较高。只要辅助于较好的医疗,是目前盈利概率最高的院所类型。
4、30张床位以下的小型养老机构,也称家庭式养老院,这种院所经营形式灵活,前期投入较小,特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持,在房屋租金等方便实现优惠。可能的情况下争取到福彩基金的投入,“老年之家”用这种方式争取到前期经营者少投入,再辅助于水电暖方面的优惠,压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送,以弥补盈利能力不足。目前这种养老机构在本市经营平均状况较差,对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大,每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入,对这种养老机构财务运营须进行专业指导,或采取集团式经营方式,统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施,才能达到降低服务成本的目的。
二、收支情况分析(以150张床位,四人间老年公寓为例)
(一)、 开办养老机构前期投入
1、 150张床位的养老机构总建筑面积在1300平方米以上。
2、 房屋改造和简单装修费用,约投入60万元。
3、 基本设施配备。
a) 床、床头柜和一人一格的衣橱,约计800元×300=240000元。
b) 床上用品200×150=30000元
c) 室内每人一个圈椅200×150=30000
d) 电视每房间一个1000×38=38000
e) 活动室设施家庭影院一套,麻将桌8个,健身器材5件,预算约40000元。
f) 餐饮设施,灶具二套,餐具180套,消毒柜一个,冰箱一台,总控制在20xx0元。(可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠)
g) 洗衣设备,预算20xx元。
h) 洗澡设备,预算5000元。
i) 办公设施,电脑、打印机各一台,面包车一部。(可时机成熟时再到位) 合计最小投入280000元。
4、开业仪式和相关宣传费用,约20xx0元。 以上租金+装修+设施+宣传=132万元
(二)、 养老机构年度运营投入
1、 员工工资。 院长(兼会计)1人计4000×12=48000元 副院长 兼采购1人计3000×12=36000元 护理员15人计1500×12×15=270000元 厨师2人计2500×12×2=60000元 以上共计19人计41.4万元。
2.伙食费成本400×150×12=720xx0元。
3、水电费50×150×12=90000元
4、 取暖费2吨/天×1000元/吨×180天=360000元(买煤360吨)
5、 办公费用600×12=7200元(含洗衣粉等洗浴用品)
6、 设备耗材、维护等20xx元 以上投入合计159.14万元。
(三)、 养老机构收入预测(按80%床位利用率,1080元/人收费)
1、床位费(四人间)1080元/人/月×150人×12月×80%=155.52万元。
2、国家补贴:3000元/床/年×150床×80%=36万元
3、兴办期间国家补贴:1000元/床/年×150床×80%=12万元
总收入:203万元
(四)、 经营评估
1、 此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率62.7%。
2、 预期达到全年平均80%的床位利用率,每年做1万元的资产折旧, 5000元意外损耗,保守收入42.36万元。
3、每位老人入住时收取5000元意外保证金,可暂收付60万元,可40%用于抵付前期投入,其它做为周转资金和出院返还。
三、开办养老机构相关手续
(A)、开办养老机构应具备的条件
(一)符合当地养老服务机构发展规划;
(二)有规范的名称;
(三)有固定的场所和服务设施,有室外活动场所;
(四)有相应的资金(前期投入约1万元/床);
(五)有与其业务相适应的从业人员(医生护士可通过与属地医院诊所签约实现)。
(B)、开办养老服务机构,应当提交下列材料:
(一)开办组织或个人的身份证明;
(二)机构章程;
(三)资金状况证明;
(四)场所证明;
(五)消防安全、卫生防疫证明;
(六)与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。
四、开办养老服务机构,应办理如下手续:
1、市和各区(市)人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构,申办人直接向市民政部门提出申请。本市其他组织和个人开办养老服务机构,申办人应当向养老服务机构所在地的区(市)民政部门提出申请。区(市)民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查,对符合规定的,报市民政部门。 民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起20日内。
2、核准开办养老服务机构的,申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建,经民政部门会同有关部门验收合格后,由市民政部门发给登记证书。
3、 申办人取得登记证书后,应当按下列规定办理有关手续:
(一)利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构,申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续;
(二)利用国有资产开办的非营利性养老服务机构,申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续;
(三)开办营利性养老服务机构,申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。
五、养老机构享受优惠和社会资源利用
1、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。
2、符合老年之家投入条件的,可申请福彩基金的注入。
3、可利用志愿者开展服务,降低用人成本,实现亲情服务。
4、开展社会公益活动,争取捐赠和赞助,补充老年生活费用的不足。 养老院的建设地块不仅要求土地属性、拆迁补偿、水电气市政条件等落实,更重要的是要分析地块周边环境,包括交通条件、居民区距离、周边人口数量和素质、地区经济和社会发展情况,分析该地块是否适合建养老院、养老院服务对象(消费群体)市场容量等。
XX年X月X日
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公寓建设项目可行性研究报告,老年公寓建设项目可行性研究报告,公寓建设项目可行性报告
第一章 项目概况 5
第二章 项目建设社会背景 8
2.1 人口老龄化和老年人问题日益突出 8
2.2 合肥市养老现状 9
2.3 建设老年公寓的必要性 11
第三章 三十岗乡建设老年公寓的优势 12
3.1 区域概况 12
3.2 三十岗乡自然环境特征 16
3.2.1 地理位置 16
3.2.2 地形、地貌 16
3.2.3 地质 17
3.2.4 气候、气象 17
3.2.5 水文 18
3.3 三十岗乡建设老年公寓的优势 20
第四章 建设计划 21
4.1本项目建设计划: 21
4.2投资计划: 22
第五章 建筑设计 23
5.1 老年人建筑设计规范 23
5.2 庐阳区高档老年公寓设计 31
5.3 建筑设计依据 33
5.4 给排水设计 33
5.5 绿化设计 33
5.6 抗震设计 33
第六章 老年住宅市场研究 34
6.1 老年住宅市场的现状分析 34
6.1.1老年人口的发展状况 34
6.1.2老年住宅的现状 36
6.2 老年住宅市场环境分析 39
6.2.1 投资环境 39
6.2.2 政策环境 40
第七章 老年住宅市场发展前景分析 41
7.1 市场发展趋势 41
7.2 产品发展趋势 43
7.3 消费发展趋势 45
7.4 老年住宅市场的准入条件 45
第八章 项目管理与实施进度 47
8.1 项目管理 47
8.2 项目实施进度 47
第九章 组织机构、劳动定员及培训 50
第十章 项目招投标 51
10.1 项目招标范围 51
10.2 项目招标组织形式 52
10.3 项目的招标方式 52
第十一章 环境保护与劳动安全 54
11.l环境保护措施 54
11.1.1工程征地的影响及对策 54
11.1.2对交通的影响及缓解措施 54
11.1.3施工扬尘、噪声的影响及缓解措施 55
11.1.4生活垃圾的影响和对策 56
11.1.5弃土的影响及对策 56
11.1.6对地下水的影响 57
11.1.7 对地表水体的影响 57
11.2安全生产 58
第十二章 投资估算及资金筹措 59
12.1 投资估算 59
12.2 资金筹措 60
第十三章 效益分析 61
13.1 社会效益 61
13.2 环境效益 61