商业地产说辞模版(热门20篇)

商业汇票承兑协议

编号：_________承兑申请人：_________ 法定代表人：_________ 地址：_________ 电话：_________承兑人：_________ 法定代表人：_________ 地址：_________ 电话：_________经承兑申请人申请，承兑人同意，双方就商业汇票（下称汇票）承兑有关事项达成协议如下：第一条 承兑申请人开出汇票_________张，金额合计（小写）_________元，（大写）_________。第二条 前述汇票经承兑人承兑，承兑申请人（下称申请人）愿意遵守《中华人民共和国票据法》、《支付结算办法》的有关规定及下列条款： 1.申请人在承兑行存有承兑汇票票面金额的_________％保证金，并实行专户管理。 2.申请人于汇票到期日前将应付票款交存承兑人。 3.承兑手续费按票面金额万分之_________计算，在银行承兑时一次付清。 4.因汇票项下的基础交易关系而产生的纠纷，由纠纷双方自行处理，对本协议项下双方的权利，义务不产生影响，申请人仍须遵守本条第一款的约定，将应付票款足额按时交存承兑人。 5.如承兑汇票到期之日申请人不能足额交付票款时，承兑人对不足支付部分的票款转入承兑申请人的逾期贷款户，并计收罚息。 6.申请人按承兑人的要求在承兑人开立本、外币账户，并进行结算往来。如承兑汇票到期之日申请人未能支付足额票款，承兑人无需事先通知申请人，即可从申请人任何账户中扣取相应票款、利息和手续费。 7.如因申请人不履行本协议或承诺书项下内容，给承兑人造成任何损失均由申请人承担；为履行本协议而产生的一切费用均由申请人向承兑人或有关方面支付。第三条 承兑的担保 本合同项下承兑款（含利息及手续费）由（或以）_________担保，在承兑申请人不能于汇票到期日前足额交付票款或发生其他违约事由时，按约定的方式承担担保责任，承兑人有权从保证人账户中或其他收入款项中扣款，以财产担保的，承兑人有权处分担保财产。第四条 申请人声明和保证 1.申请人声明如下： （1）申请人系依据中华人民共和国法律登记注册的企业法人，具备所有必要的权利和授权进行经营活动，且对其经营管理的资产享有合法的处分权； （2）申请人已得到充分和合法的授权和履行本协议； （3）申请人保证向承兑人提供的所有资料和凭证是准确、真实、完整和有效的。 2.申请人保证如下： （1）遵守《中华人民共和国票据法》、《支付结算办法》的规定，履行本协议的各项条款。 （2）本协议所指的汇票是以合法交易为基础的，并对该交易的合法性承担一切责任。 （3）按承兑人要求提供所需的包括但不限于申请人的经营状况、财务状况之报告、报表等文件、资料，并对其准确性、真实性和有效性承担责任。 （4）不以任何方式减少注册资本。 （5）申请人进行分立、合并、重组、股份制改造等体制变更或撤销、解散、停业、破产行为，必须事先书面通知承兑人，未经承兑人书面同意不得进行前述任一行为。 （6）申请人隶属关系的变更，机构的

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甲方(单位)： ____________________________ 乙方(员工)：_________________________

法定地址：________________________________ 身份证号码： _________________________

法定代表人：______________________________

为共同制止商业贿赂行为、维护公司合法权益及保持良好商业风纪，甲、乙双方本着平等、自愿、公平和诚实信用的原则，订立本协议。

(一)定义：

以下行为属于商业贿赂行为

1.1、收受业务相关单位及人员提供的财物，包括但不限于现金，银行卡、有价证券如购物卡、提货单、娱乐场所会员卡、打折卡、代币券。

1.2、收受业务相关单位及人员提供的包括但不限于赠送或借用录像摄像设备、家电设备、健身器材、汽车、住房等实物。

1.3、收受业务相关单位及人员提供的的包括但不限于宴请、娱乐消费、旅游、国内或国外考察等形式的消费。

1.4、收受业务相关单位及人员提供的包括但不限于以朋友名义提供各种回扣、好处、活动抽奖、赌博中故意输钱、性贿赂等其他任何形式商业贿赂。

以下行为不属于商业贿赂：

1.5、基于商业礼仪、赠送市场价为￥___________元以下的小礼品、地方特产;

1.6、基于商业接待礼仪，提供工作餐、住宿、交通等与合同履行相关的工作方便。

(二)甲方权利义务

2.2 有义务监督乙方业务行为，保持公司良好商业风纪。

2.3 积极配合工商行政管理部门、司法机关等部门对商业贿赂行为的处理工作。

(三)乙方权利义务

3.1 乙方在甲方工作期间，应严格遵守公司相关管理制度，不得出现1.1至1.4条规定的商业贿赂行为。

3.2 乙方应自觉商业贿赂行为，有权就获悉的商业贿赂行为向公司或国家有关部门举报。

(四)违约责任

4.1、若乙方不履行本协议所规定的反商业贿赂承诺，应一次性向甲方支付违约金人民币___________元整(即￥______________________元);

4.2、若因乙方前款的违约行为造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任(如乙方已经支付违约金的，应予以扣除)，具体损失赔偿标准为：

4.2.1、损失赔偿额为甲方因乙方的违约行为所受到的实际经济损失，包括甲方为开发、培植有关商业项目、计划所投入的费用，因乙方的违约行为导致甲方产品销售减少的金额，以及因商业贿赂行为导致的利润减少金额等。

4.2.2、依照(1)款计算方法难以计算的，损失赔偿额为乙方因违约行为所获得的全部利润的50倍。

4.2.3、甲方因调查乙方违约行为而支付的合理费用，由乙方承担;

4.2.4、因乙方违约行为违法了国家有关法律、法规的，甲方根据本协议要求乙方承担违约责任，也可根据国家法律、法规要求乙方承担侵权责任。

(五)争议解决

因执行本协议发生纠纷，可由双方协商解决或共同委托双方认可的第三方调解。有一方不愿协商、调解或协商、调解不成的，任何一方都有向甲方所在地人民法院提起诉讼的权利。

(六)其他

6.1、本协议的任何修改必须经过双方的书面同意，协议的部分修改或部分无效并不影响其他部分的效力。

6.2、本协议一式二份，甲方乙方各执一份，协议自双方签订之日起生效。

6.3、双方确认，在签订本协议前已经详细阅读过本协议，并确认对本协议中各条款的理解无异议。

(以下为签章栏，无正文)

甲方(盖章)：______________________

乙方(签字)：______________________

法定代表人：______________________身份证号码： ______________________

本协议于_____________ 年 _____________月_____________ 日在 _____________签订。

本合同适应企业租房合同。

出租方：（以下简称甲方）________________________

承租方：（以下简称乙方）________________________

甲乙双方经友好协商，乙方为在开发区设立x公司而租用甲方房屋，并就此租房事宜达成如下协议：

一、甲方同意供给乙方经营用房x平方米，用于该公司经营之用，该房屋坐落于x。

二、该房屋租金经双方商定为每月x元。该房屋总租金为x元。

三、租金于x交付，每延迟一天按总租金的x计罚。若x天内仍未交纳，甲方有权收回该房屋，并按实际迟付天数依上述计罚比例向乙方收取罚金。

四、乙方同意预交x元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。

五、房屋租赁期为x，从20x年x月x日至20x年x月x日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金x的违约金；如果甲方转让该房屋，乙方有优先购买权。

六、因租用该房屋所发生的除土地费、大修费以外的其它费用，由乙方承担。

七、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。

八、甲方保证该房屋无产权纠纷；乙方因经营需要，要求甲方

九、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向天津开发区人民法院提起诉讼，请求司法解决。

十、本合同未尽事宜，可由双方协商签订补充协议，经公证后与本合同具有同等法律效力。

十一、本合同以双方共同认可并经公证后生效。

甲方（签章）：________________________  乙方（签章）：________________________

代表人（签章）：_____________________  代表人（签章）：________________________

签订时间：___________________________  签订时间：________________________

合伙人：____________甲(姓名)，男(女)，______年______月______日出生，现住址：______市(县)______街道(乡、村)______号。

合伙人：____________乙(姓名)，男(女)，______年______月______日出生，现住址：______市(县)______街道(乡、村)______号。

合伙人本着公平、平等、互利的原则订立合伙协议如下：

第一条甲乙双方自愿合伙经营______(项目名称)，总投资为______元，甲出资______元，乙出资______元，各占投资总额的______%、______%。

第二条本合伙依法组成合伙企业，由甲负责办理工商登记。

第三条本合伙企业经营期限为____年。如果需要延长期限的，在期满前6个月办理有关手续。

第四条合伙双方共同经营、共同劳动，共担风险，共负盈亏。

企业盈余按照各自的投资比例分配。

企业债务按照各自投资比例负担。任何一方对外偿还债务后，另一方应当按比例在____日内向对方清偿自己负担的部分。

第五条他人可以入伙，但须经甲乙双方同意，并办理增加出资额的手续和订立补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。

第六条出现下列事项，合伙终止：

(一)合伙期满;

(二)合伙双方协商同意;

(三)合伙经营的事业已经完成或者无法完成;

(四)其他法律规定的情况。

第七条本协议未尽事宜，双方可以补充规定，补充协议与本协议有同等效力。

第八条本协议一式______份，合伙人各____份。本协议自合伙人签字(或盖章)之日起生效。

合伙人：__________________合伙人：__________________

________年______月______日________年______月______日

甲方(出租方)：__________________

乙方(承租方)：__________________

兹有乙方租用门面一套。

1、租期日期从_______年____日至_____月止。租金每季度____________元整，应提前____个月支付，超过一天将收取每日_______元的滞纳金，超过______天房主有权收回门面。

2、门面内装修由经营者负责，合同终止后，装修不得随意破坏拆除，未经房东同意不得随意改动房内结构，屋内、屋外的原有设施在使用期间，本着谁使用谁负责的原则，由经营者负责维修。

3、门面水电费按表收取，必须当月由经营者交清，包括有线电视费，门面及住房和线路如私自改动影响收费，造成罚款影响生意由经营者承担。

4、合同期内收取____________元作为押金(以另开收据为准)，押金不抵租金、水电费，合同终止后清算水表、电表，交还好门面，房主必须全额退还，不得克扣。

5、合同期内，经营者变更经营方向，须经房主同意后方可，合同期内，房东不能找任何理由要经营者提前退出门面。

6、租金交付后概不退租，但因政府原因拆除，无法继续经营，在接到通知后，房主必须退还剩余租金及押金。

7、经营者应合法经营，不得利用门面进行非法活动，如有违法所造成的后果自负，如发生打架斗殴、流血甚至危及生命与房主无关。

8、如因自然灾害等不可抗拒因素导致乙方经营受损耗与甲方无关。

9、住房门面一套租给乙方使用，乙方必须经过甲方同意后签字才可将门面转让或出租。但不能租给经营鞭炮、油漆、喷绘、歌舞厅等，晚上噪音大等都不行。晚上注意噪音不能过超______点。

10、交款方式在银行上存折交清。

11、家电有冰箱、热水器、空调、燃气灶完好。如有损坏，乙方负责维修好。

甲方(签章)：_______________乙方(签章)：_______________

___________年_______月______日___________年_______月______日

最全网络运维工程师年度总结模版

20xx年运维部在分公司直接领导下及全体员工的勤奋努力下，顺利完成网络维护、网络建设、网络安全等任务，有力的保证了版纳辖区数字电视业务发展，全年来的工作总结如下：

一、网络维护及建设

1，城域网维护建设

1)、 在分公司的正确领导及相关部门的大力支持下，运维部全体人员的勤奋工作。城域网维护截止11月份，运维部共处理用户故障非电子派单电话报修518次，电子派单3687次，安装用户1869户，搬迁用户288户，平移用户147户，开通副机用户152户，提高了网络覆盖质量，更有力的提升了市场竞争力。

2),新区网络新建工程立项7项，实施7项等几个光节点网络覆盖面积，促进了业务发展和业务收入的增加。

3)、完成城域网建成管道建成4.98千米及配套设施建设。

4)、运维部必须及时认真上报当月的《网络维护月报表》、《安全隐患月报表》、《电子派单周、月报表》、《新装用户月报表》的工作。

2，网络优化建设

运维部在分公司领导的直接指导下，实时对城区网优不彻底区域地点进行不间断的网优及线路改造工作。

3，乡镇网络建设

1)、根据盛地公司和县分公司安排，在分公司领导亲自带领下，年初对全县所辖区乡镇网络进行了数字电视整转前的规划与设计。

2)、xx年对全县所辖区20个乡镇中16个乡镇的网络进行优化改造及1个乡镇网络的新建工作。

3)、县乡联网乡镇有线电视用户整转平移3540户，乡镇有线新装电视用户1629户。全县乡镇有线数字电视用户总数5169户。

二、加强技术培训，提高队伍素质

运维部承担分公司工程建设的主要队伍，面对工程建设、网络安全干线安全重要任务，要在短时间内保质保量完成，无论是组织工作，还是技术工作都存在较多的难题。为此，分公司把开展技术培训作为一项确保工程质量、进度的重要措施来抓，采取走出去请进来的方式，不但多次派员工参加盛地公司举行培训学习，经常利用部门开会时间组织运维人员进行集中学习培训，还和邻近兄弟公司进行面对面经验和技术的交流，提高了维护人员的技能。

三、存在问题及不足

1、目前运维部整体须加强思想认识、提高工作效率、提升服务水平。

2、特别注重安全生产,搞好网络干线巡检工作。

3、运维部目前极其缺乏新技术、新业务的尖端人才，针对下一步的数字双向网络、数据等新业务，加强能承担新的维护任务技术的培训及业务学习。

4、加强运维文档的管理，提高维护质量。做好每月必须及时认真上报的各类报表。

5、随着城区网络的进一步扩大，交通工具的问题不多地制约着运维部的快速反应机制。

四 、20xx年工作计划

1、继续抓好网络维护质量管理和科技维护水平，提高网络运行质量。

2、继续抓好、抓实省一二干线巡查工作。

3、积极配合做好城域网、本地传输网、城区管道及乡镇网络建设服务等工作的准备开工建设及其他工作任务。

4、按计划搞好网络新建、小区新建的立项及建设和竣工及验收工作。

5、落实运维部的各项管理制度，明确目标管理，理顺工作流程，提高工作效率、提升服务水平。

6、完善安全生产制度，搞好安全生产工作。

甲方：

住所：

联系电话：

乙方：

住所：

联系电话：

甲乙双方根据《中华人民共和国_____》和有关规定，遵循合法、公平、平等自愿、协商一致、诚实信用原则，订立本劳动合同。

第一条、本合同为_______期限的劳动合同。本合同生效日期_______年_______月_______日，其中试用期_______日。本合同_______年_______月_______日终止。

第二条、乙方担任_______岗位（工种）工作。

第三条、乙方完成的工作数量，达到_______质量标准。

第四条、甲方安排乙方的工作时间应符合_______的规定，乙方执行的工时制度为_______工作制。

第五条、甲为乙方提供符合国家_____规定的劳动条件和劳动防护用品。建立健全生产工艺流程、制定操作规程、工作规范及其标准。甲方负责对乙进行政治思想、职业道德、业务技术、劳动安全卫生及有关的教育和培训。

第六条、乙方应遵守劳动纪律、甲方的规章制度和操作规程。乙方违反劳动纪律、甲方的规章制度和操作规程，甲方可依据本单位的规章制度进行处理，直到解除本合同。

第七条、甲方对乙方的工资分配应遵循按劳分配的原则，实行同工同酬，遵守_______市最低工资规定。乙方执行_______工资制，工资支付时间每月_______号，工资支付按_______执行。其中试用期工资为_______元。

商业用房租房合同范本精选

出租方(以下简称甲方)：__________________ (本人)(授权代表)姓名：__________

国籍：___________ (身份证)(护照)(营业执照号码)：___________________ 地址：_______________________;邮政编码：________ 联系电话：_______; 传真：_______;e-mail:________________________

承租方(以下简称乙方)：_________________________ (本人)(授权代表)姓名：__________

国籍：___________ (身份证)(护照)(营业执照号码)：___________________ 地址：_______________________;邮政编码：________ 联系电话：_______; 传真________;e-mail:_________________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：

第一条 房屋基本情况 甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于________;位于第____层，共______ 〔套〕〔间〕，房屋结构为_________，建筑面积_______平方米(其中实际建筑面积_______平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_______平方米);该房屋的土地使用权以〔出让〕〔划拨〕方式取得;该房屋平面图见本合同附件一，该房屋附着设施见附件二;〔房屋所有权证号、土地使用权证号〕〔房地产权证号〕为：__________。

第二条 房屋用途 该房屋用途为____________________。 除双方另有约定外，乙方不得任改变房屋用途。

第三条 租赁期限 租赁期限自____年___月___日至___年___月___日止。

第四条 租金 该房屋租金为( 币)___万___千___百__拾__元整。 租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准;除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。

第五条 付款方式 乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金(___币)___万___千___百__拾 __元整。租金按〔月〕〔季〕〔年〕结算，由乙方于每〔月〕〔季〕〔年〕的第__个月的___日交付给甲方。

第六条 交付房屋期限 甲方于本合同生效之日起____日内，将该房屋交付给乙方。

第七条 甲方对产权的承诺 甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷;除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。

第八条 维修养护责任 租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔 ____〔月〕〔年〕检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工。 正常的房屋大修理费用由甲方承担;日常的房屋维修由____方承担。 因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。 租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。

第九条 关于装修和改变房屋结构的约定 乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。

第十条 关于房屋租赁期间的有关费用 在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任： 1.水、电费; 2.煤气费; 3.电话费; 4.物业管理费; 5.________________; 6.________________。 在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。

第十一条 租赁期满 租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前____个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前____个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。

第十二条 因乙方责任终止合同的约定 乙

乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：

1.擅自将承租的房屋转租的;

2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的;

3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的;

4.拖欠租金累计达____个月;

5.利用承租房屋进行违法活动的;

6.故意损坏承租房屋的;

7._____________________________。

第十三条 提前终止合同 租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前_____月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。 如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前_____个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。

第十四条 登记备案的约定 自本合同生效之日起_____日内，甲、乙双方持本合同及有关证明文件向______申请登记备案。

第十五条 违约责任 租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的_____%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的____%向乙方加收滞纳金。

第十六条 不可抗力 因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。

第十七条 其它 本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签定补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。

第十八条 合同效力 本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行。

第十九条 争议的解决 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意提交中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。

第二十条 合同份数 本合同连同附件共___页，一式___份，甲、乙双方各执一份，均具有同等 效力。

甲方(签章)：____________________ 乙方(签章)：____________________

授权代表(签字)：________________ 授权代表(签字)_________________

________年______月______日 _______年______月______日

出租方(以下简称甲方)：

承租方(以下简称乙方)：

经甲、乙双方协商达成以下租房协议：

一、甲方将位于温江区云溪路277号铺面 1 间，面积 38.86㎡租给乙方使用，租期从 年 月 日至 年 月 日止。

二、铺面租金每年为 大写： 房租一次性付清 年租金。满壹年后每年递增1500元。押金：_______。

三、乙方在租赁期内允许转让转租该铺面。

四、乙方不再租用该铺面，需完整完好交还给甲方，如有损坏，押金不退。

五、如乙方在使用期间，不再续租该铺面需提前30天告知甲方。

六、乙方在租用期间，不得从事非法和违法活动，遵纪守法，遵守一切规定条律。

七、如合同期满，乙方如要续租再签合同，不另租他人。

八、乙方在租用期，甲方不得随意转租该铺面，否则赔偿乙方经济损失。

九、乙方在租房屋期间不得损坏屋内的一切设备，破坏房屋结构，保持室内整洁，如有损坏由乙方修复或按价赔偿。

十、本协议一式两份，签字生效。

甲方： 乙方：

身份证号码： 身份证号码： 电话： 电话：

签字日期： 年 月 日

供地产代理与租客用

本表格由地产代理监管局按《地产代理条例》订明

一般注意事项：请仔细阅读本协议并按指示填写。如你不明白本协议内的任何字句，请要求代理解释。如你不明白或不同意代理的解释，则最佳的做法是在签署本协议前咨询你的律师。

备注：凡本协议内的任何字句尾随有括号的数字(例如(1))，请立即参阅本协议附表5相同编号的注释。凡本协议内的任何字句提述本协议的某附表，亦请立即参阅该附表。

1. 代理的委任及本协议的有效期

本人/我们， (“租客”)现按照本协议的条款并在该等条款的规限下就拟承租本协议附表1所列物业(“物业”)一事委任(“代理”(2))为本人/我们的代理。本协议由 年月日起生效，并于 年月 日届满(首尾两天包括在内)(“有效期”)。

[注意：建议有效期不应超过3个月。]

2. 代理关系及代理责任

代理与租客同意-

(a) 代理与租客之间就物业而有的代理关系属本协议附表1第4栏所指明的单边代理/双边代理/有可能代表双方的代理(3)关系;

(b) 如属双边代理关系，则代理须在切实可行的范围内，尽快以书面向租客披露代理将向有关业主收取的佣金的数额或收费率;

(c) 如属有可能代表双方的代理关系，则代理须在建立双边代理关系后，在切实可行的范围内，尽快以书面向租客披露该代理关系以及代理将向有关业主收取的佣金的数额或收费率;及

(d) 代理除须履行本协议或任何成文法则委予代理的责任外，亦须履行本协议附表2内所列的责任。

3. 佣金 本协议适用于租客须向代理支付的佣金的规定，列于本协议附表1、3及5内(4)。

4. 物业资料 代理须就物业向租客提供《地产代理常规(一般责任及香港住宅物业)规例》订明的所有有关的出租资料表格 -

(a) 如属单边代理的关系，该等表格须向各别业主的持牌地产代理取得;

(b) 如属双边代理的关系，或在业主并没有持牌地产代理代表的情况下，该等表格须由代理填妥和签署， 但如租客明确表示放弃收取任何该等表格的权利，则代理无须提供有关表格。

5. 代理须披露权益

(a) 代表代理签署本协议的人现披露：他或其指明亲属(5)，或其任何代名人，或其指明亲属的任何代名人，或代理或代理的任何雇员/大股东(6)/合伙人/董事对物业拥有金钱上的或其它实益的权益(7)：有 没有 (8)

(b) 如对以上问题的回答是“有”的话，则必须在本协议附表4述明有关权益的详情。

(c) 代表代理签署本协议的人须在切实可行的范围内，尽快以书面向租客披露在有效期内产生的上述(a)段所提述的任何权益。

6. 租客的确认 租客确认他已-

(a) 阅读并明白本协议的条款;及

(b) 收取本协议第4条规定提供的而租客并没有明确表示放弃收取的所有有关的出租资料表格。

7. 附表 本协议的附表构成本协议的一部分。

8. 额外条款[注意：这些额外条款不得与本协议的其它条款有所抵触，亦不得限制本协议的其它条款]： 租客的签署： 为代理及代代理签署的地产代理/营业员的签署：

香港身分证号码：(如适用的话) 签署人的姓名或名称及牌照号码：

如租客是一间公司，请述明：

签署人的姓名或名称：签署人的职位： 代理的营业详情说明书号码：

租客的商业登记证号码：

地址：  地址：

电话号码：  电话号码：

传真号码：  传真号码：

日期：  日期： [注意：在本协议签署后，必须立即给予租客一份经签署的本协议的正本或副本。]

附表1

物业

物业 视察日期(如租客同意不视察物业，请指明) 租客放弃收取出租资料表格的权利(请于适当的方格内划上“×”号) 代理关系(请于适当的方格内划上“√”号，并删去不适用者) 业主所须支付的佣金(如适用的话)的数额或收费率 租客所须支付的佣金的数额或收费率 租客的签署*

(a) 是 否 单边代理 双边代理/有可能代表双方的代理

(b) 是 否 单边代理 双边代理/有可能代表双方的代理

(c) 是 否 单边代理 双边代理/有可能代表双方的代理

(d) 是 否 单边代理 双边代理/有可能代表双方的代理

(e) 是 否 单边代理 双边代理/有可能代表双方的代理

(f) 是 否 单边代理 双边代理/有可能代表双方的代理

(g) 是 否 单边代理 双边代理/有可能代表双方的代理

(h) 是 否 单边代理 双边代理/有可能代表双方的代理

(i) 是 否 单边代理 双边代理/有可能代表双方的代理

*租客必须就所列的每项物业分别签署。

附表2

代理的责任

代理须-

(a) 为租客取得关于物业的资料;

(b) 因应租客的要求安排租客视察物业;

(c) 进行商议，并按租客的指示向物业的业主提交所有要约;及

(d) 协助租客与业主就任何一项或多于一项物业订立具约束力的租契。

附表3

租客须支付的佣金

1. 除本附表第2及5条另有规定外，如租客在有效期内经由代理与业主就一项或多于一项物业订立具约束力的租契，则租客须于：

(8)签署租契时，

(8)租契指明的租赁期开始时，

向代理支付佣金。

2. 除本附表第3条另有规定外，如非因租客犯错而令该具约束力的租契未能如期起租，则租客没有责任向代理支付任何佣金。在此情况下，如租客已支付佣金，则代理须在切实可行的范围内尽快(但无论如何不得迟于由起租日期起计的5个工作日)将佣金连同利息/不连同利息(1)退还予租客。

3. 如租客与业主非基于租契的条文而共同取消该具约束力的租契，则租客须于取消该租契时向代理支付佣金。

4. 如代理为承租任何一项或多于一项物业的目的而与其它地产代理合作，则租客无须向该等其它地产代理支付任何佣金。

5. 除本附表第2、3及4条另有规定外，如租客或租客的配偶、任何代名人、未经披露身分的主事人或代理人在有效期内(不论是否透过代理)，与任何一项或多于一项物业的业主订立具约束力的租契，则租客须就代理就有关物业而提供的服务向代理支付佣金。

附表4

对物业所拥有的权益

按照本协议第5条，就一项或多于一项物业所拥有的金钱上的或其它实益的权益的详情如下

附表5

注释

(1) 指删去不适用者。所有删除必须加以简签。

(2) 在本协议第1条内填上有关地产代理业务实体(即俗称商号)的名称。

(3) 单边代理 - 指代理只为租客行事。

双边代理 - 指代理既为租客亦为本协议附表1所列某项物业的业主行事。

有可能代表双方的代理 - 指代理只为租客行事，但于稍后亦可能为本协议附表1所列某项物业的业主行事。

(4) 佣金的数额或收费率可由租客与代理商议。

(5) 指明亲属 - 指配偶、父母、子女、兄弟或姊妹。

(6) 大股东 - 指在代理的股东大会上有权行使百分之十或以上的投票权或控制百分之十或以上的投票权的行使的人。

(7) 拥有金钱上的或其它实益的权益，包括-

(a) 身为对物业拥有金钱上的或其它实益的权益的公司或任何其它团体的成员;

(b) 与对物业拥有金钱上的或其它实益的权益的人有合伙关系，或受雇于该人;或

(c) 属于任何关乎物业的安排或协议(不论是否可强制执行)的一方。

(8) 请于适当的方格内划上“√”号。

一、项目名称：

项目单位：

项目负责人：

说明：本创业计划书为商业机密，所有权属于_____公司，所涉及的内容和资料只限于已签署投资(合作)意向书的投资者使用，收到本计划后，收件方应立刻确认，并遵守以下约定：

1、在未取得____公司的书面许可前，收件人不得将本计划书的内容复制，泄露或散布。

2、收件人若无意投资或合作本计划所述项目，应尽快将本计划书完整退回。

目录：

1、计划摘要、2、企业介绍、3、产品/服务介绍、4、创业团队、5、市场预测;

6、制造计划、7、营销策略、8、财务规划、9、风险评估、10、发展目标

二、企业介绍：

1、企业宗旨：

2、企业的基本情况：

A、

a、 企业名称;b、成立时间;

c、注册地点;d、经营场所;

e、企业的法律形式：有限责任公司;

f、公司法人代表;g、注册资本;

h、主要股东： i、股份比例、

B、

a、企业未来发展的计划;

b、企业的发展方向和发展战略

3、企业的发展阶段：介绍说明企业发展的不同时期，

A、初创时期，发展早期，稳定发展期，扩张时期的情况。

B、可能出现的企业兼并，企业重组情况，企业产品的市场占有情况。

三、产品/服务介绍

1、产品/服务的概况：产品/服务的概念，性能，特性，用途及其先进性，创新性和独特性。

2、产品/服务的竞争力和市场前景：说明企业的产品/服务与同类产品/服务相比的优缺点，消费者选择使用这种产品/服务的可能性及原因，这种产品与服务的市场空间大小。

3、产品/服务的研发/提供过程：企业的研发成果和成果的先进性;是否通过有资质的机构鉴定;是否获得有关部门或机构的奖励;是否参与制定产品的行业标准，质检标准;是否采用何种方式改进产品的质量和性能;企业是否开发新产品的计划。

4、产品成本分析：产品研发费用，设备购置成本，开发人员薪资成本，每件产品的实际成本。

5、产品的品牌和专利：企业为保护自己的产品采取了何种保护措施;产品拥有哪些专利，许可证或者与已申请专利的厂家签订了哪些协议。

四、创业团队：

1、介绍创业团队的基本情况

2、介绍创业团队成员尤其是创业核心成员的特长和有关教育，工作背景以及主要投资人和以上人员的持股情况。

3、公司的组织结构图，各部门的功能与责任，各部门的负责人及主要成员，公司的报酬体系，公司股东名单(认股权，比例，特权)，公司的董事会成员，各位董事的背景资料

五、市场预测：

1、对需求的预测：市场是否存在对这种产品的需求?需求程度是否可以给企业带来所期望的效益?市场规模多大?需求发展的未来趋向及其状态如何?影响市场需求的有哪些因素?

2、对市场竞争状况的分析：市场上主要的竞争对手是谁?是否存在有利于企业产品发展的市场空间?企业预期的市场占有率是多少?企业进入市场会引起竞争对象何种反应?这些反应对企业发展又会有什么影响?

3、目标顾客和目标市场的详细准确的情况。

六、制造计划：

1、产品制造方式：说明企业是自己设厂(自建厂房，购买厂房，租用厂房，厂房总面积和生产面积，厂房所在地的交通运输，通讯条件)还是通过委托加工或其他方生产产品、

2、生产设备：使用什么设备，设备专用还是通用，设备先进程度如何，价值多少，最大生产能力多大，能否满足企业产品销售需求，随着生产规模扩大是否需要增加或更新设备，设备增加与更新的数量和状况，怎样做好员工操作技能的培训工作

3、 产品的工艺和质量：

A、产品的生产制造过程，采用何种工艺，工艺流程如何，各工艺流程的质量控制计划和指标计划。

B、主要原材料，设备部件，关键零配件等生产必需品的供货渠道的稳定性，可靠性，质量如何。

C、正常生产条件下，产品的正品率，次品率可控制在何种范围，如何保证新产品进入规模生产时的稳定性和 可靠性。

七、营销策略：

1、了解产品/服务市场以及销售方式和竞争条件

2、说明市场机构和营销渠道的选择

3、营销队伍的组建，构成和管理

4、建立稳定销售网的的策略

5、制定促销计划和广告策略、

6、价格决策和策略

八、财务规划：

1、创业计划书的条件假设(财务规划与企业的生产计划，人力资源计划，营销计划密不可分)

2、现金流量表，资产负债表，损益表

3、产品在每一时期的发出量是多大?何时开始产品线扩张?每件产品的生产费用是多少?每件产品的定价是多少?使用哪种分销渠道，预期的成本和利润分别是多少?要雇佣哪几种类型的人?雇佣何时开始，工资预算是多少?

4、现金收支分析，资金来源和使用

九、风险评估：

1、政策风险：国家政策的调整和变化导致产品发展和产业格局的变化有可能给企业带来的政策性风险。

2、不可预见的风险：一些不可预见的事件(战争，动乱，天灾人祸，大规模流行疾病)也可能导致企业的经营，发展面临风险。

3、市场风险：国际和国内市场环境的改变，行业竞争的加剧等市场环境的变化也会给企业带来经营，发展的风险。

4、经营管理风险：经营项目在运营过程中由于决策失误，开发项目失败，客户合作项目流产，工作管理的失误，工作运营成本增加、

5、财务风险：企业的经营过程中出现投资资金不到位，资金周转困难，财务管理出现漏洞以及陷入"三角债"困境，都会使企业发展举步维艰、

十、发展目标：

1、企业发展分为几个阶段，每个阶段的重点工作是什么?

2、企业的短，中，长期发展计划是什么?

1、项目概况(1P)

简短地汇总介绍以下几个方面：战略定位、市场概况、服务及产品、营销推广、竞争优势、核心团队、运营现状及发展规划、融资金额及用途。

2、战略定位(1P)

用简单的语言描述公司的战略定位(我们做什么，不做什么)和愿景(我们未来会是什么);这部分内容很多创业者很容易忽略，从而起不到“画龙点睛”的作用，看不清项目未来的走向是什么?毫无疑问，战略是随着外部环境动态调整的，但是大的主线创始人肯定要想清楚。用联想之星执行董事王明耀先生的话来说就是，“试错和快速迭代，可以用于产品改善，但不适用于模式改变”。退一步来讲，模式可能也会有调整，但项目未来可供选择的战略定位最好能够大致想清楚。

薯片理论

关于项目定位的选择，我发现了一个有意思的现象(暂且叫做“薯片理论”)，理解这个理论背后所表达的产业演进规律对于我们选择创业的切入点可能会有帮助。

个人观察发现，在某一个产业(领域)发展早期，首先是出现横向的分工，而纵向分工尚不明显，这是最初的“横向重度垂直”的创业机会，此时的市场格局是万马齐奔、“大市场、小作坊”。而随着产业发展相对成熟，产业内垂直领域的横向分工逐渐模糊，此时已经开始初步实现同一个“片层”内的范围经济效应(横向扩张)，同时，出于效率进化的需要，产业链上下游之间的纵向分工开始相对显著，即原来不得不由自己同时完成的产业链上下游的几个职能中的一个或几个职能被分离出去，市场上出现某一个“片层”内的专业供应商。此时的市场格局是同一个“片层”内已经出现规模较大企业，而最终的纵向一体化尚未开始，这是产业内第二波纵向“纵向重度垂直”的机会，近年出现的达达配送、同城货运等项目均是这种产业规律的体现。而到产业后期，范围经济效应会引导这种产业链上下游的联动和协同，部分规模巨大的企业会朝纵向一体化的趋势发展，例如从事物流快递的顺丰切入电商就是范例。

引导这种产业演进的本质规律其实是背后那只无形的手——社会综合交易成本最小化。用科斯的理论解释则是：用组织替代市场(内部化)还是用市场替代组织(市场化)是由综合交易成本决定的，交易成本(契约成本和组织管理成本)的高低决定了市场和组织的边界(如无法准确理解这句话，建议参阅科斯写的《企业的性质》一文)。显然，当市场存在公有云服务的选择时，把企业内部的服务职能甩给市场的专业机构来做可能更有效率。就效率而言，通常存在这样的规律，资产专用性(资产或服务被某个部门或机构专用)不如“私有云”(资产或服务被某一个区域内的一大批企业使用)来得更有效率，而“私有云”又不如“公有云”(资产或服务被更大范围内的更多企业使用)更有效率。

产业演进的终极状态通常是，整个社会的要素在同一个“片层”内整合以实现最大程度规模经济效应，为产业下游提供最富效率的“公有云”服务，而整个产业就如同一串被串起来的薯片，其中只有少部分规模巨大的企业可以实现纵向一体化，而他们一般通过并购来实现，这也是留给创业者的机会。

在今天的互联网+领域，创业或投资，就要寻找这样潜在的“薯片”机会，当产业发展还处于还处在非常分散或者“私有云”状态，就存在着利用互联网来进行整合形成一个完整高效的“薯片”的机会。

顺便说一句，很多项目纠结到底是自营模式还是平台模式，思考逻辑其实很简单，从终极思维的角度来看，比较一下两种模式的管理成本和契约成本，尤其是实现规模化以后，或者说哪一种模式更容易突破“规模-质量-成本”的铁三角。

关于“重度垂直”的定位，将另撰文《垂直领域的创业要“深沟高垒”》进行分析。

3、市场分析(1-3P)

对项目所处的行业细分市场情况进行分析：市场容量(及增长速度)、行业发展趋势、目标客户及需求痛点。这部分内容的分析非常重要，也是整个项目的逻辑起点。在对需求进行分析时，要着重从目前未被满足的痛点需求出发，分析目标市场及目标客户的核心需求。这部分内容的分析构成了“干柴烈火”投资逻辑的“干柴”。创业者在分析这部分内容时，最好能够以第三方权威数据引用和实际调研数据为准，以图文并茂的方式进行展示。值得注意的是，要注意区分找到的需求属于“Must have(雪中送炭)”的需求还是“Nice to have(锦上添花)”的需求，经常发现有些创业者容易根据自身的经验及感受对需求痛点进行了过分的自我强化，或者找到的只是小众需求，或者需求并不显性而需要顾问式营销，或者需求过于低频且客单价不够高，那么这样的创业项目从一开始就需要特别注意后续的发展延伸路径。因此，在分析需求时，建议参考九轩资本提出的“普遍、显性、刚需、高频”的“八字诀”。

周鸿祎提到要有“用户思维，而不是客户思维”，其实就是这个意思。如何将用户对“工具”的使用延伸至高频的使用场景，把“一夜情”的“客户”变成有“长情”的“用户”，从而实现流量变现才是关键。否则，客户只是客户，想着羊毛出在猪身上，舍弃了羊毛却不知道猪在哪里，很多工具属性过强的智能硬件和APP工具一般都有这个问题，如智能家居产品、手电筒APP，名片工具、词典工具、天气工具、闹铃工具等等。因此，产品八字诀的前三点是客户思维，最后一点是用户思维。

从刚需和痛点出发的需求才不是“伪需求”，从伪需求出发的创业都是耍流氓。好的产品不仅应该解决用户的“痛点”，更应该达成用户的“爽点”。

这部分论述要达到的目的是要说明“跑道足够长”、“干柴有很多”。

4、服务及产品(1-2P)

这部分内容要说明：我们提供的产品及服务(形态)是什么?针对的目标客户有哪些主要的特征?产品或服务解决的用户的核心需求是什么?产品或服务具有哪些核心价值?

根据我个人的总结，严格意义上的“产品”和“服务”是不同的，虽然实际中产品和服务很难严格区分开，并且在实际形态中二者往往是混合在一起的，但在战略思考层面进行区分非常有必要，因为不同的产品或服务形态决定了在实际价值交付环节的边际成本是不一样的，从而也决定了项目最终能够做多大规模。

严格意义上的“产品”具有如下几个特点：1)生产、交付和使用三个环节异步(可分离);2)可异地交付;3)可大规模复制;严格意义上的“服务”则具有以下几个特点：1)生产、交付和使用三个环节同步(不可分离);2)属地化交付;3)高度依赖人，复制性差。

按照以上定义，从交付环节的意义上(注意是交付环节)可以把产品和服务形态概括为以下五种形态(如下图)。在现实中，大部分2B的项目都处于下面两个象限，更偏服务属性，因此也更加难以标准化和规模化。由于服务的交付过程比较依赖人，因此这类项目通常很难摆脱“规模-质量-成本”这个“铁三角”的束缚，从而难以做大规模，而整个行业也容易呈现出“大市场、小作坊”的格局。

现实中，大部分的项目都落在以上坐标系的不同象限位置。按照以上方法论分析“产品”和“服务”，可以帮助我们从根本上理解项目发展后期的收入成本曲线走向(决定了项目在扩张过程中的边际成本不同)，从而了解项目的可规模化的程度。值得说明的是，这种分析方法可以作为一个战略思考工具，在具体写PPT时其实并不需要如此“理论化”地进行区分。

重点在于，我们提供的产品是否具有核心价值?能否解决用户的核心痛点?能否满足用户的爽点?不是所有的创新都有价值，或者准确地说，不是所有的创新都有市场价值。如果你提供的产品不能为用户提供足够的价值宽度(功能宽度)、价值厚度(体验强度)和价值密度(价值在时间轴上的沉淀)，从而对现有的产品或解决方案形成一定程度的替代性拐点(推荐参阅《刘亿舟谈智能硬件：你找到替代性拐点和第二场景了吗?》)，那么即便面对一堆“干柴”，你的产品可能也不是那把“烈火”。

这部分论述要达到的目的是要说明“产品足够尖叫”、“烈火很烈”。

5、商业模式(1-2P)

这部分要说明近期和远期的盈利模式分别是什么?核心的业务流程是什么?拥有什么核心资源?

前面谈到，一切商业模式的本质是利润=收入-成本。所以，商业模式要考虑的问题是，项目的收入结构及成本结构在时间序列上是如何展开和延伸的。

由于我们带着常识和逻辑去解构商业的本质，因此我本人拒绝一切商业模式神秘主义，说不清楚的商业模式一定不是好的商业模式，当然，有些项目当前不需要商业模式，但至少眼下的产品有足够的“替代性拐点”，必须是个“金钩子”。

互联网本身没有创造任何新的东西，互联网的本质是改变了世界“连接”的方式。借用一个经济学的术语来说则是，由于借助互联网的连接，交易成本被大大降低了，原来本无法发生的交易现在可以发生了，简单来说，互联网释放了更多的可能性，这便是互联网带给我们的信息红利。

互联网是如何改变人与人、人与物、人与服务、人与信息之间的连接的呢?通常，大部分的互联网产品切入市场的第一属性都是“工具属性”，即通过这个钩子吸引大量的用户，然后通过各种法子留住用户，最后拼的是转化率。

就成本结构而言，不同产品的属性决定了不同的边际成本。切中用户需求的点位不同以及产品自身的属性不同，决定了其在用户流量聚集方面是个“大漏斗”、“中漏斗”还是“小漏斗”。对于互联网产品来说，如果其自身的产品特性能够越过用户的“替代性拐点”而持续地黏住用户，并且能够实现网络效应而自动自发地实现病毒式营销(如微信)，那么这个产品就有机会打造一个“大漏斗”，从长期来看，就越容易形成内源性(或自源性)流量，其成本结构中，每新增加一个用户或者收入的边际成本就会比较低，那么这样的项目其流量聚合及转化效率就会较高。相反，一个项目如果一直需要外源性流量支撑，除非项目本身的服务非常具有粘性和增值能力，否则你看不到这个项目存在的理由在哪里。通俗一点讲，用户流量就像河道里的水，哪条河道的河床低，水就往哪儿流。

就收入结构而言，互联网项目的收入计费方式不外乎以下几种：CPC(按点击付费)、CPM(按千次展示付费)、CPA(按下载付费)、CPT(按时间付费)、CPS(按交易佣金付费)。很多情况下，这几种收费模式可以并行组合。但大体上讲，越是能够做成“大漏斗”的平台，越是可以容许CPC、CPM、CPA、CPT等付费方式的存在，如果只能做成“中漏斗”或者相对“小漏斗”，则最好是能够形成交易闭环，按照CPS方式付费。

同一个项目，其成本结构和收入结构放在时间序列上来看，就构成了其长期盈利性表现。只是不同的产品属性组合决定了不同的成本结构，同时也决定了后续盈利模式的选择空间。

就我个人理解来说，MGC(Machine Generated Content)的本质是工具属性，人机互动，如万年历;UGC(UserGenerated Content)的本质是社交属性，人人互动，如社区，PGC(Professionally Generated Content)的本质是媒体属性，人专互动，如自媒体。无论MGC，UGC还是PGC都是钩用户的手段，不同的是，如何能够将用户自然地延伸到第二场景并持续高频地黏住用户才是流量变现的关键。

对于互联网APP项目而言，如果切入点是工具属性，通常这类项目需要闯过两道关：第一道关是，如何通过MGC、UGC或PGC(或其组合)来实现足够低成本的内源性流量;第二道关则是，如何将这些流量引导至交易环节从而实现变现(建议参阅我之前写的一篇文章《从工具到社区到电商到底有多远?》)。

对于切入点直接是交易属性(电商)而言，前期肯定是依靠外源性流量，而后期则是考验整个体系的供应链、规模效应、服务体验等综合实力，从而逐渐形成口碑和品牌，从而过渡到内源性流量。如果一个电商网站永远依靠外源性流程，肯定是有问题的。

既然互联网的本质是连接，那么考验一个平台的连接效率(或者流量效率)就成为项目是否能够持续下去的关键。对于最终需要靠交易来变现的互联网项目而言，其商业模式的本质就是“获客成本、活跃率(留存率)、转化率、客单利、复购率”这五个参数的函数。从长远来看，如何使得这五个参数的运行越过正向的拐点并走出一个“大开口”的收入成本曲线才是决定投资逻辑是否存在的根本。所以说，商业模式最简单的理解就是：利润=收入(R1,R2,R3)-成本(C1,C2,C3)。只不过对于互联网领域来说，这个公式要在一个相当长期的视角来考察，也就是说，你的项目现在可以不赚钱，但不可能永远不赚钱。创业者要想清楚并向投资人传递的是，为什么未来能够赚钱，并且能够赚大钱。

一句话，商业模式部分需要展示企业未来如何赚钱，以及为什么现在的产品形态及发展趋势能够支撑未来的盈利模式。

6、竞争分析(1-2P)

如果说以上的分析根据常识和逻辑就可以得出分析结论的话，那么本部分的分析则取决于我们的视野(“常识、逻辑、视野”这六个字恰好也是九轩资本的投资哲学)。

如果一个创业者，连自己直接的或者潜在的竞争对手都无法准确识别出来，那么我也只能呵呵了。对于竞争对手的分析，应该从对用户需求满足的可替代性选择的角度进行。打个通俗的比方，在同一条街上，卖河南拉面和兰州拉面的固然是竞争对手，其实旁边那家卖湖南木桶饭的也同样是竞争对手。当然，在项目发展早期，可以只选择那些最直接的竞争对手进行分析。

在思考竞争格局时，需要“站在未来看现在”，有些眼前不是你的直接竞争对手，但是随着项目的进展，过于垂直且“插桩”不够深的项目，在后期可能会遭遇大平台的横向狙击，从而遭受”垂直陷阱死”，比如有些拼车或者代驾项目，由于“插桩”比较浅，当滴滴快的推出拼车或代驾业务时，如果项目本身还没有“上岛”或者“上岸”，很容易半路上被

拍死在海里。关于这一点，推荐大家参阅我之前写的一篇文章《初创企业：请警惕A轮死》中关于”垂直陷阱死”部分的阐述。

分析竞争对手时，最好是以表格方式列出细分行业内最主要的竞争对手，以本项目的关键成功因素作为比较维度，针对本项目与潜在竞争对手进行对比分析，比如可以从技术壁垒、核心团队、用户数据、资源优势、运营策略、融资情况等方面进行比较。

值得说明的是，项目面临的市场机会和选择的商业模式本身不可以作为竞争优势。 这部分内容重在说明“烈火”为什么烈。

7、营销推广(1-2P)

这部分重点阐述公司已采取或拟采取的市场推广策略及竞争策略?具有哪些核心资源或合作伙伴可以利用?使用那些渠道和方法?

酒香也怕巷子深，除了极少数互联网产品通过产品本身的设计以及越过临界点之后可以获得爆发式增长外，大部分的产品前期还是需要深入的营销推广的，即便是融到了大笔资金，优秀的营销推广经验及行业资源依然至关重要。

这部分内容重在说明为什么“星星之火可以燎原”。

8、核心团队(1-2P)

简单介绍核心团队的从业经历及擅长的领域，除了核心创始人之外，最好还需要包括技术(或产品)、销售、运营等方面的核心骨干成员。重点强调团队成员的从业经验，团队的互补性和完整性。

9、运营现状(1-2P)

本部分需要介绍公司现有激活用户、注册用户、日活用户、日活率、留存率、日订单数、客单价、毛利率、近期销售收入、往年以及本年销售收入以及各项指标的增长率等指标。

这一部分所提供的数据，实际上是反映公司目前所设定的产品定位及商业模式得到市场初步验证的情况。投资人会根据这部分数据“管中窥豹”、“以小看大”。

创业者可以根据自身考虑的保密性要求选择适当披露。

10、发展规划(1-2P)

本部分需要在假设融资到位的情况下(特别注意此假设)，公司未来3至5年的发展规划，以图表的形式直观说明公司在各阶段的目标市场、拓展区域、商业模式等战略计划。

对于A轮以后的项目，最好能够另外制定一个规范的财务预测模型来反映项目在后续扩张过程中的收入及成本曲线走向。财务预测模型实际上是一个基于时间序列而展开的收入及成本算法模型，其中包括收入及成本的计算方法、参数假设、增长预测等。财务预测模型通常包括收入预测、成本预测、固定资产投入、人力资源投入等基本表格，也包括基于以上预测所生产的利润表、资产负债表。通过跨表格的引用，这些表格通常形成了一个“连通器”式的整体。

投资人通常会根据财务预测模型所提供的计算方法、参数假设、增长预测等数据来判断项目发展后期的运营数据实现的可能性，从而判断项目引入融资之后的理论增长情况。

当然，模型永远是模型，没有一个投资人会完全根据模型来做决定，但是一份严谨测算的财务预测模型可以有效地帮助投资人将“拍一次脑袋”的分解为“多拍几次脑袋”，从而提高决策效率。同时，通过财务预测模型，创业者也可以更好地模拟剖析项目发展演进的关键因素。

11、融资金额及用途(1P)

充分说明以上各部分内容后，并且能够让投资人有满意的认可之后，基本上说明“我什么都不缺只缺钱了”，那么在本部分需要向投资人表明你的融资计划。具体包括两个重要内容，第一是本轮融资金额是多少，最好说明人民币或者美元，如果优先接受美元但不排除人民币，可以在美元之后的括号中注明“或等值人民币”。第二，需要重点说明本轮融资的具体用途，最好能够细化到具体项目。这部分内容需要创业者根据审慎思考的业务拓展计划制定具体的资金分配方案，需要充分体现创业者的战略规划能力，同时也需要体现创业花钱的能力。

关于路演

写好了商业计划书，只是融资的第一步。通常，投资人看到商业计划书之后，可以对项目做出初步判断。如果感兴趣，就愿意和创业团队见面沟通，通常是和CEO直接沟通，这种见面沟通也就是通常所谓的项目路演。项目路演通常分为公开路演与一对一路演，无论哪种形式的路演，我们建议创业者注意以下几点：

1、要做行业的专家，要对自己所在的行业的痛点、格局有深入的洞察;

2、不要害怕投资人的Challenge，不要在形式上迎合投资人，要乐观自信，对于投资人来说，不怕路长，就怕战略不清晰，走弯路;

3、作为团队老大，要富有激情、坚定、执着，简洁表达，思路清晰，需要向投资展现出足够的“战略忽悠”能力;

4、团队永远第一，尽量少用“我”，而是“我们”;

5、尽量用数据说话，但不要夸大数据预期;

6、不要回避投资人的疑问，有勇气接受你不能改变的，有能力尽可能改变你能改变的，有智慧识别这两者，“天要下雨，娘要嫁人”，随他去吧，你就是行业的权威!

在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾这一年的工作历程，作为x企业的每一名员工，我们深深感到x企业之蓬勃发展的热气，x人之拼搏的精神。

x是x销售部门的一名普通员工，刚到房产时，该同志对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，x很快了解到公司的性质及其房地产市常作为销售部中的一员，该同志深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，x同志已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。

房地产市场的起伏动荡，公司于x年与x公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，x同志积极配合x公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为x月份的销售高潮奠定了基矗最后以x个月完成合同额x万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，x同志从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。

XX年下旬公司与xx公司合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出火爆场面。在销售部，担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。在开盘之际，该同志基本上每天都要加班加点完成工作。

经过一个多月时间的熟悉和了解，立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大，在收款的过程中该同志做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，该同志不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与和其他销售部成员的努力是分不开的。

XX年这一年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。

合同编号_______

卖方(甲方)：_______公司

买方(乙方)：_______

签订时间：________年____月____日

第一条 标的物名称、规格、数量、单价、金额：

第二条 质量技术要求：235B按国家标准(GB3274-20)执行;螺旋钢管按(5037-20)标准执行;无缝钢管按(GB8163-1999)标准执行;焊管按(GB3091-20)标准执行。

第三条 标的物价格：按合同标的物锁定单价，不受市场和国家政策波动影响，甲方不得拒供货物，若甲方不能按期交货造成延误乙方使用，甲方应双倍退还乙方已付款和赔偿乙方所有经济损失。

第四条 质保书提供方式：甲方应向乙方提供每批货物的产品质保书，质保书随车到厂。

第五条 合理损耗标准及计算方法：(国标)过磅结算。

第六条 交付标的物的方式、时间、地点：甲方包运送，合同生效后甲方须在7天内交清所有合同标的物。送货地点为公司工地。

第七条 运输方式和费用承担：出库费、运费均由甲方承担，货物运输途中如发生事情，由甲方负责。

第八条 验收标准、方法、地点及期限：按第二条、第五条、第六条执行。

第九条 标的物质量负责的条件及期限：标的物在验收和使用过程中出现质量问题，____日内以书面形式或电话形式向对方提出异议，乙方可暂扣相应货款待处理。甲方应在7天内处理或调换及负责所有相关费用。

第十条 付款方式：合同签订后乙方一次性向甲方支付_______万元人民币作为_______。_______做为最后一批货物结算款，最后一批货物的金额应大于_______金额。

第十一条 结算方式、时间及地点：货到付款(货到乙方指定地点经乙方验收合格后____日内付当批货款)，总货款金额以实际供货数量结算为准，实际供货量允许按总订货量的_______%上下浮动。

第十二条 本合同解除的条件：履约结束，本合同自行解除。

第十三条 违约责任：按《民法典》及相关法律法规执行，乙方无故拒绝收货、甲方因产品质量影响发货，以上情况发生其中之一的，应付对方合同总额10%的违约金。若有逾期付款或发货的则每逾期一天按交货总额的千分之三再向对方支付补偿金。

第十四条 合同争议的解决方式：本合同在履行中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的可向合同签订所在地的人民法院提起诉讼。

第十五条 本合同自合同双方签字盖章后生效。

甲方：______________

乙方：______________

日期：______________

展场经营单位(下称"甲方")：_________

地址：_________________________________

电话：_________________________________

传真：_________________________________

承租展场单位(下称"乙方")：_________

注册地址：_____________________________

办公地址：_____________________________

电话：_________________________________

传真：_________________________________

根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。

第一条合同主体

1.1甲方系依法取得座落于_________展览场地租赁经营权的法人。

1.2乙方系本合同约定的展会的主办单位。

第二条生效条件

本合同经双方签署生效。对依法需经政府部门审查的展会，本合同应自展会取得政府部门审查批准后生效。

第三条租赁场地

甲方同意乙方租用位于________，总面积为_______平方米的场地(下称"租赁场地")，用于乙方举办________(展会全称)。

第四条租赁期限

4.1租赁期限为_________年_________月_________日至_________年_________月_________日，共_________天。

其中：进场日期：自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日;

展览日期：自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日;

撤离场地日期：_________年_________月_________日。

4.2乙方每日使用租赁场地的时间为上午_________至下午_________。乙方和参展商可以在前述时间之前_________小时内进入展馆，在前述时间之后_________小时内撤离展馆。

4.3乙方需在上述时间之外使用租赁场地，应提前通知甲方。乙方超时使用租赁场地的，应向甲方支付超时使用费用。双方应就具体使用与收费标准协商约定，并作为合同附件。

第五条展览服务

5.1租赁期间双方可就以下方面选择约定租赁费用范围内基本服务：

1)照明服务：_________________________

2)清洁服务：_________________________

3)验证检票：_________________________

4)安保服务：_________________________

5)监控服务：_________________________

6)咨询服务：_________________________

7)其他服务：_________________________。

5.2乙方如需甲方提供上述基本服务之外的服务或向甲方租赁各项设备，应与甲方协商，并由乙方向甲方支付费用，具体内容和收费标准应列明清单，作为合同附件。

第六条租赁费用

6.1租金的计算如下：

场地类型

租金/平方米/天

面积(平方米) 天数 共计 展览室内场地 人民币/平方米/天或美元/平方米/天 人民币或美元 展览室外场地 人民币/平方米/天或美元/平方米/天 人民币或美元 总计 人民币或美元

6.2如果租赁场地实际使用面积大于合同约定面积，则租金根据实际使用的总面积作相应的调整。结算方式可由双方另行协商，签订补充协议。

6.3乙方按如下方式支付租金：

支付日期

签定本合同之日起天内

年月日(进场日期前天)

年月日(进场日期前天)

出租方：洪湖市*公司（简称甲方）

地址：

承租方：（简称乙方）

住址：

身份证号：

合同签订地点：洪湖市城关

为了促进*饭店的发展，将该饭店升级为洪湖市一流宾馆，甲乙双方就*饭店的租赁事项，经自愿协商，达成如下协议（甲方经民主决策通过）。

第一条*饭店坐落于洪湖市号，本合同租赁标的物范围为*饭店主体楼、停车场和门面。

第二条租赁期从年月日至年

月日。

第三条租金前十年为壹拾贰万元/年；后五年为壹拾叁点贰万元/年。

第四条租金的支付期限和方式：合同签当日，乙方支付两年的租金，计人民币贰拾肆万元；从第三年度起，每年8月21日前支付甲方本年度租金。XX年甲方不收取乙方租金。

第五条乙方租赁饭店后，承租期间的水、电费，电视收视费，卫生费，工商管理费，税款等与租赁标的有关的税费由乙方承担。

但甲方要为乙方提供好各项服务，协作乙方抵制乱收费。与甲方村民有关的纠纷，甲方有义务调解。协助落实本市政府招商引资的各项优惠条件。

第六条乙方租赁*饭店后，只能将全部租赁标的用于旅店业，不能用于其他用途。

第七条乙方在租赁期间可以给租赁标的物重新命名。

第八条租赁期间乙方自主经营，自负盈亏。自主开展经营活动，独立承担各项法律责任。甲方协助乙方另行办理工商登记。

第九条承租期间租赁标的物的维修、管理由乙方负责，费用、风险也由乙方承担。

第十条乙方承诺在合同签订后壹年内完成对租赁标的物的大型装修，将饭店改建成洪湖市一流宾馆。

有关主楼、停车场、锅炉房等等施工方案、平面图效果图，都是本合同的组成部分，乙方承诺完全按设计改建。

装修增添完成后，乙方应进行日常维护，保持各项设施的可使用性，禁止人为损坏。

租赁期满或因非双方的原因及因乙方的违约解除本合同后，对装修、改善添置物的处理是，除可由乙方处理外，其他一律留下所有权转移甲方，甲方对乙方也不予任何补偿。

第十一条双方约定，乙方投资在租赁物中的各项设施、装修、设备的折旧使用年限为15年，同时约定实行每年6.67%的等额折旧率，即投资的价值每年减少率。

对租赁期间其他时间乙方的添置物的折旧年限与剩余的租赁时间等同。

本条的约定仅在甲方违约时作为计算乙方损失即剩余投资价值时适用。

第十一条乙方不得转租。

第十二条甲方承诺在乙方承租后，对锅炉房、洗涤房、职工餐厅的房屋封顶，墙外、墙内、地面抹平的土建工程部分负责施工，500平方米工程部分的费用自己承担，超出500平方米部分的工程款由乙方承担。

第十三条甲方若承建乙方装修工程的施工事项，双方另订合同，不属本合同约定事项。

第十四条乙方租赁期内发生的安全事故、工伤事故、意外损失等人为及自然灾害所造成的损失均由乙方承担。

乙方的过错造成租赁标的物损坏、灭失的，乙方负责赔偿。

第十五条乙方不得将租赁标的物及装修改善添置物用于担保抵押。

第十六条合同解除条件

有下列情形之一的，甲方有权解除合同，由乙方承担违约责任。

1、乙方不按本合同第九条的约定对租赁物进行装修改建的；

2、乙方改变租赁物用途的；

3、乙方转租的；

4、乙方拖欠租金达三个月的；

5、乙方拖欠职工工资达二个月的；

6、乙方拖欠税费达二个月的；

7、乙方已连续二个月没有正常开展经营活动的；

8、乙方违反本合同第十五条规定的；

9、乙方利用租赁物进行涉嫌犯罪行为的。

有下列情形之一的，乙方有权解除合同：

1、甲方迟延交付租赁标的物达三个月以上的；

2、甲方有针对乙方的故意侵权行为的；

第十七条租赁期满，乙方返还租赁标的物的时间是年

月日。

乙方返还租赁物时应做到相关设备、设施能正常运行。

第十八条因非甲乙双方的原因导致本合同不能履行的，互不承担责任。

第十九条违约责任：乙方被甲方依法解除合同后的乙方的违约责任是，给付甲方贰拾万元违约金；乙方对其投资的剩余价值的所有权丧失，对装修及增添物，按本合同第九条第四款的规定办理。乙方拖欠租金的另按日3‰承担违约责任。违反第十七条第一款约定的，另按日500元赔偿甲方损失；违反第二款约定的，承担修缮责任。

甲方被乙方依法解除合同的违约责任是，赔付乙方贰拾万元违约金；除此之外，还应按本合同第十条的约定赔偿乙方投资剩余价值的损失。

第二十条本合同在履行过程中发生争议的，双方可以协商解决，也可以直接向法院提出诉讼。

第二十一条本合同一式四份，具同等效力。本合同未尽事宜，双方可以另行商定。对本合同的变更必须以书面形式为据，否则为越权无效行为。

以上协议双方共同遵照执行。

甲方：洪湖市*公司乙方：

法定代表人：

甲方联系电话：乙方联系电话：

2020商业地产项目可行性研究报告范文

可行性研究报告是从事一种经济活动(投资)之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。

【商业地产项目可行性研究报告内容】

第一部分 项目总论

第二部分 项目建设背景、必要性、可行性

第三部分 项目产品市场分析

第四部分 项目产品规划方案

第五部分 项目建设地与土建总规

第六部分 项目环保、节能与劳动安全方案

第七部分 项目组织和劳动定员

第八部分 项目实施进度安排

第九部分 项目财务评价分析

第十部分 项目财务效益、经济和社会效益评价

第十一部分 项目风险分析及风险防控

第十二部分 项目可行性研究结论与建议

第一部分 商业地产项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、商业地产项目背景

(一)项目名称

(二)项目的承办单位

(三)承担可行性研究工作的单位情况

(四)项目的主管部门

(五)项目建设内容、规模、目标

(六)项目建设地点

二、项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的

财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

(一)项目产品市场前景

(二)项目原料供应问题

(三)项目政策保障问题

(四)项目资金保障问题

(五)项目组织保障问题

(六)项目技术保障问题

(七)项目人力保障问题

(八)项目风险控制问题

(九)项目财务效益结论

(十)项目社会效益结论

(十一)项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使

审批和决策者对项目作全貌了解。

四、存在问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分 商业地产项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、商业地产项目建设背景

(一)国家或行业发展规划

(二)项目发起人以及发起缘由

(三)……

二、商业地产项目建设必要性

(一)……

(二)……

(三)……

(四)……

三、商业地产项目建设可行性

(一)经济可行性

(二)政策可行性

(三)技术可行性

(四)模式可行性

(五)组织和人力资源可行性

第三部分 商业地产项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、商业地产项目产品市场调查

(一)商业地产项目产品国际市场调查

(二)商业地产项目产品国内市场调查

(三)商业地产项目产品价格调查

(四)商业地产项目产品上游原料市场调查

(五)商业地产项目产品下游消费市场调查

(六)商业地产项目产品市场竞争调查

二、商业地产项目产品市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，利用市场调查所得到的信息资料，对本项目产品

未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，从而得出市场预测。在可行性研究工作报

告中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模参考的重要根据。

(一)商业地产项目产品国际市场预测

(二)商业地产项目产品国内市场预测

(三)商业地产项目产品价格预测

(四)商业地产项目产品上游原料市场预测

(五)商业地产项目产品下游消费市场预测

(六)商业地产项目发展前景综述

第四部分 商业地产项目产品规划方案

一、商业地产项目产品产能规划方案

二、商业地产项目产品工艺规划方案

(一)工艺设备选型

(二)工艺说明

(三)工艺流程

三、商业地产项目产品营销规划方案

(一)营销战略规划

(二)营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定

销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。

1、投资者分成

2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人代销及代销人情况分析

(三)促销策略

……

第五部分 商业地产项目建设地与土建总规

一、商业地产项目建设地

(一)商业地产项目建设地地理位置

(二)商业地产项目建设地自然情况

(三)商业地产项目建设地资源情况

(四)商业地产项目建设地经济情况

(五)商业地产项目建设地人口情况

二、商业地产项目土建总规

(一)项目厂址及厂房建设

1、厂址

2、厂房建设内容

3、厂房建设造价

(二)土建总图布置

1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序

和布置方案。

2、竖向布置

(1)场址地形条件

(2)竖向布置方案

(3)场地标高及土石方工程量

3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况

4、总平面布置图(技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置)

5、总平面布置主要指标表

(三)场内外运输

1、场外运输量及运输方式

2、场内运输量及运输方式

3、场内运输设施及设备

(四)项目土建及配套工程

1、项目占地

2、项目土建及配套工程内容

(五)项目土建及配套工程造价

(六)项目其他辅助工程

1、供水工程

2、供电工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分 商业地产项目环保、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、商业地产项目环境保护

(一)项目环境保护设计依据

(二)项目环境保护措施

(三)项目环境保护评价

二、商业地产项目资源利用及能耗分析

(一)项目资源利用及能耗标准

(二)项目资源利用及能耗分析

三、商业地产项目节能方案

(一)项目节能设计依据

(二)项目节能分析

四、商业地产项目消防方案

(一)项目消防设计依据

(二)项目消防措施

(三)火灾报警系统

(四)灭火系统

(五)消防知识教育

五、商业地产项目劳动安全卫生方案

(一)项目劳动安全设计依据

(二)项目劳动安全保护措施

第七部分 商业地产项目组织和劳动定员

在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、商业地产项目组织

(一)组织形式

(二)工作制度

二、商业地产项目劳动定员和人员培训

(一)劳动定员

(二)年总工资和职工年平均工资估算

(三)人员培训及费用估算

第八部分 商业地产项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排是可行性研究报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

一、商业地产项目实施的各阶段

(一)建立项目实施管理机构

(二)资金筹集安排

(三)技术获得与转让

(四)勘察设计和设备订货

(五)施工准备

(六)施工和生产准备

(七)竣工验收

二、商业地产项目实施进度表

三、商业地产剂项目实施费用

(一)建设单位管理费

(二)生产筹备费

(三)生产职工培训费

(四)办公和生活家具购置费

(五)其他应支出的费用

第九部分 商业地产项目财务评价分析

一、商业地产项目总投资估算

图：项目总投资估算体系

二、商业地产项目资金筹措

一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：

(一)资金来源

(二)项目筹资方案

三、商业地产项目投资使用计划

(一)投资使用计划

(二)借款偿还计划

四、项目财务评价说明&财务测算假定

(一)计算依据及相关说明

(二)项目测算基本设定

五、商业地产项目总成本费用估算

(一)直接成本

(二)工资及福利费用

(三)折旧及摊销

(四)工资及福利费用

(五)修理费

(六)财务费用

(七)其他费用

(八)财务费用

(九)总成本费用

六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

(一)销售收入

(二)销售税金及附加

(三)增值税

(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算

七、损益及利润分配估算

八、现金流估算

(一)项目投资现金流估算

(二)项目资本金现金流估算

九、不确定性分析

在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来

的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不

确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可

行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

(一)盈亏平衡分析

(二)敏感性分析

第十部分 商业地产项目财务效益、经济和社会效益评价

在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、财务评价

财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设

项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财

务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投

资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。

(一)财务净现值

财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准

收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计

算期内盈利能力的主要动态评价指标。

如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，

项目财务上可行。

(二)财务内部收益率(FIRR)

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现

率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。

一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。

(三)投资回收期Pt

投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态

回收期为例：

(l)计算公式

动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：

Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现

正值年份净现金流量的现值

(2)评价准则

1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可

行的;

2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。

(四)项目投资收益率ROI

项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前

利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总

投资收益率表示的盈利能力满足要求。

ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。

(五)项目投资利税率

项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利

润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%

投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑

接受。

(六)项目资本金净利润率(ROE)

项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润

(NP)与项目资本金(EC)的比率。

项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利

能力满足要求。

(七)项目测算核心指标汇总表

二、国民经济评价

国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民

经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计

算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析

和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要

也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现

值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。

三、社会效益和社会影响分析

在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进

行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十一部分 商业地产项目风险分析及风险防控

一、建设风险分析及防控措施

二、法律政策风险及防控措施

三、市场风险及防控措施

四、筹资风险及防控措施

五、其他相关粉线及防控措施

第十二部分 商业地产项目可行性研究结论与建议

一、结论与建议

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：

1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见

2、对主要的对比方案进行说明

3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

6、可行性研究中主要争议问题的结论

二、附件

凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。

1、项目建议书(初步可行性报告)

2、项目立项批文

3、 厂址选择报告书

4、 资源勘探报告

5、 贷款意向书

6、环境影响报告

7、 需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告

8、需要的市场预测报告

9、引进技术项目的考察报告

10、 引进外资的名类协议文件

11、其他主要对比方案说明

12、其他

三、附图

1、 厂址地形或位置图(设有等高线)

2、 总平面布置方案图(设有标高)

3、 工艺流程图

4、 主要车间布置方案简图

5、 其它

承租方： 身份证号： (简称乙方)

根据《民法典》有关规定，经甲、乙双方协商一致，签定本合同。

一、租赁房屋座落地点：市路门面房号

二、租赁期限：从________年____月____日________年____月____日

三、租金标准：无论市场房费高低，均由乙方承担，甲方只在市场的房费之上每月加收( )元整;其他税收，水电费由乙方承担。甲方收乙方押金万千圆整( )

四、乙方无权将房子转让;乙方应在每季度初将市场房费和加收房租一次付给甲方年或月，逾期十天内不交，甲方有权将房子收回，不退押金。乙方不能半途终止合同，若乙方租赁期间半途解除合同，乙方负责甲方全部损失，不退押金。

五、甲方不能半途终止合同，此合同执行过程中，出现自然灾害，国家及村整改、拆迁土地需要收回房子，甲方有权终止合同，甲方退还乙方押金，不负乙方其他损失，装修不予赔偿。若甲方因个人原因半途解除合同，甲方负责乙方全部经济损失。

六、乙方在租赁期间，不得违背商城规定及一切常例，不得和商城发生冲突，否则后果自负。

七、租赁期满，甲方如继续出租，乙方优先，若乙方不继续租赁，应提前十五天通知甲方，并将税收清单及水电费等费用清单交给甲方，(购电卡一张，房屋钥匙把)手续办完，甲方退还押金。

此合同一式两份，甲方、乙方各持一份、双方签字之日起生效。

甲方：

乙方：

签字日期

出租方：__________房地产经纪有限责任公司

承租方：____________________有限责任公司

经甲乙双方协商，达成以下租赁协议：

租赁标的物及租赁目的

1.甲方将位于______市北站路_____号综合办公楼_____楼内半层转租给乙方作办公使用。该层办公楼原为甲方向______市______商贸有限公司所租赁的。

租赁期限及租金

2.租赁时间为贰年，即从________年____月____日起至________年____月_______止。

3.租金每月为人民币_______元整。乙方租满一年后，从第二年开始，租金每年递增_______%.

4.租金以人民币统一结算，按月结算，先交后用，每月____日前交清。

5.在签订合同时，乙方需向甲方交纳押金人民币肆仟元整。该押金在乙方租赁期满无违约行为后退还。

6.租赁期满乙方需继续租用，甲方应优先乙方租用，租金按递增后执行。

甲方的权利义务

7.在合同生效后，甲方于________年____月____日将租赁物交付给乙方使用，在乙方租赁期间为乙方合理使用租赁物提供便利。按约定收取租金。

8.甲方有权督促乙方对租赁物的合理使用，乙方不得改动原房屋装修及结构。如乙方损坏房屋装修及结构。

9.甲方有权制止，并要求乙方恢复原状，赔偿损失。乙方在正常使用时属自然磨损的损坏除外。

10.甲方有权利监督乙方安全和消防管理。

11.如因原出租方______市______商贸有限公司企业整体出让或政府规划等非人为原因，造成合同不能继续执行时，合同自行终止，甲乙双方互不追究责任。

12.甲方应协助提供给乙方办理工商营业执照等相关证照所需的各种资料。

乙方的权利义务

13.在法律规定各合同约定范围内使用租赁物，不受甲方干预。

14.非经甲方同意不得转让、转租租赁物，不得改变租赁用途。

15.按约定交纳租金，如超过十天不交租金，甲方有权终止合同，收回租赁物。

16.接受产权单位的安全、消防监督，做好租赁物的消防安全工作，否则，由此引起的一切后果由乙方负完全责任。

17.合同终止或双方协商一致解除合同后，乙方应在终止或解除后三天内将租赁物返还甲方。

水电费的交纳水电费按实际使用量，每月向甲方结算。

18.每月按有关规定交纳卫生清理费。

违约责任

19.乙方未按本协议定期支付租金，甲方按每日______%收取欠交租金的滞纳金，超过________天不交租金，甲方有权单方面终止合同，收回租赁物。

20.甲乙双方应做好各使用的财物的安全消防工作，并自行购买财产保险或消防器材，并自行承担相应责任。

21.合同终止或依法解除，乙方不按约定返还租赁物的，每迟延一日，乙方按上年平均日租金额双倍交纳违约金给甲方。

22.本合同依法订立后即有法律约束力，任何一方违反法律规定和本合同约定解除合同的应承担违约责任。

争议的解决方式

23.甲乙双方发生一般争议时，本着互谅互让的原则通过友好协商解决;双方发生特别严重的争议时，通过协商不成可向有管辖权的人民法院提起诉讼。

合同的生效

24.本协议经双方代表人签字加盖公章后即刻生效。本协议一式两份，具有同等法律效力，甲乙双方各执一份。

出租方：______市居家房地产经纪

代表人：______________________

________年____月____日

承租方：______________________

代表人：______________________

________年____月____日

甲方：_______________

乙方：______________有限公司

法定代表人：____________

为了发展企业，搞活经济，充分利用我村有利条件的土地，促进企业发展，经研究，分别对前期合同已期满和填塘办厂，做出如下协议：________________________

第一条乙方租用甲方用地水塘，用地面积______亩，按照物价递增，定为租金每亩第一年万元为基数，以后按照物价升幅，每亩每年增加元，如此类推。每年牌照费______元，企业管理费______元，每年应上缴人民币金额由企业财会核定按照年限列表计算上缴数字。

第二条经甲乙双方协商议定，租期定为______年，由______年______月______日起至______年______月______日止，为合同终止。

第三条填土费负担，如甲方填塘办厂，乙方一次性交填土费万元给甲方(每一市亩计)，不计利息，期满后不返还给乙方，归甲方所有。

第四条乙方在租用期内，属镇以上下达的各项征收费用，由乙方负责，如：办厂报建、扩建，水利费，公安及消防费，镇企业管理费，用电增容费，通电线路负担，自来水接管费，排污水渠及道路修建分摊等。通电线路、道路及水渠由管理区组织，规划布局，经济负担分摊给各r。

第五条在办厂过程中，如遇到国家或镇委征用土地时，甲方可按征用面积减除租金，属全部征用的，甲乙双方应终止合同，并交清甲方应上缴款项。如上级对土地有补偿款的属管理区收入，厂房停产补偿属乙方收入，甲方不补偿乙方的厂房拆迁补偿，乙方停产停工及债权债务与甲方无关。

第六条各厂经营要独立核算，自负盈亏。设立财务专账，每月要送月报表给甲方。

第七条乙方要按季度上缴上述费用给甲方，如不按期上缴的，甲方有权按银行利息另加收20%。甲方不负责任何贷款，乙方自筹资金办厂。

本协议一式______份，甲方、村财会、乙方各执一份。经双方签订立即生效。

甲方签章：________________________

地址：________________________

法定代表人：________________________

身份证号：________________________

乙方签章：________________________

地址：________________________

法定代表人：________________________

身份证号：________________________

______年______月______日

承租方(乙方)：______________，男/女，_____________年__________月__________日出生，身份证号码___________________

甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：_________________

一、甲方将位于__________市__________街道__________小区_____号楼_____________号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自__________年__________月__________日至__________年__________月__________日，计_____个月。

二、本房屋月租金为人民币__________元，按月/季度/年结算。每月月初/每季季初/每年年初_____日内，乙方向甲方支付全月/季/年租金。

三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。

四、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。

五、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前__________个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后_____天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。

六、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前__________个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金元。

七、发生争议，甲、乙双方友好协商解决。协商不成时，提请由当地人民法院仲裁。

八、本合同连一式_____份，甲、乙双方各执_____份，自双方签字之日起生效。

甲方：_________________乙方：_________________

________年____月____日________年____月____日