2024唐山市物业管理条例_条例_网
为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定了唐山市物业管理条例,下面是小编给大家分享的20xx唐山市物业管理条例,欢迎大家阅读。
20xx唐山市物业管理条例
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。
本条例所称物业,是指已经建成并投入使用的各类房屋及其配置的设施设备和场所。物业管理,是指业主通过他人或者自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。
物业管理分为标准物业管理和准物业管理两种形式。标准物业管理是指物业管理区域内业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定进行的物业管理。准物业管理是指除标准物业管理之外的所有其他形式的物业管理。
第三条 各级人民政府应当创造条件,逐步推行住宅类物业和非住宅类物业的标准物业管理,提倡和保障业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业,实行优惠政策推动物业管理产业健康发展。
各级人民政府应当推进对老旧小区共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新、改造,不断改善居民生活环境。
第四条 市住房和城乡建设行政部门负责全市物业管理活动的指导和监督管理工作。
县(市)区人民政府住房和城乡建设行政部门对辖区内的物业管理活动进行指导和监督管理。
规划、城管、绿化、环保、卫生、公安、消防、价格、工商、税务、民政、财政、邮政、人防等有关部门应当按照各自职责,做好本行政区域内物业管理活动的相关工作。
街道办事处、乡镇人民政府具体指导所辖区域内业主大会的成立和业主委员会选举、换届工作,指导监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解物业管理中的纠纷,协调物业管理与社区管理的关系。
居(村)民委员会协助和配合街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。
第五条 物业服务行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业服务行为,维护市场秩序和公平竞争,督促物业服务企业及其从业人员依法诚信经营和服务,促进行业健康发展。
第二章 业主及业主大会、业主委员会
第六条 物业的所有权人为业主。业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定:
(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;
(二)选举或者更换业主委员会委员;
(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案;
(四)选聘、解聘物业服务企业;
(五)筹集、管理和使用专项维修资金;
(六)申请改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)申请分立或者合并物业管理区域;
(八)法律、法规及规章规定的其他物业管理事项。
决定第(五)、(六)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总数三分之二以上的业主同意;决定第(七)项事项,应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总数三分之二以上的业主同意;决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总数过半数的业主同意。
第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的县(市)区住房和城乡建设行政部门、街道办事处或者乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。业主人数较多不便于召开全体业主大会的,可以以单元、幢或者一定建筑面积、业主人数为单位,推选业主代表参加业主大会。业主较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
物业管理区域的划分,应当按照建设用地规划许可证确定的红线图范围,并考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设、城市道路规划等因素,由县(市)区住房和城乡建设行政部门确定。
分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备是共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的,可以分别划定物业管理区域。
第八条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上或者首位业主实际入住已经达到两年以上的,建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。
申请成立业主大会,应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请。申请可以下列形式提出:
(一)由不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主自行提出;
(二)由建设单位或者居(村)民委员会推荐业主代表作为临时召集人,召集不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主提出。
第九条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起三十日内,组织成立首次业主大会筹备组,筹备组负责召集首次业主大会会议。
业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表和居(村)民委员会代表组成。筹备组成员人数应当为单数,其中,业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。
业主大会筹备组成员名单确定后,应当以书面形式在物业管理区域内公告,公告时间不得少于七日。
第十条 建设单位和前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作,自首次业主大会筹备组成立之日起七日内向筹备组提供业主名册、物业的基本资料(包括物业建筑物、设施设备和相关场地等)和已筹集的专项维修资金情况等资料,并提供必要的工作条件。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付前,按照县(市)区住房和城乡建设行政部门确定的标准和方式缴交。
第十一条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则,业主的共同利益和义务,以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
市住房和城乡建设行政部门应当制定管理规约示范文本。
第十二条 业主大会的组织及会议等活动按照国家、省、市有关规定执行。业主大会议事规则应当约定以下事项:
(一)业主大会的议事方式、表决程序;
(二)业主委员会的组成和委员任期;
(三)业主大会定期会议的时间和形式;
(四)召开业主大会临时会议的条件;
(五)业主投票权的确定方法;
(六)应当约定的其他事项。
市住房和城乡建设行政部门应当制定业主大会议事规则示范文本。
第十三条 业主委员会负责执行业主大会决定的事项。
业主委员会委员由五至十一人单数组成。业主委员会在其委员中选举产生主任一名和副主任一至二名。
第十四条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案:
(一)筹备组出具由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;
(二)业主大会决议;
(三)业主大会审议通过的管理规约、业主大会议事规则;
(四)业主委员会委员的基本情况。
材料齐备的,街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案,并在备案后七日内将备案材料抄送县(市)区住房和城乡建设行政部门,同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、居(村)民委员会。第二项、第三项、第四项内容发生变更时,应当及时办理备案变更手续。
第十五条 未成立业主大会的物业管理区域,发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导并协助业主共同决定有关事项。
第三章 物业服务企业
第二十二条 物业服务企业应当具有独立的法人资格,依法取得物业服务企业资质,并在资质许可的范围内从事物业服务活动。
外埠物业服务企业进入本市从事物业服务活动,应当向市住房和城乡建设行政部门备案,并到工商、税务等部门办理相关手续。
第二十三条 物业服务企业应当按照规定接受住房和城乡建设行政部门的资质核定。拒不接受资质核定的,不得继续从事物业服务。
第二十四条 物业服务企业享有以下权利:
(一)按照物业服务合同进行相应管理;
(二)按照物业服务合同收取服务费用;
(三)对装饰装修活动进行监督管理;
(四)对造成物业共用部位、共用设施设备和场地损害的行为,要求责任人停止损害并恢复原状;
(五)法定和依法约定的其他权利。
第二十五条 物业服务企业应当履行下列义务:
(一)按照物业服务合同提供物业服务;
(二)接受业主、业主委员会的监督,定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修资金使用情况;
(三)公示物业服务合同约定的服务内容、收费项目和标准;
(四)公示共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况;
(五)协助有关部门制止违法行为,维护物业管理区域秩序;
(六)法定和依法约定的其他义务。
第二十六条 物业服务企业应当协助有关部门做好物业管理区域内的治安、安全、事故防范工作。发现违法行为或者安全事故时,物业服务企业应当及时向有关部门报告,同时采取相应的应急措施。
物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当依法履行职责,维护公民的合法权益。
第二十七条 业主委员会与物业服务企业签订合同前,经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府同意,可以暂由业主委员会代行物业服务企业职责,承担物业服务企业义务。
业主委员会应当自代行物业服务企业职责之日起三十日内,向县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。
业主委员会代行物业服务企业职责期限不超过一年。在代行职责期间,业主委员会应当积极引入物业服务企业。代行职责期满未能引入物业服务企业、经半数以上业主同意其继续代行职责的,应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府以及县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。
第四章 前期物业管理
第二十八条 本条例所称前期物业管理,是指业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。
第二十九条 建设单位应当在取得商品房预售许可证前选聘物业服务企业对物业进行前期管理,并向物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。
建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标方式选聘物业服务企业。投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积低于三万平方米的,经县(市)区住房和城乡建设行政部门同意,建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业,并向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。
建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业合同,并在物业管理区域内公示。前期物业服务合同应当作为物业买卖合同的附件。
前期物业服务标准不得低于本市的最低服务标准。前期物业服务收费标准由双方约定,按照规定实行政府指导价的,应当按照政府指导价的有关规定执行。
前期物业服务企业不能履行前期物业服务合同的,建设单位应当重新选聘物业服务企业。重新选聘的物业服务企业的收费标准和服务标准应当与物业出售前公示标准一致,并告知全体业主。
县(市)区住房和城乡建设行政部门和街道办事处、乡镇人民政府应当指导和监督建设单位选聘前期物业服务企业。
第三十条 建设单位应当在销售(预售)物业之前,制定临时管理规约,作为物业买卖合同的附件,在取得物业销售(预售)许可前向县(市)区住房和城乡建设行政部门、街道办事处、乡镇人民政府备案,并在销售场所公示。
临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理,物业管理区域内环境卫生和秩序的管理,房屋外观的维护,业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,但不得侵害物业买受人的合法权益。
物业买受人认为临时管理规约侵害其合法权益的,可以申请县(市)区住房和城乡建设行政部门处理。
市住房和城乡建设行政部门应当制定临时管理规约示范文本。
第三十一条 物业服务企业应当按照前期物业服务合同约定的收费标准收取前期物业服务费。物业交付给买受人的,由买受人交纳;尚未交付给买受人的,由建设单位交纳。
建设单位送达书面入住通知后,物业买受人在限定期限内无正当理由不办理相关收房手续的,视为交付,其物业服务费由建设单位垫付,物业买受人办理房屋所有权证时,由物业买受人返还建设单位垫付的费用。
建设单位限定物业买受人办理收房手续的时间不得少于三十日。
第三十二条 建设单位销售(预售)物业时,应当公布物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备以及其他公共场所、公用设施,并在物业买卖合同中予以明示。
物业交付前,参与联合验收的部门应当征求供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等相关专业单位意见。建设单位应当按照有关规定将验收合格的共用设施设备移交给相关专业单位负责管理,相关专业单位应当及时接管。验收不合格的,建设单位应当继续负责管理并按照要求进行整改。有关共用设施设备未移交相关专业单位管理的,不得将物业交付使用。物业交付时,建设单位应当将有关共用设施设备移交相关专业单位管理的情况予以公示。
相关专业单位接管后,应当及时做好共用设施设备的维修、更新和养护,确保物业管理区域内共用设施设备的安全运转和正常使用。
相关专业单位委托物业服务企业负责共用设施设备的日常维修养护的,应当与物业服务企业签订委托协议,明确维修养护的主要事项以及费用支付的标准和方式,并对其维修养护工作进行监督。
本条例施行前已经交付使用的物业,其有关共用设施设备的交接管理办法,由市人民政府另行规定。
第三十三条 交付物业前,建设单位应当对物业管理用房、共用场地、共用设施设备配置独立的水、电等计量器具。
物业服务企业承接物业时,建设单位应当为物业服务企业启动工作提供必要的条件。
物业交付时,建设单位应当向物业买受人提供使用说明书、质量保证书,并按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业保修责任。
第三十四条 物业服务企业在承接物业管理时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,发现问题应当书面告知建设单位,建设单位应当及时进行整改。
在办理物业管理交接查验手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理用房资料及物业管理必需的资料。
业主委员会成立后,物业服务企业应当将接受资料的情况告知业主委员会。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将前款规定的资料和物业管理用房移交给业主委员会。
县(市)区住房和城乡建设行政部门、街道办事处、乡镇人民政府应当对交接进行监督,并在相应文书上签字确认,在物业管理区域内公示。
第三十五条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责:
(一)建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案;
(二)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定,向业主提供物业服务并引导业主遵守约定,维护物业公共利益和管理秩序;
(三)配合街道办事处、乡镇人民政府、县(市)区住房和城乡建设行政部门做好业主大会的成立工作。
第三十六条 前期物业服务合同约定期限尚未届满但业主大会已按照规定选聘物业服务企业的,自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起,该前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同约定期限届满但物业管理区域尚不具备成立业主大会条件的,前期物业服务合同可以自动延续,由前期物业服务企业按照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务。
经过半数以上业主同意,可以由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报县(市)区住房和城乡建设部门备案,委托物业所在地居(村)民委员会履行职责,并在物业管理区域内予以公告;具备成立业主大会条件满一年仍未成立业主大会的,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报请县(市)区人民政府批准,委托物业所在地居(村)民委员会履行职责,并在物业管理区域内予以公告。
受委托的居(村)民委员会履行以下职责:
(一)向业主报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主选聘或者解聘物业服务企业,签订或者解除物业服务合同;
(三)听取业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)组织筹集专项维修资金,并监督使用;
(五)督促业主按时交纳物业服务费;
(六)督促业主和物业使用人遵守法律、法规和管理规约;
(七)劝阻业主或者物业使用人违章装饰装修房屋;
(八)业主委员会应当履行的其他职责。
第十六条 居(村)民委员会应当自接受委托之日起三十日内,持以下材料向县(市)区住房和城乡建设行政部门备案:
(一)同意接受委托的声明;
(二)制定并经半数以上业主同意的管理规约;
(三)居(村)民委员会委员的基本情况。
材料齐备的,县(市)区住房和城乡建设行政部门应当当场予以备案,并在备案后七日内将备案材料抄送市住房和城乡建设行政部门,同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所。第二项、第三项内容发生变更时,应当及时办理备案变更手续。
第十七条 业主发现受委托居(村)民委员会的委员有下列情形之一的,可以依照法律、法规的规定,提议居(村)民委员会审议决定是否终止其物业管理职责,并依法追究其责任:
(一)不履行物业管理职责或者因疾病等原因丧失履行职责能力的;
(二)业主委员有拒不缴纳物业服务费等不履行业主义务行为的;
(三)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的;
(四)向物业服务企业销售商品、承揽业务的;
(五)牟取可能妨碍公正执行职务的其他利益的;
(六)有其他侵害业主合法权益行为的;
(七)因其他原因不适宜履行物业管理职责的。
居(村)民委员会审议决定是否终止该委员物业管理职责时,应当允许其申辩,允许业主旁听,并将审议过程及结果记录存档。
第十八条 受委托居(村)民委员会应当积极推动业主大会成立工作。业主大会成立后,由业主大会决定自行组建业主委员会或者继续由居(村)民委员会履行职责。业主委员会成立后,居(村)民委员会应当主动与其进行物业管理交接工作。
第十九条 业主大会、业主委员会或者受委托居(村)民委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况,应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。
受委托居(村)民委员会工作经费的收支情况应当同时接受街道办事处、乡镇人民政府监督。
第二十条 业主应当向为其提供服务的业主委员会成员、受委托的居(村)民委员会委员提供劳动报酬,具体标准及支付方式等事项由业主大会决定。
第二十一条 物业使用人,是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。
物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约、业主大会决定,不得损害公共利益和他人利益。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。
第五章 物业管理服务
第三十七条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
物业服务企业可以委托有相应资质的企业完成物业管理区域的保安、保洁、绿化、维修等专项服务,但不得将物业服务合同约定的主要部分或者全部委托或者转移给他人。因全部委托或者转移造成的损失由物业服务企业承担。
第三十八条 选聘物业服务企业时,提倡采用公开招投标。业主委员会应当与选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。
物业服务合同应当对双方权利义务、物业管理事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业管理用房的管理与使用、专项维修资金的使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。
物业服务合同签订前,业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内公示七日,听取业主意见。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,将物业服务合同报物业项目所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门备案,县(市)区住房和城乡建设行政部门将备案材料抄送物业项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。
第三十九条 物业服务企业应当按照物业服务合同提供质价相符的服务。
物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业,应当由具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施;委托实施的,应当明确各自的安全管理责任。
第四十条 物业服务实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则。
普通住宅(含保障性住房、已售出公有住房)及其他物业根据物业建设条件、服务等级、服务标准、服务成本等情况分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
物业服务收费实行政府定价、政府指导价的,由价格行政主管部门会同住房和城乡建设行政部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。实行市场调节价的,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
第四十一条 物业服务费由物业服务企业或者业主委员会收取。
物业服务企业或者业主委员会应当将物业服务合同中约定的服务事项、服务质量标准、收费标准、收费方式等在物业管理区域内的醒目位置公布,听取业主的意见和建议,及时向业主反馈意见和建议的处理情况,并及时公布物业服务费收取、使用等情况,接受业主的监督。
实行物业服务酬金制收费方式的,应当公布物业管理各项资金的收支情况;实行包干制收费方式的,应当公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。
物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的服务的,可以另行收费。
第四十二条 业主应当依照物业服务合同的约定及时足额交纳物业服务费。
业主未依照物业服务合同约定交纳物业服务费的,物业服务企业或者业主委员会有权要求其限期交纳。
因业主逾期不交纳物业服务费等事项引起相关争议的,人民法院或者仲裁机构应当及时受理。
业主转让物业的,应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用,受让人应当将物业权属转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。
第四十三条 供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位接管物业管理区域内共用设施设备后,应当与最终用户签订服务合同,并向最终用户收取有关费用。
任何单位不得强制物业服务企业代收有关费用,也不得因物业服务企业拒绝代收代缴费用而停止提供服务。
物业服务企业接受委托代收有关费用的,不得向业主收取额外费用,委托单位应当根据双方约定向物业服务企业支付相关费用。
第四十四条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人,除物业服务合同另有约定外,项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。
物业服务企业更换项目负责人的,应当及时告知业主委员会并进行公示。业主委员会要求物业服务企业更换项目负责人的,物业服务企业应当及时更换。
第四十五条 物业服务合同期满三个月前,物业服务企业与业主委员会应当协商续约事宜。双方续约的,应当重新签订物业服务合同;一方不续约的,应当在合同期满三个月前告知对方。
业主委员会或者物业服务企业提前解除物业服务合同的,应当在三个月前与对方协商。协商不成的,按照合同约定的争议解决方式进行解决。双方协商或者争议解决期间任何一方不得单方终止履行合同约定的义务。
因物业服务合同期满双方不续约的或者提前解除合同的,业主委员会应当书面告知街道办事处、乡镇人民政府,并向物业所在地的县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。街道办事处、乡镇人民政府接到告知后五日内在物业管理区域内公告,并及时协调解决有关事项。
第四十六条 物业服务合同终止时,物业服务企业应当按照相关规定明确债权债务情况,并向业主委员会交还下列资料和财物:
(一)本条例第三十四条规定的资料;
(二)物业管理用房;
(三)物业服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;
(四)物业服务期间业主出资配置的固定设施设备;
(五)其他应当移交的资料、财物。
新选聘的物业服务企业承接物业时,业主委员会应当向物业服务企业移交前款规定的资料和财物。
原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域期间内,应当维持正常的物业管理秩序。
原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,新的物业服务企业和业主委员会应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的,应当依法提起诉讼或者申请仲裁。
不能维持正常物业管理秩序的,由县(市)区人民政府责成物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及住房和城乡建设行政部门、公安机关等相关部门组织接管。
街道办事处、乡镇人民政府、住房和城乡建设行政部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。
第四十七条 业主委员会、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业管理行业协会,就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。
物业管理行业协会应当按照相关规定提供专业服务,不得出具存在虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。
第四十八条 政府各有关部门应当公布投诉、报告受理方式。在接到业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉后,应当及时处理并将处理结果回复投诉人;在接到关于物业管理区域内违法行为的报告后,应当及时依法予以处理。
第四十九条 住房和城乡建设行政部门应当加强对物业服务企业的监督管理,对其物业服务活动进行考核,促进物业服务企业提高服务水平。
市住房和城乡建设行政部门应当建立物业服务企业信用信息系统,对物业服务企业实行动态监督管理。县(市)区住房和城乡建设行政部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会、业主委员会对物业服务企业的工作情况进行监督检查,建立物业服务企业信用档案,并采取适当方式将监督检查结果和信用档案向社会公开。
第六章 物业的使用和维护
第五十条 业主、物业使用人应当遵守法律、法规及管理规约的规定,按照有利于物业使用安全和公平、合理的原则,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、生态及环境保护等方面的相邻关系。
第五十一条 住宅物业装饰装修前,业主或者物业使用人应当按照规定向物业服务企业或者物业管理单位申报登记,并与其签订住宅装饰装修服务协议,接受其监督管理和指导。
物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的,物业服务企业应当及时告知并劝阻;拒不改正的,物业服务企业应当及时向有关行政部门报告。
第五十二条 物业管理区域禁止下列行为:
(一)违法改变物业的使用用途;
(二)违法搭建建筑物、构筑物及其他设施;
(三)擅自拆改房屋承重结构、主体结构,破坏或者擅自改变墙体外观;
(四)占用、封闭或者堵塞疏散通道、安全出口、消防车通道,损坏或者挪用消防设施;
(五)排放或者堆放有毒、有害、危险物质,堆放易燃易爆物品;
(六)擅自占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备及附属设施;
(七)私圈、私占、私建停车场地;
(八)侵占绿地,毁坏花草树木,损坏园林设施;
(九)乱设摊点,乱倒垃圾,堆放杂物、固体废物,高空抛物;
(十)擅自在建筑物、构筑物上涂写、刻画、张贴;
(十一)违反规定排放噪声或者故意制造噪声干扰他人正常生活;
(十二)违反规定燃放烟花爆竹;
(十三)违反规定排放废水、废气;
(十四)违反规定停放车辆或者不按照规定行车路线行驶影响他人;
(十五)违反规定饲养动物;
(十六)其他违反法律、法规和管理规约的行为。
物业服务企业发现物业管理区域内有前款规定的行为的,应当劝阻、制止,要求行为人及时改正;劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的,应当及时向有关行政部门报告。
有关行政部门在物业管理区域内的具体管理职责分工,由本级人民政府确定。
业主、业主大会、业主委员会对于本条第一款的行为,有权依照法律、法规的规定要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。
第五十三条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位,应当优先满足业主、物业使用人停车需要,对车库、车位的处分情况应当予以公布。在满足业主、物业使用人需要后,建设单位将车库、车位出租给物业管理区域外的单位和个人的,每次租赁合同期限最长不得超过六个月。
第五十四条 物业管理区域内需要占用业主共有的道路或者其他场地设置车位的,业主委员会或者物业服务企业可以就小区内划定地面停车位和行车路线请求公安交通管理、消防部门予以指导。
物业管理区域内规划的车库、车位尚未充分利用的,不得占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。
第五十五条 物业管理区域内,业主拥有所有权或者使用权的车库、车位的停车服务费,由业主委员会与物业服务企业在合同中约定。其他规划内车库、车位的停车费、停车服务费,按照政府价格行政主管部门的有关规定执行。
占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位停放车辆的,物业服务企业可以根据业主大会的决定或者价格行政主管部门会同住房和城乡建设行政部门制定的标准收取停车费、停车服务费,停车费归全体业主所有。
物业服务企业应当将停车费、停车服务费单独列帐,独立核算。
业主对机动车辆有保管要求的,可以由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。
第五十六条 地下人民防空工程设施平时用作停车位或者进行其他经营活动的,其收入应当按照有关规定优先用于人民防空工程设施的日常维护管理。具体收费标准由价格行政主管部门会同人民防空主管部门、住房和城乡建设行政部门制定。
第五十七条 依法由业主共有的物业共用部位、共用设施设备,任何单位和个人不得擅自处分。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动获取的收益归全体业主所有。
第五十八条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。
确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当由业主委员会提出具体方案,经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府同意向全体业主公示,公示期满后依法办理有关手续。
第五十九条 售出的物业在国家规定的保修期限内,由建设单位负责维修,不得故意拖延;保修期满后,保修期内报告的维修事项,应当由建设单位完成维修。
物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护。责任人不履行维修养护义务的,相关单位应当及时维修养护,费用由责任人承担。
物业共用部位、共用设施设备维修、养护、更新、改造时,相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人原因造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当依法予以赔偿。因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因,造成房屋、设施设备等损害的,责任人应当予以恢复原状或者赔偿。
业主、物业使用人应当对存在于其专有空间的共用设施设备进行检查,发现问题及时向物业服务企业报告,并积极配合维修、改造。
第六十条 新建住宅物业实行质量保修金制度,具体保修标准按照《房屋建筑工程质量保修书》执行。建设单位在新建住宅物业保修期起始日之前,按照住宅物业建筑安装总造价的百分之二,一次性向市、县(市)住房和城乡建设行政部门交存物业质量保修金。
建设单位不履行保修义务的,业主或者业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经市、县(市)住房和城乡建设行政部门核实后,维修费用在物业质量保修金中列支。
物业工程质量保修期限届满后,市、县(市)住房和城乡建设行政部门应当将物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。
质量保修金具体管理办法由市住房和城乡建设行政部门会同财政行政部门制定。
第六十一条 供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位,应当依法承担物业管理区域内已接管的相关管线和设施设备维修、养护、更新的责任,所产生的费用按照有关规定在成本中列支。
前款规定的单位因维修、养护、更新等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当提前告知物业服务企业同时办理相关手续,并及时恢复原状。
第七章 物业管理用房和物业维修资金
第六十二条 城乡规划行政部门应当将物业管理用房的位置和面积,纳入建设项目修建性详细规划或者建设项目设计方案的审查内容并征求住房和城乡建设行政部门的意见。
建设单位应当将物业管理用房纳入居住小区或者组团建设内容,与建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。
建设单位应当依照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之三的比例配置物业管理办公用房,按比例计算少于一百二十平方米的,按一百二十平方米执行;按照千分之四的比例配置物业管理经营用房。物业管理用房的面积和具体位置应当在初步设计方案审查时征求住房和城乡建设行政部门的意见,在建设项目修建性详细规划中确定,不得任意调整。
第六十三条 物业交付前,建设单位应当按照本条例规定的标准将物业管理用房及其产权证明等资料交给县(市)区住房和城乡建设行政部门。物业管理用房由县(市)区住房和城乡建设行政部门查收后交给前期物业服务企业使用。
经规划部门批准实行物业分期开发,应当按照小区总体规划面积,首期一次性提供足额物业管理办公用房;随开发进度,分期提供物业管理经营用房。
第六十四条 在住宅区房屋初始登记时,物业管理用房应当同时办理登记。物业管理用房的所有权属于物业管理区域内的全体业主,不得分割、转让或者抵押。
物业管理办公用房主要用于物业服务企业开展物业服务和业主委员会日常办公。
物业管理经营用房使用方案由业主委员会提出,并向全体业主公示。经营收益用于补充物业专项维修资金等物业管理的需要。
前期物业服务期间按照规定由物业服务企业出租或者经营的物业管理经营用房,其租赁或者经营期限不得超过前期物业服务合同期限,经营收益应当专户储存,用于补充物业专项维修资金等物业管理的需要。前期物业服务企业与承租方签订的租赁合同应当自签订之日起十五日内报县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。
第六十五条 业主(包括已售出公有住房业主)应当按照规定交纳专项维修资金。专项维修资金不敷使用的,应当由业主续筹。
专项维修资金管理办法由市住房和城乡建设行政部门会同财政行政部门制定。
第六十六条 住宅专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
发生危及居住安全等紧急情况,需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修或者更新、改造的,相关业主或者物业服务企业可以提请住房和城乡建设行政部门或者其他相关安全机构认定,并持认定材料直接向住房和城乡建设行政部门申请列支住宅专项维修资金。紧急情况处置后,应当向相关业主公示,接受监督。
第六十七条 物业转让时,业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况,该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。
房屋灭失的,房屋分户账中结余的住宅专项维修资金应当返还业主。
第八章 法律责任
第六十八条 建设单位、物业服务企业、业主以及其他单位和个人违反本条例,国务院《物业管理条例》以及其他有关法律、法规已有处理规定的,从其规定。
第六十九条 物业服务企业违反本条例规定有下列情形之一的,由物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,将违法行为记入信用档案,并按照相关规定实行警示、惩戒:
(一)违反第二十五条规定不履行相应义务的;
(二)违反第三十八条第四款、第六十四条第四款规定未按时将合同报送备案的;
(三)违反第四十五条第二款规定擅自撤离服务区域、停止物业服务活动的。
第七十条 单位违反本条例规定有下列情形之一的,由物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门责令其限期改正,并按照下列规定予以处罚:
(一)建设单位违反第三十三条第三款、第三十四条第一款、第五十九条第一款规定,不履行保修责任或者不及时处理解决物业质量缺陷、配套设施设备不完善、设施设备技术不达标等问题的,处十万元以上二十万元以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;
(二)建设单位、物业服务企业违反第三十四条第二款、第三款、四十六条第一款至第三款规定,不履行交接义务的;逾期不改正的,处一万元以上十万元以下的罚款;
(三)建设单位违反第五十三条规定,不公布物业管理区域内规划的车库、车位的处分情况的,给予警告;未首先满足业主停车需要,将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人的,给予警告并责令限期改正;逾期不改正的,没收违法所得,并可处五万元以上二十万元以下的罚款。
第七十一条 违反本条例第四十七条第二款的规定,物业管理行业协会故意出具虚假资料的,由市住房和城乡建设行政部门给予警告,责令限期改正,并处一万元以上三万元以下的罚款;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理;造成损失的,依法承担赔偿责任。
第七十二条 单位或者个人违反本条例第五十二条规定的,由有关行政主管部门按照职责分工依照相关法律、法规、规章的规定予以查处;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理;给他人造成损害的,依法承担民事责任。
第七十三条 业主、物业使用人违反本条例第五十九条第四款规定,对存在于业主专有空间的设施设备出现问题时拒不配合或者阻挠共用设施设备维修、改造的,由物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门责令改正;情节严重的,可处一千元以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。
第七十四条 单位和个人违反本条例规定,挪用、侵占物业服务费、停车费、共用设施设备经营所得等资金的,由物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门追回挪用、侵占的资金,给予警告;有违法所得的,没收违法所得,可以并处挪用、侵占数额两倍以下的罚款;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。
第七十五条 住房和城乡建设行政部门、街道办事处、乡镇人民政府或者其他有关行政部门及其工作人员违反本条例,有下列情形之一的,由相应机关责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理:
(一)未依法指导业主筹备成立业主大会的;
(二)未按照规定公布投诉、报告受理方式的,或者对物业管理活动中的投诉,不及时受理、处理的;
(三)发现物业管理区域内的违法行为或者接到违法行为报告,不及时依法予以处理的;
(四)截留、挪用、侵占物业专项维修资金、物业保修金等资金的;
(五)利用职务便利,收受他人财物或者其他好处的;
(六)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。
第九章 附则
第七十六条 专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积,尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。
第七十七条 各工业区、开发区、管理区等政府派出机构所辖区域物业管理相关工作参照本条例执行。
第七十八条 市人民政府应当根据本条例制定实施细则。
第七十九条 本条例自20xx年5月1日起施行。
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兰州市物业管理条例
(草案)
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,改善人居环境,促进社会和谐,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动,适用本条例。
本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 市、县(区)人民政府负责本行政区域内物业管理工作的领导和组织,制定扶持政策,鼓励采用新技术、新方法提高服务水平,将物业服务纳入现代服务业发展规划,促进物业服务行业发展。
第四条 市房地产行政主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。市物业管理机构具体负责本
市物业管理活动的日常监督管理。
市人民政府其他有关行政主管部门在各自的职责范围内,负责物业管理活动的有关监督管理工作。
各县(区)人民政府物业行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第五条 物业行政主管部门应当开展物业管理法律、法规、规章以及相关政策的宣传、培训,建立物业服务企业及其管理人员诚信档案,引导业主、物业服务企业依法行使权利、履行义务。
第六条 市物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业行为,维护市场秩序和公平竞争,促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务,推动物业管理行业健康发展。
第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会
第七条 房屋所有权人为业主。
因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋,但尚未依法办理所有权变更、转移登记的人,在物业管理中享有业主权利,承担业主相应义务。
业主不得以放弃权利为由拒不履行业主义务。
第八条 物业的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由全体业主组成。
业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加业主大会会议。
第十条 交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积百分之五十以上的,或者首套房屋交付使用已满两年的,开发建设单位应当在三十日内书面报告物业所在地的县(区)物业行政主管部门。报告应当包括筹备首次业主大会会议所需的下列资料:
(一)物业管理区域证明;
(二)房屋及建筑面积清册;
(三)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件;
(四)房屋建筑竣工验收合格及附属设施设备交付使用备案证明;
(五)物业服务用房配置证明;
(六)业主名册;
(七)其他必要的文件资料。
开发建设单位未及时书面报告的,已交付专有部分百分之二十以上的业主可以联名向物业所在地的县(区)物业行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议的书面要求。
县(区)物业行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政
府收到开发建设单位书面报告或者业主书面要求后,应当按照规定筹备召开首次业主大会会议。
第十一条 下列事项由业主大会决定:
(一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则;
(二)选举、更换业主委员会成员,决定业主委员会的任期;
(三)选聘和解聘物业服务企业;
(四)筹集和使用专项维修资金;
(五)改建、重建建筑物及其附属设施;
(六)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(七)改变共有部分的用途;
(八)利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用;
(九)车位的设置、管理、收费等事项;
(十)批准业主委员会议事规则;
(十一)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用;
(十二)改变和撤销业主委员会不适当的决定;
(十三)法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。
决定前款第四项、第五项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十二条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生,执行业主大会决定的事项,履行法律、法规规定的职责,接受业主的监督。
业主委员会由五至十一人的单数组成。业主委员会成员由业主担任,每届任期不超过五年,可连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会会议应当有三分之二以上成员出席,作出的决定应当经全体成员过半数同意。
业主大会、业主委员会的决定,对全体业主具有约束力。
第十三条 业主大会每年至少召开一次会议,由业主委员会召集。
业主委员会不履行召集业主大会会议职责的,业主可以联名请求物业所在地的县(区)物业行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府协调督促召开业主大会会议。
有下列情形之一的,业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定召集业主大会临时会议:
(一)发生重大事故或者紧急事件,需要及时处理;
(二)百分之二十以上业主就物业管理共同事项提议;
(三)业主委员会成员缺额人数超过总人数三分之一,或者业主委员会主任辞职、离职,或者两名以上业主委员会副主任辞职、离职;
(四)业主大会议事规则规定需要召开业主大会临时会议的情形。
第十四条 业主委员会工作经费开支范围、标准和业主委员会成员的工作津贴等,由业主大会决定。业主委员会应当每年向业主大会报告收支情况。
第十五条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向物业所在地的县(区)物业行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府备案,并书面告知相关社区、村民委员会:
(一)业主大会成立和业主委员会选举情况;
(二)业主委员会组成人员名单及其基本情况;
(三)管理规约、业主大会议事规则;
(四)业主大会会议记录和会议决定。
第十六条 业主委员会应当建立接待制度,接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。
业主委员会应当建立工作记录制度,做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动以及物业管理中各项重要事项的记录,并建立工作档案。
业主委员会应当建立信息公开制度,及时公布物业服务合同签订和履行、管理规约实施、专项维修资金和公共收益的收支情况等重要事项。
第十七条 业主委员会任期届满九十日前,应当召集业主大会会议进行换届选举。
业主委员会任期届满未进行换届选举的,业主可以联名请求物业所在地的县(区)物业行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府责令限期进行换届选举;逾期不进行的县(区)物业行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府应当及时协调组织业主召开业主大会会议,进行换届选举。
第十八条 业主大会会议选举出新一届业主委员会之日起十日内,上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会。拒不移交的,新的业主委员会可以请求物业所在地的县(区)物业行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府协助移交。
第十九条 业主大会、业主委员会应当配合所在地的街道办事处、乡镇人民政府以及社区、村民委员会依法履行职责,并接受其指导和监督。
第二十条 业主委员会成员有下列情形之一的,经百分之二十以上业主或者业主委员会过半数成员书面提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格:
(一)不履行业主委员会成员职责,不履行业主义务且拒不改正的;
(二)侵犯其他业主合法权益的;
(三)在物业管理活动中谋取私利的;
(四)因其他原因不适合继续担任业主委员会成员的。
业主大会决定终止业主委员会成员资格以及业主委员会成员以书面形式向业主大会提出辞职请求的,应当补选。
第二十一条 有下列情形之一的住宅小区,可以成立物业管理委员会代行业主大会、业主委员会职责:
(一)不具备成立业主大会条件的;
(二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地的县级人民政府物业行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府反复指导,筹备两次后仍不能成立的;
(三)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作,严重影响小区物业管理和谐稳定,需要调整或重新选举业主委员会,经物业所在地的县(区)物业行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府反复指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会的。
第二十二条 物业管理委员会由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织成立,成员可以由街道办事处、乡镇人民政府、派出所、社区居(村)民委员会、开发建设单位、业主代表等组成。
物业管理委员会总人数应当为五到十一人的单数,其中业主代表应当不少于物业管理委员会人数的百分之五十,由街道办事处、乡镇人民政府在业主代表中推荐产生。
物业管理委员会的人员组成,应当在物业管理区域内显著位置公示。
第二十三条 物业管理委员会代业主大会或业主委员会做出的决定,应在物业管理区域内显著位置公示不少于十五天,在超过专有部分占已交付建筑物总面积过半数的业主且占已交付物业总人数过半数的业主同意后生效。
第二十四条 物业管理委员会成立之日起三十日内应当告知物业所在地的县级人民政府物业行政主管部门,县级人民政府物业行政主管部门应当加强对本辖区内物业管理委员会的指导和监督。
第三章 前期物业管理
第二十五条 划分物业管理区域应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,综合考虑建筑规模、共用设施设备、社区建设等因素,由县级人民政府物业行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府以及社区共同划定。
建设项目已经按照规划分割成两个以上独立院落或者封闭区域的,在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下,可以分别划分为独立的物业管理区域。
影响消防通道、避难场所、燃气使用安全、楼宇通道、电梯使用以及共用设施设备共有功能的,不得分割划分为独立的物业管理区域。
第二十六条 住宅物业的开发建设单位在办理销售手续前,应当持建设项目核准或者备案文件、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案等资料,向项目所在地县级人民政府物业行政主管部门申请划分物业管理区域。物业行政主管部门应当自收到申请之日起二十日内,按照本条例第二十五条的规定进行物业管理区域划分。
第二十七条 开发建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积,并纳入建设计划,同步设计、同步施工、同步交付使用。
物业服务用房应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的千分之二到千分之三的比例确定,且不少于四十平方米。
物业服务用房应当为地面以上能够使用的房屋,具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件,且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。
第二十八条 物业管理区域划定后,开发建设单位在销售房屋时,应当以图文形式将划定的物业管理区域向买受人明示并作为销售合同的附件。明示的内容包括:
(一)物业管理区域的范围;
(二)地上地下物业共用部位名称、位置和面积;
(三)公共场所、公共绿化的面积和位置;
(四)公共车位数量和位置;
(五)地下室、底层架空层面积及其权属;
(六)物业服务用房的面积和位置;
(七)共用设施设备名称及其权属;
(八)其他需要明示的场所和设施设备。
第二十九条 住宅物业的开发建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业进行前期物业服务,并签订前期物业服务合同。投标人少于3个或者房屋建筑面积少于3万平方米(包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积),经物业所在地的县(区)物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具备相应资质的物业服务企业。并在合同签订之日起十五日内,报县级人民政府物业行政主管部门备案。
前期物业服务合同可以约定期限。但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
第三十条 住宅开发建设单位与买受人签订物业销售合同时,应当将临时管理规约、前期物业服务合同作为销售合同的附件。买受人应当遵守临时管理规约,履行前期物业服务合同。
第三十一条 新建物业的开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。并在物业管理区域内公布物业保修联系电话和地址。
物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系开发建设单位落实保修责任。
第三十二条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责:
(一)参与工程的查验,对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题,及时向开发建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议,并协助专业管理部门督促落实;
(二)就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向开发建设单位提出建议,并参与共用设施设备的安装、调试等工作;
(三)建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料,建立日常管理档案;
(四)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定,向业主提供物业服务并引导业主遵守约定,维护物业公共利益和管理秩序。
第三十三条 物业服务企业对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地等进行查验时,应当和开发建设单位或者业主委员会签订承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
第三十四条 物业服务企业应当将承接查验的有关文件、资料和记录建立档案,并妥善保管。
物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内,向业主委员会移交物业承接查验档案。拒不移交的,新的物业服务企业可以请求县级人民政府物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府协助移交。
第四章 物业管理与服务
第三十五条 从事物业服务活动的企业,应当按照国家规定取得物业服务企业资质证书,并在资质证书许可范围内承接物业服务。
从事物业管理的人员,应当按照国家规定取得职业资格证书。
第三十六条 业主委员会应当依据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务,并遵守下列规定:
(一)符合国家、省和本市规定的技术标准、规范;
(二)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;
(三)定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务;
(四)协助公安机关做好物业管理区域内的秩序维护工作;
(五)接受社区监督指导,配合做好社区管理相关工作。
物业服务企业在物业服务合同签订之日起十五日内应当将合同副本报物业所在地县级人民政府物业行政主管部门备案。
第三十七条 终止或者解除物业服务合同,应当依据合同履行告知义务;合同未约定告知期限的,应当提前六十日告知。
(一)移交全部物业档案;
(二)移交物业服务中形成的物业服务档案;
(三)移交物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物;
(四)移交物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料;
(五)清算预收、代收和欠收的有关费用;
(六)其他交接事项。
物业服务企业未办理退出交接手续,不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。
第三十八条 物业服务企业不得在物业管理区域内进行下列活动:
(一)擅自改变物业共用部位、共用设施设备规划用途;
(二)擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告宣传;
(三)擅自设置营业摊点;
(四)擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备从事独家经营并收取费用;
(五)向业主、物业使用人指定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料;
(六)擅自提高公共车位停车费标准;
(七)其他与物业服务无关的活动。
第三十九条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。保障性住房物业服务收费实行政府指导价,其他类型的物业服务收费实行市场调节价。政府指导价的适用范围和收费标准由价格主管部门制定,市场调节价的物业服务收费标准由业主与物业服务企业在《(前期)物业服务合同》中确定。
第四十条 物业交付使用前,开发建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业服务费;物业交付使用后,物业服务费由业主承担。
业主应当依照物业服务合同(包括前期物业服务合同)的约定及时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定,经书面催交,逾期不交纳物业服务费的,业主委员会可以采用在本物业管理区域公示等方式协助物业服务企业催交。
物业服务合同双方可以约定预收物业服务费。
第四十一条 物业服务企业根据有关法律、法规的规定和物业服务合同约定可以对物业管理区域内共用部位、共用设施设备以及经营性用房进行经营,收益归全体业主所有。可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充住宅专项维修资金,也可以根据业主大会的决定使用。
物业经营性收益由物业服务企业代管的,应当单独列账;由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设账户,不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。
实行物业服务酬金制收费方式的物业服务项目,每年公布一次物业服务资金的收支情况。
第四十二条 开发建设单位应当在预售或者现售房屋时公布本物业管理区域内规划的车库、车位产权、数量及出售、出租等方式。
开发建设单位用于销售的车库、车位,应当与房屋同步销售,并在销售前办理车库、车位预售许可或者现售备案,但按照规划利用物业管理区域内业主共有的道路、场地设置的车库、车位除外。
第四十三条 物业管理区域内的机动车停车场(库),应当首先满足业主的使用需要。
开发建设单位依法取得车位、车库权属登记后,可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时,每户业主只能购买一个车位或车库。
车位、车库有空余的,可以临时出租给业主以外的单位、个人。但是,每次租期不得超过六个月。
第四十四条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其它场地用于停放机动车,以及相关收费和管理事项,由业主大会或者业主委员会决定。
公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时,在物业管理区域内临时停放,不得收费。
物业管理区域内停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行。物业管理区域内发生的交通事故,由公安机关负责处理。
第四十五条 县级人民政府物业行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系,制定物业服项目经理信用管理办法,对物业服务企业、项目经理实行动态管理,对物业服务情况进行定期检查。
第四十六条 物业服务企业有下列严重失信行为之一的,应当通过企业信用信息公示系统向社会公示,并由有关
部门依据《企业信息公示暂行条例》的相关规定予以处罚。
(一)在物业管理招投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;
(二)出租出借转让资质的;
(三)拒不撤出物业管理区域,或者撤出时未按规定办理交接手续,造成物业管理状况混乱的;
(四)法律法规规定的其他违法行为。
第四十七条 业主应当遵守管理规约,按照物业服务合
同约定履行义务。
业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为,经生效判决或者仲裁裁决确认的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
第四十八条 县级以上人民政府物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当加强对本辖区内物业服务情况的监督检查,并及时共享物业服务企业诚信管理信息、物业服务合同、物业管理区域划分、承接查验备案等信息。
第四十九条 县级以上人民政府物业行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度,对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉,应当及时受理,并将调查或者处理结果答复投诉人;属于其他部门和单位职责的,应当及时转交有关部门和单位并告知投诉人。
第五章 物业使用与维护
第五十条 业主、非业主使用人在使用物业时应当依照有利于使用安全、团结互助和公平合理的原则,正确处理用水、排水、通行、通风、采光、管线铺设和建筑维修、有害物质排放等方面的相邻关系。
第五十一条 物业使用中禁止下列行为:
(一)损坏、拆改房屋承重结构、主体结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋用途;
(二)侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途;
(三)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;
(四)损害管道燃气设施,占用、堵塞、封闭管道设施影响公共安全;
(五)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质;
(六)违法搭建、改建建筑物、构筑物;违法挖掘房屋地下空间;
(七)擅自占用绿地,损毁树木、绿化设施;
(八)随意倾倒或者抛弃垃圾、污水和杂物,往楼下抛弃物品;
(九)排放超过规定标准的噪声;
(十)损坏消防设施,占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地;
(十一)违反规定饲养动物,影响物业管理区域的卫生和居民的正常生活;
(十二)从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;
(十三)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。
对违反前款规定的行为,其他业主和物业使用人、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后,应当依法予以制止或者依法追究业主、物业使用人的法律责任。
第五十二条 业主转让或者出租物业时,应当将管理规约作为转让合同或者租赁合同的附件。管理规约对受让人或者承租人具有同等约束力。
转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十日内,将转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业服务企业。
第五十三条 业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当事先告知物业服务企业,遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的有关规定、临时管理规约或者管理规约。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人,并进行现场巡查。物业使用人对房屋进行装饰装修,还应当取得业主的书面同意。
第五十四条 业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。
物业管理区域内按照规划建设的共用部位、共用设施设备和物业服务用房,除因特殊情况并经业主大会同意和依法办理有关手续外,不得改变用途。
第五十五条 物业交付使用前,开发建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备移交给相关专业单位负责管理,并移交有关技术资料。相关专业单位应当及时接收。物业交付使用时,开发建设单位应当将有关设施设备移交专业单位管理的情况予以公示。
专业单位接收后,应当及时做好有关设施设备的维修、更新和养护,确保物业管理区域内有关设施设备的安全运转和正常使用。
第五十六条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。其中,属物业专有部分的费用,由业主缴纳;属物业服务企业使用的费用,由物业服务企业缴纳。
专业单位不得强制物业服务企业代收有关费用,不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。
物业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的,可以根据双方约定向委托单位收取代收手续费,但不得向业主收取手续费等额外费用。
第五十七条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家和本省有关规定交存住宅专项维修资金。
住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,按照国家和本省的有关规定执行。
第五十八条 物业保修期内发生的维修、更新、改造责任和费用,由开发建设单位承担;保修期满后的维修、更新、改造责任和费用,按照下列规定承担:
(一)业主专有部分由业主承担;
(二)业主共用部位、共用设施设备,由业主按照专有部分建筑面积分摊,从专项维修资金中支付,属于人为损坏的,费用由责任人承担;
(三)物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备部分,按照有关规定承担。
第五十九条 维修、更新、改造物业共用部位、共用设
施设备时,相邻物业的业主、物业使用人应当予以配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新、改造造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新、改造造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责赔偿。
第六十条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备存在安全隐患时,物业服务企业应当设置相应的警示标志,采取具体防范措施,并立即向业主委员会和有关行政管理部门报告。
第六章 法律责任
第六十一条 对违反本条例规定的行为,法律、法规已有处罚规定的,从其规定。
第六十二条 物业服务企业违反本条例第三十七条规定,未办理退出交接手续擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的,由县级人民政府物业行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处一万元以上三万元以下罚款。
第六十三条 物业服务企业违反本条例第三十八条规定,由县级以上人民政府物业行政主管部门按照权限处一万元以上三万元以下罚款;有收益的,所得收益用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,剩余部分按照业主大会的决定使用。给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第六十四条 市房地产行政主管部门、县区物业行政主管部门及其他相关政府部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,尚未构成犯罪的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第六十五条 本条例自 年 月 日起施行。
篇2:物业服务收费管理细则
1、物管公司收款使用的收款收据由集团财务管理中心统一登记发放,并可派驻专人负责。物管公司根据收费项目专人领取、保管收款收据,并按规定进行领用、退回登记。
2、收据保管人员对收据须妥善保管,如出现丢失、被盗现象,要及时向集团财务管理中心报告,由此造成集团损失,应追究当事人责任。
3、收款人员收到现金,须在当日下午下班前上交集团财务管理中心,或将现金缴存指定的公司银行账户,并须于次日上午上班时凭银行缴款回单到集团财务管理中心结账。如遇特殊情况不能按时到财务结账的,必须征得物业公司及集团财务总监的同意。
4、收费的同时须向业主开具集团统一的收款收据,杜绝出现收款不开票以及违规擅用白条代票的行为发生。一经发现,均视为贪污处理,除须追回相关款项外,将对当事人处以违规收款金额50%的罚款,并予以开除处理。
5、严禁出现收款不上交以及挪用公款行为的发生。一经发现,除相关款项外,集团将对当事人处以未交款项或挪用公款金额30%的罚款,情节严重的予以开除,直至追究刑事责任。
6、收取租金物管费须做到“一人开票,一人收款”,尽量减少现金交易,物管人员须告知经营户缴纳租金、物管费时,可直接到银行转账或者存现金到集团指定的银行账号上,经营户凭银行转账单或现金缴款单到物管部开票,物管人员再凭转账单或现金缴款单到财务结账,以提高工作效率,及避免收假钞和收缴双方的现金在途风险。
7、收款人员在日常收款过程中要认真鉴别钱币的真伪,收到伪钞由经办人自行负责。
8、物管公司收入实行收支两条线,严禁将收到的款项坐支有关开支(退装修押金除外),如遇特殊情况需要坐支的,须征得物业公司负责人和集团财务总监的同意。
9、物管公司每月须对住户(商家)的情况进行清理,及时掌握应收物管费的情况,并在每月的5日之前将上月度相关情况上报集团财务管理中心登记台账。
10、物管公司按时登记租金、物管费、水电费和垃圾清运费等情况时,列明应收、已收、欠收、减免、优惠金额,集团财务管理中心每季度偕同物管部对账,牵涉到相关费用减免的,除集团另有规定外,一律由物管公司上报集团总裁审批同意后方可减免。
11、收款人员出现调整,须到集团财务管理中心办理收据缴销手续,收款人员不得擅自将收据移交给他人负责收费,如出现此类情况而造成的损失概由当事人自行负责。
篇3:物业管理租赁委托收费协议书
合同编号:
委托方(以下简称甲方):
受托方(以下简称乙方):
甲、乙双方根据《中华人民共和国委托合同法》,在平等、自愿的原则上签定本协议。
一、乙方有义务对甲方的房屋及相关的资信严格保密。
二、甲方自愿将坐落于 的房屋(以下简称该房屋),产权属
于 的房屋全权委托乙方办理物业管理事宜,以后有关此房屋的物业管理事宜全部由乙方 负责。
该房屋基本情况:家具,设施,租房合同,等见附件.
三、甲乙双方商定的委托期为 , 自 年 月 日至 年 月 日止。在此期间,
甲方需将该房屋的合法有效产权凭证复印件,房主本人的___等复印件,交给乙方保管或向
乙方出示正本。
四、乙方负责按《租房合同》要求的日期,向租客收取房租(按租客需要提供收据或发票,如提
供发票金额收取税费10%)并将房租转交给甲方。租客如不按时交租,乙方有责任按租约及
时追讨,直至租客交租或搬出。
五、当租客需要修理该房屋内部的设备。如洁具、水龙头、水管,灯泡等。乙方应及时赶到修理
(所需费用由甲方负责)。
六、1.在委托期间,甲方应支付委托费用 元/月,上述费用可从乙方代收的租金中扣除或由
甲方直接交给乙方。直至合同终止。
2.如房客提前解除合同,甲方已付的费用不予退回,乙方应协助甲方向房客追究违约责任。
3.如乙方没有及时履行甲方指示的事宜,造成直接经济损失。甲方有权中止委托。
七、甲方应保证房屋及承租人符合如下条件,否则造成一切纠纷及损失由甲方自行负责:
1.甲方应保证此房屋没有使用及产权纠纷。
2.甲方保证此房屋各项附属设施无欠费、损坏。
3.甲方对承租人的信用负责。
4.甲方应如期支付委托物业帮办费用。
八、此合同委托期满后,如不另行续约则自动终止。
甲方: 乙方:
篇4:2024安徽物业管理条例_条例_网
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安徽省物业管理条例全文
第一章 总 则
第一条【立法目的】 为了规范物业管理活动,提升物业服务水平,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,营造良好的居住和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》和有关法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条【物业管理定义】 本条例适用于本省行政区域内物业管理活动及其监督管理。
本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋或者业主自行对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条【物业管理原则】 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。
第四条【政府职责】 县级以上人民政府应当鼓励、支持物业服务行业逐步将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系,建立和完善专业化、社会化、和市场化的物业管理机制,促进物业服务行业发展。鼓励采用新技术、新方法,提高物业管理和服务水平,落实国家和省有关现代服务业发展的支持政策。
市、县、区人民政府应当将物业管理工作纳入政府工作目标考核。
第五条【部门职责】省人民政府县级以上人民政府住房和城乡建设或者房地产行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)负责本省行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。区人民政府应当确定一个部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县级以上人民政府的其他有关部门,发展改革、公安、司法行政、民政、财政、环境保护、城乡规划、城市管理、工商、价格、质量监督等部门,应当依照按照各自的职责分工,相互配合,做好相关监督管理工作。
第六条【街道、乡镇职责】街道办事处、乡镇人民政府在县级人民政府房地产行政主管部门物业管理行政主管部门指导下,履行以下职责:具体负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
(一)指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举;
(二)指导和监督业主大会、业主委员会开展工作;
(三)协调监督建筑物及其附属设施的专项维修资金(以下简称专项维修资金)使用和管理;
(四)协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系,调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷;
(五)协调和监督物业服务企业的交接;
(六)监督老旧小区物业管理。
居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。
居民委员会、村民委员会应当予以协助和配合。
第七条【物业服务行业协会的作用】物业管理协会应当加强行业自律,规范行业经营行为,促进物业服务企业提高服务质量和水平。
第十五七条【物业管理区域划分】(原条例第十五条)一个物业管理区域成立一个业主大会,由一个物业服务企业实施物业管理。
物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素,按照以下规定进行:
(一)新建住宅小区,包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的,应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域;
(二)新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域;
(三)地理上自然连接规模较小的住宅小区,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域;
(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,并能够封闭管理的,可以划分为一个物业管理区域。
本条例施行前已经建成并实施物业管理的住宅物业,可以继续作为一个独立的物业管理区域。尚未实施物业管理的住宅小区,应当创造条件实施物业管理。
物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,依据批准的规划方案,综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
第十六八条【物业管理区域确定】(原条例第十六条)新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当按照前条第七条规定划分物业管理区域,向设区的市、县(市)人民政府房地产县级人民政府物业管理行政主管部门申请划分登记备案。建设单位应当将划定的经备案的物业管理区域向物业买受人明示。
物业管理区域划定后,确需调整的以及已投入使用但尚未划分物业管理区域的,由设区的市、县(市)人民政府房地产县级人民政府物业管理行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后作出决定,并在相关物业管理区域内公告。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第八九条【业主身份确定】 房屋所有权人为业主。
业主身份的确认,以房屋登记簿不动产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。
第九十条【业主权利和义务】业主除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外,还享有以下权利:
(一)向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询;
(二)推选业主代表,并享有被推选权;
(三)依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利;
(四)要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为。
业主除履行国务院《物业管理条例》规定的义务外,还应当配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动。
物业使用人在物业管理活动中的权利和义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
第十十一条【业主大会和业主委员会的产生】物业管理区域内全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十七十二条【筹备成立首次业主大会条件】(原条例第十七条)符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:
(一)入住率达到50%以上的;
(二)首批物业交付满二年,并且入住率超过30%的;
(三)首批物业交付满三年的。物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的,建设单位应当按照物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的规定,及时报送下列筹备成立首次业主大会会议所需的文件资料:
(一)物业管理区域划分资料;
(二)房屋及建筑物面积清册;
(三)业主名册;
(四)建筑规划总平面图;
(五)共用设施设备的交接资料;
(六)物业服务用房配置确认资料;
(七)其他有关的文件资料。
第十三十八条【首次业主大会会议筹备组组成】(原条例第十八条)业主筹备成立业主大会的,应当在街道办事处、乡镇人民政府的组织协调下,由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府、和居民委员会或者村民委员会代表组成业主大会会议筹备组,筹备组人数应为单数,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。
符合首次业主大会会议召开条件之一,但未及时召开大会的,街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起四十五日内组建业主大会会议筹备组。
业主大会筹备组应当自成立之日起十五日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行公告。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
第十四十九条【首次业主大会会议筹备组职责】(原条例第十九条)首次业主大会会议筹备组履行下列职责:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;
(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;
(三)确认业主身份,确定业主人数、所拥有的专有部分面积,以及业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)提出首届业主委员会委员选举办法、,确定候选人条件和名单;
(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;
(五)(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容,业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内显着位置公告,并将公告首次业主大会会议召开的时间、地点书面通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的,业主大会筹备组应当予以复核或者修改,并告知异议人。
业主大会筹备组应当自组成之日起90日三个月内组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会依法成立后自行解散。
第十一十五条【业主大会的职责】业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。
除国务院《物业管理条例》规定的职责外,业主大会还应当履行下列职责:决定以下事项:
(一)决定物业管理区域内关系业主利益的重大事项;
(二)批准业主委员会工作规则;
(一)制定、修改业主大会议事规则;
(二)制定、修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
(三)(四)听取和审查业主委员会的工作报告;
(四)(五)改变和撤销业主委员会不适当的决定;
(五)(六)决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项;
(七)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(八)选聘、续聘和解聘物业服务企业;
(九)筹集和使用专项维修资金;
(十)改建、重建建筑物及其附属设施;
(十一)利用共用部分进行经营以及所得收益的分配与使用;
(十二)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会,批准业主委员会工作规则等。
第十二十六条【业主大会表决机制】业主大会决定筹集和使用专项维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积2/3三分之二以上的业主且占总人数2/3三分之二以上的业主同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
前款规定的面积和业主人数,按照下列规定确定:
(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积,按照专有部分面积之和计算。
(二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。业主总人数,按照两者之和计算。
第十七二十一条【业主代表制度】(原条例第二十一条)物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元或者楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。
业主代表参加业主大会会议前,应当就业主大会会议讨论的事项书面征求其代表的业主意见;对需业主投票表决的,业主赞同、反对或者弃权的具体意见应当经本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。
物业使用人可以列席业主大会。
第十八条【业主大会会议形式和表决办法】业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。
提倡采用信息化技术,改进业主大会表决方式。
第二十二十九条【业主大会定期会议和临时会议】(原条例第二十二条)业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一)有20%以上业主提议的;
(一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的,街道办事处(乡镇人民政府)、乡镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会临时会议。
第二十条 业主大会应当建立规范的财务管理制度,专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费应当按照财务要求建账并及时入账。业主委员会对原始凭证及形成的会计资料应当妥善保管。
第二十一条【物业管理委员会的成立】 不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经县级人民政府物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的,可以由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会,组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理。
物业管理委员会的人员组成,应当在所在物业管理区域内显着位置公示。
第二十二二十九条【业主委员会产生办法】(原条例第二十九条) 业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐,经业主大会会议选举产生。业主委员会由五至十一人的单数委员组成,每届任期不超过五年,委员可以连选连任。
业主委员会应当自选举产生之日起3三日内召开首次业主委员会会议,推选产生主任1一人、副主任1一至2二人。经业主大会同意,业主委员会可以聘请执行秘书,负责处理业主委员会日常事务。
业主委员会应当自选举产生之日起30三十日内,将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县级人民政府物业管理房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案,并书面告知相关居民委员会、村民委员会。
前款规定的备案事项发生变更的,业主委员会应当在三十日内重新备案,并书面告知县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府及所在地的相关居民委员会、村民委员会。
第二十三二十八条【业主委员会委员的条件】(原条例第二十八条)业主委员会委员应当符合下列条件:
(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
(一)本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主代表;
(二)具有完全民事行为能力;
(二)(三)遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则,模范履行业主义务;
(三)(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;
(四)(五)身体健康,具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。;
(六)本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职或者有其他利害关系。
第十三二十四条【业主委员会职责】业主委员会应当按照法律、法规和业主大会的决定开展活动。
除国务院《物业管理条例》规定的职权外,经业主大会批准,业主委员会还行使下列职权:
(一)审议物业服务企业制定的物业管理区域内的管理方案、物业管理区域内配套工程和重大维修工程项目年度计划;
(二)审议物业管理区域内物业服务费的收取标准。
业主委员会履行以下职责:
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)召集业主大会会议,报告业主委员会工作和物业管理实施情况,报告业主大会、业主委员会工作经费和公共收益的分配与使用情况;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人、物业服务企业的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
(八)调解物业使用、维护和管理等方面的纠纷;
(九)业主大会赋予的其他职责。
业主委员会作出的决定,应当经全体成员过半数通过,并在物业管理区域内公告。
第十四二十五条【业委会公开义务】除国务院《物业管理条例》规定的义务外,业主委员会还应当履行下列义务:
(一)执行业主大会的决定,遵守业主委员会工作规则;
(二)对物业服务企业的合法经营和管理活动予以支持和配合;
(三)对物业服务企业的行为进行监督,对其不合法、不适当的行为予以制止。
业主委员会应当向业主公开下列情况和资料:
(一)管理规约、业主大会议事规则;
(二)业主大会和业主委员会的决定;
(三)物业服务合同;
(四)专项维修资金的筹集、使用情况;
(五)物业共有部分的收益和使用、分配情况;
(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;
(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;
(八)其他应当向业主公开的情况和资料。
第二十六三十条【业主委员会会议制度】(原条例第三十条)业主委员会任期一般为三年,其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满60日前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织其换届。
业主委员会任期届满后,应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。
业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时,由副主任召集和主持。经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的,应当在七日内召开。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,由街道办事处或者乡镇人民政府指定一名委员召集和主持业主委员会会议。
业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出的决定应当经全体成员过半数通过,并在物业管理区域内公告。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。
业主委员会要求物业服务企业列席会议的,物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。
第二十七条【业主委员会换届程序】业主委员会任期届满三个月前,应当召开业主大会进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举;逾期仍未组织的,可以由居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,组织换届选举工作。
业主委员会应当自任期届满之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物,移交给新一届业主委员会。拒不移交的,新一届业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促其移交。
业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交本届业主委员会。拒不移交的,业主委员会、业主或者居民委员会、村民委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促其移交。
移交过程中出现治安事件的,公安机关应当依法及时处理。
第二十八三十一条【业主委员会委员管理】(原条例第三十一条)业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止,并其委员职务自行终止,由业主委员会以书面形式在物业管理区域内显着位置公告:
(一)因物业转让、灭失等原因,不再是业主的;
(二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;
(三)因身体健康等原因丧失履行职责能力的;
(四)因犯罪正在受刑事追究的;
(四)被依法追究刑事责任的;
(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的。
(六)拒不履行业主义务的;
(七)收受物业服务企业或者利害关系业主提供的不当利益或者报酬的;
(八)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
经业主委员会或者20%以上业主提议,认为有必要增减或者调整业主委员会委员的,由业主大会会议作出决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。
第二十九条【业主委员会委员资格终止】业主委员会委员有下列情况之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主大会授权的业主委员会,可以决定终止其委员资格:
(一)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的;
(二)向物业服务企业销售商品、承揽业务,牟取不当利益的;
(三)损坏公共设施,违法搭建,破坏房屋外观和承重结构,擅自改变物业使用性质,拒缴物业服务费和专项维修资金,以及违法出租房屋的;
(四)侵害业主合法权益的;
(五)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时,应当允许该委员提出申辩,并记录归档。
第三十条【业主委员会委员调整增减】 经业主委员会或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议增减或者调整业主委员会委员的,由业主大会会议作出决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。
第十五条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素,按照以下规定进行:
(一)新建住宅小区,包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的,应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域;
(二)新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域;
(三)地理上自然连接规模较小的住宅小区,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域;
(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,并能够封闭管理的,可以划分为一个物业管理区域。
本条例施行前已经建成并实施物业管理的住宅物业,可以继续作为一个独立的物业管理区域。尚未实施物业管理的住宅小区,应当创造条件实施物业管理。
第十六条 新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当按照前条规定划分物业管理区域,向设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门申请划分登记。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。
物业管理区域划定后,确需调整的,由设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后作出决定,并在相关物业管理区域内公告。
第十七条 符合下列条件之一的,应当召开会议:
(一)入住率达到50%以上的;
(二)首批物业交付满二年,并且入住率超过30%的;
(三)首批物业交付满三年的。
第十八条 业主筹备成立业主大会的,应当在街道办事处、乡镇人民政府的组织协调下,由业主代表、建设单位和居民委员会或者村民委员会组成业主大会筹备组,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2。前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。
符合首次业主大会会议召开条件之一,但未及时召开大会的,街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起45日内组建业主大会筹备组。
业主大会筹备组应当自成立之日起15日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行公告。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
第十九条业主大会筹备组履行下列职责:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;
(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;
(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)提出首届业主委员会委员选举办法、候选人条件和名单;
(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容,业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前,在物业管理区域内公告,并将公告时间、地点书面通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的,业主大会筹备组应当予以复核或者修改,并告知异议人。
业主大会筹备组应当自组成之日起90日内组织召开首次业主大会会议。
第二十条 首次业主大会会议一般应当制定管理规约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会,批准业主委员会工作规则等。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具委托书。
第二十一条 物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元或者楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议。
业主代表参加业主大会会议前,应当就业主大会会议讨论的事项书面征求其代表的业主意见;对需业主投票表决的,业主赞同、反对或者弃权的具体意见应当经本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
第二十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一)有20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的,街道办事处(乡镇人民政府)应当督促或者组织召开业主大会临时会议。
第二十三条 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前通知全体业主,并将业主大会会议讨论的事项在物业管理区域内公告。
第二十四三十一条【管理规约内容】管理规约应当包括以下内容:
(一)物业基本情况物业的名称、地点、面积及户数;
(二)业主大会的召集程序及决定物业管理区域内重大事项的方式;
(二)公共场所及共用设施设备状况;
(三)业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益;
(四)业主参与物业管理的权利和义务;
(五)业主对业主委员会及物业服务企业的监督权;
(六)物业的使用、维护、装饰装修、维护和管理;
(七)业主在本物业管理区域内应当遵守的行为准则;
(八)物业共用部分的经营与收益分配;
(九)物业管理区域内共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式;
(十)专项维修资金筹集、使用和管理;
(九)(十一)违反管理规约的责任;
(十)(十二)其他有关事项。
第二十五三十二条【业主大会议事规则】业主大会议事规则应当就以下事项作出约定:
(一)业主大会的议事方式;
(二)业主大会的表决程序;
(三)业主委员会的组成和委员任期;
(四)业主大会定期会议召开的时间或次数;
(四)(五)其他有关事项。
第二十六条【管理规约、业主大会议事规则生效时间】管理规约、业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效,并由业主委员会在物业管理区域内公告。
第二十七三十三条【管理规约、业主大会议事规则的效力】 业主大会、业主委员会作出的决定和,管理规约、业主大会议事规则,应当符合法律、法规的规定,对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,县级人民政府房地产物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者予以撤销,并通告全体业主。
业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
第二十八条 业主委员会委员应当符合下列条件:
(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
(二)遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则,模范履行业主义务;
(三)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;
(四)具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。
第二十九条 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生主任1人、副主任1至2人。经业主大会同意,业主委员会可以聘请执行秘书,负责处理业主委员会日常事务。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案,并书面告知相关居民委员会、村民委员会。
前款规定的备案事项发生变更的,业主委员会应当在30日内书面告知县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府及所在地的居民委员会、村民委员会。
第三十条 业主委员会任期一般为三年,其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满60日前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织其换届。
业主委员会任期届满后,应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。
第三十一条 业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止,并以书面形式在物业管理区域内公告:
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;
(三)因身体健康等原因丧失履行职责能力的;
(四)因犯罪正在受刑事追究的;
(五)以书面形式向业主大会提出辞职的;
(六)拒不履行业主义务的;
(七)收受物业服务企业或者利害关系业主提供的不当利益或者报酬的;
(八)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
经业主委员会或者20%以上业主提议,认为有必要增减或者调整业主委员会委员的,由业主大会会议作出决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。
第三十二三十四条【业主大会经费和业主委员会委员补贴】业主大会、业主委员会开展工作的经费,以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金,其筹集、管理和使用办法由业主大会确定。可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。具体筹集、管理和使用办法由业主大会确定。
前款规定的费用的筹集和使用情况,业主委员会应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的监督。
业主委员会应当于每年3月底前以书面形式在物业管理区域内公布上一年业主大会、业主委员会经费收支情况,接受业主监督。经持有百分之二十以上投票权数的业主提议,街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关部门或委托第三方进行审计。审计费用由全体业主承担。
提倡建立业主委员会主任离任审计制度。
第三十五条【监事会制度】 业主大会可以设立业主监事会或者独立监事,监督业主委员会的工作,履行业主大会赋予的职责。
业主大会设立业主监事会或者独立监事的,业主大会议事规则应当对业主监事会或者独立监事的职责、议事规则和工作经费,监事的选举规则、资格、人数、任期等事项进行约定。
第三章 前期物业管理
第三十三条新建住宅小区配套建筑及设施设备的建设,应当按照住宅小区规划、严格执行国家和省有关设计规范和工程建设标准。
第三十六条【前期物业管理规定】新建物业实行前期物业管理。在业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位应当依法选聘物业服务企业实施前期物业管理。
第三十四三十七条【前期物业服务企业选聘办法】建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式,选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业,经县级人民政府房地产物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。
建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备等固定资产。
第三十五三十八条【建设单位有关物业管理的权利和义务】建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业管理有关的建议。
建设单位组织项目工程验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与。
第三十六三十九条【建设单位报送有关物业管理的资料】新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证或者现房销售备案前,应当向市、县、区设区的市、县(市)人民政府物业管理行政房地产主管部门报送以下材料:
(一)建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同;
(二)经批准的物业项目规划设计方案;
(三)标注物业服务用房具体位置、面积的样图和配置标准的书面承诺;
(四)应当招投标的物业管理项目招投标情况的书面材料;
(五)物业配套建筑和设施设备的清单及产权归属说明等资料。
第三十三四十条【执行标准】(原条例第三十三条)新建物业的住宅小区配套建筑及设施设备的建设,应当按照住宅小区规划、严格执行国家和省有关设计规范和工程建设标准。
第三十七四十一条【新建物业的配套建筑及设施设备住宅小区的交付条件】新建物业住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:
(一)水、电纳入城市管网,安装分户计量装置和控制装置,并对物业服务用房、共用部位公用场地、公共用设施设备以及同一物业管理区域内非住宅用户配置独立的水、电计量装置;
(二)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并按照规划要求安装分户计量装置和控制装置;
(三)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位;
(四)按照规划要求完成消防和人民防空工程设施建设;
(五)按照规划要求完成教育、邮政、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设;
(六)按照规划要求完成小区道路建设,并与城市道路或者公路相连;
(七)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;
(八)建筑物及其配套设施的标志标识完整、清晰;
(九)法律、法规规定的其他条件。
第三十八四十二条【物业主管部门的职责】设区的市、县(市)市、县、区人民政府房地产物业管理行政主管部门可以对本条例第三十七条四十一条规定的事项进行现场综合查验。对综合查验发现的问题,责令建设单位及时限期整改。;逾期不整改的,不得交付使用。
综合查验结果和整改情况应当在物业管理区域内公告。
第三十九四十三条【临时管理规约的备案】建设单位应当依照省人民政府住房和城乡建设行政主管部门公布的临时管理规约示范文本,制定临时管理规约,报县级人民政府房地产物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、乡镇人民政府备案。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
在首次业主大会通过的管理规约生效后,临时管理规约即行失效。
第四十四十四条【销售物业的公示内容】建设单位销售物业时,应当在销售场所将经批准的规划设计方案、物业管理区域的划分、临时管理规约及物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备、前期物业服务合同等相关材料予以公示,并向物业买受人提供书面公示材料。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当书面承诺就遵守临时管理规约予以书面承诺。
第四十一四十五条【前期物业管理明示内容和终止条件】建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时,应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。
前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件,对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限;约定期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担,房屋买卖合同未约定的,由建设单位承担。
第四十二四十六条【物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权】 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位和物业服务企业不得擅自处分。
业主大会成立前,建设单位或前期物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备获得的收益应当单独列账,收益百分之七十纳入专项维修资金,剩余的百分之三十可以用于补贴物业服务费。
第四十三四十七条【业主共有的物业服务用房权属登记】物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑,由建设单位在物业项目综合查验合格后60日内负责申请房屋权属登记。登记机构应当在不动产登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载。业主有权查询。
第四十四四十八条【物业服务用房配置规定】物业服务用房的配置应当符合下列规定:
(一)物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的,按照不少于建筑面积一百平方米配置;
(二)物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的,按照物业总建筑面积2‰千分之三配置;总建筑面积超过二十五万平方米的,超过部分按千分之一1‰的标准配置;
(三)新建住宅小区按照不少于物业地上总建筑面积的千分之三配置物业服务经营性用房;
(四)物业服务用房应当在地面以上,相对集中,便于开展物业服务活动,并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能和具有独立的通道。
物业服务用房应当包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等,其中,用于业主委员会办公用房建筑面积不低于二十平方米。议事活动用房的,应当按照配置物业服务用房的比例合理确定,一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
物业服务用房不得计入公摊面积,所有权属于全体业主。建设单位移交物业服务用房,不得收取任何费用,并提交登记证明。
未经全体业主业主大会同意,物业服务企业不得改变物业服务用房的用途或将物业服务用房出租、抵押、转让。
第四十五四十九条【公共服务设施的归属】规划要求在住宅小区内配套建设公共服务设施中的会所、幼儿园、车库等公共服务设施的归属权属,应当在土地出让合同中明确,并在商品房买卖合同中约定注明。约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并优先满足业主需要。
第四十六条建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
第四十七五十条【共用部位、共用设施设备承接查验】物业服务企业在承接新建物业项目时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,发现问题应当书面告知建设单位,建设单位应当及时进行整改。
新建物业交付使用前,物业服务企业和建设单位,应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验;未进行承接查验的,不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。
第四十八五十一条【建设单位向物业服务企业移交资料】在办理物业承接查验时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;
(二)共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;
(五)园林施工图纸及树种清单;
(六)业主名册;
(七)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。
前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。
建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料。
第五十二条 【承接查验备案】物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持下列文件向县级人民政府物业管理行政主管部门办理备案手续:
(一)前期物业服务合同;
(二)临时管理规约;
(三)物业承接查验协议;
(四)建设单位移交资料清单;
(五)查验记录;
(六)交接记录;
(七)其他承接查验有关的文件。
第四十十三条【工程质量保修金】建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
建设单位提取的物业工程质量保修金,应当专户存储,专项用于物业保修期内房屋及其配套设施设备的维修,并接受业主、业主委员会和物业服务企业的监督。质保期满后,建设单位申请返还工程质量保修金的,应当征求物业服务企业意见,并经县级人民政府物业管理行政主管部门同意。物业工程质量保修金提取的比例与管理使用办法,由设区的市人民政府制定,报省人民政府住房和城乡建设行政主管部门备案。
第五十四条【公共服务专业经营单位职责】 新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备,应当符合国家技术标准和专业技术规范。
建设单位在组织竣工验收时,应当通知供水、供电、供气、供热、通信等专业经营单位参加;在竣工验收合格后,应当将物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理,专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任,有关费用由专业经营单位承担。
老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的,按专业经营单位要求改造后,业主大会决定移交给专业经营单位管理的,专业经营单位应当接收。
第四章 物业管理服务
第五十五十五条【资质与信用管理】物业服务企业应当按照国家规定取得具备相应的资质,不得超越资质等级承接物业服务业务。
物业服务企业在非注册地承接物业服务项目,应当向物业项目所在地市、县设区的市或者县(市)人民政府房地产物业管理行政主管部门备案。
从事物业管理的人员应当按照国家规定,取得职业资格证书。
房地产县级以上人民政府物业管理行政主管部门应当加强物业管理专业人才队伍建设,建立物业服务企业信用信息系统和信用档案,对物业服务企业实行动态监督管理。及其管理人员的信用档案。
第五十六条【物业服务企业权利】物业服务企业享有以下权利:
(一)根据有关法律、法规规定和物业服务合同约定,对物业及其环境、相关秩序进行管理;
(二)依照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取服务费用;
(三)制止违反物业管理规约的行为;
(四)选聘专营企业承担专项经营业务;可以将专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人;
(五)法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。
物业服务企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。
第五十七条【物业服务企业义务】 物业服务企业应当履行以下义务:
(一)以为业主服务为宗旨,提供质价相符的物业服务提高服务质量和水平;
(二)按照物业服务合同约定,提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备日常维修养护等服务物业服务;
(三)按照规定每半年公布物业服务费收支情况;
(四)接受业主和业主委员会的监督;
(五)协助有关部门提供社区服务,开展社区文化活动;
(六)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。未履行约定的,应当依法承担相应的法律责任。
第五十八条【物业服务企业选聘】业主大会应当通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式,选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三人或者住宅规模较小的,经县级人民政府物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的,业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内公示。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后,提请业主大会投票表决。
第五十三五十九条【物业服务合同内容】业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当包括下列事项:
(一)物业管理区域范围及基本情况、基本情况和项目负责人;
(二)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;
(三)物业服务用房的配置、使用、维修和管理;
(四)公共绿化的维护,以及公共区域的环境卫生、相关秩序维护;
(五)车辆的停放管理;
(六)物业服务质量标准;
(七)物业服务费用收取标准和方式;
(八)物业档案资料的保管;
(九)物业服务合同期限;
(十)双方的权利义务;
(十一)违约责任;
(十二)物业服务合同终止、解除条件;
(十三)其他事项。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内,将物业服务合同报送县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府备案。
省人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当制定、公布物业服务合同示范文本。
第五十四六十条【物业服务合同签订】物业服务合同签订前,业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示,充分听取业主意见后,再提交业主大会通过。物业服务合同内容确如需调整变更的,业主委员会应当将调整变更的内容在物业管理区域内公示,并按照业主大会规定的程序确认调整变更合同。
前款规定的公示时间不得少于十日。
物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的,应当及时告知业主并在物业管理区域内显着位置进行公示。
第五十五六十一条【物业服务合同续签】 物业服务合同期限届满前九十日,业主委员会应当召集业主大会会议,讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定继续聘用的,应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同;不继续聘用的,应当依法重新选聘新的物业服务企业。业主大会决定不续聘的,应当及时告知物业服务企业。
提前解除物业服务合同的,提出解除合同的一方应当于六十日前书面告知合同另一方,在物业管理区域内公告,并书面告知所在地的县级人民政府房地产物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府。
第五十六六十二条【物业服务企业交接】 物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业应当与业主委员会原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止,并在新的物业服务企业选聘后十五日内退出,并按照法律、法规规定和合同约定,履行下列交接义务:向业主委员会或者其他代管单位移交下列资料和财物:
(一)移交本条例第四十八条五十一条规定的材料;
(二)移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案;
(三)物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;
(四)移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据;
(五)法律、法规规定的应当移交的其他事项。
业主大会重新选聘物业服务企业后,业主委员会或者其他代管单位应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业,原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。
原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域的期间内,应当维持正常的物业管理秩序,但物业服务合同另有约定的除外。
物业服务企业未办理交接手续,不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。
第六十三条【物业服务企业交接的监管】 县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当加强对物业管理交接工作的指导、协调和监管。
被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,街道办事处或者乡镇人民政府应当责令其限期撤出,发生治安事件的,公安机关应当依法及时处理;业主委员会或者相关业主可以依法提起诉讼或者申请仲裁。
第六十四条【物业服务应急管理】物业服务企业退出物业项目时,业主大会仍未选聘到新物业服务企业的,街道办事处、乡镇人民政府应当进行应急管理。居民委员会、村民委员会可以在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下,根据应急管理的需要负责组织不超过六个月的基本保洁、秩序维护等服务。
第五十七六十五条【物业服务费用确定办法】物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平质量相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照价格主管部门会同物业管理行政主管部门制定的物业服务收费办法,国家和省物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
实行政府指导价的,价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门,根据物业类型、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况,制定相应的基准价和浮动幅度,并向社会公布。
物业发生转移或者灭失的,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第五十八六十六条【物业服务费收支制度】物业服务企业应当按照国家和省有关规定公布物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况,业主委员会应当对所公布的内容进行监督核查,并将核查报告在本物业管理区域内公布。
物业服务企业应将一定比例的物业公共服务费独立建账,专项用于物业共用部位、共用设施设备维修养护,每年公布一次收支使用情况,接受业主监督。物业服务企业撤出后,将剩余部分按本条例第六十二条规定一并移交。
价格主管部门应当会同房地产物业管理行政主管部门,加强对物业服务企业收费项目、标准的监督。
第六十七条【公共设施设备费用分摊】物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账,并接受业主委员会的核查。
物业服务企业应当定期公布共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额,并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。
业主或者业主委员会对公布的共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热费用的分摊情况提出异议的,物业服务企业应当答复。
第六十二六十八条【专业经营单位公共服务设施收费】(原条例第六十二条)物业管理区域内,供水、供电、供气等单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主,直接为业主服务。
供水、供电、供气、供热、通信、电视等单位可以委托物业服务企业代收有关费用,并按约定支付手续费。
物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
物业管理区域内,供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向其收取费用,不得转嫁户外管线或者其他设施的损耗和损失。
住宅物业管理区域内的公共路灯、楼梯灯、人防工程、车库、电梯、二次供水的用电,绿化用水用电,消防用水等的收费,应当执行居民用水用电价格标准。
专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用,并按约定支付手续费,但接受委托的物业服务企业,不得向业主收取手续费等额外费用。
第五十九六十九条【物业交付】 已交付业主的物业,物业服务费由业主承担。;未交付业主的或者已竣工但尚未售出的物业,物业服务费由建设单位承担。
前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内,业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的,视为交付。建设单位没有事先书面通知的,以业主实际办妥相关交付手续为准。
第六十七十条【物业维护报告制度】物业服务企业应当严格按照国家有关物业服务规范和标准提供服务,加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查;对物业共用部位、共用设施设备运行状况应当于每年第四季度向业主委员会书面报告,并在物业管理区域内公告。
第六十一七十一条【物业服务企业安全责任制度】物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作,制定物业管理区域内安全防范应急预案,对突发性事件应当采取应急措施,及时报告有关行政管理部门和相关单位,并协助做好救助工作。
物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定,落实安全防范措施,做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定,导致业主、物业使用人人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
物业管理区域内发生安全事故等突发事件时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的,由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。
物业服务企业人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,但不得侵害业主、物业使用人公民的合法权益。
第六十二条【专业经营单位公共服务设施收费】物业管理区域内,供水、供电、供气等单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主,直接为业主服务。
供水、供电、供气、供热、通信、电视等单位可以委托物业服务企业代收有关费用,并按约定支付手续费。
物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
第六十三七十二条【物业服务企业考核】房地产物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理,定期对其服务质量进行考核,促进物业服务企业提高服务水平。
市容、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、市容卫生、房屋使用等的监督管理,依法处理违法行为。
推进建立物业服务第三方评估监理机制。
物业服务评估监理机构从事物业服务评估监理活动,应当遵循独立、客观、公正的原则。
物业管理协会可以依照国家和省有关规定,制定物业服务规范和等级标准,建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度,提倡对项目负责人实行考核,配合房地产物业管理行政主管部门建立健全信用档案。
第六十四七十三条【物业管理投诉受理制度】县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度,对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉,应当自收到之日起15日内进行调查、处理,并将调查或者处理结果答复投诉人;属于其他部门、单位职责的,房地产行政主管部门应当及时转交有关部门或者单位并告知投诉人。
县级人民政府城市管理、公安、价格、工商、环保、卫生、规划、园林等行政管理部门,应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显着位置公布联系方式,依法处理物业管理区域内的违法行为;有关部门应当自收到投诉之日起三十日内进行调查、处理,并将调查或者处理结果答复投诉人。
第七十四条【矛盾纠纷化解机制】县级以上人民政府有关行政?
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为了合理开发、利用、节约和保护水资源,发挥水资源的综合效益,制定了水资源管理条例,那么,下面是小编给大家介绍的浙江省水资源管理条例,欢迎阅读。
浙江省水资源管理条例
第一章 总则
第一条 为了合理开发、利用、节约和保护水资源,发挥水资源的综合效益,保护生态平衡,促进经济和社会的可持续发展,根据《中华人民共和国水法》等有关法律、行政法规的规定,结合本省实际,制定本条例。
第二条 在本省行政区域内开发、利用、节约、保护、管理水资源,适用本条例。
本条例所称水资源,包括地表水和地下水。
第三条 水资源属于国家所有。农村集体经济组织的水塘和由农村集体经济组织修建管理的水库中的水,归各该农村集体经济组织使用。
前款所称由农村集体经济组织修建管理的水库,由县级以上人民政府在确保农村集体经济组织及其成员用水权益的前提下,按照尊重历史、维持现状的原则,根据国家和省的有关规定予以确认。
对水资源依法实行取水许可制度和有偿使用制度。
第四条 开发、利用、节约、保护水资源,应当全面规划、统筹兼顾、标本兼治、综合利用、讲求效益,发挥水资源的多种功能,协调好生活、生产和生态环境用水。
第五条 县级以上人民政府应当加强水资源开发、利用、节约和保护工作,并将其纳入国民经济和社会发展计划,增加财政投入,加强水工程建设,促进水环境改善。
各级人民政府应当加强节约用水工作,建立健全节约用水管理制度,强化节约用水宣传和教育,全面推行节约用水措施,推广节约用水新技术、新工艺、新产品,发展节水型工业、农业和服务业,建立节水型社会。
第六条 省人民政府水行政主管部门负责全省水资源的统一管理和监督工作。市、县(市、区)人民政府水行政主管部门按照规定的权限,负责本行政区域内水资源的统一管理和监督工作。
县级以上人民政府有关部门按照职责分工,负责本行政区域内水资源开发、利用、节约和保护的有关工作。
第七条 单位和个人都有保护水资源和节约用水的义务。
鼓励单位和个人以多种形式参与水资源的开发、利用,其合法权益受法律保护。
在开发、利用、节约、保护、管理水资源等方面成绩显著的单位和个人,由人民政府给予奖励。
第二章 水资源规划
第八条 开发、利用水资源应当按照流域、区域统一制定规划。流域、区域规划包括综合规划和专业规划。
综合规划以及与土地利用关系密切的专业规划,应当与国民经济和社会发展规划以及土地利用总体规划、城镇体系规划、城市总体规划、环境保护规划相协调。
国民经济和社会发展规划以及城市总体规划、重大建设项目布局和产业结构调整应当与水资源承载能力及环境状况相适应,并进行科学论证。
制定规划,应当进行水资源综合科学考察和调查评价。
第九条 流域、区域规划按下列规定进行编制:
(一)钱塘江、瓯江、东西苕溪流域,杭嘉湖地区、萧绍宁地区的综合规划由省水行政主管部门、发展计划行政主管部门会同有关部门和有关市、县(市、区)人民政府编制,报省人民政府批准;专业规划由省有关部门编制,征求省相关部门意见后,报省人民政府批准;
(二)甬江、飞云江、灵江、鳌江流域、舟山本岛的综合规划由所在地的市水行政主管部门、发展计划行政主管部门会同有关部门和有关县(市、区)人民政府编制,经省水行政主管部门、发展计划行政主管部门审核后,报市人民政府批准;专业规划由所在地的市有关部门编制,征求同级相关部门意见后,报市人民政府批准;
(三)其他江河流域或者区域的综合规划由所在地的县(市、区)水行政主管部门会同发展计划行政主管部门编制,经上一级水行政主管部门、发展计划行政主管部门审核后,报同级人民政府批准;专业规划由所在地的县(市、区)有关部门编制,征求相关部门意见后,报县(市、区)人民政府批准。跨两个或者两个以上县(市、区)的流域综合规划或者专业规划,应当由共同的上一级水行政主管部门、发展计划行政主管部门组织编制,报同级人民政府批准。
第十条 县级以上水行政主管部门应当会同发展计划、环境保护、国土资源、建设等有关部门,根据流域、区域规划和上一级水资源规划,编制本行政区域的水资源规划,经上一级水行政主管部门、发展计划行政主管部门审核后,报本级人民政府批准。
第十一条 经批准的规划是开发、利用、节约、保护水资源和防治水害活动的基本依据。规划的修改,应当经原批准机关批准。
第三章 水资源保护和开发利用
第十二条 各级人民政府应当采取措施,加强水源源头保护,加快生态公益林建设,保护自然植被和湿地,涵养水源,防治水土流失,改善生态环境。
水库库区应当封山育林,逐步减少水库库区居住人口。
禁止在水库库区保护范围内采挖和筛选砂石、矿藏等活动。
禁止向河道、湖泊、水库等水域抛撒垃圾、动物尸体和其他污染水体的物体。
有饮用水供水功能的水库库区的保护,按照饮用水水源保护的法律、法规执行。
第十三条 各级人民政府及其有关部门和单位应当加强污水处理设施建设。工业污水、城乡居民生活污水应当按排污规定的要求进行处理。
畜禽养殖场和农副产品加工单位产生的废污水,未经处理达标,不得直接排入河道、湖泊、水库等水域。
第十四条 在饮用水水源保护区内禁止设置排污口。
在江河、湖泊、水库、运河、渠道新建、改建或者扩建排污口,应当经有管辖权的水行政主管部门同意,由环境保护行政主管部门负责对该项目的环境影响报告书进行审批。
第十五条 各级水行政主管部门应当按照水功能区对水质的要求和水体自然净化能力,核定该水域的纳污能力,向环境保护行政主管部门提出该水域限制排污总量的意见。
各级水行政主管部门应当根据水功能区对水质的要求,做好江河湖库水量水质监测,发现重点污染物排放总量超过控制指标的,或者水功能区的水质未达到水域使用功能对水质的要求的,应当及时报告有关人民政府采取治理措施,并向环境保护行政主管部门通报。
水行政主管部门和环境保护行政主管部门的水质监测数据、资料应当实行共享。水量水质监测结果应当按国家规定向社会公开。
县级以上人民政府应当加强水文、水资源信息系统建设。县级以上水行政主管部门应当加强对水资源的动态监测。
第十六条 开发利用地表水,应当维持江河的合理流量和湖泊、水库的合理水位,维护水体的自然净化能力,防止对生态环境造成破坏。
第十七条 禁止围湖造地。已经围垦的,应当按照国家规定的防洪标准有计划地退地还湖。
禁止擅自填埋或者围垦河道、水塘、湿地。确需填埋或者围垦的,应当经过科学论证,依法报经批准。
县级以上人民政府及其水行政主管部门应当采取有效措施,加强对建设活动占用水域行为的管理。具体管理办法由省人民政府制定。
第十八条 开采地下水应当遵循总量控制、优化利用、分层取水的原则,并符合地下水开发利用规划和年度计划中确定的可采总量、井点总体布局、取水层位的要求,防止水体污染、水源枯竭和地面沉降、地面塌陷等地质环境灾害的发生。
在沿海地带开采地下水,应当经过科学论证,并采取措施,防止地面沉降和海水入侵。
在地表水丰富的地区,严格控制开采地下水。
地下水开发利用规划和年度计划,由县级以上水行政主管部门会同国土资源等部门制定。
第十九条 省水行政主管部门应当会同省国土资源行政主管部门,根据地下水分布状况及开采情况,划定地下水的超采地区和严重超采地区。
在地下水超采地区,县级以上人民政府应当严格控制地下水的开发利用。在地下水严重超采地区,禁止开采地下水,已开采的应当限期停止。具体期限由省水行政主管部门会同国土资源等相关部门,征求有关市、县(市、区)人民政府意见后提出,报省人民政府批准。
第二十条 利用水域从事旅游开发的,应当符合水功能区划和水环境保护功能区划的要求,并不得污染水体和影响行洪安全。
第二十一条 水电资源的开发应当符合规划。水电资源的开发使用权可以通过招标等方式取得。
第四章 水资源配置和取水管理
第二十二条 县级以上水行政主管部门应当会同有关部门依据上一级的水中长期供求规划和本地区的实际情况,制订本行政区域的水中长期供求规划,经本级发展计划行政主管部门审查批准后执行。
第二十三条 县级以上水行政主管部门应当根据流域规划和水中长期供求规划,编制江河径流调蓄计划和水量分配方案,报本级人民政府批准。跨行政区域的径流调蓄计划和水量分配方案,由共同的上一级水行政主管部门征求有关人民政府和有关部门的意见后编制,报本级人民政府批准。
编制径流调蓄计划和水量分配方案,应当服从防洪的总体安排,遵循基本生活优先原则,并兼顾上下游、左右岸和有关地区之间的利益。
第二十四条 水源和引供水工程建设、供水调度应当以径流调蓄计划和水量分配方案为依据。有调蓄任务的水工程,应当按照径流调蓄计划和水量分配方案蓄水、放水。
第二十五条 跨流域及跨县级以上行政区域调配水资源,应当进行全面规划和科学论证,统筹兼顾利害关系各方的利益以及调出和调入地区的用水需要,防止对生态环境造成破坏。
第二十六条 县级以上发展计划行政主管部门应当会同同级水行政主管部门,根据水量分配方案、本行政区域城乡用水状况、下一年度水源预测及上级主管部门下达的取水控制总量,制定区域年度用水计划。
第二十七条 直接从江河、湖泊、地下和水工程拦蓄的水域内取水,应当办理取水许可,并按照取水许可规定条件取水。
下列取水不需办理取水许可:
(一)农村集体经济组织及其成员使用本集体经济组织的水塘、水库中的水的;
(二)家庭生活和零星散养、圈养畜禽饮用取用少量地表水的;
(三)在城乡供水管网未覆盖的区域,因家庭生活需要取用地下水的;
(四)法律、法规规定的其他情形。
前款各项取水,妨碍公共用水、环境安全或者损害他人用水合法权益的,水行政主管部门可以限制其取水,直至禁止取水。
第二十八条 需要申请取水许可的新建、改建、扩建的建设项目,应当进行水资源论证。
需由国家审批、核准的建设项目,申请人应当在报送建设项目可行性研究报告或者项目申请报告前,向水行政主管部门提出取水申请;建设项目未取得取水申请批准文件的,项目主管部门不得审批、核准该建设项目。其他建设项目应当在取水工程开工前,取得取水申请批准文件。
第二十九条 水行政主管部门认为取水涉及公共利益需要听证的,应当向社会公告,并举行听证。
取水涉及申请人与他人之间重大利害关系的,水行政主管部门在作出是否批准取水申请的决定前,应当告知申请人、利害关系人;申请人、利害关系人要求听证的,应当组织听证。
第三十条 取水许可程序及审批权限,按照国务院和省人民政府的规定执行。
第三十一条 在本省行政区域内直接从江河、湖泊、地下取水或者利用水资源发电的单位和个人,应当缴纳水资源费。但本条例第二十七条第二款规定的取水除外。
水资源费由水行政主管部门收取,纳入财政专户,实行收支两条线管理。水资源费应当用于对生态环境的保护及水资源保护、管理和节约用水工作。
水资源费征收管理具体办法,由省人民政府制定。
第三十二条 取水许可持证人应当安装符合国家计量标准的取水计量设施,并保证取水计量设施的正常运行,不得擅自拆除、更换。农业灌溉应当逐步安装取水计量设施。
取水计量设施发生故障不能正常运行的,应当在三日内向当地水行政主管部门报告,并及时修复。
第五章 节约用水
第三十三条 省级行业主管部门应当制订行业用水定额,报同级水行政主管部门和质量监督检验行政主管部门审核同意后,由省人民政府公布。
用水超过定额的单位,应当进行节水改造,在规定的期限内达到定额标准。
第三十四条 用水应当计量,并按照批准的用水计划用水。
用水实行计量收费和超定额累进加价制度。用水单位应当在每年年底前向水行政主管部门申报下一年度的用水计划,由水行政主管部门根据其用水状况和下一年度水源预测综合平衡后核定。
第三十五条 各级水行政主管部门、农业行政主管部门应当做好渠系配套改造和建设,对农业蓄水、输水工程采取必要的防渗漏措施,推广农业节水技术和节水灌溉方式,减少农业用水,提高农业用水效率。
合理调整水库供水功能,增加对城市、工业供水。农业供水水源转向城市、工业供水的,水价中应当附加农业节水补偿资金,专项用于农业节水。
第三十六条 省经济行政主管部门应当会同省水行政主管部门和其他有关部门,根据国家规定制定并公布本省限期淘汰的落后的、耗水量高的工艺、设备和产品的名录。
生产者、销售者或者生产经营中的使用者应当在规定的时间内停止生产、销售或者使用列入淘汰名录的工艺、设备和产品。
第三十七条 各级人民政府及其有关部门应当推广节水型生活器具的应用,支持节水技术的开发;加强城乡供水管网改造,降低供水管网漏失率,逐步推行分质供水,提高生活用水效率;鼓励使用再生水,提高污水再生利用率。
第三十八条 水资源紧缺地区应当对耗水量高的工业、农业和服务业项目加以限制。
海岛等水资源短缺的地区,鼓励对雨水和微咸水的收集、开发、利用和对海水的利用、淡化。
第三十九条 新建、扩建、改建建设项目应当制定节水措施方案,配套建设节水设施。节水设施应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。
已建建设项目未配套建设节水设施的,应当逐步进行节水设施的配套建设。
第四十条 各级人民政府应当积极采取措施,逐步推进城乡一体化供水,保障城乡居民的饮用水水量和水质,并实行有利于节约水资源和保护环境的水价政策。
供水价格应当按照补偿成本、合理收益、优质优价、公平负担的原则确定。
对城市供水价格逐步实行阶梯式水价和分类水价。
第六章 监督检查
第四十一条 县级以上水行政主管部门应当建立水政巡查制度,加强对用水单位取水工程建设情况、取排水情况的检查;其中,对地下水取水工程施工应当进行现场监督。
第四十二条 县级以上水行政主管部门及其水政监督检查人员履行本条例规定的监督检查职责时,依法行使调查取证权、现场检查权、制止权、行政处罚权等职权。
第四十三条 有关单位或者个人对水政监督检查人员的监督检查工作应当给予配合,如实提供有关资料和情况,不得拒绝、拖延或者谎报,不得阻碍水政监督检查人员依法执行职务。
第四十四条 水政监督检查人员在履行监督检查职责时,应当出示执法证件,依照法定程序执法。
水行政主管部门应当加强对本部门、本系统行政执法活动的监督检查,建立健全内部监督机制。
第七章 法律责任
第四十五条 水行政主管部门或者其他有关部门以及水工程管理单位及其工作人员,有下列情形之一的,由有关部门按管理权限对直接负责的主管人员和其他责任人员予以行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)对不符合法定条件的单位或者个人核发许可证、签署审查同意意见的;
(二)对符合法定条件的用水申请单位或者个人,未在规定期限内核发许可证、签署审查同意意见,故意拖延的;
(三)违反规定收取水资源费的;
(四)不履行监督检查职责或者发现违法行为不予查处,造成严重后果的;
(五)拒不执行禁止开采期限规定,放任取用水单位和个人在禁止开采区开采地下水的;
(六)拒不执行水量分配方案和水量调度预案的;
(七)拒不服从水量统一调度的;
(八)有调蓄任务的水工程,未按径流调蓄计划和水量分配方案蓄水、放水,造成损害的;
(九)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的。
第四十六条 违反本条例规定,有下列情形之一的,按照《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国水污染防治法》等有关法律、法规的规定予以处罚:
(一)在饮用水水源保护区内设置排污口的;
(二)未经水行政主管部门同意,擅自在江河、湖泊新建、改建或者扩建排污口的;
(三)畜禽养殖场和农副产品加工单位超标排放废污水的;
(四)围湖造地或者未经批准围垦河道的;
(五)未经批准擅自取水的;
(六)未按照批准的取水许可规定条件取水的;
(七)拒不缴纳、拖延缴纳或者拖欠水资源费的;
(八)建设项目的节水设施没有建成或者没有达到国家规定的要求,擅自投入使用的;
(九)生产、销售或者在生产经营中使用明令淘汰的落后的、耗水量高的工艺、设备和产品的。
第四十七条 违反本条例第十二条第三款规定,在水库库区保护范围内采挖和筛选砂石、矿藏等活动的,由县级以上水行政主管部门责令停止违法行为,采取补救措施,并可处以五千元以上五万元以下的罚款。
违反本条例第十二条第四款规定,向河道、湖泊、水库等水域抛撒垃圾、动物尸体和其他污染水体的物体的,由县级以上环境保护行政主管部门或者水行政主管部门责令限期打捞、清除,有关单位和个人拒不打捞、清除的,对个人处以五十元以上二百元以下的罚款,对单位处以一千元以上一万元以下的罚款。
第四十八条 违反本条例第二十条规定,利用水域从事旅游开发不符合水功能区划要求的,由县级以上水行政主管部门责令停止违法行为,采取补救措施,并可处以五千元以上五万元以下的罚款。
第四十九条 违反本条例第二十七条规定,未按照批准的取水条件进行取水设施建设的,由县级以上水行政主管部门责令其停止违法建设,限期改正;逾期不改正的,代为改正,所需费用由违法行为人承担,可处以五万元以下的罚款。“
第五十条 取水许可持证人违反本条例第三十二条规定,未安装取水计量设施或者安装的取水计量设施不符合国家计量标准的,或者擅自拆除、更换取水计量设施的,由县级以上水行政主管部门责令限期安装或者修复,并按工程设计取水能力或者设备铭牌功率满负荷连续运行的取水能力确定取水量征收水资源费,并可处以一千元以上一万元以下的罚款;逾期拒不安装或者不修复的,吊销其取水许可证。
第五十一条 取水许可持证人违反本条例第四十三条规定,拒绝提供有关资料或者提供虚假资料的,由县级以上水行政主管部门责令停止违法行为,限期改正,处以五千元以上二万元以下的罚款;情节严重的,吊销取水许可证。
第五十二条 依照本条例规定应当给予行政处罚,有关水行政主管部门未依法给予行政处罚的,上级水行政主管部门有权责令其作出行政处罚,并可提请有关部门对有关负责人给予行政处分。
下级水行政主管部门作出违法审批、越权审批或者错误决定的,上级水行政主管部门应当责令其限期纠正或者予以撤销。
第八章 附则
第五十三条 本条例自20xx年1月1日起施行。
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一、进一步明确了业主大会和业主委员会之间的权利、义务和职责。
业主大会是为实现对物业的自我管理,代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益,为了便于多个业主形成共同意志,保障物业管理活动的顺利开展而组成的自治组织,是物业管理活动中的最高权利机构,对物业管理区域内的共同事项做出决定,享有对物业管理公共事物的决策权。省《条例》明确了业主产权人在业主大会上的投票权数的界定;《条例》规定,物业管理的重大事项由业主大会讨论和决定,业主大会由全体业主组成。如有20%以上的业主提议,即可召开临时业主大会。
二、进一步规范和明确了物业收费
物业管理费的收取,多年以来一直是困绕物业管理行业发展的问题之一,主要表现在一是收费难度大。少数业主受传统的福利性管理影响较深,不愿交管理费;还有一些业主将购房作为一种投资,仅仅为了增值长期闲置,给物业费的收取带来困难。二是收费行为不规范。《条例》的颁布实施,使物业服务收费维护了物业企业和业主双方的权益。物业服务收费区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。《条例》从满足不同类型的服务需求出发,完善物业管理服务标准,引导物业管理企业不断提高服务质量。遵循管理服务收费的定价原则、定价方式和价格构成;根据物业管理服务内容、服务质量,制定住宅的收费指导价,方便消费者根据自己的消费水平选择确定相应的物业管理服务。物业服务收费由业主与物业管理企业按国家和浙江省物业服务收费管理办法的规定协商确定,随着我市物业管理收费等级标准的出台更规范了业主与物业企业之间的服务收费行为。个别业主拖欠物业服务费用的行为,将受到业主委员会和法律的监督。违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。
三、规范了前期物业管理,明确建、管责任。
相当一部分物业企业是从房地产开发企业派生出来的,割不断的“母、子”关系,使物业管理的市场化运作程度不够,物业管理企业在经营和运作上受到制约,缺少独立性和经营自主性,影响专业化水平的提高;有些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下较多的问题,有的工程质量低劣,有的配套设施不完善,有的开发单位在销售商品房时虚假承诺,如绿化率、配套设施、各种优惠、高承诺的物业管理等等。使得物业管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任,造成物业管理先天不足,给后续的管理工作带来重大困难。当住宅出现质量问题或住区环境问题时,由于建设和管理职责不清,一些开发商和物业管理企业之间互相推诿,权责不清,会产生很多的混淆,使问题难以解决。为了加强开发建设与物业管理的衔接,加强对建设单位的监督,《条例》规定,建设单位要在物业管理区域内配置7%的物业管理用房;国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;与业管理企业做好物业承接验收工作并及时移交有关资料;建设单位应当与物业管理企业签订前期物业服务合同;商品房销售合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容;业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得处分。建设单位应当在保修期限和保修范围内承担物业的保修责任。同时对于违反上述规定的《条例》制定了一系列的处罚措施,使得房地产开发项目在规划、设计、施工阶段应聘请物业管理企业进行前期管理,前期物业服务所需费用由建设单位承担。这样,令业主困惑的开发商和物业管理企业的“扯皮”难题得以破解。促进了公开、公平、公正的市场竞争机制的形成。
四、住房共用部位维修资金要专款专用,维修保证金得以规范
业主应交纳不高于物业建筑安装总造价5%的专项维修资金。《条例》规定,专项维修资金属业主所有,专门用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。而且在《条例》中明确了施工单位和开发商关于维修保证金的使用办法。
五、明确了物业管理企业、业主大会与社区、街道的关系。
社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,它的职能大都带有社会公共性。业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益群体,它的职能主要是民事性的,它与社区委员会在性质、职能、权利基础等多个方面,都存在着根本性的差异,但是业主、业主大会要维护好自己的权益,离不开当地居委会的指导和帮助。物业管理企业,是具有物业管理资质,并经工商行政部门登记注册取得营业执照,接受业主大会的委托依照《物业服务合同》进行专业化管理,实行有偿服务的企业。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的自治组织,物业管理企业与业主大会之间是互相依存、相互作用,缺一不可的关系,是在物业管理专业化管理与业主自制管理相结合的高度同一。他们之间的关系是选择与被选择、服务与被服务、聘任与被聘任的关系。物业管理企业服务的好坏在社区建设,尤其在社区服务业的发展中具有重要作用。业主大会、社区委员会、街道、物业管理企业在根本目标上是一致的,都是为了给业主创造良好的生活居住环境。以往由于缺乏对社区委员会的认识,理不顺相互关系,造成诸多物业管理活动中矛盾。因此,《条例》规定,在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。要努力创建物业管理与社区建设良性互动的新机制,就要求物业管理企业、社区委员会、业主大会共同努力,只有物业管理与社区建设共进,以物业管理服务推动社区服务发展,才能创造出管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化居住环境。
六、明确了业主、物业管理企业与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位关系。
长久以来由于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的垄断地位,往往把服务与收费无偿地转嫁给了物业管理企业,造成了由物业管理企业来代收代缴费用的不合理现象。而代收代缴费用的过程中,又存在着总表与分表的误差等因素造成的费用负担。按照“谁受益,谁承担”的原则,物业管理企业自然通过提高收费标准的方法,让用户承担。但物业管理企业的这种提高收费标准的做法又违反了国家价格法的有关规定,属于乱收费的范畴。这样就使得这些费用没有办法落实,成为物业管理企业的额外负担。事实上,业主和供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位之间,是一种合同关系。作为合同的当事人,业主和供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位,应当按照法律的规定和合同的约定,来行使合同的权利和履行合同的义务。从供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的性质看,作为商品的提供者,应该按照商品的市场规律直接提供服务与收费。向业主收取相应的费用是供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位的权利和义务,物业管理企业并不是合同的当事人,没有义务向上述单位支付这些费用,也没有权利向业主收取这些费用。费用收不上来就只能由物业管理企业垫交,此前许多物业管理企业与业主的纠纷都与此有关。如果供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位均向每一个业主收费,会导致交易成本增高,对当事人双方均无益处。而在物业管理区域内,物业管理企业作为管理服务人,对物业及业主的情况较这些单位更熟悉。如果由物业管理企业接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托,代其向业主收取相关费用,可以节省当事人的时间和金钱,提高办事效率。因此,为了保障业主的合法权益,针对目前物业管理区域内,供水、供电、供气、供热由物业管理企业代收代缴费用的不合理混乱现象,《条例》按照市场规律做出了规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托收费的不得向业主收取额外费用。这意味着自来水公司、供电公司、燃气公司、供暖公司跟物业管理企业是一个平等的企业关系了,有效地解决这一问题,保障了业主的合法权益。
七、进一步规范了住房维修资金制度。
新建商品房由个人出资购买,产权归个人所有,原有公有住房也通过房改的办法,将产权出售给个人。随着房屋权属逐步向个人化转变,住房产权多元化格局逐渐形成,居民个人拥有住宅的比例越来越高,住房的维修管理责任相应由国家或单位承担转移到由居民个人来承担。但是,有的开发建设单位或物业管理企业将业主的专项维修资金挪做它用,使住宅区的共用部位、共用设施设备的大、中修及更新改造不能及时进行,侵害了业主的权益,造成了十分恶劣的影响。同时,由于长期受传统公有住房管理模式的影响,有的业主对专项维修资金认识不足,不愿意交纳专项维修资金,错误的认为这无形中增加了其购房费用,把维修资金和购房费用同等对待;有的业主认为,既然交纳了物业管理费,住宅区的共用部位共用设施设备的维修养护就应该由物业管理企业来承担。实际上,购房款是一次性交纳的购买房屋产权的费用,物业管理费是用于住宅区的日常管理的费用,而专项维修资金才是由于物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用。因此《条例》规定,住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金,业主要交纳不高于物业建筑安装总造价5%的专项维修资金。同时规定:专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。利用物业共用部位、共用设施设备和物业管理经营用房进行经营活动所得收益,也应主要用于补充专项维修资金。住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金的建立,有利于物业的保值、增值;有利于维护社会稳定;更有利于物业管理行业的健康发展。
篇7:物业服务收费管理细则
一、管理处收银员为创鸿集团财务部派出人员,必须严格遵守财经纪律和财务收支审批制度,执行政府相关部门及集团公司核定的各项收费标准。
二、按时向业主(住户)收取管理费、停车费和水电费等,及时将现金全额缴入银行,不得截留或挪用,同时将收费情况记录在帐册中。
三、资金、帐册、发票、收据、车辆停放卡、装修出入证,收费记录等资料必须妥善保管,防止遗失或被盗。
四、严禁向外人透露涉及公司商业机密的公文、报表、财务帐目、数据等。
五、严格执行只收款不付款的制度,付款统一由集团公司出纳员办理,私自付款,公司不予进帐。
六、督促保安员及时上缴临时停车费,收取临时停车费时,应按规定开具由物业公司提供的收据。
收银员操作规程:
为规范收银员行为,特制订本操作规程:
一、物业管理费的收取:
1、物业管理费须在每月8日前收清,对未按时缴交物业管理费的业主应发出催收单,并限期缴交。
2、收银员在办理收取物业管理费时首先应核对该户物业管理费应缴金额所属月份,然后开具公司的收款收据给缴款人,收款收据一式叁联(一联存底、一联交缴款人、一联报集团公司财务)。
3、收款后须及时、认真、细致记入《管理费收缴情况登记表》。
4、新增或减少的住户物业管理费在《管理费收缴情况登记表》上及时记载,并在《物业变动表》上反映。月终报物业公司会计。
二、停车费的收取:
1、固定停车费的收取:
①收款员在办理收取固定停车费时首先应核对该车辆应缴金额是多少?所属月份。然后开具公司的收款收据向缴款人收取固定停车费。收款收据一式叁联(一联存底、一联交缴款人、一联报集团公司财务)。
②收款后须及时、认真、细致记入《小车、摩托车、单车固定停放收费登记表》。
③新增固定车辆停放须填写《新办固定停车凭条》,报停的须填写《车辆停止存放凭条》,在《小车、摩托车、单车固定停放收费登记表》上及时记载,并在《物业变动表》上反映,月终报物业公司会计。
④缴交一年固定停车费的,可优惠免收一个月月租。
2、临时停车费的收取:
收款员在核对下班保安员呈送的《临时停车费交收情况表》的基础上,须开具公司收款收据,向缴款人收取临时停车费,收款收据一式叁联(一联存底、一联交缴款人、一联报集团公司财务),《临时停车费交收情况表》留物业管理处保存。
三、水、电费的收取 :
1、在核对抄表员呈送的逐户水、电表行码的基础上,须每月8日前收清水、电费。对未按时缴交水、电费的应发出催收单,并限期缴交。
2、收款员在办理收取水、电费时应开具公司的水、电费收据,向缴款人收取水、电费,收取水、电费收款收据一式叁联(一联存底、一联交缴款人、一联报集团公司财务)。向财务部缴款时须附水电表行码登记表。
3、收款后,须及时、认真、细致记入《水费、电费收缴情况登记表》。
4、新增或减少的在《水费、电费收缴情况登记表》及时记载,并在《物业变动表》反映,月终报物业公司会计。
四、装修押金的收取和退回:
1、装修押金的收取:
①业主须对铺面、住宅装修时,经申请批准按规定每户缴交壹仟元的装修押金后方可进行装修。
②收款员在办理收业主取装修押金时,应开具公司的收款收据向业主收取装修押金,收款收据一式叁联(一联存底、一联交缴款人,一联报集团公司财务)。收取押金的同时,应告知业主妥善保管好收据,装修竣工时凭此收据办理退回押金。
③收款后,须及时、认真、细致记入《收取装修押金一览表》。
2、装修押金的退回:
①缴款人要求退款时,其装修结果须经物业管理处负责人上门进行验收,并观察下层及左右邻相隔墙是否有渗漏迹象,视其实际情况作出是否退款决定。收款人根据物业管理处负责人的意见,可以退款的,在交清其他应收费用后,凭缴款人提供的原公司开具的收据,填制退款凭证经集团公司财务副总经理审批后才可付款(原收据联做为附件,贴在退款凭证后面)。 ②退款后须及时在《收取装修押金一览表》上注销。
③业主如丢失原押金收据的,须与物业公司会计先核对,如公司有收此款,业主须书面声明原收据遗失作废。再作退款处理。
五、装修工临时停车IC卡的办理:
1、凡配置有刷卡装置的道闸小区,装修工寄车一律办理优惠IC卡。
2、装修工寄车IC卡每块收取押金20元,(人为损坏需补卡者应另收工本费20元)。收款员须开具公司收款收据给缴款人。收款收据一式叁联(一联存底、一联交缴款人、一联报集团公司财务)。
3、有效期满需延期使用者应另交费充值。
4、办理退取押金凭完整无损IC卡和收据退款。
六、其他收入(活动中心、公寓租金、车辆IC卡、其他):
涉及其他收入,收款员须开具公司收款收据给缴款人,收款收据一式叁联(一联存底、一联交缴款人、一联报集团公司财务)。
篇8:乌鲁木齐市物业管理条例修订版_条例_网
为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造良好的居住和工作环境,制定了乌鲁木齐市物业管理条例,下面是小编给大家分享的乌鲁木齐市物业管理条例(修订版),欢迎大家阅读。
乌鲁木齐市物业管理条例(修订版)
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造良好的居住和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。
第三条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第四条 市房产行政管理部门负责全市物业管理活动的统一监督管理工作。
区(县)房产行政管理部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作,业务上接受市房产行政管理部门的监督、指导。
发展和改革、财政、建设、国土资源、规划、市政市容、工商、公安、民政、园林、环保、行政综合执法等部门应当按照各自职责,协同做好物业管理的监督管理工作。
第五条 街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举、换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责。
第六条 社区居民委员会依法参与首次业主大会会议筹备工作,指导、监督业主委员会工作,依法调解社区内物业管理纠纷。
因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下,代行业主委员会的职责。
第二章 业主、业主大会、业主委员会
第七条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第八条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第九条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
物业管理区域的划分,应当按照确定的国有土地使用权范围,并考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设、城市道路规划等因素,由市房产行政管理部门确定。
同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十条 物业管理区域内,已交付使用的新建物业有下列情形之一的,应当召开首次业主大会会议:
(一)专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积的百分之五十以上且业主入住率达到百分之五十以上的;
(二)自首位业主入住之日起满两年且业主入住率达到百分之二十五以上的。
第十一条 物业管理区域符合本条例第十条规定的,开发建设单位应当及时向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府提出筹备业主大会书面申请,并在物业管理区域内公告。开发建设单位未及时提出筹备业主大会书面申请的,业主可以向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府提出筹备业主大会书面申请。
第十二条 街道办事处或者乡镇人民政府应当在收到筹备业主大会书面申请之日起六十日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组应当自组成之日起九十日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。
第十三条 首次业主大会召开费用由前期物业服务企业从该物业管理区域内共有部分收益中支出;如果没有物业管理区域内共有部分收益的,由开发建设单位承担。
第十四条 业主大会决定以下事项:
(一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则;
(二)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
(三)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)改变共有部分的用途;
(八)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;
(九)法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
决定第(五)、(六)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开,每年至少召开一次。
有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
第十六条 业主委员会由业主大会选举产生,由五至十一人单数组成。业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)定期向业主公布物业管理相关情况和资料;
(六)业主大会赋予的其他职责。
第十七条 业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过五年,可连选连任,业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会任期内,委员出现空缺时,应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时,应当召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。
第十八条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持业主大会会议决议、议事规则、管理规约等资料向社区居民委员会提交备案材料,由社区居民委员会核实资料后,上报街道办事处或者乡镇人民政府进行备案。
第十九条 业主委员会任期届满前三个月,应当召开业主大会会议进行换届选举。换届选举结束后,业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会;不及时移交的,社区居民委员会应当协调督促其移交,拒不移交的,物业所在地公安机关应当予以协助。
第二十条 业主委员会委员有下列情况之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格:
(一)以书面方式提出辞职请求的;
(二)不履行委员职责的;
(三)利用委员资格谋取私利的;
(四)拒不履行业主义务的;
(五)侵害他人合法权益的;
(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物,移交给业主委员会;不及时移交的,社区居民委员会应当协调督促其移交,拒不移交的,物业所在地公安机关应当予以协助。
第二十一条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况,应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。
工作经费筹集、管理使用和业主委员会成员报酬的具体办法由业主大会决定。
第三章 前期物业管理
第二十二条 本条例所称前期物业管理,是指在业主或业主大会选聘物业服务企业之前,开发建设单位委托物业服务企业进行物业管理服务的活动。
第二十三条 开发建设单位对新建物业,应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行物业管理。投标人少于三个或者住宅物业建筑面积在二万平方米以下、非住宅物业建筑面积在一万平方米以下的,经物业所在地的区(县)房产行政管理部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十四条 新建物业出售前,开发建设单位应当委托物业服务企业进行前期物业管理,并签订前期物业服务合同。
前期物业服务合同可以约定期限;期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
第二十五条 开发建设单位出售新建房屋之前,应当制定临时管理规约,并在售房时将前期物业服务合同和临时管理规约作为房屋买卖合同的附件,向购房人明示。购房人在购买新建房屋时,应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认,并受其约束。
开发建设单位制定的临时管理规约,不得损害购房人的合法权益。
第二十六条 前期物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时,开发建设单位应当向前期物业服务企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第二十七条 规划、设计新建物业项目时,开发建设单位应当按照建设工程项目总建筑面积的千分之二至千分之五配置物业管理用房,物业管理用房建筑面积不得少于五十平方米。业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂,建筑面积不少于二十平方米。
第四章 物业管理服务
第二十八条 物业服务企业应当具有依法核发的物业服务企业资质证书,并按照核定的资质等级承揽相应的物业服务业务。
第二十九条 业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将物业服务合同报区(县)房产行政管理部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。
第三十条 物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十六条第一款规定的资料。
第三十一条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
第三十二条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第三十三条 物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算,业主提出质询时,物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的,物业服务企业应当予以配合。
第三十四条 物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业;物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。
第三十五条 物业服务合同期限届满业主大会决定选聘新的物业服务企业或者物业服务合同依法解除的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起三十日内履行下列交接义务,并撤出物业管理区域:
(一)移交物业共用部分;
(二)移交本条例第二十六条第一款规定的相关资料;
(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料,运行、维护保养记录;
(四)结清预收、代收的有关费用;
(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。
第三十六条 物业管理实行联席会议制度。
物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集,由区(县)房产行政管理部门、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和有关行政执法部门参加。
联席会议主要协调事项:
(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;
(二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;
(三)物业管理区域内发生的突发事件;
(四)物业管理与社区管理的衔接和配合;
(五)需要协调的其他物业管理事项。
第三十七条 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的,应当自行协商解决;协商不成的,可以向社区居民委员会或者物业管理联席会议申请调解,也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。
第三十八条 市、区(县)人民政府房产行政管理部门应当建立投诉制度,及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理服务活动中的投诉。
第五章 物业的使用与维护
第三十九条 开发建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备的保修责任。保修期限届满后,业主对专有部分负责维修、养护;业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备,由物业服务企业按照物业服务合同的约定负责维修、养护。
第四十条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位,应当承担业主分户计量装置及入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及费用。
第四十一条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。
第四十二条 在物业管理区域内禁止下列行为:
(一)损坏房屋承重结构、主体结构,破坏房屋外貌的;
(二)占用、损坏建筑物共有部分、共用设施设备及相关场地,擅自移装建筑物共用设施设备;
(三)违章搭建、私设摊位,在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物;
(四)违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放恶臭气体、有毒有害物质,发出超标噪声;
(五)违反有关规定饲养宠物及家禽家畜;
(六)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;
(七)法律、法规、管理规约禁止的其他行为。
第四十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第四十四条 物业管理区域内,规划用于停放机动车辆的车位、车库,应当通过出售、附赠、出租等方式满足业主的需要。
占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的,由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的,场地占用费所得收益属于全体业主共有,业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。
第四十五条 业主、物业使用人应当按照规划行政管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用住宅,不得擅自改变其使用性质。确需改变的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意,并依法经有关行政管理部门审批。
第四十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,业主应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。业主不履行维修养护义务的,经业主大会或业主委员会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。
第四十七条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
第四十八条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的,应当及时续交。成立业主大会的,续交方案由业主大会决定;未成立业主大会的,具体续交办法由市房产行政管理部门会同市财政行政管理部门制定。
第四十九条 专项维修资金以及其存储利息、增值收益归业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
第六章 物业服务费用
第五十条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。
实行政府指导价的物业服务收费,由市价格行政管理部门会同市房产行政管理部门根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况,制定相应的基准价和浮动幅度,并向社会公布。
第五十一条 物业服务收费具体标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的,其收费标准可以另行约定。
物业服务企业应当在显著位置公示服务内容、服务标准收费项目、计费方式、收费标准等有关事项。
第五十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定;物业使用人未按约定交纳物业服务费用的业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位交纳。
第五十三条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
第五十四条 物业管理用房的用水、用电、用气、用热等有关费用,应当由物业服务企业从物业服务费中支出。
第七章 旧住宅区物业管理
第五十五条 对已建成交付使用,但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区,市人民政府应当采取措施进行改造整治市房产行政管理部门应当编制全市旧住宅区综合改造和管理的中长期规划和年度计划,报市人民政府批准后组织实施。
第五十六条 旧住宅区实施综合改造前,应当由街道办事处或者乡镇人民政府组织召开业主大会,落实改造管理方案签订管理规约。旧住宅区可以实行专业管理、自行管理和社区管理等模式。
第五十七条 旧住宅区综合改造后,相关业主应当主动参与日常管理并承担卫生清洁等费用。旧住宅区内的道路、绿化和供排水等市政公用设施设备的日常养护和维修管理,由相关专业部门负责。
第八章 法律责任
第五十八条 违反本条例规定,住宅物业的开发建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由房产行政管理部门责令限期改正,给予警告,可以并处十万元以下的罚款。
第五十九条 违反本条例规定,开发建设单位擅自处分属于业主的物业共有部分、共用设施设备的所有权或者使用权的,由房产行政管理部门处五万元以上二十万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第六十条 违反本条例规定,开发建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由房产行政管理部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下的罚款。
第六十一条 违反本条例规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由房产行政管理部门责令限期改正,给予警告,并处一万元以上十万元以下的罚款有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共有部分、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十二条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由房产行政管理部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的,处3000元以上一万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处五万元以上二十万元以下的罚款。
第六十三条 违反本条例第四十五条规定,擅自改变住宅使用性质的,由规划行政主管部门责令限期改正,并处以20xx元以上三万元以下罚款。
第六十四条 违反本条例规定,挪用专项维修资金的,由房产行政管理部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额二倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十五条 违反本条例应当受到行政处罚的其他行为由有关行政机关依法予以处罚。
第六十六条 房产行政管理部门和其他有关行政管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第九章 附则
第六十七条 本条例所称共用部位是指:属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁楼板、屋顶等)、门厅、楼梯间、电梯井、走廊通道等。
本条例所称共用设施设备,是指物业区域内供排水和供气管道、水箱、加压泵、电梯、天线、照明和消防设施、绿地、道路沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第六十八条 本条例自20xx年6月1日起施行。
篇9:物业服务收费管理细则
(一)物业管理服务费
物业管理服务内容包括:
1、房屋共用部位、共用设施、设备及其运行的维护和管理。
2、 环境卫生:公共环境卫生(公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的清运)
3、小区公共秩序维护:协助公安部门维护本区域内的公共秩序、检查消防隐患和消防设施、搞好安全防范工作(小区安全监控、巡视、门岗执勤)和管理宣传工作。
4、物业管理费用不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用,不包括户内小修费用及路灯和楼道灯费用。
二)代收公用事业费
物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位向最终用户收取有关费用。物业公司接受委托按统一定价代收上述费用,不向业主收取手续费等额外费用。
(三)特约服务费
物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,如:委托上门清洁服务、上门维修服务、上门保安服务、照看病人、老人、儿童服务、委托装潢监理服务等,收费由双方约定。
二、物业管理收费原则
收费原则:公开、公平、公正。按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
三、物业管理收费依据
1、合同的约定
《物业服务合同》是一种有偿的劳务合同,物业管理企业收取费用的基础是其提供的管理服务所付出的成本和劳务。
2、法律的规定
根据《中华人民共和国价格法》20xx年1月1日发改委和建设部制定的《物业服务收费管理办法》的规定,物业管理收费是一种服务收费,根据所提供的管理及服务的性质、内容等不同情况实行政府指导价。
篇10:学习物业管理条例心得最新范文
拖欠物业费不得断电、断水、断气、断热
物业争端常见,而物业费又是业主和物业公司之间很多矛盾的直接导火索。随着人们权利意识增强,对物业服务的要求也越来越高,对于很多物业公司“一言不合”就断水断电的做法,今后将被明令禁止。
《条例》规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用,并开具发票。专业经营单位可以委托物业服务企业代收代缴有关费用和进行有关设施设备日常维修养护,双方应当签订委托协议,但不得向业主收取手续费等额外费用。
专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务,而停止对已交费用户和共用部位的服务。物业服务企业不得以业主拖欠物业费用为由限制或者变相限制专业服务。
此外,物业服务企业不得有下列行为:将物业管理区域内的全部物业服务项目一并委托给他人;擅自改变共用部位、共用设施设备用途或者利用其进行经营;强行向业主、物业使用人指定特定服务企业或者推销商品;物业服务合同终止后,拒不移交相关资料资产;泄露业主信息或者将其用于与物业管理无关的活动等。
开发商占用共用部位最高将罚款20万元
本来是公共绿地,却被商家占用……一些小区内业主私搭滥建现象严重。肆意占用公共空间,破坏小区环境,这类问题往往难以解决,加剧了业主之间以及业主与物业之间的矛盾。
《条例》明确规定,开发建设单位擅自处置属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权的,由县级以上房产主管部门处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
物业服务企业利用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营的,在不违反相关规定及不损害业主、物业使用人合法权益的情况下,经物业管理区域内相关业主和业主委员会书面同意并报有关部门批准后方可进行。
经营性活动的收益,主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修资金,具体补贴办法由物业服务企业和相关业主、业主委员会约定。
公共区域设车位应2/3业主同意
现如今,车位一位难求,特别是晚上,不少小区的内外更是被车辆停得满满当当。如何分配车位,如何保障业主权益,要不要将小区车位对外开放,是很多小区当下面临的难题。
《条例》规定,物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的所有权,依据规划按照出资情况确定。业主共有的道路或者其他共有场地用于停放车辆的车位、车库,属于业主共有。
物业管理区域内的车位、车库,应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用;车位、车库有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。
在停车位设置中,《条例》规定,利用物业共有部分设置车位、车库的,应当经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,并经规划部门审核,但不得占用消防通道及其他安全设施用地。
物业管理区域内车位、车库不足的,经20%以上业主提议,召开业主大会,经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意,在不占用消防通道、城镇公共道路、城市园林绿地等市政设施的前提下,经规划部门审核后,可在物业管理区域内增建车位、车库。
篇11:物业管理租赁委托收费协议书_合同范本
甲方:_________
乙方:_________
丙方:_________
为提高工作效率,简化各承租企业缴纳房租、综合管理服务费、水电费及电话费的手续,甲、乙、丙三方本着平等互利、共同发展的原则,经友好协商,达成以下协议:
一、甲方委托乙方采用转账扣款方式,为甲方代收进驻企业的房租,综合管理服务费;水电费和电话费;同时,丙方委托乙方采用转账付款方式,代扣缴丙方应支付给甲方的上述费用。上述费用每月集中一次性扣划。
二、为方便资金划转,加速资金周转,甲、丙双方应在乙方开立公司(或单位)的基本存款账户或一般结算账户;乙方将从丙方的账户中代扣缴应支付给甲方的费用,同时,乙方为甲方代收的上述费用存入甲方账户。
三、甲、丙双方共同委托乙方作为本项业务的承办银行,乙方派专人负责与甲、丙双方联系工作及处理工作中出现的问题。
四、乙方采用转账收费方式为甲方代收房租、综合管理服务费、水电费和电话费的操作流程及注意事项:
1.乙方负责在每月13~15日(含13、15日,遇节假日顺延)代甲方收取丙方的费用;丙方在乙方开立的账户中,应有足够的资金,用以支付当月应缴纳给甲方的费用,若在上述扣款时间由于丙方账户资金不足而扣不到款,乙方将不再为代扣,由丙方自行向甲方缴纳。甲方将按与丙方签订协议的有关条款处理。
2.甲方每月13日前(遇节假日顺延)将采用转账付款方式的进驻企业名单、账号、金额等资料制成书面表格清单,加盖公章后交乙方,乙方凭此办理转账。
3.乙方根据甲方提供的清单数据资料,填制一式四联“特种转账凭证”进行银行转账,转账完毕后,乙方留存二联,甲方、丙方各执收一联。
五、乙方凭甲方提供的书面表格清单资料办理转账,甲、丙双方之间对转账金额有异议,由双方协商解决,乙方对此不负任何责任;甲、丙双方发生的任何经济纠纷与乙方无关;若由于乙方员工操作失误或电脑系统错误的,则由乙方负责解决。
六、乙方通过转账的方式为甲方代收房租等费用和为丙方代扣费用,乙方不收甲、丙双方的手续费。
七、本协议有效期为壹年,自三方签字之日起生效。
八、签约三方中的一方若要求终止本协议,必须提前30天通知另外两方,在此期间三方应继续履行本协议。
九、在执行本协议过程中出现的问题,由三方协商解决。协商不成交_________法院诉讼解决。
甲方(盖章):_________ 乙方(盖章):_________
代表人(签字):_________ 代表人(签字):_________
_________年____月____日 _________年____月____日
签订地点:_________ 签订地点:_________
丙方(签字):_________
_________年____月____日
签订地点:_________
篇12:学习物业管理条例心得最新范文
业主在300户以上的可召开业主大会
召开业主大会,一直以来是不少住宅小区在推进小区管理中的“难点”。业主大会怎么开?能决定小区内的什么事务?
《条例》规定,一个物业管理区域成立一个业主大会。一个物业管理区域内业主在300户以上的,可以采取楼(幢)、单元、楼层等为单位的方式推举一名业主参加业主大会会议。
符合业主大会成立条件的,由该物业管理区域内20%以上的业主依法向街道办事处或者乡(镇)人民政府提出成立业主大会的申请。
业主大会可决定选聘和解聘物业服务企业;确定物业服务内容和标准;决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式,管理、使用经营收益等事项。其中,业主大会决定筹集和使用物业住宅专项维修资金,制定物业住宅专项维修资金管理制度;改建、重建建筑物及其附属设施;改变共用部位、共用设施设备的用途的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
业主委员会由业主大会选举产生,委员由单数组成,任期为三至五年,具体由业主大会决定,任期届满自行终止。业主委员任职期间被依法追究刑事责任的、因房屋转让等原因不再是业主的,其委员资格自行终止。
不得擅自改变房屋使用性质
在很多小区里,将住宅改变为经营性用房的情况普遍存在,对业主的生活造成了不少影响。
《条例》明确,业主、物业使用人应当按照房屋权属证书载明的用途使用房屋,不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的,物业服务企业应当予以制止,并及时向相关部门报告。
同时,业主、物业使用人损坏或者擅自改变房屋承重结构和主体结构的,由房产主管部门责令改正,恢复原状;造成损失的,依法承担赔偿责任。另外,业主、物业使用人违法搭建建(构)筑物的,由规划部门依法予以处罚。
篇13:市物业管理条例_条例_网
为了规范深圳经济特区(以下简称特区)物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境,制定了深圳市物业管理条例,下面就跟小编一起来了解下20xx年深圳市物业管理条例,希望大家喜欢!
深圳经济特区物业管理条例
广东省深圳市人大常委会
深圳经济特区物业管理条例
深圳市第四届人民代表大会常务委员会公告第五十七号
(深圳市人大常委会20xx年10月17日颁布,20xx年1月1日实施)
《深圳经济特区物业管理条例》经深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会议于20xx年9月25日通过,现予公布。
深圳市人民代表大会常务委员会
20xx年10月17日
深圳经济特区物业管理条例
(20xx年9月25日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过)
第一章 总则
第一条 为了规范深圳经济特区(以下简称特区)物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境,根据有关法律、行政法规的基本原则,结合特区实际,制定本条例。
第二条 特区物业管理适用本条例。
第三条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。
物业管理应当遵守法律、法规规定,不得损害公共利益和他人合法权益。
第四条 市政府物业管理行政主管部门(以下简称市主管部门)负责物业管理的监督管理工作,履行下列职责:
(一)组织实施本条例以及其他关于物业管理的法律、法规,执行国家关于物业管理的有关规定;
(二)研究拟定或者制定物业管理相关政策措施;
(三)指导、协调区政府物业管理行政主管部门(以下简称区主管部门)以及其他相关行政管理部门、街道办事处、行业协会等依法开展物业管理相关工作;
(四)本条例规定的其他职责。
区主管部门负责辖区内物业管理的监督管理工作,并接受市主管部门的业务指导。
市、区政府其他有关部门应当按照各自职责,依法做好物业管理相关工作。
第五条 街道办事处在区主管部门指导下,负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。
社区工作站协助街道办事处开展物业管理相关工作。街道办事处可以委托社区工作站办理物业管理相关事务。
第六条 深圳市物业管理协会(以下简称市物业管理协会)是物业服务行业自律组织,应当积极规范行业经营行为,维护会员合法权益,促进行业健康发展;负责制定并监督实施物业服务规范,促进物业服务企业依法、诚信经营,并组织物业服务行业从业人员的业务培训,调解行业内部争议等。
第七条 建立物业管理联席会议制度,协调处理物业管理的重大问题。具体办法由市政府制定。
第二章 业主、业主大会、业主委员会和管理规约
第八条 物业的所有权人为业主。
业主在物业管理中享有法律、法规规定的权利,并承担法律、法规规定的义务。
第九条 物业管理区域应当依法成立业主大会,选举业主委员会。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少的,经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。
第十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会会议由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。召开业主大会会议时,应当邀请物业所在地社区工作站派员列席。
第十一条 有下列情形之一时,业主委员会应当及时召集业主大会临时会议:
(一)百分之二十以上业主提议;
(二)发生重大紧急事件需要及时处理;
(三)本条例和业主大会议事规则规定的其他情形。
应业主提议召集业主大会会议的,业主委员会应当核实提议人的业主身份。
第十二条 业主委员会不按规定召集业主大会会议的,业主可以请求所在地街道办事处责令限期召集;逾期仍未召集的,由街道办事处组织召集。
第十三条 业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等予以公告,并同时抄送全体业主。
第十四条 业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数,且与会业主人数超过全体业主人数半数的,业主大会会议方为有效。
前款所称与会,是指业主在会议签到表签字确认;采用或者同时采用书面形式召开业主大会会议的,包括业主在表决票上或者选举票上签字确认并按照规定方式交回表决票或者选举票。
业主投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算,物业建筑面积每平方米计算为一票,不足一平方米的按四舍五入计算。
第十五条 业主可以自行投票,也可以委托他人投票。
委托他人投票的,应当出具书面委托书,载明委托事项和投票权数。受委托人投票时,应当出示委托书以及委托人和本人身份证明。
一个独立产权单位登记有两个或者两个以上所有权人的,应当自行确定一名投票人。
第十六条 业主大会会议表决采用记名投票的方式。
一个独立产权单位拥有一个表决票或者选举票,每张表决票或者选举票上应当标明该产权单位的投票权数。
第十七条 业主大会作出决定,应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。
业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金(以下简称物业专项维修资金)使用和续筹方案,改建、重建建筑物及其附属设施的决定,应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。
第十八条 业主大会依法作出的决定,对本物业管理区域内全体业主具有约束力。
业主委员会应当在业主大会作出决定三日内,将决定以书面形式在物业管理区域内公告,并抄送全体业主。
第十九条 物业管理区域符合下列情形之一时,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会,选举产生业主委员会、通过管理规约、制定业主大会议事规则等:
(一)物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十以上的;
(二)首套物业出售并交付使用满二年的。
物业管理区域符合前款条件后六十日内,建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地街道办事处;业主也可以书面告知物业所在地街道办事处。
街道办事处应当在收到书面告知后一个月内,负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。
第二十条 筹备组由五至七名成员组成,其中社区工作站负责人一名、建设单位或者物业服务企业代表一名、业主代表三至五名。筹备组组长由社区工作站负责人担任。筹备组中的业主代表由社区工作站在愿意参加筹备工作,且有一定人数业主推荐的业主中确定。筹备组成员不得担任首届业主委员会委员。
建设单位应当提供筹备工作所需要的物业和业主相关资料。
第二十一条 业主委员会由委员和候补委员组成。业主委员会主任、副主任由业主委员会从委员中选举产生。
候补委员列席业主委员会会议,不具有表决权。
业主委员会可以聘请执行秘书,负责处理业主委员会日常事务。执行秘书的工作职责由业主大会议事规则规定。
第二十二条 业主大会、业主委员会活动经费,业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬,从物业服务费中按照市政府规定的比例提取,专款专用。
业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬标准由业主大会决定。候补委员不领取津贴。
第二十三条 业主委员会委员、候补委员候选人应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表,并符合下列条件:
(一)具有完全民事行为能力;
(二)履行业主义务,未欠交物业服务费和物业专项维修资金;
(三)遵纪守法,热心公益事业,责任心强,具有较强的公信力和组织能力;
(四)本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职;
(五)书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。
业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组推荐,十名以上业主也可以联名推荐委员和候补委员候选人各一名。筹备组应当审查委员、候补委员候选人资格并确定候选人名单。
第二十四条 业主委员会由五至十七名委员组成,组成人数为单数,具体人数由筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。候补委员人数按照委员人数的百分之四十设置。
业主委员会委员、候补委员实行差额选举,差额比例不得低于百分之二十。
业主委员会委员、候补委员按照预定名额和候选人得票顺序当选。
第二十五条 业主委员会委员职务终止时,经业主委员会决定,从候补委员中按照得票多少依次递补,并在本物业管理区域内公告。
第二十六条 未能依法选举产生业主委员会,或者业主委员会集体辞职的,经区主管部门确认后,由物业所在地街道办事处及时组织召集业主大会会议,选举产生业主委员会。
第二十七条 除业主委员会和街道办事处外,任何单位和个人不得召集业主大会会议。
业主委员会和街道办事处召开业主大会会议时,物业服务企业、物业使用人以及相关单位应当予以协助。
第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内,将成立情况向区主管部门备案。
区主管部门应当将备案情况书面通报物业所在地街道办事处、社区工作站、公安派出所和物业服务企业等相关单位。
备案事项发生变更时,业主委员会应当自变更之日起十五日内将变更情况向区主管部门备案。
第二十九条 业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时,由副主任召集和主持。
经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的,应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,由街道办事处指定一名委员召集和主持业主委员会会议。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。
业主委员会会议应当邀请物业所在地社区工作站派员列席。
业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定时应当经全体委员过半数同意。一名委员拥有一票表决权。
业主委员会应当在作出决定之日起三日内,将会议情况以及决定事项以书面形式在本物业管理区域内公告。
第三十条 以业主委员会名义发布信息,应当经业主委员会作出决定,并加盖业主委员会印章。
第三十一条 业主委员会就下列事项作出决定,应当经全体委员过半数签字同意:
(一)提请业主大会决定专项维修资金的筹集和使用;
(二)提请业主大会决定调整物业服务费;
(三)提请业主大会决定物业服务企业选聘方式;
(四)提请业主大会批准物业服务合同;
(五)召集业主大会临时会议;
(六)终止委员职务以及将候补委员递补为委员;
(七)中止委员职务并提请业主大会罢免委员职务;
(八)涉及业主重大利益的其他决定。
第三十二条 业主委员会会议应当制作书面记录,由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章。
第三十三条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。
业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,不得从事与本物业管理区域物业管理无关的活动,不得组织、参与任何经营性活动。
业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,物业所在地的区主管部门或者街道办事处,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
业主委员会超越职权作出决定,或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。
第三十四条 业主委员会委员、候补委员不得有下列行为:
(一)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;
(三)收受可能妨碍公正履行职务的其他利益。
第三十五条 业主委员会委员有下列情形之一时,经业主委员会会议通过后中止其委员职务,并提请下次业主大会会议审议决定:
(一)不履行业主义务、不遵守管理规约,情节严重且拒不改正;
(二)一年内三次无故缺席业主委员会会议;
(三)违反本条例第三十四条规定;
(四)其他原因不宜担任业主委员会委员。
业主委员会中止委员职务时,应当允许该委员提出申辩并记录归档。
第三十六条 业主委员会委员、候补委员有下列情形之一时,其委员、候补委员职务自行终止:
(一)不再是本物业管理区域的业主;
(二)因疾病或者其他原因丧失工作能力;
(三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈;
(四)本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业及其下属单位任职;
(五)被人民法院判处刑罚。
第三十七条 业主委员会委员缺员,全体候补委员递补为委员后,仍缺员超过百分之四十的,应当召开业主大会会议增补。
第三十八条 业主委员会有下列情形之一的,由区主管部门责令限期改正;逾期未改正的,由区主管部门决定予以解散:
(一)违反法律、法规规定,严重侵害业主合法权益;
(二)违反法律、法规规定,严重影响社区安定及公共秩序;
(三)不按规定履行业主委员会职责,情节严重。
区主管部门解散业主委员会的,应当通知物业所在地街道办事处依法组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。
第三十九条 分期开发的物业,可以在分期开发期间成立业主大会,选举产生业主委员会。
新一期物业的业主入住后,应当增补业主委员会委员和候补委员,但增补后的业主委员会委员总人数不得超过十七人。
第四十条 业主委员会委员职务中止和自行终止,候补委员递补为委员时,业主委员会应当在本物业管理区域内公告,并向区主管部门备案。
第四十一条 业主委员会每届任期三年,委员、候补委员可以连选连任。
业主委员会任期届满前六个月,业主委员会应当组织换届选举,并报告区主管部门和物业所在地街道办事处。换届选举应当在任期届满前三个月完成。
在任期届满前三个月尚未完成换届选举的,物业所在地街道办事处应当组织或者监督业主委员会组织换届选举,并在上届业主委员会任期届满前选举产生新一届业主委员会。
业主委员会任期届满后,不得继续履行职责。
第四十二条 业主委员会应当在任期届满后三个工作日内,将业主大会和业主委员会印章、档案资料以及其他属于业主大会和业主委员会的财物等移交给新一届业主委员会。
第四十三条 业主委员会解散的,业主委员会委员、候补委员应当在区主管部门的指导、监督下,做好有关财物清算和资料清理工作,并在宣布解散后三个工作日内移交给物业所在地街道办事处代为管理。
第四十四条 业主可以查阅业主委员会所有会议资料,并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。
业主委员会应当定期将工作情况通过公告等形式向全体业主报告。
第四十五条 业主应当遵守临时管理规约和管理规约。
临时管理规约和管理规约应当包括下列内容:
(一)物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则;
(二)业主合理使用物业专有部分的权利和义务;
(三)物业天面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则;
(四)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;
(五)业主分担物业管理区域各类费用的方式;
(六)违反规约应当承担的责任。
第四十六条 临时管理规约由建设单位负责编制,报区主管部门备案。建设单位应当将备案后的临时管理规约在物业销售场所公示。
业主在入住时,应当签署临时管理规约。管理规约在业主大会通过后生效。
第四十七条 业主认为临时管理规约和管理规约的内容违反法律、法规规定或者显失公平的,可以请求区主管部门予以撤销;区主管部门可以撤销临时管理规约、管理规约中违反法律、法规规定和显失公平内容,也可以决定临时管理规约、管理规约中对特定业主显失公平的内容对该特定业主无效。
第四十八条 管理规约正本由业主委员会保管,并于通过后三日内,将副本在本物业管理区域内公示,并在十五日内抄送全体业主。
第四十九条 业主大会通过的管理规约和业主大会议事规则,由业主委员会在通过后十五日内报区主管部门备案。
业主委员会依法刻制业主大会、业主委员会印章后,应当在十五日内报区主管部门备案。
业主委员会应当制定业主大会、业主委员会印章使用管理规定和档案管理规定,并建立活动档案供业主查询。
经业主大会作出决定的,方可使用业主大会印章。
第三章 建设单位和物业服务企业
第五十条 建设单位有权根据本条例规定选聘物业服务企业提供前期物业服务,并以未出售物业业主身份享有相关权利。
第五十一条 建设单位在物业管理中承担下列义务:
(一)依照法律、法规规定和合同约定承担物业保修责任,并向业主提供物业质量保证书和使用说明书;
(二)依法参与首次业主大会会议筹备工作,协助成立业主大会;
(三)依法提供物业服务用房;
(四)以未出售物业业主身份承担相关义务;
(五)法律、法规规定和合同约定的其他义务。
第五十二条 建设单位应当在物业管理区域内无偿提供物业服务用房,包括物业服务设备用房、物业服务办公用房和业主委员会办公用房。
物业服务设备用房面积根据设备安装、使用、维护实际需要提供。
物业服务办公用房面积按照下列标准提供:
(一)物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的,按物业总建筑面积千分之二提供,建筑面积在五万平方米及以下的,按不少于建筑面积一百平方米提供;
(二)物业管理区域物业总建筑面积超过二十五万平方米的,除按照二十五万平方米的千分之二提供外,超过部分按千分之一的标准提供。
业主委员会的办公用房从物业服务办公用房中调剂,建筑面积应当不少于二十平方米。
第五十三条 物业服务用房应当有独立产权并具有正常使用功能。
物业服务用房产权属该物业管理区域全体业主所有,权属资料由业主委员会保管。
任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途。
第五十四条 建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时,应当提交物业服务用房房号、面积等相关资料。
市房地产主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当核查并注明物业服务用房房号。
第五十五条 建设单位不得擅自处分依法属于业主的物业共用部位和共用设施设备的所有权或者使用权。
第五十六条 从事物业服务的企业应当具有独立法人资格。物业服务企业的名称中应当标示“物业”字样。
物业服务企业应当在物业管理区域内设立独立核算的服务机构。
第五十七条 物业服务企业应当按照国家规定取得物业服务企业资质证书。
物业服务从业人员应当按照国家规定取得相应的职业资格证书。
第五十八条 物业服务企业应当自取得资质证书之日起三个月内加入市物业管理协会。
本条例实施前已取得物业服务企业资质证书的企业应当自本条例实施后三个月内加入市物业管理协会。
异地物业服务企业在特区签订物业服务合同之日起三个月内应当加入市物业管理协会。
第五十九条 市物业管理协会应当加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性监管,建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。对违反法律、法规规定和行业规范,侵害业主合法权益的,应当要求其改正;情节严重的,应当给予警告、业内通报批评或者公开谴责等制裁。
受到市物业管理协会公开谴责的物业服务企业,二年内不得参加物业服务招标投标,业主大会可以提前解除与其签订的物业服务合同。
受到市物业管理协会公开谴责的物业服务从业人员,物业服务企业二年内不得聘用其从事应当由取得物业服务相关资格证书的人员从事的工作。
市物业管理协会给予物业服务企业和物业服务从业人员警告、业内通报批评和公开谴责的,应当报区主管部门备案;给予物业服务企业和物业服务从业人员公开谴责的,应当向社会公告。
第六十条 物业服务企业可以根据物业服务合同约定,聘请专业机构承担机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务,但不得将该物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。
第六十一条 物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。
第六十二条 物业服务企业应当按照有关法律、法规规定、物业服务标准和物业服务合同约定提供物业服务。
物业服务标准由市主管部门依照有关规定另行制定和发布。业主大会对物业服务有特殊要求的,由物业服务合同约定。
第六十三条 物业服务企业应当向区主管部门报送季度、年度统计报表和其他相关统计资料。具体办法由市主管部门制定。
第四章 物业服务
第六十四条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。
分期开发的物业,前期建成部分已确定物业服务企业的,后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。
第六十五条 划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,并遵循相对集中、便于管理的原则。具体划分方法如下:
(一)物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定,但已经自然形成独立物业管理区域且无争议的,不再重新划分;
(二)分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域,共用主要配套设施设备的,应当划分为一个物业管理区域,但已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的,可以划分为不同的物业管理区域;
(三)不同物业管理区域地理上自然连接的,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域。
划分物业管理区域有争议的,由区主管部门会同物业所在地街道办事处处理。
第六十六条 物业服务企业提供物业服务,应当与建设单位或者业主大会签订物业服务合同,约定物业服务的计费方式、收费标准、服务内容、服务期限等。
关于物业服务内容约定不明的,依照市主管部门发布的物业服务标准执行。
第六十七条 物业服务收费可以按照国家规定采取酬金制或者包干制的计费方式。
酬金制计费方式,是指在预收的物业服务费中按约定比例或者约定金额提取酬金支付给物业服务企业,其余部分用于物业服务合同约定的其他各项支出,结余部分归业主所有,不足部分由业主承担的计费方式。
包干制计费方式,是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费,盈余归物业服务企业所有,亏损由物业服务企业承担的计费方式。
第六十八条 采用酬金制计费方式约定物业服务费的,酬金的计提标准由物业服务企业与建设单位或者业主大会根据企业资质、服务内容与水平等因素在物业服务合同中约定。
第六十九条 物业服务合同期限为二年至五年。前期物业服务合同具体期限由建设单位和物业服务企业约定,最长至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。
物业服务合同期限届满时,业主大会尚未成立或者未依法选聘物业服务企业的,原合同可以继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。
建设单位在销售物业时,应当明示前期物业服务合同,并向业主告知物业服务企业的名称、办公场所、联系方式和资质等级等。
第七十条 建设单位应当按照国家规定向物业服务企业移交物业相关资料,并同时移交业主相关资料。
物业服务企业应当在物业服务合同终止时将前款资料移交给业主委员会或者业主大会新选聘的物业服务企业。
禁止建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员泄露业主资料。
第七十一条 物业服务合同终止时,物业服务企业除应当向业主委员会或者新选聘的物业服务企业移交本条例第七十条规定的资料外,还应当 同时移交下列资金、资料和物品:
(一)采用酬金制计费方式发生的物业服务费结余;
(二)物业专项维修资金结余;
(三)物业服务用房;
(四)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;
(五)采用酬金制计费方式收取物业服务费的企业,用物业服务费购置的资产及物品。
第七十二条 选聘物业服务企业应当采用招标的方式进行。本条例另有规定的除外。
逐步实行统一委托招标代理机构选聘物业服务企业制度。具体办法由市政府制定。
第七十三条 物业服务招标分为公开招标和邀请招标。住宅物业服务招标应当采取公开招标方式。
由政府财政性资金支付物业服务费的物业,其管理单位选聘物业服务企业时,相关标准和程序按照政府采购的有关规定执行。
第七十四条 符合下列条件之一时,可以采用协议方式选聘物业服务企业:
(一)物业属于单个业主,或者业主人数少于十人且经全体业主一致同意的;
(二)物业服务合同到期后,业主大会决定续聘原物业服务企业的;
(三)在一个物业管理区域内,多层物业总建筑面积低于五万平方米,或者高层物业总建筑面积低于二万平方米,或者多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米,经业主大会决定同意的;
(四)公开招标的投标人少于三人的。
符合前款第(三)、(四)项条件的住宅物业,建设单位采用协议方式选聘前期物业服务企业的,应当经区主管部门批准;未经批准的,选聘行为无效。
第七十五条 物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同副本报区主管部门备案。
第七十六条 物业服务企业应当遵守安全生产的有关规定,制定物业管理区域内安全防范应急预案,对突发性自然灾害,供水、供电和供气事故,物业安全事故,公共卫生事件,治安及刑事案件等突发事件的预防和处置进行具体规定,并协助有关行政管理部门做好物业管理区域的安全管理工作。
安全防范应急预案应当报区主管部门备案,区主管部门应当对安全防范应急预案的制定和实施给予必要的指导。
发生安全事故或者其他紧急事件时,物业服务企业应当及时采取应急措施,并按规定向有关行政管理部门报告,协助做好相关工作。
第七十七条 物业服务合同终止时,物业服务企业应当按照约定的期限退出物业管理区域,并配合依法选聘的物业服务企业接管。
第五章 物业使用与维护
第七十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定对物业装修施工进行监督。对违反有关规定的行为,应当要求行为人及时整改;行为人未按要求整改的,应当及时报告相关行政管理部门依法处理。
第七十九条 物业服务企业从事物业维护、修缮、装修监督等工作时,业主或者物业使用人应当提供方便。
需要业主或者物业使用人提供方便的,应当事先通知,并就相关具体事项与业主或者物业使用人协商。
第八十条 物业保修期届满后,物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担,物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担;物业专有部分的维修由业主负责。共有物业遭人为损坏的,物业服务企业应当要求责任人负责修复或者赔偿。
公用事业以及通讯、有线电视等经营单位,应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。法律、法规另有规定的,从其规定。
第八十一条 物业天面、外墙和楼梯间等设施,应当保持安全、整洁,每五年至少修缮或者粉刷一次,费用从物业专项维修资金中支出。
业主自有空调架、防盗网等外观设施,应当每三年至少检修或者粉刷一次,费用由业主承担。
第八十二条 物业影响市容美观或者存在安全隐患的,业主或者业主大会应当按照有关法律、法规规定及时修缮或者改造。
对影响市容美观或者存在安全隐患的物业未及时修缮的,物业服务企业可以请求区主管部门责成业主或者业主大会限期修缮;逾期不修缮的,物业服务企业可以代为修缮,修缮费用由业主或者业主大会承担。
第六章 费用和资金
第八十三条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价相结合的原则。具体办法由市价格主管部门会同市主管部门制定。
物业服务费的具体标准,由当事人根据前款规定在物业服务合同中约定。
第八十四条 业主入住前的物业服务费由建设单位承担,业主入住后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时,不得向物业买受人承诺减免物业服务费。
前款所称入住是指在房屋买卖合同约定的时间内,业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。业主收到书面入住通知后,在通知期限内无 正当理由不办理相关入住手续的,视为入住。建设单位没有事先书面通知的,以业主实际办妥相关入住手续为准。
第八十五条 一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的,应当设立物业专项维修资金。物业专项维修资金属业主所有。
物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。
首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二,在办理该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。
日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳,由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。日常收取的专项维修资金交纳标准由市价格主管部门会同市主管部门制定。
市政府应当根据物业不同类型,分别制定各类物业建筑安装工程总造价标准,并向社会公布。
第八十六条 市主管部门应当在银行设立物业专项维修资金专户,对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。各个物业管理区域的物业专项维修资金应当存入物业专项维修资金专户。
物业专项维修资金的管理,遵循按幢立账、专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、拨付快速、手续便捷的原则。
市主管部门可以在代管的物业专项维修资金的增值收益中提取一定比例的管理费,以支付相关单位的代收、代管等费用。具体办法由市政府制定。
第八十七条 物业保修期满后,由业主大会决定物业专项维修资金的使用。
物业部分共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的,应当经该共有物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,但不得与业主大会对物业全体共有部分作出的决定相抵触。
第八十八条 物业专项维修资金的使用按照下列规定执行:
(一)物业全体共有部分所需费用,由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担;
(二)物业部分共有部分所需费用,由该部分共有物业业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担。
物业共有部分遭人为损坏的,其修缮费用由责任人承担。
第八十九条 物业专项维修资金使用超过首期归集专项维修资金金额百分之七十的,业主大会应当续筹物业专项维修资金,续筹的资金应当不低于首期归集的专项维修资金数额。
第九十条 业主转让物业时,其名下的物业专项维修资金余额随物业一并转让;因拆迁或者其他原因造成物业灭失的,应当将物业专项维修资金余额退还业主。
业主未缴清物业专项维修资金的,市房地产主管部门不予办理该物业的转让和抵押登记手续。
第九十一条 本条例实施前,建设单位未按照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有关规定划拨公用设施专用基金的,应当按照该条例有关规定继续缴交。未按照规定缴交的,由区主管部门予以追缴。
按照前款规定收取与追缴的公用设施专用基金,应当存入物业专项维修资金专户。
第九十二条 本条例实施前,业主按照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有关规定缴纳的住宅维修基金,应当由该物业的管理单位按户设账,以物业管理区域为单位全额存入物业专项维修资金专户。
本条例实施前,业主未按照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有关规定缴纳住宅维修基金的,应当按照该条例的有关规定予以补足。
第九十三条 业主应当按照物业服务合同约定或者业主大会决定支付物业服务费、交纳物业专项维修资金、承担有关分摊费用。
第九十四条 业主转让物业时,应当缴清物业服务费、物业专项维修资金以及应当承担的有关分摊费用。
物业被依法拍卖的,拍卖机构应当在拍卖前明示物业服务费、物业专项维修资金和相关分摊费用支付和交纳情况。
第九十五条 物业服务企业采用酬金制计费方式收取物业服务费的,应当按季度公布物业服务费收支情况。业主委员会可以委托专业机构对物业服务费和物业专项维修资金的使用情况进行审计,审计费用从物业服务费中支出。审计报告由业主委员会在本物业管理区域内公布。
第九十六条 物业服务企业应当至少每半年公布一次物业专项维修资金收支情况。
第九十七条 物业服务应当依法实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置,将服务内容以及收费项目、收费标准等有关情况予以公示。
第七章 法律责任
第九十八条 业主委员会违反本条例第四十二条、第四十三条、第四十四条、第四十八条、第四十九条有关规定的,由区主管部门责令限期改正;逾期未改正的,对责任人处以二千元以上五千元以下罚款。
第九十九条 建设单位违反本条例第四十六条规定,未将临时管理规约报区主管部门备案并公示的,由区主管部门责令限期改正,并处以二万元以上五万以下罚款。
第一百条 建设单位未按照本条例第五十二条规定提供物业服务用房的,由区主管部门责令限期三个月内提供;逾期未提供的,由区主管部门责令建设单位按照本物业管理区域内物业市场平均售价和规定的物业服务用房面积,向业主大会支付专款,存入物业专项维修资金专户,专项用于承租、购置物业服务用房,并处以二十万元以上五十万元以下罚款。
第一百零一条 建设单位违反本条例第五十五条规定,擅自处分依法属于业主的共有物业、共用设施设备的,由区主管部门责令恢复原状或者赔偿损失,并处以五万元以上二十万元以下罚款。
第一百零二条 物业服务企业违反本条例第五十七条规定,未按照国家有关规定取得资质证书从事物业服务的,由区主管部门责令停止违法行为,并责令退还所收取的物业服务费,处以五万元以上二十万元以下罚款。
第一百零三条 物业服务企业违反本条例第五十八条规定,未加入市物业管理协会的,由区主管部门责令限期一个月内改正;逾期未改正的,按逾期月数每月处以一万元罚款。
第一百零四条 物业服务企业违反本条例第五十九条第三款规定,聘用受到公开谴责的物业服务从业人员的,由区主管部门责令改正,并处以一万元以上五万元以下罚款。
第一百零五条 物业服务企业违反本条例第六十条规定,将一个物业管理区域内的全部物业服务一并委托或者转交给他人的,由区主管部门责令限期改正,并处以五万元以上二十万元以下罚款;情节严重的,由市主管部门吊销或者提请吊销其资质证书。
第一百零六条 物业服务企业违反本条例第六十一条规定,转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书的,由区主管部门责令改正,并处以五万元以上十万元以下罚款。
第一百零七条 物业服务企业违反本条例第六十三条规定,不按时报送统计报表和相关资料,或者提供虚假报表和相关资料的,由区主管部门责令改正。对不按时报送统计资料的,处以五千元罚款;对提供虚假统计资料的,处以二万元以上五万元以下罚款。
第一百零八条 建设单位违反本条例第二十条第二款和第七十条第一款规定,不提供或者移交相关资料的,由区主管部门责令限期改正;逾期未改正的,由区主管部门给予警告,并处以十万元以上二十万元以下罚款。
物业服务企业违反本条例第七十条第二款、第七十一条规定,未在物业服务合同终止时将有关资料、财物等移交给新选聘的物业服务企业的,由区主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处以二万元以上十万元以下罚款;情节严重的,由市主管部门吊销或者提请吊销其资质证书。
第一百零九条 建设单位、物业服务企业违反本条例第七十条第三款规定,故意泄露业主资料的,由区主管部门处以二万元罚款,并对直接责任人员处以五千元罚款。
业主委员会委员、候补委员或者执行秘书故意泄露业主资料的,由区主管部门处以一万元罚款。
第一百一十条 建设单位违反本条例第七十四条规定,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由区主管部门责令限期改正,并处以十万元以上二十万元以下罚款。
业主大会、业主委员会违反本条例第七十四条规定,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由区主管部门责令限期改正,并对应当负责的业主委员会委员处以一万元罚款。
第一百一十一条 物业服务企业违反本条例第七十五条规定,未将物业服务合同报区主管部门备案的,由区主管部门责令限期改正,并处以五千元罚款。
第一百一十二条 物业服务企业违反本条例第七十七条规定,拒不退出物业管理区域的,由区主管部门责令其限期退出;逾期仍不退出的,由区主管部门责令退还逾期所收取的物业服务费,并按月处以五万元罚款;逾期三个月仍不退出的,由市主管部门吊销或者提请吊销其资质证书。
第一百一十三条 违反本条例第八十一条规定,未保持物业天面和外墙等设施安全整洁的,由区主管部门责令业主、业主大会或者物业服务企业修缮、粉刷,并处以一千元以上五千元以下罚款。
第一百一十四条 物业服务企业违反本条例第八十五条规定,不履行代收物业专项维修资金义务的,由区主管部门责令其追收;非业主原因而拒不执行的,由区主管部门责令物业服务企业代为缴纳。物业服务企业代为缴纳物业专项维修资金后,有权向未缴纳的业主收取。
物业服务企业逾期未将物业专项维修资金存入专户的,由区主管部门责令限期存入,并按逾期月数每月处以一万元罚款。
第一百一十五条 物业服务企业违反有关规定,侵占或者挪用物业专项维修资金的,由区主管部门依法追回被侵占或者挪用的资金,给予警告,没收违法所得,并处以被侵占或者挪用资金金额两倍的罚款。
第一百一十六条 建设单位不按照本条例第九十一条规定缴交公用设施专用基金,经区主管部门责令限期缴交后拒不履行的,由区主管部门按应交款项逾期天数处以每日万分之五的罚款;情节严重的,由市主管部门吊销或者提请吊销其相关资质证书。
第一百一十七条 物业服务企业违反本条例九十二条第一款规定,拒不移交住宅维修基金的,由区主管部门责令其限期移交;逾期仍不移交的,按逾期月数每月处以五万元罚款。
第一百一十八条 物业服务企业违反本条例第九十五条规定,未按季度公布物业服务费收支情况的,由区主管部门责令改正,并处以五千元罚款;业主委员会违反本条例第九十五条规定,未将审计报告在本物业管理区域内公布的,由区主管部门责令改正,处以直接责任人五千元罚款。
第一百一十九条 物业服务企业违反本条例第九十六条规定,未按期公布物业专项维修资金收支情况的,由区主管部门责令改正,并处以五千元罚款。
第一百二十条 物业服务企业违反本条例第九十七条规定,未实行明码标价的,由价格主管部门依法予以处罚。
第一百二十一条 建设单位、物业服务企业、业主委员会违反本条例有关规定,不及时移交相关资料和财物,或者不按照约定退出物业管理区域,经区主管部门依法处罚后仍拒不改正的,由区主管部门提请公安机关对直接责任人员依照《中华人民共和国治安管理处罚法》第二十三条规定处罚。
第八章 附则
第一百二十二条 本条例对物业管理相关事项未作规定的,按照法律、法规的有关规定执行。
第一百二十三条 未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区,可以由区主管部门会同街道办事处,在征求该住宅区业主或者使用人意见并取得过半数书面同意后,指定物业所在地社区居民委员会代行本条例规定的业主大会和业主委员会职责。
第一百二十四条 市主管部门应当制定物业服务合同、业主大会和业主委员会议事规则、临时管理规约、管理规约等示范文本。
第一百二十五条 本条例要求市政府或者市有关主管部门制定具体实施办法、示范文本的,市政府或者市有关主管部门应当在本条例实施后十二个月内制定。
第一百二十六条 本条例规定罚款处罚的,市主管部门应当制定具体实施标准,与本条例同时施行。
第一百二十七条 本条例自20xx年1月1日起施行,1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过、20xx年6月25日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议修正的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》同时废止。
篇14:上海市居住物业管理条例_条例_网
第一章 总 则
第一条 为了规范本市居住物业的使用、维修和其他管理服务活动,维护业主,使用人和物业管理企业的合法权益,创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境,根据国家法律、法规的有关规定,结合本市实际情况,制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政域内的居住物业管理。
第三条 本条例所称居住物业(以下简称物业),是指住宅以及相关的公共设施。
本条例所称业主,是指物业的所有权人。
本条例所称使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本条例所称物业管理企业,是指接受业主或者业主委员会的委托,根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第五条 上海市房屋土地管理局(以下简称市房地局)是本市物业管理的行政主管部门,负责组织实施本条例。
区、县房地产管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门,依照本条例对辖区内物业管理进行管理监督。
建设、规划、市政、公用、电力、邮电、环卫、园林、住宅、公安、物价、工商等有关行政管理部门按照各自职责,协同实施本条例。
街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督,对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系协调。
第二章 业主自治管理
第六条 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
一个物业管理区域成立一个业主委员会。
物业管理区域的范围,由区、县房地产管理部门按照住宅与公共设施的相关情况划定。
第七条 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生,业主委员会应当由业主担任。
一个物业管理区域内,有下列情况之一的,所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会,选举产生业主委员会:
(一)公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上;
(二)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上;
(三)住宅出售已满两年。
第八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成;业主人数较多的,应当按比例推选业主代表,组成物业管理区域的业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会,应当有过半数业主或者业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定,应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。
业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会;经百分之十五以上或者业主代表提议,业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。
业主大会或者业主代表应当邀请居民委员会和使用人代表列席。
第九条 业主大会或者业主代表大会行使下列职权:
(一)选举、罢免业主委员会委员;
(二)审议通过业主委员会章程和业主公约;
(三)听取和审议物业管理服务工作报告;
(四)决定物业管理的其他重大事项。
第十条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内,持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记:
(一)成立业主委员会登记申请书;
(二)业主委员会委员名单;
(三)业主委员会章程。
区、县房地产管理部门应当自受理登记之日起十五日内,完成登记工作;对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记,并书面通知申请人。
第十一条 业主委员会根据物业管理区域的规模由五人至十五人组成。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会每届任期两年。
第十二条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益,履行下列职责:
(一)召开业主大会或者业主代表大会,报告物业管理的实施情况;
(二)选聘或者解聘物业管理企业,与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同;
(三)依照本条例设立物业维修基金的,负责该基金的筹集、使用和管理;
(四)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;
(五)听职业主、使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动;
(六)监督公共建筑、公共设施的合理使用;
(七)业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。
业主委员会应当定期召开会议,会议必须有过半数委员出席有效,作出决定应当经全体委员过半数通过
第十三条 住宅出售单位应当按照规定提供物业管理区域必需的物业管理服务用房,产权属全体业主共有;物业管理服务用房的收益用于业主委员会的话动经费和补充物业维修基金。具体办法由市人民政府制定。
第十四条 业主小组由本幢住宅业主推选若干代表组成,其职责是:
(一)听职业主、使用人对物业管理服务的意见和建议,向业主委员会或者物业管理企业反映;
(二)执行业主委员会作出的决定;
(三)提出共用部位和共用设备的维修、更新建议。
第十五条 业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范,对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。
业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之曰起生效。
业主委员会应当自业主公约生效之日十五日内,将业主公约报所在地的区、县房产管理部门备案。
第十六条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定,对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。
业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定,不得与法律法规相抵触。
第三章物业管理服务
第十七条 物业管理企业应当按照规定向市房地局或者注册地的区、县房地产管理部门申领物业管理资质证书。
市房地局和区、县房地产管理部门应当自受理物业管理企业申请之曰起二十曰内,核发物业管理资质证书。
物业管理企业应当按照资质管理的规定从事物业管理服务。
第十八条 业主或者业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。
物业管理企业接受委托从事物业管理服务合同。
物业管理服务合同应当载明下列主要内容:
(一)业主委员会和物业管理企业的名称、住所;
(二)物业管理区域的范围和管理项目;
(三)物业管理服务的事项;
(四)物业管理服务的要求和标准;
(五)物业管理服务的费用,.
(六)物业管理服务的期限;
(七)违约责任;
(八)合同终止和解除的约定;
(九)当事人双方约定的其他事项。
物业管理服务合同的期限为两年。
物业管理企业应当自物业管理服务合同生效之日起十五日内,将物业管理服务合同报住宅所在地的区、县房地产管理部门备案。
第十九条 物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项:
(一)住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新;
(二)物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新;
(三)电梯、水泵等房屋设备的运行服务;
(四)保洁服务;
(五)保安服务;
(六)物业维修、更新费用的帐务管理;
(七)物业档案资料的保管。
物业管理服务合同中当事人可以约定下列物业管理服务事项:
(一)住宅的自用部位和自用设备的维修、更新;
(二)业主委员会委托的其他物业管理服务事项。
第二十条 物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好,保障物业使用方便、安全,并按照下列要求实施:
(一)按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划,实施管理服务;
(二)在业主、使用人作用房屋前,将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人;
(三)经常对物业管理区域进行全面的巡祝、检查,定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护;
(四)发现住宅的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时,立即采取保护措施,并按照物业管理服务合同的约定进行维修;
(五)接到物业损坏报修时,限时进行维修和处理;
(六)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册;
(七)每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目,接受审核;
(八)定期听职业主委员会、业主、使用人的意见和建议,改进和完善管理服务;
(九)发观违反本条例或者业主公约的行为,立即进行劝阻、制止,并向业主委员会和有关行政机关报告;
(十)按照物业管理服务合同约定的要求,做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。
除前款规定外,物业管理企业应当配合居民委员会做好杜区管理、社区服务的有关工作。
第二十一条 物业管理服务收费,应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。
第二十二条 物业管理服务收费包括下列项目:
(一)管理费,用于物业管理区域的日常管理,包括物业管理区域内的巡祝、检查,物业维修、更新费用的帐务管理,物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务;
(二)房屋设备运行费,用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用;
(三)保洁费,用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用;
(四)保安费,用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用;
(五)维修费,用于物业维修服务所需的费用。
前款第(一)、(二)、(三)、(四)项费用按月分项计算,第(五)项费用按实际维修项目计算
第二十三条 物业管理服务收费的标准按照下列规定确定:
(一)已售公有住宅的收费标准,由市物价局会同市房地局制定;
(二)普通内销商品住宅的收费标准,由物业管理企业与业主或者业主委员会在区、县物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定;
(三)高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准,由物业管理企业与业主或者业主委员会协商确定。
其他服务项目的收费,由物业管理企业与业主委员会或者业主、使用人协商确定。
第二十四条 物业管理服务费由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定向业主收取。
业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费用的,从其约定。
物业管理服务费用经约定可以预收,预收期限不得超过三个月。
第二十五条 物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本条例向业主或者使用人收取物业管理服务费用的,其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未受业主委员会或者业主、使用人委托,物业管理企业自行提供服务收费的,业主或者使用人可以不支付。
第二十六条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的十日内,向业主委员会办理下列事项,并报区、县房地产管理部门备案:
(一)对预收的物业管理服务费用按实结算,多收的部分予以退还;
(二)移交全部物业档案资料和有关的帐务帐册;
(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。
第四章 物业的作用
第二十七条 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定,按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则,正确处理供水通行、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第二十八条 物业使用中禁止下列行为;
(一)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌;
(二)占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备;
(三)在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物;
(四)侵占绿地、毁坏绿化;
(五)乱设摊、乱设集贸市场;
(六)乱倒垃圾、杂物;
(七)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;
(八)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声;
(九)法律、法规禁止的其他行为。
第二十九条 业主或者使用人装修住宅,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。
物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督,发现违反本条例第二十八条的行为,应当劝阻制止,并督促改正;对拒不改正的,应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
第三十条 住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的,应当符合城市规划要求,其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意,并报区、县房地产管理部门审批。
物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施,不得改变使用性质。
第三十一条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的,应当与业主委员会签订协议,并在约定的期限内恢复原状。
除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外,机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的规定,由业主委员会决定。车辆停放收费标准按所在地的区、县物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修基金,用于公共设施的维修、更新。
第三十二条 利用物业设置广告等经营性设施的,应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后,方可向有关行政管理部门办理审批手续;经批准的,应当与业主委员会签订协议,并支付设置费用。
按照前款规定收取的经营性设施费用应当纳入物业维修基金。
利用物业设置公益性设施,按照市人民政府的有关规定执行。
第三十三条 物业管理区域内生活垃圾和粪便的清运、处理,按照本市环境卫生管理法规的有关规定执行。
第三十四条 业主转让或者出租住宅时,应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合同的附件。
住宅转让合同或者租赁合同签订之曰起十日内,当事人应当将住宅转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。
第五章物业的维修
第三十五条 公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时,应当设立物业维修基金
新建高标准内销商品住宅和外销商品住宅出售时,可以设立物业维修基金。
物业维修基金设立的具体标准和办法,由市人民政府规定。
第三十六条 住宅出售单位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构,设立专门帐户,按照不低于城乡居民存款利率计职利息。
物业维修基金应当按幢立帐、按户核算。
第三十七条 物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新,不得挪作他用。
业主委员会应当定期公布物业维修基金的收支情况,接受业主监督。
第三十八条 物业维修、更新的费用,按照下列规定承担:
(一)住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用,由业主承担;
(二)住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用,由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担;按照本条例设立物业维修基金的,在物业维修基金中列
(三)公共设施的维修、更新费用,由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担;依照本条例设立物业维修基金的,在物业维修基金中列支。
住宅的共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。
物业出现严重损坏,影响业主和使用人安全时,区、县地产管理部门应当督促限期维修。
物业维修基金不足时,业主应当按照业主委员会的决定和所拥有的住宅建筑面积比例,交纳物业维修基金。巳售公有住宅的公共设施维修、更新费用,按照市人民政府的规定执行。
第三十九条 住宅的共用部位、共用设备维修时,相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的,责任人应当负责陪偿,
因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。
第四十条 业主转让住宅时,其物业维修基金帐户中剩余部分的费用不予退还,继续用作住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新,其中由业主交纳的剩余部分,由受让人向转让人支付。
第六章前期物业管理
第四十一条 本条例所称前期物业管理,是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。
第四十二条 新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约,与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同,并报所在地的区、县房地产管理部门备案。
新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时,应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。
住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。
第四十三条 新建商品住宅出售单位不得将住宅的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。
第四十四条 新建商品住宅出售单位应当按照国家和本市规定的保修期限和保修范围,承担住宅的保修责任。
第四十五条 新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间,不得使用物业维修基金
第四十六条 自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用,由住宅出售单位承担;自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用,由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。
第四十七条 新建商品住宅交付使用时,除住宅转让合同另有约定外,物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。
第四十八条 住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。
前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。
第四十九条 公有住宅出售后的前期物业管理,由公有住宅出售前的管理单位实施。
第五十条 前期物业管理适用本条例第二章以外的各章规定。
第七章投诉
第五十一条 市房地局和队县房地产管理部门应当建立投诉受理制度,接受业主委员会、业主和使用人对违反本条例行为的投诉。
第五十二条 区、县房地产管理部门受理投诉后,应当进行调查、核实,并自受理之日起三十日内答复投诉人。
投诉人对区、县房地产管理部门的答复有异议,可以向市房地局提出复核要求。市房地局应当自受理之日起三十日内,将复核意见答复投诉人。
第五十三条 投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的,市房地局或者区、县房地产管理部门应当自受理之日起五日内,移送有关行政管理部门处理,并书面告知投诉人。
第八章法律责任
第五十四条 业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约,应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、住宅使用公约的,业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的,物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金。
物业管理企业违反物业管理服务合同的约定,应当承担相应的违约责任;造成业主、使用人损失的,应当承担赔偿责任。
第五十五条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本条例的,市房地局或者区、县房地产管理部门应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
第五十六条 物业管理企业违反本条例,按照下列规定予以处罚:
(一)违反第十七条第一款、第三款,第十八条第五款,第二十条,第二十六条,第二十九条第二款规定的,由市房地局或者区、县房地产管理部门责令其限期改正,可以并处一千元以上三万元以下的罚款;
(二)违反第二十三条,第二十四各第一款、第三款,第二十五条第一款,第四十七条规定的,由物价部门按照相关法律、法规的规定处罚。
物业管理企业违反本条例情节严重的,市房地局或者区、县房地产管理管理部门可以作出降低资质等级的处理,直至吊销资质证书,并建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目。
第五十七条 新建商品住宅的出售单位违反本条例第三十五条第一款、第三十六条、第四十二条、第四十三条、第四十四条、第四十五条、第四十六条规定的,由市房地局或者区、县房地产管理部门责令其限期改正,可以并处一万元以上五万元以下的罚款。
第五十八条 业主、使用人或者其他单位、个人违反本条例,按照下列规定予以处罚;
(一)违反第二十八条第(一)、(二)、(三)项,第三十条第一款,第三十一条第一款,第三十二条第一款规定的,由区、县房地产管理部门责令其限期改正,,恢复原状,可以并处一千元以上一万元以下的罚款;
(二)违反第二十八条第(四)、(五)、(六)、(七)、(八)项,第三十条第二款规定的,由有关行政管理部门按照各自职责和相关法律、法规的规定处罚。
第五十九条 市或者区、县房地产管理部门违反本条例规定的行为,由市人民政府或者市房地局责令改正或者撤销其决定。
市和区、县房地产管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、彻私舞弊的,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六十条 街道监察队对物业管理区域内违反市容、环境卫生、环境保护、市政设施、绿化等城市管理法律、法规以及违反建筑、设摊、堆物、占路等行为,应当在其法定职权范围内,依法作出处罚和处理。
第六十一条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的,可以按照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请行政复议或者提起行政诉讼
当事人在法定期限内不申请复议,不提起诉讼,又不履行具体行政行为的,作出具体行政行为的行政管理部门可以按照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请人民法院强制执行。
第九章附则
第六十二条 本条例中有关专业用语的含义;
(一)自用部位,是指一套住宅内部,由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、卫生间、阳台、天井、庭园以及室内墙面等部位;
(二)自用设备,是指一套住宅内部,由住宅的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向,这管的供水、排水、燃气管道、电线等设备;
(三)共用部位,是抬一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室别、墙面、屋面等部位;
(四)共用设备,是指一幢住宅内部,由整幢住宅业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备;
(五)公共设施,是指物业管理区域内,由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、害井、化粪池、垃圾箱(房)等设施;
(六)房屋承重结构,是指住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。
第六十三条 本条例中业主公约、住宅使用公约、业主委员会章程的示范丈:
房地局制定。物业管理服务合同、前期物业管理服务合同的示范文本,由市房地局会同市工商行政管理局制定。
第六十四条 物业管理区域内的非居住物业管理,参照本条例执行。
第六十五条 本条例的具体应用问题,由市房地局负责解释。
第六十六条 本条例自1997年7月 l日起施行。
篇15:浙江省物业管理业主公约_合同范本
【颁布单位】 浙江省建设厅
【颁布日期】 1999-09-08
【实施日期】 1999-09-08
【有 效 性】 有效
为加强_____________________(以下简称"本物业")的管理,维护全体业主、非业主使用人的合法权益,维护公共环境和秩序,保障物业的安全与合理使用,根据国家有关物业管理的法规政策和省政府令第113号《浙江省住宅区物业管理办法》的规定,制订本公约。全体业主、非业主使用人均须自觉遵守。
一、在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规、规章、政策的规定。
二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。
三、委托物业管理企业负责房屋、设施、设备、环境卫生、公共秩序、保安、绿化等管理,全体业主、非业主使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规、规章、政策和业主委员会委托制定的各种规章制度。
四、全体业主、非业主使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。
五、业主、非业主使用人对物业管理企业的管理工作如有意见或建议,可直接向物业管理企业提出,发生争议时可通过业主委员会协调解决。
六、加强安全防范意识,自觉遵守有关安全防范的规章制度,做好防火防盗工作,确保家庭人身财产安全。
七、业主、非业主使用人装修房屋,应遵守有关物业装修的制度,并事先告知物业管理企业。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督,并将注意事项和禁止行为告知业主、非业主使用人。
业主、非业主使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),应当及时改正。造成他人损失的应承担赔偿损失。对拒不改正的,物业管理公司可采取相应措施制止其行为,并及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
八、业主如委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施设备进行维修、养护,应支付相应费用。
九、凡房屋建筑有附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全,或有碍外观统一、市容观瞻的,按规定应由业主单独或联合维修、养护的,业主应及时进行维修养护;拒不进行维修养护的,由业主委员会委托物业管理企业进行维修养护,其费用由当事业 主按规定分摊。
十、与其它非业主使用人建立合法租赁关系时,应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定,并承担连带责任。
十一、在本物业范围内,不得有下列行为:
(1)擅自改变房屋结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;不得擅自将住宅及附属用房如架空层、储藏室用于营业、办加工厂、幼儿园等。
(2)对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;
(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施及场地;
(4)损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施;
(5)随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物;
(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等;
(7)践踏、占用绿化用地;损坏、涂划园林建筑小品;
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篇16:最新版物业管理条例_条例_网
“物业”一词译自英语property或estate,由香港传入沿海、内地,其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。物业管理(property management),受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。下文是对物业管理法的介绍。
物业管理条例
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章 业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十一条 业主大会履行下列职责:
(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
(三)选聘、解聘物业管理企业;
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;
(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
(四)监督业主公约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。
第三章 前期物业管理
第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
第二十八条 物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
第四章 物业管理服务
第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。
第三十四条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十六条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
第三十七条 物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
第三十九条 物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。
第四十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。
第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。
第四十四条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。
第四十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十七条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。
第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
物业使用人违反本条例和业主公约的规定,有关业主应当承担连带责任。
第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
第五章 物业的使用与维护
第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。
第五十一条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。
第五十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。
第五十三条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第五十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。 第六章 法律责任
第五十七条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。
第五十八条 违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第五十九条 违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。
第六十条 违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第六十一条 违反本条例的规定,物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第六十二条 违反本条例的规定,物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第六十三条 违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十四条 违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十五条 违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十六条 违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。
第六十七条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。
第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。
第六十九条 违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
第七章 附则
第七十条 本条例自20xx年9月1日起施行。
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商品房社区治理调查:近九成业主遇物业纠纷
“商品房小区纠纷问题频发,85.4%的业主遭遇过各种物业纠纷。”昨日,第二届全国“风险与治理”学术论坛在中南大学召开。现场,中南大学地方治理研究院吴晓林研究员就《中国城市商品房社区治理报告》发言指出,中国城市商品房小区迅速扩展,业主维权频发,小区治理水平亟待提升。
吴晓林表示,就“商品房小区治理”大规模开展问卷调查系全国首次。结果显示,有85.4%的业主遭遇过各种物业纠纷。就上海、长沙、厦门、深圳等9大城市的调研来看,业主群体遭遇的物业纠纷问题前三位分别为:物业费高、物业服务质量差,公用场所缺乏或者被侵占,水电、网络、电梯问题。
“商品房小区治理存在的种种问题是城市化进程中公民权利需求与制度供给不足之间的产物。”吴晓林建议,要完善商品房小区的治理结构,不但要调整法律法规、健全市场体制来促使业主与市场主体权益平衡 ,确保业主群体与市场组织利益增进;还要引入大数据技术,推进城市社区治理现代化。
篇17:物业管理条例_条例_网
国务院于XX年10月1日颁布的修改后的物业管理方面的条例,它是在XX年版《物业管理条例》基础上修改的。主要内容是明确了业主、物业公司和物业开发建设单位之间的关系及各自的义务和权利。规范了物业管理单位、业主大会、业主委员会各自的职责和运作方式。使这些单位更加职责明确,更好地保护了业主利益。
《物业管理条例》
第一条
为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。
第二条
本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条
国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条
国家鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条
国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第六条
房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中,享有下列权利
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条
业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条
物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第九条
一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十条
同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条
下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条
业主大会会议可以采用集体讨论的形式,可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十三条
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四条
召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条
业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十六条
业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
第十七条
管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
第十八条
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
第十九条
业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
第二十条
业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。
第二十一条
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条
建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条
建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十四条
国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十五条
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条
前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
第二十七条
业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
第二十八条
物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条
在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十条
建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第三十一条
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
第三十二条
从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三十三条
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。
第三十四条
一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十五条
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十六条
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
第三十七条
物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
第三十八条
物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
第三十九条
物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。
第四十条
物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十一条
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。
第四十二条
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
第四十三条
县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。
第四十四条
物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。
第四十五条
物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十六条
对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十七条
物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。
第四十八条
物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。
第四十九条
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
第五十条
物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。
第五十一条
业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。
第五十二条
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。
第五十三条
业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第五十四条
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
第五十五条
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第五十六条
物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。
第五十七条
违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。
第五十八条
违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第五十九条
违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。
第六十条
违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第六十一条
违反本条例的规定,物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第六十二条
违反本条例的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第六十三条
违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十四条
违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十五条
违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十六条
违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。
第六十七条
违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。
第六十八条
业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。
第六十九条
违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
修改内容
物业管理条例的修改根据《中华人民共和国物权法》的有关规定,国务院决定对《物业管理条例》作如下修改:
第十条
“同一个物业管理区域内的业主,应该在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。
但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”
删除第十条第二款。
第十一条
下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条
“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,可以采用书面征求意见的形式。”
“业主可以委托代理人参加业主大会会议。”
“业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应该经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”
“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。”
“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
第十九条
“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。”
本决定自XX年10月1日起施行。
《物业管理条例》根据本决定作相应的修订,重新公布。
篇18:湖北物业管理条例相关处罚_条例_网
欢迎来到 人才网,下面是小编为大家整理收集的湖北物业管理条例相关处罚,供大家参考,希望大家喜欢。
湖北物业管理条例相关处罚
湖北省政府法制办就《湖北省物业管理条例(草案)》举行立法听证会,15位听证陈述人在发表意见时,也指出了湖北省居民小区物业管理中存在的些许乱象。
收费标准随意确定
“多数小区物业公司不是由小区业主委员会通过公开招标的方式选择,而是开发商前期私相授受,大多数追求利益最大化。”武汉利达建设工程有限公司法人、董事长江宗泉说,这也导致物业管理费收费标准随意确定。
江宗泉认为,物业管理费的收费标准应该是根据物业公司的管理水平、运营成本、收支情况加上税收和合理利润,收支报表应该在业主委员会的监督下经过公开审计公示后确定。而现在是开发商利用自身优势,在售房中普遍确定物业管理费后期收费标准,这个收费标准没有法律依据,没有事实支撑。
从业人员素质不高
湖北省公安厅内保总队副总队长程西江介绍,当前的现状是物业服务企业保安整体素质不高,有的物业公司为了追求利益,对从业人员不进行培训,发一件制服就上岗的行为普遍存在,只要身体好、有身份证就可以有机会成为保安,“有个别小区存在保安监守自盗的问题,甚至有些保安不知道灭火器放在什么地方”。
“聘用的从业人员年龄偏大,既没有经过专业培训,也没有从业资格证,不具备管理能力和专业能力,导致很多小区乱象丛生。”武汉利达建设工程有限公司法人、董事长江宗泉说。
物业费难以收取
与物业管理收费标准随意定相对应,物业管理费难以收取也存在于很多居民小区。“在整个物业管理中最大的矛盾是,业主委员会或业主认为物业公司的管理不到位而拒交物业管理费。”江汉大学商学院副教授徐燕雯说。
徐燕雯建议,可以建立一个第三方信用平台来管理,独立于业主和物业公司之间起到协调作用。业主们把物业管理费交给第三方信用平台管理,第三方信用平台对物业管理公司进行考核,经业主认可后再把费用交给物业公司。
业委会财务不透明
“业主委员会的支出谁去管理?谁去监督?谁去审计?”江汉大学商学院副教授徐燕雯说,每个小区到要换届时或年底,业主委员会会出一个财务报表的公示给业主审计,而在公示栏中却没有审计部门的审计认可,往往是一条签字就可以作为业委会的支出,“很难去监督它,也很难去规避贪污现象的产生”。
徐燕雯认为,应该从法律和条例上规定业主委员会的支出,每一张指出票据上,除了公章以外,还应有相应负责人的签字,这样在审计中查账就很容易追溯到具体的某些人,从一方面可以杜绝腐败现象。
据了解,湖北省政府法制办将慎重研究听证会参加人的意见和建议,吸纳合理的意见建议,并结合湖北省物业管理实际,进一步修改完善条例草案,报省政府常务会议审议通过后,在年内提交省人大常委会审议。
另据楚天金报
四大焦点引50余人激烈讨论 开发商私卖停车位最高可罚10万
业主大会和业主委员会如何成立?物业费如何收取?维修资金怎么使用?停车位权属如何?小区保安服务如何提高质量……
昨日,省政府法制办举行《湖北省物业管理条例(草案)》(以下简称条例)立法听证会,业主、物业公司、开发商、律师、教授等50余名代表参会,对有关物业服务和管理的焦点问题,展开激烈交锋。
听证会结束后,省政府法制办将吸纳合理的意见建议,作为修改完善该条例的依据之一,然后报省政府常务会议审议通过后,在年内提交省人大常委会审议。
突出问题
全省小区业主委员会成立不足30%
物业服务和管理涉及千家万户,关系每一位老百姓,因此备受关注。省住建厅房地产市场监管处长王同初介绍,截至20xx年底,我省已实施物业管理项目8015个、建筑面积5.18亿平方米,其中住宅小区项目6068个、建筑面积4.16亿平方米;非住宅小区项目1947个、建筑面积1.02亿平方米;物业管理覆盖率50.49%。
全省物业服务企业4142家,其中一级资质57家、二级资质216家、三级资质2531家、暂定级别1338家,从业人员总数18.21万人。已归集住宅专项维修资金176.88亿,已使用维修资金9.63亿元。
王同初表示,中央已出台的《物权法》和国务院《物业管理条例》的规定比较原则,对一些具体问题的规定还存在缺失,物业管理活动中的一些突出问题和矛盾无法得到有效解决。具体到我省,主要有业主委员会成立难,业主委员会成立的比例不足30%,业主自治制度不能有效执行等问题。
还有房地产开发遗留问题,为物业管理服务留下隐患,比如房屋建筑装修质量纠纷、随意变更室内布局和小区环境、规划与建设不符、拒绝移交物业用房及相关配套设施设备用房等问题,造成物业权属不清,服务管理范围不明。
相关处罚
“私卖车位罚10万”获点赞
小区车位车库是全体业主共同所有,开发商销售,最高罚款10万元。听证会上,大家对条例中的这一规定纷纷点赞。
根据条例,物业管理区域内业主共有的道路或其他可用于停放汽车的场地,属于全体业主共有,建设单位不得作为停车位销售。物业管理区域内规划停车位、车库,应当优先满足业主的需要,之后有富余的,可以临时出租给其他人,但每次租赁期限不得超过6个月。违反者由县级以上人民政府房地产行政主管部门处5万元以上10万元以下罚款。
根据城市配套设施人防要求,只有人防配套设施标准建设以外的地下室产权是开发商的。但大多数开发商把所有人防配套设施视为己有,强制实行车库只卖不租。湖北工程建设总承包有限公司董事江宗泉说,一个没有产权的车位,少则15万到20万,多则20万以上,严重侵害业主的利益,也埋下了产权之争、期限之争。
四大焦点
停车位如何合理使用
昨日的听证会主要围绕5个方面展开,包括如何解决业主大会、业主委员会成立、履职中存在的问题;如何解决物业用房与设施设备配套中的现实问题;如何确定物业服务费、房屋交付后空置期间的物业服务费的收取标准及如何解决业主逾期不缴费的救济问题;还有如何解决专项维修资金的启动、管理、使用难等问题;如何解决停车位、车库的权属和使用中的问题。
对于停车位问题,省物价局相关负责人表示,我省将推行小区停车费半个小时免费。
在所有问题中,关于业主大会和业主委员会的成立、履职,最受关注。
物业费收费标准如何界定
该条例草案规定,小区业主超过300户的,可成立业主代表大会和业主委员会。业主大会主要讨论选聘和解聘物业公司、筹集使用专项维修资金、改变共有部分用途、利用共有部分进行经营及所得收益分配使用等问题。
律师代表殷滤对业主大会提出建议,将业主大会作为社团进行登记,赋予业主大会法人资格,这有利于强化业主大会的业主资质和业委会委员的公心。
对于条例草案规定的第一次业主大会召开前15天要公示的问题,殷滤表示每次大会召开都要公示,否则擅调物业费的情况就不会得到有效监督。
对于空置房屋物业费,殷滤建议用打折的方式收取,现场多名代表都赞成这种办法,但有物业公司代表表示要全额收取。对于欠缴物业费的情况,除条例规定催缴外,有代表提出将物业费缴录入个人信用档案。还有代表提出,物业费缴纳可以引入第三方机构,即业主把物业费交给第三方,物业公司服务得到“好评”,再将钱交给物业公司。
省物价局相关负责人现场透露,目前我省已准备放开物业费的收费标准,但新建小区前期物业费执行政府定价。
小区公共设施经营权归谁
该条例规定,业委会人数为5至11人,每届任期不超过5年,可连选连任。江汉大学老师徐燕雯通过调查发现,现在很多小区业主和业主委员会之间的矛盾很大,关键是业主委员会任期很长,并且是连任,有的可以连任几届,达到十年以上的时间,这样就很容易形成垄断,这样业主委员会就根本无法代表全体业主的利益。
徐燕雯建议,一届5年时间太长,且最多只能连任一次。他说,可以借鉴香港等地,业委会委员只能当一届,届满全部辞职。
徐燕雯还指出,小区里的公共设施或者公共场所,比如道路、地面停车位、游泳池、网球场,经营权归谁?该条例明确规定归全体业主,就连建设单位都不能做停车位销售。但很多小区的业主委员会,总觉得自己就像一个法人一样,经营获益,这可以补充物业管理、维护的费用支出,如果不是公用呢?
听证会现场,许多代表都建议业委会财务要公开。中南财经政法大学副教授陈晓星建议,业委会设立一两个专职委员,给予一定的工资报酬,其他委员给予一定的通信、午餐等补贴,同时也要明确业主委员会的法律责任。
小区招保安是否应设门槛
该条例草案规定,物业公司应向小区提供门卫、巡逻、秩序维护等服务。公安机关代表程西江对物业服务的保安提出专门意见,他表示,现在物业公司可以自行招聘安保人员,有的为了追求利益,发一件制服就变成保安、立即上岗的行为普遍存在,只要“身体好有身份证”就可以当保安,有的保安员甚至不会讲普通话,还有些保安不知道灭火器放在什么地方等。
程西江说,目前广东已经走上保安职业化、社会化的进程。他建议,该条例有关保安的规定太粗,应该细化,业主大会可选聘保安,物业公司也可委托专业保安公司负责。
除此之外,在物业服务招投标时,还可以把物业公司和保安公司分开招标,保安的服务也纳入公安机关的监管之中。
条例中的相关处罚规定
可停车的共有区域不得作停车位出售,车位、车库优先满足业主,否则罚建筑单位5万到10万元
保修期内,建设单位不维修受损设施,可罚款5万到10万元
水电气等不维修、更新,可罚10万到20万元
物业公司泄露业主信息、私设营业摊点,可罚1万元到3万元
被解聘物业公司拒不退出或不办理交接手续,可罚1万元到3万元
相关行政部门违规,给予行政处分,构成犯罪的,追究刑事责任
篇19:内蒙古物业管理条例_条例_网
为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定了内蒙古物业管理条例,下面是详细内容,欢迎大家阅读。
内蒙古物业管理条例
第一章总则
第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》,结合自治区实际,制定本条例。
第二条 在自治区行政区域内从事物业管理及其相关活动适用本条例。
第三条 自治区人民政府建设行政主管部门负责全区物业管理活动的监督管理工作。
旗县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。其他有关行政管理部门按照各自职责,依法做好物业管理有关工作。
第四条 各级人民政府应当加强对物业管理行业的管理,引导建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,促进物业管理行业健康发展。
第二章业主及业主大会
第五条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》有关规定执行。
第六条 物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。
第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,依照法律、法规和业主大会议事规则的规定履行职责。
第八条 旗县级人民政府房地产行政主管部门应当按照物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定物业管理区域。具体办法由自治区人民政府建设行政主管部门制定。
配套设施不全、不具备物业管理条件的物业区域,由当地人民政府组织治理,创造条件,逐步实行物业管理。
第九条 在一个物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的,或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十,但使用已超过二年的,可以筹备成立业主大会。
第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的旗县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。
筹备组中的业主代表由物业管理区域内全体业主在规定时间内推荐产生。
筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告。
第十一条 筹备组应当自组成之日起三十日内在物业所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并通过管理规约、业主大会议事规则,选举产生业主委员会。只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主应当参加业主大会会议。因故不能参加的,可以书面委托代理人参加。
第十三条 业主大会作出决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会作出筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一)百分之二十以上的业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,旗县级人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,应当依法履行职责。
业主委员会的人数由业主大会根据实际情况按照三人至九人的单数确定。
业主委员会应当在业主委员会委员中推选产生主任一人,副主任一人至二人。
业主委员会委员不得在本物业管理区域内的物业服务企业中兼职。
业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、苏木乡镇人民政府备案。
第十六条 业主委员会委员应当符合下列条件:
(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
(二)遵守有关法律、法规;
(三)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;
(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;
(五)具有一定组织能力;
(六)具备必要的工作时间。
第十七条 经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当及时召开业主委员会会议。
第十八条 业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定必须经全体委员过半数同意。
业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第十九条 业主委员会应当协助物业服务企业,督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主,限期交纳物业服务费用。
第二十条 业主委员会任期届满两个月前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。
原业主委员会应当在其任期届满之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会,并做好交接手续。
第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止:
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;
(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;
(四)有犯罪行为的;
(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;
(六)拒不履行业主义务的;
(七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第二十二条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的,在解散前,业主大会、业主委员会应当在旗县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导监督下,做好业主共同财产清算和档案资料的移交工作。
第二十三条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并听取居民委员会的建议。
第二十四条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主监督。
第二十五条 业主委员会凭旗县级人民政府房地产行政主管部门的备案证明,依照有关法律、法规的规定刻制印章。
第二十六条 物业转让后,原业主应当在办理转让手续三十日内通知业主委员会和物业服务企业。
第三章前期物业管理
第二十七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当参照国家或者自治区制定的前期物业服务合同示范文本签订前期物业服务合同。
前期物业服务合同应当包括物业基本情况、双方的权利义务、服务内容、服务标准、服务费用和违约责任等。
第二十八条 自治区提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位,必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三个或者住宅规模小于2万平方米的,经物业所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十九条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采取公开招标方式的,应当在公共媒体和国家及自治区指定的网站上发布招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的,应当向三个以上物业服务企业发出投标邀请书,投标邀请书应当包含本条第三款规定的事项。
第三十条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前,提交以下材料报物业项目所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门备案:
(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;
(二)招标公告或者投标邀请书;
(三)招标文件;
(四)法律、法规规定的其他材料。
第三十一条 通过招投标方式选聘物业服务企业的,招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作:(一)新建现售商品房项目应当在现售前三十日完成;
(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;
(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前九十日完成。
第三十二条 前期物业服务合同可以约定期限。期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止;期限已满,业主大会尚未成立的,原签约双方有一方不愿续约或者已入住业主百分之五十以上对原物业服务企业的服务不满意的,建设单位应当通过招投标方式重新选聘具有相应资质的物业服务企业。
第三十三条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验合格后,建设单位应当依法向物业服务企业移交有关资料。前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将有关资料移交给业主委员会。
第三十四条 建设单位应当按照规划,以不低于其开发建设规模千分之三的标准在物业管理区域内配置物业管理用房。物业管理用
房包括业主委员会和物业服务企业的办公用房和经营用房。
物业管理用房应当作为房地产开发项目综合验收中物业管理落实情况的内容。
第四章物业管理服务
第三十五条 从事物业管理活动的企业应当依法向旗县级以上工商行政管理部门办理注册登记手续,领取企业法人营业执照。
物业服务企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内,向旗县级人民政府房地产行政主管部门申请核定资质等级。物业服务企业资质管理办法由自治区人民政府建设行政主管部门制定。
物业服务企业应当在核定的资质等级范围内从事物业管理活动;未领取资质等级证书的不得从事物业管理活动。
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。
自治区外物业服务企业进入自治区从事物业管理活动的,应当持资质等级证书和有关证件到项目所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门备案。
第三十六条 物业服务企业享有下列权利:
(一)依照物业服务合同和管理制度对物业实行管理;
(二)依照物业服务合同的约定收取物业服务费用;
(三)可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人;
(四)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。
第三十七条 物业服务企业应当履行下列义务:
(一)履行物业服务合同,执行物业管理行业规范和技术标准,依法经营;
(二)根据有关法律、法规和物业服务合同,结合实际情况,起草物业管理制度;
(三)接受业主和业主委员会的监督;
(四)接受有关行政管理部门的监督管理;
(五)定期公布物业服务费用和代管资金的使用情况;
(六)妥善保管物业有关资料;
(七)发现违反治安、环境保护、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,应当及时制止,并向业主委员会和有关行政管理部门报告;
(八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
第三十八条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业参照国家或者自治区制定的物业服务合同示范文本订立书面的物业服务合同。
物业服务合同包括下列内容:
(一)当事人和物业的基本情况;
(二)物业管理事项;
(三)物业服务质量;
(四)物业服务费用及其收缴方式;
(五)双方的权利义务;
(六)专项维修资金的管理与使用方式;
(七)物业管理用房的使用与维护;
(八)合同期限、合同终止和解除的约定;
(九)违约责任以及解决纠纷的途径;
(十)双方约定的其他事项。
第三十九条 物业管理事项一般包括下列内容:
(一)物业共用部位的维护和管理;
(二)物业共用设施设备及其运行的维修和管理;
(三)物业管理区域内公共环境卫生和绿化管理;
(四)物业管理区域内安全、消防、交通等协助管理事项的服务;
(五)物业装饰装修管理服务;
(六)物业档案资料的管理;
(七)其他管理事项。
第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国家和自治区的有关规定,在物业服务合同中约定。
物业服务企业可以根据业主的委托,提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。
第四十一条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
任何单位不得强制物业服务企业代收前款费用,也不得因物业服务企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。
物业服务企业接受委托代收本条第一款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十二条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。
第四十三条 旗县级以上人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业等当事人在物业管理活动中的投诉。
旗县级以上人民政府房地产行政主管部门受理投诉后,应当进行调查处理,并自受理投诉之日起十五日内答复投诉人。
投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的,受理部门应当自受理之日起五日内移送有关行政管理部门,并书面告知投诉人。
第五章物业的使用与维护
第四十四条 物业管理区域内禁止下列行为:
(一)损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌;
(二)改变按照规划建设的公共建筑和共用设施设备的用途;
(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;
(四)占用、损坏或者擅自移动物业的共用部位和共用设施设备;
(五)违章搭建;
(六)擅自设置摊点和集贸市场;
(七)随意倾倒垃圾、杂物,侵占和毁坏绿地;
(八)擅自在建筑物屋顶、外墙面上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画;
(九)擅自在城市中的住宅小区内饲养畜禽;
(十)违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒物品,排放有毒有害气体和废弃物,发出超过规定标准的噪音;
(十一)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;
(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
第四十五条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。
第四十六条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有,应当按幢设账、专户存储、核算到户,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
专项维修资金的收取、管理和使用,按照国家和自治区的有关规定执行。
第六章法律责任
第四十七条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业的,由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处5万元以上10万元以下的罚款;未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处1万元以上5万元以下的罚款。
第四十八条 违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第四十九条 违反本条例的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第五十条 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
第五十一条 违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额二倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第五十二条 违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。
第五十三条 违反本条例第四十四条第五、七、八项规定的,由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门或者有关行政管理部门给予警告,责令限期改正;逾期未改正的,可以并处100元以上20xx元以下的罚款;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任;违反该条其他规定的,由有关行政管理部门按照有关法律、法规的规定处罚。
第五十四条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用,经业主委员会督促其限期交纳仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。
第五十五条 旗县级以上人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例的规定,有下列行为之一的,由有关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)对未达到资质条件的企业核发资质等级证书或者对符合条件的企业应当审批而未在规定时限内审批的;
(二)利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处的;
(三)不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的;
(四)未按照规定受理物业管理投诉,造成严重后果的;
(五)违反本条例的其他行为。
第七章附则
第五十六条 本条例下列用语的含义是:
(一)物业是指房屋及与之配套的设施、设备和相关场地等;
(二)物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动;
(三)物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;
(四)房屋承重结构是指房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等;
(五)共用部位是指业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙面、走廊墙等部位;
(六)共用设施设备是指业主共同使用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、垃圾废物储存设施、绿化地等。
第五十七条 本条例自20xx年12月1日起施行。