城郊房产【通用20篇】

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

重要内容提示： 公司下属全资子公司昆明飞利泰电子系统工程有限公司拟向其总经理杜凡丁先生的妻子黄丽萍女士及其亲属控制的关联企业昆明迅图投资有限公司购买房产作为办公楼，交易价格5,004,864元。 本次房产购买涉及关联交易，但不构成《上海证券交易股票上市规则》及《上市公司关联交易实施指引》中规定的重大关联交易，无需提交公司股东大会审议批准。独立董事已发表了同意的独立意见。 过去12个月内，昆明飞利泰与上述关联企业共发生一笔关联交易，总计涉及金额881,379.68元。

一、关联交易概述 为满足经营发展的需求，公司下属全资子公司昆明飞利泰电子系统工程有限公司(以下简称“昆明飞利泰”)拟购买昆明迅图投资有限公司拥有的国际青年社区6栋13楼作为其办公楼，房屋面积为1,042.68㎡。 20xx年9月5日，经公司第九届董事会第三十五次会议审议通过，交易双方在云南省昆明市签署了《房屋转让合同书》，根据《房屋转让合同书》，本次房产购买交易价格为5,004,864元。 昆明迅图投资有限公司系昆明飞利泰总经理杜凡丁先生的妻子黄丽萍女士及其亲属控制的关联企业，根据《上海证券交易所股票上市规则》的相关规定，本次购买房产事宜构成关联交易。 至本次关联交易为止，过去12个月内上市公司与同一关联人或与不同关联人之间交易类别相关的关联交易未达到3000万元以上，且未占上市公司最近一期经审计净资产绝对值5%以上。 根据《中安消股份有限公司章程》、《中安消股份有限公司关联交易管理办法》，本次关联交易在公司董事会的审批权限内，无需提交公司股东大会审议。

二、关联方介绍 (一)关联方关系介绍 昆明迅图投资有限公司系昆明飞利泰总经理杜凡丁先生的妻子黄丽萍女士及其亲属控制的关联企业。 (二)关联人基本情况 名称：昆明迅图投资有限公司 公司类型：有限责任公司 住所：云南省昆明经开区信息产业基地春漫大道12号孵化器标准厂房(投资大厦)1层 法定代表人：黄东辉 股东：黄东辉、黄丽萍 注册资本：20xx万人民币 营业范围：项目投资及对所投资的项目进行管理;房地产开发及经营(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动) 截止20xx年12月31日，昆明迅图投资有限公司资产总额28,793.22万元，资产净额1,662.70万元。20xx年度营业收入165.00万元，净利润-149.13万元。

三、关联交易标的基本情况 (一)交易标的 本次拟购买的房产位于昆明市经济技术开发区春漫大道与林溪路交叉口昆明国际青年社区(迅图国际)6幢13层。根据昆明正序房地产土地资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》(昆正序房估字【20xx】第【KMZGS731】号)显示，该房产建筑面积1,042.68㎡。 截至目前，该房产尚未进行土地使用权面积分割，尚未办理各自的《国有土地使用证》，仅有资产占有方提供的整个大地块的《国有土地使用证》，土地使用权证号：昆国用(20xx)第00060号，土地使用权人为：昆明迅图投资有限公司;坐落：昆明经济技术开发区信息产业基地56-1号地块;地号：216-0603-0124-1;图号：2761.25-508.252761;地类(用途)：科教用地;使用权类型：出让;终止日期：2061年8月24日;使用权面积：26,666.72平方米。 交易标的资产产权清晰，不存在抵押、质押及其他任何限制转让的情况，不存在涉及诉讼、仲裁事项或查封、冻结等司法措施，也不存在妨碍权属转移的其他情况。该房产利用状况为闲置状态，具备转让条件。 (二)交易定价原则 本次房产交易价格以昆明正序房地产土地资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》(昆正序房估字【20xx】第【KMZGS731】号)确定的评估值为基础，经协商确定。根据前述《房地产估价报告》，标的房产的市场价值为人民币5,334,351元，本次交易最终交易金额为人民币5,004,864元。

四、关联交易的主要内容和履约安排 甲方：昆明迅图投资有限公司 乙方：昆明飞利泰电子系统工程有限公司 1、本合同标的房产位于迅图国际研发中心6栋13层1601-1606号。(以下简称：“本合同房产”)，属框架结构，该房屋所在建筑层数地下2层，地上16层。该房屋建筑面积1042.68平方米，套内建筑面积719.62平方米。到本合同签署日为止，本合同房产已办理房屋所有权初始登记。 2、甲乙双方同意，乙方受让本合同房产单价为4800人民币元/平方米(建筑面积)，本合同房产建筑面积为1042.68平方米，房屋转让总价款为人民币伍佰万肆仟捌佰陆拾肆圆整(5,004,864元)。 3、乙方于本合同签订30日内，即20xx年10月5日支付前述房屋总款的100%，即人民币伍佰万肆仟捌佰陆拾肆圆整(5,004,864元)。 4、甲方违反本合同的约定未经乙方同意将本合同转让给第三人(因履行本合同的需要除外)或者拒绝将本合同房产转让给乙方的，甲方除应返还乙方已支付的房款外，还应根据约定转让价款总额的15%向乙方支付违约金。 5、乙方拒绝受让本合同房产的，乙方应按本合同约定转让价款总额的15%向甲方支付违约金，甲方扣除乙方应付违约金后，将乙方已支付的房款余额无息退还给乙方，并有权自行处置本合同房产。 6、除本合同规定的特殊情况以外，甲方如未按本合同规定的期限将房屋交付乙方使用，自本合同第六条规定的最后期限次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款千分之一的违约金，合同继续履行。 五、该关联交易的目的以及对上市公司的影响 通过本次房产购买，一方面将增强昆明飞利泰资产的完整性及独立性，为其业务的持续、快速发展提供良好的条件;另一方面亦可稳定公司客户，增强客户和员工的信任感和忠诚度。 六、该关联交易应当履行的审议程序 公司于20xx年9月5日召开第九届董事会第三十五次会议，审议了《关于下属全资子公司购买房产暨关联交易的议案》，会议以9票同意，0票反对，0票弃权的表决结果，审议通过了该关联交易事项。根据《中安消股份有限公司章程》、《中安消股份有限公司关联交易管理办法》，本次关联交易事项在公司董事会的审批权限内，无需提交公司股东大会审议。 独立董事对该关联交易事项发表独立意见：公司下属全资子公司昆明飞利泰电子系统工程有限公司向关联企业昆明迅图投资有限公司购买房产系为满足自身经营发展的需求，根据《上海证券交易所股票上市规则》的相关规定，上述房产购买事项构成关联交易。 本次房产购买价格系根据昆明正序房地产土地资产评估有限公司出具的《房地产评估报告》为基础确定，定价公允，不存在损害公司及中小股东利益的情形。我们同意全资子公司昆明飞利泰向昆明迅图投资有限公司购买房产。 特此公告。

中安消股份有限公司 董事会

年9月5日

协议人：

(一)________，男，____年____月____日出生，身份证号码：____________

(二)________，女，____年____月____日出生，身份证号码：____________

(三) ________，男，____年____月____日出生，身份证号码：___________

(四)________，女，____年____月____日出生，身份证号码：____________

(五) ________，男，____年____月____日出生，身份证号码：___________

(六) ________，男，____年____月____日出生，身份证号码：___________

(七) ________，女，____年____月____日出生，身份证号码：___________

证明人：

(一)________，女，____年____月____日出生，身份证号码：____________

(二) _______ ，男，____年____月____日出生，身份证号码：___________

(三)________，女，____年____月____日出生，身份证号码：____________

协议正文：

________与________是原配夫妻，________与________为________与________夫妇的长子与长媳。________、________、________分别为、夫妇的长子，次子，长女。

________与________夫妇共同建造了位于徐迈公路南侧3层楼房，并继承了位于贵生路西侧文塔路南侧的祖先遗留下的面积约一亩的宅基地。现结合家庭实际情况，经家庭成员协商一致，就上述房产归属事宜自愿达成协议如下：

一、 上述房产中的三层楼房中的第一层分归为与夫妇所有，第二、三

层分归为与夫妇所有。三层楼房前的庭院，根据面积平分为两半，分别归和两家所有。

二、 上述房产中位于贵生路西侧文塔路南侧面积约一亩的宅基地，按照面积平

均分配为七份，使用权分别归、所有，每份土地具体方位由协议人另外商定。

三、 本协议中任何一个协议人均无权单独转让上述两份房产的使用权。涉及上

述两处房产使用权的转让等一切问题的合同，均需要本协议中所有协议人的同意，并附上本协议中所有协议人的签名盖章，方能生效。

四、 其他子女对上述房产的分归均无异议。

五、 与应对父母履行赡养义务。

六、 本协议需所有当事人签名方能生效。

七、 本协议于协议人签名日开始生效并执行。

八、本协议一式10份，当事人各执一份，证明人各留存一份。

协议人：

证明人：

年

月 日

尊敬的各位公司领导、亲爱的同仁们：

时近年末，不经意间20xx年转眼就要过去了。默默地算来，从参加工作，来到xx公司，来到现在的这个销售部，加入我们这个有着家庭一般氛围的团体到现在已经有半年多的时间了。半年的时间放在以往或许会显得很漫长，但这半年对于我来说却是那么的短暂，仿佛是在眨眼间变消逝而过。以下就是本人的20xx年年度述职报告：

六月初的我刚刚毕业，如假包换的一个毛头小子，对于工作而言是懵懵懂懂的，不知道也不愿意去接触它，所以我隐藏了自己，一直藏到大学毕业，藏到我无处可藏而必须去面对。社会很现实，我也很现实，我在寻找一个机会，一个能让自己有所发展的机会。我怀揣着一颗紧张的心开始了应聘和面试的过程。很幸运，我来到了xx公司。认识了现在我身边的这些和我一起工作的俊男靓女们。当时对于置业顾问我没有任何实质上的认识，而房地产对于我来说只不过是中国这几年经济增长的重要指标之一，它占有很大的份额，同时也带动了这几年全国gdp总值像打了鸡血一样嗷嗷嗷地往上蹿。

在案场学习的半个月的时间是我收获的一段时间之一。领导和同事们的细心教导，那些毫不吝啬的经验之谈让我收获颇丰，逐渐成长。让我对于工作有了一个很美好的认识——原来，和你一起工作的那些人，不一定全部都是你的同事，却很可能全部都成为你的朋友。相信我，是你们平时工作与生活中的点点滴滴让我爱上了这份工作，爱上了我们的这个团队。这对于第一次正式参加工作的我而言是十分幸运的一件事情。

从七月份开始我就在市区售楼部上班了，那里是我第一次与购房顾客面对面交流的场所。虽然工作很单一，只是安排看房车，接待到访客户，派单，安排行销人员等。但这是极为锻炼人的工作，这不仅是考察我对于这个工作的态度，也是一种磨练。因为那时咱们的案场制度还不完善，我压根儿不知道嘛时候能参加上岗考核，要知道那种无限期的等待是很可怕的，呵呵。能和客户有第一时间的接触，虽然不是带着去看房，但也了解了一些购房客户的需求与意愿，最重要的是能了解到在客户眼中对我们工作的看法，对阳光新城这个项目的看法，是最直接也最真实的，也是记忆最深的。

八月份的时候领导安排我和一起下乡做宣传，跟着宣传车满县区的转悠。领导的意思是想让我熟悉熟悉项目周边的市场情况，客源方向，以及县区客户对于大产权住房的一些看法和认识，同时好让我能有更多的了解对于县区的客户应该注意些什么。因为销售归根结底就是一种人与人之间的交流，一种价值的交换。只有交流到位了，交换才有可能产生。这些以往在课本中经常看到的概念在没有实际的接触下是无法成为我自己的东西的，对此我格外珍视，所以那时候每次都打扮的像是去旅行似的，因为开心啊，机会难得啊。

九月份参加房展会。之前，我只是房展会的参观者，这次能够成为参与者，能够和大家一起去完成这次展会我很兴奋，很幸福。房展会让我了解到了咱们项目本身在新乡市这个市场中的一个位置，一个与市区其他楼盘相比较而言的一个优势与劣势的彰显，在这些对比中去完善自己将来对于客户对市区房源问题的一个比较直观的了解与认识，这又是一次成长。展会上第一次帮助同事售出一套房子，小兴奋了一个星期。

十月份，我在市区售楼部与案场之间来回运动了一个月，期间经历了两次原来同事的离去，再一次的提醒我，社会是现实的，每个人也都是现实的。每个人的生活目标与理想是不一样的，但只要我用心去交换，不论在哪里大家都是朋友。离别对于我而言是个比较禁忌的话题，因为不论是怎样的离别总会让我打心底里不自觉的有些难受，而我不是一个善于宣泄情感的人，所以总是憋着。大家都是朋友，现在是，将来也是。有同事离开就有新同事加入，这是一个快速发展的社会，能否融入集体全看一个人本身的能力，但更重要的，是你是否一颗想要被这个团体所接纳的心。

十一月我正式上岗了，从开始到十二月底共接待了15组客户，虽然自己感觉一直在努力但始终还是没有成交。很可能是我的回访邀约做的不够到位，可能是电话里的交谈让我总感觉不够真实，没法像面对面一样让自己去放得开。这是应该有所加强的，但毕竟没有眼神的交流的沟通还是让我有些难以适应，相信自己应该可以尽快的去克服这些，毕竟只是一味的着急去有成绩不是长远的一个选择。

以上是我20xx年入职以来的一个工作述职报告，话说质变的产生是量变的积累。如今的我比半年前成熟了许多，却依旧保持着天真。我将继续成长下去，继续天真下去，让自己在什么样的工作条件下都有所收获，与同事有更多更好地成绩，让自己快乐。

谢谢大家!

述职人：

20xx年xx月xx日

出租方：________________________________

身份证号码：______________________________________

联系电话：_______________________________________

承租方：______________________________________

身份证号码：______________________________________

联系电话：______________________________________

根据《中华人民共和国民法典》、《__市房屋租赁条例》的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用，乙方承租使用甲方房屋事宜，订立本合同。

一、出租或预租房屋情况

1.1甲方出租给乙方的房屋座落在___。

1.2该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件的要求;现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲、乙双方分别在本合同件中加以列明。甲、乙双方同意该件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。

二、租赁用途

2.1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为住宅使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。

2.2乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不擅自改变上款约定的使用用途。

三、交付日期和租赁期限

3.1甲乙双方约定，出租房屋租赁期自______年_____月_____日起至______年_____月_____日止。

3.2租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前一个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。

四、租金、支付方式和期限

4.1甲、乙双方约定，该房屋每月租金总计为人民币元。该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的;

该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的;

该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的;

甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。

4.2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金;给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：

甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后仍未交付的;

甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的;或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。

乙方未征得甲方书面同意擅自改变房屋用途，致使房屋损坏的;

因乙方原因造成房屋主体结构损坏的;

乙方擅自转租该房屋、改变该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的;

乙方擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违章活动的;

乙方逾期不支付租金累计超过一个月以上的。

五、违约责任

5.1因甲方未在本合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受限制，早成乙方损失的，甲方应负责赔偿。

5.2租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的两倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。

5.3乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状，并赔偿损失。

5.4租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金，保证金不足甲方损失的，乙方还应负责赔偿。

六、其他条款

6.1本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及件均为本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等效力。

6.2.甲、乙双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。如一方违反合同，另一方有权按本合同规定索赔。

6.3.甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决。协商不成时，可向市仲裁委员会申请仲裁，或向该房屋所在地区的人民法院起诉。

6.4.本合同连同件共3页，一式两份，由甲乙双方各执一份，均具有同等效力。

甲方：_____________乙方：_______________

日期：日期：

房产管理局先进事迹材料

我局驻××村有8个特困户、34个困难户和3户五保户，为解决这些贫困户的实际困难，3年来，我局捐助资金3万多元，捐助米、面、油及物品价值2万多元，全局党员领导干部做表率，广大干部职工踊跃捐款捐物，共计捐款2万多元。××镇的一个重点贫困户原是民办教师，现今瘫痪在床，妻子亡故，大儿子在外打工，小儿子痴呆，家境极其困难，每逢过年过节，我局都提前作好了对他的慰问安排，总是感动地说：“感谢党，感谢驻村工作队！”为给村里建起一个文化活动室，局系统广大职工捐书近500册，我局还为村里捐了一个背投电视和3台微机。今年遭受特大暴风雨袭击，给人民群众财产造成严重损失，突如其来的灾难，深深牵动了局系统广大干部职工的心，纷纷捐款，为灾区送去了矿泉水、方便面、火腿肠等价值5000元的急需物资，并为灾区群众捐款1万多元。由于原××公司经营不景气，退休职工工资难以为继，生活十分困难，为保障这些困难职工的生活，我局系统职工近2年来捐款1万多元，让这些退休职工每月领到了500元的生活帮扶款。同时，局属各单位逢年过节还都对局系统内部的困难职工给予生活帮扶，3年来帮扶内部困难职工30多户，捐助资金近2万元。市房屋测绘队职工由于其母亲长年有病，家境因病致困，经济相当困难，为使安心工作，市房屋测绘队将其作为重点帮扶对象，捐款帮助其母亲住院看病，逢年过节，工会都要组织人员上门慰问，3年来，慰问近20次。

三、关注廉租对象，帮扶营造家园温馨

“我想有个家，一个宽敞的家”。这曾是我市一个“双困”家庭里8岁小女孩的梦想，这个魂牵梦绕的愿望也是全市所有低收入家庭和人均住房使用面积8平方米以下，无能力解决住房的“双困”家庭的向往，实现百姓的这一热望一直是我局关注民生、奉献社会的民本责任。

××年，当市房管局自筹资金建成第一批套廉租住房时，给全市“双困”家庭陡生光明，这一凸显政府民本责任的德政工程得到了市委、市政府的充分肯定，得到了全市人民的鼎力支持，《××日报》也专门刊发了这一新闻，多少个家庭，多少双满含梦想的眸子期盼着幸福降临在自己身上。

为圆“双困”家庭温暖的梦。xx年，市房管局力谋这一惠泽市民的好事、实事，建成廉租住房40套，同时，市财政大力支持，拔付资金对新增的312户廉租对象实施救助。

xx年，我局筹措资金180万元，建成廉租住房40套，积极协调50万元廉租房补贴资金并发放到廉租对象手中，又动员了全局干部职工、全市部分房地产开发企业捐助筹集起廉租住房基金。河南电视台为此进行了专题报道。

xx年年，这项工作被市委、市政府纳入对全市人民承诺办好的16件实事之一。

为巩固廉租住房建设成果，今年以来，我局积极协调有关部门落实廉租住房资金筹措机制，努力争取将住房公积金净收益、土地出让金净收益的一定比例用于廉租住房建设，积极探索在商品房和经济适用房小区中配套建设廉租住房的新路，努力使我市“双困”家庭早日走进宽敞明亮的新家园。

廉租住房制度的实施给困难家庭带来了真真正正的实惠，受到困难群体的拥护和信赖，正如廉租住房受惠户所说的：“我们做梦都想住上一套好一点的房子，当市委、市政府、市房管局的领导把幸福的钥匙交到我们手里时，我们深深地感到，这是党和政府给予我们的一份多么厚重的礼物啊！”

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房产“买卖不破租赁”承租人无直接利害关系诉请买卖无效被驳回

案例提示：

1、本案涉及到“买卖不破租赁”原则、民事诉讼的受理条件等法律问题。

2、我国《合同法》第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。这就是民法理论所称的“买卖不破租赁原则”。

3、根据“买卖不破租赁”原则，虽然本案房地产权利经拍卖后转让，但原告与原产权人建材城公司签订的租赁协议继续有效。因而，买受人中意木业公司自愿继续履行租赁协议，上述拍卖转让并不影响原告按原协议继续租赁使用原有商铺。

4、我国《民事诉讼法》第108条规定，原告必须是“与本案有直接利害关系”的公民、法人和其他组织。本案原告是所涉商铺的承租人，其权利义务应以租赁协议内容为限。原告不是拍卖转让合同关系的相对人，作为承租人及根据“买卖不破租赁”原则，原告与该项拍卖转让不存在“直接利害关系”。因而，本案不符合民事诉讼的受理条件，应“不予受理”或“驳回起诉”。

5、本案值得商榷的是，应“判决”驳回原告的诉讼请求，还是“裁定”驳回原告的起诉，即对原告的起诉及诉讼请求，究竟应从程序上(裁定)驳回还是从实体上(判决)驳回。

因为本案经二次开庭审理，已“法庭辩论终结”。而根据《民事诉讼法》第128条规定，“法庭辩论终结，应当依法作出判决。”因而，有人认为，对原告与本案不存在“直接利害关系”这一情况，在立案审查时发现的，可以以口头告知、也可以作出“裁定”对本案“不予受理”;立案受理之后、在开庭审理“法庭辩论终结”之前发现的，可以作出“裁定”驳回原告的起诉;但在“法庭辩论终结”之后发现或认定的，似应作出“判决”驳回原告的诉讼请求。

上海市奉贤区人民法院

民事裁定书

()奉民一(民)初字第3590号

原告宋某某，男，1962年8月6日生，汉族，住上海市奉贤区奉城镇新市村某号。

委托代理人盛雷鸣，上海市中茂律师事务所律师。

被告上海头桥建材城有限公司，住所地上海市奉贤区头桥镇叶大公路。

法定代表人陶新康，董事长。

委托代理人顾爱珍，上海市敏鉴律师事务所律师。

被告上海中意木业有限公司，住所地上海市奉贤区头桥镇奉新路88号。

法定代表人李明，董事长。

委托代理人赵忠敏、王浩，上海市昆仑律师事务所律师。

被告上海长城拍卖有限公司，住所地上海市长寿路295弄1-2号9楼。

法定代表人董国斌，总经理。

委托代理人耿玲芳，被告处员工。

委托代理人郭志宏，上海中城世纪律师事务所律师。

原告宋某某与被告上海头桥建材城有限公司(以下称建材城公司)、上海中意木业有限公司(以下称中意公司)、上海长城拍卖有限公司(以下称长城拍卖公司)拍卖合同纠纷一案，本院于XX年7月7日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员管继余独任审判，于XX年7月31日、8月29日两次公开开庭进行了审理。原告宋某某及委托代理人盛雷鸣、被告建材城公司委托代理人顾爱珍、被告中意公司委托代理人王浩、被告长城拍卖公司委托代理人耿玲芳、郭智宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告宋某某诉称，地号为上海市奉贤区头桥镇蔡桥村10/4丘的土地及于其上所建的建材城市场商用房的权属性质为集体所有，登记的权利人为被告建材城公司。XX年11月2日，被告建材城与原告签订租赁协议，将上述商品房的三型第139号至140号两间租给原告经营，租期为XX年11月1日至XX年10月31日。XX年1月28日，被告建材城公司委托被告长城拍卖公司拍卖包括原告承租的房屋在内的上述建材房屋。XX年2月29日，上述房产被被告中意公司拍得。被告中意公司向被告建材城公司购买的上述房产是建设在集体土地上的房屋，其流转应符合我国相关法律法规的规定，被告中意公司不具备买受上述房产的主体资格，违反我国相关禁止性法律法规规定(《上海市房地产转让办法》)第三十条)。因此，原告诉讼来院，要求判令确认被告建材城公司、中意公司、长城拍卖公司关于上海市奉贤区头桥镇蔡桥村10/4丘的土地上所建的建材城市场商用房屋的房产买卖行为无效，判令房屋产权恢复原状。

被告建材城公司辩称，与被告中意公司的买卖关系是合法有效的，被告中意公司经得上海市奉贤区奉城镇人民政府的批准，具备购买的主体资格。

被告中意公司辩称，本案所涉及房产买卖是否有效，与原告没有直接利害关系，法院应裁定驳回。中意公司经上海市奉贤区奉城镇人民政府的批准同意，参加公开拍卖，以最高价买受本案所涉建材城房屋的行为合法有效。原告的诉讼请求及理由均不能成立，要求依法驳回。

被告长城拍卖公司辩称，被告建材城公司与被告中意公司之间的买卖关系是有效的，此买卖关系与原告无利害关系，因此原告不具备提起诉讼的民事资格。

经审查，XX年，原告宋某某与被告建材城公司签订了《商用房租赁协议书》一份，约定原告租赁被告的建材城市场商品用房三型第139号至140号两间(房屋规格为5×5米二层，门前为8米深天棚)。租期为一年，从XX年11月1日至XX年10月31日止，双方签约后依法履行了协议。XX年1月28日，被告建材城公司与被告长城拍卖公司签订了《委托拍卖合同》1份，由被告建材城公司委托被告长城拍卖公司拍其所有(包括原告所承租的2间房屋在内)的房屋(其中集体工业用地平方米，建筑物平方米)。XX年2月13日，被告长城拍卖公司在新闻晚报上对有关拍卖事项进行了公告。XX年2月29日，被告中意公司以人民币10，120，000元的价格竞拍成交，并支付了相应价款。XX年4月1日。两被告对拍卖房屋进行了移交。

被告建材城公司委托被告长城拍卖公司拍卖的房屋包括原告所承租的2间房屋均登记于同一房地产权证，房屋的土地性质为集体所有。

本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定，原告起诉必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。现本案原告宋某某要求确认被告建材城公司与被告中意公司通过被告长城拍卖公司拍卖进行的房屋买卖行为无效，本院认为原告宋某某作为被告建材城公司系争房屋的承租人，依法享有承租人的权利，根据“买卖不破租赁”的原则，被告间的房屋买卖不能影响承租人的合法权利，但该权利仅限于基于承租人身份产生的租赁权，基于买卖合同具有相对性，被告建材城公司与被告中意公司的房屋买卖行为是否有效，与原告宋某某并无直接利害关系。原告作为承租人无权主张。故原告宋某某的起诉，主体资格不符。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第一款之规定，裁定如下：

驳回原告宋某某的起诉。

如不服本裁定，可在裁定送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

代理审判员 管继余

XX年九月九日

书 记 员 唐桂兰

答辩状

答辩人：上海中意木业有限公司

法定代表人：李明 职务：董事长

委托代理人：赵忠敏 王浩，上海市昆仑律师事务所律师

答辩人因原告宋某某诉上海头桥建材城有限公司、上海长城拍卖有限公司及答辩人买卖合同纠纷一案，现答辩如下：

一、本案所涉房产买卖行为是否无效，与原告没有直接利害关系，你院受理本案不符合《民事诉讼法》第108条第一项的规定，应裁定驳回起诉。

1、原告与上海头桥建材城有限公司签订的是房屋租赁协议，依该协议，原告仅享有租赁使用权，且仅限于其已租赁的两间房屋，对所涉房屋并不享有所有权或共有权。

2、依“买卖不破租赁”的原则，所涉房屋的买卖或转让依法不能变更或影响租赁使用人在先的法定和约定的权利。

3、所涉房产买卖早已完成，全部房产及其产权证已于今年4月1日移交答辩人至今已四个月，原告在其租赁房屋内照常经营，因而所涉房产买卖客观上也未妨碍、影响原告在其房屋租赁协议项下的权利。

4、合同具有相对性，对当事人具有约束力，他人无权干涉，对本案被告之间拍卖转让上述房屋的合法性，原告主张无效于法无据。

二、答辩人经参加公开拍卖，以最高价买受本案所涉建材城房屋的行为合法有效。

1、原告认为答辩人不具备上述房屋买受人的主体资格，并无依据。

2、我国法律并未禁止转让建设在集体土地上的房屋，只是限定了受让人范围、受让条件及程序，转让此类房屋行为并未必然违反禁止性法律规定。

3、上述房屋买卖是原产权人上海头桥建材城有限公司经其所在地奉城镇人民政府同意后委托拍卖的，奉城镇人民政府是当地土地管理机关，因而，这一通过委托拍卖公开转让上述房屋的行为并无不当。

4、答辩人是奉城镇当地企业，并经奉城镇人民政府审核同意，符合参加竞拍、可以受让上述房产的条件，其受让主体依法成立。

5、依照现行土地管理法规和实践，建设在集体土地上的房屋经镇级人民政府同意可以在本镇属范围内转让。

综上，原告的诉讼请求及其理由均不能成立，提请法院依法驳回。

此致

上海市奉贤区人民法院

答辩人：上海中意木业有限公司

委托代理人：赵忠敏 王浩

XX年7月30日

甲方：

身份证号：

联系地址：

联系电话：

乙方：

身份证号：

联系地址：

联系电话：

甲乙方拟合资向购买商品房，现甲乙丙方就合资购买上述房产事宜达成协议，以资双方共同遵守，具体内容以下：

一、房产情况

由开发，位于，合同约定面积平方米，单价为元/平方米，总价为人民币元。

二、房款、税费支付

甲乙双方均应及时履行与房产转让方签订的购房协议，和因受让房产产生的一切税费等支付，并承当相应的责任。

1、为了受让房产能够及时有序地进行，甲乙双方推选甲方为事务执行人，代表甲乙双方履行受让房产进程中的一切事务，包括但不限于支付购房款、税费及其他活动用度支出，办理交房手续，办理产权证书过户手续等。

2、按有关行政主管部分及房产转让方要求，需乙方亲身办理的，乙方应予执行。

3、购房款、税费等付款到期前，乙方应将其应承当的部份款项交由甲方对外支付。否则，付款到期后，为确保受让房产顺利进行，甲方可自己出资垫付或对外借款垫付，因此产生的借款本金、利息和甲方向乙方追偿的全部用度由乙方负责并承当。

三、房地产权属证书的保管

受让后的房地产权属证书暂时由甲方保管。若当地房地产主管部分按房产共有人人数办理房地产权属证书的，双方保管各自的证书。

四、受让后房产的管理和使用

受让后房产的管理和使用由双方友好协商处理。但房产需要对外出售、出租、出借、典当等时，甲乙双方中任何一方在同等条件下均有优先权。

五、违约责任

甲乙双方中任何一方违约的，应赔偿守约方的经济损失。经济损失包括但不限于追究违约方违约责任而产生的律师费等。

六、文书投递

本协议确定的联系地址为各类通知、文书投递的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相干通知文书没法投递的，将视同已投递，由此产生的法律责任由当事人自行承当。

七、本协议未尽事宜，双方可另行协商订立补充协议。与该房产有关事宜双方未约定如何处理的，依照我国《《民法典》》、《房地产管理法》等法律、法规规定处理。

八、本协议一式二份，甲乙双方各执一份。本协议自甲乙双方签字之日起生效。

甲方：

乙方：

签订日期：年月日

签订地点：

个人房产抵押合同

抵押权人：_________有限公司（以下简称甲方）

抵押人：_______________大厦（以下简称乙方）

_________年_________月_________日，_______________有限公司与__________________实业有限总公司签订协议书一份，规定浙江_________有限公司将2万平方米_________山庄用地退还给__________________实业有限总公司，____________实业有限总公司愿补偿500万元人民币给浙江_________有限公司。乙方杭州_________大厦愿为__________________实业有限总公司按协议规定的期限支付补偿款提供抵押担保并签订如下抵押协议：

第一条、抵押担保的债权

乙方提供的房产抵押担保的主债权为根据_________年_________月________日甲方与____________实业有限总公司签订的协议书规定的大__________________实业有限总公司应支付的_________万元补偿款，其支付期限分别为_________年_________月_________日支付_________万元；_________年_________月_________日支付_________万元。

第二条、抵押物

乙方愿提供座落于______市_________路号的_______________大厦的房产作_________实业有限总公司履行义务的抵押担保，该房产面积__________________平方米，属框架结构，属乙方所有，其房产权证号为______________；土地使用证号___________。

第三条、双方同意抵押担保的范围与__________________实业有限总公司履行义务承担责任的范围相同，包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金及实现抵押权的费用。

第四条、抵押期间，乙方应妥善保管、使用抵押的房产。如抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止侵害抵押物行为并有权要求再提供担保。

第五条、本抵押协议签订后，乙方应向甲方提供抵押房产的房地产权证书和土地使用权证号，由甲方负责办理抵押物的评估并向有关登记相关办理抵押物登记，评估费和抵押物登记费用双方各半承担。

第六条、因本抵押协议履行过程中发生争议的，由抵押物所在地人民法院管辖。

第七条、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，另一份送有关机关登记备案。

甲方：___________________

代表：___________________

乙方：_______________大厦

代表：___________________

_______年______月______日

出租方：

联系地址：

邮编：

电话：

承租方：

联系地址：

邮编：

电话：

根据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，就甲方将其合法拥有的房屋租给乙方使用，乙方承租使用甲方房屋事宜，订立本合同。

一、房屋的坐落、面积及装修、设施

1—1.甲方将其合法租赁使用的坐落在本市的房屋出租给乙方使用。

1—2.甲方出租给乙方使用的该房屋面积约平方米。

1—3.该房屋的现有装修在合同附件中加以列明。除双方另有约定外，该附件作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。

二、租赁期限

2—1.该房屋租赁期共个月。自______年____月____日起，______年____月____日止。即租金起付日为______年____月____日。

2—2.甲方应于______年____月____日之前将符合本合同约定的房屋交付乙方，乙方验收合格即视为接收该房屋。

三、租金，押金及其他费用

3—1.该房屋每月租金为人民币元。

3—2.该房屋租金支付方式如下：每为一个付款期，乙方在每个付款期前天内，向甲方支付下一期房租。

3—3.该房屋押金为个月租金即人民币元作为合同履行之保证金。乙方迁空交还房屋并已结清租金，电话费，水电费，煤气费，物业管理费等费用后三天内无息返还乙方。

3—4.其他：

1.本合同一式两份，自双方签字盖章后生效;

2.双方各执一份，具有同等法律效力。

承租方：出租方：

代表人签字：代表人签字：

日期：日期：

办公室在局班子的正确领导和悉心帮助下，在同志们的积极支持配合下，在全局和谐融洽愉快的工作环境中，大家深刻认识办公室作为局里的综合协调机构、参谋服务部门和承上启下的枢纽，承担着参与政务、管理事务、组织协调等重要职责。能够针对全局工作的新特点、新要求，从提高整体素质入手，抓队伍、严管理，求新创优，扎实苦干，进一步开创了工作新局面。

一、求新创优，积极探索新路子

“流水不腐，户枢不蝼”。面对我县房地产市场快速发展和房产管理高标准的新形势，在继承以往行之有效的工作方法和运行机制的基础上，局办公室着眼争创一流队伍、一流工作、一流业绩的目标，积极探索做好办公室工作的好路子。一是在学习上，积极参与创建学习型机关活动，倡导终生学习理念，认真落实学习制度和学习任务。二是在观念上，明确提出要全面提升思想境界，思想上要有正气，精神上有朝气，工作上有锐气，业务上有才气，争当优秀的复合型人才。三是在方法上，切实根据工作人员的才能与特点进行分工，切实做到各尽其能，充分发挥才智，确保各项工作正常运转。四是在管理上。经常提出作为办公室人员要更加严肃纪律、严谨作风，要不断增强工作积极主动性，着力提高政治、政策、业务、文字、协调水平，营造“比、赶、帮、超”的良好风气。

二、突出重点，围绕中心抓落实

“国之废兴，在于政事;政事得失，由乎辅佐。”办公室职责涵盖方方面面，尤其以参政议政、出谋划策最为重要。在工作中，始终紧紧围绕局目标管理和中心工作的大局，尽职尽责地搞好服务，重点把握好了以下几个方面：一是当好参谋助手上狠下功夫。把为领导出主意、谋思路、当参谋作为首要任务。坚持急领导之所急，想领导之未想的原则，努力做到超前谋划，主动服务，坚持以“由被动服务向主动服务、由常规服务向创新服务、由低层次服务向高层次服务”为理念，切实提出了一些具有创新意义的服务建议，真正做到了“参”在点子上，“谋”在关键处。二是在综合协调上狠下功夫。牢固树立“大政务”观念，始终把综合协调工作渗透到服务大局的各个环节，不断加大协调力度，改进协调方法，主动处理一些日常具体繁琐问题，保证局领导集中精力议大事、干大事。

三是在信息宣传上下功夫。紧贴县委、县政府的工作思路，按照“准、快、精、实”的要求，着眼全局中心工作，着眼热点难点，着眼总结典型，较好地完成每月两次上栗政务、每月15条政府信息公开任务，同时，认真编辑报送开展“苦练内功、外树形象”和争创“优质服务之星”等创建活动信息，并及时编辑宣传板报营造浓厚的活动创建氛围。四是在制度落实督查上狠下功夫。进一步完善健全细化政务工作管理机制，紧紧围绕全局中心工作、领导批示交办的事项及群众反映的热点难点问题进行督查，发现问题及时反馈，及时解决，有效避免了上级和局领导决策落实中的“梗阻”问题。

三、立足日常，精益求精抓细节

“天下难事，必做于易;天下大事，必做于细”。对办公室来说，小事办好了就是小事;小事办不好，就会影响全局，贻误工作，成为大事。办公室牢固树立精品意识和“办公室无小事”的思想，着力抓细节，抓小事，对每项工作都高标准、严要求。从每一个工作人员做起，从办文、办会、办事、搞好后勤服务大局的具体环节做起，求质量、重效果。严格要求说好每一句话，办好每一件事，接转好每一个电话，接待好每一位同志，干好每一天的工作。要求虚心学习，不耻下问，对上级会议、文件精神、领导指示务必吃透，起草文稿字斟句酌，做到观点正确、文字精确、表达准确。

全年起草文件60 余份、工作汇报30余份、政务等宣传信息60余篇;接待工作认真细致、热情周到、考虑齐全，搞好接待活动100多次;安排好会议活动20余次;门厅、办公室、会议室、食堂改造装修顺利完工。并积极倡导“三个零”工作要求，即办文办事零失误、处理问题零缺陷、热情服务零抱怨，努力使每一项工作都达到精、严、细、准。通过强化管理，严格要求，基本做到了不让领导部署的工作在我手中延误，不让需要办理的文件在我手中积压，不让来联系的同志在我这里受到冷落，不让单位的形象在我这里受到影响。

四、健全制度，增强队伍凝聚力

“没有规矩，不成方圆”。局办公室坚持把制度建设作为开展好工作的关键来抓，坚持用制度“说话”，用制度来规范和约束行为，带出了团结协作的办公室队伍。一是高度重视制度落实执行，努力养成按制度办事，按程序办事的良好习惯，推进办公室制度化、规范化、程序化水平的全面提高。二是高度重视团队建设，始终坚持民主集中制，既坚持原则、以事业和大局为重，又与人为善，以诚相待，大事多研究，小事多通气，难事多出面，好事多谦让，办公室成员之间形成了相互支持、相互理解的良好关系，切实增强凝聚力和战斗力。

五、20xx年工作打算

20xx年是学习贯彻落实党的精神的第一年，从中央到地方的工作要求将更高更严，我局承担的工作任务将更加繁重，这就对局办公室工作提出了更高的要求。我们将紧紧围绕全局中心工作，开拓创新，团结协调，规范运作，高效服务，认真改进工作中还存在的工作效率不高、作风纪律有时放松、工作安排不够周密、工作落实不够有力的突出问题，努力在建设学习型、服务型、勤廉型科室方面，当好表率，做出榜样。

(一)强化学习，不断提升工作能力

作为中枢机构，办公室工作人员的工作能力和水平高低，直接影响服务的质量和效率。学习是增强能力、提高水平的必由之路，只有加强学习才能把握经济发展的内在规律，才能抓住事务的本质，才能提出解决问题的正确思路和方法。我们将以创建学习型科室为目标，树立终身学习的理念，把加强学习作为提高工作水平的重要途径切实抓好。努力做到勤学、深学、多学、学用结合、学以致用，不断促进知识积累和经验积累，提高在实际工作中分析问题、解决问题的能力。

(二)明确职责，着力提高服务水平

办公室工作千头万绪，但最重要的职责是参与政务、管理事务、协调服务，在工作开展中要努力做到三点：第一，增强服务意识，为全局工作服务到位，为全体工作人员的工作、学习、后勤保障等方面提供服务，为大家营造良好的工作环境。(第二，理清思路。一是发挥上通下达的桥梁作用，协调好领导与群众的交流沟通，形成政令畅通的工作关系;二是发挥团结协调的纽带作用，协调好科室与科室之间的配合协作，形成协调和谐的人际关系;三是发挥联络沟通的窗口作用，协调好科室与科室之间形成相互配合的协作关系。第三，提高参谋水平，当好领导助手。在为领导决策上，当好信息员，在把握信息的深度、广度、准确度方面提高能力和水平，使领导决策更完善、更全面、更细致。

(三)突出规范，完善各项规章制度

管理出质量，管理出效率，管理出实绩，建立健全严格可操作的各种机制是根本保证。办公室作为综合办事机构，事务繁杂，必须按制度办事、按程序办事。进一步促进办公室工作走上制度化、规范化、科学化的轨道。

(四)积极做好具体事务

坚持办公室无小事原则，认真细心做好食堂、车辆、物品采购与管理、会议组织、宣传、环卫、保卫、值班、来人接待、文档等日常工作，全力确保全局工作正常有序高效运行。

各位领导，同志们，办公室人员充分到工作无论事务管理、人员管理、财物管理都是一项细致的工作，来不得半点马虎;也较为明白办公室是我局的形象部门，是对外联系的窗口，是提升房管形象的重要环节;同时更体会到办公室大量的工作跨部门、跨领域，事多面广。这些需要充分调动办公室人员的工作积极性，在依靠全局上下的力量和支持帮助下，努力克服困难，为搞好我局新一年各项工作和取得更大发展成绩发挥出应有的作用。

20_年即将悄然离去，20_年步入了我们的视野，回顾20_年工作历程。整体来说有酸甜苦辣。回忆起我__年6月24日进的公司一直到现在，已经工作有了1年多。今年整个的工作状态步入进了正轨，并且对于我所从事的这个行业防伪标签有了一更加全面的了解，成功合作的客户也是日积月累，同时每次成功合作一个客户都是对我工作上的认可，并且体现了我在职位上的工作价值。但是整体来说我自己还是有很多需要改进。以下是我今年总结工作不足之处：

第一：沟通技巧不具备。每天接触不同客户而我跟他们沟通的时候说话不够简洁，说话比较繁琐。语言组织表达能力是需要加强改进。

第二：针对已经合作的客户的后续服务不到位。看着自己成功客户量慢慢多起来，虽然大的客户少之又少，但是自己还是在尽心尽力的维护每一位意向比较好的客户，并且达到从意向客户到真正客户为目的。客户虽然已经签下来了，之前感觉万事大吉了，其实这种想法是非常的不成熟，后来经过几个月的工作，再加上戴总和胡经理都有跟我们开会中重点讲到老客户的维护好与坏的问题。确实感觉到一个新客户开拓比较难，但是对于已经成功合作的客户其实是比较简单的，比如我有20个老客户，只要很好的维护好了的话，在以后的翻单过程当中肯定会第一时间想到通赢防伪的小周。那么这样不仅继续给公司创造利润，也是对自己一个工作上的认可。因此这点我得把目光放长远。

第三：客户报表没有做很好的整理。对于我们这个行业来说有旺季和淡季，对于淡季或者临近放假的时候问候客户这些应该做一个很好的报表归纳，而我这方面做的不够好。确实报表就是每天辛苦劳作的种子，日积月累，需要自己用心的去经营，否则怎么结出胜利的果实呢。领导只有通过明了的报表才能够知道我今天的工作状态和收获如何，然后有针对性的加以指正和引导。而我自己也每天做好完整而又详细的报表也可以每天给自己订一个清晰而又有指导性的工作总结以及来日的工作计划，这样工作起来更加有针对性和目的性。那么也更加如鱼得水。

第四：开拓新客户量少。今年我合作成功的客户主要是通过电话销售和网络客服等渠道找到客户，而自己真正找的客户很少，这点值得自己好好的深思一下，有一些大部分原因是为了不错过任何一个主动联系我司的意向强烈客户，因此大部分的时间花在了联系电话销售客户上，而忽略了自己联系上的意向客户。而自己今年开拓的新客户量不多，这点在明年要很好的改进，并且明年订好一个计划，让自己的时间分配的合理。达到两不误的效果。

第五：当遇到不懂的专业或者业务知识时候，不善于主动请教领导，并且未在当天把不懂的变成自己的知识给吸收。

综合以上几点是我在今年的工作中不足之处表现，我会在今后的工作当中加以改进，有句话说的.话：聪明的人不会在同一个地方摔倒两次。当然谁都愿意做一个聪明的人，所以同样的错误我不会再犯，并且争取做到更好。望公司领导和同事共同监督我。一个人有错误不怕，怕的是不知道改正，而我就要做一个知错就改，并且从中把缺点变成自己的优点。

今年整整的一年变化不大，主要工作职责是电话销售，顾名思义就是通过电话达成交易的销售。而我在这一年里也主要是在公司通过网络、电话来获得跟客户的沟通，工作上听上去每天坐在办公室里，打几个电话或者qq、客服等联系到客户，这样很简单，但是实际上工作量还是有的，每天要跟不同的客户打交道，并且第一时间通过自身的语言来留给客户一个非常好的印象。为了让客户对我们公司的产品质量更加信赖，除了公司的报价外，更重要的是一个服务。要让客户感觉到通赢防伪公司是一个大企业有很好的服务团队，并且就好比是在享受的过程一样，把谈生意的氛围转化为一种朋友之间的友好交流沟通。并且让意向强烈的客户第一时间能够想到，想到跟通赢防伪公司合作等等这些都是与自己付出辛苦的努力是息息相关，并且作为销售人员来说第一时间要有非常敏锐的嗅觉感觉到客户的需求。对于意向强烈的客户而言除了很好的电话问候、短信问候、qq问候外还需要有一份工作的热情感染到客户，让客户从自己的行为中感觉到我的真诚。那么相信客户量也会慢慢积累起来。

我相信通过自己在工作上的努力，并且饱满热情的迎接每一天，终究会见到彩虹，并且相信在明年公司会更好，自己的业绩量也会比今年更加有前景。也希望相信通过这一年的工作实践，从中吸取的经验和教训，经过一段时间的反思反省之后，在20_年甚至更长一段时间里，能让我在各方面有一个新的进步和提高，从而把工作做到更好更细更完善。望明年自己的业务量能够达到质的飞跃。

在房地产行业工作也已经半年多了，在销售方面还有待提高。虽然自己的水平有限，但还是想把自己的一些东西写出来，即从中发现得到提高，也可以从中找到自己需要学习的地方，完善自己的销售水平。

经历了上次开盘，从前期的续水到后期的成功销售，整个的销售过程都开始熟悉了。在接待客户当中，自己的销售能力有所提高，慢慢的对于销售这个概念有所认识。从自己那些已经购房的客户中，在对他们进行销售的过程里，我也体会到了许多销售心得。在这里拿出来给大家看看，也许我还不是做的很好，但是希望拿出来跟大家分享一下。

第一、最基本的就是在接待当中，始终要保持热情。

第二、做好客户的登记，及进行回访跟踪。做好销售的前期工作，有于后期的销售工作，方便展开。

第三、经常性约客户过来看看房，了解我们楼盘的动态。加强客户的购买信心，做好沟通工作，并针对客户的一些要求，为客户做好几种方案，便于客户考虑及开盘的销售，使客户的选择性大一些，避免在集中在同一个户型。这样也方便了自己的销售。

第四、提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态。在面对客户的时候就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的想信自己。从而促进销售。

第五、多从客户的角度想问题，这样自己就可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，解决他的疑虑，让客户可以放心的购房。

第六、学会运用销售技巧，营造一种购买的欲望及氛围，适当的逼客户尽快下定。

第七、无论做什么如果没有一个良好的心态，那肯定是做不好的。在工作中我觉得态度决定一切，当个人的需要受挫时，态度最能反映出你的价值观念。积极、乐观者将此归结为个人能力、经验的不完善，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观者则怪罪于机遇、环境的不公，总是抱怨、等待与放弃!什么样的态度决定什么样的生活.

第八、找出并认清自己的目标，不断坚定自己勇往直前、坚持到底的信心，这个永远是最重要的。龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径;一遇挫折就想放弃，想休息。人生是需要积累的，有经验的人，像是乌龟一般，懂得匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上，反而可以早点抵达终点。如果领先靠的是机会，运气总有用尽的一天。

对工作保持长久的热情和积极性，更需要有“不待扬鞭自奋蹄”的精神。所以这半年来我一直坚持做好自己能做好的事，一直做积累，一步一个脚印坚定的向着我的目标前行。

抵押权人：________________________________________________

地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________

法定代表人：____________ 职务：____________

抵押人：________________________________________________

地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________

法定代表人：____________ 职务：____________

抵押物业地址：____________ 邮码：____________ 电话：____________

抵押权益之房产买卖合同： 购房____ 字第________号

第一条 总则

抵押权人与抵押人于____ 年____ 月____ 日会同担保人签定本房产抵押贷款合约(下称“合约”)。抵押人(即借款人)同意以其与担保人于____ 年____ 月____ 日签订的房产买卖合同(即抵押权益之房产买卖合同)的全部权益抵押于抵押权人，并同意该房产买卖合同项下的房产物业(即抵押物业)，在售房单位发出入住通知书(收楼纸)后，立即办理房产抵押手续，以该物业抵押于抵押权人，赋予抵押权人以第一优先抵押权，并愿意履行本合约全部条款。抵押权人(即贷款人)同意接受抵押人以上述房产买卖合同的全部权益及房产买卖合同项下房产物业，作为本合约项下贷款的抵押物，并接受担保人承担本合约项下贷款的担保责任，抵押权人向抵押人提供一定期抵押贷款，作为抵押人购置抵押物业的部分楼款。经三方协商，特定立本合约，应予遵照履行。

第二条 释义

在此贷款合约内，除合约内另行定义外，下列名词的定义如下：

“营业日”：指抵押权人公开营业的日子。

“欠款”：抵押人欠抵押权人的一切款项，包括本金，利息及其他有关费用。

“房产买卖合同之全部权益”：指抵押人(即购房业主)与担保人签订的“房产买卖合同”内所应拥有的全部权益。

“房产物业建筑期”：售房单位发出入住通知书日期之前，视为房产物业建筑期。

第三条 贷款金额

一、贷款金额：人民币____ 元;

所有已归还(包括提前归还)的款项，不得再行提取。

二、抵押人在此不可撤销地授权抵押权人将上述贷款金额全数以抵押人购楼款名义，存入售房单位账户。

第四条 贷款期限

贷款期限为____ 年，由抵押权人贷出款项日起计。期满时抵押人应将贷款本息全部清还，但在期限内，如抵押人发生违约行为，抵押权人可据实际情况，随时通知抵押人归还或停止支付或减少贷款金额，抵押人当即履行。

第五条 利息

一、贷款利率按____ 银行贷款最优惠利率加____ 厘(年息)计算。

二、上述之优惠利率将随市场情况浮动，利率一经公布调整后，立即生效，抵押权人仍保留随时调整贷款利率的权利。

三、本合约项下之贷款利率，按贷款日利率或根据抵押权人书面通知按市场情况而调整的利率。

四、合约有效期内，按日贷款余额累计利息，每年以365天计日。

五、贷款利率如有调整时，由抵押权人以书面通知抵押人调整后的利率。

第六条 还款

一、本合约项下贷款本金及其相应利息，抵押人应分____期，自款项贷出日计，按月清还借款本息，每期应缴付金额(包括因利率调整带来的应缴金额改变)，由抵押权人以书面通知抵押人，如还款日不是营业日，则该分期付款额须于还款日起延次一个营业日缴交。

二、抵押权人有权调整及更改每期应付金额或还款期数。

三、抵押人必须在____银行开立存款账户，对与本抵押贷款有关的本息和一切费用，要照付该账户，若因此而引致该账户发生透支或透支增加，概由抵押人承担偿还责任。

四、所有应付予抵押权人的款项，应送____银行。

五、抵押人不能从中抵扣、反索任何款项。如果在中国现时或将来有关法律规范下，不得不抵扣或反索任何款项(包括税款)，则抵押人得即向抵押权人补偿额外款项，致使抵押权人所得，相当于在无需反索的情况所应得不折不扣的款项。

第七条 逾期利息及罚息

一、每月分期付款应缴的金额，应按照规定期数及日期摊还;尚有逾期欠交期款等情况，抵押人必须立即补付期款及逾期利息，逾期利息的利率由抵押权人决定，按月息2%至5%幅度计收。

二、抵押人如逾期还款，除缴付逾期利息外，抵押权人有权在原利率基础上，向抵押人加收20%至50%的罚息。

三、抵押人须按照上述指定利率，照付逾期未付款项的利息，直至款项结清为止，无论在裁判确定债务之前或之后，此项利息均按日累积计算。

第八条 提前还款

一、在征得抵押权人同意的条件下，抵押人可按下列规定，办理提前还款手续：

1.抵押人可在每月的分期还款日，提前部分或全部偿还实贷款额，每次提前偿还金额不少于____ 万元整的倍数;所提前偿还的款额，将按例序渐次减低原贷款额。

2.抵押人必须在预定提前还款日一个月前给抵押权人一个书面通知，该通知一经发出，即不可撤销。

3.抵押人自愿提早缴付本合约规定的部分或全部款项，抵押人应予抵押权人相等于该部分或全部款项一个月利息的补偿金。

二、抵押人和担保人同意，在发生下列所述任何情况时，抵押权人有权要求抵押人立即提前清还部分或全部实际贷款额，或立即追计担保人： 1.抵押人及/或担保人违反本合约任何条款。

2.抵押人及/或担保人本身对外的借款、担保、赔偿、承诺或其他借债责任，因：

a.违约被勒令提前偿还;

b.到期而不能如期偿还。

3.抵押人及/或担保人本身发生病变(包括精神不健全)、死亡、合并、收购、重组、或因法院或政府机关或任何决意通过要解散、清盘、破产、关闭或指定接管人或信托人等去处理所有或大部分其所属之财产。

4.抵押人及/或担保人被扣押令或禁止令等威胁，要对具不动产、物业或财产等有不利影响，而该等威胁又不能在发生后30天内完满解除。

5.抵押人及/或担保人不能偿还一般债权人的欠债，在清盘、倒闭时不能清偿债项或将要停止营业。

6.如抵押人及/或担保人因在中国法律规范下，变得不合法或不可能继续履行本合约所应负责任。

7.如抵押人及/或担保人因业务上经营前景或其所拥有财产出现不利变化，而严重影响其履行本合约所负责任的能力。

8.抵押人及/或担保人财产全部或任何重要关键部分被没收征用，被强制性收购(不论是否有价收购)，或遭到损毁破环。

9.抵押人没有事先得到抵押权人书面同意而擅自更改其股权结构。

10.抵押人舍弃该抵押房产。

如发觉上述任何事项或可能导致上述事项的事故已经发生，抵押人及/或担保人应立即书面通知抵押权人，除非上述事项在抵押权人得知时已获得完满解决，否则抵押权人可在该等事项发生后任何时间，以任何形式处分抵押物或根据本合同内第十三条担保人及担保人责任条款第一条第二点的担保期限内追付担保人。抵押权人于运用上述权力及权利时，而令担保人及/或抵押人受到不能控制的损失，抵押权人概不负责。

第九条 手续费及其他费用

一、抵押人应按贷款金额缴付手续费5‰，在贷款日一次付清，并必须绝对真实地提供本合约涉及的一切资料;若在签约后，发现抵押人所提供的资料与事实不符，抵押权人有权立即收回该笔贷款及利息，并对依约所收手续费，不予退还。

二、抵押贷款文件费，抵押人在贷款日一次过付____ 币____ 元整。

三、公证费用及抵押登记费用：有关本合约所涉及的公证及抵押登记等费用，全部由抵押人负责支付。

四、抵押人如不依约清付本合约内规定的一切款项，引致抵押权人催收，或因为任何原因，使抵押权人决定通过任何途径或方式追索，一切因此引起的费用(如处理押品的各种手续费、管理费、各种保险费等)概由抵押人负责偿还，并由各项费用确实支付之日起到收到之日止，同样按日累积计算逾期利息。

第十条 贷款先决条件

一、抵押人填具房产抵押贷款申请表;该申请表须经担保人确认。 二、抵押人提供购置抵押物的购房合约。

三、以抵押人名义，向抵押权人指定或认可的保险公司投保不少于重新购置抵押物金额的全险;保险单须过户____ 银行，并交由该行保管。

四、本合约由抵押人、抵押权人、担保人各方代表签署并加盖公章。

五、本合约须由____ 公证机关公证。

第十一条 房产抵押

一、本合约项下的房产抵押是指：

1.房产物业建筑期内抵押人的权益抵押：

(1)是指抵押人(即购房业主)与____ (即售房单位)签订并经____ 市公证处公证的“房产买卖合同”中，由抵押人将依据该购房合约其所应拥有的权益，以优先第一地位抵押于抵押权人;如因抵押人或担保人未能履行还款责任或担保义务，抵押权人即可取得抵押人在该“房产买卖合同”内的全部权益，以清偿所有欠款; (2)该抵押权益之房产买卖合同须交由抵押权人保管。

2.抵押房产物业：

(1)是指抵押人(即购房业主)与____ (即售房单位)签订的“房产买卖合同”中，抵押人购买的已建成(即可交付使用)的抵押房产物业(资料详见附表);

(2)抵押人须将上述第2项(1)点之抵押房产列在本合约的附表二内，以优先第一地位抵押予抵押权人作为所欠债务的押品;

(3)抵押人(即购房业主)现授权抵押权人在接获担保人(售房单位)发出的入住通知书后，即代其向____ 市房产管理机关申领房产权证书，并办理抵押登记手续。

二、抵押房产物业的保险：

1.抵押人须在规定时间内，到抵押权人指定的保险公司并按抵押权人指定的险种投保，保险标的为上述抵押房产，投保金额不少于重新购置抵押房产金额的全险，在贷款本息还清之前，抵押人不得以任何理由中断保险，如抵押人中断保险，抵押权人有权代为投保，一切费用由抵押人负责支付;由此而引起的一切损失，抵押人须无条件全部偿还抵押权人，抵押权人有权向抵押人索偿。

2.抵押人须在规定时间内，将保险单过户于抵押权人。保险单不得附有任何有损于抵押权人权益和权力的限制条件，或任何不负责赔偿的金额。 3.保险单正本由抵押权人执管，并由抵押人向抵押权人支付保管费。

4.抵押人不可撤销地授权抵押权人为其代表人，按受保险赔偿金，并不可撤销地授权抵押权人为该赔偿金的支配人;此项授权非经抵押权人书面同意不可撤销。

5.若上述保险赔偿金额数，不足以赔付抵押人所欠抵押权人的欠款时，抵押权人有权向抵押人及/或担保人追偿，直至抵押人清还所欠款项。

6.倘该房产在本合约有效期内受到损坏，而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则者，则保单项下赔偿金将用于修理损坏部分。

三、抵押房产物业登记

1.物业建筑期的购房权益抵押：向房产管理机关办理抵押备案。抵押人“房产买卖合同”及由售房单位出具的“已缴清楼价款证明书”等交由抵押权人收执和保管。

2物业建成入住即办理房产物业抵押登记，抵押物业的《房产权证书》交由抵押权人收执和保管，登记费用由抵押人支付。

四、抵押解除

1.一旦抵押人依时清还抵押权人一切款项，并履行合约全部条款及其他所有义务后，抵押权人须在抵押人要求及承担有关费用的情况下，解除在抵押合约中对有关抵押房产的抵押权益，并退回抵押物业的《房产权证书》及《房产买卖合同》。 2.抵押人在履行上述第1点条款下，由抵押权人具函____ 市房产管理机关，并将房产权证书交于抵押人向____ 市房产管理机关办理抵押物的抵押登记注销手续。

五、抵押物的处分

1.抵押人如不支付本合约规定的任何款项或不遵守本合约各项明文规定的条款或发生任何违约事项时，抵押权人可以立刻进入及享用该楼宇的全部或收取租金和收益;或以抵押权人认为合适的售价或租金及年期，售出或租出该房产的全部或部分及收取租金和收益。抵押权人可雇用接管人或代理人处理上述事宜，而其工资或报酬则由抵押人负责。该接管人或代理人将被当作抵押人的代理人，而抵押人须完全负责此接管人或代理人的作为及失职之责。

2.获委任的接管人得享有以下权利：

(1)要求住客缴交租金或住用费及发出有效的租单及收据，并有权以诉讼、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用费;此等要求，收据或追付事宜，将以抵押人或抵押权人名义而发出，而付款人将不需要问及接管人是否有权力行事;

(2)接管人可依据抵押权人的书面通知而将其所收到的款项，投保于该房产的全部或部分及其内部附着物及室内装修。

3.抵押权人依照第十一条第五项条款不需要征询抵押人或其他人士同意，有权将该房产全部或部分，按法律有关规定处分，抵押权人有权签署有关该房产买卖的文件及契约，及取销该项买卖，而一切因此而引起的损失，抵押人不须负责。

4.抵押权人可于下列情形运用其处分该房产的权力：

(1)抵押权人给予抵押人通知，要求还款(不论届期与否)而抵押人一个月内未能遵守该项通知全数偿还给抵押权人;

(2)抵押人逾期30天仍未清缴全部应付款项;

(3)抵押人违反此合约之任何条款;

(4)抵押人系个人而遭遇破产，或经法院下令监管财产;或抵押人为公司组织而被解散或清盘;

(5)抵押人的任何财产遭受或可能遭受扣押或没收; (6)抵押人舍弃该房产。

5.当抵押权人依照上述权力而出售该房产予买主时，买主不须查询有关上述之事宜，亦不需理会抵押人是否欠抵押权人债项或该买卖是否不当。即使该买卖有任何不妥或不规则之处，对买主而言，该买卖仍然当做有效及抵押人有权将该房产售给买主。

6.抵押权人有权发出收条或租单予买主或租客，而买主及住客不须理会抵押权人收到该笔款项或租金的运用，倘由于该款项或租金的不妥善运用招致损失，概与买主及租客无关。

7.抵押权人或按第五(2)条款委派接管人或代理人，须将由出租或出售该房产所得的款项，按下列次序处理。 (1)用以偿付因出租或出售该房产而支出的一切费用(包括缴付接管人或代理人的费用及报酬);

(2)用以扣缴所欠的一切税款及抵押人根据此合约一切应付的费用及杂费(包括保险费及修补该房产的费用);

(3)用以扣还抵押人所欠贷款及应付利息，扣除上述款项后，如有余款，抵押权人须将余款交付抵押人或其他有权收取的人，出售该房产所得价款，如不够偿还抵押人所欠一切款项及利息，抵押权人有权另行追索抵押人及/或担保人。

8.抵押权人于运用其权力及权利时，而令抵押人受到不能控制的损失，抵押权人概不负责。

9.抵押权人可以书面发出还款要求或其他要求，或有关抵押房产所需的通知书，该书面通知可以邮递方式寄往抵押人最后所报的住宅或办公地址或投留在该房产内，而该要求或通知书将被认为于发信或投留之后7天生效。

第十二条 抵押人声明及保证

抵押人声明及保证如下：

一、抵押人保证按本合约规定，按时按金额依期还本付息。

二、抵押人同意在抵押权人处开立存款账户，并不可撤销地授权抵押权人对与本抵押贷款有关的本息和一切费用可照付账户。

三、向抵押权人提供一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处;上述抵押房产，在本合约签订前，未抵押予任何银行、公司和个人。 四、抵押房产的损毁，不论任何原因，亦不论任何人的过失，均须负责赔偿抵押权人的损失。

五、未经抵押权人同意，抵押人不得将上述抵押房产全部或部分出售、出租、转让、按揭、再抵押、抵偿债务，舍弃或以任何方式处理;如上述抵押房产的全部或部分发生毁损，不论何原因所致、亦不论何人的过失，均由抵押人负全部责任，并向抵押权人赔偿由此引起的一切损失。

六、抵押人使用该房产除自住外，托管或租与别人居住时，必须预先通知抵押权人，并征得抵押权人书面同意，方可进行;如将该房产出租，抵押人必须与承租人订立租约，租约内必须订明：抵押人背约时，由抵押权人发函日起计壹个月内，租客即须迁出。 七、准许抵押权人及其授权人，在任何合理时间内进入该房产，以便查验。

八、在更改地址时立即通知抵押权人。

九、立即清付该房产的各项修理费用，并保障该房产免受扣押或涉及其他法律诉讼;

十、抵押期间，缴交地税，有关部门对该房产所征收的任何税项、管理费、水费、电费及其他一切杂费;以及遵守居民公约内的条文，并须赔偿抵押权人因抵押人不履行上述事宜的损失。

十一、在抵押权人认为必要时，向抵押权人指定的保险公司投保买房产保险或抵押人的人寿保险，该投保单均以抵押权人为受益人。 十二、当有任何诉讼、仲裁或法院传讯，正在对抵押人有不利影响时，保证及时以书面通知抵押权人。

十三、如担保人代抵押人偿还全部欠款，抵押人同意抵押权人将抵押物业权益转给担保人，并保证对该转让无异议。

十四、若担保人按本合约有关规定，代抵押人清还所有欠款，抵押权人应将抵押人名下的抵押物业的权益转让予担保人。

十五、担保人在取得该抵押物业权益后，抵押人同意担保人可以以任何方式处分该抵押物业(包括以抵押人名义出售该物业)，以赔偿担保人因代抵押人清偿欠款而引起的损失及一切有关(包括处理抵押物业)费用;若有不足，担保人可向抵押人索偿，抵押人承诺所有不足数额负责赔偿于担保人。

十六、抵押人确认担保人取得抵押物业权益及处分抵押物业的合法地位，由于处理抵押物业而导致抵押人的一切损失，抵押人放弃对担保人追索的权利。

十七、按照抵押权人的合理请求，采取一切措施及签订一切有关文件，以确保抵押权人合法权益。

市房产局工会工作计划

一、进一步把学习贯彻党的xx大精神引向深入，用马克思主义中国化最新成果武装头脑、指导实践

学习宣传贯彻党的xx大精神，是当前和今后一个时期的首要政治任务，各级工会组织要紧紧围绕全面贯彻落实党的xx大精神，充分利用理论武装工作的各种形式、阵地、手段和载体，引导广大职工深刻领会xx大提出的重大理论观点、重大战略思想、重大工作部署，努力在全面准确、务求实效上下功夫，在深入人心、推动工作上见成效。

一是要深刻领会准确把握党的xx大精神实质，真正做到学懂弄通。学习贯彻xx大精神，要围绕xx大报告的主题，紧紧抓住坚持科学发展观、构建社会主义和谐社会的灵魂，牢牢把握继续解放思想、坚持改革开放、推动科学发展、促进社会和谐的精髓，要深刻理解报告中关于工人阶级和工会工作的重要论述，深刻领会其重大意义和深刻内涵，进一步推动党的全心全意依靠工人阶级方针的贯彻落实。

二是要抓好结合。要把学习贯彻党的xx大精神与学习贯彻中央书记处关于工会工作重要指示精神结合起来，进一步明确新时期工会工作的主要任务目标和肩负的职责；要把学习贯彻党的xx大精神与全面振兴营口老工业基地的实际相结合；要把学习贯彻党的xx大精神与“环境建设年”我局的年度主要任务相结合。要着眼于理论与实践的结合，在理论联系实际、学以致用、指导工作上狠下工夫，不断把学习引向深入。

三是要搞好理论培训。各级工会组织要根据上级的部署，搞好培训。局将适时组织理论学习培训，并根据实际召开系列专题讲座会、研讨会。局属各单位工会也要根据情况，做好学习辅导工作。可以确定一些专题，通过板报、单位宣传刊物进行宣传，真正通过学习xx大文件，使xx大精神家喻户晓、深入人心，用马克思主义中国化最新成果武装广大职工头脑，不断开创工会工作的新局面。

二、进一步扎实推进群众性经济技术活动，为经济又好又快发展提供动力支持

局属各单位工会要坚持以职工为主体，以班组为基础，以创建“工人先锋号”为载体，继续深入开展“一组三动”、奋战“”建功立业系列活动，组织动员职工积极投身“环境建设年”活动，立足本职岗位，为环境建设、为沿海经济强市建设做出新的贡献。

一是要开展好群众性经济技术创新活动。要着力开展创建“工人先锋号”活动，全系统每个单位都要有“工人先锋号”的班组、车间，总结树立1至2个自己的先进典型。

二是要开展好各种形式的岗位培训、技术比武、技能竞赛活动。拓展技能竞赛的内容、项目、规模，完善激励机制，推动职工技术创新成果的转化。年内，局系统职工培训要不少于3000名，岗位培训不少于50名，技术革新全局不少于1000项，推广新技术、新工艺、新操作法不少于3项。要组织参加营口市第二届“十大首席工人”评选活动；积极开展“我为节能减排做贡献”活动，达到推广节能环保新技术不少于1项；要与团市委、市妇联、市科协和政府有关部门协作，深入开展“群众性节约环保联合行动”，引导职工立足岗位，从自身做起、从点滴做起，为节能减排做贡献，通过这一活动，每个单位要达到推广节能新技术至少一项，全局节约环保增收不少于100万元；年内还要深入开展职工合理化建议活动，按照市总工会要求全系统不少于9000条。争取获得营口市职工最有价值合理化建议奖项。

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一.早晨问候：

齐声：同舟共济，放眼未来!

全体同事大家早上好!

A：很高兴今天的早会有我们客服部为大家主持，我是某某。

新的一周新的开始，也马上迎来新的一月。我们先安排了一个轻松的游戏，希望能为大家一周的生活带来快乐和活力。

二.游戏环节：

A：游戏叫解手链，商务上来两组，综合上来一组，每组10个人。现在大家先找好人员。

介绍游戏规则：

1、让每组圈着站成一个向心圈。

2、先举起你的右手，握住对面那个人的手;再举起你的左手，握住另外一个人的手;现在你们面对一个错综复杂的问题，在不松开的情况下，想办法把这张乱网解开

3、告诉大家一定可以解开，但答案会有两种。一种是一个大圈，另外一种是两个套着的环。

4、如果过程中实在解不开，可允许学员决定相邻两只手断开一次，但再次进行时必须马上封闭。

下面是游戏内容

三.游戏感想：

A：其实玩这个游戏的主要目的是让学员体会在解决团队问题方面都有什么步骤，聆听在沟通中的重要性，以及团队的合作精神。

下面我想找几个人来谈谈玩过这个游戏之后你有什么感想(没有参加的也可以谈观看的感想)。

1.你在开始的感觉怎样，是否思路很混乱?

2.当解开了一点以后，你的想法是否发生了变化?

3.最后问题得到了解决，你是不是很开心?

4.在这个过程中，你学到了什么?

大家上来发表游戏感想

四.月底总结：

A：再过两天就是新的一月，大家还记得领导来时定的这个月的目标吗?是多少，是一百，还是一百五?

那我们现在完成了多少呢?剩下的几十万由谁来完成呢?各商务经理你们有自己要完成的目标吗?

好，最后三天，看我们商务各部门经理怎样带着你的团队来突破

然后各经理走上台发言

A：还有今天和明后天，希望大家做最后的冲刺，争取赶超?部。大家齐心协力抢回我们的A级，争做全国第一，大家有没有信心?

不知不觉中，20X已接近尾声，加入国华房地产发展有限公司公司已大半年时间，这短短的大半年学习工作中，我懂得了很多知识和经验。20__是房地产不平凡的一年，越是在这样艰难的市场环境下，越是能锻炼我们的业务能力，更让自己的人生经历了一份激动，一份喜悦，一份悲伤，最重要的是增加了一份人生的阅历。可以说从一个对房地产“一无所知”的门外人来说，这半年的时间里，收获额多，非常感谢公司的每一位领导和同仁的帮助和指导，现在已能独立完成本职工作，现将今年工作做以下几方面总结。

一、学习方面;学习，永无止境，这是我的人生中的第一份正式工作，以前学生时代做过一些兼职销售工作，以为看似和房地产有关，其实我对房产方面的知识不是很了解，甚至可以说是一无所知。来到这个项目的时候，对于新的环境，新的事物都比较陌生，在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及房地产市场，通过努力的学习明白了置业顾问的真正内涵以及职责，并且深深的喜欢上了这份工作，同时也意识到自己的选择是对的。

二、心态方面：刚进公司的时候，我们开始了半个月的系统培训，开始觉得有点无聊甚至枯燥。但一段时间之后，回头再来看这些内容真的有不一样的感触。感觉我们的真的是收获颇丰。心境也越来越平静，更加趋于成熟。在公司领导的耐心指导和帮助下，我渐渐懂得了心态决定一切的道理。想想工作在销售一线，感触最深的就是，保持一颗良好的心态很重要，因为我们每天面对形形色色的人和物，要学会控制好自己的情绪，要以一颗平稳的、宽容的、积极的心态去面对工作和生活。

三、专业知识和技巧;在培训专业知识和销售技巧的那段时间，由于初次接触这类知识，如建筑知识，所以觉的非常乏味，每天都会不停的背诵，相互演练，由于面对考核，我可是下足了功夫。终于功夫不负有心人，我从接电话接客户的措手不及到现在的得心应手，都充分证明了这些是何等的重要性。当时确实感觉到苦过累过，现在回过头来想一下，进步要克服的困难就是自己，虽然当时苦累，我们不照样坚持下来了吗?当然这份成长与公司领导的帮助关心是息息相关的，这样的工作氛围也是我进步的重要原因。在工作之余我还会去学习一些实时房地产专业知识和技巧，这样才能与时俱进，才不会被时代所淘汰。

四、细节决定成败：从接客户的第一个电话起，所有的称呼，电话礼仪都要做到位。来访客户，从一不起眼的动作到最基本的礼貌，无处不透露出公司的形象，都在于细节。看似简单的工作，其实更需要细心和耐心，在整个工作当中，不管是主管强调还是提供各类资料，总之让我们从生疏到熟练。在平时的工作当中，两位专案也给了我很多建议和帮助，及时的化解了一个个问题，从一切的措手不及到得心应手，都是一个一个脚印走出来的，这些进步的前提涵盖了我们的努力与心酸。

有时缺乏耐心，对于一些问题较多或说话比较冲的客户往往会针锋相对。其实，对于这种客户可能采用迂回、或以柔克刚的方式更加有效，所以，今后要收敛脾气，增加耐心，使客户感觉更加贴心，才会有更多信任。

对客户关切不够。有一些客户，需要销售人员的时时关切，否则，他们有问题可能不会找你询问，而是自己去找别人打听或自己瞎琢磨，这样，我们就会对他的成交丧失主动权。所以，以后我要加强与客户的联络，时时关切，通过询问引出他们心中的问题，再委婉解决，这样不但可以掌握先机，操控全局，而且还可以增加与客户之间的感情，增加客带的机率。

五、展望未来：20__这一年是最有意义最有价值最有收获的一年，但不管有多精彩，他已是昨天它即将成为历史。未来在以后的日子中，我会在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能，此外还要广泛的了解整个房地产市场的动态，走在市场的最前沿，。俗话说“客户是上帝”，接好来访和来电的客户是我义不容辞的义务，在客户心理树立良好的公司形象，这里的工作环境令我十分满意，领导的关爱以及工作条件的不断改善给了我工作的动力。同事之间的友情关怀以及协作互助给了我工作的舒畅感和踏实感。所以我也会全力以赴的做好本职工作，让自己有更多收获的同时也使自己变的更加强壮。总之，在这短短半年工作时间里，我虽然取得了一点成绩与进步，但离领导的要求尚有一定的差距。

六、总结一年来的工作，自己的工作仍存在很多问题和不足，在工作方法和技巧上有待于向其他业务员和同行学习，20__年自己计划在去年工作得失的基础上取长补短，重点做好以下几个方面的工作：

(一)、依据20__年销售情况和市场变化，自己计划将工作重点放在中重点类客户群。

(二)、针对购买力不足的客户群中，寻找有实力客户，以扩大销售渠道。

(三)、为积极配合其他销售人员和工作人员，做好销售的宣传的造势。

(四)、自己在搞好业务的同时计划认真学习业务知识、技能及销售实战来

完善自己的理论知识，力求不断提高自己的综合素质，为企业的再发展奠定人力资源基础。

(六)、加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我的能力减轻领导的压力。

(七)、制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。

(八)、为确保完成全年销售任务，自己平时就积极搜集信息并及时汇总，力争在新区域开发市场，以扩大产品市场占有额。

今后我将进一步加强学习、踏实工作，充分发挥个人所长，扬长补短，做一名合格的销售人员，能够在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，为公司再创佳绩做出应有的贡献!

冬至，我徘徊在鼎盛的售楼部门口，回想起我的20__年慢慢的接近尾声，心中不禁激起一番涟漪，在这一年对于我来说收获了许多。从___前线一名青涩的置业顾问到现在的销售主管。完成了一次华丽的转身，从销售的战场上来到一个全新充满未知和挑战的职场舞台。在___获得的收获包含了太多的艰辛与不易，它既离不开这一年多来在___的勤奋努力，更与同事和领导们给与我的支持和帮助密不可分。

20__年七月份，刚走出社会的我开始逐渐接触房地产，本来就怀揣着梦想的我也因为工作的开始而更加努力，不断的学习，不断的锻炼自己使我认识这个世界没有什么都不去努力就能成功的事。

在20__年七月份，我有幸加入___，在公司与经理的指导下全面系统地学习房地产知识。随着年后全国房市的回暖，___在__的品牌扩张和销售速度大大加快，在这段时期里，我的个人能力和业务知识也在飞快提升。这也为以后从事销售主管的工作打下了一个良好的.基础。

20__年11月10日，可算是我工作上的另一个转折点，是对我到___一年来的一次总结，更是一个全新的开始——鼎盛公元完美开盘，4小时全部售罄。让我们体会到了收获的喜悦，几个月来的日日夜夜的辛苦，每个人的脸上总算露出了久违的微笑!

不知不觉，入职已有一年多。回想已经过去的20__年，在一年里，我在___获得的实在太多太多，说也说不完，要感谢的不单是一两个人，更不是一个简单的道谢就能表达的。

我原本只是一个普普通通的高中毕业生，学的是文科，没有太高的文凭和令人艳羡的自身条件，有的仅仅是外向的性格、澎湃的激情和初入社会积累的销售经验，在那段令人怀念的青涩时期，我做过水暖销售，做过销售顾问。从事了大量和销售有关的工作。感谢销售经理安经理，是你让我有机会踏入___，也是你的细心栽培，让我从一个普通的工作者成长为一个合格的地产工作人员，晋身到销售这一行列中，学到的不再是那枯燥无味的知识。在鼎盛的工作生涯中，安经理对我们定期的系统培训以及职业化的行为操守规范，让我真正从一名职场人士转变成鼎盛一员并能很快适应置业顾问的角色。直到后来晋升销售主管，安经理让我在管理上学到更多的知识。

在任职销售主管期间，自身有着管理知识的匮乏，是她用女性特有的细腻和情感，包容和教导我，很多次的利用下班时间跟我沟通管理方法，改正了我很多积重难返的毛病。同时在工作中适时的给我压力和激励，让我时而如履薄冰，时而又充满信心，从不敢轻易有所松懈，逐渐在销售主管这个岗位上越来越胜任。

晋职以来，从对销售流程加深的技巧和管理的方法，背后其实下了不少功夫，也用了不少时间，当然更少不了同事间的帮助。接触销售主管的工作后才知道，工作量不大，要学的却是无比的多，管理知识永远是个无底深渊。也正因为如此，我才乐此不疲，越来越喜欢这份工作。以前常听说销售员之间为了比拼业绩，争夺提成，经常是不择手段，诡计迭出。幸运的是我们拥有一个成熟和谐的销售团队，同事之间既有竞争更有帮助，每次分歧总能在沟通中消除，每次难题也常常在集思广益中化解。正因为有这样一群同事，我才能在管理部门方面迅速提升自己。俗话说，近朱者赤近墨者黑，因为有___这样浓厚的企业氛围和团队精神，才给了我成长所需的养份。

在11月10号鼎盛公元盛大开盘后，因为一些不成熟因素和政策的改变，在按揭办理中导致一些问题客户的产生，当我们在为各种问题客户之间头脑胀痛时，大家并没有泄气，而是积极想各种处理办法，这些困难的事迎刃而解后，让我深深感受了团队的重要性，而我作为团队中的一滴重要的水，要发挥自己的带头榜样，让自己的团队能更加向新的方向前进

我一直相信“天道酬勤”，所以，在日常的工作中，不仅帮助同事做一些力所能及的事，以及帮助行政整理报表，辅助经理完成“中蓝”系统的使用情况，从今年八月中初第一次以销售主管身份参与按揭的办理阶段内，对于公司的销售任务都能按时完成。同时，在日常销售工作中，我充分发挥善于思考的优点，通过对领导的观察学习以及对经验的归纳，总结出许多新的销售技巧和客户维护方式，并在随后的工作中通过实践加以修改和完善。事实证明，知识和创意永远是无穷无尽的。

另外，由于已经进公司有一年多了，但肯定还有很多地方不够清楚，这方面也急待在来年的工作生活中得到改进，一方面自己会多学多问，另一方面也希望领导的鞭策，同事的提点。

20__年，既是新的一年，又是我一个全新的开始。对于即将到来的一年，对生活，对工作，我有着太多的希望和梦想。虽然近期政府频繁公布房市新政，肯定有抑制房价上涨的可能，更有许多人开始预测新一年房价必然下跌。但是，通过在销售工作中跟客户的接触以及国中在渠道工作中对__城市居民住宅需求的了解，我认为，在新的一年，__楼市必然还有很大的市场。

我认为：这即将到来的20__年，对于__，对于楼市，对于___，还有对于我，虽然有严峻的挑战，但是我们应该当做充满希望的一年。我深知个人的发展离不开公司的发展，而热爱则是做好每件工作所必不可缺的。所以，在这充满希望的新一年里，我必将全力服务公司，热爱岗位，勤奋工作，严于利己，认真专研，继续学习，用使命般的激情面对客户，用认真严谨的态度面对我的职业，为客户制造感动，为公司创造利润!

甲方(出租方)： 证件号：

乙方(承租方)： 证件号：

根据《中华人民共和国合同法》及有关规，为明确甲方与乙方的权利义务关系，在甲、乙双方平等、自愿的基础上，经双方协商一致，订立本合同。

第一条 甲方保证所出租的房产符合国家对租赁房产的有关规定。

第二条 甲方出租的房产位于青岛市 区 路 号( ) 号楼 单元 户，建筑面积 平方米，产权证号为 。

第三条 该房产租赁期共 月，租赁日期为 年 月 日至 年 月 日。租赁期满，甲方有权收回出租房产，乙方应如期交还。乙方如需续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经双方重新协商后，重新签订租赁合同。

第四条 该房产的租金为￥ 元/月，租金总额为￥ 元/年(大写 )。租金支付方式： 。

第五条 租赁期间的水电、物业、燃气、暖气、通讯等相关费用由 方承担。

第六条 甲方房屋所有权的变更

在租赁期内甲方不得将房产转移给第三方，否则视为违约，赔偿乙方1个月的房租作为赔偿金。

第七条 甲方收取乙方租赁押金￥ 元(大写 元整)。待到租赁期满物业交接时，乙方结清所有应缴费用，验明房屋设施良好后(详见本合同第十条房屋设施清单)，甲方退还乙方押金。如乙方未结清费用或造成房屋设施损坏的，由该押金进行折抵，多退少补。

第八条 违约责任

如甲方原因提前终止合同，应书面通知乙方，甲方将自合同终止日以后的已收房租退还给乙方，并另行赔偿给乙方一个月租金作为违约金。如乙方原因提前终止合同，应书面通知甲方，甲方将自合同终止日以后的已收房租退还给乙方，但乙方应赔偿给甲方一个月租金作为违约金。

第九条 乙方有以下情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按合同一个月租金额向甲方支付违约金。

1. 未经甲方书面同意，将房产转租、转让、转借给他人使用或拆改变动房产结构及损坏房产的。

2. 乙方利用承租房屋进行非法活动，损害社会公共利益的。

3. 拖欠房租超过一个月的。

如乙方逾期不搬迁，甲方有权通过仲裁或诉讼程序解决，甲方因此所受的损失有乙方负责赔偿。

第十条 房屋设施清单：

第十一条 甲方逾期交房或乙方逾期还房，每逾期一日应向对方支付合同规定日租金的三倍的滞纳金，逾期十日视为违约，对方有权终止合同，违约方应支付给对方一个月的房屋租金作为违约赔偿金。

第十二条 本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，具有同等法律效力。

第十三条 其他约定事项：

本合同及附件一式二份，甲、乙双方各持一份，经二方签章后生效。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

男方：____________(性别______、年龄______、民族______、单位____________、住址__________________)

女方：____________(性别______、年龄______、民族______、单位____________、住址__________________)

见证人：

____________，____________律师事务所律师。

____________，____________律师事务所律师。

_________(男)与_________(女)自_________年以来，长期感情不合，双方经协调决定。现就家庭财产分割的有关事宜达成如下协议：

1.夫妻关系存续期间财产包括_________，存款_________元，以及家庭日常用具若干。由于女方抚养孩子，家里的财物_________只取走自己的衣物、书籍，其余均归女方所有。

2.__________________仍归各自所有，双方对各自所有物并无争议。

3.__________________现住房，系男方单位所有。_________待离婚申请批准后自动搬出。

以上协议是___________________________(男方单位)工会主持下，本着平等、自愿原则进行的，希望民政机关予以认可。

本家庭财产分割协议书范本一式四份，男女双方各一份，见证人一份。

男方(签字)：__________________女方(签字)：__________________

_____________年________月________日_____________年________月________日

编号：日期：

委托方(甲方)：受托方(乙方)：

甲方自愿将房屋委托乙方代为租赁及相关服务。具体内容如下：

一、乙方有义务对甲方的委托房屋及相关的资信严格保密。

二、房屋信息房屋名称坐落地址

靠近什么路或主要建筑：附近有何交通：

1.房龄:年;房间数量：卫生间数量：总建筑面积：平米;房屋朝向:_____总层数:_____;电梯装修情况：高档一般简单地面：

2.电器：新一般包括：

家具：新一般包括：

对讲门铃保安有线电视卫星电视儿童游乐场停车场会所：

3.天然气暖气采暖费：元/年;物业费：元/月;

4.腾清情况：空房有人居住.

5.月租金(现有设施);月租金((提供家电)

三、甲乙双方商定的委托期以房屋租出为准。签订委托时，甲方需向乙方出示该房屋的合法有效产权凭证、房主本人的等正本。由代理人签订本委托书，应出示代理人原件和房屋产权人的书面授权书。该授权书是本委托书不可分割的一部分。

四、甲方责任：甲方承诺”房屋信息”中登记情况和如下条件属实，如有不实造成一切纠纷及损失由甲方负责：

1、该房屋已经腾空。

2、该房屋本身及各项附属设施无欠费、损坏，符合环保要求。

3、该房屋没有产权及使用纠纷。该房屋如系共有财产，共有人需全部签字。

五、乙方责任：

1.乙方有义务对该房屋进行策划宣传，积极寻找承租意向人、介绍房屋并将信息及时反馈给甲方。

2.安排客户看房，为外籍客户提供外文翻译。

3.提供《租房合同》范本、代表房东与客户协商合同条款并安排签约。

4.安排客户入住。

5.协助房东催促客户按期支付房租及各项费用。

6.在租赁期内，乙方有义务沟通双方的意向并协调相关事宜。

六、服务费及支付

1、在委托期内，如乙方将甲方房屋租出时(签订租赁合同，或实际开始履行出租行为时)，甲方一次性支付租房合同总金额的1/12给甲方作为服务费。(以一年租期为标准，相当于一个月的房租，不足一年或超过一年以此标准类推计算)

2、甲方与乙方介绍的租房人私自成交，也将视为中介成功，甲方也应按六(1)款规定支付乙方服务费。

3、支付费用日期：甲方应在收到房客首期房租后即将上述服务费支付给乙方。

4、房客提前解除合同，服务费不予退回。但如系房客原因，乙方可协助甲方向房客追究违约责任。

七、签订此委托书,不影响房主本人的出租权。

委托方(甲方)受托方(乙方)

号：

产权人姓名：

地址：

电话：

卖方_______________(简称甲方) 身份证号：_______________ ___

买方：_______________(简称乙方) 身份证号：______________ _____

根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条、乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区______________________拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_________ _____号)。

第二条、上述房产的交易价格为：单价：人民币____ ____元平方米，总价：人民币___________元整(大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币_____ _____元整，作为购房定金。

第三条、付款时间与办法：

1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币__ __拾__ __万__ __仟__ __佰__ __拾__ __元整给甲方，剩余房款人民币____________元整申请银行按揭 (如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在 缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。

2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。

第四条、甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将房屋设施使用费____ _____等费用结清。

第五条、税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。

第六条、违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。

第七条、本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。

第八条、本合同一式六份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份, 乙方委托代理人一份，XX市房地产交易中心一份、公证处一份。

第九条、本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

第十条、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

第十一条、双方约定的其他事项：

出卖方(甲方)：_________________ 购买方(乙方)：__________________

身份证号码：__________________ 身份证号码：___________________

地 址：___________________ 地 址：___________________

邮 编：___________________ 邮 编：___________________

电 话：___________________ 电 话：___________________

夫妻房产协议书

女方： ， 年 月 日出生，住 。

男方： ， 年 月 日出生，住 。 因男方 长期与 关系暧昧，影响家庭生活致使婚姻濒临破裂。现男方有意悔改，愿以实际行动加以证明。现双方协议如下：

一、原女方单位所分配的房改房 小区 室房产的所有权全部归女方所有，男方自愿放弃该房屋的一半所有权。

二、双方现住的按揭房屋 家园 室，男方自愿放弃该房屋的所有权，并协助女方办理该房屋的所有权证书的变更手续。男方自愿负担未付按揭款的一半。

三、从该协议订立之日起，男方自愿每月 日前支付给女方 元用于家庭生活支出。以后双方女儿的生活、教育、医疗费用如有增加，则双方另行协商。

四、男方应当对女方忠实，切实承担对家庭对婚姻的责任和义务。从此以后断绝与暧昧关系。

以上协议自双方签字之日起生效。

女方： 男方：

日期： 日期：

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