旅游市场调研报告2024汇编12篇 调研报告结论【汇集20篇】

为进一步促进我乡的行政服务工作更好的开展，本人于近日深入到部门和群众中，以乡行政服务中心为重点进行了专题调研，听取了相关工作汇报，与中心有关人员进行了座谈，查看了有关行政许可和非行政许可审批项目等工作台帐，并在此基础上，提出一些建议和意见。

一、我乡行政服务工作取得的成绩

(一)政府的服务理念逐步树立。乡政府在政府院内设立建筑面积达200平方米，其中*大厅150平方米的行政服务中心，为方便群众办事提供了更为广阔的平台。XX年6月，乡政府启动职能归并改革工程，制定了职能归并工作实施意见，明确规定政府各部门行政审批项目统一集中到乡行政服务中心办理，逐步实现政府职能从管理型向服务型转变，初步形成了一个办事公开、廉洁高效的现代行政管理体系。自行政服务中心成立以来，共办理各类申请件2800件，日均办结50件，承诺件在承诺期限内办结率为100%。

(二)部门的大局观念明显增强。政府各职能部门转变思想观念，自觉投入到职能归并工作中。一是大多数职能部门的行政审批事项进入行政服务中心，并对外承诺和公告“中心的窗口是本部门唯一的审批事项受理点”。二是多数单位授权较为充分，给窗口工作负责人以充分的事项审批权，由其独立审批并承担责任。这种一站式审批、一条龙服务的模式，为广大群众和企事业单位办理各项手续提供了极大的便利。

(三)行政服务工作机制日趋规范。经过近几年的实践和探索，行政服务中心的管理机制不断得以深化，管理逐步走向规范。突出窗口管理，强化制度建设，严格执行考勤、请假、作息等制度，建立窗口办事首问负责制和岗位责任制，积极开展争创“红旗窗口”、争当“服务明星”等活动。公开中心监督电话和投诉电话，加强对中心效能行为的检查监督，积极开展群众评议工作。

(四)服务水平和质量不断提高。以创“人民满意机关”为抓手，创新服务形式和服务内容，不断完善告知承诺制、限时办结制、传真服务和绿卡服务等运作机制，大大提高了审批办理的效率。

二、存在的困难和问题

我乡行政服务工作在为民便民、改善服务等方面取得了一定成绩，但也存在着一些不可忽视的困难和问题。

(一)职能归并工作认识还不够到位。从我们调查的情况看，个别单位领导观念还未彻底转变，对职能归并工作不够重视，把行政管理工作仅仅停留在行政审批上，科室之间的职能还未理顺，存在着交叉现象。有的单位不能保证派驻中心人员的正常上班，今年上半年，有极个别人员从未到中心进行考勤。个别单位还把表现不好、业务或身体素质差的人员派入中心工作，雇用临时工的现象也较为普遍。

(二)职能归并工作还不够彻底。从调查的数据中可以看出，职能归并工作的任务还相当艰巨，有的项目授权不够彻底，把行政服务中心的窗口当作“收发室”，有的项目都要送到原单位进行核定审批。

(三)服务态度与工作水平还需进一步改善和提高。乡直有关单位设在乡行政服务中心的行政审批科人员缺岗比较多;少数人员在窗口工作不安心，“临时”观念较重，业务学习缺乏，素质提高不快，对于不能一次性办结的事项告知不清，造成办事群众来回跑的现象，引起群众不满，遭到投诉。(四)硬件设施和办公条件有待于进一步改善。目前我乡行政服务中心场所是借用工商、房管部门的办公用房，*大楼的建设还未列入乡委、乡政府的规划之中。启动职能归并后，每个窗口设立审批办公室，新增工作人员45人，现加上招投标中心的设立，使场所显得更加紧张;中心周边停车场地有限，致使办事群众停车困难，发生投诉等情况。建设电子监控系统正处在准备阶段，但经费问题尚未得到落实解决。

三、几点意见和建议

上述困难和问题，虽然受到了一些客观条件的限制，但也有主观因素的影响，需要引起高度重视，认真分析研究，切实加以解决。为此，我们建议如下：

(一)进一步加强对行政服务工作的领导和协调。要按照党的xx大提出的“加快行政管理体制改革，建设服务型政府”的总体要求，不断深化行政审批制度改革，打造“法治政府”、“阳光政府”和“服务政府”。乡政府要进一步加强对行政服务工作的领导，成立综合协调机构，统抓统管，统筹协调。要把改革审批制度，加强窗口建设，实行充分授权，提高窗口服务质量，纳入部门年度目标考核的重要内容。

(二)进一步增强部门职能归并和授权的意识。各部门要充分认识深化行政审批制度改革，实行行政职能归并的重要?，进一步认清形势，理清思路，从服务人民群众的目的出发，理顺科室之间的职能 。

(三)进一步强化内部的教育管理和机制建设。行政服务中心的窗口工作人员来自政府各部门，其工作职责、人员素质、思想状况各不相同，为此，要针对不同情况和问题，结合中心工作实际，加强教育和管理，制定切实可行的考核考勤机制，细化考核办法。进一步健全直接办理制、明确答复制、一次性告知制等业务工作机制，不断完善窗口办事首问责任制、限时办结制等各种岗位制度。同时，要加强检查和监督，保证各项制度落到实处。继续深化争创“红旗窗口”、争当“服务明星”等活动，树立敬业爱岗、争先创优意识。建立健全奖惩激励机制，组织开展群众评议工作，多渠道、全方位倾听群众意见，把评议结果作为评优评先的一项重要依据，对群众满意率达不到规定要求的，要查明原因，作出处理并通报原单位。

“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。关于市场调研报告格式关于市场调研报告格式。

——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定20xx年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在20xx年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。

——房地产发展目标调整。20xx年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。

——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。

——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。20xx年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。

从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。

但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：

——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。

——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。

——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。

三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展

总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。

1、加强房地产价格监测工作

及时掌握我区房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。

楚国哲学的中心问题是天人关系，楚人的哲学世界观是个体本位的天人合一。楚人认为：人的存在，都是一个一个的个体，这个个体，就是他的“自”。人的个体，是自然存在，而有超自然的愿望。人的自然存在，无论在空间上、时间上，都很有限。人有超自然的愿望，要求在空间上、时间上，进入无限。人的血肉之躯，不可能进入无限。人的精神状态，则可能进入无限，就是自觉个体与宇宙合一，也就是自觉天人合一。宇宙无限，若个体自觉与宇宙合一，也就自觉同其无限。个体的精神状态，只能与血肉之躯同存，仍是有限的。但只要一息尚存，便能自觉天人合一，进入无限。一旦自觉这个合一，则这种天人合一之感，不仅比平常客观实在之感，更为实在，而且更为深刻，因为更为自觉。这种天人合一的精神状态，可以使人从一切局限(包括时空局限)解放出来，把个体全部能量释放出来。《庄子》中的“至人”、“神人”、“圣人”、“真人”，都自觉天人合一，而进入无限。因此，楚建筑文化的最大特点也是体现在它的“天人合一”建筑观上，它所展现的是“自然与精神的统一”，本文所探讨的“天人合一”建筑观，也正是基于这一基本涵义作为出发点。

楚建筑属于建筑范畴的“干阑文化”是古代中国南方建筑文化的主体，是南方干阑式建筑与源于北方穴居的高台式建筑融合时期具有历史转折意义的代表。它是以木结构为主的建筑体系，向来注重与自然的高度协同，尊重自然，体现“天人合一”的境界。在艺术性格上特别重视对中和、平易、含蓄而深沉的美的追求。在选材上，木材给人以含蓄、深沉的天然之美，它集轻巧、坚韧、易于加工为一身，恰恰与楚国人的文化性格相切合，因此成为楚建筑的首选材料。加之，建筑始终是为人服务的，地处中原的楚国地大物博，木材资源丰富，而相反去花几百年的时间用石材去兴建宫室建筑是不可想象的。因此，选择木材也有其必然性。

楚建筑在建筑类型上丰富多彩，主要包括：宫殿、宗庙、公府、馆榭、地下宫室、离宫、坛、祠、警鼓台、舞台、观景楼阁等。它们的种类和使用功能虽不相同，但始终流露着“天人合一”的思想。这基于与自然高度协同的楚文化精神——热爱自然、尊重自然，建筑镶嵌在自然中，仿佛是自然的一个有机组成部分。

楚国的建筑重视人与自然的融合相亲的文化精神。以其楚楼阁为例，楼阁相当开敞，楼内外空间流通渗透，追求与自然的亲近;造型上运用水平方向的层层屋檐，环绕各层的走廊栏杆，极力削弱体型上的竖高感觉，使之时时回顾大地，仿佛对大地有着无比的眷恋;屋面、屋脊、装饰局部的曲线运用避免了造型的僵硬冷峻，优美地镶嵌在大自然中，仿佛自己就是天地的一部分，充分体现了人对自然的向往和崇敬之情。

楚国的建筑注重与自然高度协同的观念，表现在城市、村镇、陵墓或住宅的选址和布局上，“风水”学说、院落组群分布就是集中体现。早在伍子胥设计建造吴都阖闾城(今苏州市城厢区)时，在《吴越春秋》中记载：“子胥乃使相土尝水，象天法地，造筑大城，周回四十七里。陆八门，以象天八门;水八门，以法地八聪。筑小城，周十里。陵门三。不开东面者，欲以绝越明也。立阊门者，以象天门通阊阖风也。立蛇门者，以象地户也。”楚建筑普遍存在“天人感应之说”、“四神之说”、“阴阳之说”、“五行之说”等建筑意识，这些建筑意识形成了中国古老的风水理论的基础。风水理论，在景观方面，注重人文景观与自然景观的和谐统一;在环境方面，又格外重视人工环境与天然自然环境的和谐统一。其宗旨是勘察自然、顺应自然，又节制地利用和改造自然，选择和创造出适合与人的身心健康及其行为需求的最佳建筑环境，使其达到阴阳之和、天人之和、身心之和的完美境界。楚建筑以“间”为单位构成“单体建筑”，再由“单体建筑”围合构成“院落”。而院落组群分布就是以“院落”为基本单位，依照一定的轴线关系、平衡分布原则和具体需要构成整个组群。主要方式是平面上的层层铺开，注重移步换景异和空间层次，体现时间进程中的空间意识，注重含蓄的美的表达和体验。

建筑风格上，楚建筑的屋顶、木构件、飞檐等人性化设计，机智而巧妙的组合所显示的结构美和装饰美本身也体现了天人合一的思想。楚建筑的屋顶一般很大，并出现了屋坡的折线“反字”及以后的“举折”的做法。虽然曲度不大，屋角也没有翘起，刚健质朴的气势较浓，但也初步反映了“天人合一”的思想。人字型的屋顶造型，既扩大了室内的空间感，同时有利于排水。类似的还有楚独有的干阑式建筑风格等，这些做法相比同时期的欧洲的平屋顶和中国北方穴居，更具有“人性化”设计和“天人合一”的思想，是古代楚国劳动人民智慧的结晶。

木构件主要指柱、梁之外的悬挑受力构件斗拱，古老的“斗拱”系与檐口平行。迄今所发现的楚建筑异型木构件中有十分精美的拱形构件。木构件的“制作”主要指构造结合的榫卯技术，其本身不用一钉一卯，完全插接构成。源出于南方古老的干阑式建筑中的榫卯构造，为楚建筑所承袭发展，不但系列完备，而且技术先进。在承重结构过渡为装饰构件的过程中，无论从技术角度还是从审美角度都将两种功能结合得天衣无缝。终于成为其独特的南国风格。

建筑的装饰上，楚国的艺术家们既看重人与自然的统一，充分表达个性的自由，可是又积极入世，回归到人本的理性现实。以其雕塑为例，在发掘的楚系墓葬中发现如：比细高腿还长一倍的长脖子鸟的脑袋上忽然长出了枝杈繁生、尖端锐利的成对鹿角来;昂首引吭、展翅欲飞的长颈彩凤偏偏要站到斑斓猛虎的背上去，而自己的背上却生出一对繁枝的鹿角;人首蛇身的补天女;双手擎万均的编钟乐架武士，是力的表现;飞凤、鸣鸾、长蛇、奔鹿，还有鼓胀着肚子的具蛙在进行着一场只有现代人类才可能进行的水陆空交叉的立体大型混战，是人间善与恶的搏斗……这些作品，对于地下的死者，是欢送他们祝愿他们飞升上天上仙境，对于地上活着的人们，是鼓励他们面对自然、征服自然。多数的雕塑作品是实用器物，把器形制作成许多种动物的形象，施以彩绘，以至浅高浮雕、镂刻等等，莫不表现出一种耐人寻味的艺术魅力，充满着浪漫情调，以供装饰陈设，赏心悦目。楚国建筑装饰以红黑两色的强烈对比为基调，这是由于当时楚人的审美观决定的。

值得注意的是，楚建筑始终是“天人合一”与“礼法、宗法制度”的联合体现。“天人合一”追求自然，“礼法、宗法制度”注重等级制和规矩，看似矛盾，但反映在建筑上，两者并没有截然分开。如“台”、“坛”等建筑形制是礼制建筑，但它们在布局上追求的还是“天人合一”的理念，二者并不矛盾。

总的说来，“天人合一”建筑观是楚国古代建筑的中心思想，是楚人的伦理观、审美观、价值观和自然观的深刻体现。

旅游局调研员工作报告

根据市委组织部要求，现将2019年的工作总结报告如下：

一、认真学习，提高认识

自2019年9月担任调研员后，虽然在工作上的要求，履行职责的要求都有了很大的变化，但对于学习，我能做到思想上高度重视，积极参加委理论中心组和党支部组织的学习，通过各种学习，不断提高自己的思想认识和道德品质，提高自身修养。

二、认真履行职责，做好本职工作

1、协助主要领导分管旅游安全工作。一是适时召开专题会议对全市的旅游安全工作进行安排部署；春节、五一、九运会、国庆等重大节庆活动前，亲自带队深入旅游景区（点）、旅行社、星级宾馆饭店、旅游商品企业进行安全检查和督促。二是强化旅游安全督促检查。九运会（国庆节）前开展“行业安全大检查”和联合大检查行动4次，通过部门协同、重点排查等方式，检查力求做到全面、细致，检查内容不仅局限于旅游重点设施安全，还要涉及特种设备、食品卫生、消防安全、旅行社规范用车等安全工作，通过检查和整改，切实保障游客的生命、财产安全。三是编辑diyifanwen.com开展应急演练，提高应急处置能力。9月1日，我委与花溪区政府联合在青岩古镇举行“平安九运”—2019旅游安全事故应急救援演练，大大提高了旅游企业安全事故应急意识和处置能力。此次活动得到国家旅游局副局长祝善忠的充分肯定。2019年全年未发生旅游安全死亡事故，为全市安全生产形势的稳定作出了积极的贡献。

2、认真完成委“四帮四促”活动领导小组委派的驻桃源河景区帮扶任务，全心全意为企业服务，切实解决企业发展过程中遇到的困难和问题。

3、积极做好温泉的物探和项目可行性研究报告的编制工作，目前已通过省国土厅专家组评审。

4、积极做好文化产业园区温泉项目的物探和可行性研究报告的编制工作，目前，此报告已通过省有关专家的评审。

5、认真完成委领导交办的其他工作。

6、是能遵守廉洁自律各项规定，自觉用党纪、政纪和法律法规严格要求自己，自觉抵制不[diyifanwen.com整理得]正之风和贪腐现象的侵袭；始终坚持节俭办事，努力做好勤政廉洁的表率，在用车、住房、生活上没有违反有关规定，没有利用手中的权力为亲属和子女谋利。

三、廉洁自律、警钟长鸣

我虽然已退出委领导岗位，但在廉洁自律方面坚持做到严格要求不放松，遵守省、市有关禁令，遵纪守法，自觉执行党风廉政建设责任制，珍惜组织上对我的培养和关爱，做到廉洁自律，警钟长鸣。

洗发水市场调研报告

1.消费者性别进行细分

就我国目前的洗发水产品的消费状况来看，性别的不同对洗发水用品的需求并没有明显的差异，而且市面上也没有专门针对女性消费者或是男性消费者的洗发水。从洗发水产品的广告来看，绝大多数品牌都是用女模特做的广告。当然，这也是有原因的，一方面在购买洗发水产品的消费者中，女性所占的比例明显高于男性。另一方面，就目前的消费观念来说，洗发水产品并无“性别”之分，各种洗发水产品都是既适合女性，同是也适合男性。然而，消费观念是可以改变的，需求观念同需求一样，也是可以被细分的。据调查显示，在购买洗发水的男性消费者中，年龄在45到54岁的所占的比例最高。如果针对这一目标市场，推出一种专门针对男性消费者的洗发水，在广告宣传中突出其“男性专用”的特点，通过各种营销手段建立起品牌优势，使之成为男性“成功和地位”的象征，也许可以出奇制胜，占领男性市场。享誉世界的美国菲利浦·莫尔斯公司，其最著名的产品“万宝路”香烟，二十年代问世的时候定位为女性香烟，遭失败后，把当时被认为是“女性化”的“过滤嘴香烟”定位为男性香烟，最后取得了巨大的成功。这表明需求观念是可以改变的，更可以为企业所利用。这种企业人为引导消费观念的方式更能体现“营销”理念。发掘市场机会，避开竞争，独树一帜。“万宝路”的商业神话，是可以作为我国洗发水市场中的国有品牌以及希望进入这一领域的其它企业借鉴的。

2.按购买者的年龄进行细分

消费者的年龄是进行市场细分的一个重要依据，因为对一般的产品而言，消费者的需求和购买量随年龄的不同而不同。企业就可以根据消费者不同的年龄层次对市场进行细分，进而分析各个子市场的需求的具体特征，设计出不同的产品更好的满足各个市场中顾客的需要，使企业获得最佳的效益。就洗发水产品而言，不同年龄阶段的消费者对洗发水的要求是不一样的。

以上资料表明，在根据消费者的年龄对洗发水市场进行市场细分时，就可以分为三个细分市场，从而根据不同的细分市场的不同消费特点，设计符合消费者需求的产品，并通过各种营销策略，建立自己在该细分市场中的优势。

3.根据消费者追求的利益进行细分

所谓消费者追求的利益，就是消费者希望商品给他带来的好处。根据消费者从产品中追求的不同利益来划分消费群体，是一种极为有效的细分方法。因为消费者使用某种产品，往往是出于不同的目的，追求不同的利益。例如，华歌尔对亚洲女士服装市场进行的研究表明，一些亚洲女士爱穿紧身服装的主要原因有：视觉上更娇美；体形更美；穿在身上自己很漂亮等等。可见，同样是穿紧身服装，消费者追求的利益不同。企业如果能准确的把握消费者追求的不同利益，从而有针对性在广告中将诉求的重点放在消费者追求的利益上，往往能起到很好的效果。

洗发水市场更是如此，随着人们的生活水平和文化素质的提高，洗发水的作用已经远远超出了起初清洁去污的功效，营养美发，追求时尚成为许多人使用洗发水的目的。同时随着洗发水厂商对洗发水产品开发的不断深入，也使许多消费者对洗发水用品的不同功效要求得以满足。

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电力操作电源细分产品市场调研报告

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了解电力直流电源系统概念及构成

1、直流系统是应用于水力、火力发电厂，各类变电站和其它使用直流设备的用户，为给信号设备、保护、自动装置、事故照明、应急电源及断路器分、合闸操作提供直流电源的电源设备。直流系统是一个独立的电源，它不受发电机、厂用电及系统运行方式的影响，并在外部交流电中断的情况下，保证由后备电源—蓄电池继续提供直流电源的重要设备。直流屏的可靠性、安全性直接影响到电力系统供电的可靠性和安全性。直流系统是以电池容量标称,如65ah,100ah常用名称:gzdw-65ah,gzdw-100ah。

2、直流系统的用途：广泛应用于水力、火力发电厂，各类变电站和其它使用直流设备的用户(如发电厂、变电站、配电站、石化、钢铁、电气化铁路、房地产等)，为信号设备、保护、自动装置、事故照明及断路器分、合闸操作提供直流电源，它也同样广泛的应用于通信部门、计算机房、医院、矿井、宾馆，以及高层建筑的可靠应急电源，用途十分广泛。还有直流系统的心脏是蓄电池，对蓄电池进行科学的维护是直流系统的核心工作。

3、直流系统主要由两大部份组成。一部份是电池屏另一部份是直流充电屏（直流屏）。电池屏就是一个可以摆放多节电池的机柜（800×600×2260）。电池屏中的电池一般是由2-12v的电池以9节到108节串联方式组成，对应电的电压输出也就是110v或220v。目前使用的电池主要是阀控式密封免维护铅酸电池。直流屏主要是由机柜、整流模块系统、监控系统、绝缘监测单元、电池巡检单元、开关量检测单元、降压单元及一系列的交流输入、直流输出、电压显示、电流显示等配电单元。

3.1、整流模块系统：电力整流模块就是把交流电整流成直流电的单机模块，通常是以通过电流大小来标称（如2a模块、5a模块、10a模块、20a模块等等），按设计理念的不同也可以分为：风冷模块、独立风道模块、自冷模块、自能风冷模块和自能自冷模块。它可以多台并联使用，实现了n+1冗余。模块输出是110v、220v稳定可调的直流电压。模块自身有较为完善的各种保护功能如：输入过压保护、输出过压保护、输出限流保护和输出短路保护等。

3.2、监控系统：监控系统是整个直流系统的控制、管理核心，其主要任务是：对系统中各功能单元和蓄电池进行长期自动监测，获取系统中的各种运行参数和状态，根据测量数据及运行状态及时进行处理，并以此为依据对系统进行控制，实现电源系统的全自动管理，保证其工作的连续性、可靠性和安全性。监控系统目前分为两种：一种是按键型还有一种是触摸屏型。：监控系统提供人机界面操作，实现系统运行参数显示，系统控制操作和系统参数设置。

3.3、绝缘监测单元：直流系统绝缘监测单元是监视直流系统绝缘情况的一种装置，可实时监测线路对地漏电阻，此数值可根据具体情况设定。当线路对地绝缘降低到设定值时，就会发出告警信号。直流系统绝缘监测单元目前有母线绝缘监测、支路绝缘监测。

3.4、电池巡检单元：电池巡检单元就是对蓄电池在线电压情况巡环检测的一种设备。可以实时检测到每节蓄电池电压的多少，当哪一节蓄电池电压高过或低过设定时，就会发出告警信号，并能通过监控系统显示出是哪一节蓄电池发生故障。电池巡检单元一般能检测2v-12v的蓄电池和巡环检测1-108节蓄电池。

3.5、开关量检测单元：开关量检测单元是对开关量在线检测及告警干节点输出的一种设备。比如在整套系统中哪一路断路器发生故障跳闸或者是哪路熔断器熔断后开关量检测单元就会发出告警信号，并能通过监控系统显示出是哪一路断路器发生故障跳闸或者是哪路熔断器熔断。目前开关量检测单元可以采集到1-108路开关量和多路无源干节点告警输出。

3.6、降压单元：降压单元就是降压稳压设备，是合母电压输入降压单元，降压单元再输出到控母，调节控母电压在设定范围内（110v或220v）。当合母电压变化时，降压单元自动调节，保证输出电压稳定。降压单元也是以输出电流的大小来标称的。降压单元目前有两种，一种是有级降压硅链，一种是无级降压斩波。有级降压硅链有5级降压和七级降压，电压调节点都是3.5v，也就是说合母电压升高或下降3.5v时降压硅链就自动调节稳定控母电压。无级降压斩波就是一个降压模块，它比降压硅链体积小，它没有电压调节点所以输出电压也比降压硅链要稳定，还有过压、过流、和电池过放电等功能。不过目前无级降压斩波技术还不是很成熟常发生故障，所以还是降压硅链使用效广泛。

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1.义缘景区的旅游环境

1.1自然环境

义缘景区位于桂林西北旅游线世界著名景观“龙脊梯田”景区的必经之路临桂县五通镇，距市区32公里(321国道临桂五通镇段)，是一个按国家aaaa景区标准规划，景区于__年9月开工，规划面积300公顷，建筑面积56689平方米，同年11月28日竣工，__年元月开业。义缘景区是一个以临桂文化为背景，桂西北少数民族风情为主题的大型景区，农家风貌、农耕文化和田园风光、建筑景观。景区内雄浑的大山中原始森林、高山瀑布、峡谷激流、梯田壮景，形成桂林独特亮丽的旅游景观。

1.2社会环境

桂林—义—龙胜—融水是桂林旅游西线的重要黄金通道，其中有进50公里的路程在临桂县的义区域。义缘旅游项目借鉴国际旅游度假风景名胜区的规划和经营理念，全面构建自然景观、民族文化、历史遗存、桂北风情“四位一体”的旅游发展新格局。

义缘景区位于素有风情长廊的桂林西北旅游线上，以清澈的义为依托，整个古朴的村庄为基调，配上苗、瑶、侗、壮等多个少数民族特有风情的完美演绎，极具特色的民间手工艺品走廊，还有美味的“风情百家宴”，游览面积达一千余亩的大型民族风情主题景区，形成桂林独特亮丽的旅游景观，被誉为“桂林风情第一村”。

1.3经济环境

旅游业是临桂县又一具有发展潜力的产业。通过多年发展，县内的红溪景区、刘三姐茶园、十二滩漂流等景点已初具规模，义缘景区的打造，使这个县旅游业的品质得到进一步的提升。

临桂县旅游局局长李福乐：“通过a级景区的建设将会吸引更多的游客到我们这条线路上来，同时通过游客的消费，将会拉动我们当地经济的发展，促进老百姓的收入。”景区自20__年9月开业以来已接待中外游客5万多人，成为桂林西线游新亮点。20__年，义缘景区接待游客19.3万人，实现旅游总收入200万元。

1.4生态环境

生物多样性是人类赖以生存的各种有生命的自然资源的总汇,是一个描述自然界多样性程度的内容广泛的概念,是景区物种丰富度和分布均匀性的反映,体现了景区结构类型、组织水平、发展阶段、稳定程度和生存环境差异等,具有重要的经济效益、生态效益和社会效益。因此,在义缘景区的生态环境调查过程中从以下方面的考虑:

(1)制止景区生态环境的退化是必须的;

(2)景区生态环境的变化是必然的,旅游活动一定会对景区生态环境造成影响,但需要将生态影响控制在可接受的范围内;

(3)由于旅游活动的动态性,景区环境变化应得到动态的监控,在环境变化超过可接受范围时,对旅游活动应及时进行干预。

义缘景区的存在和发展，离不开自身赖以生存的生态环境。各个历史时期生态环境的优劣，不仅直接关系到景区的生存质量，而且对景区文化的建设与繁荣产生了巨大影响。义缘景区的生态环境与文化建设的关系，是一个需要不断探索和重新认识的过程。在这个过程中，我们只有理性地处理好面对生态环境时出现的各种问题，才能保持和延续景区文化建设的不断发展和进步。生态环境对景区文化建设的启示：

(1)人类社会的一切活动，总是要在一定的地域范围展开，离不开特定的生态环境。但是，生态环境并非人类历史发展与倒退的决定因素，人类也可以通过主观努力改变生态环境，在新创造的生态环境基础上进一步推动社会发展;

(2)人类在利用生态环境的过程中，也在不断获得对生态环境的新认识，呈现出了理性意识不断增强的趋势。恩格斯一方面批评自然主义历史观的片面性，指出：“它认为只是自然界作用于人，只是自然条件到处在决定人的历史发展，它忘记了人也反作用于自然界，改变自然界，为自己创造新的生存条件”：另一方面又反对无限制地强调这种反作用，提醒人们“不要过分陶醉于我们对自然界的胜利;

1.5生态旅游环境承载力和旅游环境容量、旅游环境承载力

旅游环境容量是用于表示旅游区所容纳的旅游者数量,它是作为衡量旅游环境承载力的一个分量指标,一般用数值表示;旅游环境承载力是以旅游环境容量为基础,旅游环境对旅游活动提供的最大支持必须是建立在旅游区所能容纳的旅游者数量即旅游环境容量基础之上,它是一种稀缺性非实物资源,作为一种纲量,用于一定时期内旅游环境系统对人类旅游活动的最大承载量(社会经济、文化、环境);生态旅游环境承载力是随着生态旅游在全世界范围内的兴起,在环境科学的承载力理论和旅游学科的旅游环境容量以及旅游环境承载力两者的理论基础上强调了旅游业的可持续发展和对生态环境的保护,即旅游活动强度不仅仅不损害当代人及未来人的利益,更强调旅游活动强度在人类代际间的持续性和公平性,且在进行生态旅游活动的同时,生态环境能够维持自身系统内部的运转。

生态旅游环境承载力与旅游环境容量、旅游环境承载力的相互关系如下：

图2生态旅游环境承载力与旅游环境容量、旅游环境承载力相互关系

2.旅游资源的开发历史和现状

桂林义缘景区位于桂林西北旅游线世界著名景观“龙脊梯田”景区的必经之路临桂县五通镇，素有风情长廊的桂林西北旅游线聚集了苗、瑶、侗、壮等少数民族，整个景区依而建，清澈的水与秀丽的畔风景、美丽的田园风光，少数民族建筑融为一体，使整个景区形成一幅美丽和谐的自然图画，并可乘船游览自然景观与风俗风情为一体的义风情。

桂林义地理位置在临桂县二机场国道公路旁边，是一个古老而保留原有古民族文化的村镇。临桂县位于广西东北部，紧邻桂林市，距桂林市区仅有5公里。全县总面积2202平方公里，47.3万人，共有11个乡镇167个村(居)委会。县内聚居着壮、瑶、回、侗、苗等少数民族。

临桂县历史悠久，建县于汉代元鼎六年(公元前111年)，至今已有__多年的历史。从三国到清末，始安(临桂)县城一直是郡、州、路、府治所在，故有“桂郡首邑”之称。

临桂与桂林同属中亚热带季风气候，日照较多，雨量充沛，气候宜人，年均气温19.1℃，年均降雨量1889毫米，无霜期302天。

临桂县物产丰富，年种植罗汉果达3万多亩，是“中国罗汉果之乡”;水稻复种面积64.9万亩，是全国商品粮种植基地;年产毛竹130万根，是国家毛竹基地之一。此外，还盛产甘蔗、马蹄、茶叶、香菇、木耳、灵香草等。

县城内的水、电供应充足，邮电、通讯、金融、医疗、卫生保健、教育、宾馆、娱乐等服务机构齐全。

临桂人杰地灵，名人辈出，是有名的“状元之乡”、“将军之乡”、“冠军之乡”。在封建科举时代，广西共出过9名状元，其中有5个出在临桂，曾有“一县八进士，三科两状元”之说，科举时代最后一个“三元及第”者的陈继昌，就是清代名臣陈宏谋的玄孙。从民国至今，共有中国人民解放军副总参谋长李天佑上将、民国代总统李宗仁、“小诸葛”白崇禧等50多位将军。在1996年亚特兰大第26届奥运会上，临桂健儿唐灵生和肖建刚分获59公斤和64公斤级举重金牌和铜牌，在__年雅典第28届奥运会上，临桂运动员李婷与队友夺得女子双人10米跳台冠军，体育健儿共在各种国际比赛中获金牌57枚。

临桂是紧邻桂林市中心的一个城市副中心，为加快实施“保护漓，发展临桂，再造一个新桂林”的战略部署，市委、市政府决定，临桂新区规划用地总面积约54.1平方公里,10年基本建成后要聚集40万人口，形成山水文化、历史传承、生态环保和国际化元素突出，产业发达、文明和谐、城乡协调发展的现代化城市新区，实现老城与新区的共同发展。

义是中国极富传奇的一条河流，短短数十公里的河流，不仅风光秀丽，水质清澈，有临桂八景之首的美誉，义被称为(20_行政审批制度改革调研报告)风水旺地，福寿之地，五行相合之地。

义缘景区于20__年9月18日正式对外开发。

在义缘我们可以近距离领略桂西北特有的农家风貌、农耕文化和田园风光，也可以领略到临桂八景之首的“义风光”;义风情演艺水道，可以和我们的壮族歌仙对歌，聆听“侗族大歌”的天籁之音、感受瑶族长发的奇特风俗，又可游览义两岸少数民族的各种风情、建筑景区。除此，义缘包含民艺长廊、长街宴等等。

目前义缘景区开发为一期工程，由于自身开发状况以及地理位置，目前的游客接待量以团队形式为主。义缘景区二期规划：景区将通过两岸大量的木楼群、风雨桥、水车群、谷仓群等等与义呼应，营造出浓郁的桂西北少数民族水乡风情景观。白裤瑶寨门、博物馆、瑶王殿、盘王殿、白裤瑶山寨构成一个完整的白裤瑶原生态生活、文化、宗教崇拜，风情风俗展示区。高空溜索将是一个惊险刺激的娱乐项目。改造后的景区接待量设计从__人每天提升为8000-10000人每天，适合接待大量团队游客。

3.旅游资源基本分类

4.旅游资源定性和定量评价

4.1旅游资源定性评价

4.1.1旅游资源总体评价

(1)资源丰富，数量多，分布集中。

义缘旅游资源丰富,既有优美秀丽的自然旅游资源,又有丰富多彩的人文旅游资源。包括了旅游资源规范中的多种基本类型。从格局上看,旅游资源呈较集中分布,主要集中在沿一带,既有利于开发,同时有利于人们观赏。

(2)人文资源与自然资源紧密结合。

义缘旅游区不仅有秀丽的自然资源,清澈宁静的义和边起伏的山体相结合;同时义缘也有深厚的文化背景,有各种各样的历史传说和深厚的苗、瑶、侗、壮文化。如旅游景点表演的壮家山歌和“侗族大歌”的天籁之音和瑶族长发的奇特风俗文化。这些文化和工艺承载着地方民间文化的魅力,融入到青山绿水的自然美景和参与活动中,增加了游览的情趣和文化含量。

(3)自然水体众多,水域风光资源丰富。

义缘旅游区水域风光资源丰富,宽阔的义水流尽收眼底.她同样有漓的秀丽,水域壮美,在早晨雾气的渲染中，亲临其境,如置身于仙境，水质纯美,清澈，纯净，无污染。一年四季湖水总是那么恬静，安分。水色秀美,湖水颜色碧绿,景色奇美。

(4)资源开发程度低,环境质量高,且容量大。

义缘宽阔的面积中,开发的资游景点仅占小部分,大多数旅游资源均处于原始状态,基本没有受到污染,山青水秀,林木密布,湖水碧绿,空气清新,让人进入此境,有回归自然之感.因而其旅游环境条件很好,开发利用很少,所以游客量还有很大范围的增加空间,旅游资源有质优，量大，承载力高的特点。

4.2.2旅游资源开发条件评价

(1)区位条件和交通条件。

义缘景区位于桂林市西北方向30公里处。景区位于桂林西北旅游线世界著名景观“龙脊梯田”景区的必经之路临桂县五通镇。交通网络将义缘与龙胜旅游区客源地连为一体,地理位置比较优越。前往景区的途中可通往桂林两国际机场。优越的区位和便利的交通为旅游资源的开发提供了良好的条件。

(2)景物景类的地载组合条件。

义缘旅游资源品种齐全,既有优美秀丽的自然旅游资源,又有丰富多彩的人文旅游资源.地文景观!水域风光!生物景观等自然资源和歌舞表演，客家文化等人文活动紧密结合。观光活动和体验活动相结合,组合程度好,有利于通过旅游线路将各点串联起来。义缘开发程度目前比较低,大部分资源都处于原始状态,环境条件好,游客承载力高.良好的资源组合和较高的游客承载力为义缘旅游资源的进一步开发创造了条件。

(3)景区游客量交通条件。

因此，义缘投资者将景区地址选在位于龙胜到桂林的必经之路上有得天独厚的客源优势。随着旅游资源的不断开发,知名度的提高,义缘的客源会不断增加,市场会不断扩大。

4.2.3民俗风情文化价值和科学研究价值。

民俗传统文化是除血缘和地缘之外，自古至今维系民族共同体的纽带，是区别于其它民族的重要因素之一。义缘景区传承的民族文化，从白裤瑶的铜鼓舞，到苗家芦笙迎宾表演，再到壮族的对歌，都有其存在的价值和意义。随着人类改造自然的实践，科学技术的发展和普及，民族文化是否正在退也历史舞台?答案是不会。义缘景区把这些民族文化发扬并展示给游客，对民族文化的特征及其相互关系发掘得深入具体，充实和丰富中华文化研究的内容，证明了中华文化是各民族文化不断融合的产物。而更为重要的是缘景区对民俗文化的保护和使之多样性的发展过程中，我们看到了文化的先导作用。然而欲使民族文化具有先导作用，应首先使民族文化心理具有一定的超前意识，而超前意识的取得则在于学习和供鉴先进的文化。而义缘景区就是提供了这么一个依据。

4.3旅游资源定量评价

4.3.1总体旅游资源评价

根据《旅游资源分类、调查与评价》(gb/t18972-__)的评价标准，评价指标主要集中于资源要素价值和资源影响力评价上。结合旅游区资源特色、资源的空间组合以及定性评价结果，采取打分评价方法来对旅游区旅游资源进行定量评价。本小组通过对现场工作人员和部分游客进行访谈，并结合小组成员的实际打分情况得出，取其平均值，得出旅游区整体旅游资源环境总打分为78分。根据国家标准规定，资源评价分值在75-89分值段时，资源等级为三级，所以旅游区旅游资源总体评价等级为四级，属于优质旅游资源，在国内占有重要地位。

附：义缘旅游区旅游资源评价赋分旅游资源共有因子综合评价赋分值(分)项目因子评价依据赋值资源要素价值85观赏游憩使用

30全部或其中一项有极高观赏价值、游憩价值、使用价值25全部或其中一项有很高观赏价值、游憩价值、使用价值全部或其中一项有较高观赏价值、游憩价值、使用价值全部或其中一项有一般观赏价值、游憩价值、使用价值历史文化科学

艺术价值25同时或其中一项具有世界意义的历史价值、文化价值、科学价值、艺术价值20同时或其中一项具有全国意义的历史价值、文化价值、科学价值、艺术价值同时或其中一项具有省级意义的历史价值、文化价值、科学价值、艺术价值历史价值、或文化价值、或科学价值、或艺术价值具有地区意义珍稀奇特程度15有大量珍稀物种、或景观异常奇特、或此类现象在其他地区罕见有较多珍稀物种、或景观奇特、或此类现象在其他地区很少见12有少量珍稀物种、或景观突出、或此类现象在其他地区少见有个别珍稀物种、或景观比较突出、或此类现象在其他地区较多见规模、

根据《旅游资源分类、调查与评价》(gb/t18972-__)的评价系统，本小组成员对旅游区主要单体旅游资源的综合因子评价。

评价因子资源单体评价项目资源要素价值资源影响力附加值赋值观赏游憩使用价值历史文化科学艺术价值珍稀奇特程度规模丰度与几率完整性知名度和影响力适游期或使用范围环境保护与环境安全总分值旅游区主要单体风雨桥白裤瑶服饰侗族大歌盘王殿1820__5265369水车群义长街宴-375根据《旅游资源分类、调查与评价》(gb/t18972-__)的旅游资源评价等级指标，在我们小组主要调查研究的单体中，7个旅游单体内四级资源单体或景点5个，三级资源单体或景点2个。旅游资源游览观赏价值高，开发价值很大。

5.义缘景区资源的保护与开发

保护与开发是生态旅游景区规划不可或缺的重要内容，保护与开发是一对同时存在的矛盾双方，稍微不注意，开发就成了破坏，在对旅游景区进行规划时，首先要坚持可持续发展与市场导向的原则，在深层次正确的把握它，在具体操作中合理的应用它，这就必须做到以旅游资源为基础，以旅游市场为导向，以可持续发展为目的。

5.1旅游形象的构建。

21世纪旅游市场的竞争已不是质量、价格、服务的竞争，而是形象的竞争，谁拥有良好的旅游形象谁就是赢家，旅游形象定位与构建：向潜在旅游者推销旅游目的地，帮助旅游者更清晰更方便的了解当地的特点和特异之处，促使其产生旅游动机，由潜在的游客变成现在的游客。旅游形象的构建主要是对旅游资源、文脉及客源市场的把握，对资源的把握包括定基础，资源的特色，资源的类型，质量，分布等。文脉是指旅游地所在区域的自然地理背景及历史文化传统、社会心理积淀，经济水平发展的四维时空组合。对客源市场的把握包括客源市场的定位，客源市场的偏好度。要构建并保护好义缘的旅游形象，就不能脱离景区的主题，大力宣传原汁原味的民俗旅游，但千万不可盲目开发，民族风情园的建造要绝对按照少数民族的建筑特点及风俗习惯，建筑物尽可能的保持传统的，旧式的，古董的，原貌，切忌造过多的人文景观，使环境和设施人工化和商业化，这样不利于景区长期发展。还有民族风情表演最好也是原生态的，最忌讳找艺术团体或艺术学校的学生演出，这种经过艺术加工和包装的演出已经远离民族文化，民族艺术，更重要的是它抹杀了民族个性特点，将民俗表演模式化，商业化，导致一个民族沦为一种表演形式，时其变质，变味，市区生气和活力。

5.2加强产品力的建设。

5.3提高销售力。

提高旅游销售力要从以下几个方面着手：1、建立目标市场上游客资料库，进行分类分析，决定如何及何时与消费者(潜在消费者)接触，决定与消费者(潜在消费者)沟通什么诉求主题。2、根据传播目标，制订整合营销计划，决定用什么营销工具来完成，达到营销目的。重视市场调查，以科学决策为依据。3、以政府为龙头的公关营销，是促使销售力提高的有效措施。比如临桂政府可以和义缘联手打造一场民俗文化盛宴，大肆宣传，广邀社会各界人士以及媒体参与，将义缘的名气打出去，而不仅仅就是去龙脊的路上的一个可去可不去的景点。

海南房地产市场深度调研报告:第三次全球度假物业泡沫?

世界范围内西安物业公司 发生过两次著名的度假物业泡沫事件,一次发生在上世纪20年代的美国佛罗里达,另一次则是发生在近期:著名的迪拜房产泡沫。迪拜在统治阶层操纵下完成的房产繁荣与美国佛罗里达在经济繁荣下由集体乐观情绪引发的泡沫虽然起源有西安物业公司 所不同,但却共同印证西安物业公司 了房产泡沫的两大规律:即泡沫的持续繁荣必须得到政府层面的支持以及宽松流动性的支撑,而泡沫的破灭无论由全球危机或市场预期改变引发,根源西安物业公司 则在于流动性支撑力的彻底消退。

与92-93年海南房地产泡沫明显不同,全国富裕人群购买力是海南此轮的房价上涨背后最基础的支撑力量。但我国的富裕人群高度集中在东南地区的省份,而此部分人群对海南冬季温暖气候环境的渴求度远远小于北方省份居民。换言之西安物业公司 ,愿意参与海南房地产市场投资西安物业公司 的富裕家庭并没有市场所一相情愿期望的那么多,在海南房价已被快速炒高后,后续接盘的动力并不如市场预期般充足。

当前三亚的房价水平已超越国内主要大西安物业公司 城市,也已经超越迪拜、纽约、伦敦等国际大都市。我们认为三亚房价短期内将缺乏持续上涨的动力。但房价的过度波动将对政府后期的西安物业公司 土地出让不利,西安物业公司 市场在目前的价格水西安物业公司 平上维稳是符合地方政府利益的最佳走势。此外出于对上一次海南泡沫破裂的深刻记忆,商业银行在海南此轮房产上涨过程中较为谨慎,并未深度参与。因此即使未来由于国家货币政策的收缩带来流动性的收缩,其对海南房地产市场的影响也要远远小于93年。

判断海南房价短期内也难以明显回落。

93年房产泡沫破西安物业公司 裂后,海南经济发展缓慢,地方西安物业公司 财政实力较弱。海南很多地区的政府都通过以土地代替现金支付的方式,吸引入大型开发商替政府兴建市政道路等公共基础设施。因此当前海南的房地产市场格局当中,市政规划建设能力较强的全国型的大型房地产开发企业如鲁能西安物业公司 、以及与海南的经济发展关系西安物业公司 紧密的西安物业公司 企业如海航、农垦集团控制了较大规模的土地储备。在海南本轮房价的快速上涨中,最大的获益者实际正是这批先期以极低西安物业公司 的成本进入海南的地主型开发商。

首先，消费者为什么需要护肤品? 一.来自彩妆化妆品的副作用。(健康)

不少女性在化妆时追求时尚、讲究美观，而对各类化妆品的副作用往往重视不够。其实，化妆品(包括各种洗发、染发剂、指甲油等)都是化学合成品，它既有对人体保护和美化的功能，也会挥发出各种有害物质，对人体皮肤有较大的刺激作用，有的还会引起皮肤水肿、瘙痒、斑疹等“化妆品皮炎”。此时需要护肤品做及时补救与日常保养。而由于世界不同地区的人种的皮肤状况各有不同，制定针对不同人种的护肤产品能提高护肤效果。

二.来自对自身肌肤的重视，且对护肤品的需求已经不止仅止于女性。(变美)

肌肤护养”——女人并不陌生的一个话题。《中国美容时尚报》在每一年的读者调查中都有一个调查项目，了解读者最关心的美容项目，结果表明，肌肤护养总是排在首位。同时，这份报纸在每年进行的全国美容院消费调查的报告中显示，肌肤护养的消费量和消费人次也是高居榜首，这说明了女人对肌肤护养的需求是最大和最迫切的。现今社会，人们已经不仅仅着重于化妆后的效果，更为重视“素颜美女”，现在的“自然系美女”“素颜美女”受到越来越多人的认同与欣赏，不论男女。

其次，随着生活质量的提高，重视外表也成为一个男人内在修养的体现。AC尼尔森的一项调查显示：男性对仪表的日益注重，正推动全球个人护理产品市场迅速增长。男性护肤美容渐成时尚，从而带动了个人护理用品的热销。近年来，全球男士美容护肤品的销售涨幅超过百分之五十，在欧美国家，男士护理用品的市场份额已占到整个化妆品市场的30%以上。美国男士化妆品年消费额高达23亿美元。

相对于欧美国家而言，中国男性护肤品的市场起步相对较慢，但近几年市场渗透率不断提升，市场容量不断扩大。从消费者的消费结构来看，目前中国的男性护肤品消费还是以功能性消费为主，消费动机主要是基于护理功能的需求。

三.其他(安慰)。

对于大多数年轻人来说，对护肤品的需求依然来价格，新鲜感，人群，权威人士的推荐(如美容界达人)以及对品牌的信赖忠诚度等。

综上所述，消费者选择护肤品的本质动机在于健康，变美，安慰。于是我们对这三个因素再次展开分析。

其次，这三个因素能否激起消费者购买药妆的动机?什么样的药妆是中国人真正需要的?

一.健康。

根据最新的医学数据调查，因为使用化妆品或者护肤品而对人体产生伤害，健康方面出现问题的案例正与日俱增，有不少的皮肤科专家提醒大家，为健康着想，不要轻易使用化妆品和护肤品。同时，检测部门也检测出一些美其名曰“采用纯植物草本精华”的化妆品中其实含有很多对人体有害的化学物质。即便如此，对于女人们来说，化妆品仍然是生活中不可缺少的一部分，那健康问题应该怎么办呢?

这就要求护肤品需要更安全，且有品质保证。相比一般护肤品，药妆作为由医生配伍应用，完全从医学的角度来解决皮肤美容问题的介于药品与化妆品之间的产品，更具有权威性和系统针对性。根据市场情况来看，由于使用不良化妆品、美容产品而导致美丽不成反毁容的案例在中国时有发生，消费者的自我保护意识逐渐提高。所以现代女性对于化妆品的使用非常谨慎，已经从最基本的肌肤保养上升到安全疗效的要求，而药妆的严谨性和安全性迎合了消费者的需求。

(数据支持：有一项调查显示：在香港、中国台湾等地区，女性选择医学护肤品的比例占到整个护肤品行业的60%～70%;在国外有63%的女性每年在药店选购化妆品，药妆产品占她们全年化妆品消费的60%;在日本，连锁药房中药妆产品和日用品占其生意构成的70%。化妆品消费习惯正在向医学护理方向转变。在发达国家购买药妆品已经成为他们的生活习惯，也是一种时尚。随着问题肌肤的日趋增多，回归大自然依旧是人们渴望化妆品纯净、安全、并能解决自己肌肤问题美好愿望的体现。)

二.变美

变美是一个过程，需要时间和坚持，但最重要的是效果的好坏。换句话说，变美的本质在于效果。与一般护肤品相比，药妆的效果依然更胜一筹：药妆品的配方精简，一般不含色素、香料、防腐剂甚至表面活性剂，有效成分的含量通常较高，功效显著。一方面可以调理肌肤，另一方面又没有药物的副作用。并且我们发现，对国人而言，如果质量有保证的前提下，国内的药妆效果会比国际知名药妆更显著。

这是因为，一方面中国幅员辽阔，历史悠久，在这个国家里消费者存在许多特殊的使用习惯与认知。就比如科学研究表明，东方与中国女性与西方皮肤素不相同：西方女性皮肤白皙，更容易衰老;东方女性皮肤偏黄，不太容易衰老。目前大多数国际药妆品牌源自西方科技对东方皮肤需求并不能完全贴合。如中国人的崇尚的美白概念，去斑、去黄气的需求都是非常大的;中国季节温差及天气变化较大，因此干、冻、裂成为秋冬季节皮肤存在的最大问题。而中国拥有世界上独一无二的中草药资源，许多种中草药均具有抗皮肤衰老的功效，包括熊果酸、沙棘油和霍霍巴油等，许多化妆品业界常用的原料均需要从中国药用植物中提取。中国可以说是世界药妆原料的重要产区。

另一方面，我们欣喜地看到，中国药妆行业正在兴起。据数据显示，20xx年-20xx年间，中国药妆市场的销售额年增长率均高达10%-20%;20xx年-20xx年，中国药妆市场预计将维持这一增长率，这一数字是欧洲市场的两倍;到20xx年，我国化妆品市场销售总额可达1200亿元，而作为其中细分领域的药妆市场，份额将由20%增长到40%，总额达480亿元。如此利好的数据，使得我国很多企业都将眼光投入到药妆这一块来。

这样的结果出现使我们发现，中国人需要一套适合自己的药妆品牌，且中国的药妆前景潜力巨大。选择国内企业的药妆，在把好质量这一关的前提下，对比国际药妆，国内药妆更优廉的价位将是国内消费者更明智的选择。

三.安慰

这涉及到品牌知名度的问题。目前对于药妆的消费，国外的药妆品牌一直占据优势。因此，国内需要树立一个旗帜鲜明有特色的本土品牌。综上所述，这三个因素能激起消费者购买药妆的动机，中国人真正需要的。是中国本土知名药业集团生产的，价格合理的，针对中国人皮肤特点的针对性药妆。通过对前两个问题的分析，我组成员继续分析研究对象—三九药妆品牌树立的可行性，经过讨论发现，基于中国药妆市场的广阔前景，答案是肯定的，另外值得一提的是，虽然该系列的产品投入市场的时间不长，但口碑很好，是一个值得信赖的品牌。以下是我们的分析结果。

最后，三九药妆是否符合消费者的核心需求?

一. 健康--确保效果的前提之下，实现安全性的保障。 三九药妆所推出的珍草名方针对每一个年龄阶段进行了量身打造，可以给女人们最全面的护理，在这个前提之下，其在安全性上的效果更是有目共睹的。自从三九集团用百年古方，融合现代科技，以制药的标准来打造药妆品牌，推出了珍草名方之后，到目前还没有收到过任何一条投诉，在经过了无数专家检测之后发现，在珍草名方的所有产品中都不含有不含对人体和环境不利的成分。

在配方上，珍草名方结合了古代医学古方以及现代皮肤科学，在技术上，它推陈出新，独创了尖端中药精华提取、靶向精准传导等技术，不仅保证了配方上的有效性，也保障了肌肤几近百分之百的吸收率。除此之外，大家应该都知道，欧洲药品GMP质量标准和ISO9002质量认证要比中国的标准高出很多，三九集团在生产的时候，完全按照欧洲的标准进行研发，并且在上市之前严格经过两三年的临床皮肤测试以及配方校对，从两个方面同时保障珍草名方的安全性。二.变美-效果显著，适合中国人，并为每一个年龄阶段量身打造。三九集团药妆在研发过程中研发人员在研发之初便对每一个年龄阶段的人进行了全方位的分析，从而推出了四大套餐，有适合年轻人的祛痘套餐和美白套餐，也有适合中年人的祛皱套餐和美白套餐。祛痘套餐针对痘痘生长的每一种原因进行了全方位的祛除，5种产品同时使用，强效解决被痘痘困扰的问题;针对中年人的祛皱套餐从人体每一个部位全天候进行祛皱，不论是眼角这一类容易被忽视的部位，还是晚上这一类不被重视的时间，都进行了祛皱护理;要解决年轻人的美白问题就一定要了解年轻人的皮肤特质，对于亚洲人来说，年轻人之所以很难美白因为黑黄色色素的沉积，如上图所示的美白套餐就是针对年轻人所打造的美白专门套餐;三.安慰-价格合理，知名度高，口碑良好。三九药妆珍草名方目前的累积使用人数已超过90000，自问世以来就深受女性朋友的喜爱。它在不断创新的同时改变了药妆行业被国外品牌所垄断的局面，也给任何一个年龄阶段的女性都带来了福音，目前已经被越来越多的人所接受，成为中国化妆品市场上的一颗新星。且价位在平均水平左右，更加地平民化。通过三个问题的探究与分析得出，三九药妆的市场前景广阔，其推出的四套药妆套餐基本符合消费者的核心需求。如果要扩大市场份额，我组在查阅国内其他药妆品牌建设历程(如上海家化推出一款“玉泽特润保湿乳”，便是精确针对防治湿疹、银屑病、冬季瘙痒症等皮肤病的临床验证的科研成果;再如，马应龙推出的八宝眼霜也正是瞄准眼部细分产品而成功突围而出。)后提出建议，由于跨国药妆公司在少数竞争要素上的优势有扩大趋势，三九企业需要田忌赛马式的智慧，积极发现细分下的空缺位置，在国内药妆市场一步步成熟之时抢占先机。采取“要素错位”的不对称竞争方式，成功地避开跨国公司的优势竞争要素，让强大对手的优势消失于无形

在中国现有的经济形势下，物价上涨对居民家庭产生了一定程度的影响。近年来我国蔬菜价格波动频繁，损害了农民及消费者的切身利益，同时对部队的伙食保障造成了一定影响。

在日常生活中，蔬菜对人们的健康有着重要的影响， 影响其价格变动的因素有很多，价格波动给消费者和销售者，乃至于生产者会带来什么影响呢?基于这些需求，本次调查主要针对北京香山周边市场及超市蔬菜价格进行调查。

(二)调查目的

(1)调查哪几种蔬菜的价格波动最大或最频繁 (2)调查影响蔬菜价格波动的主要因素

(三)调查意义

深入市场调查研究，获取最真实、最前言的市场信息，了解蔬菜的价格波动给生产者、销售者和消费者带来的影响有着重要的意义。

二、调查时间、地点及方法

(1)时间： 20xx年寒假期间任意抽取十天 (2)地点：北京香山红旗村菜市场

(3)方法：主要采用采访式调查及抽样调查 三、调查结果(一)茄果类蔬菜

茄果类蔬菜是当下消费者的首选蔬菜，此次调查重点

对茄果类蔬菜价格进行了调查，下表为10天菜市场对茄果类蔬菜价格进行抽样调查的结果(报告中所列均为每500克

由图可以看出茄果类蔬菜(茄子、青椒、番茄)价格波动趋势大致

相同，总体来看青椒价格略高于茄子和番茄，在春节前后达到一个峰值，但总体价格基本稳定。根据大家的反应价格偏高。

(二)瓜果类蔬菜 主要调查了以下三类

其结果与茄果类相似，说明节日对市场的需求比较旺盛。

(三)绿叶菜类

绿叶菜主要对芹菜、叶用莴苣、菠菜进行了调查，调查结果如下

绿叶菜类蔬菜中芹菜(此处指水芹)价格基本稳定在2.5元/500g,主要由于芹菜在市场上占有量少，消费量少，且在调查期间其市场占有量未发生明显变化;莴苣的变化不大，且受节日影响大;菠菜价格相对低廉，但市场需求大。

另外我还对蒜薹、土豆、大白菜等易储存的蔬菜进行了调查，发现其价格变化不大。说明了市场对这类蔬菜的一个价格规律。但据大家反映，这类蔬菜一年一个样。

四、结论和建议

(一)采取有效措施，稳定水蔬菜的产销

1.各级蔬菜有关主管部门应该立即行动起来，把防止价格大涨大落作为当前的重要工作，加强与有关部门的沟通和联系，及时反映菜农在生产、销售方面的困难和问题，支持蔬菜基地、龙头企业、专业合作社开展农超对接和蔬菜直供社区活动，努力帮助菜农打通各种“关节”，让菜农生产收益有保障，让消费者得到实惠。

2.引导农户调整种植结构，实行订单生产。把当前紧急缓解措施与长远规划结合起来，针对天气长期严重干旱的情况，指导蔬菜主产区衔接春夏果菜生产茬口，科学安排全年种植计划，保障市场蔬菜均衡供应。加强对当前市场销路好、需求量大的番茄、辣椒、茄子、苦瓜等棚室蔬菜管理,调整白菜、包菜、莴笋、西葫芦、芹菜、大葱等品种错峰上市时间，缓解集中上市卖难压力。帮助菜农调整产品结构，扩大订单生产，腾出茬口抓紧培植早熟大白菜、香菜、菠菜等蔬菜品种。

(二)组织龙头企业扩大蔬菜收购、存贮和加工规模

通过调查结果显示，交通运输、保鲜技术和销售成本是影响蔬菜价格波动的主要因素之一，然后很多农超对接存在缺陷，加之交通不便利，导致蔬菜不能及时运送到各大销售点，同时由于销售点较少，很多居民要远行去购买，这样导致购买量降低或一次性购买较多，最终导致浪费现象严重和市场供求不合理，不利于市场经济的发展。为此，我们建议：

(1)组织农业产业化龙头企业加大蔬菜的收购和加工规模，重点对滞销的蔬菜多收购、多贮存、多加工，延长产业链条，分散集中上市压力，增加蔬菜附加值，让菜农分享加工和流通环节的利润，最大限度地保障菜农利益;充分利用龙头企业的社会资源，强化与超市、批发市场等的对接，拓宽销售渠道，重点针对当前一些地方蔬菜滞销卖难的菜农，开展不同形式的产销对接活动;指导龙头企业以实现保障市场蔬菜平稳供应菜农增收为目标，引导农户调整产品结构，实行订单生产，促进 蔬菜产业持续、健康发展。

(2)增加销售网点，缓解部分蔬菜的滞销。积极配合商务、工商等部门拓展销售渠道，分散集中上市压力，化解卖菜难、买菜贵的矛盾，促进“菜园子”、与“菜篮子”对接。支持大中城市在确保不影响交通、市容，方便市民生活的前提下，因地制宜选择路旁闲臵空地、停工工地、停车场或适宜市场长期经营的场所，作为过渡性临时市场或指定摆卖区。鼓励各地根据城市不同地段不同区域居民密集度，适当加快超市、农贸市场、临时市场、小区便民店、早市、夜市等公益性市场的建设和改造。 (三)引导消费者科学消费、理性消费消费者在调节市场经济的过程中发挥着至关重要的作用，但是在日常的消费中，每逢重大节日，城乡居民购买力集中释放，导致部分蔬菜的价格大幅上涨，这样会进一步导致蔬菜市场的销售失调。因此我们建议，政府应加大宣传力度建议消费者科学消费、理性消费，并且倡导“节日效应”，避免此类情况发生，从而保障蔬菜价格波动的相对稳定。

总之，蔬菜的价格对我们的生产和生活有着积极的意义。

服装市场调研报告

目前全镇已有3000多家牛仔服装及相关配套企业,80000多名从业人员,1000多个已注册的牛仔服装品牌.产品远销中国香港,俄罗斯,美国,欧盟等几十个国家和地区.新塘镇荣膺为"中国牛仔服装名镇".新塘国际牛仔城是以牛仔服装,纺织品类贸易为主,集交易中心,信息中心,物流中心,设计中心,创新科技中心为一体的大型商贸城.新塘国际牛仔城占地面积50万平方米,设有商铺位3000多个.它是中国目前规模最大,档次最高,品种最齐全的牛仔服装,纺织品商贸城.新城国际牛仔城商场是经营牛仔服装,纺织品类的理想大型商场.商场两座占地面积10000平方米,首层,二层铺位共800多个,第三层为商务办公中心,第四层为铺位租户仓库.商场内通道宽敞,备有中央空调,自动扶梯,货运电梯,电话通信及完善的消防系统.商场附近设有大型停车场和发往各地的大型货运场,为客户提供良好的经商环境.

新塘国际牛仔服装城商场的优势:

1.市场专业.全国最大的牛仔服装专业批发市场

2.政策支持.增城政府重点扶持

3.价格便宜.厂家直销

4.规划合理.市场环境优美,集生产,贸易,科研,居住,旅游为一体.

5.规模宏大.营业面积50万平方米,商铺3000多个

新塘国际牛仔服装城商场的劣势:

1.交通地理较偏.地处增城新塘镇

2.经营时间较晚,知名度不高.市场XX年开始兴建,XX年8月开业.广告传播力度不够致使市场知名度不高.

增城新塘板块:以新塘国际牛仔服装纺织城为重点

新塘国际牛仔服装城商场目前仍不旺的原因:

1.项目仓促开业.新塘国际牛仔服装城商场XX年兴建,由于XX年要举办牛仔服装节,政府强制所有增城服装企业进驻商场,此时,服装城尚未装修完毕,在进行服装展览时只是用一些简易的木板分开铺面,影响了服装城的形象.展览一结束,服装城强制所有经营户搬离服装城,进行了两个月的装修,至此,政府不再强制服装企业搬进服装城,导致了服装城入户率不高.

2.广告力度不够,知名度不高.新塘国际牛仔服装城商场只在增城等地做了少量的招商广告以及在一外地电视台做了少量的广告,而且时间在晚上十点钟,这样的时间导致了传播效果更差,因而,整个服装城广告传播效果差,没有起到应有的效果.

3.经营方式特殊.新塘国际牛仔服装城商场主要是看样定单,服装城业主的服装产品主要是用来展示给客户看的,每套服装只有一件,没有现货供应,客户只需选中自己需要的版式,然后下单给经营户.经营户在服装企业生产后再通过汽车托运和火车托运给客户,因而,在

商城内很少看见打货理货的热闹场景.

四,虎门服装批发市场板块

虎门镇雄踞珠江东岸,毗邻广州,深圳,香港,珠海和澳门,南临伶仃洋,面积170平方公里,常住人口11.5万,外来人口约50多万.虎门拥有上规模的服装企业1,000多家,还有织布,定型,漂染,拉链,刺绣等配套厂100多家.全镇年产服装逾亿件/套,年销售额逾100亿元.虎门不仅是坚实的生产基地,而且是庞大的服装市场.有着名闻遐迩的富民商业大厦,龙泉商业广场,黄河时装城等17个现代化时装商场,8,500多家商铺,形成了一个方圆一平方公里的时装城.虎门不仅成了全国最活跃的服装批销中心,而且成为出口东南亚,欧美,西亚各地的重要基地,被中国纺织工业协会,中国服装协会授予"中国女装名镇"称号.虎门服装市场名牌荟萃,精品如云.迄今为止已成功举办过八届中国(虎门)国际服装交易会和四届"虎门杯"国际青年设计(女装)大赛,成为服装界闻名遐迩的瞩目盛事.

(一)富民服装批发市场

市场概况:富民服装批发市场是由专注于批发市场开发与管理的虎门富民服务公司投资兴建,在投资富民服装批发市场之后,陆续开发了富民童装城,富民农副产品批发市场,富民鞋业市场,富民布料批发市场,富民第二市场,富民夜市,富民皮料皮具批发市场,富民进出口公司和富民时装网,富民服务公司拟投资建一座占地3000亩的富民物流中心,其中包括首期占地500亩投资20亿元的富民商贸城,使富民成为华南地区拥有传统与现代物流相结合的商业航母.

富民服装批发市场的优势:

1.地理位置优越,交通便利;

2.经营品种齐全;

3.有着丰富的市场资源.服装城所在地处在全国闻名的服装生产基地——虎门镇.在虎门拥有上规模的服装企业1,000多家,还有织布,定型,漂染,拉链,刺绣等配套厂100多家,全镇年产服装逾亿件/套,年销售额逾100亿元.这些都为服装市场的经营提供了货源;

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暑期报社市场调研活动社会实践调查报告

搭乘“开往春天的地铁”与全国首创刷卡取报新模式——《东方卫报》创新发行模式分析

XX年-2010学年度暑假期间，我参与了南京日报报业集团旗下东方卫报社关于刷卡取报的市场调研活动，以调研的方式在第一线感受刷卡取报这一新模式给传统报纸发行模式带来的冲击。其间，我还通过与报社发行部何长清主任及其他工作人员的谈话和交流，较为深入的了解了《东方卫报》以地铁这一新型公共交通工具为载体的发行渠道。对于这两种创新发行模式，我谨以个人观点作出相关分析。

关键字：地铁报刷卡取报发行模式

背景材料：

南京日报报业集团是全国文化体制改革试点单位。在集团党委带领下，集团员工发扬创新进取、务实敬业、诚信和谐的精神，聚精会神抓导向，一心一意谋发展。集团新闻宣传平稳有序，经济实力显著增长，内部改革取得突破，和谐建设出现新的面貌。

《东方卫报》是由南京日报报业集团和南京地铁总公司联合打造的一份综合类新闻日报，以“轻松，时尚，有用”为办报宗旨。

《东方卫报》XX年5月15日正式创刊，运用自身独有的运作模式，仅用了40天时间，就将发行推至16万份，一时间引起中国传媒界巨大的震动；改版后的《东方卫报》集读者俱乐部、免费刷卡取报、地铁派送和公共场所赠阅于一身，通过与苏果、麦当劳等企业合作的一系列的活动策划打响了品牌知名度，提升了自我形象，截至目前，《东方卫报》发行总量已攀升至30万份，稳居南京地区都市日报发行前三强。《东方卫报》在国内首创数码刷卡取报系统，1200多台刷卡机已基本覆盖南京主城区，其独有的地铁内发行量突破10万份，创造出都市日报快速发展的奇迹。

主要发行渠道：

地铁派送：每天7：30-13：00在南京地铁沿线各站发行8-10万份；

南京主城区200栋精品写字楼固定订阅；

全市266个读报居民小区家庭订阅；

南京主城区1200个报亭刷卡点会员读者刷卡取报；

主城区1000个特约零售报摊零售；

大型企事业单位和政府机关定点投递；

南京新街口、山西路、珠江路等闹市区分别有100个人工派送点；

市区主要加油站、苏果连锁超市、休闲娱乐场所赠阅。

搭乘“开往春天的地铁”：

XX年《东方卫报》改版后正式在南京地铁一号线进行免费派发，现派发量近10万份，被称为地铁发行的“霸主”。

地铁这种轨道交通方式对于中国大多数城市来说是一种新生事物，同样，地铁报对于中国报业来说也是个新生事物。作为一份刚刚完成改版、“重获新生”的都市日报，《东方卫报》的定位更加倾向于年轻、时尚和快节奏，因此，地铁就当仁不让的成为了《东方卫报》要占领的首要“高地”。

地铁中熙熙攘攘的是年轻而充满活力的都市青年，他们年轻但不失稳重，前卫但不迷茫，他们有着自己的人生目标，有着为实现这个目标而努力工作的进取心。快节奏的工作和对美好生活的追求让他们不在流连于电视机前，如何更快、更准、更便捷的获取自己所需资讯曾经是他们头痛的问题。如今，一份以“轻松，时尚，有用”为宗旨，针对年轻、前卫的群体量身定做的报纸出现在了地铁。没有找零的麻烦，因为它是免费的；不必担心没有取报点，因为在地铁的各个出（入）口都有它的身影！对于读者来说，原来取报可以如此的便捷！

主动筛选阅读人群，对应目标客户的广告商捕捉到这一点后，自然不会熟视无睹，这也就自然而然的解决了报纸广告的吸纳问题。《东方卫报》读者群体因锁定在有稳定工作、固定收入、有消费能力的年轻时尚人群，使广告主实效千人成本降至最低点，其良好的广告投放效果也使得该报成为众多广告商的必选媒体。而从盈利模式上看，更在一定程度上为报纸持久性运作和可循环性发展提供了保障。这就是用“重点培养”取代“普遍撒网”，从发行上做出差异化，与其他报纸广告发布“多而不专”带来的低效率宣传效果及其恶性循环形成鲜明的对比。

对于更深层次的地铁报问题的探索，我想引用中国人民大学博士李莹在10年7月“全国地铁媒体联盟高峰论坛”上的一段话：“地铁报发展需要注意三点：一是与读者之间的关系；二是与广告主之间的关系，毕竟地铁报高度依赖广告主；三是与地铁公司之间的关系，因为地铁报需要保证其完全唯一的发行地位，否则很难保证较大的发行量，从而实现盈利。”

难道，《东方卫报》只能走单一的地铁发行线路吗？

全国首创刷卡取报新模式：

XX年4月《东方卫报》实施全国首创刷卡取报发行模式，截至目前，南京市已有1500家报摊成为《东方卫报》特约刷卡点，近10万名读者通过刷卡方式领取报纸。

仅仅两年的时间，通过刷卡取报方式，《东方卫报》已经从一张改版初期纯粹的“地铁报”发展为一份主流报纸，日刷卡量目前达到近10万份，报摊发行量居于南京前三名。也正是这种首创的刷卡方式，使得《东方卫报》地面的发行量达到了地铁发行量的2倍多。

首先，刷卡的方式顺应了现代社会生活的快节奏。年轻的一代不会让每天买报找零来一点点谋杀自己的时间，采用刷卡的方式更适合他们的口味，更加便捷。事实上，在我进行刷卡人数调查时，很多社区的老年人也喜欢上了这种便捷的取报方式，这省掉了他们出门为家人取报时准备零钱的麻烦。

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在省、市旅游主管部门的正确领导下，_县切实抢抓云南旅游“二次创业”的大好机遇，突出重点打造凤凰谷、菌子山精品旅游景区，整合带动发展乡村旅游产业。

一、乡村旅游发展优势及前景

(一)发展优势

_位于滇桂两省结合部、中国第三大河流珠江上游。全县国土面积2783平方公里，辖4镇(丹凤、雄壁、彩云、葵山)4乡(五龙、竹基、龙庆、高良)，104个村委会、5个社区786个村民小组，全县总人口38.78万人，其中少数民族人口占总人口的16.86%，是曲靖市少数民族人口比例最大的县。东与罗平县接壌，南与文山州的丘北县毗邻，东南同广西壮族自治区的西林县一水相依，西南和红河州的泸西县连接，北倚陆良县。在云南六大旅游片区中，_处于滇中与滇东南两大旅游片区的结合部，是滇东南旅游精品线路中的连接环。

1、交通区位优势。_不仅区位优越，而且交通便捷，距省城昆明174公里，距曲靖120公里，国道324线(高速化)穿越_境内，省道以(且)马(关)线连通文山、凤凰谷、菌子山两大景区和五龙旅游集镇，师(宗)弥(勒)公路贯通红河州周边县市，形成了较为理想的旅游交通网络，而四通八达连接全县4镇4乡的乡村公路为乡村旅游的发展提供了完善的交通条件。

2、旅游资源优势。境内群峰叠翠，溪流纵横，“一山分四季，十里不同天”是地形、地貌、气候特征的真实写照。这里自然风光优美，旅游资源丰富，类别组合好，具有独特性、差异性和唯一性的鲜明特征。菌子山景区享有“天然奇石园、天然大花园、天然野果园、天然动物园、天然植物园、天然菌子园”等美誉;凤凰谷景区是“是世界第一高洞，形象逼真的生命之门，传说中凤凰涅磐的地方，中国唯一生命文化主题公园”。随着旅游基础服务设施的不断完善和宣传营销力度的加大，旅游知名度和影响力逐步扩大，为乡村旅游的发展提供了客源保障。

_不仅自然风光优美，而且历史文化积淀较深，民族文化浓郁。“帝师故里，楹联之乡”的美誉、“十里不同族，五里不同俗”的民族文化的概括和总结以及保留完整的壮、彝、苗、瑶、回等少数民族的民居、服饰、语言、歌舞、礼仪习俗、婚丧嫁娶、节庆活动、生产、生活场景使_乡村旅游发展底蕴不断增强。

(二)发展前景

在上级有关部门的正确领导、关心扶持下，_县委、政府举全县之力、集全县之智，依托独特、丰富的旅游资源，把旅游业作为全县新兴后续产业加以培育。到目前为止已累计投入资金1.2亿元，高起点、大手笔打造旅游产业，品牌效益初步显现，20_年接待国内外游客56万人次，实现综合收入2.1亿元。20_年7月，刘平副省长率相关部门负责人到_调研时强调指出：虽是初步开发，但搞得很好，很有气魄，很有水平。按现在的发展思路，再精心规划，加大投入，重点建设，_就会快速崛起，成为一个重要的旅游目的地”。“要把_旅游列为旅游‘二次创业’的重点地区来支持、培育”。_旅游业已受到广大游客、旅游企业的广泛关注，市场前景广阔。

二、乡村旅游发展新亮点

(一)五龙旅游小镇

五龙乡最高海拔2326.1米，最低海拔737米，属典型的亚热带气候，森林覆盖率达71%。由于气候湿热、生态植被好，天然形成了丰富的旅游资源，境内自然风光优美，山、林、水、峰、洞、峡、雾等自然景观，集雄、奇、险、峻、秀为一体，融山水田园风光为一色。汇集了_的主要景区景点，不仅有菌子山、凤凰谷风景区，乡政府驻地10平方公里范围内的自然景观还有天然大佛南丹山、亦真亦幻五龙云海，万亩柑桔圆、满目青衫林，芭蕉满坡、缅桂飘香，奔波不息的南盘江，万种风情的五龙河旁，火红的攀枝花，苍翠的楠竹林等等。

五龙民族风情浓郁，壮族民俗文化保存完整，独特的壮族服饰、饮食文化体现了华夷交融与民族凝聚的缩影，每年的农历“三月三”是壮家人的传统节日，也是壮家文化集中展示的大舞台，“三月三”也成为五龙乡村旅游中不可或缺的靓点。

20_年8月8日在全省旅游集镇规划建设会上五龙被列为全省重点规划建设的60个旅游小镇之一，20_年10月经考评验收被继续列为全省的重点旅游小镇。一是明确旅游发展思路。制定了“转变观念建新村、打牢基础兴旅游、依托优势强产业、改善环境引外资、明确责任保增收”的工作思路。近抓优质烟菜米，远抓特色林果畜，快抓基础水电路，稳抓三产游玩乐，达到农业稳乡、林业强乡、旅游富乡、人才兴乡的目标。充分挖掘稻作文化，创造特色田园风光，巩固提升农业观光品位和档次。二是加快旅游基础设施建设，综合新农村建设，重点加快民族文化广场建设，投资1500万元，建设集体闲、民族文化表演等为一体的民族文化广场，并对水寨实行旧村改造，完善五龙集镇功能。三是做好旅游“水”文章。依托五龙丰富的水资源，加大水资源的保护力度，开设水上娱乐、漂流项目，创造名副其实的高原水乡。四是成立五龙文工团。大力挖掘以民族歌舞为主的民族文化，让游客在领略自然风光的同时，体验壮家独特的民居、民俗文化，营造浓郁的民族风情旅游氛围。五是持续加大生态建设力度。结合旅游业开发，走建管并重的路子，提升森林覆盖率。六是品牌营销、以节促旅不断提升五龙旅游知名度。自20__年以来，持续成功举办了九届“三月三”民俗文化旅游节。在壮族传统的、盛大的、最具民族特色的“三月三”节日里，开展民族歌舞表演，篝火晚会，情歌对唱，泼水狂欢，竹筏漂流等特色乡村旅游活动，吸引大批游客纷至沓来。已成为曲靖市知名度最高的节庆活动之一。七是围绕“吃、住、行、游、购、娱”旅游六要素，抓好旅游文化产业“六个一”的开发利用，即开发好具有民族特色的一桌菜肴、一本画册、一个故事、一支舞蹈、一首歌曲、一份纪念品。加大民族手工艺品、壮族服饰等特色旅游产品的开发力度。

(二)特色农家乐

随着_旅游的不断升温，采取政府扶持发展、农户自主经营的模式，一批传承了壮族杆栏式建筑风格，兼具休闲、娱乐为一体的休闲度假型“农家乐”和家庭式“农家乐”迅速发展。由于独特的壮家风味和优质的服务，生意异常火爆，深受游客欢迎，五龙水寨、菌子山小法块80余家具有“农家乐”特色餐饮企业，成为_乡村旅游的新亮点。

三、存在困难

一是_旅游产业发展资金严重紧缺，以旅游开发公司等为业主单位开发建设的项目欠债3000余万元，欠债压力过大。

二是对乡村旅游投入不足。我县是一个经济欠发达县，财政十分困难。在对主要景区投入的同时，对乡村旅游的发展投入不足，不适应乡村旅游发展的趋势。

三是对乡村旅游发展引导不够，农户投入自觉性较差。

四是乡村旅游配套设施不完善，还未形成良好的产业格局。

四、请求事项

(一)请省市旅游主管部门把_乡村旅游列为全省重点地区给予项目资金扶持。

(二)请省市旅游主管部门加强指导，特别是市场拓展方面的扶持帮助。

旅游业作为第三产业的龙头，在经济生活中发挥着举足轻重的作用。当前旅游业已经连续四年保持了世界第一大产业的地位，近几年来我国旅游业增长速度超过GDP的平均增长速度，占GDP的比重快速攀升，中国旅游的发展举世瞩目，旅游经济作为国民经济新的增长点，其产生的连带效应显著，旅游业已成为国民经济的支柱性产业之一。

一、调查目的

我国“”时期旅游业的发展目标，目前已经确定，据国家旅游局的公布的信息，就是：实现入境旅游人数和入境过夜旅游者人数年均增长8%，国际旅游收入年均增长12%;国内旅游人数年均增长8%，国内旅游收入年均增长10%;旅游总收入实现年均增长10%。到20xx年，国际旅游收入达到530亿美元，国内旅游收入达到8500亿元，旅游总收入达到12700亿元。每年旅游业新增就业50万人，到20xx年旅游直接就业人数达到1000万人。

世界旅游组织最新研究报告指出，到2020年，中国就接待1.37亿入境旅游者，占世界旅游总额的8.6%，超过英国、法国、美国、西班牙和意大利，成为世界最大的旅游接待国。中国就接待东亚三分之一的国际旅游者。到2020年，中国将成为世界十大客源国之一，出境旅游达一亿人次，居世界第四位。到2020年，中国的国内旅游可望达30亿人次。海外入境旅游、出境旅游和国内旅游三者协调发展，中国有望成为世界第一旅游大国。

二、调查内容

针对该处的自然旅游资源，历史文化资源，旅游宣传活动，该地周围的环境以及旅游团的收费标准和服务态度进行了全面的调查。现在的城市经济发展、文化建设、市政建设、环境保护和城市风貌、都要考虑到旅游业发展的需要，并与之相结合，所以这些也要进行调查。

三、调查方法

第一、我采用取样拍照的方式，对有代表性的地区的环境，景色和人流进行了拍照。

第二、我还采用了问卷调查的方式。分别在各个景点给游客发放200份问卷。旅游市场调查报告优秀范文。问卷调查题目有10道题目，分别如下：

1、您对此地的了解程度。A比较清楚。B大致了解C、印象模糊D、很不清楚

2、您在景点会选择什么样的住宿地点A、回家睡B、民居C、便宜的旅店D、宾馆酒店

3、您觉得这的旅游消费是否合理A合理B偏低C偏高

4、您最近一次在此地旅游花费为多少?A50-100B、100-200C、200-500D、500以上

5.、您已经或计划去那些景点?(自写)

6、您这次旅游采用何种交通方式?A。步行B、包车C、自驾车D、路边找车

7、您认为这的旅游资源如何?A、丰富B、中等C、一般

8、您认为这的旅游资源的优势在于?A、山水自然风光B、少数民族特色C、气候条件

9、您对这的旅游资源开发规划及管理的认可程度A、开发充分，管理到位B、开发不足，管理到位C、开发充分，管理缺陷D、开发不足，管理缺陷。

10、您认为这的景点缺乏的是哪些方面?A导游服务B景点整体规划及安排C、基础配套设施D、地方特色购物E、文化背景挖掘F其他。

四、调查结果及分析

通过调查结果分析，近5年的入境旅游者人数都在1000人次左右，其中多为中国台湾及港澳的旅游者，海外旅游市场的开发还很滞后。旅游者在景点的停留时间短，不过夜的旅游者占51%，停留1夜的旅游者占38%，过境观光游的特征十分明显。旅游者在景点的消费少，景区门票、餐饮和住宿占了绝大部分(76%)，这表明该地旅游发展尚处于初级阶段，还没有明确的旅游消费导向，如购物、娱乐等比例过小。旅游者感受的一致性很高，即：对旅游景区质量及导游等景区服务感到满意，对住宿、购物、餐饮、娱乐等印象一般，对长途交通(外部交通)条件感到失望。

通过调查还得出，旅游基础设施相对薄弱;该市共有200多家旅行社，但企业规模实力小，经营管理分散，体制不活，营销手段滞后，技术依托和网络化水平低，市场尚不规范，绝大部分的旅行社为“小作坊”经营方式，只有几个员工，服务质量低下，这些旅行社从表面上看隶属于不同的行业和部门，关系错综复杂。

任何一个旅游产品都不可能满足所有旅游者的需求，所以应该综合分析兴此地旅游产品特性和旅游市场这两个因素，确定旅游产品的目标人群作为长期营销的方向。

在过去的旅游发展中，部分景区无意中造成重开发轻保护的现象，出现了一些掠夺性经营如过多的停车场和日益宽敞的景区道路及游步道公园化现象严重等，同时在风景区的乱搭乱建现象日趋#from 本文来自高考资源网显现，正逐步挤占核心景区。景区各生活接待区的空气质量堪忧，生活污水的排放量不断增加，城市水源面临威胁。旅游资源已遭到不同程度地破坏，景区的保护问题已经显得非常重要了，不能仅局限于内部的精耕细作，部分园区旅游设施已超越限度，对景区的美学价值造成相当大的影响。

此外，我们应该设计自己的旅游精品，推出的为我独有的特色产品，使我们的产品成为面向国内外的名牌产品，这些应该由精选的旅游景点、合理的旅游线路和出色的服务“六要素”构成。旅游精品应该成为是旅游业形象的集中体现和王牌产品。

五、调查的意义

旅游产业政策缺乏有力的体制保障，旅游景点建设开发主要依靠政府投入，各景点规划没有形成层次，重复建设现象依然存在，历史文化旅游市场开发力度较小，开发体制不健全，在一定程度上造成资源闲置。当前焦作旅游机遇大于挑战，景点硬件设施已能满足需求，亟需进一步完善旅游配套设施建设，提高服务标准，加大在吃、住、行、娱、购这五个方面的开发力度，一方面要打造出焦作的山水品牌、太极文化品牌，另一方面还要借此契机全面提升焦作市旅游文化品位。

现在的我们要用科学发展观统领旅游发展全局，以构建和谐社会为目标，以市委、市政府进一步“做大、做强、做精”旅游业精神为指导，按照“大旅游、大产业、大市场、大发展”的战略思想，以资源为依托、以市场为导向、以产品为基础、以效益为中心，积极进行资源整合和市场化运作;加大开发历史文化资源力度，丰富“焦作山水”品牌的文化内涵;全力发展具有该市特色的旅游商品;进一步强化宣传目标，开拓高端国际游客市场。未来五年，是该市旅游业发展的关键时期，必须采取超常发展的战略。首先是产业化发展观念必须超前，树立重点突破、整体推进的发展观。其次产业政策也会随实际情况的变化适时予以调整和完善。

旅游扶贫是一种投入较少、效果较好、返贫率较低的新型开发性扶贫方式。它通过发展贫困地区的旅游业，使经济文化较发达地区的资金、信息、技术、观念随着游客的流动引导贫困地区，增强贫困地区的造血机能，实现脱贫致富。通过这次调查，我们更能了解到济扶贫与精神扶贫相结合。要通过深入细致的宣传教育和典型引路，让贫困地区的农民摆脱传统自给自足的小农意识，破除多年来养成的“等、靠、要”思想，树立自力更生、脱贫致富的信念，逐步树立旅游意识、商品意识和竞争意识。使贫苦人们找到更好的致富方法。

4月15号，我们班同学一起去了"太原茂盛装饰材料市场".大家会合后开始了材料城的考察“旅程”。许多从来没有见过的各种各样不同的材料让我们大开了眼见.

首先说说壁纸吧。那些精美的壁纸给我留下了深刻的印象。一般的壁纸在300元左右，象植绒的就贵点在400多元。有些是三层植绒的，更富有变化的600多元，样式多不仅是巴洛克式的纹样，还有圆形与竖线的结合、曲线的等感觉简洁时尚现代。大副的色彩鲜艳的鱼群的壁纸，店主介绍用在酒店餐饮空间。还有金色古字画类我们看到了,我觉的此类很有市场。店主介绍说以上两者属档次高的。还有仿古欧洲浮雕及仿原木纹理的的壁纸，也很有感觉，价格属低档。

再说说那些让人眼花缭乱的漂亮灯具。那些精美的大水晶灯，造型精致豪华标价1万多。有种很时尚的四方的吸顶灯由水晶和镜面玻璃做的，很漂亮一两千元。相对而言有种吸顶灯也是方形的但便宜多了一百多元，有仿古气息。还有八百的那种欧式的吸顶灯也很漂亮记得小姨家就用的这种灯。各式漂亮的小吊灯让人目不暇接，同学都说：“这么好看，以后买那个好啊。”

在灯饰店有几种筒灯很美，里面是一层透明的格外边是一种稀沙布，布上有古文字样的、繁纹的，我想用在古典风格的家饰再好不过了。还有几盏仿古式的灯笼也很有感觉。由细木条和藤条缠绕做的灯，简直就是艺术品。灯具的标价都远远超过买价，有款吊灯标价350，店主说要的话170。

地板，最有感触的是怡林软木地板，地板上有班驳的纹样正块地板像一副画。柏尔店的欧林圣德地板中，白色和灰色的水晶面地板，像地板砖似的，近观显得晶莹亮丽，玲珑剔透。

以前画效果图的时候，自己标注的材料都不知道具体是什么样子的，这次真的大开眼界。原来樱桃木是这个样子的，白松那么好看，效果图上熟悉的名字柚木、檀木、杉木、胡桃木、水曲柳一一呈现，感觉自己材料知识是那么的贫乏，羞愧啊。

有一家店的地板特别的高亮，很漂亮，价格119，不知道真的铺在家里是什么效果。

门，有家经营金雨林品牌的店，里面都是烤漆实木门系列，价格有1200和，工艺大多是实木复合，老板介绍说这种工艺保持了天然实木的诸多优点，又避免了实木容易变形开裂的缺点。金雨林木门的门扇核心采用优质烘干的白松，因为白松密度小含水率容易控制，可以避免因含水率超标而导致的成品门开裂、变形。中间部分为5mm环保e1级厚中密度板，表面为进口实木单板。有一款造型简洁只有几条竖线，老板说有不少人订做。还有一款黑色的烤漆的上面有大小不等的坑和一款红色烤漆上面突出的小方形给人特厚实的感觉。烤漆钢木门，经济便宜700元左右，也很漂亮，有亮感，就是不能碰，一碰就完拉。老板说她计划经营钢木门，毕竟有钱的不是太多。门上要安铜合叶因为铜合叶无声。

地毯和地板阁。1米来的地毯100多元，有款1米5乘3米的800多元深蓝色的很漂亮。

最后，我们去了一家买雅士利涂料立邦漆店，因为以前陈老师问过我，他们家在一楼比较阴暗用什么颜色的涂料，所以决定进去看看。进去就傻拉，店主拿出颜色表，颜色差别太微妙了都不知道选什么好。还有也不知道面积有多少。

旅游线路统筹探索调研报告

一、“旅游线路统筹”问题的提出

旅游产业因其综合经济社会功能日益受到重视，很多地方把旅游产业作为区域经济的重要产业。无论是经济社会发展的新阶段对旅游产业的新要求，还是实践中区域旅游发展模式创新要求，都需要有一套指导区域旅游发展的操作系统理论和工作方法：

（一）区域旅游发展理念创新的需要

一直以来，受计划经济体制和短缺经济的影响，区域旅游发展以行政区域为单位，习惯于就旅游发展旅游，注重景区景点“点状”（或“板块”状）开发。在市场经济条件下，旅游产业有其自身运行规律；在国民经济新的发展形势下，旅游产业呈现出一些新的特征。根据旅游产业发展新趋势，地方政府在发展区域旅游时必须具有统筹发展的新理念：

区域旅游发展必须融入和服务于区域经济社会发展全局。旅游发展与经济社会发展紧密相关，旅游业因其具有扩大需求、调整结构、解决就业、缩小地区差距、扩大开放、传播文化等综合的经济功能和广泛的社会功能，在现阶段以内需促增长、保民生、促和谐的发展背景下，区域旅游经济发展要主动融入和服务于区域经济社会发展全局，统筹考虑区域资源保护与开发、经济增长与结构调整、城乡协调发展、发达地区与欠发达地区协调发展等问题。

区域旅游发展必须与相关产业体系协调发展。一方面，旅游产业依托于吃、住、行、游、购、娱等要素所涉及的基础产业的发展；另一方面，旅游业通过对传统产业的融合、衍绎和提升，不断创造出新的领域，形成新的业态。在现代市场经济下，旅游产业与相关产业相生相融，相互促进，产业之间的界限越来越模糊。因此，发展区域旅游不能单独地就旅游发展旅游，必须从满足需求的创意角度，整合区域内产业体系协调发展。

区域旅游发展要符合旅游产品形成规律。旅游产品是以景区景点为核心吸引物，以线路为纽带，涵盖吃、住、行、游、购、娱等要素的综合性（或组合性）服务产品，决非仅仅是孤立的旅游景区（点）。应摒弃以资源决定供给、只把景区作为旅游产品的老观念，要以市场为导向，满足需求为目标，按照旅游产品依线路形成的规律，推出服务组合体，实现旅游产业各种资源、各个要素的优化配置，提高旅游产业的整体效能和综合竞争力。

建立符合旅游产业特征的权威综合协调机制。在我国现有体制下，旅游产业要得到很好的发展，只靠旅游部门一家是不行的，需要经济社会各部门的大力支持和积极参与。要将旅游产业建设所需的资源和生产要素调动起来，就需要一种能统筹各种资源的方式和机制。在尊重现有行政职能划分的基础上，通过综合协调机制，将旅游产业建设所需的、分散在交通、城建、林业、环保、文化等不同部门的各种资源和生产要素有效的聚合起来，围绕旅游精品线路的规划建设和市场开发实现优化配置，共同发力，发挥最大效用，从而加速旅游产业建设和成长的步伐。

（二）区域旅游发展实践创新的需要

旅游线路统筹是四川旅游发展模式的深化和创新。自1998年把旅游产业确立为支柱产业以来，四川省实施政府主导战略和精品战略，以区域为重点，板块式推进旅游区建设。“板块”式旅游发展模式仍是一种供给主导型的发展思路。经过近的发展，全省旅游区建设布局基本完成，完成了全省旅游发展初期的战略发动任务。随着四川旅游进入数量增长向质量效益转轨的新时期，必须进一步解放思想、开拓创新，采取更加符合旅游经济发展规律的发展模式和工作机制，全面、协调、持续地推进全省旅游产业的跨越发展。我们认为，旅游的规律应当是以线路带动，工作思路和方法要从板块推动到线路引导转变。旅游线路统筹正是在总结以前的经验基础上提出的旅游发展新模式，其基本思路是以线路为龙头，景区（旅游区）建设与旅游线路统筹开发并重，形成综合协调抓旅游的工作机制，优化旅游产业布局，推进区域经济社会协调发展。四川省副省长黄彦蓉指出：“旅游线路统筹既是对政府主导战略的深化，也是对精品战略的深化，也是与时俱进对我省旅游发展历史经验的升华和发展。”

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一、研究背景、目的和意义

(一)研究背景

20__年11月以来，深圳、广州房价在一路飙升后遭遇了寒冬，以珠江三角洲地区为首引发的全国性房地产市场低迷对成都市房地产、温江房地产市场带来了同样的影响;尤其是20__年5月12日汶川大地震，加剧房地产市场低迷态势，对于成都市周边区、市、县房地产市场起点高、发展快的“金温江”来讲，带来了前所未有的危机和发展瓶颈。

(二)研究目的与意义

08年楼市的波动影响社会的各个层面，09年房地产政策及走势将逐步利好房地产。但温江房地产市场走势如何?温江的房地产市场发展前景如何?这一系列问题是本方案研究的重点。因此，深入分析当前温江房地产市场面临的困难和问题，为本公司进军温江主城区提供决策依据。

二、08年房地产市场回顾

1、宏观调控三剑齐发。

在20__～20__年相继出台的国家房地产调控措施中，除去70/90政策属于硬性规定以外，其余所有政策的控制权全部集中在地方政府手中，基层政府由于利益或者政绩等问题等影响，在执行上并非严格落实，所以收效并不明显。但20__年底，房地产宏观调控从土地、金融、税收这三方面进行深化，加强了政策的贯彻执行力。

2、市场竞争更趋白热化。

在20__年的关键节点上，房地产开发企业更重视以品牌、品质和服务决胜，房地产市场加剧洗牌，市场越来越细分，精细化发展成为趋势。

3、房价走势。

从前几年投资性购房来看，不少先入为主的投资客确实收益明显。但随着20__年增加交易所得税和第二套房等政策的实施，在挤掉投资购房水分后，不少投资者纷纷撤票。加之20__年全球性金融危机的深入影响，20__～20__年温江房价整体出现回落。

三、09年房地产市场预测

1、政策预测：

在经历历时一年的宏观政策调控之后，20__年房地产市场政策调控幅度将减小，宏观政策将趋于稳定，但区域房地产市场仍有调整空间。

2、市场预测：

经历20__年房地产市场的洗牌，市场精细化发展，各类房地产市场各显其能，优势化竞争明显，差异化与性价比成为竞争的关键。但温江区域的电梯公寓将面临极大的压力，市场供给量较大，20__年光华大道的急速调整，使得温江区的电梯公寓市场与成都市区的对接出现断裂，这对温江的房地产发展带来极大的挑战。

3、房价预测：

经过20__年全球性金融危机的影响以及房地产市场的整体调整，成都房价出现一定回落，温江区房价整体调低，特别是光华大道区域楼盘，下调幅度较大。预计：20__年温江房价区域稳定，局部时段会出现一定振荡。

四、温江区SWOT分析

1、优势(S) (1)地理位置优越。

处于成都的西面，历来被认为是上风上水的区域，趋向于‘贵’的区域属性，区域认知的心理层次将越来越高。

(2)交通便利。

成温邛高速，光华大道、芙蓉大道使得温江全面对接中心城区，规划中的轻轨，更是让温江与成都无缝接轨。

(3)自然环境丰富。

温江是国家级生态示范区，成都市的天然屏障，拥有13万亩花土资源，区内有江安河、杨柳河、金马河三条河流环绕，构建出最佳的人居环境。

(4)深厚的历史文化。

4000多年前，古蜀国鱼凫王曾建都于此，20__年1月，继鱼凫古城遗址后，两处总面积达10000平方米的商周时期遗址在温江重见天日，数以万计的珍贵文物被发掘。

(5)产业经济集中。

温江海峡两岸科技产业园的开发与发展，为温江带来了强大的经济支撑与产业支撑。

2、劣势(W)

(1)公建配套未能跟上城市化进程。

学校、医院等基础设施配套未能跟上城市化进程，导致温江居住人气不旺，房屋空置率较多。

(2)房地产市场过度依赖外地人口。

房地产市场发展较快，本地购买能力有限，过度依赖成都、省内其它城市及省外城市购房群体。

(3)本地有影响力的项目较少。

温江区有着丰富的自然、人文、历史等资源，但开发不够，有影响力的项目不多，导致温江的影响力不够。

(4)未形成有影响力的商业。

本地尚未形成有影响力的商圈，离成都20公里，比较近，本地居民习惯到成都进行商业消费，影响了商业的发展，导致本地市民娱乐生活缺乏，这也是温江房地产发展的一大契机。

3、机会(O)

(1)“4+1”西部新城新规划。温江处于“4+1”西部新城核心，市规划局对温江功能将以休闲、旅游、健康为主题。新规划带来新的业态调整，城市重新定位的契机，加速温江融入大成都。(2)城乡统筹试验区。温江是城乡统筹改革试验区，将会大大加快温江的城市化进程。 (3)“国际花园城市”荣誉。温江被评为“国际花园城市”，也曾获评“最佳人居环境奖”，这是对温江生态环境的高度肯定。(4)“金马湖”项目的启动。“金马湖”大型项目的启动，必将吸引众多市民的关注，使温江再次成为关注的焦点。

4、威胁(T)

(1)成都二级圈层城市定位部分重复。

其它区县都在融入大成都，建设中心城区的配套产业，打造休闲旅游的周末经济，城市定位有部分重复，会造成一定竞争。

(2)其它城市相继崛起，温江关注度降低。

温江前几年的发展领先于成都二级圈层其它城市，现在其它区县也开始注重城市基础设施建设，重视城区科学规划、建设宜居生态环境，并相继招商引进大项目，势必会吸引更多人的关注，相对温江的关注度会降低。

(3)房地产持续低迷，阻碍经济发展。

20__年温江房地产持续低迷，并引发房屋价格大幅度下降，对地方经济可持续发展带来障碍。

五、温江房地产市场发展回顾

1、05～08年土地成交情况。 (1)商业用地成交情况

(2)商住用地成交情况

2、05年～08年土地成交分析。

20__年温江土地市场活动频繁，土地成交量较大，招拍挂成交4019亩;20__年、20__年成交量稳定在20__亩以上。受金融危机及地震影响，20__年土地成交量急剧萎缩，仅842亩。预计20__年温江土地成交量将超过20__年土地成交量。

3、08年土地供应有所减少。

20__年全年供地计划约3000亩，比20__年减少15.13%，其中通过“招拍挂”成交月842亩。由此可见，为缓和土地市场供求矛盾，政府已着手减缓房地产用地供应力度，保持区域内房地产市场的平衡与稳定发展。

4、房地产开发投资增幅回落。

全年完成房地产开发投资达60.56亿元，比上年增长1.2%。房地产行业投资过热现象有所降温。

5、商品房供应量有增无减;商品房施工面积达646.57万平方米，新开工面积;6、销售量严重下滑;房地产销售下滑明显，全年商品房销售面积达98.3;六、温江区房地产发展的现状;(一)区域市场整体分析;1、金融危机加剧市场分化，中长期市场格局面临洗牌;5.12特大地震及金融危机的发生一方面将导致短期;2、经历市场洗礼，房地产回归理性状态;08年以来住房的投资性需

5、商品房供应量有增无减。

商品房施工面积达646.57万平方米，新开工面积为181.43万平方米，竣工面积为96.32万平方米。

6、销售量严重下滑。

房地产销售下滑明显，全年商品房销售面积达98.35万平方米，下降52.1%，其中住宅销售面积94.22万平方米，下降52.1%;实现商品房销售金额43.81亿元，下降44.9%，其中住宅销售金额达42.29亿元，下降44.5%。明显显示出房地产成交萎缩严重。

六、温江区房地产发展的现状

(一)区域市场整体分析

1、金融危机加剧市场分化，中长期市场格局面临洗牌。

5.12特大地震及金融危机的发生一方面将导致短期内购房行为延后，加剧目前市场低迷态势的延续;另一方面，待市场步入正轨后，随着四座新城规划的实施，加之西城休闲、旅游、健康的主题定位，温江区将增大对购房需求的吸引力。

2、经历市场洗礼，房地产回归理性状态。

08年以来住房的投资性需求和投机性需求减少，房地产市场将由供不应求转变为供大于求，20__年房价降幅明显，但购房者仍持观望心态，导致市场低迷现象持续。

3、市场供应旺盛，需求有待挖掘。

20__年温江区整体市场供应旺盛，而需求量却有待发掘，03年～07年持续呈现的销售增幅大于供应增幅的局面已发生扭转。08年房价虽然有所下调，但是交易量却急剧萎缩。

4、购房人群结构发生变化，市场推广方向有待调整。

投资性购房比例骤降，从新政前的30%基本降为5%;自住购房影响不大。市场盘整特征非常明显，市场进入休整期。

5、配套设施完善差异导致入住反差明显，削弱了区域整体市场竞争力。

温江各区域生活配套设施差异较大，楼盘入住率总体偏低，人气聚集度低，从而进一步影响到后期销售和资金注入，使得成都市二圈层中历来优势明显的温江区在房地产市场中的区域竞争力受到削弱。

6、房屋销售缓慢，阻碍经济发展。

由于房屋销售持续低迷，并引发土地价格大幅度下降，不仅影响当年税收任务完成, 区政府的城市改造计划资金难以保证，而且对地方经济可持续发展带来障碍。

(二)项目市场研究 (公寓类)

通过对温江主城区的电梯公寓物业进行研究分析：主城区的电梯公寓供应量超过500万平米，按照100万平米的消化速度，还需要3～5年的时间进行消化。温江主城区电梯公寓的均价维持在3100元/㎡左右，但各个楼盘的促销力度较大，成交均价在3000元/㎡左右。

桶装水市场调研报告

调查报告一般由标题和正文两部分组成

(一)标题。标题可以有两种写法。一种是规范化的标题格式，即“发文主题”加“文种”，基本格式为“××关于××××的调查报告”、“关于××××的调查报告”、“××××调查”等。另一种是自由式标题，包括陈述式、提问式和正副题结合使用三种。

(二)正文。正文一般分前言、主体、结尾三部分。

调研报告格式：

1.前言。有几种写法：第一种是写明调查的起因或目的、时间和地点、对象或范围、经过与方法，以及人员组成等调查本身的情况，从中引出中心问题或基本结论来;第二种是写明调查对象的历史背景、大致发展经过、现实状况、主要成绩、突出问题等基本情况，进而提出中心问题或主要观点来;第三种是开门见山，直接概括出调查的结果，如肯定做法、指出问题、提示影响、说明中心内容等。前言起到画龙点睛的作用，要精练概括，直切主题。

2.主体。这是调查报告最主要的部分，这部分详述调查研究的基本情况、做法、经验，以及分析调查研究所得材料中得出的各种具体认识、观点和基本结论。

3.结尾。结尾的写法也比较多，可以提出解决问题的方法、对策或下一步改进工作的建议;或总结全文的主要观点，进一步深化主题;或提出问题，引发人们的进一步思考;或展望前景，发出鼓舞和号召。

桶装水市场发展分析

桶装水是指采用自来水或抽取地下水，经过现代工业技术处理而成的纯净水或矿泉水，由灌装生产线灌装至pvc桶得到的产品。分为纯净水、矿泉水和矿物质水等。由于城市的发展，密集型住宅及办公地点的出现，使桶装水有了市场。将纯净水、蒸馏水、矿泉水等可饮用水装入桶中，由专人送抵需求方指定地点。方便了大众，节约了时间。是一种服务行业的伴生产物。x年全国包装饮用水总销量为2475.58万吨,较x年的1811.87吨增长37%。其中，康师傅以403万吨的绝对优势占据第一位;娃哈哈以300多万吨的销量紧随其后;第三第四位分别是农夫山泉和怡宝，两品牌的销量均超过100万吨。而广东饮用水市场，还有景田、益力、乐百氏三大品牌销量在40万吨以上的。这7个品牌总销量高达1140.9万吨，占据整个市场蛋糕46%的份额。同时，康师傅、娃哈哈、农夫山泉和怡宝，已经将同行远远抛在身后，水业四寡头局势已经形成。-XX年，随着行业发展的逐步成熟、消费者消费的更加理性，桶装水面临着产业升级的阵痛，在目前原料价格纷纷上涨、劳动力成本不断提升的情况下，桶装水行业的竞争愈加激烈。前些年高达40-50%的年增长率的桶装水行业这两年已开始呈现缓慢增长，进入发展瓶颈。即使是华南水霸怡宝，亦同样面对此问题，x年怡宝的30%高速增长里，瓶装水增长高达40%，桶装水增长20%，瓶装水俨然已替代桶装水，成为怡宝的高速增长点。桶装水经过这几年的高速发展，已经达到一定的饱和度，一般家庭都在使用桶装水，同行之间的竞争，基本是在蚕食竞争对手的客户。每个行业都有快速期和稳定期，从无到有是比较快，到了成熟期，都会发展缓慢。

x年开始，国内的碳酸饮料、果汁市场份额分别下降17%、18%，而桶装水、硅酸饮料呈上升之势，桶装水市场份额已上升到36.64%。在金融危机的背景下，“喝健康”成为市民的消费的心态，如此，才出现了市场份额的变局。果汁类消费降低，水饮消费上升与百姓生活水平提高有关。饮料的的功能是解渴，但由于中国百姓过去在解渴中还需要味觉的感受，所以选择果汁等。随着生活水平的提高，解渴的观念也发生变化，开始由“解馋”回归到解渴，到喝健康。消费者的口味变化带来了矿泉水的销量上升。XX年，在cpi走低的情况下，水企正在酝酿低成本扩张。XX年国家标准委员会发布《饮用天然矿泉水》和《饮用天然矿泉水检验方法》两大新国标，首次把溴酸盐限定含量纳入了新标准。根据两大新国标，10月1日起，矿泉水生产厂家必须在外包装上对溴酸盐含量作出明确标识，同时其溴酸盐含量最高不得超过0.01mg/l，否则就不能上市销售。据悉，溴酸盐是矿泉水、山泉水等天然水源在臭氧消毒后生成的副产物，在国际上被定为2b级潜在致癌物。企业若要在10月1日前达到新标要求，必须投入少则数十万、多则上百万引进新设备，但这样一来成本将大增，极有可能导致行业大洗牌。实行新的标准后，光检测成本就提高了30%。成本上涨，部分企业已在酝酿调价。

经济下行，实体经济发展受困，过去超发的货币并没有给真正需求的企业任何益处，除了贷款困难，融资成本过高也将企业逼向绝境。银行莫名其妙的成为了众矢之的，其中银行服务收费成社会各界关注焦点，并且自20xx年2月《商业银行服务价格管理办法》颁布之后，银行相关收费项目大幅缩减，数据显示，20xx年年底我国21家主要银行的收费项目，总共十大类305项，相比20xx年减少了117项;并且多项收费标准也进行了较大幅度的下调。并且今年调研工商银行再提降收费，银行降收费之旅势在必行。

金融工具的创新主要解决开源问题，而技术创新则更多降低成本与提升效率。因此，降收费必将从金融工具和技术创新出发，而从目前我国银行业金融工具的运用来看，依然是任重而道远。下面以常用工具ATM和VTM为例：

根据前瞻产业研究院发布的《20xx-20xx年中国ATM机行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》显示，近年来，我国总体ATM保有量一直呈上升趋势。20xx年，我国总体ATM保有量达到了61.49万台，较上年末增加9.49万台，同比增长18.25%。每台ATM对应的银行卡数量为8027张，较上年减少0.95%。但从我国百万人均ATM 保有量来看，远低于欧美发达国家，勉强只能是平均水平。

VTM机替代人工成本优势明显，20xx-20xx年将放量增长

智能金融终端机(VTM机)是现代化通信技术与金融业务的融合，综合运用了联络中心、高清视频通信、视频监控、金融自助终端等系统，并集成手掌静脉识别、加密手写签名、卡证识别、视频面对面交流等功能，可实现传统银行营业厅的主要功能，为用户提供远程虚拟柜面服务，从而替代或分流物理网点的人工业务量。

VTM机不仅为客户提供更为安全舒适的专业金融服务，提高客户满意度而且能够帮助金融机构聚焦高端客户提升价值，是远程金融服务的革命性创新。整个解决方案部署方便，为客户提供7×24小时不间断服务，更易于集中管理和统一维护，VTM远程银行集多项创新技术，整合电话银行、网上银行、营业厅、ATM等多种渠道，将引领服务新模式。VTM机将极大地延伸金融机构多种服务的广度和深度，未来市场的发展潜力非常大。

根据华为提供的VTM解决方案，同样10个窗口的网点与VTM解决方案，后者3年成本要低36%，而如果按照5年计算则VTM解决方案的成本要低43%。即便还不能完全取代实体柜台网点，但作为业务分流，低成本，特别是较低的运营成本对于银行而言具有很强的吸引力。

自20xx年11月，华为发布了eSpace VTM远程银行解决方案，国内开始应用VTM机，经过20xx和20xx年研发和批量推广阶段后，预计在银行降收费，缩减经营成本的压力下，20xx-20xx年将放量增长。VTM将逐步取代传统的柜台服务，未来市场前景良好。

一、调查目标、方案设计及组织策划

(一)调查目标

总目标：通过深入细致的调查黑大各代表性学生样本的餐饮消费结构现状、需求特点、顾客满意度等，以及走访现有经营商家，了解日常经营问题、顾客消费偏好、竞争状况等，综合分析黑大餐饮业市场的总体格局与需求趋势。

分目标：

1.全面搜索黑大餐饮业消费需求现状

2.开展全校各代表性的学生消费者对北黑大餐饮业的满意度的调查

3.适量走访食堂经理和黑大现有经营商家了解经营现状和需解决的问题

4.分析黑大餐饮市场营销现状及需解决的问题

(二)调查对象及形式

根据对黑大餐饮经济的总体分析及对黑大附近餐饮业的整体把握，本次调查以在校大学生及经营商家为重点调查对象，以消费者需求现状与趋势为重点调查方向。采取区域分组调查的形式，集中3天左右的时间进行顾客深度调研和市场扫描及分析，调查方式以问卷调查为主，访问调查及市场观察为辅，间或幽灵实验调查，并收集相关经济与市场的第二手资料进行统计分析。

调查对象抽样：

1) 在校大学生消费者 抽取样本150个，抽取不同学院、不同专业、不同年级、不同收入、不同口味偏好的代表性样本。

2) 校食堂工作人员 抽取样本20个，其中食堂经历、采购人员、厨师、一般工作人员各分配一定的数量。

3) 黑大附近现有经营商家 抽取样本20个，其中传统中式餐馆、快餐店、奶茶咖啡吧、特色小吃店、火锅店、糕点店等各占一定比例。

调查方式：1)问卷调查 2)访问调查3)市场观察4)电话网络调查5)幽灵实验调查等

调研的主要内容：

1) 在校大学生消费者调查主要内容：现有市场消费品牌及顾客满意度，市场消费数量及层次，消费者对现有品牌的认知与评价，餐饮消费的心理，影响消费者餐饮选择决策的关键因素，餐饮消费的新需求等。

2) 校食堂工作者调查的主要内容：从食堂原料的采购体系，到食品的制作工艺，到食品安全卫生的把关，再到销售的菜色价格，最后到食堂的服务情况，进行大概的了解，并分析其优势、劣势和现面临的问题。

3) 现有经营商家调查的主要内容：经营的餐馆类型、风味，产品的渠道体系，主要经营支撑点，主导产品的促销手段，为顾客服务的原则，经营者现实满意程度，经营者的营销心理，经营者的期望值与要求等。

4) 访谈调查内容：主要了解消费者对小资再现主题餐厅的品牌和产品的理解、评价、建议，以及对他们的偏好进一步掌握。

5) 幽灵实验调查内容：切身的感受2—3家餐馆的产品、口味，就餐环境，服务水平，卫生状况等，然后分析评价，去粗取精。

(三)调查组织实施过程

调查组共有3人，进行为期7天的黑大附近餐饮业市场调查。

二、调查的主要统计结果及分析

本次调查共收回有效的在校大学生消费者调查问卷137份、校食堂工作人员访谈笔录20份、学府四现有商家访问笔录20份，通过对上述问卷和访谈笔录的统计处理，辅以调查小组的小结报告，获得黑大餐饮市场调查结果如下：

1. 黑大餐饮经济发达，消费水平较高，消费量大。

首先，从实地调查的结果来看，黑大外有正规经营店铺及摊位的餐饮店约有101家，其中中式快餐店，传统中餐馆，特色小吃店，西式餐馆，火锅店等等，具体如下表1所示。其次，黑大餐饮也得迅猛发展主要依托黑龙江大学的学生消费者，据有关资料统计，黑大在校师生约3万，消费群体庞大，统计数据显示大部分学生每天都出北门吃饭;最后，从黑大所处的地理环境位置来看，位于南岗区，消费水平还是较高的。通过问卷调查，黑龙江大学在校学生月平均消费在1500左右，又细分为5个消费段，如下表2所示。

图表1

北门餐饮类型及分布情况

类型 中式快餐店 中式传统餐馆 特色小吃店 西式餐馆火锅店 糕点面点店奶茶咖啡吧

数量 16 26 35 3 3 6 10

表2

黑大在校学生的月平均消费分布情况

消费层次 500~800 800~1100 1100~1600 1600~20xx 20xx以上

所占比例 7.1% 42.9% 45.2% 2.4% 2.4%

2. 主要消费类型、口味偏好明显，重复消费普遍

大多数学生喜欢中式快餐，快捷方便，口味喜欢多样，但比较大众，喜欢在一定时期内重复选择一家消费，基于习惯因素

3. 消费的时间分散，餐饮服务趋于全天

4. 消费主体一般趋于2—4人，消费能力较高

5. 黑大餐饮市场竞争格局相对稳定，各经营商家之间日趋同质化

6. 产品差异化程度低，缺乏营销创新

(二)黑大附近餐饮消费者满意度及需求现状分析

1. 食品安全卫生是消费者选择就餐地点的首要因素。

2. 消费者的口味习惯和偏好主要倾向于家常菜，大众口味中又偏辣

3. 产品质量及服务是影响消费者选择就餐地方的主要因素。

4. 消费者对产品的价格认知理性，学生消费水平较高，也比较稳定

5. 消费者对就餐的食品卫生安全的满意度低

6. 消费者经常光顾的餐馆比较集中，如快餐店温州饭摊，传统中餐馆有得意楼、三合缘等

7. 大多数消费者对餐馆提供的直接而实惠的促销方式感兴趣

8. 宣传优惠单是消费者了解餐馆信息的主要渠道

9. 大学生消费者一般以小群体消费为主，对新鲜时尚的事物感兴趣

(三)黑大附近餐饮店经营现状及分析

1. 不断有新的商家参与黑大餐饮市场竞争，同时也有商家的退出，形成当前相对平衡而又微妙的关系。

2. 众多餐馆的环境、规模、菜肴种类、价格及服务差异不大，趋于同质化

3. 在目前国内物价水平上涨的情况下，各餐馆包括校内食堂，部分菜品价格有所上浮，涨价的菜式一般以肉类为主，平均涨幅约20%～25%，成本有所增加

4. 黑大餐饮行业缺乏规划引导，在快速发展中存在盲目、无序和低水平发展的现象。缺乏系统严格的市场准入制度和强制性标准，餐饮企业的标准参差不齐，内容不全面、技术知识含量低，食品安全卫生得不到保障

5. 无品牌意思，只关注于现盈利状况

三.本次调查活动总结

总的来说,本调查是成功的,达到了预期的目的较为全面地了解了黑大的餐饮业情况。餐饮业市场竞争激烈，难免由于利益问题出现食品质量问题，请消费者在有消费需求是一定保证安全。黑大餐饮业的消费主力人群是学生，合理消费是必要的。总之，食品质量安全问题不容忽视，学生们的身体健康至关重要，餐饮业健康稳定的发展将会成为社会进步的推动力。

今天，香水已经发展成为价值250亿美元的产业，每年有300多个新品上市，并诞生了像兰寇等香水品牌企业。同时世界许多著名的服装公司、化妆品公司纷纷推出自己的香水，如香奈儿、迪奥、波士、贝纳通、雅顿、雅诗兰黛、纪梵希、露华浓等。这些品牌香水，在中国的改革开放三十年中，纷纷进入中国，并占据了百货商场等重要销售渠道。本土品牌如贝丽丝、圣美伦、卓芬、维维尼奥等品牌，在不断地尝试找到属于我们自己的香味，并希望在专营店渠道大有作为。现状：廉价香水是主流目前中国市场上的香水产品主要分为高档香水、中偏低档香水和低档香水三类。高档香水以进口的国际品牌为主，包括都朋、古奇、纪梵希、范思哲等。中偏低档香水主要是价位在80元-250元之间，以国产品牌香水为主，其主要通过化妆品店渠道进行销售，个别品牌在部分拥有商场专柜。低档香水主要是价位在20元以下的廉价低质香水，产品以小容量玻璃装包装为主，向三四级市场销售。从一份调查问卷的结果看，自行灌装香水份额持续走低，流通香水是目前市场上的主角，但是和日化产品一样，最终将会走入“寻常百姓家”;仿货香水随着市场打击和消费者成熟会逐步淘汰，而最终占领终端市场的一定是国产品牌香水。

20xx年-20xx年中国香水市场销售额及增长率趋势：香水空间巨大根据第三方数据统计：护肤(含个人护理、面膜类产品)仍然占到中国化妆品市场60%以上的份额，彩妆占到近30%的份额，而香水仅仅是5%左右。从这个数据来看，香水处于一个新兴市场阶段，上升的空间还非常大。根据百家零售商场数据统计：香水以每年30%以上的增速予以递增，远远高于其他品类，特别是20xx年和20xx年呈现加速抬升趋势，递增高达到50%以上，预示香水发展春天已经到来。在目前的化妆品店渠道，国内品牌香水份额持续上升，贝丽丝、圣美伦、维维尼奥、卓芬、优妮蒂、伊丽雅等品牌在此深耕多年，并取得了不错的销售业绩。从消费者年龄层级看，根据一份第三方数据调查看：随着年龄层降低，人群对香水的接受度越高，这就是销售机会;而年龄层次的低龄化也预示着对香水价格的敏感。格局：逐渐品牌化中国有没有自己的香水品牌?也许现在还不能给出一个明确的答案。因为现在本土的香水品牌还没有形成一个阵营，还没有一个绝对领先的品牌，也就是市场第一和第二还没有拉开差距。所以，现在本土还没有绝对的响亮的品牌。那中国能不能制造出自己的香水品牌?能!我想这是很多国内香水企业老总都在奋力拼搏的目标。他们都有着做成中国本土香水品牌的基因：贝丽丝也好，他已经奋战了20xx年，用时间甚至是整个生命在探索香水的奥秘;圣美伦也行，掌门人周信钢作为中国第一代调香师，“鼻子”的专业度有目共睹;维维尼奥也可，从流通到终端，先行同大连锁亲密接触，抢先占据零售高端市场;优妮蒂后生可畏，高举高打的策略在短时间内近乎疯狂;……总的来看，本土香水企业已经具备了研发、设计、市场、推广等方面的优势，并逐渐形成了小范围的品牌阵营，从这个角度看，逐渐品牌化是本土香水企业的必行之路。

终端：围观“鸡肋”从化妆品店渠道来看，香水是未来的一个拓展点，这主要源于店铺对香水品类的认识，以及对店铺产品结构调整的结果。但由于对产品的选择、售卖的方法、消费者的教育等三方面的缺失，让化妆品店在香水方面销售力不从心。首先是销售品牌较弱。从市场调查看，目前很多化妆品店经营的香水品牌多为流通产品，以及名牌仿货，终端品牌的销售较为匮乏。按照一些行业人士的说法，流通品主要是靠包装取胜，而且价格相对低廉;而名牌仿货由于有着原始品牌的知名度，让很多消费者对此无法辨识。由于这些产品有着固定的硬伤，所以店铺无法真正的利用这些产品留住消费者，也不能产生持续销量。其次香水在店铺的形象无法正确传达。除丝芙兰外，千色店应该是本土化妆品零售企业在香水方面做得最优秀的一家。像在TOP100连锁店中，烟台恒美、四川美乐、辽阳丽都等企业都采取了香水专区的做法，但也还没有形成绝对影响力。在一些三四线市场，基本上都只是用一个柜台摆上几款产品而已。香水本属奢侈品，高雅的形象却得不到一点体现。再次是零售终端还没找到行之有效的销售方法。对于香水这个品类，行业都还只是处在一种认识状态，都知道香水，但怎么去卖，卖给谁，这些方法论层面却还没有体现出来。对于香水品牌来说，如圣美伦、维维尼奥、优妮蒂等品牌都在尝试对香水售卖方法的研究，并做出多种尝试。笔者建议，店主们可以同他们聊聊，放开自己的思路，找到一些方法。最后是连老板都没有这方面的习惯。十年前，很多护肤品企业告诉店老板，你自己一定用上护肤品——因为那时候很多店主自己都还没有使用护肤品的习惯。现在，很多店铺老板对香水认知有加，却不喜欢用。要想使香水在零售终端卖得动，那最好的办法就是“店老板自己一定要用香水!”前途是光明的，道路是曲折的。中国香水市场的发展，品牌商要从品牌的角度去打造香水，渠道要以零售的思维去售卖香水，那香水市场一定会红火起来。

关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照20xx年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关

部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：

一、基本情况

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。

20xx年榆林市区商品房均价1646元/㎡，20xx年涨至2300元/㎡，20xx年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，20xx年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管20xx年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。20xx年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。20xx年--20xx年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中20xx年完成22万㎡;20xx年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;20xx年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是20xx年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，20xx年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。20xx年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区20xx年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了20xx年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于20xx年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合

国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部

6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20xx年-20xx年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。20xx年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从20xx年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从20xx年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升(见表4)：

20xx年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而20xx—20xx每亩均价为207.4万元，20xx年亩均价94.1万元，基本与20xx年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，20xx年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。20xx年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从20xx到20xx年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍;之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得20xx年至20xx年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价)，从20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，20xx年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从20xx年—20xx年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。20xx年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到20xx年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。20xx年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%

企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到20xx年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到20xx年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到20xx年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7)：

4、房地产业对财政收入的贡献。20xx年—20xx年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。20xx年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。20xx年1—10月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。20xx年1—10月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。

此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

从表8可以看出，20xx年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，20xx年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入20xx年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。20xx年1—10月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。

四、对规范我市房地产的几点建议

促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。

为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：

1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。

一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用;又要科学、合理地控制投放数量;既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。

三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业129个，其中具有二级资质的开发企业12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力;另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。

四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。

2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价最高的为45000元/㎡，最低为1130元/㎡，地价占房价最低例为5.3%，最高为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发;如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让;对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求和超前需求。

3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。

4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计，我市共向房地产企业征收的税费共50余项:

其中一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会，增大了腐败的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损害了政府形象。因此，政府要组成清查组，对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留;对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。

5、加强城市配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加广大居民的收入，让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。

6、进一步放活二手房交易市场。目前，我市的二手房交易市场还处于初级阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很不规范，这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。因此，要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费，以吸引广大居民加入到这一市场上来，不断完善和繁荣这一市场，以推动榆林房地产业的健康有序发展。

总之，我们要通过不懈的努力，使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场，积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。

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