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太原市物业管理条例实施细则合集20篇

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篇1:学习物业管理条例心得最新范文

范文类型:条例,心得体会,适用行业岗位:物业,全文共 4019 字

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一、进一步明确了业主大会和业主委员会之间的权利、义务和职责。

业主大会是为实现对物业的自我管理,代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益,为了便于多个业主形成共同意志,保障物业管理活动的顺利开展而组成的自治组织,是物业管理活动中的最高权利机构,对物业管理区域内的共同事项做出决定,享有对物业管理公共事物的决策权。省《条例》明确了业主产权人在业主大会上的投票权数的界定;《条例》规定,物业管理的重大事项由业主大会讨论和决定,业主大会由全体业主组成。如有20%以上的业主提议,即可召开临时业主大会。

二、进一步规范和明确了物业收费

物业管理费的收取,多年以来一直是困绕物业管理行业发展的问题之一,主要表现在一是收费难度大。少数业主受传统的福利性管理影响较深,不愿交管理费;还有一些业主将购房作为一种投资,仅仅为了增值长期闲置,给物业费的收取带来困难。二是收费行为不规范。《条例》的颁布实施,使物业服务收费维护了物业企业和业主双方的权益。物业服务收费区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。《条例》从满足不同类型的服务需求出发,完善物业管理服务标准,引导物业管理企业不断提高服务质量。遵循管理服务收费的定价原则、定价方式和价格构成;根据物业管理服务内容、服务质量,制定住宅的收费指导价,方便消费者根据自己的消费水平选择确定相应的物业管理服务。物业服务收费由业主与物业管理企业按国家和浙江省物业服务收费管理办法的规定协商确定,随着我市物业管理收费等级标准的出台更规范了业主与物业企业之间的服务收费行为。个别业主拖欠物业服务费用的行为,将受到业主委员会和法律的监督。违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。

三、规范了前期物业管理,明确建、管责任。

相当一部分物业企业是从房地产开发企业派生出来的,割不断的“母、子”关系,使物业管理的市场化运作程度不够,物业管理企业在经营和运作上受到制约,缺少独立性和经营自主性,影响专业化水平的提高;有些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下较多的问题,有的工程质量低劣,有的配套设施不完善,有的开发单位在销售商品房时虚假承诺,如绿化率、配套设施、各种优惠、高承诺的物业管理等等。使得物业管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任,造成物业管理先天不足,给后续的管理工作带来重大困难。当住宅出现质量问题或住区环境问题时,由于建设和管理职责不清,一些开发商和物业管理企业之间互相推诿,权责不清,会产生很多的混淆,使问题难以解决。为了加强开发建设与物业管理的衔接,加强对建设单位的监督,《条例》规定,建设单位要在物业管理区域内配置7%的物业管理用房;国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;与业管理企业做好物业承接验收工作并及时移交有关资料;建设单位应当与物业管理企业签订前期物业服务合同;商品房销售合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容;业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得处分。建设单位应当在保修期限和保修范围内承担物业的保修责任。同时对于违反上述规定的《条例》制定了一系列的处罚措施,使得房地产开发项目在规划、设计、施工阶段应聘请物业管理企业进行前期管理,前期物业服务所需费用由建设单位承担。这样,令业主困惑的开发商和物业管理企业的“扯皮”难题得以破解。促进了公开、公平、公正的市场竞争机制的形成。

四、住房共用部位维修资金要专款专用,维修保证金得以规范

业主应交纳不高于物业建筑安装总造价5%的专项维修资金。《条例》规定,专项维修资金属业主所有,专门用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。而且在《条例》中明确了施工单位和开发商关于维修保证金的使用办法。

五、明确了物业管理企业、业主大会与社区、街道的关系。

社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,它的职能大都带有社会公共性。业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益群体,它的职能主要是民事性的,它与社区委员会在性质、职能、权利基础等多个方面,都存在着根本性的差异,但是业主、业主大会要维护好自己的权益,离不开当地居委会的指导和帮助。物业管理企业,是具有物业管理资质,并经工商行政部门登记注册取得营业执照,接受业主大会的委托依照《物业服务合同》进行专业化管理,实行有偿服务的企业。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的自治组织,物业管理企业与业主大会之间是互相依存、相互作用,缺一不可的关系,是在物业管理专业化管理与业主自制管理相结合的高度同一。他们之间的关系是选择与被选择、服务与被服务、聘任与被聘任的关系。物业管理企业服务的好坏在社区建设,尤其在社区服务业的发展中具有重要作用。业主大会、社区委员会、街道、物业管理企业在根本目标上是一致的,都是为了给业主创造良好的生活居住环境。以往由于缺乏对社区委员会的认识,理不顺相互关系,造成诸多物业管理活动中矛盾。因此,《条例》规定,在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。要努力创建物业管理与社区建设良性互动的新机制,就要求物业管理企业、社区委员会、业主大会共同努力,只有物业管理与社区建设共进,以物业管理服务推动社区服务发展,才能创造出管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化居住环境。

六、明确了业主、物业管理企业与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位关系。

长久以来由于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的垄断地位,往往把服务与收费无偿地转嫁给了物业管理企业,造成了由物业管理企业来代收代缴费用的不合理现象。而代收代缴费用的过程中,又存在着总表与分表的误差等因素造成的费用负担。按照“谁受益,谁承担”的原则,物业管理企业自然通过提高收费标准的方法,让用户承担。但物业管理企业的这种提高收费标准的做法又违反了国家价格法的有关规定,属于乱收费的范畴。这样就使得这些费用没有办法落实,成为物业管理企业的额外负担。事实上,业主和供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位之间,是一种合同关系。作为合同的当事人,业主和供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位,应当按照法律的规定和合同的约定,来行使合同的权利和履行合同的义务。从供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的性质看,作为商品的提供者,应该按照商品的市场规律直接提供服务与收费。向业主收取相应的费用是供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位的权利和义务,物业管理企业并不是合同的当事人,没有义务向上述单位支付这些费用,也没有权利向业主收取这些费用。费用收不上来就只能由物业管理企业垫交,此前许多物业管理企业与业主的纠纷都与此有关。如果供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位均向每一个业主收费,会导致交易成本增高,对当事人双方均无益处。而在物业管理区域内,物业管理企业作为管理服务人,对物业及业主的情况较这些单位更熟悉。如果由物业管理企业接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托,代其向业主收取相关费用,可以节省当事人的时间和金钱,提高办事效率。因此,为了保障业主的合法权益,针对目前物业管理区域内,供水、供电、供气、供热由物业管理企业代收代缴费用的不合理混乱现象,《条例》按照市场规律做出了规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托收费的不得向业主收取额外费用。这意味着自来水公司、供电公司、燃气公司、供暖公司跟物业管理企业是一个平等的企业关系了,有效地解决这一问题,保障了业主的合法权益。

七、进一步规范了住房维修资金制度。

新建商品房由个人出资购买,产权归个人所有,原有公有住房也通过房改的办法,将产权出售给个人。随着房屋权属逐步向个人化转变,住房产权多元化格局逐渐形成,居民个人拥有住宅的比例越来越高,住房的维修管理责任相应由国家或单位承担转移到由居民个人来承担。但是,有的开发建设单位或物业管理企业将业主的专项维修资金挪做它用,使住宅区的共用部位、共用设施设备的大、中修及更新改造不能及时进行,侵害了业主的权益,造成了十分恶劣的影响。同时,由于长期受传统公有住房管理模式的影响,有的业主对专项维修资金认识不足,不愿意交纳专项维修资金,错误的认为这无形中增加了其购房费用,把维修资金和购房费用同等对待;有的业主认为,既然交纳了物业管理费,住宅区的共用部位共用设施设备的维修养护就应该由物业管理企业来承担。实际上,购房款是一次性交纳的购买房屋产权的费用,物业管理费是用于住宅区的日常管理的费用,而专项维修资金才是由于物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用。因此《条例》规定,住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金,业主要交纳不高于物业建筑安装总造价5%的专项维修资金。同时规定:专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。利用物业共用部位、共用设施设备和物业管理经营用房进行经营活动所得收益,也应主要用于补充专项维修资金。住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金的建立,有利于物业的保值、增值;有利于维护社会稳定;更有利于物业管理行业的健康发展。

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篇2:修订后物业管理条例_条例_网

范文类型:条例,适用行业岗位:物业,全文共 3264 字

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修订物业管理条例

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。

第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条 国家鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章 业主及业主大会

第六条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

第三章 前期物业管理

第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

第二十八条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

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篇3:2024安徽物业管理条例_条例_网

范文类型:条例,适用行业岗位:物业,全文共 28925 字

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2022安徽物业管理条例

下面是小编为大家整理的最新安徽省物业管理条例全文,欢迎阅读!

安徽省物业管理条例全文

第一章 总 则

第一条【立法目的】 为了规范物业管理活动,提升物业服务水平,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,营造良好的居住和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》和有关法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

第二条【物业管理定义】 本条例适用于本省行政区域内物业管理活动及其监督管理。

本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋或者业主自行对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条【物业管理原则】 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。

第四条【政府职责】 县级以上人民政府应当鼓励、支持物业服务行业逐步将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系,建立和完善专业化、社会化、和市场化的物业管理机制,促进物业服务行业发展。鼓励采用新技术、新方法,提高物业管理和服务水平,落实国家和省有关现代服务业发展的支持政策。

市、县、区人民政府应当将物业管理工作纳入政府工作目标考核。

第五条【部门职责】省人民政府县级以上人民政府住房和城乡建设或者房地产行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)负责本省行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。区人民政府应当确定一个部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上人民政府的其他有关部门,发展改革、公安、司法行政、民政、财政、环境保护、城乡规划、城市管理、工商、价格、质量监督等部门,应当依照按照各自的职责分工,相互配合,做好相关监督管理工作。

第六条【街道、乡镇职责】街道办事处、乡镇人民政府在县级人民政府房地产行政主管部门物业管理行政主管部门指导下,履行以下职责:具体负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

(一)指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举;

(二)指导和监督业主大会、业主委员会开展工作;

(三)协调监督建筑物及其附属设施的专项维修资金(以下简称专项维修资金)使用和管理;

(四)协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系,调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷;

(五)协调和监督物业服务企业的交接;

(六)监督老旧小区物业管理。

居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

居民委员会、村民委员会应当予以协助和配合。

第七条【物业服务行业协会的作用】物业管理协会应当加强行业自律,规范行业经营行为,促进物业服务企业提高服务质量和水平。

第十五七条【物业管理区域划分】(原条例第十五条)一个物业管理区域成立一个业主大会,由一个物业服务企业实施物业管理。

物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素,按照以下规定进行:

(一)新建住宅小区,包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的,应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域;

(二)新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域;

(三)地理上自然连接规模较小的住宅小区,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域;

(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,并能够封闭管理的,可以划分为一个物业管理区域。

本条例施行前已经建成并实施物业管理的住宅物业,可以继续作为一个独立的物业管理区域。尚未实施物业管理的住宅小区,应当创造条件实施物业管理。

物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,依据批准的规划方案,综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

第十六八条【物业管理区域确定】(原条例第十六条)新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当按照前条第七条规定划分物业管理区域,向设区的市、县(市)人民政府房地产县级人民政府物业管理行政主管部门申请划分登记备案。建设单位应当将划定的经备案的物业管理区域向物业买受人明示。

物业管理区域划定后,确需调整的以及已投入使用但尚未划分物业管理区域的,由设区的市、县(市)人民政府房地产县级人民政府物业管理行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后作出决定,并在相关物业管理区域内公告。

第二章 业主、业主大会及业主委员会

第八九条【业主身份确定】 房屋所有权人为业主。

业主身份的确认,以房屋登记簿不动产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。

第九十条【业主权利和义务】业主除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外,还享有以下权利:

(一)向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询;

(二)推选业主代表,并享有被推选权;

(三)依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利;

(四)要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为。

业主除履行国务院《物业管理条例》规定的义务外,还应当配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动。

物业使用人在物业管理活动中的权利和义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

第十十一条【业主大会和业主委员会的产生】物业管理区域内全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十七十二条【筹备成立首次业主大会条件】(原条例第十七条)符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

(一)入住率达到50%以上的;

(二)首批物业交付满二年,并且入住率超过30%的;

(三)首批物业交付满三年的。物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的,建设单位应当按照物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的规定,及时报送下列筹备成立首次业主大会会议所需的文件资料:

(一)物业管理区域划分资料;

(二)房屋及建筑物面积清册;

(三)业主名册;

(四)建筑规划总平面图;

(五)共用设施设备的交接资料;

(六)物业服务用房配置确认资料;

(七)其他有关的文件资料。

第十三十八条【首次业主大会会议筹备组组成】(原条例第十八条)业主筹备成立业主大会的,应当在街道办事处、乡镇人民政府的组织协调下,由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府、和居民委员会或者村民委员会代表组成业主大会会议筹备组,筹备组人数应为单数,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。

符合首次业主大会会议召开条件之一,但未及时召开大会的,街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起四十五日内组建业主大会会议筹备组。

业主大会筹备组应当自成立之日起十五日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行公告。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

第十四十九条【首次业主大会会议筹备组职责】(原条例第十九条)首次业主大会会议筹备组履行下列职责:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

(三)确认业主身份,确定业主人数、所拥有的专有部分面积,以及业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)提出首届业主委员会委员选举办法、,确定候选人条件和名单;

(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(五)(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容,业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内显着位置公告,并将公告首次业主大会会议召开的时间、地点书面通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的,业主大会筹备组应当予以复核或者修改,并告知异议人。

业主大会筹备组应当自组成之日起90日三个月内组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会依法成立后自行解散。

第十一十五条【业主大会的职责】业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。

除国务院《物业管理条例》规定的职责外,业主大会还应当履行下列职责:决定以下事项:

(一)决定物业管理区域内关系业主利益的重大事项;

(二)批准业主委员会工作规则;

(一)制定、修改业主大会议事规则;

(二)制定、修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

(三)(四)听取和审查业主委员会的工作报告;

(四)(五)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

(五)(六)决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项;

(七)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

(八)选聘、续聘和解聘物业服务企业;

(九)筹集和使用专项维修资金;

(十)改建、重建建筑物及其附属设施;

(十一)利用共用部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

(十二)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会,批准业主委员会工作规则等。

第十二十六条【业主大会表决机制】业主大会决定筹集和使用专项维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积2/3三分之二以上的业主且占总人数2/3三分之二以上的业主同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

前款规定的面积和业主人数,按照下列规定确定:

(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积,按照专有部分面积之和计算。

(二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。业主总人数,按照两者之和计算。

第十七二十一条【业主代表制度】(原条例第二十一条)物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元或者楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。

业主代表参加业主大会会议前,应当就业主大会会议讨论的事项书面征求其代表的业主意见;对需业主投票表决的,业主赞同、反对或者弃权的具体意见应当经本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。

物业使用人可以列席业主大会。

第十八条【业主大会会议形式和表决办法】业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。

提倡采用信息化技术,改进业主大会表决方式。

第二十二十九条【业主大会定期会议和临时会议】(原条例第二十二条)业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

(一)有20%以上业主提议的;

(一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的,街道办事处(乡镇人民政府)、乡镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会临时会议。

第二十条 业主大会应当建立规范的财务管理制度,专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费应当按照财务要求建账并及时入账。业主委员会对原始凭证及形成的会计资料应当妥善保管。

第二十一条【物业管理委员会的成立】 不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经县级人民政府物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的,可以由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会,组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理。

物业管理委员会的人员组成,应当在所在物业管理区域内显着位置公示。

第二十二二十九条【业主委员会产生办法】(原条例第二十九条) 业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐,经业主大会会议选举产生。业主委员会由五至十一人的单数委员组成,每届任期不超过五年,委员可以连选连任。

业主委员会应当自选举产生之日起3三日内召开首次业主委员会会议,推选产生主任1一人、副主任1一至2二人。经业主大会同意,业主委员会可以聘请执行秘书,负责处理业主委员会日常事务。

业主委员会应当自选举产生之日起30三十日内,将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县级人民政府物业管理房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案,并书面告知相关居民委员会、村民委员会。

前款规定的备案事项发生变更的,业主委员会应当在三十日内重新备案,并书面告知县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府及所在地的相关居民委员会、村民委员会。

第二十三二十八条【业主委员会委员的条件】(原条例第二十八条)业主委员会委员应当符合下列条件:

(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

(一)本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主代表;

(二)具有完全民事行为能力;

(二)(三)遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则,模范履行业主义务;

(三)(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

(四)(五)身体健康,具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。;

(六)本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职或者有其他利害关系。

第十三二十四条【业主委员会职责】业主委员会应当按照法律、法规和业主大会的决定开展活动。

除国务院《物业管理条例》规定的职权外,经业主大会批准,业主委员会还行使下列职权:

(一)审议物业服务企业制定的物业管理区域内的管理方案、物业管理区域内配套工程和重大维修工程项目年度计划;

(二)审议物业管理区域内物业服务费的收取标准。

业主委员会履行以下职责:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议,报告业主委员会工作和物业管理实施情况,报告业主大会、业主委员会工作经费和公共收益的分配与使用情况;

(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人、物业服务企业的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(八)调解物业使用、维护和管理等方面的纠纷;

(九)业主大会赋予的其他职责。

业主委员会作出的决定,应当经全体成员过半数通过,并在物业管理区域内公告。

第十四二十五条【业委会公开义务】除国务院《物业管理条例》规定的义务外,业主委员会还应当履行下列义务:

(一)执行业主大会的决定,遵守业主委员会工作规则;

(二)对物业服务企业的合法经营和管理活动予以支持和配合;

(三)对物业服务企业的行为进行监督,对其不合法、不适当的行为予以制止。

业主委员会应当向业主公开下列情况和资料:

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会和业主委员会的决定;

(三)物业服务合同;

(四)专项维修资金的筹集、使用情况;

(五)物业共有部分的收益和使用、分配情况;

(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

第二十六三十条【业主委员会会议制度】(原条例第三十条)业主委员会任期一般为三年,其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满60日前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织其换届。

业主委员会任期届满后,应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时,由副主任召集和主持。经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的,应当在七日内召开。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,由街道办事处或者乡镇人民政府指定一名委员召集和主持业主委员会会议。

业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出的决定应当经全体成员过半数通过,并在物业管理区域内公告。

业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

业主委员会要求物业服务企业列席会议的,物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。

第二十七条【业主委员会换届程序】业主委员会任期届满三个月前,应当召开业主大会进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举;逾期仍未组织的,可以由居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,组织换届选举工作。

业主委员会应当自任期届满之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物,移交给新一届业主委员会。拒不移交的,新一届业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促其移交。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交本届业主委员会。拒不移交的,业主委员会、业主或者居民委员会、村民委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促其移交。

移交过程中出现治安事件的,公安机关应当依法及时处理。

第二十八三十一条【业主委员会委员管理】(原条例第三十一条)业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止,并其委员职务自行终止,由业主委员会以书面形式在物业管理区域内显着位置公告:

(一)因物业转让、灭失等原因,不再是业主的;

(二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

(三)因身体健康等原因丧失履行职责能力的;

(四)因犯罪正在受刑事追究的;

(四)被依法追究刑事责任的;

(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的。

(六)拒不履行业主义务的;

(七)收受物业服务企业或者利害关系业主提供的不当利益或者报酬的;

(八)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

经业主委员会或者20%以上业主提议,认为有必要增减或者调整业主委员会委员的,由业主大会会议作出决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。

第二十九条【业主委员会委员资格终止】业主委员会委员有下列情况之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主大会授权的业主委员会,可以决定终止其委员资格:

(一)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的;

(二)向物业服务企业销售商品、承揽业务,牟取不当利益的;

(三)损坏公共设施,违法搭建,破坏房屋外观和承重结构,擅自改变物业使用性质,拒缴物业服务费和专项维修资金,以及违法出租房屋的;

(四)侵害业主合法权益的;

(五)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时,应当允许该委员提出申辩,并记录归档。

第三十条【业主委员会委员调整增减】 经业主委员会或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议增减或者调整业主委员会委员的,由业主大会会议作出决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。

第十五条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素,按照以下规定进行:

(一)新建住宅小区,包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的,应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域;

(二)新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域;

(三)地理上自然连接规模较小的住宅小区,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域;

(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,并能够封闭管理的,可以划分为一个物业管理区域。

本条例施行前已经建成并实施物业管理的住宅物业,可以继续作为一个独立的物业管理区域。尚未实施物业管理的住宅小区,应当创造条件实施物业管理。

第十六条 新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当按照前条规定划分物业管理区域,向设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门申请划分登记。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

物业管理区域划定后,确需调整的,由设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后作出决定,并在相关物业管理区域内公告。

第十七条 符合下列条件之一的,应当召开会议:

(一)入住率达到50%以上的;

(二)首批物业交付满二年,并且入住率超过30%的;

(三)首批物业交付满三年的。

第十八条 业主筹备成立业主大会的,应当在街道办事处、乡镇人民政府的组织协调下,由业主代表、建设单位和居民委员会或者村民委员会组成业主大会筹备组,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2。前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。

符合首次业主大会会议召开条件之一,但未及时召开大会的,街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起45日内组建业主大会筹备组。

业主大会筹备组应当自成立之日起15日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行公告。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

第十九条业主大会筹备组履行下列职责:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)提出首届业主委员会委员选举办法、候选人条件和名单;

(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容,业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前,在物业管理区域内公告,并将公告时间、地点书面通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的,业主大会筹备组应当予以复核或者修改,并告知异议人。

业主大会筹备组应当自组成之日起90日内组织召开首次业主大会会议。

第二十条 首次业主大会会议一般应当制定管理规约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会,批准业主委员会工作规则等。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具委托书。

第二十一条 物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元或者楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议。

业主代表参加业主大会会议前,应当就业主大会会议讨论的事项书面征求其代表的业主意见;对需业主投票表决的,业主赞同、反对或者弃权的具体意见应当经本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

第二十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

(一)有20%以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的,街道办事处(乡镇人民政府)应当督促或者组织召开业主大会临时会议。

第二十三条 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前通知全体业主,并将业主大会会议讨论的事项在物业管理区域内公告。

第二十四三十一条【管理规约内容】管理规约应当包括以下内容:

(一)物业基本情况物业的名称、地点、面积及户数;

(二)业主大会的召集程序及决定物业管理区域内重大事项的方式;

(二)公共场所及共用设施设备状况;

(三)业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益;

(四)业主参与物业管理的权利和义务;

(五)业主对业主委员会及物业服务企业的监督权;

(六)物业的使用、维护、装饰装修、维护和管理;

(七)业主在本物业管理区域内应当遵守的行为准则;

(八)物业共用部分的经营与收益分配;

(九)物业管理区域内共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式;

(十)专项维修资金筹集、使用和管理;

(九)(十一)违反管理规约的责任;

(十)(十二)其他有关事项。

第二十五三十二条【业主大会议事规则】业主大会议事规则应当就以下事项作出约定:

(一)业主大会的议事方式;

(二)业主大会的表决程序;

(三)业主委员会的组成和委员任期;

(四)业主大会定期会议召开的时间或次数;

(四)(五)其他有关事项。

第二十六条【管理规约、业主大会议事规则生效时间】管理规约、业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效,并由业主委员会在物业管理区域内公告。

第二十七三十三条【管理规约、业主大会议事规则的效力】 业主大会、业主委员会作出的决定和,管理规约、业主大会议事规则,应当符合法律、法规的规定,对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,县级人民政府房地产物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者予以撤销,并通告全体业主。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

第二十八条 业主委员会委员应当符合下列条件:

(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

(二)遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则,模范履行业主义务;

(三)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

(四)具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。

第二十九条 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生主任1人、副主任1至2人。经业主大会同意,业主委员会可以聘请执行秘书,负责处理业主委员会日常事务。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案,并书面告知相关居民委员会、村民委员会。

前款规定的备案事项发生变更的,业主委员会应当在30日内书面告知县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府及所在地的居民委员会、村民委员会。

第三十条 业主委员会任期一般为三年,其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满60日前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织其换届。

业主委员会任期届满后,应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

第三十一条 业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止,并以书面形式在物业管理区域内公告:

(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(二)无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;

(三)因身体健康等原因丧失履行职责能力的;

(四)因犯罪正在受刑事追究的;

(五)以书面形式向业主大会提出辞职的;

(六)拒不履行业主义务的;

(七)收受物业服务企业或者利害关系业主提供的不当利益或者报酬的;

(八)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

经业主委员会或者20%以上业主提议,认为有必要增减或者调整业主委员会委员的,由业主大会会议作出决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。

第三十二三十四条【业主大会经费和业主委员会委员补贴】业主大会、业主委员会开展工作的经费,以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金,其筹集、管理和使用办法由业主大会确定。可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。具体筹集、管理和使用办法由业主大会确定。

前款规定的费用的筹集和使用情况,业主委员会应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的监督。

业主委员会应当于每年3月底前以书面形式在物业管理区域内公布上一年业主大会、业主委员会经费收支情况,接受业主监督。经持有百分之二十以上投票权数的业主提议,街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关部门或委托第三方进行审计。审计费用由全体业主承担。

提倡建立业主委员会主任离任审计制度。

第三十五条【监事会制度】 业主大会可以设立业主监事会或者独立监事,监督业主委员会的工作,履行业主大会赋予的职责。

业主大会设立业主监事会或者独立监事的,业主大会议事规则应当对业主监事会或者独立监事的职责、议事规则和工作经费,监事的选举规则、资格、人数、任期等事项进行约定。

第三章 前期物业管理

第三十三条新建住宅小区配套建筑及设施设备的建设,应当按照住宅小区规划、严格执行国家和省有关设计规范和工程建设标准。

第三十六条【前期物业管理规定】新建物业实行前期物业管理。在业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位应当依法选聘物业服务企业实施前期物业管理。

第三十四三十七条【前期物业服务企业选聘办法】建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式,选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业,经县级人民政府房地产物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。

建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备等固定资产。

第三十五三十八条【建设单位有关物业管理的权利和义务】建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业管理有关的建议。

建设单位组织项目工程验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与。

第三十六三十九条【建设单位报送有关物业管理的资料】新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证或者现房销售备案前,应当向市、县、区设区的市、县(市)人民政府物业管理行政房地产主管部门报送以下材料:

(一)建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同;

(二)经批准的物业项目规划设计方案;

(三)标注物业服务用房具体位置、面积的样图和配置标准的书面承诺;

(四)应当招投标的物业管理项目招投标情况的书面材料;

(五)物业配套建筑和设施设备的清单及产权归属说明等资料。

第三十三四十条【执行标准】(原条例第三十三条)新建物业的住宅小区配套建筑及设施设备的建设,应当按照住宅小区规划、严格执行国家和省有关设计规范和工程建设标准。

第三十七四十一条【新建物业的配套建筑及设施设备住宅小区的交付条件】新建物业住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:

(一)水、电纳入城市管网,安装分户计量装置和控制装置,并对物业服务用房、共用部位公用场地、公共用设施设备以及同一物业管理区域内非住宅用户配置独立的水、电计量装置;

(二)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并按照规划要求安装分户计量装置和控制装置;

(三)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位;

(四)按照规划要求完成消防和人民防空工程设施建设;

(五)按照规划要求完成教育、邮政、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设;

(六)按照规划要求完成小区道路建设,并与城市道路或者公路相连;

(七)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;

(八)建筑物及其配套设施的标志标识完整、清晰;

(九)法律、法规规定的其他条件。

第三十八四十二条【物业主管部门的职责】设区的市、县(市)市、县、区人民政府房地产物业管理行政主管部门可以对本条例第三十七条四十一条规定的事项进行现场综合查验。对综合查验发现的问题,责令建设单位及时限期整改。;逾期不整改的,不得交付使用。

综合查验结果和整改情况应当在物业管理区域内公告。

第三十九四十三条【临时管理规约的备案】建设单位应当依照省人民政府住房和城乡建设行政主管部门公布的临时管理规约示范文本,制定临时管理规约,报县级人民政府房地产物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、乡镇人民政府备案。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

在首次业主大会通过的管理规约生效后,临时管理规约即行失效。

第四十四十四条【销售物业的公示内容】建设单位销售物业时,应当在销售场所将经批准的规划设计方案、物业管理区域的划分、临时管理规约及物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备、前期物业服务合同等相关材料予以公示,并向物业买受人提供书面公示材料。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当书面承诺就遵守临时管理规约予以书面承诺。

第四十一四十五条【前期物业管理明示内容和终止条件】建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时,应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。

前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件,对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限;约定期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担,房屋买卖合同未约定的,由建设单位承担。

第四十二四十六条【物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权】 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位和物业服务企业不得擅自处分。

业主大会成立前,建设单位或前期物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备获得的收益应当单独列账,收益百分之七十纳入专项维修资金,剩余的百分之三十可以用于补贴物业服务费。

第四十三四十七条【业主共有的物业服务用房权属登记】物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑,由建设单位在物业项目综合查验合格后60日内负责申请房屋权属登记。登记机构应当在不动产登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载。业主有权查询。

第四十四四十八条【物业服务用房配置规定】物业服务用房的配置应当符合下列规定:

(一)物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的,按照不少于建筑面积一百平方米配置;

(二)物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的,按照物业总建筑面积2‰千分之三配置;总建筑面积超过二十五万平方米的,超过部分按千分之一1‰的标准配置;

(三)新建住宅小区按照不少于物业地上总建筑面积的千分之三配置物业服务经营性用房;

(四)物业服务用房应当在地面以上,相对集中,便于开展物业服务活动,并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能和具有独立的通道。

物业服务用房应当包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等,其中,用于业主委员会办公用房建筑面积不低于二十平方米。议事活动用房的,应当按照配置物业服务用房的比例合理确定,一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

物业服务用房不得计入公摊面积,所有权属于全体业主。建设单位移交物业服务用房,不得收取任何费用,并提交登记证明。

未经全体业主业主大会同意,物业服务企业不得改变物业服务用房的用途或将物业服务用房出租、抵押、转让。

第四十五四十九条【公共服务设施的归属】规划要求在住宅小区内配套建设公共服务设施中的会所、幼儿园、车库等公共服务设施的归属权属,应当在土地出让合同中明确,并在商品房买卖合同中约定注明。约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并优先满足业主需要。

第四十六条建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

第四十七五十条【共用部位、共用设施设备承接查验】物业服务企业在承接新建物业项目时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,发现问题应当书面告知建设单位,建设单位应当及时进行整改。

新建物业交付使用前,物业服务企业和建设单位,应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验;未进行承接查验的,不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。

第四十八五十一条【建设单位向物业服务企业移交资料】在办理物业承接查验时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

(二)共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;

(五)园林施工图纸及树种清单;

(六)业主名册;

(七)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。

建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料。

第五十二条 【承接查验备案】物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持下列文件向县级人民政府物业管理行政主管部门办理备案手续:

(一)前期物业服务合同;

(二)临时管理规约;

(三)物业承接查验协议;

(四)建设单位移交资料清单;

(五)查验记录;

(六)交接记录;

(七)其他承接查验有关的文件。

第四十十三条【工程质量保修金】建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

建设单位提取的物业工程质量保修金,应当专户存储,专项用于物业保修期内房屋及其配套设施设备的维修,并接受业主、业主委员会和物业服务企业的监督。质保期满后,建设单位申请返还工程质量保修金的,应当征求物业服务企业意见,并经县级人民政府物业管理行政主管部门同意。物业工程质量保修金提取的比例与管理使用办法,由设区的市人民政府制定,报省人民政府住房和城乡建设行政主管部门备案。

第五十四条【公共服务专业经营单位职责】 新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备,应当符合国家技术标准和专业技术规范。

建设单位在组织竣工验收时,应当通知供水、供电、供气、供热、通信等专业经营单位参加;在竣工验收合格后,应当将物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理,专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任,有关费用由专业经营单位承担。

老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的,按专业经营单位要求改造后,业主大会决定移交给专业经营单位管理的,专业经营单位应当接收。

第四章 物业管理服务

第五十五十五条【资质与信用管理】物业服务企业应当按照国家规定取得具备相应的资质,不得超越资质等级承接物业服务业务。

物业服务企业在非注册地承接物业服务项目,应当向物业项目所在地市、县设区的市或者县(市)人民政府房地产物业管理行政主管部门备案。

从事物业管理的人员应当按照国家规定,取得职业资格证书。

房地产县级以上人民政府物业管理行政主管部门应当加强物业管理专业人才队伍建设,建立物业服务企业信用信息系统和信用档案,对物业服务企业实行动态监督管理。及其管理人员的信用档案。

第五十六条【物业服务企业权利】物业服务企业享有以下权利:

(一)根据有关法律、法规规定和物业服务合同约定,对物业及其环境、相关秩序进行管理;

(二)依照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取服务费用;

(三)制止违反物业管理规约的行为;

(四)选聘专营企业承担专项经营业务;可以将专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人;

(五)法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。

物业服务企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。

第五十七条【物业服务企业义务】 物业服务企业应当履行以下义务:

(一)以为业主服务为宗旨,提供质价相符的物业服务提高服务质量和水平;

(二)按照物业服务合同约定,提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备日常维修养护等服务物业服务;

(三)按照规定每半年公布物业服务费收支情况;

(四)接受业主和业主委员会的监督;

(五)协助有关部门提供社区服务,开展社区文化活动;

(六)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。未履行约定的,应当依法承担相应的法律责任。

第五十八条【物业服务企业选聘】业主大会应当通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式,选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三人或者住宅规模较小的,经县级人民政府物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的,业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内公示。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后,提请业主大会投票表决。

第五十三五十九条【物业服务合同内容】业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当包括下列事项:

(一)物业管理区域范围及基本情况、基本情况和项目负责人;

(二)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

(三)物业服务用房的配置、使用、维修和管理;

(四)公共绿化的维护,以及公共区域的环境卫生、相关秩序维护;

(五)车辆的停放管理;

(六)物业服务质量标准;

(七)物业服务费用收取标准和方式;

(八)物业档案资料的保管;

(九)物业服务合同期限;

(十)双方的权利义务;

(十一)违约责任;

(十二)物业服务合同终止、解除条件;

(十三)其他事项。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内,将物业服务合同报送县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府备案。

省人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当制定、公布物业服务合同示范文本。

第五十四六十条【物业服务合同签订】物业服务合同签订前,业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示,充分听取业主意见后,再提交业主大会通过。物业服务合同内容确如需调整变更的,业主委员会应当将调整变更的内容在物业管理区域内公示,并按照业主大会规定的程序确认调整变更合同。

前款规定的公示时间不得少于十日。

物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的,应当及时告知业主并在物业管理区域内显着位置进行公示。

第五十五六十一条【物业服务合同续签】 物业服务合同期限届满前九十日,业主委员会应当召集业主大会会议,讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定继续聘用的,应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同;不继续聘用的,应当依法重新选聘新的物业服务企业。业主大会决定不续聘的,应当及时告知物业服务企业。

提前解除物业服务合同的,提出解除合同的一方应当于六十日前书面告知合同另一方,在物业管理区域内公告,并书面告知所在地的县级人民政府房地产物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府。

第五十六六十二条【物业服务企业交接】 物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业应当与业主委员会原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止,并在新的物业服务企业选聘后十五日内退出,并按照法律、法规规定和合同约定,履行下列交接义务:向业主委员会或者其他代管单位移交下列资料和财物:

(一)移交本条例第四十八条五十一条规定的材料;

(二)移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案;

(三)物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;

(四)移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据;

(五)法律、法规规定的应当移交的其他事项。

业主大会重新选聘物业服务企业后,业主委员会或者其他代管单位应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业,原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。

原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域的期间内,应当维持正常的物业管理秩序,但物业服务合同另有约定的除外。

物业服务企业未办理交接手续,不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

第六十三条【物业服务企业交接的监管】 县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当加强对物业管理交接工作的指导、协调和监管。

被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,街道办事处或者乡镇人民政府应当责令其限期撤出,发生治安事件的,公安机关应当依法及时处理;业主委员会或者相关业主可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

第六十四条【物业服务应急管理】物业服务企业退出物业项目时,业主大会仍未选聘到新物业服务企业的,街道办事处、乡镇人民政府应当进行应急管理。居民委员会、村民委员会可以在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下,根据应急管理的需要负责组织不超过六个月的基本保洁、秩序维护等服务。

第五十七六十五条【物业服务费用确定办法】物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平质量相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照价格主管部门会同物业管理行政主管部门制定的物业服务收费办法,国家和省物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

实行政府指导价的,价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门,根据物业类型、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况,制定相应的基准价和浮动幅度,并向社会公布。

物业发生转移或者灭失的,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第五十八六十六条【物业服务费收支制度】物业服务企业应当按照国家和省有关规定公布物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况,业主委员会应当对所公布的内容进行监督核查,并将核查报告在本物业管理区域内公布。

物业服务企业应将一定比例的物业公共服务费独立建账,专项用于物业共用部位、共用设施设备维修养护,每年公布一次收支使用情况,接受业主监督。物业服务企业撤出后,将剩余部分按本条例第六十二条规定一并移交。

价格主管部门应当会同房地产物业管理行政主管部门,加强对物业服务企业收费项目、标准的监督。

第六十七条【公共设施设备费用分摊】物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账,并接受业主委员会的核查。

物业服务企业应当定期公布共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额,并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。

业主或者业主委员会对公布的共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热费用的分摊情况提出异议的,物业服务企业应当答复。

第六十二六十八条【专业经营单位公共服务设施收费】(原条例第六十二条)物业管理区域内,供水、供电、供气等单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主,直接为业主服务。

供水、供电、供气、供热、通信、电视等单位可以委托物业服务企业代收有关费用,并按约定支付手续费。

物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

物业管理区域内,供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向其收取费用,不得转嫁户外管线或者其他设施的损耗和损失。

住宅物业管理区域内的公共路灯、楼梯灯、人防工程、车库、电梯、二次供水的用电,绿化用水用电,消防用水等的收费,应当执行居民用水用电价格标准。

专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用,并按约定支付手续费,但接受委托的物业服务企业,不得向业主收取手续费等额外费用。

第五十九六十九条【物业交付】 已交付业主的物业,物业服务费由业主承担。;未交付业主的或者已竣工但尚未售出的物业,物业服务费由建设单位承担。

前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内,业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的,视为交付。建设单位没有事先书面通知的,以业主实际办妥相关交付手续为准。

第六十七十条【物业维护报告制度】物业服务企业应当严格按照国家有关物业服务规范和标准提供服务,加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查;对物业共用部位、共用设施设备运行状况应当于每年第四季度向业主委员会书面报告,并在物业管理区域内公告。

第六十一七十一条【物业服务企业安全责任制度】物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作,制定物业管理区域内安全防范应急预案,对突发性事件应当采取应急措施,及时报告有关行政管理部门和相关单位,并协助做好救助工作。

物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定,落实安全防范措施,做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定,导致业主、物业使用人人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

物业管理区域内发生安全事故等突发事件时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的,由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。

物业服务企业人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,但不得侵害业主、物业使用人公民的合法权益。

第六十二条【专业经营单位公共服务设施收费】物业管理区域内,供水、供电、供气等单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主,直接为业主服务。

供水、供电、供气、供热、通信、电视等单位可以委托物业服务企业代收有关费用,并按约定支付手续费。

物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第六十三七十二条【物业服务企业考核】房地产物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理,定期对其服务质量进行考核,促进物业服务企业提高服务水平。

市容、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、市容卫生、房屋使用等的监督管理,依法处理违法行为。

推进建立物业服务第三方评估监理机制。

物业服务评估监理机构从事物业服务评估监理活动,应当遵循独立、客观、公正的原则。

物业管理协会可以依照国家和省有关规定,制定物业服务规范和等级标准,建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度,提倡对项目负责人实行考核,配合房地产物业管理行政主管部门建立健全信用档案。

第六十四七十三条【物业管理投诉受理制度】县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度,对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉,应当自收到之日起15日内进行调查、处理,并将调查或者处理结果答复投诉人;属于其他部门、单位职责的,房地产行政主管部门应当及时转交有关部门或者单位并告知投诉人。

县级人民政府城市管理、公安、价格、工商、环保、卫生、规划、园林等行政管理部门,应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显着位置公布联系方式,依法处理物业管理区域内的违法行为;有关部门应当自收到投诉之日起三十日内进行调查、处理,并将调查或者处理结果答复投诉人。

第七十四条【矛盾纠纷化解机制】县级以上人民政府有关行政?

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篇4:学习物业管理条例心得最新范文

范文类型:条例,心得体会,适用行业岗位:物业,全文共 1286 字

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拖欠物业费不得断电、断水、断气、断热

物业争端常见,而物业费又是业主和物业公司之间很多矛盾的直接导火索。随着人们权利意识增强,对物业服务的要求也越来越高,对于很多物业公司“一言不合”就断水断电的做法,今后将被明令禁止。

条例》规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用,并开具发票。专业经营单位可以委托物业服务企业代收代缴有关费用和进行有关设施设备日常维修养护,双方应当签订委托协议,但不得向业主收取手续费等额外费用。

专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务,而停止对已交费用户和共用部位的服务。物业服务企业不得以业主拖欠物业费用为由限制或者变相限制专业服务。

此外,物业服务企业不得有下列行为:将物业管理区域内的全部物业服务项目一并委托给他人;擅自改变共用部位、共用设施设备用途或者利用其进行经营;强行向业主、物业使用人指定特定服务企业或者推销商品;物业服务合同终止后,拒不移交相关资料资产;泄露业主信息或者将其用于与物业管理无关的活动等。

开发商占用共用部位最高将罚款20万元

本来是公共绿地,却被商家占用……一些小区内业主私搭滥建现象严重。肆意占用公共空间,破坏小区环境,这类问题往往难以解决,加剧了业主之间以及业主与物业之间的矛盾。

《条例》明确规定,开发建设单位擅自处置属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权的,由县级以上房产主管部门处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

物业服务企业利用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营的,在不违反相关规定及不损害业主、物业使用人合法权益的情况下,经物业管理区域内相关业主和业主委员会书面同意并报有关部门批准后方可进行。

经营性活动的收益,主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修资金,具体补贴办法由物业服务企业和相关业主、业主委员会约定。

公共区域设车位应2/3业主同意

现如今,车位一位难求,特别是晚上,不少小区的内外更是被车辆停得满满当当。如何分配车位,如何保障业主权益,要不要将小区车位对外开放,是很多小区当下面临的难题。

《条例》规定,物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的所有权,依据规划按照出资情况确定。业主共有的道路或者其他共有场地用于停放车辆的车位、车库,属于业主共有。

物业管理区域内的车位、车库,应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用;车位、车库有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

在停车位设置中,《条例》规定,利用物业共有部分设置车位、车库的,应当经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,并经规划部门审核,但不得占用消防通道及其他安全设施用地。

物业管理区域内车位、车库不足的,经20%以上业主提议,召开业主大会,经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意,在不占用消防通道、城镇公共道路、城市园林绿地等市政设施的前提下,经规划部门审核后,可在物业管理区域内增建车位、车库。

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篇5:中小学教学常规管理实施细则

范文类型:细则,适用行业岗位:小学,教研,全文共 648 字

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一、档案室是单位存放各类档案的保密重地,实行专人管理,非档案室人员,未经允许不得进入。

二、档案室应落实“三铁一器”措施,确保铁门、铁窗、铁柜的安全牢固,监视器的正常运行。

三、要有足够的合乎要求的档案装具,档案不得随意堆放。柜架摆放位置应与墙壁保持10厘米以上的距离,每行柜架间距不小于60厘米(密集架除外)。

四、档案室应配备防火、防盗、防虫、防潮、防尘、防强光、防高温、防霉等设备,并相应地做好“八防”工作。

五、档案室内严禁吸烟和使用明火,严禁堆放易燃物品或与档案无关的物品,对电源、线路、开关插头等要定期检查,发现有火灾隐情应立即报告处理。

六、档案室内要做到现场整洁,档案柜排列科学,通道顺畅。

七、档案室要进行定期或不定期地安全检查,做到及时发现问题,及时报告,及时处理。

八、档案室接收档案要双方当面清点核对,及时登记、编目。日常管理应做到档案、帐薄、检索工具相符。借阅档案要严格办理借阅和注销手续。因利用、整理、复印等原因拆卷的档案,使用后应及时装订。

九、档案室应定期对各类档案进行清点,做好清点记录。档案人员工作变动或出现重大事故应随时清点,并办理交接手续或写出书面报告。

十、档案室在日常工作或检查中发现档案破损、褪色,应及时修复或复印,库藏档案因移交、作废、遗失等注销帐卡时,要写明原因,保存依据。

十一、对档案室要把好档案出入关,出门要关掉电源、关好窗户,放下窗帘,锁好铁柜、铁门,决不能掉以轻心。

十二、要做好档案室的安全保密预防工作,学习新知识、新技术,加强安全防范意识,强化安全管理。

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篇6:《深圳经济特区社会养老保险条例》实施细则

范文类型:条例,细则,适用行业岗位:保险,全文共 1485 字

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签订地点:__________________________________________

项目名称:__________________________________________

委托人(甲方):____________________________________

服务人(乙方):____________________________________

签订日期:______年____月____日

有效期限:______年____月____日至______年____月____日

依据《民法典》及有关法规的规定,经双方协商一致,就经济信息服务项目,签订本合同。

一、乙方受甲方委托就_________进行经济信息(中介)服务。服务内容、形式、要求

________________________________________________________________________。

二、甲方应提供给乙方的文件,期限及其他应予协作的事项

________________________________________________________________________。

三、乙方应提供给甲方的文件,期限及其他应予协作的事项

________________________________________________________________________。

四、乙方履行服务的期限、地点和方式

________________________________________________________________________。

五、乙方提供服务的标准和验收方法

________________________________________________________________________。

六、报酬及其支付方式

________________________________________________________________________。

1.甲方支付给乙方报酬为_________元。

2.支付方式(按以下第_________种方式)

(1)一次总付:_______________元;时间:_______________

(2)分期支付:_______________元;时间:_______________;_______________。

(3)其他方式:_________________;时间:_______________。

七、保密内容

________________________________________________________________________。

八、违约责任

________________________________________________________________________。

九、争议的解决方式

本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决,也可由当地工商行政管理部门调解;协商或调解不成的,按下列第_____种方式解决:

1.提交_________仲裁委员会仲裁;

2.依法向人民法院起诉。

十、本合同生效的条件

________________________________________________________________________。

十一、其他约定事项

________________________________________________________________________。

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篇7:中小学教学常规管理实施细则

范文类型:细则,适用行业岗位:小学,教研,全文共 325 字

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一、档案管理人员必须贯彻“以防为主,防治结合”的原则,做好档案室的管理工作,落实防盗、防火、防光、防高温、防潮、防尘、防虫、防鼠等措施。

二、档案管理人员必须坚持值日值班制度,坚持每天下班前检查门窗是否关好,电源开关是否关闭。对所保管的案卷,半年进行一次抽查,年终进行一次全面检查。严禁在档案室抽烟、吐痰。外来人员未经许可不得进入档案室。

三、新接收的档案资料,必须经过严格核查和消毒处理后才能进库上架

四、值班人员必须做好档案室内外温湿度记录,做好温湿度的调节工作(标准温度为摄氏14—24℃,相对湿度为45%—60%)。

五、档案室设施要经常进行检查,坏了要及时报告或维修,保证各项设施完整正常。

六、保持档案室的清洁卫生,坚持做到每周一小扫,每月一大扫。

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篇8:不动产登记暂行条例实施细则与房屋登记办法差异比较

范文类型:条例,细则,办法,全文共 485 字

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公告和异议

相对于《办法》“房屋登记机构认为必要时,可以就登记事项进行公告”的原则性规定,《细则》的优势体现在五个方面:其一,公告种类明确,包括征询异议公告、遗失灭失声明公告、宣示公告;其二,公告方式明确,包括网站及现场、网站、网站或报纸;其三,公告的情形明确,包括政府组织的集体土地所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权,集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权,土地承包经营权等不动产权利的首次登记、依职权更正登记、依职权注销登记、法律行政法规规定的其他情形等;其四,公告内容明确,征询异议的公告必须包括自然状况、权利状况、异议提出方式等;其五,公告期限明确,除宣示公告不需要设定公告期限外,其他公告的公告期不少于15个工作日。

初始登记与首次登记

《办法》把房屋等建筑物的第一次登记命名为初始登记,《细则》把不动产权利的第一次登记命名为首次登记。国有土地所有权归国家所有,依《物权法》规定无需登记;国有土地使用权如果需要初始登记,应登记在(有批准权的)人民政府名下,当然也无须登记;集体土地所有权登记在集体经济组织名下,应当登记。由于土地权属比较复杂,因此称首次登记为妥。

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篇9:计划生育技术服务管理条例实施细则_细则_网

范文类型:工作计划,条例,细则,适用行业岗位:技术,服务,全文共 9542 字

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计划生育技术服务管理条例实施细则

公民实行计划生育时,有权了解自身的健康检查结果以及相关注意事项,下面是关于计划生育技术服务管理条例,欢迎大家阅读!

总则

第一条

根据《计划生育技术服务管理条例》(以下简称条例),制订本细则。

第二条

中华人民共和国境内从事计划生育技术服务活动的各级各类机构及其人员应当遵守条例和本细则。

第三条

计划生育技术服务实行国家指导与个人自愿相结合的原则。公民实行计划生育时,有权了解自身的健康检查结果和常用避孕节育方法的作用机理、适应证、禁忌证、优缺点、使用方法、注意事项、可能出现的副作用及其处理方法,在计划生育技术服务人员指导下,负责任地选择适合于自己的避孕节育方法。从事计划生育技术服务的机构和人员,在提供避孕节育技术服务时应充分考虑服务对象的健康状况、劳动强度及其所处的生理时期,指导公民选择适宜的避孕节育方法,并为其提供安全、有效、规范的技术服务。对于已生育子女的夫妻,提倡选择以长效为主的避孕方法。

第四条

国家保障公民获得适宜的计划生育技术服务的权利,向农村实行计划生育的育龄夫妻免费提供避孕、节育技术服务。免费提供的技术服务项目包括发放避孕药具;孕情、环情检查;放置、取出宫内节育器及技术常规所规定的各项医学检查;人工终止妊娠术及技术常规所规定的各项医学检查;输卵管结扎术、输精管结扎术及技术常规所规定的各项医学检查;计划生育手术并发症诊治。

第五条

向农村实行计划生育的育龄夫妻免费提供避孕、节育技术服务所需经费,由各级财政设立专项经费予以保障,具体结算标准和结算形式由各省、自治区、直辖市人民政府制定。国家向城市实行计划生育的育龄夫妻免费发放避孕药具。城市实行计划生育的育龄夫妻接受避孕、节育技术服务的,其费用解决途径为:参加生育保险、医疗保险和其它相关社会保险的,由社会保险基金统筹支付;未参加上述保险的公民,由所在单位或地方财政负担。具体办法由县级以上地方人民政府制定。对西部困难地区免费提供避孕节育技术服务所需经费,由中央财政给予适当补助。

第六条

国家计划生育委员会负责管理全国计划生育技术服务工作,履行下列职责:

(一)制定与条例配套的规章和制度;

(二)围绕生育、节育、不育制定生殖保健服务的规划与规范,编制并颁布计划生育技术服务项目、药具目录;

(三)制定全国计划生育技术服务工作发展规划,指导各地计划生育技术服务网络的规划、建设、管理和监督;

(四)组织制定并实施与计划生育技术服务工作相关的科学研究总体规划,组织计划生育新技术推广和避孕药具上市后的监测工作;

(五)对计划生育技术服务进行管理和监督;

(六)管理与计划生育技术服务相关的其他工作。

第七条

各地计划生育技术服务网络的规划,应当由县级以上地方人民政府计划生育行政部门在当地人民政府的统一领导下,遵循布局合理、规模适当、广为覆盖的原则提出,并报请同级人民政府将其纳入国民经济、社会发展和区域卫生规划。

第八条

从事计划生育技术服务的机构应当坚持“面向基层,深入乡村,服务上门,方便群众”的工作方针。各级各类从事计划生育技术服务的机构要合理分工,密切协作,优势互补,围绕生育、节育、不育共同做好避孕节育和其他生殖保健服务工作。

第九条

国家计划生育委员会制定并组织实施计划生育科学研究、技术发展、新技术引入和推广的总体规划。省、自治区、直辖市人民政府计划生育行政部门负责组织实施推进与计划生育优质服务相关的科学研究、技术发展、新技术引入和推广项目。国内外企业、基金会、国际组织和社会团体,可以根据条例和本细则的规定申请承担或参与推进计划生育技术服务相关的科学研究、技术发展和新技术的引入和推广。

技术服务

第十条

计划生育技术服务是指使用手术、药物、工具、仪器、信息及其他技术手段,有目的地向育龄公民提供生育调节及其他有关的生殖保健服务的活动,包括计划生育技术指导、咨询以及与计划生育有关的临床医疗服务。

第十一条

计划生育技术指导、咨询包括下列内容:

(一)避孕节育与降低出生缺陷发生风险及其他生殖健康的科普宣传、指导和咨询;

(二)提供避孕药具,对服务对象进行相关的指导、咨询、随访;

(三)对施行避孕、节育手术和输卵(精)管复通手术的,在手术前、后提供相关的指导、咨询和随访。

第十二条

与计划生育有关的临床医疗服务包括下列内容:

(一)避孕和节育的医学检查,主要指按照避孕、节育技术常规,为了排除禁忌证、掌握适应证而进行的术前健康检查以及术后康复和保证避孕安全、有效所需要的检查;

(二)各种计划生育手术并发症和计划生育药具不良反应的诊断、鉴定和治疗;

(三)施行各种避孕、节育手术和输卵(精)管复通术等恢复生育力的手术以及与施行手术相关的临床医学诊断和治疗;

(四)根据国家计划生育委员会和卫生部共同制定的有关规定,开展围绕生育、节育、不育的其他生殖保健服务;

(五)病残儿医学鉴定中必要的检查、观察、诊断、治疗活动。

第十三条

因生育病残儿要求再生育而申请医学鉴定的,依照《病残儿医学鉴定管理办法》执行。病残儿医学鉴定诊断及其父母再生育指导,依照《病残儿医学鉴定诊断暂行标准及再生育指导原则》执行。

第十四条

计划生育手术并发症的诊断、鉴定和管理,依照《计划生育手术并发症鉴定管理办法》执行。计划生育技术服务中发生的医疗事故,按照国家有关规定处理。

第十五条

在城乡基层开展涉及人群的计划生育科学技术研究项目和国际合作项目,应按规定由项目承担单位提出书面申请和工作方案,经实施地省、自治区、直辖市人民政府计划生育行政部门初审同意,报国家计划生育委员会审查批准后实施。实施中接受项目实施地县级以上地方人民政府计划生育行政部门的监督。

第十六条

发布涉及计划生育技术的广告,须经省、自治区、直辖市人民政府计划生育行政部门审查同意后,再报同级广告主管部门批准。

第十七条

各级计划生育技术服务机构和从事计划生育技术服务的医疗、保健机构,在施行避孕、节育手术、特殊检查或者特殊治疗时,应向实行计划生育的服务对象做必要的解释,征得服务对象的同意。特殊检查、特殊治疗是指具有下列情形之一的诊断、治疗活动:

(一)有一定危险性,可能产生不良后果的检查和治疗;

(二)由于服务对象体质特殊或者病情危重,可能对其产生不良后果和危险的检查和治疗;

(三)临床试验性检查和治疗;

(四)需收费并可能对服务对象造成较大经济负担的检查和治疗。

第十八条

从事计划生育技术服务的机构及其计划生育技术服务人员,不得进行非医学需要的胎儿性别鉴定或者选择性别的人工终止妊娠。

因生育病残儿经鉴定获准再生育者,怀疑胎儿可能为伴性遗传病需进行性别鉴定的,由省级病残儿医学鉴定组确定,到指定的机构按照有关规定进行鉴定;鉴定确诊后,要求人工终止妊娠的,应出具省级病残儿医学鉴定组的鉴定意见和处理意见。

服务机构

第十九条

从事计划生育技术服务的机构包括计划生育技术服务机构和从事计划生育技术服务的医疗、保健机构。

计划生育技术服务机构是指依照条例规定取得执业许可、隶属同级计划生育行政部门、具有医疗保健性质、从事计划生育技术服务的非营利的公益性全额拨款事业单位。各级计划生育技术服务机构的事业经费由各级财政予以保障。

从事计划生育技术服务的医疗、保健机构是指已持有《医疗机构执业许可证》,又依照条例规定设有计划生育技术服务科(室),并取得计划生育技术服务项目执业许可的医疗、保健单位。

第二十条

设置乡级以上从事计划生育技术服务的机构必须符合国家计划生育委员会制定的机构设置标准。

村级和城市社区计划生育技术服务机构的设置标准和审批程序由省、自治区、直辖市人民政府计划生育行政部门提出方案,报同级人民政府批准,并报国家计划生育委员会备案。

第二十一条

依照分级管辖原则办理计划生育技术服务机构的设置审批、执业许可审批和校验。

省、自治区、直辖市人民政府计划生育行政部门负责设区的市级以上计划生育技术服务机构的设置审批、执业许可审批和校验;

设区的市级地方人民政府计划生育行政部门负责县、乡级计划生育技术服务机构的设置审批、执业许可审批和校验;

批准执业的,发给《计划生育技术服务机构执业许可证》,并在《计划生育技术服务机构执业许可证》上载明获准开展的计划生育技术服务项目。

第二十二条

乡级计划生育技术服务机构除可以开展条例第七条规定的计划生育技术指导、咨询外,可根据《从事计划生育技术服务的机构设置标准》和《计划生育技术服务项目评审基本标准》,申请开展避孕和节育的医学检查、放置和取出宫内节育器、绝育术、人工流产术以及与避孕、节育有关的临床技术服务;经设区的市级地方人民政府计划生育行政部门逐项审查、批准,方可开展相应的服务项目。未经批准,不得擅自增加技术服务项目。

第二十三条

医疗、保健机构开展计划生育技术服务,应当依照国家计划生育委员会制定的设置标准,内设计划生育科(室),由县级以上地方人民政府卫生行政部门审查批准,在其执业许可证上载明获准开展的服务项目。

第二十四条

乡、镇既有卫生院,又有计划生育技术服务站的,各自在批准的范围内开展计划生育技术服务工作;乡、镇已有卫生院而没有计划生育技术服务机构的,不再新设立计划生育技术服务机构,但是,乡、镇卫生院内必须设立计划生育技术服务科(室),专门从事计划生育技术服务工作,并接受上级卫生行政部门和计划生育行政部门的业务指导和监督管理;乡、镇卫生院内虽设有计划生育技术服务科(室),但无人从事计划生育技术服务,或不能满足计划生育工作需要的,由所在乡、镇人民政府、县级地方人民政府卫生行政部门和计划生育行政部门妥善解决;乡、镇既没有卫生院,又没有计划生育技术服务机构的,必须设立计划生育技术服务机构。

第二十五条

计划生育技术服务机构开展条例规定的与计划生育有关的临床医疗服务项目之外的其他诊疗业务,应当依照《医疗机构管理条例》的规定,依法向卫生行政部门申办《医疗机构执业许可证》,并接受卫生行政部门的监督管理。

第二十六条

计划生育技术服务机构从事产前诊断的,应当经省、自治区、直辖市人民政府计划生育行政部门同意后,报同级卫生行政部门审查批准。受理部门应在规定的时限内作出决定,书面通知申报单位,并向同级计划生育行政部门通报。作出许可决定的,在规定的时限内,将批准的单位同时上报卫生部和国家计划生育委员会备案。

从事计划生育技术服务的机构使用辅助生育技术治疗不育症的,应根据卫生部会同国家计划生育委员会制定的使用辅助生育技术治疗不育症的管理办法申办服务项目申请。

获准开展使用辅助生育技术治疗不育症服务项目的机构和技术人员,应当按照使用辅助生育技术治疗不育症的技术规范开展服务。

第二十七条

计划生育技术服务机构设置、执业许可和校验依照《计划生育技术服务机构执业管理办法》执行。

申报新设置从事计划生育技术服务的医疗、保健机构,应当向县级以上卫生行政部门申请,参照医疗机构管理条例规定的程序,取得设置批准书和执业许可证明文件。执业许可证上应注明获准开展的技术服务项目。

第二十八条

从事计划生育技术服务的机构需要变更名称、场所、法定代表人、主要技术负责人的,应到原发证部门登记变更。因歇业、转业而停止从事计划生育技术服务的,必须向原发证部门办理注销登记,收回相应的许可证明,或在《医疗机构执业许可证》上注销相应的计划生育技术服务项目。

原发证部门在收到变更、注销申请之日后30个工作日之内作出决定并函告申请者。从事计划生育技术服务的机构,其执业许可证明文件遗失的,应当自发现执业许可证明文件遗失之日起30个工作日内,在所在地县级的报纸上刊登遗失证明后,向原发证机关申请补发,未申请补办的,视为无证。

第二十九条

从事计划生育技术服务的机构应将执业许可证明、服务项目和收费标准悬挂于明显处所。

从事计划生育技术服务的机构,应当自觉遵守有关法律、法规,严格执行国家制定的医疗技术常规、计划生育技术服务规范及其他有关的制度。

第三十条

计划生育技术服务专家委员会由计划生育行政部门商同级卫生行政部门后提名,报同级人民政府审查批准后设立。计划生育技术服务专家委员会由从事计划生育技术服务和相关医学专家及计划生育、卫生管理专家组成,其主要职责是:

(一)参与从事计划生育技术服务的机构的评审;

(二)参与组织计划生育技术服务人员的考试、考核;

(三)指导病残儿医学鉴定、计划生育手术并发症及其他与计划生育有关的技术鉴定;

(四)协助当地计划生育行政部门组织与计划生育技术服务有关的科研项目,指导当地计划生育新技术推广应用和对计划生育技术服务的指导和培训;

(五)参与计划生育技术服务工作的考核和评估;

(六)开展计划生育技术服务的调研,对计划生育技术服务的管理和发展提出意见和建议;

(七)承担计划生育行政部门委托的其他工作任务。

技术人员

第三十一条

计划生育技术服务人员是指依照条例和本细则的规定,取得《计划生育技术服务人员合格证》(以下简称《合格证》)并在从事计划生育技术服务的机构中从事计划生育技术指导、咨询以及与计划生育有关的临床医疗服务的人员。

第三十二条

计划生育技术服务人员中依据条例的规定从事与计划生育有关的临床服务人员,应当依照《执业医师法》及国家有关乡村医生、护士等卫生技术人员管理的规定,向所在地县级以上地方人民政府卫生行政部门申请注册。暂未达到执业医师、执业助理医师、乡村医生、护士注册条件,但从事计划生育技术服务工作3年以上且未发生过医疗事故,并已取得国家计划生育委员会岗位培训合格证书,经县级以上地方人民政府计划生育行政部门推荐,由设区的市级地方人民政府计划生育行政部门商同级卫生行政部门同意,从20xx年10月1日起缓期2至3年认定执业资格。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府计划生育行政部门制定。

第三十三条

计划生育技术服务人员实行持证上岗的制度。从事计划生育技术服务的各类技术人员,应当经过相应的业务培训,熟悉相关的专业基础理论知识和实际操作技能,了解国家和地方的计划生育政策,掌握计划生育技术标准、服务规范,取得《合格证》,按《合格证》载明的服务项目提供服务。在计划生育技术服务机构或从事计划生育技术服务的医疗、保健机构中从事计划生育技术服务的人员的《合格证》的审批、校验及其管理分别由设区的市级以上地方人民政府计划生育行政部门、县级以上地方人民政府卫生行政部门负责。

第三十四条

拟从事咨询指导、药具发放、手术、临床检验等各类计划生育技术服务的人员,均应申请办理《合格证》。申请办理《合格证》应提交以下文件:

(一)申请人填写的计划生育技术服务人员合格证申请表。申请表应清楚注明技术服务项目的类别,由申请人所在单位审查、签署意见并加盖公章;

(二)设区的市级以上地方人民政府计划生育行政部门组织的人口政策与计划生育技术基础知识考试和县级以上地方人民政府计划生育行政部门组织的操作技能考核合格的证明文件;

(三)学历、专业技术职称证明文件;

(四)设区的市级以上地方人民政府计划生育行政部门或县级以上地方人民政府卫生行政部门要求提交的其他材料。

第三十五条

条例实施前已取得计划生育手术施术资格并继续在从事计划生育技术服务的机构内从事计划生育技术服务活动的,应换发《合格证》。换发《合格证》应提交以下文件:

(一)原由县级以上地方人民政府计划生育行政部门或卫生行政部门核发的施术合格证;

(二)申请人填写的计划生育技术服务人员合格证申请表,单位审查、签署意见并加盖公章;

(三)近3年内无医疗事故,无违背计划生育技术规范和职业道德行为的证明文件;

(四)设区的市级以上地方人民政府计划生育行政部门或县级以上地方人民政府卫生行政部门要求提交的其他材料。

第三十六条

《合格证》的申请办理、申请换发和审批,均应注明技术服务项目,获准从事手术服务项目的,应注明手术术种。已取得《合格证》,要求增加技术服务项目或手术术种的,须向原发证部门申请。

第三十七条

《合格证》的有效期为3年。有效期届满前3个月,持证人应持《合格证》、单位审查意见、近3年内无重大医疗事故、无违背计划生育技术规范和职业道德行为的证明文件,到原发证机关进行校验。逾期未校验的《合格证》自行作废。受理申请办理、换发、校验的部门应在收到申请之日起30个工作日内作出决定,并通知申请者。

第三十八条

县级以上地方人民政府计划生育行政部门或卫生行政部门,应制订规划、组织实施本部门计划生育技术服务人员的业务培训和继续医学教育,不断提高计划生育技术服务人员的业务能力和技术水平。在计划生育技术服务机构中接受的与执业有关的培训和继续教育的记录,可作为医师执业考核和专业技术职称评定的依据。

监督管理

第三十九条

国家计划生育委员会负责全国计划生育技术服务的监督管理工作,履行下列监督管理职责:

(一)对条例和本细则及其他配套文件的执行情况进行检查、监督和指导;

(二)对计划生育技术服务统计工作监督、检查并负责组织全国计划生育技术服务统计数据汇总、分析和结果的发布;

(三)负责全国计划生育技术服务事故、并发症、不良反应的汇总、分析和信息发布,指导不良事件的调查、处理;

(四)对全国计划生育技术服务工作的其他事项进行监督管理。

第四十条

县级以上地方人民政府计划生育行政部门负责本行政区域内计划生育技术服务监督管理工作,履行下列监督管理职责:

(一)负责提出对本行政区域内计划生育技术服务网络的规划,报同级人民政府批准后,负责其建设和管理的具体工作;

(二)负责对本行政区域内计划生育技术服务机构和人员执业许可、登记和许可证明文件的校验;

(三)对本行政区域内从事计划生育技术服务的机构和人员执行条例和本细则的情况进行检查和监督;

(四)负责本行政区域内计划生育技术服务统计工作;

(五)对本行政区域内计划生育技术服务中出现的事故、并发症、不良反应进行调查处理;

(六)负责病残儿医学鉴定和计划生育手术并发症的管理工作;

(七)对在本行政区域内开展的涉及人群的计划生育科学技术项目和国际合作项目进行监督管理;

(八)对违反条例及本细则的行为,依法给予行政处罚;

(九)负责本行政区域内计划生育技术服务监督管理的其他事项。

第四十一条

县级以上地方人民政府计划生育行政部门应配备科技管理人员和执法监督人员,由具有相关专业学历并经计划生育技术执法和管理培训合格的人员担任,依法履行计划生育技术服务的管理和执法监督职责。

第四十二条

计划生育技术服务执法监督人员在履行职务时,应当出示证件。计划生育技术服务执法监督人员可以向从事计划生育技术服务的机构了解情况,索取必要的资料,向相关人员进行调查、取证,对计划生育技术服务工作进行检查、监督,从事计划生育技术服务的机构和相关人员不得拒绝和隐瞒。计划生育技术服务执法监督人员对从事计划生育技术服务的机构和相关人员提供的资料负有保密的义务。

第四十三条

县级以上地方人民政府计划生育行政部门应建立计划生育技术服务监督员制度,聘请计划生育技术专家、科技管理专家和药品检测专家对本级从事计划生育技术服务的机构和人员执行条例和本细则的情况进行检查并及时向计划生育行政部门报告。

第四十四条

县级以上地方人民政府计划生育行政部门每年至少组织一次计划生育技术服务工作检查,检查的主要内容包括:各级从事计划生育技术服务的机构执行条例和本细则的情况,执行计划生育技术标准、服务规范的情况,技术服务质量以及计划生育技术、药具的应用情况。

第四十五条

县级以上地方人民政府计划生育行政部门依法受理辖区内机构、个人对销售计划生育药具、相关产品的质量、事故、不良反应以及辖区内从事计划生育技术服务的机构提供的计划生育技术服务的质量、事故的举报和投诉,并对举报和投诉进行登记,会同有关部门及时作出处理。

第四十六条

从事计划生育技术服务的机构必须按照国家计划生育委员会制定的计划生育技术服务统计制度,以及技术服务事故、计划生育手术并发症、计划生育药具不良反应报告制度,如实向所在地县级以上地方人民政府计划生育行政部门和卫生行政部门报告计划生育技术服务的统计数据、事故、并发症和药具不良反应。县级以上地方人民政府卫生行政部门每年的11月1日前,将从事计划生育技术服务的医疗、保健机构所做的计划生育技术服务工作的统计数字通报同级计划生育行政部门。

第四十七条

国家计划生育委员会会同卫生部每年对计划生育技术服务事故、手术并发症和药具不良反应的数据进行汇总、分析和通报,并将药具不良反应数据汇总和分析结果通报国家药品监督管理局。各省、自治区、直辖市人民政府计划生育行政部门应会同同级卫生行政部门对本区域内计划生育技术服务工作中发生的事故、手术并发症和药具不良反应数据进行汇总、分析,并及时上报国家计划生育委员会和卫生部。

罚则

第四十八条

未取得执业许可,擅自从事计划生育技术服务的,按照条例第三十一条的规定处罚。

计划生育技术服务机构违反本细则规定,使用没有依法取得《合格证》的人员从事计划生育技术服务的,由县级以上地方人民政府计划生育行政部门责令改正,没收违法所得;违法所得1000元以上的,并处违法所得1倍以上3倍以下的罚款;没有违法所得或者违法所得不足1000元的,并处1000元以上3000元以下的罚款。

第四十九条

从事计划生育技术服务的机构和人员,违反条例的规定,未经批准擅自从事产前诊断和使用辅助生育技术治疗不育症的,由县级以上地方人民政府卫生行政部门会同同级计划生育行政部门,依据条例第三十二条的规定,对违规的机构和人员进行处罚。

第五十条

对买卖、出借、出租或者涂改、伪造计划生育技术服务执业许可证明文件的,由原发证部门依照条例第三十四条的规定进行处罚。买卖、出借、出租或涂改、伪造计划生育技术服务人员合格证明文件的,由原发证部门责令改正,没收违法所得;违法所得1000元以上的,并处违法所得2倍以上5倍以下的罚款;没有违法所得或者违法所得不足1000元的,并处1000元以上3000元以下罚款;情节严重的,并由原发证部门吊销相关的执业资格。

第五十一条

向农村实行计划生育的育龄夫妻提供避孕、节育技术服务时,在规定的免费项目范围内收取费用的,由县级以上地方人民政府计划生育行政部门按照条例第三十五条的规定进行处罚。

第五十二条

从事计划生育技术服务的人员违反条例和本细则规定,擅自增加计划生育技术服务项目或在执业的机构外从事计划生育技术服务的,由原发证部门责令改正,给予警告,没收违法所得;违法所得1000元以上的,并处违法所得2倍以上5倍以下的罚款;没有违法所得或者违法所得不足1000元的,并处1000元以上3000元以下罚款;情节严重的,并由原发证部门吊销相关的执业资格。

第五十三条

计划生育技术服务机构和从事计划生育技术服务的医疗、保健机构在开展计划生育技术服务时,出具虚假证明文件、做假手术的,由原发证部门依照条例第三十九条的规定进行处罚。

从事计划生育技术服务的人员有以上行为的,由原发证部门责令改正,给予警告,没收违法所得;违法所得1000元以上的,并处违法所得2倍以上5倍以下的罚款;没有违法所得或者违法所得不足1000元的,并处1000元以上3000元以下罚款;情节严重的,并由原发证部门吊销相关的执业资格。

第五十四条

当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不申请行政复议、不提起行政诉讼又不履行行政处罚决定的,作出该行政处罚决定的机关可以向人民法院申请强制执行。

附则

第五十五条

条例及本细则所涉及的《计划生育技术服务机构执业许可证》由国家计划生育委员会统一印制;《计划生育技术服务人员合格证》由国家计划生育委员会制定统一格式,各省、自治区、直辖市人民政府计划生育行政部门印制。

第五十六条

本细则自发布之日起施行。

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篇10:物业保洁管理细则

范文类型:细则,适用行业岗位:物业,卫生,全文共 1360 字

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一、整理扔掉废弃物

1、将不再使用的文件资料或破旧书籍、过期报纸等按公司要求的方式废弃。

2、将不经常使用的文件资料进行分类编号整齐存放于文件柜中。

3、将经常使用的文件资料进行分类整理,整齐放于办公桌抽屉或长柜中。

4、将正在使用的文件资料分为待处理、正处理、已处理三类,整齐放于办公桌面或长柜上,做到需要的文件资料能快速找到。

5、将工作服、洗澡用品等按类别整齐放于更衣柜中,无更衣柜的,应将工作服等个人用品放于合适的位置,以不影响整体美观为宜。

6、柜(橱)顶物品摆放要整齐美观,窗台上、暖气上禁止摆放任何物品。

二、整顿摆放整齐

1、办公桌、椅、柜(橱)、衣架、报架、盆架等物品放置要规划有序,布局美观。

2、办公桌面可放置办公设施、台历、文件夹、正在使用的文件、票据、电话、茶杯等物品,要求放置整齐有序。

3、办公桌挡板、办公椅上禁止搭挂任何物品。

4、笔、墨、橡皮、尺子等办公用具整齐放于桌面一侧或抽屉中。

5、办公桌面、办公桌抽屉内物品应整齐有序、分类放置,没有作废或与工作无关的物品,如抹布、个人物品、报纸等。

6、报纸、杂志等阅读资料看完后要收起,需要留存的整齐放于文件柜内或报架上。

7、暖壶、茶杯可在矮橱上整齐放置,不具备条件的可整齐放于地面一侧;茶叶桶应整齐放于办公桌抽屉一侧。

8、办公室内电器线路走向规范、美观,电脑线不凌乱。

三、清扫打扫干净

1、办公室门要里外清洁,门框上无灰尘。

2、地面及四周踢角干净,要显露本色,无灰尘、污迹。

3、室内墙壁及屋顶每周清扫一次,做到无污染、无爆皮、无蜘蛛网;墙上不许乱贴、乱画、乱挂、乱钉。

4、窗玻璃干净透明,无水迹、雨迹、污迹;窗框洁净无污迹;窗台无杂物、无灰尘;门玻璃干净透亮,不挂贴报纸和门帘。

5、窗帘整齐洁净、无灰尘,悬挂整齐。

6、暖气片、暖气管道上无尘土,不搭放任何物品。

7、灯具、电扇、空调、微机、打印机等电器,表面洁净,无灰尘;各种电器开关、线路无灰尘、无安全隐患。

8、文件柜顶、表面要保持洁净、无灰尘、无污迹,柜内各种资料、票据分类整齐存放,并根据资料内容统一标识。

9、更衣柜内物品分类摆放,要求工作服、毛巾等个人用品叠放整齐;柜内、柜外、柜顶保持洁净、无灰尘、无杂物;并按使用者进行标识。

10、办公桌面、挡板内外、长柜内外应保持洁净、无灰尘、无污迹。

11、电话要擦拭干净,整齐放于办公桌横板处或办公桌面;电话线要整齐有序,不凌乱。

12、垃圾筐要及时倾倒,不能装的太满;门后禁止存放垃圾;条帚、墩布、簸箕等清洁用具整齐放于门后;抹布可叠好放于盆架上,或整齐搭挂于门后。

四、清洁保持整洁,持之以恒

1、每天上班前对自己的卫生区进行清扫。

2、上班时间随时保持。

3、自我检查,对发现的不符合项随时整改。

4、下班前整理好当天的资料、文件、票据,分类归档。

5、下班后整理办公桌上的物品,放置整齐;整理好个人物品,定置存放。

五、素养人员保持良好精神面貌

1、上班时间佩带上岗证,穿戴整洁的工作服,仪容整齐大方。

2、言谈举止文明有礼,对人热情大方,不大声喧哗。

3、工作时精神饱满,乐于助人。

4、工作安排科学有序,时间观念强。

5、不串岗、不聚众聊天。注:以上标准是部门自查的依据,也是管理部、5s小组对部室检查和先进部室评选的依据。对于检查出的不合格项,将按照规定对相关责任人或单位进行处罚。

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篇11:物业管理条例

范文类型:条例,适用行业岗位:物业,全文共 286 字

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业委会成立门槛亟需降低

统计数字显示,我市共有物业服务企业1700多家,在管物业总建筑面积超过4亿平方米,物业管理从业人数达到30多万人。不过,仅不足三成小区成立了业委会,居民自治成为难题。

根据现行条例,要成立业委会,就必须召开业主大会会议选举业委会成员。在得到“物业建筑面积过半”的业主和“占全体业主人数过半”的业主的同意后,选举方有效。然而,由于深圳流动人口数量大,很多物业用于出租,因此上述“双过半”的参会比例几乎不可能实现。负责本次立法调研工作的孙亚非律师建议,参考香港做法,适当降低业委会成立和业主大会召开的门槛,将原来“双过半”的条件,改为“双过三分之一”即可。

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篇12:物业保洁管理细则

范文类型:细则,适用行业岗位:物业,卫生,全文共 652 字

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一、岗位职责

1、负责全厂绿化区的花木浇水、施肥、除草、修剪、养护、培土等管理工作。

2、负责厂房大厅、展示柜、接待室、办公区的清洁工作。

4、负责厂区主要通道,分支道路,篮球场及周围、食堂外围及卫生间,厂区所属排水沟,绿化地的卫生保洁工作。

5、负责宿舍一至三楼踏步、平台、走道、楼梯扶手的卫生保洁工作。

6、负责三楼接待房的卫生保洁,床上用品清洗工作。

二、工作标准及要求

1、每天对厂房大厅、办公区全进行全范围清扫两次,分别为早晚各一次。早上必须在8:20前完成,下午为17:30开始。上班时间坚持做到随时清扫持续维护,特殊情况下由综管办安排的工作必须及时完成。

2、精心种植,养护花木、草坪,增加绿化地的绿量、绿化覆盖率。

3、草坪、花木应保持美观,整洁,花草修剪整齐美观,确保花草无枯萎,无积尘,无损毁,出现问题的要及时修复、补栽,保持成活率。

4、对恶意损坏草坪、花木及乱摘等行为要及时劝阻,对不听劝阻的要及时上报综管办。

5、保持绿化地无枯枝、干叶、杂草、杂物,无烟蒂,无其它非绿地装饰品的放置,确保绿化地美观整洁。

6、保持篮球场及周围,厂区主要通道、分支道路干净整洁,无烟蒂、痰渍、纸屑等杂物,保持厂区所有排水沟无杂物堆积。

7、随时清扫运输车辆撒、漏的各种杂物,发现乱扔、乱倒现象应及时制止,不听劝阻的及时上报综管办。

8、清洁公共卫生间,无杂物,不堵塞,要求洁净无污渍。

9、做好绿化地和道路所积垃圾的清运工作。

10、服从安排,排受工作检查,执行八小时工作制,保质保量完成任务。

11、完成领导交待的其它工作事项。

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篇13:北京市计划生育条例实施细则全文

范文类型:工作计划,条例,细则,全文共 8085 字

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(20xx年7月18日北京市第十二届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 根据20xx年2月21日北京市第十四届人民代表大会常务委员会第九次会议通过的《北京市人口与计划生育条例修正案》修正 根据20xx年3月24日北京市第十四届人民代表大会常务委员会第二十六次会议《关于修改的决定》修正)

第一章 总 则

第一条 为了实施《中华人民共和国人口与计划生育法》,结合本市实际情况,制定本条例。

第二条 本市各级人民政府应当采取综合措施,控制人口数量,提高人口素质,改善人口结构和分布。

第三条 市、区人民政府领导本行政区域内的人口与计划生育工作。

市、区卫生和计划生育行政部门负责本行政区域内的计划生育和与计划生育有关的人口工作。

市、区人民政府其他有关部门在各自的职责范围内,负责有关的人口与计划生育工作。

乡镇人民政府和街道办事处负责本辖区内的人口与计划生育工作。

第四条 工会、共产主义青年团、妇女联合会以及计划生育协会等社会团体、企业事业单位、其他组织和公民,应当协助本市各级人民政府开展人口与计划生育工作。

村民委员会、居民委员会应当依法做好计划生育工作。

第五条 本市各级人民政府应当把人口与计划生育经费纳入财政预算,逐步提高人口与计划生育经费投入,保证人口与计划生育工作的开展。

任何单位和个人不得截留、克扣、挪用人口与计划生育工作费用。

第六条 本市各级人民政府或者卫生和计划生育行政部门对在人口与计划生育工作中做出成绩的机关、企业事业单位、社会团体、其他组织和公民给予表彰和奖励。

第二章 人口规划与管理

第七条 市、区人民政府应当根据上一级人民政府的人口发展规划,结合本地实际,编制本行政区域人口发展的中、长期规划,并将其纳入国民经济和社会发展计划。

第八条 市、区人民政府应当根据人口发展的中、长期规划,制定本行政区域人口与计划生育实施方案并组织实施。

市、区卫生和计划生育行政部门负责本行政区域人口与计划生育实施方案的日常工作。

乡镇人民政府和街道办事处负责人口与计划生育实施方案在本辖区内的贯彻落实工作。

第九条 本市建立和完善有利于合理调控人口数量、人口年龄结构、人口分布的政策及制度,使人口状况与本市经济、社会发展水平和资源、环境的承载能力相适应。

第十条 市、区人民政府应当建立和完善人口与计划生育综合信息系统,负责人口与计划生育综合信息的汇集和管理工作,开展人口总量、人口结构、人口出生和死亡、人口迁移等人口变动和发展趋势的中、长期预测工作。

本市各级卫生和计划生育、发展改革、公安、民政、统计、人力资源和社会保障等行政部门应当建立信息通报制度,促进人口信息资源的综合开发和利用,实现人口信息共享。

第十一条 人口与计划生育工作实行目标管理责任制。上一级人民政府应当每年对下一级人民政府下达人口与计划生育目标管理责任,并对执行情况进行考核、评估和奖惩。

机关、企业事业单位、社会团体和其他组织应当做好本单位的计划生育工作,接受卫生和计划生育行政部门的指导、监督、检查;其法定代表人或者负责人对本单位计划生育工作负主要责任。

第十二条 公安部门应当根据人口与计划生育工作的要求,做好户籍人口和流动人口的管理工作。

民政部门应当配合卫生和计划生育行政部门在婚姻登记工作中做好宣传教育工作;将计划生育服务、管理纳入社区服务工作中。

人力资源和社会保障行政部门应当根据人口与计划生育工作的要求,制定相关的劳动就业和社会保障政策。

农业行政部门应当在农村经济政策方面支持计划生育家庭发展经济。

教育行政部门应当指导学校以符合受教育者特征的适当方式,在学生中有计划地开展人口基础知识教育、青春期教育和性健康教育。

科技、文化、新闻出版广电等行政部门应当组织开展人口与计划生育的宣传教育。

大众传媒应当开展人口与计划生育的社会公益性宣传。

第十三条 村(居)民委员会应当将人口与计划生育工作纳入村(居)规民约,积极开展人口与计划生育宣传教育,实行村(居)民计划生育自我教育、自我管理、自我服务,协助卫生和计划生育行政部门及有关部门做好计划生育管理和服务工作。

第十四条 流动人口的计划生育工作,由其户籍所在地和现居住地的人民政府共同负责管理,以现居住地为主。

流动人口的计划生育工作,按照《流动人口计划生育工作管理办法》和本市有关规定执行。

第三章 生育调节

第十五条 公民有生育的权利,也有依法实行计划生育的义务,夫妻双方在实行计划生育中负有共同的责任。

公民实行计划生育的合法权益受法律保护。

第十六条 依法办理结婚登记的夫妻,除享受国家规定的婚假外,增加假期七天。

第十七条 提倡一对夫妻生育两个子女。生育两个以内子女的,按照国家有关规定实行生育登记服务制度。

符合下列情形之一的,夫妻双方可以要求再生育一个子女:

(一)再婚夫妻婚前仅生育一个子女,婚后已生育一个子女的;

(二)再婚夫妻婚前生育两个以上子女,婚后未共同生育子女的;

(三)夫妻共同生育两个子女,其中一个经指定医疗机构鉴定为非遗传性病残,不能成长为正常劳动力的。

再婚夫妻按照本条第二款第(二)项规定共同生育的子女,经指定医疗机构鉴定为非遗传性病残,不能成长为正常劳动力的,可以要求再生育一个子女。

要求再生育子女的夫妻应当向一方户籍所在地乡镇人民政府、街道办事处提交相关材料;乡镇人民政府、街道办事处核实后,报区卫生和计划生育行政部门确认。需要提交的材料、办理程序及期限,由市卫生和计划生育行政部门制定并公布。

第四章 奖励与社会保障

第十八条 机关、企业事业单位、社会团体和其他组织的女职工,按规定生育的,除享受国家规定的产假外,享受生育奖励假三十天,其配偶享受陪产假十五天。女职工及其配偶休假期间,机关、企业事业单位、社会团体和其他组织不得降低其工资、予以辞退、与其解除劳动或者聘用合同。

女职工经所在机关、企业事业单位、社会团体和其他组织同意,可以再增加假期一至三个月。

第十九条 已经获得《独生子女父母光荣证》的夫妻,凭证享受以下奖励和优待:

(一)每月发给10元独生子女父母奖励费,奖励费自领取《独生子女父母光荣证》之月起发至其独生子女满十八周岁止;

(二)独生子女的托幼管理费和十八周岁之前的医药费,由夫妻双方所在单位依照有关规定报销;

(三)独生子女父母,女方年满五十五周岁,男方年满六十周岁的,每人享受不少于1000元的一次性奖励;

(四)农村在推行养老保险制度时,应当为独生子女父母优先办理养老保险。农村安排宅基地,对独生子女父母应当给予优先和照顾;

(五)乡镇人民政府和农村集体经济组织应当扶持独生子女家庭发展生产。

在国家提倡一对夫妻生育一个子女期间,第一胎生育双胞或者多胞的夫妻,不领取《独生子女父母光荣证》,凭女方户籍所在地乡镇人民政府或者街道办事处出具的证明,享受前款第(三)项规定以外的奖励和优待,但只享受一份独生子女奖励待遇。

第二十条 独生子女发生意外伤残致使基本丧失劳动能力或者死亡,其父母不再生育或者收养子女的,女方年满五十五周岁,男方年满六十周岁的,所在区人民政府应当给予每人不少于5000元的一次性经济帮助。

第二十一条 本市各级人民政府和各有关部门应当制定和完善有利于独生子女父母的老年保障制度和措施。

本市有条件的乡镇,可以根据政府引导、农民自愿的原则,实行多种形式的养老保障办法。

第二十二条 本市各级人民政府对农村实行计划生育的家庭发展经济,给予资金、技术、培训等方面的支持和优惠;对实行计划生育的贫困家庭在扶贫贷款、扶贫项目、以工代赈和社会救济等方面给予优先照顾。

第二十三条 区人民政府可以根据本地区的实际情况,制定有利于推行计划生育的奖励、优惠政策。

第二十四条 本条例规定的奖励费发放和经济帮助的具体办法,由市卫生和计划生育行政部门会同有关部门制定。

第五章 计划生育技术服务

第二十五条 本市建立婚前保健、孕产期保健制度,防止或者减少出生缺陷,提高出生婴儿的健康水平。

第二十六条 市、区人民政府应当合理配置、综合利用卫生资源,建立健全由计划生育技术服务机构和从事计划生育技术服务的医疗、保健机构组成的计划生育技术服务网络,改善技术服务设施和条件,提高技术服务水平。

第二十七条 从事计划生育技术服务的机构应当在各自的职责范围内,针对育龄人群开展婚前教育和优生指导,对已婚育龄妇女开展孕情检查、随访服务,承担计划生育及生殖保健的咨询、指导和技术服务。

第二十八条 政府免费向已婚育龄夫妻提供避孕药具,避孕药具由村民委员会、居民委员会、机关、企业事业单位、社会团体、其他组织或者计划生育技术服务机构负责发放,卫生和计划生育行政部门应当加强监督和管理。

第二十九条 本市各级人民政府应当创造条件,保障公民享有计划生育技术服务,保障公民知情选择安全、有效、适宜的避孕节育措施。

第三十条 实行计划生育的育龄夫妻免费享受国家规定的基本项目的计划生育技术服务。

第三十一条 接受节育手术的,机关、企业事业单位、社会团体和其他组织的职工凭医疗单位证明,享受国家规定的休假,休假期间视为劳动时间;农村居民由农村集体经济组织给予照顾。

第三十二条 实施避孕、节育手术应当保证受术者的安全。

个体医疗机构不得从事计划生育手术。

第三十三条 严禁利用超声技术和其他技术手段进行非医学需要的胎儿性别鉴定;严禁非医学需要的选择性别的人工终止妊娠。

第六章 法律责任

第三十四条 违反本条例的行为,法律、法规已有规定的,依照相关规定处理。

第三十五条 违反本条例规定生育子女的夫妻,应当依法缴纳社会抚养费。征收社会抚养费的具体办法,由市人民政府制定。

享受本条例第十九条规定的奖励和优待的夫妻,再生育子女的,停止其奖励和优待,收回《独生子女父母光荣证》。

第三十六条 机关、企业事业单位、社会团体、其他组织的职工违反本条例规定生育的,由其所在单位给予行政处分或者纪律处分;分娩的住院费和医药费自理,产假期间停止其工资福利待遇;三年内不得被评为先进个人、不得提职,并取消一次调级。

农村居民违反本条例规定生育的,在给予农村福利时予以适当限制;聘任为干部的,应予解聘。

第三十七条 对机关、企业事业单位、社会团体、其他组织不落实本条例规定的计划生育奖励和优待政策,有关当事人可以向卫生和计划生育行政部门举报;卫生和计划生育行政部门应当督促落实,并对当事人维护合法权益予以支持。

第七章 附 则

第三十八条 本条例自20xx年9月1日起施行。1991年1月15日北京市第九届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过、1999年5月14日北京市第十一届人民代表大会常务委员会第十次会议修订的《北京市计划生育条例》,1991年5月16日市人民政府发布、20xx年3月8日市人民政府修订的《北京市计划生育奖励实施办法》和《北京市违反〈计划生育条例〉处罚办法》同时废止。

相关解读

一、女职工生育假

(一)天数

女职工生育假包括产假、生育奖励假和可增加假期三部分。

1.产假。依照国家法律规定执行。《女职工劳动保护特别规定》(国务院令619号)关于产假的规定为“女职工生育享受98天产假,其中产前可以休假15天;难产的,增加产假15天;生育多胞胎的,每多生育1个婴儿,增加产假15天”,“女职工怀孕未满4个月流产的,享受15天产假;怀孕满4个月流产的,享受42天产假”。

2.生育奖励假。按照《条例》的规定生育奖励假为30天,需要注意的是生育奖励假的享受条件发生变化,修正前的《条例》规定只有晚育女职工(24周岁以后生育)可享受奖励假;修正后的《条例》删除了此限制。

3.可增加假期。《条例》第18条第2款规定,“女职工经所在机关、企业事业单位、社会团体和其他组织同意,可以再增加假期一至三个月“。从该条款表述看,我们认为可增加假期并非法律强制性要求,用人单位可根据实际情况决定是否同意女职工休假。

综上,女职工正常生育的情况下,生育假为128天;如用人单位同意,可增加假期一至三个月。

(二)待遇享受

1. 按照《北京市企业生育保险规定》的规定,对于参加生育保险的女职工,产假及生育奖励假期间,由生育保险基金支付生育津贴。现行生育津贴支付标准的政策依据为北京市人力资源和社会保障局《关于调整本市职工生育保险政策有关问题的通知》(京人社医发[20xx]334号)第3条规定“生育津贴按照职工所在用人单位缴费平均工资除以30天再乘以产假天数计发”。另外,按照《北京市企业生育保险规定》第15条的规定,“生育津贴低于本人工资标准的,差额部分由企业补足”。

2. 对于《条例》规定的经用人单位同意可增加的一至三个月,女职工享受何种待遇并无明确政策规定。我们理解,该假期并非法律强制性要求,生育保险基金应当不会支付生育津贴;用人单位可根据实际情况决定是否同意女职工休假,因此也可以与女职工协商确定休假期间的薪酬待遇。

(三)劳动关系保护

按照《条例》第18条第1款规定,女职工休产假及生育奖励假期间,用人单位“不得降低其工资、予以辞退、与其解除劳动或者聘用合同”。需特别注意的是:

1. 按照《劳动合同法》第三十九条的规定,劳动者有下列情形之一的,用人单位可以解除劳动合同:(一)在试用期间被证明不符合录用条件的;(二)严重违反用人单位的规章制度的;(三)严重失职,营私舞弊,给用人单位造成重大损害的;(四)劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系,对完成本单位的工作任务造成严重影响,或者经用人单位提出,拒不改正的;(五)因本法第二十六条第一款第一项规定(劳动者存在欺诈等行为)的情形致使劳动合同无效的;(六)被依法追究刑事责任的。如女职工在产假、生育奖励假期间存在以上情形,则不适用于《劳动合同法》第四十二条关于劳动合同解除保护的条款,我们认为用人单位有权单方解除劳动合同。

2. 对于可增加的一至三个月假期,《条例》在第18条中单列一款进行规定,并未将其列为强制性产假,也未明确此假期期间用人单位是否可以解除劳动合同。我们倾向认为,女职工在此假期内不适用于《劳动合同法》第四十二条关于劳动合同解除保护条款的规定。

二、女职工配偶陪产假

1. 修正前的《条例》无配偶陪产假的规定,陪产假不属于法定休假,用人单位可通过规章制度自行确定;修正后的《条例》规定配偶享有15天的陪产假。

2. 修改前的《条例》规定,如女职工不休30天奖励假,女职工配偶可休该奖励假。修正后的《条例》规定了女职工配偶的陪产假,因此以上规定被删除,并不再适用。

3. 对于陪产假期间的工资支付,《条例》第18条第1款规定,用人单位“不得降低其工资”。我们认为,陪产假工资并未列入生育保险基金支付的范围,用人单位应当按照职工正常出勤时的工资标准全额支付。

4. 对于女职工配偶陪产假的休假时间,《条例》并未明确规定。我们认为,陪产假休假一般应在女职工产假期间,用人单位应当在规章制度中进行合理规定。

5. 根据《条例》第18条第1款规定,女职工配偶休陪产假期间,用人单位“不得降低其工资、予以辞退、与其解除劳动或者聘用合同”。我们认为,在职工无过失的情况下用人单位不能单方解除劳动合同,但如职工出现前述《劳动合同法》第39条规定的情形,用人单位有权单方解除劳动合同。

三、婚假

《条例》第16条规定:“依法办理结婚登记的夫妻,除享受国家规定的婚假外,增加假期七天。”依据此规定,婚假总天数保持十天标准不变,但需要注意的是:

1. 修正后的《条例》删除了需晚婚(男年满25周岁、女年满23周岁初婚的)方能享受增加的七天婚假的规定,只要依法办理结婚登记的夫妻,均可享受十天婚假。

2. 根据上述规定,非初婚职工也可以享受十天婚假。

3. 对于婚假的休假时间,法律并未明确规定,我们建议用人单位应当在规章制度中合理规定婚假的休假时间,如可规定在办理婚姻登记之日起一年之内。

4. 对于婚假是否包括休息日及法定节假日,法律并未明确规定。我们认为,对于不含休息日及法定节假日的休假,法律一般应予以明确规定(如国务院《职工带薪年休假》关于法定带薪年休假的规定);法律无明确规定的情况下,婚假应当包含休息日及法定节假日。

四、计划生育

1.“全面二孩”政策正式实施。《条例》第17条第1款规定,“提倡一对夫妻生育两个子女。生育两个以内子女的,按照国家有关规定实行生育登记服务制度“。

2. 修订“二孩”外再生育的法定条件。《条例》第17条第2款规定,“符合下列情形之一的,夫妻双方可以要求再生育一个子女:(一)再婚夫妻婚前仅生育一个子女,婚后已生育一个子女的;(二)再婚夫妻婚前生育两个以上子女,婚后未共同生育子女的;(三)夫妻共同生育两个子女,其中一个经指定医疗机构鉴定为非遗传性病残,不能成长为正常劳动力的”;第3款规定,“再婚夫妻按照本条第二款第(二)项规定共同生育的子女,经指定医疗机构鉴定为非遗传性病残,不能成长为正常劳动力的,可以要求再生育一个子女”。

3.修正后的《条例》删除了修正前《条例》中“允许生育第二个子女的,生育间隔不少于四年,或者女方年龄不低于二十八周岁”的规定,女职工可以自主安排生育时间。

五、独生子女奖励及社会保障

1.《条例》删除了《独生子女父母光荣证》申请和发放的规定,我们认为国家从政策层面将不再对独生子女父母进行特殊的奖励。

2.维持“失独父母”的社会保障。《条例》第23条修正后未做修改,即“独生子女发生意外伤残致使基本丧失劳动能力或者死亡,其父母不再生育或者收养子女的,女方年满五十五周岁,男方年满六十周岁的,所在区人民政府应当给予每人不少于5000元的一次性经济帮助”。

3. 新政实施前的已领取《独生子女父母光荣证》的独生子女父母奖励政策延续。《条例》第19条规定,“已经获得《独生子女父母光荣证》的夫妻,凭证享受以下奖励和优待:(一)每月发给10元独生子女父母奖励费,奖励费自领取《独生子女父母光荣证》之月起发至其独生子女满十八周岁止;(二)独生子女的托幼管理费和十八周岁之前的医药费,由夫妻双方所在单位依照有关规定报销;(三)独生子女父母,女方年满五十五周岁,男方年满六十周岁的,每人享受不少于1000元的一次性奖励;(四)农村在推行养老保险制度时,应当为独生子女父母优先办理养老保险。农村安排宅基地,对独生子女父母应当给予优先和照顾;(五)乡镇人民政府和农村集体经济组织应当扶持独生子女家庭发展生产”。

六、违反计划生育规定的法律责任

修正后的《条例》删除了两条规定,即修正前《条例》第41条“育龄夫妻一方或者双方为外省市户口,违反规定生育的,夫妻本人及其子女的户口不予批准进京”;“对没有完成计划生育目标管理责任的机关、社会团体、企业事业组织,当年不得评为先进(文明)单位,并按照目标管理责任制的规定处理“。修正后的《条例》保留了以下规定,“机关、企业事业单位、社会团体、其他组织的职工违反本条例规定生育的,由其所在单位给予行政处分或者纪律处分;分娩的住院费和医药费自理,产假期间停止其工资福利待遇;三年内不得被评为先进个人、不得提职,并取消一次调级”。从整体看,修正后的《条例》减轻了用人单位及职工个人计划生育方面的法律责任。

实务中,部分用人单位在规章制度中将职工违反生育政策列为职工严重违纪的情形之一,规定用人单位有权依此单方解除劳动合同。在司法实践中,因此发生解除劳动合同争议时,如用人单位的规章制度有明确规定,且制定程序合法并已向职工公示或者告知,劳动仲裁、人民法院一般会裁判用人单位解除合法。然而我们认为,鉴于法律对违反计划生育政策法律责任的导向已发生变化,因此用人单位应当对此类制度的合理性以及产生争议时的法律效力重新进行谨慎评估。

七、法规实施时间

修正后的《条例》正式实施时间为20xx年3月24日,但《人口与计划生育法》已于20xx年1月1日正式颁布实施。20xx年1月1日至20xx年3月23日期间,登记结婚、生育子女的职工是否适用于修正后的《条例》并无明确规定。我们倾向性认为,《条例》属于《人口与计划生育法》的地方实施法规,因此修正后的《条例》对于上述期间应有溯及力。

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篇14:中小学教学常规管理实施细则

范文类型:细则,适用行业岗位:小学,教研,全文共 600 字

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1、当值期间必须着装整齐、仪表大方、站姿、坐姿符合要求,不许抱胸插手。

2、严格遵守上下班时间,佩戴工牌,经员工通道出入,同时打卡备案。

3、做到无条件服从上级分配,听从上级管理

4、严格遵守交接班制度(下一班未接班时,当值不准离岗)。

5、熟练掌握保安部岗位工作特点、职责与要求。

6、接触客人要十分有礼貌,并注意语气态度。

7、处理问题时,力求做到容忍宽大,以理服人。

8、当值时不得聊天、阅书报、写私函、听耳机、吸烟、吃零食、打私人电话,并谢绝来访,如属要事,要保安部当值负责人批准方可。

9、当值时只能与客人保持一种工作上的关系,不得在岗上与客人拉扯、闲聊。

10、当值时不得利用个人职权与客人进行任何私人交易。

11、当值时不得以任何理由、方式向客人索要小费或礼物。

12、当值时不准睡觉、不得带有醉意。

13、严禁当值时随意离岗,如需吃饭、喝水、去卫生间,需领班批准并派他人替岗后,方可进行。

14、殊情况,严禁使用酒店客用设施。

15、熟悉本酒店各种报警装置及消防器材的位置,并熟练掌握其使用方法。

16、一旦发现火警,无论程序大小,都必须按规定的程序上报,并立即采用有效措施。

17、熟悉酒店各部门出口通道,包括员工通道、客用通道、消防通道等。

18、无特殊情况,不得私入客房、仓库、办公室、厨房、服务员工作间等。

19、不得以权谋私或者做任何有损酒店名誉的事情。

20、当值期间不得采用任何手段包庇、掩护违法犯罪分子。

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篇15:不动产登记暂行条例实施细则与房屋登记办法差异比较

范文类型:条例,细则,办法,全文共 337 字

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不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)已于20xx年3月1日起施行。在《条例》经国务院原则通过后,国土资源部就依据《条例》的主旨和精神,结合各不动产登记试点地区的统一登记实践,启动了《条例》实施细则的起草工作。今年1月1日,国土资源部以第63号令发布实施《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》),对《条例》进行了细化,为不动产统一登记确定了更为详细的操作规范。我们将组织相关专家,分两期对《细则》进行深度解读。

《细则》体现了依法行政的要求,细化了不动产统一登记各项具体规则,对于登记机构及其工作人员的权限、登记程序、各类登记类型及其申请材料、不动产登记资料的查询、利用和保护等都进行了具体规定。可以说,践行依法行政,构成了贯穿《细则》各项制度和规范的一条红线。

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篇16:《合肥市城市绿化管理条例实施细则》9月实施_细则_网

范文类型:条例,细则,全文共 4198 字

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合肥市城市绿化管理条例实施细则9月实施

为改善城市生态人居环境,制定的《合肥市城市绿化管理条例实施细则》将于9月1日正式实施,下面是详细内容,欢迎大家阅读。

记者从合肥市林业和园林部门获悉,《合肥市城市绿化管理条例实施细则》(以下简称《细则》)将于9月1日正式实施。按照要求,合肥9成以上的区域500米内可见公园绿地,人行道和自行车道也将有更多树荫。

绿化绿地:绿化不达标或拆墙透绿

“居民出行300米见绿、500米见园”,面积5000平方米以上的公园绿地服务半径覆盖率不低于90%,即九成的地域在500米内都会有一处5000平方米的公园绿地。

城市各类建设项目配套绿化指标不达标且有空地的,应当留足绿化用地后方可实施相关项目建设。而绿化不达标且无空地的,应当采取拆墙透绿、见缝插绿、立体绿化等措施进行绿化。

城市建成区待开发建设用地裸露超过三个月的,建设单位应当进行临时绿化或者覆盖。

骑车走路:或有更多树荫遮挡

城市绿道规划建设应当结合现有交通路网和公共设施,有效串联园林绿地系统,合理设置服务驿站和绿道标识,形成绿道网络。

城市道路断面设计应当在满足交通功能的基础上,有利于林荫路建设,道路绿化隔离带单幅宽度原则上不低于2米,绿化覆盖率达90%以上的人行道和自行车道推广率不低于85%。

林荫停车场占城市地面停车场的比例不低于60%。林荫停车场绿化遮荫面积不低于停车场面积30%。

古树保护:古树名木原地保护

古树名木实行原地保护,市、县(市)区绿化行政主管部门应当定期对古树名木生长和管护情况进行检查,对长势濒危的古树名木采取抢救措施并指导、协助和督促管护责任单位或个人做好保护工作。

设损绿毁绿举报热线

“临时占用绿地200平方米以上的”,必须经市级绿化主管部门批准才能进行。临时占用绿地期限一般不得超过两年。占用绿地恢复应当与现状绿化和谐融合,且不得低于原来标准。合肥市、县(市)区绿化行政主管部门将设立损绿毁绿举报热线,接受公众举报。

《合肥市城市绿化管理条例实施细则》

第一条为了提升城市绿化品质,改善城市生态人居环境,根据《合肥市城市绿化管理条例》规定,制定本实施细则。

第二条本实施细则适用于本市行政区域内城市绿化的规划、建设、保护和管理。

第三条本市城市绿化管理实行统一规划、分级建设、属地管理的原则。

第四条市、县(市)区人民政府应当根据地域特色和城市风貌适时编制或者修订城市绿地系统规划,制定年度实施方案,统筹城乡绿化发展,推进国家生态园林城市建设。

第五条市、县(市)区绿化行政主管部门负责绿化建设管理的监督工作。

市绿化行政主管部门应当会同有关部门做好对县(市)区绿化建设管理工作的考核。

第六条市园林绿化质量监督管理机构受市绿化行政主管部门委托,具体负责城市绿化施工质量和管理养护的监督、考核、指导和服务工作。

县(市)区绿化行政主管部门应当明确园林绿化质量监督管理机构,做好城市绿化的监督管理工作。

第七条市、县(市)区绿化行政主管部门应当设立损绿毁绿举报热线,并向社会公布,接受公众举报。

第八条市城乡规划主管部门应当会同市绿化行政主管部门依据城市绿地系统规划分期分批公布城市绿线。

公布城市绿线时,面积5000平方米以上的公园绿地应当在醒目位置设立绿线标识,并注明公园绿地四周界线及坐标点。

第九条城市绿地应当均衡布局,坚持新城区绿化拓展与老城区绿化提升并重。

城市各类建设项目配套绿化指标应当符合《合肥市城市绿化管理条例》规定。

现有绿化不达标且有空地的,应当按照规定留足绿化用地后,方可实施相关项目建设;绿化不达标且无空地的,应当采取拆墙透绿、见缝插绿、立体绿化等措施进行绿化。

第十条推进节水、节能、节地等节约型园林绿化建设,节约型绿地建设率不低于80%。

公园绿地、道路绿地中采用透水材料和结构的铺装面积比率不低于50%。

第十一条城市建成区待开发建设用地裸露超过三个月的,建设单位应当进行临时绿化或者覆盖。

市政道路及河道沿线、公共绿地的裸露地面,相关责任主体应当进行绿化或者铺装。

其他裸露地面,由管理单位或者使用权人负责绿化或者铺装。

第十二条市、县(市)区绿化行政主管部门应当制定鼓励政策和技术措施,推广屋顶绿化、阳台绿化、垂直绿化等立体绿化,拓展绿化空间。

第十三条城市公园绿地规划建设应当符合“居民出行300米见绿、500米见园”的要求,面积5000平方米以上的公园绿地服务半径覆盖率不低于90%。

第十四条城市建成区公园绿地服务半径不达标的区域,5000平方米以下的零星地块优先用于城市绿化。

第十五条城市道路断面设计应当在满足交通功能的基础上,有利于林荫路建设,绿化隔离带单幅宽度原则上不低于2米。

绿化覆盖率达90%以上的人行道、自行车道推广率不低于85%。

城市道路单侧绿线宽度达到或者超过8米的,可以结合周边环境条件,建设带状公园绿地。

第十六条城市绿道规划建设应当结合现有交通路网和公共设施,有效串联园林绿地系统,合理设置服务驿站和绿道标识,形成绿道网络。

第十七条城市滨水绿地构建应当充分保护和利用滨水区域自然生境,岸体构筑形式和材料符合生态和景观要求,岸线模拟自然形态。河道绿化普及率、水体岸线自然化率不低于80%。

第十八条城市防护绿地设置应当满足城市对卫生、隔离、安全等要求,城市组团隔离带、高压走廊绿带、以及水体、公路、铁路等防护绿地实施率不低于90%。

第十九条林荫停车场占城市地面停车场的比例不低于60%。

林荫停车场应当种植乔木或者通过其它永久绿化方式进行遮荫,绿化遮荫面积不低于停车场面积30%。

第二十条城市绿化工程设计方案由市、县(市)区绿化行政主管部门分级审批。

市级政府投资的公园绿地、风景林地和道路绿化等绿化项目,以及县(市)区政府投资且面积5万平方米以上的公园绿地的设计方案,由市绿化行政主管部门审批。

县(市)区其它园林绿化项目的设计方案由县(市)区绿化行政主管部门审批。

第二十一条建设工程项目的配套绿化,城乡规划主管部门在出具规划条件时,应当提出明确的绿地率指标,并在核发《建设工程规划许可证》时审核绿地率指标。

第二十二条城市绿化施工管理实行项目负责制,应当建立健全各负其责、联动监管的责任体系。

城市绿化施工应当严格执行技术规范和设计方案,实行施工工序、到场苗木等报验制,施工、监理、设计和建设单位共同管控施工过程。

市、县(市)区园林绿化项目应当由同级园林绿化质量监督管理机构进行施工监督管理。

第二十三条绿化项目施工完成后,建设单位应当组织竣工验收,验收合格的,进入项目合同约定的管养期;验收不合格的,应当督促施工单位限期整改,整改合格后进入项目合同约定的管养期。

第二十四条政府投资的绿化项目竣工备案时,建设单位应当向绿化行政主管部门提交下列资料:

(一)建设单位绿化工程竣工验收报告;

(二)施工单位绿化工程竣工自查报告;

(三)设计(勘察)单位绿化工程质量检查报告;

(四)监理单位绿化工程质量评估报告;

(五)项目立项和初步设计批复文件、施工图纸、工程变更、竣工图纸等资料。

第二十五条绿化项目施工管养期内,监理和建设单位应当对施工单位的绿化管养情况进行监管。

政府投资的绿化项目,县(市)区绿化行政主管部门应当对绿化养护进行监督。市园林绿化质量监督管理机构在绿化养护巡查中发现问题的,告知县(市)区绿化行政主管部门和建设单位,并督促养护单位整改。

第二十六条政府投资的绿化项目施工管养期满后,建设单位应当按照规定向县(市)区绿化行政主管部门移交,并组织移交验收。

第二十七条机关、企事业单位、社会团体和个人认建认养绿地的,应当与认建认养管理部门签订协议或者进行登记,冠名挂牌权由双方商定。

第二十八条市、县(市)区公共资源交易主管部门应当会同同级绿化行政主管部门,组织园林绿化项目清单控制价编制,并对园林绿化交易履约行为进行监督检查。

第二十九条城市树木移植和临时占用绿地许可,由绿化行政主管部门通过实地察看、公示、公告等方式分级进行。

下列项目由区绿化行政主管部门批准并报市绿化行政主管部门备案:

(一)影响交通、供电、施工、采光等需修剪树木的;

(二)临时占用绿地200平方米以下的;

(三)移植树木胸径20厘米以下且数量20株以下的;

(四)移植树木胸径20厘米以上30厘米以下且数量10株以下的。

下列项目由区绿化行政主管部门初审并报市绿化行政主管部门批准:

(一)临时占用绿地200平方米以上的;

(二)移植树木胸径20厘米以下且数量20株以上的;

(三)移植树木胸径20厘米以上30厘米以下且数量10株以上的

(四)移植树木胸径30厘米以上的。

县(市)树木移植和临时占用绿地许可由县(市)绿化行政主管部门依法审批。

第三十条城市建设工程施工需要临时占用城市绿地或者移植、修剪树木的,建设单位应当依法办理许可手续,并在施工前制作公示牌,将许可的主要内容在施工现场醒目位置予以公示。

第三十一条临时占用绿地期限一般不得超过二年。绿地恢复应当与现状绿化和谐融合,不得低于原来的标准。绿地恢复成本由占用单位承担。

第三十二条公园绿地范围内的树木移植应当适时进行、就近移植,并实施清单管理。县(市)区绿化行政主管部门确定移植地点并监督实施,申请人应当委托管养单位或者有相应资质的单位进行移植。

第三十三条市政、交通、电力、通讯等建设工程项目影响绿化的,建设单位应当采取保护措施,并在施工前告知管养单位。

第三十四条市、县(市)区绿化行政主管部门应当定期组织开展城市绿化调查,建立健全绿化档案,采用信息技术手段对城市绿化进行监督管理。

市、县(市)区绿化行政主管部门应当建立园林绿化企业信用档案,做好园林绿化企业信用管理工作,完善园林绿化企业信用管理系统。

第三十五条城市的古树名木实行原地保护。古树名木保护率达100%。

市、县(市)区绿化行政主管部门应当定期对古树名木生长和管护情况进行检查,对长势濒危的古树名木采取抢救措施,并指导、协助和督促管护责任单位或个人做好保护工作。

第三十六条市、县(市)区有关行政主管部门应当开展湿地资源调查,加强湿地资源保护,实施湿地生态修复,建设城市湿地公园,提高湿地综合服务功能。

第三十七条绿化行政主管部门以及其他有关部门在城市绿化管理工作中失职或者渎职的,对负有责任的主管人员和直接责任人员依法给予处分;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。

第三十八条本实施细则自20xx年9月1日起施行。

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篇17:中小学教学常规管理实施细则

范文类型:细则,适用行业岗位:小学,教研,全文共 5357 字

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教学是学校的中心任务,是实施素质教育的主渠道。管理是教学质量的保证,是提高学生素质的关键。为使我镇小学教学常规管理逐步科学化,规范化,促进我镇小学教学改革健康深入地发展,有效地提高教学质量。根据有关文件精神,结合我镇小学实际情况,制定《曹甸镇小学教学常规管理实施细则》。

本实施细则是对小学教学常规管理提出的基本要求,学校领导者、管理者和教师在完成本细则要求的同时,鼓励创造性地开展工作,创出自己的工作特色,使学生的综合素质得到最大限度的提高。

一、课前准备:

1、开学前组织教师学习课程标准,了解课程理念,明确课程要求。

2、通读全册教材,熟悉内容体系,了解教材编写意图,明确本册教材的三维目标的基本要求,明确教材各单元知识的联系与衔接。

3、拟订学期教学计划:包含[⑴教材分析,⑵学生情况分析,⑶学期教学目标,⑷提高教学质量措施,⑸分配教学时间和教学进度,⑹确定教学研究内容。]

4、要整组(整单元)备课,从知识的整体性、系统性出发,统筹安排每课时的知识重点。

5、超前备课不少于3节,不能临教临备,更不能教后补备。

6、上课前,要复读一遍教案,以进一步熟悉教案并作教前修改。

7、教师上课前要准备好教学用具(如作业本、小黑板、实物、课件、电教仪器等教具)。

8、有课必备,语数英学科和其他专职教师,必须有详案,其他兼职教师应有不拘形式的备课。

9、加强共享教案的管理,防止不备课现象。共享教案要留页面的1/5供个人增减,1/5供课后反思之用,重在体现个人增减和课后反思。教案均应以书面的形式呈现。共享教案必须有二次书面备课。

10、正确对待教学参考资料和他人经验。一是要先“钻”后“参”,不能以“参”代“钻”;二是对他人经验(或优秀教案)应联系实际,分析研究,消化吸收,不能照搬照抄。

11、对自己过去的同课教案,可以作为参考,要结合不同的班级实际及课改要求,做到“教老课,有新意”。切不可“陈案再现”。

12、备课时教师心中要有学生,要把“假如我是学生”作为座右铭。既要根据学生的年龄特点,把握教学最佳时间的教学密度,完成教学任务,又要从学生的实际出发选择教法与学法。

13、根据社会环境、学校、学生及教师本人等方面的优势,努力开发与利用课程资源。教案中要体现课程资源开发与利用情况。

14、课时计划(教案)。应包括:

⑴课题;⑵教学目标(要求);⑶教学重点、难点;⑷教学准备;⑸预习要求;⑹教学进程;⑺作业设计;⑻板书设计;⑼教后反思。

15、做好集体备课工作。学校每两周组织一次集体备课,每次时间不少于1.5小时,做到“三定”(定时间、定课题、定主备中心发言人)认真研讨,集思广益,并做好集体备课记录。提倡同类学校开展跨校集体备课活动。

二、课堂教学

16、教师在上课铃响前一分钟到达教室门口,巡视学生准备情况,使其安静;上课铃响,进入教室,师生问好后开始上课。要充分发挥专用教室的作用,信息技术、科学(自然)、体育、综合实践活动等,要根据内容的要求到专用教室、地点上课,任课教师应特别注意学生的安全,加强安全教育。

17、发挥课堂最大教学效益,进教室上课要关闭通讯工具,无特殊情况办公室不叫接电话,不会客,不走出课堂,准时上下课,保证学生课间活动时间。

18、运用启发式教学,调动全体学生学习的积极性与主动性,激发学生求知欲,关注学生“三维目标”的培养。

19、构建和谐课堂,努力创设宽松、愉悦的课堂学习氛围,师生互动,生生互动,让学生多动脑、动口、动手,培养学生实践能力,创新精神。

20、发挥课堂评价激励功能,适时、适度、形式多样地激励评价学生,最大限度调动学生的学习积极性,让课堂充满活力。

21、上课时教师要做到精神饱满,不带个人情绪,站立讲课(遇特殊情况,如身体不适,应当向学生说明)。

22、教学要用普通话,语言要准确、精炼、生动,教态要端庄、亲切、自然。

23、讲究教学方法,使复习、新授、作业等教学环节有机结合,努力使教学过程整体优化。

24、要切实重视在教学中教给学生学习方法,不仅要学生学会,更要使学生会学,做到因材施教。

25、精心设计有价值的课堂问题,问题要提在关键处,问在点子上,要给学生思考的时间,尽量少用集体回答的方法。鼓励学生质疑,允许学生提出不同意见。

26、充分发挥信息技术在教学中的作用,根据实际需要,选择使用多媒体上课,并熟练操作,达到省时高效的目的。

27、严格要求学生,使他们全神贯注,精神饱满。课堂秩序应始终良好,教学气氛应活泼而不乱,严而不死板。

28、要妥善处理突发事件,保证教学活动的顺利进行。

29、布置作业要体现代表性(抓重点精练)、层次性(根据学生学力分层要求)、实践性(口头、书面、操作等形式相结合)。

30、课后简要地写出教后记(如教案实践情况,有何创新,有何遗漏待补,出现问题如何处理及教学效果等)。

三、作业与辅导

31、作业是学生巩固知识,形成技能的重要环节,是教师反思教学、改进教学的重要依据,必须做到要求明确,任务清楚。

32、作业应根据教学目标和学生的学习情况,设计富有针对性,有弹性的作业,以适应不同程度的学生,作业形式讲求多样化,有书面作业,口头作业和实践性作业等,不布置机械重复和大量抄写的作业。

33、用好语数英《小学生课堂作业本》,教师要做下水作业,并备有错题集,学生课堂作业尽量在课内完成,课间学生不做作业。

34、控制家庭作业量。语文、数学、英语以外的学科不留书面家庭作业,可布置适当的其它形式的作业。语文、数学、英语可留书面家庭作业。一、二年级一般不留书面的家庭作业,其他年级书面家庭作业,每天控制在一小时以内。

35、学生作业马虎潦草或不及时完成的,要加强教育和指导。不准用增加作业量的方式来变相体罚学生,不准撕毁学生作业本,不准把学生赶出教室。

36、教师要认真批改作业。所有课堂作业要全部批改,练习册等其他作业要用多种形式批改及反馈。批改作业所使用的符号应当规范统一,批注提倡短语加等级,适当做好记录。不得叫学生批改作业。

37、教师批改作业要及时,作文不超过一周,其它作业不超过一天,让学生能及时地获得作业的反馈信息。

38、教师批改作业要与学生自主评价、自主订正作业有机结合,作业中所反映出的普遍性问题,要及时分析原因并进行讲评。同时,要通过学生作业反馈的信息,及时调节教学进程,调整教学行为。

39、学习辅导要坚持以明确学习目的,端正学习态度为前提,以因材施教为原则,以营造良好的学习氛围,促进学生自主发展为目的。面向全体学生,关注学生的个体差异,让不同层次的学生都有发展的机会。对学有余力或具有某种特长的学生应当加强指导和培养,为他们提供超前学习或发挥特长的条件,尽可能满足他们的学习需求,促进他们脱颖而出。

40、加强对学生课外阅读的督促与指导,以保证完成课程标准所规定的第一学段5万字,第二学段40万字,第三学段100万字的课外阅读任务。学校、教师要积极推荐优秀的课外阅读报刊,并动员鼓励学生、家长在自愿量力的原则下自费订阅学习所需要的报刊,增加课外阅读材料。

41、对学习态度、家庭教育等因素造成的特殊生,要采取学生、教师、家庭三结合的教育办法,统一要求,检查督促,使之提高。班集体中要形成“不让一个伙伴掉队”的好班风,发挥集体舆论和群体力量,帮助特殊生提高成绩。

四、教学评价

㈠学生发展评价

42、评价学生要以《纲要》为指导,以课程标准为基本依据,明确评价的目的、内容,以开放、多元、多样的评价方式,对学生的学习态度、兴趣、习惯、方法、知识与技能、实践能力、创新精神和解决问题能力发展现状等方面进行检测和评价。

43、重视过程性评价,采取阶段性(终结性)评价和过程性评价相结合的方式考查和评价学生。过程性评价以各校制定的学生过程性评价方案执行。

每学期、学年结束时,教师要对每个学生进行阶段性评价。评价内容应包括各学科的学业状况评价和教师的评语评价。要发挥评价的激励、反馈、调整和改进功能,使评价成为促进学生发展的过程。

44、考试是评价的主要方式之一。语文、数学、英语、四品与社会、科学(自然)为笔试科目,其他学科为面试科目。考试内容要以课程为依据,考试形式要多样化,如笔试、口试、实践操作等。要建立补考制度,为考试不及格的学生提供补考的机会。

㈡教师发展评价

45、学校及中心小学要对教师教育教学工作进行阶段与综合评价。

五、教学研究

46、完善教研机构,健全以校为本的教研制度。要整合学校教导处、教研组(室)、备课组和课题组等力量,建立直接服务于教学,服务于教师专业成长的开放的学校教研网络。教研组每两周活动一次,每次时间不少于1.5小时,做到“三定”:定时、定主题、定中心发言人,认真研讨,并做好记录。

47、教师是校本教研的主体,是课程改革的实践者和研究者。教师应努力学习现代教育理论,学习业务知识,学习先进经验,了解信息,摘录信息,积极参与课程改革实践。

48、学校要为教师提供必要的学习资料,公费为教师订阅必要的教学刊物。鼓励教师自费订阅教学刊物,每位教师每年至少自费订阅1份。

49、教师要按要求积极参加所属教研组(备课组)的集体备课及各级各类教研活动,不断提高自己的教学业务水平。

50、教师要积极参与课题研究,教研组(备课组)应根据本年段的特点,重点研究一个子课题,制定研究方案,每位教师都要承担课题研究的一部分任务,及时整理研究经验,一学年结束要进行阶段性结题。

51、每位教师每学期上一节与课题研究相关的公开课,每月写一篇与课题研究有关的教学个案与反思,每学期撰写一篇与课题研究有关的教学经验论文,并及时进行交流。教师应当在实践中研究学生、反思自己,既要自觉地调整自己的教学行为,又要借鉴、分享他人的经验,互相切磋,共同提高。

52、教师每学期听课不少于20节,要做好记录和简评,并积极参加评课活动,每学期书面综合评课不少于1节。

53、学校每学期至少要组织一次教学开放活动或较大规模的镇级教学研讨活动,发挥教师个人、教师集体和教研专业人员等校内外各方面的作用,形成对话机制,营造求真、务实、自由、融洽的教研氛围,为教师交流信息、分享经验、发展专业、展示成果提供平台。

54、加强对教师的培养。学校要重视对学科带头人、骨干教师的培养,多给他们外出学习的机会,给他们压担子,带课题,促使他们专业迅速成长,成为学校业务的真正领头人。经验丰富的教师,特别是学科带头人、骨干教师要与1至2名教师“结对子”,建立师徒关系,指导教学研究和开课,每学期互相听课不少于4次。

55、做好研究成果的资料收集工作,教师的教学经验总结材料,教学个案与反思,公开课的教案、说案及课后反思等都应及时送学校统一保存。学校要为每位教师建立业务档案。

56、对教学研究取得的成果,要及时形成文字材料,并积极投稿,对在教学刊物上发表的论文、教学设计、教学随笔等要给予奖励。

六、管理督查指导

㈠校级的管理督查指导。

57、落实教学常规管理“四项”制度。

⑴学校领导挂学科制度。要求学校领导,教学管理人员,要挂到学科,深入到学科教研组、备课组、课堂,保证所挂学科的教研教学工作正常实施;

⑵巡课制度。学校要不定期经常性的组织巡课,落实教师按课表上课;学校除安排有组织的巡课外,校长每周不定期巡课不少于1次,分管教学的副校长不少于2次,并做好记录。

⑶课堂教学书面评价制度。学校领导、教学管理人员每学期听课不少于30节,进行书面评价不少于10节,要把评价结果交学校,作为教师教学业务档案之一保存。

⑷随堂听课制度。学校领导、教学管理人员、教学骨干每学期尽可能共同对本校全体教师随堂听一节课。提倡学校领导、教学管理人员、教师之间相互随堂听课。

58、加强各学科专任教师队伍建设,促进各学科均衡发展。规模较大的学校,各学科要尽可能配备专任教师,教师任课尽量不超过两个学科。

59、学校要定期不定期检查、指导教师的备课、上课、作业布置与批改、辅导、考试评价改革等。教案、作业布置与批改的抽查每学期校长不小于2次,分管教学的副校长不少于4次,教导处每学期对教师的教案、作业布置与批改进行全面检查不少于1次,抽查不少于3次。教案、作业布置批改检查的结果必须有评述性的书面语言。

60、学校每学期至少要组织一次全校性教学质量抽检。并对抽查的结果进行分析研究,并制定出改进教学工作、提高教学质量的措施和方法。学校每学期要组织一次全校性的教学质量分析反馈会。

61、学校要加强对各学科的教学管理与监控,要建立学校教学质量监控实施细则,并组织实施。

62、学校每月要把教学常规检查的结果在全体教师会上反馈一次,并做好记录。

㈡镇级的管理督查指导。

63、中心小学和辅导小学坚持“每周一校”调研制度,要经常深入基层,深入学校学科教研组、备课组和课堂了解学校、教师实施课程标准、执行课程计划、开展校本培训与校本教研的情况,加强业务指导。

64、中心小学,每学期至少要组织一次对学校教学常规工作的全面检查,对发现的问题提出整改要求,对成功的经验给予肯定并及时推广。

65、中心小学每学期对所属小学的部分学科或部分小学的全学科,进行教学质量抽检,特别要加强对面试科目的抽检,每学期抽检的学科必须要有面试科目,并且逐步加大面试科目的抽检比例。对抽检结果进行评估与分析,对教学改革提出具体意见。

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篇18:2024年贵州物业管理条例_条例_网

范文类型:条例,适用行业岗位:物业,全文共 17803 字

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2020年贵州物业管理条例

下面是小编整理的有关20xx年贵州省物业管理条例的全文内容,敬请大家阅读参考。

20xx年贵州物业管理条例

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益,改善人居环境,促进社会和谐,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规的规定,结合本省实际,制定本条例。

第二条 本省行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

本条例所称物业管理,是指业主、物业服务企业或者其他管理人对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 物业管理活动遵循权利与义务相一致,业主自治与政府指导和监管相结合的原则。

第四条 业主可以委托物业服务企业或者其他管理人实施物业管理,也可以自行管理。

鼓励业主委托专业化、社会化、市场化的物业服务企业实施物业管理。

第五条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

县级以上人民政府房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

规划、国土资源、工商、价格、城管、环保、公安、民政等有关部门,按照各自职责,负责物业管理的有关监督管理工作。

第六条 街道办事处、乡镇人民政府会同县级房屋行政主管部门指导本辖区内的业主依法设立业主大会和选举业主委员会,督促业主大会和业主委员会依法履行职责,依法调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区建设的关系。

居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。

第七条 物业管理协会应当加强行业自律,规范行业行为,促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务,推动物业管理行业健康发展。

第二章 物业管理区域及相关配置

第八条 物业管理区域的划分应当有利于实施物业管理,以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,并综合考虑共用设备设施、建筑物规模、业主人数、社区布局、自然界线等因素。

物业的配套设备设施是共用的,应当划分为一个物业管理区域;配套设备设施能够分割独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域。

第九条 建设单位向规划行政主管部门申请建设工程规划许可证时,应当同时向建设项目所在地县级房屋行政主管部门提出物业管理区域划分申请。规划行政主管部门在审查批准建设项目规划设计方案时,应当考虑实施物业管理的需要,并征求房屋行政主管部门关于物业管理区域划分的意见,房屋行政主管部门应当在5日内予以回复。

县级房屋行政主管部门应当根据规划行政主管部门审查批准的建设项目规划设计方案,及时向建设单位出具物业管理区域划分决定,并书面告知建设项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

建设单位应当将物业管理区域划分决定的内容在房屋销售现场公示。

第十条 已经建成并交付使用的物业,尚未实施物业管理的,需要划分区域实施物业管理时,由物业所在地县级房屋行政主管部门在街道办事处、乡镇人民政府的配合下,征求业主、居(村)民委员会的意见,划分物业管理区域并在相应区域内公告。

已实施物业管理且业主对管理范围没有异议的,物业所在地县级房屋行政主管部门可以将现有管理范围直接确认为一个物业管理区域。

第十一条 县级房屋行政主管部门应当建立物业管理区域档案。

物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

第十二条 物业管理区域划分后不得擅自变更。

根据物业管理的需要确需变更物业管理区域的,获得销售许可之前的建设单位或者专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主可以向物业所在地县级房屋行政主管部门提出变更申请。

房屋行政主管部门应当自收到申请之日起30日内作出决定。决定予以变更的,对新建物业项目应当撤销原物业管理区域划分决定,向建设单位重新作出物业管理区域划分决定;对已经建成并交付使用的物业应当在相应区域进行变更公告。决定不予变更的,应当向申请人书面说明理由。

第十三条 建设单位应当以物业管理区域为单位按照下列要求无偿配置物业服务用房:

(一)房屋建筑总面积不足10万平方米的,物业服务用房按照房屋建筑总面积3‰的比例配置,最低不得低于90平方米;房屋建筑总面积在10万平方米以上的,物业服务用房的配置以300平方米为起点,超过10万平方米的部分,按照超过部分建筑面积2‰的比例增加配置,超过50万平方米的部分,按照超过部分建筑面积1‰的比例增加配置。

(二)应当为地面以上能够计算建筑面积的房屋,具备供水、供电设施及其他基本使用条件,能直接投入使用。

规划行政主管部门在审查批准建设项目规划设计方案时,应当按照前款规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位应当将物业服务用房的位置和面积在房屋销售现场公示。

业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,物业管理区域内房屋建筑总面积不足10万平方米的,不得低于15平方米;房屋建筑总面积在10万平方米以上的,不得低于60平方米。

第十四条 物业管理区域内车位、车库的配置,不得低于规划行政主管部门规定的车位、车库与房屋套数(含商铺间数)之间的最低配置比例。

已经建成并交付使用的物业,物业管理区域条件允许并经业主大会同意,可以按照规划行政主管部门审查批准的方案建设车位、车库,满足业主停车需求。

第十五条 物业管理区域内分户计量装置或者入户端口以外的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营设施设备,由相应的专业经营单位负责设计和建设,并与建设项目同步施工、同步竣工。建设单位应当配合专业经营设施设备的施工,并承担相关土建工程的配套建设。

本条例施行前建设的专业经营设施设备,业主大会决定移交给专业经营单位的,专业经营单位应当接收。

第三章 业主、业主大会及业主委员会

第十六条 依法登记取得房屋所有权的人为业主。

通过诉讼、仲裁取得房屋所有权的,生效法律文书所确认的所有权人为业主;继承或者受遗赠取得房屋所有权的,自继承或者受遗赠开始时,继承人、受遗赠人为业主;合法建造的房屋,房屋的建造人为业主。

基于买卖、赠与、拆迁安置等已经合法占有房屋,但尚未依法登记取得房屋所有权的人,在物业管理活动中享有业主权利,并承担相应义务。

第十七条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业或者其他管理人提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理形式以及有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使表决权;

(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同;

(八)对共有部分的使用、维护等情况享有知情权和监督权;

(九)监督专项维修资金的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第十八条 业主在物业管理活动中,应当履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共有部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按照物业服务合同的约定交纳物业服务费;

(六)法律、法规规定的其他义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

第十九条 物业的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。

第二十条 物业管理区域内的业主可以设立业主大会,选举业主委员会。未设立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

一个物业管理区域内只能设立一个业主大会。

第二十一条 物业管理区域内,符合下列条件之一的,可以召开首次业主大会会议:

(一)交付使用的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50%以上;

(二)交付使用的房屋套数达到总套数50%以上;

(三)首套房屋交付使用已满两年且交付使用的房屋套数达到总套数25%以上;

(四)物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同期限即将届满。

建设单位应当自前款第一项至第三项规定的条件具备之日起30日内将房屋交付使用情况书面报告物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和县级房屋行政主管部门,街道办事处、乡镇人民政府应当自收到报告之日起10日内在物业管理区域内予以公告。

第二十二条 符合首次业主大会会议召开条件,业主书面申请街道办事处、乡镇人民政府组成业主大会筹备组的,街道办事处、乡镇人民政府应当自收到申请之日起60日内,会同县级房屋行政主管部门负责组织、指导成立首次业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居(村)民委员会代表等组成,人数应为7人以上单数,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2,筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

筹备组成员名单及基本情况应当自确定之日起3日内在物业管理区域内公示。

第二十三条 物业服务企业应当协助业主大会筹备组开展工作,向业主大会筹备组提供业主清册及通讯方式、物业管理状况等文件资料。

建设单位、物业服务企业不得妨碍业主大会筹备组开展工作。

第二十四条 业主大会筹备组负责首次业主大会会议召开的下列筹备工作:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

(三)确认业主身份、业主人数和业主专有部分面积;

(四)拟定业主委员会选举办法草案,提出候选人建议名单;

(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款规定内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、专有部分面积提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

第二十五条 业主大会筹备组应当自组成之日起3个月内组织召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议议程应当首先表决业主大会议事规则,会议按照表决通过的业主大会议事规则的规定召开。

业主大会自首次业主大会会议有效召开之日起设立。

第二十六条 业主大会决定下列事项,需要办理相关手续的,由业主委员会依法办理:

(一)制定和修改管理规约及业主大会议事规则;

(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(三)业主大会、业主委员会的工作经费以及业主委员会成员的工作补贴;

(四)实施委托管理或者自行管理;

(五)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(六)筹集和使用专项维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分;

(九)业主大会依法决定或者管理规约依法确定应当由业主共同决定的事项。

决定前款第六项和第七项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第二十七条 物业管理区域内,幢、单元等特定范围内的业主,在不损害该特定范围之外其他业主合法权益的前提下,根据管理规约的约定可以共同决定下列事项:

(一)对该范围内的共有部分进行维修、更新、改造;

(二)就该范围内的共有部分筹集和依法使用住宅专项维修资金。

特定范围内的业主决定前款规定的事项,应当经专有部分占所在幢、单元等特定范围建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

第二十八条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

制定管理规约,应当尊重社会公德,不得违反法律、法规的规定和损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第二十九条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成、成员任期等事项作出约定,并可以约定业主委员会候补成员的设立、缺席业主表决权计算规则等事项。

第三十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的约定召开。

有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:

(一)经占总人数20%以上的业主提议;

(二)业主委员会成员缺员需要补选的;

(三)业主委员会决定集体辞职,需要重新选举业主委员会的;

(四)物业服务合同期限届满前,需要重新选聘物业服务企业或者其他管理人,或者需要对原物业服务合同主要事项进行变更的;

(五)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(六)法律、法规、管理规约及业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会不按照第二款、第三款规定组织召开业主大会会议的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织召开;业主委员会逾期仍不组织召开的,业主可以请求街道办事处、乡镇人民政府组织召开,街道办事处、乡镇人民政府应当在接到请求之日起30日内组织召开。

第三十一条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见以及业主大会议事规则约定的其他形式召开,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面形式征求意见的,业主委员会应当将征求意见书送达业主,涉及表决事项的,征求意见书应当载明表决事项,由业主签收并按照业主大会议事规则的约定行使表决权。不能送达的,可以将征求意见书的内容在物业管理区域内便于业主知晓的显著位置进行公示,由业主在公示期限内到公示指示地点行使表决权。书面征求意见的结果应当在物业管理区域内便于业主知晓的显著位置公示,公示期限不得低于7日,业主有权查阅相关资料。

业主委托他人参加业主大会会议的,应当出具委托书,载明委托事项、委托权限及期限。

第三十二条 召开业主大会会议,业主委员会应当在召开15日前将会议的时间、地点、形式、议题、议程等内容在物业管理区域内便于业主知晓的显著位置公示。

发生重大事故或者紧急事件需要召开临时会议的,可以根据实际情况在7日内公示、召开。

第三十三条 业主大会会议采用记名投票方式表决,但业主大会议事规则另有约定的除外。

任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者委托书。业主委员会应当妥善保管选票、表决票和委托书,以备查询。

第三十四条 业主大会议事规则可以约定,业主大会会议经有效召开,与会业主就会议事项形成多数决议但未达到本条例第二十六条第二款规定的,由缺席业主补充表决,经补充表决仍未达到要求的,最终缺席业主的人数和相应的专有部分面积直接计入行使表决权的业主多数人数和多数面积之内。

第三十五条 业主委员会执行业主大会决定的事项,依法履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

(二)业主大会决定委托管理时,代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同;

(三)收集和了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务合同的履行;

(四)监督管理规约的实施;

(五)调解物业使用和维护中的纠纷;

(六)法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。

第三十六条 业主委员会成员应当符合下列条件:

(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主,业主为单位的,应当为单位授权的自然人代表;

(二)遵守法律、法规和管理规约;

(三)热心公益事业,责任心强,具有较强公信力和组织能力;

(四)具有与履行职责相适应的工作时间;

(五)本人及其近亲属未在本物业管理区域内从事物业服务;

(六)管理规约或者业主大会议事规则约定的其他条件。

符合前款第二项至第六项规定的条件,合法使用业主房屋并具有完全民事行为能力的业主直系亲属、与业主共同生活的监护人,是否可以当选为业主委员会成员,由管理规约或者业主大会议事规则约定。

业主大会议事规则约定设立业主委员会候补成员的,候补成员的资格条件适用本条规定。

第三十七条 业主委员会成员应当遵守法律、法规、管理规约和业主大会议事规则,不得有下列行为:

(一)挪用、侵占业主共有财产;

(二)非法索取、收受建设单位、物业服务企业或者其他管理人及有利害关系业主提供的利益或者报酬;

(三)利用职务之便要求物业服务企业或者其他管理人减免物业服务费;

(四)其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

第三十八条 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,按照业主大会议事规则的约定在业主委员会成员中选举主任、副主任,明确业主委员会成员职责。

第三十九条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主大会成立情况、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会成员、候补成员基本情况等材料向物业所在地房屋行政主管部门备案。房屋行政主管部门应当将备案情况及时书面告知相关街道办事处或者乡镇人民政府。

物业所在地房屋行政主管部门应当自收到前款规定材料之日起10日内向业主委员会出具备案证明。

备案的有关事项发生变更的,应当重新备案。

第四十条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的约定定期召开。经1/3以上业主委员会成员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当及时召开业主委员会会议。

业主委员会会议由业主委员会主任召集并主持,业主委员会主任因故不能召集或者主持会议的,可以委托业主委员会副主任召集或者主持。

业主委员会会议应当有过半数的成员出席方可举行,作出决议必须经全体成员过半数以上同意。业主委员会候补成员列席业主委员会会议,不具有表决权。业主委员会应当自作出决定之日起3日内,将决定内容在物业管理区域内公示。

业主可以查阅业主委员会会议资料,并有权向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

第四十一条 业主大会、业主委员会作出的有关物业管理的决定,对全体业主具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府或者县级房屋行政主管部门,应当责令改正或者撤销,并通告全体业主。

业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的,可以请求人民法院予以撤销。但在人民法院作出生效判决之前,不影响业主大会、业主委员会决定的约束力。

第四十二条 业主委员会成员因物业转让或者灭失等原因丧失业主身份、被判处刑罚、死亡、失踪的,其成员资格自行终止。

业主委员会成员任职期间,出现管理规约、业主大会议事规则约定的资格终止情形的,按照管理规约或者业主大会议事规则的约定终止其成员资格。

资格终止的业主委员会成员应当自终止之日起3日内将其保管的财物、档案资料、印章等物品移交业主委员会。拒不移交的,其他业主委员会成员可以请求物业所在地公安机关协助移交。

第四十三条 业主委员会因成员资格终止等原因缺员,有候补成员的,由候补成员按照当选票数依次递补。经候补成员递补后仍低于业主大会议事规则约定组成人数的,业主委员会应当组织召开业主大会会议补选。

业主委员会成员决定集体辞职的,应当在辞职30日前召开业主大会会议重新选举业主委员会。

第四十四条 业主委员会任期届满60日前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届选举的,适用本条例第三十条第四款的规定。

原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内,将其保管的财物、档案资料、印章等物品移交新一届业主委员会,并做好交接手续。

第四十五条 业主大会、业主委员会需要刻制印章的,应当持本条例第三十九条规定的备案证明按照国家有关规定到公安机关批准的单位刻制。

业主大会、业主委员会印章应当按照法律、法规、管理规约、业主大会议事规则的规定使用。

第四十六条 业主大会、业主委员会应当配合有关管理部门,与居(村)民委员会相互协作,共同做好物业管理区域内的社会管理工作。

在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合所在地居(村)民委员会依法履行自治管理职责,支持居(村)民委员会开展工作。

第四十七条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的,在解散前,业主大会、业主委员会应当在物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府会同房屋行政主管部门的指导监督下进行财产清算。

第四十八条 业主大会筹备组、业主委员会及其成员、建设单位、物业服务企业或者其他管理人等应当保守业主秘密,不得披露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动,法律、法规另有规定的除外。

第四章 前期物业管理

第四十九条 包含住宅物业的建设项目,建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。对于预售项目,建设单位应当在申请商品房预售许可之前选聘物业服务企业;对于现售项目,建设单位应当在物业销售前选聘物业服务企业。

一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。

投标人不足3人或者房屋建筑总面积在3万平方米以下的,经物业所在地县级房屋行政主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

通过招投标或者协议方式未能选聘到物业服务企业的,经物业所在地县级房屋行政主管部门同意,可以由建设单位实施前期物业服务。

鼓励不包含住宅物业的建设项目通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第五十条 建设单位应当与选聘的物业服务企业订立前期物业服务合同,并于合同订立之日起15日内报物业所在地县级房屋行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。

推行前期物业服务合同示范文本。

第五十一条 建设单位应当在房屋销售之前拟订临时管理规约,报物业所在地县级房屋行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。临时管理规约不得侵害房屋买受人的合法权益。

推行临时管理规约示范文本。

首次业主大会通过管理规约后,临时管理规约失效。

第五十二条 建设单位应当在房屋销售现场公示临时管理规约和前期物业服务合同,并向房屋买受人说明。

房屋买受人应当遵守临时管理规约,履行前期物业服务合同。

第五十三条 保障性住房前期物业服务收费实行政府指导价,具体办法由省人民政府价格行政主管部门会同住房和城乡建设行政主管部门制定。

第五十四条 前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费,由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费,由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。

房屋达到交付条件,买受人迟延接受房屋交付的,前款规定物业服务费发生的起始日期自建设单位催告房屋买受人接受交付的期限结束次日起算。

建设单位与房屋买受人约定减免物业服务费的,减免部分由建设单位承担。

第五十五条 前期物业服务合同期限内,物业服务企业在业主大会成立前依法行使合同解除权的,应当书面报告物业所在地县级房屋行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府,并在物业管理区域内公示。物业服务企业应当自公示之日起给业主3个月的准备时间,但业主同意物业服务企业提前退出物业管理区域的除外。

在前款规定的准备时间内,当事人应当继续履行合同。

第五十六条 前期物业服务合同约定的期限尚未届满或者未约定期限的,业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时,其权利义务终止。

第五十七条 物业服务企业承接前期物业服务项目时,应当与建设单位共同对建筑物及配套的设备设施和相关场地进行查验,查验记录由双方签字确认。

建设单位在办理物业管理交接手续时,应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)建筑物及其配套设施设备和相关场地清单;

(五)物业管理所必需的其他资料。

第五十八条 前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当向业主委员会移交物业管理用房、场地、设施设备、物业服务期间建立的物业管理相关资料以及本条例第五十七条第二款规定的资料。

第五十九条 本章未规定事项,适用本条例第五章委托管理的相关规定。

第五章 业主委托管理与自行管理

第六十条 业主共同决定选聘物业服务企业或者其他管理人提供物业服务的,由业主委员会代表业主与物业服务企业或者其他管理人以书面形式订立物业服务合同。

业主委员会依法与业主共同选聘的物业服务企业或者其他管理人订立的物业服务合同,对全体业主具有约束力。

第六十一条 物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业服务活动。

其他管理人应当在其经营范围内从事保洁、绿化、秩序维护、设备维护等物业服务活动。依法需要取得资质许可的,应当具有相应资质。

从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

省外物业服务企业进入本省从事物业服务活动,应当到省人民政府住房和城乡建设行政主管部门办理资质核验备案手续。省人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当自受理之日起3日内完成核验备案手续。

房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督检查,加强对物业服务项目的动态管理,促进物业服务企业提高服务水平。

第六十二条 物业服务合同的主要内容包括物业服务项目、服务质量、服务费、物业服务用房、合同期限、违约责任、专项维修资金的管理和使用等事项。物业服务企业或者其他管理人公开作出的服务承诺及制定的服务细则,属于物业服务合同的组成部分。

物业服务项目包括保安服务的,应当在物业服务合同中就保安服务的服务内容、服务质量、责任区分、违约责任等作出明确约定。

物业服务质量可以参照有关行政主管部门或者行业组织制定的服务质量标准体系约定。

物业服务费的具体计费方式和标准由业主大会或者全体业主与物业服务企业或者其他管理人协商约定。

物业服务企业或者其他管理人应当于物业服务合同订立之日起15日内,将合同在物业管理区域内公示。

第六十三条 物业服务合同订立后,业主委员会应当与物业服务企业或者其他管理人办理物业交接手续,交接记录由各方签字确认。

业主委员会应当向物业服务企业或者其他管理人移交本条例第五十八条规定的资料。

第六十四条 物业服务合同终止时,物业服务企业或者其他管理人应当自合同终止之日起15日内退出物业管理区域,物业服务企业或者其他管理人继续提供服务的,业主可以不支付该期间物业服务费,符合本条例第七十二条第三款规定的除外。

物业服务企业或者其他管理人退出物业管理区域时,应当根据本条例第五十八条的规定与业主委员会办理移交。

物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业或者其他管理人的,原物业服务企业或者其他管理人应当协助做好交接工作。

第六十五条 物业服务企业或者其他管理人可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,具体服务事项、服务质量、服务费用、违约责任等内容由当事人另行约定。

第六十六条 物业服务企业或者其他管理人应当按照物业服务合同的约定、法律、法规的规定以及相关行业规范的要求履行维修、养护、管理和维护义务。不得违反物业服务合同约定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。

物业服务企业或者其他管理人未能履行物业服务合同约定或者法律、法规的义务,导致业主人身、财产权益受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

第六十七条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务企业或者其他管理人已经按照合同约定以及相关规定提供服务的,业主不得以未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒交。

对未按照物业服务合同约定交纳物业服务费的业主,业主委员会应当督促其交纳,经督促仍未交纳的,业主委员会或者物业服务企业、其他管理人可以在物业管理区域内公告。物业服务企业或者其他管理人可以依法请求支付。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定。物业使用人不履行交费义务的,业主承担连带交纳责任。业主转让房屋所有权时,应当与物业服务企业或者其他管理人结清物业服务费。

物业管理区域内已竣工但尚未出售或者尚未交付给买受人的物业,物业服务费由建设单位交纳。

第六十八条 业主不得违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为。

第六十九条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项物业服务业务转委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业服务事项一并委托给他人。

其他管理人不得将其专项物业服务事项转委托他人。

第七十条 物业服务合同期限内,未经业主大会同意,业主委员会不得与物业服务企业或者其他管理人变更物业服务合同的主要内容。

经业主大会同意变更合同的,应当根据本条例第六十二条第五款的规定进行公示。

第七十一条 物业服务合同期限内,当事人一方依法行使合同解除权的,应当以书面形式告知对方,并应当自告知之日起给对方3个月的准备时间,但双方当事人就准备时间另有约定的除外。

双方当事人应当在前款规定的准备时间内继续履行合同。

第七十二条 物业服务合同期限届满3个月前,业主委员会应当组织召开业主大会,作出续聘或者另行选聘物业服务企业或者其他管理人的决定,并将决定书面告知物业服务企业或者其他管理人。业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满1个月前与同意接受续聘的物业服务企业或者其他管理人重新订立物业服务合同。

物业服务企业或者其他管理人决定不再接受续聘的,应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会;没有业主委员会的,应当在合同期限届满3个月前在物业管理区域内公示。

物业服务合同约定期限届满,业主大会没有作出续聘或者另行选聘决定,也没有要求物业服务企业或者其他管理人退出物业管理区域,物业服务企业或者其他管理人按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。合同权利义务延续期间,当事人可以根据本条例第七十一条的规定解除物业服务合同。

第七十三条 供水、供电、供气、供热等单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。

物业服务企业接受供水、供电、供气、供热等单位的委托代为收取有关费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以与专业经营单位约定收取报酬。

第七十四条 物业管理区域内发生违反治安、消防、规划、环保、消防、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关部门报告。

有关行政管理部门在物业管理区域内查处违法行为的,物业服务企业应当协助和配合。

第七十五条 物业服务企业应当做好物业管理区域内的安全防范工作。发生突发性自然灾害、公共卫生事件、火灾和供水、供电、供气等安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关部门和专业经营单位报告,并协助做好救助工作。

第七十六条 业主共同决定对物业实施自行管理的,应当就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担、人员雇佣等事项共同作出约定。

第七十七条 自行管理可以采取由业主直接执行管理事务、选举业主委员会或者成立其他管理机构统一执行管理事务以及业主共同决定的其他形式进行。

前款规定由业主直接执行管理事务以及成立管理机构统一执行管理事务的,应当推选管理负责人。

第七十八条 业主、业主委员会或者管理机构在执行管理事务中的权利、义务及其责任,由管理规约约定或者由业主共同约定。

第七十九条 自行管理需要雇佣人员的,由业主委员会与雇佣人员依法订立合同。没有成立业主大会选举业主委员会的,适用本条例第二十条第一款的规定。

第八十条 自行管理的业主委员会、管理负责人应当在物业管理区域内按照约定的期限定期公布管理费用的收支情况,没有约定或者约定不明的,应当按季度公布。业主针对收支情况提出的询问,业主委员会、管理负责人应当及时答复。

第八十一条 物业管理区域内因委托管理或者自行管理的连续性中断,致使物业管理区域内环境恶化、秩序混乱,严重影响业主生活的,街道办事处或者乡镇人民政府应当指导物业管理区域所在地居(村)民委员会就环境卫生、秩序维护等必要事项组织临时管理,相关费用由业主共同承担。

前款规定居(村)民委员会组织临时管理的期限不超过3个月。在临时管理期限内街道办事处或者乡镇人民政府应当督促业主决定有效的管理形式。

第六章 物业的使用与维护

第八十二条 业主、物业使用人对物业的使用与维护,应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定,不得损害公共利益和他人合法权益。

第八十三条 业主、物业使用人应当按照规划许可、房屋和土地权属证书载明的用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。

因物业管理的需要确需改变物业管理区域内的道路、场地、物业服务用房等共有部分用途的,应当遵守法律、法规规定,并由业主大会作出决定,需要办理有关手续的由业主委员会依法办理。

业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主书面同意。

第八十四条 任何单位和个人不得非法处分、侵占或者损坏物业管理区域内业主共有部分。

因公共利益或者物业维护的需要,供电、供水、供热、供气、通信、有线电视等单位确需临时占用、挖掘道路、场地等共有部分的,应当告知业主委员会或者物业服务企业或者其他管理人;物业服务企业或者其他管理人确需临时占用、挖掘道路、场地等共有部分的,应当征得业主委员会的同意;业主确需临时占用、挖掘道路、场地等共有部分的,应当征得业主委员会和物业服务企业或者其他管理人同意。

前款规定的单位和个人应当于施工前在物业管理区域内公示,并采取安全保障措施,施工结束后应当及时恢复原状。

第八十五条 业主共同决定利用共有部分进行经营的,应当征得相关业主同意。物业服务企业、其他管理人未经业主共同决定,不得利用共有部分进行经营。

利用共有部分进行经营获得的收益,有约定的按照约定分配;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。业主委员会应当按照管理规约的规定定期公布经营收益的收支情况。

第八十六条 物业服务费以外的管理业主共同事务支出的费用,有约定的按照约定分担;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例分担。

第八十七条 物业管理区域内按照规划建设的车位、车库,应当首先满足业主的需要,其归属由建设单位与房屋买受人在商品房买卖合同中依法约定。

约定属于建设单位所有的车位、车库出租的,应当首先出租给物业管理区域内的业主、物业使用人。业主、物业使用人要求承租车位、车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝。在满足业主、物业使用人现有需要后,建设单位将车位、车库出租给物业管理区域以外的其他人的,其租赁合同期限不得超过6个月。

约定属于建设单位所有的车位、车库出售时,车位、车库数量少于或者等于物业管理区域房屋套数的,每户业主只能购买1个车位或者车库;车位、车库数量多于物业管理区域房屋套数的,每户业主至少可以购买1个车位或者车库,业主自愿放弃的除外。除超过规划配置比例且多于物业管理区域房屋套数修建的车位、车库外,不得出售给业主以外的其他人。

约定属于建设单位所有的车位、车库出租、出售的,应当在15日前以书面形式在物业管理区域内公示拟出租(售)车位、车库的数量、相关证明文件和出租(售)价格及承租(购买)人条件等。

第八十八条 利用物业管理区域内共有道路或者其他相关场地停放车辆,有关车位的设置、使用、收费等管理事项,由业主大会决定。车位经营所得收益的分配适用本条例第八十五条第二款的规定。

在物业管理区域内的共有道路或者其他相关场地停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第八十九条 物业管理区域内车辆通行发生事故,公安机关交通管理部门接到报案的,应当及时依法处理。

第九十条 物业管理区域内根据规划修建的会所、幼儿园、学校等,其相关活动不得违反法律、法规和管理规约的规定,应当优先为业主提供服务。

第九十一条 物业管理区域内根据规划建设的人防工程,平时由投资者依照法律、法规规定使用和管理,经营所得收益归投资者所有。

利用人防工程进行经营活动的,不得违反法律、法规和管理规约的规定。投资者根据规划许可利用人防工程设置车位、车库出租的,适用本条例第八十七条第二款的规定。

物业管理区域内利用人防工程进行经营活动的,应当按照非住宅物业的标准交存住宅专项维修资金、交纳物业服务费。

第九十二条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位,应当负责分户计量装置或者入户端口以外设施设备的管理、维修、养护、更新等责任及相关费用。法律、行政法规另有规定的,从其规定。

专业经营设施设备的维护、保养等费用,不得从专项维修资金中列支。

第九十三条 业主、物业使用人对专有部分进行装饰装修,禁止下列行为:

(一)损坏或者擅自改动建筑物的承重结构、主体结构;

(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户卧室、起居室(厅)、书房和厨房等上方;

(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸;

(四)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;

(五)未经供气、供暖管理单位的批准,擅自拆改、移动或者覆盖供气、供暖管道和设施;

(六)未经主管部门批准搭建建筑物和构筑物、改变外墙面颜色或者在外墙立面开设门窗;

(七)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

业主、物业使用人进行装饰装修之前,应当告知相邻业主和物业服务企业,物业服务企业应当将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人以及装饰装修人员。物业服务企业不得限制业主、物业使用人除前款规定之外的其他装饰装修活动。

第九十四条 业主、物业使用人应当合理、正当地使用专有部分,禁止下列行为:

(一)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重的物品;

(二)制造超过规定标准的噪音、振动;

(三)违反规定饲养动物;

(四)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物;

(五)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

第九十五条 物业专有部分出现安全隐患,危及公共安全、公共利益和他人合法权益时,业主应当及时维修养护,排除隐患。未维修养护、排除隐患的,物业服务企业或者业主委员会应当采取防范措施或者及时报告相关管理部门。

物业共有部分出现安全隐患,危及公共安全、公共利益和他人合法权益时,业主委员会或者物业服务企业应当及时组织修缮或者采取防范措施。

本条规定的安全隐患属于建设单位责任的,建设单位应当及时排除隐患。

第九十六条 物业专有部分、共有部分进行维护、更新和改造时,相关业主或者物业使用人应当予以协助。

第九十七条 新建物业实行质量保修金制度。

建设单位应当在申请商品房交付备案时,按照物业建筑安装总造价3%的比例,一次性向房屋行政主管部门设立的账户交存物业质量保修金。建设单位已经投保工程质量责任保险的,所投保的物业可以不交存物业质量保修金。

建设单位在保修期限内不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经房屋行政主管部门核实后,维修费用在物业质量保修金中列支。

物业分部保修范围在质量保修期届满后,建设单位履行了法定保修责任的,房屋行政主管部门应当向建设单位退还与分部保修范围相对应的物业质量保修金本息。

物业质量保修金的交存、使用、管理和退还等具体办法,由省人民政府制定。

第九十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主,在办理房屋交付手续时,应当按照国家规定交存专项维修资金。

住宅专项维修资金用于物业保修期届满以后共有部分的维修、更新和改造,不得挪作他用。

住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

自建设单位办结交付备案手续之日起2年仍未出售的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业,由建设单位交存首期住宅专项维修资金。

首期住宅专项维修资金应当由业主直接存入住宅专项维修资金专户,建设单位、物业服务企业不得代收。

第九十九条 住宅专项维修资金管理部门应当加强对代管住宅专项维修资金的管理,建立维修项目审查和住宅专项维修资金使用审核制度,并依法接受审计部门的审计监督。

物业服务企业或者相关业主按照有关规定向住宅专项维修资金管理部门申请使用住宅专项维修资金的,住宅专项维修资金管理部门应当在10日内审核办理。

第七章 法律责任

第一百条 建设单位有下列情形之一的,由建设项目所在地县级以上房屋行政主管部门给予处罚:

(一)违反本条例第九条第三款规定的,责令限期改正,给予警告;逾期未改正的,处以1万元以上5万元以下罚款;

(二)违反本条例第二十一条第二款、第二十三条,违反第五十条、第五十一条规定未备案以及违反第五十二条规定未公示的,责令限期改正,给予警告;逾期未改正的,处以5000元以上1万元以下罚款;

(三)违反本条例第八十七条第二款、第三款规定的,责令限期改正,给予警告;逾期未改正的,处以5万元以上10万元以下罚款,有违法所得的,没收违法所得。

第一百零一条 物业服务企业、其他管理人有下列情形之一的,由建设项目所在地县级以上房屋行政主管部门给予处罚:

(一)违反本条例第二十三条规定,致使业主大会筹备组不能正常开展工作的,责令限期改正,给予警告;逾期未改正的,处以5000元以上1万元以下罚款;

(二)违反本条例第六十二条第五款规定的,责令限期改正,给予警告;

(三)违反本条例第六十四条第一款规定的,责令限期退出,给予警告;逾期未退出的,处以1万元以上10万元以下罚款。

第一百零二条 业主、物业使用人违反本条例第九十三条第一款规定的,由物业所在地县级房屋行政主管部门或者其他有关行政主管部门责令改正,恢复原状,处以1000元以上5000元以下罚款;情节严重的,处以5000元以上5万元以下罚款;造成他人损害的,依法承担民事责任。

第一百零三条 违反本条例规定的其他违法行为,按照有关法律、法规的规定处罚。

第一百零四条 县级以上住宅专项维修资金管理部门违反本条例第九十八条第二款规定,挪用专项维修资金的,由其上一级人民政府主管部门追回被挪用的专项维修资金,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。

住宅专项维修资金管理部门违反本条例第九十九条第二款规定,未按时审核办理或者无正当理由不予拨付住宅专项维修资金的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。

第八章 附 则

第一百零五条 本条例使用的下列用语,其含义为:

(一)委托管理,是指业主选聘物业服务企业或者其他管理人,由物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同的约定实施物业管理。

(二)自行管理,是指业主自行或者雇佣人员实施物业管理。

(三)物业服务企业,是指具有独立法人资格和物业服务资质等级,根据物业服务合同的约定从事物业服务活动的企业。

(四)其他管理人,是指根据物业服务合同的约定从事保洁、绿化、保安服务、设备维护等专项物业服务的企业。

(五)共有部分,包括物业管理区域内依法属于业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施、物业服务用房、占用业主共有道路或者其他场地设置的车位;建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、防雷、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

第一百零六条 本条例规定的面积和人数,按照下列方式计算:

(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行房屋登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

(二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售或者虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有二个以上专有部分的,按照一人计算;

(三)建筑物总面积与总人数,分别按照前两项的统计总和计算。

第一百零七条 市辖区人民政府未设立房屋行政主管部门的,本条例规定的县级房屋行政主管部门的职责由市房屋行政主管部门履行;县级人民政府未设立街道办事处的,本条例规定的街道办事处的职责由县级人民政府确定的机构履行。

第一百零八条 本条例自20xx年1月1日起施行。

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2022唐山市物业管理条例

为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定了唐山市物业管理条例,下面是小编给大家分享的20xx唐山市物业管理条例,欢迎大家阅读。

20xx唐山市物业管理条例

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。

本条例所称物业,是指已经建成并投入使用的各类房屋及其配置的设施设备和场所。物业管理,是指业主通过他人或者自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理分为标准物业管理和准物业管理两种形式。标准物业管理是指物业管理区域内业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定进行的物业管理。准物业管理是指除标准物业管理之外的所有其他形式的物业管理。

第三条 各级人民政府应当创造条件,逐步推行住宅类物业和非住宅类物业的标准物业管理,提倡和保障业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业,实行优惠政策推动物业管理产业健康发展。

各级人民政府应当推进对老旧小区共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新、改造,不断改善居民生活环境。

第四条 市住房和城乡建设行政部门负责全市物业管理活动的指导和监督管理工作。

县(市)区人民政府住房和城乡建设行政部门对辖区内的物业管理活动进行指导和监督管理。

规划、城管、绿化、环保、卫生、公安、消防、价格、工商、税务、民政、财政、邮政、人防等有关部门应当按照各自职责,做好本行政区域内物业管理活动的相关工作。

街道办事处、乡镇人民政府具体指导所辖区域内业主大会的成立和业主委员会选举、换届工作,指导监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解物业管理中的纠纷,协调物业管理与社区管理的关系。

居(村)民委员会协助和配合街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。

第五条 物业服务行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业服务行为,维护市场秩序和公平竞争,督促物业服务企业及其从业人员依法诚信经营和服务,促进行业健康发展。

第二章 业主及业主大会、业主委员会

第六条 物业的所有权人为业主。业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定:

(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;

(二)选举或者更换业主委员会委员;

(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案;

(四)选聘、解聘物业服务企业;

(五)筹集、管理和使用专项维修资金;

(六)申请改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)申请分立或者合并物业管理区域;

(八)法律、法规及规章规定的其他物业管理事项。

决定第(五)、(六)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总数三分之二以上的业主同意;决定第(七)项事项,应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总数三分之二以上的业主同意;决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总数过半数的业主同意。

第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的县(市)区住房和城乡建设行政部门、街道办事处或者乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。业主人数较多不便于召开全体业主大会的,可以以单元、幢或者一定建筑面积、业主人数为单位,推选业主代表参加业主大会。业主较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

物业管理区域的划分,应当按照建设用地规划许可证确定的红线图范围,并考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设、城市道路规划等因素,由县(市)区住房和城乡建设行政部门确定。

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备是共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的,可以分别划定物业管理区域。

第八条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上或者首位业主实际入住已经达到两年以上的,建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。

申请成立业主大会,应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请。申请可以下列形式提出:

(一)由不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主自行提出;

(二)由建设单位或者居(村)民委员会推荐业主代表作为临时召集人,召集不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主提出。

第九条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起三十日内,组织成立首次业主大会筹备组,筹备组负责召集首次业主大会会议。

业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表和居(村)民委员会代表组成。筹备组成员人数应当为单数,其中,业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

业主大会筹备组成员名单确定后,应当以书面形式在物业管理区域内公告,公告时间不得少于七日。

第十条 建设单位和前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作,自首次业主大会筹备组成立之日起七日内向筹备组提供业主名册、物业的基本资料(包括物业建筑物、设施设备和相关场地等)和已筹集的专项维修资金情况等资料,并提供必要的工作条件。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付前,按照县(市)区住房和城乡建设行政部门确定的标准和方式缴交。

第十一条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则,业主的共同利益和义务,以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

市住房和城乡建设行政部门应当制定管理规约示范文本。

第十二条 业主大会的组织及会议等活动按照国家、省、市有关规定执行。业主大会议事规则应当约定以下事项:

(一)业主大会的议事方式、表决程序;

(二)业主委员会的组成和委员任期;

(三)业主大会定期会议的时间和形式;

(四)召开业主大会临时会议的条件;

(五)业主投票权的确定方法;

(六)应当约定的其他事项。

市住房和城乡建设行政部门应当制定业主大会议事规则示范文本。

第十三条 业主委员会负责执行业主大会决定的事项。

业主委员会委员由五至十一人单数组成。业主委员会在其委员中选举产生主任一名和副主任一至二名。

第十四条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案:

(一)筹备组出具由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

(二)业主大会决议;

(三)业主大会审议通过的管理规约、业主大会议事规则;

(四)业主委员会委员的基本情况。

材料齐备的,街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案,并在备案后七日内将备案材料抄送县(市)区住房和城乡建设行政部门,同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、居(村)民委员会。第二项、第三项、第四项内容发生变更时,应当及时办理备案变更手续。

第十五条 未成立业主大会的物业管理区域,发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导并协助业主共同决定有关事项。

第三章 物业服务企业

第二十二条 物业服务企业应当具有独立的法人资格,依法取得物业服务企业资质,并在资质许可的范围内从事物业服务活动。

外埠物业服务企业进入本市从事物业服务活动,应当向市住房和城乡建设行政部门备案,并到工商、税务等部门办理相关手续。

第二十三条 物业服务企业应当按照规定接受住房和城乡建设行政部门的资质核定。拒不接受资质核定的,不得继续从事物业服务。

第二十四条 物业服务企业享有以下权利:

(一)按照物业服务合同进行相应管理;

(二)按照物业服务合同收取服务费用;

(三)对装饰装修活动进行监督管理;

(四)对造成物业共用部位、共用设施设备和场地损害的行为,要求责任人停止损害并恢复原状;

(五)法定和依法约定的其他权利。

第二十五条 物业服务企业应当履行下列义务:

(一)按照物业服务合同提供物业服务;

(二)接受业主、业主委员会的监督,定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修资金使用情况;

(三)公示物业服务合同约定的服务内容、收费项目和标准;

(四)公示共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况;

(五)协助有关部门制止违法行为,维护物业管理区域秩序;

(六)法定和依法约定的其他义务。

第二十六条 物业服务企业应当协助有关部门做好物业管理区域内的治安、安全、事故防范工作。发现违法行为或者安全事故时,物业服务企业应当及时向有关部门报告,同时采取相应的应急措施。

物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当依法履行职责,维护公民的合法权益。

第二十七条 业主委员会与物业服务企业签订合同前,经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府同意,可以暂由业主委员会代行物业服务企业职责,承担物业服务企业义务。

业主委员会应当自代行物业服务企业职责之日起三十日内,向县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。

业主委员会代行物业服务企业职责期限不超过一年。在代行职责期间,业主委员会应当积极引入物业服务企业。代行职责期满未能引入物业服务企业、经半数以上业主同意其继续代行职责的,应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府以及县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。

第四章 前期物业管理

第二十八条 本条例所称前期物业管理,是指业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

第二十九条 建设单位应当在取得商品房预售许可证前选聘物业服务企业对物业进行前期管理,并向物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。

建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标方式选聘物业服务企业。投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积低于三万平方米的,经县(市)区住房和城乡建设行政部门同意,建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业,并向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。

建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业合同,并在物业管理区域内公示。前期物业服务合同应当作为物业买卖合同的附件。

前期物业服务标准不得低于本市的最低服务标准。前期物业服务收费标准由双方约定,按照规定实行政府指导价的,应当按照政府指导价的有关规定执行。

前期物业服务企业不能履行前期物业服务合同的,建设单位应当重新选聘物业服务企业。重新选聘的物业服务企业的收费标准和服务标准应当与物业出售前公示标准一致,并告知全体业主。

县(市)区住房和城乡建设行政部门和街道办事处、乡镇人民政府应当指导和监督建设单位选聘前期物业服务企业。

第三十条 建设单位应当在销售(预售)物业之前,制定临时管理规约,作为物业买卖合同的附件,在取得物业销售(预售)许可前向县(市)区住房和城乡建设行政部门、街道办事处、乡镇人民政府备案,并在销售场所公示。

临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理,物业管理区域内环境卫生和秩序的管理,房屋外观的维护,业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,但不得侵害物业买受人的合法权益。

物业买受人认为临时管理规约侵害其合法权益的,可以申请县(市)区住房和城乡建设行政部门处理。

市住房和城乡建设行政部门应当制定临时管理规约示范文本。

第三十一条 物业服务企业应当按照前期物业服务合同约定的收费标准收取前期物业服务费。物业交付给买受人的,由买受人交纳;尚未交付给买受人的,由建设单位交纳。

建设单位送达书面入住通知后,物业买受人在限定期限内无正当理由不办理相关收房手续的,视为交付,其物业服务费由建设单位垫付,物业买受人办理房屋所有权证时,由物业买受人返还建设单位垫付的费用。

建设单位限定物业买受人办理收房手续的时间不得少于三十日。

第三十二条 建设单位销售(预售)物业时,应当公布物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备以及其他公共场所、公用设施,并在物业买卖合同中予以明示。

物业交付前,参与联合验收的部门应当征求供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等相关专业单位意见。建设单位应当按照有关规定将验收合格的共用设施设备移交给相关专业单位负责管理,相关专业单位应当及时接管。验收不合格的,建设单位应当继续负责管理并按照要求进行整改。有关共用设施设备未移交相关专业单位管理的,不得将物业交付使用。物业交付时,建设单位应当将有关共用设施设备移交相关专业单位管理的情况予以公示。

相关专业单位接管后,应当及时做好共用设施设备的维修、更新和养护,确保物业管理区域内共用设施设备的安全运转和正常使用。

相关专业单位委托物业服务企业负责共用设施设备的日常维修养护的,应当与物业服务企业签订委托协议,明确维修养护的主要事项以及费用支付的标准和方式,并对其维修养护工作进行监督。

本条例施行前已经交付使用的物业,其有关共用设施设备的交接管理办法,由市人民政府另行规定。

第三十三条 交付物业前,建设单位应当对物业管理用房、共用场地、共用设施设备配置独立的水、电等计量器具。

物业服务企业承接物业时,建设单位应当为物业服务企业启动工作提供必要的条件。

物业交付时,建设单位应当向物业买受人提供使用说明书、质量保证书,并按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业保修责任。

第三十四条 物业服务企业在承接物业管理时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,发现问题应当书面告知建设单位,建设单位应当及时进行整改。

在办理物业管理交接查验手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理用房资料及物业管理必需的资料。

业主委员会成立后,物业服务企业应当将接受资料的情况告知业主委员会。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将前款规定的资料和物业管理用房移交给业主委员会。

县(市)区住房和城乡建设行政部门、街道办事处、乡镇人民政府应当对交接进行监督,并在相应文书上签字确认,在物业管理区域内公示。

第三十五条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责:

(一)建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案;

(二)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定,向业主提供物业服务并引导业主遵守约定,维护物业公共利益和管理秩序;

(三)配合街道办事处、乡镇人民政府、县(市)区住房和城乡建设行政部门做好业主大会的成立工作。

第三十六条 前期物业服务合同约定期限尚未届满但业主大会已按照规定选聘物业服务企业的,自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起,该前期物业服务合同终止。

前期物业服务合同约定期限届满但物业管理区域尚不具备成立业主大会条件的,前期物业服务合同可以自动延续,由前期物业服务企业按照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务。

经过半数以上业主同意,可以由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报县(市)区住房和城乡建设部门备案,委托物业所在地居(村)民委员会履行职责,并在物业管理区域内予以公告;具备成立业主大会条件满一年仍未成立业主大会的,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报请县(市)区人民政府批准,委托物业所在地居(村)民委员会履行职责,并在物业管理区域内予以公告。

受委托的居(村)民委员会履行以下职责:

(一)向业主报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主选聘或者解聘物业服务企业,签订或者解除物业服务合同;

(三)听取业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)组织筹集专项维修资金,并监督使用;

(五)督促业主按时交纳物业服务费;

(六)督促业主和物业使用人遵守法律、法规和管理规约;

(七)劝阻业主或者物业使用人违章装饰装修房屋;

(八)业主委员会应当履行的其他职责。

第十六条 居(村)民委员会应当自接受委托之日起三十日内,持以下材料向县(市)区住房和城乡建设行政部门备案:

(一)同意接受委托的声明;

(二)制定并经半数以上业主同意的管理规约;

(三)居(村)民委员会委员的基本情况。

材料齐备的,县(市)区住房和城乡建设行政部门应当当场予以备案,并在备案后七日内将备案材料抄送市住房和城乡建设行政部门,同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所。第二项、第三项内容发生变更时,应当及时办理备案变更手续。

第十七条 业主发现受委托居(村)民委员会的委员有下列情形之一的,可以依照法律、法规的规定,提议居(村)民委员会审议决定是否终止其物业管理职责,并依法追究其责任:

(一)不履行物业管理职责或者因疾病等原因丧失履行职责能力的;

(二)业主委员有拒不缴纳物业服务费等不履行业主义务行为的;

(三)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的;

(四)向物业服务企业销售商品、承揽业务的;

(五)牟取可能妨碍公正执行职务的其他利益的;

(六)有其他侵害业主合法权益行为的;

(七)因其他原因不适宜履行物业管理职责的。

居(村)民委员会审议决定是否终止该委员物业管理职责时,应当允许其申辩,允许业主旁听,并将审议过程及结果记录存档。

第十八条 受委托居(村)民委员会应当积极推动业主大会成立工作。业主大会成立后,由业主大会决定自行组建业主委员会或者继续由居(村)民委员会履行职责。业主委员会成立后,居(村)民委员会应当主动与其进行物业管理交接工作。

第十九条 业主大会、业主委员会或者受委托居(村)民委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况,应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。

受委托居(村)民委员会工作经费的收支情况应当同时接受街道办事处、乡镇人民政府监督。

第二十条 业主应当向为其提供服务的业主委员会成员、受委托的居(村)民委员会委员提供劳动报酬,具体标准及支付方式等事项由业主大会决定。

第二十一条 物业使用人,是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约、业主大会决定,不得损害公共利益和他人利益。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。

第五章 物业管理服务

第三十七条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

物业服务企业可以委托有相应资质的企业完成物业管理区域的保安、保洁、绿化、维修等专项服务,但不得将物业服务合同约定的主要部分或者全部委托或者转移给他人。因全部委托或者转移造成的损失由物业服务企业承担。

第三十八条 选聘物业服务企业时,提倡采用公开招投标。业主委员会应当与选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。

物业服务合同应当对双方权利义务、物业管理事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业管理用房的管理与使用、专项维修资金的使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

物业服务合同签订前,业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内公示七日,听取业主意见。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,将物业服务合同报物业项目所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门备案,县(市)区住房和城乡建设行政部门将备案材料抄送物业项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

第三十九条 物业服务企业应当按照物业服务合同提供质价相符的服务。

物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业,应当由具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施;委托实施的,应当明确各自的安全管理责任。

第四十条 物业服务实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则。

普通住宅(含保障性住房、已售出公有住房)及其他物业根据物业建设条件、服务等级、服务标准、服务成本等情况分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

物业服务收费实行政府定价、政府指导价的,由价格行政主管部门会同住房和城乡建设行政部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。实行市场调节价的,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

第四十一条 物业服务费由物业服务企业或者业主委员会收取。

物业服务企业或者业主委员会应当将物业服务合同中约定的服务事项、服务质量标准、收费标准、收费方式等在物业管理区域内的醒目位置公布,听取业主的意见和建议,及时向业主反馈意见和建议的处理情况,并及时公布物业服务费收取、使用等情况,接受业主的监督。

实行物业服务酬金制收费方式的,应当公布物业管理各项资金的收支情况;实行包干制收费方式的,应当公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的服务的,可以另行收费。

第四十二条 业主应当依照物业服务合同的约定及时足额交纳物业服务费。

业主未依照物业服务合同约定交纳物业服务费的,物业服务企业或者业主委员会有权要求其限期交纳。

因业主逾期不交纳物业服务费等事项引起相关争议的,人民法院或者仲裁机构应当及时受理。

业主转让物业的,应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用,受让人应当将物业权属转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

第四十三条 供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位接管物业管理区域内共用设施设备后,应当与最终用户签订服务合同,并向最终用户收取有关费用。

任何单位不得强制物业服务企业代收有关费用,也不得因物业服务企业拒绝代收代缴费用而停止提供服务。

物业服务企业接受委托代收有关费用的,不得向业主收取额外费用,委托单位应当根据双方约定向物业服务企业支付相关费用。

第四十四条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人,除物业服务合同另有约定外,项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。

物业服务企业更换项目负责人的,应当及时告知业主委员会并进行公示。业主委员会要求物业服务企业更换项目负责人的,物业服务企业应当及时更换。

第四十五条 物业服务合同期满三个月前,物业服务企业与业主委员会应当协商续约事宜。双方续约的,应当重新签订物业服务合同;一方不续约的,应当在合同期满三个月前告知对方。

业主委员会或者物业服务企业提前解除物业服务合同的,应当在三个月前与对方协商。协商不成的,按照合同约定的争议解决方式进行解决。双方协商或者争议解决期间任何一方不得单方终止履行合同约定的义务。

因物业服务合同期满双方不续约的或者提前解除合同的,业主委员会应当书面告知街道办事处、乡镇人民政府,并向物业所在地的县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。街道办事处、乡镇人民政府接到告知后五日内在物业管理区域内公告,并及时协调解决有关事项。

第四十六条 物业服务合同终止时,物业服务企业应当按照相关规定明确债权债务情况,并向业主委员会交还下列资料和财物:

(一)本条例第三十四条规定的资料;

(二)物业管理用房;

(三)物业服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;

(四)物业服务期间业主出资配置的固定设施设备;

(五)其他应当移交的资料、财物。

新选聘的物业服务企业承接物业时,业主委员会应当向物业服务企业移交前款规定的资料和财物。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域期间内,应当维持正常的物业管理秩序。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,新的物业服务企业和业主委员会应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的,应当依法提起诉讼或者申请仲裁。

不能维持正常物业管理秩序的,由县(市)区人民政府责成物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及住房和城乡建设行政部门、公安机关等相关部门组织接管。

街道办事处、乡镇人民政府、住房和城乡建设行政部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

第四十七条 业主委员会、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业管理行业协会,就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

物业管理行业协会应当按照相关规定提供专业服务,不得出具存在虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。

第四十八条 政府各有关部门应当公布投诉、报告受理方式。在接到业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉后,应当及时处理并将处理结果回复投诉人;在接到关于物业管理区域内违法行为的报告后,应当及时依法予以处理。

第四十九条 住房和城乡建设行政部门应当加强对物业服务企业的监督管理,对其物业服务活动进行考核,促进物业服务企业提高服务水平。

市住房和城乡建设行政部门应当建立物业服务企业信用信息系统,对物业服务企业实行动态监督管理。县(市)区住房和城乡建设行政部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会、业主委员会对物业服务企业的工作情况进行监督检查,建立物业服务企业信用档案,并采取适当方式将监督检查结果和信用档案向社会公开。

第六章 物业的使用和维护

第五十条 业主、物业使用人应当遵守法律、法规及管理规约的规定,按照有利于物业使用安全和公平、合理的原则,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、生态及环境保护等方面的相邻关系。

第五十一条 住宅物业装饰装修前,业主或者物业使用人应当按照规定向物业服务企业或者物业管理单位申报登记,并与其签订住宅装饰装修服务协议,接受其监督管理和指导。

物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的,物业服务企业应当及时告知并劝阻;拒不改正的,物业服务企业应当及时向有关行政部门报告。

第五十二条 物业管理区域禁止下列行为:

(一)违法改变物业的使用用途;

(二)违法搭建建筑物、构筑物及其他设施;

(三)擅自拆改房屋承重结构、主体结构,破坏或者擅自改变墙体外观;

(四)占用、封闭或者堵塞疏散通道、安全出口、消防车通道,损坏或者挪用消防设施;

(五)排放或者堆放有毒、有害、危险物质,堆放易燃易爆物品;

(六)擅自占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备及附属设施;

(七)私圈、私占、私建停车场地;

(八)侵占绿地,毁坏花草树木,损坏园林设施;

(九)乱设摊点,乱倒垃圾,堆放杂物、固体废物,高空抛物;

(十)擅自在建筑物、构筑物上涂写、刻画、张贴;

(十一)违反规定排放噪声或者故意制造噪声干扰他人正常生活;

(十二)违反规定燃放烟花爆竹;

(十三)违反规定排放废水、废气;

(十四)违反规定停放车辆或者不按照规定行车路线行驶影响他人;

(十五)违反规定饲养动物;

(十六)其他违反法律、法规和管理规约的行为。

物业服务企业发现物业管理区域内有前款规定的行为的,应当劝阻、制止,要求行为人及时改正;劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的,应当及时向有关行政部门报告。

有关行政部门在物业管理区域内的具体管理职责分工,由本级人民政府确定。

业主、业主大会、业主委员会对于本条第一款的行为,有权依照法律、法规的规定要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。

第五十三条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位,应当优先满足业主、物业使用人停车需要,对车库、车位的处分情况应当予以公布。在满足业主、物业使用人需要后,建设单位将车库、车位出租给物业管理区域外的单位和个人的,每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

第五十四条 物业管理区域内需要占用业主共有的道路或者其他场地设置车位的,业主委员会或者物业服务企业可以就小区内划定地面停车位和行车路线请求公安交通管理、消防部门予以指导。

物业管理区域内规划的车库、车位尚未充分利用的,不得占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

第五十五条 物业管理区域内,业主拥有所有权或者使用权的车库、车位的停车服务费,由业主委员会与物业服务企业在合同中约定。其他规划内车库、车位的停车费、停车服务费,按照政府价格行政主管部门的有关规定执行。

占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位停放车辆的,物业服务企业可以根据业主大会的决定或者价格行政主管部门会同住房和城乡建设行政部门制定的标准收取停车费、停车服务费,停车费归全体业主所有。

物业服务企业应当将停车费、停车服务费单独列帐,独立核算。

业主对机动车辆有保管要求的,可以由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。

第五十六条 地下人民防空工程设施平时用作停车位或者进行其他经营活动的,其收入应当按照有关规定优先用于人民防空工程设施的日常维护管理。具体收费标准由价格行政主管部门会同人民防空主管部门、住房和城乡建设行政部门制定。

第五十七条 依法由业主共有的物业共用部位、共用设施设备,任何单位和个人不得擅自处分。

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动获取的收益归全体业主所有。

第五十八条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。

确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当由业主委员会提出具体方案,经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府同意向全体业主公示,公示期满后依法办理有关手续。

第五十九条 售出的物业在国家规定的保修期限内,由建设单位负责维修,不得故意拖延;保修期满后,保修期内报告的维修事项,应当由建设单位完成维修。

物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护。责任人不履行维修养护义务的,相关单位应当及时维修养护,费用由责任人承担。

物业共用部位、共用设施设备维修、养护、更新、改造时,相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人原因造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当依法予以赔偿。因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因,造成房屋、设施设备等损害的,责任人应当予以恢复原状或者赔偿。

业主、物业使用人应当对存在于其专有空间的共用设施设备进行检查,发现问题及时向物业服务企业报告,并积极配合维修、改造。

第六十条 新建住宅物业实行质量保修金制度,具体保修标准按照《房屋建筑工程质量保修书》执行。建设单位在新建住宅物业保修期起始日之前,按照住宅物业建筑安装总造价的百分之二,一次性向市、县(市)住房和城乡建设行政部门交存物业质量保修金。

建设单位不履行保修义务的,业主或者业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经市、县(市)住房和城乡建设行政部门核实后,维修费用在物业质量保修金中列支。

物业工程质量保修期限届满后,市、县(市)住房和城乡建设行政部门应当将物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。

质量保修金具体管理办法由市住房和城乡建设行政部门会同财政行政部门制定。

第六十一条 供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位,应当依法承担物业管理区域内已接管的相关管线和设施设备维修、养护、更新的责任,所产生的费用按照有关规定在成本中列支。

前款规定的单位因维修、养护、更新等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当提前告知物业服务企业同时办理相关手续,并及时恢复原状。

第七章 物业管理用房和物业维修资金

第六十二条 城乡规划行政部门应当将物业管理用房的位置和面积,纳入建设项目修建性详细规划或者建设项目设计方案的审查内容并征求住房和城乡建设行政部门的意见。

建设单位应当将物业管理用房纳入居住小区或者组团建设内容,与建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。

建设单位应当依照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之三的比例配置物业管理办公用房,按比例计算少于一百二十平方米的,按一百二十平方米执行;按照千分之四的比例配置物业管理经营用房。物业管理用房的面积和具体位置应当在初步设计方案审查时征求住房和城乡建设行政部门的意见,在建设项目修建性详细规划中确定,不得任意调整。

第六十三条 物业交付前,建设单位应当按照本条例规定的标准将物业管理用房及其产权证明等资料交给县(市)区住房和城乡建设行政部门。物业管理用房由县(市)区住房和城乡建设行政部门查收后交给前期物业服务企业使用。

经规划部门批准实行物业分期开发,应当按照小区总体规划面积,首期一次性提供足额物业管理办公用房;随开发进度,分期提供物业管理经营用房。

第六十四条 在住宅区房屋初始登记时,物业管理用房应当同时办理登记。物业管理用房的所有权属于物业管理区域内的全体业主,不得分割、转让或者抵押。

物业管理办公用房主要用于物业服务企业开展物业服务和业主委员会日常办公。

物业管理经营用房使用方案由业主委员会提出,并向全体业主公示。经营收益用于补充物业专项维修资金等物业管理的需要。

前期物业服务期间按照规定由物业服务企业出租或者经营的物业管理经营用房,其租赁或者经营期限不得超过前期物业服务合同期限,经营收益应当专户储存,用于补充物业专项维修资金等物业管理的需要。前期物业服务企业与承租方签订的租赁合同应当自签订之日起十五日内报县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。

第六十五条 业主(包括已售出公有住房业主)应当按照规定交纳专项维修资金。专项维修资金不敷使用的,应当由业主续筹。

专项维修资金管理办法由市住房和城乡建设行政部门会同财政行政部门制定。

第六十六条 住宅专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

发生危及居住安全等紧急情况,需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修或者更新、改造的,相关业主或者物业服务企业可以提请住房和城乡建设行政部门或者其他相关安全机构认定,并持认定材料直接向住房和城乡建设行政部门申请列支住宅专项维修资金。紧急情况处置后,应当向相关业主公示,接受监督。

第六十七条 物业转让时,业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况,该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。

房屋灭失的,房屋分户账中结余的住宅专项维修资金应当返还业主。

第八章 法律责任

第六十八条 建设单位、物业服务企业、业主以及其他单位和个人违反本条例,国务院《物业管理条例》以及其他有关法律、法规已有处理规定的,从其规定。

第六十九条 物业服务企业违反本条例规定有下列情形之一的,由物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,将违法行为记入信用档案,并按照相关规定实行警示、惩戒:

(一)违反第二十五条规定不履行相应义务的;

(二)违反第三十八条第四款、第六十四条第四款规定未按时将合同报送备案的;

(三)违反第四十五条第二款规定擅自撤离服务区域、停止物业服务活动的。

第七十条 单位违反本条例规定有下列情形之一的,由物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门责令其限期改正,并按照下列规定予以处罚:

(一)建设单位违反第三十三条第三款、第三十四条第一款、第五十九条第一款规定,不履行保修责任或者不及时处理解决物业质量缺陷、配套设施设备不完善、设施设备技术不达标等问题的,处十万元以上二十万元以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;

(二)建设单位、物业服务企业违反第三十四条第二款、第三款、四十六条第一款至第三款规定,不履行交接义务的;逾期不改正的,处一万元以上十万元以下的罚款;

(三)建设单位违反第五十三条规定,不公布物业管理区域内规划的车库、车位的处分情况的,给予警告;未首先满足业主停车需要,将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人的,给予警告并责令限期改正;逾期不改正的,没收违法所得,并可处五万元以上二十万元以下的罚款。

第七十一条 违反本条例第四十七条第二款的规定,物业管理行业协会故意出具虚假资料的,由市住房和城乡建设行政部门给予警告,责令限期改正,并处一万元以上三万元以下的罚款;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第七十二条 单位或者个人违反本条例第五十二条规定的,由有关行政主管部门按照职责分工依照相关法律、法规、规章的规定予以查处;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理;给他人造成损害的,依法承担民事责任。

第七十三条 业主、物业使用人违反本条例第五十九条第四款规定,对存在于业主专有空间的设施设备出现问题时拒不配合或者阻挠共用设施设备维修、改造的,由物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门责令改正;情节严重的,可处一千元以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第七十四条 单位和个人违反本条例规定,挪用、侵占物业服务费、停车费、共用设施设备经营所得等资金的,由物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门追回挪用、侵占的资金,给予警告;有违法所得的,没收违法所得,可以并处挪用、侵占数额两倍以下的罚款;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

第七十五条 住房和城乡建设行政部门、街道办事处、乡镇人民政府或者其他有关行政部门及其工作人员违反本条例,有下列情形之一的,由相应机关责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理:

(一)未依法指导业主筹备成立业主大会的;

(二)未按照规定公布投诉、报告受理方式的,或者对物业管理活动中的投诉,不及时受理、处理的;

(三)发现物业管理区域内的违法行为或者接到违法行为报告,不及时依法予以处理的;

(四)截留、挪用、侵占物业专项维修资金、物业保修金等资金的;

(五)利用职务便利,收受他人财物或者其他好处的;

(六)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

第九章 附则

第七十六条 专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积,尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

第七十七条 各工业区、开发区、管理区等政府派出机构所辖区域物业管理相关工作参照本条例执行。

第七十八条 市人民政府应当根据本条例制定实施细则。

第七十九条 本条例自20xx年5月1日起施行。

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大连物业管理条例

《大连市实施办法》业经20xx年7月31日市政府第21次常务会议通过,现予公布,自20xx年10月1日起施行。

大连物业管理条例

第一章 总则

第一条 为了实施国务院《物业管理条例》,结合大连市实际,制定本办法。

第二条 大连市行政区域内,业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动,适用本办法。

第三条 市及县(市)区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

大连经济技术开发区管理委员会等市人民政府派出机构,负责管理范围内物业管理活动的监督管理工作。

价格、民政、工商、建设、城建、城乡规划、公安等行政管理部门依据各自职责,负责与物业管理活动有关的工作。

街道办事处、乡镇人民政府应当协调物业管理与社区建设的关系,协助房地产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理。居民委员会应当依法履行职责,支持、指导业主委员会日常工作。

第四条 鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律,规范经营行为,培训从业人员,调解行业内部争议,维护会员合法权益,促进行业健康发展。

第二章 业主及业主大会

第五条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规、规章规定的其他权利。

第六条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则,履行物业服务合同;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)参加业主大会时遵守大会程序;

(七)向物业服务企业提供详实、准确的联系方式;

(八)接受业主大会、业主委员会对其履行业主义务的监督;

(九)法律、法规、规章规定的其他义务。

第七条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第八条 新建物业项目,包括分期建设和多个单位开发建设,其配套设施设备和相关场地是共用的,应当划分为一个物业管理区域。但是,该物业项目规模较大且被市政道路分割或者独立封闭的,可以划分为若干个独立的物业管理区域。

新建物业项目的物业管理区域,由城乡规划主管部门在详细规划图上明确。

第九条 同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会。

房屋实际交付使用的专有部分占建筑物总面积百分之五十以上的,可以成立业主大会。

第十条 物业管理区域符合成立业主大会条件并准备成立业主大会的,由建设单位(公有住房出售单位)在三十日内,书面向物业所在地县(市)区房地产行政主管部门提出成立首次业主大会的报告,同时提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等材料。

房地产行政主管部门自接到报告之日起三十个工作日内,会同街道办事处或者乡镇人民政府指导组建业主大会筹备组。筹备组由业主代表三人、街道办事处或者乡镇人民政府和建设单位(公有住房出售单位)的代表各一人共五人组成;其中业主代表由业主推选或者在街道办事处、乡镇人民政府的指导下选定。筹备组成员名单确定后,在物业管理区域内书面公告。

建设单位(公有住房出售单位)未提出成立首次业主大会报告的,经百分之二十以上业主提议,可以书面向物业所在地县(市)区房地产行政主管部门提出成立首次业主大会的报告。符合条件的,房地产行政主管部门按照前款规定指导组建业主大会筹备组,建设单位(公有住房出售单位)提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等材料。

筹备成立首次业主大会的费用,由业主和建设单位(公有住房出售单位)按所拥有的建筑面积承担。

第十一条 业主大会筹备组履行下列职责:

(一)确定会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)参照市房地产行政主管部门制订的示范文本,拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案;

(三)确认业主身份,核定业主的投票权数;

(四)拟定业主委员会委员候选人产生办法,组织推荐业主委员会候选人;

(五)做好会议的其他准备工作。

前款第(一)项、第(二)项、第(三)项、第(四)项规定的事项,应当在会议召开十五日前,在物业管理区域内书面公告。

第十二条 物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主的意见。需投票表决的,业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会会议上代为投票。

业主可以委托代理人参加业主大会会议,代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。数人共有一个物业的,共有人可以推选其中一人参加业主大会会议。

第十三条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十四条 业主大会应当依法选举产生一个业主委员会。

业主委员会由委员五人以上十五人以下单数组成,具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。业主委员会委员的任期由业主大会议事规则规定。

业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任一人,副主任一至二人。

业主委员会委员本人、配偶及其近亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。

业主大会在选举业主委员会委员的同时,具备条件的,应当选举出业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议,不具有表决权。在个别业主委员会委员资格终止时,经业主委员会决定,从候补委员中按照得票多少依次递补,并在本物业管理区域内公示。

第十五条 业主委员会委员应当符合下列条件:

(一)是本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

(二)模范履行按时交纳物业服务费用及其他业主义务;

(三)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有一定的组织能力;

(四)具备与物业管理相关的专业知识;

(五)身体健康,有必要的工作时间。

第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起十日内,将业主委员会委员的姓名、性别、年龄、住址、工作单位等情况在本物业管理区域内显著位置公示。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地县(市)区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案材料中应当载明业主大会成立情况、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员名单和各项表决结果。备案材料齐全的,物业所在地县(市)区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府出具备案回执。

业主委员会的印章刻制,按照市房地产行政主管部门与市公安部门的规定执行。

第十七条 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。物业管理区域内有百分之二十以上业主提议,或者经业主委员会决定,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。但是,已经业主大会决定的事项,在下次业主大会定期会议召开前,不得提议召开业主大会临时会议重新决定。

物业管理区域召开业主大会会议前,业主委员会应当告知相关的居民委员会。居民委员会可以派员列席。

业主委员会不按规定组织召开业主大会会议的,物业所在地的县(市)区房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期组织召开;逾期仍不召开的,经百分之二十以上业主申请,由物业所在地县(市)区房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府指导业主召开。

第十八条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,掌握物业服务企业履行物业服务合同情况;

(四)监督管理规约的实施;

(五)法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。

第十九条 三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。

召开业主委员会会议,应当有过半数委员出席。业主委员会作出决定应当经全体委员人数的半数以上书面同意。

业主委员会的决定应当自决定作出之日起三日内在物业管理区域内公告后生效。

第二十条 业主委员会有下列情形之一的,应当召开业主大会予以改选:

(一)过半数以上委员不履行职责的;

(二)多次侵犯业主合法权益又不整改的;

(三)做出违法或者错误决定,经有关行政主管部门责令改正,但拒不改正或者拖延改正的。

业主委员会不召集业主大会改选的,经百分之二十以上业主申请,物业所在地县(市)区房地产行政主管部门可以会同街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会改选。新的业主委员会成立后,按照本办法第十六条的规定公示、备案。

第二十一条 业主委员会委员、候补委员不再是本物业管理区域内业主的,其委员、候补委员资格自行终止。

业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的,业主委员会会议可以决定终止其委员、候补委员资格:

(一)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

(二)受过刑事处分的;

(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

(四)不履行业主义务的;

(五)无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的;

(六)不宜继续担任业主委员会委员、候补委员的其他情形。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物交还给业主委员会。

第二十二条 业主委员会根据业主大会议事规则规定的任期届满二个月前,应当召集业主大会,组织换届选举;无力召集业主大会、组织换届选举的,由物业所在地县(市)区房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府组织换届选举。

第二十三条 物业管理区域不成立业主大会的,可以由房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府,在征得专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意后,将本办法第七条第(二)项、第(四)项、第(五)项、第(六)项、第(七)项事项,委托物业管理区域所在地的居(村)民委员会组织实施。委托期限为三年,可以连续委托。

按照城市总体规划属于农村城市化范围内的住宅项目,需要对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护本区域环境卫生和相关秩序的,可以由居(村)民委员会参照业主委员会职责,按照有关法律、法规和规章的规定开展工作。

第二十四条 业主大会、业主委员会和接受委托的居(村)民委员会开展工作的经费由全体业主承担,不得由物业服务企业承担。业主大会、业主委员会和接受委托的居(村)民委员会工作经费使用情况应当定期在物业管理区域内公告,接受业主的监督。

第三章 前期物业管理

第二十五条 建设单位应当在物业管理区域内提供物业管理用房:建筑物总面积五万平方米(建筑面积,下同)以下的,为一百至二百平方米;超过五万平方米的,每五万平方米以内,增加五十至一百平方米。物业管理用房中的业主委员会用房面积不低于三十平方米。

物业管理用房应当为地面以上的独立成套房屋,水、电、煤气、暖气、通信、排水等设施设备齐全,具备使用条件。门卫房、电话交换机房、监控室、员工休息室、换衣间、浴室、食堂、储藏室等面积不计入物业管理用房面积。

物业管理用房具体位置,由城乡规划主管部门在确定详细规划图时明确。

物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房移交给业主委员会或者建设单位管理。

市房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当核查并注明物业管理用房房号。

第二十六条 住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。招标时应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前,持下列材料到物业所在地的县(市)区房地产行政主管部门备案:

(一)建设项目中标确认书或者具有法律效力的其他批准文件;

(二)经批准的建设项目详细规划图;

(三)招标公告或者投标邀请书;

(四)招标文件;

(五)法律、法规、规章规定的其他材料。

房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规、规章行为的,应当责令招标人改正。

选聘物业服务企业,投标人少于三个或者同一物业管理区域住宅物业建筑面积在二万平方米以下的,经物业所在地县(市)区房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有资质的物业服务企业。

第二十七条 新建住宅物业,建设单位应当在取得商品房预售许可证之前完成前期物业服务企业选聘工作,并与中标或者协商选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

建设单位在办理商品房预售许可证时,应当提供前期物业服务合同和物业服务方案,物业服务方案应当载明选聘物业服务企业情况。

第二十八条 建设单位销(预)售物业时,应当将选聘的物业服务企业情况、前期物业服务合同、临时管理规约、物业管理区域图、物业服务内容、服务标准、物业服务费标准(需注明以价格主管部门批准为准)等事项,向物业所在地县(市)区房地产行政主管部门备案并在销售场所公示。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约及同意公示的其他事项。

第二十九条 物业服务企业承接物业时,应当与建设单位对物业共用部位、共用设施设备进行查验。经查验存在问题的,双方应当书面约定解决时限和方法。

物业共用部位、共用设施设备有重大质量问题的,建设单位应当进行整改。待整改完成,双方验收合格后,再行移交。

第三十条 建设单位在物业竣工或者交接物业时,应当将物业管理区域内的下列资料分别移交城市建设档案馆和物业服务企业保管:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

移交物业服务企业的前款资料归全体业主所有。物业服务企业因管理不善导致资料丢失或者损坏的,应当负责补齐。前期物业服务合同终止时,应当全部移交给业主委员会或者建设单位。

第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修范围和保修期限,承担物业的保修责任。物业服务企业对属于保修范围和保修期内的房屋质量问题,应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况,予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位不按工程质量保修书约定进行保修的,建设单位应当另行委托其他单位保修。

建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,物业服务企业可以向建设行政主管部门反映,由建设行政主管部门依法进行监管。

保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。

第四章 物业管理服务

第三十二条 从事物业服务的单位应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内,向市房地产行政主管部门申请取得物业服务企业资质证书。

物业服务企业资质证书不得转让、出租、出借。

第三十三条 物业服务企业应当在办公地点显著位置,将物业服务企业资质证书、服务项目、服务标准、服务电话等公示,并按照价格主管部门的规定进行收费公示。

第三十四条 业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位按收费标准交纳。

违反物业服务合同约定,业主未按时交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

第三十五条 业主出租物业的,应当在物业租赁合同中,对物业服务费用的交纳作出约定,并在合同签订后十日内,将物业承租人、出租期限及物业费用的交纳等约定事项书面告知业主委员会和物业服务企业。

物业转让时,买受人应当要求出卖人结清物业服务费和住房维修费用。未结清的,由买卖双方与物业服务企业约定结清方式。

第三十六条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、邮政、有线电视等单位,应当向接受其服务的最终用户收取相关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第三十七条 物业服务企业应当履行物业服务合同,接受业主、业主大会、业主委员会的监督。业主委员会应当就物业服务企业履行合同约定情况每年至少一次征求业主意见,认为履行合同约定的,予以确认;业主要求整改的,通知物业服务企业及时整改。

第三十八条 物业服务合同期满前,物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除合同。一方依法或者依据合同约定要求提前解除物业服务合同的,应当提前二个月书面告知对方及物业所在地县(市)区房地产行政主管部门。

物业服务合同期满二个月前,业主委员会应当召集业主大会会议,讨论决定物业服务企业的聘用事项。业主大会决定继续聘用的,应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同;不继续聘用的,应当按照本办法规定重新选聘新的物业服务企业。

第三十九条 物业服务合同期满不再续订以及依法解除或者依据合同约定提前解除的,原物业服务企业应当自合同终止之日起十日内退出该物业管理区域。在退出物业管理区域之前,应当按照国务院《物业管理条例》的规定,向业主委员会或者新聘的物业服务企业移交物业管理所需资料、预收的物业服务费用及其收支账目和物业管理用房。

物业服务合同终止时,业主委员会与原物业服务企业应当成立移交小组,负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。原物业服务企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。

物业服务企业退出物业管理区域后,业主大会尚未选聘出物业服务企业的,环境卫生工作由城建部门委托经核准的生活垃圾经营性处置单位负责;物业共用设施设备、场地需要维修养护的,由利益相关的业主按照规定使用专项维修资金维修;没有专项维修资金或者专项维修资金不足的,由利益相关的业主自筹。

第四十条 业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中发生矛盾和争议的,可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会反映,街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会应当及时进行调解。

市房地产行政主管部门应当建立物业投诉制度,对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉,应当依法及时调查、处理,并将调查或者处理结果及时回复投诉人;属于其他行政管理部门职责的,市房地产行政主管部门应当及时移交有关行政管理部门处理,并告知投诉人。

第五章 物业的使用与维护

第四十一条 业主、物业使用人使用物业时,应当遵守法律、法规、规章和管理规约的规定,在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面,按照有利于物业安全使用,外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人合法权益的原则,处理好相邻关系。

第四十二条 在物业管理区域内不得有下列行为:

(一)擅自拆改房屋承重结构;

(二)侵占、损坏公共场地、共用部位、共用设施设备;

(三)擅自改变物业规划用途;

(四)违反规定饲养家禽、宠物;

(五)违反规定摆摊设点、占道经营;

(六)违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物;

(七)在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

(八)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音;

(九)违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动;

(十)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的,物业服务企业应当及时劝阻、制止,督促改正;拒不改正的,应当及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十三条 业主或者物业使用人装饰装修物业,应当事先书面告知物业服务企业。物业服务企业按照有关规定,与业主或者物业使用人签订物业装饰装修协议,发现违反法律、法规、规章和协议行为的,应当制止。已造成不良后果或者不听制止的,按照建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的规定处理。

第四十四条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,业主委员会应当持业主大会决议到有关行政管理部门办理手续,经批准的,由业主委员会持有关批准文件告知物业服务企业。涉及需要改变物业服务合同约定事项的,应当与物业服务企业重新约定。

业主大会决定前款事项前,由业主委员会征求物业服务企业的意见。物业服务企业根据法律、法规和规章的规定,认为不宜改变用途的,应当向业主委员会做出书面说明。业主大会的决议违反法律、法规和规章规定的,物业服务企业应当报告相关行政主管部门。

第四十五条 供水、供电、供气、供热、通信、邮政、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护的责任。

供水、供电、供气、供热、道路、排水、通信、邮政、有线电视等单位,在物业管理区域内的新增、养护、维修、更新和改造工程,需要临时占用、挖掘道路、场地或者共用部位的,应当在计划施工十五日前,持施工计划书、图纸等材料,与物业服务企业就施工时间、施工范围、恢复方式、违约责任等事项签订协议后,方可施工。物业服务企业不得无故阻挠施工。

紧急抢险的,施工单位应当在抢险同时向物业服务企业通报,施工后及时恢复原状。

第四十六条 车辆在物业管理区域内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理和费用的使用办法等事项,由业主大会决定。

物业管理区域停车场管理办法的示范文本,由市房地产行政主管部门制定。

第四十七条 利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的,在向有关行政主管部门办理审批手续前,应当征得相关业主、业主大会书面同意,并征求物业服务企业意见。经批准的,应当与物业服务企业签订有偿使用协议,所得收益归全体业主所有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

物业服务企业与物业共有部位、共用设施设备的经营者签订有偿使用协议,不得损害业主的合法权益。

第四十八条 利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动,应当遵守有关法律、法规和规章的规定,不得影响房屋安全和正常使用。

第四十九条 业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业管理有关规定告知受让人或者承租人,受让人或者承租人应当认真履行并承担相应责任。

业主应当在物业转让合同或者租赁合同签订之日起十日内,将物业转让或者出租的有关情况书面告知物业服务企业。

第五十条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

第五十一条 物业共用部位、共用设施在保修期满后出现严重损坏,影响业主和物业使用人正常生活和安全,业主不同意维修的,市房地产行政主管部门可以组织物业服务企业维修,并告知业主大会,维修费用在专项维修资金中支付。

第六章 法律责任

第五十二条 建设单位(公有住房出售单位)违反本办法有下列行为之一的,由房地产行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款:

(一)违反本办法第十条规定,不提出成立首次业主大会报告或者不提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等材料的;

(二)违反本办法第二十八条规定,未将应当备案、公示的事项备案、公示的。

第五十三条 物业服务企业违反本办法有下列行为之一的,由房地产行政主管部门按照下列规定处罚:

(一)违反本办法第三十条第二款规定,将资料丢失或者损坏,又不补齐的,责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款;

(二)违反本办法第三十二条第二款规定,转让、出租、出借物业服务企业资质证书的,责令限期改正,处五千元罚款;

(三)违反本办法第四十五条规定,无故阻挠施工的,给予警告,责令改正。

第五十四条 物业服务企业违反本办法第三十九条规定不退出物业管理区域的,业主委员会可以依法提起诉讼。

第五十五条 违反本办法涉及其他行政主管部门权限的,由有关行政主管部门依法处理。

第七章 附则

第五十六条 业主自行或者委托其他管理人对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,可以参照本办法执行。

第五十七条 本办法自20xx年10月1日起施行。

大连市人民政府1999年12月23日公布的《大连市城市住宅区物业管理办法》(大政发[1999]123号)同时废止。

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