民办学校项目可行性研究报告【热门20篇】

一、总论

1.项目建设背景

2.项目概况

(1)项目名称：___________________________

(2)建设地点：___________________________

(3)建设单位：___________________________

(4)企业性质：___________________________

(5)经营范围：___________________________

(6)公司类别：___________________________

(7)资质等级：___________________________

(8)企业概况：___________________________

(9)工程概况：___________________________

(10)资金来源：__________________________

3.可行性研究报告编制依据

4.可行性研究报告研究范围

5.研究结论及建议

6.主要经济技术指标

项目主要经济技术指标见表1。

表1 项目主要经济技术指标

序号项目名称单位指标

1总占地面积平方米

2总建筑面积平方米

3建筑容积率

4小区绿化率%

5户均面积多层住宅平方米/户

联排低层住宅平方米/户

6地下停车库车位平方米/车位

7综合售价多层住宅元/平方米

联排低层住宅元/平方米

8地下停车库元/位

9建设投资万元

10每平方米建设投资元

11投资利润率%

12全部投资财务内部收益率(税前)%

13全部投资财务净现值(税前)万元

14全部投资投资回收期(税前)年

二、住宅市场分析与营销战略

1.当前住宅市场现状

2.商品房市场现状与市场需求

3.商品房的市场需求及发展

4.当前住宅市场面临的矛盾和问题

5.营销战略

三、项目选址及建设条件

1.项目选址

2.建设条件

2.1 位置优越

2.2 交通方便

2.3 建设场区“五通”条件具备

供水：____________________________

供电：____________________________

煤气：____________________________

通讯：____________________________

场地：____________________________

2.4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全

2.5 土地征用情况

四、建设规模及功能

1.建筑面积的内容

2.功能设施标准

2.1 建筑使用功能

2.2 设施标准

(1)住宅装饰及设施标准

(2)小区配套设施

2.3 住宅户型规划

3.工程项目一览表

依据初步规划方案，主要工程项目见表2。

表2 主要工程量一览表

序号项目名称说明

1土建工程建筑面积㎡

1.1

1.2

1.3多层住宅

联排低层高档住宅

地下停车库建筑面积㎡

建筑面积㎡

建筑面积㎡

2给排水工程水箱、水池、水泵机房

3普通消防系统住宅区

4变配电工程(强电)配电房变配电设备

5照明工程小区照明

6通讯工程普通电话配线(端子接单元口)

7火灾报警及安全监视公共场所火灾报警，可视防盗门

8通风工程地下停车库通风

9闭路电视住宅区

10室外工程室外绿化及部分道路场地

五、建设方案

1.建设场地环境

1.1 地形

1.2 场地自然条件

(1)地貌：____________________

(2)水文地质：________________

(3)地震裂度：________________

(4)地基土工程地质评价：

2.总体规划布局

2.1 片区规划

2.2 小区整体规划设计原则

2.3 总平面布局

2.4 交通组织

2.5 规划指标

根据项目初步方案及建设规模，规划指标见表3。

表3 项目建筑技术经济指标

序号项目指标

1总用地面积平方米

2总建筑面积平方米

3地下建筑面积(地下停车场)平方米

4地上建筑面积平方米

其中：多层住宅平方米

联排低层高档住宅平方米

5建筑层数地上层

地下层

6建筑总高米

7建筑层高地上米

地下米

8建筑容积率

9绿地率%以上

10停车地上不停车

地下辆

3.建筑方案设计

3.1 建筑方案总体构思

3.2 平面设计

(1)住宅。住宅经济技术指标见表4。

表4 项目住宅经济技术指标

序号指标名称单位指标

1套内使用面积平方米/套

2住宅标准层总使用面积平方米

3住宅标准层总建筑面积平方米

4住宅标准层使用系数%

5套内建筑面积平方米

5.1

5.2

5.3多层住宅A型

多层住宅B型

联排低层高档住宅C型平方米/套

平方米/套

平方米/套

6户内平均居住人数人/户

7居住户数户

8居住人数人

(2)公用建筑。

3.3 立面设计

4.结构设计

4.1 基础造型及处理

4.2 上部结构

5.公用设施方案

5.1 供水排水

5.2 供电

(1)供配电系统。

(2)照明及电力设备。

5.3 供气

5.4 中央空调

5.5 弱电设计

6.消防

7.环境保护

六、项目实施进度安排

本项目计划在左右的时间内建成。建设进度计划如下：

______年______月______日：项目建议书批复。

______年______月______日——______年______月______日：编制可行性研究报告并报批。

______年______月______日——______年______月______日：建筑方案设计。

______年______月______日：综合管网设计。

______年______月——______年______月：施工图设计。

______年______月：报建、领取建设规划许可证。

______年______月______日：工程开工。

______年______月：完成投资的25%，开始预售。

______年______月：主体工程断水。

______年______月——______年______月：单体工程验收。

______年______月——______年______月：分项工程验收。

______年______月：正式入住。

七、投资估算与资金筹措

1.投资估算

总投资造价见表5和附表1

表5 项目投资估算

单 位：万元

序号项目开发产品

成本分期计划进度

1234

1土地费用

2前期工程费

3基础设施建设费

4建筑安装工程费

5公共配套设施建设费

6开发间接费

7管理费用

8销售费用

9开发期税费

10其他费用

11不可预见费

合计

2.资金筹措

详见附表2

八、经济效益分析

1.住宅销售价格

2.销售进度及付款计划

本项目计划在_____年内完成销售，各年销售计划见表6。

表6 各类建筑销售计划表(%)

项目合计123

多层住宅

联排低层高档住宅

地下停车场

3.税费率

本报告采用的各种税费率见表7。

表7 税费率表(%)

税费项目税费率税费项目税费率

营业税

土地增值税

城市维护建设税

公益金

教育费附加费

法定盈余公积金

企业所得税

任意盈余公积金

房产税(按租金)

不可预见费

项目盈利能力详见附表3~~附表7。

表8 敏感性分析表

序号项目变动幅度

(%)全部投资(所得税前)

内部收益率

(%)净现值

(万元)投资回收期

(年)

0基本方案

1开发产品投资

2售房价格

3预售款回笼进度

4租房价格

5.清偿能力分析

6.资金平衡分析和资产负债分析

资金平衡分析详见附表3-8，资产负债分析详见附表3-9。

7.敏感性分析

将开发产品投资、售房价可选择、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。详见表8及敏感性分析图(略)。

8.临界点分析

详见表9

表9 临界点分析表

敏感因素基本值临界点

全部投资税前内部收益率

期望值

开发产品投资(万元)

最高值

售房价格(元/平方米)

最低值

土地费用(万元)

最高值

售房面积(平方米)

最低值

9.主要经济指标

大学“校园隐者”一族教育现状的研究（三）真正实现教育资源的社会化和教育手段的多样化学校教育应该认清社会发展的现实特征，主动从课堂走向课外、从校区走向社区、从校园走向社会、从传统走向现代、从封闭走向开放。要承认教育动力的主体性、教育手段的综合性、教育资源的开放性特征，主动集聚和借力于有利的社会教育资源为我所用，大力拓展实践实习实训援助服务体系、创新创造创业援助服务体系、社会交际交往援助服务体系等，以此来吸引学生、赢得学生，启迪心智、激发感悟。（四）真正做到增强教育的主动性，主动关心、帮助“校园隐者”一族针对“校园隐者”一族，学校教育工作者一定不能袖手旁观，要明确树立“1%的学生也是学生”的观念，主动通过校园文化和学生干部影响他们，主动通过谈心谈话、聚会联谊走近他们，主动通过手机短信、网络聊天追踪他们，力争保持联系不断线，并在此基础上帮助他们健康成长。（王磊、周学芬、唐旭生、沈玲）领导点评近年来，高校教育尤其是大学生思想政治教育面临的新情况、新问题层出不穷，如大学生差异性越来越大，一些特殊群体不断出现，部分群体甚至出现边缘化现象等等。高校共青团组织如何发挥自己的组织优势和工作优势，关注特殊群体，为增强大学生思想政治工作的针对性和有效性做出自己的贡献，值得引起我们的关注和思考。本报告把研究对象聚焦于“校园隐者”这一特殊群体，通过现状调研、成因分析，提出了探索性的设想，这种敏锐发现问题、直面现实矛盾、积极总结梳理、勇于探索创新的研究精神值得提倡。同时，报告反映出的现象，是社会发展规律与多元化个性发展规律相互交织的一个“缩影”，其所包含的深层次原因，足以引发我们在教育和管理上的深入思考。——上海对外贸易学院党委副书记、副校长 楼巍

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区农业生态旅游园区项目可行性研究报告

×市×区农业生态旅游园区

项目可行性研究报告

一、项目概要

该项目由×市×区财政局申报，×区×镇×村组织实施，农业生态旅游园区座落在×镇×村，新扩建2，460亩，建设时间从XX年9月开始，于XX年9月结束，时限3年。

主要建设内容：

1、鲜果采摘区扩建1500亩；

2、鲜花温室基地建设花卉日光温室70栋，到XX年末达到180栋，占地500亩；

3、开发历史遗迹区－日本碑和俄国坟，占地200亩；

4、鲜花观赏基地建设花卉日光温室40栋，新奇花卉品种达到20余种；

5、建设占地160亩的水上娱乐垂釣区，开发水面50亩；

6、建设占地110亩的森林浴场一处；

7、农事实践基地建设日光温室50栋；

8、建设200亩葡萄园，建日光温室50栋；规划100亩，作为新品种水果实验基地；

9、别墅渡假区建设别墅30栋；

10、园区基础设施及配套设施建设，主要是园区建柏油路、水泥路、田间作业道、整治田间排水沟、引水上山及治河、水电配套、绿化美化等工作；

1

1、水产、花卉、果树、蔬菜新品种、新技术的引进示范推广；1

2、无公害农产品检测室的建设。

该项目总投入资金7，473万元，其中农民投入2，535万元，招商引资2，774.3万元，村集体投入563.7万元，市区财政自筹480万元，申请国家财政投入960万元。

二、背景分析

该园区位于×市东北部，距市中心12公里，邻近机场、港口、火车站及丹大、沈丹高速公路起点，三维交通十分便利。园区距鸭绿江断桥12公里，距虎山长城10公里，距河口度假区50公里，能增加丹东沿江旅游的景点，园区内青山绿水，山水相映，既有日俄战争遗址——日本碑和俄国坟，又有远销俄罗斯、黑龙江等国家和地区的无公害水果——燕红桃和寒富苹果；可以说，独特的地理位置，优越的自然、人文景观，发展迅猛的无公害水果、蔬菜、花卉、水产品，为发展农业生态旅游观光奠定了坚定基础。

×是全国优秀旅游城市之一，虎山长城、鸭绿江，已成为丹东的代名词；燕红桃、寒富苹果已走出国门；×杜鹃花誉满全球；以鸭绿江公鱼为代表的水产品畅销全国。

园区扩建后，在向世人展示独特的自然、人文景观的同时，重点展示园艺型农业、示范性农业、观光型农业。成立×市生态农业旅游协会，负责生态农业旅游市场的开发，把园区与鸭绿江断桥、虎山长城、河口渡假区连接起来，扩大园区知名度和影响力，使丹东旅游业内容更加丰富。

三、需求分析

1、市场需求

随着我国加入世贸组织和都市农业的大力发展，园艺型农业、示范型农业、观光型农业将是今后农业发展的主导方向，果农、菜农、花农的科技水平逐渐提高，无公害水果、蔬菜、花卉、水产品的生产、加工、销售环节中的难题逐步得到解决，现在丹东水果产量在30万吨左右，水产品产量22.7万吨，无公害蔬菜产量3万吨左右，远远满足不了市场需求，有必要大力发展生态农业；每年×市杜鹃花生产总量在1亿株左右，商品量在1，000万株以上，占全国杜鹃花商品量的25%，每年到×游客达280万人次，旅游产业渐成规模，有必要大力发展观光农业。园区建成后，将带动发展果树面积8000亩，水果商品量达到8000吨以上；水产品养殖水面1000亩，商品量可达500吨；无公害蔬菜10000亩，商品量30000吨；花卉面积7000亩，商品量3500万株左右。

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直接投资项目可行性研究报告

政府直接投资项目可行性研究报告的编写

1.内容：

(1)项目概况;

(2)可行性研究的主要依据;

(3)项目需求及目标分析;

(4)项目建设选址;

(5)项目建设方案;

(6)外部配套条件分析;

(7)项目实施方案(含实施进度计划、项目法人组建方案、招标方案、实施代建制方案等;

(8)土地利用与移民安置方案;

(9)环境影响评价;

(10)投资估算;

(11)资金筹措方案;

(12)费用效果分析;

(13)社会影响分析;

(14)风险分析;

(15)结论和建议。

2.重点关注的问题：

(1)项目需求及目标定

(2)项目建设方案(建设地址选择、占用土地、建筑方案、公用工程等);

(3)项目实施方案;

项目实施应特别强调实行代建制。政府直接拨款投资的项目，应重视招标方案的分析制定，按照《中华人民共和国招标投标法》和《中华人民共和国政府采购法》等政策法规的要求进行。

(4)土地利用与移民安置方案。

对于以土地划拨方式用于国家机关和军事用地等项目的建设，应根据项目建设方案，确定永久征地和临时占地范围，进行征地拆迁影响的相关调查，分析拆迁安置计划是否符合项目影响人群的实际情况;对拆迁补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等内容的合理性进行分析，判断是否存在盲目扩大拆迁规模的情况，拆迁补偿和安置措施是否存在人为降低标准，侵害居民合法权益的情况。

(5)环境保护措施方案及环境影响评价

对于可能对环境产生重要影响的政府投资项目，应基于减少污染排放，强化污染治理，保持环境可持续能力的原则，结合环境影响评价的要求提出可行的环境保护措施方案。

对涉及自然及文化遗产保护的项目，应研究提出相应的保护措施方案。

环境保护措施方案通常可包括在项目建设方案之内，而环境影响评价及其报告则另成体系，由具有专项资质的咨询单位负责编制，并由国家或地方环境保护主管部门负责审批。

(6)投资估算：

进行建设投资和流动资金的估算，并对建设投资及其构成的合理性进行分析评价。

(7)资金筹措方案：资金筹措方案评价包括：

①评价拟建项目采用的政府注资方式的合理性;

②资金来源的可靠性以及项目所需投资能否得到足额、及时供应;

③项目法人单位自筹资金投入在数量和时间安排上能否满足项目建设需要。

(8)费用效果分析

①政府直接投资的公益性项目的产出效果一般不能货币量化，应尽可能地采用非货币的量纲进行量化，采用费用效果分析的方法对项目建设方案分析比较，进行经济合理性评价;

②难以进行量化分析的，应进行定性分析。

(9)社会评价(社会影响分析)

涉及扶贫、区域综合开发、文化教育、体育、公共卫生等具有较强的社会发展目标的财政拨款投资项目，应重视社会影响的分析和评价，在社会调查的基础上识别关键利益相关者，分析主要利益相关者的需求、对项目的支持意愿、目标人群对项目内容的认可和接受程度，评价投资项目的社会影响，并在确认有负面影响的情况下，阐明需要解决的社会问题及解决方法，提出减轻负面社会影响的对策措施，并使措施方案能够考虑到性别、民族及其他社会差异因素，符合当地的社会风俗习惯。

(10)风险分析

通过分析不确定性因素发生的可能性及对项目的影响程度，为项目审批提供决策参考依据。主要内容包括不确定性和风险因素的识别，以及风险因素的规避对策研究。

粮库项目可行性研究报告范文

项目可行性研究报告是企业从事建设项目投资活动之前，由可行性研究主体（一般是专业咨询机构）对市场、收益、技术、法规等项目影响因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素，分析项目必要性、项目是否可行，评估项目经济效益和社会效益，为项目投资主体提供决策支持意见或申请项目主管部门批复的文件。

《粮库项目可行性研究报告》通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资咨询意见。具体而言，本报告体现如下几方面用途：

—— 用于报送发改委立项、核准或备案

—— 用于申请土地

—— 用于申请国家专项资金

—— 用于申请政府补贴

—— 用于融资、银行贷款

—— 用于对外招商合作

—— 用于上市募投

—— 用于园区评价定级

—— 用于企业工程建设指导

—— 用于企业节能审查

—— 用于环保部门对项目进行环境评价

—— 用于安监部门对项目进行安全审查

【粮库项目可行性研究报告内容】

第一部分 项目总论

第二部分 项目建设背景、必要性、可行性

第三部分 项目产品市场分析

第四部分 项目产品规划方案

第五部分 项目建设地与土建总规

第六部分 项目环保、节能与劳动安全方案

第七部分 项目组织和劳动定员

第八部分 项目实施进度安排

第九部分 项目财务评价分析

第十部分 项目财务效益、经济和社会效益评价

第十一部分 项目风险分析及风险防控

第十二部分 项目可行性研究结论与建议

【粮库项目可行性研究报告目录】

第一部分 粮库项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、粮库项目背景

（一）项目名称

（二）项目的承办单位

（三）承担可行性研究工作的单位情况

（四）项目的主管部门

（五）项目建设内容、规模、目标

（六）项目建设地点

二、项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的

财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

（一）项目产品市场前景

（二）项目原料供应问题

（三）项目政策保障问题

（四）项目资金保障问题

（五）项目组织保障问题

（六）项目技术保障问题

（七）项目人力保障问题

（八）项目风险控制问题

（九）项目财务效益结论

（十）项目社会效益结论

（十一）项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使

审批和决策者对项目作全貌了解。

四、存在问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分 粮库项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、粮库项目建设背景

（一）国家或行业发展规划

（二）项目发起人以及发起缘由

（三）……

二、粮库项目建设必要性

（一）……

（二）……

（三）……

（四）……

三、粮库项目建设可行性

（一）经济可行性

（二）政策可行性

（三）技术可行性

（四）模式可行性

（五）组织和人力资源可行性

第三部分 粮库项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、粮库项目产品市场调查

（一）粮库项目产品国际市场调查

（二）粮库项目产品国内市场调查

（三）粮库项目产品价格调查

（四）粮库项目产品上游原料市场调查

（五）粮库项目产品下游消费市场调查

（六）粮库项目产品市场竞争调查

二、粮库项目产品市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，利用市场调查所得到的信息资料，对本项目产品

未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，从而得出市场预测。在可行性研究工作报

告中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模参考的重要根据。

（一）粮库项目产品国际市场预测

（二）粮库项目产品国内市场预测

（三）粮库项目产品价格预测

（四）粮库项目产品上游原料市场预测

（五）粮库项目产品下游消费市场预测

（六）粮库项目发展前景综述

第四部分 粮库项目产品规划方案

一、粮库项目产品产能规划方案

二、粮库项目产品工艺规划方案

（一）工艺设备选型

（二）工艺说明

（三）工艺流程

三、粮库项目产品营销规划方案

（一）营销战略规划

（二）营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定

销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。

1、投资者分成

2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人代销及代销人情况分析

（三）促销策略

……

第五部分 粮库项目建设地与土建总规

一、粮库项目建设地

（一）粮库项目建设地地理位置

（二）粮库项目建设地自然情况

（三）粮库项目建设地资源情况

（四）粮库项目建设地经济情况

（五）粮库项目建设地人口情况

二、粮库项目土建总规

（一）项目厂址及厂房建设

1、厂址

2、厂房建设内容

3、厂房建设造价

（二）土建总图布置

1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序

和布置方案。

2、竖向布置

（1）场址地形条件

（2）竖向布置方案

（3）场地标高及土石方工程量

3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况

4、总平面布置图（技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置）

5、总平面布置主要指标表

（三）场内外运输

1、场外运输量及运输方式

2、场内运输量及运输方式

3、场内运输设施及设备

（四）项目土建及配套工程

1、项目占地

2、项目土建及配套工程内容

（五）项目土建及配套工程造价

（六）项目其他辅助工程

1、供水工程

2、供电工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分 粮库项目环保、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、粮库项目环境保护

（一）项目环境保护设计依据

（二）项目环境保护措施

（三）项目环境保护评价

二、粮库项目资源利用及能耗分析

（一）项目资源利用及能耗标准

（二）项目资源利用及能耗分析

三、粮库项目节能方案

（一）项目节能设计依据

（二）项目节能分析

四、粮库项目消防方案

（一）项目消防设计依据

（二）项目消防措施

（三）火灾报警系统

（四）灭火系统

（五）消防知识教育

五、粮库项目劳动安全卫生方案

（一）项目劳动安全设计依据

（二）项目劳动安全保护措施

第七部分 粮库项目组织和劳动定员

在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、粮库项目组织

（一）组织形式

（二）工作制度

二、粮库项目劳动定员和人员培训

（一）劳动定员

（二）年总工资和职工年平均工资估算

（三）人员培训及费用估算

第八部分 粮库项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排是可行性研究报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

一、粮库项目实施的各阶段

（一）建立项目实施管理机构

（二）资金筹集安排

（三）技术获得与转让

（四）勘察设计和设备订货

（五）施工准备

（六）施工和生产准备

（七）竣工验收

二、粮库项目实施进度表

三、粮库剂项目实施费用

（一）建设单位管理费

（二）生产筹备费

（三）生产职工培训费

（四）办公和生活家具购置费

（五）其他应支出的费用

第九部分 粮库项目财务评价分析

一、粮库项目总投资估算

粮库项目可行性研究报告总投资估算

图：项目总投资估算体系

二、粮库项目资金筹措

一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：

（一）资金来源

（二）项目筹资方案

三、粮库项目投资使用计划

（一）投资使用计划

（二）借款偿还计划

四、项目财务评价说明&财务测算假定

（一）计算依据及相关说明

（二）项目测算基本设定

五、粮库项目总成本费用估算

粮库项目可行性研究报告总成本费用估算

（一）直接成本

（二）工资及福利费用

（三）折旧及摊销

（四）工资及福利费用

（五）修理费

（六）财务费用

（七）其他费用

（八）财务费用

（九）总成本费用

六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

（一）销售收入

（二）销售税金及附加

（三）增值税

（四）销售收入、销售税金及附加和增值税估算

七、损益及利润分配估算

八、现金流估算

（一）项目投资现金流估算

粮库项目可行性研究报告投资现金流估算

（二）项目资本金现金流估算

粮库项目可行性研究报告资本金现金流估算

九、不确定性分析

在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来

的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不

确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可

行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

（一）盈亏平衡分析

（二）敏感性分析

第十部分 粮库项目财务效益、经济和社会效益评价

在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、财务评价

财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。

（一）财务净现值

财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年初）的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。粮库项目可行性研究报告财务净现值

（二）财务内部收益率（FIRR）

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。粮库项目可行性研究报告财务内部收益率

（三）投资回收期Pt投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：

（l）计算公式动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：Pt＝（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值

（2）评价准则

1）Pt≤Pc（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的；

2）Pt＞Pc时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。

（四）项目投资收益率ROI

项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润（EBIT)与项目总投资（TI）的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。粮库项目可行性研究报告投资收益率ROIROI≥部门（行业）平均投资利润率（或基准投资利润率）时，项目在财务上可考虑接受。

2020建筑项目可行性研究报告

1】国际汽车城项目可行性研究报告

项目名称：国际汽车城项目可行性研究报告

项目地址：河南省

项目规模：总占地260亩，露天汽车展场15万平方米，棚盖汽车展场1万平方米，展场办公室及门面3万平方米，4S店26640平方米，道路18000平方米，绿化及环境63400平方米。预计机动车年交易超过3.5万辆，年交易额30亿元以上。

投资金额：8亿

项目背景：

随着国家政策性投资与实施西部大开发战略，城市基础设施建设迅速完善，经济状况发生了巨大的变化。我市20xx年国内生产总值1971亿元，与1996年相比，增长68.9%。工业增加值达到651亿元，社会消费品零售总额762亿元，分别比1996年增长80.5%和71%;地方预算内财政收入由1996年的54.9亿元增加到157.7亿元，增长1.9倍。全社会固定资产投资六年累计完成3870亿元，是直辖前6年的3.4倍。投融资能力显著增强，全市金融机构存款和贷款余额分别达到2850亿元和2280亿元，比1996年增长2.4倍和1.5倍。

规划目标：

实现布局合理、功能齐备、环境优美、技术先进的现代化的综合社区。密切联系客观实际，结合气候、风向、地形、地貌及周边环境进行创作，建立“以人为主，物为人用”的观点。

项目结论：

经本可行性研究初步分析、报告论证，该项目的建设，是一个充分利用地理优势以及企业整体经营能力、符合社会经济发展和汽车产业发展规划的项目。项目建成后，不仅大大推动了汽车流通业现代化进程，促进当地汽车制造业的发展，对西部汽车产业发挥较强的影响和推动作用，同时也是一个惠及地方税收、众多企业、广大消费者和增加就业机会的多方有利举措。目前，已具备了启动该项目的市场时机、条件与基础，如果该项目得到实施，相信能创造持续稳定的经济效益和良好的社会效益。

【2】水利建设项目可行性研究报告(甲级资质)

【项目可行性研究报告的用途】

1. 用于报送发改委立项、核准或备案

2. 用于申请土地

3. 用于申请国家专项资金

4. 用于申请政府补贴

5. 用于融资、银行贷款

6. 用于对外招商合作

7. 用于上市募投

8. 用于园区评价定级

9. 用于企业工程建设指导

10.用于节能审查

【项目可行性研究报告的价值及质量保证】

我们编制的可行性研究报告,通过对项目的主要内容和配套条件,如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等,从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较,并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测,从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见,从而为项目投资决策提供科学依据。

【水利建设项目可行性研究报告的内容】

第一部分 项目总论

第二部分 需求预测和拟建规模

第三部分 资源、原材料、燃料及公用设施情况

第四部分 设计方案

第五部分 建厂条件与厂址方案

第六部分 环境保护

第七部分 企业组织、劳动定员和人员培训(估算数)

第八部分 实施进度建议

第九部分 投资估算和资金筹措

第十部分 社会及经济效果评价

第十一部分 可行性研究结论与建议

【水利建设项目可行性研究报告目录】

第一部分 水利建设项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分,要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论,并对项目的可行与否提出最终建议,为可行性研究的审批提供方便。

一、水利建设项目背景

(一)项目名称

(二)项目的承办单位

(三)承担可行性研究工作的单位情况

(四)项目的主管部门

(五)项目建设内容、规模、目标

(六)项目建设地点

二、项目可行性研究主要结论

在可行性研究中,对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题,都应得出明确的结论,主要包括：

(一)项目产品市场前景

(二)项目原料供应问题

(三)项目政策保障问题

(四)项目资金保障问题

房地产开发项目可行性研究报告

以下这篇房地产开发项目可行性研究报告范文由中国人才网提供，希望能帮到您。

一、总 论

1.项目建设背景

南方A市B房地产开发公司开发的“98佳园住宅小区” ，以高品质的开发建设，优美的居住环境和一流的物业管理为A市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。为满足A市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近c民族园，与“98佳园住宅小区”相连的现A市b厂区内，开发中高档‘佳园二期”住宅，与“佳园一期”连成÷片，建设继“98佳园住宅小区”之后又一个高品质住宅小区。佳园一期销售已基本结束，该公司和佳园小区良好的形象普遍得到A市市民和政府的认可，由于“佳园二期”与98佳园仅一墙之隔，这为本项目的开发带来不可多得的商机。

根据A市城市规划发展需要以及白龙路片区控制性规划要求，B房地产开发公司已同A市b厂以定点拆迁的方式达成协议，获得该厂33333.5平方米生产用地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由A市土地管理局和市规划局办理。根据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求，A市D厂搬迁至高新技术开发区内。

该项目初步方案设计已经完成，“佳园二期”项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。

2.项目概况

(1)项目名称：“佳园二期”项目。

(2)建设地点：A市白龙路。

(3)建设单位：B房地产开发公司。

(4)企业性质：国有。

(5)经营范围：主营：房地产开发经营。兼营：建筑材料、

装饰材料、室内外装饰。

(6)公司类别：专营企业。

(7)资质等级：城市综合开发二级。

(8)企业概况：B房地产开发公司是独资国有房地产开发企 业，成立于1993年。6年来，该公司成功开发了关上中心区“宏兴大厦”、钱局街职工宿舍项目、交林路职工宿舍，98佳 园住宅小区”等项目，总开发面积24万平方米，形成一定的开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并创出了佳园小区品牌效应，在A市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的发展。“佳园二期”是该公司开发的高标准精品住宅小区。

(9)工程概况： “佳园二期”项目占地33333.5平方米，总建筑面积76100平方米，其中多层住宅50960平方米，联排低层住宅10140平方米，地下停车库15000平方米。经估算，工程总投资17623万元，每平方米造价2316元。

(10)资金来源：本项目建设资金完全由B房地产开发公司自筹，不足投资通过预售房款解决。 根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为19.8%，财务净现值(Ic=15%)517万元，投资回收期2.9年。投资利润率17.8%，利税率26.2%，计算期内国家税收2629万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。

3.可行性研究报告编制依据

(1)省计委计投[20xx]X X号文《关于“佳园二期”项目建议书的批复》;

(2)B房地产开发公司与A市D厂签定的《国有土地转让造成房屋拆迁、停产损失的补偿合同》以及《国有土地使用权转让合同》;

(3)A市规划设计院《白龙路沿线控制性详细规划》;

(4)A市理工大学建筑工程学院设计研究院《“佳园二期”项目初步规划方案》;

(5)白龙寺片区地质勘探资料;

(6)A市城市规划局《A市土地使用变更通知书》;

(7)省审计事务所验资证明;

(8)A市城市合作银行资金证明;

(9)国家计委《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》;

(10)建设部《房地产开发项目经济评价方法》。

4.可行性研究报告研究范围

根据“佳园二期”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

5. 研究结论及建议

本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和A市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对A市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用A市D厂生产用地，对盘活国有资产，推进国有企业产业结构调整，有明显的社会效益。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

6.主要经济技术指标

“佳园二期’’项目主要经济技术指标见表3—1。

表3-1 “佳园二期”项目主要经济技术指标

序号 项目名称 单位 指标

1 总占地面积 平方米 33333.5

2 总建筑面积 平方米 76100

3 建筑容积率 1.4

4 小区绿化率 % 40以上

5 户均面积 多层住宅 平方米/户 A型100、B型160

联排低层住宅 平方米/户 260

6 地下停车库车位 30平方米/车位 500个15000平米

7 综合售价 多层住宅 元/平方米 2950

联排低层住宅 元/平方米 3850

8 地下停车库 元/位 7500

9 建设投资 万元 17623

10 每平方米建设投资 元 2316

11 投资利润率 % 17.7

12 全部投资财务内部收益率(税前) % 18.7

13 全部投资财务净现值(税前) 万元 379

14 全部投资投资回收期(税前) 年 2.9

二、住宅市场分析与营销战略

1、当前住宅市场现状

进入20xx年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在：

(1)商品房开发投资稳步回升。1992年房地产业超速发1993年下半年起宏观调控，至1995年以后，房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。1997年以后，商品房投资逐步增加，1998年，在国民生产总值增长的7.8%中，住宅建设的贡献率达到1个百分点以上。

(2)在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。

(3)住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。

(4)房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。

2、A市商品房现状与市场需求

A市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米，位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从A市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，A市目前有26%的市民住房是“单位借房”，约39%属“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出，目前商品房在A市市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。

再从每户住房总建筑面积来看，居民住房60平方米(指建筑面积，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房尸数将比现在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。

3.“精品住宅”的市场需求及发展

“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着A市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据A市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“精品住宅’’的表现为：

3.1 住宅市场趋向细分化

随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，A市住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉60%以上，销售火爆。从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。

3.2 商品房市场进入品牌角逐时代

随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年A市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。“佳园一期”住宅的成功开发和火爆销售，就是一个最好的例子。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：

(1)先富者的市场潜力。A市改革开放20年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占3%左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。

沿白龙路向前是新迎小区和大树营、曙光、东华小区一带，是A市较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下一步商品房的更新换代，加上二，、三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次 的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。

(2)商业消费潜力。A市是面向东亚的国际性商贸旅游城市，发展商贸一直是A市经济发展的重点之一。由于几次博览 会的成功举办，提高了A市在国际国内的知名度，为A市城市 经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋

旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像 98佳园这样环境优美、档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。

(3)项目区位市场潜力。“佳园二期”项目位于C民族园以南，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。

3.3 户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点

户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。

3.4 消费者对住宅质量和物业管理的关注

消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。

3.5 住宅开发及开发商向规模化发展

前几年，A市城市住宅开发数量发展过快，但开发规模偏小。目前A市已有各类资质的房地产开发企业200多个，除新迎、江岸、春苑、佳园、北辰等小区外，大多规模较小，不但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。A市目前开发的北辰小区、阳光小区等开发建设规模都在千户以上，具有很强的市场竞争力。住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。从A市最近两年的房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌现出来，并占市场主导地位。

3.6 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段

随着A市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，A市居民购房除直接居住或自用外，有近15%是用于投资保值、增值或出租，这与A市市民近几年生活水平很快提高不无关系。据有关资料统计，1990年A市城镇居民人均收入为1579元，1995年为4384元，1996年汰到5151元，1997年达到6243元，1997年比1995年实际增长42.4%。在居民消费支出中恩格尔系数已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近几年这一系数又有新的下降，这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭为6%～10%，中高收入家庭为13%—16%，，富裕家庭占20%--30%，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。个人购房的比例也由“八五”时期的28%增加到1997年的32%，目前这一比例已超过50%，并保持逐步上升的势头。

从以上分析可以看出，“佳园一期”、“北辰小区”、“阳光小区”、“金康园’’等的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，“佳园二期”市场 定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。

4，当前住宅市场面临的矛盾和问题

目前，以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾，结构性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出，市场有效需求的不足。主要表现在以下三个方面：

(1) 商品房空置量继续上升，消化空置房压力加大。据有关资料统计，A市

空置商品房已达80余万平方米，一些建设标准低，施工质量差，户型不合理，设施或居住环境不良的商品房空置率还将进一步增加。

(2) 住房制度改革未能达到预期进度，各种政策的落实未能实际到位，住宅市场消费需求的良性循环要有一个较长的形成过程。

(3) 市场发育程度整体水平偏低，地区之间发展严重不平衡。‘‘佳园二期”住宅开发也面临住宅市场供大于求的矛盾。虽然随着福利房的取消，房地产二、三级市场逐步开放，居民收入水平逐步提高，为商品房市场的发育打下了一定的基础，但目前结构性供给过剩与市场有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在20xx年后将建成1000万平方米的经济适用房，低档房市场供给量很大，对房地产价格将产生较大影响，导致本项目的开发有一定的市场风险。

5.营销战略

根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略：

5.1 确定项目整体形象

‘‘佳园二期’’ 与“98佳园”地块相连。佳园小区已成功开发，其品牌形象得到了A市市民和政府的认同，在A市房地产市场有一定影响，建立了一定信誉。“佳园二期”处于C民族园片区，地段位置优越，小区整体形象根据“人与自然”这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造21世纪高素质物业，开发继“98佳园”之后又一个精品住宅小区。

5.2 “卖点”分析

‘‘佳园二期”住宅小区凭借其优越的地段位置和区位优势，小区住宅销售的“卖点”主要是：

(1) 小区规划不是简单的绿化，而是按“园林化”概念规划建设，因此有突

出的环境特点。此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计，先期发售的佳园小区最成功的“卖点”或销售的“热点”就在于此。

(2)配套设施要能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。

(2) 物业管理在佳园小区的基础上更加完善化，服务更加周到全面，管理高

质量、高水平。

(3) 小区住宅设计引入“智能化”新概念，使住宅小区按“精品化”的标准

档次规划设计和经营管理。除以上因素外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。

5.3 营销推广策略

高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：

(1)广告宣传策略。

由于佳园小区的成功开发与经营，B房地产开发公司已在A市消费者心目中建立了良好的信誉，对后期项目的开发销售较为有利。“佳园二期”项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的整体形象和“卖点’’集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。

(2)促销策略。

1)促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销：①销售准备阶段;②首次公开展销和跟进销售阶段;③二次公开展销及跟进销售阶段;④三次公开展销及跟进销售阶段;⑤扫尾阶段销售。

应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。

2)销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是：①拟更新换代商品房的消费者;②收入较高或中、高收入的消费者;③驻A市办事机构商用或商住;④其他消费者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况：以及市场情况而定。

3)促销手段。拟采用多种促销手段，包括：①广告宣传;②内部认购;③人员直销;④举办展销会;⑤集团认购;⑥有针对性(销售对象)的举办展销会;⑦灵活多样的付款方式;⑧工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺;⑨售楼现场样板房促销(佳园小区效果很好);⑩其他促销手段。

5.4定价策略

(1)价格定位。

1)根据A市目前房地产屋源交易信息，二环路以外西、南及东北市区一带，同类商品房销售价格见表3-2。

表3-2 楼盘销售价格情况表

(20xx年1、2月)

序号 名称 房屋类型 区位 地段 最低价(元/平方米) 最高价(元/平方米)

1 红塔花园 多层住宅 市西区 高新开发区 2520 2880

2 阳光花园 高档商住 市南区 滇池路 2480 3880

3 星河明居 高档住宅 市南区 交易会旁 3380 3880

4 宝海豪园 高档住宅 市南区 关上宝海公园 3160 3730

5 盛达花园 多层住宅 市南区 春城路北段 2650 3020

6 钻石豪苑 三层住宅 市东北 C民族园 3200 3900

从A市20xx年1、2月楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在2480～3880元之间;别墅式高级住宅每平方米3200-3900元之间。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。

2)98佳园第一期销售价为2030—2580元/平方米，最高价为3、4楼，最低价是7楼。复式楼砖混结构为2380元/平方米，框架结构为2580—3088元/平方米。“佳园二期”价格定位为中高档住宅，考虑上述因素，多层住宅价格每平方米定在2800～3000元之间，联排低层住宅每平方米定在3500～3900元之间，可研中分别取2950元和3850元，地下停车位每个75000元。

(2)价格优惠策略。拟采用以下策略：①付款方式优惠;② 集团购买优惠;③选择购买优惠;④特殊消费对象优惠;⑤其他优惠措施。

(3)价格浮动策略。宜采用浮动售价：①展销会期促销优惠价;②限期销售优惠浮动价;③正常销售期段浮动价;④其他浮动措施。

(4)定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。

三、项目选址及建设条件

1.项目选址

1999年以后，C民族园作为永久性公园，园区依山傍水，环境得天独厚，今后A市将严格控制这一地区规划，区内建设以园林旅游、休闲娱乐和较高档次的住宅为主，发展为A市的一个高尚新社区，其周边环境还将进一步改善。C民族园片区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地，不可多得。‘‘佳园二期”项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。

2.建设条件

2.1 位置优越

“佳园二期”项目建设地块位于C民族园1公里处白龙路主干道西侧，空气清新，水质优良，周围是龙华路、昙小路，主干道白龙路向前直通市中心区。沿白龙路一带的住宅区，是该市较早开发的商品住宅片区，区内人口众多(仅新迎小区就有人口10万人)，商业网点密布，生意兴隆，呈现一派繁荣景象，与C民族园片区优雅、清新、和谐、宁静的环境形成鲜明的对比。随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势，依托C民族园一流的社区环境，佳园二期住宅开发建设具有无可比拟的区位优势。

2.2 交通方便

已建成的主干道白龙路和龙华路、昙小龙、金博路、穿金路形成小区四通八达的交通网络。公共汽车由A市的东、南、西三个方向开往佳园小区，坐车由佳园小区至市中心只需10分钟，到火车站15分钟，到A市机场20分钟。白龙路连接环城东路和白塔路延长线，紧接春城路直达A市机场。由另一条主干道穿金路可连接A市城市南北方向交通动脉---北京路，并以东西方面交通干线---人民路交汇，往南是火车站，往西至西市区，交通十分便捷。

2.3 建设厂区“五通”条件具备

C民族园片区市政设施有;道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。

供水;设施自来水管网供水。接入干管为DN300--DN800。从佳园一期预留口引入。

供电：D厂有现成的变电所(2*315KV.A)，电源不需重新引入。

煤气：佳园一期建有开闭所，从预留口接入。

地质勘探：该地块与佳园一期相连，相邻地块已按多层建筑做过地质勘探。

通信：直接由A市市话通信网接入

场地：建设场地为D厂内生产用地，土地平整，需要拆迁。

2. 4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全

“佳园二期”与’98佳园小区、云山小区、白龙小区、世界花苑构成白龙寺住宅片区，区内商业、教育设施完备，交行、农行、建行在该区均设有营业网点，龙聚商场、新世纪购物广场是小区的购物中心，附近有白龙幼儿园、云山小学等初等教育园地，西南林学院、A市理工大学建筑学院等院校也在该区周困，形成了良好的文化氛围。

2. 5 土地征用情况

开发土地以定点拆迁方式获得A市D厂生产用地33333.5平 方米，未用转让变更方式办理用地手续。

四、建设规模及功能标准

1. 建筑面积和内容

根据省计委立项批复，佳园二期项目建设为商品住宅小区，初步规划总建筑面积76100平方米，其中住宅建筑面积50960平方头，联排低层住宅建筑面积10140平方米，地下停车库15000平方米。

2. 功能设施标准

2.1建筑使用功能

20xx年城市住宅流行模式为：家庭向小型化发展，户规模"3口户为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通、地铁和私人汽车有一定发展;学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求;公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。

20xx年住宅的套型模式：各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是发序势。套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。套型基本面积达到国家预定的目标。

根据这一趋势，“佳园二期”住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。

2.2 设施标准

住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合《X X省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。

(1)住宅装饰及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。①外墙：高级外墙涂料;②内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉;③顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余为飞粉;④地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪;⑤门窗：高级塑钢窗带纱窗;分户门：复合防盗门;户内门：实木镶板门，实木填芯蒙板门;⑥厨房设施：洗涤盆;⑦卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧阳台：铝合金封闭式阳台;⑨其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。

(2)小区配套设施：小区设有院内花园、草地、水池、休息厅、网球场、地下停车库、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。

2.3 住宅户型规划

根据“佳园二期” 区位环境和住宅市场需求，初步规划为以下3种户型：

多层住宅A户型： 每户建筑面积100平方米。

多层住宅B户型： 每户建筑面积160平方米。

联排低层住宅C户型： 每户建筑面积260平方米。

多层住宅A、B两种户型各196套;联排低层住宅39套

以上户型在下一步单体设计时，还应根据消(费对象需求，综合考虑住宅使用功一能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间(卧室(单双人间))、起居室(厅)、厨房、卫生间)的使用面积满足规定的要求。联排高级住宅主要考虑商住两用按办公和居住两用功能安排

3.工程项目一览表

依据初步规划方案，“佳园二期’主要工程项目见表3-3

表3-3主要工程量一览表

序 号 项 目 名 称 说 明

1 土建工程 建筑面积76100m2

1.1 1.2 1.3 多层住宅 联排低层高档住宅 地下停车库 建筑面积50960m2建筑面积10140m2建筑面积15000m2

2 给排水工程 水箱、水池、水泵机房

3 普通消防系统 住宅区

4 变配电工程(强电) 配电房变配电设备

5 照明工程 小区照明

6 通讯工程 普通申话配线(端子接单元口)

7 火灾报警及安全监视 公共场所火灾报警，可视防盗门

8 通风工程 地下停车库通风

9 闭路电视 住宅区

10 室外工程 室外绿化及部分道路场地

五、建设方案

1.建设场地环境

1.1 地形

建设场地为D厂厂区现状不规则矩形地块，东北宽，西南窄，地形平坦。根据“佳园一期” 地质勘察报告钻孔位置和高程数据，地块高程约为1901.41—1902.42米，高程差为1米左右。

1.2 场地自然条件

(1)地貌：场地位于A市盆地东北部，地貌上属河流堆积成因形成的堆积准平原地貌，原始阶地地形明显。表层现况为建筑物及回填土层。

(2)水文地质：根据“佳园一期”地质勘察结果，场区内地下水位高程为1900.60～1901.76米，地下水埋深-1.82 — -0.81米。根据场地水质分析结果资料，建筑场区范围内地下水的化学类型对建筑混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。

(3)地震烈度：根据建设部建抗(1993)13号《关于执行“中国地震烈度区划图(1990)”有关规定的通知》和省建抗(1993)44号《关于抗震设防烈度有关规定的通知》，本工程按A市地区标准，设防烈度要求为8度。

(4)地基土工程地质评价：依据《岩土工程勘察规范》(GB50021—94)、《建筑地基基础设计规范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震设计规范》(GBJll—89)、《土的分类标准》(GBJl45—90) 。根据佳园小区地质勘察报告，地基土主要有人工填土、耕填土和冲洪积、湖积(沼)相堆积层组成，地质物理力学性质一般或较好，周围场地内无不良地质现象。场地土类型属中软场地土，场地类别为Ⅲ类建筑场地。

2.总体规划布局

2.1 片区规划

A市规划局已对白龙路沿线C民族园片区做过控制性详细划，以园林旅游、休闲娱乐和高档住宅为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。

2.2 小区整体规划设计原则

(1)高绿化低密度;

(2)综合服务配套设施齐全;

(3)户型设计适应“升级换代”居住要求;

(4)体现小区独特的整体建筑风格。

2.3 总平面布局

“佳园二期”总平面略呈“T形布局，由4个地块形状较为规则大小不同的庭院式住宅建筑群组合而成，中心花园布置在小区中部，下设地下停车库，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出人口。在小区总平面规划范围内，合理布局区内空间，与“98佳园小区”内空间视觉相呼应，风格相协调。

2.4 交通组织

小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车出口和人口分别设于小区北面主出人口，紧接北面20米宽这域规划路。

2.5 规划指标

根据“佳园二期”初步方案及建设规模，规划指标见表3--4。

3.建筑方案设计

本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明。给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。

表3-4 “佳园二期”项目建筑技术经济指标

序 号 项 目 指 标

1 总用地面积 33333.5平方米

2 总建筑面积 ?6100平方米

3 地下建筑面积(地下停车场) 15000平方米

4 地上建筑面积 61100平方米

其中：多层住宅 50960平方米

联排低层高档住宅 10140平方米

5 建筑层数地上 2～7层

地下 1层

6 建筑总高 7—22米

7 建筑层高地上 2.8—4米

地下 3.6米

8 建筑容积率 1.4米

9 绿地率 40%以上

10 停车 地上 不停车

地下 500辆

3.1 建筑方案总体构思

建设地块紧连“98传园小区” ，背靠C民族园，位置居园区中北部。基本要求是：建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的精品住宿小区，并与“98佳园小区” 相呼应，与周边建筑环境协调统一。

同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代息和21世纪新的居住理念。

3.2 平面设计

(1)住宅。根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。住宅经济技术指标见表3-5。

表3-5 “佳园二期”项目住宅经济技术指标

序 号 指标名称 单 位 指 标

1 套内使用面积 平方米/套 80、128、208

2 住宅标准层总使用面积 平方米 48880

3 住宅标准层总建筑面积 平方米 61100

4 住宅标准层使用系数 % 80

5 套内建筑面积

5.15.25.3 多层住宅A型多层住宅 B型联排低层高档住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260

6 户内平均居住人数 人/户 3.2

7 居住户数 户 431

8 居住人数 人 1379

(2)公用建筑。中心花园广场地下设一层车库，地下车库出人口均为小区北面主出人口，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》(JGJl00)的有关规定。物业管理会所、配电室、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环形车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。

3.3 立面设计

立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与“佳园一期”和周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。

4.结构设计

根据“佳园一期”地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：

4.1 基础选型及处理

(1)桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。

(2)深层搅拌桩：采用深层搅拌加固地基，并按规定养护、测量，搅拌桩单桩还应通过试桩确定。

4.2 上部结构

“佳园二期”建筑群地上部分由多层住宅、联排低层高挡住宅及公用建筑组成，地上建筑物为框架和混合结构;地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按8度设防。

5.公用设施方案

本住宅区因与’98佳园相连，可利用部分佳园小区配套设施，并可借助本项目改善或弥补两个小区配套设施的不足。

5.1 供水排水 ’

水源为城市自来水管网，进水管径为DN200—DN800，由佳园小区预留口接入，并按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下：

(1)用水标准和用水量。

住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4;

初步估算，住宅生活用水及消防用水每天约231立方米。

(2)给水。

1)设300～500立方米消防水池，安装通用消防水泵2台，自动消防水泵2台。建设区内已有水泵房。

2)在住宅屋顶设单元屋顶水箱(每单元一个)。

3)城市自来水进水管不小于DNl50，设一组水表装置。

(3)室内给水和消防给水系统。

1)室内生活给水：4层以上屋顶水箱给水，1～3层由城市压力供水，采用下行上给式供水系统。

2)普通消防供水系统：由上行、下行、水平供水干管和竖管组成水平和立环供水系统。

(4)室内外排水。

1)室内污水排放量按供水量的85%—90%估算，约173立方米。室内排水需经室外化粪池处理后，进入城市排污管网。

2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管网系统，雨水量按A市地区暴雨强度公式计算。

5.2 供电

(1)供配电系统。

1)负荷等级：工程消防用电设备、设备机房、小区道路照明、生活泵等为二级负荷，其余负荷为三级。

2)供电电源及电压：供电电压为10kV电源，从厂内配电室增容后接出，配电房设自动化柴油发电机组作备用电源。

3)主要电力供应指标：设备容量2155kW，计算负荷1657kW，变压器总装机容量2134kV·A。目前厂内配电室变压器装机容量为2X 315kV·A。

4)计量方式：l0kV系统进线设专用计量柜，住宅每户设专用磁卡式分户电表。

(2)照明及电力设计。

1)配电方式：二级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端配电箱后对其供电;三级负荷为单回路供电;每户户内设分户箱，按5kW/户计算。

2)照明设计：有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。照度标准按国家标准GB 133—90的中值选取。主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。在公用建筑疏散楼梯口、地下车库通道等位置，设安全出口标志灯;在通道及转弯处，设疏散标志灯。

3)电力设计：消防设备按消防中心指令开停机;通风空调系统集中联动控制;生活水泵和潜水泵按水位自动控制。所有远程控制设备均设置手动控制功能。

5.3 供气

采用城市管道煤气供气方式。主要用气地为住宅区，煤气用量按民用建筑日煤气用量标准估算(每户每月40—50立方米) ，从98佳园小区预留口接人。

5.4 通风空调

(1)住宅空调。高级住宅可采用分体热泵式空调器(挂璧式或立柜式)。由住户自行购置(一般不需要)。

(2)通气及防排烟设计。地下车库设机械排气系统，设管道或通风窗自然补风。安装机械排烟系统，排风量按每小时6次气计算。设备用房换气次数为4～6次/小时(变配电房按10次/小时计算)。

5.5 弱电设计

(1)小区通信线路由A市市话网直接引入。

(2)高级商住两用住宅设数据、语音用模块化插座。

(3)数据语音均采用lOOMbid高速传输方式，用五类传输线。

(4)小区范围内设CCTV保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。

(5)小区CATV电视系统由A市光纤电视网引入，每用户设2～3个电视用户盒。

(6)设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。

6.消防

(1)建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。

(2)地下停车库设防烟疏散楼梯间，采用室内自动喷淋消防或气体消防设施、消火栓。

(3)小区室外按规范设消火栓。

(4)地下车库按国家有关规范设置防火分区。

(5)根据小区消防用水量设消防水池(花园水池及消防两用)，按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。

7.环境保护

本工程主要污染源是地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾，地下层设备运行的噪声污染。对上述污染拟采取以下措施进行治理： 、

(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污经化粪池处理排人城市污水管道。

(2)固体垃圾：采用袋装方式收集处理，防止二次污染。

(3) 噪声：设备选型应尽量选用噪较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。

六、项目实施进度安排

本项目计划在两年半(29个月)左右的时间内建成。建设进度计划如下：

20xx年1月20日：项目建议书批复。

20xx年2月23日～20xx年3月：编制可行性研究报告并报批。

20xx年5月—20xx年7月：建筑方案设计。

20xx年8月：综合管网设计。

20xx年9月～20xx年11月：施工图设计。

20xx年12月：报建、领取建设规划许可证。

20xx年1月：工程开工。

20xx年3月：完成投资25%，开始预售。

20xx年8月：主体工程断水。

20xx年12月—20xx年2月：单体工程验收。

20xx年1月—20xx年3月：分项工程验收。

20xx年6月：正式人住。

七、投资估算与资金筹措

1.投资估算

根据建设单位提供的“佳园一期”土建工程基础数据，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资造价见表3-6和附表3-1。

表3-6“佳园小区” 项目投资估算 单位：万元

序号 项 目 开发产品 分期计划进度

成 本 1 2 3 4

1 土地费用 4500 4500

2 前期工程费 647 647

3 基础设施建设费 2054 600 1454

4 建筑安装工程费 7132 1090 5400 642

5 公共配套设施建设费 280 50 100 130

6 开发间接费 109 25 35 35 14

7 管理费用 285 90 90 90 15

8 销售费用 713 50 250 250 163

9 开发期税费 130 130

10 其他费用 544 90 90 364

11 不可预见费 1230 400 500 330

合 计 17623 7142 7949 20xx 522

2.资金筹措

本项目建设资金完全由建设单位自筹，B房地产开发公司使用自有资金8000万元作为项目资本金;按国家对商品房销售有关规定，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发，本项目需利用分期预售房款总计约9623万元。详见附表3-2。

八、经济效益分析

1.住宅销售价格

根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅按每平方米2950元;低层联排高档住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售价3001元。地下停车库每个车位75000元，按80%即400个车位销售计。

2.销售进度及付款计划

本项目计划在3年内完成销售，各年销售计划见表3-7表。

表3-7 各类建筑销售计划表(%)

项 目 合 计 1 2

多层住宅 100 15 60

联排低层高档住宅 100 10 60

地下停车场 100 10 60

所有业主均在两年内付清房款，签合同当年付一半，第二年再付一半。

考虑小区临时停车的需要，20%的地下停车库车位，用于租赁，由小区物业公司经营和管理。投入经营后第一年60%出租率，每个停车位每月280元;第二年以后出租率为100%，第二年至第五年，停车位每月300元，五年以后每月400元。

3.税费率

本报告采用的各种税费率见表3—8。

表3-8 税费率表(%)

税 费 项 目 税费率 税 费 项 目 税费;

营业税 5 土地增值税 30、40、50超率累进

城市维护建设税 7 公益金 5

教育费附加费 3 法定盈余公积金 10

企业所得税 33 任意盈余公积金 8

房产税(按租金) 12 不可预见费 7.5

4.盈利能力分析

项目在计算期内经营收入22089万元，可获利润总额3132元，扣除所得税1034万元、公益金105万元、公积金210万任意盈余公积金168万元后还有1616万元可分配利润。项目缴纳的经营税金为1215万元，企业所得税为1034万元，土地增值税为380万元，合计缴纳税金2629万元。详见附表3-3—附表3-5。

项目全投资内部收益率(所得税前)为19.8%，在预期可接受的内部收益率为15%时净现值可达517万元，投资回收期为2.9年。资本金内部收益率为13.1%。详见附表3-6和附表3-7。

商品房投资利润率=利润总额/总投资X100%

=3132/17623X 100%=17.8%

商品房资本金净利润率=税后利润/资本金X100%

=2099/8000X 100%=26.2%

5.清偿能力分析

本项目所需资金全部均由开发商自筹，末向金融机构借款，因此不存在还款问题。由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零。

6.资金平衡分析和资产负债分析

在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零，由附表3-9可见，在项目计算期内，项目的资产负债结构是很好的。资金平衡分析详见附表3-8，资产负债分析详见附表3-9。

7.敏感性分析

将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10%，全部投资内部收益率将分别下降至6.3%和4.8%，净现值分别下降至—857万元和—927万元，均为负值;投资回收期则增加到3.5和3.?年;租

房价格和预售款回笼进度对收益的影响相对不敏感。根据测算，敏感因素的变动均不应超过基本方案6%左右的范围，否则，项目收益风险较大。详见表3-9及图3-1。

表3-9敏感性分析表

序号 项 目 变动幅度(%)

内部收益率(%) 净现值(万元) 投资回收期(年)

0 基本方案 19.8 517 2.9

1 开发产品投资 +10 7.7 —867 3.5

-10 35.3 1901 2.7

2 售房价格 +10 33.9 1961 2.7

-10 6.5 —927 3.7

3 预售款回笼进度 +10 21.1 616 2.9

-10 17.0 246 3.3

4 租房价格 +10 19.9 523 2.9

-10 19.8 510 2，9

敏感因素变动(%)

图3—1 敏感性分析图(全部投资，所得税前)

1一售房价格;2--预售款回笼进度;3一租房价格;

4--基准收益率;5一开发产品投资

8.临界点分析

为考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力，对开发产品投资、售房价格、土地费用和售房面积等因素作临界点分析，若期望的内部收益率为15%，则项目投资的临界18281万元，增加654万元;每平方米售房价格的临界点为2894元，下降107元;土地费用的临界点为5069万元，增加569万元;售房面积的临界点为70335平方米，减少2765平方米。详见表3--10

表3-10 临界点分析表

敏感因素 基本值 临界点

全投资税前内部收益率 19.8% 期望值 15.0%

开发产品投资(万元) 17623 最高值 18281

售房价格(元/平方米) 3001 最低值 2894

土地费用(万元) 4500 最高值 5069

售房面积(平方米) 73100 最低值 70335

9.主要经济指标

本项目的主要经济指标见表3—11。

表3-11 主要经济指标表

序号 名 称 单位 数据 备注

Ⅰ11.11.2 建设规模房地产开发产品总建筑面积 商品房销售其中：多层住宅联排低层高档住宅地下停车场 出租房地下停车场 平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610073100509601003000

Ⅱ123456789 经济数据 总投资 资金筹措 其中：资本金使用预售房款 经营收人 经营税金及附加 总成本费用 利润总额 所得税 税后利润 土地增值税 万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元 000962344620742076 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均

Ⅲ12345676 财务评价指标商品房投资利润率商品房投资利税率商品房资本金净利润率全部投资内部收益率(所得税前)全部投资投资回收期(所得税前)全部投资内部收益率(所得税后)全部投资投资回收期(所得税后)资本金内部收益率 %%%%年%年% 17.826。926.219.82.913.13.213.1

九、风险分析及对策

1.市场风险分析

(1)从A市目前住宅市场来看，出现了住房供过于求的情况，据统计，目前已积压商品房达80万平方米。除了市场有效需求不足，改革滞后，福利分房与货币分房双轨并行，购房者举棋不定，房价超过消费者的承受能力等原因外，小区位置偏僻，设施不配套，交通不方便，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好的居住环境是其重要原因。

本项目市场定位为中高档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定风险。按照国际惯例，房价一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房价每平方米售价为1500--20xx元之间(中低档商品房)，一套建筑面积65平方米的住房平均售价达9.75万元～13万元之间，相当于家庭年收入的7.2倍至9.6倍，

难以形成有效需求。本项目销售房价是这一标准的近2倍，目前A市先富者毕竟是少数，需求有限，销售有一定市场风险。

虽然目前A市房地产市场总的趋势是供大于求，价格走低，销售相对低迷，但随着国家采取的反通货紧缩政策的成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房的销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。

(2)做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。

2.经营管理风险分析

(1)本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。

(2)在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用;降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低1%，将比基本方案增加净现值139万元，增长36.5%;反之，利润减少，销售收益率下降。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之一。

(3)做好物业管理和售后服务工作。

3. 金融财务风险分析

本项目资金完全自筹，不从银行贷款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑十减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用：(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成银行按揭方式;(4)建筑分期付款+银行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼厂消减金融财务风险。

附表3-1项目总投资估算 单位(万元)

序号 项 目 总投资 估算说明

1 开发建设投资 17623

1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地费用前期工程费基础设施建设费 ’建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用 450064720547570

2 经营资金

3 项目总投资 17623

3.13.23.3 开发产品成本 固定资产投资经营资金 17623

附表3-2投资使用计划与资金筹措表 单位：万元

序号 项 目 合计 ] 2 3 4 5 6

1 总投资 17623 7142 7949 20xx 522

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自营资产投资自营资产投资借款建 设期利息自营资产投资方向调节税 经营资金 开发产品投资其中：不含财务费用财务费用 1762317623 71427142 79497949 20xx20xx’ 522522

2 资金筹措 17623 7142 7949 20xx 522

2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 资本金预售收入预租收入其他收入借款 固定资产投资长期借款 自营资产投资人民币借款 自营资产投资外币借款 房地产投资人民币借款 自营资产投资建设期利息借款 经营资金人民币借款 80009623 6400742 16006349 20xx 522

附表3-3 售房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元

序 号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915

1.1 1.2 1.3 可出售面积(车位)平均售价(元/平方米) 销售比例(%) 73100100 9858298813 43860300160

2 经营税金及附加 1207 81 443 522 160

2.1 2.2 2.3 营业税 城市维护建设税 教育费附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104

3 土地增值税 380 19 133 171 57

4 商品房销售净收入 20350 1373 7478 8802 2697

附表3-4 租房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元

序 号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 租房收入 152 20 36 48 48

1.1 1.2 1.3 可出租面积(车位) 单位租金(元/车位) 出租率(%) 60336060 1003600100 1004800100 1004800100

2 经营税金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64

2.1 2.2 2.3 营业税 城市维护建设税 教育费附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.07 2.400.170.07

3 租金净收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36

4 净转售收入 339.51 339.51

附表3-5损益表 单位：万元

序 号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 经营收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48

1.11.21.3 商品房销售收入 房地产租金收入 自营收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48

2 经营成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21

2.12.2 商品房经营成本出租房经营成本(摊销) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21

3 出租房经营费用 78 12 21 22 22

4 自营部分经营费用

5 自营部分折旧、摊销

6 自营部分财务费用

7 经营税金及附加 1215 81 443 523 162 3 3

8 土地增值税 380 19 133 171 57

9 利润总额 3132 207 1149 1358 414 2 2

10 弥补以前年度亏损

11 应纳税所得额 3132 207 1149 1358 414 2 2

12 所得税 1034 68 379 448 137 1 1

13 税后利润 2099 138 770 910 277 2 2

公益金 法定盈余公积金 任意盈余公积金 105210168 71411 387762 469173 142822

14 加：年初未分配利润 43 220 220 220

15 可供投资者分配的利润 107 635 921 434 222 1

16 应付利润 1616 64 415 701 214 222 1

A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1

17 年末未分配利润 43 220 220 220

附表3-6 财务现金流量表(全部投资) 单位：万元

序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 现金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自营收入 其他收人 回收固定资产余值 回收经营资金 ’ 净转售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340

2 现金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26

2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定资产投资(含方向税)开发产品投资(不含投资费用) 经营资金 . 自营部分经营费用 出租房经营费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 3801034 7142811968 7949443133379 20xx12523171448 5222116257137 2231 2231

3 净现金流量累计净现金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715 221737 3622099

4 所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747 232770 3633132

计算指标 所得税前所得税后内部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%财务净现值(FNPV) 517 -203。投资回收期(年) 2.92 3.16 基准收益率(/。) 15.00% 15.00%

附表3-6 财务现金流量表(资本金) 单位：万元

序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 现金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自营收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340

2 现金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26

2.12.22.32.42.52.62.72.82.92，102.11 资本金 预售(租)收入用于开发产品投资 自营部分经营费用 出租房经营费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 长期借款本金偿还 流动资金借款偿还 短期借款本金偿还 借款利息支付 800096237812153801034 6400742811968 133379 20xx1252317]448 5222116257137 2231 2231

3 净现金流量 2099 -5837 -850 6350 2052 22 362

4 累计净现金流量 -5837 -6687 -337 1715 1737 2099

计算指标 内部收益率(FIRR) 13.1% 财务净现值(FNPV) -203 基准收益率(/。) 15.00%

附表3-8 资金来源与运用表 单位： 万元

序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

l 资金来源 30429 7873 9654 9516 2951 48 388

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1，12 商品房销售收人房地产租金收入自营收入自营资产长期借款自营资产经营资金借款房地产投资借款 短期借款资本金其他回收固定资产余值回收经营资金净转售收入 2193;1528000340 14736400 80541600 949620 291536 48 48340

2 资金运用 21946 7374 9319 3866 1113 247 27

2.12.22.32.42.52.62.72.82.9 2. 102. 11 2.12 2.132. 142.152.16 自营固定资产投资(含方向税)自营固定资产建设期利息房地产投资(含利息) 经营资金 自营部分经营费用 自营部分财务费用 出租房经营费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 应付利润 自营资产长期借款本金偿还自营资产经营资金借款偿还房地产长期借款本金偿还 偿还其他应付款 短期借款本金偿还 38010341616 7 7949443133379415 20xx12523171448701 522：21 2231222 22311

3 盈余资金 8483 499 335 5650 1838 —199 361

4 累计盈余资金 499 834 6483 8322 8122 8483

附表3-9 资产负债表 单位： 万元

序 号 项 目 1 2 3 4 5 6

1 资产 6474 8429 8639 8702 8482 8483

1. 11.1. 11.1. 21.1. 31.1. 41. 21. 31. 4 流动资产总额 应收账款 存货 现金 累计盈余资金 在建工程 固定资产净值 无形及递延资产净值 64745975499 84297596834 863921556483 87023818322 84823608122 84833408143

2 负债及所有者权益 6474 8429 8639 8702 8482 8483

2.12.1.12.1.22.22.2.1 2.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.3.4 流动负债总额 应付账款 短期借款 借款 经营资金借款 固定资产投资借款 开发产品投资借款 负债小计所有者权益 资本金 资本公积金 . 累计盈余公积金 累计未分配利润 6474 6400 32 43 8429 8000 209 220 8639 8000 418 220 8702 8000 482 220 8482 8000 482 8483 8000 483

比率指标 资产负债率(%) 流动比率(%) 速动比率(%)

项目可行性研究报告编写格式

报告目录：

一、移动支付项目总论

1、项目背景

2、可行性研究结论

3、主要技术经济指标表

4、存在问题及建议

二、移动支付项目建设背景及必要性

1、项目提出的背景

2、项目发展概况

3、投资的必要性

三、移动支付项目市场预测与建设规模

1、市场概况

2、市场预测

3、营销战略

4、产品方案和建设规模

5、产品销售收入预测

四、建设条件与场址选择

1、建设条件

2、场址选址

五、移动支付项目工程技术方案

1、项目组成

2、生产技术方案

3、总平面布置和运输

4、土建工程

六、节能节水与环境保护

1、节能及节水

2、环境保护

七、劳动保护、安全卫生、消防

1、劳动保护

2、安全卫生

3、消防

八、企业组织和劳动定员

1、企业组织

2、劳动定员

3、员工培训

九、项目实施进度安排

1、工程项目管理

2、项目实施进度

十、移动支付项目投资估算与资金筹措

1、投资估算

2、资金筹措

3、投资使用计划

十一、移动支付项目财务分析与敏感性分析

1、 生产成本和销售收入估算

2、财务评价

3、不确定性分析

4、敏感性分析

十二、社会效益分析

1、社会效益分析

2、项目与所在地区互适性分析

十三、风险分析

1、风险类别

2、风险应对措施

十四、可行性研究结论与建议

1、结论

2、建议

附件

1、项目承办单位营业执照、法人证书复印件

2、当地规划、国土、环保等部门关于项目的支持文件

3、查新检索报告

4、检测报告

5、相关知识产权、专利技术复印件

6、自有资金存款证明

7、相关银行贷款承诺

8、其他相关证明材料

9、项目财务分析报表

销售项目可行性研究报告格式

第一部分 煤炭销售项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、煤炭销售项目概况

(一)项目名称

(二)项目承办单位介绍

(三)项目可行性研究工作承担单位介绍

(四)项目主管部门介绍

(五)项目建设内容、规模、目标

(六)项目建设地点

二、项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

(一)项目产品市场前景

(二)项目原料供应问题

(三)项目政策保障问题

(四)项目资金保障问题

(五)项目组织保障问题

(六)项目技术保障问题

(七)项目人力保障问题

(八)项目风险控制问题

(九)项目财务效益结论

(十)项目社会效益结论

(十一)项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。

四、存在问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分 煤炭销售项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、煤炭销售项目建设背景

(一)国家产业政策鼓励煤炭销售行业发展

(二)煤炭销售市场前景广阔

二、煤炭销售项目建设必要性

(一)进一步推进我国煤炭销售行业发展

(二)进一步提升我国煤炭销售工业技术水平

(三)……

三、煤炭销售项目建设可行性

(一)经济可行性

(二)政策可行性

(三)技术可行性

(四)模式可行性

(五)组织和人力资源可行性

第三部分 煤炭销售项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、煤炭销售项目产品市场调查

(一)煤炭销售国际市场调查

(二)煤炭销售国内市场调查

(三)煤炭销售价格调查

(四)煤炭销售上游原料市场调查

(五)煤炭销售下游消费市场调查

(六)煤炭销售市场竞争调查

二、煤炭销售市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。

(一)煤炭销售国际市场预测

(二)煤炭销售国内市场预测

(三)煤炭销售价格预测

(四)煤炭销售上游原料市场预测

(五)煤炭销售下游消费市场预测

(六)煤炭销售项目发展前景综述

第四部分 煤炭销售项目产品规划方案

一、煤炭销售项目产品产能规划方案

二、煤炭销售项目产品工艺规划方案

(一)工艺设备选型

(二)工艺说明

(三)工艺流程

三、煤炭销售项目产品营销规划方案

(一)营销战略规划

(二)营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。

1.投资者分成

2.企业自销

3.国家部分收购

4.经销人代销及代销人情况分析

(三)促销策略

……

第五部分 煤炭销售项目建设地与土建总规

一、煤炭销售项目建设地

(一)煤炭销售项目建设地地理位置

(二)煤炭销售项目建设地自然情况

(三)煤炭销售项目建设地资源情况

(四)煤炭销售项目建设地经济情况

(五)煤炭销售项目建设地人口情况

二、煤炭销售项目土建总规

(一)项目厂址及厂房建设

1.厂址

2.厂房建设内容

3.厂房建设造价

(二)土建规划总平面布置图

(三)场内外运输

1.场外运输量及运输方式

2.场内运输量及运输方式

3.场内运输设施及设备

(四)项目土建及配套工程

1.项目占地

2.项目土建及配套工程内容

(五)项目土建及配套工程造价

(六)项目其他辅助工程

1.供水工程

2.供电工程

3.供暖工程

4.通信工程

5.其他

第六部分 煤炭销售项目环保、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、煤炭销售项目环境保护方案

(一)项目环境保护设计依据

(二)项目环境保护措施

(三)项目环境保护评价

二、煤炭销售项目资源利用及能耗分析

(一)项目资源利用及能耗标准

(二)项目资源利用及能耗分析

三、煤炭销售项目节能方案

(一)项目节能设计依据

(二)项目节能分析

四、煤炭销售项目消防方案

(一)项目消防设计依据

(二)项目消防措施

(三)火灾报警系统

(四)灭火系统

(五)消防知识教育

五、煤炭销售项目劳动安全卫生方案

(一)项目劳动安全设计依据

(二)项目劳动安全保护措施

第七部分 煤炭销售项目组织计划和人员安排

在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、煤炭销售项目组织计划

(一)组织形式

(二)工作制度

二、煤炭销售项目劳动定员和人员培训

(一)劳动定员

(二)年总工资和职工年平均工资估算

(三)人员培训及费用估算

第八部分 煤炭销售项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。所谓项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间。这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

一、煤炭销售项目实施的各阶段

(一)建立项目实施管理机构

(二)资金筹集安排

(三)技术获得与转让

(四)勘察设计和设备订货

(五)施工准备

(六)施工和生产准备

(七)竣工验收

二、煤炭销售项目实施进度表

三、煤炭销售项目实施费用

(一)建设单位管理费

(二)生产筹备费

(三)生产职工培训费

(四)办公和生活家具购置费

(五)其他应支出的费用

第九部分 煤炭销售项目财务评价分析

一、煤炭销售项目总投资估算

二、煤炭销售项目资金筹措

一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：

(一)资金来源

(二)项目筹资方案

三、煤炭销售项目投资使用计划

(一)投资使用计划

(二)借款偿还计划

四、项目财务评价说明&财务测算假定

(一)计算依据及相关说明

(二)项目测算基本设定

五、煤炭销售项目总成本费用估算

(一)直接成本

(二)工资及福利费用

(三)折旧及摊销

(四)工资及福利费用

(五)修理费

(六)财务费用

(七)其他费用

(八)财务费用

(九)总成本费用

六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

(一)销售收入

(二)销售税金及附加

(三)增值税

(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算

七、损益及利润分配估算

八、现金流估算

(一)项目投资现金流估算

(二)项目资本金现金流估算

第十部分 煤炭销售项目不确定性分析

在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

(一)盈亏平衡分析

(二)敏感性分析

第十一部分 煤炭销售项目财务效益、经济和社会效益评价

在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、财务评价

财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。

(一)财务净现值

财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。

如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。

(二)财务内部收益率(FIRR)

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。

一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。

(三)投资回收期Pt

投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：

(1)计算公式

动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：

Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值

(2)评价准则

1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可行的;

2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。

(四)项目投资收益率ROI

项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。

ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。

(五)项目投资利税率

项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%

投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑接受。

(六)项目资本金净利润率(ROE)

项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。

项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。

(七)项目测算核心指标汇总表

二、国民经济评价

国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要，也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。

三、社会效益和社会影响分析

在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十二部分 煤炭销售项目风险分析及风险防控

一、建设风险分析及防控措施

二、法律政策风险及防控措施

三、市场风险及防控措施

四、筹资风险及防控措施

五、其他相关风险及防控措施

第十三部分 煤炭销售项目可行性研究结论与建议

一、结论与建议

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：

1.对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见

2.对主要的对比方案进行说明

3.对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

4.对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

5.对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

6.可行性研究中主要争议问题的结论

二、附件

凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。

1.项目建议书(初步可行性报告)

2.项目立项批文

3.厂址选择报告书

4.资源勘探报告

5.贷款意向书

6.环境影响报告

7.需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告

8.需要的市场预测报告

9.引进技术项目的考察报告

10.引进外资的名类协议文件

11.其他主要对比方案说明

12.其他

三、附图

1.厂址地形或位置图(设有等高线)

2.总平面布置方案图(设有标高)

3.工艺流程图

4.主要车间布置方案简图

5.其它

小尾寒羊良种繁育工程建设项目可行性研究报告

第一章   总  论

一、项目提要

1、项目名称：内蒙古鄂前旗毛盖图小尾寒羊良种繁育工程建设

2、建设性质：新建

3、项目建设单位：鄂托克前旗毛盖图苏木 法人代表：林霞

4、建设地点：内蒙古鄂前旗毛盖图苏木

5、项目申报单位：内蒙古鄂前旗扶贫开发办 法人代表：贺西格道格陶呼

6、投资规模及构成：总投资40万元，其中购买种畜38万元，其它费用2万元。

7、资金筹措：项目总投资40万元，其中财政扶贫资金30万元，群众自筹10万元。

8、项目辐射范围及带动能力 项目建成之后，将直接带动毛盖图苏木150户农牧户，可使毛盖图苏木牲畜良种率和单位产量得到进一步提高，通过良繁体系的建设，畜种质量的改善，销售利润大幅度增长，可使项目区农牧户人均纯收入增加500—800元。

二、可行性研究的依据

1、财政部农业综合开发办《农业综合开发多种经营项目可研报告编制提纲》；

2、农业部《西部地区农业开发建设规划》；

3、国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》；

4、鄂前旗“十五”经济建设规划；

5、鄂尔多斯市《建立畜牧业强市、绿色大市的决定》。

三、综合评价和论证结论

1、综合评价 本项目建设对于该地区牲畜良种繁育体系建设具有示范带动作用。对于探索在生态建设的基础上发展优质畜牧业，从而实现生态经济和社会可持续发展具有重要意义。项目区具有良好的饲养基础，当地农牧户饲养经验丰富，经过培训，完全可以按照先进的技术规程生产建设，鄂前旗有着广阔的草原资源和庞大的牲畜养殖阵地，鄂前旗畜产品清真市场已开始投入运营，已具有很好基础，由于清真市场产品以无污染和高质量而拥有了较高的信誉，对项目产品的销售极为有利。目前市场、产品已与宁夏有长期销售合同。整个项目技术先进，经济合理，相比传统牲畜饲养方式，可极大地减轻对草地资源的利用强度，提高牲畜整体质量，提高资源转化效率，因此我们认为项目可行。

四、存在问题及建议

1、农牧民培训和当地的技术服务是保证项目技术路线贯彻执行的基础，必须加强。在项目安排有关建设内容的基础上，当地政府应在项目实施后就此制定有效的政策。

2、建议尽快实施项目。 第二章    项目背景及必要性

第一节    国家产业政策和行业发展规划

毛盖图苏木是鄂前旗的一个纯牧业苏木，XX年全苏木牲畜头数达到19万头（只）。在国家西部大开发战略部署下，全苏木经济及各项事业建设迅猛发展，畜牧业经济健康发展。在跨入新世纪，我国加入世贸组织的新形势下，如何使全苏木畜牧业经济结构调整优化，如何使全苏木广大农牧民增加收入，是摆在全苏木人民面前的重大问题。鄂前旗党委、政府制定“十五”规划，做出调整优化畜牧业结构，确立了鄂前旗经济发展的绿色大旗、畜牧业强旗的远景发展规划，全面推动饲养业发展。为适应国家农业部“西部地区农业开发建设规划”和国家计委、经贸委“当前国家重点鼓励发展产业、产品和技术目录”等国家产业发展和行业发展规划，特提出“鄂前旗毛盖图小尾寒羊良种繁育工程建设项目可行性研究报告”。

共7页，当前第1页1234567

电阻器项目可行性研究报告

第一章 电阻器项目总论

1.1 项目名称与建设单位

1.1.1 项目名称

1.1.2 建设单位名称

1.1.3 建设单位简介

1.2 编制依据和原则

1.2.1 编制依据

1.2.2 编制原则

1.3 电阻器项目概况

1.3.1 项目建设/拟建设地点

1.3.2 建设内容与规模

1.3.3 项目性质

1.3.4 项目总投资及资金筹措

1.3.5 项目建设期

1.4 项目主要技术经济指标

1.5 可行性研究报告结论

第二章 电阻器项目背景及必要性分析

2.1 项目建设背景

2.2 项目必要性

第三章 电阻器项目市场分析与预测

3.1 项目产品市场分析

3.2 项目产品市场预测

3.3 销售策略、方案和营销模式

3.4 电阻器市场风险分析

第四章 产品方案与生产纲领

4.1 项目产品方案

4.2 生产规模

第五章 项目选址及建设条件

5.1 电阻器项目选址

5.1.1 项目建设地点

5.1.2 项目用地性质及权属情况

5.1.3 土地现状

5.1.4 项目选址意见

5.2建设条件分析

5.2.1 区位优势条件

5.2.2 交通、能源供应条件

5.2.3 施工条件

5.2.4 公用设施条件

5.3 原材料及燃动力供应

5.3.1 原材料

5.3.2 燃动力供应

第六章 电阻器技术方案、设备方案与工程方案

6.1 技术方案

6.1.1 技术方案选择的基本原则

6.1.2 项目产品生产工艺流程

6.2 设备方案

6.2.1 主要设备选型的原则

6.2.2 设备配置方案

6.2.3 设备采购方式

6.3 工程方案

6.3.1 工程设计原则

6.3.2 主要建、构筑物工程方案

6.3.3 建筑功能布局

6.3.4 建筑结构

第七章 总图运输与公用辅助工程

7.1 总图布置

7.1.1总平面布置原则

7.1.2总平面布置

7.1.3建设用地总平面建设控制指标

7.1.4竖向布置

7.2 给排水系统

7.2.1给水情况

7.2.2排水情况

7.3 供电系统

7.3.1编制依据

7.3.2电源与设计规范

7.3.3供电输变电方案及设备设施

7.3.4防雷及接地

7.3.5照明设计方案

7.4 空调、通风

7.5 通风系统

第八章 资源利用与节能措施

8.1 资源利用分析

8.1.1 土地资源利用分析

8.1.2 水资源利用分析

8.1.3 电能源利用分析

8.2 能耗指标及分析

8.3 节能措施分析

8.3.1 土地资源节约措施

8.3.2 水资源节约措施

8.3.3 电能源节约措施

第九章 生态与环境影响分析

9.1 项目自然环境

9.1.1 基本概况

9.1.2 气候特点

9.1.3 自然资源

9.2 社会环境现状

9.2.1 行政划区

9.2.2 经济发展

9.2.3 项目所在地/开发区介绍

9.3 项目主要污染物及污染源分析

9.3.1 施工期

9.3.2 使用期

9.4 拟采取的环境保护标准

9.4.1 国家环保法律法规

9.4.2 地方环保法律法规

9.4.3 技术规范

9.5 环境保护措施

9.5.1 施工期污染减缓措施

9.5.2 使用期污染减缓措施

9.6 环境影响结论

第十章 劳动安全卫生及消防

10.1 劳动保护与安全卫生

10.1.1 安全防护

10.1.2 劳动保护

10.1.3 安全卫生

10.2 消防

10.2.1 建筑防火设计依据

10.2.2 总面积布置与建筑消防设计

10.2.3 消防给水及灭火设备

10.2.4 消防电气

10.3 地震安全

第十一章 组织机构与人力资源配置

11.1 组织机构

11.1.1 组织机构设置因素分析

11.1.2 项目组织管理模式

11.1.3 组织机构图

11.2 人员配置

11.2.1 人力资源配置因素分析

11.2.2 生产班制

11.2.3 劳动定员

11.2.4 职工工资及福利成本分析

11.3 人员来源与培训

11.3.1 人员来源

11.3.2 职工培训

第十二章 项目实施进度方案

12.1 项目工程总进度

12.2 项目分期实施进度情况

第十三章 投资估算与资金筹措

13.1 投资估算依据

13.2 项目总投资估算

13.3 项目建设投资估算

13.4 建设期利息估算

13.5 基础工程建设投资估算

13.6 设备投资估算

13.7 流动资金估算

13.8 资金筹措

13.9 贷款计划及建设期利息估算

第十四章 财务分析

14.1 基础数据与参数选取

14.2 营业收入、经营税金及附加估算

14.3 总成本费用估算

14.4 利润、利润分配及纳税总额预测

14.5 现金流量预测

14.6 赢利能力分析

14.6.1 动态盈利能力分析

14.6.2 静态盈利能力分析

14.7 盈亏平衡分析

14.8 财务评价

第十五章 风险分析

15.1 风险影响因素

15.1.1 可能面临的风险因素

15.1.2 主要风险因素识别

15.2 风险影响程度及规避措施

15.2.1 风险影响程度评价

15.2.2 风险规避措施

第十六章 结论与建议

16.1 结论

16.2 建议

图表目录

附图：

1、工艺流程图

2、场址位置图

附表：

1、项目总投资资金估算表

2、主要单项工程投资估算表

3、流动资金估算表

4、销售收入、销售税金及附加估算表

5、总成本费用估算表

6、财务现金流量表

7、损益表和利润分配表

8、资金来源运用表

9、借款偿还计划表

……

包装项目可行性研究报告2020

【引言】

包装(packaging)为在流通过程中保护产品，方便储运，促进销售，按一定的技术方法所用的容器、材料和辅助物等的总体名称;也指为达到上述目的在采用容器，材料和辅助物的过程中施加一定技术方法等的操作活动。

包装工业和技术的发展，推动了包装科学研究和包装学的形成。包装学科涵概物理、化学、生物、人文、艺术等多方面知识，属于交叉学科群中的综合科学，它有机地吸收、整合了不同学科的新理论、新材料、新技术和新工艺，从系统工程的观点来解决商品保护、储存、运输及促进销售等流通过程中的综合问题。包装学科的分类比较多样，通常将其分类为包装材料学、包装运输学、包装工艺学、包装设计学、包装管理学、包装装饰学、包装测试学、包装机械学等分学科。目前，中国已有40多所高校开办了包装工程专业，包装人才队伍日益壮大。

包装设计是为消费者服务的，从消费者使用、喜好的角度考虑是包装设计最基本的起点。因此，消费形态的变化对包装设计产生着重要的影响。进入科技信息飞速发展的今天，糊口形态和消费形态都发生了很大的变化。从20世纪包装的发展来看，像POP式包装、便携式包装、易拉罐、压力喷雾包装、真空包装等形态的泛起，无一不是消费需求所导致的结果。如今网络时代已宣告来临，互联网给人们的糊口带采了极大的利便，网上交易、网上购物等新的消费形态也徐徐被越来越多的人所接受。跟着网络的普及和相关硬件技术的提高，包装设计随之而来也必将面对更大的改变。

【目录】

第一部分 包装项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、包装项目概况

(一)项目名称

(二)项目承办单位介绍

(三)项目可行性研究工作承担单位介绍

(四)项目主管部门介绍

(五)项目建设内容、规模、目标

(六)项目建设地点

二、项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

(一)项目产品市场前景

(二)项目原料供应问题

(三)项目政策保障问题

(四)项目资金保障问题

(五)项目组织保障问题

(六)项目技术保障问题

(七)项目人力保障问题

(八)项目风险控制问题

(九)项目财务效益结论

(十)项目社会效益结论

(十一)项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。

四、存在问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分 包装项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、包装项目建设背景

(一)国家产业政策鼓励包装行业发展

(二)包装市场前景广阔

(三)……

二、包装项目建设必要性

(一)进一步扩大我国包装供应

(二)进一步提升我国包装工业技术水平

(三)进一步优化我国包装材料质量

(四)……

三、包装项目建设可行性

(一)经济可行性

(二)政策可行性

(三)技术可行性

(四)模式可行性

(五)组织和人力资源可行性

第三部分 包装项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、包装项目产品市场调查

(一)包装国际市场调查

(二)包装国内市场调查

(三)包装价格调查

(四)包装上游原料市场调查

(五)包装下游消费市场调查

(六)包装市场竞争调查

二、包装市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。

(一)包装国际市场预测

(二)包装国内市场预测

(三)包装价格预测

(四)包装上游原料市场预测

(五)包装下游消费市场预测

(六)包装项目发展前景综述

第四部分 包装项目产品规划方案

一、包装项目产品产能规划方案

二、包装项目产品工艺规划方案

(一)工艺设备选型

(二)工艺说明

(三)工艺流程

三、包装项目产品营销规划方案

(一)营销战略规划

(二)营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。

1.投资者分成

2.企业自销

3.国家部分收购

4.经销人代销及代销人情况分析

(三)促销策略

……

第五部分 包装项目建设地与土建总规

一、包装项目建设地

(一)包装项目建设地地理位置

(二)包装项目建设地自然情况

(三)包装项目建设地资源情况

(四)包装项目建设地经济情况

(五)包装项目建设地人口情况

二、包装项目土建总规

(一)项目厂址及厂房建设

1.厂址

2.厂房建设内容

3.厂房建设造价

(二)土建规划总平面布置图

(三)场内外运输

1.场外运输量及运输方式

2.场内运输量及运输方式

3.场内运输设施及设备

(四)项目土建及配套工程

1.项目占地

2.项目土建及配套工程内容

(五)项目土建及配套工程造价

(六)项目其他辅助工程

1.供水工程

2.供电工程

3.供暖工程

4.通信工程

5.其他

第六部分 包装项目环保、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、包装项目环境保护方案

(一)项目环境保护设计依据

(二)项目环境保护措施

(三)项目环境保护评价

二、包装项目资源利用及能耗分析

(一)项目资源利用及能耗标准

(二)项目资源利用及能耗分析

三、包装项目节能方案

(一)项目节能设计依据

(二)项目节能分析

四、包装项目消防方案

(一)项目消防设计依据

(二)项目消防措施

(三)火灾报警系统

(四)灭火系统

(五)消防知识教育

五、包装项目劳动安全卫生方案

(一)项目劳动安全设计依据

(二)项目劳动安全保护措施

第七部分 包装项目组织计划和人员安排

在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、包装项目组织计划

(一)组织形式

(二)工作制度

二、包装项目劳动定员和人员培训

(一)劳动定员

(二)年总工资和职工年平均工资估算

(三)人员培训及费用估算

第八部分 包装项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。所谓项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间。这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

一、包装项目实施的各阶段

(一)建立项目实施管理机构

(二)资金筹集安排

(三)技术获得与转让

(四)勘察设计和设备订货

(五)施工准备

(六)施工和生产准备

(七)竣工验收

二、包装项目实施进度表

三、包装项目实施费用

(一)建设单位管理费

(二)生产筹备费

(三)生产职工培训费

(四)办公和生活家具购置费

(五)其他应支出的费用

第九部分 包装项目财务评价分析

一、包装项目总投资估算

二、包装项目资金筹措

一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：

(一)资金来源

(二)项目筹资方案

三、包装项目投资使用计划

(一)投资使用计划

(二)借款偿还计划

四、项目财务评价说明&财务测算假定

(一)计算依据及相关说明

(二)项目测算基本设定

五、包装项目总成本费用估算

(一)直接成本

(二)工资及福利费用

(三)折旧及摊销

(四)工资及福利费用

(五)修理费

(六)财务费用

(七)其他费用

(八)财务费用

(九)总成本费用

六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

(一)销售收入

(二)销售税金及附加

(三)增值税

(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算

七、损益及利润分配估算

八、现金流估算

(一)项目投资现金流估算

(二)项目资本金现金流估算

第十部分 包装项目不确定性分析

在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

(一)盈亏平衡分析

(二)敏感性分析

第十一部分 包装项目财务效益、经济和社会效益评价

在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、财务评价

财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。

(一)财务净现值

财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。

如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。

(二)财务内部收益率(FIRR)

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。

一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。

(三)投资回收期Pt

投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：

(1)计算公式

动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：

Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值

(2)评价准则

1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可行的;

2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。

(四)项目投资收益率ROI

项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。

ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。

(五)项目投资利税率

项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%

投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑接受。

(六)项目资本金净利润率(ROE)

项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。

项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。

(七)项目测算核心指标汇总表

二、国民经济评价

国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要，也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。

三、社会效益和社会影响分析

在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十二部分 包装项目风险分析及风险防控

一、建设风险分析及防控措施

二、法律政策风险及防控措施

三、市场风险及防控措施

四、筹资风险及防控措施

五、其他相关风险及防控措施

第十三部分 包装项目可行性研究结论与建议

一、结论与建议

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：

1.对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见

2.对主要的对比方案进行说明

3.对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

4.对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

5.对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

6.可行性研究中主要争议问题的结论

二、附件

凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。

1.项目建议书(初步可行性报告)

2.项目立项批文

3.厂址选择报告书

4.资源勘探报告

5.贷款意向书

6.环境影响报告

7.需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告

8.需要的市场预测报告

9.引进技术项目的考察报告

10.引进外资的名类协议文件

11.其他主要对比方案说明

12.其他

三、附图

1.厂址地形或位置图(设有等高线)

2.总平面布置方案图(设有标高)

3.工艺流程图

4.主要车间布置方案简图

5.其它

道路运输项目可行性研究报告

【引言】

道路运输，是一种在道路上进行运输活动的运输方式。是一种能实现"门到门"的最快捷的陆上运输方式。它是铁路运输、道路运输、水路运输、航空运输和 空运管道运输等五种运输方式之一。

由于道路运输网一般比铁路、水路网的密度要大十几倍，分布面也广，因此道路运输车辆可以“无处不到、无时不有”。道路运输在时间方面的机动性也比较大，车辆可随时调度、装运，各环节之间的衔接时间较短。尤其是道路运输对客、货运量的多少具有很强的适应性，汽车的载重吨位有小(0.25t～1t左右)有大(200t～300t左右),既可以单个车辆独立运输,也可以由若干车辆组成车队同时运输，这一点对抢险、救灾工作和军事运输具有特别重要的意义。

近年来，我国交通基础设施和运输装备不断改善，为道路运输市场的快速发展创造了有利条件，也使公路客货运输的平均运距不断延长。目前，我国道路运输行业正处于快速发展的成长期，在国民经济运行和增长中发挥着日益重要的作用。运输行业的重要性随着我们经济的不断发展而快速提高，不管是旅客运输还是货物运输的发展与变化都成为国民经济发展的重要部分，而在其中公路运输又成为运输行业的重中之重。

【目录】

第一部分 道路运输项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、道路运输项目概况

(一)项目名称

(二)项目承办单位

(三)可行性研究工作承担单位

(四)项目可行性研究依据

本项目可行性研究报告编制依据如下：

1.《中华人民共和国公司法》;

2.《中华人民共和国行政许可法》;

3.《国务院关于投资体制改革的决定》国发(20xx)20号 ;

4.《产业结构调整目录20xx版》;

5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》;

6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会20xx

年审核批准施行;

7.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会20xx年

8. 企业投资决议;

9. ……;

10. 地方出台的相关投资法律法规等。

(五)项目建设内容、规模、目标

(六)项目建设地点

二、道路运输项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

(一)项目产品市场前景

(二)项目原料供应问题

(三)项目政策保障问题

(四)项目资金保障问题

(五)项目组织保障问题

(六)项目技术保障问题

(七)项目人力保障问题

(八)项目风险控制问题

(九)项目财务效益结论

(十)项目社会效益结论

(十一)项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。

表1 技术经济指标汇总表

四、存在的问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

1.项目总投资来源及投入问题

项目总投资主要来自项目发起公司自筹资金，按照计划在20xx年3月份前完成项目申报审批工作。预计项目总投资资金到位时间在20xx年4月底。整个项目建设期内，主要完成项目可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。

项目发起公司拟设立专项资金账户用于项目建设用资金的管理工作。对于资金不足部分则以银行贷款、设备融资，合作，租赁等多种方式解决。

2.项目原料供应及使用问题

项目产品的原料目前在市场上供应充足，可以实现就近采购。项目本着生产优质产品、创造一流品牌的理念，对原材料环节进行严格把关，对原料供应商进行优选，保证生产顺利进行。

3.项目技术先进性问题

项目生产本着高起点、高标准的准则，拟采购先进技术工艺设备，引进先进生产管理经验，对生产技术员工进行专业化培训，保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。

第二部分 道路运输项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、道路运输项目建设背景

(一)道路运输项目市场迅速发展

道路运输项目所属行业是在最近几年间迅速发展。行业在繁荣国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显……

(二)国家产业规划或地方产业规划

我国非常中国道路运输领域的发展，国家和地方在最近几年有关该领域的政策力度明显加强，突出表现在如下几个方面：

(1)稳定国内外市场;

(2)提高自主创新能力;

(3)加快实施技术改造;

(4)淘汰落后产能;

(5)优化区域布局;

(6)完善服务体系;

(7)加快自主品牌建设;

(8)提升企业竞争实力。

(三)项目发起人以及发起缘由

……

二、道路运输项目建设必要性

(一)……

(二)……

(三)……

(四)……

三、道路运输项目建设可行性

(一)经济可行性

(二)政策可行性

(三)技术可行性

本项目建设坚持高起点、高标准方案，为保证工艺先进性，关键设备引进国外厂商，其他辅助设备从国内厂商中优选。该公司始建于1998年，20xx年改制为股份有限公司，经过多年的技术改造和生产实践，公司创造出一流的道路运输工艺和先进的管理技术，完全能够按照行业标准进行生产和检测，其新技术方案的引入，将有效保证本项目顺利开展。

(四)模式可行性

道路运输项目实施由项目发起公司自行组织，引进先进生产设备，土建工程由公司自主组织建设。项目建成后，项目运作由该公司全资注册子公司主导，项目产品面向国内、国际两个市场。目前，国内外市场发展均较为迅速，市场空间放量速度加快，市场需求强劲，可以保证产品有效销售。

(五)组织和人力资源可行性

第三部分 道路运输项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、道路运输项目产品市场调查

(一)道路运输项目产品国际市场调查

(二)道路运输项目产品国内市场调查

(三)道路运输项目产品价格调查

(四)道路运输项目产品上游原料市场调查

(五)道路运输项目产品下游消费市场调查

(六)道路运输项目产品市场竞争调查

二、道路运输项目产品市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。

(一)道路运输项目产品国际市场预测

(二)道路运输项目产品国内市场预测

(三)道路运输项目产品价格预测

(四)道路运输项目产品上游原料市场预测

(五)道路运输项目产品下游消费市场预测

(六)道路运输项目发展前景综述

第四部分 道路运输项目产品规划方案

一、道路运输项目产品产能规划方案

二、道路运输项目产品工艺规划方案

(一)工艺设备选型

(二)工艺说明

(三)工艺流程

三、道路运输项目产品营销规划方案

(一)营销战略规划

(二)营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。

1、投资者分成

2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人情况分析

(三)促销策略

……

第五部分 道路运输项目建设地与土建总规

一、道路运输项目建设地

(一)道路运输项目建设地地理位置

(二)道路运输项目建设地自然情况

(三)道路运输项目建设地资源情况

(四)道路运输项目建设地经济情况

近年来，项目所在地多元产业经济迅速发展，第一产业基本稳定，工业经济发展势头强劲;新兴产业成为当地经济发展新的带动力量;餐饮娱乐、交通运输等第三产业蓬勃发展;一大批改制企业充满活力，民营经济发展发展步伐加快。重点调产工程扎实推进，经济多元化支柱产业结构正在形成，综合实力明显增强……

(五)道路运输项目建设地人口情况

(六)道路运输项目建设地交通运输

项目运作立当地，面向国内、国际两个市场，项目建设地交通运输条件优越，目前已形成铁路、公路、航空等立体方式的交通运输网。公路四通八达，境内有3条国道、2条省道，高速公路建设步伐进一步加快，将进一步改善当地的公路运输条件，逐渐优化的交通条件有利于项目产品销售物流环节效率的提升，使得产品能够及时投放到销售目标市场。

二、道路运输项目土建总规

(一)项目厂址及厂房建设

1.厂址

2.厂房建设内容

3.厂房建设造价

(二)土建规划总平面布置图

(三)场内外运输

1.场外运输量及运输方式

2.场内运输量及运输方式

3.场内运输设施及设备

(四)项目土建及配套工程

1.项目占地

2.项目土建及配套工程内容

(五)项目土建及配套工程造价

(六)项目其他辅助工程

1.供水工程

2.供电工程

3.供暖工程

4.通信工程

5.其他

第六部分 道路运输项目道路运输、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、道路运输项目环境保护方案

(一)项目环境保护设计依据

(二)项目环境保护措施

(三)项目环境保护评价

二、道路运输项目资源利用及能耗分析

(一)项目资源利用及能耗标准

(二)项目资源利用及能耗分析

三、道路运输项目节能方案

按照国家发改委的规定，节能需要单独列一章。按照国家发改委的相关规定，建筑面积在2万平方米以上的公共建筑项目、建筑面积在20万平方米以上的居住建筑项目以及其他年耗能20xx吨标准煤以上的项目，项目建设方都必须出具《节能专篇》，作为项目节能评估和审查中的重要环节。项目立项必须取得节能审查批准意见后，项目方可立项。因此，对建设规模超过发改委规定要求的项目，《节能专篇》如同《环境评价报告》一样，是项目建设前置审核的必须环节。

(一)项目节能设计依据

(二)项目节能分析

四、道路运输项目消防方案

(一)项目消防设计依据

(二)项目消防措施

(三)火灾报警系统

(四)灭火系统

(五)消防知识教育

五、道路运输项目劳动安全卫生方案

(一)项目劳动安全设计依据

(二)项目劳动安全保护措施

第七部分 道路运输项目组织和劳动定员

在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、道路运输项目组织

(一)组织形式

(二)工作制度

二、道路运输项目劳动定员和人员培训

(一)劳动定员

(二)年总工资和职工年平均工资估算

(三)人员培训

本项目采用“标准化培训”实施人员培训，所谓“标准化培训”指的是定岗前招聘、基本技能培训等由公司安排各部门技术骨干统一按照规定执行，力求使得员工熟悉公司业务和需要掌握的各项基本技能。经过标准化培训后，公司根据各人表现确定岗位，然后由各岗位的技术负责人针对岗位特有业务进行学徒式指导和培训。两种方式的结合既保证了员工定岗的准确性，也缩短了员工定岗后成为合格员工的时间，这对于节约人员培训成本和缩短培训时间都具有极好的效果。

第八部分 道路运输项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。所谓项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间。这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

一、道路运输项目实施的各阶段

(一)建立项目实施管理机构

(二)资金筹集安排

(三)技术获得与转让

(四)勘察设计和设备订货

(五)施工准备

(六)施工和生产准备

(七)竣工验收

二、道路运输项目实施进度表

三、道路运输项目实施费用

(一)建设单位管理费

(二)生产筹备费

(三)生产职工培训费

(四)办公和生活家具购置费

(五)其他应支出的费用

第九部分 道路运输项目财务评价分析

图-4 财务评价基本思路

一、道路运输项目总投资估算

二、道路运输项目资金筹措

(一)资金来源

(二)项目筹资方案

三、道路运输项目投资使用计划

(一)投资使用计划

(二)借款偿还计划

四、项目财务评价说明&财务测算假定

(一)计算依据及相关说明

1.《中华人民共和国会计法》，[主席令第24号]，20xx年1月1日起实施。

2.《企业会计准则》，[财政部令第5号]，20xx年1月1日起实施。

3.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》，[国务院令第512号]，20xx年1月1日起实施。

4.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》，[财政部、国家税务总局令第50号]，20xx年1月1日起实施。

5.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会20xx年审核批准施行。

6.项目必须遵守的国内外其他工商税务法律文件。

(二)项目测算基本设定

五、道路运输项目总成本费用估算

(一)直接成本

(二)工资及福利费用

(三)折旧及摊销

(四)工资及福利费用

(五)修理费

(六)财务费用

(七)其他费用

(八)财务费用

(九)总成本费用

六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

(一)销售收入

(二)销售税金及附加

(三)增值税

(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算

七、损益及利润分配估算

八、现金流估算

(一)项目投资现金流估算

(二)项目资本金现金流估算

第十部分 道路运输项目不确定性分析

在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

(一)盈亏平衡分析

(二)敏感性分析

第十一部分 道路运输项目财务效益、经济和社会效益评价

在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、财务评价

财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。

(一)财务净现值

财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。

如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。

(二)财务内部收益率(FIRR)

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。

一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。

(三)投资回收期Pt

投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：

(1)计算公式

动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：

Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值

(2)评价准则

1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可行的;

2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。

(四)项目投资收益率ROI

项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。

ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。

(五)项目投资利税率

项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%

投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑接受。

(六)项目资本金净利润率(ROE)

项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。

项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。

(七)项目测算核心指标汇总表

二、国民经济评价

国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要，也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。

三、社会效益和社会影响分析

在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十二部分 道路运输项目风险分析及风险防控

一、建设风险分析及防控措施

二、法律政策风险及防控措施

三、市场风险及防控措施

四、筹资风险及防控措施

五、其他相关风险及防控措施

第十三部分 道路运输项目可行性研究结论与建议

一、结论与建议

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：

1.对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见

2.对主要的对比方案进行说明

3.对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

4.对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

5.对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

6.可行性研究中主要争议问题的结论

二、附件

凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。

1.项目建议书(初步可行性报告)

2.项目立项批文

3.厂址选择报告书

4.资源勘探报告

5.贷款意向书

6.环境影响报告

7.需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告

8.需要的市场预测报告

9.引进技术项目的考察报告

10.引进外资的名类协议文件

11.其他主要对比方案说明

12.其他

三、附图

1.厂址地形或位置图(设有等高线)

2.总平面布置方案图(设有标高)

3.工艺流程图

4.主要车间布置方案简图

5.其它

建设项目可行性研究报告范本模板

建筑工程可行性研究报告【范本】

1.1项目背景

1.1.1项目名称

象山县林海学校扩建项目。

1.1.2承办单位概况

本项目的承办单位为象山县林海学校。林海学校为20xx年9月由原林海中学和林海小学合并而成的九年一贯制学校，现有初中6个班，小学12个班，共计18个教学班。教职工83人，其中在职专任中小学教师78人，中、小学专任教师学历合格率分别是92%、94%。有县骨干教师1名，县教坛新秀13名。学校的办学目标是“校园文化育人型，领导班子学者型，教师队伍科研型，学生素质综合型”。学校的办学理念是对学生实行“人文教育”，对教师实行“人文管理”，对领导实行“人文要求”。围绕办学目标、办学理念、学校倡导“快乐一成功”教育，开展英语等级制、书法段位制、古诗成语过关制、快乐作文星级制，智能思维达标制，让每一个孩子在快乐学习中获得成功，从成功中感受快乐。

1.1.3报告编制依据

1、《投资项目可行性研究指南》(试用版);

2、《国家教育事业发展“”规划纲要》;

3、《浙江省教育事业发展“”规划》;

4、《宁波市教育事业第十一个五年发展规划》;

5、《象山县教育事业第十一个五年规划》;

6、《象山县中小学布局调整规划》;

7、《浙江省教育厅关于实施“浙江省万校标准化建设工程”的通知》;

8、委托方提供的相关基础资料。

1.1.4项目提出的理由与过程

教育是一项基础性、战略性产业，是科教兴县的重要组成部分，是一项功在当代、利在千秋的事业。教育事业的兴衰，事关下一代的成长，事关全市人民整体素质的提高，事关经济社会的长远发展，事关全面建设小康社会的进程。从长远看，一个地方人民素质的高低、掌握知识的程度、拥有人才的数量，决定着一个地方经济的发展速度、发展质量和发展后劲。进入新世纪，世界各国尤其是发达国家，都把发展、振兴教育作为首要任务和基本国策。增加教育投入，加大教育改革力度，其目的就是要争先抢占在国际竞争中科技、人才和经济的制高点。可以说现在教育的差距就是将来经济发展、社会进步的差距。

近几年，象山县教育事业取得了很大的成就，但与广大人民群众对优质教育、均衡教育的迫切要求仍有差距。如教育发展不均衡，优质学校资源不足，办学条件特别是农村学校办学条件有待改善等。根据浙江省教育厅《关于实施“浙江省万校标准化建设工程”的通知》精神，通过5年努力，到20xx年使我省九年制义务教育阶段的标准化学校比例不低于85%。各类中心校校园做到布局合理，结构安全，环境优美，设施安全。我县现有九年制义务教育阶段的标准化学校比例只达到61%左右，尤其是初中，班额不足，学校规模小，连全省平均数都达不到。为了进一步加快象山林海学校的发展，提升教育档次，缓解义务教育就学压力，解决林海学校现状教学资源不足的问题，促进象山九年制义务教育标准化办学的发展，林海学校扩建显得尤为必要。

1.2项目概况

1.2.1拟建地点

项目拟建于象山县丹东街道大碶头村。

1.2.2项目建设目标及规模

项目建设目标：扩建林海学校，在此基础上扩大办学规模，优化教学条件。

建设规模：学校总占地面积36502㎡，净用地面积34366m2，其中新征地面积23733m2，新征地净用地面积22666m2。本工程建筑面积8670m2。

1.2.3主要建设条件

本项目建设地点位于象山县丹东街道大碶头村，周边供水、供电、通讯、交通基础设施配套条件及技术条件能够满足建设需要。

1.2.4项目建设进度

本项目于20xx年5月动工，预计20xx年5月竣工，总建设工期12个月。

1.2.5项目建设投资和筹资方案

该项目总投资为2727万元，资金来源为财政拨款。

1.2.6主要经济指标

表1-1 项目主要技术经济指标

序号 名称 单位 数量 备注

1 学校总占地面积 ㎡ 36502

2 净用地面积 ㎡ 34366

3 新征地面积 ㎡ 23733

4 新征地净用地面积 ㎡ 22666

5 总建筑面积 ㎡ 8670

6 运动场地 ㎡ 10906

7 绿化面积 ㎡ 120xx

8 总投资 万元 2727

9 建设工期 月 12

2.1项目的规划相关性

2.1.1《象山县国民经济和社会发展“”规划》

在《象山县国民经济和社会发展“”规划》中指出要健全现代教育体系，高标准普及基础教育;坚持教育优先发展，高标准、高品质普及15年教育，实行九年制免费义务教育;优化校园布局，整合教育资源，促进优质教育资源共用和基础教育均衡发展;推进校园标准化建设和城乡教育均衡发展，实施中心城区中小学建设等项目;加大政府对基础教育的投入力度，鼓励和支持民办教育发展，逐步形成公办教育与民办教育互动发展的格局。

2.1.2《宁波市教育事业发展“”规划》

《宁波市教育事业发展“”规划》坚持科学发展观，确立以人为本、群众利益为重的发展理念，着力于从规模扩张向质量提升转变，从硬件建设为主向软硬件建设并重转变作为xx期间教育发展的指导思想。

规划“”期间，完成全市中小学标准化建设任务(建设200万平方米中小学校舍)，全市累计建成20所省一级重点普通中学，享受中小学优质教育资源的学生比例超过80%;20xx年，教育发展达到新的水平，教育综合实力位于全省和全国前列教育体系形成新的格局，九年义务教育实现标准化、优质化，达到轻负担、高质量。

2.1.3《象山县教育事业发展“”规划》

根据《象山县教育事业发展“”规划》，“”期间，象山县教育事业的主要目标中提到将实现办学条件的现代化。大力推进中小学的标准化、现代化和信息化建设。全县九年制义务教育段学校85%以上达到“省万校标准化建设工程”要求，其他的各级各类学校校舍和装备基本达到《宁波市学校社会主义现代化建设纲要》的标准。全县学校全部完成“校校通”，50%以上学校建成数字校园网，城镇中小学实现“班班通”，每所中小学拥有2个以上多媒体计算机教室。

规划中还提到要全力统筹城乡教育资源，提升群众对优质教育的满意度，根据全县社会事业和经济发展的整体规划和城市化进程的要求，优化《中小学教育布局调整规划》。按照省“万校标准化建设工程”，通过整合、改造等方式，扩大学校的办学规模，提高办学效益。

2.1.4《象山县中小学布局调整规划》

根据《象山县中小学布局调整规划》，各乡镇初中布局调整目标为通过调整，减少初中数量，扩大初中规模，消除薄弱初中，创建一批示范性初中。进一步优化教育结构和教育资源配置，走内涵发展的道路，发挥规模效益，不断提高初中的教育质量、办学效益和整体办学水平，创造全面推进素质教育良好环境，以满足人民群众对初中高质量教育日益增长的需求，适应我县经济可持续发展的需要。城区各类学校至20xx年前达到浙江省万校标准化学校标准，至规划期末达到规范化和现代化学校标准。

本次规划在倡导集中力量办学，扩大办学规模的前提下，确定初中规模为18班以上。对于第二、三层次的规划学校，应考虑规模效益，班级数适当放大。小学中学(包括初中、高中、职高)每班45-50人，一般按45人计。

2.2项目建设的必要性

2.2.1改善教学设施、优化教学环境的需要

根据《浙江省九年制义务教育标准化学校评定标准》(以下简称“标准”)，九年制学校最低生均用地面积标准为18.29平方米，最低生均建筑面积标准为7.73平方米，普通教室每班一间，另配备符合要求的专业教室、公共教学用房、办公用房、生活服务用房。

林海学校现有教育设施已不能满足学校发展需要。学校人均用地19平方米，人均建筑面积5.37平方米。18间普通教室存在安全隐患，实验室、综合电教室、计算机房不符合配置标准，图书室、阅览室、美术室、音乐室等专业教室严重欠缺，办公用房狭小。建筑设计不合理，运动场地欠缺，不能满足使用要求。林海学校扩建后，增加校园用地面积，可相应配备良好的教学设施，在教学环境将会有很大的提高。

2.2.2扩大办学规模、弥补教育资源不足的需要

“十五”期间，象山城区的基础教育设施布局调整工作取得一定成效。但是随着城市化水平的不断提高，城市人口规模的不断增大，人民生活水平不断提高，人民群众对于接受教育的需求也越来越高。从城区的中、小学数量来分析，教育资源总量不能满足人民群众接受教育的需求。

林海学校现有18个教学班，其中小学12班，初中6班，共有学生985人。学校总占地面积13986平方米，建筑面积3930平方米。

近年来，随着象山经济发展，大量外来农民工的涌入，农民工子女在校就读人数增加，目前已占全校学生的41%，未来的比例将越来越高。预计到20xx年，该校的办学规模将达到小学18班，初中9个班共27个教学班，学生人数将达到1300人。根据《象山县中小学布局调整规划》，到20xx年，林海学校的规划办学规模达到36个班级，学生数1620人。

林海学校现有用地过少，不能满足未来学校扩大办学规模发展的需要。林海学校将按照“标准”中的二类标准扩征土地，扩建教育用房，以弥补城区九年义务教育资源严重不足的情况，缓解初中招生压力。

2.2.3促进学校发展、提高办学质量的需要

一所学校的生存与发展,教学质量是关键,但教学质量的提高,要有一定的办学条件,有足够的教育资源,创造一个良好的育人环境。环境优美、设备先进、功能齐全的教学环境为学校提供了发展的硬件设施，同时会影响到学生和教师的心理。

林海学校现有教育设施较为落后，教学用地、教育用房紧张。学生的学习环境和生活环境达不到要求。教学管理难以统一，教学发展受到限制 林海学校扩建后，办学规模和办学标准都将得到提高。对于林海学校的管理也将带来更多的方便，满足了教育课改的需求，在更为优越的办学条件下可以实现更快的发展，有促于学校的长期发展。

2.2.4完成象山县九年制义务教育标准化学校建设任务的需要

根据浙江省教育厅《关于实施“浙江省万校标准化建设工程”的通知》精神，通过5年努力，到20xx年使我省九年制义务教育阶段的标准化学校比例不低于85%。各类中心学校做到布局合理，结构安全，环境优美，设施安全。“浙江省万校标准化建设工程”的实施客观上要求加快中小学的建设进程，全面推进各地办学质量和水平的提高。象山县现有九年制义务教育阶段的标准化学校比例只有61%左右，其中初中班额不足，学校规模较小，达不到全省平均水平。此项工程是创造良好的硬件设施和现代校园环境，为发展高水平教育提供强有力的支撑，为创建教育强省奠定基础。因此该项目的建设更为必要。

3场址选择

3.1场址现状

3.1.1地点与地理位置

象山县地处121°34-122°20、北纬28°45-29°49之间，居浙江省中东部沿海，位于象山港与三门湾之间，两港相拥。其地理位置北临象山港，与鄞州区、奉化市隔港相望;东北遥对舟山市普陀区的六横岛和宁波市北仑区的梅山岛;东濒大目洋;南接猫头洋，隔三门湾与台州市的三门县相峙;西连宁海县，象山半岛自宁海县紫溪、梅林至一市东延入海。象山县三面环海，一面接陆，南北长90 km，东西宽70km，由本土象山半岛及沿海608个岛礁组成，总面积6510k㎡，其中陆地面积1175k㎡、海域面积5335k㎡。丹城为象山县县城，东临东海，北靠宁波北仑港，南面是中国著名的渔港——石浦港，西接沿海国道线。

项目建设地点为象山县丹东街道大碶头村。

3.1.2场地土地权属类别与占地面积

项目建设地点为象山县丹东街道大碶头村，土地征用后所有权归国家所有，使用权归象山林海学校所有。学校总占地面积36502㎡，净用地面积34366m2，其中新征地面积23733m2，新征地净用地面积22666m2。

3.1.3现有场址利用情况

项目场地现状为耕地。

3.2场址建设条件

3.2.1自然条件

1、气象

具有非常明显得亚热带季风性气候特征，四季分明，日照充足，温暖湿润，雨量充沛，灾害性较多。

(1)气温

年平均气温18～17℃。最冷月1月平均气温5℃左右;最热月，东部沿海地区为8月、北部沿海地区为7～8月、其余地区一般为7月，平均气温27～28℃。极端最低气温为-7.5℃(1967年1月6日)，极端最高气温为38.80 ℃(1971年8月20日)。

(2)日照

年日照总时数为1670～2048小时。各月日照百分比中，6月最少，为22%～28%;2、3月次之，为24%～29%;8、12月最多，达49%～62%。各地日照时数，南多北少。

(3)降水

年降水量平均在1250mm以上，4～9月较为集中，约占全年的60%，北部尤甚。常出现“双峰”现象，即5～6月(梅雨)、8～9月(台风雨)各有一次降水高峰。受伏旱影响，7月普遍少雨，北部仅占全年的9%、南部占70%。

(4)灾害性天气

一年四季均可能出现灾害性天气，主要有霜降、低温、风暴、干旱、台风、暴雨、寒潮、大雪等，其中台风、暴雨、干旱、低温成灾较为频繁。解放后台风平均两年一次;暴雨大多出现于6、8、9月，常引发山洪爆发，若宣泄不及，则洪、涝并发。

2、地形、地貌

象山位于浙东丘陵的沿海地区，具低山丘陵、平原、海涂和沿海岛屿多层次，多样性的地形地貌结构。全境以丘陵为主，素有“七山一水二分田”之称。山地面积为793平方千米，占总面积的70%左右。县内大多是200米以下丘陵，坡度平缓，山岭起伏绵延。地形总体特征是丘多、山低、坡缓。山地一般高200～450米，分布较广，县内主要有爵溪山地、黄避岙山地、南乡山地等3片。

象山的平原大多散布于沿海地区，这些平原多由海湾促淤成滩，经过人工围涂而成，称为海积平原，主要分布在北部象山港、东部各海湾和南部三门湾。冲击平原，以山前冲击扇为主要形态。因境内山势矮小，腹地短浅，所以面积不大，以丹城、白石、九顷、梅溪一带比较典型。洪积平原以溪谷平原为主要形态，形状多为狭长，大多地处溪谷。

本项目建设场地位于象山县城丹东街道，属冲击平原。区域内分布多为耕地，本项目建设主要受周围微地貌条件的影响。建设场地地形呈较规则四边形，地势有高差，需进行场地平整。

3、地质

象山县地质构造属闽浙隆起东南沿海褶皱带，以新华系构造和纬向构造为主体构造，均以断裂为主要形迹。地层主要为侏罗系上统陆相火山岩，次为白堊系火山沉积岩，第四系地层多见于林海平原，泥盆系—下石炭统、第三系地层亦有出露。

4、水文

象山低水、丘陵错落，溪涧密布，然大多源短流促，独注入海，集水范围小，集水能力弱，因此地表径流水量不丰。且由于象山特殊的半岛地理位置，境内没有大江、大河流过，外来水源极度贫乏;平原水网密度低，范围狭小。全县河网总度长710km,河网密度为0.61km/k㎡。水系不甚发育，主要有南大河，支流南大河、东大河、西大河、马岗河等。

象山海域为中强等潮差规则的半日潮区。潮差冬小夏大，潮位冬低夏高。全县沿岸多年平均潮差一般在3.18m，最大潮差5.56m。沿海破量及涌浪为主的混合浪占绝对优势，出现的频率高达99%。

3.2.2社会经济条件

象山县居浙江省中部沿海，位于象山港与三门湾之间，由象山半岛东部及沿海608个岛礁组成，陆域1175平方公里，海域5350平方公里，海岸线长达800公里，占全省海岸线的六分之一。现辖有10镇5乡3个街道， 20xx年末全县总户数为184934户，户籍人口529489人;其中男性人口271408人，女性人口258081人;按户籍分非农业人口106505人，农业人口422984人;全年出生人口4843人，死亡人口3196人，人口自然增长率为3.11‰。

20xx年，全县实现生产总值160.6亿元，按可比价格计算，比上年增长15.1%，增幅比上年提高2个百分点。全年一般预算财政收入17.71亿元，比上年增长17.9%。其中，中央财政收入8.93亿元，增长11.6%;地方财政收入8.78亿元，增长25.1%。居民消费价格总水平比上年上升1.8%，涨幅比上年提高0.2个百分点。全年城镇居民人均可支配收入16969元，比上年增长4.4%。农渔民人均纯收入7736元，增长10.5%。其中，渔村居民人均收入11299元，农村居民人均收入7486元。

改革开放以来，象山县立足产业基础和资源优势，巩固农业基础，强化工业主体，发展特色经济，推进城市建设，综合实力不断增强。民主法制和精神文明建设取得明显进展，资源、环境和文化、卫生等各项事业全面推进。先后荣获全国综合实力百强县、渔业生产先进县、科技进步先进县、体育先进县、双拥模范县、民间艺术之乡、柑桔之乡和省建筑之乡、小康县称号。人民广场、体育馆、广电中心、医疗中心、高教园区等一批标志性、基础性设施相继完成或正在紧张施工中。她正向着“创建最佳人居环境，建设现代化生态型林海城市”的目标大踏步前进。

本项目位于象山县县城丹城丹东街道，丹城中心城区由丹东、丹西、爵溪三个街道组成，总面积111.8平方公里，建成区面积10平方公里，人口12万。丹东街道地处象山中心城区中部，历为县委、县政府所在地，全县交通、文化、教育、体育、医疗、金融中心。现有面积38平方公里，耕地面积8397亩，山林面积38400亩，滩涂面积3000余亩。20xx年街道下辖7个社区、26个行政村，7万人口，其中居民3.45万人，农民2.05万人，外来人口1.5万人。丹东街道依山滨海、山青水秀，文物古迹群多。东寺、瑞龙寺、塔山文化遗址、革命烈士纪念馆是省、市、县重点文物保护单位和爱国主义教育基地。青湾、东谷湖水库湖光山色、风光旖旎。人民广场气势壮观、设施齐全，已成为全县文化、体育、休闲活动中心。

3.2.3交通条件

象山县居浙江省中部沿海，位于象山港与三门湾之间，三面环海，两港相拥。境内有215、216、311省道经过。海上交通便捷。沿海南线、林海大道等道路的相继建成，极大地促进了象山境内交通条件的变化。象山港大桥已经国家发改委批准将于20xx年下半年动工兴建，通过沿海高速同三复线，与在建的杭州湾大桥及象山三门湾大桥相连，将彻底改变象山半岛处于交通末端的地位。届时，实现象山进入宁波半小时、杭州和温州二小时、上海三小时的交通圈。

丹城为象山县县城，东临东海，北靠宁波北仑港，南面是中国著名的渔港——石浦港，西接沿海国道线。对外交通有直通石浦、新桥、大徐、墙头、泗洲头的公路。城区主要交通干道有城西路、新丰路、巨建设路、象山港路、林海大道。本项目位于丹西街道。建设场地南面临丹阳路、西面临莱薰路，东面临瑶琳路，交通便捷，可满足附近生源正常上学需求。

3.2.4公用设施条件

1、给水

象山县县城主要由象山县自来水公司供水，现有城北、靖南、爵溪水厂，总供水能力为8.5万m3/d。项目所在地由靖南水厂供水。

2、排水

象山现状排水体制主体为雨、污分流制，部分老城区采取截流式合流制。污水经市政污水管网收集后排至污水处理厂，雨水经排水沟、渠等排入河道。20xx年象山县中心城区污水处理厂投入运行，日处理污水能力2.5万吨。项目所在地排水主要通过排水管渠排水。

3、供电

象山县域内有220kV变电所1座，110kV变电所4座，35kV变电所12座，10kV及以上线路总长度达1800公里，基本形成了以220kV电网为骨干、110kV电网为支撑、各级电压等级匹配的现代化电网体系。

4、通讯

20xx年全县固定电话用户达17.61万，小灵通用户达7.96万，互联网用户4.39万户;目前，电话主线普及率达到每百人30线，象山电信的网络规模、技术层次、综合服务能力和各项电信经营指标有了质的飞跃。

建设规划方案

建设规模和产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算的依据。

4.1建筑规划设计指导思想

采用先进技术，本着以人为本原则，根据地理条件和甲方的需求，依据各种现行设计法规、标准和政策，合理布局，设计好每一平方米的建筑，创造出适用、安全、经济、美观的设计成果，求得最好的工程、社会、环境效益。

4.2项目总体规划方案

4.2.1总平面布置方案

象山县林海学校位于象山县丹东街道大碶头村。场地总用地面积36502m2，净用地面积34366m2，其中新征地面积23733m2，新征地净用地面积22666m2，分东西两块，西面为现有校区，东面为扩建校区。整个校区分为教学区、生活区、运动区三个区域。教学区集中在地块西面现有校区，生活区布置在教学区以北与扩建校区交界处，运动区集中在扩建校区。各区相对对立。

本工程在现有校区未利用地和扩建校区地块新建教学楼二期(一期已通过审批在建)、食堂、风雨操场、运动场及其它配套设施，现状校区布置不变。

4.2.2教学楼布置

本工程所建教学楼布置在现状校区地块的南面，规划占地面积998.75㎡，共4层，为行政办公用房、公共教学用房和各专业教室用房。主要分布有行政办公室、会议室、图书室、活动室、实验室及美术、音乐、地理、计算机等专业教室，另有其他配套教学后勤用房。该教学楼与一期教学楼通过连廊相连。

4.2.3食堂布置

食堂布置在教学区以北与扩建校区交界处，占地面积1024.67㎡，共3层。一层、二层为厨房和餐厅，三层为报告厅。

4.2.4风雨操场布置

风雨操场布置在该地块的东北角地块，占地面积1068㎡，层数为1层。风雨操场内设2个篮球场及看台和管理用房。

4.2.5运动场布置

运动场布置位于地块的东面，规划建设田径场、篮球场、排球场及其它健身器材。

田径场布置在地块最东面，设有250米塑胶环形跑道，东侧为设置100m直道。跑道内场为足球场和田径训练场。

篮球场、排球场位于跑道以西。规划设置篮球场4个，规格为35m×20m;排球场1个，规格为22m×15m。

运动场北侧规划健身区，设置健身器材。

运动场总占地面积10906㎡。

4.2.6道路交通设计

本工程校园的主入口设置在地块南侧，在主入口大门前设置临时汽车停车位;次要入口安排在地块北侧，作为后勤及生活出入口。

校园主干道为主入口右侧一条南北向主干道，将运动区与生活区、教学区隔开。建筑物间合理设置次干道。

教学区与运动区间空地规划设置自行车停车棚。

新建道路工程面积5000㎡。

4.2.7绿化设计

本工程作为学校建筑群，故绿化景观环境设计非常重要。现状校区绿化较少，规划在主干道的两侧种植高大、茂密乔木，形成绿色通道;入口处设计花坛，突出校区景观氛围。教学区各教学楼之间建设绿地，该绿地以草坪为主，形成开阔视野。运动区布置种植具有一定防护作用的低矮灌木，穿插布置高大挺拔、树型秀美的乔木，创造良好的健身环境，形成相对独立的区间。

各功能区之间亦布置多处尺度不等的绿地，起到阻隔动静、人流集散的功能。另外要营造学校人文景观环境，在校园中适当点缀雕塑、小品、名人名言、休闲座椅等，营造文化氛围。新建绿化总面积120xx㎡(包括现状校区和规划校区绿化面积)。

4.2.8技术经济指标

总用地面积 36502m2

净用地面积 34366m2

新征地面积 23733m2

新征地净用地面积 22666m2

本工程建筑面积 8670m2

其中：教学楼 3995m2

食堂 3074m2

风雨操场 1068m2

门卫 80m2

变配电房 150m2

连廊 303m2

运动场占地面积 10906m2

绿化面积 120xxm2

本工程道路面积 5000m2

4.3工程方案

4.3.1工程方案选择的原则

(1)在满足功能要求的前提下，建、构筑物设计方案力求平面功能布置合理，立面简洁但不单调，朴素大方，具有良好的景观设计效果。

(2)根据生产性质和使用功能，确定建筑物的防火、防爆、防腐蚀的一系列性质，并按照相应规范设计。

(3)积极采用行之有效的新技术、新结构、新材料，力求发挥整体效益，节省投资。

(4)建、构筑物结构布置，造型和构造处理应考虑工艺、安装、检修等一系列要求。

建筑工程方案

(1)结构设计

本工程建筑宜采用框架结构，现浇楼盖。结构安全等级为二级，设计使用年限为50年，框架抗震等级为四级。

(2)基础设计

地基基础设计，必须坚持因地制宜、就地取材、保护环境和节约资源的原则;根据岩土工程勘察资料，综合考虑结构类型、材料情况与施工条件等因素，精心设计。

本工程基础类型考虑采用柱下独立基础、墙下条型基础。项目场地可作为桩基础持力层的土层根据工程地质勘测报告确定。框架结构柱基根据地基处理的要求进行打桩后，一般均为钢筋混凝土独立基础考虑，围护结构墙下采用钢筋混凝土基础梁。砖混结构按地基处理后可采用混凝土条形砖基础，个别次要建筑尽量利用浅层地基强度。

(3)围护结构和内外装修

根据该建筑特性，外墙体一般采用多孔砖，内墙采用当地轻型砌体。外墙装饰为马赛客，内墙装修材料为瓷砖和涂料。

屋面防水用目前建设部批准和颁布的新型技术成熟的防水卷材，隔热层为当地惯用材料。建筑门窗采用铝合金门窗或不锈钢门窗。

4.3.3运动场所设计

本工程运动场所主要分跑道、篮球场、排球场，各场地具体规格及特征详见表4-1。

表4-1 各运动场地规格及特征表

序号 名称 规格 面层结构 数量(个) 备注

1 跑道 250m环形跑道 塑胶 1 6分道

2 篮球场 35m×20m 塑胶 4

3 排球场 22m×15m 塑胶 1

4.3.4主要建筑物

本工程主要建筑物教学楼二期、食堂、风雨操场、门卫、配电房等，总建筑面积8670m2。

表4-2 项目主要建筑物规模及特征

序号 建筑名称 建筑面积(㎡) 层数 数量(幢) 结构特征 备注

1 教学楼二期 3995 4 1 框架 新建

2 食堂 3074 3 1 框架 新建

3 风雨操场 1068 1 1 框架 新建

4 连廊 303 1 1 框架 新建

5 门卫 80 1 1 砖混 新建

6 变配电房 150 1 1 砖混 新建

4.4配套设施

4.4.1供电工程

(1)用电负荷和供电电源

电力负荷应根据供电可靠性及中断供电在政治、经济上所造成的损失或影响的程度，分为一级负荷、二级负荷及三级负荷。本工程公共照明、消防用电为二级负荷，其它用电为三级负荷。负荷预测采用面积估算法，参照有关负荷指标，本工程新增计算负荷约为206KW。

本工程拟采用二路10KV高压电源，电源引自附近开闭所，以电缆埋地方式接入。

(2)供电方案

在地上一层设置一座变电所，内设1台250kvA干式电力变压器，分别向二、三级负荷供电。

(3)功率因素补偿

功率因数补偿采用集中和分散补偿相结合的方式。在变配电室低压侧设置无功功率自动补偿柜，使变电所侧功率因数不低于0.9。

(4)场区供配电

a.各装置配电将按照不同的环境特点及有关规范进行设计，其中包括防腐、防粉尘等特殊场所的供配电设计。

b.线路敷设采用架空、桥架、沟道、直埋等方式。

c.照明、避雷、接地按不同的环境特点要求及有关规范进行设计。

(5)电气保护及防雷接地

根据>规定，本工程各属于二类防雷建筑物，分别按二类防雷建筑物的要求进行保护。在建筑物的屋顶设避雷带作为接闪器。接地系统利用柱筋做引下线，利用建筑物基础作为接地系统,接地电阻不大于1欧，若实测不能满足要求，则应增设人工接地装置。

建筑物内所有垂直敷设的金属管道及金属物体的顶端和底端均与防雷接地装置连接。

4.4.2给水工程

(1)用水量

学校用水主要为生活用水和绿化用水，日用水量为145m3/d。其中生活用水121m3/d，绿化用水量24m3/d。

室外消防用水量按25L/s设计，室内消防用水量按15L/s设计。

(1)水质、水压

水质符合国家饮用水水质标准;生活用水水压不小于0.3Mpa，消防用水水压不小于0.8Mpa。

(2)供水

本项目给水系统采用生活、消防合用给水管道的供水方式。项目所在地的主要供水水源为市政管网，供水管经为DN250，在学校内采用DN200给水管构成环状管网，供生活用水和消防用水。

4.4.3排水工程

(1)排水量

本工程污水主要为生活污水，水量按供水量的80%计，为128 m3/d。

(2)排水方案

根据项目地区的排水条件，场区排水按“雨污分流”的原则考虑，拟在场区内设置污水、雨水二个排水系统。建筑物内废污合流。

污水：区内污水经化粪池沉淀后经区内污水管网接入市政污水管网，进入丹城污水处理厂，污水经处理达标后排放。

雨水：雨水设计流量套用宁波市短历时暴雨强度公式及雨水设计流量公式，按95L/s•ha考虑，径流系数为0.7，本项目雨水设计流量约为243L/s。经所内雨水管道汇集后排入市政雨水管网。

4.4.4消防设计

室内消火栓布置保证同层任一着火点均有两股充实水柱同时到达，消火栓充实水柱10米，每层设单出口消火栓，间距不大于30米。

室外消防给水与生活、教学给水共用一套管网，并形成环状，在各建筑物附近设置适当数量的室外消火栓。室外设消火栓，保护半径为100米,设置间距小于100米。

按《建筑灭火器配置设计规范》配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。

在总平面规划设计中，合理确定建筑物的位置、防火间距、消防车道和消防水源，建筑各层的防火分区、疏散宽度以及安全疏散距离均满足消防规范要求。

4.4.5通讯网络工程

根据需要，在综合楼、教学楼、校园等场所配置电话及配置公用电话。敷设电话线路和计算机远程通讯网络线路，相关重要部分应按设计规范设置监控系统。

5环境影响评估

5.1项目地块环境现状

5.1.1水环境现状

象山县大、小水库水质基本保持良好，7个水源保护区基本保持在Ⅰ～Ⅱ类水质范围内，部分水区水源受到污染。大塘港为Ⅲ级标准，南大河水质为Ⅴ类;金石引河水质污染比较严重，主要超标因子为COD、总磷、总氧、非离子氨。

5.1.2大气环境现状

象山大气环境的主要污染物是总悬浮颗粒物，其次是氮氧化物、降尘、二氧化硫;二氧化硫河氮氧化物的年均值和日均值符合大气二级标准。

5.1.3声环境现状

目前象山声环境污染主要来源于交通、工业、建筑施工、社会生活和其他声源。中心城区的噪声功能达标区域是居民文教区、混合区、工业集中区，二超标较严重的是交通干线两侧。本项目位于城郊，声环境现状较好。

5.2采用的环境保护标准

5.2.1环境质量标准

大气环境：执行《环境空气质量标准》(GB3095-1996)二级标准;

水环境：执行《地表水环境质量标准》(GB3838-20xx)中的Ⅲ类标准;

声环境：执行《城市区域环境噪声标准》GB3096-93中Ⅱ类标准。

5.2.2污染物排放标准

(1)废气

学校食堂油烟废气排放执行《饮食业油烟排放标准》(GB18483-20xx)中的中型标准。

(2)废水

项目废水排放可执行《污水综合排放标准》(GB8978-1996)中的三级标准。

(3)噪声

施工期噪声执行《建筑施工场界噪声限值》(GB12523-90)。

5.3项目建设与运营对环境的影响

5.3.1施工期对环境的影响

本项目施工阶段主要污染工序来自各种机械的工作噪声，打桩和运输等作业噪声;施工人员的生活污水，施工雨污水、打桩泥浆水与场地积水;施工车辆产生的废气，土石方和建筑材料运输造成地面扬尘等;开挖基坑、填平场地时产生弃土，在进行主体结构等施工时产生建筑垃圾。

主要污染物及预计量详见表5-1。

表5-1 施工期主要污染物及预计量表

类型 排放源 污染物 产生量

噪声 施工机械 施工噪声 70～100dB

固体废弃物 装潢垃圾 建筑废材 2.5t/m3

施工人员 生活垃圾 1kg/人/d

大气污染物 施工期扬尘 TSP 无组织排放

水污染物 施工人员 生活污水 0.2m3/人/d

5.3.2运营期对环境的影响

本项目运营期间污染源主要来自配电房等各类设备产生的工作噪声;师生、后勤人员日常生活污水、固体废弃物;厨房间产生含油烟气。

主要污染物及预计量详见表5-2。

表5-2 运营期主要污染物及预计量表

类型 排放源 污染物 产生量

噪声 配电房 设备噪声 60-75dB

车辆 交通噪声 70-85dB

固体废弃物 学生及教职工 生活垃圾 1820kg/d

大气污染物 食堂 油烟废气 0.6t/a

水污染物 学生及教职工 生活污水 96.8m3/d

5.4环境保护措施

5.4.1大气污染物

食堂产生的少量油烟废气，可将其经油烟净化装置处理后高空排放;燃油废气通过专用管道接至楼顶向高空排放。

5.4.2生活污水

废水主要为学校老师与学生的生活污水。厕所废水经化粪池处理，餐饮废水经隔油池处理，其它废水也均经过净化处理达标后回用或通过污水管网排放。

5.4.3固体废弃物

针对生活性废物，在校园内相关区域设置垃圾箱，建筑内设置垃圾道，将废物集中后，统一、及时清运出场。并在校园内设垃圾收集处，以利生活垃圾的收集和清运。

5.4.4噪声

主要来自配电房、泵房、机房各类设备产生的工作噪声。为降低噪声污染，改善作业环境，尽量选择低噪声设备;加强设备日常维修、更新和操作人员的管理，使所有设备，尤其是有噪声污染的设备，能在正常状况下运行;并对放置产噪大的设备的房间采用隔声门窗，露天噪声源加设防护罩。

5.4.5建设施工环境影响控制

(1)建设施工噪声控制

合理放置施工机械，尽可能布置在对场界外造成影响最小的地点，并在高噪声设备周围设置掩蔽物。加强施工管理，合理安排施工作业时间，禁止夜间进行高噪声作业。以液压工具代替气压工具，打桩应采用液压钻孔、浇注桩头的低噪声施工方法。

(2)建设施工水污染控制

在施工前期应同步设计好排水沟和沉淀池，将建筑泥浆水和冲洗水经沉淀分离后的上清夜排入污水管网，沉淀泥浆应定期外运。建筑废物应按指定地点堆放并及时清理，避免因暴雨冲刷而流入附近水体。建议在施工场地设置简易厕所和化粪池，对施工队伍居住地的食堂、浴室和厕所污水进行处理。

(3)建设施工大气污染控制

建议施工单位采取以下措施：开挖时，对作业面和土堆适当喷水，使其保持一定湿度，以减少扬尘量;开挖的泥土和建筑垃圾要及时运走，避免长期堆放;确需较长时间堆放在户外的散粒建筑材料，如黄沙、碎石等，应采用雨布覆盖或经常洒水保持湿润，减少扬尘。对施工现场实行合理化管理，使砂石料统一堆放，并尽量减少搬运环节。防止运输车辆装载过满，并尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛洒，并及时清扫散落在路面上的泥土和建筑材料，定时洒水压尘，以减少运输过程中的扬尘。施工现场要进行围栏或部分围栏，缩小施工扬尘扩散范围。当风速过大时，应停止施工作业，并对堆存的砂粉等建筑材料采取遮盖措施。

(4)建设施工固体废物污染控制

施工现场要及时清理，建筑垃圾要及时清运，防止其因长期堆放而产生粉尘等污染。生活垃圾易腐败变质，应进行专桶收集，定期运往附近垃圾场进行卫生填埋或焚烧，严禁乱堆乱放。

6节能

6.1节能原则

1、认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源。

2、积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术。严禁采用国家或行业主管部门已淘汰的落后的工艺和设备。

6.2合理用能标准及节能设计规范

按照《国务院关于加强节能工作的决定》和《国家发展改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》的要求，固定资产投资项目的建设应遵循合理用能、提高能源利用效率的原则，项目的建设应符合合理用能标准及节能设计规范。

相关法律法规和规划：

1.中华人民共和国节约能源法

2.中华人民共和国可再生能源法

3.中华人民共和国电力法

4.中华人民共和国建筑法

5.中华人民共和国清洁生产促进法

6.清洁生产审核暂行办法(国家发展改革委、国家环保总局令第16号)

7.民用建筑节能管理规定(建设部部长令第76号)

8.节能中长期专项规划(发改环资[20xx]2505号)

6.3节能措施

按照国家有关节约与合理利用能源的现行政策、规定，本项目采取的主要节能措施如下：

6.3.1建筑

1、在规划中引进生态环保设计理念，通过合理的建筑布局及环境设计，充分利用自然环境，利用太阳能减少非可循环利用能源的消耗。

2、建筑设计尽量采用天然采光、自然通风，以减少采光、暖通耗能。

3、根据建筑功能要求，积极采用节能材料。

4、设计时，在保证合理布局的前提下，尽可能缩短供水、供电线路，减少线路能耗损失。

5、屋面设置保温层，阻隔太阳辐射热，外墙采用多孔砖砌块，减少室内得热。

6、采用实木门窗加强门窗的气密性，减少热量损失。

7、控制建筑朝向，注意各朝向窗墙的面积比例调整。

6.3.2给排水

1、积极开展节约水资源的宣传，提高师生员工的节水意识。

2、安装工程实施中保证给排水线路工程质量，防止跑、冒、滴、漏等。

3、所有单元均安装计量表，便于管理和考核。

4、卫生洁具采用节水型产品及配件。

5、供水设计充分利用市政管网压力供水。

6.3.3电气

照明灯具采用高效节能灯，电气设备造型，应本着节约能源、减少设备用房面积进行优选。

照明器具采用节能型，如高效日光灯(带功率因素补偿装置);

采用声、光与时间相结合的照明控制方式，减少用电量。

7组织机构与人力资源配置

合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织结构和配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件。在制定管理方案时，我们对项目的组织结构设置及人力资源设置等内容进行了研究。

工程部：负责工程的前期准备联系和现场工程管理监督。

预算部：负责对工程前期方案的策划，对工程造价的控制及预决算的计算。

财务部：负责资金的筹集和管理;财务的核算和监督以及资金的拨款和管理;交纳各种税务和上级管理费等，保证工程进度和各项资金使用计划。

办公室：负责工程的总体筹划和管理。

8项目实施进度

8.1实施工期

本项目建设包括工程前期、工程建设期等过程。工程前期工作包括项目审批、工程设计及现场准备(土地征用工作也完成)，周期为6个月，建设工期从工程施工到工程建成投入使用预计为12个月。

8.2实施进度安排

项目建设工程前期为20xx年11月至20xx年4月，工期为6个月。

工程建设期为20xx年5月至20xx年5月，工期12个月，总建设工期12个月。

为加快项目的建设进度，本项目在项目审批结束后，立即组织进行初步设计、施工图设计等工作。项目具体实施进度安排见表8-1。

工程招投标

9.1概述

依据《中华人民共和国招标投标法》和《工程建设项目招标范围和规模标准值规定》(国家发展计划委员会第3号令)，本项目属于“必须进行招标的工程建设项目”中的“使用国有资金投资项目”的范围，工程建设实施阶段的勘察设计和施工等均采取招标方式。根据《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》(国家发展计划委员会第9号令)和《宁波市工程建设项目招标方案核准暂行办法》(甬发改投资[20xx]450号)，本项目可行性研究报告编制工程招标内容。

9.2招标组织形式

招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。本项目业主委托具有相应资质证书的建设工程招标代理机构代理招标。

9.3招标方式

招标方式分为公开招标、邀请招标二种类型。本项目各项工程拟采取的招标方式均为公开招标方式。具体招标情况见表9-1

表9-1 象山县林海学校扩建工程招标基本情况说明表

序号 招标内容 招标范围 招标组织形式 招标方式

1 勘察、设计 全部 委托招标 公开招标

2 建筑施工工程 全部 委托招标 公开招标

3 监理 全部 委托招标 公开招标

10投资估算及资金筹措

10.1投资估算

10.1.1投资估算依据与说明

(1)《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)

(2)《投资项目可行性研究指南》(试用版)

(3)《浙江省工程建设其他费用定额(20xx)》

(4)业主方提供的有关资料

10.1.2建设投资估算

按照《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)的规定，将建设投资的估算分为工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分，分别估算。

1、工程费用

依据相关专业所提供的建(构)筑物工程量和单位造价指标估算，单位造价指标的确定参照浙江省同类项目造价水平，并按现行价格水平予以调整。本项目建筑工程费用估算为2121万元,详见表10-1。

表10-1 建筑工程费用估算表

序号 名称 单位 数量 单位造价

(元) 金额

(万元)

1 教学楼 ㎡ 3995 1200 479

2 连廊 ㎡ 303 1000 30

3 食堂 ㎡ 3074 1500 461

4 风雨操场 ㎡ 1068 1500 160

5 变配电房 ㎡ 150 1200 18

6 门卫 ㎡ 80 1200 10

7 田径场及球场 ㎡ 10906 300 327

8 校门 15

9 围墙 30

10 自行车车棚 50

11 绿化 ㎡ 120xx 120 144

12 道路 ㎡ 5000 120 60

13 室外配套设施 ㎡ 27934 80 223

14 场地平整 m3 320xx 35 112

15 合计 2121

2、工程建设其他费用

根据《浙江省工程建设其他费用定额(20xx)》，本项目工程建设其他费用中主要包括地价、建设管理费、可行性研究费、工程监理费、勘察设计费、市政公用设施费、建筑临时设施费等，估算金额分别为356万元、28万元、2万元、42万元、64万元、13万元、21万元，合计为527万元。

3、预备费

预备费包括基本预备费和涨价预备费。根据国家有关规定，目前一般不计涨价预备费;基本预备费按照工程建设费用和其他费用之和的3%计算，其估算值为79万元。

4、建设投资

以上各项合计为建设投资，其估算值为2727万元。

10.1.3建设期利息估算

该项目资金来源为财政拨款，故而没有建设期利息。

10.1.4流动资金估算

本项目为教育事业类项目，故暂不估算流动资金。

10.1.5总投资

项目总投资=建设投资+建设期利息+铺底流动资金。本项目规模总投资为2727万元。

10.2资金来源与筹措

该项目总投资为2727万元，资金来源为财政拨款。

物流公司项目可行性研究报告

【引言】

物流是指为了满足客户的需求，以最低的成本，通过运输、保管、配送等方式，实现原材料、半成品、成品或相关信息进行由商品的产地到商品的消费地的计划、实施和管理的全过程。物流是一个控制原材料、制成品、产成品和信息的系统，从供应开始经各种中间环节的转让及拥有而到达最终消费者手中的实物运动，以此实现组织的明确目标。现代物流是经济全球化的产物，也是推动经济全球化的重要服务业。世界现代物流业呈稳步增长态势，欧洲、美国、日本成为当前全球范围内的重要物流基地。

物流公司，英文也表达为Third-Party Logistics，简称3PL，也简称TPL，是相对“第一方”发货人和“第二方”收货人而言的。3PL既不属于第一方，也不属于第二方，而是通过与第一方或第二方的合作来提供其专业化的物流服务，它不拥有商品，不参与商品的买卖，而是为客户提供以合同为约束、以结盟为基础的、系列化、个性化、信息化的物流代理服务。最常见的3PL服务包括设计物流系统、EDI能力、报表管理、货物集运、选择承运人、货代人、海关代理、信息管理、仓储、咨询、运费支付、运费谈判等。由于服务的方式一般是与企业签订一定期限的物流服务合同，所以有人称物流公司为“合同契约物流(contract Logistics)”。

物流公司新趋向：货运物流现在已经成为我国一大产业，已经形成了一个庞大的产业链，是时代的一个标志，物流行业每年的发展都会创一个新高，趋向也越来越明显。

【目录】

第一部分 物流公司项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、物流公司项目概况

(一)项目名称

(二)项目承办单位

(三)可行性研究工作承担单位

(四)项目可行性研究依据

本项目可行性研究报告编制依据如下：

1.《中华人民共和国公司法》;

2.《中华人民共和国行政许可法》;

3.《国务院关于投资体制改革的决定》国发(20xx)20号 ;

4.《产业结构调整目录20xx版》;

5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》;

6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会20xx

年审核批准施行;

7.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会20xx年

8. 企业投资决议;

9. ……;

10. 地方出台的相关投资法律法规等。

(五)项目建设内容、规模、目标

(六)项目建设地点

二、物流公司项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

(一)项目产品市场前景

(二)项目原料供应问题

(三)项目政策保障问题

(四)项目资金保障问题

(五)项目组织保障问题

(六)项目技术保障问题

(七)项目人力保障问题

(八)项目风险控制问题

(九)项目财务效益结论

(十)项目社会效益结论

(十一)项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。

表1 技术经济指标汇总表

四、存在的问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

1.项目总投资来源及投入问题

项目总投资主要来自项目发起公司自筹资金，按照计划在20xx年3月份前完成项目申报审批工作。预计项目总投资资金到位时间在20xx年4月底。整个项目建设期内，主要完成项目可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。

项目发起公司拟设立专项资金账户用于项目建设用资金的管理工作。对于资金不足部分则以银行贷款、设备融资，合作，租赁等多种方式解决。

2.项目原料供应及使用问题

项目产品的原料目前在市场上供应充足，可以实现就近采购。项目本着生产优质产品、创造一流品牌的理念，对原材料环节进行严格把关，对原料供应商进行优选，保证生产顺利进行。

3.项目技术先进性问题

项目生产本着高起点、高标准的准则，拟采购先进技术工艺设备，引进先进生产管理经验，对生产技术员工进行专业化培训，保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。

第二部分 物流公司项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、物流公司项目建设背景

(一)物流公司项目市场迅速发展

物流公司项目所属行业是在最近几年间迅速发展。行业在繁荣国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显……

(二)国家产业规划或地方产业规划

我国非常中国物流公司领域的发展，国家和地方在最近几年有关该领域的政策力度明显加强，突出表现在如下几个方面：

(1)稳定国内外市场;

(2)提高自主创新能力;

(3)加快实施技术改造;

(4)淘汰落后产能;

(5)优化区域布局;

(6)完善服务体系;

(7)加快自主品牌建设;

(8)提升企业竞争实力。

(三)项目发起人以及发起缘由

……

二、物流公司项目建设必要性

(一)……

(二)……

(三)……

(四)……

三、物流公司项目建设可行性

(一)经济可行性

(二)政策可行性

(三)技术可行性

本项目建设坚持高起点、高标准方案，为保证工艺先进性，关键设备引进国外厂商，其他辅助设备从国内厂商中优选。该公司始建于1998年，20xx年改制为股份有限公司，经过多年的技术改造和生产实践，公司创造出一流的物流公司工艺和先进的管理技术，完全能够按照行业标准进行生产和检测，其新技术方案的引入，将有效保证本项目顺利开展。

(四)模式可行性

物流公司项目实施由项目发起公司自行组织，引进先进生产设备，土建工程由公司自主组织建设。项目建成后，项目运作由该公司全资注册子公司主导，项目产品面向国内、国际两个市场。目前，国内外市场发展均较为迅速，市场空间放量速度加快，市场需求强劲，可以保证产品有效销售。

(五)组织和人力资源可行性

第三部分 物流公司项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、物流公司项目产品市场调查

(一)物流公司项目产品国际市场调查

(二)物流公司项目产品国内市场调查

(三)物流公司项目产品价格调查

(四)物流公司项目产品上游原料市场调查

(五)物流公司项目产品下游消费市场调查

(六)物流公司项目产品市场竞争调查

二、物流公司项目产品市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。

(一)物流公司项目产品国际市场预测

(二)物流公司项目产品国内市场预测

(三)物流公司项目产品价格预测

(四)物流公司项目产品上游原料市场预测

(五)物流公司项目产品下游消费市场预测

(六)物流公司项目发展前景综述

第四部分 物流公司项目产品规划方案

一、物流公司项目产品产能规划方案

二、物流公司项目产品工艺规划方案

(一)工艺设备选型

(二)工艺说明

(三)工艺流程

三、物流公司项目产品营销规划方案

(一)营销战略规划

(二)营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。

1、投资者分成

2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人情况分析

(三)促销策略

……

第五部分 物流公司项目建设地与土建总规

一、物流公司项目建设地

(一)物流公司项目建设地地理位置

(二)物流公司项目建设地自然情况

(三)物流公司项目建设地资源情况

(四)物流公司项目建设地经济情况

近年来，项目所在地多元产业经济迅速发展，第一产业基本稳定，工业经济发展势头强劲;新兴产业成为当地经济发展新的带动力量;餐饮娱乐、交通运输等第三产业蓬勃发展;一大批改制企业充满活力，民营经济发展发展步伐加快。重点调产工程扎实推进，经济多元化支柱产业结构正在形成，综合实力明显增强……

(五)物流公司项目建设地人口情况

(六)物流公司项目建设地交通运输

项目运作立当地，面向国内、国际两个市场，项目建设地交通运输条件优越，目前已形成铁路、公路、航空等立体方式的交通运输网。公路四通八达，境内有3条国道、2条省道，高速公路建设步伐进一步加快，将进一步改善当地的公路运输条件，逐渐优化的交通条件有利于项目产品销售物流环节效率的提升，使得产品能够及时投放到销售目标市场。

二、物流公司项目土建总规

(一)项目厂址及厂房建设

1.厂址

2.厂房建设内容

3.厂房建设造价

(二)土建规划总平面布置图

(三)场内外运输

1.场外运输量及运输方式

2.场内运输量及运输方式

3.场内运输设施及设备

(四)项目土建及配套工程

1.项目占地

2.项目土建及配套工程内容

(五)项目土建及配套工程造价

(六)项目其他辅助工程

1.供水工程

2.供电工程

3.供暖工程

4.通信工程

5.其他

第六部分 物流公司项目物流公司、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、物流公司项目环境保护方案

(一)项目环境保护设计依据

(二)项目环境保护措施

(三)项目环境保护评价

二、物流公司项目资源利用及能耗分析

(一)项目资源利用及能耗标准

(二)项目资源利用及能耗分析

三、物流公司项目节能方案

按照国家发改委的规定，节能需要单独列一章。按照国家发改委的相关规定，建筑面积在2万平方米以上的公共建筑项目、建筑面积在20万平方米以上的居住建筑项目以及其他年耗能20xx吨标准煤以上的项目，项目建设方都必须出具《节能专篇》，作为项目节能评估和审查中的重要环节。项目立项必须取得节能审查批准意见后，项目方可立项。因此，对建设规模超过发改委规定要求的项目，《节能专篇》如同《环境评价报告》一样，是项目建设前置审核的必须环节。

(一)项目节能设计依据

(二)项目节能分析

四、物流公司项目消防方案

(一)项目消防设计依据

(二)项目消防措施

(三)火灾报警系统

(四)灭火系统

(五)消防知识教育

五、物流公司项目劳动安全卫生方案

(一)项目劳动安全设计依据

(二)项目劳动安全保护措施

第七部分 物流公司项目组织和劳动定员

在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、物流公司项目组织

(一)组织形式

(二)工作制度

二、物流公司项目劳动定员和人员培训

(一)劳动定员

(二)年总工资和职工年平均工资估算

(三)人员培训

本项目采用“标准化培训”实施人员培训，所谓“标准化培训”指的是定岗前招聘、基本技能培训等由公司安排各部门技术骨干统一按照规定执行，力求使得员工熟悉公司业务和需要掌握的各项基本技能。经过标准化培训后，公司根据各人表现确定岗位，然后由各岗位的技术负责人针对岗位特有业务进行学徒式指导和培训。两种方式的结合既保证了员工定岗的准确性，也缩短了员工定岗后成为合格员工的时间，这对于节约人员培训成本和缩短培训时间都具有极好的效果。

第八部分 物流公司项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。所谓项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间。这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

一、物流公司项目实施的各阶段

(一)建立项目实施管理机构

(二)资金筹集安排

(三)技术获得与转让

(四)勘察设计和设备订货

(五)施工准备

(六)施工和生产准备

(七)竣工验收

二、物流公司项目实施进度表

三、物流公司项目实施费用

(一)建设单位管理费

(二)生产筹备费

(三)生产职工培训费

(四)办公和生活家具购置费

(五)其他应支出的费用

第九部分 物流公司项目财务评价分析

图-4 财务评价基本思路

一、物流公司项目总投资估算

二、物流公司项目资金筹措

一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：

(一)资金来源

(二)项目筹资方案

三、物流公司项目投资使用计划

(一)投资使用计划

(二)借款偿还计划

四、项目财务评价说明&财务测算假定

(一)计算依据及相关说明

1.《中华人民共和国会计法》，[主席令第24号]，20xx年1月1日起实施。

2.《企业会计准则》，[财政部令第5号]，20xx年1月1日起实施。

3.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》，[国务院令第512号]，20xx年1月1日起实施。

4.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》，[财政部、国家税务总局令第50号]，20xx年1月1日起实施。

5.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会20xx年审核批准施行。

6.项目必须遵守的国内外其他工商税务法律文件。

(二)项目测算基本设定

五、物流公司项目总成本费用估算

(一)直接成本

(二)工资及福利费用

(三)折旧及摊销

(四)工资及福利费用

(五)修理费

(六)财务费用

(七)其他费用

(八)财务费用

(九)总成本费用

六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

(一)销售收入

(二)销售税金及附加

(三)增值税

(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算

七、损益及利润分配估算

八、现金流估算

(一)项目投资现金流估算

(二)项目资本金现金流估算

第十部分 物流公司项目不确定性分析

在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

(一)盈亏平衡分析

(二)敏感性分析

第十一部分 物流公司项目财务效益、经济和社会效益评价

在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、财务评价

财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。

(一)财务净现值

财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。

如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。

(二)财务内部收益率(FIRR)

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。

一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。

(三)投资回收期Pt

投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：

(1)计算公式

动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：

Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值

(2)评价准则

1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可行的;

2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。

(四)项目投资收益率ROI

项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。

ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。

(五)项目投资利税率

项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%

投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑接受。

(六)项目资本金净利润率(ROE)

项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。

项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。

(七)项目测算核心指标汇总表

二、国民经济评价

国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要，也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。

三、社会效益和社会影响分析

在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十二部分 物流公司项目风险分析及风险防控

一、建设风险分析及防控措施

二、法律政策风险及防控措施

三、市场风险及防控措施

四、筹资风险及防控措施

五、其他相关风险及防控措施

第十三部分 物流公司项目可行性研究结论与建议

一、结论与建议

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：

1.对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见

2.对主要的对比方案进行说明

3.对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

4.对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

5.对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

6.可行性研究中主要争议问题的结论

二、附件

凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。

1.项目建议书(初步可行性报告)

2.项目立项批文

3.厂址选择报告书

4.资源勘探报告

5.贷款意向书

6.环境影响报告

7.需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告

8.需要的市场预测报告

9.引进技术项目的考察报告

10.引进外资的名类协议文件

11.其他主要对比方案说明

12.其他

三、附图

1.厂址地形或位置图(设有等高线)

2.总平面布置方案图(设有标高)

3.工艺流程图

4.主要车间布置方案简图

5.其它

和谐校园环境视角下的大学生文明礼仪调查研究报告

中华民族素以“文明古国”和“礼仪之邦”著称，文明礼仪是中国传统文化的瑰宝。当代大学生是祖国的希望和民族的未来，其文明状况直接关系着未来社会的文明程度。文明礼仪，既是大学生道德素质和个性修养形成的表现，也是社会文明进程发展的展示形式，因此，对和谐校园环境视角下的大学生文明礼仪进行调查研究，具有十分重要的意义。笔者通过对大学生文明礼仪现状的调查和分析，有目标地提出大学生文明礼仪的当前状况，并提出相应的应对措施。

1 当代大学生文明礼仪现状分析

为了了解当代大学生的文明礼仪现状，笔者进行了社会调研，对武汉市武昌、汉口以及周边地区的普通高校大学生(a组)、社会大众(b组)、企事业单位工作人员(c组)，实际发放问卷a组495份，回收489份，回收率为98.8%，其中有效问卷485份，有效回收率97.97%，b组、c组各发放问卷250份，收回有效问卷190份和228份，有效回收率分别为76%和91.2%。各组男女比例见图1。在回收的有效问卷基础上，对大学生当前的文明礼仪进行了分析。

1.1 当代大学生都能明确礼仪的重要性，关心和了解高校文明礼仪

98%的同学认为，礼仪是非常重要的，当被问及“个人礼仪方面，您最注重的是哪方面”时，调查结果见图2。

c组对企事业单位员工进行了调查，他们中的很大部分也是从大学生出身，96%的员工认为礼仪很重要，管理层职工尤其注重员工文明礼仪的质量，首先96%的员工知道并且对大学生文明礼仪有所了解，并且有79%的员工做过文明礼仪教育，企业员工中对是职业才能重要还是文明礼仪重要的回答上，占44%的认为文明礼仪更重要。并且通过调查，所调查的企事业单位都存在不同的员工礼仪缺失现象，更重要的是通过以上数据可以看出企事业单位在进行招聘的时候更注重了招聘礼仪方面。

由此可见，当代大学生都能意识到文明礼仪的重要性，而且在礼仪方面有个人注重的侧重点，同时，难以忍受一些不文明的现象，诸如吸烟、衣冠不整、打架、说脏话、乱丢垃圾等等，具体调查结果见图3。

通过以上几个问题的调查研究，数据表明，在大学校园中，大多数学生能够认识到文明礼仪的重要性，明确文明礼仪对社会行为的影响。

1.2 当代大学生难以“知行合一”，存在不文明礼仪现象

(1)不遵守公共秩序。当问及“您在教室、图书馆、餐厅有占座的行为吗?”时，其结果见图4。

(2)缺少基本礼仪道德和言语不礼貌。对于餐厅中有学生将饭菜倒掉的行为，有9%的同学认为，那是自然现象，有56%的同学认为是饭菜不可口，35%的同学认为该行为是一种浪费，应该加以制止。b组调查中，16%的社会大众认为他们生活周围的大学生常有同学之间打架斗殴的现象发生，且有72%的社会人发现大学生情侣在公共场合有亲密举止的行为，有24%的社会众人在公共场合发现大学生有随手扔垃圾的现象，针对“您了解的大学生在说话一激动时是否会出脏话”这一问题，其调查结果见图5。

(3)大学生就业中的文明礼仪缺乏。大学生的社会表现是学校教育的一个缩影，所以本次调查中，c组对企业单位中的大学生进行了文明礼仪的调查，结果确强差人意。调查显示，82%的大学生员工觉得目前公司企业员工不文明的现象多，在单位里迟到早退的现象普遍，结果见图6。

以上数据表明，当代大学生对于文明礼仪上，“知行”存在着差异，一方面表现出对文明礼仪的的了解和关心，但行为上并没有做到“知行合一”。

2 当代大学生文明礼仪缺失的原因分析

任何行为和言语的产生都有其根源，而影响这些言行的因素有涉及很多方面。在众多影响因素中，家庭环境、学校教育、社会影响以及自身感知对文明礼仪的结果起着主导作用。大学生的文明礼仪的缺失，主要反映在家庭教育环境的缺失、学校教育的方法欠缺、社会的负面效应的影响以及自身素质修养的不足等方面(见图7)。

在家庭引导方式上，当代父母将孩子视为掌上明珠，使孩子逐渐养成“以我为中心”的意识，同礼仪的核心思想——尊重、关爱他人、严于律己是格格不入的，从而使其在思想品格上过早地出现某种缺陷，形成一种对礼仪的抵制性;学校教育方面，由于学生课余时间基本都用在学习书本知识上，与他人、社会缺乏必要的、充分的交往与接触，所以礼仪修养的不足难以暴露于世，而当他们步入开放的大学生活阶段，缺乏礼仪教养就显露无遗，大学里的礼仪文明教育难以引起当代大学生们的重视。

在人们充分享受物质文明的成果时，精神文明的缺失伴随而来。大学生们对传统的社会伦理价值标准的认同度普遍降低，表现出反社会规范行为， 如违纪行为的泛化，酗酒打架屡见不鲜，对顺手牵羊的偷盗行为不以为然等等，传统的道德思想和现代生活方式的交叉并存，使大学生群体感到无所适从。同时，也存在着大学生的一些礼仪行为在一些缺乏礼仪规范的社交中暂时吃亏，或被认为犯傻而不被理解。这种情况在很大程度影响大学生礼仪修养的积极性。

3 当代大学生文明礼仪的引导和教育的对策

3.1 加强教师的榜样作用

高校教师肩负着“传道授业，为人师表”的重任，一方面在讲台上传授知识，另一方面也是对学生进行文明的熏陶，而课间的时候，教师的言行又常引起学生的关注和评论，从而使得教师的一举一动对学生有着极大的示范性和潜移默化的影响。因此，作为高校教师，在日常生活中要不断提高自己的礼仪素养，尊重并爱护学生，言行举止得当，于无声中将文明礼仪传递给学生，为学生的言慎身正真正起到榜样作用。

3.2 设置礼仪课程，加强文明教育

高校可将文明礼仪教育纳入教学大纲体系，使学生较为系统地掌握社交礼仪修养的理论知识，并相应地开设实践课堂，促进学生达到“知行合一”。培养学生正确的社交动机，鼓励学生勇于交往，引导学生在社交中能恰当地遵守和运用礼仪的原则和技巧，引导当代大学生把社会道德规范转化为个体的道德品质和礼仪修养。

3.3 开展评比评奖活动，建立激励机制

高校可以通过开展丰富多彩的文体活动来指导大学生提高社交面试水平;通过定期举办讲座、沙龙、各类竞赛等给大学生提供锻炼的机会，使学生在实践中不断提高自身的社交礼仪素养;树立优秀的学习榜样，在校园内掀起文明修身之风，形成人人学礼仪，处处用礼仪的风气;并经常对学生的言行进行礼仪文明评比，并将校园文明传承下去，影响一届又一届的莘莘学子，从而使得校园和谐，乃社会和谐，形成整个中华民族的一片文明祥和的景象。

《心育知识与技能在学校中的应用研究》实验报告

主题词：心育知识、综合实践活动、学科渗透

XX年7月始，我们在全县21所中小学校中进行了“心育”综合实践活动实验，该实验在XX年经教育部规划课题总课题组批准，被确定为全国教育科学研究“十五”规划重大课题子课题，此课题经过四年的实验，已经圆满完成实验任务，并达到预期目的，现予以报告。

一、问题的提出

一、心育知识应用的基本理念。

在心育活动课和学科教学中进行心育知识应用教育，使学生 反扑归真，旨在以养成学生诚实、守信为本的品格，塑造学生完美人格；以实现学生生动活泼、主动发展，追求人文精神与科学精神相融合为价值取向，以贴近学生现实生活中最为关注的自然现象和社会问题的非学科性，以激发学生的创新精神，培养学生的实践能力为重点的学生的综合实践活动心育活动课的基本特点。

是使学生不局限在书本里、课堂上、学校中，倡导学生主动参与、交流、合作、探究式的实践学习活动，充分尊重学生的个性，使学生的身心获得全面、和谐的发展；真正把书本上的知识通过综合性、实践性、开放性的综合实践活动形式展现给学生，使学生能在对社会现实问题的思考、探索、尝试、参与和解决的自主活动中获得积极的、生动活泼的发展。这也正是全面落实素质教育的关键之所在。就是让学生将自己的所见、所闻、所做的事情，用口头语言表达或文字表达出来。

心育知识的应用与活动课的开展有助于新课改的实施。

一是开展心育综合实践活动，符合“改变课程过于注重传授的倾向，强调形成积极主动的学习态度，使获得基础知识与技能的过程，同时成为学会学习和形成正确价值观的过程。

心育综合实践活动的过程，是学生的主体活动的过程，它正是强调学生的自主探索、自主实践、自主学习，使学生在获得基础知识与基本技能的过程的同时，形成正确的价值观的过程。

二是开展心育综合实践活动，符合“改变课程结构过于强调学科本位、科目过多和缺乏整合的现状……。设置综合课程，以适应不同地区和学生发展的需求，体现课程结构的均衡性、综合性和选择性。”的目标要求。

心育综合实践活动的内容与品德教育，与语文、数学、外语等工具和劳动、社会等学科的实践活动的内容结合，都较好地体现了其“均衡性”、“综合性”和“选择性”。心育综合实践活动本身就是一个互渗互促、相辅相成的整合活动。

三是开展心育综合实践活动，符合“改变课程内容繁、难、扁、旧和过去注重书本知识的现状，加强课程内容与学生生活以及和现代社会和科技发展的联系，关注学生的兴趣和经验，精选终身学习必备的基础知识和技能”的要求。

四是开展心育综合实践活动，符合“课程实施过于强调接受学习、死记硬背、机械训练的现状，倡导学生主动参与、乐于探索、勤于动手，培养学生搜集和处理信息的能力、获取新知识的能力、分析和解决问题的能力，以及交流与合作的能力”的要求。

五是开展心育综合实践活动，符合“改变课程评价过于强调甄别与选拔的功能，发挥评价促进学生发展、教师提高和改进教学实践的功能。”

六是开展心育综合实践活动，符合“改变课程管理过于集中的现状，实行国家、地方、学校三级课程管理，增强课程对地方、学校及学生的适应性。”

七是心育综合实践活动的目标及操作要按照青少年的心理特点，遵循青少年的教育规律，实事求是，循序渐进。

二、心育知识应用研究的主要措施

学科渗透心育知识和综合实践活动由各实验学校根据实际需要确定。一般要遵循以下三条原则：一是尊重每一个学生的兴趣、爱好与特长；二是体现学校和社区特色；三是善于引导学生从日常生活中选取活动主题。

为了扎实有效地实现心育综合实践活动的目标，我们在开展心育综合实践活动实验的过程中突出了一个“实”字，坚持一个“常”字，注重了一个“果”字，切实激发了学生的创新精神，培养了学生的社会实践能力、口语交际能力、文字表达能力的目的。

突出一个“实”字。

第一，学生参加活动的过程实。不论是学生按主题引领活动，还是自主活动都一步一个脚印，实实在在、认认真真的。

在活动方式上强调一切有利于调动学生活动的积极性和探索欲望的活动形式，强调学生多种感官的参与和多种心理能力的投入，活动种类可多种多样。不论是侧重观察、记录、搜集、整理、操作、实践、讨论、比较、分类、撰写实验报告或动手制作；还是侧重社会考察、讨论分析、模拟会议、角色扮演、辩论明理、社会访谈等实践活动，都注重使学生切身感受到成功的心理体验。

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县经济适用住房建设项目可行性研究报告

1 、投资利润率

经济适用住房、商铺投资利润率 = 利润总额 / 项目总投资 *100=

2 、投资利税率

投资利税率 = 利税总额 / 项目总投资 *100=

3 、净现值

经济适用住房、商铺 =

万元（ i=8% ）

以上各项效益指标的计算结果表明：本项目主要经济指标均能满足要求，财务内部收益将高于社会基准收益率，由于财务净现值大于零，项目有较好的经济效益及盈利水平，财务足可以接受的。

二、项目效益评价

该项目是集经济适用住房、商铺、车位与室外绿化工程为一体的综合性建设项目，其经济效益分析，本报告中经济适用住房效益与商铺、车位效益进行分析，具体分析如下：

（一）经济适用住房分析

经济适用住房建设项目面积 万平方米，其中：住宅     ，商铺

，项目总成本测算：

1 、住宅

，建安工程投资

万元（可变）；

2 、商铺车库

，建安工程投资     万元（可变）；

3 、勘察设计、监理、预算、质监管理费、规划等     万元（固定）；

4 、基础设施建设，投资    万元（可变）；

5 、土地费

万元（固定）；

6 、管理费

万元（固定）；

7 、税金

万元（固定）；

8 、贷款利息

万元（可变）；

9 、不可预见费     万元。

以上 1 — 9 项合计总成本为

万元（详见附表 3 ）。

销售总收入

万元。

1 、经济适用住房销售收入

万平方米 *988 元 /m 2 =   万元，二年内销售。

2 、商铺销售收入    万平方米 *

元 /m 2 =

；

损益分析：房地产开发利润总额为

万元，盈余公积、公益金按 10% 提起，为     万元，未分配利润为     万元，利税总额为     万元。（详见附表 4 、 5 ）

第十章、项目不确定性（风险）分析

一、盈亏平衡分析

经济适用住房建设项目生产能力利用率

= 固定成本费用 / （销售收入—可变成本） *100%=

二、敏感性分析

经济适用住房建设项目：考虑从单因素变化所引起的财务内部收益率来进行敏感性分析。项目的销售收入投资成本引起的内部收益率变化，参见敏感性分析表。

敏 感 性 分 析 表

项目

变动比例

eirr

销售收入

总投资（成本）

由上表中计算结果可以看出，各因素对财务内部收益率影响由大到小依次为销售收入、投资成本。当各因素由    、   、   、   发生变化时，其财务内部收益率均发生相应的变化，并大于行业基准收益率    ，表明该项目有相当的抗风险性。

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大学“校园隐者”一族教育现状的研究

上海对外贸易学院团委内容摘要本文着重研究的是当前大学校园里存在着的一个特殊群体，他们基本不关心、不参与校园业余生活和主流校园文化，但在校外实践、实习、社交乃至创业等领域却有着较为踊跃的表现，有的甚至取得了不错的成绩。文章从调研出发，研究解析了校园隐者一族的特征、成因和教育现状，提出了四个方面的具有建设性意义的意见建议。关键词校园隐者 教育理念一、“校园隐者”一族的界定本文所描述和讨论的大学“校园隐者”一族，特指大学校园里极少一部分特殊的青年群体，他们往往以个体形式存在，数量极少但对周围少部分青年学生有着一定的影响力。其最主要的表象特征是，在大学校园内最普遍、最主要的专业学习、社会工作、校园文化等领域和场合，鲜见他们的身影，他们把除了上课之外的大部分时间用之于校外实践、实习、社交乃至创业等领域，较之于校内舞台的风云人物，他们有着特定的自我表现的渠道和获取自我满足感、成就感的独特方式。他们自我感觉有点像隐于大学校园的高人，拥有那么一点特立独行的气质。二、“校园隐者”一族的特征XX年6月底，我们就“校园隐者”一族的现状和分布，在松江大学城组织了问卷调查，共发放问卷500份，回收442份，其中有效问卷430份。调查结果显示，被访者普遍对“校园隐者”这一提法比较感兴趣；85%的学生表示确实意识到自己周围存在着这样一些“隐者”；该群体的人数比例大概占学生总数的1%-2%。进一步分析发现，从学校的类型来看，单科类专业院校中“隐者”一族的比例高于综合类院校；从专业分布来看，大专业（招生人数较多）中“隐者”一族的比例高于小专业；从性别比例来看，“隐者”一族中男生的比例明显高于女生；从年级分布来看，主要集中在大学二、三年级，大一和大四相对较少。结合抽样调查和一些典型案例，我们发现“校园隐者”一族具有以下几个特征。（一）校内外表现的双重性特征调查中发现，“校园隐者”的性格和表象明显呈现反差强烈的双重性特征：一方面，在校园里，他们往往给人以默默无闻、内向冷漠的印象；而另一方面，在他们所投身的校外世界中却往往呈现出外向开朗、积极踊跃的一面。同一个个体，在两类环境里有着两种截然不同的表现，看似有些矛盾。（二）自我内在认同感的稳定性特征调查中发现，“校园隐者”一族内心对自己的表现和境况有着比较清醒地认识，甚至对于这样一种身份有着一种莫名的骄傲感，他们觉得自己好比是纷繁校园里清醒的独行者，在象牙塔与现实社会之间，相对于一般同学，自己更接近于现实社会。（三）主体地位与信息获取的边缘化特征调查中发现，“校园隐者”一族在校园内被关注的程度很低。大部分时间里，一般教工和大部分同学对这部分“隐者”是忽视的，只是在特殊时期（比如说临考时段或维护稳定时段），才会对这些特殊同学投以关注，信息传递过程在校园隐者身上经常呈现衰减甚至终断的情形。（四）探索社会行动的主动性和提前性特征较之于一般同学，“校园隐者”一族的社会化意识和程度比一般同学要略高一些，他们认为“行大于知”，并因社会意识具有一定超前性而导致其探索社会的行动提前。他们主动接触社会、进行社会交往、开展社会实践、拓展社会认知的主动性比一般同学更强一些，时间上更早一些。（五）“隐者一族”群体构成的不稳定性特征几乎所有的“校园隐者”都不是在进大学的最初即进入“隐者”状态，他们也曾试图积极投身于校园的学习生活和文化活动，和同学正常交往。他们中不少人甚至曾在班级里担任过学生干部，有的还是党员或入党积极分子，后来却慢慢被边缘化或主动边缘化了。而这种被边缘化了的“隐者”状态也会在一些特殊时刻有所改变，有的人在毕业前夕也会有转回正常状态的情况。作为一个特殊的群体，其状态是不稳定的，不是一成不变的。三、出现“校园隐者”一族的内外成因“校园隐者”一族的出现是在大学教育由精英型走向大众化，尤其是社会日益呈现多样化趋势的背景下出现的正常现象。具体到今天的大学校园，“校园隐者”一族的出现有以下一些原因。（一）高考理想与现实的落差，对就读院校或专业有着较强烈的失落或不满情绪在调查中，我们发现“校园隐者”中相当多的人对自身就读的院校或专业有着较强烈的失落甚至不满、厌恶的情绪，他们填报志愿的理想和现实之间有着比较大的落差。这种情绪有的是入学伊始就存在的，或因高考失误进入调剂专业，或因高考志愿乃父母决策而非个人意志，或因入学前后发现预想跟现实之间很不一样，等等，于是开始滋生消极不满情绪，进而造成其对整个大学教育和校园环境的、一定程度上的不认同。于是，他们开始有意识无意识地逃避这个环境，游走在理想和现实之间。

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瀛航大厦开发项目可行性研究

以下是一篇关于瀛航大厦开发项目可行性研究的毕业论文开题报告，欢迎浏览！

1. 设计（或研究）的依据与意义

一、 研究依据

1）国家有关发展规划、计划文件；

2）项目主管部门对项目建设的要求；

3）项目建议书及其审批文件；

4）项目承办单位委托进行详细可行性研究的合同或协议；

5）拟建项目的地块、环境状况；

瀛航大厦定位为商务写字楼，位于河南省洛阳市洛南新区开元大道与王城大道交汇处。这里环境优美，风景宜人，大厦有多路公交直达，周边有银行，邮局，医院，学校，购物广场及餐饮娱乐场所等众多设施，配套完善，位置优越，交通便利，区位优势无可比拟。随着近年来洛阳市对新区的不断开发建设，相信这里将成为最具潜力的商业发展中心。

6）项目承办单位与有关方面签订的协议，如建设场地、投资、原料供应、运输等方面的初步协议；

7）国家批准的城市总体规划、交通和市政基础设施等资料；

8）国家所规定的经济参数和指标；

9）国家统计局发布相关数据整理；

10）项目市场调查报告；

11）洛阳市城市总体规划（-2020年）环境影响评价；

二、研究意义

项目可行性研究是指在决策前，对拟建项目进行全面的技术经济分析的科学方法和工作程序。即通过一系列的调查研究，在市场分析、技术分析和对项目的资源条件等方面进行分析的基础上，进行项目的财务评价、经济评价和社会评价，论证项目在技术上的先进性与适用性，经济上的合理性和盈利性，对社会发展目标的作用及其与社会的相互适应性，从而为投资决策提供可靠依据。

可行性研究是投资项目管理程序中的重要组成部分，是投资项目决策科学化的必要步骤和手段。要确保项目获得预期的、良好的经济效益和机会效益，实现社会资源的最佳配置，保持国家经济健康、可持续增长，就必须首先加强投资决策的科学化、民主化和规范化，必须将技术经济与管理的相关理论与方法更广泛地应用到项目的决策过程中去，认真、严格地对投资项目进行可行性研究。

可行性研究分析，主要是为投资者的投资决策提供决策依据。因此，可行性分析报告的准确性极为重要。因为一个投资项目具有“投资后果不可挽回"这么一种特性，即：项目不能试做，失败后不能重来。所以，如果因为可行性报告的错误而导致投资者做出错误的投资决定，最终造成的后果将是不可逆转的。因此，在写字楼开发项目可行性研究过程中充分运用各种科学合理的方法，提高可行性分析科学性和准确性，降低投资风险，将有着积极的意义。

写字楼是城市第三产业的重要载体，写字楼经济是城市经济的重要组成部分，随着中国城市的发展与产业结构的升级，写字楼经济所占的比重将越来越大，写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大。中国写字楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。

近几年，随着洛阳经济的飞速发展，以写字楼、商业广场、酒店式公寓为代表的新兴商业地产相继出现，而一些高端写字楼更有潜力成为洛阳的城市地标。随着众多高端写字楼规模效应的扩大，这个城市将被烙上深厚的商业文化内涵。如果说日益成熟的住宅地产已经提升了洛阳人的生活品质，那么，写字楼将从另一个层面提升整个城市的品质，把城市未来呈现在我们眼前。

2. 国内外同类设计（或同类研究）的概况综述

写字楼是指为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处提供的用于商务、办公用的楼宇及配套设施、设备、场地，是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。

写字楼是商品经济和社会专业化分工发展的产物，它的出现大大缩短了社会各行业、各系统部门、公司机构人员的空间距离，为他们集中办公，进行商务、公务往来等提供了极大的便利。

写字楼投资，作为房地产业中一类较为特殊的投资项目，自上世纪八十年代末随着我国经济步入飞速发展阶段而逐步在国内的北京、上海、广州、深圳等一线城市兴起，至今已有将近二十年的发展历史。

我国的写字楼投资业自上世纪九十年代经历了诞生以来的第一次衰退之后，于XX年开始复苏，并在诸多利好因素的综合影响下，再次取得长足的发展，投资额、销售额、新开工面积、销售面积等参数都在上升。但是我们也要意识到写字楼投资业正面临着越来越激烈的竞争。

在经济发达的大都市，商务精英们对办公环境的要求不断提升，写字楼除去原有的交通地理要求之外，还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等，也由于这种高标准的需求，使高标准的写字楼价格不菲，成为房地产类别中极具投资价值项目。

随着中国产业结构的逐步优化，第三产业成为国民经济的支柱，知识化、全球化、信息化的渗透，使产业集群效应越来越明显，于是，受原材料影响较小的第三产业向客户与信息集散地集中的要求越来越迫切，从而引发了写字楼的兴起。

—XX年7月以来，在“国十一条”、“新国十条”、“新国八条”连续房地产新政的调控下，商品住宅市场大受影响。政府的调控方向主要针对涉及民生的住宅市场，目前对写字楼等商业地产持较为宽容的态度。写字楼等商业地产正成为新的投资热点。随着调控政策的越来越严厉，住宅投资将持续冷淡，写字楼市场已经迎来了好时机。

回顾写字楼的发展历程，代写毕业论文从最初简单的办公场地，到普通型商务写字楼、综合型商务写字楼，再到现今甲级、超甲级写字楼，写字楼的硬件配套设施都在不断提升，功能上也朝着智能化不断迈进，应该说写字楼的发展是一场由市场需求引发市场细分而形成的进化过程。

美国城市建筑学家刘易斯•芒福德曾说过，“城市是文化的容器”，因为城市作为载体包含了种种文化要素。作为一个城市经济活动的载体，写字楼在一定程度上代表了整个城市的经济发展水平。随着写字楼市场的迅猛发展，写字楼在市场中也不断细分，一步步走向成熟，主要表现为针对目标客户群而进行的产品设计由同质化、混合型，走向更具个性化的道路，并且根据目标群体的不同需求，诞生了一批新型的写字楼物业。

因此，在这样一种形势之下，加大对写字楼开发项目的可行性研究的力度，充分把握投资风险，为投资决策人提供更为可靠、稳定的回报，有着积极的意义。

3. 课题设计（或研究）的内容

1) 洛阳市宏观经济运行状况、整体住宅市场业态和本项目状况的市场调查

2) 本项目的swot分析、项目定位

3) 项目的概括性规划设计方案、项目进度计划

4) 项目营销方案的制定

5) 项目总投资估算和资金筹措计划

6) 项目财务评价（盈利能力分析和清偿能力分析）

7) 项目风险分析

4. 设计（或研究）方法

数据收集的进展，将结合相关文献资料，采用需求供给分析法，市场调查法增量效益法等的研究方法对开发项目进行研究分析。

具体而言，首先认真阅读国内外相关的研究文献资料，为研究奠定理论基础；之后有针对性地选择供参考的实证分析项目，并开始收集项目的相关数据、资料，力求信息的完整；在此基础上，通过研究写字楼类开发项目可行性分析的特别之处，并以实证项目为例，运用各种科学分析方法和数学模型，the quantitative analysis method to the analysis of office development project feasibility analysis of the application of the methods and techniques, so as to provide new ideas for investment analysis and tools.

5. 实施计划

1) 准备阶段（第3周）

2) 市场研究阶段（第4—6周）

3) 技术研究阶段（第7—8周）

4) 营销方案研究阶段（第9周）

5) 经济研究阶段（第10—11周）

6) 整理收尾阶段（第12—13周）

7）答辩准备阶段（第14—15周）

目 录

第一章 总论 .............................................. 1

第一节 项目概况 ....................................... 1

第二节 项目主办单位概况 ............................... 7

第三节 可行性研究报告编制依据及要点 ................... 8

第二章 项目背景及必要性分析 .............................. 8

第一节 项目所在地概况 ................................. 8

第二节 项目提出的背景 ................................ 10

第三节 项目建设的必要性分析 .......................... 14

第三章 生态农业观光园市场分析与预测 ..................... 16

第一节 生态农业观光园概况 ............................ 16

第二节 生态农业观光园旅游分析 ........................ 19

第三节 绿色食品市场分析 .............................. 22

第四节 经济林分析 .................................... 25

第五节 XX省蔬菜生产与市场供求形势分析 ................ 25

第六节 养殖业市场分析 ................................ 27

第四章 项目选址 ......................................... 31

第一节 地理位置 ...................................... 31

第二节 自然条件 ...................................... 31

第三节 其它建设条件 .................................. 32

第五章 建设规模和主要建设内容 ........................... 33

第一节 指导思想 ...................................... 33

第二节 建设目标 ...................................... 33

第三节 建设规模 ...................................... 35

第四节 主要建设内容 .................................. 35

第六章 技术方案及工艺路线 ............................... 37

第一节 技术方案 ...................................... 37

第二节 工艺路线 ...................................... 39

第七章 公用工程 ......................................... 39

第一节 给排水工程 .................................... 39

第二节 供电工程 ...................................... 40

第三节 采暖工程 ...................................... 41

第八章 消防安全和劳动保护 ............................... 41

第一节 消防安全 ...................................... 41

第二节 劳动保护 ...................................... 41

第九章 环境保护和节能 ................................... 42

第一节 环境保护 ...................................... 42

第二节 节能 .......................................... 43

第十章 组织机构与人力资源配置 ........................... 44

第十一章 总投资估算和资金筹措 ........................... 45

第一节 总投资估算 .................................... 45

第二节 资金筹措 ...................................... 46

第十二章 工程招标 ....................................... 47

第一节 招标范围 ...................................... 47

第二节 招标组织形式 .................................. 47

第三节 招标方式 ...................................... 47

第十三章 工程实施进度 ................................... 47

第十四章 财务评价 ....................................... 49

第一节  财务评价编制依据 ............................. 49

第二节  成本估算 ..................................... 49

第十五章 生态农业观光园效益分析 ........................ 50

第十六章 风险分析 ....................................... 55

第十七章 研究结论与建议 ................................. 59

第一章 总论

第一节 项目概况

⒈项目名称：生态农业观光园建设项目

⒉项目主办单位：农业股份有限公司

⒊建设地址：XX市XX区XX乡XX村东北

⒋项目占地面积：2500亩

⒌项目规模：农业股份有限公司生态农业观光园建设项目是一个以生态开发为宗旨，集农业技术研发、水果采摘、户外拓展和旅游休闲为一体的绿色生态园，为确保产品优质高产，企业长期聘请农业大学和XX省农科院的农业专家为技术顾问，将畜禽的养殖与销售，果树种植、观光休闲以及商贸服务于一体的观光旅游区域，主要分为林果采摘区、生态养殖区、鱼塘垂钓区、高档休闲区以及瓜果长廊等，规划建设“四区一廊”，总面积约为2500亩。

（1）林果采摘区

林果采摘区规划建设在项目区的正东方向，规划用地300亩，布局在园区坡度为25°—35°的缓坡区域。采摘区应用现代移栽技术、生物技术、繁育技术，探索驯化方法和栽培技术，驯化改造野生果树，引进栽培特色水果，培育具有风味的地方果品，繁育适合当地实际又具有较高经济价值的特色鲜果种苗，满足山区经济结构调整的需要，实现转型和跨越发展。主要种植凯特杏、大樱桃、李子、梨树、核桃和枣树等名特优水果树，发展果树的科学种植。种植大樱桃、凯特杏、李子和梨树等名特优水果200亩，栽植核桃和枣树50亩，花椒树50亩。

（2）现代农业区

规划建设蔬菜和作物种植区220亩，其中建设现代农业蔬菜大棚100亩。主要以反季节特色无公害有机蔬菜为主，布局在园区靠近休闲别墅区的平缓区域。种植区引进高产栽培技术，采用滴灌技术，常年生产长季节、硬肉型的西红柿、春白萝卜、春大白菜、无刺小型黄瓜、彩色甜椒等反季节新奇蔬菜，每亩年产蔬菜4000公斤以上。其中，规划建设农事体验区20亩，供游客进行农事体验，自己种植自己收获，体验区也是科普教育基地，具有科普教育和示范的功能，少年儿童可以在示范区内学习蔬菜种植的相关知识，了解当前先进的生作物栽培新技术，体验农业种植的乐趣，实现游乐中学习，寓教于乐的效果。

（3）生态养殖区

生态养殖区位于林果采摘区的东南和西北方向，规划建设用地为100亩。生态养殖区完全按照标准养殖小区进行规划建设，主要养殖抗病力强、草食为主的梅花鹿、特种野猪、芦花鸡和龙山鸡等动物畜禽品种。梅花鹿养殖区位于采摘区的西北面，规划养殖梅花鹿20xx只；建设标准化养猪场一座（位于采摘区的东南面），养殖特种野猪，野猪存栏达到6500头，年出栏特种野猪10000头；建设鸡舍一座，在林果园、绿色植物园等区域以林下散养模式养殖绿壳蛋鸡、芦花鸡、龙山鸡等禽类动物20xx0只，年产鲜蛋18.75万斤，大力提高土地利用效率，促进增产增收；提供绿色无公害的、高蛋白的肉类食品，丰富游客的多元化饮食需求。建立家禽家畜无公害养殖园，不仅能作为养殖业优良品种展示，还能为园区餐饮提供绿色肉类食品。同时在园区规划建设中型沼气池一座，通过沼气发酵、实现动物粪尿废弃物的回收利用，解决观光园区内生活区对燃料的需求、动物养殖的能源需求，沼渣沼液进入林果采摘区满足果树对各类营养元素的需求，实现林果业的绿色无公害生产，实现种植、养殖和生产的循环发展新模式，