厂家直销老年人衣服批发(汇总20篇)

瑞虎迎春气象新，在新的一年中老年协会仍将发扬过去一年中已经取得的成绩，在继续坚持推广群众文体广普活动的同时，不断摸索创新工作手法，发现新的服务亮点，组织不同的活动满足老年人的需求。

1、每天的全民健身锻炼活动(太极、木兰、柔力球、门球、腰鼓、排舞等)，晨练及傍晚的健身活动;

2、开展每月一次的养生保健讲座;

3、积极组织有特长的老年人参加市区级各类文体比赛;

4、组织好每年一次的体检活动。

5、开展阳光老人系列活动，弘扬积极向上、乐于奉献、互相帮助的精神，促进邻里关爱，共建和谐宜居大家庭。

6、在元宵、端午、中秋、重阳等传统节日，积极组织开展群众性老年文化活动。

7、继续做好老年人生活照料和精神养老服务，关怀老年人生活。

老有所学，活到老勤学到老，每天都有新发现;

老有所乐，阳光心态度晚年，互帮互助树新风;

老有所为，社区活动齐参与，快乐生活乐陶陶。

总之，本年度老年协会主要围绕“做健康老人，乐于奉献”的主题开展工作，全面提高老年人的身心素质,提高晚年生活质量。

同志们、各位老年朋友们：

大家上午好!

今天在这里召开~~县老年书画协会20~~年年会，主要是传达贯彻市老年书画家协会20~~年年会精神，安排部署我县20~~年书画工作，表彰在20~~年书画工作中涌现出的先进集体和个人。在此，我代表县委组织部及老干部局向刚刚受到表彰的先进集体和个人表示热烈的祝贺!向与会的各位老同志表示诚挚的问侯和良好的祝愿!

县老年书画协会多年来始终坚持"二为"方向和"双百"方针，以书画的.形式，服务于党的各项中心工作，团结组织广大会员积极开展各种形式的研究与交流，积极参与各种社会活动为广大离退休干部老有所学，老有所乐，老有所为提供了广阔的活动舞台，并取到了很好的社会效果，赢得了社会各界的赞誉，成为我县老年书画活动的一支生力军。20~~年我县老年书画协会、县直老年书画分会，荣获市老年书画工作先进单位。唐兴、南唐、王庄、中卫、南梁、县直六个分会，被县上评为先进集体，赵~~等三十名老同志被评为先进个人。这些成绩的取得，是县委、县政府正确领导的结果，也是广大老同志共同努力的结果，凝结着在座的各位老同志的智慧与汗水。在此，我代表县委老干部局向各位老同志，表示衷心的感谢和崇高的敬意!

下面我就如何开展好今后的老年书画工作讲两点意见：

一、要充分认识好老年文化工作的重大意义

老年文化工作是老年人需要，它更是一项社会公益事业，发展老年文化事业，是迎接人口老龄化挑战的必然选择，常言道："高官不如高薪，高薪不如高寿，高寿不如高兴"，老年人喜欢书画，至少有三个方面好处：

1、是可以宁神养心，当我们全神贯注于诗书画时，书画可以清洗一切杂念，使烦乱的心绪得到平衡，达到中医所说的："养心"。

2、是可以交朋结友，老年人最担心老来孤独，举办画展，可以聚会群英，令生活更加充实。

3、是可以通古博今，写诗作画要有广博的知识，这可以让老年人在闲暇之余，读读书，念念诗，使生活更加丰富多彩。

正是因为如此，做好老年文化建设，也是我们义不容辞的职责，我希望通过各级老年书画协会卓有成效的工作，把我县老年文化工作推向一个新的台阶。

二、创新载体，为老同志发挥余热搭建好平台。

老干部是党和国家的宝贵财富，老同志人生阅历，社会经验丰富。充分发挥好老同志的传承、带动和凝聚作用，对我们进一步搞好老干部工作，实现我县转型发展，跨越发展都具有十分重要的意义。希望全县老年朋友们一定要更加自觉地为党和政府担负起团结群众，凝聚人心的责任，担负起文化艺术为社会服务责任，积极参与社会活动和社团工作，在参与中修身养性，提升自我，服务社会。使自己的晚年生活更加充实，更加丰富多彩，县书画协会要积极搭建平台开展好各种活动，适时举办书画展，吸引更多的老同志参加到协会，进一步壮大我们书画队伍。

我相信，通过大家的努力，我县老年书画事业一定会越办越好，全县的老年事业也一定会蓬勃发展。

最后，祝各位老年朋友身体健康，生活愉快!

谢谢大家!

这是一个为数不多的群体____助产士。我和我的姐妹们在这个特殊的岗位上默默奉献、无怨无悔。

我们用双手、用汗水、用心血、用诚挚的微笑迎接着一个又一个鲜活的生命——我们自豪：我们是助产士！这个岗位上有着不为常人所知的酸甜苦辣，我们用爱心、细心、信心，用无私的奉献、用无数个加班加点、用练就的镇定自若、用坚韧不拔的毅力、用蕴积的责任心、严谨的态度、娴熟的技术，陪伴着一个个产妇踱过生命最特别的时刻，抢救着一个个因难产而导致生命垂危的母婴。也与一个个准妈妈准爸爸们一起分享着成功的喜悦——历经担忧与痛苦后脸上绽放的笑容，同时也无数次的体味着生命发出第一声啼哭的庄严！——我们无愧，我们时时恪守着那份承诺---让每一个孕产妇及胎婴儿更安全、更舒心。

也更多的和他们一起承受着生命的脆弱和难产导致的些许不尽人意而带来的痛心疾首，也承受着尽心竭力后的不解与焦急下的抱怨--还有那一次次盛怒。我们理解着那些迁怒，同时也一如既往的安慰着那颗颗伤痛的心，并更努力的做着善后工作，严防微小的不经意为母婴带来再度创伤——因为我们是助产士，能最大程度的理解也发自内心的感触着每一个产妇和家属的喜怒哀乐！

苦和累算得了什么---我们淡然笑之。羊水的泼面、胎粪的污染、血迹染红的衣服、产妇大小便对嗅觉的刺激----我们不会却步，因为那是两条生命在与死神宣战，是一个女人在用生命做赌为人类繁衍后代，是女人伟大之所在;是新的稚嫩的生命的诞生，是人生壮丽的起点;她们需要倾情呵护与关爱。

在这里，那份温馨显得尤为重要、那种不怕脏不怕累的不嫌不弃显的弥足珍贵、那种和产妇换位思考的观念更具有特别深刻的意义。我们是助产士，我们的职责就是迎接生命、确保产妇安全，为和谐社会做贡献。我们与产妇同喜同忧：当听到她们撕心裂肺般地哭喊时，我们也会跟着揪心;当看到自己亲手接出可爱的小宝宝时，会感到激动、欣喜。看着粉嘟嘟可爱的婴儿，情感会刹那间升华：婴儿带着对世间的渴望、美好的憧憬而出生，充满活力与朝气，那时我们会觉得——是世界上最最快乐的人。谁能有幸如我，最早迎接生命的呱呱降临呢？

也曾烦躁于这份工作的苦与累，也曾想放弃，但终因爱大于斯而没能如此，许多年来我终于悟出了这样一个道理，助产士的工作——累并快乐着！

有爱之处，必能生诗！

甲方名称：老年公寓

住所：

法定代表人：

乙方：姓名：_______性别：_____年龄：_______

籍贯：________身份证号码：_____________________________

为规范护理员管理、保障甲乙双方的合法权益，遵循平等自愿、协商一致的原则，甲乙双方经协商自愿签定本合同并共同遵守。

第一条：劳动合同期限

本合同期限为＿＿年，自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止，（试工期为2个月，月工资标准按730元计算）；

第二条：工作内容和工作地点

乙方同意根据甲方的工作需要在＿＿＿层，任护理员，主要负责老人的生活照料及相关的服务工作；

第三条：工作时间和休息休假

乙方每天工作8小时，因工作需要24小时在老人房间工作和休息；乙方每周享受一天休息；元旦、春节、五一节、国庆节各享受一天休假；休息和休假期间按基本工资计算报酬；休息和休假前应向主管领导请假并妥善安排好本人照料的老人后才能休息和休假。

第四条：劳动报酬及奖金

乙方每月工资总额：_______元，其中基本工资730元，（管吃管住最少照料3位老人计件工资和加班费本月）：_______元。

乙方放弃休息、休假甲方按规定支付加班费；出全勤的年终享受全勤奖300元，全年无责任事故的享受安全奖200元；甲方将按月足额发给乙方工资。

第五条：社会保险

按照国家规定甲方将为乙方（非本地户口）按月缴纳社会保险费（工伤及医疗保险）本年度标准39.36元/月/人。

第六条：劳动保护和劳动条件

甲方将为乙方提供相应的劳动和劳动保护条件如工作服、手套、口罩、洗浴、清洁、劳动所需的用具、用品以及为其提供休息用的沙发床、床上用品等生活条件。

第七条：劳动纪律

1、乙方应具备应有的职业道德，爱岗敬业、遵守国家的法律法规、遵守甲方的规章制度；全心全意做好本职工作并积极参加甲方为乙方提供的政治学习、专业技能培训（甲方提供培训费用）、技能比赛等活动，做到持证上岗；乙方自持证之日起应在甲方连续服务最少3年，乙方违反服务期约定的应当向甲方支付相当于培训费用的违约金。

2、乙方在自己所在岗位工作应服从本层主管的管理和指导；工作中不做私事、不串岗、离岗、不收、拿老人及家属的钱物；团结协作，不传闲话，员工之间不吵架；对待老人有爱心、耐心、诚心、细心，不发态度、一视同仁的照顾好老人，热情、规范的为老人服务；经常与老人家属沟通，征求家属的意见。

3、根据甲方规定，洗衣房每周定期为老人洗衣服（内衣除外，有粪便的衣服要清理干净后送入洗衣房），为此，乙方应认真遵守本规定，掌握老人大小便的规律，定时给老人接大、小便，尽量减少尿垫污染。

4、其他按照甲方工作细则及规章制度规定执行。

第八条：违反劳动合同的责任

1、甲方违反本劳动合同的，乙方可以向甲方提出意见或向有关方面反映甚至申诉，甲方应无条件改正并依法履行本合同。

2、乙方因工作失职，未尽到巡视、检查、监督、报告、安全防范意识和安全对策导致老人出现安全及其他重大安全责任事故，造成甲方名誉和经济上的损失，乙方应承担相应的赔偿责任（经济损失数额的30%-50%），接受警告、严重警告、扣除年终安全奖的处分，经批评教育不能积极改进的给予辞退。

3、乙方其他违反法律规定及违反甲方相关工作制度的行为，视为乙方违反劳动合同。

第九条：劳动合同的解除和终止

1、甲方未依法履行合同的，乙方可以解除劳动合同；

2、乙方违反本合同条款的，甲方可以解除劳动合同；

3、劳动合同期满或因出现不可抗力原因使本单位无法继续经营的，本劳动合同自动终止。

4、其他法律规定的情形。

第十条：本协议一经签定，双方应认真遵守。本协议一式两份，双方各执一份。

第十一条：本合同未尽事宜，以甲方的工作细则及规章制度为准。

第十二条：甲方的工作细则及规章制度作为本合同的附件。

甲方盖章：乙方签字：

负责人签字：年月日

尊敬的老年朋友们：

在秋风送爽、气候宜人的美好时节，我们迎来了延边州第31个老人节。在此，中共延边州委、延边州人民政府，向全州40万各族老年朋友致以节日的问候和良好的祝愿!

老年人是社会的宝贵财富，值得全社会尊重和敬仰。在延边建设发展的历史进程中，你们辛勤劳动，艰苦创业，无私付出，用青春和汗水谱写了延边壮丽的创业诗篇;如今虽已步入老年，但你们依然时刻关心着延边的发展，倾心关爱着下一代的成长，继续发挥余热，用最美的夕阳红辉映着延边的蓬勃发展。

家家有老人，人人都会老。尊老爱老是中华民族的传统美德，是社会进步的重要标志。一直以来，州委、州政府高度重视老龄工作，在全国成立了第一个老年人协会，1984年，我州确定每年8月15日为延边老人节，州人大颁布实施了《延边老年人权益保障条例》，我州成为全国唯一通过人大立法确定老人节的地区，全州老龄事业蓬勃发展。今年，州委、州政府组织开展了延边“敬老孝老之星”评选活动，50个模范人物和模范单位脱颖而出，为弘扬敬老孝老传统树立了榜样。希望全社会特别是青少年，学先进当典型，进一步弘扬传统美德，常怀敬老之心，常兴爱老之风，常做助老之事，努力营造祥和共融的社会风尚，使老年人享有健康、尊严、幸福、安乐的晚年。全州各级党委、政府，要切实担负起让老年人安享晚年的责任，积极应对人口老龄化趋势，切实加大对老龄工作的投入，下大力气为老年人办实事、做好事、解难题，为广大老年人安度晚年创造更舒适的条件，让广大老年人身体更健康、生活更愉悦!

“莫道桑榆晚，为霞尚满天。”衷心地希望全州老年朋友们在颐养天年的同时，继续发光发热，一如既往地为延边发展献计出力，与全州人民一道共同谱写延边更加美好的明天!

祝全州老年朋友节日愉快、生活幸福、健康长寿!

第一章总则

第一条本合同当事人

委托方(以下简称甲方)：______________________

受托方(以下简称乙方)：______________________

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将_____(物业名称)委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条物业基本情况

物业类型：____________________

座落位置：______市____区_____路(街道)______号

四至：东______南______西______北_________

占地面积：________平方米

建筑面积：________平方米

委托管理的物业构成细目见附件一。

第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章委托管理事项

第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、______。

第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、_____。

第六条市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_____。

第七条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、_____。

第九条公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、_____。

第十条交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、______。

第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用：

1.物业管理服务费;

2._______;

3._______。

第十五条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，

在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十六条对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情

节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、_______等措施。

第十七条其它委托事项

1.___________________;

2.___________________;

3.___________________。

第三章委托管理期限

第十八条委托管理期限为____年。自____年__月__日时起至____年__月__日时止。

第四章双方权利义务

第十九条

A甲方权利义务(适用于业主委员会)

1.代表和维护产权人、使用人的合法权益;

2.制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约;

3.审定乙方拟定的物业管理制度;

4.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;

5.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算;

6.在合同生效之日起__日内向乙方提供____平方米建筑面积的经营性

商业用户，由乙方按每月每平方米____元租用，其租金收入用于___;

7.在合同生效之日起__日内向乙方提供___平方米建筑面积管理用房(

产权属甲方)，由乙方按下列第__项执行;

(1)无偿使用;

(2)按建筑面积每月每平方米___元租用，其租金收入用于_____。

8.负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日

起__日内向乙方移交;

9.当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其它方式

偿付;

10.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：

(1)___________________;

(2)___________________。

11.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;

12.______________________。

B甲方权利义务(适用于房地产开发企业)

1.在业主委员会成立之前，负责制定业主公约并将其作为房屋租售合同的附

件要求业主和物业使用人遵守。

2.审定乙方拟定的物业管理制度;

3.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;

4.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算;

5.委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。

如存在质量问题，按以下方式处理：

(1)负责返修;

(2)委托乙方返修，支付全部费用;

(3)_______________。

6.在合同生效之日起__日内向乙方提供____平方米建筑面积的经营性

商业用房，由乙方按每月每平方米___元租用，其租金收入用于______;

7.在合同生效之日起___日内向乙方提供____平方米建筑面积管理用

房(产权属甲方)，由乙方按下列第___项执行：

(1)无偿使用;

(2)按建筑面积每月每平方米___元租用，其租金收入用于____。

8.负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日

起___日内向乙方移交;

9.当业务和物业使用人不按规定交纳物业管理费用时，负责催交或以其它方

式偿付;

10.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：

(1)_____________________;

(2)_____________________。

11.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;

12.______________________。

第二十条乙方权利义务

1.根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度;

2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;

3.按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行

处理;

4.可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任

转让给第三方;

5.负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、设备、绿化等的年度维修养

护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施;

6.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修

物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督;

7.负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告;

8.每__个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目;

9.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、

扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施;

10.本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及

物业管理的全部档案资料;

11._______________________。

第五章物业管理服务质量

第二十一条乙方须按下列约定，实现目标管理。

1.房屋外观：_____________________

2.设备运行：_____________________

3.房屋及设施、设备的维修、养护：___________

4.公共环境：_____________________

5.绿化：_______________________

6.交通秩序：_____________________

7.保安：_______________________

8.急修：_______________________

小修：_______________________

9.业主和物业使用人对乙方的满意率达到：________

具体的物业管理服务质量要求见附件二。

第六章物业管理服务费用

第二十二条物业管理服务费

1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米___元

向业主或物业使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米___元向

业主或物业使用人收取。

2.管理服务费标准的调整，按___调整。

3.空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米____元向_

_____收取。

4.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第____项处理：

(1)从逾期之日起按每天___元交纳滞纳金;

(2)从逾期之日起按每天应交管理费的万分之__交纳滞纳金;

(3)_________________________。

第二十三条车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：

1.露天车位：____________________

2.车库：______________________

3._________________________

第二十四条乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位

的、维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准须经甲

方同意。

第二十五条其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：

1.高屋楼房电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取;

2.____________________________

3.____________________________

第二十六条房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：

1.房屋共用部位的小修、养护费用，由___承担;大中修费用，由___

承担;更新费用，由___承担。

2.房屋共用设施、设备小修、养护费用，由___承担;大中修费用，由_

__承担;更新费用，由___承担。

3.市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由___承担;

大中修费用，由___承担;更新费用，由___承担。

4.公用绿地的养护费用，由___承担;改造、更新费用，由___承担。

5.附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由___承担;大中修费用，由

___承担;更新费用，由___承担。

第七章违约责任

第二十七条甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙

方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方

经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十八条乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方

有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，

乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权

要求乙方清退;造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。

第三十条甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付___元的

违约金;给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

第八章附则

第三十一条自本合同生效之日起__天内，根据甲方委托管理事项，办理完

交接验收手续。

第三十二条合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主

和物业使用人反映良好，可续订合同。

第三十三条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十四条本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十五条本合同正本连同附件共__页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。

第三十六条因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第三十七条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十八条本合同在履行中发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由苏州仲裁委员会仲裁。

第三十九条合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满___天前向对方提出书意见。

第四十条本合同自签字之日起生效。

甲方签章：________乙方签章：_________

代表人：_________代表人：__________

年月日

第一条当事人

委托方

名称：业主大会

服务方

名称：

物业管理资质等级证书编号：

第二条物业管理区

物业名称：

物业用途：

座落：

四至：

占地面积：

总建筑面积：

委托管理的物业范围及构成细目见附件一。

第三条服务内容

3.1制定物业管理服务工作计划，并组织实施;管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等。

3.2房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道。

3.3共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明。

3，4共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚。

3，5公共区域的绿化养护与管理。

3.6公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集。

3.7维护公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查。

3.8维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。

3.9消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理。

3.10房屋装饰装修管理服务。

3.11其他委托事项。

第四条服务质量

服务质量按以下执行：

第五条服务费用

5.1物业服务费由服务方按元/平方米.月向业主(或交费义务人)按年(季、月)收取。(按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积。

5.2共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，按照服务方与保险公司签定的保险单和所交纳的年保险费按照房屋建筑面积比例分摊。服务方收费时，应将保险单和保险费发票公示。

第六条服务支出

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

(3)物业管理区域清洁卫生费用;

(4)物业管理区域绿化维护费用;

(5)物业管理区域秩序维护费用;

(6)办公费用;

(7)物业管理企业固定资产折旧;

(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(9)共用部位共用设施设备的大、中修和更新改造费用从专项维修资金支出。

第七条停车费用

停车费用由服务方按下列标准向车位使用人收取：

1.露天车位：

2.车库车位(租用)：;其中，物业管理服务费为：

车库车位(已出售)：

3.

4.

第八条其他费用

服务方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取，服务方制定的对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的收费价格应在物业管理区域内公示。

第九条委托方权利义务

9.1审定服务方制定的物业管理服务工作计划;

9.2检查监督服务方管理工作的实施情况;

9.3按照法规政策的规定决定共用部位共用设施设备专项维修资金的使用管理;

9.4委托方应在合同生效之日起日内向服务方移交或组织移交以下资料：

(1)竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(4)各专业部门验收资料;

(5)房屋和配套设施的产权归属资料;

(6)物业管理所必须的其它资料。

第九条管理用房

合同生效之日起日内向服务方提供平方米建筑面积物业管理用房，管理用房位置：。

管理用房按以下方式使用：

(1)服务方无偿使用;

(2)。

第十条业主委员会

委托方的业主委员会作为执行机构，具有以下权利义务：

1]在业主大会闭会期间，根据业主大会的授权代表业主大会行使基于本合同拥有的权利，履行本合同约定的义务;(按照法规政策的规定必须由业主大会决议的除外)

2]监督和协助服务方履行;

3]组织物业的交接验收;

4]督促全体业主遵守《业主公约》、《业主大会议事规则》和物业管理规章制度;

5]督促违反约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用;

6]如实向业主大会报告物业管理的实施情况;

第十一条服务方权利义务

1]根据委托方的授权和有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业管理服务;

2]有权要求委托方、业主委员会、业主及物业使用人配合服务方的管理服务行为;

3]向业主和物业使用人收取物业服务费;

4]对业主和物业使用人违反《业主公约》和物业管理制度的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、等措施;

5]选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方;

6]每年度向委托方报告物业管理服务实施情况;

7]本合同终止时，应移交物业管理权，撤出本物业，协助委托方作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合委托方移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及帐目。

第十二条合同期限

委托管理期限为年;自年月日起至年月日止。

第十三条合同解除

本合同期满，委托方决定不委托服务方的，应提前三个月书面通知服务方;服务方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知委托方。

本合同期满，委托方没有将续聘或解聘服务方的意见通知服务方，且没有选聘新的物业管理企业，服务方继续管理的，视为此合同自动延续。

本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，服务方应当应委托方的要求暂时(一般不超过三个月)继续为委托方提供物业管理服务，委托方业主(或交费义务人)也应继续交纳相应的物业服务费用。

第十四条违约责任

因委托方违约导致服务方不能提供约定服务的，服务方有权要求委托方在一定期限内解决，逾期未解决且严重违约的，服务方有权解除合同。造成服务方经济损失的，委托方应给予服务方经济赔偿。

服务方未能按照约定提供服务，委托方有权要求服务方限期整改，逾期未整改且严重违约的，委托方经业主大会持三分之二以上投票权的业主通过后有权解除合同。造成委托方经济损失的，服务方应给予委托方经济赔偿。

服务方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，委托方有权要求服务方清退;造成委托方经济损失的，服务方应给予委托方经济赔偿。

业主逾期交纳物业服务费的，服务方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之加收违约金。

任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付违约金_________;由于解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

服务方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向委托方支付委托期限内平均物业管理年度费用_________‰的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

第十五条争议解决

本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，双方同意提交苏州仲裁委员会仲裁;但业主拖欠物业服务费用的，服务方可以直接按照有关规定向有管辖权的基层人民法院申请支付令。

第十六条其他

双方约定自本合同生效之日起_________日内，根据委托方委托管理事项，办理接管验收手续。

本合同正本连同附件_________页，一式两份，甲乙双方各执一份，具同等法律效力。

本合同自起生效。

委托方签章服务方签章

代表人：_________(业主委员会)代表人

_________年_________月_________日_________年_________月_________日

全市老年朋友们：

农历九月初九的重阳节为中国老年节，也是我国传统的敬老节日。20xx年7月1日起实施的《老年人权益保障法》中规定，每年农历九月初九为老年节”，20xx年的重阳节(10月9日)是中国第*个法定的老年节。

在丹桂花香秋高气爽的日子里，我们又迎来了老年佳节。在此，xx市老龄工作委员会向全市老年朋友们致以节日的祝贺和诚挚的问候!向所有关心、支持老龄事业的社会各界人士及辛勤奋战在老龄工作一线的同志们表示衷心地感谢!

回首人生，老同志是一部历史;把握今朝，老同志是一面旗帜;憧憬未来，老同志是一道风景。广大离退休老干部、老职工呕心沥血，任劳任怨，为经济社会发展作出了重要贡献。与此同时，广大农村老年朋友辛勤耕耘在农村生产一线，在产业发展、乡风文明、教育子女等方面，默默奉献，无私付出，树起了一个个标杆，充分展示了地杰人勤、朴实乐观的宝贵品质。每一点发展和进步，都饱含着全市老年朋友的辛劳和期望，凝结着智慧和汗水，你们是社会的宝贵财富，你们应当受到全社会的尊敬和关爱。

大力发展老龄事业，是各级党委、政府义不容辞的责任。历年来，市委、市政府高度重视老龄工作，不断完善城乡养老保障体系，全面落实各项老年优待政策，依法维护老年人合法权益，积极开展各类为老服务活动，全市老龄事业取得了新成绩。

尊老爱老是中华民族的传统美德。今后，市委、市政府将更加重视老龄工作，继续围绕“五个老有”即：老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”的工作目标，充分调动社会各方面的力量参与老龄事业，支持老龄工作，在思想上尊重老人，在感情上贴近老人，在行动上服务老人，在工作上关心老人，不断改善和提高全市老年人的生活质量，让城乡广大老年朋友们共享改革发展成果。

“莫道桑榆晚，为霞尚满天”。希望老年朋友们继续发挥余热，积极出谋划策，多做贡献社会、有益家庭、教育和积极影响青少年的工作，为建设文明、和谐、美丽和小康的新作出应有的贡献!希望农村广大老年朋友多多参与村老年协会活动，发挥德高望重的优势，多做有利团结和谐，凝聚人心的工作，倡导新风气，传递正能量。同时，全市老年朋友们要继续保持乐观豁达、积极向上的精神状态，陶冶情操，修身养性，尽享天伦，颐养天年。

尊敬的离退休老同志们：

您们好!

岁岁重阳金光照，万紫千红大地明。我们又迎来了传统敬老节日“重阳节”，医院党政领导班子和全体在职干部职工向您们致以节日的祝贺和亲切的慰问!

忆往昔，峥嵘岁月。您们以满腔热血，为民族解放、国家富强和人民幸福奉献了自己的青春和力量，为医院和社会各项事业的改革与发展辛勤耕耘、默默奉献，谱写了一首首人生赞歌。今天，您们虽然离开了原来的工作岗位，但仍然关注国家的兴旺发达、社会的和谐、卫生事业的发展，用长期积累起来的丰富知识和宝贵经验，通过各种方式继续为医院改革与发展服务。有的老同志主动深入社会、深入临床搞调研，为医院改革发展建言献策;有的老同志用亲身经历教育关心青年一代健康成长;有的老同志仍继续工作在救死扶伤的临床一线为患者服务。在您们身上凝聚着中华民族的优秀品质，永远是我们学习的榜样。

莫道桑榆晚，为霞尚满天。希望各位老同志继续发扬自强、自律、自立的好传统，加强学习、与时俱进、老有所为、老有所乐，更期盼老同志一如既往地关心和支持医院改革和发展建设，为医院的美好明天做出新贡献!

衷心祝愿全体老同志节日快乐、健康长寿、阖家欢乐、万事如意!

第一章总则

第一条本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：

组织名称：_________________________

代表人：___________________________

地址；_____________________________

联系电话：_________________________

受委托方（以下简称乙方）：

企业名称：_________________________

法定代表人：_______________________

注册地址：_________________________

联系电话：_________________________

根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一玫的基础上，甲方将______________（牧业名称）委托乙方实和行物业管理，订立本合同。

第二条物业基本情况

物业类型：________________

座落位置：________市________区________路（街道）________号

四至：________________________

占地面积：________平方米

建筑面积：________平方米

（委托管理的物业构成细目见附件）

第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。

第二章委托管理事项

第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院________。

第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、楼内消防设施设备、电梯、________、________、________。

第六条公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、自持车棚、停车场、________、________、________、________。

第七条公共绿地的养护与管理。

第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育场所________、________、________。

第九条公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、________、________、________。

第十条交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、________、________、______。

第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条负责向业主和物业使用人收取下列费用：

1.物业管理费：________________

2.保洁费：________________

3.保安费：________________

4.房屋设备运行费：________________

5.维修养护费：________________

第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方须接受委托并合理收费。

第十五条对业主牧业使用人违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、________等措施。

第十六条其他委托事项

第三章委托管理期限

第十七条委托管理期限为______年。自______年______月______日______时起至______年______月______日______时止。

第四章双方权利义务

第十八条甲方权利义务

1.代表和维护产权人、使用人的合法权益；

2.制定《业主公约》并监督业主和物业使用人遵守公约；

3.审定乙方制定的物业管理方案；

4.检查监督乙方管理工作的执行情况；

5.审议乙方年度管理计划、资金使用计划及决算报告；

6.在合同生效之日起________日内向乙方提供________平方米建筑面积管理用房（产权仍属甲方），由乙方按下列第________项执行；

（1）无偿使用；

（2）按建筑面积每月每平方米________元租用，其租金收入用于________。

7.负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起________日内向乙方提供；

8.当业主和物业使用人不按规定交纳牧业管理费时，负责催交或以________方式偿付；

9.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；

（1）________________

（2）________________

10.协助乙方做好牧业管理工作和宣传教育、文化生活。

第十九条乙方权利义务

1.根据有关法律、法规及本合同的约定，制定牧业管理方安；

2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

3.按本合同第十五条的约定，对业主和物主使用人违反业主公约的行为进行处理；

4.选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

5.负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施；

6.向业主和物业使用人书面告知物业的使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督；

7.每______个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况；

8.对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施；

9.本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。

第五章物业管理服务要求标准

第二十条乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到______%。

1.房屋外观：____________

2.设备运行：____________

3.房屋及设施、设备的维修、养护：____________

4.公共环境：__________________

5.绿化：__________________

6.交通秩序：__________________

7.保安：__________________

8.急修：__________________

小修：__________________

第六章物业管理服务费用

第二十一条物业管理服务费

1.管理费由乙方按建筑面积每平方米______元或按套每户______元向业主收取；

2.保洁费由乙方按建筑面积每平方米______元或按套每户______元向业主或物业使用人收取；

3.保安费由乙方按建筑面积生平方米______元或按套每户______元向业主或物业使用人收取；

4.高层住宅电梯、水泵、______运行费按实结算，由乙方向业主收取；

5.管理服务费标准的调整，按______调整；

6.对业务和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。

第二十二条住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的______倍收取。

第二十三条车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取；

1.露天车位：____________

2.车库车位：____________

第二十四条乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计付。

第二十五条乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下：

1.____________

2.____________

第二十六条房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。

第七章违约责任

第二十七条甲方违反本合同第十八条第______款的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一不定期限内解决，逾期未解决的乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十八条乙方违反本合同第五章的约定，不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失，乙方应给予甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十条甲乙双方任何一方无法律依据提前终止保同的违约方应赔偿对方______元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。

第八章附则

第三十一条双方约定自本合同生效之日起______天内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。

第三十二条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有相同等效力。

第三十三条本合同之附件均为合同有效组成部分。在合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十四条本合同正本连同附件________页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第三十五条因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量右故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第三十六条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十七条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请________市仲裁委员会裁决（当事人双方没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。

第三十八条合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该事同期满________天前向对方提出书面意见。

第三十九条本合同自签订之日起生效。

甲方签章：___________________

代表人：_____________________

乙方签章：___________________

代表人：_____________________

老年公寓可行性报告

目 录

一、项目提出的依据

二、老年公寓目标客户需求及应对分析

三、老年公寓选址(地块)应具备的基本条件

四、老年公寓规划

五、老年公寓风险分析

六、风险规避与控制措施

七、项目实施

八、结论

一、项目提出的依据

(一)政策依据

1、《河南省人民政府办公厅转发老龄委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(豫政办[20xx]105号)

2、河南省民政厅等部门《关于加快发展社会福利事业的通知》(豫民福[1998]19号

3、《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知》(国办发[20xx]19号)

4、《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发[20xx]6号)

5、财政部和国家税务总局〈关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知〉(财税[20xx]97号

6、《中华人民共和国土地管理法》

(二)老年公寓市场机遇

Ø 我国已进入老龄化社会阶段

按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到20xx年，老年人将占全国总人口19.34%;到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。

Ø “老年公寓”市场潜力巨大

20xx年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3;另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很

大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。

Ø 老年人养老逐步向集中养老转移

受传统观念的影响(他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地)，国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变;核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，

一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

Ø 家庭因素催生老年住宅的产生和发展

自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。

Ø 国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设

面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在20xx年召开中共xx大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。河南省政府更是认识到全国人口第一大省老龄化形势的严峻性，出台的政策更具有可执行性：养老服务机构建设用地可划拨;十余项税费可减免;贷款条件放宽、利率优惠;财政可给一次性开办补助;向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除…

Ø 老年住宅在京、沪两地倍受热宠

最早的老年公寓就出现在北京和上海。上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓一直供不应求，排队预订的场面时有发生。九十年代中期，北京的一些机构在吸取上海老年公寓的成功经验后，结合本地区老年人生活习性建老年公寓，取得了良好的经济效益和社会效益。

总结：

如果说1.45亿的老年人口基数是老年住宅建设的必要条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公寓热宠应该能使我们看到的老年公寓建设的希望。从今天老年人口基数、老年人社会问题及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年公寓建设应该说是一种机遇，老年公寓建设恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年公寓必将逐步被老年人极其子女所接受。

(三)老年人公寓现状分析

Ø 国内老年公寓的现状

据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有420xx多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%(1.32亿)的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%—5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年公寓，投资总额在160亿到200亿元。

Ø 国内老年人的居住模式

A、购买房屋居住

20xx年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.4%，购买经济适用房的占2.1%，购买原公有住房的占10.5%。其中，市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%，购买经济适用房5.6%和4.2%,购买原公有住房的户分别为 37.1%和12.7%。县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%。可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。

B、自行建房居住

个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。20xx年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占77.2%其中市、镇自建住房的占30.3%和64.7%，而县自建住房高95.5%。说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。

C、租房居住

这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。20xx年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的为4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城乡看，在市、镇老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.6%。居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.5%的户租住公有住房或经济适用房。

现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。

Ø 目前国内老年设施的形式

目前有大型的退休社区——北京东方太阳城、广州颐年园;

酒店式服务的老年公寓——浦东老年公寓、上海假日老年公寓;

按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院——上海松江社会福利院;

各地均出现一些私人性质的、营利性质的小型养老院。

(四)郑州市老年公寓现状

Ø 老年人口高龄化日趋明显

人口抽样调查结果显示：20xx年我市常住人口为724.28万人，其中65岁及以上的人口为62.5万人，占8.62%，平均每11人中就有一名老年人。老年人口的总量比20xx年第五次全国人口普查时增加16.2万人，年平均增加2.7万人。在人口老龄化快速发展的同时，高龄老年人口占老年人口总数的比重在不断扩大。20xx年80岁及以上的高龄老年人口占65岁及以上老年人口的16.05%，比20xx年提高1.52个百分点。

Ø 户型设计不合理、功能相对单一、服务范围狭窄

目前郑州现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人生活的基本要求，更不能从规划设计上体现人性化关怀。就是这样的条件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之门外，造成了高的空床率。

Ø 住宅区规模小、配套设施不足、管理水平低下

目前郑州市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。

Ø 服务人员缺乏专业培训

在养老院从事服务的人员多为下岗职工和农民工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人心理、生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。而郑州近期某养老院虐待老人丑闻更令养老院蒙羞。

总之，目前社会提供的养老方式着眼的是最普通人群，提供的是最基本的服务。这种养老与老年人的尊严、舒适不匹配，与子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人无奈的选择。

(五)老年公寓发展趋势

Ø 社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念

Ø 社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平

产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势

纵观郑州市老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件

配套上都存在数量和质量的问题。在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老公寓无法满足宁静、舒适生活的要求，产权式老年公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。他们的成功建设，可以预示产权式老年公寓将成为未来老年住宅发展主流。

Ø 老年公寓将逐步从主城区向城郊转移

老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。

Ø 老年公寓的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品

对老年公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定郑州市现有的多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中档老年公寓的建设将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高档公寓、低档公寓也将占有一席之地。

二、老年住公寓目标客户需求及应对分析

(一)老年公寓目标客户需求特征分析

Ø 老年住宅的内在需求主要从以下表现在以下几个方面

(1)老年社会的来临

我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，目前已经超过1.3 亿，占世界老年人口的1/5，占全国总人口比重的10%以上，中国已开始进入人口老年型国家行列。

专家预计我国到21世纪中叶 ，60岁以上的老年人将达到4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，约占世界老年人口总数的22.3%。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。

随着计划生育政策的贯彻执行，三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多，“4 2 1”家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压力大、闲暇时间少，外出经商、留学人员增加，城市“空巢家庭”越来越多，传统的家庭养老服务功能日益弱化。

我国的人口现状，成为了老年住宅需求增大的内在宏观因素，为老年住宅产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。

(2)老年人收入水平

随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现，另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。

(3)老年人福利水平

随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。

(4)老年人居住状况

20xx年人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将近5.9%的家庭人均建筑面积不足8平方米或没有住房，有5.9%的户是合住房，有 33.4%住房少于 2间，有3.4%的老年人居住在7层以上的楼房(其中市占14.2%,镇占1.4%)。给这些家庭的高龄老年人的生活起居带来很大不便。

20xx年北京市老年人基本需求调查中有55.9%的老年人对目前的住房状况表示满意，20.9%的人不太满意。对住房问题不满意的主要是城区老年人。对住房状况不满意的主要原因：第一是房屋的使用面积太小;其次是因为环境太差，再次是房屋的质量和设施差。希望能够改善住房状况的老年人主要是居住在城区、多子女、身体状况较好、收入较高和低龄老年人。

另外，一些标准很低的简易楼、砌块楼、砖拱楼以及设施不全、年代久远的住宅还不同程度的存在。

可见，国内老年人的居住现状亟待改善。这一现状，蕴涵了老年住宅的巨大需求。

Ø 老年住宅的外在需求主要包括以下两方面

老年住宅的外在需求包括以下两个部分：

(1)社会居住观念的改变

中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且由于计划生育政策的实施，目前“四二 一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。

由此可见，随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。

(2)子女改善父母居住状况的需求

子女以为改善父母居住状况为目的而选择养老专用的老年公寓，成为了老年养老消费的主力。

年轻的一辈因为工作的缘故，在购房时均尽量选择靠近城市中心，但是这样的地方却未必适合老年人居住。随着年龄的增大，对生活环境的要求逐渐提高，为父母的健康长寿考虑，选择环境优美，空气清新的老年公寓以改善父母的居住环境是子女养老服务消费的主要诱因。

在实际的访谈中发现，子女为父母选择老年公寓主要是从以下几个方面考虑：

①为父母提供一个优质的晚年生活维护了老人、子女的双重尊严;

②老年建筑的特殊功能能为老人提供居住安全的保障;

③老年住宅社区的专业服务，能为父母提供更科学、细致的照顾，解除了子女们的后顾之忧;

④社区活动可以丰富父母的生活。以弥补因为工作繁忙生活紧张而对父母陪护不足的歉疚。

(二)老年住宅目标客户消费特征分析

老年住宅目标客户群的消费有如下特点：

1) 老年消费是一个纯消费阶段，这是老年消费的性质特征。绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再参加一段时间的社会劳动，但相当部分老年人再就业的时间不会很长，一般在65岁前后还是会真正退回到纯消费人口的行列之中。

2) 老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数，这是老年消费的时限特征。按照我国的劳动制度，人们满16岁后方能就业，这样，低龄人口的纯消费年限应以15年计。而据1998年公布的资料，我国人口目前的平均出生预期寿命为71岁，其中男性为69岁，女性为73岁。按平均预期寿命推算，老年人口纯消费年限为男9年，女18岁，平均为13.5年，接近低龄纯消费人口的消费年限。平均预期寿命是按生命表计算的，它概括了总人口中各年龄段的死亡概率。而实际上，社会上相当部分老年人在退休以后能够活到75岁以上，这样，作为老龄人口的纯消费年限就超出了低龄纯消费人口的消费年限。对于女性老年人口而主，纯消费年限不仅比低龄人口，而且比男性老年人口的纯消费年限都要长得多。

3)老年消费是一种自主消费，这是老年消费的行为特征。与低龄消费其消费意志主要通过父母来体现不同，老年消费在意志上是自主的，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人独立思考的能力依然存在，老年消费意志的自主性就不会消失。再者，少年人口由于尚未进入社会，他们的消费实际上是一种依赖消费。而作为纯消费人口的老人口，其经济收入应是相对独立的，消费能力是自主的。

4)老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少，这是老年消费的思想特征。当然，这种成熟的消费观与新时代的消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮的反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺牲性，但老年人口的这种消费观又相对稳定，他们一旦形成消费倾向，不会轻易改变与放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相对稳定。

5)老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费，这是老年消费的质量特征。目前，商品市场常常以经济效益来确定商品质量和服务质量，在服务质量上对老年消费者往往缺乏耐心，更谈不上周到。这种市场消费质量倾向实际上对老年消费起到了抑制作用，许多老年人因为在消费中曾经遭遇冷淡或抢白，由此而产生害怕消费、躲避消费的心理，在行动上则表现为不进行消费或只进行惰性消费。这种消费心态与消费现象对积极发展老年消费是很不利的。

6)老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老年消费的内在特征。大致是低龄老人以休闲性消费为主，高龄老人以服务性消费为主。随着老人所处的年龄段的不同，在消费上会各有侧重，各具特色。

三、老年公寓选址(地块)应具备的基本条件

项目以老年人住宅为主，集休闲、娱乐、度假、会务为一体。根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求：

Ø 地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的田野，因为只有这样的地块条件，住宅周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。

Ø 地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入应该有公路，以满足老人亲朋探亲访友，来往便捷的需要。

Ø 地块规模宜大不宜小，小则100～200亩，大则500～800亩，因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有那种大规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。

地块距离城郊不易超过10 km，老年公寓不宜选址在非常偏僻处，不能单求清静而简单的把老年住宅与社会隔离起来，更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的地方，老人突发状况较多，远离社会，心理将会承受很大的压力，不利于身心健康。

四、社区规划

我们对项目的具体定位是构筑中老年人崭新的生活方式，使建筑与居者的精神生活之间产生前所未有的亲密度，力图通过对“退休社区—进修生活”的倡导，把社区构建为一个退休者的超级文化生活园地，进而达到以全新退休方案解决养老问题的目的。结合我们的定位，在此提出社区规划方案，以期达成美好的愿景。

(一)社区规划设计要求

在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。

Ø 环境要园林化(低容积率0.75)

幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。

Ø 公建设施要高比例化配套要完善化

小区配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。

Ø 设计要人性化

平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶(有台阶处应有相应的轮椅通道);电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围;要保证充足的阳光入室，空间通透;楼梯踏步高度不大于140㎜，踏面宽度不小于300㎜，坡道坡度小于1/12，两侧要有扶手，每间隔200m应设休息坐椅;室内地面应采用防滑设计，防跌扶手;各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便;入户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照应等等，总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。

Ø 生活要智能化

配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系 统等保障老人安全。

户型要合理化

充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，大部分户面积控制在40～60㎡左右。户型设计要个性化、合理化。

Ø 建筑要艺术化

在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求，相应 要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。

满足以上这些要求的同时，当然还要保证建筑工程质量合格、建材环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。

(二)社区规划特征

项目占地400亩，规划建筑总面积20万平方米;低密度、低容积率、高绿化率;全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量低层;有相应的配套服务设施;整体建筑风格以的田园风光为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言展现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避免田园风格的简单粗陋，注重细部处理，创造性的展现传统田园风格的形象。装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。建议采用坡屋顶，用金色琉璃瓦，充分展现古朴、传统的田园风光。

(三)社区构架

社区构架是以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。分为三块四层次，即住宅、公建设施、园林景观三块。其中住宅分四层次：社区、小区、组团、单体。整个社区分四个小区，每100亩为一个小区，每个小区规划总建筑面积5万㎡;每个组团既自成体系，又与小区相协调;每个小区既自成体系，又与整个社区相一致，聚散得体、疏密有度、浑然一体。为保障行人和车辆出入安全、方便，社区应在不同方向设3～4个主出入通道，组团内应设置2个出入通道。

(四)总体平面布置

所有住宅均南北朝向，保证每栋楼，每间房均有充足的阳光照射(可适当偏西南、偏东南15°，避免“兵营”式排列，没有层次感)，沿湖、主题公园、丘地走势呈流线型或围合式布置，使之高低错落有致。各组团住宅部分底层部分架空，设有小型会所、休闲娱乐和公共活动场所。在同一小区内既有低层，又有多层，要正确处理低层和多层的平面布置关系。

(五)产品功能组合

产品主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊客户群体的特殊需要“量身定做”，既要满足他们居住的物质需求，也要满足他们的精神需要，无论是住宅部分还是公建设施部分，都应该让老年人没有孤寂失落感。住宅产品要保证能满足日常生活所需，以及安全(主要指生命安全)、方便、舒适等老年人的特殊需要。公建设施要注意老年人的参与和互动，能调动老人活动的积极性等，让他们在心理上感到年轻。

(六)社区会所设计与布置

社区会所分两大块，一是整个社区的大会所，一是各小区的小会所。所有会所都应集休闲、娱乐、健身、交流等于一体，使其不但具有社区配套服务功能，还具有景观功能和商业价值。会所配套用房占总建筑面积5%，用于配套服务的商业用房占总建筑面积的3%。

(七)社区内环境规划设计

Ø 园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。老年人，特别 是60～70岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。主要的活动有：叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字、种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。

整个社区的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣和积极向上的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。

园区内修建大型具有特色的中央主题花园，给老人带来美的享受，发挥景观功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。

完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰;应沿湖设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步;道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。

为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老人怀旧心理，修建体现中国传统文化的以“梅、兰、竹、菊”，“岁寒三友”为主题的组团花园，供老人近距离的养心、养性、养情。

整个社区规划形成从整体到局部，从组团到单体，多层次，多样化景观体系。同时，各组团景观和各小区景观既相对独立，各成体系，又和小区、社区景观脉络相通，一脉相承，丰富多彩。

(八)单体建筑设计

建筑结构：低层和多层均为框架结构;楼层：低层为2-3层，多层为4-5层，均配有电梯。部分底层架空，用作组团小型会所和娱乐活动中心，保证视野通透。架空层层高不低于3米，最好能达到3.6米，提升物业档次。

Ø 采用环保地热供暖，分户计费。分户空调室外机悬挂位置，做到统一，保证立面整齐美观。“三线三管”入户，即电话线、有线、宽带和自来水管、直饮水管、集中供热水管。

Ø 隐蔽管线，管道设置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到;室内管线暗敷，尤其在管线布置上要集中布线，避免管线出现在视线明显可及的位置。

Ø 房屋内窗户大量采用外飘窗形式，保证每户均有一个阳光花房。

(九)户型面积控制及户内设施

户型多层主要是一房和二房，均带厨卫;一房面积控制在40㎡左右，二房面积控制在50～60㎡，一房、二房占总套数的70%。低层建大户型，满足两代、三代甚至四代同堂的需要。

阳光是健康生活不可或缺的。银色港湾所有的户型都最大限度地保证采光。阳光透过大飘窗，洒在房间的每一个角落，一种温暖拥入心房。中空隔热断桥铝合金保温窗，保持房屋节能通透、四季如春。大起居室宽敞明亮，满足老人交流、活动之需要。房间每个细节都需要求设计师深思熟虑：无障碍设计，保证家中老人安全。长柄门锁，便于使用。超宽入户门足够两个老人并排搀扶通过。步入式浴缸、防滑扶手，保证老人洗浴安全。房屋还安装电子安防系统、紧急呼叫援助系统等。

(十)车位、商业配套的设置

Ø 在不影响小区道路交通的前提下，设置部分露天停车位，按每千平方米4个车位的标准设置，方便车辆停放。道路布置：在主干道构架下，合理布置组团道路及庭院道路，形成合理道路系统。

Ø 商业配套设置按商业步行街物业形态考虑，单位面积根据商业使用功能确定，商业步行街应该既具备商业配套功能，同时具备休闲游玩景观功能。

五、项目风险分析

老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式的认知、认可需要一段时间

郑州市属于大型中心城市，有750万人口，人均收入高于全省乃至全国部分省市，可谓市场大，潜力大，但就老年人住宅市场而言，面对的是新的特殊客户群体，在社会家庭结构演变中，虽然“核心家庭”逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要一个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认知、认可，而认知、认可更需要一个时间过程，其认知认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认知认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短。

六、风险规避与控制措施

1、认真进行项目选址。老年人公寓项目必须具有能满足老年人养老心理和生理需求的个性和特色，选择好项目地段是打造老年公寓个性和特色的载体和必须的物资条件，老年公寓项目能否成功关键在地段，因为地段是唯一的，是其它条件不可替代的。

2、本项目土地使用面积400亩，总建筑面积20万平方米，分期建设，总周期约36个月。因此，必须首先做好总体规划，有了科学完整、协调统一、个性特色的总体规划，项目就具有了健康骨架和活的灵魂，就有了“量身定做”的依据和蓝图，就可避免项目建设中的随意性、盲目性，确保产品个性特色，整体风格。

3、项目总体方案和建筑设计必须遵从三条原则：一是建筑设计必须体现老年公寓的个性、特色及建筑风格;二是充分满足老年人特殊群体养老、休闲的特殊需要，以人为本，实现人性化设计;三是老年公寓必须“量身定做”，“量身定做”应从设计开始。

4、本案“项目风险分析”一章对老年人公寓项目提出了风险提示，项目实施时，在硬件完备的基础上，还必须在软件上下功夫，提高管理水平，保证服务质量，做好推介宣传。提出详尽的具有针对性的可操作方案，以服务为导向，化解人们对老年公寓的疑虑。

七、项目实施

1、项目发起人：

2、养老服务机构名称：河南泰德老年服务中心

3、项目名称：东方银色港湾或中原泰得大地

4、签订《村企合作协议》

5、筹办申请

6、获批后规划、土地、发改委办理相关手续

7、实施建设 (同时完成400亩土地规划，分四期建设，首期建50000平方米。)

8、申领社会福利机构设置批准证书

9、开展养老服务

八、结论

老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的重大社会问题。我国是人口大国，随着经济发展，社会进步，人民生活水平提高，医疗卫生条件改善，人的寿命普遍延长。目前中国60岁以上的人口已有1.44亿，今后一个时期老年人口会以较快的速度增长，到20xx年，将超过2亿。发展老龄事业是构建社会主义和谐社会的必然要求。而现在社会养老服务机构的发展水平与人民群众日益增长的需求的矛盾越来越突出。目前的社会养老模式提供的是最基本的服务，与老人的尊严不匹配，与子女的孝心不匹配。针对这种现状，我们借鉴了一些国内外的养老经验，结合中国传统的居家养老观念，拟在郑州市管城区南曹乡野曹村建设老年怡养公寓—郑州银色港湾，旨在为退休的中老年提供一种全新的、积极的、健康的社区养老模式。弘扬中国的孝文化，弘扬中国民族的敬老、养老的传统美德。

目前，国家正在积极探索建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老社会服务体系：一方面加快养老机构建设，加大资金投入，在城镇建立社会福利院，发展老年公寓、养老院和老年护理院，在农村加强敬老院建设;同时鼓励和调动社会力量，采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种形式，推动养老机构发展，以期最终实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。我们生存在这个时代，应该抓住这次历史机遇，为实现共同原景，自觉承担一定的社会责任和义务。

项目采用的是“村企合作”的形式，野曹村提供合作土地，公司负责报批用地手续、解决所有的建设资金。通过对村民自留地、承包地、承包林、宅基地集中经营入股，组建村企合作公司，以实现“农民利益最大化，公司利益合法化”。具体操作方式是：村民将承包地流转给合作公司，发展农业产业化项目，壮大农村集体经济组织;村民的宅基地折价入股进入项目运做，建设农民集中居住新型社区，并配套各项基础设施，改善村民生产生活条件。村民进入合作公司就业，获得工资和入股项目的保底分红。其余的宅基地、集体建设用地建设郑州银色港湾养老住宅。简言之就是：承包经营权换社保，宅基地使用权换住房，集体建设用地换集体经济。

该项目建筑面积20xx00平方米。建成后将为郑州市范围及周边区域的约10000名中老人提供居住、休闲、养老服务，平均每人月消费1000元以内。有一定积蓄或退休金的中老年人，即可在此以中等消费享受高端养老服务。

万名老人在此居住，为合作公司和当地“村民”提供了巨大的商机和就业保证。据粗略估算每月约消耗谷类及薯类食物14.4万斤，鸡蛋24万个，肉类5.76万斤，蔬菜24万斤，水果7.2万斤。需要服务人员20xx余人。

郑州银色港湾老年住宅的建设，必将会替政府分忧，为老人解难，给村民造福，促公司发展。是一荣俱荣，多方共赢的好项目。但中国老龄化特点突出：基数大,已占全国总人口的11%;增长速度快,半世纪走完别国一百年的老龄化进程;历史欠账较大，养老没有积累;人口老龄化与社会发展水平不相适应，是典型的“未富先老”国家……因此,更需要低价位的养老公寓。国办发〔20xx〕19号《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》规定：社会福利机构的建设用地，按照法律、法规规定应当采用划拨方式供地的，要划拨供地;按照法律、法规规定应当采用有偿方式供地的，在地价上要适当给予优惠;属出让土地的，土地出让金收取标准应适当降低。我们会抱着对社会负责，对家庭关爱的态度，积极争取政府的支持，努力建造低成本公寓，以满足更多老年人的需要。

老年电大工作计划

【导语:】这篇关于老年电大工作计划的文章，是第一范文网特地为大家整理的，希望对大家有所帮助！

一、指导思想

以科学发展观为指导，全面贯彻落实党的xx届三中、四中全会精神，坚持“增长知识、丰富生活、陶冶情操、促进健康、服务社会”办学宗旨，弘扬开拓进取、攻坚克难的改革精神，促进学校各项工作上新台阶。

二、工作思路

20xx年将按照“依规治校强管理、深化教改上台阶、总结成果迎校庆、全面推进促发展”的工作思路，搞好30周年校庆成果展，认真做好学校搬迁的前期准备工作，进一步修订完善学校规章制度，抓好教学改革工作的跟踪问效，推出一批特色专业课程，加强教职员工人才队伍建设，强化校园安全管理，不断提高为老服务质量和水平，努力办好群众满意的老年学校。

三、工作任务

（一）围绕“一个主题”，搞好30周年校庆。

201x年学校要围绕校庆主题活动，办好诗书画影展览和文艺演出活动，充分展示建校30年来的办学成果，弘扬广大师生爱校兴教精神，不断提高学校在社会的影响力和知名度，进一步推动学校全面、快速发展。

（二）突出“两个中心”，完善制度强化安全

一是抓好规章制度的修订完善工作。坚持与时俱进，注重制度创新。结合近年来上级下发的各项规定，对不适应学校发展的规章制度进行修订完善。二是进一步强化校园安全管理工作。强化全体师生员工的安全意识，适时开展安全知识讲座，将安全制度落实到招生报名、班级日常管理中。坚持每天安全巡查，每月全校安全大检查，对发现的安全隐患及时整改，严格执行节假日专人值班制度。

（三）落实“三个任务”，提高教学水平和质量

一是继续推进教改。坚持跟踪问效原则，继续稳步推进教学改革工作，进一步完善教改方案。二是强化班级管理。加强学系管理，建立健全班委会，抓好第二批和谐文明班级创建活动，充分发挥“挂帮包”作用，做好第二、三课堂和课外活动的管理指导。三是推出精品专业。抓好书画院、艺术团的建设和特色班级的建设，推出一批符合学校特色的精品专业。

（四）利用“五个平台”，提升校园文化建设

发挥“宣传展板、文化长廊、报纸刊物、校园网站、课前教育”五个宣传平台作用，搞好对外宣传工作，不断提高学校在社会的影响力和知名度。加强教学理论研究，全年完成4-6篇教学理论研究论文。以建校30周年校庆为契机，突出老年大学的特色文化，全面提升校园文化建设。

（五）加强队伍建设，实现人才兴校

一是加强在编职工队伍建设。加强在编职工培训，适时选派人员外出学习交流，抓好人才队伍建设。7月底完成中层干部公开竞聘上岗。二是加强教师队伍建设。做好师资力量储备，培养一批年富力强教师队伍，提高学校教学水平。三是加强志愿者队伍建设。进一步规范志愿者服务行为准则，积极做好志愿者的储备，探索志愿者绩效考核试点工作。上、下学期各组织一次志愿者培训，提高为老服务能力和水平。

（六）加强后勤保障，推动学校全面发展

围绕《新预算法》抓好后勤财务管理工作，进一步提高后勤保障能力和水平。在民政厅指导下积极做好学校产权的划转等工作，抓好新校舍维修改造的前期准备。

四、工作要求

201x年，全校教职工要继续发扬无私奉献、开拓进取、攻坚克难的精神，以校庆为契机，扩大宣传、展示成果、促进发展，进一步扩大学校社会影响力，为实现省老年大学跨越式发展而努力奋斗！

随着__x公司规模的不断壮大，在全国各地以__x公司(或__先生、或其委托人)名义，注册的独资公司(企业)或合资公司(企业)不断增多，统一协调、统一管理已成为当务之急。先生具有预见性地组建了__x公司企管领导小组(以下简称企管小组)，并探索性地运作__x公司整体管理工作，取得了一定成效。～年以来，随着几家__x公司合资企业的组建，进一步明确企管小组的工作性质和职能，使之更有效地开展工作显得更加重要，这也是__x集团整体管理水平上一个新台阶的重要步骤。

一、制定本大纲的宗旨

1.明确企管小组的机构性质和职责范围，便于企管小组开展工作，及与各公司(企业)工作协调;

2.使企管小组有计划地开展工作，推动__x集团快速稳定地向前发展;

3.进一步明确__x(集团)管理工作重点，使各所属公司的管理工作与之协调同步。

二、重申企管小组的性质、组织原则与职能

(一)企管小组的性质

企管小组是__x集团的决策机构，并受__先生委托处理日常工作，同时负责对集团内各公司工作的协调、督促、检查、考核等。

(二)企管小组的组织结构

1.人员组成：

组长：__先生

成员：略

2.组织原则：

__x集团内各公司(包括合资公司)的重大事务由企管小组成员集体决策，协商论证做出科学决策。__先生有最终决定权。

3.企管小组下设两个办公室：

南方办公室工作由__x负责;

北方办公室工作由__x负责。

(三)企管小组工作职责

1.决定__x集团组织机构设置与调整;

2.__x集团内高层管理人员的任免、调动与考核;

3.制定__x集团年度经营计划和中长期发展规划;

4.制定__x集团产品发展方向、技术发展方向的策略;

5.对投资项目、重大经营活动进行评估与决策;

a.生产性固定资产投入__万元以上项目的审批;

b.非生产性固定资产投入__万元以上项目的审批;

c.组织重大采购和销售合同的评审。

6.审定__x集团统一的财务、物资管理制度;

7.审定__x集团统一的人才激励政策和人事管理制度;

8.组织对各公司进行阶段性财务状况检查，定期审计;

9.对各公司融资、贷款项目进行评审与决策;

10.决定重要部门的管理模式，针对有问题部门进行指导、调整或整改;

11.监督检查各公司、部门的经营状况，调查落实重大投诉意见，做出处理决定并监督落实;

12.组织临时性活动。

三、企管小组办公室职责及工作要求

(一)办公室职责

1.作为企管小组的常设机构，负责处理企管小组职责中的日常事务，当好__x先生以及领导小组各位成员的参谋，协助搞好各公司之间的综合协调;

2.负责组织编制__x公司总体年度经营计划，并对计划的执行情况进行督促和检查;

3.组织建立健全各项总体的管理规章制度，负责督促和检查各项工作的落实情况，促进__x(集团)各项管理工作的规范化;

4.负责组织对__x公司高层管理人员的业绩考核，并监督各公司对中层管理人员的考核。对各公司经营状况、财务状况等日常工作进行检查评价，向企管小组反映考核结果，提出处理意见;

5.负责企管小组来往电文的处理和文件资料的档案管理工作，负责对会议、文件决定的事项进行催办和落实。

6.负责企业文化的建设、《__x通讯》的编制发行、网站的更新维护;

7.完成企管小组交办的临时性工作。

(二)工作要求

1.鉴于以上职责，企管小组办公室将以组织会议、文件会签、文件传递(紧急事务可电话沟通，事后补办手续)、情况通报等方式开展工作，因此要求各企业必须指定一名，职务相当、能力较强且工作性质较稳定的工作人员为联络员;

2.联络员应对往来文件分类妥为保管，要留底备查，不得遗失;

3.各公司负责人是往来文件的签署人(特殊情况可授权他人，但要说明原因);

凡标有密级的文件，知晓权应限定在规定的范围内，以免泄密。

四、～年重点工作

(一)研究并拟定__x公司中、长期发展规划

这项工作分以下三个步骤进行：

1.收集资料与信息。尤其是相关行业、类似企业在其发展壮大过程中的得失成败、经验教训方面的资料，和国家、行业有关政策信息，市场动态信息。将这些内容进行编辑整理，形成专题材料，供有关高层人员学习。这项工作六月底之前完成;

2.编制几种规划范本并征求有关人员意见。这项工作八月底前完成;

在征求意见的基础上拿出正式《__x公司中长期发展规划讨论稿》供下个年会讨论。这项工作九到十二月完成。

(二)公司组织机构建设

1.～年应首先确定__x公司的统一称谓。因为__x公司发展到目前状态，各分公司、企业分属行业不同、经营

业务不同，称谓混乱。在没有注册、成立集团公司以前，应暂时设定__x公司的内部称谓，明确总部各职能部门、机构称谓，进而明确各分公司、企业下属各部门称谓，作到自上而下机构名称对应统一，便于对口部门间的协调和沟通。

2.现在各分公司由于企业名称各异，导致归属、级别不清。__x公司目前内部公司、工厂、服务部、分公司、小组等称谓极为随意、混乱，应尽快明晰、统一，便于分层、垂直管理。

3.各公司主要负责人，中、高层管理人员称谓五花八门，总经理、经理、副总经理、副经理、总监、部长、主任、负责人等职务、级别无法对照，对进一步制定考核办法，奖惩条例造成障碍，因此尽快制定内部分级体系，确定相关人员职级称谓。

(三)落实__年__x集团总体经营计划

制定了__x公司～年总体经营发展目标，企管小组按以下步骤予以落实：

1.出台__x公司～年总体计划与目标分解方案，同时征求各单位意见。(届时下发《关于__x公司～年总体计划与目标分解方案征求意见的通知》，对反馈意见的征集方法与期限做出解释)

2.三月底之前，__x公司～年总体计划与目标分解方案定稿并下发各公司，要求各公司及有关部门严格执行。(届时将下发《关于严格执行__x公司～年计划的通知》和《企管小组对～年计划执行情况的检查管理办法》)。

3.企管小组将跟踪计划的落实情况，按照《企管小组对～年计划执行情况的检查管理办法》对生产、销售、利润、质量、成本、安全、技术开发等具体指标，每月进行一次检查、评定。每季度进行一次通报，公布检查结果。

4.六月底之前，制定出与计划完成情况挂钩的年终考核办法。平时计划执行情况和全年计划完成情况将作为对企业和企业管理者评价的重要依据，与年终分配、奖惩挂钩

(四)资金统筹和审计工作

1.企管小组将加强__x公司资金统筹协调工作。对全公司所有重大项目投资、融资方案进行认真策划、论证，得出科学决策方案。对全公司内资金流动进行统筹，合理安排、调动，支持分公司解决资金周转的困难，减少融资成本，提高生产效率。

2.企管小组将组织财务人员对所有分公司分年中、年底两次进行经营成果和资金运用的审计工作，通过严格的审计，可以减少全公司的跑冒滴漏，有助于降低成本，规范运作，提高营利水平。

(五)对__x(集团)高层管理人员进行绩效考核

1.四月底以前，制定出__x(集团)高层管理人员认定办法，并按此办法对__x(集团)内高层管理人员进行重新认定。

2.六月份以前，出台《__x公司高层管理人员绩效考核试行办法》。被考核者所在岗位本期计划完成情况将作为考核的一项重要内容;

3.七月份，组织对__x(集团)高层管理人员进行一次考核。这次考核将作为一次尝试。在此基础上，企管小组将总结经验，对考核办法作进一步改进，年底前拿出一套较为完善的考核办法。

4.第一次考核结束后，将开始制定考核结果与绩效挂钩的试行办法并进行模拟评定工作。通过模拟评定，摸索出一套绩效考核结果与个人收入、福利挂钩的管理办法。

5.各分公司(企业)参照以上办法，对本公司内中、高级管理人员进行考核，并上报企管小组考核结果。

(六)开展质量成本年的活动

～年是__x公司质量成本年。这是__先生在首次__x公司计划会上提出的。企管小组将发动、组织、协调、落实各分公司有效开展质量成本年工作。

1.通过广泛宣传、动员、发动全公司员工积极加入到质量成本年工作中来，企管小组办公室将设专人负责该项活动，督促各分公司针对自身特点，通过提高产品质量、工作质量、服务质量来降低生产、经营、服务成本。

2.通过考核，制定奖惩制度来表彰先进，鞭策后进，各分公司要分阶段做好总结工作，结合自身特点制定奖惩办法，通过考核、评比、表彰有贡献者，推广先进经验。惩罚质量责任人和浪费现象。各分公司定期将该项活动的结果上报企管领导小组。

3.企管领导小组将设定“__质量奖”对先进集体和个人进行表彰，并将这一活动深入、持久的开展下去，在全公司范围内形成质量不断提高，成本不断降低的良好局面。

五、基础管理工作

企管小组今年将完成以下几项基础管理工作：

(一)制定完善高层管理人员的聘用、考核、激励与约束管理办法

1.制定《__x公司合资、独资机构经理人聘用合同范本》，四月份完成。

2.制定《__x公司高层管理人员绩效考核办法》，六月底以前拿出试行办法，待七月份第一次考核后，在总结经验的基础上修改，争取九月份定稿。

3.制定《__x公司高层管理人员年终奖励考核办法》。九月份以前拿出讨论稿;4.制定《__x公司高级管理人员长期激励办法》。十月拿出讨论稿。

(二)制定完善关键岗位、重要岗位人员的各项规章制度

1.制定__x公司管理人员的工作规范，包括：

●《__x公司管理人员职业道德要求》

●《__x公司管理人员职业纪律要求》

●《__x公司管理人员业务素质要求》

以上工作八月份以前完成。

2.其它关键重要岗位管理制度下半年陆续出台。

(三)为稳定__x公司员工队伍，企管小组将研究制定企业员工的管理办法

1.完善__x集团统一的企业员工招聘、录用管理办法

，制定：

●《__x企业员工聘用管理规定》

●《__x企业员工合同管理规定》

●《__x企业员工档案管理规定》

计划七月份出台讨论稿。

2.研究制定__x公司统一的企业员工薪资结构框架及长期激励办法，建立统一的薪酬福利管理结构和规范，各分公司(企业)结合自身状况和地区、行业差异制定相应的薪资等级水平，八月份出台以下征求意见稿：

●《__x公司员工薪资管理规定》

●《__x公司员工奖金、福利金管理规定》

●《企业员工劳动纪律与奖惩条例》( 励志天下 )

●其它待遇方面的规定，如员工培训计划等。

(四)组织推动__x公司企业文化的建设和宣传工作

1.完善统一规范的__xci系统，五月底以前，下发以下规定：

●《__x公司企业员工行为规范细则》

●《__x公司标识、标准色使用规定》

●其它有关规定

2.推动各项学习、教育、培训活动的开展

a.在__x集团高层管理人员范围内组织财务知识的学习。具体教材，由企管小组办公室负责推荐、购买、邮寄。六月份以前，第一批材料组织完成;

b.二季度起，组织各单位开展企业文化专题培训。由企管小组办公室负责确定主题，选定学习材料，制定活动要求，并检查各单位进度。具体办法另行通知;

c.年底，进行一次各公司开展学习、培训情况调查评比，对活动开展较好的公司或部门通报表扬和奖励。

3.创办并利用媒体开展企业文化宣传工作

a.创办一份企业内刊(暂定名为《__x通讯》)，做文字方面的宣传。创刊号争取在七月份前出版。以后正常情况每季发行一刊，逐步做到每月发行一刊;

b.组织做好tsb网站的更新、维护工作，通过互联网以图片、声像形式宣传企业文化。

(五)制定和完善各项审批管理制度及执行程序和办法

四月份开始制定下发下列文件：

●《__x公司中、高层管理人员任免申报审批办法》

●《__x公司重大投资项目、新产品开发项目申报审批办法》

●《__x公司重大融资、贷款项目申报审批办法》

●《__x公司重大采购、销售合同评审办法》

●其他一些管理文件

以上办法均附有相关表格。

本大纲的内容是今年__x公司企管小组的工作重点，也是整个__x集团的工作重点。该大纲发至各公司负责人，各公司负责人要按大纲精神开展各自工作，并与企管小组密切协调，顾全大局，为__x公司在各领域取得更优异的成绩而努力。

尊敬的各位领导、各位来宾、运动员、裁判员、工作人员、老年朋友：

花团锦簇，草木青青。在这生机盎然的初夏时节，在全国上下“--”规划编制工作启动之际，--县第十七次乡镇老年人运动会在这里隆重举行。我谨代表承办单位--镇人民政府、--镇老年体育协会向前来参加运动会的各位领导、各位来宾表示热烈的欢迎和衷心的感谢!向精心筹备这次盛会的工作人员和参加比赛的全体运动员、裁判员致以诚挚的问候和良好的祝愿!

今天，在我镇举办乡镇老年人运动会，这是贯彻“六个老有”的老龄工作方针的具体体现，也是构建和谐社会的重要举措。老年人是社会的财富，是推动和谐社会建设的重要力量。昨天，他们在各自的岗位上奉献青春，抛洒汗水，为我镇的经济社会发展作出了重要贡献。今天，他们虽然离开了工作岗位，但仍然“老骥伏枥，志在千里”，用长期积累起来的丰富知识和经验，通过各种方式为全镇的改革、发展、稳定不懈努力。在这里，我们再一次向老年朋友们致以崇高的敬意!

20年，我们创造了新的业绩：全镇经济持续协调快速发展。在镇党委、政府的正确领导下，以科学发展观为指导，大力发展经济，不断提高人民生活水平，开创了全面建设小康社会的新局面。全镇实现国内生产总值元，增长 ;财政收入实现 元，增长 ;一般性预算收入 元，增长 ;农民人均纯收入突破 元，增长 ，社会固定资产投资达到 元，增长 。全镇社会和谐稳定。

回顾过去，我们豪情满怀，充满希望;展望未来，我们踌躇满志，信心百倍。

20年，全镇上下认真学习党的--大和--届四中全会精神及省、市、县决策部署，坚持以“加快发展、富民强镇”为主题，以“扩大开放、解放思想、转变观念、强化服务”为先导，抢抓机遇，开拓创新，实现了镇域经济社会协调发展，社会和谐稳定的目标。让我们以更饱满的热情、更昂扬的斗志，锐意进取，奋勇争先，努力创造新的更大的辉煌。

最后，预祝--县第--届乡镇老年人运动会圆满成功!祝愿老年朋友们赛出风格、赛出水平，取得好成绩!祝老年朋友们心情舒畅，身体健康!

谢谢大家!

20xx年是我国实行“十二·五”规划的关键一年，也是中国共产党承上启下的重要一年。协会全年将贯彻落实中共xx届六中全会推进文化大发展大繁荣的精神，继续围绕以社区文化建设为中心，以满足会员身心健康为宗旨开展各项工作。

一、抓好一年四个节庆。

第一季度：以“迎新春”为主题，于20xx年1月中旬举办全体会员迎春茶话会。各团队可准备节目登台表演，力求热闹温馨。项目负责人：黄泉铭、程道利、曾庆珍、吴宗宪

第二季度：以“庆五一”为主题，于4～5月份组织一次会员周边游，力求旅游线路适合老年人特点，并注重文化内涵。项目负责人：程道利、林国铎

第三季度：以“迎国庆”为主题，于9月底在小区内组织一次会员趣味游园活动，力求办得丰富多彩。项目负责人：程道利、林国铎

第四季度：以“庆重阳”为主题，于农历九月九前后举办大型联欢活动。坚持为金婚老人及90岁以上老寿星祝寿，评比表彰一批敬老模范及先进团队，安排文体比赛并在会上颁奖，组织文艺会演及全体会员聚餐，让老人们过一个欢乐祥和的节日。项目负责人：黄泉铭、程道利、曾庆珍、吴宗宪

二、加强文化队伍建设。

1、调整充实团队领导，培养骨干，壮大队伍，提高水平，组织好与融侨文化俱乐部平稳对接;

2、整合两个合唱团，通过专业指导和训练，争取上一个新台阶，为组建融侨合唱团输送人才;

3、将原书画摄影小组更名为书画摄影创作室，暂时安排在社区老年协会办公室活动，定于今年十月举办第三届社区书画摄影展;

4、将原象棋队与棋牌队合并，保留象棋队;

5、组建老年羽毛球队;

6、科学安排活动场所;

7、配合社区办好邻里节。

项目负责人：黄泉铭、曾庆珍、张兆纯、钱天华、黄茅茅

三、组织特色旅游活动。

近几年，协会在组织会员开展旅游活动方面做了一些工作，对参与者扩大视野、陶冶情操和促进身心健康受益匪浅;同时，我们也听到一些反映，主要集中在旅游线路和景点的选择上有不同意见。尽管不同的人群对旅游的要求众口难调，但我们还是要不断总结经验教训，力求在线路选择、时间安排、旅途安全和价格适宜诸方面让大多数老年朋友更满意/。今后协会将在艺术活动厅设一个旅游信息专栏，供大家选择。推荐旅游线路以公告为主，自愿自费参加，请大家关注。项目负责人：程道利、林国铎

四、开展老年保健服务。

今年将根据会员需求，有针对性地安排2~3次健康知识讲座;通过福州市老年服务协会，牵头引进更多优惠医疗项目进社区，为老年人健康服务。

空巢老人必须得到全社会的特别关爱。尤其是对于生活难以自理的本协会空巢老人家庭，更需要我们结对帮扶，经常上门关心健康冷暖，遇事及时与社区保持沟通，开展多种形式的送温暖志愿服务。

除外，还要促进社区、物业尽快完成本社区居家养老服务中心的规划选址，力争该项目按市政府的要求在今年年底建成。项目负责人：鄢继恩、曾庆珍、郭秀文

甲方(被委托方)： 物业管理有限公司

法定代表人：

住所：

联系电话：

统一社会信用代码：

乙方(委托方)：

法定代表人：

住所：

联系电话：

统一社会信用代码：

为搞好厂区的物业管理， 物业管理有限公司(以下简称甲方)与进驻企业 (以下简称乙方)经友好协商，双方签订如下协议，以兹共同遵守。

一、甲方负责进驻企业大楼的供水、供电和电梯服务，以及提供治安保卫、环卫清扫、绿化管理等服务。甲方为乙方提供服务，乙方应积极协助，提供便利条件。

二、乙方提出的供水、供电要求

1、用电类别： ;用水容量： ;用电容量： ;用表直供： ;用甲方配电房直供。

2、每月水费、排污费按 市规定工业用水、排污费的收费标准计取;电费按供电部门费用标准另分摊配电费及维修费 元/度(大写： );每月初 日抄表， 日收费。

3、除突遇不可抗拒因素导致停水、停电外，凡因维(检)修等原因，甲方应提前 天通知乙方做准备。

4、乙方要严格按申报的电容量用电，若一经发现超负荷用电，除按有关规定给予处罚外，由此造成的事故责任和损失，由乙方全部承担。

5、凡由甲方配电、供水的直供户，不得向楼外邻近的用户提供水、电，也不得在内部擅自接用水、电，如若超负荷造成的配电设备损坏，或因其他原因影响他人生产或造成下水道堵塞而造成的损失，由乙方负责赔偿，修复。

三、计量办法

1、乙方专线始端应配置电度表，每月按表计费，并分摊部分公用电费用;如中小企业合用一个电表、水表时，则按电表、水表的实用数进行各户分摊，分摊比例按各户使用情况，水管直径等情况议定。

2、根据 市供电部门有关规定，实行基本电价 元/度，基本水价以自来水公司规定的底价为准。

3、乙方接到甲方《缴费通知》后，如对耗电量或费用有疑问时，应在 个工作日内向甲方提出咨询、核对，逾期被视为认可。

4、甲方向乙方发出《缴费通知》(含本协议第六条规定的收费项目和租房合同所规定的项目)后 日内(遇节、假日顺延)应缴纳费用，如电话催促仍逾期不交者，按日加收滞纳金 %，每月 日前仍不结清欠款的，则停止水、电供给。

四、物件设施管理

1、甲方有偿提供给乙方的物件、设备、设施(如门窗、配电柜、厕所、空调、电梯)应完好无损。

2、乙方要加强员工管理教育，爱护公物和公共设施，自觉遵守卫生条例，不乱扔废弃物，不乱堆垃圾，不乱停放车辆，违法行为者将处以 元(大写： )罚款。

3、甲、乙双方都要加强治安保卫工作，甲方负责门卫治安，乙方负责内部保安工作。甲、乙双方要互相支持，密切配合。

五、电梯使用管理

1、甲方提供正常运行的客货梯，其维修、大修、保养费用和电费，由乙方或使用电梯单位共同承担。

2、原则上由甲方指派专业人员操作电梯，也可由乙方指派专人持证上岗操作电梯，并且负责保养电梯、打扫电梯内卫生。

3、若电梯出现故障时，应及时通知甲方物业管理部门派专业人员检修，其维(检)修费或更换零件费等开支，由乙方支付。

4、电梯为客货两用，不能超重，严格按照电梯使用的有关制度进行管理。

六、收费项目及金额

1、电梯使用费用： 元/平方米/月(大写： )。

2、物业管理费用： 元/平方米/月(大写： )(含市政设施、公用维修、环卫、公共卫生、绿化及治安等费用)。

七、争议解决

本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解;协商或调解无效的，双方可采取以下第 种措施(只能选择一种)：

1、向 仲裁委员会申请仲裁;

2、向 人民法院起诉。

八、其他

1、本协议系甲、乙双方所签 租赁合同之附件，与该合同具同等效力。

2、本协议未尽事宜，双方另行议定，其补充协议书经双方签章后与本协议具同等效力。

3、本协议经双方签章后生效。

4、本协议壹式贰份，甲、乙双方各执壹份，具有同等法律效力。

甲方(盖章)： 乙方(盖章)：

甲方代表签名： 乙方代表签名：

签订地点： 签订地点：

年 月 日 年 月 日

同志们：

欣悉肥东县老年协会今天正式成立，我们感到非常高兴。这是全县老年人政治生活中的一件喜事、好事，标志着我县老龄事业发展又有了新的开端。在此，我代表群众团体，向大会的召开表示最热烈的祝贺!向全县老年朋友表示最诚挚的问候!

尊老爱老，是中华民族的传统美德。扶老助老，是薪火相传人的共同责任。老年人是国家的宝贵财富。同样，肥东老年人是我们的宝贵财富。他们在我县经济建设、政治建设、文化建设、社会建设的不同时期、不同岗位，都挥洒过热血汗水，奉献出青春年华，作出了巨大贡献。因而，切实维护好老年人合法权益，保障老年人“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”，是我县社会文明进步的重要体现，是建设和谐肥东的必然要求，更是传承者义不容辞责任。

肥东是人口大县，也是老年人口比例较高的县份。在加快经济发展、促进和谐肥东建设中，他们仍然是一支重要的社会力量，仍能发挥难能可贵的重要作用。可以相信，县老年协会的成立，对于组织广大老年人发挥余热、维护老年人合法权益、搭建为老年人服务平台、沟通党和政府与老年人的联系，必将起到重要作用。

我们将全力支持县老年协会开展各项活动，努力帮助老年人解决实际困难，积极为我县老年人的健康、长寿、幸福创造条件。让我们聚天下善人，做天下善事，为创造肥东老龄事业美好明天而共同努力!

最后，祝大会圆满成功!

同志们:大家上午好!

今天，业界期盼已久的**省畜牧业协会正式宣告成立。这是我省畜牧业发展进程中值得庆贺的一件大事情、好事情。**省畜牧业协会的成立，标志着全省畜牧战线上的朋友们有了自己联系政府、企业、用户之间的桥梁，有了联系生产、加工、销售等诸多环节的纽带，必将对加快我省畜牧业现代化发展进程，促进农村经济发展和农民增收发挥积极的推动作用。在此，我代表省农业厅对**省畜牧业协会的成立表示热烈的祝贺!

畜牧业是我省的优势特色产业，省委、省政府历来高度重视畜牧业发展。改革开放以来，我省畜牧业保持了长足发展，特别是近年来在中省扶持政策的强力推动和消费市场的拉动下，我省畜牧业生产水平不断提高，保障畜产品供给的能力不断增强，步入加快发展的快车道。目前，我省奶山羊存栏、羊奶产量位居全国第一位，绒山羊存栏位居全国第三位，奶牛存栏和奶类产量位居全国第六位，畜牧业在全国的地位和影响进一步提高。畜牧业产值占农业总产值的比重接近30%，畜牧业在农村经济中的作用更加凸现，畜牧业已成为农业和农村经济的支柱产业，成为农民增收的主要来源。借此机会向辛勤工作在牧业行业的同志们和朋友们表示诚挚地谢意和亲切地问候!

我省牧草资源丰富、畜禽品种资源优势明显、产业政策宽松，发展畜牧业具有得天独厚的有利条件。目前，我国正处在全面建设小康社会的关键时期，人民的生活水平的提高对肉、蛋、奶、毛、皮、绒等畜产品的需求急剧扩大，这为畜牧业发展提供了前所未有的巨大空间。只要我们抓住机遇，乘势而上，我省畜牧业生产的潜力就会得到更大发挥，畜牧业对地方经济发展和农民增收的作用和贡献将会更大。

当前，畜牧业发展正处在传统畜牧业向现代畜牧业加快转型的重要时期，畜牧业的发展方式、经营主体、投入机制都在发生着深刻的变化，特别是随着市场经济体制的不断完善，各级政府的职能正在加快转变，一些政府不该管、管不好、管不了的事情，都将通过一定的形式，逐渐转给一些非政府组织进行协调与管理，或由生产经营者自行管理;生产者和经营者也迫切地需要通过一定的组织形式来维护其合法权益、维护其生产经营的正常秩序、协调其行业内部成员之间的各种关系。这是在新的国际大环境和国内市场经济条件下，对生产组织形式提出的一种新的要求。畜牧业是农业和农村经济的主导产业，其涉及的空间和范围广大，而且行业内部的层次和结构十分复杂，在生产、经营、管理和服务等方面表现出高度的有序性，所以对组织化程度的要求尤为突出。我省畜牧业协会的成立，既反映了社会和经济发展环境对牧业行业的客观要求，又体现了现代牧业本身发展规律的内在需要。因此可以说，**省畜牧业协会的成立正当其时，十分必要，也很需要。

在此协会成立之际，我也就协会今后的发展提几点要求和希望：

一是要在政府与生产者、经营者、加工者和消费者之间发挥好桥梁和纽带作用。要及时地将行业内部的困难、问题、矛盾和要求客观准确地反应给政府和政府的行业管理部门，争取政府的支持、帮助和指导。要积极配合政府和政府行业管理部门加强对行业的管理，努力贯彻落实好国家和地方对行业管理有关的法律、法规和产业政策，以保证牧业经济健康、协调发展。

二要加强行业内部的管理和自律。要按照国家有关的法律法规的要求，维护好行业内部的生产、经营和管理环境，严格规范企业的生产经营行为，维护好行业内部公平的竞争环境，协调好行业内部各成员之间的关系。协会既要对行业内部的成员负责，又要为相关产业和广大消费者以及全社会负责，树立起我省畜牧行业的良好形象。要用科学的发展观来指导行业的发展，不断增强我省畜牧业的发展后劲，努力提高我省畜产品在国内国际市场的竞争能力，促进我省畜牧业经济健康、快速向前发展。

三是要努力维护好行业内部广大生产经营者的合法权益。在市场流通、生产经营软环境建设和产业政策制定的过程中，要积极做好各方面的协调与沟通工作，努力维护行业成员的合法权力，保证广大生产者、经营者的合法权利不受侵害，努力为他们谋取应该享受的权利和利益，争取多方面的支持与帮助，使行业的权益得当充分的保障。

四是要积极地为协会的广大会员做好全方位的服务。要通过各种途径和方式，主动为企业提供市场信息服务。要根据生产经营的实际情况，有针对性地组织专家深入农村和企业进行有关的技术指导，帮助解决技术上的难题和推广新技术，推进全省牧业生产技术水平的快速提高。要通过举办展销会、组织经贸洽谈活动等形式，积极促进产销连结，为企业生产投入品的采购和产品的销售牵线搭桥。使协会在畜牧生产、经营管理和服务等方面，发挥出应有的作用，为全省畜牧业发展作出应有的贡献!

最后，祝大家合家欢乐，万事如意!新春将至，借此机会也向大家拜个早年! 谢谢!

老年公寓项目可行性研究报告

【引言】

老年公寓（apartment for the aged），是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。

在老年公寓的建筑设计中，有很多方面是与普通公寓不同的，也是需要完善和规范的，比如：在高级老年公寓中，各个功能空间的大小必须控制。因为老年人在生活中，虽然衣食无忧，可是在心理上容易产生孤独感，过大的空间容易使得老年人产生空荡荡的孤独感；同时使用空间也不能过小，因为老年人在生活中，行动是很不方便的，例如下蹲，下蹲后站立，弯腰，爬高等等。过小的空间会增加这种局促感，会使得老年人觉得很压抑，很不方便。

【目录】

第一部分老年公寓项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、老年公寓项目概况

（一）项目名称

（二）项目承办单位

（三）可行性研究工作承担单位

（四）项目可行性研究依据

本项目可行性研究报告编制依据如下：

1.《中华人民共和国公司法》；

2.《中华人民共和国行政许可法》；

3.《国务院关于投资体制改革的决定》国发（20xx）20号 ；

4.《产业结构调整目录20xx版》；

5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》；

6.《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展与改革委员会20xx

年审核批准施行；

7.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会20xx年

8. 企业投资决议；

9. ……；

10. 地方出台的相关投资法律法规等。

（五）项目建设内容、规模、目标

（六）项目建设地点

二、老年公寓项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

（一）项目产品市场前景

（二）项目原料供应问题

（三）项目政策保障问题

（四）项目资金保障问题

（五）项目组织保障问题

（六）项目技术保障问题

（七）项目人力保障问题

（八）项目风险控制问题

（九）项目财务效益结论

（十）项目社会效益结论

（十一）项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。

表1 技术经济指标汇总表（略）

四、存在的问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

1.项目总投资来源及投入问题

项目总投资主要来自项目发起公司自筹资金，按照计划在20xx年3月份前完成项目申报审批工作。预计项目总投资资金到位时间在20xx年4月底。整个项目建设期内，主要完成项目可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。

项目发起公司拟设立专项资金账户用于项目建设用资金的管理工作。对于资金不足部分则以银行贷款、设备融资，合作，租赁等多种方式解决。

2.项目原料供应及使用问题

项目产品的原料目前在市场上供应充足，可以实现就近采购。项目本着生产优质产品、创造一流品牌的理念，对原材料环节进行严格把关，对原料供应商进行优选，保证生产顺利进行。

3.项目技术先进性问题

项目生产本着高起点、高标准的准则，拟采购先进技术工艺设备，引进先进生产管理经验，对生产技术员工进行专业化培训，保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。

第二部分老年公寓项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、老年公寓项目建设背景

（一）老年公寓项目市场迅速发展

老年公寓项目所属行业是在最近几年间迅速发展。行业在繁荣国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显……

（二）国家产业规划或地方产业规划

我国非常中国老年公寓领域的发展，国家和地方在最近几年有关该领域的政策力度明显加强，突出表现在如下几个方面：

（1）稳定国内外市场；

（2）提高自主创新能力；

（3）加快实施技术改造；

（4）淘汰落后产能；

（5）优化区域布局；

（6）完善服务体系；

（7）加快自主品牌建设；

（8）提升企业竞争实力。

（三）项目发起人以及发起缘由

……

二、老年公寓项目建设必要性

（一）……

（二）……

（三）……

（四）……

三、老年公寓项目建设可行性

（一）经济可行性

（二）政策可行性

（三）技术可行性

本项目建设坚持高起点、高标准方案，为保证工艺先进性，关键设备引进国外厂商，其他辅助设备从国内厂商中优选。该公司始建于1998年，20xx年改制为股份有限公司，经过多年的技术改造和生产实践，公司创造出一流的老年公寓工艺和先进的管理技术，完全能够按照行业标准进行生产和检测，其新技术方案的引入，将有效保证本项目顺利开展。

（四）模式可行性

老年公寓项目实施由项目发起公司自行组织，引进先进生产设备，土建工程由公司自主组织建设。项目建成后，项目运作由该公司全资注册子公司主导，项目产品面向国内、国际两个市场。目前，国内外市场发展均较为迅速，市场空间放量速度加快，市场需求强劲，可以保证产品有效销售。

（五）组织和人力资源可行性

第三部分老年公寓项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、老年公寓项目产品市场调查

（一）老年公寓项目产品国际市场调查

（二）老年公寓项目产品国内市场调查

（三）老年公寓项目产品价格调查

（四）老年公寓项目产品上游原料市场调查

（五）老年公寓项目产品下游消费市场调查

（六）老年公寓项目产品市场竞争调查

二、老年公寓项目产品市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。

（一）老年公寓项目产品国际市场预测

（二）老年公寓项目产品国内市场预测

（三）老年公寓项目产品价格预测

（四）老年公寓项目产品上游原料市场预测

（五）老年公寓项目产品下游消费市场预测

（六）老年公寓项目发展前景综述

第四部分老年公寓项目产品规划方案

一、老年公寓项目产品产能规划方案

二、老年公寓项目产品工艺规划方案

（一）工艺设备选型

（二）工艺说明

（三）工艺流程

三、老年公寓项目产品营销规划方案

（一）营销战略规划

（二）营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。

1、投资者分成

2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人情况分析

（三）促销策略

……

第五部分老年公寓项目建设地与土建总规

一、老年公寓项目建设地

（一）老年公寓项目建设地地理位置

（二）老年公寓项目建设地自然情况

（三）老年公寓项目建设地资源情况

（四）老年公寓项目建设地经济情况

近年来，项目所在地多元产业经济迅速发展，第一产业基本稳定，工业经济发展势头强劲；新兴产业成为当地经济发展新的带动力量；餐饮娱乐、交通运输等第三产业蓬勃发展；一大批改制企业充满活力，民营经济发展发展步伐加快。重点调产工程扎实推进，经济多元化支柱产业结构正在形成，综合实力明显增强……

（五）老年公寓项目建设地人口情况

（六）老年公寓项目建设地交通运输

项目运作立当地，面向国内、国际两个市场，项目建设地交通运输条件优越，目前已形成铁路、公路、航空等立体方式的交通运输网。公路四通八达，境内有3条国道、2条省道，高速老年公寓步伐进一步加快，将进一步改善当地的公路运输条件，逐渐优化的交通条件有利于项目产品销售物流环节效率的提升，使得产品能够及时投放到销售目标市场。

二、老年公寓项目土建总规

（一）项目厂址及厂房建设

1.厂址

2.厂房建设内容

3.厂房建设造价

（二）土建规划总平面布置图

（三）场内外运输

1.场外运输量及运输方式

2.场内运输量及运输方式

3.场内运输设施及设备

（四）项目土建及配套工程

1.项目占地

2.项目土建及配套工程内容

序号

建设项目

建筑结构

建筑方式

施工面积(m2)

1 办公楼 框架结构 多层建筑 9011

2 展厅 砖混结构 单层建筑 1802

3 公寓 砖混结构 多层建筑 37847

4 餐厅 砖混结构 多层建筑 2703

5 1号车间 轻钢结构 单层建筑 6308

6 2号车间 轻钢结构 单层建筑 7209

7 3号车间 轻钢结构 单层建筑 8110

8 后序处理、库房 轻钢砖混结构 单层建筑 7209

9 锅炉房及其它辅助实施 框架砖混结构 单层建筑 1802

10 小计 80200

11 绿化设施 5407

12 厂区硬化周围美化 4506

13 总施工面积(m2) 90112

（五）项目土建及配套工程造价

（六）项目其他辅助工程

1.供水工程

2.供电工程

3.供暖工程

4.通信工程

5.其他

第六部分老年公寓项目环保、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、老年公寓项目环境保护方案

（一）项目环境保护设计依据

（二）项目环境保护措施

（三）项目环境保护评价

二、老年公寓项目资源利用及能耗分析

（一）项目资源利用及能耗标准

（二）项目资源利用及能耗分析

三、老年公寓项目节能方案

按照国家发改委的规定，节能需要单独列一章。按照国家发改委的相关规定，建筑面积在2万平方米以上的公共建筑项目、建筑面积在20万平方米以上的居住建筑项目以及其他年耗能20xx吨标准煤以上的项目，项目建设方都必须出具《节能专篇》，作为项目节能评估和审查中的重要环节。项目立项必须取得节能审查批准意见后，项目方可立项。因此，对建设规模超过发改委规定要求的项目，《节能专篇》如同《环境评价报告》一样，是项目建设前置审核的必须环节。

（一）项目节能设计依据

（二）项目节能分析

四、老年公寓项目消防方案

（一）项目消防设计依据

（二）项目消防措施

（三）火灾报警系统

（四）灭火系统

（五）消防知识教育

五、老年公寓项目劳动安全卫生方案

（一）项目劳动安全设计依据

（二）项目劳动安全保护措施

第七部分老年公寓项目组织和劳动定员

在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、老年公寓项目组织

（一）组织形式

（二）工作制度

二、老年公寓项目劳动定员和人员培训

（一）劳动定员

（二）年总工资和职工年平均工资估算

（三）人员培训

本项目采用“标准化培训”实施人员培训，所谓“标准化培训”指的是定岗前招聘、基本技能培训等由公司安排各部门技术骨干统一按照规定执行，力求使得员工熟悉公司业务和需要掌握的各项基本技能。经过标准化培训后，公司根据各人表现确定岗位，然后由各岗位的技术负责人针对岗位特有业务进行学徒式指导和培训。两种方式的结合既保证了员工定岗的准确性，也缩短了员工定岗后成为合格员工的时间，这对于节约人员培训成本和缩短培训时间都具有极好的效果。

第八部分老年公寓项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。所谓项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间。这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

一、老年公寓项目实施的各阶段

（一）建立项目实施管理机构

（二）资金筹集安排

（三）技术获得与转让

（四）勘察设计和设备订货

（五）施工准备

（六）施工和生产准备

（七）竣工验收

二、老年公寓项目实施进度表

三、老年公寓项目实施费用

（一）建设单位管理费

（二）生产筹备费

（三）生产职工培训费

（四）办公和生活家具购置费

（五）其他应支出的费用

第九部分老年公寓项目财务评价分析

图-4 财务评价基本思路

一、老年公寓项目总投资估算

二、老年公寓项目资金筹措

一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：

（一）资金来源

（二）项目筹资方案

三、老年公寓项目投资使用计划

（一）投资使用计划

（二）借款偿还计划

四、项目财务评价说明&财务测算假定

（一）计算依据及相关说明

1.《中华人民共和国会计法》，[主席令第24号]，20xx年1月1日起实施。

2.《企业会计准则》，[财政部令第5号]，20xx年1月1日起实施。

3.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》，[国务院令第512号]，20xx年1月1日起实施。

4.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》，[财政部、国家税务总局令第50号]，20xx年1月1日起实施。

5.《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展与改革委员会20xx年审核批准施行。

6.项目必须遵守的国内外其他工商税务法律文件。

（二）项目测算基本设定

五、老年公寓项目总成本费用估算

（一）直接成本

（二）工资及福利费用

（三）折旧及摊销

（四）工资及福利费用

（五）修理费

（六）财务费用

（七）其他费用

（八）财务费用

（九）总成本费用

六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

（一）销售收入

（二）销售税金及附加

（三）增值税

（四）销售收入、销售税金及附加和增值税估算

七、损益及利润分配估算

八、现金流估算

（一）项目投资现金流估算

（二）项目资本金现金流估算

第十部分老年公寓项目不确定性分析

在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

（一）盈亏平衡分析

（二）敏感性分析

第十一部分老年公寓项目财务效益、经济和社会效益评价

在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、财务评价

财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。

（一）财务净现值

财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年初）的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。

如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。

（二）财务内部收益率（FIRR）

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。

一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。

（三）投资回收期Pt

投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：

（1）计算公式

动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：

Pt＝（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值

（2）评价准则

1）Pt≤Pc（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的；

2）Pt＞Pc时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。

（四）项目投资收益率ROI

项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润（EBIT)与项目总投资（TI）的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。

ROI≥部门（行业）平均投资利润率（或基准投资利润率）时，项目在财务上可考虑接受。

（五）项目投资利税率

项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%

投资利税率≥部门（行业）平均投资利税率（或基准投资利税率）时，项目在财务上可考虑接受。

（六）项目资本金净利润率（ROE）

项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。

项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。

（七）项目测算核心指标汇总表

二、国民经济评价

国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要，也可计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值（ENPV），经济换汇成本或经济节汇成本。

三、社会效益和社会影响分析

在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十二部分老年公寓项目风险分析及风险防控

一、建设风险分析及防控措施

二、法律政策风险及防控措施

三、市场风险及防控措施

四、筹资风险及防控措施

五、其他相关风险及防控措施

第十三部分老年公寓项目可行性研究结论与建议

一、结论与建议

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：

1.对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见

2.对主要的对比方案进行说明

3.对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

4.对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

5.对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

6.可行性研究中主要争议问题的结论

二、附件

凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。

1.项目建议书（初步可行性报告）

2.项目立项批文

3.厂址选择报告书

4.资源勘探报告

5.贷款意向书

6.环境影响报告

7.需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告

8.需要的市场预测报告

9.引进技术项目的考察报告

10.引进外资的名类协议文件

11.其他主要对比方案说明

12.其他

三、附图

1.厂址地形或位置图（设有等高线）

2.总平面布置方案图（设有标高）

3.工艺流程图

4.主要车间布置方案简图

5.其它

……

甲方：________，性别_____，________年________月________日出生，现住________市________区________,身份证号码：________;

乙方：________，性别_____，________年________月________日出生，现住________市________区________,身份证号码：________;

协议代书人：

甲乙双方于________年________月________日履行了结婚登记手续，都愿共筑爱巢，白头偕老。但为防止今后可能出现的婚前财产纠纷，现双方理智地协商，就婚前财产达成如下协议：

一、婚前财产范围：甲方的财产有，________轿车一部,行车证号码：________,发动机号码________;________一座，住房一套，家具、日常生活用品一套，银行存款________万。乙方的财产有，银行存款________元，新大洲踏板摩托车一辆。

二、婚前财产的权利归属：甲方的________________归甲方个人所有，甲方在轿车使用过程中产生的相关费用、责任由其自行承担，工厂生产经营过程中产生的利润、责任由甲方享有和承担;住房归甲方所有，甲方与乙方婚后共同使用，婚后增值或者价值下降等后果由甲方承担;甲方的其他财产归甲乙双方共同共有。乙方的________归乙方个人所有，使用过程中产生的相关费用、责任由乙方自行承担，存款归甲乙共同共有。双方为建立家庭共同出资购置的财产归甲乙双方共同共有。

三、婚后双方各自收入归个人所有和支配，对方不得干预。夫妻共同生活的日常开支由双方分摊。

甲乙双方无其他财产争议。

协议经公证机关公证后生效。

甲方：乙方：

__________年______月______日__________年______月______日

代书人：

________年________月________日

2013年老年分会工作总结

在××镇党委政府的领导下，在××县老年学会的领导和指挥下，××镇老年分会的各项工作基本完成，胜利度过XX年。回顾过去、展望未来，我们满怀信心，群情激昂迎接XX年的到来。

不平凡的

一、维护党委支持政府，开展分会工作

1、《老年动态》第三期刊登《让夕阳更加灿烂》——××镇重视老干部工作。

四月份，遵照××县老年学会领导的安排，我们向党委书记汇报，经分管书记审查，提交党委研究《让夕阳更加灿烂》——××镇重视老干部工作纪实，报老年学会后在《老年动态》上刊登。

2、从人事安排到具体工作有的口头、有的用书面，有的是集体向党委汇报。分会每季度的大型会，党委书记、分管书记、党政办主任均参加。

3、××县老年学会布置的工作，向党委汇报后，才具体开展。

4、按时完成党委分配的党费收缴任务。分会中的党员，尽管居住分散，有的年迈多病，我们分两次收缴党费一般比其他党支部先完成，受多次党委表扬。

5、在镇司法办的配合下完成党委交办的镇西院家属区的旧房改造设计任务，并召开老干部座谈会进行动员。

6、宣传计划生育政策，按镇政府要求，做好违背计划生育政策子女的四项手术任务。

7、建议做好已故干部遗孀特困生活。配合党政办做好已故会员家属与子女在遗属补助中的政策落实问题。向党委建议随城镇户口家属遗属补助后，生活特困的，应以民政和养老方面给予照顾。

二、脚踏实地做福彩销售工作

《老年动态》第四期刊登我们的《扎实做好福利彩票发行》，并评为一等奖。

福利彩票销售活动从三方面进行的。一是重点突击，分会领导汇同会员四人，从实施关工委的留守儿童关爱教育入手，再宣传福彩销售，动员教师参加活动，六月底集中八天时间，不畏阴雨泥泞对全镇十五所中小学调研，总结关工委的工作，材料打印后送县关工委、镇党委镇中心学校。为福彩销售打开局面。二是广泛宣传设立销售点，在四个集市设立销售点。三是动员会员积极参与，两次组织会员参加摸奖。

二、切实关怀老同志，愉快欢度晚年。

1、历经多次汇报，镇党委为中秋节和春节慰问资金提高一倍。

2、四月份镇出资金，分会组织会员到徐州旅游。

3、走访老病号。分会同志以不同形式跟老同志谈心交心，汇同镇领导带礼物探望因病住县以上医院的老年病号，组织会员三次带礼物为已病故老同志悼唁，派镇党委负责同志一起参加遗体告别。

4、为会员订学习材料，镇政府每年给会员订《安徽老年报》、《文摘周报》、《江淮》刊物。

5、落实镇政府给予会员参加老年学会活动经费。

6、精心组织会员参加县老年学会组织的旅游。

展望XX年，我们应在以下几方面下功夫：

1、为镇政府分忧，发挥余热做力所能及的工作。

2、根据××县老年学会的安排，因地制宜完成任务。

3、按照镇党委的有关政策规定，做好老干部工作。

4、组织会员积极参加关工委的工作，搞好关爱活动。