房地产公司调研报告范文（经典20篇）

法律对企业发展的作用调研报告

这次调研我走访了两家家附近的中小型企业。因为都是熟人，所以调研起来也格外方便啊，哈哈。两家公司的基本情况以上十五个问题已经基本包含了，我就不作赘述。着重就一个问题“法律对企业发展的作用”进行研究讨论。

在调研的过程中，我发现两家企业都存在“应收账款”的问题，于是我研究了一下发现这是个企业里的专业术语，之所以讲这个是因为我认为这个术语牵扯到我们本课所学的法律问题，即商事主体在进行商事活动中会遇到的问题。而问题的解决当然缺少不了法律的途径，从中就可以体现出法律的作用了。我希望通过这个具体的术语，具体的研究法律对企业发展的作用。

首先，我查阅了“应收货款”的概念，它专指因出售商品或劳务，进而对顾客所发生的债权，且该债权尚未接受任何形式的书面承诺。套用到我调研的企业中，即当出售商品或提供劳务后，对顾客发生的债权尚未接受任何形式的书面合同，从而造成客户拖欠帐款，占压企业大量流动资金，使企业面临巨大的商业风险。特别是现在，客户拖欠企业帐款者越来越多，帐款回收的难度也越来越大。因为我调研的其中有一家企业是妈妈的企业，所以我的体会也非常深刻，每年快要年底，大家都在开心的准备过年，妈妈还是要到处奔波先去欠债的企业讨债，请求债务的履行啊！！！觉得这样真的非常辛苦。是不是很多企业都存在这样的问题呢？好奇心很重的我又查阅了资料。结果我发现，根据有关部门调查，我国企业应收帐款占流动资金的比重为50%以上，远远高于发达国家20%的水平，而且据专业机构统计分析，我国企业逾期应收帐款总额比率高达60%以上，远远高于发达国家的10%。看来不仅仅是我妈妈的企业有这样的问题。

然后，面对“应收货款”这个全国企业都广泛存在的问题我们该如何解决呢，换句话说，法律又在此对企业的发展有什么样的作用呢？

先来研究一下产生这个问题的原因，共有三点：

1.迫于市场竞争，扩大市场份额

2.企业缺乏风险防范意识

3.企业缺乏有效的内部管理制度

总结一下的话，产生的原因就是“赊帐”“企业缺乏风险防范意识”“企业缺乏有效的内部管理制度”。那么针对这三个原因，我就可以找一下解决办法啦啦啦。来一个一个看，通过“赊帐”作为营销手段在现在的市场竞争激烈的大背景下也无可厚非，就我妈妈的公司来讲，虽然她的公司存在应收货款收不回的问题，但跟我妈妈做生意的其他商事主体对我妈妈的企业也有债权，由于我妈妈的企业货款收不回，资金压力大无法即使汇款又形成了其他商事主体应收货款收不回的问题。按照这个可以推想，整个市场就好象由应收货款形成的链条一样，你欠我我欠他他欠他，是这样的吧。但是我想这也是促进市场流通，保持市场年轻活力的一个原因。由此我就联想到楼市的次贷危机，我想象力是不是很丰富，哈哈。联想到这个的原因是，按照我个人浅薄的理解，贷款促进房市发展，但由于是次贷，就是贷款给一些支付能力不那么强，或者信用相对差的人而导致无法支付贷款从而形成楼市泡末，用王朔的一本书名来概括就是“看上去很美”，可能由于房贷的积极，楼市交易非常活跃，市场经济也同时兴奋起来，暂时可能是促进社会的发展。但我觉得毕竟贷款就是一种提前消费，而“提前”是建立在你自己的还贷能力可以，信用状况良好的基础上，那么如果市场经济是一架马车，贷款就是快马加鞭和好车轮。否则，还贷能力不好，信用状况不好，整个楼市如同马车一样飞快的奔跑然后散架的也格外重痛。再回归到企业的话题，如同房贷，客户信用不好，拖欠帐款，占压企业大量流动资金，使企业面临巨大的商业风险。特别是现在，客户拖欠企业帐款者越来越多，帐款回收的难度也越来越大。从企业的经营状况看，虽然每个月都有很多利润，但总是看不见摸不着的“应收货款”“流动资金”。如果这个链条衔接不上，试问企业又怎能健康发展呢。

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房地产公司的实习报告例文

我到杭州x有限公司实习,这段时间，我学到了很多的东西，包括专业知识和为人处事。房地产是一个很有争议的行业，因为这一行的利润很高，特别是在杭州，真的可以说是寸土寸金，在市中心，一般95年以后的二手房都在/平方以上。即使是很老的房子，也要卖到一个平方。杭州的房价在中国所有的城市中都是偏高的，但是即使政府进行宏观调控，还是无法控制杭州的房价一路飚升。杭州的土地资源是有限的，而杭州的人口却在不断的增长，越来越多的外来人口涌进杭城，房屋的租赁和买卖也非常的热火。

在我实习期间，我主要从事的是房屋租赁这一方面。现在杭州有很多都是外来人员，而外来人员在杭州工作都需要有住所，而外来人员因为对杭州地形不熟，所以一般都会找中介公司帮忙，因此房屋租赁确实也是一种商机。一般大的中介公司都是以一个月房租的50%作为中介费，房东方加客户房，一个单子的中介费就是一个月的房租。而市中心一般的小套都在以上，普通的两室一厅也要左右，更不说那些高档的住宅，像很多单身公寓都在以上，酒店式公寓更是达到了/月。盛世管家最高的一单租赁收了将近四万的佣金，这其中的利润是净利润。同时，像我爱我家，盛世管家这样的在杭州大有名气的中介公司都开展房屋银行业务，把房东的房子以较低价格收进，然后以市场价格租出去，从中赚取差价，这其中的差价是很大的，我也经手过一套管家房，租出去赚的差价在一万以上。这个房屋管家业务在租赁中是非常红火的，因为有更高差价的可能，所以也更有挑战性，但是做房屋管家也一样很麻烦，光是物业交割惹出来的麻烦就不胜枚数，很多经纪人都受不了做房屋管家，因为有些客户只要家里的电器有一点点的毛病都会打电话过来找经纪人，这也是做房屋管家存在的一个很大的不足。

在做租赁的过程中，我发现熟悉商圈真的很重要，只有对各地的商圈了解了，对市场行情了解了，才能给客户正确的推荐，这样才能增加成功的可能性。而且做租赁的话要求在房东跟客户之间寻找平衡点，很多时候，明明约好了看房时间，可到了那个时间不是房东不来就是客户不来，我们这个平衡点是两头难做，这也是我们在工作中需要注意与改善的，同时从事这个行业还需要很好的沟通协调能力，在很多时候，和房东客户之间以一种比较友好的姿态去相处，做业务会简单的多，其实没有必要把客户的界限划分的太过清楚，把客户当做朋友，同时要让客户也把你当做朋友，这就是一种很强的交际能力，也是自我人格魅力的一钟体现。同时团队合作精神也很重要，我说的团队合作，不仅仅是自己公司内部的合作，而且包括与其他中介公司之间的合作，有很多大的公司内部房源很多，而我们有的时候往往是有客户没房源，因此与其他中介公司进行合作，我们同样也可以达到互惠互利。

在做业务的时候一定要搞清房子的性质，而且产权一定要清晰，不然的话很容易产生纠纷，本来是好好的一件事情，到最后弄的双方对簿公堂，这也不是我们想看到的，因此在做业务的过程中一定要小心谨慎，未雨绸缪，把一切的可能性都考虑在内，这样才不会有很多的后患，从中我也学到一个道理，做人一定要做到位。做人做事都一样，要有头有尾只有这样在以后的人生道路上才能走的更远。同时我们在工作中也牵涉到谈判技巧的问题。很多单子都会在签合同的时候谈崩掉，这就跟谈判技巧有关，会谈判的人往往都能抓住双方的特点，对症下药，一举攻下，而不会谈判的人则是明明到手的单子也会飞了。这就是个人能力的一种体现，每个人都有各自的谈判技巧，不能笼统的一概而论，同时我觉得做这个工作。自由的工作环境是很重要的，有压力，但也有动力，相对自由的工作环境会促使更多交易的形成。

总而言之，在实习的这段期间，我学到了很多在学校没有学到的东西，接触了很多新的人和事，并且从中领悟到了一些做人的道理。也提高了自己的综合素质和管理水平，并且对一个新的行业有了初步的认识，提高了自己的沟通能力和谈判技巧，感谢财富给了我一个展现自我能力的舞台。

今天是五一放假后上班的第二天，昨天从早到晚跑了两家客户，一住没住。可能最近总是在外奔波，而合同一直没更签过的原因吧，今天中午脑海中不由自主的回顾了一下4月份的工作。3月底4月初与阿波罗置业签合同，要订金。4月初还联系深圳慧亿能达将消防考勤巡更系统拿了下来。中旬开始进行考勤系统的安装调试，下旬联系了万友集团、淄特化工、宝力豪的网站业务，其中淄特化工网站业务基本拿下来了。

我对上月的工作顶多给自己打个75分，因为上月的几个业务自己都尽心尽力得去作了，也有一定功劳，但没有一个是自己开展的，都是经理牵头后自己在第二环节上作了大量工作。如果没有经理发掘客户的需求，这些业务是谈不成的。昨天晚上吃饭时我还给新来的业务员讨论“业务”与“技术”孰轻孰重问题，我说：“如果有家企业想作个网站，可能会有10家公司上门去谈，这10家公司一定是都能将这个网站制作完成的，而他们的质量差别，只要按客户的要求去作直到满意也不会差距太大。而拿下这笔业务的公司却只能有一家，说大了就是只有一家公司在这笔业务中生存下去，其它的拿不到业务，只有挨饿无法生存，就是死亡。

通过这两个月跑业务我是认识到业务就是企业的生命线、命根子。只有抢在别人前面发掘客户需求才是最重要的先决条件，其它免谈。这也让我对社会上各个行业的业务员产生了佩服之情，是他们让企业生存下去。也不会像以前对跑业务感觉层次低，学不到东西，不愿意去作的感觉。而在跑业务过程中我也享受到了乐趣，困难的业务能锻炼我的意志，新的任务能拓展我的才能，与客户的交流能训练我们的品性、情商，特别是与这些企业领导的身上我都感悟到了很重要的东西，像阿波罗的张总这个南方商人身上我知道了为什么只有小学文化水平的老板们能作到、作成大生意，从淄特杨总身上学到了低调、随和、从容。他们身上的闪光点都能让我受益，也影响了我的人格。

4月份的工作效率感觉还是有些低，也许是很多工作都是刚开始作的原因吧，没有什么积累。像策划书、合同的起草，都是自己根据公司情况原创亲自写的，下一步进行完善，争取作到完美、无懈可击，作成模板，以后的工作效率必将有一定程序的提高。

希望自己在五月份效率能更高，能自己开拓出市场来吧!

为认真贯彻落实关于改进工作作风、密切联系群众的各项规定，着力营造良好的发展环境，进一步打造服务型机关，根据县委、县政府《关于开展“机关干部服务企业”活动实施方案》的精神，宿松县高岭乡驻企服务组于7月26日进驻宿松县好动人体育用品有限公司，开展了为期半年的驻企服务工作。驻企服务组在了解宿松县好动人体育用品有限公司基本情况的基础上，拟订了驻企工作计划，按活动实施方案要求，深入开展调查研究，主动帮助企业协调解决困难和问题，并就进一步加强和改进企业管理、做好驻企服务工作提出意见和建议，较好地完成了各项工作任务，提高了为企业服务的能力，取得了一定的成绩，现将驻企服务组工作总结如下：

一、驻企服务工作开展情况

(一)传达县服务活动出征动员会议精神。进驻企业的第二天，驻企服务组立即组织召开了企业负责人及中层管理人员会议，进一步学习了《关于开展“机关干部服务企业”活动实施方案》，使企业干部职工了解了开展“机关干部服务企业”活动的目的和意义。在这次会议上，服务组还听取了企业情况介绍、企业安排了服务组驻企服务工作，为做好驻企服务工作奠定了思想基础。

(二)深入企业开展调查研究。为了有计划地开展驻企调研工作，驻企服务组拟订了调研计划，明确了调研目的、任务和方式，安排了调研日程。调研期间，通过与企业老总谈心、中层管理人员进行座谈、发放员工调查问卷，了解职工生产、生活情况，及福利待遇情况，听取职工的意见和建议。对企业进行了全面系统的了解。

(三)积极帮助企业协调解决困难和问题。在调研的基础上，驻企服务组对企业面临的困难和问题进行了梳理，确定由驻企服务组协调解决的问题主要是：裁床管理缺失、土地纠纷、企业用电不足、用工难。

1、裁床管理缺位问题已解决：在了解基本情况(裁床是采取承包的方式进行，承包者只求数量，不求质量)后，通过与企业老板段程林多次沟通，讲解由于裁床管理不到位，出现产品原料不符合标准，色素不对，规格不一，尺码不准等情况，以致大量布料被浪费、后续工序平繁返工，进度缓慢、产品质量严重不达标等一系列问题，增加了企业运行成本，影响了企业形象，更影响企业效益，严重威胁企业生存。通过服务组的分析引导，企业在与承包者进行沟通和协商后，改进承包方式——基本费加激励机制，这样企业保证了质量，承包者收益得到保障，做到了双赢。

2、土地纠纷问题已解决：企业为办公需要，须在院内建一幢办公楼，但受到附近熊屋组村民的阻挠，认为好动人原租用土地是为了办厂，不是盖办公楼，驻企服务组了解后，会同乡驻村工作组和社坛村委会多次与相关村民组进行沟通，已达成解决意见。

3、企业夏天用电不足问题已得到解决：针对企业用电不足问题，服务组多次向当地党委、政府汇报情况。通过当地党委、政府出面协调，现已将企业主路100千伏安变压器调换成200千伏安的变压器，缓解了企业用电压力。

4、招工问题积极应对：一是利用电视，标语，对企业招工进行多方位宣传;二是利用各种会议对企业招工进行宣传。

上述困难和问题的相续解决，使企业生产环境得到很好改善。

(四)完善了企业党建工作。驻企服务组在积极帮助企业协调解决困难和问题的同时，非常重视企业党建工作。通过服务组自身优势，在乡党委的积极支持下，在企业党建指导员的配合下，使企业党建工作走向正常化发展。

(五)创造性开展驻企服务工作。在工作中，驻企服务组不拘泥于上级安排布置的具体工作任务，结合企业实际创造性地开展服务工作。设计了企业发展环境调查问卷、生产经营情况和职工结构调查表，为全面了解公司的发展环境、生产经营情况及职工构成情况，协调解决企业困难和问题奠定了基础。在调研基础上，服务组就进一步加快企业发展、强化安全生产管理、加强企业文化建设、加快推进企业信息化进程和贯彻落实就业政策，以及牢固树立大局意识和服务意识、改进工作方法、帮助企业协调解决困难和问题等提出意见和建议，为政府和企业参考;努力提高自身服务企业的能力。

三、做好驻企服务工作的几点体会

我们认为，要做好驻企服务工作，必须牢固树立大局意识、服务意识，切实做好以下几项工作：

(一)、要牢固树立大局意识和服务意识。驻企服务组要按照县委的统一部署，围绕促进全县工业经济健康快速发展，紧扣服务主题，结合企业实际，落实促进企业发展的各项措施，切实为企业排忧解难，努力提高自身服务企业的能力。当好宣传员、调研员和协调员，圆满完成驻企服务各项工作任务，不负县委的重托，让服务企业满意。

(二)、要有计划地开展服务工作。进驻企业后服务组要在了解企业基本情况的基础上，根据驻企工作总体要求，因地制宜制订驻企工作计划，明确具体工作任务、统筹安排工作时间，提高服务工作效率。驻企工作结束后还要及时进行总结，肯定工作成绩、找出工作中存在的问题和不足，提出今后改进服务工作的具体措施。要深入开展调查研究，掌握第一手材料。调查研究开始前要拟订调研计划，明确调研重点，合理安排调研日程。调研可采取听取情况介绍、走访有关部门和人员、召开专题座谈会、设计调查问卷等方式进行。

(三)要因企制宜做好服务工作。对企业需要解决的困难和问题要做到心中有数，针对不同的问题，采用不同的解决办法。明确哪些困难和问题需要服务组帮助协调解决，哪些企业可以自己解决。对需要服务组帮助协调解决的问题进行分类排队，明确哪些需要马上解决，哪些可以以后解决;哪些当地可以解决，哪些需要上级统筹解决。在协调解决困难和问题过程中，要注意与政府有关部门进行协商，充分听取企业的意见，做到“扶助不代替、到位不越位、帮忙不添乱。”

(四)要创造性开展服务工作。根据调查了解和掌握的情况，服务组应当有针对性提出一些有利于改善企业发展环境和企业经营管理方面的意见和建议，供企业和政府参考。利用服务组成员政策信息灵、社会交际广、专业知识丰富等优势，帮助企业切实解决一些特殊的困难和问题。

(五)要建立为企业服务的长效机制。依托信息网络在政府和企业之间建立一条绿色服务通道，以便企业及时了解有关政策信息，政府及时掌握企业有关情况，提高政府协调解决企业实际困难和问题的实效性。虽然x年县高岭驻企服务组工作即将结束，但是为企业服务活动却没有结束。对于驻企服务期间尚未解决的困难和问题，服务组要继续跟踪，帮助协调解决。

公司增产动员落实情况的调研报告

19、20日，党政工作部利用两天时间，对各单位传达贯彻公司职代会精神和公司上产量动员会会议贯彻落实情况进行了专题调研。

现将调研情况简要报告如下：

一、  增产动员会后，各单位落实情况

1.     2月19日下午动员会后，很多单位当天即召开了班子会或工长、室主任会，传达公司职代会和增产会的精神，讨论、布置增产期间的工作安排，并采取办法将会议精神传达到每位职工。如201等车间在17、18日就对职工进行了提前吹风；206车间在20日将整理的“动员材料”由车间领导对全体职工进行了动员；204车间每个车间领导负责一个工段，由班子成员亲自进行宣传。

2.     各单位充分利用班前会、标语、板报等多种形式对职工进行广泛的宣传、教育，如213、201、202、205等车间分别采取形式新颖的“两会”、增产宣传板报和大字块大造声势；202、203、204、206、210等车间将结合公司形势开展劳动竞赛和质量竞赛；213车间每个工段都上交了上产量保证书；205车间实行了上产量的质量责任状等。

3.     各单位都针对上产量进行了大量的生产准备工作。如201、202、203、207等单位将适当调整班次，个别关键工序实行24小时工作制，并要求工段长现场解决问题，各业务室密切配合生产；所有车间都加强了设备和技安管理；201车间要求干部晚上尽量都进厂，202、204、210、211等车间每天配备一名值班干部；锻铸厂联系延风至4:00；201、203、213等车间在动员会前就提前做了增产准备。

4.     各单位都能结合实际关心职工生活，解除职工的后顾之忧。如213等车间为职工配备了暖水瓶等；203等车间打算在上产量期间给职工供应盒饭等。

5.     各业务部门也都做好了上产量的配合准备工作。如制造工程部加强现场协调和技安工作；生准部加强了设备管理工作；供配部加强了与配套厂家的沟通，保证配套件供应；质保部加强服务意识教育，树立形象工程；党政部做好烧水热饭、通勤、入托等后勤保障工作和多种形式的活动（如劳动竞赛）等。

二、         上产量需要解决的问题

1.     绝大多数车间都表示没什么困难，有困难也可以自己克服，如上产量期间碰到什么困难再和党政部沟通。

2.     203车间建议公司能否给生产紧张单位适当投入部分资金。如由公司给解决一部分盒饭（去年上产量期间公司曾在大食堂给订了一部分）。

3.     212车间反映设备备件少，能否同意购一部分备件。如无心磨备件缺乏，一旦设备出现大故障，难以保证产量。

4.     213车间反映部分小区没有路灯，在长时间上产量的情况下，职工夜班下班较晚。希望公司能够帮助协调解决。

三、         职工思想动态

1. 因为公司近两年来有过多次上产量的经验。绝大多数单位的职工都有上产量的心理准备。多数职工对上产量感到振奋。

2. 部分职工担心增产计件奖金再下调、增产不增收；部分职工反映经济责任制中有产量下限下调奖金系数的措施，但没有上调系数的产量上限。

3. 部分职工担心现在市场看好，6月份以后产量是否会滑坡。

4. 涉及到产品结构调整的几个单位：202、203车间职工思想较稳定，职工主要关心去向、今后的身份、待遇等，并表示了对实业公司管理水平的担心，多数都想留下来；211车间流传要成立变速器分厂、6月份进气管线要调整的传言，因方向不明了，职工思想波动较大，工人对个人出路很关心；212车间干部、职工思想波动最大（已另有报告呈报）。

由《经济》杂志社、中国经贸导刊杂志社、中国商报社、中华合作时报社、企业管理杂志社、中国经济创新发展联合主办的第五届全国服务业公众满意度专项调研揭晓活动4月26日在北京揭晓，并发布《中国服务业企业专项调研报告》(20xx卷)。各方人士从政府决策、行业引导以及企业自身经济转型等层面，全方位、多角度、深层次地探讨中国服务业的现状与发展趋势。

据了解，全国服务业企业公众满意度专项调研活动迄今为止已成功举办了四届，针对行业企业的公众满意度指数展开调查，通过收集来自社会公众、业界精英及资深专家的第一手资讯，配合自身行业编辑、专业媒体记者的调查，全方位、多角度、深层次地对全国服务业企业进行大规模的专业审视。每年一度的《中国服务业企业专项调研报告》，主要涉及企业的服务体系、服务投诉、服务保障等。

今年，海尔集团、交通银行、苏宁云商集团、光大银行、三亚凤凰机场、平安银行等10家单位提交的案例被推选为 全国服务业优秀十佳创新案例 ;中国银行、港华燃气、首汽租赁、中国华信能源、拜博口腔医疗集团、南京半岛摄影等300多家单位入选 金牌服务优秀典范企业奖 。各入选单位在其行业各项服务工作中，始终坚持以人为本、服务至上，不断开拓创新、建章立制，完善服务标准和管理体系，受到广大消费者、公众的赞誉，从而赢得了公众的信任和社会的尊敬。

房地产公司项目部实习报告

一、实习目的

作为一名大三的学生，今年寒假学校为我们安排了实习任务：要求我们学习把理论知识应用到实际工作中去，将理论与实践结合，增加自己的实际工作经验。

我所在的实习单位是北京六建集团公司在青县的项目部。这是一个新到青县发展的企业。它在青县的主要业务是发展地产建筑。

二、实习内容

短暂的实习生活结束了，回想过去十九天的实习生活经历令人难忘不以。特别是第一天去实习单位面试的情景，至今记忆犹新，历历在目。虽然当时有好朋友在旁边陪伴，可见到公司管理人员时我还是有些紧张。不过还好他只是简单地问了几个问题，看了一下我的学生证和会计从业资格证，叮嘱了几句，就让好朋友也是我实习期间的师傅带我去参观办公室了。后来几次的接触发现其实他也挺好相处，特别平易近人。

我觉得自己很幸运，因为我的指导老师是我的小学同学更是好朋友。实习单位也是她帮我介绍的。这样我们沟通起来少了很多不必要的麻烦和顾忌。

我的实习时间是从一月十八号开始，到二月五号结束，为期19天。师傅没有给我安排具体的实习内容，但她却要求我自己要积极、主动，善于思考，更要做到不懂就要问。

总结实习期间的实习内容主要包括以下几点：

1：做会计凭证

虽然以前在学校实习过做凭证但隔一段时间还是会感到手生，一些细节问题容易被忽略。有些实际问题分析起来有点棘手。但在师傅的耐心辅导下我渐渐熟悉起来。后来看到师傅忙时我会主动要求帮忙做事，尽量找一些锻炼自己的机会。虽然还是会有问题，相比开始时却有了很大的进步。

2：学习使用装订机

刚开始我并不会使用专业的装订机装订凭证，我主动请教师傅，请她帮忙，反复摸索、练习，算是基本掌握了操作步骤。后来的一次实践更是弥补了我使用装订机装订凭证时细节处的不足。

一.实践时间：

二.实践地点：

兴化市鑫居房产中介

三.实践单位介绍：

兴化市鑫居房产中介自20xx年4月成立以来秉承 真诚给您，信赖给我 的理念，凭借其专业的队伍、良好的信誉、优质的服务得到了客户的一致好评。业务范围涵盖住宅、写字楼的买卖及租赁代理等业务。通过五年多的发展，鑫居房产中介公司已发展成为兴化市极具影响力的专业性房地产综合代理服务机构，凭借工作中积累的市场营销经验，先进的组织管理模式，科学的数据、信息采集分析系统以及全体员工的全心努力，不断扩大其在二手市场的占有率。公司业务有：市场信息咨询、一二手房买卖、租赁、代办交易手续、按揭经纪、投资理财。

四.实践目的：

了解房地产公司部门的构成和职能

了解房地产公司整个工作流程

加强和巩固理论知识，发现问题并运用所学知识分析问题和解决问题的能力

锻炼自己的实践工作能力，适应社会能力和自我管理的能力

通过实践接触认识社会，提高社会交往能力，学习优秀员工的优秀品质和敬业精神，培养素质，明确自己的社会责任。

五.实践内容：

初看,也许觉得房地产中介行业与我所学专业并不相关,其实不然,，我相信有商机的地方就有服务，而且接触的人很多，有人就离不开管理，所以与平时所学知识还是有一定契合点。

在实践期间，我主要从事的是市场信息咨询、二手房买卖、租赁这几方面的工作。刚开始做市场信息咨询和租赁，这是公司对每个员工的基本要求，也是公司的两项基础业务。租赁相比较买卖来说有很大的优势。它成交周期短，速度快，对员工的销售技巧低。对于新员工来说，从租赁业务开始，有利于员工在短时间内掌握公司业务流程和熟悉房地产相关业务的开张。对于公司来说，租赁业务降低了公司成本。转正后才触及二手房买卖。

客户接待

在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己的客户进行删选。列出意向客户，按客户购买意向排序，按客户购买力排序，选定主要客户，逐一打电话给主要客户，约定看房。

电话约客

拨通客户电话，告知客户房源信息，询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。这些细节要考虑清楚，简单讲述房源基本信息，和客户约定看房时间，地点。

县国有企业党建工作调研报告

今年，我县国有企业改革的步伐加快，部分企业产权民营化，出现了民营企业购买、租赁、兼并国有企业，国有企业党建工作出现了一些新的问题，面对这些新的情况和问题，结合在深化国有企业改革中加强企业党组织建设的需要，县委组织部在对国有企业及改制企业党建工作的总体情况进行分析的基础上，组织调研组，深入到9户困难企业和改制企业对党建工作进行了重点调研。现将调研情况报告如下：

一、当前企业及党建工作的现状

（一）企业的基本情况

目前，我县有工商企业49户，其中：国有企业13户，股份合作制和县办集体企业31户，改为民营企业5户。另外，外商投资企业1户，租赁企业2户。国有企业改革中，列入企业产权制度深化改革范围的工商企业38户，其中列入州级国有企业改革计划18户，上报改革方案的19户，审批方案的18户，正在组织实施的5户，正在扫尾的4户。工商企业中，生产经营效益较好的有4户，占10.5%；生产经营基本正常，效益一般的有19户，占50%；生产经营困难，停产、关闭企业有15户，占39.5%。

（二）企业党建工作情况

我县49户工商企业，其党组织隶属县级3个党委（县经贸局党委、县林业局党委、县供销社党委）。具备建立基层党组织的43户都建立了党支部，建立党小组26个，党员人数463名，改制后与企业解除劳动关系的党员43名，退休退养干部职工党员98名，组织关系“挂空”的党员72名，党员人数减少，组织机构呈减缩的趋势。在建立的党支部中，经过民主选举产生的党组织负责人40名，改制后，由原主管局党委临时指定的负责人3名。建立健全各项工作制度的党支部43个，开展工作、组织活动正常的32户，基本正常的6户，不能正常开展工作、组织活动不正常的5户。

二、改制企业出现的新情况和存在的问题

（一）有的企业领导和党组织负责人对改制企业党建工作的重要性认识不到位，影响了党建工作的正常开展。随着国有企业改革的逐步深入和民营企业、租赁企业、外商投资企业的出现，部分企业深层次的矛盾暴露出来，改革的难度加大，一些企业领导和企业党组织领导不能全面正确理解中央关于进一步深化国有企业改革和发展的方针政策，不能正确处理好企业改革与个人名利得失的关系，对充分发挥企业党组织的政治核心作用，做好企业改革中党员和广大职工思想政治工作的重要性缺乏足够的认识，甚至不履行职责。有的认为：国有企业改革后改变所有制的性质，党组织就不需要设置了；有的认为：只要抓好企业的生产经营，提高职工的工资待遇，使职工有饭吃，企业党组织抓好党员教育管理，党员不违法违纪就行了；有的甚至认为：企业是属于私人自己所有，企业追求的是经济效益最大化，党建工作不能给企业带来经济效益，对党建工作不支持，等等。由于这些错误认识不同程度的存在，影响了企业党建工作的正常开展。

（二）企业与原主管部门隶属关系逐步消除，企业党组织管理关系不顺

企业改制后，企业的资本构成改变，企业的性质、组织结构、经营管理方式随着变化，企业党组织管理关系已不适应这样的变化，主要有以下几种情况：一是外商租赁和私营企业自主生产经营，运用现代企业管理手段进行管理，生产管理已基本独立，与原主管部门隶属关系完全脱钩，原主管部门党委已不能进行有效的领导。二是改制后国有企业性质已经改变，与原主管部门的隶属关系逐步消除，客观上也使原主管部门的党委难以管理或不愿再去管理。三是企业党组织建设与企业班子建设管理关系不顺。企业党组织的建设由企业主管部门党委管理，企业行政班子建设是在县委企业领导班子建设领导小组的领导下，有关部门协调配合下搞好领导班子建设。致使企业党组织与企业行政班子调整不能同步进行，到期或及需调整的无法调整，这样，对企业党建和生产经营管理都不同程度的受到影响。

（三）部分企业党组织名存实亡，党组织开展工作难，发挥政治核心作用难

一是在私营和改制企业中，党组织开展工作很大程度上依赖业主的支持和认同。业主存在片面强调经济效益而忽视党建工作现象，党组织负责人和党员只是聘用的员工，身份是一个“打工者”，不能直接参与经营管理，就连详细的生产经营情况都不清楚，更不用说知晓企业的重大事项，企业也规定不准过问。加之活动时间和经费无法保障，不能正常组织活动。比较突出的如中密度纤维板厂。二是停产、半停产企业中，由于生产经营面临严重的困难和问题，企业领导和党组织负责人情绪悲观，缺乏信心，无所作为。党员和职工心已不系企业，有事回工厂，无事外出打工。企业管理松散，党组织无法正常开展工作，党支部仅限于收收党费，到上面开开会，党组织活动处于半瘫痪状态。三是基层供销社改制后，基层社有的党员外出打工，有的一次性退职，有的回农村居住，无法集中组织活动。个别基层社党员人数少于3人，已经不具备设置党支部的条件。根据调查统计，有18户企业在岗党员不到党员总数的一半，这部分企业党组织已难于开展活动。

（四）改制企业党建工作领导责任制、党会一课制度、年度目标考核制度不健全，具体落实不到位

长期以来，由于只重视抓企业的生产经营业绩和扭亏增盈的考核奖惩，对党建工作只是开会发文安排布置，忽视了对

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企业党建工作任务落实情况的督查考核。这样，企业对党建工作就不够重视，具体落实不到位。多数基层党支部年初没有党建工作规划，年底没有工作总结；有的党支部书记职责任务不够明确，履行职责不到位；有的“党会一课”制度、党员学习制度、民主评议党员制度坚持得不够好；有的没有建立党建工作责任制，不进行年度目标管理考核，有的即使签订了党建工作责任制，由于没有随着改革和发展的新变化不断的充实完善，使党建目标管理责任制失去约束力。

（五）党务干部队伍老化、兼职现象比较普遍

在企业改革中，为了提高生产效益，采取内部机构改革和减员增效，有的企业党组织工作机构首先被撤并，党务干部往往身兼多职，多数既是企业厂长经理，又是党支部书记，有的支部书记还兼任工会主席等多个职务，致使工作难于开展。据调查，我县设党组织的43户国有企业及改制企业，党支部书记兼职的27人，专职18人，党支部书记35岁以下的6名，35岁至45岁20名，45岁以上17的名，平均年龄43.8岁，多数企业党支部书记年龄偏大，老化现象比较严重。

（六）改制企业一次性安置和与企业解除劳动关系的党员增加，出现部分党员组织关系“挂空”现象，企业党员教育管理比较薄弱

我县列入改制的38户企业中，生产经营困难，停产关闭的企业有15户，租赁企业2户,改为民营企业的5户。面对企业发展中的各种困难，企业党组织领导兼职的多，无心无精力抓党务工作，无法适应新形势、新任务的要求，特别是停产关闭企业党员教育管理中存在的问题较多。停产关闭企业由于职工纷纷下岗，有的生活陷入困难，外出自谋生路，党员分散流动较多；租赁和国有改为民营的企业因退职、一次性安置解除劳动关系，出现了较多的在外流动而组织关系又在原单位的党员。全县列入改制的38户企业，共有党员284人，其中在岗党员137人，占48.3%，退休党员76人，占26.7%，流动党员71人，占25%。71名流动党员中，大部分外出打工，居无定所，支部不知去向，长期不与组织联系、不参与过组织生活、不按时交纳党费。有的退休职工党员家住农村，又不愿意把党组织关系转到当地党支部，也不再参加企业党组织活动。

（七）党员队伍老化，缺乏生机与活力

据对38户改制企业调查表明，一些企业多年来没有培养一个入党积极分子，发展党员数量减少，党员队伍老化问题相当突出，全县共发展生产一线党员14名。1999年以来未培养入党积极分子、未发展党员的企业17户，有7户企业甚至1997年以来没有抓发展党员工作。38户企业党员平均年龄45.8岁，有6户企业甚至党员平均年龄超过50岁（县食品公司党员平均年龄62.5岁），党员队伍严重老化。

二、加强改制企业党建工作的途径

（一）进一步提高改制企业党建工作重要性的认识

企业党组织是整个基层党组织的重要组成部分，加强和改进改制企业党的建设，是贯彻落实江同志“三个代表”重要思想，发挥党在企业的政治优势、组织优势和密切联系群众的优势，巩固党的执政基础的需要；是适应社会主义市场经济要求，提高企业整体素质，促进企业健康发展，保持安定团结的政治局面的需要；是与时俱进，开拓创新，适应深化国有企业改革后面临的新情况、新问题，把发挥企业党组织的政治优势同运用市场机制紧密结合起来，调动各方面积极性，形成合力，巩固和深化改革成果的需要。为此，对改制企业党建工作不能削弱，只能加强,由于企业党组织处于生产、工作第一线，广大工人是党最广泛和最坚实的社会基础，抓不好企业的党建工作，就失去了党在企业的执政基础。必须从站在巩固执政党地位的高度，站在坚持社会主义方向的高度，站在保证安定团结的政治局面的高度，深刻认识加强改制企业党建工作的重要性和必要性。

(二)调整充实企业党建工作和企业领导班子建设工作领导小组，进一步加强对改制企业党建工作的领导

要真正把改制企业党建工作落到实处，只有加强组织领导，调整充实双柏县企业党建工作和企业领导班子建设工作领导小组，明确具体工作职责，定期研究企业党建工作的重大课题，协调解决企业发展中的突出问题。县委组织部汇同有关职能部门的党组织，切实负起具体的指导和领导责任，深入调查研究，及时掌握情况，进行分类指导。针对企业产权结构、组织形式和各个企业党建工作的实际，积极探索，采取措施加强改制企业党建工作。同时注意及时总结和推广改制企业党建工作的先进典型，努力形成良好的氛围，促进企业党建工作良好健康的发展。

（三）理顺改制企业党组织的隶属关系，使之适应新形势的要求

在现阶段，全县企业形成了国有体制框架下非公有制企业（主要是改制的民营企业）并存的格局，随着下步改革继续深入，非公有制企业将逐步增加，面对新的情况和问题，应按照决策层与生产经营层分离的原则，分层分类管理，及时调整设置党组织，理顺党组织隶属关系。对已不具备条件成立党支部的，由所管的党委做好撤并工作，支部班子到届的，组织好换届选举工作。对改制企业党组织的管理上，成立企业工委，管理指导深化改革结束后的38户企业党组织。企业行政领导干部实行分类管理，改革没有结束的优势企业、龙头企业的书记、厂长由县企业党建工作和企业领导班子建设工作领导小组研究确定考察人选进行考察，报县委任免；改革没有结束的其他企业由主管企业部门和所属党委考核任免；改制后的非公有制企业、租赁承包的企业，企业工委要更新观念，改进方法，要善于通过符合法律的渠道使党员进入企业的决策层，进一步加强对企业的领导。

（四）抓领导班子建设，保证党的政治核心作用的发挥

改制后的非公有制企业，由于非公有制企业的特点决定，上级党组织不能直接向企业委派干部。主管党委要特别注重选好党支部书记，要选政治强、业务精、作风正、群众威信高、奉献精神强的同志担任。党支部建立后，按照《企业法》，建立工会、共青团、妇代会、职代会等群众组织。党支部向工会、共青团、等推荐优秀党员员工，依照法定程序和经过选举，进入企业领导层，从而增强党在企业的影响。企业党支部要积极向企业主提出建设性的意见，在企业遇到困难时，尽力帮助企业主解决困难和问题，以党组织强大的影响力和号召力，以党员的模范作用，体现党在企业的领导作用和核心作用。对改制一时不能结束的国有企业，要按照中央确定的“国有企业要充分发挥党组织的政治核心作用，坚持和完善厂长负责制，全心全意依靠工人阶级”的指导方针，主管部门和党委要切实负起责任，选好配强党支部书记和厂长，书记和厂长一般应分设，条件具备的可以由一人兼任，但必须配备一名副书记。在支部书记的配备使用上，要努力改变“老弱病者抓党建”观念，加大培养优秀的年青干部，优化领导班子的整体结构，确保党的政治核心作用的发挥。

（五）健全完善各项制度，加大对企业党组织的监督力度

企业改制后，主管党委要及时帮助建立党组织，建立党组织后，着重帮助党组织建立健全“党会一课”、党员学习教育、民主评议党员等党内生活制度，从制度上保证党内活动的正常开展。同时要明确党支部的职责，建立党建工作责任制，抓好年度目标管理考核，使党支部工作走向经常化、制度化、规范化轨道。企业党建工作领导责任制、党会一课制度、年度目标考核制度建立健全后，主管党委要加大监督检查的力度，要组织力量，年初检查支部党建工作计划，年终加强对年度目标管理进行考核，平时监督支部坚持“党会一课”、党员学习教育、民主评议党员等制度。

（六）抓好党员发展工作，努力发展壮大企业党员队伍

改制后企业中的雇员是工人阶级的一部分，应把这一阶层视为党的群众基础的重要组成部分。企业党组织应把入党积极分子的培养考察的阶段性和连续性有机地结合起来，对已参加过入党积极分子培训，要把有关情况了解清楚，掌握现实表现，继续列为考察对象；对自愿向党组织靠拢的一线骨干、优秀员工，积极推荐参加入党积极分子培训班，做好培养入党积极分子工作。对符合条件的员工，按照“坚持标准，保证质量，改善结构，慎重发展”的方针和“成熟一个，发展一个”的原则，及时把符合党员条件的优秀员工吸收到党组织中来，不断扩大党员队伍，壮大党的力量。

（七）加强对党员的教育管理

要高度重视流动党员的管理，建立流动党员造册登记制度和定期联系制度。对下岗和退职职工党员，主动与本人联系，按就地就近、有利于管理、有利于参加组织活动的原则，积极联系协调帮助接转组织关系；对组织关系一时不能转走的党员进行登记造册，定期进行联系，做到底子清，去向明，重大活动能联系得上。注重开展经常性、有针对性的党员教育管理。开展党的改革开放政策教育，帮助党员提高对发展兴办民营企业、发展民营经济的重要意义的认识，澄清模糊认识，使企业党员明确在民营企业工作同样是为国家为社会贡献，不单纯理解为业主卖力。积极在党员中开展“坚定信念，牢记宗旨”等主题教育活动，使其不忘党员的权利和义务，不忘自己的党员身份，发挥先锋模范作用，为民营经济的健康发展作出贡献。要加强对民营企业党员的教育管理，不能出现党员“挂空”现象，流入党员的党组织要接收其组织关系，流出党员要帮助转出组织关系。做到党员不管流动到哪里，都能够“找到组织”。

实习前言

这次我们进行的实习，内容丰富，引人思考，任何知识的真正理解都不应该离开实践，这也是实习的意义所在。

X月11日开会的时候，xx老师向我们讲解了房地产泡沫方面的知识，再通过自己收集材料，我才了解到房地产泡沫的含义。房地产泡沫就是指房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，使人们产生价格会进一步上涨的预期，进而吸引新的买者和投机资本进入市场，随着价格不断上涨与投机资本的持续增加，使房地产价格远远高于与之对应的实体价格。以往听到房地产泡沫这个词，只是处于一个感性认知，以泡沫的特质去映射房地产市场具有的特质，现在才算有了初步的理性认知。有了理性认知还应有更进一步的了解，如房地产泡沫的由来，房地产市场规律，房地产市场泡沫的发展规律，以及最终泡沫破灭对国民经济的影响，从各个方面了解分析，才能真正理解房地产市场泡沫的意义。而与我们的未来息息相关的，我们持续关注和需要关注的，即是房地产泡沫破灭的可能性及其带来的危害了。作为一个消费者，作为一位生活水平一般的公民，我以往的想法是房价越低越好，通过了解我才知道这种想法是多么短浅。与房地产行业相关联的行业几乎遍布整个经济市场，房价的走势牵动着无数行业的生息，房价的下跌本身就是物资的贬值，对有房和无房人员来说都不是一件有利的事，且房价的下跌引发的问题，及其造成的危害，更将使我们的利益受损，我们的生活受到影响和冲击。对于今后一段时间内房价走势的问题，xx老师也给了我们回答，近期房价是不会下跌的。以我们现在的知识很难去全面分析这样的结果的由来，但在这样的学习和了解中我们也在一步步摸索其中的来龙去脉和经结连理，我也懂得了学习知识时应该系统而全面，才能避免出现这样断章取义的问题，对事实和未来的预估才能有更深更准确的见解。

X月13日我们在xx老师的带领下参观了老校区，我因此对老校区有了更进一步的了解。老校区设施布局科学合理，由三条平行的主干路分成了四块，每一块当中的设施项目彼此之间联系紧密或所属相同的分类，而每一部分的布局之间又有着很强的逻辑关系和科学构思。通过讲解，校区的地图很明显地就平铺在脑海中了。我校建立于70年代，从外观看很多设施都略显陈旧了，但其设计的科学性和质量标准使得这些老建筑依然有其可取之处，如历史最悠久的一教如今还在维护利用中。校园内有许多标志性的主要建筑设施，如许志伟广场，科技孵化楼，磷资源生产中心等。其中磷资源生产中心是我校两个国家级工程中心之一，另一个则为清洁生产中心，位于新校区。磷资源的生产与化药院的教学实际与发展息息相关。一个院系的发展有横向和纵向之分，纵向是理论实际获得的荣誉多少，横向即是与企业的联合强度。化药院在我们整个学校的科研实力是最强的，而我们资土学院的强项则在于横向发展，还有很大的发展和进步空间。除了这些主要的设施建筑，老师还向我们介绍了学校比较有特色和重要的建筑细节。如进学校大门的设计。学校大门两边开，中间是落地校标牌，一边是人行出口，另一边是车用过道，这样的设计就使得车子进来校内有盲点，无法及时观察到转角有无行人的情况，容易引发事故。这样细节的设计，却关乎着很重要的实际问题，这是所有建筑设计应该考虑到的问题，除了设计上的完美，还要做到与实际结合时设计仍具有合理性和可实行，脱离实际的设计只能是空谈。听了老师的提问，我们也纷纷开动脑筋思考解决方案，有人说入口旁设立一个后视镜，问题就解决了，我不由得赞同，也许这样的构思仍有不足之处，但我由此看到了实地考察的重要性，进入一个实际的情景，结合实际去思考问题，我们才能真正运用所学，真正领悟所学，并激发自己的智慧和创新能力。再如进入大门后既映入眼帘的一个贯通式过道，老师告诉我们，此时建筑面积的计算，应不包括台阶和平台，而按顶棚的投影面积计算。这样的实地教学，使我们对知识的理解和记忆更为深刻。

现在我们看到老校区正在进行新宿舍楼的建设，之后会陆续开始更大规模的改造和建设。改造多是针对于老职工住宅的改造，新家属区的建设，及其他生活配套设施的建设。对此我有以下几点建议：

作为一个校区，作为政府划拨的教育用地，可以为了发展为了职工福利做改造建设，但是首要出发和最终目的还是应当坐落在教育用途上的。教育的根本价值，就是给国家提供具有崇高信仰、道德高尚、诚实守法、技艺精湛、博学多才、多专多能的人才，培养经济与社会发展需要的劳动力，培养合格公民，为国、为家、为社会创造科学知识和物质财富，推动经济增长，推动民族兴旺，促进人的发展，推动世界和平和人类发展。教育在社会中起着相当重要的作用。在我看来，教育如同慈善一样崇高，而它的技术性和影响力的持久性就像授人以渔，比授人以鱼的慈善更有价值更值得颂赞和推崇。对于学校来说，本身主要在做的就是这样一份崇高的事业，在未来的发展中，仍应将教育的加强发展放在首位。而教育设施建设的重要性，就在于它能给在校学子提供一个舒适的学习生活环境，对吸引未来生源也起了很关键的作用，而这些都是为了学校的繁荣发展或促进学校的繁荣发展。所以在建造住宅区、家属区的同时，对于教育设施也应给与关注和加以改造。老校区建校历史已久，在外观上早已体现出老态，新住宅区和家属区的建设会使新旧对比越发明显，教育及其配套设施的改造也是不容刻缓的。

专业公司采购系统的重点、难点和突破点

采购作为商业企业整个经营活动的前端行为，已经越来越被商业企业所重视。随着现代商业的迅猛发展，集团公司、连锁商店和跨国经营等概念的出现，现代企业的专业分工日益细分，也引入了采购与采购管理的概念。企业在实施有效的计划、组织与控制职能等采购活动的同时，通过实施科学的采购管理，合理选择采购方式、采购品种、采购批量、采购频率和采购地点等，以有限的资金保证经营活动的有效开展，为企业降低成本、加速资金周转和提高企业经营质量发挥积极的作用。

第一部分  专业公司采购系统的重点及新出现的采购模式

在社会化大生产和商品经济条件下，采购是工商企业生产经营活动的重要组成部分。企业对采购的依赖性越来越大，它不仅影响到企业正常的各项经营活动，而且对提高企业竞争能力，降低经营风险以及对企业的各项经济指标的实现都具有极其重要的作用。实践证明，企业采购模式（系统）的科学性和先进性是决定企业生存的关键因素。随着市场竞争的日趋激烈，为扩大市场占有，保持商品价格优势，企业对采购的要求越来越高，重点表现在：

一、随着敏捷制造等先进生产方式的应用，要求采购活动更好地适应企业的经营方式，满足经营活动不断调整的需要，加速采购速度，因此，采购的及时性越来越重要。

二、为了适应市场需求的不断变化，企业在调整引进中不断拓展经营范围，因此，采购准确性的要求日益提高。

三、在价格竞争日益激烈的情况下，企业对降低成本和提高销售利润率等提出了更高的要求，因此，采购成本问题也就越来越引起重视。

四、为了提高企业整体竞争力，要求在整个采购管理中，各个环节相互适应，防止彼此脱节，实现资源整合。

五、市场的开放使地域概念彻底破除，因此及时准确的信息成为采购的重要源泉。

纵上所述，我认为，专业公司采购系统的重点应该是：改变传统采购方式；树立采购管理观念；进一步创新采购模式。

在现代企业管理模式下，采购管理的思想、方式和技术要求都发生了相应的变化。目前，一些比较有影响的专业公司采用了以下一些采购模式：

一、统合采购模式

在传统销售模式下，采购、库存、配送、销售等相互分离，各自独立，缺乏有效的配合，难以形成总体最佳的效果。现代企业认识到上述问题，强调采购的预见性和计划性，推行零库存管理，实施集中采购、区域提货等方法，同时将采购与企划、财务、库存、销售等活动紧密连接起来，使得品质、价格、成本、时间、地点等都具有优势。

二、国际采购模式

在经济全球化推动下，企业国际化经营发展迅猛，采购的国际化方兴未艾。仅以中国市场为例，外商投资商业企业销售额所占我国社会消费零售总额越来越大，相反在中国采购销往本土的商品销售额远远大于在中国的销售额。一些大型集团不仅在世界各地直接投资办企业，开展国际销售，而且建立全球最佳采购和供应体系，实行国际采购。比如，世界零售业的巨头把供应枢纽——全球采购中心迁到中国内地。沃尔玛、家乐福、麦德龙等在世界各地都有自己的采购中心。这样就为企业利用有限的资源、降低采购成本和企业的本土化进程提供了有效的途径。

三、信息采购模式

在信息技术的推动下，采购管理的电子化、信息化和网络化趋势十分显著。传统的人力作业的采购方式不能满足现代企业运营的需要，它不仅效率低、用工多、成本高、差错多，而且缺乏优势，不能解决多品种、小批量、地区分散、集中调配和适时、适量采购的要求。

四、定制采购模式

现代商业解决了传统商业厂家生产什么，自己就采购什么、销售什么，实现了市场有什么需求就销售什么的转变，采取定单生产、定量生产，极大地提高了商业企业市场的被动状况，减少了对厂家供货的依赖。目前一些有实力的企业建立起以销售为导向的定制采购模式，即根据顾客的需求向供应商提出采购清单，发展大规模商业定制（贴牌生产）。定制采购的商品以商业品牌为主，这些商品从企划、设计等环节就有零售商参与，以零售商的品牌销售。比如，华联、联华、农工商等目前都有定制采购商品。

五、共同采购模式

共同采购模式是近年来发展起来的新型采购方式，是指几家零售商联合向批发商或厂家采购相同的商品。近年来，共同采购开始渗透到其它领域，比如，在家庭装潢材料采购上，顾客为了压低材料价格、确保材料质量，他们联合起来向供应商集中采购，这种模式受到不少家庭的青睐。共同采购比单一采购有很多优点，由于增加了采购量，增强了讨价还价的能力，降低了采购成本，提高了商品竞争能力；由于实行有计划的发货和配送，设施等资源得到有效利用，既减少了库存也降低了物流成本；由于采购量大，供应商愿意为顾客独立开发产品等。

以上几种新的采购模式，说明采购管理与企业战略的结合日益紧密，采购管理的战略化方向日益明朗。

现代采购模式有六大优势：一是可以扩大供应商比价范围，提高采购效率，降低采购成本。二是实现采购过程的公开化，有利于进一步公开采购过程，实现适时监控，使采购更透明、更规范。三是实现采购业务操作程序化。四是促进采购管理定量化、科学化。五是实现生产企业为库存而采购到为订单而采购。六是实现采购管理向外部资源管理转变。

20世纪90年代以后，人们更加认识到采购活动对企业经营活动的重要贡献，企业战略与采购管理的结合日益紧密了。

在实际操作过程中，各专业公司必须根据其专业特点的不同，采用适合自己实际情况的采购操作系统。

第二部分  公司所属专业公司（五金、医药）采购系统的

现状及难点

公司所属专业公司是从原来的传统商业模式转变而来，它的前身是为了满足社区居民的需求而设立的一些零售网点。随着改革开放以来，商业的改革步伐日益加快，商业企业也经历着一系列的重大变革。原来经营的都是些经营范围较为广泛的零售门店和个别规模较小的三级批发部，因此，采购这门学问或行为不象销售一样受到广泛的注意和研究。在采购的环节中，我们只重视“勤进快销”的原则，甚至在商品短缺时期，商品也是有计划地分配给零售企业的。

市场经济时代的到来，卖方市场转向买方市场，采购在企业中的地位日益显示出来，已成为企业经营管理中的一个重要环节，必须放到企业的经营战略高度来重视。

近几年来公司针对自身的状况，加快了改革的进程，紧紧围绕如何提升企业核心竞争力，对公司现有资源进行有效整合，通过集约经营实现降本增效，通过连锁经营彰显经营特色。公司在改革过程中，努力打造销售型企业，从改变思想观念、改造组织架构、再造业务流程、创新营销体系着手，促进传统批发零售业态向销售型企业转变。

同时，我们也意识到，一个传统企业要解决历史遗留的诸多问题，也不是一朝一夕能完成的。在改革的进程中，我们企业的前进步伐要比其他企业来得沉重，因此，所花的力气也就更大。

我们现在已经清楚地看到，在传统的采购模式下，企业已经暴露出了以下种种采购问题。

一、采购过程过多依赖手工作业。采购行为无法形成统一的管理程序，消耗了很多时间成本和人力成本，同时由于反应速度慢，很难及时掌握瞬息变化的产品信息、供应商信息和市场行情，采购供应双方都不能进行有效的信息沟通，互相封锁，是典型的非信息对称博弈过程，采购成了一种盲目行为。

二、同供应商的关系没有客观地衡量标准。面对多变的市场，企业尽管很注重发展战略伙伴联盟，但有些采购人员仍与供应商之间摩擦不断，供需关系是临时的或短期的合作关系，而且竞争多于合作，企业缺乏发展新的合格供应商的渠道，即使找到新的合格供应商，实现供应商转换的成本也比较高。

三、采购方式单一。传统采购难以实现根据不同的商品采用不同的采购方式，因此，企业难以利用适当的采购策略来获得更多的价格折扣，降低采购商品的价格。

四、采购流程与开销不合理。采购流程层层审批，过于繁琐，采购信息不共享，经常存在独立采购和未经批准的采购现象，采购过程不透明，人为因素难以排除，从而导致采购效率低下。

五、企业的采购数据难以汇总分析。由于采购缺乏系统的管理和控制，因此难以进行前瞻性采购，而且不利于预测和控制采购中突发问题，不利于安全库存的控制。另外，采购部门的管理人员需要处理大量的事务工作，无法在战略高度上担任起所负责项目的损益分析、评估和决策，从而难以优化采购模型，使采购管理工作上一个台阶。

在传统管理方式下，企业通过部门分工实现各部门的合理性和效率性，因此，传统的采购部门与其他部门保持着明显的界限，相互独立。但从企业完整的经营活动看，各部门都是业务流程的重要组成部分，缺一不可，采购部门与其他部门的分离导致业务流程的断裂，容易发生部门之间的冲突，这是传统采购管理模式不合理的基本表现。

从以上的分析我们看到，目前公司所属专业公司（五金公司、医药公司）所存在的问题：

两个专业公司共性难点：供应商、商品分类管理问题以及采购控制问题；采购人员的素质问题。

各自难点：医药公司——采购流程的完善（再造）；

五金公司——采购信息化管理的应用。

第三部分   公司所属专业公司采购系统的突破点及解决对策

从传统的采购模式和我们专业公司采购系统的难点分析中我们发现：要完善公司两大专业公司采购系统，首先要从其存在的难点上寻找突破口。

一、建立和完善供应商分类、商品分类管理系统以及采购的控制流程

1、     供应商分类管理

将企业现有的信息、供应商信息和入库单有关信息进行组合，并记录供应商的信用等级、质量等级、交货周期、历史交易价格，使企业能够比较简单有效地进行采购过程的监管。将供应商分为A、B、C三个管理等级，实行不同方式的管理。此外，还可随时查询供应商在某时段内的供货情况，包括商品质量、实际交易价格、日期以及平均价格等信息，通过图表及数据列表做出比较，使查询更直观明朗、操作简单。

2、     商品分类管理

将采购的商品实行ABC分类管理方法，按商品的采购量、销售额以及库存等要素分为A类商品（重要）、B类商品（次要）、C类商品（一般）三个等级，然后针对不同等级分别进行管理控制。

3、     采购控制

采购环节往往是企业经营管理中较为薄弱的一环，因此要建立采购控制流程。可以从以下几方面入手：

（1）实物与信息同步入库。包括：入库作业处理、库存控制、采购管理系统、应付帐款系统及信息流程等。

（2）财务、审计双管齐下。包括：建立控制共建点、实行职务分离等。

（3）法律法规约束。包括：代理权法、合同法、保密法以及公司相关规章制度等。

（4）杜绝采购回扣。包括：在采购前、采购过程中和采购完成后都要有监督，做到行政监察、财务审计、制度考核三管齐下。

二、切实提高采购人员的综合素质

对于采购人员的选用，过去一直比较重视的是“防止作弊，杜绝收授回扣”的观念，因此“忠厚老实”是非常重要的条件。但是随着采购的重要性逐渐被认知,采购的复杂性也随之日益凸现。它不再是拿钱买东面那么简单的事情,而变成了一门专业，采购工作不再是那些只具备忠厚老实品质的人就能够胜任的。采购人员必须具备与工作复杂性相适应的素质和能力，通过专业化的工作和能力培训达到甚至超过与企业和市场要求相适应的水平。因此，采购人员的选用对于企业的发展是非常重要的。作为现代企业来讲,采购人员必须具备以下几方面的素质：

1、思想素养方面

采购工作没有固定规则可循，加上采购行为稽查困难，使得采购工作成为“良心工作”。因此，觉悟高、品行端正是一个采购员应有的基本素质，只有较好的思想品德，处处为企业大局着想,不贪图个人私利，才是做好采购工作的前提。因此采购人员应做到以下几点:

（1）志士不饮贪泉之水。采购人员所处理的“订购单”就是金钱，而采购人员本身就是财富的代表，拥有采购权的业务人员经常会被各种各样的缺乏优势的供应商所包围。只有拥有正直人格的人才能给企业带来财富,才是企业宝贵的人力资源。

（2）敬业精神。敬业精神是指把采购工作当作一种事业来做。大家都知道拥有敬业精神是做好本职工作的基本要求，有才华的人具备了这种精神才能作出成绩。采购人员敬业精神的好坏会直接影响企业供应情况。良好的敬业精神可以保证企业供应的稳定,从而保证企业各方面工作顺利运行。

（3）承受困难的毅力。采购工作是一项重要、艰巨的工作，要与企业内、外方方面面的人打交道,经常会受到来自企业内外的“责难”,采购人员具有应付复杂情况和处理各种纠纷的能力，在工作中被误解时，能在心理上承受得住各种各样的“压力”。

（4）虚心、诚心、耐心。采购人员和供应商打交道的过程中往往占据主动地位,拥有局面的控制权。但是采购人员对供应商的态度一定要保持公平互惠，尤其对一些目前还不能建立供求关系的供应商显得尤为重要。与供应商建立良好的合作伙伴关系过程充满了艰辛，这要求采购人员要有足够的耐心，有良好的涵养。只有虚心和耐心地同供应商谈判，诚心诚意地与供应商交往，才会换来对方的合作，达到我们的目的。

2、知识技能方面

知识和能力既是相辅相成又是相互独立的。知识是能力的强大后盾,能力是知识的反映。作为采购人员,只有专业知识是远远不够的,参加实践的能力才是为企业带来财富的根源。

（1)采购人员应具备的知识

采购人员除了具备扎实的业务知识外，还应多了解和熟悉政策、法律知识；市场知识；社会心理知识；自然科学知识；文化基础知识等。

（2)采购人员应具备的技能

知识不等于能力,国外心理学家研究表明,要办好一件事,知识起的作用只有1/4,而能力起的作用占3/4,可见能力更为重要。要干好采购工作,采购人员同样应具备相应的能力,我们把采购人员具备的能力归纳为以下几点：

a市场分析能力。分析市场状况及发展趋势，分析消费者购买心理，分析供货商的销售心理，从而在采购工作中做到心中有数，知己知彼、百战百胜。

b团结协作能力。采购过程是一个与人协作的过程，一方面采购人员要与企业内部各部门打交道,如与财务部门打交道解决采购资金、报销等问题；与仓储部门打交道，了解库存现状及变化等。另一方面采购人员要与供应商打交道，如询价、谈判等，采购人员应处理好与供应商和企业内部各方面的关系，为以后工作的开展打下基础。

c语言表达能力。采购人员是用语言文字与供应商沟通的，因此，必须做到正确、清晰地表达所欲采购的各种条件，如规格、数量、价格、交货期限、付款方式等。如果口齿不清，只会浪费时间，导致交易失败。因此采购人员的语言表达能力和技巧显得尤为重要。

d成本分析和价值分析能力。采购人员必须具有成本分析能力，会精打细算。买品质太好的商品，物虽美,但价更高，加大成本,若盲目追求“价廉”,则必须支付品质低劣的代价或伤害其与供应商的关系。因此，在采购商品时要针对企业的市场定位，目标市场等诸多因素来综合分析考虑。对于供应商的报价，要结合其提供商品的品质、功能、服务等因素综合分析，以便采购到适宜的商品。

e前景预测能力。在市场经济条件下，商品的价格和供求在不断变化，采购人员应根据各种产销资料及供应商的态度等方面来预测将来市场上该种商品供给情况，如商品的价格、数量等。

(3）采购人员应具备的观念

树立正确的采购观念，引导采购人员按客观规律办事,提高采购工作的质量。现代采购人员应具备的观念有以下几个方面：

a战略观念。即从企业大局出发,把握企业发展战略目标,使采购工作符合企业整体发展要求。

b经济观念。即在采购过程中讲究经济核算，提高购进环节的经济效益。货比三家，择优而购，精打细算，节省开支。

c市场观念。把握市场发展规律，调整市场变化趋势，善于抓住每一个市场机会。

d竞争观念。竞争是市场经济条件下的必然现象，在采购过程中同样充满了竞争，既有采购人员与供应商的竞争，又有与同行之间的竞争。竞争会给采购工作带来应力，因此要善于竞争，把竞争的压力转化为采购工作的动力。

e服务观念。采购过程实际上是一个服务过程。一方面为供应商服务，在采购过程中着眼于长远利益，为供应商提供力所能及的服务，如提供信息、协助推销、介绍新客户等；另一方面，对企业内部来说，采购要为企业经营服务。

f创新观念。创新观念即出奇制胜，一方面在采购过程中要有新招数，如开发新货源或选择更好的供应商，以提高采购工作的效率；另一方面也要在企业经营项目上独辟蹊径，做到“人无我有、人有我优、人优我廉、人廉我转”，从而使企业立于不败之地。

企业要提高采购人员的知识技能，就要对现有的采购人员进行培训，特别是专业公司的专业知识培训。通过学习采购基础知识，采购模式及优化途径、采购物流及表现形式和一系列在实际工作中的操作技巧，使他们在工作中不断学习，不断积累经验，提高自己的业务水平。

企业通过分析可确定“谁需要接受培训”“需要哪种培训”，使存在差距的采购人员通过培训得以提高。

三、医药公司——采购流程的完善（再造）

从医药公司的情况来看，传统的管理方式和观念已根深蒂固，要想立即改变也非易事。这主要是因为：

1、企业采购管理人员思想上抵触流程改变，企业为了强化稳定意识，不敢轻易改变现有的采购管理模式。

2、采购活动客观上比较复杂，也不是完全取决于企业本身，改进采购管理模式的制约因素很多。

3、采购活动对企业流通成本、进货渠道、商品价格等有很大影响，因此改进采购模式有可能暂时要注入大量资金。

纵上所述，医药公司要发展，要走在竞争的前列，就要勇于创新，勇于改变传统的模式。改革开放以来，国外的商业企业纷至沓来，带来了一些先进的管理模式。特别是引进了采购管理的理念，从采购组织、采购流程、采购考核等方面给了我们专业公司很多启迪。

下面就如何完善医药公司采购流程探讨一些设想。

1、建立强有力的组织机构

要使采购工作高效而顺利地开展，保证商品供应不间断，企业经营业务正常运转，必须建立强有力的采购机构。采购机构的设立应遵循以下原则：

（1）精简的原则。这个“精”指人员精干；“简”是机构简化。尤其突出是解决好人员素质问题。

（2）责、权、利相结合的原则。“责”指责任，起约束的作用；“权”指权利，是履行职责的保证；“利”指利益，起激励作用。这需要对采购机制进行再造，确保采购组织工作的有效性。

（3）高效的原则。必须有高效运转的组织机构，确定合理的管理幅度与层次。使其对市场信息动态掌握，落实简约化工作，提高工作效率。

2、完善商品采购流程途径

商品采购一般包括确定采购商品种类、选择合适的供应商、洽谈交易条件、商品的导入以及追踪等一系列管理过程。

（1）商品采购步骤，如下图所示：

顺序

采购步骤

系统设置要求

1

选择商品（供应商分类管理）

选择的标准：商品的特色；效能；品牌；商品计划的能力；经营状况与财务内容；商标与宣传能力；商品的生产能力；进货对象；商品的组织和运输能力；情报的收集和分析能力；在流通业中的交易关系等

2

选择供应商（商品分类管理）

选择供应商有以下准则：可靠性；品牌、价格与质量；订单处理事件；独占权；提供服务；信息；道德；保证；长期关系；记录；销售增长；毛利；创新；地方广告；投资；风险等

3

评估供应商（建立供应商档案）

对供应商的报价进行审查，货比三家；注意调查商品的可比性；对供应商的各种证明资料进行审查和评估等

4

洽谈交易条件

主要有：质量；包装；价格；订购量；折扣；返利；付款方式；付款天数；交货期；送货条件；售后服务保证；退换货；促销活动；广告赞助；进货奖励；其他赞助费用等

5

签订购货合同

合同内容包括：双方的权利和义务；商品的价格、包装、订单数量、售后服务保证、送货和退货、支付方式等

6

订货

商品的种类和数量；商品销售的库存准备等

7

商品的接收和处理

运送至仓库，或直接送到批发部（零售店）；商品进库信息登录；标记商品的价格和存货信息；处理退货和损坏商品等

（2）供应商分类、商品分类管理。前面已讲，这里不在赘述。

（3）建立采购比价系统。通过采购比价系统可随时查看采购商品与多家供应商的对照表，通过比较价格、质量等级、信用等级、交货周期以及价格、合格率等参数，最终确认所选择的供应商是否合理。

3、健全采购绩效评估体系

采购人员所采购的商品无法为市场所接受,或不能符合消费者的需求；或者是采购的商品组合、促销方式等不当，都会影响公司的整体利润。以下为常见的几种采购绩效评估指标:

（1）销售指标。销售指标应包含销售数量与销售金额，以显示其专业公司经营管理能力。

（2）存货指标。考核存货指标能有效看出采购人员之绩效，主要指标包括：存货周转率，商品滞销之次数、天数与金额，商品缺货之次数、天数与金额数量等。

（3）毛利指标。进销差比例衡量采购人员为公司所创造的利润。毛利指标主要有两种，一是售价减进货成本，另一种则是实际售价减掉任何的销货折扣或销售退回。

（4）利润指标。利润指标主要是指毛利减任何因采购、销售及管理等所发生的一切费用，此一指标能看出采购的最终结果，为全公司最重要之绩效指标。

四、五金公司——采购信息化管理的应用

1、引进现代化的管理设备

公司近几年来相继对电脑管理系统进行了相应的投资，建立了一套能实现多种管理形式的电脑管理系统。在运用电脑系统进行管理时，我们发现，先进的管理设备和五金公司原来遗留下来的操作习惯发生了一些冲突，如不改变原来的操作模式，企业将不能适应现代企业发展的要求，甚至影响到五金公司的对外拓展进程。

五金公司要改变原来的操作模式，就是通过对电脑软件的修改（或增加功能），使得零售门市的动态库存和销售情况能在配送中心（或批发部）及时反映。采购部门通过每日的销售情况和库存情况，可以得出以下数据：某商品库存动态情况（销售动态情况）、某商品分布流程情况、某商品批量采购情况、某商品阶段动销情况、某商品的库存调拨情况、批量作价分析、采购次数与采购成本分析等等。通过对商品各种数据的采集和分析，从而可以顺利地降低采购成本，有针对性地对某种商品做市场营销。通过信息化建设实现了对终端商品的管理，从而能够做出更准确的决策。

2、建立采购信息平台（数据库）

五金公司在生产资料购销过程中，长期以来与许多客户建立了良好的供应关系，随着信息技术的发展，许多客户在采购管理上都相继采用了信息技术。与供应商的关系是采购管理的一个重要方面，对于采购和供应双方来讲，都要考虑成本和利润、长期伙伴和短期买卖关系等问题。好的供应商最终会带来低成本、高质量的产品和服务。因此，如何建立采购信息平台，是五金公司目前所面临的一个难点和突破点。

目前在现有的电脑管理系统中，只要新开发一个采购管理系统的软件就能实现这项功能。下面就采购数据解决方法的开发提供一些参考。

（1）供应商管理

供应商管理模块通过加强对供应商的管理，改善了采购企业与供应商关系,使采购企业对供应商的管理由原来的交易管理转向关系管理，同时又提高了采购效率和采购质量，为采购企业长期的可持续发展战略提供了有力的支持。

主要功能:

可实现供应商名录及其基本信息查询；

可实现供应商品名录及信息查询,包括实时价格、生产能力等；

可实现在线合同签订及合同分类分状态管理；

可实现供应商在线资信评估管理；

可以评估供应商的单个供应产品资信，也可以评估供应商的综合资信。

（2）产品目录管理

产品目录管理模块企业长期的可持续发展战略提供了有力的支持。

主要功能:

可建立企业产品目录与采购目录；

可建立供应目录(供应商)；

可实现企业采购目录与企业产品目录关联，供应商供应目录与企业采购目录关联；

可设定目录操作、浏览权限控制。

（3）采购计划管理

采购计划管理模块能够帮助企业轻松实现采购计划编制、计划审核、计划汇总和请购管理等。

主要功能:

可实现采购计划与采购目录、库存相关联；

可实现采购计划按部门、按周期、按产品制定；

可建立采购计划模板；

可定制采购计划审批流程；

可实现采购计划按组织结构、时间或物品等汇总；

可实现计划内请购管理和计划外请购管理。

（4）提供四种电子采购方式:招标、竞价、谈判和直接采购。

（5）合同管理

合同管理模块可以实现采购成交后的合同管理功能，包括项目合同签订与审批、合同执行、合同档案、项目评估等。

主要功能:

可以建立合同模板；

可以实现项目与合同模板相关联；

可以定制合同审批流程；

可以实现对合同的发货、收货、入库、退货等环节的跟踪，监控合同执行状态；

可以实现合同分类、分状态管理等功能；

可以实现项目评估管理,包括供应商评估、采购人员绩效评估等。

（6）财务管理系统

财务管理模块贯穿了企业采购业务的全过程，对企业严格规范财务预决算、用款和报销提供了强有力的技术支持。

主要功能:

可以设定财务费用种类,如会议费、差旅费等；

可以实现采购收支财务预决算；

可以实现财务预决算与采购计划、采购项目、采购部门相关联；

可以设定用款、报销流程；

可以统计查询各种财务费用发生明细。

（7）决策支持系统

可以灵活统计查询采购项目的相关信息，为采购项目决策提供强有力的支持。

主要功能:

可建立多种统计查询模板；

统计查询模板中的统计查询条件，可定义统计查询结果显示，可定义统计查询权限；

可针对战略层、管理层、业务层的不同需求，设置不同的统计查询模板；

统计查询结果可以多种形式输出,如WORD、EXCEL、图表等。

在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾工作历程，作为_企业的一名员工，我深深感到_企业之蓬勃发展的热气，拼搏的精神。

我是_销售部门的一名普通员工，刚到房产时，该同志对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较某很快了解到公司的性质及其房地产市场。作为销售部中的一员，该同志深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，某同志已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。

房地产市场的起伏动荡，公司与_公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，某同志积极配合某公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为某月份的销售高潮奠定了基础。最后以某个月完成合同额某万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，某同志从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。

下旬公司与某某公司合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出某火爆场面。在销售部，某同志担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。在开盘之际，该同志基本上每天都要加班加点完成工作。

经过一个多月时间的熟悉和了解，某同志立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大，在收款的过程中该同志做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，该同志不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与某同志和其他销售部成员的努力是分不开的。

这一年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。

中国女企业家生存状况调查：为什么她们更容易成功

0年之后，1/3的新建企业是女性领导的，她们总计提供了100万个工作岗位，创造的年产值平均为150亿美元。据欧洲经济合作与发展组织统计，在其25个成员国里，女性领导的企业活动占全部企业活动的28％，其中最高的是加拿大，占39％；而美国女企业家的经营活动已占到50％。     女性企业在全球范围内的崛起，与女性企业家的特点也有关系——她们能够适应现代管理潮流。     1994年，美国妇女创业者基金会曾就男女企业家的差异问题进行过一项调查，发现两者的思维方式及理念大致相似，但领导风格却有所不同。调查结果显示，企业家们的思维有几大相似的特点，即思考胜于观察，理性胜于感性，三思而后行。无论男企业家还是女企业家，都很注重根据获得的信息去进行可行性分析思考，但两者在做决策时却显示出差异：男人更重逻辑即左半脑的功能，而女性则把逻辑思维与右半脑的思维功能结合起来，即把感觉、直觉、关系、体谅等因素用于决策过程，力求全面与周到。换句话说，男性企业家做决策时强调合理性，女性则力求既合理又合情。男女企业家的领导和管理风格也显然有所不同，男性更偏向自主、独立、竞争，而女性更注重人际交流、相互依存、合作成事，等等。     仔细观察女企业家的领导和管理风格，的确有许多地方是很独特的。例如，她们把做母亲和持家的技能用于职业角色上，表现出高超的人际交往才能，适度的灵活性与包容性。她们较富于同情心，容易设身处地为他人着想，口头表达及肢体语言的技巧高明，善于倾听对方的表述从而判断是非。她们期待合作，善于协商，既重理性又重直觉。她们对待员工的态度并不是简单地发号施令、设法控制或显示权威，而是努力以教育、指导、说服、影响等方法去达到管理的目的。由于女企业家往往肩负着事业与家庭的双重担子，她们就得兼顾生活的各个方面，把管理家庭的素质和人格力量展示在职业角色之中。例如，她们看问题比较善于分析背景，容易捕捉到事物之间的相关性，善于求教，不耻下问，力求信息的帮助，因而较少主观、武断、僵化、一意孤行等作风。     欧洲达克斯大学杜克管理学院的里约纳德·格林赫弗教授在研究了成功的谈判所需要素质之后，明确地指出，女性和男性在谈判风格和把握对手的方法上很不相同。男性往往以“背水一战”的心态，奔着“只赢不输”的目标与对手较量；而女性则表现出进退自如，委婉求全，耐心等待，期盼“双赢”的态度，容易与对手建立友好合作关系。西欧产业合同协会的创始人巴巴拉·格罗甘说：“如果你能成功地协调家里6岁和4岁的两个孩子为抢一个玩具而发生的纠纷，那你就有能力参加世界上任何一项合同的谈判。”     人们普遍认为，是经济领域的结构改革给妇女创业提供了机会。制造业的衰减，服务行业与信息产业的兴盛，以及伴随而来的移动通讯和高新技术迅速发展，使全球化经济竞争空前激烈。传统的经济管理模式已显得陈旧过时了，新思维、新理念、新的管理模式呼之欲出。正是在这种变革形势下，女性的价值观、领导风格以及她们特有的那些能力和素质，显示出了无可比拟的优势。比如，女性在以下几方面所显现的优势正是新经济时代所要求的必备的领导能力：     a. 有能力推行远景规划     b. 不惧怕革新陈规     c. 全神贯注于事业     d. 在高科技时代采用友情感召的工作方式     e. 将挑战转为契机     f. 关注顾客的偏好     g. 勇于力排众议，标新立异     随着公司结构发生的革命性变化，这种女性独有的领导风格更加适应现代管理的要求，男性独踞高位的时代已经一去不返，女性在一些传统上不被接受或者不受支持的行业中脱颖而出，越来越多的具备这些特质的女企业家在现代管理中如鱼得水、运筹帷幄，成为公司顶层的管理者。     知识型女企业家大有作为     中国加入wto，全球化的浪潮惊涛拍岸，新经济时代产生的新生产方式和生活方式，为知识女性提供了更好的契机，使女性能够平等甚至更加有利地参与经济活动。这可以从以下三个方面表现出来：     第一，决定产品和企业竞争力的因素发生了变化。因特网时代十大品牌战略之一体现在“外观感性设计”。在产品的外观感性设计上突出感性魅力，从而吸引消费者，这一点是非常重要的。为此，产品开发部门面向消费者，利用女性工作人员特有的感性，让她们以女性的眼光进行产品的外观设计，从而赋予品牌更多的感性魅力。此外，女性的同情心和长期以来作为男性附属的地位，养成了女性更多考虑他人的思维模式，从而能够经常进行换位思考。今天妇女已经独立走向社会，这种对他人的理解、关爱和细致的天性，在市场经济中自然转移到顾客或工作伙伴身上，使整个组织更加和谐和富有竞争力，从而在实现顾客满意和社会满意中发挥重要的作用。     第二，从整体意义上说，女性的信用水平高于男性。从而能够在经济生活中处于有利的地位。企业的贸易活动已经从传统贸易发展到建立在信用基础上的现代贸易，从而使企业的经济活动更加便利，资金周转速度加快，投资回报率提高。在存在信誉危机和难以判定一个人信誉度的今天，女性内在的信任特质无疑在经济活动中形成竞争优势。     第三，生活多样化要求女性平等参与经济活动。由于生活水平的提高，需要显现多样化、高级化和多变化，这就要求我们要从更加全面的眼光去设计产品或服务。而男女两性由于心理和生理的差异以及关注的需求要素不同，必然发挥着不同的作用。比如在一个城市里，如果7位市长都是男性，由于性格的限制，可能在讨论城市发展的时候，关注更多的是我们怎么修道路，怎么建工厂，怎么盖楼房，这些是非常重要的。但是，如果其中有2个是女市长，她们可能由于自身的眼光，会对这个建议提出更多的补充，比如怎么盖学校，怎么修公园，怎么建商场，我们的幼儿

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x0年9月我荣幸的成为了一名大学生村官，作为村官入职已经三个多月了，在这段时间里，我通过实地考察，与村民面对面的交谈，对于我们枣园村有了初步的认识和了解。现我就枣园村在统筹城乡发展，构建社会主义新农村中存在的基本情况，具体问题及今后的发展思路和规划做简单分析：

一、枣园村基本概况：

栆园村位于北赵川乡政府所在地，全村有8个村民小组，289户，1069人，劳力413人，其中党员23人。全村耕地面积1811亩，其中主导产业核桃427亩，板栗410亩，粮食生产以玉米、小麦为主，其中玉米种植面积450亩，小麦种植面积500亩，其他产业种植面积861亩。畜牧业方面，全村牛存栏52头，猪存栏615头，x0年人均纯收入3700元，是我县比较贫困的一个行政村。全村以种植业和养殖业为主，村民经济收入主要靠外出打工为主。近年来，枣园村按照“生产发展，生活富裕，村风文明，村容整洁，管理民主”的要求，深入发动社会力量，参加新农村建设，倡导社会新风尚，努力促进社会和谐。由于工作扎实到位，加之得益于国家的惠农政策，枣园村在经济结构调整、基础设施建设、农民增产增收等方面有了较大的改善，在物质文明、精神文明、政治文明建设等方面取得了一定的成效，极大的促进了当地经济和社会事业的全面发展，但从全县新农村的整体发展现状来看，我们的发展还是远远不够的，由于地理位置和多方面因素的影响，枣园村的发展很难跟上全县新农村建设的步伐。

二、产业发展现状

枣园村在产业发展上有自己独特的地理优势，例如利用自身的地理条件积极发展核桃、香菇、木耳、天麻、丹参等特色产业。但从近几年发展的总体效果来看，不是很好，产品质量不过关，经济增长不明显，群众积极性不高，导致这一后果的直接原因，主要有以下几个方面：

(一)、产业结构单一，不能形成有效的经济链。从1998年到XX年，核桃产业连年受灾，大多数群众无补充效益，生产生活资金严重缺乏，导致核桃管理投入减少，效益下滑，最终走入不投资，无效益的恶性循环。核桃园经过几年的发展多是病园、老园、残园，果树多为老式核桃树以及被淘汰了的晚熟品种，矮化等经济效益高的优质核桃树苗比较缺乏，果园管理水平低下，广泛存在不施肥、不剪枝、不除虫现象，从而导致产量低，病虫害现象严重。

(二)、主要粮食产业经济效益低。XX年至今，玉米、小麦的销售价格低下，群众一年辛苦劳动获得的经济收入和其投入基本持平，经济效益甚微，极大的打击了群众的种粮积极性，大多数人选择了外出打工，基本上放弃了粮食生产。

(三)、香菇、木耳等经济产业的发展由于受主客观原因的影响，也出现了下滑的趋势。由于近几年林业部门加大了对森林资源的管理力度，致使依靠林木发家致富的群众失去了最基本的生产支撑点，限额砍伐直接限制了群众生产的规模，以前的香菇产业大户现在也处于不死不活的尴尬境地。由于众多方面的影响，这些农村的致富能手不得不背井离乡，端着金碗要饭吃，把经济的增长建立在妻离子散、骨肉分离的痛苦之上。这一问题的出现直接给新农村建设带来了众多不便之处，最直接的困难就是农村劳动力的严重缺乏，新农村建设缺乏最基本的人力资源支持。另外，由于外出打工的这部分人大都是年轻有为，有能力、有才华、有技术的农村“能人”，长期的城市生活让他们失去了对新农村建设的支持积极性，由于他们见多识广，大多数人都做了远离故土的打算，因为他们的心已经被城市化了，过不惯以前的穷日子，所以他们宁愿呆在城市要饭，也不愿留在农村种粮。

(四)、肉猪养殖技术落后，规模较小。枣园村的养猪产业历史悠久，但由于受主客观方面的影响一直没有形成规模，大多是散养户，基本上处于自给自足、传统养殖的状态，对经济增长没有做出应有的贡献，由于生产时间长、投入多、效益低、见效慢，加之近两年以来玉米、饲料价格的飙升直接打击了刚刚调动起来的群众积极性。

三、目前存在的具体困难

(一)、群众生产资金匮乏，产业资金投入不足。由于收入微薄，使村民无力进行产业发展的初期投入，生产资料的疯狂飙升直接导致了群众产业发展规划的胎死腹中。

(二)、核桃产量低，品质差;果园施肥普遍凭经验，缺乏按果树需肥规律测量化标准施肥;品种单一，结构不合理，多为晚熟品种，经济效益低。新建核桃园苗木小，见效晚;核桃苗木价格较贵，群众无力购买，导致核桃发展速度缓慢，规模小;群众没有深刻认识到核桃栽植的重要性，思想过于保守，急需解放思想;新建核桃园的管理差，核桃苗成活率低，标准园建设不达标。

(三)、主要粮食产业逐年递减，群众种粮积极性不高，荒种、漏种现象较多，耕地资源浪费严重。

(四)、养猪业规模小，呈分散状，大规模的养猪专业户没有形成，缺乏典型养猪模范带头人，群众没能看到规模产业带来的巨大经济利益，积极性不高，无法做大做强。

(五)、群众精神文化生活匮乏，精神文明建设滞后，群众获取信息的主要来源就是靠电视，信息渠道有限，落后的精神文明建设很难满足群众高速发展的文化需求。

这些制约经济发展，导致群众贫困的原因不是一朝一夕形成的，也不是立即可以解决的。但是我们既然找到了问题的关键，那么我们就要对症下药，下力气狠抓，围绕“加快核桃，提升板栗，壮大畜牧，多业补充”的产业发展思路，大力实施惠民工程，着力调整优化产业结构，努力推进经济和社会事业全面发展，提升本村的综合实力，改变本村的贫穷面貌。

四、今后的发展思路及规划

根据枣园村的实际情况，从构建和谐新农村和提高全村人民经济水平的大局出发，围绕乡党委提出的发展战略提出“三抓”措施，即：一手抓主导产业发展，一手抓基础设施建设，一手抓基层组织建设。

(一)、抓好产业发展，以核桃为核心，带动林果业的全面发展。

1、为了进一步做大做强核桃产业，抓住核桃发展的第三次机遇，也是最后一次机遇，切实加强枣园村核桃产业在全县核桃产业中的比重，我们村决定从以下几个方面着手：1、统一思想，提高班子认识。结合学习实践科学发展观这一大好时机，使村干部、村民的思想得到解放，深刻认识到发展核桃的重要性和必要性，将核桃发展定位为村委会考评的关键因素之一，将核桃发展做为我们村今后发展的主导产业;2、大力扶持核桃产业致富能手，真正感受核桃的发展潜力。组织村委会成员及村民代表去我县棣花、商镇学习参观通过核桃产业致富起来的家庭，让他们切切实实体会到核桃是个“金蛋蛋”，是群众致富的好帮手，是我们村今后发展的好产业;3、加大政策引导，激发群众的积极性。为激发广大干部群众发展核桃产业的积极性，我们制订了优惠政策：对核桃建园示范户以及核桃产量大户进行奖励，并积极争取上级主管部门的资金、技术支持;对资金确实有困难，贷款信誉良好的群众优先安排小额贷款资金予以扶持;4、提高村民文化素质，加强管理知识培训。聘请技术人员进行培训，推广品种化栽培，嫁接改良，提高坚果品质，加强病虫测报，及时防治病虫害，冬季适时进行改土施肥，涂白等管理。5、加强品牌建设，提高核桃商品化。依托我县在全国核桃产业发展中的重要地位，加快发展我们村的核桃产业，使核桃发展规模化、经营管理科学化、坚果销售商品化，将我们村的核桃产业做大做强，力争在8到10年时间，发展成为全县知名的核桃产业基地。

2、抓好养猪产业建设。在乡政府的大力扶植和倡导下，我们村现存栏猪615头，主要分布在两个大的养猪场和村中100多户村民家中，其中两个大的养猪场占去了村中十分之一的养殖数。但是，这还不够，还应提高猪的存栏数，鼓励村民多养猪，使养猪产业发展上规模，只有发展上规模了，养的猪才能有销路，才能卖出好价钱。再者，根据新农村建设中“村容整洁”的要求，猪的粪便可以作为沼气池的原料，变废为宝，这样既改变了夏季猪粪遍野的臭味，又使村容得到改善，也使村民用上干净便捷的新能源，提高村民的生活水平。沼气用过的粪便还可以继续在田间施肥，通过这样的循环使用，把我们村的养猪业做大做强，形成养殖业、农业、新能源的循环发展链。

最终实现全村产业结构调整，使经济效益明显，彻底改变过去产业结构单一，种植业一业独撑的局面。

(二)、抓好基础设施建设：

1、抓好危房排险，灾后重建工程。我们村有一部分群众居住在年老失修的危房中，随时威胁人民群众的生命财产安全。因此，我们应及时对这些危房进行排查加固，以保障人民群众的生命财产安全，在今年的雨季过后，我们就及时的对全村的危房户进行了排查，发现有方相启、吴有发和郭丙丁等几户村民的房子存在不安全隐患，我们通过政府资助和本人筹集一部分资金，对这些危房进行了重建。

2、对枣园村村民小组的入组道路逐步进行维修改造、改善村容村貌。由于资金问题我们村的入组道路一直没有统一硬化，村民随便在房前屋后堆积家畜粪便、乱倒垃圾、存放柴火，显得比较凌乱;道路两边也没有种植树木，进行绿化，每到下雨天，村民行走在泥泞的路上，走进院落，都会留下两排带有泥土的鞋印，使干净整洁的院落略显凌乱。因此，我们对入组的道路准备进行硬化整治，以改变脏乱差现象和村民下雨天出行难的局面。

3、建设好村文化室。由于多年来村里没有文化设施方面的投入建设，群众精神文化生活匮乏。现有陕西省“农家书屋”协会捐赠图书多册，有条件建设村民文化活动室，以提高人民群众的精神文化素养。规定每个月1号、10号、20号可以前来借书，对借书群众进行登记。在借书时，多劝导村民借科普方面的书籍，借此机会进行科普知识的宣讲，让村民从书中学到致富知识。在学习知识的同时让村民的思想得到提升，改变以往陈旧的思想，让他们容易接受新事物，能够积极的执行政府的正确引导。

(三)、组织保障：

全面推进基层党组织建设，开展好“推动科学发展，党员争当创业先锋”，深化党员承诺制度，全面推进“党员中心户”制度，加强干部带动群众发展生产的能力，充分发挥党员的模范先锋作用。我们村的致富能手李小虎,是我村的养猪大户，家中有猪72头，其中老母猪20头，每年每头老母猪可下猪崽10只，每个老母猪每年可下两次猪崽，每个猪崽最少可卖x元，仅猪崽一项每年就可毛收入8万元，除去养猪的花费，加上每年出栏的大猪，能够纯收入8万元。通过这样的带领，极大的带动了我村的养猪产业，使我村现在形成了家家户户都养猪的局面。

实施阳光村务，广泛汇集民意。在村“两委”中推行“一线工作法”，全面落实村民民主监督，建立和完善村组理财制度，提高村调委会业务水平，及时规范的公开村务、党务、财务、事务。下村到户多了解民情民意，变群众上访为干部主动“下访”，将职权范围内的矛盾纠纷化解在村内组内。大力推行学习实践科学发展观，解放思想，提高认识，转变村班子的陈旧思想，积极接受新事物，大胆创新。

总之，要通过产业发展，基础设施建设，精神文化建设，基层党组织的模范先锋带头建设，把枣园村建设成为和谐、富裕、文明的社会主义新农村。我相信枣园村的明天会更加美好。

作为一名大学生村官，将继续认真学习贯彻科学发展观，学习党在农村的各项路线方针政策和农村相关法律法规，深入农村，积极与村民和村党员干部沟通，积极为村两委谏言献策，争当“学习型、勤政型、创业型、满意型”的大学生村干部，努力作好国家政策法规的宣传员、村情民意的调查员、新农村建设的推进员、群众事务的代办员、弱势群体的救助员和远程教育的操作员。

近期，针对我市当前中小微工业企业发展困难问题，市经济和信息化委抽调有关科室人员组成调研组，切实深入我市区六个县区工业园区、中小微工业企业开展调研。

一、主要困难问题

(一)融资难、融资贵、“去实业化”现象明显。中小企业融资渠道单一，受融资门槛和成本高以及企业自身资信度偏低等影响，各级金融机构对中小企业信贷支持十分有限。获得商业银行贷款的中小企业，其融资成本也比大企业平均要高出50%。中小企业贷款一般情况是在基准利率基础上上浮30%，有的甚至高出100%。多数中小企业抵押物不足，需要担保公司担保，担保贷款的年利率达到了12-15%。还有很多小微企业不能正常获得银行支持，只能通过比银行利率高出3-5倍的民间借贷获得发展资金，有的民间信贷月利率高达5%—10%。同时，实体经济的“去实业化”现象愈加明显，一些制造企业也把投资重点转移到房地产业、银行理财与信托投资上来，甚至通过“实业钓鱼”办法，以实业为担保获得贷款用于其他领域的套利中。

(二)企业人才引进难、用人成本高。人才是企业发展的“源动力”，是企业发展的“引擎”。而当前我市中小企业普遍存在专业技术人才欠缺、产业工人难招问题。高学历、高职称人员，工程技术人员，富有经验的管理人员因流失而严重不足;班组长、业务骨干在很多岗位中出现“单兵”作战、独挑“大梁”的现象;管理层面和最具执行力的车间班组普遍出现人才的短缺现状、严重断层。同时，企业普遍反映用人成本高，为员工购买的各项险种支出比例较大，甚至占到员工工资总额的三分之一。

(三)市场疲软、订单减少、货款回收难，企业投资信心不足。受国际国内市场低迷和宏观经济形势复杂多变等多种因素影响，今年以来，我市中小企业订单锐减，货款回收难。按很多制造企业惯例，一般到5月，公司接到订单应该达到上年的五到六成，而今年普遍减至往年的三成或三成不到。以区集团为例，今年到5月份，接获订单仅6000万元，只相当于去年同期的20%。同时，很多中小企业货款回收难度较大，已经出现货款回收打五到八折或以货抵款的现象。中小企业项目投资信心不足，不敢投、不想投现象较为普遍。今年，我市固定资产投资x0万元以上工业项目仅有138个，比去年减少37个，总投资365.9亿元，比去年减少173.8亿元，且当年计划投资仅112.7亿元，距全年工业和技改投资目标差距较大。

(四)工业用地指标紧张。工业用地指标紧张，土地审批程序、周期较长，延缓项目投资进程。企业入驻园区一两年没有办下来土地证的现象时有发生，影响和制约了企业发展中的融资。

(五)园区投入不足，建设缓慢。各区县工业园区普遍呈现投融资平台公司注册资本金小、融资能力弱、融资渠道窄，基础设施建设投入严重不足、园区规划不完善等突出问题。同时，园区水、电、气配套能力不足及污水处理设施滞后，制约入园企业发展，尤其是县、两县工业园区供电问题突出。县工业园区使用地方电网，供电保障能力低，电价高达1.1元/度，企业生产成本大幅增高。县“落地电”政策一年一定，政策调整周期短，且只有新增企业享受，县原有工业企业为移民搬迁做出了贡献却无法受益“落地电”政策，中小微企业对此项政策意见较大。

二、对策建议

(一)建立企业问题清单制度。按照市委提出的“树立问题导向，把解决问题作为衡量支持、帮助企业发展成效的标准”要求，建立“企业问题清单制度”，定期对企业面临的具体困难和问题进行梳理，形成适时更新的“问题清单”，分门别类敦促相关部门和县(区)限时解决。

(二)制定企业人才培育规划。企业的发展离不开企业家的引领。现在国家和省上高度重视企业人才培育，省上由省经济和信息化委牵头，每年财政安排1000万元专门制定了“万名中小微企业培训计划”。周边各市州甚至包括市内相关区县都重视企业家队伍培育，每年都从有限的财力中，不惜安排几百万甚至上千万，对企业家进行系统培训。如泸州，x3年用于工业企业人才培育投入已达300多万元，而我市不足30万元。建议充分发挥我市正在开建的中小企业服务中心和中小企业公共服务平台的作用，高水平高标准制定《x4-20xx年市中小企业人才培育计划(中长期)》，每年市财政安排300万元左右工业企业人才培育专项资金，对我市中小企业人才进行系统提升培训。

(三)组建市工业投融资平台。市中小企业普遍融资困难，企业财务运营成本居高不下，发展受到极大制约。建议效仿周边省市，发起组建市工业投资集团公司，吸纳民间资金参股联营，打造全市统一强大的工业投融资平台，切实解决市中小企业生产和经营的急需资金。

(四)适时调整涉企政策。在当前企业运行困难的背景下，建议研究并适时调整政策。如税费负担问题，尤其是费的问题，能免则免，能缓则缓，尽量按最低限收取。当前企业普遍反映用工成本高昂，各项保险费用较高，建议落实《劳动合同法》前提下，将《劳动合同法》的各项具体要求由低到高分步实施，根据企业行业和规模等方面特点，分类指导，不搞一刀切，给予初创企业、小微企业和极度困难企业适当的过渡期或缓冲期。借鉴国际经验，对初创小企业和小微企业吸纳就业达到一定数量，社会保险费用按一定的人数比例由政府承担，或由政府给予适当补贴。同时，针对企业反应近年土地使用税过快增长的问题，认真研究土地使用税的征收办法，对于单位土地面积产出不同、不同生产类型的企业，予以区别对待，有上限和下限浮动的，原则上一律按下限征收。对目前经营困难的中小企业，交纳土地使用税确有困难的，可缓交、减交或免交。小企业用于研究技术开发所发生的各项费用，以及委托其他单位进行科研试制的费用，计入生产成本，准予税前列支。

(五)帮助企业引进和留住人才。要制定政策，帮助企业引得进、用得起、留得住人才。政府引进的高端人才，应该鼓励去企业锻炼，在企业多做贡献。借鉴“村官”运作模式，可在经济管理部门抽调人员到企业当“企官”。切实帮助企业引进人才，有计划组织企业到高校招聘高学历、高素质适用人才。

税务系统调研报告：发挥税收职能扶持企业发展调研报告

今年以来，县地税局深入学习领会中央和省、市、县党委政府关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快发展的一系列指示精神，结合地方税收工作实际，切实转变思想作风，积极发挥地方税收职能作用，不断加大对企业的扶持力度，保障和促进全县经济平稳较快发展。

一、统一思想，转变作风，增强扶持企业发展的紧迫感与责任感

去年下半年以来，受国际金融危机迅速蔓延等因素影响，当前我县部分行业和重点企业生产经营困难。经济与税收休戚相关，地税部门作为政府职能部门，理应坚定不移地实施“经济兴税”战略，充分发挥税收职能作用，把扶持企业发展、稳定经济税源作为当前首要任务来抓紧抓实。为此，县地税局制定实施了《中共**县地方税务局党组关于转变思想作风扶持企业发展的意见》，要求全县地税系统干部职工统一思想认识，转变工作作风，进一步增强大局观念和责任意识，增强扶持企业发展的积极性、主动性和自觉性，推动经济社会又好又快发展。在开展税收工作中，正确处理企业发展与组织收入的关系、依法治税与优化服务的关系，妥善解决征纳关系中出现的矛盾和问题。以促进企业发展为要务，急企业所急，想企业所想，帮企业所需，积极履行职责，全面落实政策，优化税收服务，千方百计为企业发展排忧解难，为企业发展创造良好的税收环境，为促进全县经济平稳较快发展，加快推进“百强县”建设步伐做出新贡献。

二、强化措施，优化服务，全力做好扶持企业发展这篇大文章

牢固树立服务经济建设、服务社会发展、服务纳税人的“三服务”理念，紧紧围绕上级党委政府关于进一步扩大内需促进经济平稳较快发展的指示精神，立足部门职能，加强调查研究，优化税收服务，不断提高服务质量和工作水平。在具体工作中，重点落实好四方面服务措施。

(一)做好政策服务。一方面，加大税收优惠政策宣传和执行力度。对现行的企业税收优惠政策进行全面梳理和汇总，分营业税、企业所得税、个人所得税等6个与企业发展息息相关的地方税种，明确30余项税收优惠政策，一一发放到全县各企业及县委、政府相关部门。加大税收宣传力度，通过广播电台、电视台、报纸等新闻媒体，广泛宣传税收政策法规及扶持企业发展的措施，使广大纳税人享有知情权和监督权。结合XX年度企业所得税汇算清缴工作，举办面向企业财务、办税人员新企业所得税法培训班，引导企业依法纳税，避免因不了解相关税收政策带来经济损失。结合当前正在开展地方税收“八项清查”活动，认真抓好税收减免政策执行情况的清查。另一方面，加强经济税收分析研究。对中央、省、市出台的应对金融危机、扩大内需、投资拉动、促进经济增长的若干措施进行专题研究，调查分析经济税收政策对企业发展的影响，为党委、政府科学决策当好参谋。

(二)做好执法服务。深入推行税收执法责任制、执法过错责任追究制和执法考核定期通报制度，明确执法权限，规范执法行为，加强执法监督，推进依法治税。严格税务稽查和专项检查审批程序，避免多头检查、重复检查，提高办案质效，减轻企业负担。认真受理听证、复议、诉讼等涉税事宜，确保公平、公正执法，切实维护纳税人的合法权益，创造各类企业平等竞争的条件和环境。严格落实查前预告、查中辅导、查后约谈等人性化执法制度，稽查人员在对企业实施税务稽查前，必须先下达检查预告通知书，给企业自查并纠正问题的机会，对企业自查出来的税款不作处罚；在检查过程中，加强涉税政策宣传与辅导，帮助企业规范财务管理，提高理财能力；检查结束后，及时与企业进行约谈，就检查出的问题与企业充分交换意见，提出整改建议，做好帐务调整，避免涉税争议。

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走访企业调研报告

法律事务室赴××公司企业法制工作调研及现场法律服务活动开展以来，法律事务室×××主任走访了××××发展资源开发有限公司(××公司)、××××水泥有限公司、××××水泥有限责任公司、××××水泥有限公司等四家企业，通过实地查看、开展座谈等形式认真了解企业经营现状和存在困难，结合自身工作提出了很多解决问题的对策办法，并形成书面调研报告。  ××月××日下午，×主任到安龙公司开展调研，通过走访、座谈，现场就企业提出的日常经营中遇到的实际问题予以解答，现把座谈提出的问题梳理如下：  第一，水泥质量控制方面，该公司质量处相关管理人员反映，目前企业通过发放水泥使用手册给客户，会不会被客户抓到把柄，造成客户不认可××的水泥质量要求，从而产生质量投诉的法律风险。  第二，合同签订管理方面，该公司合同管理人员反映，在合同招标过程中，需以合同总价最低价确定中标单位，但按照公司制度，可能涉及到要以每一合同下各子项的最低价确定，这样不仅很难操作，而且容易产生合同风险。  第三，企业销售管理方面，该公司销售处人员反映，公司销售没有区域价，没有运输招投标，提货车辆都是经销商安排，按照销售部提供的合同标准文本签订，没有太大的争议问题，但后续需要继续完善合同文本，通  过签订补充合同的形式，从合同内容上划清责任，避免承担不必要的法律风险。  第四，企业安全生产方面，生产安全处人员反映，企业环保验收、安全验收尚未通过，卫生职业健康许可证、安全生产许可证尚未办理，办理了试生产许可证，但已经是第三次延期了，在XX年8月底到期，再申请延期将不会被批准。另外，矿山的采矿权证、安全许可证都有，没有越界开采，但矿山林地证没有办理。  第五，大协议执行方面，公司所属土地马上开展土地稽查，土地用地指标已经上报，但需要交钱，目前政府讲没钱，需要向企业借钱，这一块比较麻烦。  第六，采购合同执行方面，公司财务人员反映，在当地采购物资，经常碰到供货方随便冒用别人资质，变更经营范围，虽然当地工商局予以变更，但仍存在违反法律的风险。  第七，销售开票方面，如果普通客户来公司开户，我们开具发票，客户拿增值税发票抵扣，这样操作有没有法律风险，关键客户来开户，公司没有理由不予开具，但这样是否会涉及虚开增值税发票的风险。  第八，设备买卖合同方面，公司有部分设备买卖合同到期，供方到货比较晚，能否解除合同，并扣除违约金，同时由于设备合同主要依靠部室合同文本签订，公司本身对合同文本的修改无法具体操作，对合同的履行存在较大的制约。  第九，劳动人事方面，公司办公室人员反映，有员工离职后不打招呼就走人了，公司按照员工劳动合同中留的地址把离职手续材料寄出去了，但有时候碰到被邮局退回的情况，这样一个风险怎么回避。  第十，供应保全方面，按照公司制度与周边供应商商谈好后，形成谈判记录，要求供应商必须先交保证金再供货，但由于供应商不配合，我们采取在首批货款中扣除相应的保证金，这样操作与公司财务要求不符，是否存在法律风险。  第十一，关于质量异议处理，公司在合同履行中对于供应商供货质量有异议，发短信、书面传真请求对方盖章反馈，对方往往久拖不决，会产生法律风险。  第十二，关于合同数量条款的签订，如辅材合同，合同预测购买的量比较大，但实际可能购买的数量比较少，虽然合同写的是暂定数量，具体以实际数量为准，这样是否存在风险?  ××月××日下午，到××公司开展调研，据了解公司属于收购项目，产能比较小，但因位于××省××镇××镇，地处云南、广西、贵州三省交界，所受外界竞争压力相对其他区域比较小，从××××年××月份以来，盈利已经超过××××万元，由于该公司前身在刚建成投产一年后就被海螺收购，在股权收购协议履行上还比较顺利，尚未发现难以处理的遗留问题。目前公司生产经营权证比较齐全，存在的主要问题是跟当地政府部门沟通协调难度比较大，跟当地银行打交道也比较困难，一定程度上制约了工作的开展。  ××月××日下午，到文山海螺公司开展调研，通过走访、现场实地查看，了解到文山海螺公司是文山州重点建设项目之一，符合国家产业政策的要求。公司位于××省××县××镇××村××国道旁，距昆明×××公里。公司于××××年××月××日正式注册成立，项目计划投资××亿元人民币，项目规划建设两条日产××××吨新型干法熟料生产线，年产×××万吨水泥粉磨系统，配建9mw低温余热发电系统，建成后可年产优质熟料×××万吨，优质水泥×××万吨，建成后将成为云南省最大的水泥生产公司。  ××××年××月××日上午，到昆明宏熙公司开展调研，通过走访、座谈，现场就企业提出的日常经营中遇到的实际问题予以解答，现把座谈提出的问题梳理如下：  第一，关于矿山销售合同的解除，原合同无可操作性，对方在交接前已投入较大的设施并提出索赔，存在合同纠纷，需马上解除合同，存在哪些法律风险。  第二，石灰石矿山开采、运输外包合同，转让方在管理权移交后6个月过渡期内完成合同解除手续，原公司的石灰石矿山开采、运输外包是与两个自然人签订合同，存在较大的安全风险。  第三，公司于××月××日成立了清欠组，至××月××日已和欠款单位全部核对清楚，全部取得书面对账单，已收回账款××万元，但截至××月××日承接债权清单款项仍有××××万元未及时收回，需要如何规避应收账款无法收回的风险。  第四，公司有7名员工与原公司劳动合同未终止，且与新公司未签订劳动合同，现要求公司协调解除劳动合同及经济补偿问题，目前公司等于在给他们放假，具体应该如何操作;另有一部分人不来上班主动提出辞职，但老股东方不同意他们辞职，能否直接接触劳动合同。  第五，公司矿山征地补偿、附近道路征地补偿及环保污染赔偿等问题。  第六，昆明洪熙公司外供电线路由中国南方电网公司石林供电有限公司供电，线路从石林变电站水泥线至公司总降全长为1.8千米，加盟海螺前存在公司内部对外供电情况，按照南方电网管理制度，属于违章供电行为，如何规避风险。  第七，供应部门相关人员反映，在新老股东交接期间有一批煤炭，原股东方签订的价格比较高，质量考核条款基本上没有，海螺接手后验收质量不合格，要求退货，但对方一直不协助解决，如果直接扣除煤款，是否存在法律风险。  第八，水泥质量控制方面，该公司相关管理人员反映，公司质量纠纷小的争议比较多，还未产生较大的诉讼纠纷，对出现的问题应该怎样操作才能避免产生法律风险。  第九，公司以前采取用水泥充抵煤等材料货款的情形，有财务人员受煤老板委托去销售一部分水泥，也有没受到委托就把部分水泥进行销售的情形，对公司财务人员的这种行为到底是代表公司行为还是个人行为，会产生哪些法律风险。

公司概况

公司的市场营销管理现状

(一)营销部门的组织概况和理念

(二)营销人员的薪酬激励和稳定性

(三)营销人员的培训

(四)营销部门和其它部门之间的工作关系

调查结果分析

(一)以顾客为导向

(二)以营销为主，生产、财务、人事、后勤等部门为之服务

内容提要

企业的生存、发展与企业产品的销售直接相关，良好的销售业绩提供给企业生存发展的经济基础。在现代市场经济条件下，企业必须十分重视针对市场营销的管理，根据市场需求的现状与趋势，制定计划，配置资源，通过有效地满足市场需求，来赢得竞争优势，求得生存与发展。本文对上海旺卓橡塑制品有限公司市场营销管理制度进行了较为全面的分析，并在分析现状的基础上，指出了该公司进一步提升营销管理水平的努力方向。

对上海旺卓橡塑制品有限公司市场营销管理的调查

公司简介

上海旺卓橡塑制品有限公司成立于一九九八年四月，是一家集橡塑材料生产、加工、销售为一体的中型发展中的民营企业。其橡塑产品分为两大类：一、多种材质的密封件，客户为空气净化，电子，特种机械制造商及其工程商;二、Aeroflex三元乙丙橡塑保温材料，应用于空调、太阳能、制热、化工生产等领域。随着经济社会的发展，该司产品配套于机械设备整机、部件销往国内，如华东、华南、华北地区;直接或间接销往国外，如美国、德国、新加坡、韩国、日本、越南以及中东地区的国家。以此，满足客户对现代高品质的环保型橡塑密封、保温材料的需求。

公司的市场营销管理现状

上海旺卓橡塑制品有限公司领导层在企业的运行中，认识到公司营销部门的工作绩效直接影响到企业的经营发展，对公司的营销部门非常的重视，近年来采取了一系列的措施不断完善和提高公司市场部门的各项规章制度。

(一)营销部门的组织概况和理念

该司的营销队伍在近几年趋于年轻化，营销人员的学历在不断地提高，而且由副总经理负责领导管理工作。经过调研，发现该司将企业市场营销管理纳入企业整体运营理念，而不是将市场营销管理的工作职能传统化、简单化地植入营销部门内。这样就保证了制订的营销政策具有全面性、战略性、前瞻性。

(二)营销人员的薪酬激励和稳定性

该司为了提高营销人员的积极性，在薪酬上采用工资加佣金的激励方法，这样能够调动营销人员的积极性，能够发挥他们的能力。为企业创造更高利润创造条件，又能保持营销队伍的总体稳定性，不因营销人员的流失发生客户被带走的现象。具体的薪酬组成形式为：岗位工资、通讯补助、交通补贴及佣金，营销人员的个人平均固定收入约占总收入的25%～30%。

(三)营销人员的培训

从调研的情况来看，该司对营销人员的培训工作采取定期和不定期培训。定期培训依据是按既定的间隔时间进行通常培训，即业务技能、产品与市场环境知识重复、更新培训，让这些要求具备的知识能够在营销人员的脑子里得到回顾、强化与更新;不定期培训，是针对营销人员在平日营销工作的突发事件、需要及时处理并且有代表性的问题，集中群体的智慧，共同做到重要信息即时收集、研究分析、制定处理方案，以此通报给未遇到此类问题的营销人员，扩充、提升整体营销人员的业务知识和处理技能。

(四)营销部门和其它部门之间的工作关系

在调研信息中获知该司在平日生产运营时，营销部门的自身工作能够即时快速完成，各部门突发问题能够在副总经理的领导下做到临时紧急处理，降低问题带来的市场负面影响。但，善后未做总结并制定相应的机制，缺乏针对突发问题的部门之间联动预案，而只能在问题出现时“头痛医头，脚痛医脚”。由此显现该司各部门之间工作关系的衔接、配合相对薄弱，不利于企业动态运营的平稳性。

三、调查结果分析

我们知道现代企业的市场营销，是个人和集体通过创造并同他人交换产品和价值以满足需求和欲望的一种社会和管理过程。由此，市场营销管理是为了实现企业目标，创造、建立和保持与目标市场之间的互利交换关系，对设计方案的分析、计划、执行和控制。市场营销管理的本质即是需求管理。毋庸置疑，对于上海旺卓橡塑制品有限公司的市场经营来说，既要遵循现代企业市场营销管理的通常规则，又要建立和完善针对自身行业特征、符合自身行业发展途径的市场营销管理机制，依此才有助于公司在愈来愈激烈的市场竞争中的再提升、再发展。具体来说该公司可以从以下两个方面来进一步提升公司的营销管理水平。

(一)以顾客为导向。现代化市场营销的工作重点是有利益的满足客户需求。顾客是企业的衣食父母，没有顾客，就没有利润，进而公司也失去存在的基础，这就要求我们需以顾客为导向，把满足顾客为导向作为企业的运营战略理念的重中之重。

(二)以营销为主，生产、财务、人事、后勤等部门为之服务。目前，该司能够认识到部门之间虽没有高低贵贱之分，平等相处，但在实际工作中由于利益、绩效等多方面的冲突，并重绝不是好办法。它不能有效解决、处理部门之间的利益失衡问题，不能排解低收入岗位员工的不满情绪等不利因素。现代企业各部门的通力协作是保证企业有效运营的基础，直接影响到营销实绩的好坏。例如营销部门的人员组织、培训、管理、费用以及产品销售和客户服务等等都要与企业内部的这些部门发生工作关系。因此，我们不能单一地重视产品的直接销售实绩，忽视这些部门的工作对于销售实绩的内部支撑效应。事实上，只有对企业的存亡、发展有一个全力服务的宗旨，企业内部的关系处理才会顺畅、容易。此时市场营销人员就可以心思专一地收集市场信息、挖掘潜在市场，专一地面对讯息万变的市场而设计应变办法，抵御市场竞争带来的精神压力，从而更好、更高、更快地做好市场营销工作，为企业的再发展贡献力量。

国有企业人事管理调研报告

一、定义

所谓人力资源管理，是一个组织对人力资源的获取、维护、激励、运用与发展的全部管理过程与活动。一般来说，良好的人力资源管理，有助于为组织达到既定的目标，协助组织完成发展规划，有效地运用人员的能力与技术专才，促使组织成员的工作士气高昂且激发潜能，满足组织成员的自我实现感与增加成员的工作成就感，协助企业负责人做出正确决策。

二、我国国有企业人力资源管理的现状：

现阶段，由于我国市场经济体制刚初步确立，所以国有企业的人力资源管理体制还十分的不完善，随着我国加入wto后，企业面临的国内和国际竞争更加激烈，在这种双重压力下，使得我国国有企业在人力管理方面存在的很多问题暴露无遗：

1.计划体制影响下，全国人事管理分割，制造人为的劳动力流动障碍

我国的人事管理由各级的人事部、劳动部、组织部来进行，三个部门管理的范围各有侧重，组织部门管干部，人事部门管一般国家工作人员，劳动部门管普通劳动者，各个部门为了各自的部门利益，对各自管理范围内人员的转出设置各种限制，这就造成了全国范围内的人事管理的部门分割。

由于三个部门的管理范围不是绝对界限分明，再加上随着市场经济改革的深入，人员的流动更频繁，这种人为的障碍，必然会增大企业的人力成本。

2.我国很多国有企业人才观念和人力管理观念落后，高级人才流失严重

由于我国企业的发展长期受到资金瓶颈的制约，我国绝大多数企业还处在以物为中心的发展阶段，领导层并没有重视人力资源管理的作用所在，企业人事管理的作用得不到充分发挥，员工的积极性和创造力也受到极大的压抑。尤其是对一些高级人才，随着外资的大量进入，跨国公司优厚的待遇和企业环境吸引了很多高级知识分子，造成国有企业的人才流失。

3.政府与国有企业的权责不清，导致国有企业的人事管理权力不到位

企业与政府之间，一直都存在着很紧密的关系，国企改革的一个重点就在于，处理好企业与政府的关系问题，然而，虽然经过了20年的改革探索，但政府与企业的关系还是没有理清楚。国有企业虽然有制定企业内部人事管理政策的权力，但由于受国家人事管理政策的制约，人事政策的回旋余地很小，用人权得不到保障，政府有意无意的在不断干预着企业，致使国有企业在劳动力市场上逐渐丧失吸引力，国有企业人才大量外流。

4.人力资源使用不合理

当前的国有企业中，存在着“高消费”和“低消费”的现象。“高消费”是指企业用人的标准超过工作分析的要求，例如招硕士生去做高中生就能干的工作，原因是企业以招聘高学历人才为荣或为了达到上级设定的人才比例结构，而不考虑企业的实际用人需求。“低消费”是指企业用人达不到工作岗位的要求，原因是有的企业一味追求低成本，或有的企业搞裙带关系，不以能力为标准，任人为亲。“高消费”浪费人才，增加了成本，而且经常会有较高的离职率，“低消费”会影响企业的竞争力，限制企业的发展。

三、对策建议

首先，国有企业应该确立“以人为本”的经营管理理念。人力资源管理是企业管理的关键，任何一个企业的经济活动，都取决于人、财、物、信息等，其中，人是第一要素，其他要素均受制于人，都由人操纵，只有通过人的运用才能创造价值，产生利润。所以，人力资源是企业之本，人力资源管理是企业管理的核心，是企业诸项管理中的关键。科学的人力资源管理可以正确地处理分工与协作关系，调动人的积极性，创造良好的组织气氛，从而发挥群体的力量。

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一、公司债务问题分析

首先在进行尽职调查报告中相关问题分析前，就应掌握两个关键概念，一是财务尽职调查，财务尽职调查在控股中相对较常见，一般是控股方委托第三方对目标方进行企业相关状况的调查，并对目标企业相关资料进行调查整理，得出尽职调查报告，为相关决方或者投资方带给决策依据，具备必须资格的会计事务所通常扮演着第三方的主角。二是债务黑洞，会计上并没有债务黑洞这一概念的标准定义，众所周知，黑洞是天文学中的相关概念，在会会计中加以应用主要是为了证明债务在企业经营管理中，个性是涉及到企业控股活动时，要充分意识被控股企业即目标企业是否与第三方存在着隐性债务，透过对北京浩利鸿公司带给的尽职调查报告，我们能够从以下几个方面来对目标公司进行财务分析以此来决定该目标公司是否存在着债务黑洞。

1、目标公司带给的公司报表。决定目标公司是否存在着债务黑洞，最重要的证据来自目标公司带给的相关报表，这就应包括目标公司资产负债表、利润表、利润分配表、资产评估报告等，在北京浩利鸿公司带给的尽职调查报告中，并没有带给上述目标公司的资产报表状况，只是提到了目标公司拥有的主要财产、目标公司的重大债权债务以及对外重大投资和关联方等，在主要财产上对目标公司固定资产、商标专利、土地使用权等，并不能据此深入了解目标公司主要资产状况。在负债方面，报告中列出了目标公司与北京物美公司之间的债务状况，也不能全面了解目标公司的总体负债状况。

2、目标公司带给的资金融通文件。在北京浩利鸿公司带给的尽职调查报告中主要是列举了目标公司从20xx年2月20日到20xx年11月28日间7次股权转让，并没有对目标公司重要的资金融通状况进行披露，个性是目标公司的贷款合同或者是涉及到目标公司于其他公司资金融通的状况的相关文件，也能够是目标公司将要签署的贷款合同等，这对决定目标公司是否存在债务黑洞具有十分重要的好处。单从尽职调查报告列出的几点无法准确的决定目标公司是否存在债务黑洞。目标公司的7次股权转让和一次增资，只能反映目标公司控股状况和注册资本变动状况。目标公司资金融通文件中还没有披露目标公司是否存在三角债务，或者目标公司是否存在向其他公司带给债务担保，当然那里所说的担保有有几个特点，一是担保形式不局限于资产抵押、质押、留置、向第三方出具的订金等，二是担保的数额就应能够对公司正常经营产生不良良性，并且其所引发的风险目标公司无法承担。

综上所述，根据北京浩利鸿公司带给的尽职调查报告并结合相关理论知识分析，认为目标公司债务黑洞状况无法确认，这一结论的得出主要是依据目标公司报表和目标公司资金融通文件不充分。无法具体决定目标公司的债务状况，也就无法决定目标公司是否存在隐性债务问题。

二、控股出资状况分析

一般状况下，要实现对企业的控制，要实现对目标公司股权的控制，能够分为对上市公司控制、对非上市公司控制、对子公司控制、对合营公司和联营企业控制，在会计中控制是指能够对目标企业财务或者经营权施加重要影响，而且还要能够从控制目标企业中实现获益，这是对目标企业实现控制的最主要标志，众所周知，控制的主体具有性，当然这种控制主要表此刻透过签署投资协议，拥有被投资企业半数以上表决权，透过北京浩利鸿公司带给的尽职调查报告，我们能够看出目标公司总共进行了7次股权转让，并且调查报告显示，在xx年12月3日，百诚来实业出资2700万元，出资比例占90%，蓝海投资出资300万，出资比例占10%，都是以货币出资方式，因此能够看出在经过几次股权交易后，目标公司基本上已经被白诚来实业所控制，其出资比例已经占出资额的90%，而蓝海出资300万，占10%，这是基本状况，要实现对目标公司的控股，能够透过收购百诚来实业股权的55%，也就是出资1485万元，进而实现对目标企业的控制，业务出资1485万元后，目标企业的股权结构发生了变化，百诚来实业出资额下降到1215万元，而蓝海投资股权不变，这样就能够实现对目标企业的控制即占55%股权拥有绝对话语权。

三、债务黑洞风险规避分析

在进行目标公司控股时，就应限度的规避风险，结合北京浩利鸿公司带给的尽职调查报告以及股权控股风险相关理论，认为在进行目标公司股权控股时要注意以下几点:

1、目标企业是否具有控股价值

要限度的降低控股风险，首先要重视对所控股企业价值评估，也就说被控股企业有没有控股的价值，没有控股的价值而强行要进行控股，这是的风险，因为企业是盈利性组织，其终极目标是实现企业的盈利，北京浩利鸿公司带给的尽职调查报中并没有对目标公司在资产、负责方面进行详细的披露，这对控股方进行债务黑洞风险规避十分不利。

2、要对控股风险因素进行识别

要限度的降低目标公司控股风险，需要借助必须的财务工具，个性是财务报表这一工具的运用十分重要，对控股风险因素的识别决定要利用尽职报告中财务分析结论，不能忽视的另一个方面是所控股的目标公司在全国同行业中处于什么地位或者在现行国家政策法规下目标企业所在的产业面临着那些挑战和机遇，要做到在微观上重视目标企业经营业绩和关键财务指标的变化，在宏观上对行业经营大环境变化的把握等。在尽职调查报告中，对目标企业内部经营的详细财务数据也没有进行披露，个性是目标公司资产周转潜力、债务偿还潜力、现金流状况、债务结构等都没有进行深入剖析，这客观上也对分析目标企业风险带来了挑战。

3、要对重大交易或者合同影响进行评估、

在北京浩利鸿公司带给的尽职调查报中，对目标公司进行的重大交易和重大合同进行了揭示，主要是披露了中融盛世代为垫付的地价款29，035，797。62元。根据目标公司xx年12月8日出具的《确认函》，截至xx年12月8日，除《审计报告》中披露的目标公司应付前关联股东中融盛世代为垫付的地价款29，035，797。62元外，目标公司目前没有其他重大关联交易状况，对这次重大交易对目标公司产生的后期影响也没有进行评估，所以要防范债务黑洞务必要对重大交易或者合同的影响进行评估，这能够第一时光给投资者风险评估提高决定资料和决策依据。

4、要对目标企业与第三方诉讼和担保状况进行摸底

决定目标公司是否存在债务黑洞风险，最重要的一个环节就是要对目标公司进行第三方诉讼和担保状况摸底，要搞清楚目标公司是否存在对外担保或者抵押或者其他形式的担保、诉讼状况，因为这些因素都是带来债务黑洞的潜在因素，尽职调查也要关注这一点，北京浩利鸿公司带给的尽职调查报中指出于20xx年11月21日，目标公司与北京海龙进出口服务公司签署《项目转让协议书》，北京海龙进出口服务公司将北京市朝阳区南磨房乡建设的非贸易物品监管中心综合楼项目(即利鸿大厦)以3，780万元转让给目标公司。因此在进行目标公司债务黑洞风险控制时，要对这一项重大交易进行系统调查和全面评估。

四、分析结论

根据北京浩利鸿公司带给的尽职调查报，能够进行如下决定，第一该尽职报告中对目标公司相关财务报表和财务数据披露不够充分，无法对该目标公司是否存在财务黑洞作出准确决定，结合尽职调查报告，认为该目标企业存在潜在的债务纠纷但是这无法证明目标企业存在巨大财务黑洞;第二，尽职调查报告中对目标企业股权结构调整进行了披露，根据控股需要能够收购55%股份实现绝对控股，即出资金额为1485万元，当然这这是其中一种控股方案;第三，由于北京浩利鸿公司带给的尽职调查报结论中提到该目标公司存在潜在的债务纠纷并给出了相应指导意见，结合债务风险控制相关理论，提出了四个维度来控制目标公司债务黑洞风险。

__县__综合购销有限公司，位于__县城北新街1号，企业类型为有限责任公司，机构类型为企业法人，经营范围为机砖、油毡生产、销售;农副产品收购;糖业烟酒、小百货零售。该公司因改扩建原_州商场(改建后为__县__商品贸易城)，制作货架及柜台资金不足，向我联社营业部申请流动资金贷款100万元，期限1年，用该商品贸易城主楼大厅一至三层全部产权抵押，存款20万元质押，现将具体调查情况报告如下：

一、基本情况

__县__综合购销有限公司始建于1998年4月1日，是一家从事个体商业经营，发展成现在的集商业、建材、农副产品购销为一体的综合性股份制企业(由__出资入股40万元，___出资入股30万元，李__出资入股30万元)，机构代码_____，企业法人营业执照注册号码为___，注册资本100万元，具有独立法人资格，已于20__年4月9日办理了营业执照年检，贷款证号码为____。占地面积108亩，20__年被省委、省政府评为全省发展非公有制经济先进企业。法定代表人__，男，汉族，现年41岁，系__县__乡土堑坳土西社人，身份证号：，任公司董事长、总经理。该公司下设建材分公司和__商品贸易城两个独立

核算的分支机构，目前建材分公司经营正常，效益较好。__商品贸易城属20__年9月15日以350万元购买的原_州商场改建而成,_计发[20__]6号立项批准改扩建，__县城乡建设环境保护局20__年12月18日以_K20__—069号规划建设用地5750.5m2，并以_建(20__)01号准许开工建设，于20__年2月19日开工修建，工程总造价3880210元，截止调查之日，东、西楼改建基本完成，主楼大厅主体已竣工，工程量已完成80%，计付工程款265万元。

二、资产负债状况

(一)资产状况：截止调查之日，__商品贸易城现值535万元(其中购买原_州商场价款350万元，投入改扩建资金185万元)，在联社营业部存款余额47万元(活期27万元，定期20万元)，其它金融机构存款26万元，资产总额608万元。

(二)负债状况：__商品贸易城承担原_州商场银行贷款224.5万元(其中农行52万元，__信用社22.5万元，建行150万元)，根据工程进度，已付265万元，未拖欠工程款(已付工程款主要来源为收取的东、西楼的一楼固定门点及主楼大厅外侧商业门点集资款210万元)，负债总额224.5万元，该企业资产负债比例为36.9%。

三、该笔贷款投资项目经济效益预测

(一)收入预测：该商品贸易城于今年10月份建成投入运营后，主要收入为商业门点及摊位租赁费收入，在工程筹建过程中，东、西楼的一楼商业门点及主楼大厅外侧商业门点租赁费已收缴到位，收取20年租赁费210万元，大部分已投入工程建设。东、西楼二楼及主楼大厅一至三层摊位尚未租出。该改扩建工程完工后，面向社会招租，主楼大厅一楼可容纳摊位380个，每个摊位年租赁收入按3000元计算可实现收入114万元，主楼大厅二、三楼可容纳摊位800个，每个摊位年租赁收入按20__元计算可实现收入160万元，主楼大厅每年租赁收入274万元。东、西楼二、三楼商业门点54间，每间每年租赁20__元，可收回租赁费108000元。全年可实现收入284.8万元。

(二)支出预测：每年应缴税金93.5万元，银行贷款利息60万元，管理、保安及勤杂人员工资12万元，水电费20万元，其它费用20万元，全年支出205.5万元。

(三)经济效益预测：年创利79.3万元，经济效益可观。__商品贸易城设计合理，规模宏大，易于形成集批发、零售于一体的商品集散地，且地处县城主要街道繁华区，属商业黄金地段，易于招商。截止调查之日，已有308户客商有承租意向。

四、抵押物的调查情况

该笔贷款提供房屋产权抵押和存单质押两种方式：

(一)以__综合购销有限公司所有的商品贸易城主楼大厅所有权(一至三层)抵押，建筑面积7273m2，__县房地产估价事务所房评字20__(234)号评估现值2400090元，并于20__年6月10日在__县房地产估价事务所以20__(402)号办理了房地产抵押登记手续，以_房权字第0095号、0098号办理了房屋他项权证(分前后厅)，产权清楚。

(二)以__综合购销有限公司在联社营业部存入的定期三个月存单20万元质押，存单号码№______，已进行了核保止付。

该公司提供240万元财产抵押，20万元存款质押，申请贷款100万元，抵(质)押充足。

五、贷款风险分析及调查结论

(一)贷款风险度的测算：借鉴商业银行风险度的测算办法及风险权重来计算该笔贷款的风险度：该笔为抵押担保，贷款方式风险权重为40%;信用等级为BBB级，贷款对象风险权重为80%，根据对新开户贷款企业“贷款风险度=

贷款方式风险权重贷款对象风险权重”这一公式，该笔贷款的风险度为0.32，参照该商业银行“对新开户企业贷款和新上项目贷款风险度在0.5以下的积极支持，风险度在0.5—0.7的要适当控制，风险度在0.7以上的给予限制”的规定，可给予贷款支持。

(二)还款来源为商业门点及摊位租赁收入，商城建成开业后，每年都有摊位租赁收入，做为此笔贷款的还款保障。

(三)根据以上调查分析认为：该公司经营情况较好，法定代表人有较强的组织管理能力和丰富的商业经营经验，企业地处县城商业黄金地段，有望发展成为我县规模最大的一个集工、商、贸和百货、成衣、布匹、副食、蔬菜批发、零售多元化为一体的股份制企业，经营前景看好，且该笔贷款投资的项目周期短，利润高，抵押物地理位置优越，产权清楚，变现能力强，若不能按期归还贷款，可依法收回抵(质)押物抵偿贷款本息，抵押物易于出手变卖，贷款风险较小。 据此，经联社20__年5月30日审贷委员会讨论，认为该笔贷款项目好，周转快，担保抵(质)押充足，虽然超过营业部自有资金(自有资金223.9万元)的30%，但鉴于县城同业竞争激烈，外部环境很不宽松，经营空间有限，贷款投放渠道狭窄，营业部年内存款净增106万元，贷款规模反而减少100万元，存、贷款两项主要业务发展极不平衡，为扩

大贷款投放，创造有效生息资源，促进快速发展，同意在严密监督该笔贷款使用的前提下，贷给100万元，期限6个月，现呈报地联社。

妥否

请批示

附：

1、__省农村信用社大额贷款审查审批表(一式三份)

2、关于__县__综合购销公司贷款的调查报告

3、企业法人营业执照复印件

4、中华人民共和国组织机构代码证复印件

5、法定代表人证明

6、法定代表人身份证复印件

7、自然人投资设立有限责任公司章程

8、_州商场转让协议复印件

9、__商品贸易城改扩建立项批文复印件

10、建设用地规划许可证复印件

11、建设工程规划许可证复印件

12、建设工程开工许可证复印件

13、董事会决议

14、__县房地产价格评估表及房地产抵押担保登记书原件

15、房屋他项权证(原件)两本

16、__县__综合购销公司定期存单20万元(原件)及核保止付函