研究工作汇报ppt（汇集20篇）

区农业生态旅游园区项目可行性研究报告

3、实施内容

园区内：①、鲜果采摘区扩建标准果园1500亩；②、鲜花温室基地建设高标准日光温室70栋；③、开发日俄战争遗址——日本碑和俄国坟；④、鲜花观赏基地建高标准日光温室40栋；⑤、建设水上娱乐垂钓区和森林浴场各一处；⑥、农事实践基地、葡萄园各建设高标准日光温室50栋；⑦、别墅度假区建设别墅30栋；⑧、建设无公害农产品检测室200平方米，综合服务楼3000㎡；⑨、引进新品种、新技术50种、40项；⑩、基础配套设施：修柏油路6.8万平方米，水泥路11.1万平方米，硬化田间作业道6万平方米，田间排水沟护坡4万延长米，绿化美化2.92万延长米，治河三条浆砌石护坡1万延长米，修建农用桥8座，铁索吊桥一座，打机电井500眼，提水站50个，蓄水池50个，室外给排水管网各1.2万延长米。

4、实施计划

园区建设从XX年9月—XX年9月。完成扩建果园1500亩；建设高标准日光温室210栋、别墅30栋；完成引水上山工程及治河工程；完成柏油路、水泥路、田间作业道、田间排水沟的整治任务；完成森林浴场、水上娱乐垂钓区和综合服务楼的建设任务；完善宣传网络；引进和应用新品种50种、新技术40项。

5、支持环节

①、50个新品种、40项新技术的引进应用资金；

②、无公害农产品检测仪器配套资金；

③、公用基础设施配套资金。

6、组织落实

园区成立项目领导小组，由分管区长负责，财政、农业、城建等部门负责项目的技术指导和检查监督，并负责制订园区实施方案，×镇×村委会具体实施。聘请中国农科院、沈阳农业大学、×农科院、×市风景旅游局等十名专家为技术顾问，成立专家科技指导组；园区组织建设，管理协调服务由管委会负责，对外宣传由农业生态旅游协会负责，生产、经营由花卉协会和无公害农产品协会负责，国家投资的资金实行专户管理，基础设施建设实行公开招标，设备、仪器购买实行政府采购。

六、效益分析

①

成本效益分析

产品成本

项目投入运行后年总生产成本 850 万元。

投资估算

示范基地项目总投资 7473 万元。

产品利润销售税金

项目投产后，年增加收入 2820 万元，年上缴税金 100 万元，税后利润 1870 万元。

②

财务效益分析

投资回收期限

静态投资回收期 4 年，动态投资回收期 6 年（含建设期）。

投资的利润率

25.02%

财务净现值

财务净现值 npv ＝ 4 ， 759 万元（计算期 11 年，其中：建设期 1 年，生产期 10 年，折现率按 8% 计算）。

财务内部报酬率

irr ＝ 21.82%

③

国民经济效益分析

基本评价指标

项目扩建投产后，可带动农民发展花卉生产 7000 亩，果树 8000 亩，无公害蔬菜 10000 亩，水产品养殖水面 1000 亩，农民增收 9300 万元。

就业效果

直接、间接解决 5000 个农民就业，同时可带动 23000 人发展同类产业。

农民增收

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大学“校园隐者”一族教育现状的研究

上海对外贸易学院团委内容摘要本文着重研究的是当前大学校园里存在着的一个特殊群体，他们基本不关心、不参与校园业余生活和主流校园文化，但在校外实践、实习、社交乃至创业等领域却有着较为踊跃的表现，有的甚至取得了不错的成绩。文章从调研出发，研究解析了校园隐者一族的特征、成因和教育现状，提出了四个方面的具有建设性意义的意见建议。关键词校园隐者 教育理念一、“校园隐者”一族的界定本文所描述和讨论的大学“校园隐者”一族，特指大学校园里极少一部分特殊的青年群体，他们往往以个体形式存在，数量极少但对周围少部分青年学生有着一定的影响力。其最主要的表象特征是，在大学校园内最普遍、最主要的专业学习、社会工作、校园文化等领域和场合，鲜见他们的身影，他们把除了上课之外的大部分时间用之于校外实践、实习、社交乃至创业等领域，较之于校内舞台的风云人物，他们有着特定的自我表现的渠道和获取自我满足感、成就感的独特方式。他们自我感觉有点像隐于大学校园的高人，拥有那么一点特立独行的气质。二、“校园隐者”一族的特征XX年6月底，我们就“校园隐者”一族的现状和分布，在松江大学城组织了问卷调查，共发放问卷500份，回收442份，其中有效问卷430份。调查结果显示，被访者普遍对“校园隐者”这一提法比较感兴趣；85%的学生表示确实意识到自己周围存在着这样一些“隐者”；该群体的人数比例大概占学生总数的1%-2%。进一步分析发现，从学校的类型来看，单科类专业院校中“隐者”一族的比例高于综合类院校；从专业分布来看，大专业（招生人数较多）中“隐者”一族的比例高于小专业；从性别比例来看，“隐者”一族中男生的比例明显高于女生；从年级分布来看，主要集中在大学二、三年级，大一和大四相对较少。结合抽样调查和一些典型案例，我们发现“校园隐者”一族具有以下几个特征。（一）校内外表现的双重性特征调查中发现，“校园隐者”的性格和表象明显呈现反差强烈的双重性特征：一方面，在校园里，他们往往给人以默默无闻、内向冷漠的印象；而另一方面，在他们所投身的校外世界中却往往呈现出外向开朗、积极踊跃的一面。同一个个体，在两类环境里有着两种截然不同的表现，看似有些矛盾。（二）自我内在认同感的稳定性特征调查中发现，“校园隐者”一族内心对自己的表现和境况有着比较清醒地认识，甚至对于这样一种身份有着一种莫名的骄傲感，他们觉得自己好比是纷繁校园里清醒的独行者，在象牙塔与现实社会之间，相对于一般同学，自己更接近于现实社会。（三）主体地位与信息获取的边缘化特征调查中发现，“校园隐者”一族在校园内被关注的程度很低。大部分时间里，一般教工和大部分同学对这部分“隐者”是忽视的，只是在特殊时期（比如说临考时段或维护稳定时段），才会对这些特殊同学投以关注，信息传递过程在校园隐者身上经常呈现衰减甚至终断的情形。（四）探索社会行动的主动性和提前性特征较之于一般同学，“校园隐者”一族的社会化意识和程度比一般同学要略高一些，他们认为“行大于知”，并因社会意识具有一定超前性而导致其探索社会的行动提前。他们主动接触社会、进行社会交往、开展社会实践、拓展社会认知的主动性比一般同学更强一些，时间上更早一些。（五）“隐者一族”群体构成的不稳定性特征几乎所有的“校园隐者”都不是在进大学的最初即进入“隐者”状态，他们也曾试图积极投身于校园的学习生活和文化活动，和同学正常交往。他们中不少人甚至曾在班级里担任过学生干部，有的还是党员或入党积极分子，后来却慢慢被边缘化或主动边缘化了。而这种被边缘化了的“隐者”状态也会在一些特殊时刻有所改变，有的人在毕业前夕也会有转回正常状态的情况。作为一个特殊的群体，其状态是不稳定的，不是一成不变的。三、出现“校园隐者”一族的内外成因“校园隐者”一族的出现是在大学教育由精英型走向大众化，尤其是社会日益呈现多样化趋势的背景下出现的正常现象。具体到今天的大学校园，“校园隐者”一族的出现有以下一些原因。（一）高考理想与现实的落差，对就读院校或专业有着较强烈的失落或不满情绪在调查中，我们发现“校园隐者”中相当多的人对自身就读的院校或专业有着较强烈的失落甚至不满、厌恶的情绪，他们填报志愿的理想和现实之间有着比较大的落差。这种情绪有的是入学伊始就存在的，或因高考失误进入调剂专业，或因高考志愿乃父母决策而非个人意志，或因入学前后发现预想跟现实之间很不一样，等等，于是开始滋生消极不满情绪，进而造成其对整个大学教育和校园环境的、一定程度上的不认同。于是，他们开始有意识无意识地逃避这个环境，游走在理想和现实之间。

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谈谈指导学生研究性学习活动的几点认识

一、我对研究性学习活动的认识

各位领导，专家，大家好！很感谢省教研室给我提供这个机会，向大家汇报我指导学生开展研究性学习活动的一点心得体会。我是教历史的，可能体会也就主要局限在人文类课题的经验获得上。其中有不当之处，还请指正！

研究性学习活动作为课程开展，我是XX年开始知道的，当时带高三，没有参与学习指导活动。但每周看到高一学生在学校统筹安排下，由指导老师率队走出校门开展课题研究，心里一是疑问，研究性学习活动具体到底是怎么开展的，到底研究点什么，研究到什么程度等等；二是很欣喜，让我看到了一种新的教学模式的出现，为学生学习成长提供了一个开放性的环境，这对推进学生全面发展，落实素质教育是肯定有利的。这一点一直是我内心深处渴望而且肯定的，从来不曾怀疑过。原因有三：一是人民教育家陶行知先生的一些思想让我刻骨铭心：“生活即教育”、“行是知之始”，“即行即知”。运用到自己的教育教学实际，我一直赞成并在自己职能范围内创设和借助各类活动，让学生积极参与体验，落实自己“活动即教育” ，“体验远胜说教”等的教育教学理念。二是我觉得课堂教学功能越来越单一。尽管我们在教案中都写有知识目标、能力目标、思想目标等三维教学要求。但更多的老师和更多的课堂教学往往由于考试压力和评价机制影响而仅局限于知识的落实。学生是能动可塑的，思想活跃、能力突出、激情四射，是需要舞台展示自身特长，证明自己价值的，但这对一直只能处于狭小、枯燥课堂的他们来说，很多只能是奢望。现在，研究性学习活动这种开放的体验式的学习环境必将改变这种状况。三是当前教育界不争的事实：德智体美劳缺乏整体发展。智育成为灵魂，成为某些教育管理部门、学校办学的主宰，对教育急功近利，缺乏长期规划。德育水平降低，校园里看到存在很多与学生身份不符的言行，如对地上的垃圾熟视无睹，不能及时关灯，随意将喝不完的桶装水当废水倒掉，而不是喝多少倒多少，对老师善意的批评指正不是虚心接受，而是针锋相对等等。尽管学生处（政教处）、班主任每天呼吁德育重要，但是举措单薄，功效不大。这不得不让我反思我们的学校教育到底怎么了。尽管社会教育、家庭教育给我们学校教育带来了许多负面的冲击，但它不应成为学校教育推卸责任的借口。因为我一直认为，当承担教书育人职责的学校教育都对教育失去信心时，这个国家和民族也就离自己的末日不远了。“在其位，谋其职”，学校教育到底应该为社会培养怎样的人才，在“教书育人”特别“育人”上应担当起怎样的角色，到底还有没有比我们“说教”更有效的途径去改变一些学校德育的困境等等。我认为让学生走出课堂、学校，通过自己的耳闻目睹，亲身体验，当面交流所取得的效果会更好。研究性学习活动的开展不失为一个好的尝试途径。

XX年，我担任我校首届文科实验班班主任。新一轮研究性学习活动在我校正常开展。我对学校教育教学的理解：知识是可以传授的，能力是需要训练的，情感只有通过体验才会真实、持久和富有生命力！而研究性学习活动的学习方式和强调学生亲身体验、感悟等很吻合这种需求。因此，我认真学习了研究性学习活动的有关教材和辅助资料，并积极在班级落实开展研究性学习活动。记得当时我班共上报八个课题，通过分类、商讨、调整，有关嘉善西塘的四个研究性课题即“嘉善田歌文化研究”、“对西塘古镇建筑的研究”、“西塘古镇的桥文化研究”、“西塘古镇的饮食文化研究”组成了一个大的课题组。因为第一次开展，我们按照研究性学习活动的一般步骤有序进行。四组成员好奇、兴奋，放弃了一些双休日和假期休息时间开展活动，整个活动中都表现出主动性和协作性，四组间也彼此暗暗较劲，谁都不愿落后。师生互动，相互协商，群策群力。由于开展得正常，在当年嘉兴市历史研究性学习活动成果论文评比中获一等奖。并被嘉兴市历史教研员戴加平老师推荐参加省历史研究性学习活动成果展评。在省历史教研员周百鸣老师和戴加平老师等专家直接指导下，我们其中一个课题《嘉善田歌文化研究》(田歌大多在田间劳动时即兴演唱而得名)获得省一等奖，并参加了XX年全国历史教育学会年会现场展示，得到与会专家的普遍好评。在周百鸣老师和戴加平老师的联系下，我又很荣幸得到了华东师大聂幼犁教授的直接指导，并对研究性学习活动进行了反思和总结。正是由于这次经历，使我对研究性学习活动的开展和成果展示有了更深刻的了解和认识，也为我今后对学生研究性学习活动的指导提供了许多宝贵经验。下面就以今年我指导的研究性学习活动成果《永恒的橘黄——嘉善环卫工人生活和工作状况的研究》为例，谈谈指导过程中对一些环节的自我反思，以求教于大家。

二、我对指导研究性学习活动的几点认识

1.前期动员：这工作很重要。我们这组成员一开始就积极性比较高。这还要感谢曾参加田歌研究性成员。开学初，我邀请他们到学校和我现在所带的新班级学生交流高中生活，他们讲到了研究性学习活动的乐趣和成功，讲到了师生活动期间难忘的经历。这对新班级的学生触动很大。其中有的学生还迫不及待地来问我学校什么时候开始。趁热打铁，我就将田歌展示的网页、我校以前的研究成果展示录像利用班会课在班级播放。效果很好。班级很多同学都处于临阵磨枪的状态，有的心中非常自信，相信自己也可以做的好，排除了对研究性学习活动的陌生和困难的心理。这为我们研究性学习活动开展创设了良好的氛围。目前,研究性学习活动动员有领导强调研究性学习活动的重要,也有专家、老师专题讲座，讲座中穿插一些案例,增强感性认识等,也有的组织播放以前成果展示录象, 提升学生活动兴趣。但就我接触，这些方面对高一学生的动员效果可以说比较少，一是本身对研究性学习活动是什么,怎么搞缺乏必要的认识,二是传统观念影响,更多学生没有知道研究性学习活动是必修课,认识上不足，态度上随便。如我给我校高一学生专题培训，好多学生带着数学、英语等书本，还有的带着《读者》等杂志来参加。通过几年实践，这里我更强调让本校已有的研究性成果对高一新生进行现场展示，效果最为突出。学生间的沟通和影响是最直接，也是最有感召力和说服力的。今年我校教务处除组织领导动员和安排我专题讲座外，还安排高一学生代表观摩我校四个研究性课题成果展示，活动过后，高一学生反响强烈，觉得很有趣，很羡慕，也很佩服。我任教的学生有找到我说：杨老师，下次我们也搞一个展示，我们肯定做的更好。今年我指导的有三个，三个都很不错，这跟前期的良好动员和学生后来积极投入是直接有关的。

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课外辅导对小学生学习兴趣影响的调查研究

一、引言

在国家、地方、学校重视学校教育的同时，各种形式的课外辅导市场如培训中心、培训学校、辅导中心、家教等也在迅速兴起，蓬勃发展。对此，教育界质疑呼声一直不断，但它始终吸引着大批的家长,课外辅导已经成为大多数小学生学习的第二课堂。对此展开研究，有助于国家教学改革进一步推进,有助于人们对学习理念、教育投资理念的更新与转变，有助于课外辅导行业的规范与良性发展，有助于我国小学生更科学地学习。

虽然跟课外辅导有关的研究很多了，但每次一开学或者放假，课外辅导的话题又会在教师和家长之间被激烈的讨论。大体上说，在目前课外辅导的作用还是积极的，但是它的发展还处在早期的阶段，仍有许多的问题等待着我们去思考和解决。笔者就之前的科研题目利用实习期间，对所在的龙泉小学进行一次有关小学生参加课外辅导情况的调查。

二、调查实施

（一）调查对象

本研究选取的对象是湖州市吴兴区龙泉小学二、四、五三个年级中有参加课外辅导的学生。

（二）调查内容

本文的研究内容包括课外辅导、小学生学习兴趣的概念，以及这两者各要素之间关系的探究。主体部分在调查过程，笔者根据已完成的调查问卷，通过分析、讨论，最后对现有研究存在的问题进行总结，并对家长在教育孩子以及如何正视课外辅导提出我们的建议。

（三）调查方法

问卷调查法：利用此方法了解当前小学生参加课外辅导的情况以及课外辅导对小学生学习兴趣的影响趋向。

（四）调查步骤

10月20日    发放问卷

10月25--28日    统计、分析调查结果

10月29日    深入研究，撰写调查报告

三、调查结果与分析

本次问卷共发了100份，回收率100份，回收率100%。其中，有效问卷96份，有效率96%以下是我对有效问卷的分析结果。

整张问卷我们总共设了7道题目，第一题和最后一道题是主观题，其他的都是客观题。首先，对主观题进行分析：

第一题：小学生参加课外导是从什么时候开始？

低段（二年级）：从幼儿园开始参加的同学有20%，一年级开始的有44%，二年级开始的是36%。

中段（四年级）：四年级总共回收有效问卷29份，其中6.9%的学生在幼儿园就开始参加课外辅导，一年级开始参加的占31%，二年级占到34.5%，三年级占到20.7%，同样6.9%的是从四年级开始。

高段（五年级）：其中2.4%的学生在幼儿园就开始参加课外辅导，一年级开始参加的占28.6%，二年级占到16.7%，三年级占到35.7%，四年级占14.2%，五年级有2.4%。

从上面的数据可以看出，课外辅导在逐年的增加且学生参加课外辅导的时间都在提早，五年级的学生大多三年级才开始上课外辅导，而四年级大多集中在二年级开始，到了现在的二年级的学生，他们有44%的学生在一年级就开始参加了，从另外一个角度看，现在的家长越来越重视学生的学习成绩，觉得课堂上的学习已经不能够满足学生的需求，希望通过课外辅导来进一步提高成绩。

第七题：你认为参加课外辅导班是否增加你的课业负担，有请说明原因。

经过统计知道，有个别小学生反应课外辅导增加了学业负担，作业量超出他们力所能及的范围，从而相应的缩短了自主安排的时间。

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中学学年教学研究工作报告

中学学年教学研究工作报告范文

在年教育教学研究工作中，学校采取了多种渠道进行，上半年我校举行了全校教师新课程展示课，下半年举行了绩效课。这两项活动，对提高教师的业务能力，有很大促进，对学生主体的认识在逐渐加深，形成了良好的教研氛围。

一、新课程理念是教育教学工作的指导

从新一轮教师继续教育开始，我们只认识到传统的教学思想制约着教育教学工作，传统的教学方法对学生发展带来不利，传统的教学手段已不适应新时期的发展要求……如何把握教师的主导性和学生的主体性认识模糊，操作困难；教师的讲述与学生的活动有无轻重，如何辩证地融为一体是一大难题；开放型教学是在每门课程，还是在每节课；专门的一门学科，还是融入到每一门课程；校本课程是学校的事情，还是每一位教师的事情……

继续教育为我们打开了新的视野，树立了良好的开端。

二、展示课给我们带来了摸索性前进的步伐

在展示课中，我们看到了学生在老师的指导下，已初步形成双边活动为主的课堂教学取得了良好的效果。学生阅读教材，思索问题，学生代表提出问题，小组回答，集体讨论，教师指导升华……

在展示课中，我们也看到了如何遵循教育自身的发展规律，还看到了学生身心发展的规律必须得到尊重，否则就会没有效果；我们更看到了传统教学的局限性：学生身心疲惫，昏昏欲睡；满堂灌，效果甚微。

展示课给了同行和非同行以启迪。

三、绩效课展示了教师的风采

在绩效课中，我们的教师做到了以学生为主体，以教师为主导。45分钟是学生的“天堂”，学生在思考、在讨论、在实践，教师在指导、在归结、在升华，教师不是旁观者，是一个更重要的角色。我们打破了传统的45分钟，以老师讲授为主的习惯；我们突出了学生的主观能动性——参与、讨论、合作、探究。

在绩效课中，我们也看到了学生的活跃场面，看到了他们的能力被教师承认的笑脸，听到了他们银铃般的笑声，感觉到新课程改革的收获。

在绩效课中，我们真正感觉到老师的伟大，老师那无形的力量是学生前进的真正动力。

四、绩效课也显示了教师的弱点

在绩效课中，我们看到了一位老师为了突出学生的主体性，一节课只是让学生练习，虽然有讨论，但教师一节课没有讲授一个主题；虽然看了学生的练习，却一句话也没有把学生存在的共性问题作重要的探究；学生虽然知道在同学的帮助下，完成了老师布置的任务，但是今后应该怎么去做，才能预防犯同样的错误不清楚。总之，教师一句话不讲并非达到了新课程改革的要求。

在绩效课中，我们也看到了一位老师设计的题目相当具有开放型，但教师却教授时没有更深入引导学生探究。1元钱打固定电话依据现行收费标准（3分钟内0.22元，3分钟以外每分钟0.11元）最多能打多少分钟？不是简单的一个不等式，而是与生活实际相连的。

五、对一堂课的评价是我们必须关注的

我们如何评价一堂课：教师必须指导，学生必须动起来，极大的调动学生的积极性，充分发挥学生的探究精神，是“活起来了”。

县专业人才队伍建设问题研究

经济要发展，人才是关键，加快推进全面建设小康社会，必须依靠人才和技术的支撑。近年来，我县将专业人才队伍建设提高到事关*今后发展前途和命运的高度，不断加大专业人才引进和培训力度，健全和完善人才运行机制，大力优化专业技术人才工作环境，使我县人才队伍总量增速加快，专业人才队伍素质明显改善，在推动县域经济发展的进程中发挥了积极的作用。在看到成绩的同时，我们也清醒地认识到由于经济发展水平和人才成长环境等因素的制约，导致高层次人才引不进、留不住、盘不活等问题还相当突出，已成为制约我县经济社会发展的瓶颈，我们必须认真思考，并加以解决。

一、专业技术人才队伍建设存在的主要问题

1、人才资源总量不足，结构不优。截止20*年底，全县共有各类专业技术人才4498人，占全县人口比重的1.7%，比全国平均水平低1.5个百分点。存在人才结构的“四低”和“三多三少”现象，即高学历人才比例低、高级专业技术人才比例低、高技能人才比例低、青年高级人才比例低。教育、卫生等事业单位专业技术人员多，从事经济生产的企业单位专业技术人才少；第三产业人才多，第一、第二产业人才少；中心城区人才多，乡（镇）人才少。

2、人才收入分配制度缺乏激励性。事业单位在工资及福利待遇方面存在平均主义和吃大锅饭现象，难以做到按劳取酬，在一定程度上抑制了专业技术人才积极性的发挥。在企业，分配制度虽有高低差别，但总体上讲待遇偏低，没能真正反映人才价值，难以调动人才的工作积极性。

3、人才资源开发的投入不足。我县是国家重点扶持县，经济欠发达，财政比较困难，对人才工作缺乏必要的资金投入，在一定程度上影响了专业人才队伍建设。

4、人才作用没有得到充分发挥。专业技术人才存在利用率不高、人才浪费等现象。一是用非所长。据调查显示，各类专业技术人才存在安置错位，专业不对口，学非所用，用非所学问题。二是潜能没有充分发挥。相当数量的专业技术人才的专长没有得到最大限度利用，不少大中专毕业生没有把自己的专业知识运用到实践中。

5、乡土人才开发难度较大。一是乡土人才的开发未能引起足够的重视；二是乡土人才处于松散状态，具有很强的“游击性”，很难把他们有效地组织起来。

6、人才流失现象严重。受利益驱动的影响，相当数量的专业技术人才流动到经济发达地区，导致了我县专业技术人才的严重匮乏。

二、产生问题的主要原因

专业技术人才匮乏的原因是多方面的，但归结起来主要有以下几个方面：

1、用人观念保守，视野狭窄。主要表现在对人才的认识不到位，在人才的发现、选拔和使用等方面存在着保守和陈旧的观念，对外只重引进，不重使用，对内有才不用，人才浪费严重，影响了用人政策的落实，直接导致了对现有人才资源的使用效率不高，阻碍了我县专业人才队伍建设。

2、人才资源流动政策不完善。虽然“一次分配定终身”的局面已经破除，但与人才流动相关的户籍、人事编制、社会保障等体制改革仍相对滞后，人才管理过于刚性，影响了专业技术人才的合理流动。

3、人才使用机制不规范。一些部门公开、公平的用人环境还未完全形成，能上能下、人尽其才、充满生机和活力的用人机制还不健全，论资排辈现象仍然存在，很多人才缺乏工作积极性，熬年头、等位置，作用难以充分发挥。

4、人才引进的职能存在误区。一些职能部门在体制、职能、观念上的差异造成人才工作在机制、意识及思维方式等方面的落后，导致对人才政策的运用较为僵化。用人单位引进时承诺的许多优惠待遇在引进后难以落实，人为抑制了专业技术人才积极性、创造性的发挥。

5、专业技术人才的待遇偏低。受经济发展水平的影响，我县专业技术人才的待遇远低于发达地区，直接影响了高层次人才的引进。

三、对加强专业技术人才队伍建设的建议

为适应经济社会发展的需要，我们必须高度重视专业技术人才队伍建设，按照“稳定用好现有人才，积极引进急需人才，大力培养短缺人才，开发启用潜在人才”的思路，全面实施“人才强县”战略，建设起一支数量充足、结构优化、素质较高、充满活力的专业技术人才队伍。

（一）树立全新理念，营造良好氛围

国无人才无以立国，县无人才无以强县。加强人才队伍建设必须坚持“党管人才”的原则，各级领导干部特别是一把手要惜才如金，尊才如师，真正成为爱护人才、凝聚人才、重用人才的称职领导。及时更新陈旧的人才观念，牢固树立科学技术是第一生产力、人才是第一资源、人才资源是第一资本、人才资源开发是第一任务、人才资源开发是推动经济社会发展的第一动力、人才竞争能力是第一竞争力的“六个一”理念。通过市场对人才资源的配置作用，加快人才的合理流动。在抓好优秀拔尖人才培养选拔的同时，选树一批科技致富能力强、在本地区（部门）影响大的“优秀乡土拔尖人才”，落实好相关待遇，激发广大专业技术人员创先争优的热情。利用各种宣传媒介，大张旗鼓地宣传优秀专业技术人才的先进事迹，努力营造“尊重劳动、尊重知识、尊重人才、尊重创造”的人才成长环境。

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2019课题研究开题报告范文

一、课题研究的目的和意义

目前，在许多农村地区，新课程理念还没有完全被教师们接受，义务教育阶段的英语教学仍然采用传统的教学方法，只重视语言知识的单纯传授，忽视了知识获得和运用的过程和方法，因而学生缺乏自主学习的能力和创新精神。而中考的命题方向却是越来越重视学生综合运用语言的能力，而非单纯的识记。因此，如何改革初中英语课堂教学，采用科学、有效的教学方法，激发学生学习英语的主动性和自觉性，让他们养成良好的学习习惯，促进学生在英语学习过程中发展自学能力、提高综合运用语言的能力，已成为每一位英语教师面临的重要课题。

根据国家英语课程标准，中学英语的教学目的是对学生进行听、说、读、写的基本训练，培养学生在口头上和书面上初步运用英语的能力，听、说、读、写是相辅相成的，相互促进的，在不同的教学阶段中可以有所侧重，培养初步写的能力，是初中英语教学的主要目的之一。

随着对外开放的不断深化，英语作为一门交际性的语言学科，在实际工作和生活中越来越显得非常重要，而写作具有不可替代的作用，并具有许多实际用途。另外，通过写作可以训练学生的口头表达能力和逻辑思维能力，更能帮助巩固所学的语言知识。写一篇作文，不论长短，都需要运用所学的语言知识、妥善地组织材料，还要条理清楚。这样，在锻炼写作能力、巩固所学知识的同时，也锻炼了学生的逻辑思维能力及分析问题的能力。

书面表达在中考题中占有较大的比重，失分率也最高，从我市农村地区XX年中考英语成绩看，书面表达的得分普遍不高，而在日常教学中，书面表达已成为英语教学中最让学生头疼、最薄弱的环节。究其原因，除了教师在课堂上缺少对学生写作的有效指导外，最主要的原因是广大的学生没有养成良好的学习习惯。提高初中学生书面写作水平，对于学生今后的英语学习具有很大的铺垫作用。因此，《农村初中学生英语写作学习习惯的培养策略研究》就显得极有价值。

二、课题提出的理论依据

1、以现代心理语言学和认知语言学理论为理论来源。

现代心理语言学和认知语言学等理论认为，读写活动是一种复杂的、主动思维的心理活动，是读者根据自己的已知信息、已有知识和经验对信息进行筛选、验证、加工和组合的思维过程，是一种相对独立的认知行为。

2、以加涅的认知学习理论为理论指导。

加涅在他的学习理论中采用层级分析法，认真地分析了学生知识学习的一般过程和结果以及课堂教学的一般过程，提出了学习过程"八阶段"、学习结果"五种类"和教学过程"八阶段"理论。学习过程八阶段是指：动机;注意和选择性知觉;预习;编码;寻找和恢复;概括和学习的迁移;反应的生成;反馈。学习过程五种类是指：言语信息;心智技能;认知策略;态度;运动技能。课堂教学八阶段是指：动机;了解;获得;保持;回忆;概括;作业;反馈。这些划分，揭示了学生课堂学习和教师课堂教学的一般特点和规律，对学生读写能力的培养具有普遍的指导意义。

3、以卡洛的语言信息加工模式为理论依据，

卡洛模式中感觉记忆、工作记忆、永久记忆以及信息加工的控制过程表现了人类认知功能的普遍特征：外来信息以原始的和未加工的形态暂存于感觉记忆;同时永久记忆或人脑知识网络中的相关内容被激活和被调出来辨认外来信息;被辨认的和与认知活动有关的信息进入工作记忆。当新的信息进入工作记忆时，一部分信息消失，一部分信息和永久记忆中的信息重新组合。对外来信息的辨认、加工和获取需动用人脑中原有的信息，同时也受到认知活动的目的、计划、策略等因素的监控和影响。

三、本课题国内外研究现状

通过上网，查阅了《"零存整取"式初中英语写作指导和有效性评估》、《合作学习的模式在初中英语写作教学中的尝试》、《初中英语写作三环节锻炼式教学》、《blog在初中英语写作教学中的应用研究》等课题研究报告，可以看出关于初中英语写作教学的研究在国内日渐增多，研究的途径也多样不一，也确实提出了一些比较有新意的方法。但针对教师如何教的研究比较多，而对于学生如何学的研究就相对较少。把初中英语写作教学作为整体进行研究的比较多，而把农村地区初中英语写作教学作为研究对象的就比较少。即使有一些这方面的研究，也只是纯理论的研究居多，而具有实际操作性的比较少。因为在现实的英语课堂教学中，英语写作所占的时间相对较少，英语课堂教学总是老师滔滔不绝的讲，学生认认真真的记，而忽略了对学生写作思维和学习习惯的培养。

四、本课题研究的主要内容

1、农村初中学生英语写作现状的调查分析和研究

2、农村初中学生英语写作不良习惯的表现及形成原因

3、农村初中学生英语写作学习习惯的有效策略研究与实践

五、课题的研究方法

1、文献研究法：学习有关写作的基本理论

2、调查研究法：开展问卷调查，掌握丰富的一手材料

3、行动研究法：通过教师的教学实践，搜集数据和一手资料

4、案例研究法：记录学生的个案并进行分析

六、课题研究方案及研究步骤

1、准备阶段：XX年6月-12月

成立课题组，召开课题开题会议，讨论研究方案，明确研究思路，落实研究任务;了解学生写作现状，组织学情调查和分析，研究学生写作能力培养的内容。

2、启动阶段：XX年1月-2月

学习有关理论，研究探讨课题的实施具体方案，制定具体行动计划。

3、实施阶段：XX年3月-XX年6月

根据实施方案和研究计划，组织实施。

4、结题阶段：XX年7月-XX年12月

做好课题结题的评估，验收和研究成果鉴定。

七、预期研究成果

本课题预计的突破点：

1、通过本课题的实践与研究，能够为广大的农村英语教师提供一些行之有效的教学方法，也让他们积极主动的走进初中英语新课程，不断更新教学观念，改变陈旧的教学方式，切实提高农村初中生英语写作水平。

2、通过本课题的实践与研究，能对农村初中学生具有实际的指导意义，能让大部分学生基本养成良好的写作学习习惯，能针对不同阶段的要求写出要点齐全、句子完整、语序正确、谓语动词时态正确、习语搭配符合英语表达习惯、无单词拼写错误的书面表达。

阶段性研究成果：

学习笔记、调查报告、案例分析、研究论文、发表学生英语习作、研究报告

最终研究成果：

《农村初中学生英语写作学习习惯的培养策略研究》的结题报告、论文集和出版《初中学生英语习作点评》一书

八、完成课题条件

1、本课题组成员共有五名，均为我校一线骨干教师，具有十年以上的教学经历;第一负责人曾两次荣获区教坛新星称号、曾获得区中小学教师基本功大赛一等奖，具有很强的教研能力;在五名课题组成员中有一名高级教师，其余的均为一级教师;在课题组五名成员中，有三位学校行政人员，有英语教研组长，这些教师敬业爱岗，教研能力突出，事业心强。

2、近几年学校的发展较快，教学设备齐全，教学资源配置优越，在教学资料的添置上投入了较大的资金支持。

3、在科研手段上，学校网络教室装备了10兆光纤，开通农村远程教育网，课题组成员几乎人手一台电脑，可直接从网络上下载资料;图书室为英语教研组征订了《中小学英语教学与研究》、《英语通(初中教师版)》和《基础教育外语教学研究》等多种刊物;学校建有多媒体教室，可供课题组开展交流;学校采用坐班制，除完成教学工作外，课题组成员的时间充裕。

4、学校为课题组提供全程的服务，提供所需的经费5000元，用于购买资料及人员外出培训、开会，并且制订安庆市初级中学教科研奖励制度。

九、研究队伍及分工

课题负责人：金武：男，41岁，xx初中校长，中学一级教师

课题组成员：杨新，男，41岁，xx初中副校长，中学高级教师

何明生，男，46岁，xx初中总务主任，中学一级教师

唐元山，男，39岁，xx初中英语教研组长，中学一级教师

查海燕，女，36岁，中学一级教师

具体分工：

金武：主笔立项申请、开题报告、实施方案、行动计划、阶段性报告和结题报告;主持召开研讨会及研修课;XX年中考试卷书面表达分析报告;撰写论文。

查海燕：农村初一、二学生写作现状、不良习惯的表现及形成原因调查分析，完成调查报告;学习习惯的有效策略研究与实践;撰写论文。

杨新：农村初一、三学生写作现状、不良习惯的表现及形成原因调查分析，完成调查报告;学习习惯的有效策略研究与实践;撰写论文。

唐元山：农村初二、三学生写作现状、不良习惯的表现及形成原因调查分析，完成调查报告;学习习惯的有效策略研究与实践;撰写论文。

何明生：农村初中学生英语写作学习习惯的有效策略研究与实践;撰写论文。

发包方：_________(以下简称甲方)

承包方：_________(以下简称乙方)

签订时间：________年____月____日

签订地点：_________?根据《_____》和《建筑安装工程承包合同条例》及有关规定，为明确双方在施工过程中的权利、义务和经济责任，经双方协商同意签订本合同。

第一条?工程项目

一、工程名称：_________

二、工程地点：_________

三、工程项目批准单位：_________批准文号_________(指此工程立项有权批准机关的文号)项目主管单位：_________

四、承包范围和内容：_________(详见工程项目一览表);工程建筑面积_________(平方米);其它：_________

五、工程造价：_________(万元)，其中土建：_________(万元)，安装：_________(万元)。

第二条?施工准备

一、发包方：

_________月____日前做好建筑红线以外的三通，负责红线外进场道路的维修。

_________月____日前，负责接通施工现场总的施工用水源、电源、变压器(包括水表、配电板)，应满足施工用水、用电量的需要。做好红线以内场地平整，拆迁障碍物的资料。

3.本合同签订后_________天内提交建筑许可证。

4.合同签订后_________天内(以收签最后一张图纸为准)提供完整的建筑安装施工图_________份，施工技术资料(包括地质及水准点座标控制点)_________份。

5.组织承、发包双方和设计单位及有关部门参加施工图交底会审，并做好三方签署的交底会审纪要，在_________天内分送有关单位，_________天内提供会审纪要和修改施工图_________份。

二、承包方：

1.负责施工区域的临时道路、临时设施、水电管线的铺设、管理、使用和维修工作;

2.组织施工管理人员和材料、施工机械进场;

3.编制施工组织设计或施工方案、施工预算、施工总进度计划，材料设备、成品、半成品等进场计划(包括月计划)，用水、用电计划，送发包方。

第三条?工程期限

一、根据国家工期定额和使用需要，商定工程工期为_________天(日历天)，自________年____月____日开工至________年____月____日竣工验收(附各单位工程开竣工日期，见附表一)。

二、开工前_________天，承包方向发包方发出开工通知书。

三、如遇下列情况，经发包方现场代表签证后，工期相应顺延：

1.按施工准备规定，不能提供施工场地、水、电源道路未能接通，障碍物未能清除，影响进场施工;

2.凡发包方负责供应的材料、设备、成品或半成品未能保证施工需要或因交验时发现缺陷需要修、配、代、换而影响进度;

3.不属包干系数范围内的重大设计变更，提供的工程地质资料不准，致使设计方案改变或由于施工无法进行的原因而影响进度;

4.在施工中如因停电、停水8小时以上或连续间歇性停水、停电3天以上(每次连续4小时以上)，影响正常施工;

5.非承包方原因而监理签证不及时而影响下一道工序施工;

6.未按合同规定拨付预付款、工程进度款或代购材料差价款而影响施工;

7.人力不可抗拒的因素而延误工期。

第四条?工程质量

一、本工程质量经双方研究要求达到：_________

二、承包方必须严格按照施工图纸、说明文件和国家颁发的建筑工程规范、规程和标准进行施工，并接受发包方派驻代表的监督。

三、承包方在施工过程中必须遵守下列规定：

1.由承包方提供的主要原材料、设备、构配件、半成品必须按有关规定提供质量合格证，或进行检验合格后方可用于工程;

2.由发包方提供的主要原材料、设备、构配件、半成品也必须有质量合格证方可用于工程。对材料改变或代用必须经原设计单位同意并发正式书面通知和发包方派驻代表签证后，方可用于工程;

3.隐蔽工程必须经发包方派驻代表检查、验收签章后，方可进行下一道工序;

4.承包方应按质量验评标准对工程进行分项、分部和单位工程质量进行评定，并及时将单位工程质量评定结果送发包方和质量监督站。单位工程结构完工时，应会同发包方、质量监督站进行结构中间验收;

5.承包方在施工中发生质量事故，应及时报告发包方派驻代表和当地建筑工程质量监督站。一般质量事故的处理结果应送发包方和质量监督站备案;重大质量事故的处理方案，应经设计单位、质量监督站、发包方等单位共同研究，并经设计建设单位签证后实施;

6.工程竣工后，承包方按规定对工程实行保修，保修时间自通过竣工验收之日算起。

第五条?建筑材料、设备的供应、验收和差价处理

一、由发包方供应以下材料、设备的实物或指标(详见附表二);

二、除发包方供应以外的其他材料、设备由承包方采购;

三、发包方供应、承包方采购的材料、设备，必须附有产品合格证才能用于工程，任何一方认为对方提供的材料需要复验的，应允许复验。经复验符合质量要求的，方可用于工程，其复验费由要求复验方承担;不符合质量要求的，应按有关规定处理，其复验费由提供材料、设备方承担。

四、本工程材料和设备差价的处理办法：_________

第六条?工程价款的支付与结算?工程价款的支付和结算，应根据中国XX银行制定的基本建设工程价款结算办法执行。

一、本合同签订后____日内，发包方支付不少于合同总价(或当年投资额)的%备料款，计人民币_________万元;临时设施费，按土建工程合同总造价的_________%计人民币_________万元，安装工程按人工费的_________%计人民币_________万元;材料设备差价_________万元，分_________次支付，每次支付时间、金额_________

二、发包方收到承包方的工程进度月报后必须在____日内按核实的工程进度支付进度款，工程进度款支付达到合同总价的_________%时，按规定比例逐步开始扣回备料款。

三、工程价款支付达到合同总价款的95%时，不再按进度付款，办完交工验收后，待保修期满连本息(财政拨款不计息)一次支付给承包方。

四、如发包方拖欠工程进度款或尾款，应向承包方支付拖欠金额日万分之_________的违约金。

五、确因发包方拖欠工程款、代购材料价差款而影响工程进度，造成承包方的停、窝工损失的.，应由发包方承担。

六、本合同造价结算方式：_________

七、承包方在单项工程竣工验收后_________天内，将竣工结算文件送交发包方和经办的银行审查，发包方在接到结算文件_________天内审查完毕，如到期未提出书面异议，承包方可请求经办的银行审定后拨款。

第七条?施工与设计变更

一、发包方交付的设计图纸、说明和有关技术资料，作为施工的有效依据，开工前由发包方组织设计交底和三方会审作出会审纪要，作为施工的补充依据，承、发包双方均不得擅自修改。

二、施工中如发现设计有错误或严重不合理的地方，承包方及时以书面形式通知发包方，由发包方及时会同设计等有关单位研究确定修改意见或变更设计文件，承包方按修改或变更的设计文件进行施工。若发生增加费用(包括返工损失、停工、窝工、人员和机械设备调迁、材料构配件积压的实际损失)由发包方负责，并调整合同造价。

三、承包方在保证工程质量和不降低设计标准的前提下，提出修改设计、修改工艺的合理化建议，经发包方、设计单位或有关技术部门同意后采取实施，其节约的价值按国家规定分配。

四、发包方如需设计变更，必须由原设计单位作出正式修改通知书和修改图纸，承包方才予实施。重大修改或增加造价时，必须另行协商，在取得投资落实证明，技术资料设计图纸齐全时，承包方才予实施。

第八条?工程验收

一、竣工工程验收，以国家颁发的《关于基本建设项目竣工验收暂行规定》、《工程施工及验收规范》、《建筑安装工程质量检验评定标准》和_____有关部门制订的竣工验收规定及施工图纸及说明书、施工技术文件为依据。

二、工程施工中地下工程、结构工程必须具有隐蔽验收签证、试压、试水、抗渗等记录。工程竣工质量经当地质量监督部门检验合格后，发包方须及时办理验收签证手续。

三、工程竣工验收后，方包方方可使用。?在规定的保修期内，凡因施工造成的质量事故和质量缺陷应由承包方无偿保修。其保修条件、范围和期限按城乡建设环境保护部(84)城建字第79号通知印发的《建筑工程保修办法(试行)》执行。

第九条?违约责任?承包方的责任：

一、工程质量不符合合同规定的，负责无偿修理或返工。由于修理或返工造成逾期交付的，偿付逾期违约金。

二、工程不能按合同规定的工期交付使用的，按合同中

第九条关于建设工期提前或拖后的奖罚规定偿付逾期罚款。?发包方的责任：

一、未能按照合同的规定履行自己应负的责任，除竣工日期得以顺延外，还应赔偿承包方由此造成的实际损失。

二、工程中途停建、缓建或由于设计变更以及设计错误造成的返工，应采取措施弥补或减少损失。同时，赔偿承包方由此造成的停工、窝工、返工、倒运、人员和机械设备调迁、材料和构件积压的实际损失。

三、工程未经验收，发包方提前使用或擅自动用，由此而发生的质量或其他问题，由发包方承担责任。

四、承包方验收通知书送达____日后不进行验收的，按规定偿付逾期违约金。

五、不按合同规定拨付工程款，按银行有关逾期付款办法的规定延付金额每日万分之三偿付承包方赔偿金。

第十条?纠纷解决办法?任何一方违反合同规定，双方协商不成，按以下第_________项方式解决：

一、向_____机关申请_____;

二、向人民法院起诉。

第十一条?附?则

一、本合同一式_________份，合同附件_________份。甲乙双方各执正本一份，其余副本由发包方报送经办的银行，当地工商行政管理机关、建设主管部门备案。按规定必须办理鉴(公)证的合同，送建筑的所在地工商、公证部门办理鉴(公)证。

二、本合同自双方代表签字，加盖双方公章或合同专用章即生效，需办理鉴(公)证的，自办毕鉴(公)证之日起生效;工程竣工验收符合要求，结清工程款后终止。

三、本合同签订后，承、发包双方如需提出修改时，经双方协商一致后，可以签订补充协议，作为本合同的补充合同。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：

_________?________年____月____日?________年____月____日

一、研究背景

最近，我国的西南地区又闹干旱了，不要说种庄稼，就是人喝的水都难以保证。我总觉得不可想象，水不是地球上最多的东西吗?大江、大河、大湖、大海不是有那么多吗?怎么会缺水呢!

后来，我上网查了有关水资源的资料，我才明白：水是地球上所有生命的源泉。地球上的总水量为18万亿亿升。这个数量似乎能满足全球人口对水资源的需求，但实际情况并不令人乐观。现存水储备的99%是不宜人类利用的海水和极地冰，其余1%还大都在800米以下的地层，人们生存所依赖的河流湖泊的水仅占总量的0。01%。世界上已有18个国家的人均可再生水资源拥有量不到1000立方米。据世界资源研究所的一项报告表明，世界上有34亿人口平均每年只能得到50升水，这标志着人类正面临着淡水短缺的危机。

我们家乡地处黄河之滨，水资源虽然比较丰富，但是大部分水都是海水，而海水是咸的，是不能直接饮用的，我们日常饮用的大部分淡水都分布在地球上寒冷的南、北两极和终年积雪的高山上，这样淡水资源就所剩无几了，而且分布不均，东多西少，南多北少，缺水的地方实在很多。因此，流到我们家乡的生活和生产用水更是稀少。随着家乡城市化、工业化的快速发展，我们赖以生存的河流、湖泊正面临着越来越多污染的威胁。水的危机，已经向我们敲响了警钟!

二、研究目的

(一)让我们了解家乡水污染的现状，了解保护水资源的重要意义。

(二)让同学们知道水污染的危害，使同学们都来关心、保护家乡的水资源。

(三)培养同学们热爱自己美好的家乡，热爱社会，热爱大自然，从小养成节约用水的好习惯。

(四)提高同学们深入社会、关心社会、融入社会的能力。

三、研究过程

(一)研究时间：X年4月20日

(二)研究地点：X镇境内的响坎河、中山河流域

(三)研究方法：询问长辈、实地考察

(四)研究组成员：

领队：王老师

组长：杨雪琪

成员：X县实验小学5〔5〕班3组同学

四、研究结果

十年前：

水的颜色：无色;水的用途：生活用水、农业用水;河道大小：一般大小;水上漂浮物：水草等水生植物。

现在：

水的颜色：大部分呈现黑色;水的用途：生活用水、农业用水、工业用水;河道大小：好多河道变窄，河床升高;水上漂浮物：白色垃圾，生活垃圾等。

五、主要原因分析

(一)居民环境保护意识不强。有不少居民随意将生活垃圾抛入河道中。

(二)由于农民在种植过程中，越来越多的使用化肥、农药，导致水质越来越坏。

(三)某些工厂的废水不经过污水处理直接排入河道中，导致水质变坏，水生植物消亡。

六、建议

针对家乡水资源已经受到污染的现状，我提出以下几点意见：

(一)充分利用广播、电视、网络等传播媒体，加强水资源保护意义的宣传，让环保意识深入人心。

(二)提倡居民节约用水，推广节水器材，日常生活中尽量减少使用化学用品。

(三)提倡农民尽量减少使用农药、化肥，转变种植品种，多种耐旱植物。

(四)要求工厂污水排放时，必须经过污水处理后，达标排放。

(五)希望政府强化环境保护管理，加大环境保护投资，制定一系列保护水资源的法律法规，对废水排放等各方面，作出严格的限制和规定，为建设绿色家园保驾护航。

感悟：

保护水资源要从我做起，保护水资源就是保护我们人类自己。如果我们不珍惜水资源的话，将来地球上流下的最后一滴水就是我们自己的眼泪。

工程可行性研究报告包含的内容

可行性研究报告是在制订生产、基建、科研计划的前期，通过全面的调查研究，分析论可行性研究报告流程证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面材料。下面小编为大家带来的是工程可行性研究报告包含的内容，欢迎阅读参考!

根据国家计委批复的有关规定，项目可行性研究报告，一般应按以下结构和内容编写:

(1)总论

(2)市场调查与预测

(3)资源条件评价

(4)建设规模与产品方案

(5)场址选择

(6)技术方案、设备方案和工程方案

(7)原材料燃料供应

(8)总图运输与公用辅助工程

(9)节能措施

(10)节水措施

(11)环境影响评价

(12)劳动安全卫生与消防

(13)组织机构与人力资源配置

(14)项目实施进度

(15)投资估算

(16)融资方案

(17)财务评价

(18)国民经济评价

(19)社会评价

(20)风险分析

(21)研究结论与建议

(1)建设项目的依据、历史背景;

(2)建设地区综合运输现状和建设项目在交通运输网中的地位和作用，原有的技术状况及适应程度;

(3)论述建设项目所在地区的经济特征，研究建设项目与经济发展的内在联系，预测交通量、运输量的发展水平;

(4)建设项目的地理位置、地形、地质、地震、气候、水文等自然特征;

(5)筑路材料来源及运输条件;

(6)论证不同建设方案的路线起讫点和主要控制点、建设规模、标准，提出推荐性意见;

(7)评价建设项目对环境的影响;

(8)测算主要工程数量、征地拆迁数量，估算投资，提出资金筹措方案，提出勘察、设计、施工计划安排;

(9)确定运输成本及相关经济参数，进行国民经济评价、敏感性分析、财务分析;

(10)提出存在的问题及建议。

关于组建公路养护工程公司的可行性研究报告

关于组建公路养护工程公司的

可行性研究报告

一、项目背景及意义

公路建设由于投资大、风险小、效益高、拉动能力强，是国家实施投资拉动战略的重点之一，在当前和今后相当长的一段时期内仍将保持较高的增长速度。根据《＊＊市交通“十五”计划及XX年远景规划纲要》，“十五”期间，全市公路建设将投资56.64亿元，到XX年，全市公路通车里程将达到6140.9公里，其中高速公路202.5公里，一级公路341.7公里，二级公路1484.7公里,公路密度为57.47公里/百平方公里。公路建设的持续高速发展必将推动公路养护工作实现一次大的发展、质的飞跃，组建公路养护工程公司前景非常广阔。

（一）组建公路养护工程公司是形势发展的迫切需要

公路养护工作是公路部门长期的、首要的职能，是公路部门赖以生存和发展的基础。随着公路建设步伐的加快，公路工作中存在的重建设轻养护以及经常性、预防性养护跟不上等问题也越来越突出，在一定程度上缩短了公路的使用寿命，影响了公路部门的整体形象。市局领导本着“建设是发展，养护管理也是发展”的思想，把养护管理工作作为当务之急，要求各单位将养护管理作为“一把手”工程来抓，全面提高养护质量，提高通行能力。组建公路养护工程公司，是提高我市公路养护质量，加快公路金融发展的迫切需要。

（二）组建公路养护工程公司是调整优化产业结构的迫切需要

作为公路产业开发企业，以公路为依托，调整优化产业结构，培植主导产业，是生存和发展的根本途径。随着社会主义市场金融的逐步完善，公路工程建设中标难度越来越大，施工要求越来越高，利润率也越来越低，促使积极探索新的金融增长点，逐步将工程建设重心由公路工程向养护工程倾斜，开创建、养并重的工程建设新格局。

二、市场预测

“十五”期间，＊＊市国、省道干线和县乡道路正常养护投资额分别达到3.5亿元和3000万元。《＊＊市交通“十五”计划及XX年远景规划纲要》要求，到XX年底，全市公路通车里程达到7094公里，其中：国、省道1753.3公里，县乡公路5273.9公里，专用公路67.6公里；高速公路202.5公里，一级公路564.9公里，二级公路1631.6公里。《＊＊市干线公路养护与管理发展规划

（－）》规定，到XX年底，全市80％的国省干线公路达到gbm工程标准，综合好路率达到92％以上，全市平均每年安排的国省干线公路改建及大修里程不少于干线公路总里程的10％，中修里程不少于12％。由此可见，－XX年，公路养护工程发展前景广阔，市场潜力巨大。

三、施工资质和年施工能力

（一）施工资质

现已具备公路工程三级施工资质，计划年内晋升二级施工资质，可承揽各类养护工程的施工。

（二）年施工能力

根据往年施工能力，XX年完成产值820万元人民币，XX年完成产值610万元人民币，XX年完成产值1570万元人民币，确定养护公司年度最大施工能力为1600万元人民币。

四、管理、技术人员配备及机构设置

（一）管理、技术人员配备

设经理1人，副经理2人，总工程师1人，各类技术人员、施工人员25人。

共3页，当前第1页123

可行性研究报告撰写格式

一、可行性研究概述

可行性研究(FeasibilityStudy)是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。可行性研究报告是投资项目可行性研究工作成果的体现，是投资者进行项目最终决策的重要依据。可行性研究报告主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法，经济效益为核心，围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。对整个可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。为了论的需要，往往还需要加上一些附件，如试验数据、论证材料、计算图表、附图等，以增强可行性报告的说服力。

二、可行性研究报告构成

第一，总论。总论即项目的基本情况。在可行性研究报告的编制中，这一部分特别重要，项目的报批、贷款的申请、合作对象的吸引主要靠这一部分。总论的内容一般包括项目的背景、项目的历史、项目概要以及项目承办人四个方面。

第二，基本问题研究。可行性研究报告的基本问题研究，是对各个专题研究报告进行汇总统一、平衡后所作的较原则、较系统的概述。主要内容为：市场情况与企业规模;资源与原料及协作条件;厂址选择方案;项目技术方案;环保、节能方案;工厂管理机构和员工方案;项目实施计划和进度方案;资金筹措;经济评价;论等。

三、可行性研究报告编制要点

(1)设计方案，可行性研究报告的主要任务是对预先设计的方案进行论证，所以必须设计研究方案，才能明确研究对象。

(2)内容真实，可行性研究报告涉及的内容以及反映情况的数据，必须绝对真实可靠，不允许有任何偏差及失误。其中所运用的资料、数据，都要经过反复核实，以确保内容的真实性。

(3)预测准确，可行性研究报告是投资决策前的活动。它是在事件没有发生之前的研究，是对事务未来发展的情况、可能遇到的问题和果的估计，具有预测性。因此，必须进行深入的调查研究，充分的占有资料，运用切合实际的预测方法，科学的预测未来前景。

(4)论证严密，论证性是可行性研究报告的一个显著特点。要使其有论证性，必须做到运用系统的分析方法，围绕影响项目的各种因素进行全面、系统的分析，既要做宏观的分析，又要做微观的分析。

四、可行性研究报告用途

可行性研究报告是在招商引资、投资合作、政府立项、银行贷款等领域常用的专业文档，主要对项目实施的可能性、有效性、如何实施、相关技术方案及财务效果进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。

项目方需要知悉，部分可行性研究报告的编写单位需要具备资格，可行性研究报告按用途主要分5种：

(1)用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。

(2)用于国家发展和改革委立项的可行性研究报告此文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可行性研究报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。

(3)用于申请进口设备免税主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。

(4)用于银行贷款的可行性研究报告商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于国家开发银行等国内银行，该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审，部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可行性研究报告，该文件类似用于银行贷款的可研报告。

(5)用于境外投资项目核准的可行性研究报告企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可可行性研究报告。

五、可行性研究报告目录

第一章总论

一、项目名称

二、项目承建单位

三、项目背景

四、项目投资概况

1、拟建地点

2、建设规模与目标

3、项目投资资金及效益情况

五、可行性研究报告的编制依据

第二章市场分析

一、行业发展情况

1、行业经济运行情况

1.1行业经济效益稳步增长

1.2行业主营业务收入不断增长

2、行业生产技术情况

3、行业进出口情况

二、市场竞争情况

1、行业SWOT分析

1.1优势(strengths)

1.2劣势(weaknesses)

1.3机会(opportunities)

1.4威胁(threats)

2、行业竞争发展趋势

三、项目产品市场分析

1、产品市场供需情况

2、产品市场分析

2.1国外市场应用现状

2.2产品市场预测

3、产品技术发展趋势

4、项目建设的必要性

四、项目投产后生产能力预测

五、该项目企业在同行业中的竞争优势分析

六、项目企业综合优势分析

1、区位优势

2、技术领先优势

3、销售渠道优势

4、有完善的营销和服务体系

七、项目产品市场推广策略

第三章产品方案和建设规模

一、产品方案

二、建设规模

第四章项目地区建设条件

一、区位条件

二、气候

三、基础设施

四、投资优惠政策

五、社会经济条件

1、经济总量

2、农业

3、工业

4、建筑业和房地产开发业

5、固定资产投资

6、国内贸易

7、对外经济

第五章技术方案设计

一、总平面布置

1、总平面布置原则

2、生产车间

3、办公及生活用房

4、道路及运输

5、绿化

二、产品生产技术方案

1、项目技术来源

2、产品生产方案

2.1产品生产组织形式

2.2工艺技术方案

2.3主要生产设备

三、辅助公用工程及设施

第六章环境保护与节约能源

一、环境保护

1、设计依据

2、主要污染源、污染物及防治措施

2.1项目建设期环境保护

2.2项目生产期环境保护

2.3绿化设计

2.4环境保护投资估算

二、节约能源

1、节能原则

2、节能措施

第七章职业安全与卫生及消防设施方案

一、设计依据

二、安全教育

三、劳动安全制度

四、劳动保护

五、劳动安全与工业卫生

六、消防设施及方案

第八章企业组织机构和劳动定员

一、企业组织

1、项目法人组建方案

2、管理机构组织机构图

二、劳动定员和人员培训

第九章项目实施进度与招投标

一、项目实施进度安排

1、土建工程

2、设备安装

二、项目实施进度表

三、项目招投标

第十章投资估算与资金筹措

一、投资估算的依据

二、项目总投资估算

1、建设投资估算

2、建设期利息估算

3、流动资金估算

三、资金筹措与还款计划

第十一章财务效益、经济和社会效益评价

一、财务评价

1、评价依据

2、评价内容

3、财务评价论

二、社会效益和社会影响分析

1、项目对当地政府税收收益的影响

2、项目对当地居民收入的影响

3、项目对相关产业的影响第十二章项目风险因素识别

一、政策法规风险

二、市场风险

三、技术风险

第十三章可行性研究论建议

一、论

二、建议

附录：

1、项目产品生产工艺流程图

2、项目主要生产设备清单

3、企业组织机构图

4、项目实施进度表

5、项目招标计划表

6、项目总投资分析表

7、项目投产后原材料费用估算表

8、项目投产后总成本费用估算表

9、项目投产后利润估算表

10、项目不确定性因素评价

11、项目建设投资估算表

12、项目流动资金估算表

13、项目固定资产折旧表

14、项目无形及递延资产摊销表

15、项目销售税金及附加估算表

16、项目利润与利润分配表

17、项目现金流量表(全部投资)

18、项目还本付息计划表

19、项目资产负债表

数学小课题研究报告

研究报告必须绝对如实地反映客观情况，一切叙述、说明、推断、引用，必须恰如其分。下面是小编为您整理数学小课题研究报告范文，供大家参考。

一、课题名称

有效培养学生数学语言表达能力，促进合情推理能力养成

二、课题的提出

《新课程标准》在重新审视传统几何教学目标的基础上对证明重新提出了明确的要求：“能通过观察、试验、归纳、类比等获得数学猜想，并进一步寻求证据，给出证明或举出反例”，“从几个基本事实出发，证明一些有关三角形、四边形的性质，从中体会证明的必要性，理解证明的基本过程，掌握用综合法证明的格式，初步感受公理化思想”。

学生要通过义务教育阶段的数学学习，“经历观察、实验、猜想、证明等数学活动，发展合情推理能力和初步的演绎推理能力”。而培养学生逻辑思维能力和训练学生的数学语言是分不开的。语言是思维的工具，思维过程要靠语言表达，而语言的发展又能促进学生思维的发展。因此，在数学教学中教师应创造条件让学生更多地说理。如：说定义、定理、法则、公式、过程、算理、方法、规律、题意、思路、数量关系、式义等，从而训练和培养学生的语言表达能力，从而达到发展学生数学思维的目的。

在日常教学中，我们经常会遇到这样的问题：学生能够想到问题的结论，但是不能说清思考的过程，不能讲清解决问题的思路方法。尤其是很多学生只重视问题的结果，却忽视了解决问题的过程。还有的学生会说不会写或会写不会说，渐渐地就走入了不敢说、不想说、不会说、不能说的误区。针对以上问题，我确定了“有效培养学生数学语言表达能力，促进合情推理能力养成”这一课题。

三、课题研究的目的、意义

课题研究的目的就是逐步探寻行之有效的初中数学教学方法，培养学生的口语表达及书面表达能力，以促进学生的合情推理能力，使学生养成有条理的思考问题，规范答题的习惯，力争使学生敢说、想说、会说、能说，培养学生自主学习、合作学习、探索学习的能力，不断提高课堂教学效率并适应中考改革的需要。

四、课题研究的方法

以实验操作性活动为主要形式，通过类比、归纳的方法，来使学生建立空间与平面的各种位置关系和数量关系，以达到发展学生空间观念和几何直觉的实验几何，逐渐摆脱欧氏几何的那种环环相扣的逻辑联系，以及严密抽象的演绎推理形式。

五、课题研究过程

（一）研究步骤

1、准备阶段：（1）学习和掌握初中数学课程标准中关于语言表达能力培养的要求。（2）研究学生语言表达能力的现状，语言表达能力差的原因。（3）制定研究方案

2、试验阶段：（1）在数学教学中寻求提高学生语言表达能力的有效策略。（2）实施具体方案。（3）反思经验与不足。

3、总结阶段：（1）根据课题研究，观察学生在语言表达方面的变化。（2）对课题进行总结，形成课题研究报告。

（二）实施过程

数学家波利亚说：“数学可以看作是一门证明的科学，但这只是一个方面，完成了数学理论，用最终形式表示出来，像是仅仅由证明构成的纯粹证明性。严格的数学推理以演绎推理为基础，而数学结论的得出及其证明过程是靠合情推理才得以发现的。”合情推理所得的结果具有偶然性，但也不是完全凭空想象，它是根据一定的知识和方法做出的探索性的判断，因而在平时的课堂教学中如何教会学生合情推理，如何用恰当的数学语言去表达出来，是一个十分值得探讨的课题。

首先，我对学生语言表达能力差的成因采取谈话法和问卷法进行调查。通过调查主要总结出四大成因：一是心理素质差，虚荣心强，怕答错或答不好而被同学或老师笑话。二是性格内向，不想或不敢表现自我，或没有机会发言渐渐封闭自我。三是对知识缺乏系统的理解，不能有条理的分析问题解答问题。四是没有严谨的学习态度，不会走就想跳……不会用数学语言规范答题。

可见，语言表达能力会直接影响学生的数学学习能力，也会间接影响学生的个人交往能力，及综合素质的发展。新课程加大了实验几何的内容。因为它更贴近学生的日常生活经验；同时降低了几何学逻辑严谨性的要求，使不同智力水平的学生，都可以从数学活动中获益；而且通过活动掌握空间性质，更易于培养学生的观察能力、实验能力、归纳类比，以及创造力等，这些明显的长处日益受到重视。下面我就结合新课程理念，结合学生语言表达能力差的成因，结合课堂教学谈一下自己的几点做法：

1、正人先正己，规范自身的教学行为。认真备课，课堂语言力争不拖泥带水，做到正确、科学、简练、规范、有条理，逻辑清晰，连贯。坚持使用数学语言授课，不口语化。板书示范有针对性，给学生以良好的引导，让学生从简单的模仿做起，逐步认识到答题规范的重要性，同时，板书设计要美观大方、简洁规范，让板书给学生以美的享受……从而不由自主的模仿。例如：在教学实际问题与二元一次方程时，我边板书边领学生总结了五字方针：设、列、解、检、答。学生按照这五字方针，就能较规范地完成类似的数学问题了。

2、创设学生语言表达的时间和空间。在进行数学教学活动时，教师如果只以教材的内容为素材对学生的合情推理能力进行培养，毫无疑问，这样的教学活动能促进学生的合情推理能力的发展。但是，除了学校的教育教学活动（以教材内容为素材)以外，还有很多活动也能有效地发展学生的合情推理能力。例如，人们日常生活中经常需要作出判断和推理，许多游戏很多中也隐含着推理的要求。所以，要进一步拓宽发展学生合情推理能力的渠道，使学生感受到生活、活动中有“数学”，有“合情推理”，养成善于观察、猜测、分析、归纳推理的好习惯。

3、注重学生对新知的经历与体验。教师在课堂上要积极营造轻松、民主的课堂氛围，充分发挥学生的主体作用，让学生有展示、表达数学的权利和机会。如在学习“过直线外一点有且只有一条直线与已知直线平行”这一平行公理时，教师和学生一起通过画图、试验后，让学生归纳出这一公理，此时，教师要鼓励学生大胆地进行表述。在教师进行补充归纳后，学生对此公理中的“过直线外一点”、“有且只有”专业化的用语难以掌握可让学生读一读感受一下，领会其意义，或与同桌互相

进行交谈。在充分给予学生“说”的机会的同时，教师逐步地要求学生答对所问，用词准确，语句完整，注意引导学生语言表达的准确性、简洁性、条理性、逻辑性、长期坚持下去，能让学生学好数学术语，用好数学术语，讲好规范的数学语言。有了亲身的体验和经历，学生才会有感而发，有话可说。

4、榜样力无穷，用学生去影响学生。数学教学中经常遇到用语言表达有困难的问题，我让那些具有示范作用学生先说，使其他学生在无形中感受到怎样去表述问题，怎样表达才有条理；另外，让那些书写规范的学生到前面板演，这样要远比教师一遍一遍的强调作用更明显。对于刚刚接触的问题，我让同桌之间，小组内的同学之间，在解答问题后，互相检查，指出对方的不足。在作业或试卷的解答中语言表达比较突出的学生，我让他们把自己的作品展示给同学，用他们的规范解答去影响其他学生。这样就激发了学生的兴趣，强化了对语言表达的重视程度。

六、课题研究的反思

传统数学教学中，就是以几何教学为主来培养学生的逻辑推理能力，以及学习数学证明方法的。长期以来，数学教学注重采用“形式化”的方式发展学生的演绎推理能力，忽视了合情推理能力的培养。应当指出，数学需要演绎推理，更需要合情推理。科学结论(包括数学的定理、法则、公式等)的发现往往发端于对事物的观察、比较、归纳、类比……即通过合情推理提出猜想，然后再通过演绎推理证明猜想正确或错误。演绎推理和合情推理是既不相同又相辅相成的两种推理形式。新课程中关于几何教学的处理发生了很大的变化，对于学生合情推理与证明能力的要求，也与过去有所不同。教学中要通过观察、猜想、实验、讨论、探究，最后再逐步引导到证明，这是一个完整的推理逐步发展的过程。

通过此课题的研究，大多数学生都达到了敢说，想说，会说，能说的程度。学生能够主动约束自己的语言表达习惯，力争规范。但是研究过程中还有困惑的地方，例如：如何做好口语表达向书面表达的过渡，如何把数学中的语言表达与其他学科整合起来，如何更好的照顾到那些超弱势群体；作为老师都希望能不断培养学生的表达能力，但时间从何而来？教学内容完成不了怎么办？若学生就是不肯说，该怎么办？

七、课题研究的成果

1、课题研究的方案及报告。

2、案例分析及论文。

八.课题研究的体会

对在初中数学教学中培养学生的语言表达能力有了全新的认识。初中数学教学中，掌握数学语言与数学知识是相辅相成的，语言作为“思维的外衣”可以帮助学生掌握知识，而知识作为语言的内涵，也可以帮助学生理解语言。因此，初中数学教学应该重视数学语言的教学。

首先我很高兴能和大家一起分享一下关于个人课题研究过程中的一些感受，有许多不成熟的想法还请各位批评指正。

说实话，当时在申报市第三期个人课题之前，我对于这“课题”二字是既茫然又惊恐。因为在思维定势里，课题都是那些经验丰富、理论和知识水平都达到一定高度的学者所研究的。我这样的“菜鸟”怎配得上这“研究”二字?而且对于要怎样主持“个人课题”，我一无所知。这时，多亏了李校长的督促和指导，我对“个人课题”有了逐步的了解，原来的茫然也变成了期待。因为当我将平时教学中的主要困惑定为研究对象后，便豁然找到了自己的方向，而且这个任务极具挑战性，能够不断激励我们去阅读、观察、实践、探索。

相对于国家级、省级、市级、区级和校级等集体课题，“个人课题”是由教师个人自主申报，独立主持，为了自身的专业发展，研究个人在教育教学中具体而微观的教育问题的课题，也属于教育科学研究课题范围。

华东师大博士生导师叶澜教授认为“没有教师的生命质量的提升，就很难有高的教育质量;没有教师的精神解放，就没有学生的精神解放;没有教师的主动发展,，就很难有学生的主动发展;没有教师的教育创造，就很难有学生的创造精神。”而个人课题项目，最重要的意义就是引导教师自我解决教育中遇到的问题、难题，促进教师专业化成长。教师在个人课题研究中，紧密联系日常工作，积少成多，使科研进入常态化。只有这样，教师自身生命质量的提高才能更好的让学生得到发展。

但万事开头难，在最初选题时，我就遇到了极大的困难，不了解什么样的题目适合个人课题，在李校长的帮助下，我了解到：1)选题应结合自己的教学实际2)研究范围宜小3)已有一定的经验积累4)视角新颖创新。我曾列出过几个题目向李校长请教，如英语词汇抽查中数学概率知识的运用、理论讲解中直观比喻用法的运用，但这些问题其实是论文题，却不适合作课题题目。因为这些问题只要我们将实践联系理论稍加研究就可解决，并不需要我们花费一年乃至更长的时间去调查、实验。而我的另一个题目“英语阅读课常见环节的效度和创新”也有问题，首先，“常见环节”这一概念就不严谨，且无法界定。其次，“效度和创新”，选材范围太大，无法作为只有一年期的个人课题的研究对象。课题的名称应具有问题性，不宜用肯定语句，而且也不宜用比喻和拟人，否则无法清楚表达研究的“是什么”。那评委自然而然没兴趣知道你要陈述的“为什么”和“怎么办”了。

同时提醒大家在选题前可以进行文献检索，以避免重复前人已讨论过的问题，并可从文献检索过程中发现研究的空白区，获得灵感。

经过筛选，我结合我校英语教学中遇到的一些特殊情况，定下了“高中农村生源学生英语现状及教学对策”这个题目，并有幸获得了立项。

在个人课题的研究有多种方法，其中个人课题的调查与实验方法有文献研究法、问卷调查法、访问调查法、观察法、实验法等，而“个人课题”的行动研究则有行动研究法、案例法等。在这里我就不赘述。

从第四期个人课题开始，教研室设立了个人课题中期检查，主持人就已完成的任务和已取得的成果进行汇报，如果我们在研究过程中发现自己课题的不足之处，可以在此时申报课题变更。

另外还有几个小提示：

第一：我们最初申报课题的“个人课题”申报表，一定要留着，因为后面我们最重要的研究报告，其中很多内容有重复，特别是研究目标及理论依据，研究过程及方法，后面只需要结合实际的研究过程，再补充完善。

第三个：课题研究过程中有好几次市级的课题培训及交流活动，专家会对课题研究中的常见问题给予指导，并为大家提供优秀的个人课题研究的案例。而且在结题时必须上交课题培训会议的参会证，否则无法结题，所以请各位密切留意市教研室网站的通知，不要错过会议。

在主持课题的过程中，我出现的最大问题就是时间分配很不合理，前轻后重，导致到后面手忙脚乱的，甚至修改的时间都没有。从“个人课题”申报表通过审核之后，我们正式开题算起，我们将近有一年的时间去完成这个课题，但不能总觉得有的是时间，不断往后拖。我结题时那叫个悔不当初啊。因此，我深刻感受到：个人课题不是一篇论文，需要我们要做的东西很多。要及时收集过程性材料，对文献进行研究，夯实理论基础。记得去年我和汤老师去参加课题培训会，约在新街口见面。当别人提到新街口时，我第一反应是：逛街。而当我找到汤老师时，他正在新华书店孜孜不倦的阅览挑选课题相关理论书籍。当时，我被他严谨的治学态度所深深感动，同时也认识到：要成为研究型的教师，我们需要倾注心血，不断学习。

希望大家通过我做的这不成熟的介绍，对个人课题有个初步的了解，并能避免我犯过的错误，更有效率的进行专业化发展，并祝愿大家的课题都能够立项，个人课题成为促进我们教师团队共同发展的助推器，成为我校文化发展的添加剂。

房地产开发项目可行性研究报告

以下这篇房地产开发项目可行性研究报告范文由中国人才网提供，希望能帮到您。

一、总 论

1.项目建设背景

南方A市B房地产开发公司开发的“98佳园住宅小区” ，以高品质的开发建设，优美的居住环境和一流的物业管理为A市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。为满足A市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近c民族园，与“98佳园住宅小区”相连的现A市b厂区内，开发中高档‘佳园二期”住宅，与“佳园一期”连成÷片，建设继“98佳园住宅小区”之后又一个高品质住宅小区。佳园一期销售已基本结束，该公司和佳园小区良好的形象普遍得到A市市民和政府的认可，由于“佳园二期”与98佳园仅一墙之隔，这为本项目的开发带来不可多得的商机。

根据A市城市规划发展需要以及白龙路片区控制性规划要求，B房地产开发公司已同A市b厂以定点拆迁的方式达成协议，获得该厂33333.5平方米生产用地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由A市土地管理局和市规划局办理。根据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求，A市D厂搬迁至高新技术开发区内。

该项目初步方案设计已经完成，“佳园二期”项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。

2.项目概况

(1)项目名称：“佳园二期”项目。

(2)建设地点：A市白龙路。

(3)建设单位：B房地产开发公司。

(4)企业性质：国有。

(5)经营范围：主营：房地产开发经营。兼营：建筑材料、

装饰材料、室内外装饰。

(6)公司类别：专营企业。

(7)资质等级：城市综合开发二级。

(8)企业概况：B房地产开发公司是独资国有房地产开发企 业，成立于1993年。6年来，该公司成功开发了关上中心区“宏兴大厦”、钱局街职工宿舍项目、交林路职工宿舍，98佳 园住宅小区”等项目，总开发面积24万平方米，形成一定的开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并创出了佳园小区品牌效应，在A市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的发展。“佳园二期”是该公司开发的高标准精品住宅小区。

(9)工程概况： “佳园二期”项目占地33333.5平方米，总建筑面积76100平方米，其中多层住宅50960平方米，联排低层住宅10140平方米，地下停车库15000平方米。经估算，工程总投资17623万元，每平方米造价2316元。

(10)资金来源：本项目建设资金完全由B房地产开发公司自筹，不足投资通过预售房款解决。 根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为19.8%，财务净现值(Ic=15%)517万元，投资回收期2.9年。投资利润率17.8%，利税率26.2%，计算期内国家税收2629万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。

3.可行性研究报告编制依据

(1)省计委计投[20xx]X X号文《关于“佳园二期”项目建议书的批复》;

(2)B房地产开发公司与A市D厂签定的《国有土地转让造成房屋拆迁、停产损失的补偿合同》以及《国有土地使用权转让合同》;

(3)A市规划设计院《白龙路沿线控制性详细规划》;

(4)A市理工大学建筑工程学院设计研究院《“佳园二期”项目初步规划方案》;

(5)白龙寺片区地质勘探资料;

(6)A市城市规划局《A市土地使用变更通知书》;

(7)省审计事务所验资证明;

(8)A市城市合作银行资金证明;

(9)国家计委《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》;

(10)建设部《房地产开发项目经济评价方法》。

4.可行性研究报告研究范围

根据“佳园二期”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

5. 研究结论及建议

本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和A市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对A市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用A市D厂生产用地，对盘活国有资产，推进国有企业产业结构调整，有明显的社会效益。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

6.主要经济技术指标

“佳园二期’’项目主要经济技术指标见表3—1。

表3-1 “佳园二期”项目主要经济技术指标

序号 项目名称 单位 指标

1 总占地面积 平方米 33333.5

2 总建筑面积 平方米 76100

3 建筑容积率 1.4

4 小区绿化率 % 40以上

5 户均面积 多层住宅 平方米/户 A型100、B型160

联排低层住宅 平方米/户 260

6 地下停车库车位 30平方米/车位 500个15000平米

7 综合售价 多层住宅 元/平方米 2950

联排低层住宅 元/平方米 3850

8 地下停车库 元/位 7500

9 建设投资 万元 17623

10 每平方米建设投资 元 2316

11 投资利润率 % 17.7

12 全部投资财务内部收益率(税前) % 18.7

13 全部投资财务净现值(税前) 万元 379

14 全部投资投资回收期(税前) 年 2.9

二、住宅市场分析与营销战略

1、当前住宅市场现状

进入20xx年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在：

(1)商品房开发投资稳步回升。1992年房地产业超速发1993年下半年起宏观调控，至1995年以后，房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。1997年以后，商品房投资逐步增加，1998年，在国民生产总值增长的7.8%中，住宅建设的贡献率达到1个百分点以上。

(2)在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。

(3)住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。

(4)房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。

2、A市商品房现状与市场需求

A市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米，位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从A市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，A市目前有26%的市民住房是“单位借房”，约39%属“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出，目前商品房在A市市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。

再从每户住房总建筑面积来看，居民住房60平方米(指建筑面积，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房尸数将比现在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。

3.“精品住宅”的市场需求及发展

“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着A市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据A市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“精品住宅’’的表现为：

3.1 住宅市场趋向细分化

随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，A市住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉60%以上，销售火爆。从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。

3.2 商品房市场进入品牌角逐时代

随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年A市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。“佳园一期”住宅的成功开发和火爆销售，就是一个最好的例子。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：

(1)先富者的市场潜力。A市改革开放20年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占3%左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。

沿白龙路向前是新迎小区和大树营、曙光、东华小区一带，是A市较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下一步商品房的更新换代，加上二，、三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次 的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。

(2)商业消费潜力。A市是面向东亚的国际性商贸旅游城市，发展商贸一直是A市经济发展的重点之一。由于几次博览 会的成功举办，提高了A市在国际国内的知名度，为A市城市 经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋

旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像 98佳园这样环境优美、档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。

(3)项目区位市场潜力。“佳园二期”项目位于C民族园以南，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。

3.3 户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点

户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。

3.4 消费者对住宅质量和物业管理的关注

消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。

3.5 住宅开发及开发商向规模化发展

前几年，A市城市住宅开发数量发展过快，但开发规模偏小。目前A市已有各类资质的房地产开发企业200多个，除新迎、江岸、春苑、佳园、北辰等小区外，大多规模较小，不但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。A市目前开发的北辰小区、阳光小区等开发建设规模都在千户以上，具有很强的市场竞争力。住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。从A市最近两年的房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌现出来，并占市场主导地位。

3.6 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段

随着A市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，A市居民购房除直接居住或自用外，有近15%是用于投资保值、增值或出租，这与A市市民近几年生活水平很快提高不无关系。据有关资料统计，1990年A市城镇居民人均收入为1579元，1995年为4384元，1996年汰到5151元，1997年达到6243元，1997年比1995年实际增长42.4%。在居民消费支出中恩格尔系数已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近几年这一系数又有新的下降，这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭为6%～10%，中高收入家庭为13%—16%，，富裕家庭占20%--30%，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。个人购房的比例也由“八五”时期的28%增加到1997年的32%，目前这一比例已超过50%，并保持逐步上升的势头。

从以上分析可以看出，“佳园一期”、“北辰小区”、“阳光小区”、“金康园’’等的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，“佳园二期”市场 定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。

4，当前住宅市场面临的矛盾和问题

目前，以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾，结构性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出，市场有效需求的不足。主要表现在以下三个方面：

(1) 商品房空置量继续上升，消化空置房压力加大。据有关资料统计，A市

空置商品房已达80余万平方米，一些建设标准低，施工质量差，户型不合理，设施或居住环境不良的商品房空置率还将进一步增加。

(2) 住房制度改革未能达到预期进度，各种政策的落实未能实际到位，住宅市场消费需求的良性循环要有一个较长的形成过程。

(3) 市场发育程度整体水平偏低，地区之间发展严重不平衡。‘‘佳园二期”住宅开发也面临住宅市场供大于求的矛盾。虽然随着福利房的取消，房地产二、三级市场逐步开放，居民收入水平逐步提高，为商品房市场的发育打下了一定的基础，但目前结构性供给过剩与市场有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在20xx年后将建成1000万平方米的经济适用房，低档房市场供给量很大，对房地产价格将产生较大影响，导致本项目的开发有一定的市场风险。

5.营销战略

根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略：

5.1 确定项目整体形象

‘‘佳园二期’’ 与“98佳园”地块相连。佳园小区已成功开发，其品牌形象得到了A市市民和政府的认同，在A市房地产市场有一定影响，建立了一定信誉。“佳园二期”处于C民族园片区，地段位置优越，小区整体形象根据“人与自然”这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造21世纪高素质物业，开发继“98佳园”之后又一个精品住宅小区。

5.2 “卖点”分析

‘‘佳园二期”住宅小区凭借其优越的地段位置和区位优势，小区住宅销售的“卖点”主要是：

(1) 小区规划不是简单的绿化，而是按“园林化”概念规划建设，因此有突

出的环境特点。此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计，先期发售的佳园小区最成功的“卖点”或销售的“热点”就在于此。

(2)配套设施要能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。

(2) 物业管理在佳园小区的基础上更加完善化，服务更加周到全面，管理高

质量、高水平。

(3) 小区住宅设计引入“智能化”新概念，使住宅小区按“精品化”的标准

档次规划设计和经营管理。除以上因素外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。

5.3 营销推广策略

高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：

(1)广告宣传策略。

由于佳园小区的成功开发与经营，B房地产开发公司已在A市消费者心目中建立了良好的信誉，对后期项目的开发销售较为有利。“佳园二期”项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的整体形象和“卖点’’集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。

(2)促销策略。

1)促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销：①销售准备阶段;②首次公开展销和跟进销售阶段;③二次公开展销及跟进销售阶段;④三次公开展销及跟进销售阶段;⑤扫尾阶段销售。

应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。

2)销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是：①拟更新换代商品房的消费者;②收入较高或中、高收入的消费者;③驻A市办事机构商用或商住;④其他消费者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况：以及市场情况而定。

3)促销手段。拟采用多种促销手段，包括：①广告宣传;②内部认购;③人员直销;④举办展销会;⑤集团认购;⑥有针对性(销售对象)的举办展销会;⑦灵活多样的付款方式;⑧工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺;⑨售楼现场样板房促销(佳园小区效果很好);⑩其他促销手段。

5.4定价策略

(1)价格定位。

1)根据A市目前房地产屋源交易信息，二环路以外西、南及东北市区一带，同类商品房销售价格见表3-2。

表3-2 楼盘销售价格情况表

(20xx年1、2月)

序号 名称 房屋类型 区位 地段 最低价(元/平方米) 最高价(元/平方米)

1 红塔花园 多层住宅 市西区 高新开发区 2520 2880

2 阳光花园 高档商住 市南区 滇池路 2480 3880

3 星河明居 高档住宅 市南区 交易会旁 3380 3880

4 宝海豪园 高档住宅 市南区 关上宝海公园 3160 3730

5 盛达花园 多层住宅 市南区 春城路北段 2650 3020

6 钻石豪苑 三层住宅 市东北 C民族园 3200 3900

从A市20xx年1、2月楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在2480～3880元之间;别墅式高级住宅每平方米3200-3900元之间。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。

2)98佳园第一期销售价为2030—2580元/平方米，最高价为3、4楼，最低价是7楼。复式楼砖混结构为2380元/平方米，框架结构为2580—3088元/平方米。“佳园二期”价格定位为中高档住宅，考虑上述因素，多层住宅价格每平方米定在2800～3000元之间，联排低层住宅每平方米定在3500～3900元之间，可研中分别取2950元和3850元，地下停车位每个75000元。

(2)价格优惠策略。拟采用以下策略：①付款方式优惠;② 集团购买优惠;③选择购买优惠;④特殊消费对象优惠;⑤其他优惠措施。

(3)价格浮动策略。宜采用浮动售价：①展销会期促销优惠价;②限期销售优惠浮动价;③正常销售期段浮动价;④其他浮动措施。

(4)定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。

三、项目选址及建设条件

1.项目选址

1999年以后，C民族园作为永久性公园，园区依山傍水，环境得天独厚，今后A市将严格控制这一地区规划，区内建设以园林旅游、休闲娱乐和较高档次的住宅为主，发展为A市的一个高尚新社区，其周边环境还将进一步改善。C民族园片区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地，不可多得。‘‘佳园二期”项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。

2.建设条件

2.1 位置优越

“佳园二期”项目建设地块位于C民族园1公里处白龙路主干道西侧，空气清新，水质优良，周围是龙华路、昙小路，主干道白龙路向前直通市中心区。沿白龙路一带的住宅区，是该市较早开发的商品住宅片区，区内人口众多(仅新迎小区就有人口10万人)，商业网点密布，生意兴隆，呈现一派繁荣景象，与C民族园片区优雅、清新、和谐、宁静的环境形成鲜明的对比。随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势，依托C民族园一流的社区环境，佳园二期住宅开发建设具有无可比拟的区位优势。

2.2 交通方便

已建成的主干道白龙路和龙华路、昙小龙、金博路、穿金路形成小区四通八达的交通网络。公共汽车由A市的东、南、西三个方向开往佳园小区，坐车由佳园小区至市中心只需10分钟，到火车站15分钟，到A市机场20分钟。白龙路连接环城东路和白塔路延长线，紧接春城路直达A市机场。由另一条主干道穿金路可连接A市城市南北方向交通动脉---北京路，并以东西方面交通干线---人民路交汇，往南是火车站，往西至西市区，交通十分便捷。

2.3 建设厂区“五通”条件具备

C民族园片区市政设施有;道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。

供水;设施自来水管网供水。接入干管为DN300--DN800。从佳园一期预留口引入。

供电：D厂有现成的变电所(2*315KV.A)，电源不需重新引入。

煤气：佳园一期建有开闭所，从预留口接入。

地质勘探：该地块与佳园一期相连，相邻地块已按多层建筑做过地质勘探。

通信：直接由A市市话通信网接入

场地：建设场地为D厂内生产用地，土地平整，需要拆迁。

2. 4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全

“佳园二期”与’98佳园小区、云山小区、白龙小区、世界花苑构成白龙寺住宅片区，区内商业、教育设施完备，交行、农行、建行在该区均设有营业网点，龙聚商场、新世纪购物广场是小区的购物中心，附近有白龙幼儿园、云山小学等初等教育园地，西南林学院、A市理工大学建筑学院等院校也在该区周困，形成了良好的文化氛围。

2. 5 土地征用情况

开发土地以定点拆迁方式获得A市D厂生产用地33333.5平 方米，未用转让变更方式办理用地手续。

四、建设规模及功能标准

1. 建筑面积和内容

根据省计委立项批复，佳园二期项目建设为商品住宅小区，初步规划总建筑面积76100平方米，其中住宅建筑面积50960平方头，联排低层住宅建筑面积10140平方米，地下停车库15000平方米。

2. 功能设施标准

2.1建筑使用功能

20xx年城市住宅流行模式为：家庭向小型化发展，户规模"3口户为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通、地铁和私人汽车有一定发展;学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求;公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。

20xx年住宅的套型模式：各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是发序势。套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。套型基本面积达到国家预定的目标。

根据这一趋势，“佳园二期”住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。

2.2 设施标准

住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合《X X省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。

(1)住宅装饰及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。①外墙：高级外墙涂料;②内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉;③顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余为飞粉;④地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪;⑤门窗：高级塑钢窗带纱窗;分户门：复合防盗门;户内门：实木镶板门，实木填芯蒙板门;⑥厨房设施：洗涤盆;⑦卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧阳台：铝合金封闭式阳台;⑨其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。

(2)小区配套设施：小区设有院内花园、草地、水池、休息厅、网球场、地下停车库、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。

2.3 住宅户型规划

根据“佳园二期” 区位环境和住宅市场需求，初步规划为以下3种户型：

多层住宅A户型： 每户建筑面积100平方米。

多层住宅B户型： 每户建筑面积160平方米。

联排低层住宅C户型： 每户建筑面积260平方米。

多层住宅A、B两种户型各196套;联排低层住宅39套

以上户型在下一步单体设计时，还应根据消(费对象需求，综合考虑住宅使用功一能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间(卧室(单双人间))、起居室(厅)、厨房、卫生间)的使用面积满足规定的要求。联排高级住宅主要考虑商住两用按办公和居住两用功能安排

3.工程项目一览表

依据初步规划方案，“佳园二期’主要工程项目见表3-3

表3-3主要工程量一览表

序 号 项 目 名 称 说 明

1 土建工程 建筑面积76100m2

1.1 1.2 1.3 多层住宅 联排低层高档住宅 地下停车库 建筑面积50960m2建筑面积10140m2建筑面积15000m2

2 给排水工程 水箱、水池、水泵机房

3 普通消防系统 住宅区

4 变配电工程(强电) 配电房变配电设备

5 照明工程 小区照明

6 通讯工程 普通申话配线(端子接单元口)

7 火灾报警及安全监视 公共场所火灾报警，可视防盗门

8 通风工程 地下停车库通风

9 闭路电视 住宅区

10 室外工程 室外绿化及部分道路场地

五、建设方案

1.建设场地环境

1.1 地形

建设场地为D厂厂区现状不规则矩形地块，东北宽，西南窄，地形平坦。根据“佳园一期” 地质勘察报告钻孔位置和高程数据，地块高程约为1901.41—1902.42米，高程差为1米左右。

1.2 场地自然条件

(1)地貌：场地位于A市盆地东北部，地貌上属河流堆积成因形成的堆积准平原地貌，原始阶地地形明显。表层现况为建筑物及回填土层。

(2)水文地质：根据“佳园一期”地质勘察结果，场区内地下水位高程为1900.60～1901.76米，地下水埋深-1.82 — -0.81米。根据场地水质分析结果资料，建筑场区范围内地下水的化学类型对建筑混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。

(3)地震烈度：根据建设部建抗(1993)13号《关于执行“中国地震烈度区划图(1990)”有关规定的通知》和省建抗(1993)44号《关于抗震设防烈度有关规定的通知》，本工程按A市地区标准，设防烈度要求为8度。

(4)地基土工程地质评价：依据《岩土工程勘察规范》(GB50021—94)、《建筑地基基础设计规范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震设计规范》(GBJll—89)、《土的分类标准》(GBJl45—90) 。根据佳园小区地质勘察报告，地基土主要有人工填土、耕填土和冲洪积、湖积(沼)相堆积层组成，地质物理力学性质一般或较好，周围场地内无不良地质现象。场地土类型属中软场地土，场地类别为Ⅲ类建筑场地。

2.总体规划布局

2.1 片区规划

A市规划局已对白龙路沿线C民族园片区做过控制性详细划，以园林旅游、休闲娱乐和高档住宅为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。

2.2 小区整体规划设计原则

(1)高绿化低密度;

(2)综合服务配套设施齐全;

(3)户型设计适应“升级换代”居住要求;

(4)体现小区独特的整体建筑风格。

2.3 总平面布局

“佳园二期”总平面略呈“T形布局，由4个地块形状较为规则大小不同的庭院式住宅建筑群组合而成，中心花园布置在小区中部，下设地下停车库，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出人口。在小区总平面规划范围内，合理布局区内空间，与“98佳园小区”内空间视觉相呼应，风格相协调。

2.4 交通组织

小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车出口和人口分别设于小区北面主出人口，紧接北面20米宽这域规划路。

2.5 规划指标

根据“佳园二期”初步方案及建设规模，规划指标见表3--4。

3.建筑方案设计

本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明。给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。

表3-4 “佳园二期”项目建筑技术经济指标

序 号 项 目 指 标

1 总用地面积 33333.5平方米

2 总建筑面积 ?6100平方米

3 地下建筑面积(地下停车场) 15000平方米

4 地上建筑面积 61100平方米

其中：多层住宅 50960平方米

联排低层高档住宅 10140平方米

5 建筑层数地上 2～7层

地下 1层

6 建筑总高 7—22米

7 建筑层高地上 2.8—4米

地下 3.6米

8 建筑容积率 1.4米

9 绿地率 40%以上

10 停车 地上 不停车

地下 500辆

3.1 建筑方案总体构思

建设地块紧连“98传园小区” ，背靠C民族园，位置居园区中北部。基本要求是：建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的精品住宿小区，并与“98佳园小区” 相呼应，与周边建筑环境协调统一。

同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代息和21世纪新的居住理念。

3.2 平面设计

(1)住宅。根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。住宅经济技术指标见表3-5。

表3-5 “佳园二期”项目住宅经济技术指标

序 号 指标名称 单 位 指 标

1 套内使用面积 平方米/套 80、128、208

2 住宅标准层总使用面积 平方米 48880

3 住宅标准层总建筑面积 平方米 61100

4 住宅标准层使用系数 % 80

5 套内建筑面积

5.15.25.3 多层住宅A型多层住宅 B型联排低层高档住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260

6 户内平均居住人数 人/户 3.2

7 居住户数 户 431

8 居住人数 人 1379

(2)公用建筑。中心花园广场地下设一层车库，地下车库出人口均为小区北面主出人口，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》(JGJl00)的有关规定。物业管理会所、配电室、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环形车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。

3.3 立面设计

立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与“佳园一期”和周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。

4.结构设计

根据“佳园一期”地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：

4.1 基础选型及处理

(1)桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。

(2)深层搅拌桩：采用深层搅拌加固地基，并按规定养护、测量，搅拌桩单桩还应通过试桩确定。

4.2 上部结构

“佳园二期”建筑群地上部分由多层住宅、联排低层高挡住宅及公用建筑组成，地上建筑物为框架和混合结构;地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按8度设防。

5.公用设施方案

本住宅区因与’98佳园相连，可利用部分佳园小区配套设施，并可借助本项目改善或弥补两个小区配套设施的不足。

5.1 供水排水 ’

水源为城市自来水管网，进水管径为DN200—DN800，由佳园小区预留口接入，并按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下：

(1)用水标准和用水量。

住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4;

初步估算，住宅生活用水及消防用水每天约231立方米。

(2)给水。

1)设300～500立方米消防水池，安装通用消防水泵2台，自动消防水泵2台。建设区内已有水泵房。

2)在住宅屋顶设单元屋顶水箱(每单元一个)。

3)城市自来水进水管不小于DNl50，设一组水表装置。

(3)室内给水和消防给水系统。

1)室内生活给水：4层以上屋顶水箱给水，1～3层由城市压力供水，采用下行上给式供水系统。

2)普通消防供水系统：由上行、下行、水平供水干管和竖管组成水平和立环供水系统。

(4)室内外排水。

1)室内污水排放量按供水量的85%—90%估算，约173立方米。室内排水需经室外化粪池处理后，进入城市排污管网。

2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管网系统，雨水量按A市地区暴雨强度公式计算。

5.2 供电

(1)供配电系统。

1)负荷等级：工程消防用电设备、设备机房、小区道路照明、生活泵等为二级负荷，其余负荷为三级。

2)供电电源及电压：供电电压为10kV电源，从厂内配电室增容后接出，配电房设自动化柴油发电机组作备用电源。

3)主要电力供应指标：设备容量2155kW，计算负荷1657kW，变压器总装机容量2134kV·A。目前厂内配电室变压器装机容量为2X 315kV·A。

4)计量方式：l0kV系统进线设专用计量柜，住宅每户设专用磁卡式分户电表。

(2)照明及电力设计。

1)配电方式：二级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端配电箱后对其供电;三级负荷为单回路供电;每户户内设分户箱，按5kW/户计算。

2)照明设计：有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。照度标准按国家标准GB 133—90的中值选取。主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。在公用建筑疏散楼梯口、地下车库通道等位置，设安全出口标志灯;在通道及转弯处，设疏散标志灯。

3)电力设计：消防设备按消防中心指令开停机;通风空调系统集中联动控制;生活水泵和潜水泵按水位自动控制。所有远程控制设备均设置手动控制功能。

5.3 供气

采用城市管道煤气供气方式。主要用气地为住宅区，煤气用量按民用建筑日煤气用量标准估算(每户每月40—50立方米) ，从98佳园小区预留口接人。

5.4 通风空调

(1)住宅空调。高级住宅可采用分体热泵式空调器(挂璧式或立柜式)。由住户自行购置(一般不需要)。

(2)通气及防排烟设计。地下车库设机械排气系统，设管道或通风窗自然补风。安装机械排烟系统，排风量按每小时6次气计算。设备用房换气次数为4～6次/小时(变配电房按10次/小时计算)。

5.5 弱电设计

(1)小区通信线路由A市市话网直接引入。

(2)高级商住两用住宅设数据、语音用模块化插座。

(3)数据语音均采用lOOMbid高速传输方式，用五类传输线。

(4)小区范围内设CCTV保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。

(5)小区CATV电视系统由A市光纤电视网引入，每用户设2～3个电视用户盒。

(6)设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。

6.消防

(1)建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。

(2)地下停车库设防烟疏散楼梯间，采用室内自动喷淋消防或气体消防设施、消火栓。

(3)小区室外按规范设消火栓。

(4)地下车库按国家有关规范设置防火分区。

(5)根据小区消防用水量设消防水池(花园水池及消防两用)，按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。

7.环境保护

本工程主要污染源是地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾，地下层设备运行的噪声污染。对上述污染拟采取以下措施进行治理： 、

(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污经化粪池处理排人城市污水管道。

(2)固体垃圾：采用袋装方式收集处理，防止二次污染。

(3) 噪声：设备选型应尽量选用噪较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。

六、项目实施进度安排

本项目计划在两年半(29个月)左右的时间内建成。建设进度计划如下：

20xx年1月20日：项目建议书批复。

20xx年2月23日～20xx年3月：编制可行性研究报告并报批。

20xx年5月—20xx年7月：建筑方案设计。

20xx年8月：综合管网设计。

20xx年9月～20xx年11月：施工图设计。

20xx年12月：报建、领取建设规划许可证。

20xx年1月：工程开工。

20xx年3月：完成投资25%，开始预售。

20xx年8月：主体工程断水。

20xx年12月—20xx年2月：单体工程验收。

20xx年1月—20xx年3月：分项工程验收。

20xx年6月：正式人住。

七、投资估算与资金筹措

1.投资估算

根据建设单位提供的“佳园一期”土建工程基础数据，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资造价见表3-6和附表3-1。

表3-6“佳园小区” 项目投资估算 单位：万元

序号 项 目 开发产品 分期计划进度

成 本 1 2 3 4

1 土地费用 4500 4500

2 前期工程费 647 647

3 基础设施建设费 2054 600 1454

4 建筑安装工程费 7132 1090 5400 642

5 公共配套设施建设费 280 50 100 130

6 开发间接费 109 25 35 35 14

7 管理费用 285 90 90 90 15

8 销售费用 713 50 250 250 163

9 开发期税费 130 130

10 其他费用 544 90 90 364

11 不可预见费 1230 400 500 330

合 计 17623 7142 7949 20xx 522

2.资金筹措

本项目建设资金完全由建设单位自筹，B房地产开发公司使用自有资金8000万元作为项目资本金;按国家对商品房销售有关规定，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发，本项目需利用分期预售房款总计约9623万元。详见附表3-2。

八、经济效益分析

1.住宅销售价格

根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅按每平方米2950元;低层联排高档住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售价3001元。地下停车库每个车位75000元，按80%即400个车位销售计。

2.销售进度及付款计划

本项目计划在3年内完成销售，各年销售计划见表3-7表。

表3-7 各类建筑销售计划表(%)

项 目 合 计 1 2

多层住宅 100 15 60

联排低层高档住宅 100 10 60

地下停车场 100 10 60

所有业主均在两年内付清房款，签合同当年付一半，第二年再付一半。

考虑小区临时停车的需要，20%的地下停车库车位，用于租赁，由小区物业公司经营和管理。投入经营后第一年60%出租率，每个停车位每月280元;第二年以后出租率为100%，第二年至第五年，停车位每月300元，五年以后每月400元。

3.税费率

本报告采用的各种税费率见表3—8。

表3-8 税费率表(%)

税 费 项 目 税费率 税 费 项 目 税费;

营业税 5 土地增值税 30、40、50超率累进

城市维护建设税 7 公益金 5

教育费附加费 3 法定盈余公积金 10

企业所得税 33 任意盈余公积金 8

房产税(按租金) 12 不可预见费 7.5

4.盈利能力分析

项目在计算期内经营收入22089万元，可获利润总额3132元，扣除所得税1034万元、公益金105万元、公积金210万任意盈余公积金168万元后还有1616万元可分配利润。项目缴纳的经营税金为1215万元，企业所得税为1034万元，土地增值税为380万元，合计缴纳税金2629万元。详见附表3-3—附表3-5。

项目全投资内部收益率(所得税前)为19.8%，在预期可接受的内部收益率为15%时净现值可达517万元，投资回收期为2.9年。资本金内部收益率为13.1%。详见附表3-6和附表3-7。

商品房投资利润率=利润总额/总投资X100%

=3132/17623X 100%=17.8%

商品房资本金净利润率=税后利润/资本金X100%

=2099/8000X 100%=26.2%

5.清偿能力分析

本项目所需资金全部均由开发商自筹，末向金融机构借款，因此不存在还款问题。由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零。

6.资金平衡分析和资产负债分析

在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零，由附表3-9可见，在项目计算期内，项目的资产负债结构是很好的。资金平衡分析详见附表3-8，资产负债分析详见附表3-9。

7.敏感性分析

将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10%，全部投资内部收益率将分别下降至6.3%和4.8%，净现值分别下降至—857万元和—927万元，均为负值;投资回收期则增加到3.5和3.?年;租

房价格和预售款回笼进度对收益的影响相对不敏感。根据测算，敏感因素的变动均不应超过基本方案6%左右的范围，否则，项目收益风险较大。详见表3-9及图3-1。

表3-9敏感性分析表

序号 项 目 变动幅度(%)

内部收益率(%) 净现值(万元) 投资回收期(年)

0 基本方案 19.8 517 2.9

1 开发产品投资 +10 7.7 —867 3.5

-10 35.3 1901 2.7

2 售房价格 +10 33.9 1961 2.7

-10 6.5 —927 3.7

3 预售款回笼进度 +10 21.1 616 2.9

-10 17.0 246 3.3

4 租房价格 +10 19.9 523 2.9

-10 19.8 510 2，9

敏感因素变动(%)

图3—1 敏感性分析图(全部投资，所得税前)

1一售房价格;2--预售款回笼进度;3一租房价格;

4--基准收益率;5一开发产品投资

8.临界点分析

为考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力，对开发产品投资、售房价格、土地费用和售房面积等因素作临界点分析，若期望的内部收益率为15%，则项目投资的临界18281万元，增加654万元;每平方米售房价格的临界点为2894元，下降107元;土地费用的临界点为5069万元，增加569万元;售房面积的临界点为70335平方米，减少2765平方米。详见表3--10

表3-10 临界点分析表

敏感因素 基本值 临界点

全投资税前内部收益率 19.8% 期望值 15.0%

开发产品投资(万元) 17623 最高值 18281

售房价格(元/平方米) 3001 最低值 2894

土地费用(万元) 4500 最高值 5069

售房面积(平方米) 73100 最低值 70335

9.主要经济指标

本项目的主要经济指标见表3—11。

表3-11 主要经济指标表

序号 名 称 单位 数据 备注

Ⅰ11.11.2 建设规模房地产开发产品总建筑面积 商品房销售其中：多层住宅联排低层高档住宅地下停车场 出租房地下停车场 平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610073100509601003000

Ⅱ123456789 经济数据 总投资 资金筹措 其中：资本金使用预售房款 经营收人 经营税金及附加 总成本费用 利润总额 所得税 税后利润 土地增值税 万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元 000962344620742076 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均

Ⅲ12345676 财务评价指标商品房投资利润率商品房投资利税率商品房资本金净利润率全部投资内部收益率(所得税前)全部投资投资回收期(所得税前)全部投资内部收益率(所得税后)全部投资投资回收期(所得税后)资本金内部收益率 %%%%年%年% 17.826。926.219.82.913.13.213.1

九、风险分析及对策

1.市场风险分析

(1)从A市目前住宅市场来看，出现了住房供过于求的情况，据统计，目前已积压商品房达80万平方米。除了市场有效需求不足，改革滞后，福利分房与货币分房双轨并行，购房者举棋不定，房价超过消费者的承受能力等原因外，小区位置偏僻，设施不配套，交通不方便，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好的居住环境是其重要原因。

本项目市场定位为中高档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定风险。按照国际惯例，房价一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房价每平方米售价为1500--20xx元之间(中低档商品房)，一套建筑面积65平方米的住房平均售价达9.75万元～13万元之间，相当于家庭年收入的7.2倍至9.6倍，

难以形成有效需求。本项目销售房价是这一标准的近2倍，目前A市先富者毕竟是少数，需求有限，销售有一定市场风险。

虽然目前A市房地产市场总的趋势是供大于求，价格走低，销售相对低迷，但随着国家采取的反通货紧缩政策的成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房的销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。

(2)做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。

2.经营管理风险分析

(1)本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。

(2)在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用;降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低1%，将比基本方案增加净现值139万元，增长36.5%;反之，利润减少，销售收益率下降。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之一。

(3)做好物业管理和售后服务工作。

3. 金融财务风险分析

本项目资金完全自筹，不从银行贷款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑十减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用：(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成银行按揭方式;(4)建筑分期付款+银行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼厂消减金融财务风险。

附表3-1项目总投资估算 单位(万元)

序号 项 目 总投资 估算说明

1 开发建设投资 17623

1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地费用前期工程费基础设施建设费 ’建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用 450064720547570

2 经营资金

3 项目总投资 17623

3.13.23.3 开发产品成本 固定资产投资经营资金 17623

附表3-2投资使用计划与资金筹措表 单位：万元

序号 项 目 合计 ] 2 3 4 5 6

1 总投资 17623 7142 7949 20xx 522

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自营资产投资自营资产投资借款建 设期利息自营资产投资方向调节税 经营资金 开发产品投资其中：不含财务费用财务费用 1762317623 71427142 79497949 20xx20xx’ 522522

2 资金筹措 17623 7142 7949 20xx 522

2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 资本金预售收入预租收入其他收入借款 固定资产投资长期借款 自营资产投资人民币借款 自营资产投资外币借款 房地产投资人民币借款 自营资产投资建设期利息借款 经营资金人民币借款 80009623 6400742 16006349 20xx 522

附表3-3 售房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元

序 号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915

1.1 1.2 1.3 可出售面积(车位)平均售价(元/平方米) 销售比例(%) 73100100 9858298813 43860300160

2 经营税金及附加 1207 81 443 522 160

2.1 2.2 2.3 营业税 城市维护建设税 教育费附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104

3 土地增值税 380 19 133 171 57

4 商品房销售净收入 20350 1373 7478 8802 2697

附表3-4 租房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元

序 号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 租房收入 152 20 36 48 48

1.1 1.2 1.3 可出租面积(车位) 单位租金(元/车位) 出租率(%) 60336060 1003600100 1004800100 1004800100

2 经营税金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64

2.1 2.2 2.3 营业税 城市维护建设税 教育费附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.07 2.400.170.07

3 租金净收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36

4 净转售收入 339.51 339.51

附表3-5损益表 单位：万元

序 号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 经营收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48

1.11.21.3 商品房销售收入 房地产租金收入 自营收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48

2 经营成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21

2.12.2 商品房经营成本出租房经营成本(摊销) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21

3 出租房经营费用 78 12 21 22 22

4 自营部分经营费用

5 自营部分折旧、摊销

6 自营部分财务费用

7 经营税金及附加 1215 81 443 523 162 3 3

8 土地增值税 380 19 133 171 57

9 利润总额 3132 207 1149 1358 414 2 2

10 弥补以前年度亏损

11 应纳税所得额 3132 207 1149 1358 414 2 2

12 所得税 1034 68 379 448 137 1 1

13 税后利润 2099 138 770 910 277 2 2

公益金 法定盈余公积金 任意盈余公积金 105210168 71411 387762 469173 142822

14 加：年初未分配利润 43 220 220 220

15 可供投资者分配的利润 107 635 921 434 222 1

16 应付利润 1616 64 415 701 214 222 1

A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1

17 年末未分配利润 43 220 220 220

附表3-6 财务现金流量表(全部投资) 单位：万元

序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 现金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自营收入 其他收人 回收固定资产余值 回收经营资金 ’ 净转售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340

2 现金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26

2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定资产投资(含方向税)开发产品投资(不含投资费用) 经营资金 . 自营部分经营费用 出租房经营费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 3801034 7142811968 7949443133379 20xx12523171448 5222116257137 2231 2231

3 净现金流量累计净现金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715 221737 3622099

4 所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747 232770 3633132

计算指标 所得税前所得税后内部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%财务净现值(FNPV) 517 -203。投资回收期(年) 2.92 3.16 基准收益率(/。) 15.00% 15.00%

附表3-6 财务现金流量表(资本金) 单位：万元

序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 现金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自营收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340

2 现金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26

2.12.22.32.42.52.62.72.82.92，102.11 资本金 预售(租)收入用于开发产品投资 自营部分经营费用 出租房经营费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 长期借款本金偿还 流动资金借款偿还 短期借款本金偿还 借款利息支付 800096237812153801034 6400742811968 133379 20xx1252317]448 5222116257137 2231 2231

3 净现金流量 2099 -5837 -850 6350 2052 22 362

4 累计净现金流量 -5837 -6687 -337 1715 1737 2099

计算指标 内部收益率(FIRR) 13.1% 财务净现值(FNPV) -203 基准收益率(/。) 15.00%

附表3-8 资金来源与运用表 单位： 万元

序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

l 资金来源 30429 7873 9654 9516 2951 48 388

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1，12 商品房销售收人房地产租金收入自营收入自营资产长期借款自营资产经营资金借款房地产投资借款 短期借款资本金其他回收固定资产余值回收经营资金净转售收入 2193;1528000340 14736400 80541600 949620 291536 48 48340

2 资金运用 21946 7374 9319 3866 1113 247 27

2.12.22.32.42.52.62.72.82.9 2. 102. 11 2.12 2.132. 142.152.16 自营固定资产投资(含方向税)自营固定资产建设期利息房地产投资(含利息) 经营资金 自营部分经营费用 自营部分财务费用 出租房经营费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 应付利润 自营资产长期借款本金偿还自营资产经营资金借款偿还房地产长期借款本金偿还 偿还其他应付款 短期借款本金偿还 38010341616 7 7949443133379415 20xx12523171448701 522：21 2231222 22311

3 盈余资金 8483 499 335 5650 1838 —199 361

4 累计盈余资金 499 834 6483 8322 8122 8483

附表3-9 资产负债表 单位： 万元

序 号 项 目 1 2 3 4 5 6

1 资产 6474 8429 8639 8702 8482 8483

1. 11.1. 11.1. 21.1. 31.1. 41. 21. 31. 4 流动资产总额 应收账款 存货 现金 累计盈余资金 在建工程 固定资产净值 无形及递延资产净值 64745975499 84297596834 863921556483 87023818322 84823608122 84833408143

2 负债及所有者权益 6474 8429 8639 8702 8482 8483

2.12.1.12.1.22.22.2.1 2.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.3.4 流动负债总额 应付账款 短期借款 借款 经营资金借款 固定资产投资借款 开发产品投资借款 负债小计所有者权益 资本金 资本公积金 . 累计盈余公积金 累计未分配利润 6474 6400 32 43 8429 8000 209 220 8639 8000 418 220 8702 8000 482 220 8482 8000 482 8483 8000 483

比率指标 资产负债率(%) 流动比率(%) 速动比率(%)

地下室防水防潮问题分析总结

本篇主要是针对地下室漏水潮湿问题的总结。每年的六月中旬到八月中旬,上地下室总是很潮湿。基本上每年的八月十八日左右开始变的干燥，经实验分析地下室潮湿问题原因有二：一、空气冷凝水。二、墙面漏水。

一、 关于空气冷凝水的分析

1.1实验。2010年7月28日地下室墙地面大面积潮湿，用鼓风机吹干一块地面后用塑料布盖住。（1.5m*1.5m）四面用透明胶带封住。三天后观测发现塑料上结露，塑料下面无水。结果表明地下室地面水分来源于空气而不是地下水渗出。

1.2冷凝水产生原因。假如饱和空气的温度降低到露点以下和空气中有凝结核的话（在自然界一般总有凝结核存在），空气中的水就会凝结。冬天的玻璃窗，人在冷空气中哈出的汽等等许多现象就是这样形成的。

1.3针对冷凝水产生原因，地下室设计时应注意保温、采光、通风等问题。如墙面用苯板保温、管线和桥架用保温棉包、多留采光井、多开通风口等。（本工程一号楼有采光井部位地面和墙面都比较干燥，二号楼没有采光井部位地面和墙面都比较潮湿。）

1.4空气湿度大，大连地区靠近海边，空气中所含水分本身就大。

资料显示 ：空气中水蒸气的溶解量随温度不同而变化。一立方米空气可以在10摄氏度下溶解9.41克水，在30摄氏度下溶解30.38克水。也就是说温度越高的天气空气湿度可能越大，所以如果地下室强制通风千万不要选温度高的天气。综上所述地下室的潮湿程度只跟室内外温差有关.

针对此项特点，如急需解决地下室空气潮湿问题。可在空气集中入口处安装一冷气装置，将外来空气温度降低以减少外来空气中所含水分。同时增加地下室内温度，以生石灰为宜，既能吸收空气中的水分，与水反应时还能放出一定的热量。地下室内空气温度升高后含水量增加。这时强制空气流通就能将水分带出。

二、 关于墙面漏水的分析

2.1关于墙面漏水。墙面应采用一刚一柔防水，因为大体积混凝土施工很难保证混凝土没有裂缝。柔性防水外应设保护墙，以防回填土时破坏柔性防水。同时可采取措施降低地下水位，以减小墙地面等处的水压力。可根据地堪资料在地下水较丰富的地方设置集水坑。并在集水坑底留泄水孔以降低地下水压力，减小地下室内地面和墙的水压力，减少漏水可能。

三、关于后期漏水维修的分析

3.1其实地下室的漏水主要问题出在设计时，后期维修有一定困难，经常堵住一块另一块又漏。现阶段主要的维修方法只有堵漏剂和注浆两种。注浆时应注意注浆浆液为与水反应膨胀的化学物品，所以当裂缝内没有水时注入浆液未及时与水反应膨胀，凝固后即不与水反应，与混凝土粘结效果不好，注浆效果并不明显。所以注浆最好选在大雨过后漏水位置好找且注浆效果明显。打钉应延裂缝方向每隔5-10cm一钉为宜，拧紧前保持胶皮部分干燥，否则容易打滑，注浆时浆液从裂缝漏出时停止，若压力达到8kpa还未有浆液溢出，应停机片刻后继续注浆直到浆液溢出停止。注浆后应用香蕉水洗净注浆机再用机油灌满，以防止堵住枪头。

3.2对于墙面现有的冷凝水及漏水现象并且地下室大部分积水都集中在墙根处。如做保温造价过高可在墙根处开槽采用集中排水方式将水排入集水坑。

=

甲方(出卖方)：___________________________

乙方(买受方)：___________________________

经甲、乙双方友好协商，根据《中华人民共和国民法典》等有关规定，于_____年____月____日在______________________订立合同如下，双方将本着诚实信用的原则以资共同遵守。

第一条标的物规格型号、数量、价款

1.1乙方从本合同签订之日起按下列表格所填内容向甲方购买水泥(货物)：货物规格型号总数量(吨)单价(元/吨)总价款(元)购买计划(填写格式为：______年______月______日前提______吨)合计

1.2货物数量以(甲方站台交货时单据上记载的数量为准)甲方过磅单(交货时双方签字的提货单上)记载的数量为准。乙方如有异议，应当场提出复验。

1.3合理损耗标准及计算方法：散装按_________计算合理损耗;

第二条交货方式、交货地点

2.1交货方式采取以下方式：甲方负责水泥的装车和运输，并承担费用。

2.2乙方应至少提前48小时书面形式通知甲方提取货物的时间及具体数量，以使甲方合理安排供货事宜(如一次提货物的数量过大，应在合理的时间提前书面通知甲方)。

2.3甲方提供散装水泥罐供乙方使用，乙方应按甲方的规定交纳押金。

2.4交货地点：若乙方自行负责运输，交货地点为甲方厂区;若乙方委托甲方运输，交货地点为乙方指定到达地点。

第三条质量检验标准、方法、期限

3.1甲方交付水泥的质量标准按______________标准执行。

3.2水泥质量验收方式以甲方对同规格型号同批次水泥的品质检验报告为质量合格依据。水泥出厂时双方应共同取样封存样品，一式两份，甲、乙双方各留存一份;若乙方不要求进行共同取样封存，则以甲方留存的同规格型号同批次水泥的样品为准。如乙方对水泥质量有异议，应从乙方收到货物之日起日(建议为40日内，不要超过国家标准对水泥质量异议提出的期限)内书面提出，由甲、乙双方共同委托有资质的省级以上的质量检验机构对水泥出厂时双方共同取样封存样品或甲方留存同规格型号同批次水泥的样品进行检验。

第四条结算价款结算方式

4.1结算价款采取以下AB两种方式其中的_____：A:实际结算时按合同第1.1条款表中所列总价款结算，结算价款不因市场行情变化而变化;B:结算价款随市场行情变化而变化，甲方可对水泥价格进行上调或下浮，实际结算时价格随行就市。

4.2结算方式采取ABC三种方式其中的______：A:采取一次性支付，在提取货物之前，乙方将结算总价款一次性支付给甲方;B:采取分批支付，根据每批实际需要提取的货物数量，进行分批支付，在提取该批货物之前将给皮价款支付给甲方;C：其他方式：________________________________________________________________________________

第五条合同的变更及解除

5.1合同期内，如甲方、乙方的主体发生变更，应由变更后的主体承接本合同内的全部权利、义务。

5.2本合同经双方协商一致后，可以书面方式进行修改。

第六条违约责任

6.1任何一方有严重违约行为，导致本合同无法履行的，相对方有权解除合同。

6.2如乙方违反法律、法规规定和合同约定或终止履行合同，应按合同价款的_____%支付违约金;如甲方无故终止履行合同，应按合同价款的_____%支付违约金。

第七条争议的解决

7.1如因本合同发生争议，双方应友好协商解决，合同任何乙方均可向合同签约_______________________地法院诉讼解决。

第八条合同生效

8.1本合同自甲、乙双方盖章及法定代表人(或授权代表人)签字之日起生效。

8.2本合同一式两份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力。

甲方(签字)：乙方(签字)：电话：电话：

年月日

小区房地产开发项目可行性研究报告

恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机，作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，本项目前景十分看好。

二、一期现房整合营销

我公司通过对一期现房滞销情况的深刻研究，认识到其根本原因并非产品本身不符合市场需求，而是缺乏巧妙的产品包装和有效的销售执行。

XX年3月，本项目聘请武汉新希望物业代理顾问有限公司进行策划、包装和销售，并初步签订销售代理合同。

武汉新希望物业代理顾问有限公司是一家从事房地产营销策划与销售代理顾问的专门公司，业务广及西安、郑州、武汉、昆明四地，先后与20家知名开发商长线合作，拥有8年的实战经验，4 8个楼盘成功策划、营销的经历。该公司凭借先进的管理模式、扎实的工作精神、精专的业务能力等诸多方面的优势，屡屡超额完成销售任务，典型案例年销售10万余方，销售额逾亿元，更创下了日售1万平米的售楼奇迹。其中曾为9个滞销楼盘做出科学的分析、诊断，并重新策划入市，使其圆满赢得市场销售。迅速售罄，被发展商誉为“房产良医”、“发展商的新希望”。

武汉新希望物业代理顾问有限公司自接手本项目后，对产品进行了全新的整合包装、营销策划，运用规范、科学、有效的操作技巧，大大加强了本项目的销售力度。截止XX年底，售罄住宅100套，占接手时未售186套的54%，大大加快了项目的资金回笼速度。XX年元旦及春节期间，新希望公司根据返乡回城人员骤增等趋势，策划举办了“迎新年，购房四重礼”等促销活动，进一步加强销售攻势，以一期所余近90套住宅猛烈冲击市场。

事实证明，本项目聘请武汉新希望物业代理顾问有限公司，对产品进行全新的整合包装、营销策划和强势销售，使本项目销售进度、资金回笼与周转产生了重大转折。 据此进度预计，一期186套现房将于XX年4月实现100%售罄，实现资金全部回笼。

三、 “城南春天”价格定位

现阶段本项目同类物业荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑等一批高档次概念住宅的推出，已完成了对本类产品的市场说明任务，人们对之广为接受并希望拥有。

另一方面，如上所述，本项目恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机。从XX年1月我公司对市场同类产品的价格调查（见下表）可以看出，目前市场同类产品销售均价皆在1400元/ m 2 以上。

楼盘名称

荆州花园

顺驰·太阳城

翰林苑

观邸

起价 （元/ m 2 ）

1380

1616

1448

1428

均价 （元/ m 2 ）

1550

1750

1460

1750

备    注

仅剩10余套

与上表所列同类产品相比，“城南春天”在园林景观设计（详见p.5“建筑环境及园林景观设计”）、教育配套（详见p.7“教育配套优势显著”）、产品品质（详见p.7“建筑施工品质过硬”）等方面具有显著优势。

如园林景观设计方面，顺驰·太阳城无中心花园广场，其他项目的设计力度也较弱。而本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟 5000平方米 中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约 1000 平方米 时尚休闲会所，等等。

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研究性学习开题报告2019

一、什么是开题报告?为什么要写开题报告?

开题报告，就是当课题方向确定之后，研究人员在调查研究的基础上撰写的报请上级批准的选题计划。它主要说明这个课题进行研究的依据，研究条件以及准备如何开展研究等问题。开题报告是提高选题质量和水平的重要环节，也是本科生提高科研能力的必经之路。

二、 怎样才能写好开题报告?

1、通过自己的缜密思考和权衡，提出一个好的选题方向，是写好开题报告的先决条件，头都没开好，报告就很难被批准。

2、要熟悉前人相关研究成果，站在别人研究的基础上，从事更高层次、更有价值的研究。

低层次，重复性的研究课题是通不过的。

3、要掌握与课题相关的理论知识，研究工作才能有一个坚实的基础，否则，研究很难深入，很难有真正的创造。

4、要多方面地收集资料，这样写出的报告才能更科学、更完善。

有关研究性开题报告

撰写开题报告是进行科研课题申请的首要工作。通过开题报告的思考与写作可以帮助我们清楚地了解自己为什么要做这个课题，究竟想做什么，想得到什么，怎么做，能否达到自己的预期目标?若分析后觉得不现实，则可以立即调整自己的方向和目标，使课题目标的达成有可能性，从而避免“大题小作”或“小题大作”。课题开题报告的写法根据课题研究的类别略有不同。但一般地说，科研课题开题报告主要包括以下几个方面:

课题名称就是课题的名字。这看起来是个小问题，但实际上很多人写课题名称时，往往写得不准确、不恰当，从而影响整个课题的形象与质量。这就是平常人们所说的“只会生孩子，不会起名字”。那么，如何给课题起名称呢?

1、名称要准确、规范

准确就是课题的名称要把课题研究的问题是什么，研究的对象是什么交待清楚，比如“小学语文指导自主教学模式研究”，这里研究对象就是小学语文教学，研究的问题就是指导自主教学法。有时候还要把研究方法写出来，例如“小学生心理健康教育实验研究”，其研究的对象是小学生，研究的问题是心理健康教育，研究的主要方法是实验法，这就说得很清楚，别人一看就知道这个课题是研究什么。而有些课题名称则起得不是很准确。如，“集中识字，口语突破”这个名称，别人只看题目，就无法看出研究的是什么问题，好象是语文，又象是英语，是中学或是小学，是小学高年级还是小学低年级更没办法看出来。若改为“集中识字，口语突破——小学英语教学模式研究”，这样就一目了然了。总之，课题的名称一定要和研究的内容相一致，要准确地把你研究的对象、问题概括出来。

规范就是所用的词语、句型要规范、科学。如“培养学生自主学习能力，提高课堂教学效率”，这个题目如果是一篇经验性论文，或者是一个研究报告，笔者觉得不错，但作为课题的名称就不是很好，因为课题就是我们要解决的问题，这个问题正在探讨，正开始研究，不能有结论性的口气。

2、名称要简洁，不能太长

不管是论文或者课题，名称都不能太长，要简明扼要，通俗易懂，能不要的文字就尽量不用，一般不要超过20个字。但要尽可能表明三点:研究对象、研究问题和研究方法。

老年公寓可行性研究报告

老年公寓可行性报告

截止到年底，我市户籍60岁以上老人达150.94万，占总人口15.2%，老年人口增速5.5%，高于全国平均增长速度，城区空巢家庭达60.7%。据预测，到21世纪中叶，哈尔滨市老年人口比重将达到25%，即每4个人中就有一个老年人。

据分析，哈尔滨市人口老龄化是由于生育率急剧下降造成的，老龄化超前于经济发展，即“未富先老”。而老年公寓是解决这一问题的重要手段。开办老年公寓首要的问题是维持良性运转，即如何保持其自身发展。盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，如房租、防暑降温、取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等。其计算公式为(预期入住人数╳收费)—服务成本即为盈亏。收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。

一、申办老年公寓可行性分析

养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，我们要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前本市同行业总量(床位数)及分布情况;老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，XX镇的交通和环境情况等。办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，都能造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老院都带来人力和物力上的负担。

(一)、 从市场角度

目前，我市现拥有养老机构211家，床位共计8000余张，刚刚达到老年人口千分之二的最低要求，应该还有很大的发展空间。从区域角度来看，南岗区、道里区、道外区、香坊区养老机构相对密集，群力新区存在养老机构床位上的不足。

(二)、 目前哈市养老机构发展评价

哈市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高。

1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低(全部费用800元以下)的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，要求配套设施齐全。

2、百床以上收费在1000元左右的养老机构，市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。

3、30张床位至100张床位之间的中等规模老年公寓是我市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。 需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。

4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能的情况下争取到福彩基金的投入，“老年之家”用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营须进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，才能达到降低服务成本的目的。

二、收支情况分析(以150张床位，四人间老年公寓为例)

(一)、 开办养老机构前期投入

1、 150张床位的养老机构总建筑面积在1300平方米以上。

2、 房屋改造和简单装修费用，约投入60万元。

3、 基本设施配备。

a) 床、床头柜和一人一格的衣橱，约计800元×300=240000元。

b) 床上用品200×150=30000元

c) 室内每人一个圈椅200×150=30000

d) 电视每房间一个1000×38=38000

e) 活动室设施家庭影院一套，麻将桌8个，健身器材5件，预算约40000元。

f) 餐饮设施，灶具二套，餐具180套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在20xx0元。(可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠)

g) 洗衣设备，预算20xx元。

h) 洗澡设备，预算5000元。

i) 办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。(可时机成熟时再到位) 合计最小投入280000元。

4、开业仪式和相关宣传费用，约20xx0元。 以上租金+装修+设施+宣传=132万元

(二)、 养老机构年度运营投入

1、 员工工资。 院长(兼会计)1人计4000×12=48000元 副院长 兼采购1人计3000×12=36000元 护理员15人计1500×12×15=270000元 厨师2人计2500×12×2=60000元 以上共计19人计41.4万元。

2.伙食费成本400×150×12=720xx0元。

3、水电费50×150×12=90000元

4、 取暖费2吨/天×1000元/吨×180天=360000元(买煤360吨)

5、 办公费用600×12=7200元(含洗衣粉等洗浴用品)

6、 设备耗材、维护等20xx元 以上投入合计159.14万元。

(三)、 养老机构收入预测(按80%床位利用率，1080元/人收费)

1、床位费(四人间)1080元/人/月×150人×12月×80%=155.52万元。

2、国家补贴：3000元/床/年×150床×80%=36万元

3、兴办期间国家补贴：1000元/床/年×150床×80%=12万元

总收入：203万元

(四)、 经营评估

1、 此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率62.7%。

2、 预期达到全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧， 5000元意外损耗，保守收入42.36万元。

3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付60万元，可40%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。

三、开办养老机构相关手续

(A)、开办养老机构应具备的条件

(一)符合当地养老服务机构发展规划;

(二)有规范的名称;

(三)有固定的场所和服务设施，有室外活动场所;

(四)有相应的资金(前期投入约1万元/床);

(五)有与其业务相适应的从业人员(医生护士可通过与属地医院诊所签约实现)。

(B)、开办养老服务机构，应当提交下列材料：

(一)开办组织或个人的身份证明;

(二)机构章程;

(三)资金状况证明;

(四)场所证明;

(五)消防安全、卫生防疫证明;

(六)与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。

四、开办养老服务机构，应办理如下手续：

1、市和各区(市)人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构，申办人直接向市民政部门提出申请。本市其他组织和个人开办养老服务机构，申办人应当向养老服务机构所在地的区(市)民政部门提出申请。区(市)民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部门。 民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起20日内。

2、核准开办养老服务机构的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建，经民政部门会同有关部门验收合格后，由市民政部门发给登记证书。

3、 申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续：

(一)利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续;

(二)利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续;

(三)开办营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。

五、养老机构享受优惠和社会资源利用

1、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。

2、符合老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入。

3、可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。

4、开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的不足。 养老院的建设地块不仅要求土地属性、拆迁补偿、水电气市政条件等落实，更重要的是要分析地块周边环境，包括交通条件、居民区距离、周边人口数量和素质、地区经济和社会发展情况，分析该地块是否适合建养老院、养老院服务对象(消费群体)市场容量等。

XX年X月X日