别墅物业和普通住宅物业管理的区别【推荐20篇】

甲方：

乙方：湖南葆力物业管理有限公司

甲,乙双方在平等,自愿,协商一致的基础上，就甲方学校校园物业委托给乙方管理订立本合同。

一、物业基本情况

物业类型：校园

座落位置：

建筑面积：15万平方米

二、工作内容

(一)保安工作

(二)绿化工作

(三)清洁工作

(四)水电,门窗,课桌椅,办公台椅的小型维修

三、委托期限

本合同期限自20xx年9月1日起至20xx年8月31日止。

四、委托费用

甲方每月10日前将委托管理费人民币叁万伍仟元付给乙方。

五、甲方的权利与义务

(一)审核乙方拟定的工作计划及规章制度;

(二)对乙方的管理实施日常监督检查,每学期进行一次全面综合考核评定;

(三)在本合同生效起为乙方免费提供 平方米的管理用房,免费向乙方提供工作时所需的水,电,提供乙方工作时必需的工具,物料存放地点,临时小休的座椅;

(四)协调处理本合同生效前发生的管理遗留问题;

(五)负责收集,整理校园物业管理所需的资料,并将复印件于本合同生效之日起10日内交给乙方;

(六)对乙方工作人员在工作中发生的不文明行为,甲方有权采取措施制止,若因此造成不良后果,追究乙方及直接责任人的责任;

(七)协助乙方做好宣传工作。

六、乙方的权利与义务

(一)按照甲方委托的范围和工作内容,制订各项管理办法,规章制度,实施细则,工作标准,自主开展各项经营管理活动,但不得损害学校,师生的合法权益,获取不当利益;

(二)不得将服务项目进行转包;

(三)提供进驻工作人员花名册及身份证复印件给甲方;

(四)由于乙方原因造成甲方财产损失,由乙方负责赔偿;

(五)按国家的有关规定为在本校服务的员工购买社会保险,并提供福利,员工工资不得低于常德市的最低工资标准,按相关规定人员持证上岗;

(六)按本合同规定向甲方收取服务费;

(七)接受甲方的监督,指导,服从甲方的临时性工作安排,对有关整改的要求要及时进行;

(八)每学期向甲方公开一次管理费用收支账目;

(九)遵守甲方的规章制度,每学期末向甲方上交工作总结;

(十)若出现非乙方责任造成甲方财产损失的,乙方不负赔偿责任。

七、违约责任

(一)由于不可抗拒的因素(如停水,停电)造成有关工作服务质量不能达标,双方应及时协商解决;

(二)甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的,应向对方支付所造成的经济

损失;

(三)甲方违反本合同使乙方未能完成规定的工作内容,乙方有权要求甲方在一定期限内解决.逾期未解决的,有关损失由甲方自负;

(四)乙方违反本合同,甲方有权要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有权解除合同,剩余管理费无需支付,造成甲方经济损失的,由乙方赔偿。

八、附则

(一)未尽事宜由双方协商解决,协商不成的,任何一方均可向甲方所在地人民法院提出起诉;

(三)本合同一式两份,双方签字盖章生效,甲,乙双方各执一份。

甲方: (盖章) 乙方:(盖章)

代表人: 代表人:

签订日期:20xx年8月 31日

甲方(委托人)：__________ 住宅区业主管理委员会

乙方(受托人)：__________ 物业管理公司

为加强 住宅区牧业管理，保障区内房屋和公用设施的正常使用权用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》(以下简称住宅区条例)及其配套实施细则(以下简称住宅区细则)和市政府有关规定，经双方充分协商，同意签订本招手管理合同，以便共同遵守。合同书面如下：

一、招手管理范围及内容

(一)甲方将位于 区 路的 住宅区范围内的物业托给乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。

(二)管理事项包括：__________

1.房屋的使用、维修、养护;

2.区内公用设施、设备及场所(地)[消防、电梯、机电设备、路灯、连、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等]的使用、维、养护和管理;

3.清洁卫生(不含垃圾运到中转站后的工作);

4.公共生活秩序;

5.文娱活动场所;

6.便民服务网点及住宅区内所有营业场所(不含肉菜市场);

7.车辆行驶及停泊;

8.住宅区档案管理;

9.政策规定由物业管理公司管理的其他事项。

二、委托管理原则

以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅，相互促进，体现为业主提供优质服务和责、权、利相统一原则。

三、委托管理期限确定管理目标、经济指示，实行风险抵押经济承包责任。

四、委托管理期限

委托管理期限为 _____年，自 _____年 _____月 _____日起至 _____年 _____月 _____日止。

五、双方责任、权利、义务

1、依照住宅区条例和本合同规定将 住宅区委托乙方实行物业管理;

2、监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法付给乙方;

3、按市政府规定的比例提供商业用房(总建设面积的0.5%) 平米给乙方，按商品房租金标准租赁租用，并负责办理使用手续;

4、给乙方提供管理用房 平方米(其中办公用房 平方米，员工宿舍 平方米)，按微利房租金标准租用;

5、负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回;

6、不得干涉乙方依法本合同规定内容所进行的管理和经营活动;

7、对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方管理不善造成重大经济损失，有权终止合同;

8、负责确定本住宅区管理服务费收费标准;

9、委托乙方对违反住宅区条例和住宅区细则以及业主公约的进行处理：__________包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以集水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任进行催交、催改;

10、协助乙方做好宣传教育、文化活动和物业管理工作;

11、政策规定由甲方承担的其他责任。

(二)乙方责任、权利、义务

1.根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法;

2.遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督;

3.根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审义通过后，从公用设施专用基金中禽所需的维修经费;

4.接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月胜败甲方和区住宅管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目;

5.对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施;

6.乙方须本着商效、精干的原则在本住宅区设置管理处;

7.建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;

8.负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据;严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价。每三个月向区住宅管理部门缴交一次50%商业用房的租金，作为公用设施专用基金的回收;

9.有权依照甲方委托和业主公约的规定对违反业主公约和住宅区管理法规政策的行为进行处理;

10.在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部牧业管理档及有关资料;

11.开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作;

12.有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位

六、管理目标和经济指标

(一)各项管理指标执行《深圳经济特区住宅区物业管理标准》及市、区宅管理部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后 _____年内达到 标准。

(二)确保年完成各项收费指标 _____万元，合理支出 _____万元，方可提成所收取管理费的 ______%作为经营收入。

七、风险抵押

(一)乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币 _____元作为风险抵押金;

(二)乙方在合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内还全部抵押金及银行活期存款利息;

(三)如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔乙方经济损失;

(四)如由于乙方过错致辞使合同不能履行，乙方无权要求反还抵押金，应赔偿甲方经济损失。

八、奖罚措施

(一)在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费用如有节余甲方按节余额 ______%奖励乙方。

(二)如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方民币 _____元(全国)、 _____元(省)、 _____元(市);获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订;如在乙方管理期间，由乙方获间的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。

(三)如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方承包管理目标和济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予裣或承担相应责任;

(四)如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成方限期改正，情节严重的处以人民币 至 _____元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担;

(五)由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失(以市住宅主管部门的鉴定结论为准)。

九、合同更改、补充与终止

(一)经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合为准;

(二)合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于满前六个月向对方提出书面意见;

(三)合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包理，但根据住宅区条例和住宅区细则规定被取消优先承包理资格的除外。

十、其他事项

(一)本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害(台风、洪水、地震等，造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。

(二)本合同自签订之日起生效，附件1、2、3、4、 、 合同的有效组成部分。

(三)本合同正本一式三份，甲、乙双方和区住宅管理部门各执一份，具同等法律效力。

(四)双方如对合同发生争议，协商不成的，提请市住宅主管部门或区住管理部门调解，或由深圳中级人民法院裁决。

(五)

(六)

甲方(盖章)：__________ 乙方(盖章)：__________

代表(签名)：__________ 代表(签名)：__________

时间：___________年 _____月 _____日

附：

住宅区业主公约

为加强住宅区各类物业管理，保障本住宅区物业的安全与合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，同意签订本公约，并共同遵守。

一、本住宅区情况

1.地点 区 路;

2.总占地面积：__________ 平方米;

3.总建筑面积：__________ 平方米，其中：__________住宅 平方米，非住宅 平方米(商业用房 平方米，(商业用房 平方米，其他 平方米);

4.楼宇 栋 套;其中：__________高层楼宇 栋 套，多层楼宇 栋 套;

5.业主数量：__________ _____个;

6.管委会财产：__________

公用设施专用基金; _____元;

物业管理用房 平方米，其中：__________管委会 平方米，物业管理公司 平方米;

商业用房 平方米;

其他;

7.公用设施及公共场所(地)状况：__________

道路：__________车行道 平方米;人行道 平方米;

园林绿化地面积：__________ 平方米;

教育设施：__________中学 所，建筑面积 平方米;小学 所，建筑面积 平方米;幼儿园 所，建筑面积 平方米;

文体设施：__________文娱活动中心 _____个，建筑面积 平方米;网球场 _____个，占地面积 平方米;门球场 _____个，占地面积 平方米;游泳池 _____个，建筑面积 平方米;儿童游乐场所 _____个，占地面积 平方米;

其他：__________

a、 ;

b、 ;

c、 。

(5)路灯 盏;庭园灯 盏;其他为灯：__________

a、 ;

b、 。

(6)污水检查井 _____个，排污管__________米;雨水检查井 _____个雨水管__________米;化粪池__________座;明沟__________米;暗沟__________米;

(7)消防水泵头接口 _____个;

(8)停车场 _____个，总占地面积__________平方米，车位 _____个;

(9)综合楼 座，建设面积__________平方米;

其中：__________

a、 ;

b、 。

(10)肉菜市场 _____个，建筑面积__________平方米;

(11)邮电局(所) _____个，建筑面积__________平方米;

(12)影剧院__________座，建筑面积__________平方米;

(13)医院__________ 座，建筑面积__________平方米;

(14)其他：

以上所有公用设施和公共场所(地0有 、 、 项已工音乐会使用，有 、 、 项尚未竣工或交会使作，预计 _____年 _____月可交会使用。

8.其他事项：__________

二、业主大会召集和决定住宅区重大事项的方式

1.业主大会的召集：__________

第一次业主大会在住宅交付使用且入住率达到50%以上时，由区住宅理部门会同开发建设单位或其委托的物业管理公司按法定程序和形式召集，先举产生管委会。

A.由区住宅管理部门牵头与开发建设单位或其委托的物业管理公司组成业主大会筹委会(以下简称筹委会)，筹委会可邀请市住宅主管部门及其他有关部门、单位的人员参加;

B.筹委会根据有关法规规定，在充分征求业主的意见后提出管委会员候选人名单，并作发大会议程、资料准备等工作;

C.筹委会在业主大会召开十四天前的士大会召开日期、地点、内容、方式程序及筹委会候选人名单街头住宅区内公告.

D.筹委会主任按规定的程序主持业主大会，选出第一届筹委会，完成大会各项议程;

E.第一届筹委会产生后，经市政府社团登记部门核准登记成立，依法行使各项权利;

F.住宅所有有投票权的已入住业主，均应按筹委会公告要求，按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任;

G.各业主明白如不出席业主大会并参加投票表闪，将由自己承担由此而产生的一切后果。

管委会成立后，负责召集此后的业主大会，并每个至少召开一次。

经持有10%以上抽标权的业主提议，管委会应于接到该项提议后十四天内就所指明的目的如开业主大会。

管委会应于如开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告。业主大会由管委会主任主持，如管委会主任缺席，则由管委会副主任主持。

2.业主大会必须有已入住业主中持有50%以上投票权的业主出席才能举行如经已入住业主中持有50%以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。

3.业主大会的出席人数达到法定人数时，在会上是出的一切事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过。表决可采用书面投票或其他形式。如遇票数相等，则会议的主持人除可投一票普通票外，还可投一票决定票。

4.大会投票实行住宅房屋一户一票;一百平方米以上的非住宅房屋第一百平方米的建设面积为一票，一百平方米以下有房地产权证书的非住宅房屋每证一票。

5.在业主大会上，业主应亲自或笋代表投票。委托代表投票，必须于会议召开前一天或管委会主任批准的时间内，向管委会出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字。如业主为法人，则须盖该法人公章。

6.业主可以一栋或数栋楼房为单位，推选楼长，作为推选人的共同代表，参加业主大会，并行使业主的其他物业管理权利。

三、业主的权利、义务

(一)业主的权利

1.依法享有对自己所拥有物业的各项权利;

2.依法合理使用房屋体公用设施(楼梯、通道、电梯、上下水管道、加压水泵、公用天线、阳台、消防设备等)和住宅区公用设施和公共场所(地)(道路、文化娱乐场所、体育设施、停车场、单车房等)的权利;

3.有权按有关规定在允许的范围内进行室内装修、维修和改造;

4.有权自己或聘请他人对房屋自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法维修养护;

5.有机根据房屋的墙面、楼梯间、通道、屋面、下下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施的善，建议物业管理公司及时组织维修养护，其费用从住宅维修基金中支出;

6.有权根据住宅的道路、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育设施、停车场、连廊、自行车房(棚)等到住宅区公用设施及公共场所(地)的状况，建议物业管理公司及时进行维修养护，其费用从管理服务费中支出;

7.有机要求物业管理公司对住宅区内种违章建筑、违章装修以及违反物烽管理规定的其他行为予以制止、纠正;

8.有权参加业主大会，并对住宅区的各项管理决策拥有表决权;

9.有权对本住宅区物业管理的有关事项管委会、和业管理公司提出质询，并在三日内得到答复;

10.有权要求管委会和物业管理公司按照市政府规定的期限定期公布住宅物业管理收支帐目;

11.有权对住宅区的牧业管理提出建议、意见或批评，右要求管委会对物管理公司的违反事同或有在规定的行为进行干预、处罚;

12.有权对同其他业主就某一议题要求管委会如集业主大会;

13.有权就本住宅区的物业管理向市住宅主管部门和区住宅管理部门投拆提出意见与建议;

14.有权要求毗连部位的其他维修责任人承担维修责任，对方不维修的，要求物业管理公司代为维修养护，并按规定分摊维修费用。

(二)业主的义务

1.在使用、经营、转让其名下物业时，应遵守有关法律、法规和政策规定;

2.在使用住宅区物业时，应当遵守下列规定：__________

未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途;

不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占;

不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料外;

不得利用房屋从事危害公共利益的活动;

(5)不得侵害他人的正当权益。

3.业主如需将其住宅装修，必须遵守《深圳市住宅装修管理规定》，并填写装修申请表，报物业管理公司审查批准后方可施工，接受物业管理公司管理、监督;

4.房屋室内部分以及供电、供水、供气等分户表后部分(往用户方向)和表前至第一个阀门部分用户负责维修养护;

5.凡房屋及附属设施有影响市容或可能危害毗连房屋安全及公共安全的，按规定应由业主单独或联合修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由管委会授权物业管理公司修缮，其费用由业主承担;

6.业主应自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好，不得在任何公共场所违章搭建任何建筑物或堆放、悬挂、弃置物品、垃圾，不得损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、交通、排水、排污、消防等公用设备;

7.在住宅区内不得有下列行为：__________

践踏、占用绿化地;

占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能;

乱抛垃圾、杂物;

影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;

(5)损坏、涂划园林艺术雕塑;

(6)聚众喧闹;

(7)随意停放车辆和鸣喇叭;

(8)发出超过规定标准的噪音;

(9)排放有毒、有害物质;

(10)经营锻造、锯木、建筑油漆、危险品、殡仪业以及利用住宅开舞厅招待所等危害公共利益或影响业主正常生活秩序的行业;

(11)防碍他人合法使用公用设施及公共场所(地);

(12)法律、法规及市政府规定禁止的其它行为。

8.对本住宅区物业管理公司人员在出示工作证(牌)或有关证明后，在合理时间内(上午11：__________45-12：__________45，下午6：__________00-7：__________00)进入本住宅区任何楼宇内部及共公共部位进行检查、维修、养护或检查业主公约的有关条款是否得到遵守和实施的巡视行为，业主应提供方便，不得拒绝或阻挠;

9.按规定缴纳应支付的管理服务费和住宅维修基金等;

10.业主应同时遵守下列城市管理法规、规定，并承诺接受管委会或物业理公司居此而进行的管理及处罚：__________

深圳经济特区住宅区牧业管理条例及其实施细则;

深圳市公共卫生条例;

深圳市园林绿化管理条例;

深圳市环境噪声管理暂行规定;

(5)深圳经济特区房屋租赁管理条例;

(6)深圳市消防管理暂行规定;

(7)深圳市人民政府关于禁止在市区饲养家禽家畜的通告;

(8)深圳市人民政府关于禁止在特区内销售燃放烟花爆竹的通告;

(9)深圳市住宅装修管理规定;

(10)其他有关住宅区的业管理的法律、法规及政策规定。

11.业主应承诺自己与其他非主使用人建立合法使用、修缮、改造有关物的法律关系时，告知对方并要求对方遵守住宅牧业管理规定和本业主公约中的有关规定条款。

四、业主应付的费用

1.业主应按月到和业管理公司缴纳管理服务费。管理服务费的标准是：__________开发建设单位自行或委托物业管理公司管理期间，执行市物价主管部门和市住宅主管部门批准的收费标准;管委会成立后，由其根据本住宅区的实际情况制订，并交业主大会通过后实施。管理服务费的用途：__________住宅区的通道、路灯、沟、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房(栅)等公共设施和公共场所(地)的管理、维修、养护。

2.业主应按月到物业管理公司缴纳住宅维修基金。住宅维修基金的标准是：__________0.5元/平方米。由物业管理公司以房屋本体为单位设立专帐代管、公用水箱、压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施的维修、养护。

3.业主如进行室内装修，则应在办理申请手续时按有关规定缴纳装修押金，装修完工后由物业管理公司进行检查，如无违章情况则予以返还，否则不予以返还。

4.业主如请物业管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，则应支付有关费用。

5.业主使用本住宅区有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、公共场所(地)时，应按规定缴纳费用。

五、违约责任

1.违反业主义务中第2、6、7款规定的，物业管理公司有权制止，并要求限期改正;逾期不改正的，可进行强制恢复，包括采用停水，停电，停气等催改措施;造成损失的，有权要求赔偿。

2.业主进行室内装修，如违反《深圳市住宅装修管理规定》，按其中有关规定处理。

3.业主如延期缴纳应交的管理服务费，住宅维修基金以及有关赔偿款，罚款等费用的，处以每日以千分之三的滞纳金;无正当理由超过三个月不交的，物业管理公司采取停水，停电，停气等催缴措施。

4.业主无理拒绝，阻挠物业管理公司对房屋本体公用设施和区内公共场所，公用设施的检查、维修、养护以及其他正常管理活动，由此造成损失的，应赔偿损失。

六、其它事项

1.本业主公约由前期物业管理单位如实填写第一条"本住宅区情况"后印制，并在本住宅区入住率达到30%后组织已入住业主签订。

2.本业主公约已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力。

3.业主大会可以依支根据本住宅区的实际情况对本业主公约进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅管理部门备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。

修改补充条款不得与法律、法规和有关政策规定相抵触，否则区住宅管理部门有权予以纠正或撤消。

4.本业主公约一式二份，业主和物业管理公司各执一份。

业主(签章)：__________ 物业管理公司(盖章)：__________

签约时间：__________ 代表：__________

联系地址：__________

联系电话：__________

名下物业：__________住宅：__________ 栋 房

商业用户 栋 房(店、铺)

其它：__________

附：__________

住宅区业主管理委员会章程

第一章 总则

第一条 住宅区业主管委会(以下简称本管委会)是根据《经济物区住宅区物业管理条例》(以下简称住宅区条例)和《经济特区住宅区物业管理条例实施细则》(以下简称住宅区细则)的有关规定成立的代表本住宅区全体业主合法权益的社会团体，经市政府社团登记部门贪污核准登记后，取得社会团体法人资格。本管委会的一发合法权益受国家法律保护。

第二条 本管委会接受审计署登记管理部门、市住宅主管部门和区住宅管理门的领导，执行国家，省，市有关物业管理的法律政策规定。

第三条 本管委会代表本住宅区全体业主的合法权益，以科学、发主、合法管理手段，保障住宅区物业的合理使和，维护信宅区的公共秩序，创造整洁、优美、安全舒适、文明的居住环境。

第二章 管委会的产生及职权

第四条 本管委会由本住宅区业主大会选举起产生，向业主大会负责并报告作，接受业主大会和市、区住宅管理部门的监督。

第一届管委会的产生：__________由区住宅管理部门会同开发建设单位或期委托物业管理公司组成筹委会，提出管委会候选人名单，提交第一次业主大会选举通过。

第五条 本管委会设委员 名，其中主任一名，副主任 名，执行秘书 名。执行秘书负责处理管委会日常事务。

管委会主任、副主任由管委会在其委员中先举产生。

管委会执行秘书由管委会聘任，如聘任非本住宅区业主提任执行秘书的，须由本人在本住宅区的直系亲属业主为其经济担保人。

管委会主任，执行秘书为专职或兼职。

第六条 本管委会委使下列职权：__________

1.按照有关规定召集和主持业主大会;

2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用;

3.采用公开招标或其他方式，聘请物业管理公司对住宅区进行牧业管理并与其签订委托管理合同;

4.审查物业管理公司上年对本住宅区的管理计划完成情况及其费用决算报告;

5.审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划，住宅区配套工程和重大的维修工程项目;

6.审查并决定住宅区物业管理服务费的收费标准;

7.监督物业管理公司对本住宅区的牧业管理工作;

8.执行业主大会通过的各项决议。

前款的第3、5、6项规定的事项，必须经业主大会批准。

第七条 本住宅区的公用设施专用基金、住宅维修基金和管理服务费的收支目，管委会应每三个月到少公布一次，接受业主的监督。

第八条 下列人员经管委会决定产经业主大会批准后要获得适当津贴;

1.管委会主任;

2.管委会执行秘书;

3.业主选举的楼长;

4.管委会同意的其他人士。

第三章 管委会会议

第九条 管委会会议每两个月至少如开一次。有三分之一以上的委员提议或任、副主任二人以上认为有必要并书面呈述议题时，可召开管委会特别会议。

第十条 管委会会议的如开提前七天将会议通知及有关材料送达每们委员。员不能参加会议的，可以书面委托代表参加。

第十一条 管委会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任主持。

第十二条 管委会召开会议时，可以邀请政府有关部门，居民委员会，物业理公司等单位的人员和承租人代表、其他非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权。

第十三条 管委会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进行表决，每一委中央电视台有一票表决权。委员可委托代表人行使表决权，但必须出具授权委托书，若表决中出现赞成票与反对票相同时，由主任或会议主持人投决定性一票。

第十四条 管委会执行秘书必须作好每次开会的会议记录，并由会议主持人署后存档。

第四章 管委会委员

第十五条 本管委会委员由本住宅区业主大会在业主中选举产生，委员人数单数。管委会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员以及承租人代表或本住宅区的非业主居民担任管委会委员(以下简称聘请委员)，其名额不得超过最终委员总数的三分之一。聘请委员担任管委会主任，应由为本住宅区业主的直系亲属作其经济担保人并经业主大会批准。

第十六条 本管委会委员则热心公益事业。责任心强、有一定的组织能力和要的工作时间的成年人来担任。

第十七条 本管委会委员每届任期三年，可以连选连任。

第十八条 本管委会委员的撤换，减增由管委会会议通过后，提交业主大会票决定。

第十九条 有下列情形的人士不得担任管委会委员，已经担任的须停任委员由下次业主大会追认：__________

1.已宣告破产;

2.因身体或精神上的疾病已丧失履行职责的能力;

3.未经管委会同意无故在管委会会议中连续缺席三次以上;

4.以业主身份当选为委员，但已不再是业主;

5.以书面形式向管委会提出辞呈;

6.有违法犯罪行为的;

7.业主大会已将其罢免的。

第二十条 任何委员停任或退任而不寻求连任时，必须在停任或退任后半个内将由其管理、保存的本管委会的文件、资料、帐簿以及属于本管委会的任何财产(动产、不动产)移交给本管委会。

第二十一条 本管委会委员的权利：__________

1.选举权，被选举权和监督权;

2.对本管委会的建议和批评权;

3.参与本管委会有关事项的决策;

4.参加本管委会组织的有关活动，

第二十二条 本管委会委员的义务：__________

1.遵守本管委会章程;

2.执行本管委会的决议，努力完成本管委会的工作;

3.积极参加本管委会组织的仁义和活动;

4.向本管委会的工作提供有关资料和建议。

第五章 管委会日常经费收支与只公用房

第二十三条 本管委会的经费来源是本住宅区的管理服务费。

第二十四条 本管委会的经费开支包括：__________业主大会和管委会会议;购置设备编印资料。购买书刊资料;国内外交往;有关人员的津贴;日常办公及其他项目的费用等。经费收支帐目(不包括现金)由执行秘书管理，每月台票向管委会会议汇报，每年度向业主大会汇报。

第二十五条 本管委会的办公用房从公用设施专用基金购买的物业管理用房划出。

第六章 附则

第二十六条 业主大会通过有关本章程的决议和细则都是本章程的组成部分。

第二十七条 管委会的终止与解散：__________本管委会依照业主大会的决定或市社团记部门、市住宅主管部门的决定终止或解散。

第二十八条 本章程的解释权属管委会。

第二十九条 本章程与有关法规不符时，按有关法规执行。

第三十条 本章程经业主大会通过后生效。

附：__________住户手册

一、前言

二、简介

三、物业管理

四、管理费用

五、设备及服务

六、装修管理

七、入住前期的特别服务

八、业主及用户的其它责任

九、保安/安全

十、关于防盗门、窗安装的有关办法

十一、防火

十二、清洁

十三、卫生管理细则

十四、保险

十五、常用电话号码

十六、结语

一、前言

为了便于业主/用户进一步了解小区管理公约的内容及运作情况，管理公司编写此住户手册，以供参考之用。小区住户手册根据管理公约而制定，其目的在于保证小区所有精度及用户能有效地使用其购置之物业，而并非对业主及用户加以约束。管理公司将竭诚为各业主用户提供尽善尽美的管理服务。

二、小区简介

小区占地 公顷，总建筑面积 平方米，绿化面积 平方米，绿化率为 .业管理公司以现代的意识、全方面的构思服务于业主，使业主在物业管理公司的服务下，充分享受舒适、宁静、祥和的生活，创造出一个温馨、各谐、全新的花园式住宅。

1.按照建设国际化大都市的要求注意提高小区的整体居住环境质量。

2.注意加强物业管理，保持住宅小区建设整体环境和使用功能长久良好。

3.实行超前管理，参照新、香港的屋村式管理，使物业管理奠定良好的基础，以优质高效的服务，得到广大业主的认可。

4.物业管理有限公司小区管理处主要负责如下工作：__________

管理：__________具有严格和管理制度，做到违者必罚，奖罚分明。

保安：__________小区有专门保安力量，实行24小时昼夜值班。

清洁：__________保洁员定时清扫和清运垃圾，保持小区内地段卫生，做到地面无烟头，无纸屑，地痰迹，无污印，垃圾清运采用塑料袋，以防垃圾清运时再污染。

绿化：__________负责小区绿化，四季维护树木，花草，修剪花木，维护绿化景观。

(5)车辆交通管理：__________对机动车辆进入小区加以限制，保持小区宁静的气氛。

(6)有偿服务：__________代请保姆，代为购物，你订机票，接送孩子，照顾老幼，病残，打扫客户卫生，成立老年活动中心等生活服务系列。

(7)有偿中介服务：__________代业主出租、出售小区住房。

(8)设立便民的小型超市、便民商店等。

三、物业管理

1.管理公司

根据管理公约的条文，__________物业管理有限公司已被委聘为小区之物业管理公司。

2.管理公司之代表权

管理公司有绝对的权力代表各业主及用户就有关管理本小区之一般事务与政府公共事业机构和团体进行磋商及处理有关问题。

3.公共地方及设施管理

管理公司根据管理公约条文所赋予的权力，将管理及负责所有公共地方、小区结构、电梯、泵房、绿化及其他公共设施及设备之保养、维修及管理。

4.管理职员

为提供完善之管理服务，管理公司雇有专业管理人员及专业维修承造商负责小区一切日常管理及维修事务。请各业主及用户切勿要求任何管理公司职员作么人性质服务，所有管理员工一律不准向业主，租户。住客或任何承造熵收取管理赏赐或其他利益。

5.建议及投诉任何人士若对小区环境及管理欲作出建议或投诉，请以书面形式通知管理公司。

6.小区管理处办公时间

小区管理处办公时间为上午9：__________00-12：__________00，下午13：__________30-17：__________30，在上述时以外，小区监控中心仍有值班职员为客户服务。

管理公司电话(办公时间)：__________

管理处电话(二十四小时服务)：__________

四、管理费用

1.管理费

管理费乃根据每年度之管理开支预算而制定，计有管理员工薪酬，税收，公共地方水电费、公共地方之清洁费用，公共设施维修费，法律及其他专业咨询费用、小区保险、第三者保险及管理公司酬金等。管理费金额将根据日后实际支出需要而调整，调整前各业主将获预先通知。

2.管理保证金及管理基金

各业主应于验收其单位合格后，立即向管理公司支付数额相当于三个月的管理费用作为履约保证金。同时亦需支付数额相当于三个月的管理费作为管理基金，以支付日常性之管理维修开支。当管理基金不足时，管理公司可发也通知，要求各业主增缴管理基金。各业主不得动用保证金或管理基金，作为抵扣管理公约内所指定各项应付费用。

3.缴付管理费

楼宇管理费于每月10日前缴付，管理公司为各用户专责管理本小区，任何租户延期缴交管理费，管理公司有机根据公约赋予的权力征收利息、催缴手续费用，甚至停止供应水，电及采取适当的法律行动追讨。

付款时间：__________

星期一至星期五08：__________30-20：__________30

星期六、星期日及假期09：__________00-17：__________30

付款办法：__________以支票或现金形式直接交往小区管理处。

4、管理费盈亏

小区之管理公约内订明，如管理费不足以应付各项开支时，各业主须按比例交付不足之数目，如有盈余，则将会拨入下年度帐目。各业主与用户床相互协调使用期间的费用分摊比例，管理公司最终将以物业业主为法定负责人，而不涉入业主与用户之间之关系。

5、管理帐项以实报实销方式处理，收入及支出帐项将按时向各业主/租户通知。各业主在缴足所有应付管理费用的，有权向管理公司索取有关帐单副本作为参考。

6、业权转让如有更改或转让业权，原业主必须以书面形式通知管理公司，否则仍须负责该单位之管理费用。业权转让时，管理费保证金及管理基金，应按管理公司所指定应办之妥善手续，转让予新业主名下。卖方业主自行安排向买方收回上述做主金及基金。

五、设备及服务

1.电力

各单位都已安装独立电箱、电表及充足的电灯及插座若发现陈旧必须更换，任何电器工程必须由合格(指定)的电器技工进行。

2.供水

小区24小时供应冷、热水。接驳洗衣机修理水嘴的工作必须由合格技工进行。自来水是利用水压输送到各单位的，因此即使是轻微的漏水亦足以引起水浸，外出时必须将水嘴关妥。若因漏水而令小区的公众地方，设施或其他单位业主蒙受损失，该单位的业主必须负责维修及赔偿。

3.煤气

小区24小时保障煤气源供应。接驳供气设备的工作必须由合格(指定)的技工进行。系统若发生泄漏现象，须及时与管理处取得联系以免造成更大损失。

4.电话

小区已铺设电话电缆直达各物业单位，用户可向管理中心吕X接驳及安装电话。

5.电梯服务

小区各楼宇备有先进的电梯，为客户提供24小时服务。

6.公共天线

各单位均高有电视天线插位。若需啬额外的天线插位时，可通过管理处安排保养承办商安装，而费用应由有关业主负担。根据小区公约条文，所有单位均不得安装任何室外天线。

7.消防系统

小区的消防设备含每层设置的消防栓，由管理员24小是值班，监察消防系统的运作。

六、装修管理

1.政府法规、公约条文

用户在室内进行任何工程，必须事前确定该项工程是否抵触有关政府部门之法例及管理公约条文，若所进行工程发生违反法规条文情况，用户须将改变部分恢复原面貌，直至有关方面满意方面的资料，业主可先向管理公司问询。

2.用户在单位内施行各类装修工程必须确保不影响楼宇结构和原有系统，并须书面通知管理处，提交有关装设计图及向有关政府部门申请，待申请批准及缴纳装修按金及第三者保险后，方可开工。

3.装修保证

装修按金--此按金由管理公司按单位面积制定，并由管理公司保存，作为保障装修期内，承办商或其工作人员对小区物业或其他单位造成破坏、损耗、涂污时作适当处理。工程完成后，经管理公司检查完毕，才会按实际情况作全部或部分发还。

第三者保险--为减少在装修时发生意外所导致损失，承办商应购置工程期间第三者保险，金额方面由管理处视其单位及工程大小评定。

4.装修规则

提供足够之保护防御设施予楼宇内之结构、装置、装饰等，避免装修期内有任何损毁。对于桉X内设备有任何损毁或因缺甜言蜜语防御设施而导致破坏，包括裂痕、污渍等，有关业主需赔偿一切修缮费用。

装修期间不得占用小工内公共地方，为保障其他业主及其他用户的利益，基有任何人士及物业本身各部分受到直接或间接损害，将由有关用户负责及赔偿。

尽量提供足够防御措施减抵装修期内收到之尘埃、噪音和气味等，令小区内其他业主，用户不要受到干扰和感觉不便。

施工现场必须备有紧急医疗药品，必须有足够防火设备，如恶意火简等，以备发生事故时紧急应用。

(5)不得在通道走廊、其他公共地方或跨入其他业主单位进行装修工程。

(6)所有通道走廊或其他公共地方不得放置或储存任何建筑装修物品、工具或废料等。

(7)不可在小区内之消防喉取水作调制混凝土、清洗地方或其他用途。

(8)装修工人必须空着适当的衣服及不得赤足出入工作范围，以防发生意外及有碍观瞻。

(9)所有装修工人在小区范围内必须挂上管理公司发出的工作证，工作证每天四上向管理处登记领取，每天下班时必须交回管理处，如有任何损坏或遗失应立好赔偿，否则严禁进入小区范围内或在物业范围内进行工作。

(10)所有机器、工具、设备、包裹或建筑装修材料等，若要搬离小区范，必须先填妥管理公司特定出门许可证再经检验始可放行。

(11)装修承造高须对其本身用具、设备及建筑材料等承担保管责任，管公司概不负责任何损失或遗失。

(12)切勿交混凝土、吵石、瓦砾或其他杂物倒入坐厕或排水渠内。

5、物业外墙

所有用户皆不得适拆、更改或干扰物业外墙及公共地方设备，或改讨任何排水喉管。此外，更不得加高任何招牌、帐篷、窗花、秩笼、花架、天线或将其他物品装置物业外墙上。发吸任何上述违章行为，业主/用户将需承担所修正工程及管公司额外工作负担费用。

6、装修承造商

各用户所聘的指定装修承造商在进行工程时有任何疏忽而造成公共地方、设施损毁或对其他住户物业构成破环，有关用户必须负责所有赔偿损失，因此在选聘装修承造商时必须小心谨慎。

七、人往前期的特别服务

尊敬的业主：__________

欢迎您入住__________物业管理有限公司小区管理处负责及管理的小区，并对您给予公司的理解和支持表示感谢，在这里您将充份享受到__________物业管理有限公司丫区管理处为您提供的完善、高效的服务。

为了便于您尽快、顺利地进驻小区，管理处开办了装饰、搬家业务，如您需要，请尽快与我公司联系。

联系电话(装饰)：__________

联系电话(搬家)：__________

八、业主及用户的其他责任

1、物业用途限制

各用户不得将其单位用作非法工吵道德或与土地批文、政府用途、管理公约秫等许可告示相抵触的用途。

2、饲养宠物

住户所饲养的宠物，必须在管理处指定地方排汇及做废物处理事宜。

3、噪音气味

为优质环境宁静用户切勿在其室内发出噪音或气味，滋扰其他用户。

4、公众通道

必须优质所有走廊、通道及楼梯畅通无阻。为保护各业主/用户自身安全起，遇有任何公共走道阻塞时，应立刻通知接待中心。若发现其他用户做出防碍公众利益，阻塞走道等行为，更应主动举报。

5、景观物品

各用户不得在任何公共地方进行洗涤、晾晒、熨烫衣物或其他物品。

6、神位

为保持环境清洁卫生，所有用户禁止在门前或公共地方摆设神位及燃点香烛。

7、电梯服务

严禁使用客梯作送货搬运物品用途，一切物品的运送，必须用管理公司指定的货梯进行。

8、危险物

各业主不得在小区范围内搬运，储存及使用危险、易燃或易爆的物品。

9、铁闸/卷门

各用户不得在其单位大门外或窗口装置不符合管理处规定的不安全合格的铁闸工窗花。

10、营业经商

除非得到管理公司书面批准确，所有用户不得在小区物业的公共范围内摆设任何么用物品或进行各种形式的宣传、经工业品、贩卖活动，包括张贴、派发商品、样品、宣传品等等。各用户及外来访客亦不可在此范围内向其他住户进行派发物品、推销或任何形式的磁扰。

11、法律纠纷

业主或用户在小区物业范围内，因自身问题而引发的法律纠纷及事故，必须自选承担所有法律及经济责任。管理公司基受牵连而须进行额外工作及开销，亦将由相关物业业主/用户承担。

九、保安/安全

1、为保障安全，所有的小区居住的业主及其雇佣人员，均应办理住客证。

2、大楼进出凭住房证，并于每晚23：__________00静楼。

3、小区每24小时均有保安人员值班和巡逻，请业主/用户配合保安人员工以保障所有入住小区住户的安全，并请注意以下几点：__________

B对进入大楼的访客将要求做会客登记，每天23：__________00以后的访客保安人员应与住户联系，得到允许后方可探访。

J与监近用户互相认识，保持联系，以便朋家能够互相照应。

4、除保安员外，物业亦高有先进保安装置以确保各业主及用户安全。

5、住房保安

各用户如需在其使用单位范围内，自行聘用专职空着制服的私人保安员，必须事先向管理公司作书面申请，详列人员数目，值班时间及所恬单位名称，并须保证这些专职人员不得空着制服在小区公共地方活动，以免造成管理混淆及引起误会。

十、关于业主安装防盗门、窗的有关办法

为了保证业主对其住宅单位的安全需要，管理处允许在各住宅单位安装我方指定的防盗门、窗、并由管理处指定的安装队伍进行安装，规格、样式及颜色由管理处指定，业主自己世勿私自购置指定之外的防盗门窗，以及由指定之处的安装队安装。以上务请业主遵照执行。

附：__________防盗门、窗安装申请书

业主姓名 楼室号

防盗门窗型号 颜色

交费：__________

业主签名 管理处 安装队

十一、防火

1、防火措施

小区物业内部装置有灭火设备，用户应熟悉各项设备的位置及使用方法，用户必须紧记除救火外，不得使用消防栓及各种设备作其他用途。

2、防火知识

切勿令电线负荷过量或在同一插座接下来多种电器，例如电炉、熨斗电饭煲或吹风筒等，以免由于负荷过量而导致火警。。请遵照法例法定，切勿在单位内储藏易爆易燃物品，最后离开单位前，检查并保证烟头已熄灭，并把全部还在开动的电器关闭。。易燃及危险性物品应放置在孩童无不触及的地方。。请保持走廊、楼梯及防火通道畅通。。防火门必须保持经常关闭。。如遇到易燃物品气味时，切勿触动任何电器(包括电话、门铃、电动玩具等)开关，小心打开所有窗户，门，让空气流通，然后离开现场及尽快通知管理处。

3、如遇火警时应采取的措施

保持镇定

拨打电话119通知消防局

打破安装在走廊的防火警钟玻璃，按警钟示警。

及时通知小区保安管理员或管理处，如时间许可，应通知监近用户。

如遇到浓烟，应尽量贴近地面，并以湿毛巾覆盖面部。

不要乘搭电梯，应用楼梯逃生。。尽快前往小区地面或空旷地方。

4、防火演习

管理人员将定期进行防火学习及试验各项救火设备。

十二、清洁

管理公司已雇有清洁工人负责保持公共地方清洁，但仍有赖全体用户的通力合作，维持社会公共道德，才可确保地方清洁。

用户内部的清洁、卫生、防虫工作，应由用户自行负责，或委托管理公司之指定承包商处理。

大楼住房应将其室内垃圾用塑料代包装妥当，摆放在管理处所指定的位置，清洁工人每天将会依时清理，切勿将垃圾堆放在楼内或小区的任何地方。

十三、卫生管理细则

为给业主创造出一个优雅、清静的居住、休闲环境，管理公司物制定卫生管理规定，条例如下：__________

第一条：XX公司将组织大量人力、物力对公共场所、设施进行定期的清理、消毒、维护，发现问题及时解决，使你充分享受舒适安全的生活及居住环境。

第二条：XX公司将定期进行消灭"四害"工作，绝不让其滋生、蔓延。

第三条：__________请业主勿将废物扔至楼下，应放入楼层或楼外指定垃圾存放处，由清洁工人每天定时打扫、清运。

第四条：__________禁止在小区内随地吐痰、乱扔纸屑、果皮等废弃物。

第五条：__________禁止在小区建筑上张贴装修、标语、广告等。

第六条：__________禁止在公共场所搭建违章建筑。

第七条：__________禁止破坏公共设施，保护其清洁、完整。

第八条：__________禁止践踏草坪、损害绿化设施。

第九条：__________业主装修后的垃圾，请放在室内，由清洁员每日一次进行清理，禁止堆放在楼内或小区街道上。

十四、保险

管理公司已为小区的所有公共设备购置保险，有关保险费将由管理费中预算支付。各用户若认为有需要，可以自行为其单位的室内装置购买保险。

各用户不得做出与小区管理公约相违背的行为，或甚至导致物业保险无效，或令该保险提高之行为，如有此类事情发生，违约用户需对因此而产生的所有开支及损失负。

十五、常用电话号码

夜间值班定：____________________ 火警：__________119

派出所：____________________ 匪警：__________110

医院：____________________ 急救：__________120

十六、结语

为使购买小区的所有业主/住户能享受幽雅、宁静、舒适、安全的居住环境物制定本住房手册。本手岫所列各条款，纯为业主/住户之利益着想，敬请各位合。

业主应将手册有关条款告知家中各人，若有任何疑问，请向本公司或管理处查询，本公司将尽力协助。对各位的真诚合作谨致谢X。

物业管理公司

回顾实习生活，感触是很深的，收获是丰硕的。实习中，我采用了看、问等方式，对__花园管理处的物业管理工作的开展有了进一步的了解，分析了管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律。同时，对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。

一、加强人力资源管理，创“学习型、创新型”企业

1、严把员工招聘关。__物业在招聘管理人员须毕业于物业管理专业;招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手，并持有《上岗证》;招聘安保人员须属退伍军人，对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。

2、做好员工的入职、在职培训工作。__物业对新招聘的员工进行上岗前的相关培训工作，使员工对小区的基本情况、应开展的工作心中有数，减少盲目性;随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会。__物业提倡“工作就是学习，工作就是创新”，每位员工都争做“学习型、创新型”员工，员工中形成了一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。从而，使员工个人素质得以提高，管理处的管理服务水平和管理效益得以提高，树立了良好的企业形象。

3、从实际出发，管理处严格参照___质量体系运作，制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。管理处根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法;制定量化考核标准，实行定性和定量考核相结合，增强了考核的可操作性，减少考核时人为因素的影响;建立完善考核机制，实行末位淘汰制，避免了考核走过场的现象，通过考核机制的建立，增强了员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。

二、培育自身核心专长，创特色服务，提升核心竞争力

在实习中，我看到一套由__物业合作自行设计开发的“一站式物业管理资迅系统”物业管理服务软件。该软件包括：“一站式客户服务、一站式资迅管理、一站式数码社区”三大体系，是一个利用网络、电子商务、科技手段来提高物业管理水平和服务质量，有效地开发、整合、利用客户资源的资迅系统。管理处全面提倡“一站式服务”、“保安”的特色管理服务。从而，实现了高效的管理运作，解决了业主的奔波之苦，创造了一种无微不至、无所不在的服务，提升了服务效率，提高了业主满意度，提升了物业管理服务的水平和服务质量，最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。

1、接受客户各类投诉，做好投诉情况记录，做好相关的跟进工作;及时回访客户，与客户建立良好的沟通;

2、负责客户接待来访，做好相关登记工作;

3、负责园区的日常巡查，保持物业卫生的质量、环境情况，发现问题及时知会有关部门跟进处理;

4、定采集客户对物业管理提出的建议和意见，定期向主管领导汇报物业管理发生的情况，并及时跟进处理;

5、负责定期派发物业管理费通知书及租金通知书，及时通知客户领取发票;

6、负责所管物业的日常管理事务性工作，完成部门领导临时交办的相关工作任务。

7、协助招商工作;

8、完成上级领导交办的其他工作。

第一章前言

“×××”小区，位于“国家4A级旅游度假区”--位于--，与大海近在咫尺。小区总建筑面积20万多平方米，由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区内设有大型超市、大型酒店以及商办服务区等，其中公寓面积×㎡;商铺面积×㎡;地下停车场×㎡;地上停车场×㎡;车库×个。房屋配套设施齐全:暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防范，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、安全。

高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。××××公司是具有物业管理二级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业，勇争第一”。

我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使×××小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使×××真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标:以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。

第二章物业管理要点

◆运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值;

◆人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉;

◆结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务;

◆采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平;

管理处采用的管理体制是:企业化、专业化、一体化。管理思想是:安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。

在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点:

1、完善服务、诚信待人。

物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。

2、环境管理责任到人

小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最佳，为小区增加一道清洁、卫生、亮丽的风景线。

3、安全、消防真抓实干

为确保业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，紧密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常管理中，制定与之相适应的应急处理安全操作程序，在发生特殊事件时尽量将损失降低到最小程度。

公司本着服务第一，以人为本，在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。运用现代的科技手段及管理方法来管理与服务，最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。

公司将通过良好的物业管理，使“×××”保值、增值，真正为业户营造一个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。

在区委区政府、街道党工委领导指导下，__社区工作站积极做好辖区物业管理单位的桥连工作，为辖区管理处提供了良好的沟通平台。

一、营造和谐社区、平安社区。

在物业单位联席会议的基础上，辖区管理处与社区工作的联系更为紧密。物业管理单位对社区的各项工作都很配合，只要工作站有需要的，物业单位都全力以赴，全力配合社区工作。特别是对于社区计划生育、出租屋管理、卫生、联防、维稳、治安、人民调解、信息反馈等各项工作，辖区各物业单位均已当成是本单位的工作，要求管理处上下工作人员都全力配合。对于社区组织的各项活动，管理处也一直积极参与。

二、加强社区内各物业单位与群众居民的联系

__社区工作站组织多种形式的活动，把社区工作人员、管理处、辖区单位、辖区民警、社区各组织等紧密联系在一起。

__社区工作加强与物业单位、辖区单位、辖区民警、社区群众居民之间的联系，为大家提供了良好的沟通平台，在大家齐心协力，共同努力创建“和谐小区和谐社区”。

三、加强社区内物业单位与群众居民的联系

__社区工作站组织多种形式的活动，把社区工作人员、管理处、辖区单位、辖区民警、社区各组织等紧密联系在一起。社区组织“义务治安巡逻队”，巡逻队成员包括社区党员、社区群众、辖区内单位。此次活动有利于加强社区群众、辖区各单位、组织的联系，有利于群众了解社区、社区了解群众，也有利于把“平安、和谐”渗透到社区各个方面。

四、加大物业管理力度

针对辖区内居民的投诉，我社区工作人员积极联系铁路相关部门和市、区市政部门协调解决和平路与铁工里交叉口的污水长流问题，经过多方努力已经成功得到解决。

我社区工作人员积极参与到楼院卫生整治工作中去，从年初开始各个楼院集中清理，先把东村6—21号楼、44、45号楼进行了打扫，接着在南村1—7号楼和__30—34号楼和68—73号楼进行打扫，然后把西中和路和铁工里的楼院一一进行清扫，保证居民生活环境的美化。

根据每个小区的特点，根据居民的需要，我们组织的每次活动，都让居民群众感受到了__社区是真正地为居民服务、真正的与居民连成一条心，同时也为社区提供了更好的机会与小区居民联系。

甲方：_________

乙方：_________

丙方：_________

为提高工作效率，简化各承租企业缴纳房租、综合管理服务费、水电费及电话费的手续，甲、乙、丙三方本着平等互利、共同发展的原则，经友好协商，达成以下协议：

三、甲、丙双方共同委托乙方作为本项业务的承办银行，乙方派专人负责与甲、丙双方联系工作及处理工作中出现的问题。

四、乙方采用转账_____方式为甲方代收房租、综合管理服务费、水电费和电话费的操作流程及注意事项：

2.甲方每月13日前（遇节假日顺延）将采用转账付款方式的进驻企业名单、账号、金额等资料制成书面表格清单，加盖公章后交乙方，乙方凭此办理转账。

3.乙方根据甲方提供的清单数据资料，填制一式四联“特种转账凭证”进行银行转账，转账完毕后，乙方留存二联，甲方、丙方各执收一联。

五、乙方凭甲方提供的书面表格清单资料办理转账，甲、丙双方之间对转账金额有异议，由双方协商解决，乙方对此不负任何责任；甲、丙双方发生的任何经济纠纷与乙方无关；若由于乙方员工操作失误或电脑系统错误的，则由乙方负责解决。

六、乙方通过转账的方式为甲方代收房租等费用和为丙方代扣费用，乙方不收甲、丙双方的手续费。

七、本协议有效期为壹年，自三方签字之日起生效。

八、签约三方中的一方若要求终止本协议，必须提前30天通知另外两方，在此期间三方应继续履行本协议。

九、在执行本协议过程中出现的问题，由三方协商解决。协商不成交_________法院诉讼解决。

甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________

代表人（签字）：_________代表人（签字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

签订地点：_________签订地点：_________

丙方（签字）：_________

_________年____月____日

签订地点：_________

甲方：__有限公司 乙方：__物业服务有限公司

法定代表人： 法定代表人：

住所地： 住所地：

邮编： 邮编：

资质等级：_级

证书编号：___建房物字_____

联系电话： 联系电话：

甲方通过选聘方式将__(物业名称)委托乙方实行物业管理服务，为保障本物业的正常运行，现根据《物业管理条例》和相关法律、政策，在自愿平等、协商一致的基础上，订立本合同。

第一章 物业基本情况

第一条 物业基本情况

物业名称：_____

物业类型：小高层及多层商住楼

座落位臵：_____

委托管理区域至址：

东至：西__ M? 南至：北__ M?

西至：东__ M? 北至：南___ M?

建筑面积：_____ M? 住宅面积： M?

商场面积： M? 会所面积： M?

停车场(地下室)面积： M? 绿化面积： M?规划平面图见附件_，物业构成明细表见附件_

第二章 管理服务与质量

第二条 在本物业管理区域内由乙方设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派有岗位资格证书的人员履行本合同。

乙方提供的前物业管理服务包括以下内容：

1.物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细附件?);

2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和 管理(物业共用设施设备明细见附件3);

3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的清运(收集)、雨、污水管

道的疏通;

4.公共绿化、建筑、环境、健身器械等养护的管理;

5.车辆的进出、秩序、停放的管理;

6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;

7.装饰装修管理服务;

8.物业档案资料管理。

第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：

(一)前台服务;

1.设立365天24小时客户服务热线电话;

2.实行每天8：00—18：00客户接待工作;

3.办理业户入住、装修手续;

4.接受外来电话，问询答复;

5.受理各类求助、报修、建议、投诉，跟踪处理情况并认真做好回访工作;

6.物业服务费及相关费用收缴;

(二)商务中心无偿服务无偿服务;

1.商务咨询、商务信息查询;

2.代订报刊、杂志、信件收发;

3.代订机票、车票、船票等;

4.酒店预订，出租车预约服务;

5.节假日气氛装点;

6.代订花卉、代购内绿盆景;

7.雨衣、雨伞、手推车临时借用;

8.提供自动擦鞋机;

9.代管装修剩余材料;

10.代送饮用水;

11.废品收购联系;

12.一般物品临时寄存;

13.电话及访客留言转告;

14.代聘钟点工;

乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的范围和质量标准(前期物业管理及质量标准见附件1)

第四条 单个业主可委托乙方对其物业恶的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三章 管理与服务费用

第五条 本物业管理区域物业服务收费采用如下方式收取，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：

住宅：0.65元/月?平方米;商场：1.50元/月?平方米(此费用为纯物业服务费，不包含公摊水电、电梯维护费、空调费等其他费用);电梯维护费:35元/月?每户。(按钦州市物价局核定标准执行)，水电公摊、损耗费按实际收取并每年调整一次。物业服务费用主要用于以下开支：

(1)管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等;

(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

(3)物业管理区域清洁卫生费用;

(4)物业管理区域绿化养护费用;

(5)物业管理区域秩序维护费用;

(6)办公费用;

(7)物业管理企业固定资产折旧;

(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(9)法定税费;

(10)物业管理企业的利润。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

第六条业主应于每季第一日起交纳本季的物业服务费用(物业服务资金)。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用(物业服务资金)由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用(物业服务资金)的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

物业服务费用(物业服务资金)按季交纳，业主或物业使用人应在(每次缴费的具体时间)履行交纳业务。

第七条 乙方每年1次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。

第四章 物业的经营与管理

第八条 停车场(库)收费

1.停车场(库)产权属于甲方所有，委托乙方经营管理，业主和物业使用人优先使用权。甲方在未售出前按地下停车场车位停放管理服务费收取，分别采取以下方式：

2.小车：180元/月?辆;摩托车：20元/月?辆;电动车：20元/月?辆(另加充电费);

3.架空层：(暂未定项收费)若定项收费时由甲方制定方案之后委托乙方收取管理服务费：摩托车：20元/月?辆;电动车：20元/月?辆(另加充电费);非机动车辆：15元/月?辆;

4.架空层杜绝乱堆放杂物，保持有序、整齐、清洁卫生的环境。

5.停车场车位停放管理服务费不包含车辆保管费，如车辆需要保管的需另签订车辆保管协议费用另计。

第九条 计费时间对已售出的(住宅)物业，自甲方向购房者出入伙通知交房，业主办理收房手续的次日起计收物业管理服务费及相关费用;业主未按甲方规定时间办理收房及入伙手续的，一律按甲方规定办理收房入伙的时间的次日，计收物业管理费及相关费用。对未售出或未交给物业买受人的物业，自竣工后的次月开始计算物业管理费。商场的物业管理费计费时间从年 月 日起计算。停车场的管理费计费时间从 年 月 日起计算。(时间暂未定根据实际情况定收)

6.物业管理费及相关费用交纳时间

上述物业管理服务费及相关费用按季结算，交纳时间为每季度第一月为缴纳本季度物业管理及相关费用的交费日。

甲方有义务敦促各购房业主及物业使用人按时交纳物业管理服务费及相关费用。

五章 物业的承接验收

第十条 乙方承接物业管理时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：

1.物业共用部位：户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道等;

2.共用设施设备：共用上下水管道、落水管、照明、消防设施、电梯等;

第十一条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、设施设备存在以下问题：

1.按物业接管验收移交确认为准;

甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：

1.负责维修，按时保质完成维修事项;

第十二条对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

第十三条 乙方承接物业管时，甲方应向乙方移交下列资料：

1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施，地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

3.物业质量保修文件和物业使用说明文件;

4.各专业部门验收材料;

5.房屋及配套设施的产权归属清单(包括业主姓名、联系方式等);

6.物业管理所必须的其他材料。

第十四条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第六章 专项维修资金

第十五条 专项维修资金的缴存。

第十六条 专项维修资金的管理。

第十七条 专项维修资金的使用。

第十八条 专项维修资金的续筹。

第七章 违约责任

第十九条甲方违反本合同条款的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条约定的服务内容和质量标准，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

第二十条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到合同第二条、第三条、约定的服务内容和质量标准，应按管理的标准(附件1)向甲方、业主支付30%违约金。

第二十一条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第条、第条的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用(物业服务资金)的应按违约金3%收取。

第二十二条乙方违反本合同第十八条、第十九条的约定，擅自提高物业服务费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳;乙方已经收取的，甲方和业主及物业使用人有权要求乙方双倍返还。

第二十三条 甲方违反本合同条款的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

第二十四条 以下情况乙方不承担责任：

1.因不可抗力导致物业管理服务中断的;

2.乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的;

3.因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的;

4.因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的;

第八章 其他事项

第二十五条 本合同期限自 年 月 日起至 年 月日止;但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

第二十六条本合同期满前1月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议;双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。

第二十七条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财务及时完整地移交给业主委员会;业主委员会尚未成立的，移交给甲方或代管。

第二十八条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容;物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。

第二十九条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第三十条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第三十一条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。

第三十二条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 种方式处理：

1.向仲裁委员会申请仲裁;

2.向人民法院提起诉讼。

第三十三条 本合同一式四份，甲乙双方各执一份，相关部门备案两份、与正本合同具有同等效力，自签字盖章之日起生效。

甲方： 乙方：

法定代表人签字： 法定代表人签字：

代表人签字： 代表人签字：

本合同签订时间： 年 月 日

甲方：

乙方：

第一章总则

第一条本合同当事人

委托方（以下简称甲方）

单位名称：

法定代表人：

住所地：

邮编：

受委托方（以下简称乙方）

企业名称：

法定代表人：

住所地：

资质等级：

证书编号：

邮编：

根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》及有关法律、法规、政策，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对（以下简称本物业）提供物业管理服务事宜，订立本合同。

第二条物业基本情况

1、物业名称：

物业类型：办公楼

2、座落位置：。总建筑面积约㎡。

第二章委托管理事项

第三条物业服务区域

1、乙方所提供物业服务的区域为本物业办公楼一层至六层。

2、以下除特别注明外，均指本物业管理区域内事项。

第四条物业管理服务委托事项包括：

1、办公楼的清洁卫生。包括：办公楼内一层至六层公共区域走廊、楼道、卫生间的清洁、办公楼垃圾的收集、行长办公室的清洁、会议室及活动室的定期清洁。

2、办公楼内公共秩序的维护。包括：办公楼内一层大厅值班岗、二层服务区巡逻岗、停车场的车辆疏导岗、夜间安全巡逻岗、五层值班岗。

3、办公楼内花卉摆放和养护管理。包括：办公楼内公共区域、行长办公室及会议室。

4、办公楼内三层及六层客户接待服务。

5、办公楼内的工程维修服务。

6、院落停车场公共秩序维护。

第三章委托管理期限

第五条本合同期限自年月日起至年月日止。本合同期满前XX个月，甲乙双方应就是否终止本合同期限达成协议；否则本合同自动延续。

第四章

第六条甲方权利和义务

双方权利和义务

（一）甲方权利

1、审定乙方起草的物业管理方案等规章制度；

2、检查、监督乙方物业管理服务的实施情况及有关制度的落实情况，提出整改意见。

3、监督乙方物业管理办公用房使用情况。

4、授权乙方对违反国家和地方政府物业管理法规政策的行为进行处理。

5、建议乙方对思想素质低，道德修养差，服务质量差，工作态度恶劣的管理人员予以调离。

6、根据本合同第八条对乙方的服务质量进行监督检查。

（二）甲方义务

1、按有关规定，向乙方无偿提供满足物业管理服务需求的物业办公用房。

2、协助乙方妥善处理与业主或物业使用人间的纠纷，为乙方管理工作提供便利。

3、协助乙方做好物业管理的宣传，协助乙方开展文化活动。

4、根据甲方及物业管理法规政策要求，对不完善的设备设施及安全隐患给予解决。

5、承担本物业日常维修及设施设备保养除人工费外所产生的一切费用。

第七条乙方的权利和义务

（一）乙方权利

1、根据甲方委托和有关法律法规，制定物业管理实施办法、方案和规章制度，依法实施管理。

2、依据本合同委托管理的事项，在向甲方及有关单位提出整改意见和建议的同时，采取积极措施予以解决。

3、规劝、制止业主或物业使用人违反《物业服务合同》及物业管理有关规章制度的行为。有权依照法规政策、本合同的约定对违反物业管理规章制度的行为进行规劝或者建议甲方予以处理。

4、按本合同约定使用物业管理用房。

5、依据约定向甲方收取物业管理费及其他有关费用。

6、选聘专业公司承担专项物业服务业务，但不得将整体物业管理责任转让给第三人。

7、积极开展各种多种经营服务活动，所得收入由本物业处使用。

（二）乙方义务

1、履行本合同并依法经营管理，制止各种破坏、侵占共用部位、公共设施的行为，切实维护甲方及业主、物业使用人的权益。

2、接受甲方监督，实行重大事项报告制度。

3、接受物业管理行政主管部门的监督指导。

4、加强公共秩序维护队伍建设和安全保卫工作，建立健全各项规章制度，严格值班纪律和安全责任制，维护物业管理区域内的安全稳定。

第五章物业管理服务标准

第八条在乙方全面接管后，严格按照“全国物业管理优秀大厦”服务标准及一级物业服务标准提供服务。接管后，一年争创“济南市金融业物业管理优秀大厦”称号，达到如下服务质量标准：

1、本物业外观保持完好、整洁，地面光洁无杂物、卫生间干净无异味、垃圾清倒及时、墙面干净无蛛网。

2、严格监控、门岗、巡逻岗值班制度，认真执行大观园支行办公楼综合管理规定。接到报警及时到达，发生刑事案件依照法律规定及时报公安部门处理。严格遵守考勤制度，不空岗、缺岗、睡岗。

3、办公楼内摆放的花卉，要加强管理，经常修剪更换确保绿植无干枯、病虫，更换及时。

4、设立服务接待中心，对欲进入办公区的外来人员进行询问，阻止闲杂人员进入；来访人员须登记进入；对服务需求和投诉、实行跟踪管理，定期进行满意度调查，有满意度调查反馈、纠正预防、完善提高措施。

5、工程技术人员对办公区域内一层至四层水、电、暖设施及各种管道、门窗、门锁、办公家具等设备定期巡检，发现问题及时处理。接到报修迅速到场，维修及时，并进行维修登记。

第六章物业服务费用

第九条物业管理服务费

1、本物业的管理服务费

合同年度总金额：人民币

2、本物业的管理服务费支付方式采用按月支付方式，具体支付方式如下：

合同生效后，由甲方按本合同总金额每月10日前向支付乙方本月物业管理服务费共计：人民币。

3、根据国家及地方政策变动双方在协商基础上需对物业服务费标准调整时，按双方协议调整。

4、乙方接管后，甲方即按合同规定支付物业服务费用，甲方逾期未交纳物业管理服务费的，从逾期之日起，按照应交金额的0、2%按日交纳违约金。

第七章违约责任及有关责任的界定

第十条甲方违反本合同第六条第（二）项有关约定，使乙方无法开展物业管理工作的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决，造成经济损失由甲方承担。

第十一条乙方违反本合同第七条第（二）项有关约定及本合同第二章和第五章的约定，未达到本合同约定的物业服务质量规范标准，甲方有权要求乙方改善和解决，逾期未解决，给甲方造成的经济损失，乙方应予赔偿。

第十二条甲乙双方任何一方除因本合同约定的原因外，无法律依据和正当理由，提前终止合同的，违约方应赔偿对方1万元的违约金，造成对方经济损失的，应给予赔偿。

第十三条以下情况乙方不承担责任：

1、因不可抗力导致合同无法履行的。

2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的。

3、乙方为维护甲方或者业主、使用人的切身利益，在不可预见的突发情况下（如救助人命，协助公安机关执行紧急任务，发生火灾，发生严重漏电、水管破裂事故等），因采取有关法律认可的紧急合理措施而造成甲方或业主、物业使用人财产损失的。

第八章附则

第十四条甲、乙双方经协商可对本合同的条款进行修订更改或补充，并签订书面补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

第十五条本合同无论因何种原因终止后，双方须按有关约定办理物业交接手续。在本合同终止之日起7日内，乙方须向甲方移交全部物业管理档案资料、物业办公用房。

第十六条在本合同有效期内，乙方物业管理达到本合同第五章所约定的服务标准，实现物业服务管理目标，甲方评价优良，甲方在续签物业服务合同时给予乙方优先待遇。

第十七条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。本合同及补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

第十八条本合同在履行中如双方发生争议，应协商解决，协商不成时，可提请物业管理主管部门调解。协商或调解不成的，可向济南市仲裁委员会申请仲裁或提起诉讼。

第十九条本合同内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第二十条本合同一式四份，甲、乙双方各执两份，每一份具有同等法律效力。

第二十一条本合同自签订之日起生效。

甲方（公章）：_________

法定代表人（签字）：_________

_________年____月____日

乙方（公章）：_________

法定代表人（签字）：_________

_________年____月____日

物业管理服务委托协议

第一章总 则

第一条本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：

负责人身份证号码：

地址：

负责人联系方式：

受托方（以下简称乙方）：

法定代表人：

地址：

联系方式：

根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方将                          委托乙方提供物业服务事宜，订立本协议。

第二条 物业基本情况

物业类型：

坐落位置：

建筑面积：

第二章委托服务事项

第三条 物业共用设施设备的日常维修、养护、运行和管，具体包括：

第四条 公用绿地、花木、建筑小区等养护和管理。

第五条 附属配套建筑和设施的维护、养护和管理，包括：

第六条 清洁服务，包括：

第七条 维持公共秩序，包括：

第八条 安全防范工作，发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，做好救助工作。

第九条 消防服务，包括：

第十条 负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案。

第十一条 按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供监督管理。

第十二条 对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。

第十三条 制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或紧急维修的具体内容。

第十四条 设立服务监督电话，并在物业区域内公示。

第十五条 组织开展社区文化娱乐活动。

第三章委托服务期限

第十六条 委托服务期限自  年  月  日起至  年  月  日止。

第四章双方权利义务

第十七条甲方的权利义务

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益，有权审定乙方制定的物业服务方案并监督实施，对本物业区域内的物业服务事项有知情权，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利。

2、有权监督本物业区域内共用部位、共用设施的收益使用情况。

3、负责收集、整理物业管理所需的相关图纸、档案、资料，并于合同生效之日起    日内向乙方移交。

4、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

第十八条乙方的权利义务

1、根据有关法律及本合同的约定，制订物业管理制度。

2、对业主和物业使用人违反法律法规、规章制度的行为，提出意见或提请有关部门处理。

3、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。

4、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督。

5、本合同终止时，乙方须向甲方移交物业管理的全部档案资料并按甲方要求及时撤出物业区域。

6、妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，并为业主的个人资料信息保密。

7、及时向全体业主通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

8、对业主和物业使用人违反本合同和《管理规约》的行为，采取告知、劝说和建议等方式督促业主和物业使用人改正。

9、不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状。

10、本物业区域内需另行配备相关设施设备的，应当与甲方协商解决。

第五章物业管理服务费用

第十九条物业管理服务费

1、根据甲乙双方的友好协商，本物业服务收费方式为包干制，每月每平方米的物业费为    元，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目，也不得另行向业主收取物业管理服务费。

2、物业管理费用每     支付一次。

3、乙方应当定期向业主公布服务费收支情况。

4、管理服务费今后如需调整，要根据双方协商确定。

第二十条 房屋共用部位、公用设施、公共绿地的小修、养护费用，由物业公司的物业费中承担；大中修理费用、更新费用，由公共维修费用承担。

第二十一条 业主或物业使用人申请装饰装修时，乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项，与其订立书面的装饰装修服务协议。除约定收取装饰装修服务费外，甲方自行处理装修垃圾，乙方不得另行收取装修垃圾清运费、施工人员管理费、门卡工本费、管线图费等与装饰装修有关的费用。

第六章合同终止

第二十二条 合同期满，本合同自然终止，双方续签合同应在该合同期满   日前向对方提出书面意见，对方自接到续签意见   日内回复，如不回复，视为不同意。双方同意续签，应当在服务期限届满前   日内签订新的物业服务委托协议。

第二十三条 本合同终止后，甲乙双方应当共同做好债权债务处理事宜，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行等；甲乙双方应当相互配合，做好物业服务的交接和善后工作。

第七章违约责任

第二十四条 甲方违反合同的上述约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十五条 乙方违反合同的上述约定，甲方有权要求乙方在一定期限内解决，逾期未解决的，甲方有权终止合同；造成甲方及业主损失的，乙方应给予赔偿。

第八章附则

第二十六条 自本合同生效之日起   天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接手续。

第二十七条 本协议未尽事宜，双方可进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第二十八条 本合同一式   份，双方各执   份。具有同等效力。

第二十九条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或请物业管理行政主管部门调解，协商或调解不成可向有管辖权的人民法院起诉。

第三十条 本合同自双方签字盖章之日起生效。

甲方签字（盖章）：

乙方签字（盖章）：

合同签订时间：

甲方(委托方)：_____业主管理委员会

乙方(受委托方)：_____物业管理公司

为加强_____小区(大厦)的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据_____市物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议，以便共同遵守。

第一条 物业管理内容

1.甲方将位于_____区_____路的_____范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。

2.管理事项包括：

(1)房屋的使用、维修、养护;

(2)物业范围的公用设施、设备及场所(地)(消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车、房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等)的使用、维修、养护和管理;

(3)清洁卫生(不含垃圾运到中转站后的工作);

(4)公共生活秩序;

(5)文娱活动场所;

(6)便民服务网点及物业范围内所有营业场所;

(7)车辆行使及停泊;

(8)物业档案管理;

(9)授权由物业管理公司管理的其他事项。

第二条 委托物业管理形式

承包经营、自负盈亏。

第三条 物业管理期限

委托管理期限为_____年，自___年___月___日起到___年___月___日止。

第四条 双方权利、义务

1.甲方权利、义务：

(1)根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理;

(2)监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方。

(3)按市政府规定的比例提供商业用房(总建设面积的__%)__平方米给乙方，按月租金_元租用，并负责办理使用手续;

(4)给乙方提供管理用房__平方米(其中办公用房__平方米，员工宿舍__平方米)，按月租金__元租用;

(5)负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回;

(6)不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;

(7)对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方完不成第六条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同;

(8)负责确定本住宅区管理服务费收费标准;

(9)委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改;

(10)协助乙方做好宣传教育、文化活动，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系;

(11)政策规定由甲方承担的其他责任。

2.乙方责任、权利、义务：

(1)根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理的各项规章制度;

(2)遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督;

(3)根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费;

(4)接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目;

(5)对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施;

(6)乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员;

(7)建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;

(8)负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价;

(9)有权依照甲方委托和业主公约的规定对物业主公约和物业管理规章制度进行处理;

(10)在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料;

(11)开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作;

)有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。

第五条 物业管理目标和经济指标

1.各项管理指标执行物业行政主管部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后___年内达到___标准。

2.确保年完成各项收费指标__万元，合理支出__万元，乙方可提成所收取管理费的___%作为经营收入。

第六条 风险抵押

1.乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币___元，作为风险抵押金。

2.乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息。

3.如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失。

4.如由于乙方过错致使本合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。

第七条 奖罚措施

1.在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费如有节余，甲方按节余额_____%奖励乙方。

2.如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币_____元(全国)、_____元(省)、_____元(市);获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订;如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。

3.如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任。

4.如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币_____至_____元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担。

5.由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失。

第八条 合同更改、补充与终止

1.经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准。

2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前三个月向对方提出书面意见。

3.合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理。

第九条 其他事项

1.本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害(台风、洪水、地震等)，造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。

2.本合同自签订之日起生效;附件1、2、3、4、_____、_____为合同的有效组成部分。

3.本合同正式一式三份，甲、乙双方和物业管理部门各执一份，具有同等法律约束力。

4.双方如对合同发生争议，协商不成的，可提请物业管理部门调解，或诉至人民法院。

5.________。

6.________。

甲方(盖章)：_____ 乙方(盖章)：___

一、合同双方当事人：

委托方(以下简称甲方)：

(签章)

联系人：

联系电话：

受托方(以下简称乙方)：

(签章)

物业管理负责人：

联系电话：

二、物业基本状况：

物业名称：

物业类型：

物业座落：

物业总建筑面积：______方米，其中：已竣工建筑面积______平方米，尚在建的______平方米;按物业类型划分，具体是：

①住宅建筑面积，总计______平方米;独立式住宅______幢______套，计______平方米;多层住宅______ 幢______单元______套，计______平方米;8～9层住宅______幢______套，计______平方米;10～20层住宅______幢______套，计______平方米;21～30层住宅______幢______套，计______平方米;31层以上住宅______幢______套，计______平方米;

②商务办公用房______幢，层数______，套(间)数______，建筑面积总计______平方米;

③商业用房______幢，层数______，套(间)数______，建筑面积总计______平方米;

④工业用房______幢，建筑面积总计______平方米;

⑤机动车场(库)建筑面积总计______平方米，停车位______个;地面停车库______个，建筑面积______平方米，地面停车位______个;

⑥其他用房______处，建筑面积计______平方米。

三、物业管理公共服务费标准(请分类填写)：

四、物业管理期限：______年______月______日______时至______年______月______日______时

五、乙方向甲方出示的证件：

1、企业的营业执照，编号：

2、企业的物业管理资质证书，编号：

3、其他有关业绩证明文件：

六、备案时间与备案机关：

备案机关：

(盖章)

备案时间：______年______月______日

说明：

1、乙方持本合同备案表和合同原件及相关证件到物业所在地物业管理主管部门进行合同备案。

2、经备案机关备案的本合同备案表由乙方收执，在进行企业资质年审、企业资质换级时，应连同合同正式文本一并(均为复印件)向物业管理主管部门提交。

3、本合同备案表与合同文本的相关内容应保持一致。

4、业主可向物业管理主管部门查询合同备案信息。

甲方：

乙方：

时间：

甲方：_______________ 乙方：____________

法定代表人：_________ 法定代表人：___________

地 址：_____________ 地 址：_____________

联系电话：______________ 联系电话：_____________

甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就_____________________(物业名称)的前期物业管理服务事宜，订立本合同。

第一条 本合同所涉及的物业基本情况

物业名称：__________

物业类型：__________

座落位置：_________区/县________乡/镇_______路_______弄_______号

四至范围(规划平面图)：总建筑面积：________平方米;其中住宅________平方米。

物业构成见附件一，物业规划平面图见附件二。

第二条 乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。

(一)物业共用部位的维护;

(二)物业共用设施设备的日常运行和维护;

(三)公共绿化养护服务;

(四)物业公共区域的清洁卫生服务;

(五)公共秩序的维护服务;

(六)物业使用禁止性行为的管理;

(七)物业其他公共事务的管理服务;

(八)业主委托的其他物业管理服务事项。

第三条 物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。

第四条 甲方按规定向乙方提供位于路号室(建筑面积平方米)的房屋作为物业管理办公用房，在合同履行期间供乙方无偿使用，但不得改变其用途。

第五条 乙方提供的前期物业管理服务内容和标准应符合下列约定：

(一)物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三

(二)公共绿化养护服务，详见附件四;

(三)物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五;

(四)公共秩序的维护服务，详见附件六;

(五)物业使用禁止性行为的管理，详见附件七;

(六)物业其他公共事务的管理服务，详见附件八;

第六条 甲方将物业交付业主前，应会同乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并按规定向乙方移交物业管理所必需的相关资料。

甲、乙双方办理物业查验、移交手续，对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认。具体内容详见附件九。

第七条 乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。

(一)住 宅：

高层________元/月 平方米; 多层________元/月 平方米;

别墅________元/月 平方米; 物业：________元/月 平方米;

(二)办公楼：______ 元/月_______平方米

(三)商业用房：________元/月_______平方米

(四)__________________________________________

(五)__________________________________________

(六)__________________________________________

上述物业服务收费分项标准(元/月 平方米)如下：

一、住宅物业

1、综合管理服务费：

2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：

3、公共区域的清洁卫生服务费用：

4、公共区域绿化养护费用：

5、公共区域秩序维护服务费用：

6、__________________________________________

二、非住宅物业

1、综合管理服务费：

2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：

3、公共区域的清洁卫生服务费用：

4、公共区域绿化养护费用：

5、公共区域秩序维护服务费用：

6、_________________________________________________

第八条 自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担;自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由甲方和物业买受人按照物业出售合同的约定承担。物业出售合同未约定或者约定不明确的，由甲方承担。

已竣工但尚未出售的物业以及甲方未交付给业主的物业，由甲方依照本合同第七条约定的标准向乙方交纳物业服务费。

第九条 前期物业管理期间，乙方按下述第种收费形式确定物业服务费用。

(一)包干制。由业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。

(二)酬金制。在本合同第七条约定预收的物业服务资金中按下述第____种方式提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

1、每______________(月/年)在预收的物业服务费用中按____%的比例提取酬金;

2、每______________(月/年)在预收的物业服务费用中提取________元的酬金。

(三)_________________________________________________________________

第十条 物业服务费用(物业服务资金)按(年/季/月)交纳，业主应在 ?(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。

逾期交纳的，违约金的支付约定如下：

第十一条 物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。

对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：

(一)___________________________________;

(二)___________________________________。

第十二条 停车场收费分别采取以下方式：

(一)停车场属于全体共有全体业主共用的，车位使用人应按露天机动车车位_______元/个?月、车库机动车车位_______元/个?月、露天非机动车车位_______元/个?月、车库非机动车车位_______元/个?月的标准向乙方交纳停车费。

乙方从停车费中按露天机动车车位_______元/个?月、车库机动车车位_______元/个?月、露天非机动车车位_______元/个?月、车库非机动车车位_______元/个?月的标准提取停车管理服务费。

(二)停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位_______元/个?月、车库车位_______元/个?月的标准向乙方交纳停车费。

乙方从停车费中按露天车位_______元/个?月、车库车位_______元/个?月的标准提取停车管理服务费。

(三)停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位_______元/个?月、车库车位_______元/个?月的标准向乙方交纳停车管理服务费。

第十三条 业主或物业使用人对车辆停放有保管要求的，与乙方另行约定。

第十四条 本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定如下：

(一)健身房：_________________________________________________

(二)棋牌室：_________________________________________________

(三)网球场：_________________________________________________

(四)游泳池：_________________________________________________

(五)其他：_________________________________________________

上述经营管理收入按下列约定分配：

1、_______________________________________________________________

2、_______________________________________________________________

3、_______________________________________________________________

本物业管理区域内属甲方所有的会所及相关设施，其经营管理收费由甲方与乙方或者业主、物业使用人另行约定。

第十五条 物业服务费属本合同第九条第二项或者第____项约定的，物业服务费中按实结算的部分年终结余或不足的处理方式：

(一)年度结算结余部分，按以下第____种方式处理：

1、转入下年继续使用;

2、直接纳入专项维修资金;

3、_______________________________________________________________

(二)年度结算亏不足部分，按以下第____种方式处理：

1、由业主追加补足;

2、_______________________________________________________________

第十六条 业主应当按照下列规定筹集、使用和管理维修资金：

(一)业主应当按照规定交纳专项维修资金;

(二)专项维修资金的帐务由物业管理企业代管;

(三)业主在转让其物业时，其帐户上的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新和改造;

(四)按照政府规章及相关规定使用和管理专项维修资金。

第十七条 甲方相关的权利义务：

(一)在物业销售前，应在其制定的《业主临时公约》?中向业主明示物业管理服务收费的标准及物业装饰装修管理要求等事项;甲方未尽此义务而给乙方或业主、物业使用人造成损失的，应承担赔偿责任;

(二)督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费用;对业主或物业使用人违反《业主临时公约》的行为予以劝阻、制止;

(三)授权乙方对业主、物业使用人违反《业主临时公约》的行为，依照《业主临时公约》的约定进行劝阻、制止;

(四)完善本物业管理区域内的配套设施和配套工程，包括物业的标识系统、公共垃圾桶、垃圾中转站、垃圾房等;

(五)审查和批准物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告，监督、检查乙方各项方案和计划的实施;

第十八条 乙方相关的权利义务：

(一)设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派具有岗位资格的人员履行本合同;

(二)根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益;

(三)根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题;

(四)及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每 ?个月公布一次专项维修资金和按实结算项目的费用收支帐目;

(五)结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告;

第十九条 在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任。

(一)因不可抗力导致物业管理服务中断的;

(二)乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的;

(三)因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和

物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的;

(四)因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的;

(五)_______________________________________________________________

(六)_______________________________________________________________

第二十条 甲方违反本合同第六条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

第二十一条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的服务费为基数向相应业主支付

的违约金。

第二十二条 乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付;已经支付的，业主有权要求乙方倍返还。

第二十三条 甲方拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

第二十四条 甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同约定的服务内容和标准的，乙方有权依法解除本合同;造成乙方经济损失的，甲方应予经济赔偿。

第二十五条 经全体业主所持投票权(按首次业主大会会议的投票权计算规定确定)2/3以上通过解除本合同的，甲方应当解除合同。

甲方解除合同的，乙方应当在甲方通知的合理时间内与甲方或其选聘的物业管理企业完成交接手续。

第二十六条 双方协商一致，可解除本合同，并在日内办理交接手续。

第二十七条 本合同其他相关违约责任的约定：

(一)______________________________________________________________________

(二)______________________________________________________________________

(三)______________________________________________________________________

(四)______________________________________________________________________

(五)______________________________________________________________________

第二十八条 本合同中下列词语的定义是：

(一)业主，是指物业的所有权人。

(二)物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

(三)物业买受人，是指物业出售合同中确定的物业购买人。

(四)物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已办理相应手续。物业买受人依约收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。

(五)共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、_______?、_______、_______等部位。

(六)共用设施设备，是指：1、一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、信箱、避雷装置、消防器具、_______、_______、_______等设备;2、物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)、_______、_______?、_______等设施。

(七)公共区域，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域。

(八)专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。

第二十九条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。

第三十条 补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力。

本合同、本合同的附件及补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十一条 本合同正本连同附件共页，一式____份，甲乙双方各执______份，一份向房地产主管部门办理备案。

第三十二条 本合同履行期间，遇不可抗力致使合同无法履行的，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十三条 本合同在履行中如发生争议，双方可以通过协商方式解决;协商不成的，采取以下第种方式解决。

(一)向____仲裁委员会申请仲裁;

(二)向____人民法院提起诉讼。

第三十四条 本合同为期____年，自____年____月____日起至____年____月____日止。

本合同期限未满，若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。

第三十五条 本合同期限届满前月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议;双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。

第三十六条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会;业主委员会尚未成立的，移交给甲方或代管。

第三十七条 本合同经甲乙双方签字/后生效。

甲方签章：____________________ 乙方签章：____________________

法定代表人：__________________ 法定代表人：__________________

________年____月____日 ________年____月____日

xx年xx月，我在物业公司进行了为期三个月的实习，在这段时间内我常常在想可我们到底要给租户提供什么服务?为什么社会上会有那么多的纠纷发生在物业管理中?对此，我有一些感触：

1、物业管理重在细节，重在防范，重在琐碎。物业纠纷很多情况都是忽视细节造成的。下水道被堵，租户滑倒，这些只需要我们平时注意到细节，搞好维护，做好防范措施就可以啦，有些事，我们是可以做在前面的，做到未雨绸缪。

2、在工作中有的人员受了委屈，可能会反唇相讥、恶语相向，甚至动粗，这样即使赢了事实却输了客户，长此以往得不偿失，日后的工作会很难开展。其实在人与人之间复杂的关系中，如果我们处理问题时能真心为对方着想，从对方立场出发，大多数情况下也会相应得到对方的宽容，不是有句话叫做“精诚所至，金石为开”吗?遇到问题不妨来个换位思考，如果我发生这种情况，我会怎么做?往往租户的“百般挑剔”都事出有因，是对我们服务不满意的一种表现，从另一方面讲也是对我们工作中一些不足的警示。当然有些服务要求是我们力所不能及的，也不是我们的服务范畴，即使如此也千万不要“事不关己高高挂起”，仍要本着敬业的态度向他们解释。

3、为租户着想，才会有商机，才会达到双赢。我们是租户的朋友，不是对立者。租户的健康，租户的烦恼等等，都应该被我们关心。

1.目的

对物业采购各类物资的管理进行控制，对完成企业日常工作所需及采购物资的品质起着至关重要的作用;

2.范围

适用于物业固定资产与非固定资产物资采购管理的控制，公司实行集中统一采购;

3.物资分类

A类：办公用品(含电脑耗材类)、劳保用品，及各单位日常使用的低值耗材(单价低于500元)等非固定资产

B类：办公设备(含电脑、打印机、投影仪等)、办公家具等固定资产;单价高于500元的非固定资产类;

C类：应急类物资

4.采购管理

4.1先批后买原则

公司采购必须填制《物业物品采购单》(附后，以下简称《采购单》)，申请单位、申请人填写《采购单》，注明采购项目类别、说明采购原因，经物业总经理、公司总经理审批后交由采购人员进行办理; A类物资：控制合理库存前提下，每月25日前经物业总经理、公司总经理审批后，交由采购人员办理;

B类物资：合理调配、公司协商后，使用期提前10日，经物业总经理、公司总经理审批后，交由采购人员办理;

C类物资：电话请示相关领导，经领导同意后，交由采购人员办理。事后2个工作日内，申请单位办理审批后续;

4.2询价议价原则

固定资产及非固定资产的采购询价，必须有三家以上的供应商报价，在权衡质量、价格、交货时间、售后服务、资质等因素的基础上，进行综合评估，并与供应商确定最终价格(临时性、应急性采购不适用);

4.3样品封存原则

针对有一定使用时限的物资(相对低值的、可提供样品的)，要做到样品封存，做到采购物品与样品一致;

4.4职责分离原则

采购人员不得参与所采购物资的检验、验收，采购物资由物资管理人员对数量、质量进行核对。物资管理人员对于所接收的物资，在接收时发现问题的，当即提出异议，与采购人员及时沟通，由采购人员与供应商沟通并解决;所采购物资在使用过程中出现问题的，由使用单位通知物资管理人员，物资管理人员对涉事物资暂时封存，由采购人员与供应商沟通并解决;

4.5一致性原则

采购物资必须与采购单中所列要求保持一致，在市场条件不能满足使用部门要求的、或成本太高的，采购人员应及时向上级领导汇报、反馈信息，经协调后，制定最终采购计划;

4.6合同会审原则

大宗物资采购，除符合上述4条原则外，还应做到合同会审，使用单位、采购人员、物业总经理、地产总经理，调研汇总后，经领导审核许可后，方可执行合同签订程序;

5.供应商管理

5.1供应商选择

5.1.1供应商必须证照齐全，具有相关资质;如由特殊物品采购，供应商还应具有国家法律规定的相关证件;

5.1.2 选择供应商必须进行询价和综合评估，若供应商为中间商时，应调查其信誉、技术服务能力、资质、业绩等，供应商报价不能作为唯一参考因素;

5.1.3 为保证供应渠道顺畅，防止突发情况，应有两家以上供应商为备用供应商;

5.2合同供应商登记、归类、存档，定期协助财务部门与供应商对账;

5.3 定期走访合同外供应商，择优更换或淘汰现有供应商;

6.合同签订管理

6.1董事长(法人)委托人对外签订、履行合同，必须按照国家合同法的有关规定办理。

6.2意向合同必须进过合同会审后，方可签订。签订合同一律使用“合同专用章”;合同签订后，即分类汇编、存档，分送有关部门;

6.3签订采购合同，必须比质、比价，择优选订。

7.借款及费用报销管理

7.1 合理借款：针对性采购，借款金额保持在采购预计总金额的±5%左右;

7.2 凭票报销：采购完成、入库后，采购经办人凭销货单、入库单、发票至财务部办理报销事宜;

7.3 挂账处理：需要签订合同的、存在挂账的供应商，严格按照合同规定执行;

7.4 严格按照公司颁布的财务管理制度执行;

8.采购人员廉洁管理

8.1积极维护企业利益，提高采购质量，降低采购成本;

8.2加强学习，提高认识，增强法治观念;

8.3廉洁自律，严禁接受供应商各类回扣、礼品;

8.4严格按采购制度和程序办事，自觉接受各部门监督，并有义务提醒各部门按程序提报申购计划;

8.5工作认真仔细，不因自身工作失误给公司造成损失。

8.6努力学习业务，广泛掌握与本公司业务相关的新事物及市场信息。

9.本制度经总经理审批后实施，修正、废止时亦同。

甲方： (委托方)_______________________________

法定代表人：_______________________________

联系地址：_______________________________

乙方： (受托方)_______________________________

法定代表人：_______________________________

联系地址：_______________________________

联系电话：_______________________________

甲方和乙方根据中华人民共和国(中国)的有关法律和条例，本着平等、自愿、互利的基础上，经过友好协商，就甲方委托乙方对甲方开发的 提供物业管理顾问服务事宜达成一致意见，特订立本合同，以资共守。

第一章 定义

本合同中：

1. [甲方]指委托方，即[ ]。

2. [乙方]指受托方，即[ ]。

3. [该物业]指 ，为一住宅项目，位于 ，总建筑面积为 平方米。

4. [物业管理顾问]指乙方根据本合同条款，在合同期内为 提供物业管理顾问服务。

5. [物业管理顾问合同]指本合同。

第二章 甲、乙双方职责

(一) 甲方职责

1. 根据本合同中的条款，甲方同意聘用乙方为 的物业管理顾问。

2. 根据本合同的约定，按时支付乙方物业管理顾问酬金。

3. 在履行合同期内，监督并审核乙方的工作内容和成果。

4、如乙方需要派专人到甲方处工作，由甲方安排场地。人员费用由乙方自理。

(二) 乙方职责

在履行合同期内，乙方同意在下列职责范围内(包括但不限于)，并应物业管理作业周期及甲方的要求，提供以下顾问服务：

1. 物业交付使用前

1.1. 在工程方面的服务内容

(1) 从物业管理和使用者的角度，协助甲方审阅物业的设计方案及施工图纸等方案，对物业的总体规划、建筑设计、规划布置等方面向甲方提供有利于促进房产销售、节约投资及方便管理的顾问意见和书面方案;

(2) 从用户及管理之角度，协助甲方审阅项目中各系统图纸，含一切必须改善及改良之工程，并提供专业的意见和书面方案;

(3) 从节约能源费用、从物业管理和使用者的角度，协助甲方对机电设备的配置和设计，于用量、型号、预见的潜在问题及有利于节约运行成本和日后的维修保养等问题提出专业意见和书面方案;

(4) 根据物业市场定位和管理需要，就智能化系统的功能及设备布点等配置提供有利于促进销售、控制成本的意见和书面方案;

(5) 对物业的交收楼和接管验收方面提供专业的顾问意见;

(6) 对道路交通、人流、车辆进出线路、环境的和谐美化等提供合理的建议和书面方案;

(7) 对给排水系统、弱电系统、供电工程设计等提供顾问意见和书面方案;

(8) 对物业设施的配置和运行提供节能方案，并对照明的编制及使用提出建议和改良方案;

(9) 对消防设施布置、保安监控系统等提供顾问意见及方案;

(10) 从管理之角度，分析物业建造之选料及安装方法等，以确保物业于交付时遗漏工程能减至最少;

(11) 协助甲方检查项目相关系统及各项机电设备，并列举该系统之优劣及改良意见，以避免于物业落成后重复需要加装设备而影响其它设施之运作、整个物业之外观和形象，以及有关维修检查通道之位置;

(12) 为物业提供有关长远维修建议和制定有关预防或维修方案;

(13) 提供遗漏工程及尚未符合工程标准之项目的改良方案;

(14) 对物业管理工程方面所需工具及物料提供配置意见及方案;

(15) 制定一套完善的工程管理工作体系的管理制度、规程及工作程序，包括日常运行检修的制度、程序及应用表格等;

(16) 应甲方的要求，乙方之工程及管理人员参与物业工程会议，从物业管理的角度协助甲方提供工程管理的专业意见和建议方案;

(17) 协助甲方对物业及其设备设施之验收工作，以使工程和设备质量达到设计和使用要求，并提供处理有关遗漏工程之方法。

1.2. 配合销售方面的服务内容

(1) 在物业销售阶段，就物业管理的宣传向甲方提供必要的协助，包括制定项目的物业服务的文字宣传内容和活动策划;

(2) 对销售中心的装饰布置及周边环境提供顾问建议，并制定销售中心的管理方案;

(3) 协助制定示范单位的管理方案;

(4) 对销售人员进行物业管理知识/销售技巧的培训;

(5) 协助招聘销售中心及样板房的保安员、清洁工等人员;

(6) 协助确定保安员、清洁工的制服样式;

(7) 对保安员、清洁工等进行服务意识等专业培训;

(8) 制定销售中心保安员及清洁工作标准和工作程序，并定期对有关工作进行检定，将日后的物业管理素质提前体现在销售中心;

(9) 应甲方要求，开售日当天应当派员到现场提供有关物业管理咨询服务;

(10) 编制《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》等文件;

(11) 协助确定业主入伙一次性收费项目内容及表格;

(12) 与甲方协商确定物业服务费收费标准并向业主公布。

1.3. 物业管理方面的服务内容

(1) 制定整体物业服务方案;

(2) 根据当地实际情况，协助草拟及制订该物业之详细管理财务预算，计算物业服务费、开办费具体金额，供甲方审批;

(3) 协助甲方组建物业服务公司，制定物业服务公司人员编制方案，包括人员架构、薪酬标准等，并制定相应的岗位职责;

(4) 协助招聘物业服务公司管理人员、负责组织各级物业管理人员之培训，灌输有关之物业管理知识及服务精神，力求管理之服务水平达到甲方要求;

(5) 向甲方之物业服务公司分阶段提供一套完整的物业管理所需之各项管理制度(包括客服、财务、行政、保安、工程、清洁、绿化、会所等方面)、规范、工作程序及表格，以便将来控制和管理;

(6) 对保安岗位设置、保安亭设计、保安设备、用具配置等提出建议，制定适合的保安制度，如编制各区域的巡查路线图等;

(7) 协助对会所的功能设置方面提供顾问意见;

(8) 制定垃圾处理等管理办法;

(9) 制定物业交接的手续和流程;

(10) 编制物业交收方案，物业交收的管理程序及常用表格，并安排模拟交收楼培训;

(11) 就项目整体VI 系统(各类标识牌、公告栏等)的设计方案提供顾问建议和方案;

(12) 协助园林绿化，并针对日后的维护和合理搭配的原则向甲方提出意见，向甲方提供提供园艺招标文件;

(13) 就物业服务公司物业管理软件及财务软件的选用方面提供建议;

(14) 乙方须于每季度定期向甲方提交书面报告汇报筹备期间之工作进展情况，并须就甲方之意见在 日内回应。

2. 物业交付使用后

(1) 协助监督物业服务公司各员工之工作表现及行为操守;

(2) 协助监督该物业的环境清洁、卫生及美观;

(3) 协助监督该物业内保安及消防工作，保障各业户之人身及财产安全;

(4) 协助监督该物业内消防设施之保养，并使其符合政府有关法律、法规之要求;

(5) 协助定期检修该物业内之各项设施，使各项设备经常保持最佳状态;

(6) 协助物业服务公司监管有关物业管理之财务管理及帐务处理;

(7) 为确定各业主应付的物业服务费用，乙方在每年十月底前为下一年度准备一份管理预算，该预算应显示该物业总体上在管理及维护方面的预计开支(包括管理者酬金及员工借调费)和预计收入;

(8) 根据发展商确认的装修守则，配合监管有关该物业之单位的内部装修工作，审查业户内部装修图纸，对业主要求的装修增改，提供建议及意见，以保障物业结构安全及各类系统的正常运作;

(9) 协助处理各业主之查询或投诉，统计业主投诉，帮助建立业主投诉制度和处理制度;

(10) 定期到该项目进行检定，并提交检定报告及每季度向甲方提交工作报告，加强甲、乙双

(11) 就该物业之日常管理，向甲方之物业服务公司提供改善方案的意见;

(12) 制定在职人员培训计划，不断提高工作效率及服务水平及推动其它与该物业之有关管理工作。

第三章 双方同意的条款

根据上述的职责及下列条款，甲方同意聘用乙方出任该物业的物业管理顾问，乙方愿意接受甲方聘用出任该物业的物业管理顾问。同时甲方愿意支付乙方有关的物业管理顾问费用。

(一) 合同期限

此合同由甲、乙双方签署后于 年 月 日起生效至 年 月 日止，

合同期为 年。期满前，如双方达成一致协议，可再续约，续约期另行商定。

如双方在本合同届满前未能达成续约协议，并且双方并未有违反本合同第三章第(六)节的条款，本合同将于合同期的最后一天终止。

(二) 管理顾问酬金

甲方同意于合同生效之日起至合同期满，每月向乙方支付人民币 元整(RMB )作为当月的管理顾问酬金。

付款方式

(1) 甲方于合同生效日起计七天内预支付首期三个月的管理顾问酬金，合计人民币 元整(RMB );

(2) 甲方于合同生效后第四个月开始每月十日前向乙方支付当月的管理顾问酬金为人民币 元整(RMB )。

(三) 其它支出

因应物业的实际需要，甲方之物业管理人员到物业所在地以外进行培训、实习或参观，所产生之差旅费用由甲方自行负责。

(四)乙方账户信息：

账户名：_______________________________

账号：_______________________________

开户银行：_______________________________

(五) 特别约定

1. 合同期内，应甲方或物业工程进度的需要，甲方可向乙方提出阶段性不需要乙方提供顾问服务，但仍需继续使用乙方的品牌在该物业作宣传之用。乙方只向甲方收取品牌使用费为每月人民币 元整(RMB )，甲方于每季度的首月十号前向乙方支付人民币 元整(RMB30,000)，使用品牌的约定以甲方书面通知为准，期限不超过12个月。

2. 合同期内，应甲方及物业的需要，乙方应当每月一次(每次不少于三个工作日)安排一至两名专业人士到物业现场提供特别顾问服务(该服务不含第二章所约定的服务内容)，包括但不限于参加会议、培训和现场指导工作等，上述人员的往来机票、住宿费用由甲方负责。

3. 合作期内，应甲方或物业的需要，乙方可甄选并推荐一名驻场物业经理给甲方于项目现场开展物业管理工作，该名驻场经理经甲方同意后由乙方派驻。

(六) 使用乙方公司标志

本合同生效期间，甲、乙双方都有权向社会各界宣布合作的事实，甲方可以使用乙方的标志或在对外宣传时使用注明 为该物业的物业管理顾问公司;终止本合同后，甲方不得以任何形式继续使用乙方名称及标志。

(七) 违约责任

1. 甲方应依据本合同依时将物业管理顾问酬金汇入乙方指定的境内银行账户。如甲方未能按时支付上述物业管理顾问酬金，甲方应按拖欠金额以每日万分之五计算向乙方计付滞纳金。同时，乙方保留任何权利，包括暂停本合同内乙方之义务及服务，直至甲方将有关拖欠款项缴清予乙方为止。

2. 乙方在履行本合同时因有疏忽而未履行本合同中所列服务条款，甲方可书面发出整改或改进通知书，乙方在收到甲方发出的书面通知之日起三个工作日内没有作出回复，并在二十天内没有作出修正时，甲方有权要求合同终止，并停止支付所有费用，直至乙方作出修正，修正期间不计入正常的计费期间。如因乙方的原因至甲方损失的应当赔偿。

3. 任何一方破产或者成为清盘或者解散程序的对象时，双方均可提前三十日向对方发出终止合同书面通知。

(八) 合同修改与变更

1. 对本合同的修改与变更，必须经甲、乙双方协商并签署有效书面协议才能生效。

2. 在本合同期内，经甲、乙双方书面签署的协议可作为本合同的衍生文件，与本合同具有同等的法律效力。

(九) 争议的解决

凡因履行本合同所发生的一切争议，双方应尽量通过友好协商加以解决。通过协商不能解决时，应提交该项目所在地并拥有管辖权之人民法院进行有关之诉讼程序。

(十) 文字及其它

1. 本合同用中文书写。

2. 合同中任何一方发出的任何通知或报告须以书面形式，并以挂号信件的形式发出。

3. 本合同双方的地址如有任何改变，须在改变后48小时内通知对方有关之改变。

4. 在下列情况下，通知将被认为有效：a).如果由专人送到各方通知的地址，在递送时;b).如果使用挂号信或保证递送的邮件，在寄出七日后。

(十一) 本合同一式肆份，甲、乙双方各执贰份，每份合同均有同等效力。

(十二) 本合同由甲、乙双方盖章及其代表签字之日起立即生效。

甲方：(盖章) _______________________________乙方：(盖章)_______________________________

代表(签字)：_______________________________ 代表(签字)：_______________________________

日期：_______________________________ 日期：_______________________________

一、 概述

某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

二、目标

贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，

三、组织

物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。

四、 人事

人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。

序号 岗位 人数 主要职责 备注

1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。

2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。

3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证

4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。

5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。

6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。

7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。

员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。

五、 经营预测

a) 经营收入： 19.14万元(年度，以下省略)

l 物业管理费：11.34万元

应收 12.6万元

30000*12*0.35=126000(元)

预计收入 11.34万元(收缴率90%)

l 维修服务费：0.5万元

l 特约服务： 5.8万元

l 其他收入： 1.5万元

b) 支出：20.25万元

l 人员工资福利：14万元

l 办公费用：2.5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)

l 维修保养费用：1.5万元

l 税金：1.05万元

l 不可预见费用：1.2万元

c) 润亏：-1.11万元

d) 物业接管期间

前期投入：10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)

e) 公共性服务费构成测算：21.962万元/年， 0.61元/月* M2

(1) 员工的工资和按规定提取的福利费

序号 岗位 人数 工资标准 工资合计

1 经理 1 1200 1200

2 经营部主任 1 800 800

3 办事员 3 600 1800

4 物业管理员 1 800 800

5 安全护卫员 7 500 3500

6 水电工 1 700 700

7 保洁员 2 400 800

工资总额合计 9600

工资总额合计：9600元/月;115200元/年

福利：115200*23%=26496(元/年)

合计：14..17万元/年

(2) 公用设施设备维修及保养费：1.5万元

(3) 绿化管理费：绿化率45% 1.04万M2*1元/年* M2 =1.04万元

(4) 清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元

(5) 安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元

(6) 办公费：按管理人员工资总额25%计算

5.52万元*25%=1.38万元

(7) 固定资产折旧费：按10%计算即 1万元

(8) 税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元

(9) 保险费：暂不投保

(10) 合理利润：按营收8%计算 1.36万元

但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月* M2 。

六、 前期物业接管

a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。

b) 物业接管验收

l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

l 是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收;

l 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用;

l 房屋幢、户编号已经有关部门确认;

l 落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位;

l 接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。

l 接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。

l 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。

l 在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。

l 抄水、电、气表的底数，记录备案。

l 接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。

l 接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。

l 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。

七、 入伙

1、准备工作

l 治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏;增设报警系统;统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗;

l 车辆管理：增设区间道路标志;封闭小区由多个出入口到一进一出;增设自行车棚;加固架空层车库;

l 垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等

l 楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)

l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等;

l 制定入住流程;

l 印刷入住表格;

2、协调工作

l 与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。

l 代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。

l 与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。

3、入伙现场

入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。

举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。

注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。

4、业主、使用权人入住程序

发函 办入伙手续

签约

5、办理入伙手续程序

已缴款票据 入伙手续书、身份证、购房合同

确认业主身份 缴清代垫代缴费用、装修保证金

建筑垃圾清运费、物管费，盖章

业主签署

向业主办理手续

八、 物业装修与管理

业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主 装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。

业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。

九、物业档案的建立

物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料;从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。

十、 日常管理

(一)房屋管理运作一览表

工作内容 核对业主 装修审核 巡视 跟踪监督 走访回访 熟悉 收费 财务

频度 天 一天内办完 二遍/天，入伙期间6H/天，消灭违章于未然 每周三次 100%

标准 准确 符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变 无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率 1‰以下。 无违章装修 及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上 对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上 收缴率90%以上 日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次

工作程序 8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案

(二)绿化管理

工作项目 浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 除杂草 保洁 补苗

工作要求 冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜;夏秋季每天二次，时间近早晚为宜 春秋季一遍，根据长势局部加施 灌木和粗生乔木春秋季多遍;冬季乔木一遍 春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治 每月一遍，严重者半月一遍 8H/天 春夏季一遍，严重者随缺随补

标准 均匀，保持绿色长势良好 均匀，无重、无漏 乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50MM 长势优良不污染环境 纯度90%以上 保洁率99%以上 绿化率95%以上

程序 7：00~9：30浇水、施肥;9：30~11：30除杂草、整形、保洁;13：30~15：30除杀虫、补缺、保洁;15：30~17：00浇水、施肥

(三)房屋及公用设施维修、养护运作一览表

工作内容 装修审查、监督 巡视 清理 室内维修 室外维修及养护

道路停车场 天面 楼梯及墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气 路灯

频度 8H内随来随办，随进度进行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不过夜，小修补24H内，中修二天，大修二天内有回音 检查二遍/天，及时维修 每月检查一遍 每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修 每周检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门 每月检查一遍，即坏即修

标准 符合规定，无危及安全、外观，无改变用途 熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上 无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100% 凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上 平整率无积水，缺损，完好率90%以上 无积水，无漏隔热层完好 整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹 畅通无积水、无塌陷无鼠洞 无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一 运作正常，无乱搭乱接，无泄漏 灯泡正常，灯罩完好率90%以上

程序 8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案

工作内容 定岗检查 流动检查 学习与训练

消防设施 家居安全 违法行为 装修监督 车辆行驶停放 保洁 单车、摩托保管 突发事件 学习法规 教育 训练

频度 24H 每周一遍 24H，每20分钟一遍 24H 5分钟内到达现场 每周一次，每次1H

标准 人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。 完好率100% 被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰ 违章率5%以下 无违章、无鸣笛叫人 100% 无违章 采取正确、恰当措施 国家和地方法规、业主公约等 遵纪守法、严明安全护卫纪律 健身、队列等常规训练

(四)安全护卫、停车管理

(五)保洁管理

工作项目 地面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠、蟑螂

频度 二遍/天 14H/天 扫二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向业主发药一次/年

标准 地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上 所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上 日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下(夜夹法);蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下

程序 5：00~7：00地面清扫;7：00~8：00清运垃圾;8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害;13：30~15：00清运垃圾;15：00~16：00地面清扫保洁。

在的指导及各有关的大力协作和支持下，__年上物业公司整体取得了一定成绩，。如区卫生状况良好，生活区绿化环境有了不错的改善，保证了电的正常供给，服务质量也有了很大提高。现就具体工作如下：

一、上半年工作及目前手头重点工作：

(一)综合管理工作1、以提高服务质量、规范小区物业管理为目标，本着以人为本的宗旨，加强管理，认真小区物业管理制度。2、积极配合公司水电费缴交管理工作，按时按量完成 了水电费的收缴工作。3、公开、公平、合理地完成了对二区25栋拆迁租住户住房的分配工作，积极妥善做好旧的腾空工作，保证了分房户的即时入住。

(二)、水电工作 1、废除了屋顶水箱进出水管道，提高供水质量，减少了泄漏。继续完善水电计量装置。2、完成了二区高压配电装置的调试和二区配电向低压总控制开关的检修。 3、加强对供电设施的维护与检修，为保证生活区夏季高峰期的用电做好了充足准备。4、目前重点工作是找准时机更换一区配电室内变压器油及密封垫，以及进一步完善社区内用水计量装置。

(三)、保安保洁工作 1、规范小区车辆进入管理。根据实际作出了在一区东门岗处禁止车辆进入的规定，实行小区车辆分流管理，保障了小区行车，2、对小区内杂草群进行了彻底清理，改善了生活区生活卫生环境。 3、继续严格执行建筑垃圾处理管理制度。改变了原来生活区建筑垃圾乱丢乱抛的现象，得到了业主们的广泛配合与支持。4、目前重点工作一是加强小区车辆管理工作。二是继续做好小区卫生死角区及杂草的清理工作，消灭卫生死角。 (四)、绿化工作 1、生活区绿化日常维护实行了专人管理。2、生活区内新辟绿化地千余平方米，补栽绿篱四千余 株，极大地改善了一区绿化环境。 3、及时对一些影响电力供应的树枝进行了修剪，保障 了电力供应安全。4、对生活区的危树进行了勘察和统计。 5、对生活区范围内绿化地进行了大面积机械喷洒农药除灭病虫害，保持树木良好生长。5、目前重点工作是积极采取，保障已植草皮安全渡过，及时修剪影响电线供电安全树木。 二、下半年工作思及打算 (一)水电工作 1、三区总供水阀门更换。2、办公楼西边、车库主供水阀门和水表检修及部分管道改造。 3、尽快完善单身公寓用电计量装置。

4、配合总公司尽快完善三区配电室增容工作。 5、加强水查漏工作，提高水回收率。

(二)绿化工作 1、继续加强绿化的日常维护与管理。 2、完成对生活区内危树的清理工作，以保障生活区安全。 (三)保洁保安工作1、继续加强卫生清扫工作管理，及时处理清运垃圾; 2、继续加强封闭管理小区的保安工作，做好门岗及夜间巡逻管理。3、做好二区25栋及三区新建住宅的建筑垃圾清运处理工作。 4、三区实行封闭管理。 (四)其它 1、三区新建住宅的交接验收工作。 2、旧房的分配工作。三、希望公司能为本单位解决的问题： 1、拨付下半年绿化资金：目前绿化费已全部用完，下半年绿化工作无法正常开展。但危树处理、电力修枝及绿化日常维护工作却急需开展。2、(1)增加水电维修费和公共设施及办公用水电费定额。水电维修费上半年已用去了2.7万元;根据下半年工作，存在缺少费用的问题;公安处、生产部上半年水电费已超支用完全年定额量。(2)由于我单位不便于管理和控制厂内转供水电，为达到严格管理和控制，减少浪费的目的，厂内转供到各部室的水电量及费用不应纳入办公及公共设施水电费定额。3、拨付实行三区封闭管理所需的人员工资及经费。 ···· 物业管理公司 __年7月29日

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（ 物业）委托乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条 物业基本情况

物业类型：

坐落位置： 市 区 路（街道） 号；

占地面积： m；

建筑面积： m。

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。

第二章 委托管理事项

第四条 甲方就 住宅区域内的下列物业管理事项委托乙方管理：

1.房屋共用部位、共用设备的修缮和管理。

2.公共设施的修缮和管理。

3.社区服务配套设施的经营和管理。

4.房屋修缮基金、高层住宅电梯水泵大修更新基金和街坊公共设施修缮基金的账务管理。

5.物业档案资料管理。

6.建筑管理。

7.公共环境卫生。

8.保安。

9.高层住宅电梯、水泵运行服务管理。

第三章 委托管理期限

第五条 本合同自 年 月 日至 年 月 日止。

第四章 双方权利义务

第六条 甲方权利义务

1.负责制定《住宅使用公约》和《住宅使用说明书》并将其作为房屋租赁合同的附件要求业主和物业使用人遵守。

2.审定乙方制定的物业管理方案。

3.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。

4.审议乙方在小区的年度管理计划、资金使用计划及决算报告。

5.保修责任范围内的房屋、设施和设备的维修养护，按以下第 种方式处理：

（1）甲方负责返修。

（2）委托乙方返修，支付全部费用。

（3）其他。

6.在合同生效之日起 日内向乙方提供 平方米建筑面积管理用房（产权建筑面积管理用房，产权仍属甲方），由乙方按下列第 项执行：

（1）无偿使用。

（2）按建筑面积每月每平方米 元租用，其租金收入用于物业管理和服务。

7.负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起 日内向乙方提供。

8.当业主和物业使用人不按规定缴纳物业管理费时，负责催交或以 方式偿付。

9.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。

10.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

11.其他。

第七条 乙方权利义务

1.根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案。

2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。

3.按本合同相关的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。

4.选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。

5.负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施。

6.向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督。

7.每 个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况。

8.对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施。

9.其他。

第五章 物业管理服务要求标准

第八条 乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到 %。

1.房屋外观：

2.设备运行：

3.房屋及设施、设备的维修、养护：

4.公共环境：

5.绿化：

6.交通秩序：

7.保安：

8.急修：

小修：

第六章 物业管理服务费用

第九条 物业管理服务费（略）。

第十条 住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的 倍收取。

第十一条 车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取：

1.露天车位：

2.车库车位：

3.其他：

第十二条 乙方对业户或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计划。

第十三条 乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下：（自定）。

第十四条 房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用按以下方式承担：

1.保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、保养费用由甲方承担。

2.不属保修范围内的维修、养护费用由业户按建筑面积承担。

第七章 违约责任

甲乙双方应严格履行本合同，一方违约，另一方有权解除本合同，违约方同时应承担相应的违约责任。违约金按项目总额的20%由违约方承担。造成一方损失的，应承担相应的赔偿责任。

第八章 附 件

第十五条 双方约定自本合同成效之日起 天内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。

第十六条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。

第十七条 本合同的附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第十八条 本合同正本连同附件共 页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第十九条 因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的坚定为准。

第二十条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第二十一条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请仲裁委员会裁决（当事人双方没达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。

第二十二条 合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满 天前向对方提出书面意见。

第二十三条 本合同自签订之日起生效。

甲方签章： 乙方签章：

代表人： 代表人：

日期： 日期：

修订后物业管理条例

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条 国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章 业主及业主大会

第六条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议，行使投票权;

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条 下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章 前期物业管理

第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

委托方 (以下简称甲方)：松原市城市保障性住房管理中心 受托方 (以下简称乙方)：

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将 兴原小区17号楼1-2单元内72套住宅 委托于乙方实行物业管理，特订立此合同。

第二条 物业基本情况：

物业名称：_____________

物业类型：_____________

座落位置：_____________

西 _______ 北______

占地面积： ________平方米;

建筑面积： ________平方米;

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章 委托管理事项

第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。

第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、楼内消防设施设备、电梯、小区道路、化粪池、自行车棚、停车场等。 物业管理区域四至东 南

第六条 公用绿地、 花木、建筑物品等的养护与管理。

第七条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。

第八条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

第九条 交通与车辆停放秩序的管理。

第十条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。 第十一条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十二条 组织开展文化娱乐活动。

第十三条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：

物业管理服务费;

第十四条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十五条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。

第十六条 其他委托事项

第三章 委托管理期限

第十七条 委托管理期限为 ___年。自 __年 _月_日起至 __年 _月 日止。

第四章 双方权利义务

第十八条甲方权利义务

1. 审定乙方拟定的物业管理制度;

2. 检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;

3. 审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算;

4. 委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求，如出现质量问题，在质保期内甲方协调建设单位处理解决。

5. 在合同生效之日起__内向乙方提供____平方米物业管理用房(产权属甲方)，由乙方按下列第____项执行：

(1) 无偿使用;

(2) 按建筑面积每月每平方米_____元租用，其租金收用于____。

6. 协乙方助做好物管理工作和宣传教育、文化活动;

第十九条 乙方权利义务

1. 根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度;

2. 对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;

3.不得将本物业和管理责任转让给第三方;

4. 向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督;

5. 负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告;

6. 每____个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目;

7. 对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商并经甲方同意后报有关部门批准方可实施;

8. 本合同终止时，乙方必须向甲方移交管理用房及物业管理的全

部档案资料;

第五章 物业管理服务质量

第二十一条 乙方须按下列约定，实现目标管理。

1. 房屋外观: ____________________

2. 设备运行: ____________________

3. 房屋及设施、设备的维修、养护： __________

4. 公共环境:____________________

5. 绿化:______________________

6. 交通秩序:____________________

7. 保安:______________________

8. 急修:______________________

小修:______________________

9. 业主和物业使用人对乙方的满意率达到：_______

第六章 物业管理服务费用

第二十二条 物管理服务费

1. 本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米 ____元向业主或物业使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米 ____元向业主或物业使用人收取。

2. 管理服务费标准的调整，按 _________调整。

第二十三条 其他乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准应得到相关部门的批复。

第七章 违约责任

第二十七条 甲方违反合同第十八条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十八条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退;造成甲方经济损失的，乙方应给予赔偿。

第三十条 乙方应对本小区物业管理负全责，如因管理不当造成负面影响的，甲方有权终止本合同。

第三十一条 甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付____元违约金;给对方造成经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

第八章 争议的解决

第三十二条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，可向当地人民法院提起诉讼。

第九章 附 则

第三十三条 本合同一式 份，甲、乙双方各执 份。

甲方(签章)： 乙方(签章)：

负责人： 负责人：

年 月 日