制砂厂项目建议书【精选20篇】

一、总 论

1.项目建设背景

南方A市B房地产开发公司开发的“98佳园住宅小区”，以高品质的开发建设，优美的居住环境和一流的物业管理为A市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。为满足A市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近c民族园，与“98佳园住宅小区”相连的现A市b厂区内，开发中高档‘佳园二期”住宅，与“佳园一期”连成÷片，建设继“98佳园住宅小区”之后又一个高品质住宅小区。佳园一期销售已基本结束，该公司和佳园小区良好的形象普遍得到A市市民和政府的认可，由于“佳园二期”与98佳园仅一墙之隔，这为本项目的开发带来不可多得的商机。

根据A市城市规划发展需要以及白龙路片区控制性规划要求，B房地产开发公司已同A市b厂以定点拆迁的方式达成协议，获得该厂33333.5平方米生产用地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由A市土地管理局和市规划局办理。根据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求，A市D厂搬迁至高新技术开发区内。

该项目初步方案设计已经完成，“佳园二期”项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。

2.项目概况

(1)项目名称：“佳园二期”项目。

(2)建设地点：A市白龙路。

(3)建设单位：B房地产开发公司。

(4)企业性质：国有。

(5)经营范围：主营：房地产开发经营。兼营：建筑材料、

装饰材料、室内外装饰。

(6)公司类别：专营企业。

(7)资质等级：城市综合开发二级。

(8)企业概况：B房地产开发公司是独资国有房地产开发企业，成立于1993年。6年来，该公司成功开发了关上中心区“宏兴大厦”、钱局街职工宿舍项目、交林路职工宿舍，98佳园住宅小区”等项目，总开发面积24万平方米，形成一定的开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并创出了佳园小区品牌效应，在A市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的发展。“佳园二期”是该公司开发的高标准精品住宅小区。

(9)工程概况：“佳园二期”项目占地33333.5平方米，总建筑面积76100平方米，其中多层住宅50960平方米，联排低层住宅10140平方米，地下停车库15000平方米。经估算，工程总投资17623万元，每平方米造价2316元。

(10)资金来源：本项目建设资金完全由B房地产开发公司自筹，不足投资通过预售房款解决。根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为19.8%，财务净现值(Ic=15%)517万元，投资回收期2.9年。投资利润率17.8%，利税率26.2%，计算期内国家税收2629万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。

3.可行性研究报告编制依据

(1)省计委计投[20__]X X号文《关于“佳园二期”项目建议书的批复》;

(2)B房地产开发公司与A市D厂签定的《国有土地转让造成房屋拆迁、停产损失的补偿合同》以及《国有土地使用权转让合同》;

(3)A市规划设计院《白龙路沿线控制性详细规划》;

(4)A市理工大学建筑工程学院设计研究院《“佳园二期”项目初步规划方案》;

(5)白龙寺片区地质勘探资料;

(6)A市城市规划局《A市土地使用变更通知书》;

(7)省审计事务所验资证明;

(8)A市城市合作银行资金证明;

(9)国家计委《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》;

(10)建设部《房地产开发项目经济评价方法》。

4.可行性研究报告研究范围

根据“佳园二期”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

5. 研究结论及建议

本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和A市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对A市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用A市D厂生产用地，对盘活国有资产，推进国有企业产业结构调整，有明显的社会效益。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

6.主要经济技术指标

“佳园二期’’项目主要经济技术指标见表3—1。

表3-1 “佳园二期”项目主要经济技术指标

序号 项目名称 单位 指标

1 总占地面积 平方米 33333.5

2 总建筑面积 平方米 76100

3 建筑容积率 1.4

4 小区绿化率 % 40以上

5 户均面积 多层住宅 平方米/户 A型100、B型160

联排低层住宅 平方米/户 260

6 地下停车库车位 30平方米/车位 500个15000平米

7 综合售价 多层住宅 元/平方米 2950

联排低层住宅 元/平方米 3850

8 地下停车库 元/位 7500

9 建设投资 万元 17623

10 每平方米建设投资 元 2316

11 投资利润率 % 17.7

12 全部投资财务内部收益率(税前) % 18.7

13 全部投资财务净现值(税前) 万元 379

14 全部投资投资回收期(税前) 年 2.9

二、住宅市场分析与营销战略

1、当前住宅市场现状

进入20__年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在：

(1)商品房开发投资稳步回升。1992年房地产业超速发1993年下半年起宏观调控，至1995年以后，房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。1997年以后，商品房投资逐步增加，1998年，在国民生产总值增长的7.8%中，住宅建设的贡献率达到1个百分点以上。

(2)在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。

(3)住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。

(4)房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。

2、A市商品房现状与市场需求

A市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米，位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从A市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，A市目前有26%的市民住房是“单位借房”，约39%属“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出，目前商品房在A市市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。

再从每户住房总建筑面积来看，居民住房60平方米(指建筑面积，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房尸数将比现在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。

3.“精品住宅”的市场需求及发展

“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着A市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据A市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“精品住宅’’的表现为：

3.1 住宅市场趋向细分化

随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，A市住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉60%以上，销售火爆。从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。

3.2 商品房市场进入品牌角逐时代

随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年A市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。“佳园一期”住宅的成功开发和火爆销售，就是一个最好的例子。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：

(1)先富者的市场潜力。A市改革开放20年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占3%左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。

沿白龙路向前是新迎小区和大树营、曙光、东华小区一带，是A市较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下一步商品房的更新换代，加上二，、三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。

(2)商业消费潜力。A市是面向东亚的国际性商贸旅游城市，发展商贸一直是A市经济发展的重点之一。由于几次博览会的成功举办，提高了A市在国际国内的知名度，为A市城市经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋

旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像98佳园这样环境优美、档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。

(3)项目区位市场潜力。“佳园二期”项目位于C民族园以南，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。

3.3 户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点

户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。

3.4 消费者对住宅质量和物业管理的关注

消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。

3.5 住宅开发及开发商向规模化发展

前几年，A市城市住宅开发数量发展过快，但开发规模偏小。目前A市已有各类资质的房地产开发企业200多个，除新迎、江岸、春苑、佳园、北辰等小区外，大多规模较小，不但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。A市目前开发的北辰小区、阳光小区等开发建设规模都在千户以上，具有很强的市场竞争力。住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。从A市最近两年的房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌现出来，并占市场主导地位。

3.6 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段

随着A市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，A市居民购房除直接居住或自用外，有近15%是用于投资保值、增值或出租，这与A市市民近几年生活水平很快提高不无关系。据有关资料统计，1990年A市城镇居民人均收入为1579元，1995年为4384元，1996年汰到5151元，1997年达到6243元，1997年比1995年实际增长42.4%。在居民消费支出中恩格尔系数已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近几年这一系数又有新的下降，这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭为6%～10%，中高收入家庭为13%—16%，，富裕家庭占20%--30%，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。个人购房的比例也由“八五”时期的28%增加到1997年的32%，目前这一比例已超过50%，并保持逐步上升的势头。

从以上分析可以看出，“佳园一期”、“北辰小区”、“阳光小区”、“金康园’’等的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，“佳园二期”市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。

4，当前住宅市场面临的矛盾和问题

目前，以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾，结构性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出，市场有效需求的不足。主要表现在以下三个方面：

(1) 商品房空置量继续上升，消化空置房压力加大。据有关资料统计，A市

空置商品房已达80余万平方米，一些建设标准低，施工质量差，户型不合理，设施或居住环境不良的商品房空置率还将进一步增加。

(2) 住房制度改革未能达到预期进度，各种政策的落实未能实际到位，住宅市场消费需求的良性循环要有一个较长的形成过程。

(3)市场发育程度整体水平偏低，地区之间发展严重不平衡。‘‘佳园二期”住宅开发也面临住宅市场供大于求的矛盾。虽然随着福利房的取消，房地产二、三级市场逐步开放，居民收入水平逐步提高，为商品房市场的发育打下了一定的基础，但目前结构性供给过剩与市场有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在20__年后将建成1000万平方米的经济适用房，低档房市场供给量很大，对房地产价格将产生较大影响，导致本项目的开发有一定的市场风险。

5.营销战略

根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略：

5.1 确定项目整体形象

‘‘佳园二期’’与“98佳园”地块相连。佳园小区已成功开发，其品牌形象得到了A市市民和政府的认同，在A市房地产市场有一定影响，建立了一定信誉。“佳园二期”处于C民族园片区，地段位置优越，小区整体形象根据“人与自然”这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造21世纪高素质物业，开发继“98佳园”之后又一个精品住宅小区。

5.2 “卖点”分析

‘‘佳园二期”住宅小区凭借其优越的地段位置和区位优势，小区住宅销售的“卖点”主要是：

(1) 小区规划不是简单的绿化，而是按“园林化”概念规划建设，因此有突

出的环境特点。此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计，先期发售的佳园小区最成功的“卖点”或销售的“热点”就在于此。

(2)配套设施要能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。

(2) 物业管理在佳园小区的基础上更加完善化，服务更加周到全面，管理高

质量、高水平。

(3) 小区住宅设计引入“智能化”新概念，使住宅小区按“精品化”的标准

档次规划设计和经营管理。除以上因素外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。

5.3 营销推广策略

高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：

(1)广告宣传策略。

由于佳园小区的成功开发与经营，B房地产开发公司已在A市消费者心目中建立了良好的信誉，对后期项目的开发销售较为有利。“佳园二期”项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的整体形象和“卖点’’集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。

(2)促销策略。

1)促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销：①销售准备阶段;②首次公开展销和跟进销售阶段;③二次公开展销及跟进销售阶段;④三次公开展销及跟进销售阶段;⑤扫尾阶段销售。

应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。

2)销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是：①拟更新换代商品房的消费者;②收入较高或中、高收入的消费者;③驻A市办事机构商用或商住;④其他消费者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况：以及市场情况而定。

3)促销手段。拟采用多种促销手段，包括：①广告宣传;②内部认购;③人员直销;④举办展销会;⑤集团认购;⑥有针对性(销售对象)的举办展销会;⑦灵活多样的付款方式;⑧工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺;⑨售楼现场样板房促销(佳园小区效果很好);⑩其他促销手段。

5.4定价策略

(1)价格定位。

1)根据A市目前房地产屋源交易信息，二环路以外西、南及东北市区一带，同类商品房销售价格见表3-2。

表3-2 楼盘销售价格情况表

(20__年1、2月)

序号 名称 房屋类型 区位 地段 最低价(元/平方米) 最高价(元/平方米)

1 红塔花园 多层住宅 市西区 高新开发区 2520 2880

2 阳光花园 高档商住 市南区 滇池路 2480 3880

3 星河明居 高档住宅 市南区 交易会旁 3380 3880

4 宝海豪园 高档住宅 市南区 关上宝海公园 3160 3730

5 盛达花园 多层住宅 市南区 春城路北段 2650 3020

6 钻石豪苑 三层住宅 市东北 C民族园 3200 3900

从A市20__年1、2月楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在2480～3880元之间;别墅式高级住宅每平方米3200-3900元之间。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。

2)98佳园第一期销售价为2030—2580元/平方米，最高价为3、4楼，最低价是7楼。复式楼砖混结构为2380元/平方米，框架结构为2580—3088元/平方米。“佳园二期”价格定位为中高档住宅，考虑上述因素，多层住宅价格每平方米定在2800～3000元之间，联排低层住宅每平方米定在3500～3900元之间，可研中分别取2950元和3850元，地下停车位每个75000元。

(2)价格优惠策略。拟采用以下策略：①付款方式优惠;② 集团购买优惠;③选择购买优惠;④特殊消费对象优惠;⑤其他优惠措施。

(3)价格浮动策略。宜采用浮动售价：①展销会期促销优惠价;②限期销售优惠浮动价;③正常销售期段浮动价;④其他浮动措施。

(4)定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。

三、项目选址及建设条件

1.项目选址

1999年以后，C民族园作为永久性公园，园区依山傍水，环境得天独厚，今后A市将严格控制这一地区规划，区内建设以园林旅游、休闲娱乐和较高档次的住宅为主，发展为A市的一个高尚新社区，其周边环境还将进一步改善。C民族园片区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地，不可多得。‘‘佳园二期”项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。

2.建设条件

2.1 位置优越

“佳园二期”项目建设地块位于C民族园1公里处白龙路主干道西侧，空气清新，水质优良，周围是龙华路、昙小路，主干道白龙路向前直通市中心区。沿白龙路一带的住宅区，是该市较早开发的商品住宅片区，区内人口众多(仅新迎小区就有人口10万人)，商业网点密布，生意兴隆，呈现一派繁荣景象，与C民族园片区优雅、清新、和谐、宁静的环境形成鲜明的对比。随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势，依托C民族园一流的社区环境，佳园二期住宅开发建设具有无可比拟的区位优势。

2.2 交通方便

已建成的主干道白龙路和龙华路、昙小龙、金博路、穿金路形成小区四通八达的交通网络。公共汽车由A市的东、南、西三个方向开往佳园小区，坐车由佳园小区至市中心只需10分钟，到火车站15分钟，到A市机场20分钟。白龙路连接环城东路和白塔路延长线，紧接春城路直达A市机场。由另一条主干道穿金路可连接A市城市南北方向交通动脉---北京路，并以东西方面交通干线---人民路交汇，往南是火车站，往西至西市区，交通十分便捷。

2.3 建设厂区“五通”条件具备

C民族园片区市政设施有;道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。

供水;设施自来水管网供水。接入干管为DN300--DN800。从佳园一期预留口引入。

供电：D厂有现成的变电所(2_315KV.A)，电源不需重新引入。

煤气：佳园一期建有开闭所，从预留口接入。

地质勘探：该地块与佳园一期相连，相邻地块已按多层建筑做过地质勘探。

通信：直接由A市市话通信网接入

场地：建设场地为D厂内生产用地，土地平整，需要拆迁。

2. 4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全

“佳园二期”与’98佳园小区、云山小区、白龙小区、世界花苑构成白龙寺住宅片区，区内商业、教育设施完备，交行、农行、建行在该区均设有营业网点，龙聚商场、新世纪购物广场是小区的购物中心，附近有白龙幼儿园、云山小学等初等教育园地，西南林学院、A市理工大学建筑学院等院校也在该区周困，形成了良好的文化氛围。

2. 5 土地征用情况

开发土地以定点拆迁方式获得A市D厂生产用地33333.5平 方米，未用转让变更方式办理用地手续。

四、建设规模及功能标准

1. 建筑面积和内容

根据省计委立项批复，佳园二期项目建设为商品住宅小区，初步规划总建筑面积76100平方米，其中住宅建筑面积50960平方头，联排低层住宅建筑面积10140平方米，地下停车库15000平方米。

2. 功能设施标准

2.1建筑使用功能

20__年城市住宅流行模式为：家庭向小型化发展，户规模"3口户为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通、地铁和私人汽车有一定发展;学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求;公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。

20__年住宅的套型模式：各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是发序势。套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。套型基本面积达到国家预定的目标。

根据这一趋势，“佳园二期”住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。

2.2 设施标准

住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合《X X省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。

(1)住宅装饰及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。①外墙：高级外墙涂料;②内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉;③顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余为飞粉;④地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪;⑤门窗：高级塑钢窗带纱窗;分户门：复合防盗门;户内门：实木镶板门，实木填芯蒙板门;⑥厨房设施：洗涤盆;⑦卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧阳台：铝合金封闭式阳台;⑨其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。

(2)小区配套设施：小区设有院内花园、草地、水池、休息厅、网球场、地下停车库、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。

2.3 住宅户型规划

根据“佳园二期” 区位环境和住宅市场需求，初步规划为以下3种户型：

多层住宅A户型： 每户建筑面积100平方米。

多层住宅B户型： 每户建筑面积160平方米。

联排低层住宅C户型： 每户建筑面积260平方米。

多层住宅A、B两种户型各196套;联排低层住宅39套

以上户型在下一步单体设计时，还应根据消(费对象需求，综合考虑住宅使用功一能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间(卧室(单双人间))、起居室(厅)、厨房、卫生间)的使用面积满足规定的要求。联排高级住宅主要考虑商住两用按办公和居住两用功能安排

3.工程项目一览表

依据初步规划方案，“佳园二期’主要工程项目见表3-3

表3-3主要工程量一览表

序 号 项 目 名 称 说 明

1 土建工程 建筑面积76100m2

1.1 1.2 1.3 多层住宅 联排低层高档住宅 地下停车库 建筑面积50960m2建筑面积10140m2建筑面积15000m2

2 给排水工程 水箱、水池、水泵机房

3 普通消防系统 住宅区

4 变配电工程(强电) 配电房变配电设备

5 照明工程 小区照明

6 通讯工程 普通申话配线(端子接单元口)

7 火灾报警及安全监视 公共场所火灾报警，可视防盗门

8 通风工程 地下停车库通风

9 闭路电视 住宅区

10 室外工程 室外绿化及部分道路场地

五、建设方案

1.建设场地环境

1.1 地形

建设场地为D厂厂区现状不规则矩形地块，东北宽，西南窄，地形平坦。根据“佳园一期”地质勘察报告钻孔位置和高程数据，地块高程约为1901.41—1902.42米，高程差为1米左右。

1.2 场地自然条件

(1)地貌：场地位于A市盆地东北部，地貌上属河流堆积成因形成的堆积准平原地貌，原始阶地地形明显。表层现况为建筑物及回填土层。

(2)水文地质：根据“佳园一期”地质勘察结果，场区内地下水位高程为1900.60～1901.76米，地下水埋深-1.82 —-0.81米。根据场地水质分析结果资料，建筑场区范围内地下水的化学类型对建筑混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。

(3)地震烈度：根据建设部建抗(1993)13号《关于执行“中国地震烈度区划图(1990)”有关规定的通知》和省建抗(1993)44号《关于抗震设防烈度有关规定的通知》，本工程按A市地区标准，设防烈度要求为8度。

(4)地基土工程地质评价：依据《岩土工程勘察规范》(GB50021—94)、《建筑地基基础设计规范》(GBJ7—89)、《建筑抗震设计规范》(GBJll—89)、《土的分类标准》(GBJl45—90)。根据佳园小区地质勘察报告，地基土主要有人工填土、耕填土和冲洪积、湖积(沼)相堆积层组成，地质物理力学性质一般或较好，周围场地内无不良地质现象。场地土类型属中软场地土，场地类别为Ⅲ类建筑场地。

2.总体规划布局

2.1 片区规划

A市规划局已对白龙路沿线C民族园片区做过控制性详细划，以园林旅游、休闲娱乐和高档住宅为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。

2.2 小区整体规划设计原则

(1)高绿化低密度;

(2)综合服务配套设施齐全;

(3)户型设计适应“升级换代”居住要求;

(4)体现小区独特的整体建筑风格。

2.3 总平面布局

“佳园二期”总平面略呈“T形布局，由4个地块形状较为规则大小不同的庭院式住宅建筑群组合而成，中心花园布置在小区中部，下设地下停车库，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出人口。在小区总平面规划范围内，合理布局区内空间，与“98佳园小区”内空间视觉相呼应，风格相协调。

2.4 交通组织

小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车出口和人口分别设于小区北面主出人口，紧接北面20米宽这域规划路。

2.5 规划指标

根据“佳园二期”初步方案及建设规模，规划指标见表3--4。

3.建筑方案设计

本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明。给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。

表3-4 “佳园二期”项目建筑技术经济指标

序 号 项 目 指 标

1 总用地面积 33333.5平方米

2 总建筑面积 ?6100平方米

3 地下建筑面积(地下停车场) 15000平方米

4 地上建筑面积 61100平方米

其中：多层住宅 50960平方米

联排低层高档住宅 10140平方米

5 建筑层数地上 2～7层

地下 1层

6 建筑总高 7—22米

7 建筑层高地上 2.8—4米

地下 3.6米

8 建筑容积率 1.4米

9 绿地率 40%以上

10 停车 地上 不停车

地下 500辆

3.1 建筑方案总体构思

建设地块紧连“98传园小区”，背靠C民族园，位置居园区中北部。基本要求是：建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的精品住宿小区，并与“98佳园小区”相呼应，与周边建筑环境协调统一。

同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代息和21世纪新的居住理念。

3.2 平面设计

(1)住宅。根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。住宅经济技术指标见表3-5。

表3-5 “佳园二期”项目住宅经济技术指标

序 号 指标名称 单 位 指 标

1 套内使用面积 平方米/套 80、128、208

2 住宅标准层总使用面积 平方米 48880

3 住宅标准层总建筑面积 平方米 61100

4 住宅标准层使用系数 % 80

5 套内建筑面积

5.15.25.3 多层住宅A型多层住宅 B型联排低层高档住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260

6 户内平均居住人数 人/户 3.2

7 居住户数 户 431

8 居住人数 人 1379

(2)公用建筑。中心花园广场地下设一层车库，地下车库出人口均为小区北面主出人口，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》(JGJl00)的有关规定。物业管理会所、配电室、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环形车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。

3.3 立面设计

立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与“佳园一期”和周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。

4.结构设计

根据“佳园一期”地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：

4.1 基础选型及处理

(1)桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。

(2)深层搅拌桩：采用深层搅拌加固地基，并按规定养护、测量，搅拌桩单桩还应通过试桩确定。

4.2 上部结构

“佳园二期”建筑群地上部分由多层住宅、联排低层高挡住宅及公用建筑组成，地上建筑物为框架和混合结构;地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按8度设防。

5.公用设施方案

本住宅区因与’98佳园相连，可利用部分佳园小区配套设施，并可借助本项目改善或弥补两个小区配套设施的不足。

5.1 供水排水 ’

水源为城市自来水管网，进水管径为DN200—DN800，由佳园小区预留口接入，并按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下：

(1)用水标准和用水量。

住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4;

初步估算，住宅生活用水及消防用水每天约231立方米。

(2)给水。

1)设300～500立方米消防水池，安装通用消防水泵2台，自动消防水泵2台。建设区内已有水泵房。

2)在住宅屋顶设单元屋顶水箱(每单元一个)。

3)城市自来水进水管不小于DNl50，设一组水表装置。

(3)室内给水和消防给水系统。

1)室内生活给水：4层以上屋顶水箱给水，1～3层由城市压力供水，采用下行上给式供水系统。

2)普通消防供水系统：由上行、下行、水平供水干管和竖管组成水平和立环供水系统。

(4)室内外排水。

1)室内污水排放量按供水量的85%—90%估算，约173立方米。室内排水需经室外化粪池处理后，进入城市排污管网。

2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管网系统，雨水量按A市地区暴雨强度公式计算。

5.2 供电

(1)供配电系统。

1)负荷等级：工程消防用电设备、设备机房、小区道路照明、生活泵等为二级负荷，其余负荷为三级。

2)供电电源及电压：供电电压为10kV电源，从厂内配电室增容后接出，配电房设自动化柴油发电机组作备用电源。

3)主要电力供应指标：设备容量2155kW，计算负荷1657kW，变压器总装机容量2134kV·A。目前厂内配电室变压器装机容量为2X315kV·A。

4)计量方式：l0kV系统进线设专用计量柜，住宅每户设专用磁卡式分户电表。

(2)照明及电力设计。

1)配电方式：二级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端配电箱后对其供电;三级负荷为单回路供电;每户户内设分户箱，按5kW/户计算。

2)照明设计：有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。照度标准按国家标准GB133—90的中值选取。主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。在公用建筑疏散楼梯口、地下车库通道等位置，设安全出口标志灯;在通道及转弯处，设疏散标志灯。

3)电力设计：消防设备按消防中心指令开停机;通风空调系统集中联动控制;生活水泵和潜水泵按水位自动控制。所有远程控制设备均设置手动控制功能。

5.3 供气

采用城市管道煤气供气方式。主要用气地为住宅区，煤气用量按民用建筑日煤气用量标准估算(每户每月40—50立方米) ，从98佳园小区预留口接人。

5.4 通风空调

(1)住宅空调。高级住宅可采用分体热泵式空调器(挂璧式或立柜式)。由住户自行购置(一般不需要)。

(2)通气及防排烟设计。地下车库设机械排气系统，设管道或通风窗自然补风。安装机械排烟系统，排风量按每小时6次气计算。设备用房换气次数为4～6次/小时(变配电房按10次/小时计算)。

5.5 弱电设计

(1)小区通信线路由A市市话网直接引入。

(2)高级商住两用住宅设数据、语音用模块化插座。

(3)数据语音均采用lOOMbid高速传输方式，用五类传输线。

(4)小区范围内设CCTV保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。

(5)小区CATV电视系统由A市光纤电视网引入，每用户设2～3个电视用户盒。

(6)设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。

6.消防

(1)建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。

(2)地下停车库设防烟疏散楼梯间，采用室内自动喷淋消防或气体消防设施、消火栓。

(3)小区室外按规范设消火栓。

(4)地下车库按国家有关规范设置防火分区。

(5)根据小区消防用水量设消防水池(花园水池及消防两用)，按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。

7.环境保护

本工程主要污染源是地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾，地下层设备运行的噪声污染。对上述污染拟采取以下措施进行治理：、

(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污经化粪池处理排人城市污水管道。

(2)固体垃圾：采用袋装方式收集处理，防止二次污染。

(3) 噪声：设备选型应尽量选用噪较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。

六、项目实施进度安排

本项目计划在两年半(29个月)左右的时间内建成。建设进度计划如下：

20__年1月20日：项目建议书批复。

20__年2月23日～20__年3月：编制可行性研究报告并报批。

20__年5月—20__年7月：建筑方案设计。

20__年8月：综合管网设计。

20__年9月～20__年11月：施工图设计。

20__年12月：报建、领取建设规划许可证。

20__年1月：工程开工。

20__年3月：完成投资25%，开始预售。

20__年8月：主体工程断水。

20__年12月—20__年2月：单体工程验收。

20__年1月—20__年3月：分项工程验收。

20__年6月：正式人住。

七、投资估算与资金筹措

1.投资估算

根据建设单位提供的“佳园一期”土建工程基础数据，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资造价见表3-6和附表3-1。

表3-6“佳园小区” 项目投资估算 单位：万元

序号 项 目 开发产品 分期计划进度

成 本 1 2 3 4

1 土地费用 4500 4500

2 前期工程费 647 647

3 基础设施建设费 2054 600 1454

4 建筑安装工程费 7132 1090 5400 642

5 公共配套设施建设费 280 50 100 130

6 开发间接费 109 25 35 35 14

7 管理费用 285 90 90 90 15

8 销售费用 713 50 250 250 163

9 开发期税费 130 130

10 其他费用 544 90 90 364

11 不可预见费 1230 400 500 330

合 计 17623 7142 7949 20__ 522

2.资金筹措

本项目建设资金完全由建设单位自筹，B房地产开发公司使用自有资金8000万元作为项目资本金;按国家对商品房销售有关规定，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发，本项目需利用分期预售房款总计约9623万元。详见附表3-2。

八、经济效益分析

1.住宅销售价格

根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅按每平方米2950元;低层联排高档住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售价3001元。地下停车库每个车位75000元，按80%即400个车位销售计。

2.销售进度及付款计划

本项目计划在3年内完成销售，各年销售计划见表3-7表。

表3-7 各类建筑销售计划表(%)

项 目 合 计 1 2

多层住宅 100 15 60

联排低层高档住宅 100 10 60

地下停车场 100 10 60

所有业主均在两年内付清房款，签合同当年付一半，第二年再付一半。

考虑小区临时停车的需要，20%的地下停车库车位，用于租赁，由小区物业公司经营和管理。投入经营后第一年60%出租率，每个停车位每月280元;第二年以后出租率为100%，第二年至第五年，停车位每月300元，五年以后每月400元。

3.税费率

本报告采用的各种税费率见表3—8。

表3-8 税费率表(%)

税 费 项 目 税费率 税 费 项 目 税费;

营业税 5 土地增值税 30、40、50超率累进

城市维护建设税 7 公益金 5

教育费附加费 3 法定盈余公积金 10

企业所得税 33 任意盈余公积金 8

房产税(按租金) 12 不可预见费 7.5

4.盈利能力分析

项目在计算期内经营收入22089万元，可获利润总额3132元，扣除所得税1034万元、公益金105万元、公积金210万任意盈余公积金168万元后还有1616万元可分配利润。项目缴纳的经营税金为1215万元，企业所得税为1034万元，土地增值税为380万元，合计缴纳税金2629万元。详见附表3-3—附表3-5。

项目全投资内部收益率(所得税前)为19.8%，在预期可接受的内部收益率为15%时净现值可达517万元，投资回收期为2.9年。资本金内部收益率为13.1%。详见附表3-6和附表3-7。

商品房投资利润率=利润总额/总投资X100%

=3132/17623X 100%=17.8%

商品房资本金净利润率=税后利润/资本金X100%

=2099/8000X 100%=26.2%

5.清偿能力分析

本项目所需资金全部均由开发商自筹，末向金融机构借款，因此不存在还款问题。由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零。

6.资金平衡分析和资产负债分析

在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零，由附表3-9可见，在项目计算期内，项目的资产负债结构是很好的。资金平衡分析详见附表3-8，资产负债分析详见附表3-9。

7.敏感性分析

将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10%，全部投资内部收益率将分别下降至6.3%和4.8%，净现值分别下降至—857万元和—927万元，均为负值;投资回收期则增加到3.5和3.?年;租

房价格和预售款回笼进度对收益的影响相对不敏感。根据测算，敏感因素的变动均不应超过基本方案6%左右的范围，否则，项目收益风险较大。详见表3-9及图3-1。

表3-9敏感性分析表

序号 项 目 变动幅度(%)

内部收益率(%) 净现值(万元) 投资回收期(年)

0 基本方案 19.8 517 2.9

1 开发产品投资 +10 7.7 —867 3.5

-10 35.3 1901 2.7

2 售房价格 +10 33.9 1961 2.7

-10 6.5 —927 3.7

3 预售款回笼进度 +10 21.1 616 2.9

-10 17.0 246 3.3

4 租房价格 +10 19.9 523 2.9

-10 19.8 510 2，9

敏感因素变动(%)

图3—1 敏感性分析图(全部投资，所得税前)

1一售房价格;2--预售款回笼进度;3一租房价格;

4--基准收益率;5一开发产品投资

8.临界点分析

为考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力，对开发产品投资、售房价格、土地费用和售房面积等因素作临界点分析，若期望的内部收益率为15%，则项目投资的临界18281万元，增加654万元;每平方米售房价格的临界点为2894元，下降107元;土地费用的临界点为5069万元，增加569万元;售房面积的临界点为70335平方米，减少2765平方米。详见表3--10

表3-10 临界点分析表

敏感因素 基本值 临界点

全投资税前内部收益率 19.8% 期望值 15.0%

开发产品投资(万元) 17623 最高值 18281

售房价格(元/平方米) 3001 最低值 2894

土地费用(万元) 4500 最高值 5069

售房面积(平方米) 73100 最低值 70335

9.主要经济指标

本项目的主要经济指标见表3—11。

表3-11 主要经济指标表

序号 名 称 单位 数据 备注

Ⅰ11.11.2 建设规模房地产开发产品总建筑面积 商品房销售其中：多层住宅联排低层高档住宅地下停车场 出租房地下停车场平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610

Ⅱ123456789 经济数据 总投资 资金筹措 其中：资本金使用预售房款 经营收人 经营税金及附加 总成本费用 利润总额 所得税 税后利润土地增值税 万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均

Ⅲ12345676财务评价指标商品房投资利润率商品房投资利税率商品房资本金净利润率全部投资内部收益率(所得税前)全部投资投资回收期(所得税前)全部投资内部收益率(所得税后)全部投资投资回收期(所得税后)资本金内部收益率%%%%年%年% 17.826。926.219.82.913.13.213.1

九、风险分析及对策

1.市场风险分析

(1)从A市目前住宅市场来看，出现了住房供过于求的情况，据统计，目前已积压商品房达80万平方米。除了市场有效需求不足，改革滞后，福利分房与货币分房双轨并行，购房者举棋不定，房价超过消费者的承受能力等原因外，小区位置偏僻，设施不配套，交通不方便，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好的居住环境是其重要原因。

本项目市场定位为中高档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定风险。按照国际惯例，房价一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房价每平方米售价为1500--20__元之间(中低档商品房)，一套建筑面积65平方米的住房平均售价达9.75万元～13万元之间，相当于家庭年收入的7.2倍至9.6倍，

难以形成有效需求。本项目销售房价是这一标准的近2倍，目前A市先富者毕竟是少数，需求有限，销售有一定市场风险。

虽然目前A市房地产市场总的趋势是供大于求，价格走低，销售相对低迷，但随着国家采取的反通货紧缩政策的成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房的销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。

(2)做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。

2.经营管理风险分析

(1)本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。

(2)在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用;降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低1%，将比基本方案增加净现值139万元，增长36.5%;反之，利润减少，销售收益率下降。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之一。

(3)做好物业管理和售后服务工作。

3. 金融财务风险分析

本项目资金完全自筹，不从银行贷款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑十减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用：(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成银行按揭方式;(4)建筑分期付款+银行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼厂消减金融财务风险。

附表3-1项目总投资估算 单位(万元)

序号 项 目 总投资 估算说明

1 开发建设投资 17623

1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地费用前期工程费基础设施建设费’建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用

2 经营资金

3 项目总投资 17623

3.13.23.3 开发产品成本 固定资产投资经营资金 17623

附表3-2投资使用计划与资金筹措表 单位：万元

序号 项 目 合计 ] 2 3 4 5 6

1 总投资 17623 7142 7949 20__ 522

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自营资产投资自营资产投资借款建 设期利息自营资产投资方向调节税 经营资金开发产品投资其中：不含财务费用财务费用 20__20__’ 522522

2 资金筹措 17623 7142 7949 20__ 522

2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 资本金预售收入预租收入其他收入借款 固定资产投资长期借款 自营资产投资人民币借款自营资产投资外币借款 房地产投资人民币借款 自营资产投资建设期利息借款 经营资金人民币借款 80009623 6400742 16006349 20__ 522

附表3-3 售房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元

序 号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915

1.1 1.2 1.3 可出售面积(车位)平均售价(元/平方米) 销售比例(%) 73100100 985

2 经营税金及附加 1207 81 443 522 160

2.1 2.2 2.3 营业税 城市维护建设税 教育费附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104

3 土地增值税 380 19 133 171 57

4 商品房销售净收入 20350 1373 7478 8802 2697

附表3-4 租房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元

序 号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 租房收入 152 20 36 48 48

1.1 1.2 1.3 可出租面积(车位) 单位租金(元/车位) 出租率(%) 60336060 10

2 经营税金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64

2.1 2.2 2.3 营业税 城市维护建设税 教育费附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.072.400.170.07

3 租金净收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36

4 净转售收入 339.51 339.51

附表3-5损益表 单位：万元

序 号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 经营收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48

1.11.21.3 商品房销售收入 房地产租金收入 自营收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48

2 经营成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21

2.12.2 商品房经营成本出租房经营成本(摊销) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21

3 出租房经营费用 78 12 21 22 22

4 自营部分经营费用

5 自营部分折旧、摊销

6 自营部分财务费用

7 经营税金及附加 1215 81 443 523 162 3 3

8 土地增值税 380 19 133 171 57

9 利润总额 3132 207 1149 1358 414 2 2

10 弥补以前年度亏损

11 应纳税所得额 3132 207 1149 1358 414 2 2

12 所得税 1034 68 379 448 137 1 1

13 税后利润 2099 138 770 910 277 2 2

公益金 法定盈余公积金 任意盈余公积金 105210168 71411 387762 469173 142822

14 加：年初未分配利润 43 220 220 220

15 可供投资者分配的利润 107 635 921 434 222 1

16 应付利润 1616 64 415 701 214 222 1

A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1

17 年末未分配利润 43 220 220 220

附表3-6 财务现金流量表(全部投资) 单位：万元

序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 现金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自营收入 其他收人 回收固定资产余值 回收经营资金 ’ 净转售收入 1473 8054 949620 291536 48 48340

2 现金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26

2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定资产投资(含方向税)开发产品投资(不含投资费用) 经营资金 . 自营部分经营费用 出租房经营费用经营税金及附加 土地增值税 所得税 3801034 20__ 2231

3 净现金流量累计净现金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715

4 所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747

计算指标 所得税前所得税后内部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%财务净现值(FNPV) 517 -203。投资回收期(年) 2.92 3.16基准收益率(/。) 15.00% 15.00%

附表3-6 财务现金流量表(资本金) 单位：万元

序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 现金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自营收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 1473 8054 949620 291536 48 48340

2 现金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26

2.12.22.32.42.52.62.72.82.92，102.11 资本金 预售(租)收入用于开发产品投资 自营部分经营费用 出租房经营费用经营税金及附加 土地增值税 所得税 长期借款本金偿还 流动资金借款偿还 短期借款本金偿还 借款利息支付 133379 20__1252317]448 2231 2231

3 净现金流量 2099 -5837 -850 6350 2052 22 362

4 累计净现金流量 -5837 -6687 -337 1715 1737 2099

计算指标 内部收益率(FIRR) 13.1% 财务净现值(FNPV) -203 基准收益率(/。) 15.00%

附表3-8 资金来源与运用表 单位： 万元

序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

l 资金来源 30429 7873 9654 9516 2951 48 388

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1，12商品房销售收人房地产租金收入自营收入自营资产长期借款自营资产经营资金借款房地产投资借款 短期借款资本金其他回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2193; 949620 291536 48 48340

2 资金运用 21946 7374 9319 3866 1113 247 27

2.12.22.32.42.52.62.72.82.9 2. 102. 11 2.12 2.132. 142.152.16自营固定资产投资(含方向税)自营固定资产建设期利息房地产投资(含利息) 经营资金 自营部分经营费用 自营部分财务费用 出租房经营费用 经营税金及附加 土地增值税所得税 应付利润 自营资产长期借款本金偿还自营资产经营资金借款偿还房地产长期借款本金偿还 偿还其他应付款 短期借款本金偿还 20__ 522：21 2231222 22311

3 盈余资金 8483 499 335 5650 1838 —199 361

4 累计盈余资金 499 834 6483 8322 8122 8483

附表3-9 资产负债表 单位： 万元

序 号 项 目 1 2 3 4 5 6

1 资产 6474 8429 8639 8702 8482 8483

1. 11.1. 11.1. 21.1. 31.1. 41. 21. 31. 4 流动资产总额 应收账款 存货 现金 累计盈余资金 在建工程固定资产净值 无形及递延资产净值 8482

2 负债及所有者权益 6474 8429 8639 8702 8482 8483

2.12.1.12.1.22.22.2.1 2.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.3.4 流动负债总额 应付账款 短期借款 借款经营资金借款 固定资产投资借款 开发产品投资借款 负债小计所有者权益 资本金 资本公积金 . 累计盈余公积金 累计未分配利润 6474 6400 32 438429 8000 209 220 8639 8000 418 220 8702 8000 482 220 8482 8000 482 8483 8000483

比率指标 资产负债率(%) 流动比率(%) 速动比率(%)

一、 项目基本情况

1. 项目区基本情况，包括自然、社会、经济条件，农牧民人均纯收入，项目区农牧业生产基本情况等。

2. 项目建设的必要性和可行性;

3. 市场(产品或服务)人供求分析及预测，主要包括本项目区行业发展现状与前景分析、现有生产(业务)能力调查与分析、市场需求调查与预测等(以定性分析为主);

4. 项目承担单位的基本情况，包括人员状况，固定资产状况，现有能力和仪器设备状况，管理体制等。如种子工程项目应说明种子种苗科研、开发、繁育、推广能力。

5. 项目地点选择，包括项目具体地址位置、占地范围、项目资源、交通、通讯、水文地质、供水、供电等公用设施情况，地点比较选择等;

二、项目建设内容及规模、产品方案

项目的建设内容及规模的初步设想，要说明各项建设内容及相应规模、分期建设、建设规模投资的合理性，确定产品方案及年产量，其中仪器设备要列明名称、型号、数量、生产厂商、性能、用途、价格等;

三、 投资估算和资金筹措

依据建设内容及有关建设标准或规范，与有关建设内容对应分类估算项目固定资产投资并汇总，明确投资来源，有贷款项目要附银行意向书，分析贷款条件、偿还方式、预测偿还能力;

四、 项目建设期限及实施进度初步安排

五、 项目组织管理与运行机制打算

六、效益分析。项目建成后的新增固定资产和开发、生产能力，以及经济效益、社会效益、生态效益(如种子工程项目，包括社会供种量，带动多少农户、多大区域经济发展等)分析。

七、有关证明材料(承担单位法人证明、有关配套条件或技术成果证明等)。

项目的建议书【精选】

想要投资就要有一个好项目，同时也要有一位专门负责投资的技术人员的帮助，关于投资，可以写一封建议来帮助他人投资。下面是小编给大家带来的项目投资的建议书，欢迎大家阅读参考，我们一起来看看吧!

项目的建议书(一)

一、项目概述

项目名称：上胡家村里庄公路建设工程建设地点：里庄村民组

项目责任单位：**乡人民政府项目责任人：

二、项目建设的必要性

里庄村民组位于**乡东南部，东北与宁国市及本县家朋乡相接，东南毗邻浙江临安市马啸乡。该村民组现有农户103户，人口383人，境内有丰富的森林资源和得天独厚的旅游资源。独特的森林及地势山貌得到很多专家及旅游开发商的青睐。具林业部门森林资源调查该地森林覆盖达到97%，木材储藏量3.1m3。再是上核桃年产量25吨，人均1000多公斤。新种的山核桃约500多亩，产量将逐年攀升。

里庄公路的建成将成为以**乡通道为主干线，与全乡54个村民组形成四通八达的交通网络。是实现县委提出的“一年一个样，三年大变样”战略目标，加快当地农村奔小康步伐，切实摆脱贫困村落后面貌的现实需要。当地群众改路修路积极性很高，愿意集资、投劳。建设里庄公路极大改善该区的交通条件，促进深山地区农民群众的经济发展，增加农民收入，实现共同富裕。

三、项目建设综合条件评价

1、地形

项目区属山丘区，四面崇山峻岭中间地势平缓，是典型的盘地形状。整个项目区地势较高，平均海拔820m以上。

拟建路线与公路相衔接，地形标高在610m至820m之间，全长2.2公里，路基宽4.5m，行车道宽3.5m。

2、水文、气候、地质

溪流两边居住农户，溪水汇入河流入浙江省属钱塘江流域。

该地区属亚热带季风湿润区，四季分明，雨量充沛，年平均降水量1820mm，平均气温12℃极端最高气温33℃，极端最低气温-12℃，无霜期180天。

项目区沿线大量分布花岗岩、石灰岩、平板岩与泥土混合工程地质条件好，就地取材简易。

3、筑路材料及运输条件

石料可采用路段边开采边利用，一举两得。间砂可在河开采筛选。所需间砂、水泥、钢筋等材料以农用车运输为主，直接送往工程工地。

四、项目建设标准、规模

根据当地具体地理位置，发挥的作用和功能及经济发展的需要，再结合资金、施工技术等因素确定主线采用乡村公路建设标准，路线全长2.2km，路面宽4.5m(弯道5—6m)，最大纵坡7%。

五、工程概算

人工工资：根据我乡相继几条公路建设惯例和当地农民群众修路的积极性，人工粗工工资不作编制说明，主要实行自愿投劳施工。技术工资根据基本建设工程的有关规定，技工1500工，按40元/工计算，计6万元。

材料：石料、河砂就地取材。原木按工程需要实行农民自愿捐助，不作编制说明。钢材3t，钢材3600元/t，计1.08万元。水泥80t，按410元/t(含运费)，计3.28万元。炸药、雷管、钢扦及轰钻设备等估计3万元。

土地征用、三费补偿：水田征用3亩，按1.4万元/亩计4.2万元。坡耕地8.0亩，按0.7万元/亩计5.6万元。经济林(主要是山核桃林)补偿7万，共计16.8万元。其他费用及不可预计费用3万元。

总计所需资金概算33万元。

六、工程的实施计划

根据当地农民生产、生活条件，结合该项目的特点，对工程进度如下安排：20xx年3月份前做路线测量、土地征用、房屋拆迁、经济林补偿等前期准备工作，6月开工。20xx年8月底完成土石方开挖，档墙、路基、桥梁涵洞。20xx年10月前完成排水沟及路面整平工作，并竣工通车。

七、结论

里庄公路的建成解决了一村380多人交通，有利于乡村道路与主干线的合理衔接，提高区域内的综合运输能力，为深山区群众加快新农村建设奠定了基础，改善了投资环境，必将带动该地区自然资源的开发利用和相关产业的发展。因此，该项目实施是我乡经济发展和社会进步及加快我乡新农村建设的需要，是一项重要的民生工程，切实可行。建议上级给予批准建设和支持。

项目的建议书(二)

一、项目区基本情况

XX镇自然风景区海拔2303米，由于地质地貌条件和气候、土壤、植被的垂直分布，使项目区形成灌丛，森林和亚高山草甸三大生态系统，是华北保存最完好的生态区域，素有华北“小西-藏”之称，是避暑休闲和旅游的最佳地方。项目毗邻北京，除得天独厚的自然景观外，环境优美，气候温和，通讯便利，交通方便，开发的市场和潜力巨大。

二、项目建设的依据

XX镇是中华三祖文化的发祥地，古文化遗址修护及人文旅游景点初具规模，每年到寻根祭祖的游人络绎不绝，而与之相匹配的休闲生态游才刚刚起步。为此，XX镇党委、政府将旅游产业化做为今后几年的优先发展方向，尤其将九龙洼避暑休闲开发做为三祖文化旅游产业的延伸，使旅游产业真正成为带动当地经济和社会发展的支柱产业。

三、项目建设的必要性

从国际看，在全球逐步变暖的趋势和背景下，世界各地的避暑型气候资源已经属于越来越紧缺和珍贵的生态环境资源。目前，香港佳顿集团有限公司就对项目区及其周边地区开发表示了浓厚兴趣，并与镇政府签署了有关协议。

从国内看，随着全国气温的不断上升，许多城市已成“火炉”，甚至包括一些北方城市。而自然风景区却以凉爽宜人的气候，打出“清凉气候牌”吸引着国内“火炉”城市的人们纷纷涌入。针对这一现象，XX镇可以打造依托森林草甸资源、气候资源，在项目区修建避暑山庄、酒店、乡村旅舍等高中档的住宿场所和狩猎尝跑马场等休闲娱乐设施。

四、项目建设内容

1、拟修建避暑山庄一处。内设四星级酒店二处、当地特色的农家小院十处、旅游产品专营店一处、综合管理办公楼一座;

2、新建狩猎尝跑马尝过山索道各一处;

3、附属设施：道路、台阶、护栏等。

五、项目建设期限

从20xx年起至20xx年止，共计4年。

20xx年，为规划设计阶段;20xx年，为主体施工建设阶段;20xx年主体完善和配套建设阶段;20xx年试点运营和投入使用阶段。

六、项目建设投资与资金筹措

预计总投资2亿元，其中主体工程1.6亿元，附属设施0.3亿元，其它0.1亿元。

项目建设资金由承担单位统一筹措。其中拟贷款1.5亿元，自筹0.5亿元。

七、经济效益分析(略)

项目的建议书(三)

一、项目建设的必要性：江山市民政局现租住于江山市社会福利院作为办公场所。经市政府调剂，将位于南一街10号的原国土大楼作为民政局的新办公用房，但该大楼设施陈旧，电路老化，排污管腐烂，墙体渗漏，布局极不合理。因此，该项目建设是必要的。

二、项目名称：民政局办公用房装修工程。

三、项目建设地点：江山市区南一街10号。

四、主要建设内容：装修灾害救助视频会议室、婚姻登记办事大厅、工作人员办公室等;更换排污管、电线、门窗;宽带网线布置;内墙粉刷、外墙防水处理等。

五、计划投资及资金来源：项目计划投资100万元，建设资金自筹解决。工程项目合理化建议、认真会审图纸，积极提出修改意见在会审图纸时，对于结构复杂、施工难度高的项目，要从方便施工，有利加快施工进度和保证工程质量，同时能降低资源消耗、增加工程收入等方面综合考虑。会审之后要提出有科学根据的合理化建议，争取业主和设计单位的认同;要在地下和水下进行的，在施工结束后不能挖开验收，如果在施工中任何一个环节出现问题，将会影响到整个工程的施工质量和施工进度，严重者将导致安全事故，造成经济损失。所以要求在施工过程中有施工技术措施保证，并且加强施工质量管理。在施工前要认真熟悉设计图纸及有关施工规范，仔细研究地质资料，对施工过程中可能发生的问题进行分析并制订出切实可行的施工方案，为有效地加强施工质量控制作好充分准备。

成子L技术与质量控制：

1、埋置护筒、安装钻机，使钻杆中心重合，将其水平位移及倾斜度误差按规范要求进行调整，严格控制护筒中心与桩位中心偏差不大于50mm。陶龙水;

2、钻孔过程中，在粘土层适当少投泥土，靠钻进自行造浆固壁;在砂土层则适当加大泥浆浓度固壁。施工规范中泥浆的控制指标：粘度测定l7～20mm;含砂率不大于6%;胶体率不小于90%等在钻孔灌注桩施工过程中必须严格控制。自然条件不能满足要求的，要专门采取泥浆制备，选用高塑性粘土或膨润土，拌制泥浆工方法的确定，施工机具的选择，施工顺序的安排和流水施工的组织。

3、施工方案不同，工期就会不同，所需机具也不同，因而发生的费用也会不同。因此，正确选择施工方案是降低成本的关键所在。制定施工方案要以合同工期和相关规定为依据，要对项目的规模、性质、复杂程度、现场条件、装备情况、人员素质等因素进行综合考虑，以制定出一个经济、合理、可行的施工方案。

4、落实技术组织措施落实技术组织措施，走技术与经济相结合的道路，以技术优势来取得经济效益，是降低成本的又一个关键。在项目经理的领导下明确分工：由工程技术人员订措施，材料人员定章程，现场管理人员和生产班组负责执行，财务成员结算节约效果，最后由项目经理根据措施执行情况和节约效果对有关人员进行奖励，提高积极性，以取得最佳效果。

5、组织均衡施工。加快施工进度，缩短工期缩短工期、加快施工进度，必然会增加一定的成本支出。例如会增加夜间施工的照明费、夜点费和工效损失费;增加模板的使用量和租赁费等。因此在签订合同时，应根据用户的赶工要求，将赶工费列入施工图预算。如果事先并未明确，而是用户在施工中临时提出的赶工要求，则应请用户予以签证，费用按实际支出结算。另外，由于加快施工进度，资源的使用相对集中，往往会出现作业面太孝工作效率难以提高，以及物资供用脱节，造成施工间隙等现象。因此，在加快施工进度的同时，必须根据实际情况，组织均衡施工，切实做到快而不乱，以免发生不必要的损失。

六、提高机械利用率节约机械使用费用要做好以下三方面的工作：

一是结合施工方案的制订，从机械性能、操作运行和台班成本等因素综合考虑，选择最适合项目施工特点的施工机械，做到既实用又经济。

二是做好工序、工程机械的施工组织工作，最大限度地发挥机械效能;同时对机械操作人员的技能也要有一定的要求，防止因不规范操作或操作不熟练影响正常施工，降低机械利用率。

三是做好平时的机械维修保养工作，使机械始终保持完好状态，随时都能正常运转。严禁在机械维修时不按标准对零部件进行拆装，导致人为损坏机械。总之，施工项目成本控制是施工项目管理的核心内容，一个工程项目开工建设，必须成立一个精于的项目经理部，配备具有较强专业技术和组织领导能力的项目经理，以及对施工项目有直接影响的施工技术员、材料员、安全员、质量员等，在项目经理的领导下，明确分工、各负其责，通过团结协作，严密配合，定期进行成本核算和分析，使施工项目的实际成本控制在理想的成本范围内，是降低施工项目成本，提高项目收益的关键所在。

项目的建议书(四)

如今群众生活水平日益提高，大家手里有了越来越多的闲置资金。对于这些闲置资金的处理方式，大部分人选择存入银行。虽然存入银行能带来一些收益，但这些收益是非常少的，并且在通胀压力高涨的今天，存入银行甚至还不能够使资产保值。而社会中又存在这样一批人，他们有着好的项目和创业团队，但苦于手中无足够基金进行创业，贷款没有抵押资产而且风险又大，其理想抱负无法得到施展。

我们的风险投资机构的出现就是为了满足这两类人的需要，使社会上的闲置基金得到有效地利用，让群众手中闲置资金得到保值或创造收益(当然也存在亏损风险)，让有好项目的创业团队摆脱资金问题的困扰。

一、项目目标确定

本风险投资机构投资对象针对于缺乏运营资金、拥有好的项目的创业团队。投资目标为：资金投入后的5——20xx年内，净收益率达到15%—25%(具体视项目的时间和风险而定)。

二、项目小组

1、筹资组

小组负责人：

小组成员：

2、项目评估组

小组负责人：

小组成员：

3、谈判组

小组负责人：

小组成员：

4、监管组

小组负责人：

小组成员：

5、调查组

小组负责人：

小组成员：

三、筹资阶段

由筹资组人员联系各基金会负责人进行筹资，并与相应基金会签订合同。筹资时间为三个月。

四、项目筛选和评估阶段

由项目评估组成员对前来寻找风险投资的创业团队提交的项目计划书进行审核和筛选，以确定是否对项目进行投资和投资多少资金。

评估标准：1、该公司的产品或提供的服务是否具有良好的市场和发展前景，目前市场上生产这类产品的企业数量和竞争力如何;

2、该公司提交的项目计划书上的内容是否切实可行;

3、是否有一个有执行能力的团队。要考察这个团队的领导人和所有成员，看看他们过去都做过什么，团队的合作历史有多长;

4、看看项目的盈利模式和盈利空间怎样。通常，好的盈利模式是非常简单易懂的;

5、看项目是否有某个专有技术，该技术是否独一无二;

6、对项目的风险进行估算，是否在可接受的范围内。

有关市场调查与创业团队信息调查的工作由调查组完成。最后，筛选出可行性项目，由谈判组相关人员与创业团队谈判，并制定和签订好一系列的合同协议。

此阶段完成时间为一个月。

五、监管阶段

初始资金投入后，待企业注册成立完成，有监管组指派投资专家将参与所投资企业的董事会，跟踪项目的实施，商业计划的执行情况，经营管理情况等，同时帮助企业制定有关的商业策略、进一步融资计划和提供一切必要的支持。风险投资公司也会全力以赴地帮助企业，使其风险投资获得成功，资本最大限度地增值。这种跟踪和帮助直至风险资金退出投资的企业。

六、市场调查

企业运营阶段时，调查组定期对市场搜集信息，包括对企业生产产品的市场占有率、产品质量、消费者满意情况等进行调查。以掌握产品市场情况。

七、二次融资

一般来说，企业靠初始投资资金走不远，不能应付迷途和挫折，很可能要二次融资。根据监管组对企业内部经营管理状况所掌握的信息和调查组对企业外部产品市场销售情况所搜集的消息，综合评定是否进行二次融资。

八、资金退出

风险资金到一定的时间必须退出，通常为5年-7年，甚至达20xx年。通过退出来实现资本增值的价值。退出的途径主要有：被兼并收购，清算或者公开上市。其中，公开上市是最好的渠道，通过IPO，可以获得相当好的回报。被兼并收购其次，最不好的情况是清算。

九、结算

计算从初始资金投入开始到最后资金退出这段时间内的收益率，编写成报告存档。

附：风险投资项目单代号图

A：寻找投资项目(0、5年)

B：项目筛选和评估(0、5年)

C：谈判

D：信息搜集和调查

E：投入初始基金，企业注册

F：指派专家参与董事会，跟踪项目实施

G：定期对该企业生产产品进行市场调查

H：是否二次融资决策

I：帮助企业上市

J风险资金退出

K：结算

项目的建议书(五)

第一章概况

投资者公司现有情况

提供公司营业执照(开业证明)或个人资料(身份证复印件)

第二章项目基本情况

1、项目设立组织形式(指内，外资企业，内资企业包括有限责任公司，个人独资企业等形式)

2、项目的投资规模，经营范围，经营期限

3，工艺过程

包括工艺流程，产品目录及生产工艺等。

4，土地，厂房

说明土地面积，厂房建筑总面积等。

5，公司员工人数

6，产品销售情况

介绍主要产品名称及产品市场销售情况，内外销比例。

7，项目选址要求或现有选址情况

第三章生产原料供应

1、主要原料

说明主要原料需求量以及供应渠道。

2、水，电，燃料等主要能源消耗情况(可折算为标准煤)

说明每年消耗量和解决途径。

3、主要设备生产能力及购置计划

第四章安全环保

应根据我国环境保护法及有关安全规定，工业卫生标准的要求执行。

1，污染物的处理

说明本产品的生产是否产生废水，废气，烟尘及噪音等以及处理措施，参照标准。

2、劳动安全保护措施

生产中可能产生的职业危害及造成危害的因素;遵循的安全卫生规程和标准;设计中考虑的劳动安全和工业卫生措施。

第五章技术上的合理性和可实现性

投资者的生产历史，技术力量和在同行业中的信誉，项目设立后产量与质量可能达到的水平。

第六章资金投入计划

说明每一期投资的金额，时间和方式。

第七章实施计划

具体列出完成可行性研究报告(内资企业除外)，办理营业执照，土建筹备工作开始，生产厂房交付使用，设备安装试产，投产等一系列主要工程的时间。

第八章经济效益分析(单位：人民币万元)

1、经济效益分析

产品销售收入：

减销售成本(材料)：

直接人工：

生产费用：

毛利：

减行政费用：

折旧：

土地使用权摊销：

税前利润：

所得税：

净利润：

2、项目投产后，预计税收缴纳情况

包括增值税，消费税，营业税，所得税，堤围费等税费情况。

项目投资者：

年月日

第一部分 项目总论

第二部分 项目建设背景、必要性、可行性

第三部分 项目产品市场分析

第四部分 项目产品规划方案

第五部分 项目建设地与土建总规

第六部分 项目环保、节能与劳动安全方案

第七部分 项目组织和劳动定员

第八部分 项目实施进度安排

第九部分 项目财务评价分析

第十部分 项目财务效益、经济和社会效益评价

第十一部分 项目风险分析及风险防控

第十二部分 项目可行性研究结论与建议

第一部分 商业地产项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、商业地产项目背景

(一)项目名称

(二)项目的承办单位

(三)承担可行性研究工作的单位情况

(四)项目的主管部门

(五)项目建设内容、规模、目标

(六)项目建设地点

二、项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的

财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

(一)项目产品市场前景

(二)项目原料供应问题

(三)项目政策保障问题

(四)项目资金保障问题

(五)项目组织保障问题

(六)项目技术保障问题

(七)项目人力保障问题

(八)项目风险控制问题

(九)项目财务效益结论

(十)项目社会效益结论

(十一)项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使

审批和决策者对项目作全貌了解。

四、存在问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分 商业地产项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、商业地产项目建设背景

(一)国家或行业发展规划

(二)项目发起人以及发起缘由

(三)……

二、商业地产项目建设必要性

(一)……

(二)……

(三)……

(四)……

三、商业地产项目建设可行性

(一)经济可行性

(二)政策可行性

(三)技术可行性

(四)模式可行性

(五)组织和人力资源可行性

第三部分 商业地产项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、商业地产项目产品市场调查

(一)商业地产项目产品国际市场调查

(二)商业地产项目产品国内市场调查

(三)商业地产项目产品价格调查

(四)商业地产项目产品上游原料市场调查

(五)商业地产项目产品下游消费市场调查

(六)商业地产项目产品市场竞争调查

二、商业地产项目产品市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，利用市场调查所得到的信息资料，对本项目产品

未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，从而得出市场预测。在可行性研究工作报

告中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模参考的重要根据。

(一)商业地产项目产品国际市场预测

(二)商业地产项目产品国内市场预测

(三)商业地产项目产品价格预测

(四)商业地产项目产品上游原料市场预测

(五)商业地产项目产品下游消费市场预测

(六)商业地产项目发展前景综述

第四部分 商业地产项目产品规划方案

一、商业地产项目产品产能规划方案

二、商业地产项目产品工艺规划方案

(一)工艺设备选型

(二)工艺说明

(三)工艺流程

三、商业地产项目产品营销规划方案

(一)营销战略规划

(二)营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定

销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。

1、投资者分成

2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人代销及代销人情况分析

(三)促销策略

……

第五部分 商业地产项目建设地与土建总规

一、商业地产项目建设地

(一)商业地产项目建设地地理位置

(二)商业地产项目建设地自然情况

(三)商业地产项目建设地资源情况

(四)商业地产项目建设地经济情况

(五)商业地产项目建设地人口情况

二、商业地产项目土建总规

(一)项目厂址及厂房建设

1、厂址

2、厂房建设内容

3、厂房建设造价

(二)土建总图布置

1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序

和布置方案。

2、竖向布置

(1)场址地形条件

(2)竖向布置方案

(3)场地标高及土石方工程量

3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况

4、总平面布置图(技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置)

5、总平面布置主要指标表

(三)场内外运输

1、场外运输量及运输方式

2、场内运输量及运输方式

3、场内运输设施及设备

(四)项目土建及配套工程

1、项目占地

2、项目土建及配套工程内容

(五)项目土建及配套工程造价

(六)项目其他辅助工程

1、供水工程

2、供电工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分 商业地产项目环保、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、商业地产项目环境保护

(一)项目环境保护设计依据

(二)项目环境保护措施

(三)项目环境保护评价

二、商业地产项目资源利用及能耗分析

(一)项目资源利用及能耗标准

(二)项目资源利用及能耗分析

三、商业地产项目节能方案

(一)项目节能设计依据

(二)项目节能分析

四、商业地产项目消防方案

(一)项目消防设计依据

(二)项目消防措施

(三)火灾报警系统

(四)灭火系统

(五)消防知识教育

五、商业地产项目劳动安全卫生方案

(一)项目劳动安全设计依据

(二)项目劳动安全保护措施

第七部分 商业地产项目组织和劳动定员

在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、商业地产项目组织

(一)组织形式

(二)工作制度

二、商业地产项目劳动定员和人员培训

(一)劳动定员

(二)年总工资和职工年平均工资估算

(三)人员培训及费用估算

第八部分 商业地产项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排是可行性研究报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

一、商业地产项目实施的各阶段

(一)建立项目实施管理机构

(二)资金筹集安排

(三)技术获得与转让

(四)勘察设计和设备订货

(五)施工准备

(六)施工和生产准备

(七)竣工验收

二、商业地产项目实施进度表

三、商业地产剂项目实施费用

(一)建设单位管理费

(二)生产筹备费

(三)生产职工培训费

(四)办公和生活家具购置费

(五)其他应支出的费用

第九部分 商业地产项目财务评价分析

一、商业地产项目总投资估算

图：项目总投资估算体系

二、商业地产项目资金筹措

一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：

(一)资金来源

(二)项目筹资方案

三、商业地产项目投资使用计划

(一)投资使用计划

(二)借款偿还计划

四、项目财务评价说明&财务测算假定

(一)计算依据及相关说明

(二)项目测算基本设定

五、商业地产项目总成本费用估算

(一)直接成本

(二)工资及福利费用

(三)折旧及摊销

(四)工资及福利费用

(五)修理费

(六)财务费用

(七)其他费用

(八)财务费用

(九)总成本费用

六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

(一)销售收入

(二)销售税金及附加

(三)增值税

(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算

七、损益及利润分配估算

八、现金流估算

(一)项目投资现金流估算

(二)项目资本金现金流估算

九、不确定性分析

在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来

的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不

确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可

行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

(一)盈亏平衡分析

(二)敏感性分析

第十部分 商业地产项目财务效益、经济和社会效益评价

在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、财务评价

财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设

项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财

务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投

资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。

(一)财务净现值

财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准

收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计

算期内盈利能力的主要动态评价指标。

如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，

项目财务上可行。

(二)财务内部收益率(FIRR)

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现

率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。

一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。

(三)投资回收期Pt

投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态

回收期为例：

(l)计算公式

动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：

Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现

正值年份净现金流量的现值

(2)评价准则

1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可

行的;

2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。

(四)项目投资收益率ROI

项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前

利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总

投资收益率表示的盈利能力满足要求。

ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。

(五)项目投资利税率

项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利

润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%

投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑

接受。

(六)项目资本金净利润率(ROE)

项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润

(NP)与项目资本金(EC)的比率。

项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利

能力满足要求。

(七)项目测算核心指标汇总表

二、国民经济评价

国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民

经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计

算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析

和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要

也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现

值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。

三、社会效益和社会影响分析

在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进

行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十一部分 商业地产项目风险分析及风险防控

一、建设风险分析及防控措施

二、法律政策风险及防控措施

三、市场风险及防控措施

四、筹资风险及防控措施

五、其他相关粉线及防控措施

第十二部分 商业地产项目可行性研究结论与建议

一、结论与建议

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：

1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见

2、对主要的对比方案进行说明

3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

6、可行性研究中主要争议问题的结论

二、附件

凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。

1、项目建议书(初步可行性报告)

2、项目立项批文

3、 厂址选择报告书

4、 资源勘探报告

5、 贷款意向书

6、环境影响报告

7、 需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告

8、需要的市场预测报告

9、引进技术项目的考察报告

10、 引进外资的名类协议文件

11、其他主要对比方案说明

12、其他

三、附图

1、 厂址地形或位置图(设有等高线)

2、 总平面布置方案图(设有标高)

3、 工艺流程图

4、 主要车间布置方案简图

5、 其它

家具项目建议书

竹制家具项目

一、 基本情况

缙云森帅竹业有限公司位于浙江省缙云县七里工业区，生产各类竹制品。为了扩大业务范围，不断创新，经过多年努力，成功研制横切面豪华工艺竹地板、竹家具及体育用品，并已形成小批量生产能力，产品自投放市场以来，深受消费者的青睐。为了充分利用毛竹资源进行深加工及满足市场需求，企业拟进行年产20万m2横切面竹装饰板及竹家具系列生产线的技术改造。本企业现有厂房3700 m2，分两车间，半成品、成品车间，各种设备45套(台)，固定资产360万元，年销售收入900万元，专业技术人员9人，职工30名。

二、 产品及市场情况

横切面豪华工艺竹地板、竹制家具及体育用品，是以我市丰富的毛竹资源为主要原料，用科学的方法加工而成的绿色装饰产品。竹装饰板材具有强度高、韧性好、色差小、密度高、耐磨损、富有弹性、不开裂，且具有造型新颖、纹理美观、视觉良好的工艺观赏实用品。而质量大大超过珍贵的木材(如榉木、花梨木)，价格同实木(榉木家具及地板)相当，是花梨木的1/5倍。根据国家林业局统计，我国每年的商品木材供需缺口已达3800万m3，到20xx年年均缺口将达4300万m3,就为竹装饰板材的开发项目提供了一个良好的契机。毛竹则由于生长速度快，产量高，且一次造林后，可永续利用，加上产品优良的特点，即竹装饰板材的市场需求不可限量。而装饰板材料主要取材阔叶林，随着食用菌的迅速发展，阔叶林面积所剩无几，且大径材紧缺，结构性矛盾突出(其中幼龄林蓄林面积占70%，成熟林仅占10%及天然林禁止采伐，生态公益林的保护)。全国室内装饰材料年需求10亿m3，墙面装饰材料总需求5亿m3，装饰业和家具业年产值8000亿元，何况还有国际市场，而竹装饰板材是木材结构的理想替代品，将占据很大一块市场份额。随着人们生活质量的提高，求新求异心理的活跃，竹装饰板材在装饰家具行业的应用是必然趋势。

三、 产品方案及规模

目前公司产品主要为三大类：一类为横切面工艺竹地板，二类为横切面竹家具，三类为竹工艺门系列，四类为竹体育用具。相对而言竹地板人工成本小而原料成本高，而竹家具利润则非常可观。由于二、三、四类产品品种多，统一进行测算难度较大，故以竹地板为例进行测算，生产规模为年产20万m2工艺竹地板。在实际生产中，可根据市场情况进行调查。

四、 研究开发的内容

(1) 竹材地板及装饰板 竹地板产品规格为长度：50、100、150、200cm 宽度：8---10cm 厚度：1.2---2cm装饰板可根据客户要求规格生产

(2)竹制家具装璜系列: 经理台、会议桌、沙发、柜、桌、凳、高低柜、床、门、门窗饰边、花瓶、楼梯栏杆护手等系列

(3)体育用具系列：棒球棒、飞镖、台球杆、二、三节棍、太阳伞杆、竹剑、电工及专用杆等

(4)工艺品系列

五、工艺技术与设备

5.1 技术性能竹材纹理清晰，线纹平直，绕曲度0.05%，表面平整，企口契合良好，相互紧凑整齐，漆面平整光滑，无流迹及刷痕。含水率5%--10%吸水厚度膨胀率≤5%均衡 力学性能静曲强度，接近木材纵向，大于木材横向(榉木材) 约MOR≤20MPa胶合强度：mj≥1.80MPa24小时冷水浸泡平均胶合强度MJ≥150MPa 握钉力：约1500—2300N

5.2 工艺技术方案：流程图，技术过程参数从略竹片---预处理---定宽铣平---定尺---施胶---层压---定厚锯截---施胶---规格锯截----木工车间----油漆车间----竹家具成品----规格锯截----企口----砂光----油漆----竹地板成品

5.3 根据工艺流程，本项目中主要生产竹厚薄板材的工艺制作， 竹薄板材可选质优价廉的生产厂家供应。

5.4 主要设备为实现本项目生产过程，必须具备如下设备，自制设备详见细表，其中新增设备投资555万元(见下表)。 根据本项目工艺流程，需增添设备：

六、 厂房及配套工程

厂房占地面积20xx0 m2，配套供水、电、道路、绿化，建筑面积120xx m2，建设费用约1560万元。

七、 实施本项目生产条件及落实情况

7.1.1 原料，以年产20万m2计

7.1.2 毛竹资源分析毛竹性喜温和天气，主要产地在东南亚地区，我国则是世界最大的产竹国。其主要产地在江苏、浙江、江西、福建、安徽、湖南省一带蓄积量很大，根据市林业局20xx年资料，全市竹林面积180万亩，立竹2.1亿株，竹林面积居全省首位，分布相对集中，原竹年产量达到90万吨(毛竹4500万支)。本项目设计能力为年产20万m2竹地板，需毛竹原料约15000吨/年，所以原料供应有保证。

7.2 供电本项目投产后，供电装机总容量为300KVA，可由供电所解决

7.3 供水20吨/天，主要用于锅炉

7 .4 供汽本项目投产后，蒸气主要用于干燥、蒸煮、热压胶合，需求量约为1.7吨/时

7.5 交通运输在330国道旁，离宁波港240公里，离杭州260公里，报关及运输方便。离火车站4公里，金丽温高速公路缙云入口7公里，台缙高速公路开始动工。

7.6 环保烟尘：锅炉烟尘，经水膜除尘处理，能达到国家排放标准。基本无工业废气及废水、无粉尘，刨屑刨花经旋风吸尘处理，改善室内条件。在废气及废水成份有竹醋液，经过一定的方式可以合理提取，它可用于土壤杀菌剂，植物生长促进剂，异味清除剂，并可用以开发美容美肤用品，健康饮料，以致用于治疗糖尿病。

7.7 劳动保护劳动保护按国家有关规定，以安全、健康为宗旨。

八、 劳动定员和负责人及主要技术人员的落实。

8.1 一类项目(横切面工艺竹地板项目)设计定员195人，其中管理人员15人，技术人员9人，主要由招工解决

8.2 项目负责人：杨国胜

九、项目实施计划

9.1 投资2115万元(估算固定资产投资)详见附表1 其中：

①建筑工程费(含地皮，新建厂房)1560万元

②设备购置费 513.7万元

③安装调试 36.3万元

④其它费用 5万元

⑤建设期利息 38.5万元 总计： 2153.5万元

9.2 流动资金估算流动资金根据采用新工艺前其余生产竹材产品厂家的实际运用情况，并结合本项目实际推算约为1885万元，其中生产横切面竹地板流动资金600万元，竹家具系列、竹门系列、竹体育用具系列需流动资金各1000万元，下设森帅竹业窗口及广告费用约285万元。

9.3 资金筹措及使用计划(见附表2) 根据初步估算，该项目总投资6000万元，其中固定资产投资2115万元，流动资金3885万元，按目前情况来看，企业自筹资金1650万元，引资或贷款4350万元。

十、经济评价

编制依据

①《建设项经济评价法参数》第二版

②执行的《工业企业财务制度》

③执行的新税制及关于农副产品收购中增值税的有关规定

④其它有关文件 11.2 基础数据11.2.1 生产规模及产品方案年产竹材地板20万m2及年产竹制家具90万件(90万件×40元/件=3600万元)、年产竹门10万件(10万×500元/件=5000万元)、体育用具、工艺品，同时根据市场需求，生产不同型号规格，年产值为120xx万元。

一、业主单位基本情况

四川X米业有限公司位X县XX镇街道，是四川省农业产业化龙头企业、XX市农业产业化重点龙头企业。公司注册资本163.6万元，现有日产大米120吨、50吨的加工生产线各一条，年加工生产大米6万余吨。20xx年3月，经国家粮食局、中国农业发展银行批准，被省粮食局、省农业发展银行列为信贷重点支持的粮油产业化企业。

公司生产的“”牌系列大米米采用国内一流的封闭式流水生产线，按照“绿色食品”生产操作技术规程，经过多道除杂、多机轻碾、水法抛光、真空罐装等先进工艺精加工而成，具有米色及粥色微绿，尤如翡翠、米粒整齐饱满、晶莹润泽、饭粒柔韧软滑、光亮爽口的特性，是四川省首家通过“中国地理标志保护产品”认证、XX市第一个“绿色食品”大米品牌。该产品畅销省内大中城市及重庆、陕西、甘肃、山西等地，深受消费者喜爱，并先后荣获“97中国新技术新产品博览会银奖”、“98四川用户满意产品”、“98四川省名优特新产品博览会银奖”、“20xx四川·中国西部农业产品博览会名优农产品”等称号。

二、项目建设背景

今年，受5.12汶川特大地震影响，被国务院列为全国51个地震重灾县之一。公司损失沉重，特别是大米生产厂房已成为危房，震后虽然经过全力维修，但两条大米生产线均已无法恢复到地震前的加工水平，既不能充分满足市场需要，又存在重大安全生产隐患。为全力抓好灾后重建，尽快恢复灾后正常生产生活秩序，充分利用我县丰富的稻谷资源，现以在片区建立数字有机富硒大米原料基地5000余亩。大力推进X米向数字有机富硒大米全面发展。促进经济社会又好又快发展，结合区域特点及公司总体发展思路，急需恢复重建大米加工厂。

三、项目先进性及产业化前景

本项目实施后,能有效推动优质有机水稻的示范种植、促进产业化进程和精深加工上求突破，力求进一步将核心知识产权--“”大米做大做强，形成绿色、营养型配套的国标和地方标准，严格按照有机食品生产标准进行规范化运作，力争申报“有机富硒大米”，在全盛全国处于领先地位。同时，通过发挥品牌优势，辐射、带动全市农户改良种植品种、调优种植结构，大力发展优质专用稻，促进农业现代化进程，使农户平均每亩可增收240余 元，具有良好的市场前景。

四、开发有机富硒大米必要性

1、硒有很强的抗氧化能力，其作用与维生素e相似，但效力更大，可调节体内氧化还原反应的速度，影响某些重要酶的代谢及活性，调节维生素a、c、e、k在体内的吸收及消耗，参与辅酶a、q的合成，提高肌体的免疫力，抗衰老。

2、硒对一些致癌物有较强的拮抗作用，能抑制化学致癌物、分解致癌物质，如黄曲霉素、四乙铅基等，还能将长期积存在人体中的有害金属离子如铅、汞、砷、镍等排出体外，具有天然的解毒、排毒作用。

3、可维持心血管系统的正常结构和功能，预防心血管玻在我国以心肌损害为特征的克山病，发现缺硒是一个重要因素。

4、保护视觉器官。硒是机体内谷胱甘肽过氧化酶的重要成分之一，而这种物质能消除人体内包括眼睛的过氧化物和自由基，使眼睛免受损害。若人眼长期缺乏硒的摄入，就会发生视力下降和许多眼疾如白内障、视网膜并夜盲症等。

人体中硒的摄取，主要依靠食物含的硒。资料表明，我国约有2/3的地区属于国际上公认的缺硒地区，其中近1/3为严重缺硒地区，全国有70%的人口在缺硒地区生活。有关专家呼吁，尽快开发富硒食品，要像重视补碘一样，重视贫硒地区的补硒工作。然而，目前市场上的富硒食品种类却很少。开发利用硒资源，正是抓住人们对富硒保健食品迫切需求的商机，加强富硒食物的生产，具有重要的社会和经济意义。

四、有机富硒大米质量标准

根据国家优质米等级质量标准(gb1354-1986),从加工品质、营养品质、外观品质、蒸煮品质、食味品质等方面对富硒大米的品质作了定性或定量的规定,要求所有质量指标均达国优三级以上,严格按照有机富硒水稻生产技术规程,硒含量达0.1-0.18ug/g,比普通大米提高一倍于国家食品卫生限量标准0.3ug/g(gb13105-91)。

五、建设性质

灾后恢复重建

六、建设地点

X县XX镇(原大米加工厂原址)

七、建设规模及内容

项目占地面积2500平方米，重建生产车间:2800㎡;原料库房:2500㎡(容量800吨);成品粮库房:1500㎡(容量500吨);购置日本佐竹全自动化流水生产线两条。项目设计生产能力为日产大米150吨。年加工翡翠系列米6万吨。

一、项目概述

项目名称：公路建设工程

建设地点：xx村民组

项目责任单位：xx乡人民的政府

项目责任人：

二、项目建设的必要性

xx村民组位于xx乡东南部，东北与宁国市及本县家朋乡相接，东南毗邻浙江临安市马啸乡。该村民组现有农户103户，人口383人，境内有丰富的森林资源和得天独厚的旅游资源。独特的森林及地势山貌得到很多专家及旅游开发商的青睐。具林业部门森林资源调查该地森林覆盖达到97%，木材储藏量3、1m3、再是上核桃年产量25吨，人均1000多公斤。新种的山核桃约500多亩，产量将逐年攀升。

公路的建成将成为以xx乡通道为主干线，与全乡54个村民组形成四通八达的交通网络。是实现县委提出的“一年一个样，三年大变样”战略目标，加快当地农村奔小康步伐，切实摆脱贫困村落后面貌的现实需要。当地群众改路修路积极性很高，愿意集资、投劳。建设公路极大改善该区的交通条件，促进深山地区农民群众的经济发展，增加农民收入，实现共同富裕。

三、项目建设综合条件评价

1、地形

项目区属山丘区，四面崇山峻岭中间地势平缓，是典型的盘地形状。整个项目区地势较高，平均海拔820m以上。

拟建路线与公路相衔接，地形标高在610m至820m之间，全长2、2公里，路基宽4、5m，行车道宽3、5m。

2、水文、气候、地质

溪流两边居住农户，溪水汇入河流入浙江省属钱塘江流域。

该地区属亚热带季风湿润区，四季分明，雨量充沛，年平均降水量1820mm，平均气温12℃极端最高气温33℃，极端最低气温-12℃，无霜期180天。

项目区沿线大量分布花岗岩、石灰岩、平板岩与泥土混合工程地质条件好，就地取材简易。

3、筑路材料及运输条件

石料可采用路段边开采边利用，一举两得。间砂可在河开采筛选。所需间砂、水泥、钢筋等材料以农用车运输为主，直接送往工程工地。

四、项目建设标准、规模

根据当地具体地理位置，发挥的作用和功能及经济发展的需要，再结合资金、施工技术等因素确定主线采用乡村公路建设标准，路线全长2、2km，路面宽4、5m(弯道5—6m)，最大纵坡7%。

五、工程概算

人工工资：根据我乡相继几条公路建设惯例和当地农民群众修路的积极性，人工粗工工资不作编制说明，主要实行自愿投劳施工。技术工资根据基本建设工程的有关规定，技工1500工，按40元/工计算，计6万元。

材料：石料、河砂就地取材。原木按工程需要实行农民自愿捐助，不作编制说明。钢材3t，钢材3600元/t，计1、08万元。水泥80t，按410元/t(含运费)，计3、28万元。炸药、钢扦及轰钻设备等估计3万元。

土地征用、三费补偿：水田征用3亩，按1、4万元/亩计4、2万元。坡耕地8、0亩，按0、7万元/亩计5、6万元。经济林(主要是山核桃林)补偿7万，共计16、8万元。

其他费用及不可预计费用3万元。

总计所需资金概算33万元。

六、工程的实施计划

根据当地农民生产、生活条件，结合该项目的特点，对工程进度如下安排：

201x年3月份前做路线测量、土地征用、房屋拆迁、经济林补偿等前期准备工作，6月开工。

201x年8月底完成土石方开挖，档墙、路基、桥梁涵洞。

201x年10月前完成排水沟及路面整平工作，并竣工通车。

七、结论

公路的建成解决了一村380多人交通，有利于乡村道路与主干线的合理衔接，提高区域内的综合运输能力，为深山区群众加快新农村建设奠定了基础，改善了投资环境，必将带动该地区自然资源的开发利用和相关产业的发展。因此，该项目实施是我乡经济发展和社会进步及加快我乡新农村建设的需要，是一项重要的民生工程，切实可行。建议上级给予批准建设和支持。

一、总则

1.根据国家关于编报项目建议书主要内容要求和固定资产投资项目试行资本金制度的规定，结合化工建设项目的特点，为进一步搞好建设项目前期工作，特将(1992)化计发第995号文发布的化工建设项目建议书内容和深度的规定》修订补充为本规定。

2.凡列入建设前期工作计划的项目，均应有批准的项目建议书。项目建议书获批准即为立项。

3.项目建议书由项目法人单位根据国民经济和社会发展长远规划，国家的产业政策，行业、地区发展规划，以及国家的有关投资建设法规、规定编报(列入国家专项计划，明确不需另行批项目建议书的除外)。其中大中型和限额以上新建及大型扩建项目，在上报项目建议书时，凡重大项目或专有要求项目须附初步可行性研究报告。初步可行性研究报告内容，可参照可行性研究报告的内容，而对其深度与精确度的要求有所不同。初步可行性研究报告由项目建议书编报单位委托有资格的规划、设计单位或工程咨询单位编制。

4.编报项目建议书内容要完整，文字要简练，要坚持实事求是的原则，对拟建项目的各要素进行认真的调查研究，并据实进行测算分析。

5.项目建议书的经济和社会效益初步评价，一般可按财务分析初步计算项目的效益和费用，分析项目的盈利能力、清偿能力。对利用国际金融组织贷款和有些政府贷款的项目，要求作国民经济分析，的须作国民经济分析。其他大中型项目是否作国民经济分析，可视具体情况和有关部门要求而定。

6.对于老厂改建、扩建和技术改造项目，可根据本规定的要求，结合项目的原有基础条件和可利用的设施等情况，编报项目建议书。

小型项目的项目建议书可参照本规定有关内容要求，在满足上级审批需要的前提下适当简化，可不报初步可行性研究报告。

本规定的内容和深度随工程项目不同而有所差别，根据工程项目条件的不同而各有所侧重，可根据拟建项目具体情况确定。

橡胶行业可根据本规定的要求，结合行业特点变通专业指标执行。

7.凡报送的项目建议书内容和深度不符合本规定要求的，审批机关不予受理审查，由报送单位另行补报或重报。

二、项目建议书内容和深度

1 项目建设的目的和意义

项目提出的背景(改建、扩建和技术改造项目要简要说明企业现有概况)和依据，投资的必要性及经济意义。

2 市场初步预测分析

2.1 产品国内、外市场供需现状、近期、远期需要量及主要消费去向的初步预测

2.2 国内、外相同或可替代产品近几年已有和在建的生产能力、产量情况及变化趋势的初步预测

2.3 近几年产品进出口情况

2.4 产品销售的初步预测，竞争能力和进入国际市场前景的初步估计

2.5 国内、外产品价格的现状及销售价格初步预测

3 产品方柔和生产规模

3.1 产品和副产品的品种、规格、质量指标及拟建规模(以日和年生产能力计)

3.2 产品方案是否符合国家产业政策、行业发展规划、技术政策和产品结构的要求

3.3 对生产规模的初步分析

老厂改、扩建和技术改造项目产品方案和生产规模要结合企业现有内部和外部条件，拟定初步比较方案，进行优选。

4 工艺技术初步方案

4.1 原料路线和生产方法简述

4.2 工艺技术(软件)来源的选择与初步比较

4.3 需要引进技术和进口设备的项目，要说明引进和进口的范围、内容及理由。提出引进和进口的国别、厂商的设想。

5 原材料、燃料和动力的供应

5.1 主要原材料、辅助材料、燃料的种类、规格、年需用量及供应来源

5.2 资源来源、品位、成份等情况，资源供给的可能性和可靠性

5.3 水、电、汽和其他动力小时用量及年需用量，供应方式和供应条件

6 建厂条件和厂址初步方案

6.1 建设地点的自然条件和社会经济条件

6.2 建设地点是否符合当地规划的要求

6.3 厂址方案选择的初步意见

拟建厂址周围的生活居住区、文教区、水源保护区、名胜古迹游览区、自然保护区等情况，是否符合环保卫生防护距离要求。附厂址区域位置和厂址初步方案示意图。

对老厂改、扩建和技术改造项目，应简要说明承办企业基本情况，建设的有利条件和厂址方案初步意见。

7 公用工程和辅助设施初步方案

7.1 公用工程初步方案和原则确定

7.2 辅助设施初步方案和原则确定

7.3 土建(建筑与结构)初步方案和原则确定

老厂改、扩建和技术改造项目的公用工程和辅助设施初步方案中，应简要说明哪些可利用原有的设施，哪些需要相应地改造和改建、扩建。

8 环境保护

8.1 建设地区环境概况包括拟建厂址、渣场场址周围大气、地面水、地下水、噪声环境质量状况

8.2 凡依托现有企业进行扩建和技术改造的项目，应简要说明企业“三废”排放和环保工作情况

8.3 拟建项目应执行国家规定的环境质量标准和污染物排放标准

8.4 拟建生产装置污染源的位置、所排污染物的种类数量、浓度、排放方式

8.5 拟采用的原料路线、工艺路线、主要生产装备的初步方案是否符合清洁生产的要求

8.6 根据“达标排放”、“总量控制”、“以新带老”的环保原则，提出环境保护和综合利用的初步措施和方案

8.7 拟建项目初步环境影响分析

9 工厂组织和劳动定员估算

9.1 工厂体制及管理机构设置原则的简要说明

9.2 工厂班制和劳动定员的估算

对老人一改、扩建和技术改造项目，应说明从老厂可能调剂的职工人数

10 项目实施初步规划

10.1 建设工期初步规划

10.2 项目实施初步进度表

老厂改、扩建和技术改造项目，项目实施初步规划应视与原有装置(车间)、设施结合的密切程度而定。安排项目实施初步规划的原则应是把车间、设施停产或减产损失减少到最低限度。

11 投资估算和资全簿措方案

11.1 投资估算

11.1.1 建设投资估算

11.1.1.1 主体工程和协作配套工程所需的建设投资估算

11.1.1.2 外汇需要量估算(均折算为美元计算，使用非美元外汇的要注明折算率)

11.1.2 固定资产投资方向调节税估算

11.1.3 初步计算建设期利息

11.1.4 固定资产投资包括：建设投资、固定资产投资方向调节税、建设期利息

11.1.5 流动资金估算(其中铺底流动资金)

11.1.6 建设项目工程总投资 由固定资产投资和流动资金两部分组成

11.1.7 报批项目总投资 由固定资产投资和铺底流动资金两部分组成老厂改、扩建和技术改造项目，要简要说明利用原有固定资产原值、净值或重估值情况及可利用原有流动资金情况。

11.2 资金筹措方案

11.2.1 资金来源

11.2.1.1 项目资本金 根据国家对不同行业项目的资本金比例要求，提出项目资本金的出资意向性意见(含铺底流动资金)

11.2.1.2 贷款资金 初步说明人民币和外汇资金贷款渠道、金额及贷款条件(含流动资金贷款)

11.2.2 逐年资金筹措数额和初步安排使用方案

12 经济效益和社会效益的初步评价

12.1 产品成本和费用估算

12.2 财务分析

12.2.1 静态指标

(1)投资利润率

(2)投资利税率

(3)资本净利润率

(4)投资回收期(自建设开始年算起，如从投产时算起则应予注明)

(5)全员劳动生产率

12.2.2 动态指标

(1)全投资财务内部收益率(税前和税后)

(2)全投资财务净现值(税前和税后)

(3)自有资金财务内部收益率

(4)自有资金财务净现值

12.2.3 借款偿还能力分析

12.2.4 外汇平衡能力分析

12.2.5 不确定性分析

老厂改、扩建和技术改造项目盈利能力分析，原则上宜采用“有无对比法”，计算改、扩建与不改、不扩建相对应的增量效益和增量费用，从而计算增量部分的分析指标。必要时也可计算改造方案总量效益。清偿能力分析原则上应按企业整体情况考虑。

12.3 有国民经济分析

国民经济分析是从国家整体角度考察项目的效益和费用，计算分析项目给国民经济带来的净效益。

(1)经济内部收益率

(2)经济净现值

12.4 社会效益分析

社会效益分析的内容可根据项目具体情况确定，一般包括：

(1)对节能的影响;

(2)对环境保护和生态平衡的影响;

(3)提高产品质量对用户的影响;

(4)对提高国家、地区和部门科技进步的影响;

(5)对节约劳动力或提供就业机会的影响;

(6)对减少进口节约外汇和增加出口创汇的影响;

(7)对地区或部门经济发展的影响等。

13 结论与建议

13.1 结论综述对项目各方面的初步研究，作出结论。

13.2 存在问题

13.3 建议

项目建议书应有的主要附件：

(1)项目初步可行性研究报告;

(2)厂址选择初步方案报告(新建项目);

(3)主要原材料、燃料、动力供应及运输等初步意向性文件或意见;

(4)资金筹措方案初步意向性文件;

(5)有关部门对建厂地址或征用土地的初步意见;

(6)建设项目可行性研究工作计划;

(7)邀请外国厂商来华进行初步交流计划。

三、附则

1 本规定如与国家现行法规和政策相抵触时，应按国家有关规定执行。

2 本规定由化学工业部负责解释。

3 本规定自发布之日起施行。

第一章 莱芜市概况

莱芜市位于山东省中心部位，北依济南，南接临沂，西临泰山，东靠淄博，总面积2246平方公里，人口123.88万。1992年经国务院批准升格为地级市，辖莱城、钢城两区。

莱芜历史悠久、文化璀璨，是齐鲁文化的重要发祥地。齐长城横贯东西，长勺之战世代传颂，莱芜战役名载史册。境内山水秀丽，自然景观众多，房干生态旅游区、棋山旅游区、雪野湖旅游区风景优美、景色怡人，是度假、观光、休闲的理想之地。

莱芜交通便利，高速公路四通八达，泰莱(泰安-莱芜)高速公路、博莱(淄博-莱芜)、莱新(莱芜-新泰)高速公路分别与京沪(北京-上海)高速、济青(济南-青岛)高速相接，驱车前往泰山仅需30分钟，到济南国际机场仅需70分钟，到达青岛港3个小时。磁莱(磁窑-莱芜)线、辛泰(辛店-泰安)线两条铁路穿境而过，分别与京沪(北京-上海)、胶济(济南-青岛)铁路相连。

20__年，莱芜市紧紧围绕加快城市化建设进程，建设高标准现代化城市的总目标，加强了城市建设与管理，全市共完成城市维护建设投资33.04亿元，房地产开发投资2.69亿元，施工面积35万平方米。道路、燃气、供水、园林绿化、污水处理等基础设施不断完善，城市综合服务功能进一步增强。

莱芜境内风土人情淳厚质朴，人民诚实勤劳，热情好客。1995年莱芜被命名为"国家卫生城市"和"全国城市环境综合治理优秀城市"，1997年以来，连续七年荣获"全国双拥模范城"荣誉称号。为吸引外商投资，莱芜市制定了一系列招商引资优惠政策，旨在创造最有力的舆-论环境，最优越的社会环境，最优惠的政策环境和最优质的服务环境，确保外来投资者在莱芜投资放心，经营安心，生活舒心。

第二章 项目概况

1、地理位置

凤凰城绿叶岛工程东起205国道，西至两河交汇处(牟汶河与孝义河)，南起牟汶河，北至孝义河。

2、项目用地面积及现状

总用地面积约2134.5亩,其中建设用地约400亩,一般农田约1734亩,涉及孙故事、官厂、石家庄三个行政村拆迁户471户,市机关事务管理局生活服务处等企事业单位30多家,总拆迁面积约9万平方米，按《莱芜市城市房屋拆迁补偿计算方法和标准》估算，拆迁补偿费总计约1.7亿元。

3、区位环境

凤凰城绿叶岛南临牟汶河、北依孝义河、西至两河交汇处、三面环水、环境优美;东接莱芜南北交通干线205国道和莱新高速出入口，东北0.5公里处有莱芜东西交通干线莱麻路和待建的莱芜长途汽车站,交通非常便利;东北紧靠莱芜高新技术产业开发区,生活服务设施(如学校、医院等)配套齐全;南面与凤凰商城隔河相望，居民在休闲之余可以随意购物，是高档住宅的首选之地,将使您的投资获得丰厚的回报。

第三章 项目招商原则

政府宏观调控，政策扶持;企业投资改造，自负盈亏;规范运作，程序到位。

第四章 项目基本建设要求

一、规划建设原则。坚持高起点规划、高标准建设，以环境整治为先导，以生态园林城市的理念重新构建城市空间，使之具有亲切宜人的生活居住环境，规划须经市政府批准后实施;建设周期不超过三年。

二、规划要求。绿叶岛规划必须保持水系沿岸开敞状态和连续性，开发面积约62.6万㎡,绿地率48%,容积率0.44,总建筑密度28%。

三、建设要求。高档住宅建设与文化、娱乐、商服等公共服务设施捆-绑式一体开发建设，适建三层以下(含三层)建筑;各类工程建筑设计方案须经规划部门审批后进行建设。

第五章 项目土地取得方式

项目出让土地面积约1900亩，土地使用权必须通过公开挂牌拍卖的方式取得。

土地拍卖采取两种形式：

1、拆建分离，净地出让。

政府统一组织拆迁、补偿、安置、土地储备，以净地方式公开挂牌拍卖。

2、拆建一体，毛地出让。

政府进行土地储备，以毛地方式公开挂牌拍卖，并负责协助开发商完成拆迁、补偿、安置。

第六章 房市分析

一、 莱芜市房地产状况

多年来，莱芜市房地产开发一直处于自建、自住的自我消化状态，真正的商品房很少，同时，个案开发体量极小，除广厦集团开发的经济适用房小区具规模外，其余基本为单体建筑和二、三幢建筑。目前，本市共有16家房地产开发公司，近两年来，每年新开工面积均在20万平方米左右，竣工面积保持在32-35万平方米，基本以经济适用房为主。20__年竣工面积约35万平方米，其中大约有8万平方米为20__年结转的经济适用房。

自20__年12月上海共富经济发展有限公司签定上海明珠花园住宅建设项目后，相继有烟台、青岛、金华四地房地产开发商进入莱芜。同时，随着改革的深入，经济的发展，房地产业已成为莱芜市国民经济新的增长点，住宅产业化、规范化的发展也越来越受到政府的重视，并得到进一步的实施。政府为促进房地产业的发展，出台了一系列积极利好的经济政策，以莱发[20__]31号文,制定出台了外商按规定独资开发，搞好配套，独立进行物业管理，免收市及市以下行政性收费(基础设施配套费除外)，事业性收费减半征收优惠政策。20__年4月莱芜市停止单位自建房和经济适用房的`规定，使整个房地产业的运作逐渐走向专业化和规范化，促进了有效需求的释放，也大大扩充了本案的生存和发展空间。20__年，为加快城市建设步伐，莱芜市委、市政府确定了"东拓西展、南优北进、中部提升"的城市空间发展战略和新城带动(高新区建设)、加快旧城改造的发展路子，作出了"四级联动，人民城市人民建"的重大部署，也为加快莱芜的房地产开发提供了前所未有的良好机遇和前提条件。

二、莱芜市居民收支情况

莱芜市经济的发展和居民收入的增加，使莱芜市商品消费购买力不断增强。20__年城乡居民存款余额为90.06亿元，城乡居民人均储蓄存款6371元，增长12.42%,城镇居民人均可支配收入8469元,比上年增长14.07%,人均消费性支出5903元,增长7.02%。在岗职工平均工资11710元,比上年增长8.58%,人均购房和建房较上年增134.42%。为把居民储蓄转化成促进经济增长的消费动力,国家从1996年连续7次下调银行利率,从1999年9月21日起,将个人住房贷款和个人公积金贷款的期限由10年延长到30年,贷款利率也相应下调,并推出了多种住房消费贷款方式,制定实施了减免房地产交易税,发展和完善了一系列的优惠政策和措施,增强了居民住房消费的信心和购买力。

三、市场前景分析预测

莱芜城市建城区人口约23万，按莱芜市"十五"战略目标，莱芜市总人口将达135万，城区人口规划39万，人口增幅十分可观。据市房产部门测算，总需求房产面积为900万㎡，莱芜现有房产面积约400万㎡，有500万㎡房产面积的建设空间。20__年以来，每年开工建设面积为20万㎡。据此计算，在近10-15年期间，莱芜房地产开发将处于高峰发展期。随着招商引资、莱芜经济的快速发展，城市居民物质文化生活水平和消费水平有了大幅度提高，消费观念发生了很大变化，对居住环境、房屋结构、设施功能有了更高的要求;房屋二级市场交易非常活跃;同时进城务工经商定居的外来人口不断增加，对房产的需求量也越来越大;约占总人口30%的高收入家庭对高档住宅的需求迅速增长。

第七章 项目投资估算及社会效益评价

一、投资估算

按照目前莱芜房地产开发实际情况，投资效益估算如下：

土地价款(含拆迁补偿费)：3.5亿元(按莱政发[20__]42号《莱芜市人民政府关于公布莱城城区基准地价的通知》要求估算)

建设手续费: 60-80元/平方米

建筑安装成本费: 700-750元/平方米

其它费用: 100-150元/平方米(道路、绿化配套等)

房屋均售价:

住宅：20__-3000元/平方米

项目计划总投资约11亿元,项目建成交付使用可实现销售收入13亿元，缴纳各种税金及附加7500万元,实现利润1.25亿元,项目投资利润率达11.4%。

二 、社会效益评价

凤凰城绿叶岛工程，可向社会提供设施齐全、功能完善、环境优美的高档住宅，符合国家和省市住宅商品房建设的有关政策要求，对于加快城市建设，满足高收入家庭及成功人士对高档住宅的需求，对促进房地产业的发展将起到积极的作用。项目具有良好的经济效益和社会效益。

第八章 结 论

项目建设适应加快莱芜城市化进程的需要，有利于推动莱芜城市建设的发展，美化城市环境，能够为城镇居民提供高档次的住宅商品房，改善居住质量，提高生活居住水平。

项目面向中高档收入家庭，具有价格优势和位置优势，市场前景较为广阔。因此，项目建设可取得一定的经济效益和社会效益。该项目的建设是必要的、可行的。

1项目概况

1.1项目提出的原因、建设的必要性和意义

巴市河套灌区具有水资源丰富、光热充足、土地肥沃、地势平坦的优越条件，是全区乃至全国的重要农业生产区。但由于过去灌溉制度及土地利用结构不合理，农业生产的粗放式经营，使农业生态系统遭到破坏。一是土壤次生盐渍化现象日趋严重;二是风蚀沙化程度逐步加剧。近年来，通过世行贷款，兴修农田水利骨干工程，灌排配套，严格控制引黄量，使河套灌区的地下水位明显下降，土壤次生盐渍化有了显著的改观。发展节水灌溉，提高耕地质量，是发展河套灌区农业生产的最佳途径。因此，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，本着加强土地管理，保护和开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地的原则，通过土地整理，实现渠(井)路、林、田、电配套，达到增加耕地、改善生态环境和提高耕地质量的目的。

1.2项目简介

1.2.1项目类型

项目区位于河套灌区,其自然资源和社会经济状况都具有明显的代表性。实施该项目，不但使当地群众受益，而且为周边地区及整个河套灌区起到示范作用。因此，拟报自治区投资土地整理示范项目。

1.2.2项目性质

本项目拟报自治区投资土地整理项目。

1.2.3项目范围

项目区位于乌中旗乌加河镇西部的联荣村，东至郝村，西至后旗呼和大坝，南至旧乌加河渠，北至联荣渠。

1.2.4项目规模

项目区辖地总面积334公顷，集中连片呈长方形分布。项目总投资507.58万元，平均每公顷投资1.52万元。

1.2.5项目工期

本项目的建设资金到位以后，从开工建设到项目竣工，需二年时间。

1.2.6项目任务目标

项目建成以后，总整理面积334公顷。其中改造中低产田290公顷，占总面积的86.6;新增耕地面积65公顷，新增耕地率19.5;人工造林面积达到26公顷，森林覆盖率达到7.7以上，有效起到抗风蚀的作用，使目前脆弱的生态系统得到保护和改善。

项目区建成后，渠、路、林、田、井、电得到全面配套，同步建设，整体推进，使农业生产条件从根本上得到改善，并营造一个增效、增收、安定、团结的社会环境。

2编制依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》

(2)《中华人民共和国土地管理法实施条例》

(3)《基本农田保护条例》

(4)《国家投资土地开发整理项目管理暂行办法》

(5)《土地开发整理项目资金管理暂行办法》

(6)《关于组织申报国家投资土地开发整理项目有关问题的通知》

(7)《巴彦淖尔市土地开发整理规划》

(8)《乌拉特中旗土地开发整理规划》

(9)《乌拉特中旗土地利用总体规划》

(10)《乌加河镇土地利用总体规划》

(11)水利建筑工程定额及其它相关文件、资料

3项目区概况

3.1自然条件

3.1.1地理位置

项目区位于乌加河镇西部的联荣村,地理坐标为:东径107°55′49″----107°55′51″、北纬41°17′34″----41°17′35″。

3.1.2地形地貌

项目区属黄河冲积平原和山洪冲积扇接壤地带，地势由北向南倾斜，地面坡降为1/5000--1/6000，地面海拔高程1028米。区内土地，土层深厚，存在土壤次生盐渍化现象，通过土地整理后，这些土地均可用于发展农业生产。

3.1.3水文地质

据内蒙古水文地质队和乌中旗水务局水文地质资料表明，该地区地质构造形成于侏罗纪晚期的断陷盆地，由于构造上的长期深陷，构成了地下水的聚集带。含水层厚度达120--160米，单井出水量80m3/h。含水导主要以细砂、中砂为主，地下水储量大，水质好。矿化度为0.5--1.0克/升，盐度小天1.2，地下水能够用于农业灌溉和人畜饮用。

3.1.4气候

项目区位于河套平原北缘，具有显著的大陆性气候，冬季寒冷而漫长，夏季炎热而短促，降雨量少而集中，蒸发强烈。年平均蒸发量在2200--2400mm之间，平均降雨量177mm，且主要集中在7--9月份，与农作物生产期不同步。属无灌溉无农业的区域。

3.1.5植被

项目区植被类型较为单纯，植被覆盖度较小，生物量低。主要植被物种有红柳、白刺、沙蒿、碱葱等植物。

3.1.6土壤

因受黄河冲积和山洪冲积的影响，项目区属非地带性隐育性土壤。有灌淤土、盐土二个土类。土体构型多为粘土与壤土(包括粉沙轻壤)相间分布，土层厚度均在1米以上，可满足农业生产需求。

3.2自然资源

3.2.1光热资源

日照：年平均日照时数3225小时。

太阳辐射：累年平均太阳辐射能153.13千卡。

气温：年平均气温6.9℃，7月平均气温23.4℃，1月平均气温-11.8℃。

积温：大于0℃积温3522℃。

无霜期：无霜期为97天--151天，平均无霜期为130天。

3.2.2水资源

项目区可供水量主要由大气降水、引黄灌溉和地下水三部分组成。其中大气降水的多年平均值为177mm，而且多集中在7--9月份。历时短，强度大，与作物的需水期、需水量不同步，很难有效利用。随着引黄灌溉量的减少和控制，完全依靠引黄灌溉已不能满足项目区的用水需求。因此，本项目重点考虑地下水资源的开发与利用。

项目区地下水资源量主要由侧向补给量、降雨入渗量和阴山高平原潜流补给量构成。经分析计算，项目区地下水可供水量，干旱年为324.2_104m3，平水年321.7_104m3。项目实施后，项目区干旱年的需水量小于供水量。且干旱年可采地下水资源量有120_104m3余量。平水年有168_104m3余量，完全可满足发展井灌的用水需求。

3.2.3生物资源

项目区的生物资源主要由农作物资源和动物资源组成。其中农作物资源主要有小麦、玉米、向日葵等。动物资源主要有野兔、野鸡。

3.3社会经济条件

项目区现有农业人口830人，人均土地面积9亩。其中人均耕地6.5亩，20__年人均收入为2957元。

3.4土地利用现状

项目区有效控制面积334公顷，现有耕地225公顷，盐碱地79公顷，沟渠路占地30公顷。各类土地呈不规则的镶嵌分布。

3.5项目区基础设施状况

3.5.1排灌系统骨干设施状况

项目区南侧有旧乌加河渠,北侧有联荣渠，水利骨干设施基本配套完成。

3.5.2交通状况

固查公路从项目区北端穿过，具有靠近交通干线的地理优势。但项目区内的交通设施十分简陋，只有部分自然农路，农田运输十分不便。

3.5.3林网建设状况

过去由于土壤盐渍化较为严重，农田基础设施不配套，未实施成规模的林网建设。

3.5.4电力设施状况

通过农网改造，电力骨干基础设施已初具规模。现高压线路已架设至项目区北部，可为项目区提供可靠的动力保证。

4项目分析

4.1项目的合法性分析

本项目是以土地整理为主要内容的`建设工程,通过土地整理可使基础设施配套,改善生态环境,提高耕地质量,符合国家西部大开发的有关政策,符合《土地管理法》等相关法律、法规的规定，是土地利用总体规划和土地开发整理规划的具体实施。

4.1.1土地利用总体规划对项目的要求

按照乌拉特中旗、乌加河镇两级土地利用总体规划的要求，该项目区为耕地扩展区。在加强生态建设的基础上，实行渠(井)路、林、田、电配套，将未利用土地转变为耕地，并对原有耕地实施改造，提高耕地质量。

4.1.2土地开发整理专项规划对项目的要求

该项目已列入乌拉特中旗土地开发整理规划，并符合规划的具体要求。

4.1.3其它法律、法规对项目的要求

该项目符合《土地管理法》等有关土地管理的规定，并将管理后的耕地，按照《基本农田保护条例》的规定，划入基本农田。通过土地整理实现基础设施配套，达到提高耕地质量和增加耕地的目的。

4.2项目区新增耕地潜力分析

该项目区具有地势平坦,土层深厚、土地适宜性强，光热资源丰富，地下水资源充足的优势。因土壤盐渍化和基础设施不配套，严重制约土地资源的有效利用。通过土地整理，实现渠(井)、路、林、田、电配套，改善生产条件和生态环境，增加耕地和提高耕地质量是完全可以实现的。

4.3项目区土地利用限制因素

项目区地处河套灌区北缘，土壤盐渍化和基础设施不配套，是土地利用的主要限制因素。因此，项目区实行井黄双灌，实施节水灌溉，既可解决引黄灌溉的缺水问题，又可降低地下水位达到脱盐的目的。通过实施土地整理，实现基础设施配套，克服限制因素对土地利用的影响。

4.4公众参与分析

本项目的实施，完全符合当地群众的意愿。因项目区生产条件落后，经济效益低，直接影响到当地群众的经济收入和生活水平。所以，当地群众急切盼望土地整理项目尽早实施，改变生产条件，尽快全面进入小康社会。

5项目规划方案及建设内容

5.1规划原则

1、坚持力求增加耕地面积和提高耕地质量，促进农业可持续发展的原则。

2、保护和改善生态环境，力争社会效益、经济效益和生态效益相统一，促进土地资源的可持续利用的原则。

3、坚持实施土地整理，适度开发未利用土地的原则。

4、采用先进科学技术手段，力求达到高效农业、绿色农业和生态农业的现代化标准。

5.2项目规划方案与总平面布置

5.2.1土地利用规划

项目区总控制面积334公顷，其中现有耕地225公顷，盐碱地79公顷，沟渠、农路30公顷。通过土地整理，耕地可达290公顷，林地26公顷。具体规划指标详见下表。

项目区规划主要地类面积变化对照表单位：公顷

5.2.2水利规划全面实行井黄双灌，可降低地下水位，达到地表土壤脱盐的目的。

5.2.3林网规划

项目区新增造林面积26公顷，使森林覆盖率达到7.8，造林品种以农田防护林为主，辅以小量经济林。项目区内农防林采用大网络的的林带模式，沿道路布设，考虑不影响作物正常生长，在东西向道路两侧设置主林带;以利浇水和改善景观。

5.2.4道路规划

为了便于交通运输，项目区设主干路、田间路。项目区需增设南北走向主干路3条，东西走向主干路3条，路基宽8米，路面宽6.5米，高出地面0.5米，总长20公里。田间路48条，路基宽5米，路面宽4米，高出地面0.3米,总长25公里。

5.2.5田块规划

以渠、沟、路为框架，将项目区分割成南北走向的条块52块，每块南北长100米，东西宽50米。为了提高水利用率，实行小畦灌溉。既畦宽4米，畦长50米。

5.3项目建设的主要工程

5.3.1田间土地整理工程

根据项目区地形、地物的实际情况，采取局部平整法，并按照挖填土方工程量最小或挖填平衡的标准进行，部分地块进行客土改造，以利畦田灌溉和园田化种植。具体工程量：机械平整土地334公顷，土方25万m3;机械打堰2100条，机械深翻土地334公顷;客土改造0.9万方。

5.3.2土壤改良工程

项目区的土壤养分除钾以外，其余含量都较低，需增施有机肥进行土壤改良。改良耕地面积234公顷。

(1)采用畦田灌溉，减少灌水定额，有效降低地下水位。通过淋溶使土地脱盐。

(2)提高土壤肥力水平。增施有机肥，采取根茬肥田，过腹还田等措施，逐步将绿肥纳入轮作制度，推广套种，抓好深耕、深松等工程措施，并依据作物需肥性能，实现配方施肥保持土壤养分平衡。

5.3.3农田水利工程

以实施水利规划为主体，实行井黄双灌。工程主要包括：开挖斗渠2km，开挖农渠3.5km,开挖毛渠15km全部实行衬砌,打配套机电井16眼，井深80m，混凝土管井筒，单井出水量每小时80立方米，埋设低压管道26km。

5.3.4电力设施工程

低压线7.05km，架设变压器5座，100KVA变台5座。

5.3.5田间道路工程

主干路完成土方6万立方米，田间路完成4.5万立方米，干路辅沙1.6万立方米。

5.3.6农防林工程

营造防护林带25km，其中主林带15km，副林带10km，植树5万株。

6投资估算及资金筹措

6.1投资估算依据

本投资估算主要是依据《水利水电工程预算依据》《建筑安装工程预算定额》，结合当地实际而进行的。

6.2投资估算：507.58万元。

6.3资金筹措

项目自治区投资450万元，地方投工投劳57.58万元。

7项目组织实施管理

7.1组织领导机构设置

根据项目区实际情况，为了保证项目工程的顺利实施，必须成立项目领导小组，并下设办公室。主要负责组织有关人员参与项目论证，工程设计、施工、验收、与资金、物资使用监督、检查以及有关事宜的决策协调工作。

7.2工程建设管理

7.2.1建立法人负责制度

项目实施的承担单位为项目法人，对项目的建设进度、质量管理、财务管理全面负责，并实行终身追究制度。

7.2.2实行公开招、投标制度

项目正式批准以后，在工程开工之前，须面向社会公开招标。并根据各类项目的工程性质、工程进度安排要求等编制标书，招标要按国家规定的正式程序进行，增加操作透明度。

7.2.3建立工程监理制度

业主、施工企业和监理是工程建设的三个相互制约的环节。监理人作为中介机构，对业主和施工方进行全面监督，保证工程质量和项目管理的规范化。

7.2.4实行合同化管理

标书、投标文件是项目实施合同的组成部分，无论项目工程实施及工程监理均采取合同制管理，增强透明度。

7.3财务管理

执行《国家投资土地开发整理项目管理暂行办法》的有关规定，财务专设帐户、专款专用、建章立制、规范财务手续，实行财务管理达到帐据、帐物、帐款相符，努力做到增收节支，财务要定期审计。

8效益分析

8.1社会效益

(1)项目的实施有利于本地区耕地总量动态平衡战略的实现。项目完成后，可新增耕地65公顷;新增耕地率19.5，改造中低产田225公顷，可使290公顷的盐碱地及中低产田变成优质的稳产、高产田、使每公顷增加农作物产量在3500kg以上，这对贯彻执行《土地管理法》，实现耕地总量动态平衡起到保证作用。

(2)项目区土地整理项目的实施，可吸纳部分剩余劳动力，为当地群众解困和劳动力转移提供了就业机会，有效地减轻了就业压力，有利于当地社会的稳定。

(3)实施农业经济产业化、规模化的战略，建立绿色农业基地，增强了该地区的农业生产后劲，以促进地区经济振兴和快速发展。

8.2生态效益

通过对项目区进行综合性整理，合理规划，统一布局，使其农、林、水、路一体化，发展节水灌溉，提高土地生产力，加快了农业产业结构调整，改良和防治土壤盐渍化，使项目区植被率大幅提高。既可起到防风固土的作用，同时有利于改善区域小气候和农作物的生长发育，使区域生态环境得到明显改观，为项目区的农业生产可持续发展奠定良好的基础。改善了生态环境，促进和保持各农业生态系统间的良性循环，最大限度的为人民生产、生活提供良好的环境，为国家实施西部开发战略打下良好基础。

8.3经济效益

根据项目区的农业产业布局和规模，按照产品市场价格及动态投资回收期的计算，项目完成后，每年增加粮食总产量达251万公斤，年增加收益172万元，投资收益率为34，投资回收期为3年。

9体会与建议

本项目经分析论证，该项目符合国家土地开发整理的产业政策，符合国家西部开发的战略构想。项目建成以后，可为国家增加耕地65公顷，同时可使290公顷原有低产田得到进一步改造，项目有良好的经济效益、社会效益和生态效益，项目各项建设条件优越，见效快，投资回报率高，而且符合国家西部大开发产业投资方向。

一、营销组织

为确保__花园项目的入市成功和销售目标，本公司将以独家代理及全程跟踪的方式为本项目服务，针对本案成立专案小组，帮助发展商组织营销工作，包括：市场分析、产品调整、产品包装、营销推广及销售组织等工作。

近期，本专案小组将围绕着20__年8月上旬展开的产品包装、营销推广、销售组织中的内部认购登记和9月中旬的正式发售(具体时间根据销售证取得进行调整)两个时期开展各项工作。此时期我方的工作重点为：配合发展商协调广告公司、模型公司和装饰公司的各项工作进度，配合策划部、销售部提出策划方案的具体实施，协助设计院进行产品的最终优化调整，为各项工作的有效进展创造条件。

我方的营销组织框架和工作流程如下：

1、营销组织架构

2、工作流程

为保证本案的成功营销，各相关单位应遵循“一切为了销售”的原则，分工不分家地展开工作，有关流程如下：

二、市场营销中可能遇到的不利局面的调整措施

在入市销售过程中会发生许多变化，为确保各时期销售的成功，我们有必要组织和动员各方力量，提前做好应变准备。现阶段，除加强营销组织力量外，还应增设1~2名有一定市场经验和营销经验的骨干力量，集中统一管理，分工责任，对以下方面有所准备：

1、竞争对手较有压力的入市策略

由于本项目的潜在竞争对手较多，他们的开盘会对我们的销售形成较大冲击，致使客户分流;那么，整体实现11000元/平米的销售均价及绝对利润就会变得较为困难，为此我方建议如下：

(1)、在参考开发商的价格底限要求基础上，建议采取以9500~9600元/平米(精装修)的均价入市，确保优质又优价，与其它竞争对手处于同一起跑线上，价格制定灵活又有弹性。

(2)、确保于20__年8月上旬可以开始进行入市推广的工作计划，以先期抢占市场份额。

(3)、确保于20__年5月下旬可以开工，以早期树立项目形象，展示开发商实力，增强客户信心。

(4)、随时关注CBD内其他新盘的一切变化，提前预测其可

能采用的方式、方法，做好针对性的准备;如果其采用低价入市的方法来配合销控，建议本案采用随行就市的态度——以某个阶段所推出某些房型折扣点和优惠方式不同的方法进行销控，采用增加折扣，价格明升暗降的方法来变相吸引客户;但不到万不得以决不可降价，降价会打击客户购房可保值、升值的信心，使其观望度增加，并且会对先期已完成的销售带来许多不必要的麻烦。

2、根据工期进程进行的策略调整

以上的计划是在样板间、卖场包装、工地整妆等一切跟进、配合顺利的条件下进行的，假若其中某个环节出现问题，如工期拖延等的情况下，我们认为仓促进入认购期也是有必要的;前期进入市场、探测市场将有利于开盘前销售策略，还可在旺销期众多项目一起开盘来临之前吸引市场目光;因此我们认为应按照计划于20__年9月上旬(或中上旬，初定)开盘认购，8月30日打出第一期广告。

3、对可能形成“有价无市”的调整

就目前而言，价格仍是客户所最关注的因素，也是一个项目能否达到销售目的的决定性因素之一。就本项目所定开盘9500~9600元/平米的平均价格而言，仍存在着一定的市场空间，但我们的定价能否达到预期目的，能否完成预期的销售，还有待市场的检验。从价格来说我们能否完成，面临着两种压力：第一，在广告力度、广告投放有保证的前提下，市场认为价格偏高，无法达到预期的目的，我们应在维持广告投放的前提下，加大优惠折扣点，公平的讲较低价位的销售实现更现实，高价位的销售则会较为痛苦;第二，认购期内，市场竞争情况发生变化，本区域内出现较低价位、较大规模社区投放进入市场，建议在其公开发售进入市场时我们销售价格也相应调低，并加大广告投放力度。

4、广告没有达到预期销售目的的调整

广告能够有效的传递信息，是有效促销手段，也是本阶段达到既定销售目标的重要手段之一。广告的投入必须与销售挂钩。

现阶段广告的效果有三个，一是能否很好地传达本产品的主题概念，包括：主要创意、设计主题、方案、表现手法、发布版面等;二是能否将客户对本产品主题概念的关注，有效地转变为关注“__花园”;

三、实现产品主题卖点有效传达的保证措施

1、与较有创意和发布能力较强的经开发商认可的广告公司保持联系，进行概念方面的有效沟通。

2、与有组织能力的曾举办过各种营销活动的专业公司进行有效沟通(也可以与广告公司合二为一)。

3、由于本楼盘规模较小，广告传递的长期作用将以成本较低的路牌广告和导向路牌广告，针对客户习惯的报纸DM插页和千人成本较低的广播电台—北京交通台为主，在推广的各阶段附以高档直投杂志。

4、在报刊广告的投放上，应适当集中广告投放资金，广告媒体不宜太多、时间不宜过长。

5、围绕“健康·运动”为主题推广活动应贯穿于销售过程始末。

6、项目专案组应在每期广告推出后，及时在销售现场进行销售的数据统计、整理分析，以了解客户的需要和客户关注的内容，了解各种促销手段的成效性，便于销售调整，必要时进行项目拾遗或产品的重新包装。

7、销售进程的调整

按照计划，我方打算在北京的秋季旺销期来临之前，即20__年9月上中旬开盘销售，8~9月间进行约28天的推广周期，我们预计开盘后2个~3个月内因为季节和新楼盘的上市、项目的主体即将封顶等诸多因素的作用会形成一个旺销期(即20__年9月中旬至12月)，然后关注的新鲜点会逐渐减弱，销售会渐入平淡;进入20__年3月中旬，由于季节的原因和项目的现房在即，经过市场炒作本项目将进入第二个旺销期，在两个旺销期内，我们

计划完成销售总额的50~60%。当然，这还需要根据市场竞争的改变随时调整。为加强淡销阶段的销售进程，完成销售目标，我们建议：

1、适当加大发展商主管销售经理的折扣点(如加大1~2%)，用灵活的、弹性的价格掌握主动，吸引客户成交;

2、制定阶段内定房的优惠措施;

3、适当加大报刊广告的投放力度;

4、为保证均衡出货，调节供求，制造抢购气氛，提高销售速度，把握销售控制，执行分批限量销售是非常关键的;

5、在本案的销售过程中我们会自始至终执行本套推广组合策略，整合资源完成销售目标。

四、销售现场管理

1、 销售现场实行销售经理负责制

2、 售楼处位置选择

建议在南侧加油站位置搭建临时售楼处，售楼处装修要与产品定位风格相一致，色彩要有冲击力，最好能有1~2套样板间，样板间装修要体现高档、尊贵、现代、细腻的风格;总之，售楼处一定要有品位，它是产品品位、开发商品位的缩影，正如古语所云：“窥一斑而是全豹”。

3、工地包装要与产品定位相吻合

4、各种销售工具要实行统一设计与制作，确保按时、保质、保量完成

附：建议合作方式

一、独家代理，代理费以2.3%为基本标准。

二、代理期限可根据开发销售进程确定。

三、具体事项将在合同中详细约定。

一、项目内容和规模

项目计划占地2500亩，建设用于飞机研发、装备、试飞、交易和航空地产于一体的航空产业聚集区。

二、投资估算及资金来源

项目总投资10亿元，拟引进资金10亿元。

三、市场分析

随着通用航空的发展和私人飞行的起步，航空小镇的概念也逐渐被中国一些通航企业，个人及房地产商所认知，目前中国有很多城市都在计划建设航空小镇，市场前景广阔。

四、经济效益分析

预计年销售收入可达4亿元，实现利税0.35亿元。

五、建设条件

小寨乡位于冀州市区西郊、东邻京九铁路和106国道，南面紧靠省道郑昔线，北依石德铁路和石黄高速，境内衡杨路、冀门路纵横贯通，柏油公路村村相通，交通运输极为便利。

六、承办单位概况

冀州区小寨乡政府，主要职责是制定和组织实施经济、科技和社会发展计划，制定资源开发技术改造和产业结构调整方案，组织指导好各业生产，搞好商品流通，协调好本乡与外地区的经济交流与合作，抓好招商引资，人才引进项目开发，不断培育市场体系，组织经济运行，促进经济发展。

七、合作方式

独资

为全面实施好城镇化带动战略，拉动产业发展，优化经济结构，加速某某乡小城镇建设进程，促进经济社会又好又快、更好更快发展，制定某某乡20xx年小城镇建设计划。

一、总体思路和目标任务

（一）总体思路。加快城镇化进程，建设民族文化突出、功能多元化的特色经济承载区，建成集工业、商贸、旅游、度假为一体的农业生态旅游特色小城镇。

（二）目标任务。充分利用交通区位优势，突出某某生态工业园区的辐射带动作用，继续扩建政府驻地集镇建设，完善小城镇相关服务功能;启动开发高硐片区小城镇建设项目;加快推进大坪至岩寨10公里葡萄长廊生态旅游观光建设。

二、主要工作内容

（一）驻地集镇建设

1、政府路翻修硬化。从321国道某某小学门口至政府院坝长200m，宽5m ，建成水泥路，硬化面积1000m2，包括边沟、下水道等设施配套建设，预计投入资金12万元。

2、政府驻地场坝。排水沟580米，绿化150平方米，路灯35盏，移民搬迁10户，预计投入资金50万元。资金主要整合一事一议财扶奖补和文化家园资金。

3、综合农贸市场维修。遮雨顶棚、钢架、安全护栏，预计投入30万元。

4、政府院坝翻修硬化。长80m，宽50m，水泥硬化面积400 m2，预计投入资金6万元。

5、政府院坝新建休闲亭子。2个，面积12 m2/个，预计投入资金20万元。

6、新建政府院坝梯子。长10m，宽6m，包括梯子两边绿化及防护栏等，预计投入资金20万元。

（二）高硐小城镇建设

7、高坪小城镇建设。移民搬迁50户，户均105平方米;停车场3个，共830平方米;电力扩容1300kVA;路灯34盏;活动场所3209平方米;幼儿园1085平方米，建筑面积430平方米;农贸市场占地面积1375平方米，建筑面积430平方米;休闲平台5处，占地面积467平方米。资金来源于高平村土地整治项目。

（三）其它

8、某某垃圾填埋场。在王家寨村修建垃圾填埋场1个，容量2400立方米，预计投入资金30万元。

三、保障措施

（一）加强组织领导。成立以乡政府主要领导为组长，分管领导为副组长，国土所、财政所等单位负责人为成员的城镇建设与管理工作领导小组，加强对城镇开发建设工作的综合协调和督查落实，确保城镇开发建设工作扎实推进。

（二）解决用地指标问题。一是以申报移民搬迁安置项目、

专业农产品批发市场建设项目等方式争取建设用地指标。二是积极对接县国土行政主管部门，优先安排建设用地指标。

（三）多方筹措整合资源。在建设资金方面，以申报从一事一议财政奖补项目、移民搬迁项目、集团帮扶项目、文化家园项目和招商引资等多渠道筹集整合。

（四）加强宣传教育工作。采取形式多样的宣传措施，深入宣传小城镇建设的重要意义，营造声势，鼓舞士气，充分调动各方面的积极性，动员全社会关心小城镇建设、支持小城镇建设和参与小城镇建设，扎实推进某某乡城镇化进程。

二〇xx年xx月xx日

一.投资项目建议书

投资项目建议书是拟增上项目单位向发改局项目管理部门申报的项目申请。

是项目建设筹建单位或项目法人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的某一具体项目的建议文件，是对拟建项目提出的框架性的总体设想。

二.投资项目建议书的格式及范文

1984年国度计委《关于简化根本建立项目的审批手续的通知》中规则了项目倡议书的内容和请求，依据这项通知，普通项目建议书应包括以下主要内容：

1、项目提出的必要性和根据

(1)阐明项目提出的背景、拟建地点，提出与项目有关的久远规划或行业、地域规划材料，阐明项目建立的必要性。

(2)对改扩建项目要阐明现有企业概略。

(3)引进技术和进口设备项目，还要阐明国内外技术差距和概略及进口的理由。

2、产品计划，拟建范围和建立地点的初步想象

(1)产品的市场预测。

包括国内外同类产品的消费才能，销售状况剖析和预测，产品销售方向和销售价钱的初步剖析等。

(2)肯定产品的年产量，一次建成范围和分期建立的想象(改扩建项目还需阐明原有消费状况及条件)，以及对拟建范围经济合理性的评价。

(3)产品计划想象。

包括主要产品和副产品规格、质量规范等。

(4)建立地点论证。

剖析拟建立地点的自然条件和社会条件，建立地点能否契合地域规划的请求。

3、资源状况、建立条件、协作关系和引进国别、厂商等的初步剖析

(1)拟应用的资源供给的可能性和牢靠性。

(2)主要协作条件状况，项目拟建地点、水电及其他公用设备、中央资料的供给剖析。

(3)主要消费技术与工艺，如拟引进国外技术，要阐明引进的国别以及与国内技术的差距、技术来源、技术审定及转让等概略。

(4)主要专用设备来源，如拟采用国外设备，要阐明引进理由以及拟引进国外厂商的概略。

4、投资预算和资金筹措想象

项目建议书投资预算依据控制数据的状况，可停止细致预算，也能够按单位消费才能或相似企业状况停止预算。

投资预算中应包括建立期利息、投资方向调理税，并思索一定时期内的涨价要素的影响，活动资金可参照同类型企业的状况停止预算。

泰州市城市建设项目管理中心：

你单位“关于审批泰州市永定路广场工程项目建议书的请示”(泰建项〔〕3号)及有关附件收悉。经研究，批复如下：

一、为加快完善永定路快速化改造的相关配套设施，带动周山河新城人气，提升新城整体形象，根据《泰州市区城建新提升新两年行动计划(-20xx)》安排，同意实施泰州市永定路广场工程。

二、项目建设内容：项目位于泰州市金融中心以南、华润万象城以北、海陵路以东、鼓楼路以西。建设内容主要包括广场地面铺装工程、景观绿化工程、音乐喷泉工程、亮化工程、景观廊桥工程等。

三、项目总投资1.7亿元。

请按照《关于印发泰州市市级政府投资项目管理暂行办法的通知》(泰政规〔〕3号)要求，尽快完善项目前期手续，并按规定编制项目可行性研究报告报我委审批。

此复

泰州市发展和改革委员会

x年2月13日

第一章 总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、项目背景

(一)项目名称

(二)建设性质:指新建或改扩建

(三)项目建设单位、法人代表、所有制形式

(四)项目拟建设地点

(五)承担可行性研究的单位及法人代表(或负责人)

(六)项目可行性研究报告编制依据:支持该项目的经济政策和产业政策。包括国家产业发展规划、发展产业经营的有关方针政策，我市本项目所属行业的中长期发展规划及城市规划的要求，自治区对项目建议书的审定意见等。可行性研究报告编制依据要引用相关法规、政策、规划的目录和文号。

(七)可行性研究报告编制范围

(八)可行性研究报告编制原则

(九)可行性研究报告编制工作概况

1、项目建设的必要性

2、项目发展及可行性研究工作概况

二、可行性研究报告结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、生产规模、厂址(建设地址)、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论。可行性研究结论包括。

(一)市场预测和项目建设规模

(二)原材料、燃料和动力供应(或供水、供暖方式)

(三)厂址(建设地址)

(四)项目工程技术方案

(五)环境保护

(六)项目建成后的组织及劳动定员

(七)项目建设进度

(八)投资估算和资金筹措

(九)项目财务和经济评价

(十)项目综合评价结论

1、综合评价:项目建设的必要性、可行性、技术先进性，经济合理性，环境评价等。

2、论证结论

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目全貌有一个综合了解。

四、存在问题及建议

对可行性研究中提出项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二章 项目背景及必要性

这一部分主要应说明项目的发起过程，提出的理由，前期工作的发展过程，投资者的意向，投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统叙述，说明项目提出的背景，投资理由，在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果，重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提出本项目可行性研究的重点和问题。

一、项目提出的背景:

阐述项目提出的理由和主要依据，如国家和地区产业政策、行业规划、投资方向、市场因素，政府部门的有关文件和决定等。

二、项目发展概况

项目发展概况是指项目在可行性研究前所进行的工作情况，包括:

(一)已进行的调查研究项目及成果

※(二)实验、试制工作(项目)情况

(三)建设地址初勘和初步测量工作情况

(四)项目建议书的编制、提出及审批过程

三、项目建设的必要性及目的意义:

分析阐述项目建设对调整农业产业结构和农村经济结构，开发利用农业资源，改善农业生产条件和生态环境，培育壮大主导产业，提高农业科技含量，增强龙头企业的辐射带动能力、增加农民收入，提高企业效益，发展城市建设，促进我市经济建设等方面产生的积极作用及社会效益。

第三章 建设条件

一、项目区概况

1、地理位置及区域范围

2、自然资源状况:包括水文、气象、土壤、河流水系等。

3、社会经济条件

4、基础设施

5、社会经济状况(农业):包括耕地面积、农村人口及农业劳动力，项目所在市产业结构、国内生产总值、财政收入、农民人均收入情况等。

6、项目关联产业的发展现状:产前、产中、产后的发展现状(农业)。

7、项目建设地点选择:按照影响项目经济效益、社会效益、投资等方面做对比分析比较，选择建设地点。

8、环境条件分析

9、各种费用比较

10、地形、地貌、地质的比较

二、项目实施的有利条件

1、政策环境

2、资源优势

3、市场优势

4、基础设施条件:包括给排水、供暖、供电、交通、效能、运输、通讯、能源及市场建设状况等。

三、主要障碍因素及解决方案

第四章 建设单位基本情况

(属工农业和经营性项目)

一、建设单位概况:发展历程、现有产品类型，主营业务，企业制度，管理模式，人员结构等。

二、研发能力:企业自身及其技术信托单位的科研开发能力。

三、企业财务状况:企业的资产负债及损益情况，银行信用等级等。

第五章 市场分析与销售方案

(属工农业和经营性项目)

一、市场分析

1、产品市场供求现状:国内外市场相关产品的供求状况。重点调查目前国内同行企业的布局及生产销售情况。

2、产品市场前景分析:分析预测项目产品未来的市场需求量及本企业的竞争优势和所占市场份额。

3、项目产品的市场竞争优势:项目产品成本、价格、行业标准、质量要求和项目产品供需对同类产品价格变化的影响程度等。

二、产品生产及销售方案

根据市场前景分析，提出项目产品的市场定位、生产规模、预期销售目标。

三、销售策略和营销模式

四、销售队伍和销售网络建设

第六章 项目建设方案

一、建设任务和规模

二、项目规划和布局

三、生产技术方案及工艺流程

四、项目建设标准和具体建设内容

凡由本项目投资的所有单项工程、配套工程均属项目组成的范围。

1、建设标准

项目产品技术参数、工艺流程、主要工艺设备选择、主要原材料消耗指标等。

2、总平面布置

3、占地面积及分析

4、土建工程

(1)主要建、构筑物的建筑特征及结构设计

(2)特殊基础工程设计

(3)建筑材料

(4)附属设施

(5)绿化

(6)其他

5、其他工程

(1)给排水工程

(2)暖通工程

(3)电器工程

休闲林业观光园建设项目建议书

1、总论

1.1项目名称

德清环林休闲林业观光园建设

1.2承办单位概况

德清环林休闲林业观光园建设项目，由浙江环林农业科技有限公司投资兴建。

浙江环林农业科技有限公司是由王环林等自然人出资组建的有限责任公司，注册资本金人民币1000万元。公司法人代表王环林。公司地址为浙江省德清县武康镇。公司是一家集林业技术开发，农业技术开发，农林科技成果转让，休闲农林园区开发建设，旅游设施开发建设，果树及城镇绿化苗新技术新品种引进、繁育、种植、销售，干鲜果种植销售，技术咨询、技术培训等于一体的现代农林科技企业。公司现有员工22人，其中各类专业技术人员16人；技术人员中，有高级职称2人，中级职称9人，具有较强的技术研发和推广能力。

1.3拟建地点

德清县武康镇上柏双燕村雪银山朝天坞。林地属性为村集体薪炭林、早园竹林、小竹林及部分荒山。

园区四至界限为：

东界：外朝天坞烂水坑；南界：朝天坞山岗；西界：野猪头山岗；北界：直坞底东西厢山沟至炮台山顶。

1.4建设规模与内容

园区总面积1500亩。主要建设干鲜果种植园1000亩，花卉苗木基地290亩，林间道路50000平方米（75亩），生产管理用房8亩，山塘蓄水池30亩，旅游设施用房50亩，游客集散地15亩，林间旅游设施30亩，其他2亩。

项目全部建成后，达到年游客流量20万人次以上，成为集林业物产、休闲采摘、生态养生、自驾露营、绿色餐饮、文化会展于一体的大型现代生态林业休闲观光园。

1.5建设年限

整个建设周期为5年，分两个阶段实施。

第一阶段：自项目建议书批准之日起三年内，完成生产基地和园区基础设施建设。

第二阶段：项目建设第三年起至第五年，完成全部生产和观光旅游设施建设。

1.6投资概算

项目总投资19819.5万元，其中工程投资11371.8万元，其他工程费1101.1万元，基础预备费623.6万元，递延资产、无形资产4523万元，前期流动资金2200万元。

1.7效益分析

项目投产后，年销售收入可达10360万元，上缴各种税金    2352.6万元，净利润3609.1万元。项目投资回收期7.58年，项目投资利润率30.08%。项目直接解决就业岗位300人，带动周边农民XX人次以上。对挖掘大莫干山旅游资源，建设清凉世界、竹海别墅为特色、具有观光、休闲、度假、避暑和生态保护等主要功能的综合型风景名胜区，发挥积极作用，具有显著的经济和社会效益

1.8建设依据

1.8.1《德清县域总体规划（-2020）》

1.8.2《德清城市总体规划（-2020）》

1.8.3《德清县十二五规划纲要》

1.8.3《德清县旅游业发展五年行动计划（—XX年）》

1.8.4德清县《政府工作报告》（XX年2月17日在德清县第xx届人民代表大会第一次会议上）

2、项目建设的必要性和条件

2.1项目背景

本项目是以农业生态旅游为主要业态的现代林业精品园区建设。

2.1.1农业生态旅游是以农业生产为依托，使农业与自然、人文景观以及现代旅游业相结合的一种高效产业。

2.1.2农业生态旅游是一种新型农业生产经营形式，也是一种新型旅游活动项目，是在发展农业生产的基础上有机地附加了生态旅游，成为普通大众的一种新的旅游消费方式，是农业经营形式和旅游经营形式的一场革命。

2.1.3农业生态旅游可以让城市居民远离都市喧嚣，在质朴、清新、典雅的环境中放松自己，聆听大自然的声音，亲吻土地的芳香，舒展被办公室僵化了的神经，体会采摘丰收果实的喜悦心情。

共8页，当前第1页12345678

一、初级中学基本情况

初级中学始建于1956年，位于xx省西宁市xx县政府所在地xx镇，因学校条件所限，长期依附于一中院内。学校现有学生1596名，24个教学班，教师86名。招生范围包括xx镇(县城)和周边10余个行政村的三分之二的适龄学生以及本县招生范围外(如外来务工人员子女)和外州县的少数学生。

近年来，由于学生人数过多，班容量大(平均班额为67人，至20xx年初中教学班每年级将达到10个班，含六年级总共为40个教学班，远远超过了初中班容量40～45人的有关规定)，增加了教育教学工作的难度，现有校舍无法满足教学用房的需要，也严重影响到管理水平和教育教学质量的进一步提高。为解决这一问题，依据县政府《xx县学校布局调整方案》，把原党校改建成初级中学。

二、初级中学教学楼建设的必要性

1、改善现有办学条件的需要。初级中学分设后，原校内1500m2办公楼、餐厅等基础设施可继续使用，但教学楼远远不能满足需求，新建教学楼，才能实现改建初级中学的计划。

2、随着经济的发展，县城作为政治、经济、文化中心日趋活跃，大量的外来务工人员和农村人口聚居在此。相应地适龄少年人数也将随之增加。新建教学楼，将为这些人提供更多的接受初中教育的物质条件。

3、科学管理学校的需要。根据有关教育专家的分析和实践证明，普通中学班容量在40～45名为宜。目前平均班额为67人，远远超出了规定班容量，这既为学校管理和教育教学增加了较大的难度，也不符合教育规律，新建教学楼，可为彻底解决这一现象提供有力的物质保障。

4、巩固已有“普九”成果，为高中输送合格新生的需要。

三、项目建设的内容及投资估算

计划修建综合教学楼一幢，建筑面积为8200m2。内设教室、实验室、器材室等功能用房，按1600元/m2估算，需投资1230万元。

四、项目建成后的效益

该项目建成后，将会改善和提高初级中学的办学条件和办学水平，主要表现在：

1、能解决xx地区城镇和部分行政村及县城外来务工人员家庭小学毕业生的上学难问题，保证本地区的初中入学率达到100%。

2、能最大限度地满足小学毕业生接受优质初中教育的要求和愿望，更进一步高标准巩固和提高“普九”成果，提高公民文化素质，推动当地经济的稳步快速发展。

3、将极大地缓解一中班容量大、教学资源生均占有量小的问题，也为实施高中扩招提供了硬件上的保证。

4、该项目建成后，初、高中均将以标准的班额科学合理地设置班容量，保证教育教学质量的稳步提升和学校管理水平的不断提高。

五、资金来源及管理

项目总投资为1230万元，申请专项资金1230万元。项目资金由县教育局设专户统一管理，专款专用、不挪用，保证项目顺利实施。

六、项目管理

成立项目领导小组，由主管教育的县长任组长，教育局局长任副组长，教育局副局长、教育局项目办技术人员、学校领导为成员，分工负责，按学校建设规范要求实施，严格管理，保证质量，按期完工并交付使用。

七、项目联系人

张：136

李：159

日期

一、项目名称：XX县杂交竹笋绿色食品加工及其笋用示范林推广技术项目

二、项目单位：XX县林业局

三、项目内容：XX县林业局和“XX省二郎山森林蔬菜公司”合作，在全县收购杂交竹笋20吨，依托县上已获得的“二郎山红油鲜笋”绿色食品认证，生产试制 “二郎山杂交竹红油鲜笋”等系列产品。

四、项目建设条件：XX县位于盆地西缘，二郎山东麓，属天然林保护工程和退耕还林实施范围。全县有农村劳动力6万人，两大工程实施以来，全县有着大量的剩余劳动力，为建设生态经济产业基地提供了良好的地理环境和充足的人力物力条件。XX县气候属亚热带季风气候区，全年平均气温15.1 °C，年日照气温860小时，年降水量1736mm，无霜期262天，中、低山土壤为山地黄壤，土层深厚、肥沃，土壤PH值为5.5~6.5，境内中低山土壤、水热、植被等资源条件非常适宜栽竹，为竹产业发展提供了十分良好的气候与资源优势。

县委、政府把竹产业作为我县农业产业化建设的重中之重来抓，XX省大渡河造林局林业公司，在XX县建立以生产笋子加工为主的“XX省二郎山森林蔬菜公司”，占地面积50亩，年生产加工能力2万吨，杂交竹笋按照一般性的常规加工技术加工，其笋略带苦味，但“XX省二郎山森林蔬菜公司”在XX大学食品学院的专家、教授帮助下，已攻克该难题，生产出了色鲜味美的杂交竹笋食品。

五、投资概算：项目建设总投资74.5万元，在培育周期内年总产值可达225万元，利润150.5万元。

六、效益分析：建设项目总成本为 74.5 万元，估算在培育周期内年总产值可达225万元，利润150.5万元。按3年后投产计算，育林基金可增加45万元/年，财政收入可增加36万元/年。

七：合作方式：可独资、联营两种方式

八：联系方式：XX县林业局

XX县杂交竹笋绿色食品加工及其笋用示范林推广技术项目实施方案

随着天保工程和退耕还林工程的启动实施，我县生态环境明显改善，但如何充分巩固生态建设取得的成果，解决国家今后停止天保工程和退耕还林工程补助后老百姓的生活和县财政增长问题，便显得日益突出。我县经过近年的实践探索，总结出发展竹产业能充分体现森林的三大效益，在解决国家生态建设需要的同时，处理好农民征收和地方财政增长的关系，让农民在生态建设中能增收，地方在管理生态建设中财政能增长。通过抓生态经济产业链的建设，全面激活国家、地方和农民三者的积极性和内在动力，提高我县生态发展的建设水平。 为了切实抓好我县竹产业的建设，促进生态经济的快速发展，根据县委、县政府发展生态经济的总体思路和建设目标，制定我县“杂交竹笋绿色食品加工及笋用示范林推广技术项目”的实施方案。

一、项目建设的意义

XX县地处青衣江上游，是重要的水源涵养区。长期以来，由于历史的原因，农民经济来源主要依靠砍伐竹笋和开垦种植，大大破坏了森林资源。砍败了的残次林地和四荒地杂草丛生，生态防护效果差，更谈不上经济效益，使当地群众始终摆脱不了贫困，县农村经济发展也受到了严重制约，直接影响了社会经济的可持续发展。所以，发展生态经济林业，建设杂交竹笋用示范林基地对保护生态环境、促进农民增收、县财政增长，带动全县竹产业的发展，加速我县生态建设有着十分重要的意义。

二、基地项目建设的有利条件

1、地理位置与社会经济条件

XX县位于盆地西缘，二郎山东麓，属天然林保护工程和退耕还林实施范围。全县管辖23个乡(镇)，幅员面积2400平方公里，其中森林总面积270万亩，森林覆盖率59.5%，20xx年农民人均收入2212元，县财政收入4778万元。全县境内地貌均属山地地形,海拔

600-5150 米不等，呈西高东低状，相对高差大。全县总人口14.27万人，其中农业人口12.3万人，农村劳动力6万人。两大工程实施以来，全县有着大量的剩余劳动力，为建设生态经济产业基地提供了良好的地理环境和充足的人力物力条件。

2、气候与资源优势

我县气候属亚热带季风气候区，全年平均气温15.1 °C，年日照气温860小时，年降水量1736mm，无霜期262天，中、低山土壤为山地黄壤，土层深厚、肥沃，土壤PH值为5.5~6.5，境内中低山土壤、水热、植被等资源条件非常适宜栽竹。现生长有慈竹、楠竹、水竹、白夹竹等竹林约10万亩，据调查，我县具有千亩以上竹林基地15处，品种主要有楠竹、杂交竹和本地慈竹，在海拔1400米处楠竹生长良好，紫石乡小仁烟村1986年栽植的楠竹胸径达15.7cm，竹杆挺拔，单株重达75斤。仁义乡溪口村20xx年3月栽植的麻竹3年平均胸径达13cm，单株重达73斤。20xx年在河源乡、思经乡等地栽植的杂交竹水土适合，生长好，见效快，已逐步进入采伐期。因此我县发展竹产业具有十分良好的气候与资源优势。

3、县委、政府重视竹产业的发展。

县委、政府把竹产业作为我县农业产业化建设的重中之重来抓，从20xx年开始至今已发展竹林面积23万亩，其中杂交竹5.3万亩，为我县杂交竹笋用示范林基地建设提供了领导支撑。

4、有龙头企业的带动。

XX省大渡河造林局林业公司，在XX县建立以生产笋子加工为主的“XX省二郎山森林蔬菜公司”，占地面积50亩，年生产加工能力2万吨，为杂交竹笋的加工生产和销售市场创造了良好的条件。

5、有科研成果的支撑。

杂交竹笋按照一般性的常规加工技术加工，其笋略带苦味，但“XX省二郎山森林蔬菜公司”在XX大学食品学院的专家、教授帮助下，已攻克该难题，生产出了色鲜味美的杂交竹笋食品。

三、施工方案的基本思路

1、总体规划及建设布局

我县杂交竹笋用示范林基地建设坚持“因地制宜、适地适竹”的原则，根据气候、地理位置、海拔高度等具体情况，布局以低山为主，主要设计5个示范点，建设总规模1500亩，具体安排为：思经乡燕顶湾1000亩，城厢镇落西山200亩，小河乡顺河100亩，青石乡坝窑100亩，始阳镇箭杆坡 100亩，5个示范点，共涉及1508农户，人口6032人。

2、方案编制依据及建设原则

示范基地建设方案编制依据：XX省财政厅、XX省林业厅《20xx年度省级财政林业示范基地建设项目指南》和XX县林业发展总体规划。

建设原则：按照因地制宜适地适竹的原则，确定发展杂交竹笋用林，以科学的经营手段进行培育，使其最大限度发挥品种和生态经济优势，达到示范推广和带动农户增收致富的目的。

3、建设内容

杂交竹笋用示范林项目建设期为1年，从20xx年至20xx年3月止。

(1)示范林基地施工准备和工程进度如下：

规划设计：根据实际情况，县林业局组织规划设计小组于20xx年1-2月份完成2个示范点的作业设计外、内业工作，并形成正式材料上报市林业局;

组织施工：施工程序按整地、打窝、施底肥、植苗、浇水、抚育管理进行。造林整地在秋季进行，根据造林地条件，采用不同的整地方法，整地深度在40厘米左右;植苗采用人工植苗方式，实行边打窝、边施底肥、边植苗的方法进行栽植，植后浇足定根水，植苗密度为杂交竹60株/亩，造林后及时进行松土、除草等抚育措施，确保造林成活率。

检查验收：造林工作于20xx年3月结束后进行检查验收，核查造林面积、栽植质量和成活率;以后每年每次抚育施肥后都必须进行验收，三年后进行保存率和竣工验收，并形成检查验收材料上报市林业局。

(2)杂交竹笋绿色食品加工：

20xx年6-8月，由林业局和“XX省二郎山森林蔬菜公司”合作，企业自筹资金5万元，在全县收购杂交竹笋20吨，依托县上已获得的“二郎山红油鲜笋”绿色食品认证，生产试制15吨“二郎山杂交竹红油鲜笋”等系列产品。

4、发展目标

1500亩示范基地建成后，在培育周期内年总产值可达225万元，种植户年均增收1492元，人平增收373元。同时，由于示范点的辐射，可带动全县28456户农户，11.2万人，对5.4万亩杂交竹实施集约化经营管护力度，年产杂交竹笋1.35万吨，产值4XX0万元，为全县农村人口人平增收332元，企业在加工杂交竹笋的工程中既可帮助消化农村剩余劳动力，每年还可创造上千万元的加工利润。为推进农业种植结构和农村经济结构调整，加快农民脱贫致富，促进XX县经济发展，增加县财政收入，逐步实现生态经济强县的目标。

5、组织领导

在整个产业基地项目建设过程中，县林业局成立专门的杂交竹笋用示范林基地建设领导小组，领导小组以县林业局局长李良平为组长，XX县林业公司谢洪楷、林业局副局长高强章为副组长。成员由林业局造林绿化管理股股长牟永强、天然林保护办公室主任杨洪忠、财务管理股股长羊华和项目办主任薛庆、“XX省二郎山森林蔬菜公司”经理高科文组成。 领导小组下设项目指挥协调、项目施工、项目财务核算三个小组。项目指挥协调组主要负责整个产业基地建设的统一部署、安排和政策宣传落实工作;项目施工组主要完成杂交竹绿色食品开发和杂交竹产业基地建设示范点的作业设计、组织施工、技术培训指 导、以及检查验收等工作;项目财务核算组主要负责核算在项目实施过程中所有的资金运转情况。

项目统一由县林业局组织施工、管理，实施采取乡(镇)农户承包的运营管理模式，落实协议，实行层层负责制。林业局负责苗木运输、化肥和农药的采购以及提供必要物资和技术支持;集体或承包小组提供营造和管理所需的劳动力。项目完成后由承包人负责组织管护和经营。

四、投资概算和资金筹措

1、投资概算

按照有关要求和产业基地建设内容及工程量，从20xx-20xx年实施生态经济产业基地建设项目共需投资74.5万元，其中：种苗费 31.5万元(杂交竹每株单价3.5元);肥料款18万元(共施竹子专用肥料257吨，每吨单价700元);栽植、抚育费15万元(每亩整地、栽植、抚育、施肥劳务费100元);作业设计费、培训费5万元，绿色食品加工费5万元。

2、资金筹措与使用安排

杂交竹笋用示范林基地建设项目资金投入主要包括国家补助、企业自筹、农民劳务折资三个部分，总投资74.5万元，其中：国家补助50万元，企业自筹5万元，农民劳务折资19.5万元。年度资金使用计划：20xx年投资45万元，用于营造1500亩示范林的种苗购置、劳务支出、杂交竹笋试加工费及技术培训等费用;20xx年投资10万元，用于示范林的抚育、施肥等开支。

五、产出预测及效益分析

1、产出预测

该生态经济产业杂交竹笋用示范林建设项目实施3年便可投产，1500亩示范林基地投产后，可年产鲜竹笋750吨，按均价3000元/吨计算，年总产值可达225万元。

2、效益分析

(1)经济效益

我县杂交竹笋用示范竹林基地建设项目从造林到成林总成本为 74.5 万元，根据杂交竹笋产量和各自价格，估算在培育周期内年总产值可达225万元，其中：税费两金总计67.5万元。用总产值减去总成本和税费、“两金”，即为该项目的见效后第一年总利润8

3万元。按3年后投产计算，育林基金可增加45万元/年，财政收入可增加36万元/年。该示范基地建成后，种植户户平增收1492元，人平增收373元。同时，由于示范点的辐射，可带动全县28456户农户，11.2万人，对5.4万亩杂交竹实施集约化经营管护力度，年产杂交竹1.35万吨，产值4XX0万元，为全县农村人口人平增收332元，企业在加工杂交竹笋的工程中既可帮助消化农村剩余劳动力，每年还可创造上千万元的加工利润。更为重要的是它为我县53000亩杂交竹的后期管理与发展提供了集约化经营管理模式，可见这1500亩杂交竹生态经济产业基地建设的经济效益是十分可观的。

(2)生态效益

笋用示范竹林基地建设项目的建成可以增加我县森林资源1500亩，从一定程度上调整了森林资源分布不均的格局，对林种结构、树种结构和现实林分的质量都有很大的改观。同时能起到保持水土、涵养水源、防风固沙、调节气候、净化空气、防止污染等作用。此外，对于减轻长江中、下游地区的水灾危害，维护生态环境良性循环具有深远的意义，起到巨大的生态保护作用。根据《水利经济计算规范》，生态林每公顷每年保土量为51吨，蓄水量为2700吨。项目建成后，将增加保土量0.51万吨/年，年总蓄水量将增加27万吨/年，大大降低灾害损失。另外，由于森林面积增加，为各种野生动物、鸟类创造良好的栖息环境。据有关资料介绍，森林直接生产效益与生态效益之比为1：2，森林的无形价值不逊于直接的经济效益。

(3)社会效益

杂交竹笋用示范竹林基地建成后，对全县、全市以至全省的杂交竹笋用林建设将起到巨大的辐射带动作用，特别是对我县已建5.3万亩杂交竹的管护将起到示范和推动作用，加速“二郎山竹海”的建设步伐。优化了工程区的森林资源，推动了森林的永续利用和社会经济的可持续发展，实现了林区的社会稳定。可增加森林资源以及大量的林下资源，支援了国家建设和城乡人民的生活需要，又增加了农民的经济收入，对人民群众的生活和生产创造了良好的生态环境条件。此外，项目的实施，需要劳动力1.0万个工日，解决了乡(镇)部分剩余劳动力的去向，增加了就业机会，这将对社会的稳定和繁荣起到积极的推动作用。

一、项目概况

1、项目名称

__x市__x县__x镇芹菜岭—松树峪三级公路改造工程。

2、项目建设单位

__x市__x县发展和改革委员会。

3、建设地点

__x市__x县__x镇芹菜岭—松树峪三级公路位于__x县东北部，南起101国道由松树峪向北经辛庄接琉辛公路向西至芹菜岭。

4、建设内容与规模

芹菜岭—松树峪三级公路改造主要是在原来路由的基础上进行彻底改建和翻建，包括原旧路豁松、路基刨除、路面铣刨、旧路缘石拆除及翻浆处路基处理，按设计完成新路的铺砌、路肩、边坡、排水沟、三座公路Ⅱ级桥梁拆除和新建及道路两侧环境整治和绿化。

该改造工程设计长度约12796米，包括重建桥梁3座。

5、工程进度计划

工程计划在20__年3月底完成建设前期程序和初步设计，20__年4月前完成施工图设计，20__年8月中旬完工，配套交通设施和道路工程同步实施。

6、项目主要技术经济指标

芹菜岭—松树峪三级公路改造工程设计长度约12796米，总投资1816.76万元，其主要技术经济指标见下表：

7、资金筹集及来源

本项目总投资1816.76万元，拟通过__x市政府、__x县二级政府财政解决。其中，__x市政府财政支持1000万元，约占项目总投资的55%;__x县政府自筹资金816.76万元，约占总投资的45%。

二、编制原则

1、在__x县总体规划的指导下，确保乡镇道路发展规划能够顺利实施。

2、充分利用现有道路及交通设施，完善乡镇道路的整体功能，发挥__x县主干道的交通作用。

3、方案选择本着尽可能利用旧路，减少开挖的工程量，尽量少的占用农田和损伤农田、植被。

4、坚持建设与管理并举的原则，建设期间坚持最大程度不影响老百姓正常出行和道路通畅的原则。建成后在改善、增强交通设施的同时，加强交通的控制与管理，充分发挥三级道路的交通运行功能。

5、坚持经济效益、社会效益和环境效益的统一。

三、编制依据

1、《__x县县域规划》(20__年)

2、《__x县总体规划》(报批稿)。

3、项目现路面实际破损、路面弯沉检测结果及该路段交通量观测记录。

4、《公路工程技术标准》(JTGB01—20__)。

5、《公路路线设计规范》(JTJ011—94)。

6、《公路路基设计规范》(JTGD30—20__)。

7、《公路沥青路面设计规范》(JT014—97)。

8、《公路沥青路面施工技术规范》(JTGF40—20__)。

9、《公路桥涵设计通用规范》(JTGD60—20__)

10、《公路砖石及混凝土桥涵设计规范》(JTJO22—85)

11、《公路钢筋混凝土及预应力混凝土桥涵设计规范》(JTGD62—20__)

12、《公路桥涵及地基与基础设计规范》(JTJ024—85)

13、《公路工程抗震设计规范》(JTJ004—89)

14、委托单位提供的1：10000现状地形图。

15、其他相关的国家和行业标准、规范及现场踏勘资料。

四、设计标准

1、公路设计标准

● 设计等级：三级公路。

● 计算行车速度：30公里/小时。

● 路面设计轴载：BZZ-100。

● 桥涵设计载荷：公路Ⅱ级。

2、桥梁设计标准

● 设计荷载：公路—Ⅱ级。

● 地震动峰值加速度系数按0.2设防。

● 桥下净高：不低于旧桥梁底高程。

五、项目现状及改扩建的必要性

1、地理位置与历史文化状况

__x县地处__x的东北部，燕山南麓。县境总面积2226.5平方公里，辖7乡12镇，人口43万，是__x面积最大的远郊县。__x山川壮丽，物华天宝。它“左瞰苍海，右枕居庸，南当平顺，北倚长城”。是连接东北，华北两大平原的要冲，素有“京师锁钥”之誉，自古为兵家必争之地。县城距__x市区65公里，是首都确定的14个重点发展卫星城之一。

__x历史悠久，源远流长。据出土文物考证和历史文献档案记载，远在新石器时代，我们的祖先就在这块土地上劳动，生息。战国时期为燕地，名渔阳郡。《顺天府志》云：“燕王喜十二年置渔阳郡和渔阳县”。治所在今统军庄村南约一里处。公元前221`年秦同意中国，实行郡县制，渔阳郡为三十六郡之一。__x县名始于北魏，《魏书》载：“皇始二年置__x郡，县，治提携城，领__x，白檀，要阳三县”。隋唐五代辽，宋，夏，金，元时称檀州，到明朝又恢复__x县名。中华人民共和国成立后，__x县属河北通县专区，1958年4月划入承德专区，同年9月划归__x市，延续至今。

__x人民有着英勇斗争的传统。秦末陈胜，吴广起义，西汉末年绿林赤眉起义，明末李自成自陕入豫，1900年义和团运动，__x人民都纷纷奋起响应。特别是在抗日战争和解放战争时期，__x人民在中国共产党的领导下，同外国侵略者和国内反动派进行了艰苦卓绝的斗争，为中国革命史留下了光辉的一页。解放后，__x人民迅速医治战争创伤，建起了自己美丽的家园，并为修建__x水库和保护这“一盆”净水，付出了巨大的代价。在“保证首都人民喝净水，__x人民要富裕”的科学思想指导下，开始了新的经济腾飞，谱写了社会主义现代化建设的新篇章。

__x山清水秀，名胜古迹众多，景色怡人。其山川风物既具有雄浑奔放的阳刚之气，有富有婀娜多姿的秀美之韵，是名冠京郊的旅游胜地。举世闻名的万里长城依山凭险而筑，宛如一条蛟龙在县境内绵延起伏212.5公里。被专家们誉为“中

国长城之最”的司马台长城始建于明洪武初年，全长19公里，设有敌楼135座。敌楼从一眼到六眼，楼顶或平或穹庐或船篷形，高矮错落，宽窄相间，各具特色。这里至今留有明朝大将戚继光当年下榻的黑楼，饮茶的石台，议事的花楼以及保存完好的库房楼等。位于最高点的望京楼海拔近千米。天晴时，站在望京楼上，首都__x依稀可见;白龙潭风景区是__x新16景之一，它西临__x水库，北依万里长城，自汉代这里便有“应龙致雨”之说。四殿十八亭台及行宫为宋，元，明，清历代所建，曾是清皇室游幸承德时的行宫。八百亩风景林野盎然，北宋的苏辙，明代的戚继光，清帝乾隆等名人雅士都曾在此题诗吟诵，留下了许多名篇佳作。黑龙潭位于__x水库的西岸，与白龙潭隔湖相望，这里深谷幽壑，山奇石峻，林茂水清，一脉湍流恰似一条银链将18个错落有致的名潭串在一起，景色蔚为壮观。京东第一瀑位于距黑龙潭仅4公里的龙潭沟内这里14潭水6瀑连，每个瀑布落差均在20米以上，瀑布响处，白练垂舞，飞珠溅玉。“雄关要塞”古北口，自古既是京东要隘，又是商贾云集之地，在军事，经济上具有重要地位;令公庙等名胜古迹，至今尤昭示着这里曾作为一座古雄关的辉煌过去。__x水库是我国华北第一大人工湖，这里云蒸霞蔚，气象万千，美不胜收。环湖建有星级宾馆，度假村，疗养所等，其设施完备，服务上乘，每年都有大批中外客人来此观光游览。此外，还有白河风景区，巴属文化城，万春园以及影视城等四大旅游景区正在兴建之中，待其竣工后，__x将形成一个集休闲，疗养，旅游观光为一体的综合性旅游区。

2、社会、经济发展状况

为进一步拓宽对外开放领域，加大招尚引资力度，经__x市政府批准，__x于1992年在京密公路一侧建起了1.87平方公里的工业开发区，重点发展高科技，高附加值，外向型，无污染的食品加工，精密机械，电子，新型材料，生物技术大呢感产业。开发区交通便捷，水，电，通讯，排污等基础设施完备，具有良好的投资环境。

通过多年的发展，__x的工业在立足于本县资源的基础上，依托首都的技术，人才，信息，市场，已基本形成了以五金机械，轻纺服装，食品加工，建材，化工，采矿选矿等为主的六大支柱产业;乡镇企业异军突起，涌现了一批具有一定规模，技术设备先进的企业。

随着工农业的发展，__x的商业日益繁荣，市场购销两旺。县城是__x的商贸中心，这里汇集着东方商贸大厦，燕塞购物中心等10个大型商场。繁华的鼓楼南北大街商业区被誉为“__x的王府井”。此外，全县各乡镇也都建有较大规模的商场和集贸市场，商业网点遍布城乡。

在搞好内贸的同时，__x还努力开拓国际市场。

__x的交通四通八达。京承，京通2条铁路横贯境内，并设有13个火车站，日发送客车14列;全县公路总长1173公里，京密，京承等公路宽阔平坦，以县城为中心的公路网辐射到全县各乡，镇，村。县城距首都国际机场40公里，距天津塘沽码头165公里。全县19个乡镇可随时与世界180多个国家和地区直接通话。__x至__x的通讯光缆已开通，微波通讯和无线寻呼系统可覆盖全县大部分地区。移动电话，磁卡电话，电报传真方便快捷。电讯事业的发展，为__x扩大国际交往，招商引资创造了良好的条件。

教育事业稳步发展，教学条件得到改善。医疗卫生条件进一步改善，人民的健康水平不断提高。县医院，县中医院均配备了激光CT，脑电图，体外返波，超声心动，B超等现代医疗设备，县爱婴医院也正在建设之中。人民的文化生活更加丰富多彩，歌厅，舞厅，影剧院，图书馆等文化场馆建设发展很快;体育事业蓬发展，全县有可容纳万人的体育场2个，1993年__x荣获了“全国体育先进县”的称号。人民的生活水平不断提高，居住条件及生活环境得到改善。各居民小区设施完善，环境优美舒适;整座县城高楼林立，道路宽阔，花草树木点缀其间，初步显示出现代化城市的风采。

改革开放使__x发生翻天覆地的变化，社会，经济，文化全面发展。一个经济繁荣，人民富足，社会安定，环境优美的新__x已经崛起于京华大地之上。

20__年__x全县预计实现国内生产总值86亿元，比上年增长13.2%;财政收入4.6亿元，按可比口径增长8%;农村经济总收入132亿元，增长10%;城镇居民人均可支配收入14000元，增长7.7%;农民人均纯收入6980元，增长9.1%。

在20__年开始的新的“五年计划”中，__x县委，县政府提出了今后五年的发展目标，决心以每年高于__x市平均水平的增长速度紧跟全市率先基本实现现代化的步伐，具体发展目标是：

经济增长：

国内生产总值保持年均20%左右的增长速度。20__年，__x县GDP达到170亿元以上，人均达到4670美元以上，力争达到6000美元。农村经济总收入250亿元，年均增长20.1%;财政收入12.24亿元，年均增长8%。

● 社会发展：

20__年，__x县城市化水平达到50%以上;初步形成较为完善的现代化国民教育体系及科技，文化和卫生体系。

● 人民生活：

20__年，城镇居民人均可支配收入达到18000元，农民人均纯收入达到9500元。

3、__x县规划与功能定位

__x县是首都饮用水源基地， 有1500多平方公里的区域为水源保护区，占县域面积的2/3，《__x城市总体规划》将__x的功能定位于：生态涵养发展区。主要任务是“加强生态环境的保护与建设，引导人口相对集聚，引导自然资源的合理开发与利用，发展生态友好型产业，成为首都坚实的生态屏障和市民休闲游憩的理想空间。”结合功能定位总体规划的要求，__x县委、县政府抢抓发展机遇，制定县域发展规划，确立“迎奥运创建国家级生态县”的发展目标。

4、公路现状基本情况和存在的主要问题

⑴、道路现状

现况道路修建较早，1999年曾经中修过，基本是按山区三级路标准修建的。K25+600~K26+433，路基宽7.5米，路面宽6米。K26+433~K30+200，路基宽

8.5米，路面宽7米，K30+200~K30+500，路基宽7.5米，路面宽6米。经沿线现场实地调查，许多路段路面不同程度的存在裂缝、龟裂、松散现象，大部分路面破损率均在20%以上，个别路段破损率在50%。

⑵、存在的主要问题

通过现场统计得知，现状道路路面破损主要集中是：

● 横纵向裂缝网裂。

● 其次是松散和龟裂。

● 再次是坑槽。

(一)项目投资的必要性和重要性：

初步市场是各高校毕业大学生。主要项目是为其制作电子毕业纪念册。市场逐步扩大后将针对社会各阶层需要，为其制作各种电子纪念产品，如毕业留恋，大型聚会，回忆录等活动纪念电子产品。以“创新，专业”为特色，为客户留下珍贵的纪念。

在中国社会背景下，人们注重感情的维系。亲情、友情、爱情等等的思想感情在人际交往中值得深入体会。但感情是抽象的，随着时间的流逝，感情会逐渐被消磨，最后不复存在。在人们的思想境界和精神境界不断的提升的今天，人们更加注重感情，物欲横流的现在让人们更希望有一份美好的感情去回味，电子纪念产品随之而产生。在一个人孤独的时候看一看电子纪念册，美好回忆在眼前重现，看到自己亲人，友人，爱人，那种逝去的欢乐仿佛一瞬间就回来了，使人们重新找回自信与快乐。。。我们团队进行的大量调查显示，电子纪念产品在各高校需求量巨大，除了针对毕业班级制作毕业纪念册，高校恋人的幸福时光，友人聚会的美好场景的记录需求量也是惊人的，广阔市场加上专业化强大的制作团队让我们团队对生产电子纪念产品的前景持非常乐观的态度。

(二)项目性质(产品方案、规模、等级)

1、在市场上，初期，我们的市场就会比较小，主要是面向本校大学生，但是，随着业务的不断扩展，市场也会逐步扩大。

2、在竞争上，在重庆虽然已经出现了部分以制作纪念册为主要经营项目的公司，但是大部分以书本形式制作，而我们主要是以CD的方式记录，相对于书本，更加的方便，便于储存。

3、在技术上，现在我们的制作技术还不是很成熟，但是，当业务发展起来，我们也会聘请一部分专业人才，以弥补这方面的缺陷。

4、在我们看来，现在已经是一个数字时代，人们会更加倾向与我们这种数字的记录方式，也更符合时代要求。这将是我们的优势。

(三)项目建设条件

地理：学校附近，方便毕业生出门即可定制，地理位置优越 经济：该纪念册成本较低，学生完全可以承担，故经济状况良好 交通：紧邻公交站，故交通便利通讯：通讯情况良好 水电：水电情况良好

(四)投资估算和资金筹措

1.预测对象，目标。

预测对象：本团队的成本、收入和利润。

预测目标：明晰本团队的运营成本、所有者权益和利润分配，以便为公司管理层提供确实有效的决策依据。

2.预测计划。

(一)成本表

综上表，本团队首月成本共13680元。

(二)所有者权益

以团队中五人每人投入4000元，总额20000元，作为首期投入，抵消首月成本13680元后所剩余的6320元作为流动资金。后期的资金需要将视情况追加投资。所有者权益按投资比例享有。

(三)利润分配表

(五)项目的大体进度和安排

大体进度：

初期，在本校做一定的宣传，包括发传单及到寝室去给同学们介绍我们的业务，首先在本校为我们的发展打下一定的基础，在一年内的时间将我们的业务在本校作出一定的知

名度，之后再向外扩展，两年年内将业务扩大到其他各大高校，当我们的人力，财力和物力都达到了一定的水平，即可以面向整个城市的各个企业及单位。安排:

1、人力上：集纳高思维、有独特创新思想的人才进入;同时，人员必须要有吃苦耐劳的精神。在此基础上采取有秩序的管理模式;

2、宣传上：开业期间可在资金允许的基础上，发放大量的宣传单，先吸引群众眼球，打入寝室内部做宣传;

3、经营上：为了弥补资金上的缺乏，可同时在店内附上打印复印业务，不仅可以增加收入，还可以在一定程度上增加知名度，让前来打印复印的同学了解本店的业务范围，扩大宣传面;

4、策略上：开业期间可采取五折优惠、免费服务等业务;开业大概一个星期后即可恢复正常营业，而在售后服务方面，如果顾客对我方的制作不满意，可以提供一定的建议，在我方认可的情况下可以给予免费的修改。

5、店面上：店面需设在引人瞩目的地方，店面设计上需新颖独特，体现智慧形象;

6、设备上：需要两台电脑、打印机、复印机、电话、桌椅、及微小办公用品。起初，采取入股制，自备电脑等大件物品;打印机、复印机可以先购二手的以节省资金。7、价格上：根据情况的不同，进行不同的收费价格体制

8、对销售队伍的激励机制：按个人接受项目、完成项目及顾客的满意度分配，将员工的个人业绩分为甲、乙、丙三个等级，从而分配提成。

(六)项目的经济效益和社会经济效益

1、经济效益

(1)制作室在第一年估计会略有亏损亏损额预测为3000元左右，其原因为公司第一年的规模较小和各种初期投入较大，加之巨额的广告费用。

(2)第二年保守估计市场增长4%，则利润预测为37080元。利润主要部分用于来年的市场宣传费用。

(3)继续加大营销投入同时引入先进的管理经验降低管理成本，预计第三年利润为72027。 2、社会经济效益 (1)领导政绩体现

毕业纪念册可以全方面反映学校动态变化，无论是校园硬件建设还是精神文明建设，都是学校领导班子政绩体现。 (2)名师名校体现

毕业纪念册内可以全方面介绍学校发展历程，展示学校各项荣誉称号。同时还可以把本校名师及历年累累硕果全方面展示出来。 (3)珍藏记忆体现

毕业纪念册可以成为学生的终身纪念，每次翻开册子都会想起同桌的“他(她)，友谊天”

长地久，师生感恩之情永存。曾记否,到中流击水,浪遏飞舟的岁月，在毕业纪念册尽情回顾。 (4)以人为本体现

毕业纪念册是新时代下学生情感的展示载体，每当学生翻开经典纪念留影时，都会感谢学校为他们做了一本一辈子值得珍藏的人生纪念刊。