物业管理办法总则【通用20篇】

第一章 总则

第1条：为了加强我局机动车和驾驶员的管理，贯彻车辆使用、维修、安全管理责任制，提高车辆使用率，使全局的车辆能更好地服务于生产工作，满足生产第一线的需要，确保安全供电和行车安全。结合我局生产部门比较分散的实际情况，实行“集中领导，各部门分级管理”的管理办法。

第2条：局办公室为全局车辆及驾驶员管理部门。局汽车班的车辆及驾驶员由办公室直接管理调度，局属各站所、股室的车辆，驾驶由各单位负责管理调度。

第3条：车辆是为生产、工作、生活服务的交通工具。全局的机动车驾驶员必须自觉履行职责，遵守“中华人民共和国道路管理条令”、“交通安全法”和局有关安全生产规定以及车辆管理制度，确保电力生产安全和行车安全。

第二章 车辆调配、调度

第4条：调配

(一)根据我局生产单位比较分散的特点，局办公室平时根据全局生产工作需要，有权调动临时调配各单位的车辆。各单位应本着全局一盘棋的精神，无条件服从。

(二)局属各单位之间因工作需要临时互相调配使用车辆，须经双方单位的领导同意并报局办公室。

(三)局属各有车单位应指定专人负责车辆管理，并按车辆管理制度的要求对驾驶员进行经常教育，督促平时的车辆检查和维护保管。同时做好驾驶员的油料领发等考核工作。

(四)车辆原则上实行定人定车管理，以加强车辆的保管维护，如需临时调配应进行详细的交接手续。

(五)凡车辆转增、转调或报废处理应按局固定资产手续办理。

第5条：车辆调度

(一)局属各有车单位(含局机关)，编制有汽车班的均应有专职或兼职汽车调度员。无汽车班车辆少的单位，由单位负责人指定人负责车辆管理调度。

(二)局属各单位的车辆派出(包括单位领导属兼职驾驶员)，一律通过调度凭《用车申请表》，无调度单出车视作私自驾车(特殊情况事故抢修外，但事后应补单)。不得随意改变行车路线。为确保安全行车，在无法保证行车安全的危险路段，驾驶员有权拒绝行驶，任何人不得强制驾驶员执行。调度员因公或休假不在时，由单位领导临时指定调度员。

(三)申请用车部门无特殊情况，应提前一天填写用车申请单，以便调度员根据生产工作需要用车的车型、用途、任务缓急，合理调配车辆。调度员应科学灵活地调派车辆，遇车辆紧张，任务繁重时，除事故抢修用车外，一般性的任务可根据车辆装载情况，同方向路线2个或多个任务综合兼并利用，以

提高车辆的利用率。

(四)驾驶员应服从调度员的安排，不断提高服务态度和服务质量。

(五)驾驶员在上班(值班)时间应坚守工作岗位，做到随叫随到。每天资执行任务回场后，应按《用车申请表》填写行车日记，向调度员报告车辆技术状况及行车安全情况，按月累计行车里程和耗油量。

(六)车辆在外执行任务，除当天不能回库外，一律不得在外过夜停放。如特殊情况在外停放，须经单位(或部门)领导批准，并办理好保管手续。

(七)平时(或节假日)因私人私事用车须单位领导批准，并办理有关手续。

第三章 年度审验

第6条：车辆审验

(一)全局的机动车辆年检审工作由各有车单位的调度员或车管人员做出计划，然后交主管领导审批后进行。

(二)车辆年检审工作应按当地公安交警部门的要求按时组织实施。检验前应做到随车设备齐全，各部机件完整良好，性能可靠，车容整洁，标志清晰，各种*齐全，合符年审检验的要求。

(三)非因生产工作关系或车辆因缺件维修待料等客观原因影响车辆超时年审，被公安交警部门罚款支出部分，由有关责任人负责，单位不作报销。

第7条：驾驶员审验

(四)全局机动车驾驶员每年的年审工作(必须是单位认可的专、兼职驾驶员)，各驾驶员自行到当地公安交警部门办理年审后，由局办公室审核报销。

(五)驾驶员在年审前要根据当地公安交警部门的规定，接受思想作风、纪律、技术和身体等方面的全面检查。

(六)凡属单位认可的专、兼职驾驶员，每年的年审费用可作报销。因年审不合格或非因工作关系，违章吊证等的造成延时、超时年审，被公安交警部门罚款支出部分，由本人负责。

第四章 驾驶员培训管理

第8条：因工作需要，学习驾驶机动车，应由局属各单位或部门领导提出申请，经局领导批准后方可进行。

第9条：全局专、兼职驾驶员必须报局主管部门经局领导审定发文认可。具体规定和要求如下：

(一)专、兼职驾驶员，平时应加强车辆业务和驾驶技术的学习训练，熟悉交通法规。做到思想作风，技术过碣，具有适应各种路面，复杂交通环境驾驶能力和具有处理一般性车辆故障的能力。能较好地单独完成任务，确保行车安全。

(二)经局领导批准选送学习驾驶技术人员，

经培训学校考试合格，各使用单位应安排经验丰富，驾驶技术过硬功夫并具有单独驾驶经历三年以上的专职驾驶员带驾，时限一般不得少于100天资。待新驾驶员具有单独驾驶技能后，由带驾专职驾驶员提出，经使用单位领导同意，技术人员鉴定后方可单独驾车。

(三)自费学习的驾驶员因工作需要，经局领导同意转为局专、兼职驾驶员，须经一定程序的技术鉴定，方可单独驾车。对不具备单独驾车，仍需带驾的按本制度第9条第二点实施。

(四)自费学习的驾驶员转为局专、兼驾驶员后，原学习费用不作报销，其每年驾驶员年审费用可作报销。

(五)自费学习或增驾的驾驶员，需用单位名称(公章)证明者，须经所在单位领导同意。其本人在学习期间不准驾驶本局的车辆，在局外驾车发生事故均由本人负责。

(六)复员退伍军人驾驶员，如被局吸收录用，除参加当地公安交警部门复考外，服务单位应安排专职驾驶员对其带驾。(具体参照本制度第9条第二点实施)

第五章

借车、租车

第10条：全局车辆是为本局生产、工作服务，原则上外单位不予借用和租用。确因特殊情况，必须在不影响生产、工作的前提下，须经所在单位领导同意，并按规定办理手续。

(一)局内部单位之间车辆的调配借用，须经双方单位领导同意。借用单位应负责车辆的油料及有关费用，并办理好交接手续。借用期间一旦发生车辆损坏或造成交通事故，责任由借用单位负责，事后应将车辆修复交还。

(二)外单位或本局职工借用，租用车辆原则上应由本局专、兼职驾驶员驾车。特殊情况经所在单位领导同意，由外单位借车司机驾车，一旦发生车辆损坏或造成交通事故，责任由借、租用单位或个人负责。

(三)借、租用车单位或个人要按申请时所填的用途、路线、地点使用，不得随意改变，否则，驾驶员有权拒绝执行。如果用于非法运输和违反本制度及局有半规定，驾驶员应坚决拒绝。若造成严重后果将追究用车人和驾驶员的责任。

第六章 新车提运及车辆维修、保养

第11条：各车辆使用单位购买新车，必须作出计划申请局领导审批，按国家乘座标准及使用规定办理好车辆定编

等许可手续，方可购买。

新车验审和提运要有专人负责，派出技术人员和司机对车辆的性能及各部技术状况，全面的技术标准进行检验鉴定，并进行试车。验收合格后按物资堤运的要求办理好接收手续。购新车所有的票据必须有主管领导、购买人、证明人等三人以上的签名。

第12条：车辆维修、保养

(一)各有车单位的车辆由各单位负责检修、保养。凡安排车辆的大修项目均应作出计划向局办公室早报，待批准后方可进行，平时的一般性保养、小修、中修由调度员或班长作计划向主管领导早报，同意后实施。

(二)车辆的日常维护保养，轮胎换位，车辆清洁应由驾驶员本人完成。需要送外修理时，应选择修理质量好、收费合理的修理厂家，并相应固定，以确保维护质量，节约费用。车辆修复出厂时，驾驶员应对车辆的修理质量进行检查、验收和试车，并在修车后付单上签名确认。

(三)车辆的保养、维修内容分为：

①车辆修理分三种：即小修、中修、大修。

②车辆保养分四种：即例行保养(又称日常保养)、一级、二级、走合期的保养。

③车辆保养是定期强制执行的，必须坚持“保修并重”和以“预防为主”的原则，要有计划地安排，以达到延长车辆的使用寿命。

④定期保养周期

第六章

车辆档案

第13条：车辆技术档案管理

(一)各有车单位的车辆技术、维修、保养必须逐台建立档案。从购买空卖空新车起逐年、逐项进行登记立档。原有或现有车辆档案不齐全或未建档的应逐一跟踪完善。

(二)凡局内部车辆的调拨，转移使用，调出单位必须向调入单位移交车辆档案。否则，调入单位可不予接收。

(三)车辆的档案内容

①新车购买时车价发票复印件，行驶证及其它*复印件。

②每辆车的技术数据，说明书等。

③每年的行车记录、年审记录。

④大、中、小修，定期保养，二级保养记录。

⑤历任驾驶员驾驶该车记录、里程等。

第八章

安全制度措施

第14条：安全制度

(一)各有车单位要树立“安全第一，预防为主”思想，认真抓好机动车驾驶同的安全知识，交通法规，事故通报等方面为内容的学习。提高全体驾驶员的安全观念，切实落实安全管理制度。预防交通事

故的发生，确保行车安全。

(二)坚持以班为单位每周半天的安全学习和安全分析，及时总结经验教训。

(三)各有车单位应坚持每组织一次全体机动车驾驶员的安全学习，分析安全形势，解决存在的问题。如遇发生车辆事故应及时开分析会。

(四)结合每年五月份安全月活动，积极开展安全宣传，做好安全检查工作，消除不安全隐患。大力表扬安全工作中的好人好事。

(五)非局认可的机动车驾驶员，不准驾驶本局的车辆，违者将按局有半规定对交车人和驾车人分别给予严肃处理。

第15条：安全措施

(一)驾驶员要严格执行“中华人民共和国道路管理条令”履行驾驶员应该具备的职责。遵守国家法律、法令。服从调度，按驾驶技术规范，安全规程，集中精力驾驶，确保行车安全。

(二)出车前要认真检查车辆的油、水、气是否充足，车况是否良好，随国情工具及*是否齐全，货物是否牢固。

(三)行驶中注意发现车辆是否有异常现象，定时进行途中检查车辆及货物装载情况，发生问题及时处理。

(四)严格遵守交通法规，自觉服从交通警察指挥和检查。遵守车辆装载标准，不得超载、滥载和超速行驶。

(五)严禁饮酒后驾车，车辆带故障行车。

(六)途中停车或在外过夜车辆停放，应办理保管手续，做好防火、防盗工作，确保车辆和物资的安全。

(七)车辆执行完任务回场(库)后，做好回场后的车辆检查、清洁工作，发现车辆有故障应及时排除。

(八)车辆发生交通事故时，驾驶员注意保护现场，及时抢救伤者，并迅速报告当地公安交警部门和单位的安监部门，做好善后处理工作。

第九章

油料定额管理

第16科：各有车单位的机动车燃油应建立领发登记，逐台车建立领用帐薄，实行单车考核，严格管理。

第7条：开展节约用油，降耗评比竞赛活动，各有车单位每季或半年公布各台车的节耗情况，开展奖节罚超耗活动。防止油料流失。

各种车型的百公里油耗应按产品厂定额标准为依据参考考核，具体定额标准可参照本制度《各种车型油耗定额表》。

1 很抓团队的廉正建设、工作纪律

1.1全体人员参加军训

1.2定期思想交流总结

1.3建立经理信箱,接收各员工建议

2 交收楼工作

3 建立客户满意度调查制度

3.1制定调查问卷

3.2定期发出调查问卷

3.3统计问卷,制定改正措施并加以实施

4 完善管理制度

4.1根据新的工作要求,拟定各部工作标准

4.2根据工作标准,拟定操作程序

4.3试行半年,根据实际效果对标准和程序进行调整

5 完善小区标识工作

5.1对小区现有的标识进行修整

5.2完成地下停车场标识的设计

5.3完成地下停车场标识的制作安装

5.4完成四区的标识及安装

6 公共区域管理

6.1分批对各违章搭建、改变外立面等违规行为给予纠正

6.2对小区各建筑小品进行维护保养

6.3在各栋走火通道设置清洁工具房

6.4美化各层生活垃圾房

6.5架空走廊绿化植物的改善

6.6架空走廊拆灯后的修缮工作

6.7各层防火门消音工作

6.8消火栓、水表箱修缮工作

6.9协助项目完成对1517间水池补漏

6.10协助项目对中心区水池修改工作

7 社区文化建设

7.1业主通讯开刊

7.2温馨活力夜(妇女节)

7.3春季健康咨询活动讲座

7.4亲亲孩子天儿童节

7.5端午节活动

7.6活力夏日暑假SHOW

7.7第二届圆满南湖中秋夜

7.8南湖半岛与您齐心毅力向前(重阳节)

7.9开心平安夜

7.10配合销售部的活动安排

8 节能工作

8.1节能方案的确定、审批、申购

8.2架空廊节能改造

8.3公共区域计量表设置工作

8.4地下停车场、路灯节能改造

8.5走火通道、楼层电梯大堂节能改造

9 开源工作

9.1商铺招租

9.2洗车、车辆保养

9.3建立小区保健站

9.4家政服务项目的增设

9.5建立完善小区商务中心、租赁中心

9.6工程、绿化有偿服务项目丰富

10 B2地块的工作

10.1前期工作的介入

10.2制度、操作程序、收楼文件的确定

10.3管理处的装修、小区标识的设置

10.4物品的购置

10.5人员的招聘、培训

10.6楼宇的接管验收

10.7外环境绿化工程

10.8楼宇开荒清洁

10.9交楼工作

11 住户中心工作安排

11.1空置单位的管理

11.2完善业主档案

11.3费用催缴工作

11.4处理客户投诉问题及跟进工作

12 工程部工作安排

12.1完善各设备房的标识、制度上墙、

落实责任人、保持良好的清洁环境

12.2电梯、供电设备等设备年检工作

12.3供电负荷评估

12.4各活动的水电、灯饰安装

12.4高标准完成设备日常维修保养工作

13 绿化部工作安排

13.1完成四区外环境绿化工程

13.2完成边坡绿化工程

13.3完成中心区落叶植物的改造工作

13.4完成会所外环境绿化工程

13.5完成售楼部、苗圃植物的移植工作

13.6高质量完成植物日常养护工作

14 清洁部工作安排

14.1高标准完成交楼单位的开荒清洁

14.2除“四害”工作

14.3二次供水水池清洗

14.4外墙清洗

14.5高标准完成小区日常清洁工作

15 安管部工作安排

15.1协助各部门军训

15.2干部竞争上岗

15.3八一军事汇演

15.4小区消防演习

15.5笔试考核

15.6高标准完成小区日常安管工作

16 年中物业公司总结

17 年终绩效考核工作安排

委托方(以下简称甲方)：_______________

名称：______________

代表人：_______________

联系电话：_______________

受委托方(以下简称乙方)：_______________

企业名称：_______________

法定代表人：_______________

联系电话：_______________

根据《民法典》、《省物业管理条例》等有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就伴海山庄物业服务事项达成共识并订立本合同。

第1条 物业基本情况

物业类型：_____________________________________________

座落位置：_____________________________________________

占地面积：_____________________________________________

建筑面积：_____________________________________________

第2条 乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人。本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。

第二章 委托管理事项

第3条 本物业小区共用部位的维修、养护和管理。

第4条 本物业小区共用设备的维修、养护、运行和管理。

第5条 公用设施的维修、养护和管理。

第6条 附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。包括：物业管理办公经营用房、文化体育娱乐场所及设施、配电房等。

第7条 公共绿地、公共场所内的花木、公共场所内的建筑小品的养护与管理。庭院内的绿地、花木可以应业主要求给予适当管理。

第8条 公共环境卫生管理。包括：公共场所、场地的清扫保洁及垃圾的收集。

第9条 协助公安部门维护小区公共秩序。

第10条 进一步完善物业档案管理。

第11条 按照《维修基金管理使用办法》的规定做好小区维修基金利息及维修资金的管理和使用工作。

第12条 房屋自用部位、自用设备的维修可以委托乙方实施，但委托方要承担一切费用。

第13条 规劝制止业主、使用人违反《伴海山庄管理规约》和业主委员会决议及物业管理有关规定的行为。

第三章 委托管理期限

第14条 委托管理期限为二年。自________年____月____日起至________年____月____日止。

第四章 双方权利和义务

第15条 甲方权利和义务

(一)甲方权利

1.代表和维护业主、使用人的合法权益;

2.根据业主大会的决议与物业管理企业签订物业服务合同;

3.监督业主、使用人遵守《伴海山庄管理规约》及业主大会、业主委员会决议和物业管理有关规定;

4.检查监督乙方物业管理工作的实施及制度的执行情况;

5.审议乙方提出的物业管理服务年度计划、维修财务预算及决算;

6.查阅本小区物业档案资料(与物业公司内部管理有关的资料除外);

7.向业主筹集或续筹维修资金，审定维修基金的使用情况;

8.监督公共建筑、共用设施设备和物业管理办公用房及经营用房的使用情况。

(二)甲方义务

1.听取业主、使用人的意见和建议，并及时将业主、使用人的意见和建议反馈给乙方;

2.保证业主、使用人遵守、执行物业管理有关法规、规章和规范性文件，遵守《伴海山庄管理规约》及业主大会、业主委员会决议和小区物业管理制度，按时交纳物业管理服务费及其他费用;

3.协助乙方开展物业管理工作，完成和实现物业管理各项管理目标;

4.当业主、使用人不按规定缴纳物业管理服务费时，协助乙方催交;

5.协助乙方搞好社区文化和社区服务工作。

第16条 乙方权利和义务

(一)乙方的权利

1.根据有关法律、法规、规章和本合同有关约定制定物业管理实施方案并实施管理;

2.编制物业管理年度管理计划、编制维修基金使用计划及预决算报告;

3.编制共用设施设备大修、中修、更新、改造方案;

4.依照本合同和市物价局核发的收费许可证收取物业管理服务费;

5.负责物业管理档案资料;

6.规劝制止业主、使用人违反物业管理规定及《伴海山庄管理规约》的行为;

7.有选聘专业公司承担专项工程的权力;但不得将物业管理责任转让给第三人;

8.当业主、使用人装修房屋时，与其签订《房屋装饰装修管理协议》，并按有关规定进行管理;

9.依法向业主、使用人追缴欠交的物业管理服务费。

(二)乙方的义务

1.履行本物业服务合同并依法经营;

2.接受业主委员会和业主、使用人的监督;3.接受物业行政主管部门的监督、指导;

4.对本物业的公共配套设施不得擅自占用或改变使用功能。如需扩建或完善配套项目，须经甲方同意并报有关部门批准后方可实施;

5.在条件成熟的情况下定时向业主公布维修基金及其利息使用管理情况;

6.向业主、使用人提供优良生活工作环境，搞好社区文化和社区服务;

7.发现违法行为要及时制止并向政府有关行政主管部门报告;

8.定期对房屋设施设备状况进行检查，及时排除不安全隐患和险情;

9.物业服务合同终止物业服务企业退出时按照《物业管理条例》规定的内容向甲方移交相关资料和设施设备。

第五章 物业管理服务质量及标准

第17条 依据国家、山东省和日照市有关规定，制定本物业管理服务质量及标准。具体内容如下：

(一)房屋及共用设备管理

1.小区园区、房屋幢号、户号有明显标志，设有引导方向平面图、指路牌和引导牌。

2.物业管理人员按要求经过专业培训，持证上岗。

3.进一步完善房屋档案资料，包括按幢、户立档，设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，便于查阅。

(二)共用设施管理

1.小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。

2.公共照明设施设备齐全，运行正常。

3.保持道路畅通。

4.污水排放畅通，沟道无积水。

5.危险部位标志明显。

(三)绿化及养护管理

绿化有专人养护和管理，对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶。

(四)环境卫生管理

1.小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾箱等保洁设施。

2.道路、公共绿地、公用场地，保持清洁。

3.雪后及时扫净小区内道路积雪;雨后及时清理污水。

4.公共场所发现乱堆、乱放、乱贴、乱画现象及时制止或处理。

5.发现小区内有乱搭乱建的现象及时劝阻。

(五)社区秩序维护

1.小区内实行24小时值班巡逻制度;严禁脱岗。

2.值班人员统一着装，熟悉辖区情况，工作规范，责任到人，相片公示，有值班巡逻记录，各项管理措施落实。

3.进一步完善小区内的监控工作，监控设备完好，监控画面尽量保持清晰;无特殊情况监控资料7天有效。设施设备的完善、改造或更新，需要动用维修基金的按照以上相关条款执行。

(六)消防

1.消防系统标志明显，设备完好，可随时启用。

2.配备兼职消防管理人员。

(七)公共文体娱乐场所原则上仅对小区业主及物业使用人开放。

第六章物业管理服务费用

第18条 物业管理服务费

(一)依照日照市物价局的批复，住宅房屋，乙方按业主房产建筑面积每月每平方米0.70元向业主或物业使用人收取。

(二)业主转让物业时，须交清转让前的物业管理服务费用。

第19条 房屋共用部位、共用设施设备的维修养护和更新费用，按国家有关文件执行。

第七章 违约责任

第20条 甲方违反本合同第十六条甲方义务的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方限期解决。

第21条 乙方违反本合同第五章的约定，未按合同约定标准管理物业，甲方有权要求乙方限期整改。

第22条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退。

第23条 乙方不按规定和甲方审定的计划使用维修基金，或将维修基金利息挪作他用的，甲方有权制止。

第八章 附则

第24条 本合同期满前二个月甲乙双方应就续签合同事宜进行协商。

第25条 双方可以对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议。但是补充协议须经业主大会讨论通过并经甲乙双方共同签字盖章后才具有法律效力。

第26条 本合同一式三份。甲乙双方各执一份，报物业行政主管部门备案一份，具有同等法律效力。

第27条 本合同在执行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的可报请物业主管部门进行调解，调解不成功时双方同意：

(一)由日照市仲裁委员会仲裁。

(二)向人民法院起诉。

第28条 其他约定：

1.加强对建筑垃圾的管理工作。

2.为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，或因自然灾害、不可抗力等因素造成业主、使用人人身伤害、死亡和财产损失的，甲乙双方均不承担责任。

甲方(签章)：_____________乙方(签章)：_____________

代表人：_________代表人：_________

________年____月____日

1.考核目的

1.1改善基层班组长的工作表现，提高员工工作质量，加强和提升班组绩效，促进经营目标的完成。

1.2对基层班组长进行量化考核，更准确地评估班组长的绩效，为评比活动和实施奖惩提供公平、可观的参考数据。

2.考核范围

本管理制度考核范围是班组长，QC组长。

3.职责范围

3.1生产主管：根据本制度负责对班组长进行考核，综合统计相关数据并填写“班组长 月绩效考核表”;

3.2品质主管：根据本制度负责对QC组长进行考核，综合统计相关数据并填写“班组长 月绩效考核表”

3.3厂长：编制班组长考核管理制度，并监督其按制度执行考核;核准“班组长 月绩效考核表”，对其提出改善建议。

3.4总经理：批准班组长考核管理制度。

4.考核指标和方式

4.1生产班组长的考核

4.1.1考核指标：

(1)班组长业绩考评：产品质量、生产效率、工具维护和管理、5S和现场定置;

(2)个人态度考评：出勤状况、工作积极性、服从领导和纪律性等。

4.1.2考核实施

(1)各班组考核根据工段的特点和内核内容制订“班组长 月绩效考核表”和打分细则。

(2)考核采用检查打分形式进行。

5.考核实施细则

5.1生产部和品质部根据班组工作特点确定检查周期，检查周期内进行不定期检查。

5.2结合部门班组特点制订检查表格的打分细则。

5.3生产部和品质部每月读一班组长量化考核结果进行统计分析并填写到“班组长 月绩效考核表”中。

5.4为使班组长考核做到及时、严格公正，考核者必须遵守下列原则：

5.4.1在规定的时间内对班组长做一次全面的检查。

5.4.2在考核期内，必须根据各类确认了的检查事实进行考核。

5.4.3不被个人情感左右，严格按照公司规定今次那个评定。

6.考核原始数据的保存

6.1班组长考核原始数据和考核汇总结果需保存一年以上。

6.2每月考核汇总表需在下月10号前分发至人事行政部。

6.3班组长考核管理制度和各类考核表格须在人事行政部备案。

7.其他

7.1“班组长 月绩效考核表”参见附表一。

7.2本班组长绩效考核管理制度保留继续修订的可能。

7.3本班组长绩效考核管理制度自总经理批准之日起生效。

今年是__物业飞跃发展的一年，上台阶，上档次的一年，丰收的一年。在这一年里，__小区物业管理处在公司的领导下，始终贯彻业主至上的原则精神，根据__小区的实际情况，在搞好服务的同时理顺完善管理工作，初步达到“工程程序化、操作规范化、运用使用化、管理科学化”的管理要求，使小区物业管理工作逐步走上规范化的轨道，物业管理工作取得了一定成绩，受到小区业主的好评，现将今年工作总结如下：

一、日常工作目标管理的完成情况：

(1)房屋管理

房屋管理是物业管理的重要内容之一。为了搞好此项工作，我们建立了完善的房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了详细的管理计划，对于房屋质量问题及时向开发商反映，并及时要求处理。

(2)公共设施、设备的管理

为了保证小区广大住户的正常生活，在公共设施、设备的管理方面，我们制定了完善的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。维修电话24小时有人接听，全年完成小型检修工作28次，应急维修工作5次，达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。

(3)绿化管理

为了给业主创造一个优美的生活环境，我们严格落实了绿化管理措施，安排专业人员，施工及养护工作，针对绿养护过程中出现的问题，及时发出了整改，制作简易警示牌、围栏，加强绿化防护管理工作，使绿地基本无破坏，践踏及公用现象，绿化完好率为98%。

(4)环境卫生的管理

环境卫生方面，我们针对小区环境的实际的情况，大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除，制定了严格的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观，生活垃圾日产日清。在铜陵市“双创”工作第41次考评及第51次考评中康居花苑小区都获得第一名的好成绩。

(5)小区安全防范工作

小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。为给业主提供一个安全舒适的居住环境，我们狠抓了小区治安消防工作，对保安人员定期进行岗位培训，并安排相关人员到开发区公安分局参加保安人员培训考试，智能设备操作培训、考核，制定了严格的岗位考核标准，严格执行工作程序、巡岗查岗、巡更制度。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌询问，遇到坏人坏事大胆管理，使小区安全防范工作情况良好。

二、今年完成的重点工作

(一)物业管理工作

(1)熟悉小区各项设施、设备的运转情况;

由于该小区是老旧小区，部分资料不全，我们接管康居花苑小区后，为了尽快熟悉小区设备情况，我们管理处工作人员不怕苦、不怕累，顶着烈日，掌握了大量的一手资料，为后期工作打下了坚实的基础，并受到了广大业主的称赞与好评。

(2)根据小区实际情况，完成工作预案，提出合理的建议;

在熟悉小区各项情况后，我们针对小区的实际情况，完成了小区各项管理工作预案，如：车辆管理方案，治安管理方案，装修管理方案等。

(3)搞好保安工作;

保安工作是物业管理中的窗口，为了保证小区保安服务质量，制定了详细的考核办法，加强保安员的自身素质与业务技能，业主在小区内有一个良好精神面貌和业务素质的，保安员的工作受到一致好评。

(二)加强管理服务工作，提高服务质量;

(1)树立小区家园化，人性化管理服务理念。

进驻康居花苑后，我们坚持实施家园化，人性化的管理，“以人为本”的服务精神;业主的需要就是我们的工作中心，为开展服务，让业主进入小区感到有一种温馨的感觉，我们开展特殊关照户的服务，对小区有生活困难的业主，在生活上给予关心与照顾，服务上给予优质服务，除此之外，我们还开展免费代办服务，如代收快递等，使业主有一种“有困难，找物业”的感受，服务工作受到业主良好的赞誉。

(2)搞好维修服务工作

维修服务工作是物业管理的一个重要环节，为此我们狠抓维修工作的及时率和完成率。为了搞好相关设施的维修工作，我们紧密地与开发商、施工队、生产厂家联手，确定了维修程序和办法，圆满完成以前物业公司遗留下多年来未完成的维修任务。我们及时定期对各种设施进行保养、检查，发现问题及时维修，及时处理。

(3)认真听取业主意见，及时为住户排忧解难。

业主良好的工作建议，管理建议是我们的工作指针。因此我们做到住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难，如入住业主车辆停放问题，业主装修用沙堆放点等问题。我们这种“为业主着想，以业主为中心”的服务思想取得了良好的效果，

(三)努力提高管理水平，促进物业管理上档次;

(1)组织员工进行职工道德与管理技能培训，提高员工业务素质。

管理处员工的综合素质与物业管理服务的质量、水平是密切相关的。根据这种情况，并结合小区大部分都是新进员工，接触物业管理时间短的实际情况，我制定了详细的培训计划和考核办法，定期对员工进行思想和业主管理水平的培训，并定期进行保安业务技能考试，使员工在思想上得到充实，管理技能上得到了提高，安排人员到相关部门去学习等。

(2)利用先进的管理手段，建立健全科学的管理方式;

我们紧跟社会发展步伐，使用电脑，对小区各档案收费帐目、管理计划等工作进行电脑管理，大大提高了工作效率，使管理处的基础工作达到一个新起点，为今后的创优工作打下了坚实基础。

(四)搞好对外协调管理工作;

搞好对外协调工作是物业管理工作顺利开展的关键，为此，我们紧密与集团总公司配合，积极主动和市物业科等主管部门沟通。

三、存在的问题和教训

虽然，我们在这一年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。第一、管理人员整体素质不高，服务意识不强各方面考虑不全面，实际处理事务的能力还有待提高;第二，与业主的沟通不够，了解不足。第三，设备、设施管理力度还需加强，针对以上几个问题，在20__年工作中，我们将吸取经验与教训，努力提高员工的业务技能与管理水平，把工作做得更好。

在新的一年里我们将加快步伐，不断提高自身物业管理水平，不断完善小区各项管理工作，为使康居花苑早日跨入优秀物业管理小区做贡献，为__物业管理公司的发展添砖加瓦!

1、全面负责集团会务工作;

2、负责食堂对接供应商物品采购、验收及对不合格品的处理工作，保证员工的饮食健康;

3、监督食堂卫生，包括食品卫生和环境卫生，组织做好食堂的食品安全以及食堂定期清扫工作;

4、食堂预算以及食堂成本控制，按照食堂用餐人数以及食堂食品采购数量、市场价格变化等进行食堂预算，严格控制食堂伙食成本的支出;

5、监督并严格执行相关食堂管理规章制度;

6、饭卡充值管理工作;

7、负责园区及567号楼宇保洁管理工作;

8、按上级要求管理垃圾分类工作;

9、楼宇绿化管理工作;

10、领导交代的其他任务。

房地产公司物业管理实习报告范文

一.实习内容概要

实习时间：xx年2月至xx年5月

实习地点：湖畔高尔夫旅游置业有限公司物业管理部实习项目简介：

湖畔高尔夫旅游置业有限公司成立于1996年8月，是中新合资企业，旗下的物业管理部是专业从事物业管理，具有独立法人资格的物业管理企业。公司设有财务部、社区服务中心、经营部、品质部、行政部五个部门，现有员工100多名。公司经营范围包括物业综合经营管理、修缮等业务。

公司成立几年来，一直致力于以一流的管理、一流的服务、一流的信誉为公司方向，尽可能及时周到地为顾客提供优质的服务。在管物业——z花园在增城市首家取得了“广东省城市优秀物业管理住宅小区”的荣誉，同时还获得了“增城市安全文明小区”、“广州市安全文明小区”等称号。公司注重管理人员的培训，于xx年3月与广州航海高等专科学校合作在z花园设立了“物业管理实习基地”为公司管理人才以及为即将步出校园的物业管理专业学生提供了良好的学习环境。今年iso9001质量管理体系、iso14001环境管理体系、gb/t28001职业健康安全管理体系在公司得到推广和应用，以提高企业的竞争实力，为广大客户提供更加优质、高效、周到的服务。

二.实习工作报告

此次实习分三个阶段进行：

第一阶段：行政部

行政部是我实习的第一站，行政部是负责公司人力资源的管理，科学地做好劳动人事组织管理工作，充分发挥人力资源的效能，实现人力的扩大再生产和合理分配使用人力;做好公司的行政管理，建立健全公司的规章制度，协助公司领导协调各职能部门间的关系，保证公司日常办公的正常开展;并负责公司对外的联络、对外宣传和组织开展社区文化活动等事务;使公司所有在岗员工符合iso9001、iso14001、ohsas18001管理体系运作的要求，并使员工了解符合管理体系要求的重要性的部门。

1.员工的招聘

各部门根据用工的需要，用《内部呈批报告》的形式向公司领导提出招人申请，行政部根据公司领导批准后的报告按部门岗位职责与任职条件，向外界招聘，前来应聘的人员填写，行政部根据《应聘记录表》的资料从中挑选符合要求的员工，以便录用，并填写《入职登记表》交行政部存档(详见流程图)。

2.员工的培训与教育

1)上岗培训

新员工入职由行政部组织安排为期2天的上岗前培训，培训内容包括：

a.物业管理现状及发展前景。

b.公司管理方针、本年度目标、指标和管理方案。

c.iso9001，iso14001，ohsas18001基础知识及公司管理体系文件。

d.相关的法律法规、公司规章和劳动人事政策等。

e.基本的服务知识，包括职业道德、行为规范、礼貌知识等。

f.工作岗位的具体作业要求及本岗位所涉及的环境因素、危险源的识别。

g.新员工所在工作岗位对环境、职业健康安全的基本处理知识讲解。

2)培训需求与年度培训计划

a.每年1月份各部门将上一年度考核提出培训需求，行政部根据培训需求和上级的要求制订培训计划，报总经理批准后实施。

b.培训计划应陈述培训的对象、培训的目的、培训的内容、培训的时间等内容。

3)专题培训

公司发展新的管理项目，或购买了新的设备、进行技术改造、准备开发新的管理方法时，由各主要负责部门组织，对有关人员进行专题培训，以保证新制度、新方法、新技术设备的正常运行。

4)每次进行员工培训，培训的组织部门应作好《员工培训记录》，定期将《员工培训记录》交行政部存档。

3.员工的考核

考核分为例行考核、转正考核和培训考核三种，具体如下：

a.例行考核

——行政部于每年6月份、12月份组织进行例行考核。

——考核前行政部应提前15天组织成立考核小组，制定考核方案，报总经理批准后实施。

——例行考核的内容应包括德、能、绩、勤四个方面，考核方法应尽可能地量化。

——例行考核完毕，考核小组应对考核结果作分析总结，提出培训需求，并对不合格员工按公司有关规定作出相应的处理。

b.转正考核。在新员工试用期满后，由该员工所在部门的主管领导对该员工该用期间的表现进行全面的考核，从而决定是否录用。考核完毕该部门主管领导应就员工的考核结果与试用期表现以《员工转正考核报告》形式向总经理报告，经批准后该员工转为正式员工。未通过转正考核的员工由公司作出辞退处理。

b.培训考核。行政部组织员工培训后，应组织参加培训人员进行考核，以检验参加培训的员工是否掌握培训的要求，将考核结果记录在《员工培训记录》中相应栏目中，交行政部存档并以此作为员工晋升、加薪的参考依据。

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为了加强监控系统操作室的管理，确保监控系统的正常使用和安全运作，充分发挥其作用，特制定本职责。

监控室管理制度——行为准则

1、监控室实行三班轮换值班制度，值班人员必须严格遵守交接班时间，不得迟到、早退，不得擅自换岗，严禁脱岗;睡岗;

2、坚持对系统设备进行日常维护和系统设备的清洁;

3、注意防潮，经常检查系统运行情况，保证系统设备处于良好工作状态;

4、保持室内清洁卫生，不准在监控室内存放杂物和个人物品;

5、严禁携带易然、易爆、有毒物品进入监控室;

6、严禁在监控室内使用干扰仪器正常运行的电子设备和电炉、电饭煲等电器;

7、严禁在监控室内吸烟、用餐或使用明火，不得将食品或有异味的物品带入监控室;

8、上岗时着装整齐，举止文明，严禁值班人员酒后上岗;

9、严禁利用监控设备做与工作无关的事情;

10、值班队员不得在岗与人或用电话聊天;

监控室管理制度——管理准则

1、按规定做好交接班工作，并按要求填写好值班记录，交接班时，须将当班情况和未尽事项移交给下一班;

2、坚守岗位，不得擅离职守，未经允许不得随意代班、调班;

3、特殊情况下不能按时接班的要提前通知在值人员，交班人在接班人未到岗时不能下班;

4、密切注意监控设备运行状况，定期按规定对机房内设备进行检查和维修，保证监控设备系统的正常运行，发现设备出异常和故障要及时报修，并向上级主管报告;

5、务必保障通信联络畅通，不得用办公电话接、打私人电话，对讲机应保持电量充足与信号畅通;

6、熟练掌握各种情况的处置方法，监控中发现可疑人员、打架斗殴或其它突发事件，要及时通知有关人员采取相应措施，并报告保安部，怠慢、延误信息采集作旷工处理，并追究相关责任;

7、不得擅自复制、提供、传播视频信息;

8、不得随意调整摄像头方位及角度，不得擅自改变视频系统设备，设施的位置和用途;

9、不得删改、破坏视频资料原始数据记录，严禁擅自修改加密方案;

10、不得无故中断监控，监控录像的资料应妥善保存，未经允许，不得随意更改、删除原有资料;

11、不得擅自开发、修改、升级、删除、安装影响监控系统正常运作和安全的程序和软件;

12、做好防火、防静电、防潮、防尘、放热和防盗工作，禁止在监控中心放置易然、易爆、腐蚀、强磁性物品和使用其它用电设备，禁止将监控中心钥匙移交他人使用、保管和配制。

监控室管理制度——保密准则

1、非监控室人员不得进入监控室，员工、和外来人员需到监控室查看监控录像或调阅有关资料必须经行政部领导签字同意后方可进入监控室查看;

2、未经上级领导签字同意，值班人员不得修改系统设置;

3、监控室值班人员必须具有保密意识，监控的范围、监控设备的布防方案严禁外传;

4、不得在监控室以外的场所议论有关录像的内容，发现个人隐私情况的，必须认真、恰当处理并严格保密;

5、微机储存、显示的有关监控数据、资料、发送的信息等，工作人员应妥善将其保存，并打印、分类装订成册归档保存，未经领导批准不准泄露;

6、配合综合部行政主管部门管理或公安机关、国家安全机关依法查询调用。

甲方：_________

乙方：_________

甲方将学校物业a管理服务方面的工作委托乙方管理服务。乙方将通过严格科学的管理，热情优质的服务为学校的教学、科研和生活创造整洁、优美、舒适、安全、宁静、便捷，及时、可靠的环境，为此双方达成如下协议：

一、甲方责任、权利、义务

1、对校园内的一切公共设施及设备享有所有权，并有对国有资产的保护、使用和监督权。

2、负责对乙方管理与服务进行工作查询与质疑。

3、负责制定学校绿化、美化及设施的更新改造计划。听取和采纳乙方对校园绿化等改造工作提出的合理化建议。

4、负责按规定向乙方支付物业经费和运行费。

5、负责了解掌握乙方经费运行情况，对违反财务规定的行为提出意见。

6、甲方可视完成物业管理的优劣向乙方提出奖励意见和处罚意见。

二、乙方责任、权利、义务

1、按协议内容保质保量地完成物业管理与服务工作。按文明校园建设标准保持学校的花园式单位及文明校园的称号。

2、对院内的公共设施及地面不得擅自占用或改变其使用功能，如需要改变应经甲方同意后方可实施。

3、定期向甲方通报工作情况，对甲方提出的合理的整改意见有义务执行。

4、未经甲方同意不得将本物业管理内容和责任转移给第三方。

5、乙方应建立并保存详细的物业管理档案资料。

三、委托管理主要内容

1、全院的绿化、美化工作。

2、教室的卫生保洁服务和管理工作(不含专用教室)。

3、公共环境、公共场所的保洁服务和管理工作。

4、公共设施、设备的维修、保养、运行和管理工作。

5、公共建筑部分的维修保养工作。

6、自管家属楼的维修和保养工作。

7、水电暖的维修管理与服务工作。

8、院内创收经营水电费和供暖费的收支工作。

9、节能工作。

10、家属水、电费的统计、收缴工作。

11、饮用水供应和洗浴工作。

12、院领导办公室的保洁和开水供应工作。

13、家属门卫的管理工作。

14、校内各商业网点的管理工作。

15、学校人防工程的管理工作。

16、其它甲方需要委托的工作。

四、服务标准

乙方应按以下标准实现物业管理目标。

(一)校园绿化美化工作

1、做到三季有花，四季常青。并承担甲方大型活动及重大节日的花卉摆放工作。

2、按不同季节对花卉苗木的养护要求进行养护，并做到：树灌木完整，长势茂盛，无枯枝死杈，无病虫害，树木无钉枪捆绑;绿篱、绿地无杂草、杂物，无堆物料。完好率应达到98%以上。

3、校园绿化面积应达到应绿化面积的95%以上。

4、绿地、各种树木的种植和调整工作应本着美观合理的原则进行规划管理。对各种古树应重点保护，防止损伤和坏死。

5、院内的建筑物能进行立体绿化的，应进行立体绿化。

6、绿地微喷面积应达到总面积的80%以上。树木浇水应有计量。

(二)环境卫生工作

1、道路环境应整洁。清扫要及时，做到无杂物、废纸、烟头、果皮、痰迹、积水等。

2、阴井、排水设施应通畅，无污水外溢，排水口处无淤泥和杂物。各井口盖完好，化粪池应定期清理，无粪便外溢。

3、卫生间应保持干净整洁，无异味、无蚊蝇、无粪便、无污水外溢。

4、垃圾楼应保持无蛆、无蝇，四壁清洁，地面和周围无堆放垃圾，应封闭集装箱上盖。应根据垃圾日产量及时调整集装箱数量。垃圾楼吊装设备应及时检修和保养，杜绝事故发生。

5、院内垃圾应日产日清，无暴露垃圾，无卫生死角。垃圾箱及果皮箱应完好清洁，周围地面无杂物污渍。

6、建筑物内外无乱写、乱划、乱粘贴，无残标;公共设施、牌匾、路标、雕塑、亭廊、石桌椅应定期擦拭，保持清洁。

7、校园主要干道的地面卫生应在每日早7：30以前清扫完毕。公共场所应定期清扫，保持清洁。上课期间不得有任何影响授课的清扫活动。

8、道路、地面不得直接搅拌水泥沙浆，建筑材料应按指定地点摆放整齐。建筑垃圾应按指定地点堆放并及时清运，对建筑垃圾影响道路通畅和环境卫生的现象要及时管理和清运。

9、门前三包工作应符合门前三包的标准和要求。

10、应及时清理院内主要干道的积雪，保证道路通畅和安全。如洒盐水除雪，不得将积雪清扫堆放到绿篱和绿地内。

11、根据节假日的要求及时挂收国旗、彩旗、灯笼;开关大门彩灯、射灯。

(三)教室卫生工作

1、教室卫生应在每日晚自习后清扫完毕，锁门。第二天早7：00应将各教室门打开(特殊情况除外)。

2、应保持教室地面清洁、四壁洁白、墙裙完好无污渍、黑板完好光亮、无粉笔痕迹、粉笔沫应及时清除;门牌完好、装订美观;门窗、玻璃、纱窗、窗帘、小五金齐全完好;桌椅完好、摆放整齐、桌内外无杂物灰尘。

3、吊扇、黑板灯、照明灯、各种开关及各类设备应完好无损。维修要及时，保持良好状态。

4、粉笔(白色、彩色)板擦应保证供给并摆放整齐。要保持讲台、讲台桌的完好整洁。

5、制定教室服务制度化、规范化、科学化的管理制度，确保教学需要。

以上要求的完好率应在98%以上，各阶梯教室和大教室的照明灯完好率应在90%以上。

(四)公共场所维护工作

1、各楼道(包括家属楼物业范围)地面清洁、门窗、玻璃、纱窗、小五金齐全完好，墙裙、楼道灯的照明完好率及满意率应在98%以上。

2、电梯应按规定做好年检并取得合格证及运行证，两证应挂在电梯间内。电梯应定期维修保养，不允许带病开梯，运行应正点。电梯间应干净、整洁、明亮。电梯工要持证上岗，严格执行电梯交接班制度，认真做好运行记录。严禁脱岗，确保安全。

3、要保证全院正常供水、供电、供暖工作。水、电、暖设备齐全，服务维修及时到位，设备完好率应在98%以上。

4、水、电、暖维修应24小时值班。要制定应急处置方案。确保服务安全、到位。

5、节能措施得力，杜绝长明灯、长流水和跑、冒、滴漏现象。

6、按规定做好饮用水箱的卫生防疫和日常管理工作，要定期进行检查、检测，确保饮用水安全。

7、按要求供应全院饮用水和洗浴。对茶浴炉房要制定卫生安全工作制度，确保正常供水和安全。对浴室内卫生、各种设施应及时检修，杜绝发生事故。

8、按要求每年应集中时间对外收取供暖费，并支付供暖费。

9、按要求努力回收学校创收水电费。

10、按要求统计、收缴、上报家属住户水电费。

11、按要求对院内人防工程进行检查，防止发生意外事故。

五、违约责任

1、甲方违反合同规定，使乙方未能完成合同规定的服务和管理目标，乙方有权视不同情况限期向甲方提出解决意见(双方协商)。如逾期仍未解决，乙方有权中止合同，所造成乙方经济损失由甲方予以经济赔偿。

2、乙方违反合同所规定的内容或未达到的服务标准，或师生员工反映强烈且不能及时解决的，甲方有权要求乙方限期改正(双方协商)，如逾期不改，甲方有权终止本合同。另行安排其它物业管理机构替代。给甲方造成的经济损失，乙方应给予赔偿。

3、乙方违约擅自提高收费标准和降低服务标准，甲方有权要求乙方改正并清退多收费用。

六、其它

1、本协议未尽事宜由双方协商解决，并以书面协议签定补充协议。补充协议与本协议有同等效力。本协议有效期为一年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

2、本协议之委托协议书均为本协议的有效组成部分，具有同等法律效力。

3、本协议共4份，甲、乙双方各执2份，具有同等法律效力。经双方签字盖章后生效。

甲方(盖章)：_________ 乙方(盖章)：_________

甲方代表(签字)：_________ 乙方代表(签字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

甲方：物业服务有限公司南湖雅园服务处(以下简称甲方)

乙方：(以下简称乙方)

为维护小区广大业主的共同利益，严格遵照小区红线内设计规划的各项要求，保证小区的正常秩序，本着公平、公正、公开的原则，甲乙双方一致同意就南湖雅园小区商业门面事宜签订如下协议：

第一条：乙方权利

一、乙方可以在自已购买或租赁的地点进行办公或经营，同时在划定的范围内张贴自已公司的形象标志，同时发放自已公司的宣传资料、介绍自已公司的业务。

二、乙方有权向甲方提出关于水、电方面使用的正当要求;但必须按时交纳水、电费及物业管理费。

三、乙方享有在办理手续等方面的优先权，在同等情况下，甲方应当先行办理乙方公司事宜。

第二条：乙方义务

一、乙方向甲方出具公司资质、营业执照和税务登记证以及房屋产权证、土地证或房屋租赁合同原件并提供复印件以供甲方公司备案。

二、乙方委派现场代表开具公司法人代表委托书，授予期全权代表本协议所涉及的各项事宜。

三、乙方有义务在装修时按照行业标准对排污、排烟和噪声进行技术处理，不得影响小区其它业主的正常生活。若有业主投诉，且确实存在必须配合整改。

四、物业管理费的收取办法与标准及供电协议。

1.经甲乙双方友好协商，从20xx年11月08日起交纳商铺的物业管理费，此门面面积为800平方，物业管理费标准为1.50元/平方。20xx年每月物业管理费为1000元，预交一个月。乙方交纳安全用电保证金5000元，电费为1.30元/度,按月交纳。

2.乙方每月五日之前带现金到物业办公室财务处同时交纳下月物业管理费及当月电费，逾期不交电费或物业管理费甲方有权立即停止供电及相关服务。

五、乙方工作人员必须遵守《小区人员管理规定》，文明经营，不得骚扰和影响其他业主正常生活，在经营过程中，不得损坏公共设施、设备。垃圾按服务处指定的时间从指定的通道运到指定地点。

六、经营过程中，乙方须指派专人负责治安工作，严密巡视，防止案件发生，发现情况及时向甲方报告并酌情现场处理。

七、乙方须加强消防安全工作，每户根据经营场所的实际面积不同，根据《中华人民共和国消防条例》及其实施细则;配备消防器材，并设置符合国家规定的消防安全疏散指示标志和应急照明设施，保持防火门、防火卷帘、消防安全疏散标志、应急照明灯、机械排烟送风、火灾事故广播等设施处于正常状态。同时注意安全用电，不得使用高负荷电热丝、大功率电炉等电热器件，由此引发的一切后果由乙方负责。

八、乙方须加强内部管理，不得使用三无人员，同时政府规定须持证上岗的工种，工作人员须证件齐全，工作人员只能在规定的范围内逗留、作业，违者服务处有权将人员请出小区。

第三条：甲方权利和义务

一、甲方须根据《小区管理规定》、《武汉市物业管理条例》等有关规定和制度对乙方在小区范围内经营场所的水、电实施统一管理。

二、甲方应制定监管制度，成立监管巡视队，对小区范围内的经营场所的水、电实行全方位的监管和服务。

三、在监管过程中，甲方如发现乙方人员有违规、违章时，其监管人员有权在现场予以制止;乙方人员如有不服从管理的行为，则甲方有权采取强制纠正措施，并责令乙方限期整改，整改不力者，甲方有权追究乙方责任。

四、甲方在执行监管过程中，必须坚持原则，秉公办理，不得收受礼品现金、不得徇私舞弊;一经投诉并被认定为事实者，甲方将对当事人予以经济、行政处罚直至移交司法机关处理。

五、甲方须建立监管人员管理制度，预防监管人员滥用监管权利，保障乙方正常且符合规定的用水、用电及其它各项正当要求。

六、甲方工作人员应在规章制度规定的范围内，配合乙方，保障乙方的权利。

七、如乙方有油烟扰民、噪音扰民(如：音响、KTV、供电、供水、制冷等设施)、污水漫溢(下水管道堵塞导致污水外溢与幸福满湾香餐厅轮流疏通处理)等情况发生，导致业主投诉，甲方有权立即停止与投诉有关的服务，甚至停止所有服务。

八、如乙方进行装修或对经营用房进行改造，必须到物业管理处办理相关手续(按物业管理处的《装修管理协议》统一办理)，否则甲方有权终止此协议。

第四条：违约责任

一、甲方有关人员违反第三条中相关条款者，一经查实，视其情节轻重，甲方将给与经济、行政处罚，情节严重者，提交司法机关处理。

二、乙方人员违反第二条中相关条款者，甲方将视情节轻重，采取说服教育、拒绝进入小区、扣除保证金、停止相关服务(包括配套设施的使用)，直至提交相关执法部门处理。

第五条：办议生效

本协议一式俩份，具有同等法律效力，经双方签字盖章后生效。如有异议可以补充协议方式予以补充。蜂巢物业管理网收集整理。

甲方：武汉园物业服务有限公司乙方：

南湖雅园服务处

甲方(盖章)：_________ 乙方(盖章)：_________

代表(签字)：_________ 代表(签字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

签订地点：_____________ 签订地点：_____________

学院毕业生的就业工作情况是检验学院教学质量和管理水平的一个重要指标。为全面了解我院毕业生的工作适应程度，以及毕业生在用人单位的工作表现和用人单位的意见，加强学校人才培养与社会现实需求的紧密衔接，进一步推动和深化学校教学改革，培养国家建设需要和受社会欢迎的人才，特制定本办法。

一、调研的对象

1.学院近两届毕业生;

2.毕业生所在的工作单位。

二、调研的内容

1.毕业生对学校教学管理、教学设施、学习氛围等方面的感受，以及对院系课程设置、管理制度、教师队伍、课堂教学、实验教学、师生关系、教改活动、学习指导、实验室建设、生产实习、毕业设计(论文)等方面的意见和建议。

2.用人单位对毕业生专业基础、业务能力、敬业精神、知识结构、思想品德、外语水平、组织管理能力、创新能力、处理人际关系的能力、科研能力、表达能力等方面的评价，以及对四川机电职业技术学院人才培养的意见和建议。

三、组织机构

学院成立毕业生跟踪调研与信息反馈工作小组，学院就业指导中心负责设计、下发毕业生跟踪调研的问卷，检查各系毕业生跟踪调研与信息反馈工作的开展情况，全面了解社会用人单位对我校本科毕业生的总体印象，总结我校人才培养的经验和特色，及时捕捉社会需求动向，进一步推进全校的教学改革。

2.各系也成立专门的毕业生跟踪调研与信息反馈工作小组，由各系主任负责，主要职责是根据校毕业生跟踪调研与信息反馈工作小组的安排，组织、实施对本系历届毕业生跟踪调查和信息反馈工作，了解毕业生的工作情况以及用人单位对毕业生的意见，对调查结果进行统计分析，发现人才培养的特色和不足，有针对性地制定人才培养的改革计划，调整课程体系，深化教学各环节的改革，配合学院毕业生跟踪调研与信息反馈工作小组的工作。

四、跟踪调查的时间及实施办法

1.建立毕业生监测、反馈点。每年对我院毕业生监测反馈点单位进行走访，时间安排在十月至十二月，主要通过访问单位人事、组织部门负责人，了解我院毕业生的表现情况。

2.各系部毕业生跟踪调研与信息反馈工作每年开展一次。

3.调研的对象以近3年的毕业生为主，调研的人数不低于近3年毕业生总数的20%。

4.调研的范围要考虑到专业分布、地域分布、性别比例、工作单位类别等因素。 5.调研方法以邮寄问卷为主要方式，也可直接到用人单位了解情况。

6.问卷回收后，各系立即组织对问卷进行归类整理和统计分析，撰写调查报告，提出教学改革的建议，并把统计数据和报告上交学院工作小组。

7.院毕业生跟踪调研与信息反馈工作小组对各系上交的有关数据进行汇总，撰写总的统计分析报告。

8.院毕业生跟踪调研与信息反馈工作小组深入各系部，检查各系毕业生跟踪调研与信息反馈工作的开展情况。对认真开展此项工作、效果显著的系进行表彰，并给予一定的物质奖励。

五、调查报告

1.问卷回收后，立即组织对问卷进行归类整理和统计分析，撰写调查报告，提出教学改革的建议。

2.以书面的形式汇总监测反馈点单位的用人意见和当年毕业生的表现情 况，写出问卷调查的数据及初步报告。

3.每三年撰写总的统计分析报告，写出用人单位、毕业生跟踪调查的综合 性专题报告。

六、附则

1.本办法自颁布之日起执行。

2.本办法由教务处负责解释。

七、附件

1.毕业生跟踪调查表(毕业生)

2.毕业生跟踪调查表(用人单位)

四川机电职业技术学院 二O一 一年五月三十日

尊敬的业户：

您好!欢迎您顺利入住昊钰尚景园。天时、地利、人和，为了给您提供一个舒适、优雅、高尚的生活环境，博盛物业管理有限公司将珍重每个家的期望，真诚服务，微笑第一力争做您的贴心管家。我们的成功离不开您的支持!全体员工现向广大业主和住户做出如下承诺：

一、客户服务做到职业道德化，以客户至上的经营理念为指导，一点一滴地渗透到每一项服务当中，为业主和住户提供人性化优质服务;对客户资料保存完整并做到保密;对客户提出的合理要求做到及时准确地解决。在物业服务管理的最前沿树立我们公司的整体形象。

二、业务服务做到专业标准化，我们现拥有多名具有专业管理能力和特种作业技术的人才。根据企业发展的需要还将继续在社会招兵买马，聘用管理和技术过硬的专业人才。在遵循市场变化中求发展，在保证服务质量中求生存，为我们的客户提供最满意的服务。

三、工程服务做到优质快捷化工程服务是保证整个物业能源输出正常运行的服务。在服务中我们本着急业主所急、想业主所想的原则，开通工程热线，基本保证业主随叫随到。做到勤巡查、勤检修、勤保养。以经常性工作来保证设备故障的减少。做到入户有登记、检查有签字、质量有保证、信息有反馈。切实保证物业的正常运行。

四、财务服务做到详实透明化物业经费取之于业主，用之于业主，本着收费合理、微利经营的原则，我公司和小区业主委员会签订监管协议。在业主委员会的监管下，我们定期公布财务状况，方便业主查阅，增加透明度，减少不必要的误解，加强业主对物业管理的信心。同时做到财务档案齐全、账据详实准确。严格遵守《会计法》、《公司法》和《物业服务收费管理办法》，运用法律手段组织企业的财务活动。保障企业和业主的合法权益，使企业的生产经营活动能够顺利发展，使业主的投资能够得到应有的回报。

五、保卫服务做到安全可靠化公司从部队退役的士兵中，选聘了一批训练有素、思想过硬、纪律严明的保安队伍，通过严格的职业道德教育培训后持证上岗。实施奖罚分明的管理制度，使每一位保安人员都能成为物业消防和安全保卫的一道防线。科学的排班制度和细致入微的上岗规则，做到了有规可循;定期的培训和考核，做到遇紧急险情、火情都能有效控制和处理;及时的检查巡视，做到确保企业自身和客户的安全。

其他服务做到配套完善化我公司除开展基本的物业管理服务外，还配套其他多种便于业主工作生活的延伸服务，旨在衔接业主和住户与社会的联系。只要住户有求于公司，都会得到满意的答复。真正体现具有晨阳特色的集高质量、高效益、全方位、多元化为一体的服务。

我公司再次承诺：让每一个业主高高兴兴上班，开开心心回家。真正体会到我们的贴心服务。

博盛物业管理有限公司

20xx年11月24日

第一章总则

第一条为加强中国泛海控股集团有限公司(以下简称“集团公司”)及所属各公司全面风险管理，保障稳健经营，根据财政部等五部委发布的《企业内部控制基本规范》及其18个企业内部控制应用指引，结合集团实际情况，制订本制度。

第二条本制度适用于集团公司各部门、所属各公司及受托管理公司(以下总称为“集团”)的风险管理工作。集团公司所属上市公司、公众公司风险管理工作按照国家法律法规和监管部门的规定要求，结合实际分别制定。三级及以下公司全面风险管理建设工作，由所属各公司负责。

第三条本制度所称风险，是指在集团未来经营管理中，各种不确定性对集团实现其战略及经营目标的影响。集团风险分为集团层面的常见风险与业务流程控制风险两个方面。

第四条本制度所称“全面风险管理”，是集团公司董事会、管理层及各部门、所属各公司和全体员工共同参与的，围绕集团总体战略目标和经营目标，通过在管理的各个环节和经营过程中，执行风险管理的基本流程，对集团运营中要面临的内部的、外部的可能危及集团利益的不确定性，执行相应的控制措施，以获得集团利益的最大化。

第五条集团全面风险管理的目标，是通过识别、评估影响集团战略和经营目标实现的内外部风险，建立和落实有效的管理措施，确保将风险控制在与总体目标相适应并在可承受的范围内。

第六条集团全面风险管理遵循全面、重要、制衡、适应、成本效益的原则，确保风险管理的有效性。

(一)全面性原则：风险管理应当做到事前、事中、事后控制相统一;覆盖集团的所有业务、部门和人员，渗透到决策、执行、监督、反馈等各个环节，确保不存在风险管理的空白或漏洞。

(二)重要性原则：风险管理应当在全面风险管理的基础上，关注重要业务事项和高风险领域。

(三)制衡性原则：风险管理应当在治理结构、机构设置及权责分配、业务流程等方面形成相互制约、相互监督，同时兼顾运营效率。

(四)适应性原则：风险管理应当与集团经营规模、业务范围、竞争状况以及风险水平等相适应，并随着情况的变化及时加以调整。

(五)成本效益原则：风险管理应考虑实施成本与预期效益的匹配，以适当的成本实现有效控制。

第七条集团全面风险管理涵盖公司治理与经营管理活动中所有环节，包括但不限于：

(一)公司治理环节：主要包括“三会”运作，“三会”和管理层的职权等。

(二)重大资产购买和出售环节：主要包括重大资产自建、购置、处置、维护、保管与记录等。

(三)对外投资环节：包括投资有价证券、股权、金融衍生品及其他长、短期投资、委托理财、募集资金使用的决策、执行、保管与记录等。

(四)对外担保与融资环节：包括借款、担保、承兑、租赁、发行新股、发行债券等的授权、执行与记录等。

(五)日常经营环节：主要包括：生产、采购与付款、销售与收款、财务会计管理、全面质量管理、产品研发、人事管理等。

第二章组织体系与职责分工

第八条集团应按照国家有关法律法规和公司章程，建立科学、完善的公司治理结构和组织架构，明确董事会、监事会、管理层和执行层(公司内部各层级)的职责权限、议事规则、工作程序和相关要求的制度安排，确保决策、执行和监督相互分离，形成制衡，避免职权交叉、缺失或职权过于集中，明确责任，减少内耗，形成各司其职、各负其责、相互制约、相互协调的工作机制。

第九条集团公司董事会是全面风险管理工作的决策领导机构，对集团全面风险管理的有效性负最终领导责任。其主要职责如下：

(一)建立完善的公司组织架构并确保其有效运行。

(二)制定集团发展战略，建立全面预算管理制度，明确集团风险管理目标，有效规范集团经营行为。

(三)审批集团全面风险管理制度。

(四)审定集团公司全面风险管理组织机构设置及其职责方案。

(五)审批集团全面风险管理年度报告。

(六)监督、评价集团全面风险管理体系建设和运转的有效性。

第十条集团公司管理层负责日常风险管理工作。其主要职责如下：

(一)根据集团发展战略、年度预算以及风险管理目标，确保集团经营目标的实现和年度预算的有效执行。

(二)拟定集团全面风险管理制度和相关的风险管理工作流程，报董事会审批。

(三)拟定集团公司全面风险管理组织机构设置及其职责方案，报董事会审批。

(四)建立健全风险管理监督评价和考核机制，对风险管理实施有效的日常监督检查与评价，并进行严格考核。

(五)向集团公司董事会提交全面风险管理年度报告。

(六)组织集团全面风险管理信息体系和集团风险管理文化建设。

(七)落实集团公司董事会决定的有关全面风险管理的其它事项。

第十一条集团公司设立风险控制总监，负责集团日常风险管理工作的组织、协调和管理。集团公司成立风险控制管理总部作为全面风险管理工作的职能部门，并向集团公司风险控制总监汇报工作。

风险控制总监的职责如下：

(一)拟定集团风险管理制度，参与集团重大经营决策以及经营目标、预算目标的设定。

(二)拟订风险管理工作具体管理办法和工作流程。

(三)指导集团风险管理与其他经营计划和管理活动的整合。

(四)提出集团公司全面风险管理组织职能体系建设建议方案。

(五)监督检查集团公司各部门和所属各公司贯彻执行全面风险管理流程情况。

(六)推动集团整体风险管理能力的提升，包括风险管理知识的培训、风险管理意识的增强以及风险管理技能的提高。

(七)组织起草集团全面风险管理年度报告。

(八)负责组织协调集团全面风险管理日常工作。

第十二条全面风险管理是集团各层面、各岗位、每位员工的重要工作职责之一，集团各部门、所属各公司以及每位员工，应充分认识自身的风险管理责任，履行风险管理工作职责，自觉防范和控制风险，将风险管理意识贯穿于集团经营管理的各方面和业务流程的各环节。

第十三条集团公司各部门负责人为本部门风险管理责任人，并指定一名员工为风险管理联系人，负责组织本部门风险识别、风险评估、风险报告及风险控制等工作。

第十四条所属各公司董事会是本公司风险管理的决策领导机构，所属公司董事长或授权风险控制总监为本公司风险管理的第一责任人，执行风险管理制度，履行风险管理职能。

所属各公司应结合本公司的实际情况，逐步建立全面风险管理组织体系。

所属各公司风险控制总监由集团公司委派或任命，负责所属公司日常风险管理工作的组织、协调和管理。未独立设置风险控制总监的所属公司应指定分管风险管理的领导，并报集团公司批准。

所属各公司应设立风险管理部门或指定资产财务部门作为本公司风险管理的职能部门。

第十五条集团公司各部门和所属各公司在风险管理过程中主要履行以下职责：

(一)执行集团全面风险管理制度和全面风险管理流程。

(二)研究提出本单位的重大决策风险评估报告，并配合风险管理主管部门开展与本单位有关的风险评估工作。

(三)研究提出由本单位负主导管理责任的重大风险的管控措施。

(四)对本单位的相关风险进行管理监控和分析，向风险管理主管部门提交风险日常监控信息和风险预警信息。

(五)做好本单位有关建立风险管理信息体系的工作。

(六)做好本单位培育风险管理文化的有关工作。

(七)办理风险管理其他有关工作。

第三章风险管理流程

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第十六条集团风险管理的基本流程包括：风险评估、风险控制、风险监督、改进与报告。

(一)风险评估包括：收集信息、梳理流程、对风险进行识别、分析和评价。

(二)风险控制包括：修订完善集团各项规章制度、明确风险管理目标、制定风险控制措施、建立健全内部控制体系。

(三)风险管理的监督与改进包括：定期对风险管理流程及其有效性进行自我评估;定期集团的风险管理工作进行检查;聘请外部中介机构对集团的风险管理进行检查;逐步建立符合集团实际情况的风险管理指标体系;建立风险提示机制;督促风险管理问题的及时改进。

(四)评估报告：风险管理部门每年向管理层和董事会提交风险评估报告;发生重大风险事项应随时报告。

第四章风险评估

第十七条风险评估是集团风险管理过程中的一个关键环节，它包括收集信息、梳理流程、识别风险，评价风险等几个方面，并通过对风险影响程度的分析，给出集团风险控制的优先次序等。

第十八条收集信息。集团公司各部门、所属各公司应广泛、持续不断地收集与集团经营管理相关的内外部初始信息，包括历史数据和未来预测，建立有效的风险收集与管理系统，对初始信息进行筛癣提炼、对比、分类、组合等必要的管理，以便进行风险评估。这些初

始信息主要包括与战略风险、财务风险、市场风险、运营风险、法律风险相关的内外宏观经济形势、经济运行情况、产业与金融政策、市场供需、行业及竞争对手情况、集团战略与内部运行、财务状况以及法律法规等。

第十九条梳理流程。就是对涉及集团经营管理全过程的各项管理及其重要业务流程进行梳理和分类，确定现有流程体系现状，为集团识别风险，优化流程创造条件。

第二十条风险识别。集团应当查找各业务单元、各项重要管理活动及其重要业务流程中有无风险，有哪些风险。识别经营过程中面临的各类风险。

(一)集团公司各部门、所属各公司为风险识别的主要实施单位。

(二)风险识别方法主要包括：风险清单识别法、财务报表分析法、流程识别法、现场调查法等。

(三)风险识别的步骤包括：阅读风险清单、辨识公司常见风险、访谈、绘制流程图、撰写流程说明、识别流程风险点、提出控制措施、填写风险控制矩阵、整理风险识别文档等。

第二十一条风险分析。风险管理部门应当对识别出的风险采用定性与定量相结合的方法进行分析和评估，统一制定各风险的度量单位和风险度量模型，确保评估的假设前提、参数、数据来源和评估程序的合理性和准确性。

第二十二条对各种风险之间的相关性进行分析，以便发现各风险之间的自然对冲、风险事件发生的正负相关性等组合效应，对风险

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进行统一集中管理。

第二十三条风险评价。在风险分析和整合的基础上，评价风险可能产生损失的大小以及对集团实现经营目标的影响程度。

第五章风险控制

第二十四条风险控制包括修订完善集团各项规章制度、明确风险管理目标、制定风险控制措施、建立健全内部控制体系。

第二十五条修订完善集团各项规章制度。集团成立制度建设小组，根据调整确定后的公司治理结构、内部机构、三定方案(定岗、定编、定职责)以及各项管理及重要业务流程优化方案，按照财政部等五部委发布的《企业内部控制基本规范》及其18个企业内部控制应用指引，结合集团实际情况，对集团现行各项规章制度进行全面清理、审阅、修订与完善，建立健全全面风险管理制度体系。

第二十六条明确风险管理目标、制定风险控制措施。集团根据风险管理总体目标，针对各类风险或每一项重大风险制定风险控制措施。控制措施主要包括：

(一)解决该项风险所要达到的具体目标。

(二)所涉及的管理及业务流程。

(三)所需要的条件和资源。

(四)所采取的具体措施。

第二十七条风险控制措施的组织实施。根据风险涉及的职能部

门和业务单位进行分工，认真组织实施风险控制措施，确保风险得到有效控制。

第二十八条建立健全集团内部控制体系。

(一)根据经营战略与风险管理目标一致、风险控制与运营效率及效果相平衡的原则，集团制定风险解决的内控方案，针对重大风险所涉及的各项管理及业务流程，制定涵盖各个环节的全流程控制措施;对其他风险所涉及的业务流程，要把关键环节作为控制点，采取相应的控制措施。

(二)集团制定合理、有效的内控措施，包括不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护控制、预算控制、运营分析控制和绩效考评控制等。

(三)不相容职务分离控制要求全面系统地分析、梳理业务流程中所涉及的不相容职务，实施相应的分离措施，形成各司其职、各负其责、相互制约的工作机制。

(四)授权审批控制要求根据常规授权和特别授权的规定，明确各岗位办理业务和事项的权限范围、审批程序和相应责任。

常规授权是指集团在日常经营管理活动中按照既定的职责和程序进行的授权;特别授权是指集团在特殊情况、特定条件下进行的授权。

集团各级管理人员应当在授权范围内行使职权和承担责任。集团对于重大的业务和事项，实行集体决策审批或者联签制度，任何个人不得单独进行决策或者擅自改变集体决策。

(五)会计系统控制要求严格执行国家统一的会计准则制度，加强会计基础工作，明确会计凭证、会计账簿和财务会计报告的处理程序，保证会计资料真实完整。

集团依法设置会计机构，配备会计从业人员。从事会计工作的人员，必须取得会计从业资格证书。财务负责人应当具备会计师以上专业技术职务资格。

(六)财产保护控制要求建立财产日常管理制度和定期清查制度，采取财产记录、实物保管、定期盘点、账实核对等措施，确保财产安全。公司严格限制未经授权的人员接触和处置财产。

(七)预算控制要求实施全面预算管理制度，明确各责任单位在预算管理中的职责权限，规范预算的编制、审定、下达和执行程序，严格预算考核，强化预算约束。

(八)运营分析控制要求建立运营情况分析制度，管理层应当综合运用生产、购销、投资、筹资、财务等方面的信息，通过因素分析、对比分析、趋势分析等方法，定期开展运营情况分析，发现存在的问题，及时查明原因并加以改进。

(九)绩效考评控制要求建立和实施绩效考评制度，科学设置考核指标体系，对集团内部各责任单位和全体员工的业绩进行定期考核和客观评价，将考评结果作为确定员工薪酬以及职务晋升、评优、降级、调岗、辞退等的依据。

(十)集团根据内部控制目标，结合风险应对策略，综合运用控制措施，对各种业务和事项实施有效控制。

第六风险的监督、改进与报告

第二十九条风险管理的监督包括集团公司监事会对董事会风险管理工作的监督;集团公司董事会对管理层风险管理工作的监督;集团公司管理层以及风险控制管理总部对其他部门以及所属各公司风险管理工作的监督。

第三十条集团公司董事会负责定期或不定期地对管理层及风险控制管理总部的风险管理工作进行检查，对是否按照有关规定开展风险管理工作及其工作效果进行评价;也可根据工作需要，聘请独立第三方对公司风险管理工作进行独立检查评价。

第三十一条集团公司风险控制管理总部要定期或不定期对各部门和所属各公司风险管理工作实施情况和有效性进行检查和检验，对风险管理解决方案进行评价，提出调整改进建议，出具评价和建议报告。

集团公司风险控制管理总部要以公司重大风险、重大事件和重要决策、重要管理及业务流程为重点，对集团风险管理基本流程实施情况进行监督。

第三十二条集团公司各部门和所属各公司要定期对其风险管理工作进行自查，及时发现缺陷并改进，其自查报告应及时报送给集团公司风险管理总部。

第三十三条集团公司风险控制管理总部要逐步建立符合公司实际情况的风险管理指标体系，并将其作为搜集各部门和所属各公司风

险管理信息的基础，用以量化评价考核集团各方面风险管理情况，对风险评估所确定的由其管理的重大风险和其他需关注的风险进行持续的日常监控。

第三十四条建立风险提示机制。对在经营过程中，通过监测、检验、检查发现的风险，风险管理部门以《风险提示函》的形式，及时向有关部门或所属公司发出风险提示，并促进其改进。

第三十五条建立风险评估报告制度。集团风险评估报告分为定期报告和不定期报告。定期风险报告是对某一个阶段公司经营发展中存在的风险和纠正的情况进行的综合报告;不定期专项风险报告是对监控中或风险检查中发现的重大风险或风险隐患问题进行的专项报告。风险报告要按照规定的报告程序报送集团公司领导、相关职能部门。

报告主要包括以下内容：集团总体经营与运行情况;风险管理组织体系和基本流程的建立与维护;公司内控制度及其执行情况;各类风险的评估方法及结果;重大风险事件情况及未来风险的预测;公司日常经营与风险管理的改进建议。

第三十六条集团公司各部门和所属各公司风险管理主管部门在对重大风险的日常监控中，要建立重要事件快速报告制度和报送责任人制度，就业务经营、财务管理、资金运用、工程管理等方面出现的重大问题以及与集团有关的敏感问题、群体性事件、重大突发事件、重大违法违纪事件等情况，在所监控的风险达到预警条件时，相关部门或单位应当立即报告集团公司。所属各公司的风险管理主管部门在

发出风险预警报告时，应立即启动风险应急预案，采取风险应对措施，并及时向集团风险控制管理总部报告。

第三十七条对于重大突发风险和跨所属公司并可能对集团造成重大影响的风险，所属各公司的风险管理部门应在发出风险预警报告后立即采取相关措施，尽量控制风险，并随时向风险控制管理总部报告当地重大风险变化情况、原因、趋势及下一步对策建议。风险控制管理总部应立即组织分析情况、统筹制订、实施风险应对方案，尽量降低突发风险对集团的影响，并报董事会。

第三十八条集团风险管理要纳入绩效考核管理，作为绩效考核的一个指标或组成部分。

对因工作失职、渎职而迟报、漏报重要事件，甚至有意见隐瞒不报造成严重后果的，按管理程序将追究有关责任人的责任。

第七章全面风险管理信息体系建设

第三十九条全面风险管理工作应充分利用信息技术手段，建立涵盖风险管理流程和内部控制系统的风险管理信息体系，包括风险管理信息的采集、存储、加工、分析、测试、传递、报告、披露等各项功能。

第四十条风险控制管理总部负责提出风险管理信息体系的功能需求，并与集团信息化管理部门配合，根据集团信息化建设总体规划提出风险管理信息体系的建设规划方案，同时配合集团信息技术专

业机构等相关力量，进行集团风险管理信息体系的具体开发、建设和应用工作。

第四十一条集团各部门和所属各公司应确保输入数据的准确性、及时性、可用性和完整性。对输入信息系统的数据，未经特殊的批准程序不得更改。

第四十二条集团公司信息管理部门应确保风险管理信息体系运行的稳定性、安全性和权限管理有效性，并根据实际需要不断进行系统改进、完善或更新。

第八章风险管理文化建设

第四十三条集团大力培育和塑造良好的风险管理文化，树立正确的风险管理理念，增强员工风险管理意识，促进集团全面风险管理目标的实现。

第四十四条集团将风险管理文化融于企业文化建设全过程，在各层面营造风险管理文化的氛围，在企业文化管理的相关政策和制度文件中明确规定风险管理文化的建设要求和内容。

第四十五条集团公司和所属各公司的负责人应在培育风险管理文化中起表率作用，重要业务流程和风险控制点的管理人员和岗位操作人员应成为培育风险管理文化的骨干力量。

第四十六条集团定期对高级管理人员以及全体员工进行风险管理理念、知识、流程以及控制方式等内容的培训，以增强风险管理

意识和能力。

第四十七条各级管理人员和岗位操作人员应牢固树立风险无处不在、风险无时不在、合理利用机会风险的意识，发扬光大“人人都是一道屏障”的风险控制文化，树立岗位上的风险管理责任重于泰山的理念。

第四十八条集团公司和所属各公司将通过多种形式广泛、深入、持久地宣传道德诚信准则和风险意识，进行风险管理案例教育，针对不同对象，开展风险管理制度和流程的操作人员岗前风险管理培训。

第九章附则

第四十九条本制度由集团公司风险控制管理总部负责解释。第五十条本制度自印发之日起执行。

自年初入职x物业以来，为了尽快适应新的工作岗位和工作环境，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，现已能胜任本职。下面将一年来的工作情况总结如下：

一、规范行为，提高自身形象

管理处员工统一着装，挂牌上岗。按客服中心的接待要求，贯彻礼貌待人、微笑服务、主动问候的方式接待业主、来访者。对业主、来访者提出的要求进行分析，以便提供更好、更优质的服务。业主的报修、投诉等工作做到及时有效的处理和回访，并认真做好记录。

二、规范服务

认真书写各项工作日志，文件、记录清楚。建立了维修巡查表，等各类表格落实工作记录本。客服组每周一上午召开一次周例会，在员工汇报工作的基础上，小结、点评、总结前一阶段完成的工作任务，同时布置新的工作任务，宣传中心例会规定，提出明确要求，及时上报主管，请示工作。建立完善的档案管理制度，对收集各类资料等文件分类归档完整，有检索目录。同时，初步实施了电子化管理，各种公告、通知、报告、物业费、业主信息资料，并同步建立电子档案，可随时调阅。

三、房屋管理深入细致

及时处理居家报修和公共区域的报修问题，小区维修量大，技术人员少，要求维修工技术全面，并且还要带夜班维修工作和x日夜维修任务。维修工作人员总是默默地工作，从无怨言，从不计较个人得失。维修师傅忙碌的身影，无数次地感动了我，各种重大维修、夜晚维修都是随叫随到，谢谢他们在自己的岗位上无怨无悔地奉献，真诚而执着地付出勤劳的汗水。

四、对房屋管理维护

对正在装修的房屋，我们严格按房屋装修规定，督促户主按规定进行装修，装修申请、装修人员实施ab卡的管理，杜绝违章情况的发生。对小区已装修业主发生房屋渗漏等情况，管理处采取几种方式帮助住户排忧解难，一方面打报告由学校集中处理，一方面报学校修建中心，一方面积极联系施工单位。针对住户反映的问题，落实维修。

五、日常设施养护

建立维修巡查制度，对公共区域日常设施、设备进行保养维护，及时通知电梯、门禁公司技术人员维保、维修。对小区路灯督促全面检修，供水供电系统及时查验、修缮，排除安全隐患，对小区公共区域便民晾晒等问题及时打报告学校筹建。监督指导小区保洁工作，制定标准操作监督流程，落实分区负责制度，定人、定岗、定工作内容，每周定期检查制度，有效地调动其积极性，促进内部和谐竞争，提升小区环境质量。生活垃圾日产日清，装修垃圾每周一次落实清理。园林绿化工人坚持每月对小区树木进行修剪、补苗、病虫除害、施肥施水等工作。目前树木长势良好，保证小区内的绿化养护质量。

六、主要经验和收获

只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位;只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态;只有坚持原则落实制度，认真管理，才能履行好区域经理职责;只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好。

我部门工作在公司领导的全力支持，在各部门的大力配合以及部门员工的共同努力下，虽然取得了一定的成绩，但还没有完全达到公司的要求，离先进物业管理水平标准还有一段距离，我们今后一定加强学习，在物业公司经理的直接领导下，为业主提供规范、快捷、有效的服务，认真做好接待工作，为业主创造优美、舒适的生活、休闲氛围，提升物业的服务品质。

第一章 总则

第一条 本合同当事人

委托方(以下简称甲方)：

组织名称：_________

业主委员会主任：_________

地址：_________

联系电话：_________

受委托方(以下简称乙方)：

企业名称：_________

法定代表人：_________

注册地址：_________

联系电话：_________

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将_________(物业名称)委托乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条 物业基本情况

物业类型：_________

座落位置：_________市_________区_________路(街道)_________号。

管理界线：东至_________;南至_________;西至_________;北至_________。

占地面积：_________平方米。

建筑面积：_________平方米。

委托管理的物业构成细目见附表。

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人。本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。

第二章 委托管理事项

第四条 房屋共用部位的维修、养护和管理。包括：房屋承重结构部位(基础、承重墙体、梁、柱、楼板、屋面)、专用房间、楼梯间、走廊通道及外墙面_________、_________。

第五条 房屋共用设备的维修、养护、运行和管理。包括：上下水管道、落水管、电梯、避雷装置、公共照明、安全监控、消防设施、邮政信箱、天线、二次加压水泵及水箱、_________、_________。

第六条 公用设施的维修、养护和管理。包括：非市政道路、化粪池、垃圾房、庭院灯、草坪灯、自行车棚、停车场、_________、_________。

第七条 附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。包括：物业管理办公经营用房、商业网点、文化体育娱乐场所等。

第八条 公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理。

第九条 公共环境卫生管理。包括：公共场所、场地、房屋共用部位、_________、_________的清扫保洁及垃圾的收集。

第十条 实行封闭物业管理的住宅区内的停车车位，由乙方负责经营管理。对未参加车辆损失保险、车辆玻璃破碎保险、车辆盗抢保险的，乙方有权制止停放。

第十一条 协助公安部门维护社区秩序。包括：安全监控、值班、巡视、门岗执勤、_________、_________。发生刑事案件依照法律规定报经公安部门处理。

第十二条 与房屋及附属建筑物改建、装修相关的垃圾清运、_________、_________等的管理。

第十三条 物业档案管理。包括：物业的工程图纸、竣工验收资料、产权资料、业主和使用人档案、维修档案、_________、有关财务账册、_________。

第十四条 维修基金利息及维修资金使用的财务管理。

第十五条 位于_________位置计_________平方米的物业管理办公用房由乙方无偿或按_________标准有偿使用，但不得分割、抵押、交换、买卖。有偿使用费用于_________。

第十六条 位于_________位置计_________平方米的物业管理经营用房委托乙方按下列约定经营(在所选项目上打"√")，但不得分割、抵押、交换、买卖。

(一)乙方无偿经营。经营收入扣除经营成本后，结余部分按规定专户存储，全部用于补充维修资金不足及业主委员会办公费用。

(二)乙方每年向甲方缴纳_________万元，剩余经营收入归乙方所有。甲方所得按规定专户存储，用于补充维修资金不足及业主委员会办公费用。

第十七条 组织开展社区文化娱乐活动。

第十八条 组织开展社区便民有偿服务活动。

第十九条 向业主、使用人收取物业管理服务费、电梯运行费、_________。按委托协议代收电费、水费、_________、_________。

第二十条 房屋自用部位、自用设备的维修、养护，若委托乙方维修时，乙方可以接受委托并合理收费。

第二十一条 规劝制止业主、使用人违反《业主公约》和业主委员会决议及物业管理有关规定的行为。

规劝制止无效的，报送业主委员会批准，可采取_________措施。

第二十二条 其他委托事项。

(一)_________。

(二)_________。

(三)_________。

第三章 委托管理期限

第二十三条 委托管理期限为_________年。自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

第四章 双方权利和义务

第二十四条 甲方权利和义务

(一)甲方权利

1、代表和维护业主、使用人的合法权益;

2、根据业主大会的决议与物业管理企业签订物业管理委托合同;

3、监督业主、使用人遵守《业主公约》及业主大会、业主委员会决议和物业管理有关规定;

4、审定乙方制定的物业管理规章制度和实施方案;

5、检查监督乙方物业管理工作的实施及制度的执行情况;

6、审议乙方提出的物业管理服务年度计划、维修财务预算及决算;

7、向业主筹集或续筹维修资金，审定维修基金利息的使用情况;

8、监督检查公共建筑、共用设施设备和物业管理办公经营用房的使用情况。

(二)甲方义务

1、听取业主、使用人的意见和建议，并及时将业主、使用人的意见和建议反馈给乙方;

2、保证业主、使用人遵守、执行物业管理有关法规、规章和规范性文件，遵守《业主公约》及业主大会、业主委员会决议和小区物业管理制度，按时交纳物业管理服务费及其他费用;

3、协助乙方开展物业管理工作，完成和实现物业管理各项管理目标;

4、维修基金利息不敷使用时，负责向业主筹集维修资金;

5、向乙方提供建筑面积_________平方米物业办公用房(产权归全体业主所有)，并于合同生效之日起_________日内，移交乙方使用;

6、按物业管理区域总建筑面积_________%的比例，向乙方提供_________平方米经营用房(产权归全体业主所有)，并于合同生效之日起_________日内移交给乙方使用;

7、于合同生效之日起_________日内向乙方提供物业管理所需全部工程技术资料和有关档案资料，并建立交接手续;

8、当业主、使用人不按规定缴纳物业管理服务费时，协助乙方催交，催交无效的，由甲方做出决定采取必要的措施收缴，委托乙方实施;

9、调解处理业主、使用人与乙方的纠纷，协调其之间的关系;

10、协助乙方搞好社区文化和社区服务工作;

11、协调、处理本合同生效前发生的建设及管理遗留问题：_________

12、完成政府交办属于物业管理区内应完成的各项任务;

13、_________。

第二十五条 乙方权利和义务

(一)乙方的权利

1、根据有关法律、法规、规章和本合同有关约定制定物业管理实施方案并实施管理;

2、编制物业管理年度管理计划、维修资金使用计划及预决算报告，经业主委员会审定，提交业主大会审议通过后实施;

3、编制房屋、附属建筑物及构筑物、共用设施设备、绿化等年度维修养护计划和大、中修方案，经业主委员会审定提交业主大会审议通过后组织实施;

4、依照本合同和市物价局核发的收费许可证收取物业管理服务费;

5、负责物业管理档案资料、有关财务账册的管理;

6、规劝制止业主、使用人违反物业管理规定及《业主公约》的行为;

7、有请求业主委员会协助管理的权力;

8、有选聘专业公司承担专项工程的权力;但不得将物业管理责任转让给第三人;

9、当业主、使用人装修物业时，与其签订《房屋装饰装修管理协议》，并按有关规定进行管理;

10、依法向业主、使用人追缴欠交的物业管理服务费。

(二)乙方的义务

1、履行本委托合同并依法经营;

2、接受业主委员会和业主、使用人的监督;

3、重大管理措施应提交业主委员会审议批准;

4、接受物业行政主管部门的监督、指导;

5、对本物业的公共配套设施不得擅自占用或改变使用功能。如需扩建或完善配套项目，须经甲方同意并报有关部门批准后方可实施;

6、按照有关规定使用维修基金利息;

7、每半年向业主、使用人公布一次物业管理服务费收支情况。每年7月份和12月份向业主委员会提交维修基金利息使用管理报告;每年1月份向业主公布全年维修基金利息收支情况;

8、向业主、使用人提供优良生活工作环境，搞好社区文化和社区服务;

9、发现违法行为要及时制止并向政府有关行政主管部门报告;

10、定期对房屋设施设备状况进行检查，及时排除不安全隐患和险情;

11、物业管理委托合同终止7日内，必须向业主委员会移交全部物业管理档案资料;经双方共同认可并委托审计机构审计后，向甲方移交代管财务档案资料和本物业的公共财产及物业办公、经营用房。

12、_________。

第五章 物业管理服务质量及标准

第二十六条 依据国家、省有关规定和《济南市物业管理办法》及《济南市住宅小区物业管理等级服务评定(试行)标准》，制定本物业管理服务质量及标准。具体内容如下：

(一)房屋及维修管理

1、房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现象。

2、行政街号、房屋幢号、单元号有明显标志，设有引导方向平面图。

3、封闭阳台、空调安装、抽油烟机排气孔等统一有序，房屋立面无吊栏等悬挂物。

4、一楼护栏无探出墙面现象，二楼以上无护栏。

5、房屋完好率98%以上。

6、房屋大中修有完整的开工报告及工程预算书，履行安全技术交底手续，工程质量验收手续齐全，决算书经过有关机构审计，有完整的竣工报告并建立有关保修制度，工程资料存档备查。

7、房屋小修、急修及时率达98%以上，合格率达100%，险情排除及时率达100%，有维修记录和回访记录。

8、房屋档案资料管理完善，按幢、户立档。

(二)共用设备管理

1、设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，管理完善，随时查阅。

2、专业技术人员、维修操作人员严格执行操作规程，按要求经过专业培训，持证上岗。

3、设备良好，运行正常，有设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患。

4、小区内生活用水(高压水泵、水池、水箱)有严密的管理措施，有二次供水卫生许可证和操作人员健康许可证。水质检验合格。

5、电梯按规定时间运行，电梯厢清洁卫生，通风、照明良好。

6、电梯有专业队伍维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。

7、负责锅炉供暖的，严格遵守锅炉供暖各项规章制度，运行正常，并有运行记录。供暖期间，居室内温度应为18℃，不低于16℃。

(三)共用设施管理

1、小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。

2、公共照明设施设备齐全，运行正常。

3、道路畅通，路面平坦无损坏。

4、污水排放畅通，沟道无积水。

5、危险部位标志明显，有防范措施。

(四)绿化及养护管理

1、公共绿地、庭院绿化布局合理，花草、树木、建筑小品配置得当。

2、绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶。

(五)环境卫生管理

1、小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾房等保洁设施。

2、小区内实行垃圾袋装化，日产日清。

3、楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，窗户明亮。楼道内无乱堆乱放现象。设备间清洁卫生，通风照明良好。

4、道路、庭院、绿地、公用场地无杂物，保持清洁。

5、雪后及时扫净小区内道路及楼间积雪;雨后及时清理污水。

6、小区内马路无摊点、市场，商业网点牌匾美观整齐、管理有序。

7、小区内无违章临时建筑。

8、小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。

9、共用场地定期清洁，地面无油渍等污染现象。

(六)社区秩序维护

1、小区内实行24小时值班巡逻制度。

2、值班人员有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项管理措施落实。

(七)停车场及车辆停放管理

1、甲方委托乙方经营管理的停车场，车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。

2、_________。

3、_________。

(八)消防

1、消防系统标志明显，设备完好，可随时启用。

2、配备专职或兼职消防管理人员。

3、消防通道畅通无阻。

4、_________。

5、_________。

(九)按《房屋装饰装修管理协议》实施改装修管理。

(十)_________。

第六章 物业管理服务费及相关费用

第二十七条 物业管理服务费

(一)住宅房屋，乙方按建筑面积每月每平方米_________元向业主、使用人收取;非住宅房屋乙方按建筑面积每月每平方米_________元向业主或物业使用人收取;空闲房屋，乙方按建筑面积每月每平方米_________元向_________收取。

(二)收费时间：_________。

(三)合同有效期内，若物价部门批准调整收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向业主、使用人收取。

(四)业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的_________%按日交纳滞纳金。

(五)业主转让物业时，须交清转让前的物业管理服务费用。

第二十八条 电梯运行费按下列约定执行：_________。

第二十九条 在实行封闭物业管理住宅区内的停车车位，由乙方对停放车辆的业主、使用人实行委托服务，按物价部门规定收取车位费。车位费收入扣除经营管理成本后的结余部分，用于

1、物业共用部位、共用设施设备维修;

2、绿地养护费用;

3、弥补甲方同意减免的物业管理服务费;

4、便民服务费用;

5、业主委员会办公经费。

第三十条 房屋共用部位、共用设施设备的维修养护和更新费用，按《济南市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行办法》及其配套文件执行。

第三十一条 房屋自用部位、自用设备的维修养护及其他服务，若委托乙方维修或提供服务，双方应签订协议，乙方按约定收费标准向享受服务的业主、使用人收取。

第三十二条 甲方委托乙方签订利用本物业管理区内房屋共用设施设备、共用场地设置的户外经营性广告和商亭、摊点等有偿使用协议并由乙方负责收取有偿使用费。有偿使用费收入扣除成本后结余部分用于

1、物业共用部位、共用设施设备维修;

2、绿地养护;

3、弥补减免的物业管理服务费;

4、便民服务费用;

5、业主委员会办公经费。

第七章 违约责任

第三十三条 甲方违反本合同第二十四条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第三十四条 乙方违反本合同第五章的约定，未按合同约定标准管理物业，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同;造成经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十五条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十六条 乙方不按规定和甲方审定的计划使用维修基金利息，或将维修基金利息挪作他用的，甲方有权制止。造成甲方经济损失或导致物业失修失养，乙方应给予经济赔偿。

第三十七条 甲乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方_________元的违约金;造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。

第三十八条 因业主、使用人使用不当发生的物业共用部位、共用设施设备维修费用，由相关的业主、使用人承担。

第三十九条 维修基金利息不敷使用时，由乙方负责筹集，因维修资金筹集不足造成物业失修失养导致业主、使用人财产损失和人身伤害的，由未交费的责任人承担相应法律责任。

第四十条 合同有效期内突发性紧急抢修排险工程费用，由乙方先行垫付，由相关业主按拥有的建筑面积比例分摊，由乙方负责于工程开工起15日内收缴，逾期未交纳的，按应分摊金额的_________%按日交纳滞纳金。乙方也可向人民法院提起诉讼。

第四十一条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施造成业主、使用人财产损失的，有关各方按有关法律规定处理。

第八章 附则

第四十二条 自本合同生效之日起_________日内，根据委托管理事项，甲、乙双方办完交接验收手续。

第四十三条 本合同期满前二个月，甲、乙双方应作出是否续签合同的决定。任何一方决定不续签合同的，甲方即行组织招投标重新选聘物业管理企业。

第四十四条 双方可以对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

第四十五条 本合同附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第四十六条 本合同正本连同附件_________页，一式3份。甲乙双方各执1份，报物业行政主管部门备案1份，具有同等法律效力。

第四十七条 因房屋建设质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能或造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第四十八条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第四十九条 本合同在执行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意：

(一)由济南市仲裁委员会仲裁。

(二)向人民法院起诉。

第五十条 本合同自签订之日起生效。

甲方(签章)：_________ 乙方(签章)：_________

代表人：_________ 代表人：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

签订地点：_________ 签订地点：_________

许多人认为，班级事务繁杂琐碎，班主任工作有苦又累。我在刚参加工作的一段时间内也是事必躬亲，搞的自己焦头烂额，结果我累，学生们也烦。事实证明，这种传统的“保姆”式的管理以不再适应社会的需要，也是教师能力欠佳的表现。为此我试着使用了一种新的行之有效的管理方法，即可以锻炼学生的能力，又使自己不再像个管家婆，何乐而不为呢?

一、建立良好的师生关系，使学生在一种温心的环境中成长学习。

班主任采取专制、冷酷、高压式的管理方法，极易使学生产生紧张、焦虑、忧郁、恐惧等负面情感。而这些负面情感一旦形成，就会对学生的学习、生活、个人感受、师生关系和班级管理造成强烈的冲击。因此，班主任都应把与学生建立良好的、合作式的、愉悦的、相互信任的和亲密的情感关系作为重要的工作目标。只有这样才会老师觉得轻松、学生觉得愉快。也只有这样的班集体才有利于学生的成长学习。现在我与学生之间更多的象是一种朋友之间的关系。学生见了我不再像是“老鼠见了猫”似的，以前学生有话也不敢和我说、而现在学生有了什么事情总是和我说，这样班级里发生了什么事情也总是有学生对我说。班级的信息通道通畅了，管理起来也就相应的得心应手了。

二、无为而治，以境促人，培养学生的能力。

在教学中，教师是主导，学生是主体，在班级管理中，同样班主任是主导，让学生充分发挥其主体性地位。在班级管理中给学生提供一个宽松的环境，使学生可以充分发挥其内在潜力。老子的“无为而治”思想便的到了充分的体现。

1、抓好班干，大胆放权

“无为”治班的奥妙在于抓好宏观管理，而走好这一步，关键是培养好、用好班干部。任何一个优秀的班级，必须有一个优秀的班委会。班委会成立后，班主任要大胆放权，不是做班干部的领导指挥，而是做他们的后盾，顾问甚至导演。告诉他们尽管干，努力探索不可能没有失误，出了错责任在老师。有了班主任的充分信任，理解和支持，班委会的成员自是各显神通，生出许多奇思妙想。班主任放权还应对每一位同学，明确班主任甩了手，什么事都需要同学们自己掂量着，琢磨着去办好，因为班主任毕竟在盯着。“人多力量大”学生的积极主动性就充分的调动起来了。例如：在班级文化建设上，我大胆的放手给学生让学生自己大胆的去做。效果特别的好，班级文化搞的有声有色，学生自己集思广益定出了我们班的班训：“我在我必争，我争，我必胜。”即锻炼了学生的能力自己又省了力气何乐而不为呢?

2、以静制动，依法治班

班级学生性格各异，出点小问题难以避免，班主任要心胸豁达，冷静克制，但也不能听之任之，该出手才出手，不该出手绝不出手，要相信学生有能力解决。只要班主任有利的控制着同学们的努力方向和行事原则，即使是一点拨，便达到已静制动了。如此，才有可能使学生得到真正充分的锻炼。现在我们班的许多事情不用我去过问学生就可以自己处理的有条不紊，上一次的跑操比赛，我到沂南去听课不在场，而就在这种情况下我们班依然取得了一个三等奖。这使我从中发现了学生的潜力。在以后的活动中我都试着让学生自己去组织，结果都受到了意想不到的效果。

3、建立值日班主任制度，让每一名同学都有机会成为班级的管理者。

同时让他们体会到班级管理的难度，一个班级的成败*的是整个集体的努力，班主任只是起到指导的作用。自从建立值日班主任制度以来，班级管理的难度降低了很多。同学们的自觉性都大幅度提高。我们规定每天晚上值日班主任对今天班内出现的情况进行总结，同时提出自己的建议。通过这样的管理方式，让同学们自己发现问题并自己解决，提高了同学们的主人翁精神，班级纪律相比以前有很大进步。

让学生参与班级管理，培养能力，并不是说管理有随意性，而是要依据班级的“法”。否则，学生的能力培养便偏离了方向。能力培养不出来，反倒培养出了学生的惰性。反而“适得其反”了。要想做到这一点就要求我们班主任必须有着敏锐的观察力，及时发现学生的变化以便于给与必要的指导和纠正。

4、注意学生的思想工作教育。

学生的思想教育是一项长期而繁杂的工作，有时你的一两次工作会付诸东流，毫无效果。于是耐心没了，说出这样的话“我对你这样好，你还违反纪律，你对得起谁呀?对得起你的父母吗?对得起老师吗?”、“我都告诉你多少遍了，你又出错。没长脑子。”这样学生不光不领情，还对老师有反感。作为一位老师特别是班主任更要有耐心，如果不坚持下去，会前功尽弃。好像这全是学生的错，我们从来没有看见农民看见庄稼地里有草，而去埋怨庄稼为什么就长不过草呢，为什么你们不长的一样高呢?农民去给庄稼施肥、浇水让它们尽快成长起来。我们为什么不能想一想，“我怎么就不能让他记住呢?”听任老师的报告我真正明白了这一点。如果我们经常这样想，想着设法改变自己而不是埋怨学生，我们自己的教学管理能力也就提上来了，因为我们又找到了更好的方法。从另一方面来考虑，学生本来就是思想不成熟的阶段，你只有适时的拉一把，他们才能从迷惘中走出来。

魏书生说：管理是班集体的骨架，班级诗歌小集体，管理工作尤为重要，有良好的管理，事情就有头有绪，集体就像一架机器健康而有序的运转。我们班主任，都要依据班级的实际情况，建立、健全一套自己的班级管理模式，形成班级强大的凝聚力，让每位学生都能在班级这个温暖的大家庭中找到自己的位置。

在教学与班级管理方面，有很多老师和班主任都是我学习的榜样，今天谈的这点看法，只是我在班级的管理中的一点小小的体会，在以后的工作中我会加倍的努力改正缺点以争取更大的成绩。

物业管理实习报告样本

3、宪善物业管理法律体系，加大执法力度。全国性的物业管理条例可望今年内出台，有了全国性物业管理条例，就便于统一管理标准和管理规范，加强相关政策法规的协调，避免法规的相互冲突，用法制规范市场环境，规范物业管理操作。建立健全物业管理法规体系，需着重注意如下几点：

（1）物业管理主管部门、政府其他职能部门如需物业管理企业配合政府职能部门的部分工作，应由政府部门出具委托并授权，同时应给予政策上的优惠或适当的经济补偿。

（2）尽快制订、颁布物业管理招投标法规和配套实施细则，用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为。

（3）对于业主及业主委员会的职权，应进一步规范和细化相关条款，以明确业主违反业主公约及有关法律、法规，但又不构成刑事案件时，应由哪些部门来处理，或可赋予物业管理企业哪些执行权力。物业管理过程中形成有关决议和方案，经业主大会50％以上成员通过后，对于其他拒不服从的业主，物业管理企业可以采取哪些措施，等等。

4、规范物业管理市场行为，为物业管理企业提供公平竞争的外部环境。物业主管部门应注意用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市场。推行供需双方相互选择、平等协商、根据服务内容和质量确定价格，通过签订合同规范双方行为的制度。政府应积极引导和督促参与竞争的管理企业遵循公平竞争原则，树立竞争公德，遏制不正当竞争。除了应用法律和行政手段外，还须倡导建立道德秩序。这种道德秩序就是重视信誉、注重企业形象、遵纪守法、公平竞争。有了社会公德才能在竞争中树立良好的企业形象，建立稳固的企业信誉，自觉抵制不正当竞争，并将引入法律化、规范化、科学化轨道，创造公平、公正、公开的物业管理竞争环境。

5、加强物业管理重要性的宣传力度，提高全社会对物业管理的认识。物业管理企业应加强与业主之间的沟通及自我宣传，使公众对这新兴行业有正确的认识，令每一位消费者及社会各方面人士都积极地参与，以消费者的眼光审视物业管理企业的经营行为、服务行为是否规范。尤其注重与新闻媒体沟通，利用报刊、电台、电视等各种途径对物业管理政策、作用和服务内容进行大规模的宣传。同时，使新闻媒体了解行业的政策法规和特点，体会到物业管理行业的酸、甜、苦、辣，取得他们的理解、同情和支持，从而通过媒体的正面引导，推动物业管理行业健康地发展和壮大。

报告人：

二零零九年二月十日

共6页，当前第6页123456

时光荏苒。20__年度工作在___全体员工的忙碌中匆匆而过。回首虎年，在公司领导的热忱关怀下，在部门___的悉心指导下，在公司其他员工的密切配合下，我的各项工作得以顺利完成。

作为一名物业管理员，我的主要工作职责是：对___乃至整个小区进行日常检查，管理与维修辖区单元门禁系统，对装修单位经常性巡查，协调业主内部的矛盾和纠纷，以及及时处理业主的投诉与建议等事项。

为了总结经验，寻找差距，规划前景，促进20__年工作再上一个新台阶，现将20__年主要日常工作和阶段性工作总结如下：

一、坚决执行___的服务宗旨，以业主的满意作为工作的最大追求。小区水表频繁出现故障是众多业主的诟病，一名维修师傅根本就应付不了有一万多块水表的小区现状，对于住户水表显示异常或其他简单故障，都是由我们物管员上门解决，在购水电高峰和天气异常冷热的时候，尤为突出。当住户行动不便时，我们主动上门帮其插好水电表，面对部分业主的牢骚，我们需要耐心解释，充当救火队的角色，作听众，作解说员。通过减少业主生活中的麻烦，一点一滴的真心付出，赢得了业主对我们工作的认可和服务的满意。让业主满意，我们还积极为业主着想，有时甚或想在业主的前面。今年2月梅雨季节前，为了提醒住户预防变天下雨，关好窗户，防止屋内进水，我们在所有单元门处张贴醒目的通知以提醒住户。6、7月份，为了紧急应对大暴雨降临，防止6楼复式楼的下水堵塞而导致屋内积水，造成损失，我们加班加点，一面对部分6楼天沟排水进行检查疏理，一面不顾腿酸脚痛，上门到所有的6楼住户，张贴通知，告知注意事项，力求减少业主损失。通过努力，今年此类事件明显低于往年。

二、秉承公司敬业、服务、创新、奉献的经营理念，始终把业主安全放在首位，尽心尽力，及时维修好单元门禁，维护业主权益。我专职服务的区域有88张单元门，因为电子器件业已达到使用年限，一旦气温异常，其维修频率相当高，不论天气多么炎热，我都会在第一时间扛着焊机，及时进行维修，维护好业主的第一道安全屏障。目前单元门禁系统现全部处。时刻想着住户的需求，时刻牢记公司的理念，是对我们所有工作人员的基本要求。朝着这个目标做，于公司，努力达到敬业奉献，于住户，充分做到及时服务，于自己，竭力做到心到手到，问心无愧，这也是我对自身的要求。

三、高标准高质量完成公司交代的任务。在公司5月份组织的问卷调查活动中，我与同事___一起，挨家挨户上门，千百次的回答某些住户的物业费用问题。面对他们关于垃圾车是买是修和费用由谁出的问题，耐心认真解释。采取让其家中通情达理的住户签名这样灵活的方式方法，最大程度的获得住户的支持。在11月12月公司组织的统一对小区车库杂屋水电抄收的活动中，我和同事___一组，负责___的近500间车库杂屋。我们采取书面通知、电话告知、上门抄收、电话催收、委托其家人朋友相互告之、蹲点守候等多种灵活、主动的方式，共收取相关费用6万5千多元，圆满完成了任务，获得公司奖励。

四、按照公司的统一部署，及时做好物业费水电费的催缴工作。这项工作主要包括有：每两个月对经营性车库杂屋进行水电费物业费的催收，每季度对业主房屋物业费的电话催收，每季度对临街门面物业费的预缴通知。今年7月份还对拖欠一年以上房屋物业费的业主，进行电话催收和上门张贴书面缴费通知。对个别无故拖欠费用的，与工程部、秩序维护部密切配合，果断采取断水停电的方式，坚决维护公司利益。

五、时刻践行一名物业从业人员的服务准则，当好业主的好助手，好管家。因为工作的需要，我经常性与小区住户打交道，听取他们的需求、建议，了解他们生活中所遇到的困难，也听他们话东家长说西家短。对于他们所提出的合理建议与要求，及时认真的解决力所能及的事情，记录他们的批评建议，报给相关部门，及时跟进。对于住户间的纠纷矛盾，不惧困难，尽量让他们双方满意。全年本人协调业主的纠纷50余起，成功率约95%，处理业主各类投诉建议80余起，完成率约98%，未完成的事项现正在抓紧处理。

一年以来，我尊敬领导，团结同事，热情服务住户。上班不无故迟到早退，坚持学习，坚持在工作中找寻乐趣。在这一年里，我虽然完成了公司交代的各项任务，得到领导的褒奖，同事的好评，但这离不开领导的正确指导，离不开同事的协助配合。我知道距离一名优秀的专业的物管员还有差距。客观自我剖析，自身尚存在诸多不足之处：首先，由于本人性格内向，文化素质不是很高，这就造成本人在语言表达方式和艺术性处理问题方面，还有很大的提升空间;其次，由于日常工作的分工，我在维修单元门与检查水表方面投入了太多精力，没有充分尽到物业管理员的角色;再次，我在对较复杂问题的处理上感觉有压力，有时需要部门___的帮助;还因为工作时有松懈，不能细心认真每一件事情。因此，以后我还要加强理论学习，尤其是有关业务知识的学习，夯实理论基础，积累工作经验，与时俱进的跟上物业管理行业的发展态势，虚心请教，向能者学习，提高驾驭复杂事务的处理能力。也恳请各位领导继续批评指正，以待在今后的工作中进一步加强。

20__年业已过去，我们满怀信心的迎来20__年。新的一年意味着新的面貌，新的挑战，新的机遇。今朝花开胜往昔，料得明日花更红。坚信在公司领导的英明决策和运筹下，___物业公司的明天会更好。做为公司的一份子，在明年的工作中，我将一如既往，竭力做好本职工作，为公司的发展贡献自己一份微薄的力量。

今朝花开胜往昔，料得明日花更红!

诚祝___物业公司来年业务锦上添花，花更红!

第一章 总则

第一条 本合同当事人

委托方(以下简称甲方)

组织名称：

业主委员会主任：

地 址：

联系电话：

受委托方(以下简称乙方)

企业名称：

法定代表人：

注册地址：

联系电话：

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将 (物业名称)委托乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条 物业基本情况

物业类型：

座落位置： 市 区 路(街道) 号。

管理界线：东至 ;南至 ;

西至 ;北至 。

占地面积： 平方米。

建筑面积： 平方米。

委托管理的物业构成细目见附表。

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人。

本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。

第二章 委托管理事项

第四条 房屋共用部位的维修、养护和管理。

包括：房屋承重结构部位(基础、承重墙体、梁、柱、楼板、屋面)、专用房间、楼梯间、走廊通道及外墙面、。

第五条 房屋共用设备的维修、养护、运行和管理。

包括：上下水管道、落水管、电梯、避雷装置、公共照明、安全监控、消防设施、邮政信箱、天线、二次加压水泵及水箱、。

第六条 公用设施的维修、养护和管理。

包括：非市政道路、化粪池、垃圾房、庭院灯、草坪灯、自行车棚、停车场。

第七条 附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。

包括：物业管理办公经营用房、商业网点、文化体育娱乐场所等。

第八条 公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理。

第九条 公共环境卫生管理。

包括：公共场所、场地、房屋共用部位的清扫保洁及垃圾的收集。

第十条 实行封闭物业管理的住宅区内的停车车位，由乙方负责经营管理。

对未参加车辆损失保险、车辆玻璃破碎保险、车辆盗抢保险的，乙方有权制止停放。

第十一条 协助公安部门维护社区秩序。

包括：安全监控、值班、巡视、门岗执勤。

发生刑事案件依照法律规定报经公安部门处理。

第十二条 与房屋及附属建筑物改建、装修相关的垃圾清运等的管理。

第十三条 物业档案管理。

包括：物业的工程图纸、竣工验收资料、产权资料、业主和使用人档案、维修档案、有关财务账册。

第十四条 利息及维修资金使用的财务管理。

第十五条 位于位置计平方米的物业管理办公用房由乙方无偿或按标准有偿使用，但不得分割、抵押、交换、买卖。

有偿使用费用于。

第十六条 位于位置计平方米的物业管理经营用房委托乙方按下列约定经营(在所选项目上打"√")，但不得分割、抵押、交换、买卖。

(一)乙方无偿经营。

经营收入扣除经营成本后，结余部分按规定专户存储，全部用于补充维修资金不足及业主委员会办公费用。

(二)乙方每年向甲方缴纳 万元，剩余经营收入归乙方所有。

甲方所得按规定专户存储，用于补充维修资金不足及业主委员会办公费用。

第十七条 组织开展社区文化娱乐活动。

第十八条 组织开展社区便民有偿服务活动。

第十九条 向业主、使用人收取物业管理服务费、电梯运行费。

按委托协议代收电费、水费。

第二十条 房屋自用部位、自用设备的维修、养护，若委托乙方维修时，乙方可以接受委托并合理收费。

第二十一条 规劝制止业主、使用人违反《业主公约》和业主委员会决议及物业管理有关规定的行为。

规劝制止无效的，报送业主委员会批准，可采取措施。

第二十二条 其他委托事项。

(一) 。

(二) 。

(三) 。

第三章 委托管理期限

第二十三条 委托管理期限为年。

自 年 月 日起至 年 月 日止。

第四章 双方权利和义务

第二十四条 甲方权利和义务

(一)甲方权利

1、代表和维护业主、使用人的合法权益;

2、根据业主大会的决议与物业管理企业签订物业管理委托合同;

3、监督业主、使用人遵守《业主公约》及业主大会、业主委员会决议和物业管理有关规定;

4、审定乙方制定的物业管理规章制度和实施方案;

5、检查监督乙方物业管理工作的实施及制度的执行情况;

6、审议乙方提出的物业管理服务年度计划、维修财务预算及决算;

7、向业主筹集或续筹维修资金，审定维修基金利息的使用情况;

8、监督检查公共建筑、共用设施设备和物业管理办公经营用房的使用情况。

(二)甲方义务

1、听取业主、使用人的意见和建议，并及时将业主、使用人的意见和建议反馈给乙方;

2、保证业主、使用人遵守、执行物业管理有关法规、规章和规范性文件，遵守《业主公约》及业主大会、业主委员会决议和小区物业管理制度，按时交纳物业管理服务费及其他费用;

3、协助乙方开展物业管理工作，完成和实现物业管理各项管理目标;

4、维修基金利息不敷使用时，负责向业主筹集维修资金;

5、向乙方提供建筑面积 平方米物业办公用房(产权归全体业主所有)，并于合同生效之日起 日内，移交乙方使用;

6、按物业管理区域总建筑面积 %的比例，向乙方提供 平方米经营用房(产权归全体业主所有)，并于合同生效之日起 日内移交给乙方使用;

7、于合同生效之日起 日内向乙方提供物业管理所需全部工程技术资料和有关档案资料，并建立交接手续;

8、当业主、使用人不按规定缴纳物业管理服务费时，协助乙方催交，催交无效的，由甲方做出决定采取必要的措施收缴，委托乙方实施;

9、调解处理业主、使用人与乙方的纠纷，协调其之间的关系;

10、协助乙方搞好社区文化和社区服务工作;

11、协调、处理本合同生效前发生的建设及管理遗留问题：

(1) ;

(2) 。

12、完成政府交办属于物业管理区内应完成的各项任务;

13、 。

第二十五条 乙方权利和义务

(一)乙方的权利

1、根据有关法律、法规、规章和本合同有关约定制定物业管理实施方案并实施管理;

2、编制物业管理年度管理计划、维修资金使用计划及预决算报告，经业主委员会审定，提交业主大会审议通过后实施;

3、编制房屋、附属建筑物及构筑物、共用设施设备、绿化等年度维修养护计划和大、中修方案，经业主委员会审定提交业主大会审议通过后组织实施;

4、依照本合同和市物价局核发的收费许可证收取物业管理服务费;

5、负责物业管理档案资料、有关财务账册的管理;

6、规劝制止业主、使用人违反物业管理规定及《业主公约》的行为;

7、有请求业主委员会协助管理的权力;

8、有选聘专业公司承担专项工程的权力;但不得将物业管理责任转让给第三人;

9、当业主、使用人装修物业时，与其签订《房屋装饰装修管理协议》，并按有关规定进行管理;

10、依法向业主、使用人追缴欠交的物业管理服务费。

(二)乙方的义务

1、履行本委托合同并依法经营;

2、接受业主委员会和业主、使用人的监督;

3、重大管理措施应提交业主委员会审议批准;

4、接受物业行政主管部门的监督、指导;

5、对本物业的公共配套设施不得擅自占用或改变使用功能。

如需扩建或完善配套项目，须经甲方同意并报有关部门批准后方可实施;

6、按照有关规定使用维修基金利息;

7、每半年向业主、使用人公布一次物业管理服务费收支情况。

每年7月份和12月份向业主委员会提交维修基金利息使用管理报告;每年1月份向业主公布全年维修基金利息收支情况;

8、向业主、使用人提供优良生活工作环境，搞好社区文化和社区服务;

9、发现违法行为要及时制止并向政府有关行政主管部门报告;

10、定期对房屋设施设备状况进行检查，及时排除不安全隐患和险情;

11、物业管理委托7日内，必须向业主委员会移交全部物业管理档案资料;经双方共同认可并委托审计机构审计后，向甲方移交代管财务档案资料和本物业的公共财产及物业办公、经营用房。

12、 。

第五章 物业管理服务质量及标准

第二十六条 依据国家、省有关规定和《市物业管理办法》及《济南市住宅小区物业管理等级服务评定(试行)标准》，制定本物业管理服务质量及标准。

具体内容如下：

(一)房屋及维修管理

1、房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现象。

2、行政街号、房屋幢号、单元号有明显标志，设有引导方向平面图。

3、封闭阳台、空调安装、抽油烟机排气孔等统一有序，房屋立面无吊栏等悬挂物。

4、一楼护栏无探出墙面现象，二楼以上无护栏。

5、房屋完好率98%以上。

6、房屋大中修有完整的开工报告及工程预算书，履行安全技术交底手续，工程质量验收手续齐全，决算书经过有关机构审计，有完整的竣工报告并建立有关保修制度，工程资料存档备查。

7、房屋小修、急修及时率达98%以上，合格率达100%，险情排除及时率达100%，有维修记录和回访记录。

8、房屋档案资料管理完善，按幢、户立档。

(二)共用设备管理

1、设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，管理完善，随时查阅。

2、专业技术人员、维修操作人员严格执行操作规程，按要求经过专业培训，持证上岗。

3、设备良好，运行正常，有设备运行记录。

有专门的保养检修制度，无事故隐患。

4、小区内生活用水(高压水泵、水池、水箱)有严密的管理措施，有二次供水卫生许可证和操作人员健康许可证。

水质检验合格。

5、电梯按规定时间运行，电梯厢清洁卫生，通风、照明良好。

6、电梯有专业队伍维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。

7、负责锅炉供暖的，严格遵守锅炉供暖各项规章制度，运行正常，并有运行记录。

供暖期间，居室内温度应为18℃，不低于16℃。

(三)共用设施管理

1、小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。

2、公共照明设施设备齐全，运行正常。

3、道路畅通，路面平坦无损坏。

4、污水排放畅通，沟道无积水。

5、危险部位标志明显，有防范措施。

(四)绿化及养护管理

1、公共绿地、庭院绿化布局合理，花草、树木、建筑小品配置得当。

2、绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。

对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶。

(五)环境卫生管理

1、小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾房等保洁设施。

2、小区内实行垃圾袋装化，日产日清。

3、楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，窗户明亮。

楼道内无乱堆乱放现象。

设备间清洁卫生，通风照明良好。

4、道路、庭院、绿地、公用场地无杂物，保持清洁。

5、雪后及时扫净小区内道路及楼间积雪;雨后及时清理污水。

6、小区内马路无摊点、市场，商业网点牌匾美观整齐、管理有序。

7、小区内无违章临时建筑。

8、小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。

9、共用场地定期清洁，地面无油渍等污染现象。

(六)社区秩序维护

1、小区内实行24小时值班巡逻制度。

2、值班人员有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项管理措施落实。

(七)停车场及车辆停放管理

1、甲方委托乙方经营管理的停车场，车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。

2、 。

3、 。

(八)消防

1、 消防系统标志明显，设备完好，可随时启用。

2、 配备专职或兼职消防管理人员。

3、 消防通道畅通无阻。

4、 。

5、 。

(九)按《房屋装饰装修管理协议》实施改装修管理。

(十) 。

第六章 物业管理服务费及相关费用

第二十七条 物业管理服务费

(一)住宅房屋，乙方按建筑面积每月每平方米 元向业主、使用人收取;非住宅房屋乙方按建筑面积每月每平方米 元向业主或物业使用人收取;空闲房屋，乙方按建筑面积每月每平方米 元向 收取。

(二)收费时间： 。

(三)合同有效期内，若物价部门批准调整收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向业主、使用人收取。

(四)业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的 %按日交纳滞纳金。

(五)业主转让物业时，须交清转让前的物业管理服务费用。

第二十八条 电梯运行费按下列约定执行：

。

第二十九条 在实行封闭物业管理住宅区内的停车车位，由乙方对停放车辆的业主、使用人实行委托服务，按物价部门规定收取车位费。

车位费收入扣除经营管理成本后的结余部分，用于1、物业共用部位、共用设施设备维修;2、绿地养护费用;3、弥补甲方同意减免的物业管理服务费;4、便民服务费用，5、业主委员会办公经费。

第三十条 房屋共用部位、共用设施设备的维修养护和更新费用，按《济南市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行办法》及其配套文件执行。

第三十一条 房屋自用部位、自用设备的维修养护及其他服务，若委托乙方维修或提供服务，双方应签订协议，乙方按约定收费标准向享受服务的业主、使用人收取。

第三十二条 甲方委托乙方签订利用本物业管理区内房屋共用设施设备、共用场地设置的户外经营性广告和商亭、摊点等有偿使用协议并由乙方负责收取有偿使用费。

有偿使用费收入扣除成本后结余部分用于1、物业共用部位、共用设施设备维修;2、绿地养护;3、弥补减免的物业管理服务费;4、便民服务费用;5、业主委员会办公经费。

第七章 违约责任

第三十三条 甲方违反本合同第二十四条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第三十四条 乙方违反本合同第五章的约定，未按合同约定标准管理物业，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同;造成经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十五条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十六条 乙方不按规定和甲方审定的计划使用维修基金利息，或将维修基金利息挪作他用的，甲方有权制止。

造成甲方经济损失或导致物业失修失养，乙方应给予经济赔偿。

第三十七条 甲乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方元的;造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。

第三十八条 因业主、使用人使用不当发生的物业共用部位、共用设施设备维修费用，由相关的业主、使用人承担。

第三十九条 维修基金利息不敷使用时，由乙方负责筹集，因维修资金筹集不足造成物业失修失养导致业主、使用人财产损失和的，由未交费的责任人承担相应法律责任。

第四十条 合同有效期内突发性紧急抢修排险工程费用，由乙方先行垫付，由相关业主按拥有的建筑面积比例分摊，由乙方负责于工程开工起15日内收缴，逾期未交纳的，按应分摊金额的%按日交纳滞纳金。

乙方也可向人民法院提起诉讼。

第四十一条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施造成业主、使用人财产损失的，有关各方按有关法律规定处理。

第八章 附则

第四十二条 自本合同生效之日起日内，根据委托管理事项，甲、乙双方办完交接验收手续。

第四十三条 本合同期满前二个月，甲、乙双方应作出是否续签合同的决定。

任何一方决定不续签合同的，甲方即行组织招投标重新选聘物业管理企业。

第四十四条 双方可以对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议。

补充协议与本合同具有同等效力。

第四十五条 本合同附件均为合同有效组成部分。

本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第四十六条 本合同正本连同附件页，一式3份。

甲乙双方各执1份，报物业行政主管部门备案1份，具有同等法律效力。

第四十七条 因房屋建设质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能或造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。

产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第四十八条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第四十九条 本合同在执行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意：

(一)由济南市委员会仲裁。

(二)向人民法院起诉。

第五十条 本合同自签订之日起生效。

甲方签章： 乙方签章：

代表人： 代表人：

年 月 日 年 月 日

附件：

1、物业构成细目

2、《业主公约》

3、《房屋装饰装修管理协议》

第一章总则

第一条本合同当事人

委托方(以下简称甲方)：_________

名称：_________

主任：_________

地址：_________

联系电话：_________

受托方(以下简称乙方)：_________

企业名称：_________

法定代表人：_________

注册地址：_________

联系电话：_________

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将_________(物业名称)委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条物业基本状况

物业名称：_________

物业类型：_________

座落位置：_________区(市)县_________路(街道)_________号

四至：东_________南_________西_________北

占地面积：_________平方米

建筑面积：_________平方米

委托管理的物业构成细目见附件一。

第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人;甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。

第二章委托管理服务事项

第四条房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_________.

第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、_________.

第六条附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________.

第七条共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、_________.

第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、_________.

第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、_________.

第十条交通与车辆停放秩序的管理、_________.

本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。

第十一条维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________.

前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。

第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、_________.

第十三条根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。

第十五条对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告规劝、制止、_________等措施。

第十六条其它委托事项

第三章委托管理期限

第十七条委托管理期限为_________年(不超过3年)。自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。

第四章双方权利义务

第十八条甲方权利义务

1、代表和维护业主、使用人的合法权益;经常听取业主、使用人的意见和建议，并及时将这些反馈给乙方;协调业主、使用人、乙方之间的关系;

2、监督业主和物业使用人遵守业主公约及物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度;采取措施督促业主、使用人按时交纳物业管理公共服务费用;

3、审定乙方拟定的物业管理方案;

4、检查监督乙方物业管理方案的实施及制度的执行情况;

5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、维修养护计划和财务预算及决算报告;

6、审批物业维修专项资金的使用预算，并监督物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的竣工验收;审查乙方提供的物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的书面报告;

7、在合同生效之日起_________内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;

8、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积物业管理用房，由乙方按下列第_________项执行;

(1)无偿使用;

(2)按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;

9、与乙方办理物业管理验收手续时，应向乙方移交下列资料：

(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(2)设备设施的安装、使用和维护保养技术资料;

(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(4)物业管理所必需的其他资料。

并于合同生效之日起_________日内向乙方移交;

10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：

11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动及完成物业管理各项管理目标;

12、负责本物业维修专项资金的筹集，督促业主缴纳物业维修专项资金;

13、甲方有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计;

第十九条乙方权利义务

1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动;

2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;

3、按本合同第十五条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为及时进行处理;

4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。

甲方：

乙方：

年月日

一、建筑工程中的项目安全管理

对于建筑工程来讲，安全问题是一个重大的问题，必须从各个环节严格控制建筑工程中的安全。建筑工程项目的安全管理包括很多部分，从采购建筑材料、施工管理、项目验收等各个环节都有对项目安全方面的监督和控制，通过不断提高安全监督能力、加大安全巡视力度、提高安全施工系数等等，从各个方面提高建筑工程中的项目安全管理，从而使得安全问题发生的概率大大降低，保证建筑施工和建筑使用过程中的安全。

安全管理是建筑施工过程中的重要组成部分，在建筑施工过程中，必须时时刻刻保证工程的安全性、保证施工人员以及设备等等的安全，所以安全管理在施工过程中是必不可少的一环，在安全管理过程中首先要明确相关部门和相关人员的责任，使得他们在建筑施工过程中，必须恪尽职守、承担起自己应尽的责任，从而能够保障项目的顺利开展和安全管理;其次，安全管理过程中，不仅要明确相关责任人的责任，而且还需要对施工过程涉及到的人、设备、材料等等都做好相应的安全工作，从而能够将施工过程中的安全隐患降到最低，保证施工人员、建筑物的安全，保证项目能够顺利实现。

二、建筑施工项目的进度控制

建筑施工项目的进度控制也是建筑项目管理的重要部分，进度控制的内容主要包括：保证项目的质量和在一定期限内完成，同时能够合理安排人力或者物力资源，通过优化项目管理的各项资源，设计和实施最能优化资源配置的施工策略，在施工过程中保障施工进度，同时保障施工的安全;在施工到一定时期时，需要对工程进度与工程计划安排进行对比，保障建筑项目能够按照计划进行或者提前完成，如果施工进度落后于施工计划，那么需要对落后的原因进行分析，制定出一个更加合理的施工计划，从而保证后续的施工进度。需要注意的是，在保证施工进度的过程中，需要同时保证施工的安全与施工质量等等。

施工项目进度的控制主要分为三个阶段，第一，在制定施工计划阶段，需要综合考虑各种因素，然后制定出合适的施工进度，同时还需要将施工计划再次细分，从而规定出每阶段具体的施工进度;第二，在施工过程中进行进度控制，在施工过程中需要按照施工计划中的施工策略进行施工，同时保证最大限度地合理利用人力或者其他资源，规定好施工进度的对比周期，从而能够切实保障施工过程中的进度;第三，施工进度总结，在对比施工计划与施工进度后，需要对施工过程中需要改进的地方进行总结，从而能够在以后的施工过程中进行改进;在整个项目完成之后也需要对施工过程中的进度控制重点进行总结，从而对于以后开展建筑施工中的进度控制有所帮助。

三、建筑项目安全管理的策略

通过以上的分析和论述可知，建筑项目的安全问题至关重要，不仅涉及到施工人员和建筑使用人员的人身安全，而且还涉及到重要的财产安全，所以建筑项目中的安全管理必须引起我们的足够重视，为此我们需要从以下几点做起：

全员管理。安全管理是建筑项目施工过程管理中的重要内容，所以需要所有项目人员的共同努力，包括：项目管理人员、安全监督人员、项目施工人员等等，一定要分配好每个人员的角色，提高他们的安全意识，使得他们在建筑施工过程中，明确自己承担的安全责任，同时要真正肩负起安全管理的角色，使得所有人员能够相互合作、相互协调、共同努力，保证项目的安全管理保证。

安全管理的目的。安全管理的内容主要是对建筑施工过程中的人、物或者其他因素进行管理，从而能够有效地控制人的不安全行为，同时消除施工设备的故障，防止人员的受伤或者是财产的损失，从而能够保障项目的顺利施工和安全管理。

安全生产的方针。在建筑施工的过程中，一定要遵循“安全施工”的重要原则，在施工过程中一定要首先保障人员的生命安全，通过提高所有工程人员的安全意识，减低设备的安全事故几率，通过提高安全防护的技术，能够有效地保证施工人员的生命财产安全，防止安全事故的发生，同时要与建筑施工过程中的其他注意要素相协调，从而保证建筑施工项目的顺利进行。

安全管理的相关措施。通过以上的分析和论述可知，在建筑施工的过程中，安全管理是施工过程中应该重点考虑的因素，所以我们必须要采取一定的措施，进行建筑施工过程中的安全管理。安全管理主要包括以下两个方面的内容：第一，施工环境的相关控制;第二，施工行为方面的相关控制。为此我们需要从以下两个方面进行相关的努力。

从施工环境方面进行相关的控制，在施工管理的过程中，需要注意以下几点：第一，优化施工方案，需要协调施工过程中的各项资源，同时能够改善施工设备的安全管理，提高设备作业的安全系数等等;第二，在开始施工以前，需要对施工环境进行相应的检查，从而保证施工环境的安全，然后再进行相应的施工;第三，需要对存在安全隐患的有毒气体、易燃易爆物品等等做好相关的存储工作，同时在施工附近设置相应的灭火或者是消毒、防毒的设备，保证施工人员的安全。

从施工人员方面进行安全控制，在工程的安全管理过程中，除了对环境进行相关的控制以外，人员的安全管理也是一项重要内容，为此我们需要做到以下几点：第一，对于全体人员进行相应的安全知识讲解，使得他们了解相关的安全事宜，同时也需要提高他们的安全意识，从而保证项目施工的安全;第二，针对管理存在安全隐患的人员进行相应的培训，使得他们了解相关设备或者是建筑材料的知识，保证按照正确的操作步骤或者是储藏方式进行施工。

四、施工进度控制策略

在建筑施工过程中，除了要进行一定的安全管理之外，还需要对建筑施工进度进行管理，要对相应的工程进行进度控制策略，为此我们需要做到以下几点：

(一)要进行合理的组织

在施工开始之前，需要相关的进度控制人员，根据合同要求的日期，与相关技术人员一起进行讨论，从而制定出比较初步的施工计划，作为以后项目真正施工的参考，在制定施工进度计划的过程中，需要遵循以下几个原则：第一，技术原则，现在的建筑工程施工过程中，离不开一定的技术策略，所以在制定施工计划以前需要与相关的技术人员进行讨论;第二，经济原则，建筑施工过程中相关的部分或者是工程参与者都希望自己的利益得到最大化，所以就需要协调好各方面的利益关系，避免大的利益冲突。

(二)施工进度与安全的关系

通过以上的分析可知，建筑施工过程中的进度控制和安全控制是两项重要的内容，在施工过程中两者有可能会存在一定的矛盾。所以在进行项目进度控制过程中与相关的安全控制出现冲突时，我们首先要保证项目的安全控制，在保证安全的基础上，通过提高其他的技术设施，或者是增加人员、施工设备来保障施工的进度，绝对不能通过牺牲安全控制的方式加快工程的施工进度。