常州物业管理办法（汇编20篇）

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（ 物业）委托乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条 物业基本情况

物业类型：

坐落位置： 市 区 路（街道） 号；

占地面积： m；

建筑面积： m。

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。

第二章 委托管理事项

第四条 甲方就 住宅区域内的下列物业管理事项委托乙方管理：

1.房屋共用部位、共用设备的修缮和管理。

2.公共设施的修缮和管理。

3.社区服务配套设施的经营和管理。

4.房屋修缮基金、高层住宅电梯水泵大修更新基金和街坊公共设施修缮基金的账务管理。

5.物业档案资料管理。

6.建筑管理。

7.公共环境卫生。

8.保安。

9.高层住宅电梯、水泵运行服务管理。

第三章 委托管理期限

第五条 本合同自 年 月 日至 年 月 日止。

第四章 双方权利义务

第六条 甲方权利义务

1.负责制定《住宅使用公约》和《住宅使用说明书》并将其作为房屋租赁合同的附件要求业主和物业使用人遵守。

2.审定乙方制定的物业管理方案。

3.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。

4.审议乙方在小区的年度管理计划、资金使用计划及决算报告。

5.保修责任范围内的房屋、设施和设备的维修养护，按以下第 种方式处理：

（1）甲方负责返修。

（2）委托乙方返修，支付全部费用。

（3）其他。

6.在合同生效之日起 日内向乙方提供 平方米建筑面积管理用房（产权建筑面积管理用房，产权仍属甲方），由乙方按下列第 项执行：

（1）无偿使用。

（2）按建筑面积每月每平方米 元租用，其租金收入用于物业管理和服务。

7.负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起 日内向乙方提供。

8.当业主和物业使用人不按规定缴纳物业管理费时，负责催交或以 方式偿付。

9.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。

10.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

11.其他。

第七条 乙方权利义务

1.根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案。

2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。

3.按本合同相关的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。

4.选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。

5.负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施。

6.向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督。

7.每 个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况。

8.对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施。

9.其他。

第五章 物业管理服务要求标准

第八条 乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到 %。

1.房屋外观：

2.设备运行：

3.房屋及设施、设备的维修、养护：

4.公共环境：

5.绿化：

6.交通秩序：

7.保安：

8.急修：

小修：

第六章 物业管理服务费用

第九条 物业管理服务费（略）。

第十条 住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的 倍收取。

第十一条 车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取：

1.露天车位：

2.车库车位：

3.其他：

第十二条 乙方对业户或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计划。

第十三条 乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下：（自定）。

第十四条 房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用按以下方式承担：

1.保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、保养费用由甲方承担。

2.不属保修范围内的维修、养护费用由业户按建筑面积承担。

第七章 违约责任

甲乙双方应严格履行本合同，一方违约，另一方有权解除本合同，违约方同时应承担相应的违约责任。违约金按项目总额的20%由违约方承担。造成一方损失的，应承担相应的赔偿责任。

第八章 附 件

第十五条 双方约定自本合同成效之日起 天内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。

第十六条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。

第十七条 本合同的附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第十八条 本合同正本连同附件共 页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第十九条 因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的坚定为准。

第二十条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第二十一条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请仲裁委员会裁决（当事人双方没达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。

第二十二条 合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满 天前向对方提出书面意见。

第二十三条 本合同自签订之日起生效。

甲方签章： 乙方签章：

代表人： 代表人：

日期： 日期：

(一)建立医院感染管理委员会、医院感染管理科、医院感染管理小组三级监控组织。

(二)医院感染委员会应定期召开会议，听取医院感染管理科汇报，研究协调和解决有关医院感染方面的重大事项，遇有紧急问题随时召开。

(三)依据有关政策法规，制定全院控制医院感染规划、管理制度，并组织实施。

(四)医院感染管理科定期对环境卫生、微生物污染、固体废物、消毒灭菌、污水处理等进行抽样调查与检测，定期进行院内感染发病率和抗生素使用情况调查。

(五)定期对全院各科消毒隔离情况进行检查，对医务人员的消毒隔离技术进行考核。

(六)组织全体医务人员进行控制医院感染知识与技能的培训考核。

(七)科室应当指定医师或护士专职或兼职负责科室医院感染工作，发现问题及时反馈并积极改进。

(八)认真做好各项监测工作，严格控制院内感染发生，做到监测与控制相结合。

为了学校校车管理有条不紊、规范、强化职能，特制定校车管理制度。

一、 加强领导，强化责任意识。

首先学校要把防范交通安全事故的工作放在突出的位置，切实加强领导将校车管理工作纳入到重要议事日程。

(一)成立校车安全工作领导小组，形成学校、车主、家长“三位一体”的责任网络和带班领导、值班教师、学生家长“三位一体的乘车学生管理网络。

(二)把责任逐一分解落实到岗，到人，最大限度的保障广大学生安全。

二、履行职能，建立长效机制。

(一)建立校车、驾驶员档案，详细掌握本校乘车学生情况以及辖区内校车数量，车辆所有人、驾驶人、运行时间，行驶路线、每个站点乘车人员等基本情况。

(二)负责清点乘车人数，组织学生上下车，维护乘车秩序与安全。

(三)(镇)政府、行政村有专人负责组织本辖区乘车学生按时，有序上、下车，确保不漏一车，不漏一人。

(四)学校与镇政府部门密切配合，与全社会形成合力，共同为学生的健康成长提供一个安全、稳定、和谐的环境。

三、注意宣传，提高安全意识。

做好交通安全的宣传教育工作，提高广大师生的安全意识。

(一)充分利用校园广播站、宣传厨窗、板报、安全教育课等多种形式，广泛、深入地开展交通安全教育活动。

(二)教育家长和小学生、儿童不乘坐超员车、报废车、拼装车、货力、农用车(拖拉机、三轮车)等各类非法营运车辆。

四、强化监管，确保安全运行。

学校将组织相关人员对校车运营情况进行监督发现问题，及时上报政府及相关部门，及时消除隐患，避免各类安全事故发生，做到防患于未然。

学校与校车签订校车安全教育责任状，学校与车主签订责任状。

(一)建立校车及乘车学生档案。

(二)运营校车，必须有座位险，有消防等安全设施，有接送学生记录。

(三)有带班领导、值班教师、学生乘车家长、乘车日记。做到定车、定人、定时、定站点、定线路。

(四)车主及驾驶员严格遵守交通规则，不酒后及疲劳驾车，严格按照校定载客人数载客，保证营运车安全，技术状况等合国家标准。

(五)建立完善校车管理制度，落实相关人员责任，有专人对校车运营情况进行监督、检查，发现违法规现象，要及时制止、纠正，并及时上报有关领导及部门。

(六)制止车主及驾驶员不准载学生进入加油站，装载易燃易爆等危险品或其他人员。

(七)对校车管理一定要做好做实，切实把校车管理工作抓实、抓好、抓出成效。

20xx年3月

甲方：

乙方：

为明确双方权利义务，保护双方合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规，本着平等、自愿、公平、诚实信用、公序良俗的原则，经协商一致，签订本合同。

一、物业概况

物业类型：办公楼，位置：__________。净用地面积：_____m2，总建筑面积：_____m2。竣工日期_____年_____月_____日，交付使用日期_____年_____月_____日。

二、服务内容与质量标准

参照级物业服务标准(20__年，中国物业管理协会印发)，乙方负责该办公楼及相关院落、车场等的服务管理。

(一)共用部位、共用设施设备服务管理。共用部位，如门厅、楼梯间、走廊通道、卫生间等上下左右前后等。配套设施设备，如自来水供水系统、污水管，配电设备、照明灯具，楼内消防设施设备等。规划红线内属物业管理服务范围的市政公用设施，如室外上下水管道、化粪池、绿化、自行车房棚、停车场等。

(二)卫生保洁服务管理。共用部位、共用设施设备无蛛网浮尘。定期消毒，四害消杀工作到位。共用部位无乱涂、乱贴、乱画、乱堆放现象。下水管道通畅。垃圾清运及时。院内环境整洁。

(三)安全防范服务管理。24小时专人值守，人员、车辆出入管理严格、适度，值班记录完备并保存至本合同解除或终止。院内车辆停放管理。

(四)物业管理区域绿化养护。花草、树木等绿化植物修剪养护及时到位。

三、合同期限

本合同期限为_____年，自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

四、物业服务费

物业服务费采取包干制收费形式，最高标准(含税)是_____元/月。通常情况下，乙方每月上旬支取上个月的物业服务费。

五、双方的权利义务

(一)甲方的权利义务。

1、甲方以业主委员会身份，维护物业使用人(办公单位、部门)的合法权益，接受他们的合理建议、意见，及时向乙方及相关公共事业部门反映，协调解决问题并适时反馈。

2、监督、检查、考核乙方履行本合同，依据对乙方违约考核情况，适度扣减乙方的物业服务费。

3、积极协助、支持、配合乙方开展工作。

4、按照本合同约定交纳物业服务费。

(二)乙方的权利义务。

1、按照本合同约定收取物业服务费。

2、对物业使用人违反《管理规约》的行为进行劝阻、制止、报告。

3、注重服务的及时性、有效性，按照本合同约定满足物业使用人需求。

4、定期征求物业使用人意见、建议，有效处理他们的投诉，并及时回访。

六、违约责任

甲方违反本合同约定，依法承担相应的违约责任。

乙方违反本合同约定，造成物业使用人较大经济损失，或物业使用人向物业管理行政主管部门或12345热线投诉次/月及以上的(含上述合计)，甲方可适量扣减乙方的物业服务费。

七、其他事项

1、甲方无需为乙方支付所谓的“开办费”和材料、用具等费用。

2、甲方为乙方提供物业管理用房。

3、合同期满，经双方协商可以续签或变更。一方打算解除本合同时，一般应至少提前天告知另一方。根据城市开发建设要求，可以随时解除本合同。解除本合同时，应当结清物业服务费。

4、因本合同产生的争议，由东营仲裁委员会仲裁。

5、本合同一式份，甲方份，乙方份。

附：移交资料清单(竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等资料及房屋管线布线图;设施设备安装、使用和维护保养等技术资料;物业质量保修文件和物业使用说明文件;相关专业部门验收资料;房屋及配套设施的产权清单;供水、供暖的试压报告;实测面积报告;物业服务所需要的其他资料)

甲方(公章)：

地址：

法定代表人：

委托代理人：

联系电话：

_____年_____月_____日

乙方(公章)：

地址：

法定代表人：

委托代理人：

联系电话：

_____年_____月_____日

一、日常工作目标管理的完成情况：

(一)房屋管理

房屋管理是物业管理的重要内容之一。为了搞好此项工作，我们建立了完善的房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了详细的管理计划，并责任到人定期检查。住户房屋装修无破坏，外观统一，无危害房屋结构的行为，空房完好率为95%。

(二)公共设施、设备的管理

为了保证小区广大住户的正常生活，在公共设施、设备的管理方面，我们制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。维修电话24小时有人接听，全年完成小型检修工作17次，应急维修工作3次，达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。

(三)绿化管理

为了给业主创造一个优美的生活环境，我们严格落实了绿化管理措施，积极配合监督绿化公司，施工及养护工作，针对绿化公司在施工养护过程中出现的问题，及时发出了整改通知与合理化的建议，督促其整改，并在绿化警示牌没有到位的情况下，制作简易警示牌、围栏，加强绿化防护管理工作，使绿地基本无破坏，践踏及公用现象，绿化完好率为98%。

(四)环境卫生的管理

环境卫生方面，我们针对小区环境逐步完善的情况，大家齐动手定期，不定期组织进行大扫除，制定了严格的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。

(五)小区安全防范工作

小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。

为给业主提供一个安全舒适的居住环境，我们狠抓了小区治安消防工作，对保安人员定期进行岗位培训，智能设备操作培训、考核，制定了严格的岗位考核标准，并坚持每日早操、早会，提高员工的身体素质与日常工作管理，严格执行了工作程序、巡岗查岗、巡更制度。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，使去年安全防范工作情况良好。

二、今年完成的重点工作

(一)业主入住前期物业管理工作。

(1)熟悉小区各项设施、设备的施工情况;

进驻____后，我们为尽快熟悉小区施工情况，设备安装情况，我处工作人员不怕苦、不怕累，顶着烈日跑工地，爬高楼，掌握了大量的一手资料，为后期工作打下了坚实的基础，并受到了开发商的称赞与好评。

(2)根据小区实际情况，完成工作预案，提出合理的建议;

在熟悉小区各项情况后，我们针对小区的实际情况，完成了小区各项管理工作预案，如：车辆管理方案，治安管理方案，装修管理方案等，共计9项，并提出合理化建议11项，开发商采纳3项，即报奶箱设置在门厅内，安设绿化喷淋系统，部分雨水管接入地下管网等合理的建议。

(3)搞好保安员前期的培训工作;

保安工作是物业管理中的窗口，为了保证小区保安前期服务质量，我处安排保安员提前培训一个月，制定了详细的培训方案与计划及考核办法，加强保安员的自身素质与业务技能，保证业主入住后有一个良好精神面貌和业务素质的保安队为业主服务，保安队的工作受到一致好评。

(4)配合开发商的售楼工作;

为了配合开发商的销售工作，我处在前期人员不足的情况下，安排专人在销售部配合售楼工作，耐心解答客户关于物业管理方面的疑问，制作了二块____宣传牌，宣传本公司物业管理服务工作，并达到一定效果。我们除派专人配合销售部，全体员工还放弃节日休息，配合销售部“十一”售楼黄金周的销售工作。我们的工作受到销售部的肯定和称赞。

(5)搞好业主入住前期准备工作，顺利完成交房工作;

为迎接业主入住，顺利完成交楼工作，在公司的指导和帮助下，我们做了大量的前期准备工作，整理准备了大量的入住资料和必要的文件。如入住通知书、前期物业管理协议等共计12项。根据方便业主、服务至上的原则，我处针对小区的实际情况，合理制定了办理入住手续的流程，和岗位，设置了业主入住须知，入住手续办理流程图，装修须知，装修手续办理流程图，使业主在办理各项手续中能一目了然。使交房工作顺利进行，目前办理入住业主139户，办理装修手续户。

(二)加强管理服务工作，提高服务质量;

(1)树立小区家园化，人性化管理服务理念。

进驻____后，我们坚持实施家园化，人性化的管理，“以人为本”的服务精神。业主的需要就是我们的工作中心，为开展服务，让业主进入小区感到有一种温馨的感觉，我们开展特殊关照户的服务，对小区有生活困难的业主，在生活上给予关心与照顾，服务上给予优质服务。如1-1-501业主老公是海员，因工作长期不在家，家中只有业主和小孩，针对这种情况，我们对此户进行特殊关照户服务。给其解决一些生活上的困难，受到业主称赞。除此之外，我们还开展免费代办服务，如代办电话、宽带、电费储蓄，使业主有一种“有困难，找物业”的感受，服务工作受到业主良好的赞誉!

(2)搞好维修服务工作

维修服务工作是物业管理的一个重要环节，为此我们狠抓维修工作的及时率和完成率。

为了搞好房屋及相关设施的维修工作，我们紧密地与开发商、施工队、生产厂家联手，确定了维修程序和办法，圆满完成年前无遗留维修工作的目标。今年共计接到维修投诉157起，完成152起，及时完成131起，完成率为96、8%，及时率为83、4%。在公共设施、设备方面，我们及时定期对各种设施进行保养、检查，发现问题及时维修，及时处理，如12月30日，小区蓄水池浮球阀失灵，管理人员巡查发现后，为让业主正常用水，我们首先是积极的进行抢修，再通知厂家到场调查原因，保证业主正常用水工作不受影响。

(3)加强小区装修管理工作

小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，这方面我们做了大量的工作，并根据小区实际情况，与管理要求，我们制定了详细的管理制度，如装修须知、屋顶花园管理规定等，并坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。去年共处理违章施工32起，均已整改。保证房屋主体结构完好，在房屋外观方面，我们坚持制度，保证小区外观整齐划一，完好美观。

(4)认真听以业主意见，及时为住户排忧解难。

业主良好的工作建议，管理建议是我们的工作指针。因此我们做到住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难，如入住业主车辆停放问题，业主装修用沙堆放点等问题。我们这种“为业主着想，以业主为中心”的服务思想取得了良好的效果，受到业主好评。

(三)努力提高管理水平，促进物业管理上档次

(1)组织员工进行职工道德与管理技能培训，提高工员工业务素质。

管理处员工的综合素质与物业管理的服务的质量，水平是密切相关的。根据这种情况，并结合小区大部分都是新进员工，接触物业管理时间短的实际情况，我制定了详细的培训计划和考核办法，定期对员工进行思想和业主管理水平的培训，并定期进行保安业务技能考试，使员工在思想上得到充实，管理技能上得到了提高，去年共组织人员培训6次，技能考核4次。

(2)利用先进的管理手段，建立健全科学的管理方式;

我们紧跟社会发展步伐，使用电脑，对小区各档案收费帐目、管理计划等工作进行电脑管理，大大提高了工作效率，使管理处的基础，工作达到一个新起点，为今后的创优工作打下了坚实基础。

(四)搞好对外协调管理工作;

搞好对外协调工作是物业管理工作顺利开展的关键。为此，我们紧密与开发商配合，积极主动与洪山房地局、城管局、电信局联系，并圆满完成环卫开办。申请门牌、委托合同、服务协议备案，电信局协议的签定等工作。

三、存在的问题和教训

虽然，我们在去年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。

第一，管理人员整体素质不高，服务意识不强各方面考虑不全面，实际处理事务的能力还有待提高;

第二，与业主的沟通不够，了解不足。

第三，设备、设施管理力度还需加强，针对以上几个问题，在20__年工作中，我们将吸取经验与教训，努力提高员工的业主技能与管理水平，把工作做得更好。

在新的一年里我们将加快步伐，不断提高自身物业管理水平，不断完善小区各项管理工作，为使____早日跨入优秀物业管理小区做贡献，为____物业公司的发展添砖加瓦。

物业秩序主管转正个人工作总结时光荏苒，岁月如梭，从去年五月进入丽岛物业这个温馨的大家庭至今已将近一年。在这一年中，我在领导的关怀及同事的帮助下，努力学习公司文化及岗位职责，提高自身职业素养和管理能力，从一名秩序维护员做到实习主管，都让我感触颇深。

以下是我对这段时期的工作情况总结：

1.严于律己，身先士卒。作为一名秩序主管，更应该严格要求自己遵守公司的各项规章制度，事事都要以身作则，在工作中以自己的实际行动潜移默化的影响和带动全体队员。

2.重视大楼安防工作。写字楼人员出入主要集中在几个时间段，如早上08：00-09：00，中午11：00-12：00及下午17：00-18：30。这几个时间段更应该加强人员出入和来访人员管理，做到所有人员“凭证出入”。

3.加强秩序队员培训。秩序部队员流动性较大，人员更替频繁，培训更显重要，包括岗前培训，岗位职责培训，军事体能训练，公司BI礼仪培训等，需要结合各分中心实际情况开展。

4.关心队员日常生活，及时与队员沟通。队员工作中遇到困难或者对工作有情绪，主管应及时与队员沟通交流，解决队员困扰，让队员真正感受到“公司是我家”。

5.管理中还存在不足。由于从事管理方面工作时间不长，管理经验稍显不足，应加强这方面锻炼;培训方面，队员培训的力度和效率未达到理想标准，应学习相关培训知识。

甲方：;法定代表人：;住所地：;邮编：。

乙方：;法定代表人：;住所地：;邮编：;资质等级：;证书编号：。根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对(物业名称)提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章物业基本情况

第一条物业基本情况:物业名称;物业类型;座落位置;建筑面积。物业管理区域四至：东至;南至;西至;北至。(规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二)。

第二章服务内容与质量

第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件三);

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件四);

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;

4、公共绿化的养护和管理;

5、车辆停放管理;

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;

7、装饰装修管理服务;

8、物业档案资料管理。

第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、;2、;3、。

第四条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准(前期物业管理服务质量标准见附件五)。

第五条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三章服务费用

第六条业主应于之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用(物业服务资金)由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用(物业服务资金)的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用(物业服务资金)按(年/季/月)交纳，业主或物业使用人应在(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。

第七条物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：1、;2、。

第四章物业的经营与管理

第八条停车场收费分别采取以下方式：1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位元/个·月、车库车位元/个·月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天车位元/个·月、车库车位元/个·月的标准提取停车管理服务费。2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位元/个·月、车库车位元/个·月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天车位元/个·月、车库车位元/个·月的标准提取停车管理服务费。3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位元/个·月、车库车位元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。

第九条乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

第十条本物业管理区域内的会所属(全体业主/甲方)所有。会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：1、;2、。

第十一条本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：1、;2、。

第五章物业的承接验收

第十二条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：1、;2、;3、。

第十三条甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：1、;2、;3、。甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：1、;2、;3、。

第十四条对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

第十五条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;3、物业质量保修文件和物业使用说明文件;4、。

第十六条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第六章物业的使用与维护

第十七条业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

第十八条乙方可采取规劝、等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

第十九条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

第二十条因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意;乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第二十一条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第二十二条甲方应于(具体时间)按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。物业管理用房建筑面积平方米，其中：办公用房平方米，位于;住宿用房平方米，位于;用房平方米，位于。

第二十三条物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第七章专项维修资金

第二十四条专项维修资金的缴存。

第二十五条专项维修资金的管理。

第二十六条专项维修资金的使用。

第二十七条专项维修资金的续筹。

第八章违约责任

第二十八条甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

第二十九条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按的标准向甲方、业主支付违约金。

第三十条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，应按的标准向乙方支付违约金。

第三十一条乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳;乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。

第三十二条甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

第三十三条以下情况乙方不承担责任：1、因不可抗力导致物业管理服务中断的;2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的;3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的;4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的;5、。

第九章其他事项

第三十四条本合同期限自年月日起至年月日止;但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

第三十五条本合同期满前月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议;双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。

第三十六条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会;业主委员会尚未成立的，移交给甲方或代管。

第三十七条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容;物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。

第三十八条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第三十九条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第四十条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。

第四十一条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第种方式处理：1、向仲裁委员会申请仲裁;2、向人民法院提起诉讼。

第四十二条本合同一式份，甲、乙双方各执份。

甲方(签章)乙方(签章)

法定代表人法定代表人年月日

在的指导及各有关的大力协作和支持下，__年上物业公司整体取得了一定成绩，。如区卫生状况良好，生活区绿化环境有了不错的改善，保证了电的正常供给，服务质量也有了很大提高。现就具体工作如下：

一、上半年工作及目前手头重点工作：

(一)综合管理工作1、以提高服务质量、规范小区物业管理为目标，本着以人为本的宗旨，加强管理，认真小区物业管理制度。2、积极配合公司水电费缴交管理工作，按时按量完成 了水电费的收缴工作。3、公开、公平、合理地完成了对二区25栋拆迁租住户住房的分配工作，积极妥善做好旧的腾空工作，保证了分房户的即时入住。

(二)、水电工作 1、废除了屋顶水箱进出水管道，提高供水质量，减少了泄漏。继续完善水电计量装置。2、完成了二区高压配电装置的调试和二区配电向低压总控制开关的检修。 3、加强对供电设施的维护与检修，为保证生活区夏季高峰期的用电做好了充足准备。4、目前重点工作是找准时机更换一区配电室内变压器油及密封垫，以及进一步完善社区内用水计量装置。

(三)、保安保洁工作 1、规范小区车辆进入管理。根据实际作出了在一区东门岗处禁止车辆进入的规定，实行小区车辆分流管理，保障了小区行车，2、对小区内杂草群进行了彻底清理，改善了生活区生活卫生环境。 3、继续严格执行建筑垃圾处理管理制度。改变了原来生活区建筑垃圾乱丢乱抛的现象，得到了业主们的广泛配合与支持。4、目前重点工作一是加强小区车辆管理工作。二是继续做好小区卫生死角区及杂草的清理工作，消灭卫生死角。 (四)、绿化工作 1、生活区绿化日常维护实行了专人管理。2、生活区内新辟绿化地千余平方米，补栽绿篱四千余 株，极大地改善了一区绿化环境。 3、及时对一些影响电力供应的树枝进行了修剪，保障 了电力供应安全。4、对生活区的危树进行了勘察和统计。 5、对生活区范围内绿化地进行了大面积机械喷洒农药除灭病虫害，保持树木良好生长。5、目前重点工作是积极采取，保障已植草皮安全渡过，及时修剪影响电线供电安全树木。 二、下半年工作思及打算 (一)水电工作 1、三区总供水阀门更换。2、办公楼西边、车库主供水阀门和水表检修及部分管道改造。 3、尽快完善单身公寓用电计量装置。

4、配合总公司尽快完善三区配电室增容工作。 5、加强水查漏工作，提高水回收率。

(二)绿化工作 1、继续加强绿化的日常维护与管理。 2、完成对生活区内危树的清理工作，以保障生活区安全。 (三)保洁保安工作1、继续加强卫生清扫工作管理，及时处理清运垃圾; 2、继续加强封闭管理小区的保安工作，做好门岗及夜间巡逻管理。3、做好二区25栋及三区新建住宅的建筑垃圾清运处理工作。 4、三区实行封闭管理。 (四)其它 1、三区新建住宅的交接验收工作。 2、旧房的分配工作。三、希望公司能为本单位解决的问题： 1、拨付下半年绿化资金：目前绿化费已全部用完，下半年绿化工作无法正常开展。但危树处理、电力修枝及绿化日常维护工作却急需开展。2、(1)增加水电维修费和公共设施及办公用水电费定额。水电维修费上半年已用去了2.7万元;根据下半年工作，存在缺少费用的问题;公安处、生产部上半年水电费已超支用完全年定额量。(2)由于我单位不便于管理和控制厂内转供水电，为达到严格管理和控制，减少浪费的目的，厂内转供到各部室的水电量及费用不应纳入办公及公共设施水电费定额。3、拨付实行三区封闭管理所需的人员工资及经费。 ···· 物业管理公司 __年7月29日

甲 方：

注册地：

法定代表人：

乙方：

注册地：

法定代表人：

鉴于甲方将在建造酒店，为能够有效采用现代酒店管理模式和管理经验，提高其管理水平和服务质量，使其能尽快按投入硬件规模和标准达到相应星级酒店的质量标准，创造良好的社会效益和经济效益，拟聘请有经验的酒店管理公司委托经营管理该酒店;乙方具有经营管理酒店的丰富经验，有能力并愿意接受委托经营管理酒店(以下简称“酒店”或“企业”)。

据此，双方本着互利互惠的原则，通过友好协商，一致同意按照以下规定条款和条件，订立 酒店 委托经营管理合同(以下简称“合同”),并承诺共同遵守。

第一条合同术语定义

合同中，下列术语具有下述含义：

1.1 “酒店”是指甲方拥有资产所有权或合法委托经营权的，又可解释为依据本合同而产生的经营实体。位于 ;

1.2 “财务年度”指每年1月1日-12月31日的公历年度。第一个财务年度是指从委托经营实际营业日至当年12月31日为止的期间;

1.3 “会计制度”执行中华人民共和国国家财政部颁发的相关企业会计制度、会计科目和会计报表;

1.4 “营业收入”是指与酒店营业相关的各项营业收入的总和;

1.5“经营费用”是指与酒店营业相关的各项直接费用及间接费用，包括营业税金、营业成本、营业费用、工资及福利、行政管理费用及其他间接费用，不包括固定资产折旧费、物业租金、长期待摊费用摊销、无形资产摊销、开办费摊销、改扩建装修改造费用、大修理费用、采取预提资产翻新资金、房产税、土地税、筹资活动的银行融资利息费用、星评费用(包括硬件改造、添置费用)、发行股票的费用、发行债券的费用、财产及其它保险费用及其他业主费用等非经营费用;

1.6 “经营利润”(GOP)即调整后经营利润,是经营性收入减去经营性成本费用后的差额，不包含经营管理者不能控制的业主投资及筹资性费用;

1.7“进驻日期”是指甲乙双方正式签订委托经营管理合同后，乙方正式派员进驻酒店的日期，或协议约定的进驻酒店日期，管理公司在进驻酒店后，甲乙双方必须办理资产交接手续;

1.8? 顾问咨询管理费是指前期市场调查、市场预测及市场定位，以及协助甲方在设计单位招标、酒店风格选定、酒店硬件标准的确定(按星级标准)、建筑物(主楼、配套设施等)的建筑设计、内外装饰装修设计、设备设施配置、设备安装和经营功能布局提供书面专业性的咨询方案。

1.9“筹备期”即从“进驻日期”开始，乙方为酒店的开业而进行准备的期间;(也可解释为酒店土建及安装工程基本结束，装修施工进度超过50%，进入软件建设、物资采购、人员招聘及培训，至酒店达到基本营业条件进入试营业的时间。筹备期时间视酒店规模及档次而定，一般不低于四个月时间。

1.10 “开业日期/试营业期”指酒店硬件已验收合格，具备一定的经营条件，前期筹备期已基本结束，正式对外营业接待客人并产生营业收入的日期。

第二条 经营场所和经营条件

经营场所和经营条件均由甲方提供，并享有委托乙方经营管理资产的完全所有权。甲方将承担在酒店的所有建设费用、设备安装费用、内部装修、设备设施购置及安装费用以及家具、餐具、经营用品费用，准备开业的各项费用，以及经营必要的流动资金;并负责各项市政能源包括上下水、电、气、煤气、通讯、互联网等条件的提供。

第三条 委 托

甲方委托乙方以? 酒店的名义经营、管理、控制和监督酒店的运作，并采取一切必要的措施保障企业正常经营。甲乙双方形成一个“委托经营管理、相互监督、互利双赢”的局面。

乙方接受这一委托，并同意按照中华人民共和国国家或地方政府的有关法律、法规和命令，以及本合同规定的条款和条件来经营管理本企业。

甲方须确保对乙方所做的委托及承诺的合法性，否则，引起的一切后果由甲方自行承担。

第四条 标 准

4.1乙方承诺在酒店硬件基本达到___星级标准的前提下，正常经营一年半后酒店的产品质量和软件运行达到申报国家星级评定委员会认定的____星级酒店标准;

4.2 乙方将自己的标准工作手册和管理程序颁发给委派的酒店总经理和业主，以便依据贯彻执行，经营管理好该企业和业主的监督;

4.3通过引进乙方的先进管理标准规范、经验和技术，形成酒店一套先进的经营管理机制，并逐步达到符合国际水准的标准化、程序化、规范化、制度化运作。

第五条建设阶段的专业性服务

甲方酒店正在建设之中，其主体结构已完成。乙方对酒店目前的实际情况进行了察看，并已基本了解。

乙方应本着节约、高效的原则在本合同签订后，有义务有责任遵照并协助甲方在设计单位招标、酒店风格选定、酒店硬件标准的确定(按星级标准)、建筑物(主楼、配套设施等)的建筑设计、内外装饰装修设计、设备设施配置、设备安装和经营功能布局提供书面专业性的咨询方案。

为利于酒店日后的经营管理与服务保障，乙方应指派专业人员与设计单位进行沟通，并提供咨询服务。乙方有义务协助甲方对设计单位的室内外装饰、装修设计方案(设计图及详细规格)进行审核、酒店的各项配套隐蔽工程及设施设备的配置、安装、布局等方面向甲方提出修改和完善的意见和建议。

第六条 乙方在开业前的工作内容

6.1 编制酒店前期筹备工作计划并组织实施;

6.2 设计提供酒店经营管理组织机构设置方案;

6.3 设计提供酒店人员岗位编制方案;

6.4 提供酒店人力资源及福利管理制度;

6.5 编制《员工手册》及各级各类人员岗位职责;

6.6 编制符合国际国内行业标准及符合本地经营特点的规范化管理运作软件;

6.7 编制各项管理规章制度及各部门班组业务范围及职责;

6.8 编制各级员工工作职责、质量标准、业务规范、接待程序、操作流程;

6.9 按经营管理合同规定委派相关管理人员及有关专业技术人员;

6.10 招聘各级各类管理、专业技术服务人员以及其它临时聘用人员;

6.11 制定培训大纲，提供培训教材并组织实施培训工作;

6.12 提出CI形象设计、广告、宣传等策划意见并负责审定酒店VI设计效果并督促实施，确保VI效果与酒店管理档次匹配;

6.13 协助完成开业必备的各类营业许可证照及工程验收审批手续;

6.14 开展公关推广和市场拓展营销工作;

6.15 建立先进的客户网络及远程预定系统;

6.16 编制酒店各类经营产品的销售价格体系;

6.17 编制酒店各类经营产品优惠折扣标准和执行办法;

6.18 编制筹备工作及经营用品采购资金计划;

6.19 编制经营预算、财务预算和流动资金预算;

6.20 编制开业年度的经营计划;

6.21 制定完备严谨的消防、安全及预警制度，并形成快速应急处置体系;

6.22 提供各种经营管理所需的文件用表式样清单;

6.23提供并办理经营用具用品包括各种布草、一次性用品、餐具、餐料、饮具、布巾、清洁工具和其它用品清单(品名、规格、花色、数量、质量、出产厂家、(参考)单价)、总价、采购渠道及总概算服务，并应甲方要求协助与主要厂家、供应商联系，但采购主要由甲方负责;乙方应予协助并有权进行标准质量监督;

两年多的大学生活马上就要结束了。在__教育机构老师的指导下，20__年8月17日，我们一行30多人在早上8：30准时到达实习地—____管理处参加了物业管理实习。我所实习的__市__物业发展有限公司是由原__集团发起设立，以高端物业管理，物业顾问为主要业务的有限责任公司，__集团汇集集团属下两家一级资质物管企业的物管精英成立__公司，目的在于进一步整合属下物管业务的资源优势，将物管版块做大做强。在__、__、__，__物业发展有限公司通过整合集团内部的高档住宅项目。走高档优质楼盘物业管理的发展道路，前期介入项目及管理楼盘10个，管理面积达1122524.28万平方米。管理总户数5569户，员工总人数525人。公司以__为立足点，同时致力于开拓南中国区市场，以__本土化实践和专业化服务为保证，为所服务的物业项目提供全方位、全过程、高品质的物业管理服务。

____管理处是其所管辖的物业管理项目之一。____地处沙河东路与白石路交汇处，北邻华城主题公园，西依沙河高尔夫球场，东连规划中的中心公园及在建欢乐海岸。南面__湾，总占地面积16.3万平方米，总建筑面积65万平方米，总户数为2800户，停车位为3000个，绿化率65%，容积率3.179。____分南北两个区域，南区(项目一、二期)高层9栋、别墅17席，北区(三、四、五期)高层7栋、酒店公寓1栋。该小区在20__年获得“南山区优秀物业管理住宅小区”，20__年获得“__市优秀示范小区”、“南山区青年文明号”，同年获得__市安全文明小区，20__年通过瑞士SGSUKASISO9001：20__质量管理体系认证，20__年8月通过了瑞士SGS服务承诺认证，20__年10月获得“广东省物业管理优秀示范小区”，20__年8月通过了瑞士SGS机构ISO9001：20__换版认证，20__年荣获“__市红十字会和狮子会联合颁发的‘爱心企业’”。

通过在物业公司一上午的实习过程，我接触和看到了很多东西，也学到了很多东西，第一次真正的感受到了工作人员在物业工作中的苦与乐，从他们热情、详细、耐心的讲解，以及带领我们参观小区后，让我体会到书本上的物业管理理论知识必须与实践工作相结合，才能让我们对公司的经营理念、管理模式、人员素质等有深切的理解，在此我对___管理处开展物业管理有关工作的内容作了如下总结：

一、管理工作精细化

在物业管理实际工作中，面对的都是一些简单而重复的琐碎事情，物业管理成员每天仍然坚持用非常饱满的热情，认认真真的做好每一件事情，为小区业主提供良好的谊居、和谐、安全、文明社区环境而工作，这些都有赖于从操作程序上制定明细的流程，公司推行的GSUKASISO9001：20__质量管理体系，让管理体系更加规范化、程序化、标准化，让服务精细化，创立和实行精细化管理，各个环节、各个部门、各个岗位都制定了严格的标准，并按此管理体系运作，从细节做起，从小事做起，从平凡做起。这些在__市__物业发展有限公司日常工作中都有所体现，该公司制定统一的流程标准，有效地提高了管理服务质量和工作效率。培养了员工精细化管理的理念和意识，养成了精细的工作作风，使精细化成为每个员工的习惯。把精细化管理与企业文化建设紧密结合起来，努力营造追求精细的文化氛围。同时设立严格的奖惩制度，规范员工的作为，使其知有所为，有所不为。

二、营造具有文化特色的社区文化

由于该小区为高档小区，居住的人员普遍素质较高，有退休干部，退休教师，退休公务员等，他们希望生活在一个舒适、和谐、丰富多彩的环境当中，特别是老年人在晚年生活中喜欢秀出自已，活出个性。因此，物业管理处除了为业主提供优质的服务和高效的管理之外，另外一项重要的工作就是利用小区的幼儿园和这些老人特有的艺术元素开展社区文化活动，该管理处每月至少举行约一到二次社区文化活动，旨在弘扬传统节日文化，丰富业余生活，增强业户之间情感交流，全面推进小区精神文明建设。这些活动得到了业主的高度评价，大家对开展的活动都是踊跃支持和积极的配合，营造了浓厚的社区氛围和良好的居住环境。

三、打造先进节能环保的设备设施的管理理念

由于现代建筑配套设施设备的先进性和复杂性，要求对物的管理要靠专业的知识、规范的程序、严格的标准和高超的技能。以一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对各种物业设备的日常运行和维修，进行有效的管理。在实习中我了解____管理处对房屋及设备设施的管理做了如下工作：

①设备使用运行管理方面，通过对设备使用资料学习和培训、业主公约及物业管理单位展开的其它宣传沟通工作，使业主和物业的使用人在充分了解设施设备使用方法的基础上，正确使用设施设备。并做好相关检查和记录。

②在设备维修保养方面，通过对设备大修、中修、更新和技术改造以及日常维修保养工程进行保值增值。

③在设备安全管理方面，通过对员工和业主进行设备安全操作教育树立安全意识，了解设备各种安全防范知识和安全管理规定，并建立设备各类安全管理制度。

④在技术档案资料管理方面，妥善保管技术革新资料以及各种设备使用说明书和工程移交图纸资料，做好资料图纸的建档和归类档案工作，确保资料的完整性。通过以上的设备管理工作为物业后面的管理工作打下了良好的基础。

⑤通过生活水泵的节能改造来降低设备的运行成本，创造很好的经济效益和使用效果，体现了管理处的专业与负责。

四、强化安全管理确保小区和谐安全

物业管理中的治安保卫工作是物业管理公司为保证所管辖物业区域内财物不受损失，人身不受伤害，用户的工作、生活秩序正常而进行的防盗、防破坏、防爆炸、防自然灾害等一系列治安管理活动。作为安保人员要始终树立“服务第一，用户至上”的思想，融严格认真与真诚礼貌于一体，既要坚持原则按章办事，又要文明礼貌，乐于助人。

①人员车辆出入管理方面。在管理中安保人员根据国家有关法律法规、服务合同、规章制度，结合相关安防设施设备的使用方法，合理控制出入管理环节，认真履行岗位职责，发现异常情况及时采取相应防范措施。

②安防系统的使用、维护和管理。为确保安防系统的正常发挥，安防人员利用监控系统和自动报警系统的相互配合，减少误报，提高管理效率。同时，安防系统由专人维护与保养，定期检查、检测，发现问题及时处理。

③施工现场管理。管理人员严把出入关，杜绝无序状态;加强巡视，防患于末然;控制作业时间，维护业主合法权益;强化管理，反复核查。

④配合政府开展社区管理，物业管理企业在小区组织重大活动时，及时知会辖区派出所及社区居委会，相互协调，避免发生意外事故。在消防管理方面;实行“预防为主，防消结合”的原则。着重加强对小区业主的消防安全知识宣传教育及消防安全检查，并每年举行消防演习。建立义务消防队伍，完善消防管理制度，加强消防设施设备的完善、维护和保养工作。

车辆是人们生活工作必需的交通工具，随着人们生活水平的提高，车辆在逐年增加。目前，由于中国人多地少，加之城市规划远远跟不上房地产开发的需要，不少物业没有停车场或停车位严重不足，再加上有的物业管理公司管理不善等原因，造成物业区域车辆乱停乱放现象严重，车辆被盗案件屡屡发生，区内行车事故也屡见不鲜。这些不仅破坏了物业周围的环境，给用户的工作、生活带来不便，而且造成用户的财产损失和安全无法保障。因此，物业管理公司必须重视车辆管理工作。

①建立健全车辆管理队伍，有小区车辆交通疏导及管理人员，停车场维护人员和车辆收费管理人员等。

②车辆出入管理，对居住在小区区域内的业主以办理年卡或月卡的方式管理，外来的车辆或暂时停放的车辆采用发临时卡的方式进行管理，即每次进入时发给一张临时卡，上面记录进录时间、车牌号、值班人等。

③车辆停放管理，车辆进入管理区域后，管理人员引导车辆按固定车位停放，同时车辆进入停车位停放时，管理人员及时检查车辆，观察车辆是否有损坏，车窗是否已关闭，是否有贵重物品遗留在车内等。通过以上专业化的管理方式的同时也得到了小区大多数业主的大力赞赏，这些也正是我在以后的工作实践中需要加强的方面，为走向工作岗位奠定了夯实的基础。

通过这次的实习，让我真正的感受到，在经济不断发展中，人们的需求和追求不断提升的当今社会，尤其是在大中型城市，物业管理已经成为人们生活不可缺少的一部分，和人们的日常生活越来越息息相关、密不可分。如果没有物业管理，人们的生活将陷入一片混乱之中，公共设施没有人维护保养、绿化卫生没有人来修整和清理、停水断电了也没有人管、公共秩序和安全得不到保障、人们的生命财产将受到严重的威胁，只有正规化的物业管理公司，高素质和专业化的物业管理队伍，再加上政府、业主自治机构和全体业主的共同配合和努力，才能创造出一个环境优雅、安全舒适的居住环境。

我觉得要做好物业管理工作，既要注重物业管理理论知识的学习，更重要的是要把实践与理论两者紧密结合。物业管理作为微利性服务行业，它所提供的产品是无形的服务，物业管理以业主的需求为中心，一切从业主需求出发，树立以人为本的服务理念，倡导人性化服务，实施以人为本的服务措施，提高服务效能，把客户的满意作为物业管理的最佳追求。通过严格的规章制度实现。不断学习，不断创新，与时俱进，为业主提供整洁、优美、安全、温馨、舒适的居住环境，为全面建设小康社会开创物业管理新的里程碑。

一、 第一任常驻顾问工作的回顾：

1、以较高的管理标准帮助组建了一个物业管理公司。从无到有，从起步初期的名不见经传，到现在物业公司的管理水平和品牌声誉已在SJ市物业管理行业内名列前茅。

2、在物业公司建立了一套较为科学的制度体系和内部管理机制。虽然还需要进一步完善和加强贯彻力度，但基本形成了一个规范合理的企业运转模式，公司的业务运作和内部管理已步入正轨。：遵照__物业与__方面双方领导的安排

3、培训了一支熟练业务的专业队伍。使他们在物业管理素质上基本能胜任自己的工作。常驻顾问共举行各类专场培训五十余次，同时深入到各班组、现场第一线手把手的指导各岗位工作，或亲自示范，使物业公司员工对物业管理由陌生到熟悉，并熟练掌握。

4、在员工队伍中树立了一种较强的服务意识。通过培训和加强考核，强化了员工服务意识和服务理念，改变了原来国企形成的服务意识差的问题，使员工思想观念、实际工作状态都有了较大转变。

5、提出了一批有针对性的工作建议和改进措施。至今共提出建议书、工作报告七十余份，针对物业管理工作方面的各类建议和改进措施共六百余条，其中有相当一部分都已落实，起到了一定的促进作用。：遵照__物业与__方面双方领导的安排

6、对物业公司的企业内部管理作了一个较深层次的介入。为充分发挥顾问作用，避免出现“顾而不问”的情况，本人除全面指导并参与物业公司的业务运作外，在前面十二个月中，对物业公司的内部管理也作了一个较深的介入，对企业内部管理和一些重要事项直接参与，对一些管理措施不是提完建议就了事，而是深入下去，跟踪督促，保证它落实到位;但长期这样做其实并不利于物业公司磨练独立运作的能力，不利于物业公司的长期发展，因此，在本人顾问的后三个月中，尽量减少了对具体事务的直接参与，侧重于及时提出工作改进建议和加强培训工作。

…………

总的来说，这一阶段，在各位领导的大力支持和物业公司员工共同努力下，__庄园的物业管理日渐成熟，已步入规范化、专业化运作的正常轨道。成第一阶段的常驻顾问工作，现仅将我十五个

现在存在的主要问题是：虽然大体框架和整体运作模式已运转正常，但无论是在现场管理、还是在企业管理机制运转以及在与业主沟通和处理与业主相关事务中仍存在许多细节上处理不到位的情况;与真正一流的物业企业相比，简单的看也可以说只差一点点了，但客观的说，真正优秀的物业公司与普通物业公司的差别也就在这一点点上。

我个人认为，对下任常驻顾问而言，要彻底解决这些问题，不能就事论事，只局限于解决一些事件细节处理不到位的问题，而应当重新回到起点，通过进一步强化并规范企业内部管理、进一步推进制度化来实现，否则就有治标不治本之嫌了。

二、关于常驻顾问的轮换：：遵照__物业与__方面双方领导的安排

按照天安物业的惯例，经双方领导沟通一致，我们公司对__常驻顾问人员进行了轮换，相信这将为顾问工作注入新鲜的血液，更好的促进下一阶段“巩固、提高”这一顾问目标的实现。(每年一度的岗位轮换是我们物业公司的一项基本制度，从过去执行效果来看，它有效的防止了人长期处于一个环境中自然形成的惰性，克服了久在一处造成的思维角度和问题处理方式固化的弊端，能有效的提高工作主动性和创费久拖不决问题，核定公共维修成本指标并将压力放在工程部以解决有偿服务不收费的问题，核定工程部公共水电开支指标以解决水损电损得不到有效控制的问题等。

3、要千方百计降低企业的运营成本。尤其是对于物业管理公司这样的微利企业，过高的经营成本可能会吞噬掉企业的利润，使企业缺少后继发展的动力，建议今后在人力成本、公共用水用电成本等方面要加强控制力度，必要时应进行水景改造(改为其他维护成本少的景观)和绿化改造(改为地上车位)，以减少开支，增加收入。

4、建议物业公司管理层采取一些有针对性的工作方法，以解决员工工作积极性不高、责任心不强的问题。以物业公司经理为例，如果能要求公司管理人员每天必须对自己当天所做的工作进行记录，并要求他们每天下班前到经理室汇报，这样每天花上半小时到一小时，检查跟进各方面的工作，既能给下属一种现实的压力，迫使他们每天都能尽职尽责的做好自己的工作，而不致出现整天没事干也不着急的现象;又能及时全面的掌握整体工作进展情况，从而把握重点;同时还能通过每天及时的跟进指导而发现人才、培养人才，并让员工时刻感到自己的工作在受到关注，从而调动其积极性。成第一阶段的常驻顾问工作，现仅将我十五个。

5、在建立与业主平等关系的基础上，仍然要强化员工的服务意识。现在物业公司有一种潜在的情绪，认为服务意识强调太过了，从而纵容了业主的刁蛮无理，认为应当给业主来点硬的，这是一种很危险的倾向!我们强调服务，并不是要求把业主当上帝，而是要求在平等基础上充分尊重业主，努力完善服务。在今后的工作中，要摒弃“业主是上帝，物业公司是仆人”的无原则服务状态，但更要防止出现“跟业主来硬的、凡事我说了算”的“左”的管理方式;无论怎样，在工作中不要无原则的迁就业主，既要敢于跟业主说“不”，但也要充分尊重业主，讲究服务方法和技巧，做到有礼有节。我认为必须把握好管理与服务的关系，管理只是一种手段，是针对少数人的;而服务却是物业公司生存的根本，是针对绝大多数人的，“让业主满意”应当是物业公司始终不变的宗旨，也是生存和发展之道。

6、建议物业公司真正将与业主的沟通机制落到实处。某种意义上说，业主是物业公司的衣食父母，只有让他们满意了，物业公司才能生存和发展;但要让业主满意，首先必须与他们接触，建立良好的沟通机制，与他们交朋友，建议物业公司认真落实业主接待日制度，落实包括经理在内的管理层定期上门走访业主的制度，落实对有效投诉做到及时处理和全部回访以实现让业主满意的制度，落实定期进行业主意见调查等制度，并在平时工作中多采取换位思考的方法，从切合全体业主实际的角度来处理一些问题。

以上建议，是我对今后工作的一些不成熟的看法，有许多浅薄和不当的地方，敬请各位领导谅解!

客户方：____________以下简称甲方

中介方：____________以下简称乙方委托

依据《中华人民共和国民法典》规定，甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，本着“诚实守信、公开公正”的原则，就购买事宜甲方委托乙方进行咨询服务，特订立本协议。合同双方都必需严格按《民法典》共同遵守执行。

第一条 委托事项

甲方委托乙方就 购买事宜提供相关资料与服务;直至甲方委托事宜合同签署成功。

第二条 委托权限

甲方委托乙方事项;物业主题内容联络、物业现状说明、商务性协调洽谈、协助签署合同、协助处置甲方本物业委托的相关事宜。

第三条 委托要求

按“委托事项”要求，乙方为甲方落实本合同物业“委托事项”的专项服务。并按落实的细则、情况、内容处理意见随时向甲方通报和开展工作。甲方委托乙方安排由甲方、物业业主及本物业有关联的参与人员进行专项洽谈。使本物业操作过程规范化。

委托期限为______天(从签订合同之日起)。

第四条 中介服务费

甲乙双方确认：甲方向乙方支付作为中介服务费。在甲方与物业业主确认签定《购买房地产买卖合同》后向乙方支付中介服务费的 ______%，即人民币______元整。在乙方完成本合同约定的服务委托事项、甲方与物业业主方(权属方)就本物业最终购买过户时之日(同日)，甲方即向乙方支付中介服务费的______%，即人民币____元整。如果最终甲方未能与物业业主进行最终的房屋购买，交易未成功，乙方必须无理由退还中介服务费给甲方，之后本协议自动解除。

中介服务费支付方式：由甲方将款项汇入乙方的指定银行账户，以转账票据为凭证。或以现金方式支付。

第五条 协议生效及其它

1、 本协议经由甲、乙双方代表签署加盖公章后即产生法律效力。

2、 本协议壹式贰份，甲、乙双方各执壹份。每份协议具有同等法律效力。

3、 本协议自甲、乙双方签署日起，任何一方单独解除合同则无效;并在此后成为履行本物业、本协议的不可撤销之文件;在本协议第四条款履行完毕后本协议效力则自动解除。

4、 本协议如与之前双方签定的协议有冲突时，与本协议为准。

5、 附注事项： 客户方(甲方)：______中介方(乙方)：______

身份证号：______身份证号：______

联系电话：______联系电话：______

签署日期：_______年______月______日 签署日期：______年______月______日

一、 班组隐患评估活动，就是以行政班组为单位开展。

二、班组和各岗位安全评估由班组长或安全员牵头进行，一般每旬开展一次。

三、开展安全评估活动时，可组织全班人员参加。发动职工对本班组范围内的不安全行为，不安全状态进行查找、评估、整改，使事故隐患能早期发现，及时整改，防止事故的发生。

事故报告和处理程序

班组长接到

事故报告后，应立即向跟班付队长、值班干部和调度室报告。事故报告内容：

(1) 事故发生的时间、地点、单位及事故现场情况等。

(2) 事故简要经过、伤亡人数和初步估计的直接经济损失。

(3) 事故发生的初步原因。

(4) 事故发生后采取的措施及控制情况

第一部分 合同协议书

甲方(党政机关) ________________________

乙方(物业企业)________________________

根据《中华人民共和国政府采购法》、《物业管理条例》、《公共机构节能条例》等法律法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，就 __________ (物业名称)物业管理服务事宜经双方协商一致，订立本合同。

第1条 物业基本情况

物业名称 __________ (以下简称本物业)

物业类型 __________

坐落位置 __________

建筑面积 __________

物业管理服务区域四至：

东至 __________

南至 __________

西至 __________

北至 __________

第2条 物业管理服务范围

乙方所接受的物业管理服务范围是物业建筑产权标注区域，及其配套设施设备等资产在内的管理服务，不涉及资产的所有权。

物业竣工图纸及物业构成明细应作为合同附件，物业构成明细以甲乙双方实际验收交接清单为准。

第3条 服务质量标准

依据相关法律规定以及本合同的约定。

第4条 合同期限

本合同的期限为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。

第5条 合同价款

合同价款为人民币 元(大写: )。

除根据合同约定在物业管理服务过程中需进行增减款项外，合同价款不作调整。

第6条 物业管理用房

甲方根据相关要求向乙方提供的物业管理用房建筑面积为 平方米，位于 __________ 。 物业管理用房属业主所有，供乙方在本合同期限内使用，但不得改变其用途。

第7条 合同生效

本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。本合同一式 份，双方各执 份。

甲方：__________ 乙方：__________

__________ __________

(公章或合同专用章) (公章或合同专用章)

法定代表人或其授权代表： 法定代表人或其授权代表：

(签字) (签字)

住所： __________ 住所： __________

__________ __________

邮政编码： __________ 邮政编码： __________

单位代码： __________ 单位代码：__________

法定代表人：__________ 法定代表人：__________

委托代理人：__________ 委托代理人： __________

电话： __________ 电话： __________

传真：__________ 传真： __________

电子邮箱：__________ 电子邮箱：__________

开户银行：__________ 开户银行：__________

账号： __________ 账号：__________

签约时间： __________

签约地址： __________

第二部分 通用条款

第1条 一般规定

1.1 合同文件的组成

合同文件相互解释，互为说明。除专用条款另有约定外，组成本合同的文件及优先解释顺序如下：

(1)本合同协议书

(2)中标通知书

(3)投标书及其附件

(4)本合同专用条款

(5)本合同通用条款

(6)国家和地方标准、规范及有关技术文件

(7)构成合同组成部分的其他文件

双方在履行合同过程中形成的补充约定等书面形式的文件构成本合同的组成部分。

1.2 标准、规范

本合同适用于有关物业管理服务的各类国家及地方标准规范或行业标准规范或企业标准规范，合同双方需强调遵照执行的标准规范可在专用条款中约定。

1.3 遵守法律

1.3.1 甲乙双方在履行合同期间需遵守国家和本市有关法律法规和行业规范标准要求，对法律法规文件规定的物业管理服务单位需要获得的许可证、执照、证件、批件等，乙方需依法取得。

1.3.2 乙方应按时向所雇用人员发放工资，并按照规定办理有关保险，依法缴纳相应税费。

1.4 保密事项

甲乙双方在订立和履行合同过程中负有保密责任，双方签订的保密协议作为合同附件。

1.5 廉政责任

甲乙双方在物业项目招投标和履约过程中应严格遵守相关廉政建设法律法规和工作纪律要求，严格履行合同义务。双方签订的廉政协议作为合同附件。

第2条 物业交接

甲乙双方应在本合同生效之前，就物业交接办法、时间、内容、程序、查验要求、责任等，按国家相关文件要求进行约定，具体内容和要求详见专用条款。

第3条 业户(业户代表)、大楼管理委员会及其会议

3.1 对于党政机关非集中办公点，具有物业使用权的党政机关即为业户，与物业管理服务单位签订合同并行使和履行合同的权利义务。

3.2 对于党政机关集中办公点，入驻党政机关集中办公点的党政机关即为业户，应按照相关规定，成立大楼管理委员会(以下简称大楼管委会)，成员由入驻党政机关组成。大楼管委会依管理规约取得授权后，委托一家党政机关作为业户代表，与物业管理服务单位签订合同并行使和履行合同的权利义务;也可由各党政机关作为业户与物业管理服务单位分别签订合同，并行使和履行合同的权利义务。大楼管委会应定期召开大楼管委会会议，加强与物业管理服务单位的沟通协调，共同推进物业管理服务质量的提高。

第4条 物业管理服务内容和要求

根据双方约定，乙方为本物业管理区域的甲方提供以下物业管理服务内容(具体标准要求详见专用条款)。

4.1 综合管理。根据本物业的特点和甲方授权的服务要求，组织协调专业服务单位做好物业管理服务工作，管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等。

4.2 建筑物管理。做好物业管理区域建筑物及其附属设施的检查和维修养护工作，使建筑物及其附属设施处于完好状态。

4.3 设施设备管理。针对设施设备特点，制定科学、严密、切实可行的操作规程，做好日常运行、维修、养护和管理工作;对操作人员进行相关培训，国家规定需持证上岗的工种必须持证上岗;加强维护保养工作;定期校验设备中的仪表和安全附件，确保设备灵敏可靠;科学检测、诊断故障，确保设施设备安全运行;做好设备事故预防和处理工作。

4.4 保洁服务。做好物业管理区域公共部位和相应场所的清洁卫生、消杀灭害、垃圾收集分类和清运等工作。

4.5 绿化养护和管理。做好物业管理区域的公共绿地、树木、灌木、景观及室内公共场所植物等养护、管理工作。

4.6 节能管理。在甲方的指导下开展公共机构节能工作，做好物业管理服务区域的电、水、燃气等能源资源消耗的统计、分析工作，配合做好能源分项计量、办公建筑能源审计、节能技术改造等节能工作，不断挖掘潜力，提高能源使用效率。

4.7 公共秩序管理。维护物业管理区域全天候公共秩序，加强安全管理，包括人员出入管理、安全巡视、24小时物业监控和突发事件处理等。

4.8 交通秩序维护与车辆停放管理。维护物业管理区域各类车辆进出秩序，引导车辆有序停放，加强停车场所的安全使用管理。

4.9 消防防灾管理。完善各类消防管理制度，落实消防工作责任制，负责物业管理服务区域的消防监控值班和巡查，消除火灾等安全隐患，按要求制定应急预案并定期开展预案演练，一旦发生火灾等灾情及时报告，并配合相关部门及甲方做好处置应对。

4.10 会务及接待服务。按甲方要求提供日常会务服务和重要政务活动保障，并配合甲方做好安全保卫工作。

第5条 延伸服务

除约定的物业管理服务内容外，甲方因机关正常运营需要，需委托乙方提供的其他物业管理服务(通讯、理发、送水、洗衣、自行车免费租赁、各类废弃物处理、物品搬移等服务，以及甲乙双方协商约定的突击性、临时性服务)，视为延伸服务，延伸服务的内容、标准和服务费用约定详见专用条款。

第6条 物业管理服务项目分包

对绿化、保洁、安保、通信服务等涉及专业性强，技术要求高的管理服务项目，可进行专业分包，专业分包项目由甲乙双方协商后在专用条款中明确。

6.1 乙方选择的专业分包单位，须经甲方同意后方可签约实施。

6.2 乙方所选定的专业分包单位，必须具有相应的专业资质。乙方所签订的分包合同的服务标准不得低于本合同的服务标准，并对专业服务企业的服务行为承担连带责任。专业分包单位不得将专业分包项目再次转包。

6.3 分包合同不能免除乙方在本合同中应承担的任何义务和责任。乙方应对分包服务项目进行相应监督管理，保证合同的履行。

第7条 甲方的权利义务

7.1 审定乙方编制的物业管理服务方案、年度管理服务计划、年度维修计划和有关费用预算等，监督乙方管理服务工作的实施。甲方有权按照合同约定和法律规定的标准规范，对乙方实施的物业管理服务提出修改和变更建议。

7.2 负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题，便于乙方开展工作。

7.3 制定、审议、修改物业管理区域共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度。审核涉及本物业公共部位固定资产配置、绿化和设备改造等事项，并根据批准的方案委托乙方实施。

7.4 对物业管理服务质量进行监督检查，对不符合质量标准的管理服务要求乙方整改落实。

7.5 为乙方的管理服务提供必要的工作条件，包括办公用房、设备工具库房(包含相关工具、物料)、员工更衣及休息场所等，以及物业管理服务所必需的图、档、卡、册等资料。

7.6 对乙方的节能工作进行指导，下达有关物业年度节能指标，督促乙方加大节能管理力度，提高用能设施设备的能源利用效率。

7.7 根据有关部门的要求，指导、协调乙方妥善处理与物业管理服务相关的控烟、爱国卫生等工作。

7.8 定期召开大楼管委会会议，与乙方沟通协调物业管理服务相关事宜，组织实施第三方物业管理服务满意度测评，配合乙方提升本物业的服务质量。

7.9 加强对机关工作人员的安全教育，并遵守有关安全规定。

第8条 乙方的权利义务

8.1 在承接物业时，对物业工程技术档案资料、共用部位、设施设备等进行查验,并做好书面确认工作;对所有图、档、卡、册等资料应做好建档工作。

8.2 在本物业管理服务区域设立专门机构负责物业的日常管理工作，并按要求委派符合岗位资格要求的人员履行本合同。

8.3 根据法律法规的规定及本物业的实际情况开展物业管理服务，编制物业管理服务方案、年度管理服务计划、年度维修养护计划和相关费用预算，报送甲方审定。

8.4 保证从事本物业管理服务项目的人员具备相应的职业资格和应有的素质，做好从业人员有关政治素养方面的审核。如需调整主要管理人员及技术骨干应事先通报甲方，对甲方提出认为不适合的在岗人员，乙方应在接到甲方变更在岗人员要求后及时作出调整。

8.5 非经甲方书面许可，不得改变物业管理区域内共用部位、共用设施设备的用途;不得占用、挖掘物业管理区域内道路和场地;确因工作需要，乙方应事前以书面形式向甲方提出申请并经同意后，方可实施，施工不得影响机关工作秩序。

8.6 对有违反或影响本合同执行，包括影响机关正常办公秩序的行为，乙方应及时整改。

8.7 协助甲方做好物业管理区域内各项节能管理工作，对物业管理服务人员进行节能管理专业培训，加大节能管理力度，完成甲方下达的物业公共部位年度节能指标。

8.8 乙方应协助甲方做好本物业管理区域的安全生产和事故防范工作，对从事本物业的从业人员应进行安全操作培训;遵守有关环境保护和职业健康管理职责要求。根据甲方要求，采取详细的事故防范措施，制定应急预案，并组织演练，避免发生安全事故。发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，及时向甲方报告，保护好现场、协助做好处置工作。

8.9 按要求组织成立服务质量监督检查部门，定期对物业管理服务质量进行内部监督检查，及时向甲方通报本物业管理服务区域有关物业管理服务的重大事项，稳步提升物业管理服务质量。

8.10 投保物业公众责任险。

8.11 乙方应在年底前向甲方提交物业管理服务年度总结报告;合同期限届满前，乙方应向甲方提交物业管理服务总结报告;合同期限届满且不再续签新合同时，乙方应向甲方移交房屋、物料、设备、工具、档案和图纸资料，并填写移交清单，由双方签收;全部手续完成后签署物业移交确认书。

第9条 物业维修养护

9.1 甲方所支付物业费用中已包含物业维修日常小修费用，该费用按物业总价百分比计算，相关约定详见专用条款。超过物业维修日常小修费用标准的维修项目，乙方需按维修申报程序向甲方申请，列入物业维修日常小修费用的单项单件维修费用(含物件更换费用)标准约定详见专用条款。

9.2 物业大中修和应急专项维修费用由甲方按照大中修维修申报程序向有关部门申请，物业大中修和应急专项维修约定详见专用条款。

9.3 甲方应创造条件，指导、协助乙方推进物业维修信息化管理，提高物业管理水平。

第10条 节能管理

10.1 甲方对乙方节能工作进行指导，配合乙方做好行为节能、管理节能、技术节能等工作。

10.2 乙方应重视物业节能工作，配备专门人员从事节能管理，建立能源资源消耗统计台账和主要用能设施设备台账，积极实施用电需求侧平衡管理，完成市节能监察部门布置的各项节能监察工作，相关约定详见专用条款。

第11条 物业管理服务质量评估

甲方按照相关规定要求，对乙方服务管理质量进行监督评价，并邀请社会专业机构对物业管理服务进行服务满意度第三方测评，相关约定详见专用条款。

第12条 物业管理服务收费计价方式和支付方式

12.1 本物业管理服务费采取包干制或酬金制的方式，具体收费形式在专用条款中约定。

12.2 物业管理服务费用由以下项目构成：

(1)管理服务人员费用;

(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行及维护费用;

(3)物业管理区域清洁卫生费用;

(4)物业管理区域绿化养护费用;

(5)物业管理区域秩序维护费用;

(6)办公费用;

(7)公众责任保险费用;

(8)其他。

各类能耗费用收费计价方式在专用条款中约定。

12.3 乙方按照包干制标准收取物业管理服务费用的，应向甲方公布物业管理服务年度计划、物业管理服务资金年度预决算和物业管理服务资金收支情况，按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担，具体收费标准详见专用条款。

12.4 乙方按照酬金制标准收取物业管理服务费用的，应向甲方公布物业管理服务年度计划、物业管理服务资金年度预决算和物业管理服务资金收支情况，具体收费标准详见专用条款。

12.5 在本合同履行期限内，如遇政府政策性调价、最低工资和社会保险费基数调整、增设缴费项目等情况，甲乙双方可通过协商，对物业管理服务费作相应调整。

12.6 甲方付款时间以财政拨付时间为准，相关约定详见专用条款。

第13条 履约保证金

13.1 为保证乙方按合同约定的服务质量履行合同，乙方需向甲方提交履约保证金。乙方在合同正式签约并收到甲方首次付款后，按合同总价一定比例的金额向甲方提交履约保证金，相关约定详见专用条款。

13.2 按合同约定考核验收合格后，甲方一次性将履约保证金无息退还乙方，无正当理由逾期不退的，甲方应承担由此而造成的乙方直接经济损失，相关约定详见专用条款。

13.3 履约保证金可以采用支票或者甲方认可的银行出具的保函。乙方提交履约保证金所需费用均由乙方负担。

第14条 违约责任

14.1 乙方违约，甲方可扣除相应的履约保证金。

14.2 乙方按合同约定的质量标准履行管理服务职责而甲方无正当理由逾期支付管理服务费用的，甲方应向乙方支付违约金，相关约定详见专用条款。

14.3 乙方未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，但未给甲方造成损失的，甲方可要求乙方整改，乙方在双方协定期限内达到甲方或第三方评估机构认定的管理服务质量标准后，甲方应支付相应的管理服务费用;乙方延迟履行超过30日的，甲方有权解除本合同。

14.4 乙方未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，给甲方造成损失的，甲方可要求乙方按实赔偿;因乙方管理服务质量问题导致甲方无法实现合同目的的，甲方有权解除合同。

14.5 因乙方原因导致重大火灾、失窃、泄密等事件的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿相关损失。

14.6 其他违约责任在专用条款中约定。

第15条 争议解决方式

双方发生争议的，争议解决方式在专用条款中约定。

第16条 附则

16.1 本合同未尽事宜，可经双方协商一致后另行签订补充协议。补充协议作为本合同的组成部分。补充协议内容与本合同不一致的，从补充协议。

16.2 文件送达。甲乙双方应在专用条款中明确双方在履行合同过程中发生文件往来时的送达地址，任何一方的送达地址发生变更时，应及时以书面形式通知另一方。

第三部分 专用条款

第1条 一般规定

1.2 适用于本合同的有关物业管理服务的各类文件规定，包括但不仅限于以下各项：

________________________ 。

1.4 保密事项

签订 ________________________ 保密协议作为本合同附件。

1.5 廉政责任

签订 ________________________ 廉政责任书作为本合同附件。

第2条 物业交接

________________________ 。

第4条 物业管理服务内容和要求

4.1 综合管理标准要求：

________________________ 。

4.2 建筑物管理标准要求：

________________________ 。

4.3 设施设备管理标准要求：

________________________ 。

4.4 保洁服务标准要求：

________________________ 。

4.5 绿化养护和管理标准要求：

________________________ 。

4.6 节能管理标准要求：

________________________ 。

4.7 公共秩序管理标准要求：

________________________ 。

4.8 交通秩序维护与车辆停放管理标准要求：

________________________ 。

4.9 消防防灾管理标准要求：

________________________ 。

4.10 会务及接待服务标准要求：

________________________ 。

第5条 延伸服务

5.1 延伸服务内容：

________________________ 。

5.2 延伸服务标准要求：

________________________ 。

第6条 物业管理服务项目分包

________________________ 。

第9条 物业维修保养

9.1 物业维修日常小修费用。该费用按物业总价 %计算，共计费用 元。单项单件维修费用(含物件更换费用)低于人民币 元，列入物业维修日常小修费用;超过 元的维修项目，列入物业大中修或应急维修，乙方需通过年度维修申报程序向甲方申请。日常小修应做好财务和账目登记，乙方在每个季度第3个月末向甲方出具物业维修日常小修费用使用情况明细表。当年内未使用完的小修费用，纳入次年小修费用继续专项使用。

9.2 物业大中修和应急专项维修：

________________________ 。

第10条 节能管理

________________________ 。

第11条 物业管理服务质量评估

________________________ 。

第12条 物业管理服务收费计价方式

12.1 甲乙双方协商一致采用□包干制□酬金制方式计费收费。

12.2 物业管理服务费用构成和收费标准：

________________________ 。

12.6 支付方式：

________________________ 。

第13条 履约保证金

13.1 合同正式签约并收到甲方付款的 个工作日内，乙方出具合同总价的 %作为银行履约保函。

13.2 甲方无正当理由逾期未退银行履约保函的：

________________________ 。

第14条 违约责任

14.2 甲方无正常理由逾期未支付管理服务费用的，每逾期1天按未付物业费用金额 ‰向乙方支付违约金。

14.6 其他违约责任：

________________________ 。

第15条 争议解决方式

双方发生争议的，可协商解决，或向有关部门申请调解;也可提请上海仲裁委员会仲裁(不愿意仲裁而选择向法院提起诉讼的，请双方在签署合同时将此仲裁条款划去)。

第16条 附则

16.2 文件送达地址

文件送达甲方的地址和邮政编码：

________________________ 。

文件送达乙方的地址和邮政编码：

________________________ 。

附件：

甲方：

乙方：

甲乙双方本着平等互利、互相合作的精神，甲方把××花园的物业管理承包给乙方，并达成以下协议。具体细则如下：

一、甲乙双方同意，该接管工作自××年××月××日起正式生效(交接期为××日)，乙方自即日起接替甲方在××花园的物业管理工作，并可以沿用甲方名称。

二、××花园物业管理公司公章交由甲方行政中心统一管理。

三、××花园物业管理公司由乙方独立核算，自负盈亏，甲方派出一名会计参与乙方会计核算和财务管理。

四、乙方接管甲方在××花园的物业管理工作，期限为××年，接管承包试用期为××个月。在乙方经营有盈利的前提下，应向甲方交纳承包管理费，具体数额及时间由双方另行协议。

五、自本协议书签订之次日起，甲乙双方对××花园物业管理工作进行正式的移交，移交事项包括执业文件、原有设备、设施、原有物品及财务章等，开发公司行政中心及甲乙双方派出代表，在有关移交清单上签字确认。在协议生效期间××公司仅享有使用权并负有维修义务，合同终止后上述物品必须在完好(自然损坏除外)的情况下全部移交甲方。

六、自××年××月××日起，××花园物业管理公司事务全部由乙方负责，乙方对自即日起所产生的一切债权债务承担一切责任;××年××月××日前所产生的一切债权债务以及依照法律和有关规定属于甲方的遗留问题所开支的费用(包括预收业主的各种款项等)，由甲方清偿。

七、自××年××月××日起(包括试用期)，原××花园物业管理公司员工的劳资、人事关系(包括员工的薪金、福利待遇及劳资纠纷等)均由乙方全权负责处理;承办前所发生的一切劳资人事关系(包括员工的薪金、福利待遇及劳资纠纷等)由甲方负责。

八、乙方承包接管甲方物业管理公司之后，应保持与甲方一致的对外形象，使用统一标识。乙方员工必须统一着装。同时，乙方承诺短期内保证物业管理费不变，但经过乙方对物业管理的改造、设施的完善，则可按照国家相关规定对物业管理的收费标准进行调整。

九、自本合同签字之日起，凡甲方有重大接待及活动时，在保洁、保安、场地及维修、水电等方面需要乙方支持的，乙方必须无条件配合，但涉及费用的开支必须相互磋商解决。

十、自本合同签字之日起，甲方办公楼、董事长工作室及生活区等特定场合，所有保安工作均由乙方负责，并保留原有的岗哨。

十一、自本合同签字之日起，所有重大事项(包括公交线路、时间的更改调整，收费项目等的增减等)，乙方必须出具书面意见，与甲方协商实施执行;

十二、自本合同签字之日起，乙方所有以××花园物业管理公司名义对外签署的合同协议，必须同时知会甲方备案;并与甲方签订承诺书，乙方承诺协议的所有责任义务，产生的纠纷与甲方无关。

十三、乙方在工作中必须达到的量化指标如下：

1、有效投诉率不高于1%;

2、业主满意率达95%;

3、机电设施设备完好率达98%，故障率低于2%;

4、业主回访率达100%;

5、维修及时率、合格率达100%;

6、治安发案率不能高于千分之1;

7、持证上岗率达100%;

十四、甲方在本合同签订前对业主所作的承诺，乙方必须无条件继续执行，但甲方对上述承诺必须有法定文本移交给乙方予以确认后才执行。

十五、合同有效期间，乙方负有维修、养护、管理房屋及配套设施、设备和相关场地的责任，负有维护区域的环境卫生和秩序的责任。广地花园物业管理区域内的水电、有线电视费用均由乙方代收代缴。

十六、在乙方经营期间，如发生不可抗力因素(如自然灾害等)导致经营中断，乙方有权停止支付经营期间的各项费用。

十七、合同有效期期间内，如甲方发生股权变化或被整体收购时，本合同可协商终止，但甲方必须清偿乙方各项的投资款并作出相应的补偿，具体的投资款以会计事务所核实为准。

十八、本协议一式四份，具同等法律效力，甲乙双方各执两份。如有未尽事宜，双方可协商并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十九、如双方发生任何争执，在协商无效的情况下，可以申请到××仲裁委员会仲裁。

甲方(盖章)： 乙方(盖章)：

签名： 签名：

年月日

一、合同当事人

甲方：济宁丽人医院 (以下简称甲方)

乙方：济宁华海物业服务有限公司 (以下简称乙方)

根据甲乙双方友好协商，双方在自愿、平等、互利、协商一直之基础上，双方就甲方聘请乙方对济宁丽人医院项目提供物业管理服务事宜，特订立本合同。

二、物业保洁项目

一、 双方责任权利义务

(一)甲方的责任权利义务

1、 甲方为乙方无偿提供用水用电，并及时对供水、排水、排污，管道进行修理，以及简单的办公、存放清洁工具、更换服装的场所。

2、 甲方须指定专人与乙方派驻之工作人员对接，以免造成工作疏漏。

3、 甲方在法定工作时间外安排保洁人员超时工作的，应按照国家有关劳动法规支付加班补助费。

(二)乙方的责任权利义务

1、 乙方全心全意为甲方提供管理工作，实施本协议中列出的各项工作内容。

2、 乙方遵守甲方现行的办公管理规定、制度和要求。

3、 坚持合理的意见，以保障工作的正常实施，保障最优的管理效果为首要工作前提。

4、 乙方自行提供保洁工作必须的设备和工具。

5、 乙方保洁人员必须身体健康、品行端正，无违法犯罪记录。

6、 乙方确保甲方大楼内外整洁清新的高标准卫生环境。

7、 乙方应遵循安全生产、文明施工的有关规定，在卫生保洁过程当中采取严格的安全措施，如发生人身安全事故，责任与费用由乙方承担。(人力不可抗拒的灾害，因甲方工作场地存在安全隐患造成的安全事故和因甲方安排指挥管理中出现的事故均由甲方负责)。

二、保洁工作流程

(一)大堂区域

1、 每日甲方员工上班之前，大堂所辖区域内的清洁工作须全部完成，楼内员工正常工作期间，随时巡视保洁重点清理大堂地面和电梯轿厢内的垃圾杂物及污渍。

2、 用扫把清扫大堂地面及门前区域垃圾，确保地面光亮无尘，并用尘推拖掉大堂地面尘土。

3、 用干净毛巾擦拭玻璃门，确保门窗玻璃擦拭光亮干净，门框及门把手光亮，并定期刮拭。

4、 用毛巾和其它清洁用品擦拭大堂内其他物品，包括门框，指示牌，宣传栏等，确保标牌等无灰尘。

5、 及时倾倒垃圾桶，确保垃圾桶摆放正确，烟盘干净。

6、 保持服务台光亮无杂物。

(二)公共区域

1、 用扫把清扫走廊地面杂物，确保走廊地面无杂物，门窗擦拭干净，消防器材干净无污渍。

2、 清洁电梯间外门及轨道，确保电梯间走廊地面无杂物，墙面光洁，无明显污渍，电梯门，门框，轨道保持锃亮，无灰尘污渍。

3、 用拖把，扫把等工具清扫公共卫生间确保地面光洁，无杂物，无明显污渍，门、隔板两面光洁，无污渍、灰尘，标牌完好、光洁，洗手盆光洁，无污渍，水渍，水龙头光洁，台面光洁，镜面光洁无污渍、灰尘，便池光洁，无污渍，废纸篓置于便池右后方，内衬垃圾袋，废纸不超过半。

4、 用扫把清扫步梯消防通道，确保整洁无纸屑、烟头、无积水等，定期清理垃圾桶内垃圾，并保持垃圾桶外观清洁无明显污渍。

5、 用毛巾及其他清洁用品擦拭玻璃门、门窗、桌椅、门框、标牌、防火门、防火器材及其他公共设施。

(三)办公区域

1、 用扫把、拖把等工具清理办公室地面，确保干净整洁卫生，无明显污渍

2、 用毛巾清扫办公室内门、窗、框架、窗台、把手、玻璃等，确保其光亮，无污渍和灰尘。

3、 确保其他桌椅。书柜。矮柜。茶几。沙发等表面光亮，洁净，无污渍，水痕和灰尘等。

4、 办公室墙面及各种设备设施 如空调、饮水机、加湿器、电风扇、墙面开关及其他设备设施等表面无灰尘，污渍。

三、保洁人员配置

乙方为向甲方提供保洁服务，向甲方派遣保洁员____人。

三、物业保安项目

根据甲乙双方确认的《安全防范方案》，乙方向甲方提供保安服务，并按照乙方的管理模式对保安队员进行管理，根据双方确定的岗位职责要求，执行公共秩序的防范任务，防止侵害甲方财产安全行为的发生，承担相应的保安服务责任。(不得违反国家有关法律法规)

一、 双方的责任权利义务

(一) 甲方的责任权利义务

1、 为乙方保安人员提供必备的工作条件，包括值班室、办公桌椅、通讯联络工具，组织训练学习的场所等。

2、 配备符合国家要求的消防设施，对乙方提出的安全防范隐患报告及时答复和改进。制定并执行内部安全防范规章制度，教育本公司员工配合和支持乙方保安人员履行保安职责。

3、 按合同约定的时间和方式向乙方支付保安服务费。

4、 乙方派驻保安人员，实行双重管理，共同领导并经常保持联系，共同对保安人员进行教育，关心他们的工作和生活，提高服务质量，确保安全，若保安人员有违反甲方管理制度需要处罚的，甲方及时通告乙方，经调查核实后由乙方处理，保安员因事请假，经乙方经理审批后方能生效。

5、 乙方按规定为保安人员统一购买人身意外伤害保险，保安人员在执勤中，因公受伤，致残甚至牺牲(致残者经国家有关机构鉴定)，其医药费、抚恤金等费用由保险公司按规定理赔，保安员因伤、残、亡的合理开支超出保险理赔的部分，由乙方承担。如因甲方指挥保安人员执行保安职责以外的事而使保安 员受伤、致残、牺牲的一切费用除保险公司理赔外其余部分均由甲方承担。

6、 甲方禁止安排保安人员为个人人身保安服务，禁止保安人员处理经济纠纷或劳动争议，禁止使用保安人员监视工人生产劳动和生活等与保安服务无关的其他活动，禁止安排参加其他违反法律规定的活动，违者由甲方承担法律和经济责任。如属保安个人行为，甲乙双方不承担任何责任。

7、 依据本合同，经公安机关确定是由乙方保安人员进行保安服务工作时的过失或故意行为，造成甲方经济损失的，乙方负责承担赔偿责任。但该经济损失不包含甲方现金、珠宝、有价证券、商业资料及其他难以确定价值的物品的损失。

8、 甲方应对本单位的员工、家属、临时工进行守法和遵守规章制度的宣传教育工作，配合支持保安人员共同维护好甲方的治安秩序。如甲方人员违规或纠纷而造成责任事故、财产损失，乙方执勤保安员不负责任。

(二) 乙方的责任权利义务

1、 乙方指派保安人员负责甲方的公共秩序的护卫工作。

2、 保安员应严格履行《安全防范方案》规定的岗位职责要求，并遵守甲方法律规定的各项规章制度。

3、 发生在执勤区域内的刑事案件、治安案件和治安灾害事故，及时处理并报告甲方和当地公安机关，采取措施保护案发现场，协助公安机关侦查各类治安刑事案件，依法妥善处理责任范围内的其他突发事件。

4、 落实防火、防盗、防破坏等安全防范措施，发现责任区域内的安全隐患，及时报告甲方并协助予以处理。

5、 保安人员应对院内车辆进行疏导，对外来的人员以及车辆进行盘查，对水电注意管理，并每一小时对院内进行一次巡查。

6、 值夜班的保安人员不得睡觉，夜间要加强巡逻力度维护安全防止破坏，对院内人员和财产安全起到应有的保护作用。

7、 选派的保安员必须经过正规的培训，无违规犯罪前科。

8、 为保安人员配备制服及基本保安装备，并负责保安员的工资。

9、 加强对保安员的在岗培训、监督和管理，确保安全服务的优质高效。

二、 保安人员配置及保安服务费

1、 乙方根据甲方方面要求按时提供____名保安人员给甲方，在甲方区域内执勤。

2、 甲方直接为乙方保安员提供工作餐。

四、合同期限

本合同自____年____月____日至____年___月____日止。有效期为____年。

五、物业服务费及支付方式

1、 物业服务费由保洁费和保安费以及垃圾清运费每月300元共三部分组成，共计每月_____元。(包含员工工资费、福利费、管理费等，且此款项不包含税金)

另：乙方提供人员每人每天工作八小时，如果甲方因工作需要，要求加班时，加班费由甲方按国家相关规定支付。

2、 每月10号由甲方以现金的方式向乙方支付服务费，节假日顺延，但不得超过三天。

六、合同的解除和终止的约定及违约责任

l、如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。

2、如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。

3、因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准)

4、甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。

5、其它事项：

七、其他事项

1、双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

2、合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满___天前向对方提出书面意见。

3、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同元法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

4、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交济宁市仲裁委员会依法裁决。

5、本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

6、合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

7、本合同正本连同附件共______页，一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。

8、本合同自签订之日起生效。

9、其他事项：

甲方盖章： 乙方盖章：

甲方代表签字： 乙方代表签字：

年 月 日

福利关爱基金会管理办法

为体现公司对员工的关怀，发扬团结友爱、互助互济的优良传统，建立多形式、多层次的员工福利保障体系，缓解员工在特殊情况的经济困难和精神压力,做到一人有难大家关心,体现公司“家”的温暖,切实解决员工的实际困难，公司决定成立“福利关爱基金会”，并对基金规范管理。

1、为了使福利基金（以下简称基金）用途明确化、募集规范化、管理制度化，特制定本细则。

2、基金的来源

2.1 公司所有违反厂纪厂规所扣罚款。

2.2 全厂所有员工按薪资的2‰的标准,每月由财务在工资中统一缴扣,直接纳入基金会。

2.3全厂每月缴扣多少基金,公司拿出相应的数目以做支持.

2.4 基金长期接受捐款,自愿捐款每人1元起.

2.5 财务部对捐款收集情况作详细登记并在每月10日前将所收集到的款项及捐款记录表交到基金管理组.

3、基金用途

3.1基金用于救助因特别经济困难且曾向本基金捐过款的公司员工。

3.2基金用于各项员工共同参与的公共活动之相关辅助性费用.(公司正常费用除外)

4、基金的管理及使用规定

4.1 设立基金管理小组对基金进行管理，基金管理小组由公司部门领导及员工代表共同组成。小组组长由一名公司领导担任，小组成员共同负责基金日常管理工作，

4.2 基金管理小组职责

4.2.1 制定和修改本细则。

4.2.2 募集、管理和使用基金。

4.2.3 定期向员工公布基金的募集和使用情况。

4.2.4 决定与本基金有关的其它重大事宜。

4.3 基金管理要求

4.3.1 对捐款人造册登记存档。

4.3.2 设立专门账户对基金进行管理，确保专款专用。

4.3.3 每月向员工公布基金的募集及使用情况。

4.4 基金使用规定

4.4.1 基金必须经下列程序方可动用。

员工申请---进行组织调查---小组讨论通过----给予救助---动用基金

4.2.2 基金管理小组讨论决定救助后，同时决定救助金额。本基金关爱金额最高不超过基金总额的50%。

4.4.3 小组长负责对员工申请处理情况记录备案。

5.本细则解释权属于基金管理小组。

关于物业公司消防安全管理工作调研报告

物业管理是一种新型的管理模式，其职责是集中多种管理服务职能，整合各类专业技术人员，有效地帮助居民解决生活中遇到的实际问题，从而不断提高居民生活质量，优化居民生活环境。随着经济社会的持续发展，城市居民对生活质量和改善居住环境的要求与日俱增，居民住宅区的消防安全作为人民群众最关心、最需要解决的问题自然成为了物业管理的一项重要职责。当前，由于消防警力、业务经费、管理体制、业务水平等因素的影响，多数物业管理单位管理水平参差不齐、大部分物业单位的消防安全职责不明确、消防安全意识淡薄，加之业主委员会与物业管理单位之间缺乏信任基础等原因长期存在，致使委托管理的单位、小区特别是多产权建筑滋生大量的火灾隐患。当前，各类小区物业管理模式在消防安全管理上面临着严峻的挑战。

一、物业管理单位履行消防安全职责过程中存在的主要问题

(一)多数物业管理单位消防法律意识观念不强

在日常的消防管理工作中，不能认真贯彻落实《中华人民共和国消防法》及《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的有关规定和要求，对法律法规明确的消防安全职责了解不多。《中华人民共和国消防法》第十四条，《机关、团体、企事业单位消防安全管理规定》第十条，都明确规定了物业管理单位的各项消防安全职责。然而，一些物业管理单位对此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，违法不究，造成了工作上的盲目性和被动性，直接或间接地纵容了各类火灾隐患的滋生和生长。

(二)一些物业管理人员消防业务素质不高

在平时在履行消防检查时发现：个别物业管理单位聘用的管理人员缺乏相应的消防专业技术知识，学历层次、专业技术偏低，安全意识差。大部分小区消防控制室的值班制度流于形式，有些单位仅满足于有人在岗，而值班人员对消防控制中心的各种消防设备的运行及日常的防火巡查情况却不甚了解，值班人员对消防设施运行的正常与否毫不关心，对消防控制中心自动报警系统发出的声响不闻不问。有的值班人员能够发现问题，但不会解决问题，更有甚者直接关闭了之。一些单位消防器材无人管理，内部消防设施、器材被盗现象严重，应急照明、疏散指示标志损坏突出，消防设施器材长期处于缺损状态。一些单位与开发商、业主相互推诿、扯皮、推卸职责，缺少协调配合，导致旧的火灾隐患久拖不改，新的火灾隐患又迭出不穷，久而久之，大部分消防设施的功效特别是联动功能大打折扣，大大降低了消防设施的完整性、可靠性，致使投资上百万的消防设施形同虚设，无法发挥应有的功能。

(三)大部分物业单位消防安全管理职责不明

物业管理公司作为市场经济条件下的产物，其最终目标是服务于与业主的各项合同约定，也就是说，其只对合同约定的内容负责。而目前普遍情况是物业管理单位在与业主的交接过程中有很多单位和业主对消防设施的管理没有明细的合同约定，致使物业公司对消防设施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明确，而大部分业主特别是住宅小区业主也基本不关心除电梯运行及环境卫生等以外的公共设施的管理，导致部分消防设施不能时刻处于工作状态，或有故障而不能及时得到恢复，影响了设施的工作效能；

(四)物业对部分消防安全意识淡薄的业主缺乏管理

部分业主往往只注重自己居住、工作场所的小环境，而缺少对建筑、小区整体安全的考虑，借着装修之名，肆意扩大装修面积，擅自改变建筑物使用性质，擅自增加夹层扩大防火分区，改变建筑结构、楼梯形式，封堵排烟口、强占圈围疏散走道等，而物业单位为追求经济利益，害怕得罪业主，未尽到劝阻和管理责任，在本单位无力解决的情况下未及时与相关职能部门沟通，妥善处理相关时宜，而只是认为我不是执法部门根本管不了这些事情，从而放任发展，增加建筑的火灾危险性和火灾负荷，造成了大量的“先天性”的火灾隐患；

(五)物业管理单位准入缺少消防必要条件

物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。虽然建设房管部门在核发资质证书时对物业管理公司拥有的技术人员数量上有明确要求，但没有规定消防专业技术人员的数量。加上目前很多建筑特别是非住宅小区高层建筑的物业管理企业基本上是从房地产开发企业派生出来，虽具有独立的法人资格，但依附受制于房地产开发商，建设和管理不分的体制严重制约了物业管理单位的工作开展；

(六)消防设施日常维修资金得不到有效保障

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第一条?本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：____________________

受托方（以下简称乙方）：____________________

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将____________________区委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条?物业基本情况

物业类型：______________________________

座落位置：______________________________

四至：__________________________________

东：____________________________________

南：____________________________________

西：____________________________________

北：____________________________________

占地面积____________平方米?建筑面积：约____________平方米，其中商业____________平方米，住宅____________平方米（以竣工图纸资料为准）

第三条?乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章?委托管理事项

第四条?房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。

第五条?共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的下水管道、共用的落水管、烟风道、共用照明、避雷线、消防设施及配电设施设备。

第六条?小区内与市政公用设施及配套的附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车存放架（棚）、停车位。

第七条?小区的供水设施设备及自来水一次管网、二次管网等设施管道维修及运行费用由甲方另行委托市自来水公司负责，并由甲方委托市自来水公司承担管理、_____与维护责任。

第八条?公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

第九条?交通与_____停放秩序的管理。

第十条?维持公共秩序，包括安全监控、门岗执勤。

第十一条?管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十二条?组织开展社区文化娱乐活动。

第十三条?负责向业主和物业使用人收取下列费用：

1、?物业服务费；

2、?代收垃圾处理费；

3、?代收电费；

4、?其他应该收取的费用。

第十四条?业主和物业使用人房屋自用部位需要维修、养护时，在当事人提出委托后，乙方应接受委托并合理_____。

第十五条?对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。情节严重的移交执法部门处理。

第三章?委托管理期限

第十六条?委托管理期限：______年，自____________年_________月_________日起至____________年_________月_________日止。

第四章?双方权利义务

第十七条?甲方权利义务

1、负责制定业主公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守。

2审定乙方拟定的物业管理制度；

3.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

4.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；

5.委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。如存在质量问题，按国家相关规定，甲方负责进行整修。

6.当业主和物业使用人不按规定交纳物业服务费用时，负责催交或以其他方式偿付；

7.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

8.负责为乙方提供足够的必要的物业管理用房、安装小区内电子监控及必要的附属配套设施。

9.乙方因地制宜，尽量为业主提供更多的机动车位。

第十八条?乙方权利义务

1.?根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度；

2.?对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

3.?按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理；

4.?可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

5.?负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；

6.?向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；

7.?负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；

8.?定期向全体业主和物业使用人公布管理费用收支帐目；

9.?对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；

10.负责登记、调配管理小区内的机动车位。

第五章?物业管理服务质量

第十九条?乙方须按下列约定，实施目标管理。

1.?房屋外观：完好无损；

2.?设备运行：正常、不影响正常使用；

3.?房屋及设施、设备的维修、养护：及时；

4.?公共环境：整洁；

5.?交通秩序：顺畅；

6.?保安：门卫执勤；

7.?公共部位急修：半小时内到达并及时修复；

公共部位小修：在合理的时间内到达并及时修复；

8.?业主和物业使用人对乙方的满意率达到：______%。

第六章?物业服务费用

第二十条?物业服务费

1.?目前本小区住宅楼物业服务费标准：每月每建筑平方米0.55元，非住宅为每月每建筑平方米0.60元，地表以上其他建筑物为每平方米0.55元，该标准为暂定价格。遇有市场行情变化或政府调价时，召开听证会商定物业服务费新标准并报政府备案执行。

2.物业服务费标准的调整，按有关法律程序执行。

3.?业主交纳物业服务费的时间从____________年_________月_________日起开始计算。____________年_________月_________日之前的物业服务费由乙方和甲方协商解决。

4.甲方一次性向乙方交纳物业管理启动资金________万元。

5.?业主和物业使用人逾期交纳物业管理费和其他费用的，从逾期之日起按每天按应交管理费的万分之五交纳滞纳金；

第二十一条?车位使用费由乙方按物价部门规定的_____标准向车位使用人收取露天车位、车库的使用费。

第二十二条?乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，_____标准须经甲方同意。

第二十三条?乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和_____标准按与当事人的协商价格进行计付。

第二十四条?房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护由乙方承担。

甲方（签章）：____________________乙方（签章）：____________________

____________年_________月_________日____________年_________月_________日

2022唐山市物业管理条例

为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定了唐山市物业管理条例，下面是小编给大家分享的20xx唐山市物业管理条例，欢迎大家阅读。

20xx唐山市物业管理条例

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。

本条例所称物业，是指已经建成并投入使用的各类房屋及其配置的设施设备和场所。物业管理，是指业主通过他人或者自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理分为标准物业管理和准物业管理两种形式。标准物业管理是指物业管理区域内业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定进行的物业管理。准物业管理是指除标准物业管理之外的所有其他形式的物业管理。

第三条 各级人民政府应当创造条件，逐步推行住宅类物业和非住宅类物业的标准物业管理，提倡和保障业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，实行优惠政策推动物业管理产业健康发展。

各级人民政府应当推进对老旧小区共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新、改造，不断改善居民生活环境。

第四条 市住房和城乡建设行政部门负责全市物业管理活动的指导和监督管理工作。

县(市)区人民政府住房和城乡建设行政部门对辖区内的物业管理活动进行指导和监督管理。

规划、城管、绿化、环保、卫生、公安、消防、价格、工商、税务、民政、财政、邮政、人防等有关部门应当按照各自职责，做好本行政区域内物业管理活动的相关工作。

街道办事处、乡镇人民政府具体指导所辖区域内业主大会的成立和业主委员会选举、换届工作，指导监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调物业管理与社区管理的关系。

居(村)民委员会协助和配合街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。

第五条 物业服务行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业服务行为，维护市场秩序和公平竞争，督促物业服务企业及其从业人员依法诚信经营和服务，促进行业健康发展。

第二章 业主及业主大会、业主委员会

第六条 物业的所有权人为业主。业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：

(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;

(二)选举或者更换业主委员会委员;

(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案;

(四)选聘、解聘物业服务企业;

(五)筹集、管理和使用专项维修资金;

(六)申请改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)申请分立或者合并物业管理区域;

(八)法律、法规及规章规定的其他物业管理事项。

决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总数三分之二以上的业主同意;决定第(七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总数三分之二以上的业主同意;决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总数过半数的业主同意。

第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的县(市)区住房和城乡建设行政部门、街道办事处或者乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主人数较多不便于召开全体业主大会的，可以以单元、幢或者一定建筑面积、业主人数为单位，推选业主代表参加业主大会。业主较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

物业管理区域的划分，应当按照建设用地规划许可证确定的红线图范围，并考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设、城市道路规划等因素，由县(市)区住房和城乡建设行政部门确定。

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的，可以分别划定物业管理区域。

第八条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上或者首位业主实际入住已经达到两年以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。

申请成立业主大会，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请。申请可以下列形式提出：

(一)由不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主自行提出;

(二)由建设单位或者居(村)民委员会推荐业主代表作为临时召集人，召集不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主提出。

第九条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起三十日内，组织成立首次业主大会筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。

业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表和居(村)民委员会代表组成。筹备组成员人数应当为单数，其中，业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

业主大会筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不得少于七日。

第十条 建设单位和前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，自首次业主大会筹备组成立之日起七日内向筹备组提供业主名册、物业的基本资料(包括物业建筑物、设施设备和相关场地等)和已筹集的专项维修资金情况等资料，并提供必要的工作条件。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付前，按照县(市)区住房和城乡建设行政部门确定的标准和方式缴交。

第十一条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则，业主的共同利益和义务，以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

市住房和城乡建设行政部门应当制定管理规约示范文本。

第十二条 业主大会的组织及会议等活动按照国家、省、市有关规定执行。业主大会议事规则应当约定以下事项：

(一)业主大会的议事方式、表决程序;

(二)业主委员会的组成和委员任期;

(三)业主大会定期会议的时间和形式;

(四)召开业主大会临时会议的条件;

(五)业主投票权的确定方法;

(六)应当约定的其他事项。

市住房和城乡建设行政部门应当制定业主大会议事规则示范文本。

第十三条 业主委员会负责执行业主大会决定的事项。

业主委员会委员由五至十一人单数组成。业主委员会在其委员中选举产生主任一名和副主任一至二名。

第十四条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：

(一)筹备组出具由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

(二)业主大会决议;

(三)业主大会审议通过的管理规约、业主大会议事规则;

(四)业主委员会委员的基本情况。

材料齐备的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后七日内将备案材料抄送县(市)区住房和城乡建设行政部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、居(村)民委员会。第二项、第三项、第四项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。

第十五条 未成立业主大会的物业管理区域，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导并协助业主共同决定有关事项。

第三章 物业服务企业

第二十二条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质，并在资质许可的范围内从事物业服务活动。

外埠物业服务企业进入本市从事物业服务活动，应当向市住房和城乡建设行政部门备案，并到工商、税务等部门办理相关手续。

第二十三条 物业服务企业应当按照规定接受住房和城乡建设行政部门的资质核定。拒不接受资质核定的，不得继续从事物业服务。

第二十四条 物业服务企业享有以下权利：

(一)按照物业服务合同进行相应管理;

(二)按照物业服务合同收取服务费用;

(三)对装饰装修活动进行监督管理;

(四)对造成物业共用部位、共用设施设备和场地损害的行为，要求责任人停止损害并恢复原状;

(五)法定和依法约定的其他权利。

第二十五条 物业服务企业应当履行下列义务：

(一)按照物业服务合同提供物业服务;

(二)接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修资金使用情况;

(三)公示物业服务合同约定的服务内容、收费项目和标准;

(四)公示共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况;

(五)协助有关部门制止违法行为，维护物业管理区域秩序;

(六)法定和依法约定的其他义务。

第二十六条 物业服务企业应当协助有关部门做好物业管理区域内的治安、安全、事故防范工作。发现违法行为或者安全事故时，物业服务企业应当及时向有关部门报告，同时采取相应的应急措施。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当依法履行职责，维护公民的合法权益。

第二十七条 业主委员会与物业服务企业签订合同前，经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府同意，可以暂由业主委员会代行物业服务企业职责，承担物业服务企业义务。

业主委员会应当自代行物业服务企业职责之日起三十日内，向县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。

业主委员会代行物业服务企业职责期限不超过一年。在代行职责期间，业主委员会应当积极引入物业服务企业。代行职责期满未能引入物业服务企业、经半数以上业主同意其继续代行职责的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府以及县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。

第四章 前期物业管理

第二十八条 本条例所称前期物业管理，是指业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

第二十九条 建设单位应当在取得商品房预售许可证前选聘物业服务企业对物业进行前期管理，并向物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。

建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘物业服务企业。投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积低于三万平方米的，经县(市)区住房和城乡建设行政部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业，并向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。

建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业合同，并在物业管理区域内公示。前期物业服务合同应当作为物业买卖合同的附件。

前期物业服务标准不得低于本市的最低服务标准。前期物业服务收费标准由双方约定，按照规定实行政府指导价的，应当按照政府指导价的有关规定执行。

前期物业服务企业不能履行前期物业服务合同的，建设单位应当重新选聘物业服务企业。重新选聘的物业服务企业的收费标准和服务标准应当与物业出售前公示标准一致，并告知全体业主。

县(市)区住房和城乡建设行政部门和街道办事处、乡镇人民政府应当指导和监督建设单位选聘前期物业服务企业。

第三十条 建设单位应当在销售(预售)物业之前，制定临时管理规约，作为物业买卖合同的附件，在取得物业销售(预售)许可前向县(市)区住房和城乡建设行政部门、街道办事处、乡镇人民政府备案，并在销售场所公示。

临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域内环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

物业买受人认为临时管理规约侵害其合法权益的，可以申请县(市)区住房和城乡建设行政部门处理。

市住房和城乡建设行政部门应当制定临时管理规约示范文本。

第三十一条 物业服务企业应当按照前期物业服务合同约定的收费标准收取前期物业服务费。物业交付给买受人的，由买受人交纳;尚未交付给买受人的，由建设单位交纳。

建设单位送达书面入住通知后，物业买受人在限定期限内无正当理由不办理相关收房手续的，视为交付，其物业服务费由建设单位垫付，物业买受人办理房屋所有权证时，由物业买受人返还建设单位垫付的费用。

建设单位限定物业买受人办理收房手续的时间不得少于三十日。

第三十二条 建设单位销售(预售)物业时，应当公布物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备以及其他公共场所、公用设施，并在物业买卖合同中予以明示。

物业交付前，参与联合验收的部门应当征求供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等相关专业单位意见。建设单位应当按照有关规定将验收合格的共用设施设备移交给相关专业单位负责管理，相关专业单位应当及时接管。验收不合格的，建设单位应当继续负责管理并按照要求进行整改。有关共用设施设备未移交相关专业单位管理的，不得将物业交付使用。物业交付时，建设单位应当将有关共用设施设备移交相关专业单位管理的情况予以公示。

相关专业单位接管后，应当及时做好共用设施设备的维修、更新和养护，确保物业管理区域内共用设施设备的安全运转和正常使用。

相关专业单位委托物业服务企业负责共用设施设备的日常维修养护的，应当与物业服务企业签订委托协议，明确维修养护的主要事项以及费用支付的标准和方式，并对其维修养护工作进行监督。

本条例施行前已经交付使用的物业，其有关共用设施设备的交接管理办法，由市人民政府另行规定。

第三十三条 交付物业前，建设单位应当对物业管理用房、共用场地、共用设施设备配置独立的水、电等计量器具。

物业服务企业承接物业时，建设单位应当为物业服务企业启动工作提供必要的条件。

物业交付时，建设单位应当向物业买受人提供使用说明书、质量保证书，并按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业保修责任。

第三十四条 物业服务企业在承接物业管理时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时进行整改。

在办理物业管理交接查验手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理用房资料及物业管理必需的资料。

业主委员会成立后，物业服务企业应当将接受资料的情况告知业主委员会。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将前款规定的资料和物业管理用房移交给业主委员会。

县(市)区住房和城乡建设行政部门、街道办事处、乡镇人民政府应当对交接进行监督，并在相应文书上签字确认，在物业管理区域内公示。

第三十五条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：

(一)建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案;

(二)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序;

(三)配合街道办事处、乡镇人民政府、县(市)区住房和城乡建设行政部门做好业主大会的成立工作。

第三十六条 前期物业服务合同约定期限尚未届满但业主大会已按照规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

前期物业服务合同约定期限届满但物业管理区域尚不具备成立业主大会条件的，前期物业服务合同可以自动延续，由前期物业服务企业按照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务。

经过半数以上业主同意，可以由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报县(市)区住房和城乡建设部门备案，委托物业所在地居(村)民委员会履行职责，并在物业管理区域内予以公告;具备成立业主大会条件满一年仍未成立业主大会的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报请县(市)区人民政府批准，委托物业所在地居(村)民委员会履行职责，并在物业管理区域内予以公告。

受委托的居(村)民委员会履行以下职责：

(一)向业主报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主选聘或者解聘物业服务企业，签订或者解除物业服务合同;

(三)听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)组织筹集专项维修资金，并监督使用;

(五)督促业主按时交纳物业服务费;

(六)督促业主和物业使用人遵守法律、法规和管理规约;

(七)劝阻业主或者物业使用人违章装饰装修房屋;

(八)业主委员会应当履行的其他职责。

第十六条 居(村)民委员会应当自接受委托之日起三十日内，持以下材料向县(市)区住房和城乡建设行政部门备案：

(一)同意接受委托的声明;

(二)制定并经半数以上业主同意的管理规约;

(三)居(村)民委员会委员的基本情况。

材料齐备的，县(市)区住房和城乡建设行政部门应当当场予以备案，并在备案后七日内将备案材料抄送市住房和城乡建设行政部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所。第二项、第三项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。

第十七条 业主发现受委托居(村)民委员会的委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规的规定，提议居(村)民委员会审议决定是否终止其物业管理职责，并依法追究其责任：

(一)不履行物业管理职责或者因疾病等原因丧失履行职责能力的;

(二)业主委员有拒不缴纳物业服务费等不履行业主义务行为的;

(三)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的;

(四)向物业服务企业销售商品、承揽业务的;

(五)牟取可能妨碍公正执行职务的其他利益的;

(六)有其他侵害业主合法权益行为的;

(七)因其他原因不适宜履行物业管理职责的。

居(村)民委员会审议决定是否终止该委员物业管理职责时，应当允许其申辩，允许业主旁听，并将审议过程及结果记录存档。

第十八条 受委托居(村)民委员会应当积极推动业主大会成立工作。业主大会成立后，由业主大会决定自行组建业主委员会或者继续由居(村)民委员会履行职责。业主委员会成立后，居(村)民委员会应当主动与其进行物业管理交接工作。

第十九条 业主大会、业主委员会或者受委托居(村)民委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

受委托居(村)民委员会工作经费的收支情况应当同时接受街道办事处、乡镇人民政府监督。

第二十条 业主应当向为其提供服务的业主委员会成员、受委托的居(村)民委员会委员提供劳动报酬，具体标准及支付方式等事项由业主大会决定。

第二十一条 物业使用人，是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约、业主大会决定，不得损害公共利益和他人利益。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第五章 物业管理服务

第三十七条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

物业服务企业可以委托有相应资质的企业完成物业管理区域的保安、保洁、绿化、维修等专项服务，但不得将物业服务合同约定的主要部分或者全部委托或者转移给他人。因全部委托或者转移造成的损失由物业服务企业承担。

第三十八条 选聘物业服务企业时，提倡采用公开招投标。业主委员会应当与选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。

物业服务合同应当对双方权利义务、物业管理事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业管理用房的管理与使用、专项维修资金的使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

物业服务合同签订前，业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内公示七日，听取业主意见。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报物业项目所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门备案，县(市)区住房和城乡建设行政部门将备案材料抄送物业项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

第三十九条 物业服务企业应当按照物业服务合同提供质价相符的服务。

物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当由具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施;委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。

第四十条 物业服务实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则。

普通住宅(含保障性住房、已售出公有住房)及其他物业根据物业建设条件、服务等级、服务标准、服务成本等情况分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

物业服务收费实行政府定价、政府指导价的，由价格行政主管部门会同住房和城乡建设行政部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。实行市场调节价的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

第四十一条 物业服务费由物业服务企业或者业主委员会收取。

物业服务企业或者业主委员会应当将物业服务合同中约定的服务事项、服务质量标准、收费标准、收费方式等在物业管理区域内的醒目位置公布，听取业主的意见和建议，及时向业主反馈意见和建议的处理情况，并及时公布物业服务费收取、使用等情况，接受业主的监督。

实行物业服务酬金制收费方式的，应当公布物业管理各项资金的收支情况;实行包干制收费方式的，应当公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的服务的，可以另行收费。

第四十二条 业主应当依照物业服务合同的约定及时足额交纳物业服务费。

业主未依照物业服务合同约定交纳物业服务费的，物业服务企业或者业主委员会有权要求其限期交纳。

因业主逾期不交纳物业服务费等事项引起相关争议的，人民法院或者仲裁机构应当及时受理。

业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用，受让人应当将物业权属转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

第四十三条 供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位接管物业管理区域内共用设施设备后，应当与最终用户签订服务合同，并向最终用户收取有关费用。

任何单位不得强制物业服务企业代收有关费用，也不得因物业服务企业拒绝代收代缴费用而停止提供服务。

物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取额外费用，委托单位应当根据双方约定向物业服务企业支付相关费用。

第四十四条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。

物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主委员会并进行公示。业主委员会要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。

第四十五条 物业服务合同期满三个月前，物业服务企业与业主委员会应当协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同;一方不续约的，应当在合同期满三个月前告知对方。

业主委员会或者物业服务企业提前解除物业服务合同的，应当在三个月前与对方协商。协商不成的，按照合同约定的争议解决方式进行解决。双方协商或者争议解决期间任何一方不得单方终止履行合同约定的义务。

因物业服务合同期满双方不续约的或者提前解除合同的，业主委员会应当书面告知街道办事处、乡镇人民政府，并向物业所在地的县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。街道办事处、乡镇人民政府接到告知后五日内在物业管理区域内公告，并及时协调解决有关事项。

第四十六条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当按照相关规定明确债权债务情况，并向业主委员会交还下列资料和财物：

(一)本条例第三十四条规定的资料;

(二)物业管理用房;

(三)物业服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;

(四)物业服务期间业主出资配置的固定设施设备;

(五)其他应当移交的资料、财物。

新选聘的物业服务企业承接物业时，业主委员会应当向物业服务企业移交前款规定的资料和财物。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域期间内，应当维持正常的物业管理秩序。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主委员会应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁。

不能维持正常物业管理秩序的，由县(市)区人民政府责成物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及住房和城乡建设行政部门、公安机关等相关部门组织接管。

街道办事处、乡镇人民政府、住房和城乡建设行政部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

第四十七条 业主委员会、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业管理行业协会，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

物业管理行业协会应当按照相关规定提供专业服务，不得出具存在虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。

第四十八条 政府各有关部门应当公布投诉、报告受理方式。在接到业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉后，应当及时处理并将处理结果回复投诉人;在接到关于物业管理区域内违法行为的报告后，应当及时依法予以处理。

第四十九条 住房和城乡建设行政部门应当加强对物业服务企业的监督管理，对其物业服务活动进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。

市住房和城乡建设行政部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。县(市)区住房和城乡建设行政部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会、业主委员会对物业服务企业的工作情况进行监督检查，建立物业服务企业信用档案，并采取适当方式将监督检查结果和信用档案向社会公开。

第六章 物业的使用和维护

第五十条 业主、物业使用人应当遵守法律、法规及管理规约的规定，按照有利于物业使用安全和公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、生态及环境保护等方面的相邻关系。

第五十一条 住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定向物业服务企业或者物业管理单位申报登记，并与其签订住宅装饰装修服务协议，接受其监督管理和指导。

物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻;拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关行政部门报告。

第五十二条 物业管理区域禁止下列行为：

(一)违法改变物业的使用用途;

(二)违法搭建建筑物、构筑物及其他设施;

(三)擅自拆改房屋承重结构、主体结构，破坏或者擅自改变墙体外观;

(四)占用、封闭或者堵塞疏散通道、安全出口、消防车通道，损坏或者挪用消防设施;

(五)排放或者堆放有毒、有害、危险物质，堆放易燃易爆物品;

(六)擅自占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备及附属设施;

(七)私圈、私占、私建停车场地;

(八)侵占绿地，毁坏花草树木，损坏园林设施;

(九)乱设摊点，乱倒垃圾，堆放杂物、固体废物，高空抛物;

(十)擅自在建筑物、构筑物上涂写、刻画、张贴;

(十一)违反规定排放噪声或者故意制造噪声干扰他人正常生活;

(十二)违反规定燃放烟花爆竹;

(十三)违反规定排放废水、废气;

(十四)违反规定停放车辆或者不按照规定行车路线行驶影响他人;

(十五)违反规定饲养动物;

(十六)其他违反法律、法规和管理规约的行为。

物业服务企业发现物业管理区域内有前款规定的行为的，应当劝阻、制止，要求行为人及时改正;劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的，应当及时向有关行政部门报告。

有关行政部门在物业管理区域内的具体管理职责分工，由本级人民政府确定。

业主、业主大会、业主委员会对于本条第一款的行为，有权依照法律、法规的规定要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。

第五十三条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，应当优先满足业主、物业使用人停车需要，对车库、车位的处分情况应当予以公布。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库、车位出租给物业管理区域外的单位和个人的，每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

第五十四条 物业管理区域内需要占用业主共有的道路或者其他场地设置车位的，业主委员会或者物业服务企业可以就小区内划定地面停车位和行车路线请求公安交通管理、消防部门予以指导。

物业管理区域内规划的车库、车位尚未充分利用的，不得占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

第五十五条 物业管理区域内，业主拥有所有权或者使用权的车库、车位的停车服务费，由业主委员会与物业服务企业在合同中约定。其他规划内车库、车位的停车费、停车服务费,按照政府价格行政主管部门的有关规定执行。

占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位停放车辆的，物业服务企业可以根据业主大会的决定或者价格行政主管部门会同住房和城乡建设行政部门制定的标准收取停车费、停车服务费，停车费归全体业主所有。

物业服务企业应当将停车费、停车服务费单独列帐，独立核算。

业主对机动车辆有保管要求的，可以由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。

第五十六条 地下人民防空工程设施平时用作停车位或者进行其他经营活动的，其收入应当按照有关规定优先用于人民防空工程设施的日常维护管理。具体收费标准由价格行政主管部门会同人民防空主管部门、住房和城乡建设行政部门制定。

第五十七条 依法由业主共有的物业共用部位、共用设施设备，任何单位和个人不得擅自处分。

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动获取的收益归全体业主所有。

第五十八条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。

确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当由业主委员会提出具体方案，经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府同意向全体业主公示，公示期满后依法办理有关手续。

第五十九条 售出的物业在国家规定的保修期限内，由建设单位负责维修，不得故意拖延;保修期满后，保修期内报告的维修事项，应当由建设单位完成维修。

物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护。责任人不履行维修养护义务的，相关单位应当及时维修养护，费用由责任人承担。

物业共用部位、共用设施设备维修、养护、更新、改造时，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人原因造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当依法予以赔偿。因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因，造成房屋、设施设备等损害的，责任人应当予以恢复原状或者赔偿。

业主、物业使用人应当对存在于其专有空间的共用设施设备进行检查，发现问题及时向物业服务企业报告，并积极配合维修、改造。

第六十条 新建住宅物业实行质量保修金制度，具体保修标准按照《房屋建筑工程质量保修书》执行。建设单位在新建住宅物业保修期起始日之前，按照住宅物业建筑安装总造价的百分之二，一次性向市、县(市)住房和城乡建设行政部门交存物业质量保修金。

建设单位不履行保修义务的，业主或者业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经市、县(市)住房和城乡建设行政部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。

物业工程质量保修期限届满后，市、县(市)住房和城乡建设行政部门应当将物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。

质量保修金具体管理办法由市住房和城乡建设行政部门会同财政行政部门制定。

第六十一条 供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位，应当依法承担物业管理区域内已接管的相关管线和设施设备维修、养护、更新的责任，所产生的费用按照有关规定在成本中列支。

前款规定的单位因维修、养护、更新等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当提前告知物业服务企业同时办理相关手续，并及时恢复原状。

第七章 物业管理用房和物业维修资金

第六十二条 城乡规划行政部门应当将物业管理用房的位置和面积，纳入建设项目修建性详细规划或者建设项目设计方案的审查内容并征求住房和城乡建设行政部门的意见。

建设单位应当将物业管理用房纳入居住小区或者组团建设内容，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。

建设单位应当依照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之三的比例配置物业管理办公用房，按比例计算少于一百二十平方米的，按一百二十平方米执行;按照千分之四的比例配置物业管理经营用房。物业管理用房的面积和具体位置应当在初步设计方案审查时征求住房和城乡建设行政部门的意见，在建设项目修建性详细规划中确定，不得任意调整。

第六十三条 物业交付前，建设单位应当按照本条例规定的标准将物业管理用房及其产权证明等资料交给县(市)区住房和城乡建设行政部门。物业管理用房由县(市)区住房和城乡建设行政部门查收后交给前期物业服务企业使用。

经规划部门批准实行物业分期开发，应当按照小区总体规划面积，首期一次性提供足额物业管理办公用房;随开发进度，分期提供物业管理经营用房。

第六十四条 在住宅区房屋初始登记时，物业管理用房应当同时办理登记。物业管理用房的所有权属于物业管理区域内的全体业主，不得分割、转让或者抵押。

物业管理办公用房主要用于物业服务企业开展物业服务和业主委员会日常办公。

物业管理经营用房使用方案由业主委员会提出，并向全体业主公示。经营收益用于补充物业专项维修资金等物业管理的需要。

前期物业服务期间按照规定由物业服务企业出租或者经营的物业管理经营用房，其租赁或者经营期限不得超过前期物业服务合同期限，经营收益应当专户储存，用于补充物业专项维修资金等物业管理的需要。前期物业服务企业与承租方签订的租赁合同应当自签订之日起十五日内报县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。

第六十五条 业主(包括已售出公有住房业主)应当按照规定交纳专项维修资金。专项维修资金不敷使用的，应当由业主续筹。

专项维修资金管理办法由市住房和城乡建设行政部门会同财政行政部门制定。

第六十六条 住宅专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

发生危及居住安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修或者更新、改造的，相关业主或者物业服务企业可以提请住房和城乡建设行政部门或者其他相关安全机构认定，并持认定材料直接向住房和城乡建设行政部门申请列支住宅专项维修资金。紧急情况处置后，应当向相关业主公示，接受监督。

第六十七条 物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。

房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金应当返还业主。

第八章 法律责任

第六十八条 建设单位、物业服务企业、业主以及其他单位和个人违反本条例，国务院《物业管理条例》以及其他有关法律、法规已有处理规定的，从其规定。

第六十九条 物业服务企业违反本条例规定有下列情形之一的，由物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，将违法行为记入信用档案，并按照相关规定实行警示、惩戒：

(一)违反第二十五条规定不履行相应义务的;

(二)违反第三十八条第四款、第六十四条第四款规定未按时将合同报送备案的;

(三)违反第四十五条第二款规定擅自撤离服务区域、停止物业服务活动的。

第七十条 单位违反本条例规定有下列情形之一的，由物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门责令其限期改正，并按照下列规定予以处罚：

(一)建设单位违反第三十三条第三款、第三十四条第一款、第五十九条第一款规定，不履行保修责任或者不及时处理解决物业质量缺陷、配套设施设备不完善、设施设备技术不达标等问题的，处十万元以上二十万元以下的罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任;

(二)建设单位、物业服务企业违反第三十四条第二款、第三款、四十六条第一款至第三款规定，不履行交接义务的;逾期不改正的，处一万元以上十万元以下的罚款;

(三)建设单位违反第五十三条规定，不公布物业管理区域内规划的车库、车位的处分情况的，给予警告;未首先满足业主停车需要，将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人的，给予警告并责令限期改正;逾期不改正的，没收违法所得，并可处五万元以上二十万元以下的罚款。

第七十一条 违反本条例第四十七条第二款的规定，物业管理行业协会故意出具虚假资料的，由市住房和城乡建设行政部门给予警告，责令限期改正，并处一万元以上三万元以下的罚款;涉嫌犯罪的，移送司法机关处理;造成损失的，依法承担赔偿责任。

第七十二条 单位或者个人违反本条例第五十二条规定的，由有关行政主管部门按照职责分工依照相关法律、法规、规章的规定予以查处;涉嫌犯罪的，移送司法机关处理;给他人造成损害的，依法承担民事责任。

第七十三条 业主、物业使用人违反本条例第五十九条第四款规定，对存在于业主专有空间的设施设备出现问题时拒不配合或者阻挠共用设施设备维修、改造的，由物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门责令改正;情节严重的，可处一千元以下的罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。

第七十四条 单位和个人违反本条例规定，挪用、侵占物业服务费、停车费、共用设施设备经营所得等资金的，由物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门追回挪用、侵占的资金，给予警告;有违法所得的，没收违法所得，可以并处挪用、侵占数额两倍以下的罚款;涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

第七十五条 住房和城乡建设行政部门、街道办事处、乡镇人民政府或者其他有关行政部门及其工作人员违反本条例，有下列情形之一的，由相应机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;涉嫌犯罪的，移送司法机关处理：

(一)未依法指导业主筹备成立业主大会的;

(二)未按照规定公布投诉、报告受理方式的，或者对物业管理活动中的投诉，不及时受理、处理的;

(三)发现物业管理区域内的违法行为或者接到违法行为报告，不及时依法予以处理的;

(四)截留、挪用、侵占物业专项维修资金、物业保修金等资金的;

(五)利用职务便利，收受他人财物或者其他好处的;

(六)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

第九章 附则

第七十六条 专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积，尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

第七十七条 各工业区、开发区、管理区等政府派出机构所辖区域物业管理相关工作参照本条例执行。

第七十八条 市人民政府应当根据本条例制定实施细则。

第七十九条 本条例自20xx年5月1日起施行。

我努力适应本公司新的工作环境和工作岗位，虚心学习，埋头工作，履行职责，自我感觉已经较好地完成了各项工作任务，下面将任职来的工作情况汇报如下：

一、自觉加强学习，努力适应工作

我是初次接触物业管理工作，对综合管理员的职责任务不甚了解，为了尽快适应新的工作岗位和工作环境，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，现已基本胜任本职。一方面，干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地进入了工作情况。另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。

二、心系本职工作，认真履行职责

(一)耐心细致地做好财务工作。自接手__物业财务工作的半年来，我认真核对上半年的财务账簿，理清财务关系，严格财务制度，做好每一笔账，确保了年度收支平衡和盈利目标的实现。一是做好每一笔进出账。对于每一笔进出账，我都根据财务的分类规则，分门别类记录在案，登记造册。同时认真核对发票、账单，搞好票据管理。二是搞好每月例行对账。按照财务制度，我细化当月收支情况，定期编制财务报表，按公司的要求及时进行对账，没有出现漏报、错报的情况。三是及时收缴服务费。结合__的实际，在进一步了解掌握服务费协议收缴办法的基础上，我认真搞好区分，按照_公司、业主和我方协定的服务费，定期予以收缴、催收，20__年全年的服务费已全额到账。四是合理控制开支。合理控制开支是实现盈利的重要环节，我坚持从公司的利益出发，积极协助管理处主任当家理财。特别在经常性开支方面，严格把好采购关、消耗关和监督关，防止铺张浪费，同时提出了一些合理化建议。

(二)认真负责地抓好绿化维护。小区绿化工作是10月份开始交与我负责的，对我来讲，这是一项初次打交道的工作，由于缺乏专业知识和管理经验，当前又缺少绿化工人，正值冬季，小区绿化工作形势比较严峻。我主要做了以下2个方面的工作：一是搞好小区绿化的日常维护。二是认真验收交接。

三、主要经验和收获

在__工作一年来，完成了一些工作，取得了一定成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获：

(一)只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位;

(二)只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态;

(三)只有坚持原则落实制度，认真理财管账，才能履行好财务职责;

(四)只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好。

四、存在的不足

由于工作实践比较少，缺乏相关工作经验，20_年的工作存在以下不足：

(一)对物业管理服务费的协议内容了解不够，特别是对以往的一些收费情况了解还不够及时;

(二)食堂伙食开销较大，宏观上把握容易，微观上控制困难;

(三)绿化工作形势严峻，自身在小区绿化管理上还要下更大的功夫。