常州物业管理办法推荐20篇

发包人（甲方）：

承包人（乙方）：

为了使小区物业规范化、使小区居民享受完善的物业服务，改善小区人居环境。经发包人小区业主共同商定且与承包人反复协商，本着诚实信用、协商一致的原则，达成如下承包协议内容，共双方遵照执行：

一、第一条 小区物业基本情况

座落位置：_________市_________区_________路(街道)_________号;占地面积：_________平方米;建筑面积：_________平方米;其中住宅_________平方米;物业类型：_________(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低层、高层、超高层或混合)。

第二条承包管理事项

1、公共环境(内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯问、走廊通道、门厅)的清洁卫生。

2、房屋建筑本体共用设施、设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、配电系统、供水系统、供暖系统等)的维修与管理。

3、交通、车辆行驶及停泊。

4、对进、出小区的人员安全盘问(包括夜间)，发现非小区人员应做好登记，并对有可能造成小区损失的非小区人员谢绝入内。

第三条 合同期限

本合同期限为_________年。自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

第四条 承包费用及支付时间

本合同期间发包人向承包人支付承包费用/月元;支付时间及方式为：。

第五条 违约责任

1.如因甲方原因，造成乙方未按时获得承包费用，甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期支付，并有权终止合同。

2.如因乙方原因，造成或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期改正，并有权终止合同。

第六条 其他约定

1、乙方在承包期间除向甲方支付约定的承包费外，乙方不得向甲方依据本合同事实向甲方主张任何费用。

2、因乙方的承包内容包括24小时管理小区，故乙方可以委托其信赖的第三人实施必要的承包事务，但委托第三人发生的费用由承包人支付。

3、承包人委托第三人不与发包人建立任何关系，第三人也不得依据其工作内容向发包人主张任何权利。

第七条 本合同发生争议双方协商解决，协商不成任何一方均可向人民法院起诉。

第八条本合同一式两份，双方各执一份，本合同经甲方代表及乙方签字生效。

甲方：                                 乙方：

签订日期：       年        月        日签订日期：       年        月        日

1. 组织策划、推进实施所辖物业项目的现场运作并达成经济与工作目标;

2. 保持与业主的联系，对业主进行定期走访并征询意见;督促完成每年的业主的满意度调查，并进行分析落实整改，不断提升服务质量及水准;

3.协助地产项目完成交房前的各项工作计划，确保交房工作得以顺利进行;根据项目交付进度，制订人员需求计划进度表及财务预算，确保所交付区域顺利接管进驻;

4. 根据项目运营情况不断完善现场的管理制度和业务管理流程，熟悉突发事件的应急处理程序，确保物业项目品质提升计划达到集团经营指标;

5. 负责处理租户、业主投诉，保持环境卫生及维持治安秩序;

6. 负责跟进业委会成立进度，关注业委会的状态。

小区物业管理合同范本

委托方业主委员会

代表人:

地址;

联系电话:

受委托方:

代表人:

注册地址:

联系电话:

物业基本情况

物业类型:住宅及配套设施

座落位置:北京市海淀区永泰庄北路甲19号

占地面积: 平方米

建筑面积:____平方米

第一条 根据《怡清园业主公约》、《怡清园业主大会议事规则》及有关法律、法规,怡清园业主委员会委托公司为怡清园小区提供物业服务。双方在平等、自愿、协商一致的基础上,订立本合同。

受托方提供服务的受益人为本物业区域的全体业主和物业使用人,全体业主和物业使用人均应遵守本合同约定。

第二条 委托服务的事项

受托方应提供以下服务:

1、房屋建筑共用部位的维修、养护,包括:楼盖、屋顶、外墙、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅等;

2、共用设施、设备和附属建筑物、构筑物的维修、养护、和运行管理,包括:道路、上下水管道、化粪池、泵房、自行车棚、停车场、污水管、共用照明、供暖锅炉房、楼内消防设施设备、门禁、电梯等;

3、公共绿地的养护与管理;

4、公共环境卫生,包括房屋共用部位的清洁卫生、公共场所的清洁卫生、垃圾的处理等;

5、小区内交通与车辆停放秩序的维护;

6、用安全监控、巡视、门岗执勤等手段维持公共秩序,阻止可疑之人进入本小区,将在本小区内作案的犯罪嫌疑人送有司查办;

7、保管与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料;

8、按北京市政府有关规定代收、代缴水电等费用;

9、对业主或物业使用人违反《业主公约》的行为,根情节轻重采取规劝、制止(限于紧急状态且不得使用器械)、向业主委员会报告、向法院起诉等必要措施;

10、其他通常应当由物业服务公司提供的小区公共服务,如业主或物业使用人装修物业时,书面告知有关限制条件,并负责监督。

受托方可以选聘专营公司承担本物业的专项管理或服务,但不得将本物业的管理责任转嫁给第三方。

受托方不履行上述某项义务或提前终止合同给业主或物业使用人造成损失的,应当依法赔偿。

第三条 服务收费标准

业主或物业使用人应向受托方交纳以下费用:

1、保洁费(含化粪池清掏费和垃圾清运费),由受托方按每套住宅每季XX元收取;

2、保安费,由受托方按每套住宅每季 XX元收取;

3、小区绿化费,由受托方按每套住宅每季 XX元收取;

4、门禁、监控、消防系统运行费公共照明费,由受托方按每套住宅每季XX元收取;

5、水泵费,由受托方按每套住宅每季XX元收取,无水泵的三号楼不收;

6、电梯费(含电梯检验费与电梯用电费),由受托方按每套住宅每季XX元收取,无电梯的三号楼不收;

7、公共设施维修费,由受托方按套内面积每平方米每季XX元收取;

8、管理费(含营业税与物业服务公司的利润),由受托方按套内面积每平方米每季 X元收取;

9、供暖费,由受托方按套内面积每平方米每个供暖年度 元收取;

10、停车管理费,由受托方按地上每车每季 XX元、地下每车每季 XX元收取;停车场地使用费,由受托方按地上每车每季XX元、地下每车每季 XX元收取;临时停车,每次逗留时间不超过2小时的来客免收,超过2小时的按地上每车每小时 1 元、地下每车半小时 1元收取管理费,超过半小时算一小时,不足半小时不算,大型车辆加倍。

商铺的管理费、暖气费按套内面积收取。第1-6项收费按每100平米套内面积折算为一户,电梯费暂不收取。如商铺需要经常性地使用电梯,须事先与业主委员会商定电梯费价格。

第四条 交费办法

上述第1-7项收费及第9项供暖费、第10项车辆管理费应与受托方完成相关任务的支出(含提供相关劳务的工人工资)相符,多余部分受托方应交给业主委员会,归全体业主共有。停车场地使用费应于收费后按季交给产权人或共同产权人(由业主委员会代表)。受托方的利润与受托方管理层的工资只能从管理费中提取。

管理费于提供服务后按季交纳,暖气费按供暖年度预交,其他费用均按季预交。相关服务开始提供满一月后尚未交纳的,受托方可以在公告栏公示催交。

业主或物业使用人交纳物业费或由物业代收、代交的费用逾期的,从享受服务满一月之日起受托方可以加收滞纳金:逾期的第一个月,每逾期一天加收千分之一的滞纳金;逾期的第二个月,每逾期一天加收千分之二的滞纳金;从逾期的第三个月起,每逾期一天加收千分之三的滞纳金。

第五条 家庭服务

受托方应于本合同生效后一周内制定各种家庭维修服务的收费标准(维修辅助材料如螺丝、钉子、凝结剂等包括在维修服务费内)与保证修理质量的时间,报业主委员会备案后公布。房屋自有部位、自用设备的维修、养护在业主或物业使用人提出委托时,受托方必须接受委托并按公布的标准收费;在保质时间内出现修理质量问题的,受托方应当免费返修。房屋自有部位、自用设备的维修需要的主要材料用户可自行购买,如需受托方提供则应先跟用户就材料价格达成一致意见。

第六条 服务标准

受托方的服务质量应达到下列要求:

1、房屋及共用设施设备的维修和管理:定期进行检查,发现问题及时排除,建立维修服务回访制度,每年进行年检并保存大、中、小修的相关记录,保证设备的正常运行。

2、保洁服务:居住区域的道路、楼梯每天清扫一次,垃圾每天清运一次,及时清理居住区内公共场所的废弃物,及时清扫积水和积雪,及时组织清理乱堆放的物品、乱张贴的宣传品。

3、保安服务:24小时专人值守,进行日常巡查,对火警事故、交通事故、治安事件以及其它紧急情况有处理预案并于事发时及时处理,配合派出所处理区内的违法现象,不得对业主及其家属使用暴力,对来犯外人使用暴力时不得超出正当防卫限度。小区物业服务合同范本范文小区物业服务合同范本范文。

小区物业服务合同范本范文(二)

第一章 总 则

第一条 本合同当事人

委托方(以下简称甲方)：

受托方(以下简称乙方)：

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将 委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条 物业基本情况

物业类型：

座落位置： 市 区

建筑面积： 平方米;

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章 委托管理事项

第四条 房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护。

第五条 道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护。

第六条 公用绿地、花木等的养护和管理。

第七条 公共环境卫生。包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

第八条 交通与车辆停放秩序的管理。

第九条 维持公共秩序，巡视、门岗执勤。

第十条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十一条 协助社区组织开展社区文化娱乐活动。

第十二条 负责向业主和物业使用人收取下列费用;

1、物业管理综合服务费;

2、房屋共有部位和共用设施日常维修费;

3、停车费;

4、装璜垃圾清运费。

第十三条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十四条 对业主和物业使用人有违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施，并报有关执法部门处理。

第三章 委托管理期限

第十五条 委托管理期限为 年。自 年 月 日起至 年 月 日止。

第四章 双方权利义务

第十六条 甲方权利义务

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。

2、制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约。

3、审议乙方拟定的物业管理制度。

4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。

5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、和房屋及设施维修计划。

6、按《宁波市住宅小区物业管理条例》向乙方提供物业用房，其租金用于物业管理。

7、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

8、业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费应承担违约责任，甲方协助做好协调和思想工作，帮助乙方催交。

第十七条 乙方权利义务

1、根据相关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度;

2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;

3、按本合同第十四条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理;

4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业和管理责任转让给第三方;

5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备 、绿化带的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施;

6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督;

7、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告;

8、每年第一季度底，向全体业主和物业使用人公布上年度相关管理经费的使用情况;

9、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施;

10、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料;

第五章 物业管理服务质量

第十八条 乙方按《宁波市普通住宅小区物业管理服务等级参考标准》中 级服务等级标准 实现目标管理，具体详见附件。

第六章 物业管理服务费用

第十九条 物业管理综合服务费

1、住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米 元向业主或物业使用人收取; 非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米 元向业主或物业使用人收取。

2、空置房屋的管理服务费，按全额收取。

3、业主和物业使用人逾期交纳的，按下列方法处理：

从逾期之日起每天应按费用的千分之 一 交纳滞纳金。

第二十条 公共设施日常维修费

房屋的共有部位、共用设施、设备、公共场地的日常维修、养护费用由乙方按多层住宅每年每平方米 元收取,非住宅按每年每平方米 收取,并按照下列标准执行：日常小修、养护费用，从房屋共有部位和共用设施日常维修费中承担;大中修费用、更新费用，由乙方制定计划，报甲方审核，由全体业主共同承担。

第二十一条 车位使用费由乙方按照《宁波市区住宅小区物业管理停车收费办法》和《住宅小区机动车地下停车收费标准》规定，由乙方向车位使用人收取,收入用于弥补物业管理成本。

第二十二条乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。

第七章 违约责任

第二十三条 甲方违反本合同第十六条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同。

第二十四条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。

第二十五条 乙方违反本合同第六章约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退。

第八章 附 则

第二十六条 本合同未尽事宜,可以甲、乙双方共同协商解决。可以用书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第二十七条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，业主、物业使用人反映良好，甲、乙双方可续订合同。

第二十八条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第二十九条 本合同正本连同附件共 页，一式四份，甲乙双方及街道办事处、区物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。

第三十条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第三十一条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十二条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请南门街道办事处、区物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，可以向人民法院起诉。

第三十三条 合同期满自然终止，双方如续订合同，应在合同期满 三十 天前向对方提出书面意见。

第三十四条 本合同自签字之日起生效。

甲方签章： 乙方签章：

代 表 人(签名)： 代 表 人(签名)：

_年_____月_____日 _ 年____月____日

(委托方)：_____________业主管理委员会

地址：_____________________________________

邮码：_____________________________________

电话：_____________________________________

法定代表人：_______________________________

职务：_____________________________________

乙方(受委托方)：____________ 物业管理公司

地址：_____________________________________

邮码：_____________________________________

电话：_____________________________________

法定代表人：_______________________________

职务：_____________________________________

为加强____________小区(大厦)的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据____市物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议。

第一条 物业管理内容

(一)甲方将位于____区____路的____范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。

(二)管理事项包括：

1.房屋的使用、维修、养护;

2.物业范围的公用设施、设备及场所(地)(消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等)的使用、维修和管理;

3.清洁卫生(不含垃圾运到中转站后的工作);

4.公共生活秩序;

5.文娱活动场所;

6.便民服务网点及物业范围内所有营业场所;

7.车辆行驶及停泊;

8.物业档案管理;

9.授权由物业管理公司管理的其他事项。

第二条 委托物业管理形式

承包经营、自负盈亏。

第三条 物业管理期限

委托管理期限为____年，自____年____月____日起到____年____月____日止。

第四条 双方权利、义务

(一)甲方权利、义务

1.根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实施物业管理;

2.监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方。

3.按市政府规定的比例提供商业用房(总建设面积的0.5%)____平方米给乙方，按月租金____元租用，并负责办理使用手续;

4.给乙方提供管理用房____平方米(其中办公用房____平方米，员工宿舍____平方米)，按月租金____元租用;

5.负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回;

6.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;

7.对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方完不成第五条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同;

8.负责确定本住宅区管理服务费收费标准;

9.委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理;包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章作业责任人进行催交、催改;

10.协助乙方做好宣传教育、文化活动，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系;

11.政策规定由甲方承担的其他责任。

(二)乙方权利、义务：

1.根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理的各项规章制度;

2.遵守各项管理法规和合同规定的要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实际管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督;

3.根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费;

4.接受甲方对经营管理过程中财务账目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支账目;

5.对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施;

6.乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员;

7.建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;

8.负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价;

9.有权依照甲方委托和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理规章制度的行为进行处理;

10.在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料;

11.开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作;

12.有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。

第五条 物业管理目标和经济指标

(一)各项管理指标执行物业行政主管部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后____年内达到____标准。

(二)确保年完成各项收费指标____万元，合理支出____万元，乙方可提成所收取管理费的____%作为经营收入。

第六条 风险抵押

(一)乙方在合同签订之日起3日内向甲方一次性支付人民币____元，作为风险抵押金。

(二)乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后3日内退还全部抵押金及银行活期存款利息。

(三)如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失。

(四)如由于乙方过错致使合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。

第七条 奖罚措施

(一)在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费如有节余，甲方按节余额____%奖励乙方。

(二)如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币____元(全国)、____元(省)、____元(市);获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订;如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。

(三)如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任。

(四)如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币____至____元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担。

(五)由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失。

第八条 合同更改、补充与终止

(一)经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准。

(二)合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前3个月向对方提出书面意见。

(三)合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理。

第九条 其他事项

(一)本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害(台风、洪水、地震等)，造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商、合理分摊。

(二)本合同自签订之日起生效;附件1、2、3、4……为合同的有效组成部分。

(三)本合同正本一式三份，甲、乙双方和物业管理部门各执一份，具有同等法律约束力。

(四)双方如对合同发生争议，协商不成的，诉请人民法院解决。

甲方：__________________

代表人：________________

________年_____月_____日

乙方：__________________

代表人：________________

________年_____月_____日

为了加强对天龙佳园住宅小区的安全管理，维护小区内治安秩序，保障小区广大业主的合法权益，根据国家有关法律、法规，结合目前天龙佳园小区房屋出租的实际情况，特制定如下管理规定：

一、出租房屋应办的手续及程序：

1、房主出租房屋时应首先向天龙佳园物业办公室提出书面报告，并说明出租房屋的房主姓名、位置、出租期限;承租人的概况、居住人数、身份证复印件、联系电话等内容;经物业办公室审核签字、登记后方可出租。

2、物业办公室登记备案手续不得视为或替代房地产管理部门要求的房屋租赁登记备案。租赁双方应当按照《东方市房屋租赁管理办法》的要求及时向公安机关办理房屋租赁登记备案。

二、房主及承租人的责任、义务 ：

(一)房主的责任、义务：

1、出租房屋的房主应与承租人签订租赁合同，并到物业办公室登记备案;承租人户口属东方市区以外人员，房主应带领承租人到当地公安派出所申报暂住户口登记，并办理暂住证。

2、不得将房屋出租给无身份证或无其他合法证件的人员;不得将房屋出租用于办企业、仓储等。

3、房主有责任督促承租人员自觉遵守国家的法律、法规以及蓝天集团家属院的规章制度。发现租住人员在出租屋内进行嫖娼、卖淫、吸毒、传销、销赃窝脏、走私贩毒、聚众赌博、流氓斗殴及传播淫秽物品等违法犯罪活动或发现可疑人员时，要及时向物业公司秩序维护部或公安机关举报，不得知情不报。出租房屋的安全由房主负责。

4、房主对所出租的房屋要按照消防安全规定，经常进行安全检查，发现不安全隐患要及时整改，保障承租人的安全。

5、租赁期内的物业管理费、水电费等费用由租赁双方签定《租房合同书》中的约定方承担，并按期向天龙佳园物业收费员缴纳。但上述费用的最终责任人为房主，若承租人没缴纳相关费用，房主应按物业公司要求及时支付。

6、房屋停止租赁或变更承租人，房主必须到天龙佳园物业办公室办理注销、变更手续。

(二)承租人的责任、义务：

1、承租人应自觉遵守国家的法律、法规和天龙佳园的规章制度，接受天龙佳园物业和有关职能部门的监督、检查和管理;不得利用出租房屋从事违法犯罪活动。

2、房屋出租只限于居住生活，承租人不得改变房屋的用途，不得利用租赁房屋从事非法生产、加工、储存、经营爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质和其他违法犯罪活动。

3、承租人需另向物业公司交纳300元的管理保证金，租赁期满经房主确认后，凭物业公司开具的收据退款。

4、承租人不准在出租房屋周围乱搭乱建或改变原有的建筑设施，一经发现除责令其恢复原貌赔偿经济损失外，并根据情节轻重，处以人民币贰仟元以下的罚款。

5、承租人不得损害公共利益或者妨碍相邻业主的日常生活、损害小区的良好居住环境。房屋应以户(家)为单位出租，不允许合租群住。

6、遵守法律、法规规定的承租人的其他责任和义务。

三、其他事项：

1、租赁双方应密切配合，自觉遵守国家法律和天龙佳园小区的有关规定，共同管理住宅区，使住宅区保持良好的生活环境;对于违反以上规定者经教育不予整改的，展业物业公司有权责令房主收回出租房屋。

2、出租房屋违反《租赁房屋治安管理规定》以及承租人违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》及有关法规的，由公安机关给予处罚;构成犯罪的依法追究其刑事责任。

3、本管理规定自文件下发之日起执行。

东方展业物业服务有限公司

天龙佳园物业管理处

第一章 总 则

第一条 为规范公司的合同管理工作、满足合同管理工作需要，实现公司合同管理的制度化，预防和减少合同纠纷的发生，维护公司合法权益，根据《中华人民共和国合同法》和有关的法律、法规，结合公司实际情况制定本办法。

第二条 本办法适用于公司及公司下属单位的一切合同管理活动。

劳动合同的管理按照上级劳动人事部门的有关规定执行，借款合同、财产保险合同按公司财务部门要求执行。

第三条 本规定所称合同，是指公司在经营管理活动中，与其它平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。

第四条 本办法所称合同管理，是指公司制定和修改有关合同管理制度以及对合同的订立、审查批准、履行、变更与解除、纠纷处理等进行监督、检查与考核等全过程的管理活动。

第五条 合同经办部门负责本部门合同的订立和管理工作，实行“谁订立，谁负责”和“谁主管，谁负责”。主要职责为：

1、负责组织本部门职责分工范围内的合同谈判，拟定合同条款;

2、全面准确地填写合同条款，必要时组织进行合同评审。办理合同送审、报批、盖章及送交存档手续;

3、负责合同履行跟踪，追踪合同标的的内外质量，收集使用单位意见;

4、及时妥善办理合同的变更或解除事宜，并报管理规划部和有关领导审查、批准;

5、及时向合同管理部门报送合同正本、招投标文件以及合同有关的各种纪要、变更澄清等资料，及时反映合同履行中出现的法律问题;

6、参与合同纠纷的调解、仲裁或诉讼，负责提供有关的一切资料;

7、安排专人负责合同管理工作，及时做好本部门合同副本及有关文件的归档工作，建立本部门合同台账;

订立合同，如涉及公司内部其他单位的，应事先在内部进行协商，统一意见，然后签约。对于涉及多个部门或难以确定由哪个部门作为合同经办部门的，由与该项业务最相近的部门负责，或由与该项业务最相近的上级主管领导确定哪个部门作为合同的经办部门。

第二章 合同管理部门

第六条 管理规划部为公司合同管理的主管部门，统一管理公司的合同工作。其主要职责是：

1、负责拟定、修订合同管理制度，并组织实施;

2、组织宣传贯彻《合同法》及相关法律法规，组织对各业务部门合同经办人的培训;

3、参与公司对外订立重大合同的谈判;

4、参与标书评审和合同评审;

5、对合同订立、变更及解除进行审查把关;

6、负责公司本部及所属各单位的各类合同执行情况的监督检查;

7、负责公司合同专用章的管理;

8、负责公司合同台账、合同档案的建立和管理;

9、协调单位内部和外部合同关系，对合同纠纷依法申请仲裁或诉讼;

10、合同管理中需要解决的其他问题。

第七条 公司财务部是合同财务监督部门，主要职责：

1、负责从财务角度审查和监督合同的订立和履行情况，注重在价格、结算方式、票据等方面进行审查把关;

2、负责发票的审查、签收、签发。核对发票金额和合同金额、发票内容与合同内容是否一致;合同批准程序是否符合规定，程序不完备的，拒绝付款;

3、负责按合同结算条款收、付款;

第八条 其他相关单位的职责：

1、申购单位负责向管理部门提供本单位所需物品的规格、型号、数量、质量、时间要求等;需要进行工程建筑施工的单位，负责向主管部门提供包括维修、改造、新建、扩建工程建设的需求报告;

2、质量验收小组负责对购进机器设备、材料、燃料等进行验收，并出具验收报告;

3、验收单位负责对验收合格的机器设备、材料、燃料等办理入库手续;

4、配合管理规划部进行重大合同审查或评审，并签署审查或评审意见;

第三章 合同的订立

第九条 订立合同应严格按《中华人民共和国合同法》的要求及本办法的有关规定，必须遵循“平等、自愿、公平”的原则。

第十条 合同订立的程序

1、顾客提出要约邀请的合同订立程序

资信审查—→接受要约邀请 —→合同填写—→审查—→批准—→签章。

2、我方提出要约邀请的合同订立程序

对方资信情况审核—→要约邀请—→要约信息反馈—→合同填写—→审查—→批准—→签章。

3、通过招标订立合同的程序

市场调查—→标书制作、发放—→接收投标—→评审—→定标—→订立合同—→审查—→批准—→签章。

4、设备、材料、物资买卖合同的订立程序

计划准备—→考察小组对标的咨询(质量、价格、售后服务等)—→资信审查—→技术或商务谈判—→草拟合同文本—→审查—→批准—→签章。

第十一条 合同签订内容一般包括以下条款：

1、当事人名称(或姓名)、住所、法人代表人姓名及职务、开户银行及账号;

2、标的或标的物(指货物、劳务、工程项目等)名称、型号、规格等;

3、数量和质量，包括适用规范、质量标准和检测方式等;

4、价款或酬金;

5、履行的期限、地点和方式;

6、违约责任;

7、合同争议的解决方法;

8、合同订立的时间、地点;

9、根据法律规定或合同性质应当具备的其他条款。

对数量、质量、履行期限限和方式等有特殊要求的，应当在合同中予以特别明确。

第十二条 合同内容应符合下列要求：

1、主体合格、标的明确、手续完备;

2、条款齐全、意思表示真实;

3、文字清晰、语言规范;

4、无矛盾条款、无空白条款。

5、数据电文合同信息可以调取以备日后查用，有可靠的方法保证信息自首次以最终形式生成并保持完整性，同时可以将信息展示。

6、订立合同，如涉及公司内部其他单位的，应事先在内部进行协商，统一意见，然后签约。对于涉及多个部门或难以确定由哪个部门作为合同经办部门的，由与该项业务最相关的部门或该项业务最相关的上级主管领导，确定哪个部门作为合同的经办部门。

第四章 合同的审查

第十三条 合同订立前，合同承办部门应当审查对方的资信状况和履约能力，内容包括：

1、社会信誉(近三年是否有重大违约，是否涉及重大经济纠纷或经济犯罪案件等)和履约能力(如生产能力、支付能力、运输能力等);

2、审查营业执照是否真实、有效;

3、核实对方的资产(资金)证明;

4、审查合同对方的资质等级证书;

5、审查法人证书及法人委托证书;

6、根据合同性质需要审查的其他内容。

合同对方当事人的资信、履约能力有瑕疵或其委托代理人无有效授权的，不得与其签订合同。

第十四条 经办部门组织对合同进行业务性审查，审查的内容为：

1、对方当事人是否具有签约主体资格;

2、是否各方谈判、协商的一致意见，是否符合决策部门的决策意见;

3、是否违反公司的规章制度;

4、是否超越业务权限;

5、语言是否准确、通顺。

第十五条 合同管理部门对合同进行合法性审查，主要内容包括：

1、合同签订主体是否符合法律规定;

2、条款是否违反法律、法规和司法解释的规定;

3、条款是否有冲突;

4、条款是否有歧义;

5、条款是否有效维护我公司合法权益;

6、条款是否完备。

管理规划部对合同严密性可进行监督审查。

第十六条 提交管理规划部审查的合同应符合下列要求：

1、经办部门已经对合同进行了业务性审查，涉及财务事项的已经经过财务部门审查;

2、合同当事人均未在合同合同上签字盖章;

3、合同约定的内容尚未实际履行;

4、需要同时附送的材料完备;

第十七条 合同管理部门审查的期限为在收到合同后的3个工作日内完成，并视情况提出法律意见或解决问题的方案，业务紧急的，因尽可能满足业务部门的时间要求，业务特别疑难的，应合理延长审查时间。

第十八条 合同管理部门审查后，出具书面法律意见书，对存在的问题进行分析，对风险做出判断，并视情况提出防范或降低风险的对策。该意见不是最终的决策意见，而是业务部门做出决策的重要参考。

第十九条 合同报送法人代表或授权代表批准时，必须将法律意见书做为附件一并报送，根据批准人的要求对采纳部分和不采纳部分进行说明，经办部门合同存档时也应将法律意见书一并存档。

第二十条 同一内容合同一般审查一次，由经办部门对采纳部分进行修改，特殊情况需要再次报送审查的，最多进行两次，审查人对合同文本和审查意见一并保存。

第二十一条 审查人对合同审查中涉及到的商业秘密负有保密义务。

第五章 合同的批准

第二十二条 公司总经理受董事会及董事长的委托，全权处理公司的各类业务，代表公司对外签订合同。公司其他人员对外订立合同，应得到公司总经理的授权并在授权范围内对外订立合同。

第二十三条 以公司名义签订的合同，合同承办部门应做好履行合同批准的程序：

1、工程承包合同：

公司本部土建工程、设备安装工程的承包合同，由公司预算人员审核总造价后，经主管副总经理批准后(金额较大的递交班子会讨论通过)由公司总经理授权副总经理签订合同。

2、销售合同：

公司销售合同，必须注明单价、供货数量、供货时间、回款时间、回款方式等，由公司总经理授权主管销售副总经理签订有关合同。

如遇索赔、善后处理等有关事宜，必须经合同主管部门和其它合同监督部门讨论后报班子会通过。

3、采购合同：

公司本部大宗物资、设备及其配件的采购经物资部负责招投标后，再报主管副总经理批准(金额较大的递交班子会讨论通过)，最后由公司总经理授权副总经理签订合同。

4、其它各类合同批准程序：

公司本部以公司名义签订的其他各类合同，经合同业务部门拟定后，报主管副总经理批准后，有必要时递交班子会讨论通过，由公司总经理授权签订有关合同。

第二十四条 公司所属法人单位以其公司名义订立外协工程合同，应严格按公司“外协工程管理规定”有关内容订立。

第二十五条 以公司名义对外订立合同应当使用合同专用章，以其他各种公章签订合同对本公司不发生效力，除非公司追认。违反规定签订合同的追究有关人员责任。

第六章 合同的履行

第二十六条 合同依法成立，即具有法律约束力。一切与合同有关的部门、人员都必须本着“守合同、重信用”的原则，严格执行所规定的权利义务，确保合同实际、全面地履行。

第二十七条 公司合同实行合同履约责任制，部门及单位一把手是合同履约的第一责任人，第一责任人对合同的全面、正确履行负责。

第二十八条 各签约单位、签约人应随时了解、掌握合同的履行情况，发现问题及时处理或汇报。应当积极妥善地行使抗辩权、代位权、撤销权、留置权，否则致使合同不能履行或不能完全履行，给公司造成损失的，要追究有关人员的相应责任。

第二十九条 根据合同性质，合同执行部门应按照合同约定的标的物的数量、质量等进行验收，对不符合合同约定的，应在法定或约定的期限内向对方当事人提出书面异议，并督促合同对方继续履行。

第三十条 对于公司为付款方的合同，支付合同价款时，须经公司领导审批签字。未经合同主管部门及公司领导签字，财务部门应不予付款。

第三十一条 对于公司为付款方的合同，支付最后一笔合同款项时，合同执行部门应填写合同履行终结报告，送管理规划部终止合同。

第七章 合同的变更与解除

第三十二条 在合同履行过程中遇到困难，各单位应尽一切努力克服，尽力保障合同的履行。如实际履行或适当履行确有不可克服的困难而需要变更、解除合同时，应在法律规定或合理期限内与对方当事人进行协商。

第三十三条 对方当事人提出变更、解除合同的，应从维护本企业合法权益出发，从严控制。

第三十四条 合同需要变更、解除，合同执行部门应向合同主管部门提交经本部门负责人签字的书面报告，经管理规划部门审查出具意见后，报法人代表或授权代表签字同意后方可变更、解除。经办部门应及时采取补救措施，尽量减少由此造成的损失。

第三十五条 合同变更、解除必须采取书面形式。

第三十六条 合同执行部门应将变更、解除合同的各种文件、纪要、信函等原件报送合同主管部门。

第七章 合同纠纷的处理

第三十七条 发生合同纠纷时签约单位应在24小时内到合同主管部门提交书面报告，并根据实际情况，提出相应的解决以及应对办法;

第三十八条 合同纠纷原则上由签约单位负责处理，签约人对纠纷的处理必须具体负责到底。涉及公司内多个单位的，或签约单位处理不了的，报主管领导协调处理。

第三十九条 对经协商仍无法解决的合同纠纷，经总经理同意，可提交上级主管机关、仲裁部门或人民法院依法处理。

第四十条 合同纠纷的提出，及与对方当事人协商处理纠纷的时间，应注意不超过法律规定的时效，并考虑有仲裁或起诉的足够时间。

第四十一条 合同管理部门处理经济纠纷前，有关签约单位必须提供下列证据材料(原件或复印件);

1、合同的文本(包括变更、解除合同的协议)以及与合同有关的附件、文书、电报、图表等;

2、送货、提货、托运、验收、发票等有关凭证;

3、产品质量标准、样品或鉴定报告;

4、货款的承付、托收凭证，有关财务帐目;

5、有关违约的证据材料;

6、其他与处理纠纷有关的材料。

第四十二条 合同纠纷经双方协商达成一致意见的，应订立书面协议，由双方代表签字并加盖合同专用章。

第四十三条 合同纠纷处理或执行完毕的，应及时通知有关单位，并将有关资料汇总，统一交合同主管部门归档，以备查考。

第八章 合同的管理

第四十四条 公司本部各职能部门订立的合同，正本由合同主管部门保管，其副本由各职能部门保管。

第四十五条 以公司名义鉴订的一切合同，如采购合同、销售合同、租赁合同、保险合同、工程承包合同及其招投标文件的正本由合同主管部门保管，其副本由财务部及相关部门保管。

第四十六条 公司对对外订立合同的人员，属于职务代理的按本办法第五章授权权限执行，属于总经理特别授权的，按一事一委托的原则，由总经理在办公会上授权委托，记录人需将内容写入记录。不经授权的人员一律无权对外订立合同。

第四十七条 各授权委托人在被授权的范围、期限内，代表公司对外订立合同，不得将代理事项自行转委托他人代理。

第四十八条 发生特殊情况，须外带合同专用章的，须经法定代表人批准，并按规定办理登记手续。

第四十九条 合同专用章的使用应建立台帐，合同专用章如遗失或被盗，除应立即通知有关部门外，还应登报挂失。

第五十条 一般情况下，公司不为其他单位和个人提供担保，特殊情况下，公司需为外单位提供担保的，需经总经理办公会议通过，总经理签字批准，并加盖公司印章。

第五十一条 合同主管部门对公司所属各单位的合同管理情况进行不定期的检查，对合同履行情况进行监督。对合同管理较差，达不到本办法要求但未造成严重后果的，由公司予以通报批评，并限期改正、改进;由于个人原因造成合同履行困难或造成损失的，由公司追究相应责任，并视情况给予经济处罚;造成重大经济损失的，依法追究法律责任。

第七章 附则

第五十二条 本办法由管理规划部负责解释和修订。

本办法没有规定的，以合同法、相关法律法规及本公司其他相关的规章制度为依据。

第五十三条 本办法自下发之日开始执行，原《合同管理办法》同时废止。公司下发的其他文件对合同管理与本办法有抵触的，以本办法为准。

一、学生学籍管理采用信息化方式，实行分级负责、省级统筹、属地管理、学校实施的管理体制。学校具体负责学籍信息收集、汇总、校验、上报，应用电子学籍系统开展日常学籍管理工作，确保信息真实、准确、完整。

二、学校不得以虚假信息建立学生学籍，不得重复建立学籍

三、各学校不得以任何理由接受留级学生或授意学生留级。由于学生留级所造成的后果(指小一学籍注册不上、初一学籍注册不上、不能参加中考)，学生留级的学校自行承担。

四、学籍档案分为电子档案和纸质档案。电子档案纳入电子学籍系统管理，纸质档案由学校学籍管理员负责管理。

学生学籍档案内容包括：

1、学籍基础信息及信息变动情况;

2、学籍信息证明材料(户籍证明、转学申请、休学申请等);

3、综合素质发展报告(含学业考试信息、体育运动技能与艺术特长、参加社区服务和社会实践情况等);

4、体质健康测试及健康体检信息、预防接种信息等;

5、在校期间的获奖信息;

6、享受资助信息;

7、其他信息和材料。

五、转学。学籍管理实行“籍随人走”。学生向转入学校提供完整转学手续后，转入学校在不超规模或班额有学位空额情况下方可接受，查看转学手续上的年级与其所要就读年级是否一致，禁止转入留级。各学校不得随意接受转学手续不完整或无转学手续的学生。对手续齐全、符合转学条件的学生，转入方和转出方均可在管理平台发起转学申请，不得推诿刁难。

1、 学生本县内相互转学全县统一在学期开学前

两周或开学后两周集中办理转学手续，其它时间不再办理。期间如有特殊情况确需转学的，学生先在转入学校就读，在规定时段再办理转学手续。

2、 学生市内跨县区、省内跨地市、跨省转出必

须先由转入学校盖章、转入学校上级主管部门县区教育局盖章同意接受后，在到教育局办理相关手续。跨省转出的在学校收到转入学校盖章、转入学校上级主管部门县区教育局盖章同意手续后，5个工作日内在山东省基础教育管理信息化平台上提交转出申请，同时告知县教育局进行审批。跨省转入的学生提供转出学校盖章、转出学校上级主管部门县区教育局盖章同意、带全国学籍号的手续(跨省转入到本校学生，前提是本校不超计划、不超班额，有学位空额才可接受)，学校在收到手续后，5个工作日内在山东省基础教育管理信息化平台上提交转入申请，同时把有关手续报到县教育局进行审批。

六、休学、复学。学生因特殊原因提出休学申请，如符合休学条件(山东省普通中小学学籍管理规定第十七条： 学生因病需长期治疗，可由学生父母或者其他法定监护人或成年学生本人持县级(含县级)以上医疗机构证明、病历和相关医疗费用单据到学校提出申请，学校审查同意并报上级学籍部门核准后准予休学)，学校应根据学生或监护人申请到教育局审批，并及时在管理平台为其办理休学手续。起止时间按照管理平台审核通过的时间计算，休学期满方可申请复学。休学期满未申请复学的，学校应书面通知学 生或其监护人。

一、基础服务：

1、配合春节在园区的值班工作，值班的13天中，让我进一步感受了青竹园这个大家庭的温暖。看不到大家丝毫怨言，只有脸上温暖的笑容。值班期间，园区揽秀苑组团门岗前方及南北主干道爆水管，按经理指示及停水预案对各部门作出协调工作，对业主做好解释工作及维修情况汇报工作，最长历时11小时最终保证了入住业主的生活用水，无业主投诉。

2、配合公司对8S管理活动的全面推进，并对接相关标识的制作，及其他横幅、水牌、上墙文件等标牌的制作。

3、起草园区各项对外书面函件的制作，含工作联系单、整改通知单，装修施工整改工作联系函，与青竹湖镇高尔夫球会对接的函件等。

4、资料管理：严格按照档案管理规定。尤其是业主档案做到目录清晰，检索方便，各业主资料做到一户一档，同时确保了资料的保密性，严格执行借查等规章制度。

5、配合园区于11月1日实行的访客证制度，对所有临时出入人员(业主的亲友、施工整改、装修人员等)经电话联系确认身份后再通知门岗放行，以确保业主的居住安全。

二、园区生活服务：

1、配合园区生活服务体系工作的开展，制作各项温馨提示张贴，及经片区管家发送于各入住业主手中。

2、负责各类节庆、园区活动致业主的短信发送。

3、配合园区生活服务体系健康服务的开展，对来访业主主动提供血压测量服务;发送体检卡至来访的业主，并及时更新相关统计。

4、对*年1月至8月的园区生活服务开展情况进行了统计，在学习单项服务跟进表及月统计表的过程中，极大地提升了我的工作技能与服务理念。

展望明年，迎接我们的是机遇和挑战，深知自己还有太多不足之处，计划在*年做出如下提升自我的事项：

1、在*年初，因公司的肯定我晋升为部门领班，责任与义务随之而至，但在团队凝聚力建设、管理艺术方面都需提升，在来年会做好部门内部及与其他各部门的沟通工作，使工作团队保持严肃又活泼的健康氛围，学会将督导工作做得更好，保证部门服务品质，发挥员工的集体作用，进一步提升服务品质。

2、及时跟进维修工作的及时率和完成率，以便及时为业主排忧解难。

3、多到现场了解实际情况，可以更透彻地了解相关的物业专业名词，更能寻找处理问题的方法或途径。

4、对存在的问题和教训及时进行总结，编制成案例，以便相互交流、借鉴、学习。

5、努力提高自己的技能与管理水平，把工作做得更好。

6、除学习本部门涉及的相关范畴，更要学习其他各部门的各项流程，给以后对全局的把控能力做好扎实的基础。

7、加强组织协调及处理突发事件的能力。

我们的工作就是由各种小事情串联起来的，但要做好这些小事情却一点也不容易，在工作的日子里，深感能挖掘我的潜能，领导和同事都是我的良师益友，我会找准自己的发展方向，保持这份工作热情勇往直前!

一、全力配合公司地产开发，小区品牌不断提升

今年，为了配合公司的物业发展，公司调整了发展战略，奉行先品牌、后规模、把工作重心放在改进物业的服务品质的思路，集中优势资源确保为公司开发的精品楼盘提供配套的精品物业管理。为此，重点抓好以下几方面工作：

1、贯彻按物业管理iso体系的有效运作

成立之初便做好了质量的策划，明确公司的质量目标、要求，以及所想达到的目标，以最合适的服务质量去满足业主及使用人的需要。一季度来，公司始终按照iso9000和iso14000的要求为奋斗目标，同时也进一步向业主及使用人展示了公司相关方面优质服务的形象，打造阳光名邸物业品牌。

2、形成以客户满意为中心的质量体系

自进驻开始，一直把客户满意，业主至上作为工作的中心，进一步确定了以客户为中心的经营服务理念，今后我们将继续贯彻实施和改进服务质量，提高服务绩效。

3、建立阳光名邸物业零缺陷的目标

部门成立之后，经过反复讨论和研讨，认为要想做的独特，就须把工作做到零缺陷：服务零缺陷;操作零缺陷;设备零故障;安全零隐患的四零缺陷。明确了业主不总是对的，但永远是最重要的客户需求，充分做好达到需求的各种准备，积极预防可能发生的问题。

二、人员管理

人力资源是公司发展的重要保证。我们坚持属地化管理的方针，进驻之初，因处地特殊，故人员素质偏低。但为了提高公司的竞争力，我部门积极开展多种员工专业知识>培训，使员工成为一专多能且达到了显著的效果。员工培训包括：>企业文化培训，专业技术培训等，特别是对管理层进行的物业管理员资格考评培训和保安队伍的消防知识培训以及专业知识培训。通过培训，提高了员工的综合素质，改善了员工的工作态度，激发员工团结合作，大大提高了服务质量，也给公司的发展提供了广阔的空间。

三、完善各项>规章制度，建立内部管理机制

我物业部始终把提高物业服务水平、扩大服务范围、由内部服务逐步走向外部服务发展，争取从市场中获取效益当做今后可持续性发展的必由之路。而要实现这一目标，优质服务是根本的基础所在，为此，我们本着实事求是的原则建立了一系列适应市场经济发展需要和公司发展需要的《岗位工作质量标准》、《效绩考核制度》、《xx员工奖惩条例》、《值班人员工作制度》、《业主回访工作制度》、《投诉接待处理制度》、《考勤制度》、《会议制度》、《文件学习落实制度》、《效绩考核检查落实制度》、《xx员工培训制度》等近二十多项规章制度，并加大检查落实力度，使各项工作有计划、有方法、有依据、有目的的稳步展开;同时，为了建立完善的内部管理机制，采用走出去、引进来的方式，到南京、淮安等物业公司学习参观，在汲取先进管理经验的基础上结合我们的实际情况，对各部门每个管理岗位的职能、作用、工作范围作了明确的划分，从而将各项工作细化到每个人，促进了各岗位的积极性、主动性和创造性，使各级管理人员在工作实践中不断得到锻炼，业务、管理水平不断得到提高。

四、保安方面

1、在公司和我部门的严格挑选和培训下，和保安人员的共同努力下，圆满完成了泗阳县房产会、阳光名邸一期、二期开盘及政府领导参观的安全防范和现场维护工作。但随着工作的逐步加深，渐渐暴露出了我保安的经验不足与缺陷：人员素质过低，专业知识不足等。为此我部门于今年进行了一场保安大革新，实行末尾淘汰制，从而在对队伍内部形成竞争机制。其次我们购置了崭新的保安服装。工作的革新使我保安的外在形象上了一个新台阶，从而达到外塑形象，内塑品牌。

2、工地保安工作始终贯彻公司领导的外松内紧的方针。因工地现场处地的时间、环境比较特别，我部门严格实行《来访人员登记制》和《车辆进出登记制》以及凭销售人员引领进入制，谢绝参观客户私自进入施工现场，从而在源头上杜绝安全事故的发生，我工地保安在接管1年期间抓获工地盗窃嫌疑人8起，制止偷窃事件多起，驱赶拾荒人员50多起，为公司和施工队挽回了一定的损失。

3、在自身管理方面，我公司保安坚持一天一小会，一周一大会，进行交流与检讨。同时，开展专业知识培训。从成立至今，共进行了六十多次专业知识培训，二次消防知识学习以及长期的军事训练。同时实行严格的保安考核办法和工作流程，以及不计名的考评制，奖励优秀队员，扣罚表现较差的队员。

4、在夜间管理方面，我保安部严格控制外来流动人员，实行售楼处和工地不定期的巡逻，确保了管理区域内公司财产的安全。

5、车辆管理，因建设初期的施工车辆较多，我们规范和控制来访车辆，引导其按指定区域正确停放，给阳光名邸创造了一个安全、安静、优雅的参观和停车环境。

五、保洁方面

1、我部门保洁基本上能完成公司交给的任务，认真遵守公司和部门的各项规章制度，严格执行清洁工作规程，全天候清扫销售大厅、卫生间、走廊等。全天候清擦垃圾箱、外墙玻璃、门等，及时清理垃圾，创造了一个干净整洁的环境。

2、我保洁部实行严格的考核办法，同时实行互监制，即保安人员监督保洁人员的工作力度，保洁人员也监督保安的工作状态。使双方得以互相制约，互相鼓励。也取得了显著的效果。

六、其它方面

1、完成了阳光名邸的前期物业招投标工作，确立了淮安华天物业管理公司为我项目的中标和管理单位，并与之签定了物业服务合同，为我项目下步工作明确了方向。

2、积极与县房管处、众兴镇物管办等相关上级领导部门的沟通与协调，保持了很好的业务关系，为下步更好的做好阳光名邸物业管理工作奠定了基础。

一、驾驶员行为规范及职责

1、驾驶员要培养良好的职业道德观念，不断努力提高自身素质，树立全心全意为鄂州供电公司工作服务的思想。做到讲文明、有礼貌、遵守国家法律法规及《道路交通管理法》。

2、遵守公司和机关车队的各项规章制度，认真履行各项规定和细则。

3、严格遵守工作纪律、工作时间，服从管理制度。做到出车按时正点，服务热情周到;无出车任务时，做到不离岗、不串岗，坚持在办公室待命;有事外出必须向车队负责人请假，并保证随叫随到。

4、自觉遵守保密制度，对听到服务对象讨论的有关工作事宜，做到不插话、不打听和不传播小道消息，影响团结的话不说，损人利己的事不做，杜绝自由主义。

5、驾驶员在行车过程中必须严格遵守交通规则。做到不开疲劳车，酒后不驾车，更不准危险驾车(包括高速驾驶、违规调头、紧跟、争道等)。树立良好的职业道德观念，始终贯穿文明行车的优秀品德。

6、 随时保持车厢内外部的清洁，讲究个人卫生，穿着整洁，严禁上班时间穿拖鞋驾驶车辆或出入办公区域。

二、外聘驾驶员工作准则

1、做好当天的行车记录，保管好当天所发生的各项费用的票据，并在票据后签名确认于当日或次日到车队办公室核报，并坚持费用核报不过周的原则。

2、车辆的管理、调度和日常工作安排，统一由机关车队副队长负责并服从于领导。

3、各驾驶员要准时准点地安全完成所分配的工作任务，要服从车队的工作安排和车辆调配。对不服从工作安排和车辆调度的，视情节轻重给予相应的处罚。

4、为不影响公司正常工作，驾驶员有事请假必须提前一天，凡请假超过三天以上的每日补助标准按3元计发，凡超过10日者，(非特殊情况)退回市职业介绍服务中心。

5、对车辆的随车证件和按规定配备的各种维修工具、材料、设备做到不浪费、不遗失，并做好相关的领用登记。

6、及时接听和回复公司的电话(5分钟内)，通讯设备必须处于24小时接通状态。(公司负责核报每人每月50元手机接听费)

7、驾驶员无故违法、违章或随车证件不全被交警部门处以罚款的费用不予报销。违法、违章造成的一切后果由当事人负责。

8、外聘驾驶员应按时上下班，(特殊情况下超时工作的补助办法另行规定)。任何个人不得擅自离开工作岗位和无故迟到早退，一经发现，第一次口头批评;第二次由车队提出警告;第三次退回市职业介绍服务中心。

9、任何个人未经车队批准和同意不得私自出车和私自用车，不得假公济私，否则视情节轻重，第一次提出口头批评并承担相关费用;第二次退回市职业介绍服务中心;情节特别恶劣的，发现一次立即退回市平安劳务派遣中心。

10、用车部室不得强迫驾驶员随意更改核定后的行车路线、时间和目的地;驾驶员不得随意更改用车意图，更不得假公济私，公车私用。特殊情况需经车队同意，否则由此而发生的一切费用，前者由用车部室负责人承担70%的责任，驾驶员承担30%的责任;后者由驾驶员承担全部责任，并承担相关费用。

11、在出车前和返程后应及时检查车辆，发现故障应立即向车队负责人报告情况和申请维修，否则在下次出车后由此造成车辆机械事故或交通事故的，由当事人负完全责任，并退回市职业介绍服务中心。

12、驾驶员在行车过程中因超速、违停、闯红灯等违法、违章的行为所受到处罚的费用，由个人承担;吊扣证件的，由个人负责处理。

13、驾驶员在工作中应随时查看车辆的相关证件和车匙锁，若被丢失，相关补证手续和相关费用由当事人负责。

14、严禁不按规定程序申请及核定车辆状况，擅自进行维修，(或未送指定厂家)否则所发生的一切费用由个人承担，车队将不予报销。

15、凡修车、洗车、装饰、过境费等所发生的费用未按规定据实报销，有弄虚作假、侵害公司利益者，一经发现追回相关费用，并按超出部分的10倍罚款，并退回市职业介绍服务中心。

16、每日八小时工作以外的时间，原则上为休息时间，但因工作需要(除国家法定节假日按规定可计加班补助外)驾驶员必须服从工作安排。(其加班补助标准按第三条执行)

三、工资、出车补助及奖励

1、外聘驾驶员每月基本工资为700元。

2、凡鄂州地区以内的出车补助标准每天按6元计算。

3、凡超出鄂州以外地区的出车补助标准每天按12元计算。

4、每日出车因工作需要，凡超过正常工作时间的，每次再补加3元 。

5、四个(五一、十一、元旦、春节)法定节假日的出车补助标准按相关规定执行。

6、驾驶员安全奖每年1200元。全年无事故按照100%计发;有事故但无过失按95%计发;有事故又有过失并负同等责任的理赔维修费合计不超过15000元的按50%计发;凡负主要责任事故的不在奖励范围之内。

7.其他保险费用按国家有关规定执行。

四、相关规定

1、有下列情况者将退回市职业介绍服务中心，由中心另派他人。

a、凡酒后开车的。

b、在行车中造成交通事故并负主要责任且理赔维修费超过0元的。(理赔以外的费用公司概不负责)

c、在行车中造成交通事故并负同等责任且理赔维修费超过15000元的。(理赔以外的费用公司承担50% )

d、在行车中造成交通事故并负次要责任且理赔维修费超过1元的。(理赔以外的费用公司承担80% )

e、事故造成人员伤亡的。

f、肇事不报，未经同意私了的;伪造现场或逃跑的;造成车辆被扣或公司损失的。

g、未经批准将车交给无证人员和无内部准驾人员或非本公司人员驾驶的。

h、油卡管理不按相规定执行的。(限站、限车、限号)

i、不服从工作按排，屡教不改或打架斗殴的。

g、利用工作之便盗窃公司财物的。

2、当日出车返程后，必须自觉将车按规定有序地停放在公司大楼院内，未经车队主要负责人同意，任何时候和任何个人不得以任何理由将车带回住地。一经发现，第一次给予口头警告;第二次将退回市职业介绍服务中心。凡因私自带车给车辆造成损失的由当事人负完全责任。

委托物业管理服务合同范文

第一章总则

第一条本合同当事人

委托方：_________

受托方：_________

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将_________委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条物业基本情况

物业类型：_________

座落位置：_________市_________区_________路_________号

四至：东_________南_________西_________北_________

占地面积：_________万平方米

建筑面积：_________万平方米

容积率：_________%

绿地占有率：_________%

公建配套用房面积：_________平方米

小区总户数：_________

受益人口：_________

第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应付履行本合同承担相应的责任。

第二章委托管理事项

第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括承重结构部位，户外墙面、楼梯间、直廊通道、门厅、楼内共用存车库、_________。

第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：上下水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、落水管、住宅区道路、绿地沟渠、池、井、室外停车场、车库、游泳池、小区自管公厕、垃圾间、垃圾箱、_________。

第六条市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________。

第七条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第八条公建配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化、体育、娱乐教育场所。

第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、_________。

第十条交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条维修公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________。

第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条组织开展社区文化娱乐活动。

年_________次。

第十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用：

1、物业管理服务费：月_________元;

2、代收代办费：_________。

3、特约服务费：_________。

第十五条业主和物业使用人房屋自用部位，自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十六条对业主和物业使用人违反业主临时公约的行为、针对具体行为并根据情节轻重、采取批评、规劝、警告、制止、_________等措施。

第十七条其它委托事项。

第三章委托管理期限

第十八条委托管理期限自_________年_________月_________日_________时起至_________首届业主委员会正式签订物业管理合同时止。

首届业主大会召开后，本合同自行终止，首届业主大会可按照规定选聘或者续聘物业企业，并签订本住宅区的物业管理委托合同。

第四章双方权利义务

第十九条甲方权利义务

1、在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定并要求业主和物业使用人遵守;

2、在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明;

在与物业买受人签订物业买卖合同时，应当要求物业买受人对遵守业主临时公约予以书面承诺;

3、与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容;

4、审定乙方拟定的物业管理立案制度;

5、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;

6、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、账务预算及决算;

7、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。

如存在质量问题，按以下方式处理：

负责返修;

委托乙方返修，支付全部费用;

8、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

9、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积管理用房，由乙方按下列第_________项执行：

无偿使用;

按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

10、在合同生效之日起_________日内向乙方提供委托管理费_________元/2;

合计_________元。

11、

负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起_________日内向乙方提供;

12、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理服务费时，由乙方负责催交;

13、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：

_________。

_________。

14、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;

15、_________。

第二十条乙方权利义务

1、根据有关法律及本合同的约定，制订物业管理制度;

2、与物业购买人签订前期物业管理服务协议;

3、对业主和物业使用人违反法规、政策的行为，提请有关部门处理;

4、按本合同第十六条的约定，对业主、物业使用人违反业主临时公约的行为进行处理;

5、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方;

6、负责编制房屋、公用部位公用设施设备年度养护计划和维修方案，经双方议定后由乙方组织实施，维修经费来源_________;

7、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督;

8、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告;

9、每_________个月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理服务费收支帐目;

10、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施;

11、

本合同终止或业主大会决议解聘乙方时，乙方必须在合同终止日或在接到解聘通知后7日内，退出该物业管理区域并向甲方或业主委员会移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料;

12、_________。

第五章物业管理服务质量

第二十一条乙方须按下列约定，实现目标管理。

1、房屋外观：_________

2、设备运行：_________

3、房屋及设施、设备的维修、养护：_________

4、公共环境：_________

5、绿化：_________

6、交通秩序：_________

7、保安：_________

8、急修：_________

小修：_________

9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：_________

第六章物业管理服务费用

第二十二条物业管理服务费

1、本物业的物业管理服务费，住宅_________元/2及非住宅房屋_________元/2由乙方按有关规定向业主或物业使用人收取;

2、空置房屋的物业管理服务费，由乙方按约定的收费标准向产权人收取;

3、业主或使用人逾期未交纳物业管理服务费的，按业主临时公约中的有关约定，加收滞纳金。

第二十三条车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：

1、露天车位：_________

2、车库：_________

3、_________

第二十四条乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按约定支付费用。

第二十五条其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：

1、_________

2、_________

3、_________

第二十六条房屋保修期满后的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：

1、房屋共用部位的日常、养护费用，由_________承担;

维修、更新费用由_________承担。

2、房屋共用设施、设备的日常、养护费用，由_________承担;

维修、更新费用，由_________承担。

3、房屋共用部位、共用设施、设备的维修资金，由_________负责筹集;

维修资金用于保修期满后住宅共用部位共用设施设备的维修。

未设立维修资金的维修费用由_________承担。

4、维修资金的其他约定

第七章违约责任

第二十七条甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;

造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十八条乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同;

造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退;

造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十条甲乙双方任一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方_________元的违约金;

造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。

第三十一条甲乙双方的其他约定

第八章附则

第三十二条双方约定自本合同生效之日起_________天内，根据甲方委托管理事项，办理完接管验收手续。

第三十三条合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，经业主大会同意后，可续订合同。

第三十四条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十五条本合同之附件均为合同有效组成部分。

本合同及其附件内，空格部门填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第三十六条本合同正本连同附件共_________页，一式三份，甲方双方及房地产行政主管部门各执一份，具有同等法律效力。

第三十七条因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。

产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第三十八条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十九条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请房地产行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由_________仲裁委员会仲裁。

第四十条合同期满合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满_________天前向对方提出书面意见。

第四十一条本合同经房地产行政主管部门备案后生效。

甲方：_________

法定代表人：_________

_________年____月____日

乙方：_________

法定代表人：_________

_________年____月____日

一、地面班组环境要求

1车间环境应清洁、卫生、道路畅通、交通工具、物品要划区域停放。

2职工不随地吐痰，严禁吸烟，不乱扔废料、杂物、废品按规定地点存放。

3植树种花，绿化矿区，美化环境。

二、改善劳动条件，实现安全文明生产

1 重视环境保护，严格控制噪声、粉尘污染。

2各种设备的安全防护装置配置齐全，各种安全警示标志清晰醒目，三防措施到位。

3 生产现场要有良好的照明条件，保证工人高效工作。

4 生产现场无非生产物品。

5 新工人上岗前必须经过培训，熟知安全规章制度和操作规程，设备操作工人应当经考核合格后，持证上岗。

三、合理布置作业现场，保证正常生产秩序。

1 车间物品摆放整齐，标识清楚。

2 物品分类存放，摆放整齐并标示清楚。

3 物品要分类存放并标示。

4 产品用料摆放整齐，生产场地道路畅通。

5 操作工人要严格执行生产作业计划，确保生产现场的正常秩序。

四、做好劳动保护工作，严格劳动纪律。

1 工作时按规定佩戴好劳动用品，严格执行安全操作规程。

2 严格考勤制度，上班时不准领小孩进车间，不准在车间接待客人。

3 坚守工作岗位，工作时间不允许打闹、说笑、串岗、班前不准喝酒。

4.保持现场、岗位周围清洁，下班时要做到先关电源，设备不擦干净不走、物品未放整齐不走。

一、为维护全体业主和物业使用人的合法权益，保障本物业区域内物业的安全与合理使用，维护公共秩序，促进管理有序、安全舒适、环境宜人、文明和谐的新型社区建设，根据国家法律法规，结合本物业项目实际，制订本规约。

二、开发建设单位与物业服务机构签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致。

三、开发建设单位应当在销售物业前将本规约向物业买受人明示，并予以说明。物业第一买受人与出卖人签订物业买卖合同时，本规约作为物业买卖合同的附件，由第一买受人对本规约的内容予以书面确认，其效力及于此后的物业买受人。

四、若本规约的条款与相关法律法规相抵触，则该条款无效，但不影响本规约其他条款的效力。

第一部分物业基本情况(应与买卖合同内容一致)

五、本物业区域内物业的基本情况

物业名称：____________________________.

座落位置：____________________________.

物业类型：___________________________.

建筑面积：____________________________.

物业区域四至

东至：_______________________________.

南至：_______________________________.

西至：_______________________________.

北至：_______________________________.

六、本物业区域内的物业服务用房位于：________________________，建筑面积为：____________.

七、物业服务机构的基本情况

机构名称：____________________________.

法定代表人：__________________________.

资质等级及资质证书编号：______________.

注册地址：____________________________.

邮编：________________________________.

联系电话：____________________________.

第二部分物业的使用、维护和管理

八、本物业区域内的业主依法享有以下权利

(一)按照物业服务合同约定，接受物业服务机构提供的服务;

(二)参与本物业区域的物业管理活动;

(三)监督前期物业服务机构履行前期物业服务合同;

(四)对本物业区域共用部位、共用设施设备和相关场地、专项维修资金的使用和管理情况享有知情权和监督权;

(五)授权物业服务机构制订物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度;

(六)对本物业区域内影响业主共同利益、业主正常生活秩序的行为进行投诉;

(七)提议召开业主大会，提出补充、修改本规约的建议;

(八)法律、法规规定的业主的其他权利;

九、本物业区域内的业主应当履行以下义务

(一)按照物业服务合同的约定，向物业服务机构交纳物业服务费用;

(二)按规定交存、管理和使用专项维修资金;

(三)遵守本物业区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度;

(四)配合物业服务活动;

(五)按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系，互助友爱，和睦相处;

(六)出租、转让物业时，告知承租人、买受人遵守本规约;

(七)参加业主大会并予以表决;

(八)法律、法规规定的业主的其他义务。

十、开发建设单位对于未售出的物业，享有业主的权利，履行业主的义务。

十一、业主对物业的专有部分行使占有、使用、收益和处分的权利时，不应危及建筑物的安全，也不应损害其他业主、物业使用人的合法权益。

十二、业主或物业使用人应按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，遵守供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相关规定。

十三、业主或物业使用人应按规划用途使用物业。确需改变物业规划用途的，应当经有利害关系的业主同意，依法办理相关手续。同时，告知物业服务机构、产权人或业主委员会。

十四、业主或物业使用人需要装修房屋的，应告知物业服务机构，签定房屋装修服务协议，明确相关的权利义务、服务内容及违约责任等内容。因装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用，应及时恢复;给其他业主或物业使用人造成损失的，应承担相应责任。

十五、业主或物业使用人应按有关规定合理使用水、电、气、暖等设施设备，不擅自拆改。

十六、业主或物业使用人应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应与物业服务机构协商确定合理的位置，并做好噪音预防及冷凝水的处理。

十七、遵守本物业区域车辆行驶和停放的规定。

十八、业主或物业使用人在本物业区域内饲养动物的，应符合有关规定。

十九、本物业区域内禁止以下行为

(一)擅自拆改房屋承重结构、主体结构、改变房屋外观;

(二)擅自占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地、移动物业共用设施设备;

(三)违章搭建、私设摊点;

(四)在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物;

(五)违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质;

(六)擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画;

(七)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

(八)法律、法规和本规约禁止业主的其他行为。

二十、物业保修期满后，业主或物业使用人自行承担其物业专有部分的维修养护责任。因维修养护不及时给其他业主造成损失的，应承担相应责任。

二十一、各相关业主或物业使用人应当配合物业的维修养护。因维修养护需要进入物业专有部分时，业主、物业使用人、开发建设单位或物业服务机构应事先告知，相关业主或物业使用人应给予配合。因阻挠维修养护，造成人身伤害或财产损失的，阻挠人应承担相应责任。

二十二、物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

二十三、发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护时，应当事先通知相关业主或物业使用人，确实无法通知到的，物业服务机构可在公安部门、社区居委会和其他无利害关系业主的监督下，先行进行维修，事后应及时通知相关业主或物业使用人，并做好善后工作。

二十四、因维修养护物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应按规定办理相关手续，提前公告，并在约定期限内恢复原状。

二十五、利用依法归业主共有的物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主同意后，按规定办理有关手续。所得收益归相关业主所有，分配及使用由相关业主共同约定。

第三部分物业服务费用

二十六、物业服务费用由业主按其专有部分占建筑物总面积的比例分摊，按照前期物业服务合同的约定交纳。业主委托物业服务机构提供前期物业服务合同约定之外的特约服务的，其费用由双方当事人另行约定。

二十七、业主出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，业主负连带责任。转让物业的，业主应与物业服务机构结清各项费用。

二十八、本物业区域内的全体业主按规定交存、使用和管理专项维修资金。资金余额不足首次归集数额的30%时，应当按规定续交。

第四部分附则

二十九、业主、物业使用人、开发建设单位、物业服务机构违反本规约约定的，受侵害当事人可以申请仲裁，也可以向人民法院提起诉讼。

三十、本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。

三十一、本规约所称物业使用人，是指房屋承租人、共居人。

三十二、本规约由业主、开发建设单位、物业服务机构各持一份。

三十三、本规约作为物业买卖合同附件，自物业第一买受人签字承诺之日起生效(承诺书见附件)，至业主大会制定的管理规约生效之日终止。

附件：承诺书

业主：

开发建设单位：

物业服务机构：

_________年____月____日

为了节省制作前期物业管理方案的时间，依照原有的样板做出相应的方面是比较有效的方法。

一、前期物业管理方案之高层负责人职责。

1、在业主接房中要用心宣传礼貌和谐小区建设要求和建设部《室内装饰装修管理办法》，告知业主禁止高空抛物及防火常识。

2、直接负责高层物业管理的各项工作。

3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡视和维护工作。

4、负责公共防火及钥匙管理，保证特殊状况的快速使用，领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作。

5、领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备的检查和维护工作。对屋面进行管理，除正常设备检查维护维修需要，严禁上人。

负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理。

6、做好高层外环境(卫生)及各类装饰装修材料出售的管理，广告张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整齐、统一。

7、负责接待业主的各类投诉，并与开发公司等相关单位用心协调联系解决。

8、做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止重大事故发生，协助处理各类突发事件。

二、前期物业管理方案之具体工作程序和标准：

1、每一天定时检查电梯的运行状况，并做好记录。装修期间每小时记录一次(正常使用后，每2小时记录一次)，发现问题，及时告知管理员。

2、公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙的借用记录。

3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，透过对讲系统及时记录并制止，并进行劝说。

4、如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的措施。(如电梯进水故障、业主家中跑水等)

5、如遇业主搬运物品，告知业主注意事项，监督业主对楼道单元门、电梯的使用状况，直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员。

6、每一天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯，消防报警器进行检查，并做好记录。时间为上班后、下班前各一次。

7、不与业主发生争执，处理问题要注重语气和态度，无法处理时及时告知管理员。

1. 总 则

1.1 为规范员工个人卫生，同时给员工营造一个良好的工作环境，提高员工工作效率，特制订本规定。

1.2 公司卫生管理分为个人区域卫生管理和公共区域卫生管理。

1.3 个人区域是指员工工作隔断空间。包括员工隔断空间内地面以及地面上的办公桌椅、电脑等其他物品。

1.4 公共区域是指公司内除员工个人区域外的所有区域。

2. 个人办公区域卫生

2.1 公司员工应在每天上班之前将个人区域卫生打扫干净。

2.2 员工个人区域内地面应保持整洁、干燥。

2.3 员工应保持个人区域内地面上物品(包括办公桌椅、电脑主机以及显示器、文件夹及文件、台历以及其他摆放在桌面上的物品)表面洁净、无灰尘。

2.4 员工隔断四壁应保持整洁，不得乱贴乱画。

2.5 垃圾筐每天在上班前应倾倒完毕并保证垃圾筐外无痰迹、灰尘等污物。

2.6 其他卫生区域不留死角。

3. 公共区域卫生

3.1 公司除总经理以外的所有工作人员都应参与公司公共区域内的卫生清扫。

3.2 公司值日人员应按照卫生值班表(附后)轮流值班。每个值日小组根据自身实际情况自由分工，按时保质地完成卫生打扫任务。

3.3 公司公共区域卫生具体包括总经理室、第一会议室、第二会议室以及走廊等其他非个人办公区域。

3.4 值日人员应于8:10分前到公司打扫卫生。

3.5 值日区域内地面应由值日人员每天用笤帚清扫一遍后再用拖把拖一遍，并应在上班前保持其整洁、干燥。

3.6 值日人员应每天清洁公共区域内地面上办公桌椅、电脑、门窗、打印机、橱柜以及其他办公用品，保证其表面洁净、无灰尘。

3.7 值日人员应每天倾倒垃圾筐，并保证垃圾筐外无痰迹、灰尘等污物。

3.8 值日人员应保证公共区域内其他卫生领域不留死角。

3.9 值日人员如请假，由公司办公室统一安排换班。

4. 其他

4.1 每周六下午4:00—4:30，公司所有值日人员应参加公司卫生大扫除，将上述公共及个人卫生区域彻底清扫。

4.2 公司总经理全面负责公司卫生的监督工作，如对卫生清扫状况不满意，视具体情况对责任人予以20元—100元不等的罚款，罚款从员工当月工资中予以扣除。

4.3 本规定自发布之日起施行。

自20xx年年6月份调入物业管理处以来，我努力适应本单位新的工作环境和工作岗位，虚心学习，埋头工作，履行职责，自我感觉已经较好地完成了各项工作任务，下面将任职来的工作状况汇报如下：

一、自觉加强学习，努力适应工作

我是初次接触物业管理工作，对综合管理员的职职责务不甚了解，为了尽快适应新的工作岗位和工作环境，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，现已基本胜任本职。一方面，干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，透过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地进入了工作状况。另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮忙指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本状况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。

二、心系本职工作，认真履行职责

(一)耐心细致地做好财务工作。

自接手管理处财务工作的半年来，我认真核对上半年的财务账簿，理清财务关系，严格财务制度，做好每一笔账，确保了年度收支平衡和盈利目标的实现。

一是做好每一笔进出账。

对于每一笔进出账，我都根据财务的分类规则，分门别类记录在案，登记造册。同时认真核对发票、账单，搞好票据管理。

二是搞好每月例行对账。

按照财务制度，我细化当月收支状况，定期编制财务报表，按公司的要求及时进行对账，没有出现漏报、错报的状况。

三是及时收缴服务费。

结合实际，在进一步了解掌握服务费协议收缴办法的基础上，我认真搞好区分，按照鸿亚公司、业主和我方协定的服务费，定期予以收缴、催收，201X年全年的服务费已全额到账。

四是合理控制开支。

合理控制开支是实现盈利的重要环节，我坚持从公司的利益出发，用心协助管理处主任当家理财。个性在经常性开支方面，严格把好采购关、消耗关和监督关，防止铺张浪费，同时提出了一些合理化推荐。

(二)用心主动地搞好文案管理。

半年来，我主要从事办公室的工作，文案管理上手比较快，主要做好了以下2个方面的工作：

一是资料录入和文档编排工作。

对管理处涉及的资料文档和有关会议记录，我认真搞好录入和编排打印，根据工作需要，制作表格文档，草拟报表等。

二是档案管理工作。

到管理处后，对档案的系统化、规范化的分类管理是我的一项经常性工作，我采取平时维护和定期集中整理相结合的办法，将档案进行分类存档，并做好收发文登记管理。

(三)认真负责地抓好绿化维护。

小区绿化工作是10月份开始交与我负责的，对我来讲，这是一项初次打交道的工作，由于缺乏专业知识和管理经验，当前又缺少绿化工人，正值冬季，小区绿化工作形势比较严峻。我主要做了以下2个方面的工作：

一是搞好小区绿化的日常维护。

二是认真验收交接。

三、主要经验和收获

在工作半年来，完成了一些工作，取得了必须成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获：

(一)只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位

(二)只有主动融入群众，处理好各方面的关系，才能在新的环境中持续好的工作状态

(三)只有坚持原则落实制度，认真理财管账，才能履行好财务职责

(四)只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好。

四、存在的不足

由于工作实践比较少，缺乏相关工作经验，20xx年的工作存在以下不足：

(一)对物业管理服务费的协议资料了解不够，个性是对以往的一些收费状况了解还不够及时;

(二)食堂伙食开销较大，宏观上把握容易，微观上控制困难;

(三)绿化工作形势严峻，自身在小区绿化管理上还要下更大的功夫

五、下步的打算

针对20xx年工作中存在的不足，为了做好新一年的工作，突出做好以下几个方面：

(一)用心搞好与xx公司、业主之间的协调，进一步理顺关系;

(二)加强业务知识的学习提高，创新工作方法，提高工作效益;

(三)管好财、理好账，控制好经常项目开支;

(四)想方设法管理好食堂，处理好成本与伙食的关系;

(五)抓好小区绿化维护工作。

第一章 总 则

第一条 本合同当事人委托方(以下简称甲方)：

受托方(以下简称乙方)：

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将委托乙方实行物业管理，订立本合同。第二条 物业基本情况物业类型：综合物业

服务单位及位置：

服务单位：

项目位置：

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业甲乙双方全体人员均应对履行本合同承担相应的责任和义务。

第二章 委托管理事项

第四条 门店的门卫登记和监控服务、巡逻服务、守护服务、车辆指挥管理、临时性任务(如消防栓等异常检查)。

第八条 物业服务内容及标准(见附件二)

第九条 其它委托事项

对于本合同约定以外的其它服务，在甲方提出委托时，乙方可根据自身情况选择是否接受委托，如选择接受委托要合理收费。具体委托事项由甲乙双方另行书面确认。

第十条 甲方有权按照《保安人员管理流程及话术》(见附表四)对乙方进行培训，乙方必须按时参加。

对于整改要求、处罚通知等文件，甲方可以书面形式或者电子邮件形式发送给乙方，乙方的联系地址为： ;乙方有效通信邮箱为： 。如前述联系方式发生变更，乙方应在变更后3日内书面告知甲方。

第三章 合同金额、付款方式及价格调整

1. 本合同所涉及的物业管理服务费金额为人民币 元/年(大写 )。即人民币 元/月(大写： )。

付款方式：每个月25日前乙方凭《承包服务月度考核评定表》的评定费用向甲方开具当月服务费的正式发票，甲方于次月25日前以银行汇款的形式向乙方支付上月物业管理服务费。

3. 价格调整：本合同项下的价格将根据政府法律、法规、规章或政策等对最低工资、社保等基数调整，即可调整(本合同参照 元的最低工资基数计算报价的)。

第四章 委托管理期限

第十一条 委托管理期 年，自 年 月 日起至 年 月 日。

第五章 甲乙双方权利义务

第十二条 甲方权利义务1、执行本合同的各项条款;2、监督乙方日常管理工作随时提出改进意见;3、负责提供乙方所需的工作条件，为乙方开展工作提供支持与方便;4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;

5、合同首月为磨合期，在磨合期运营中，如乙方提出岗位人员不足，甲方应与乙方协商次月增加岗位人员事宜。

第十三条 乙方权利义务1、根据有关法律法规及本合同的约定，制订各岗位管理制度;2、乙方在甲方非工作时间内进行物业管理及其它工作时应遵守甲方的保安制度;

3、乙方现场所有服务人员应遵守甲方的各项管理制度(以甲方书面提供并经乙方签收的资料为准);

4、在乙方人员不增加工时的前提下，积极配合并完成甲方交办的临时性工作，但由此产生的责任由甲方负责;因乙方人员自身过失造成的损失由乙方及其相关人员负责;

5、乙方应将工作计划及工作量定期通知甲方，以便进行检查和监督;

6、乙方应按照甲方要求参加甲方组织的各项培训、演习;

7、乙方在磨合期实际岗位操作如发现岗位人员不足，可以向甲方提出与于次月增加岗位人员的需求。

8、甲方标检前，乙方日常清洁不达标所带来的人员或工时费用的增加由乙方承担，如标检时由于保安、保洁做得不到位导致扣分罚款，应由乙方承担全部责任。

9、乙方保安人员应当严格遵守附件四《车辆放行管理规定》对甲方经营区域内的车辆放行，乙方保安人员违规放行车辆的，每发现一次，甲方有权要求乙方承担500元罚金，从当月物业管理服务费用中直接扣除。

乙方保安人员应当克尽安保义务，严防甲方经营区域内的车辆出现盗抢、毁损事故。

如因乙方保安人员违规放行车辆、或在甲方经营区域内发生车辆盗抢、毁损事件经公安机关或司法机关认定系乙方过错的，甲方有权要求乙方承担由此给甲方造成的全部损失(包括但不限于甲方的直接财产损失、新车及售后维修车辆的应收账款损失、甲方赔偿第三者的财产损失、甲方维权的诉讼费、仲裁费、律师费)。

10、乙方现场所有人员的招聘、录用、社保及劳动关系等相关事宜均由乙方负责，乙方向甲方提交全部工作人员的劳动合同以备案。

第五章 违约责任

第十四条 甲方违反合同的约定，未按付款方式支付服务费的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。第十五条 乙方违反本合同的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的或整改后依旧无法达标的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，应由乙方承担全部责任。第十六条 甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付合同总额3%的违约金;给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

附 则

第十七条 对方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。 第十八条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第十九条 本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。第二十条 本合同连同附件共15页，一式贰份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力。第二十一条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理，产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准;由于乙方工作失误等原因达不到正常服务标准，造成重大事故的，造成甲乙双方或第三方人身及财产损失由乙方承担责任，进行赔偿并作善后处理。

第二十二条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。第二十三条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意由杭州市仲裁委员会仲裁。

第二十四条 若本合同有效期到期之前，协议双方均未提前一个月以书面通知形式向对方发出终止通知的，则本合同顺应延长一年。第二十五条 本合同自签字盖章之日起生效。

甲方签章： 乙方签章：

代表人： 代表人：

日期： 日期：

委托合同

（供物业委托管理用）

甲方： （物业管理公司、受托方）

乙方： （房屋出售单位、委托方）

甲、乙双方根据常政发[1994]107号文颁发的《 市市区住宅区物业管理行办法》要求，议定以下条款共同信守。

一、房屋管理

（一）乙方根据市 文件规定将 新村住房共计 套 平方米（建筑面积）出售给职工个人（说见清册），现委托由甲方管理并按本合同第三条款规定向甲方支付委托管理费。

（二）上述房屋由甲方实行统一的专业化管理。

二、房屋修缮

（一）甲方负责乙方委托房屋共用部位及设施的维修及日常养护，保证房共用部位设施的完好和正常使用。

（二）托管房屋室内自用部位的正常零修若委托甲方负责，费用由购房人理。

三、托管费用

（一）根据市政府文件关于"建立房屋共用部位设施维护基金"的规定，乙向甲方支付优惠出售房或补贴出售房房价款 %,共计人民币（大写） 元、￥ 元，作为房屋委托管理费。乙方在本合同签字后15天内，将上述款金额拨入甲方"房屋共用部位设施维护基金"账户，帐号 ，甲方保证专款专用，并接受乙审查。

（二）甲方负责乙方房屋共用部位设施的日常维修，所需费用从上述房屋用部位设施维护基金的增值部分中开支。遇有中、大、修以上项目，若上述基金增值部分不足时，不足部分由乙方按实分摊。

（三）甲方对托管房屋共用部位设施提供及时的维修、养护。若因甲方维不及时等原因造成不良后果的，由甲方承担责任。

四、其它

（一）为了便于托管房屋的管理和维修，乙方将有关房屋档案、图纸及其技术资料移交给甲方存档备查（合同终止，一并返回）。

（二）遇有人力不可抗拒的自然灾害造成房屋损坏、倒塌等、非甲方责任。

（三）其它约定：

备注：

（一）本合同在签订后到"房屋共用部位设施维护基金"到位之日起生效。

（二）本合同有效期年月日至年月日止。

（三）本合同一式三份，甲乙双方各执一份，一份报市物业主管部门备案（四）本合同适用优惠和补贴出售两类房屋。

甲方： （公章） 乙方： （公章）

法人代表： 法人代表：

经办人： 经办人：

合同签订日期： 年 月 日

合同（B）适用于各类公房，与合同（A）不同的是：

1.房屋修缮第二款变为"乙方按市房产管理局核定的标准从房屋租金中提拨修缮及管理费用给甲方，托管房屋内自用部位正常零修（人为损坏除外），上甲方负责。"

2.合同（B）中增加了"租金征收及管理"部分。并规定标准执行。

（1）乙方公有房屋的租金，按常州市房产管理局核定的统一标准执行。

（2）租金由甲方负责征收，其中租金收入 %返回乙方用于日常管，其余 %留作甲方用于托管理房屋室内自用部位设施设备的日常维修与管。

合同（C）是针对各类私房（优惠和补贴出售房除外）而制定的。与合同（A）相比仅变动：

1.房屋修缮第二款变为"托管房屋室内自用部位的正常零修，按（ ）种方式进行：

（1）乙方自行修理。

（2）乙方委托甲方修理，费用由乙方承担。

2.房屋管理部分增加一款"乙方上述房屋的所有权性质不变"。

第一章总则

第一条本合同当事人

委托方(以下简称甲方)_________________________________

受委托方(以下简称乙方)：_____________________________

根据有关法律、法规，通过招投标方式(或协议选聘方式)，甲方将___________(物业名称)委托乙方实行物业管理，双方经平等协商一致，订立本合同。

第二条物业基本情况

物业类型：_______________________________

座落：___________________________________

四至：___________________________________

占地面积：_______________________________

总建筑面积：_____________________________

委托管理的物业构成细目见附件一。

第二章物业服务内容

第三条制定物业管理服务工作计划，并组织实施;管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等;建立物业管理的各项制度;_________________________。

第四条房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、___、________________、________________、________________等。

第五条共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、______________、___、________________、________________等。

第六条公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、(停车场、库)、_____、________________、________________、________________等。

第七条公共绿地的养护与管理。

第八条公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、______________、________________、________________。

第九条维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查______________、________________、______。

第十条维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。

第十一条消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护，________________。

第十二条电梯的运行和日常维护管理。

第十三条房屋装饰装修管理服务。

第十四条其他委托事项

1.________________;

2.________________;

3.________________。

第三章物业服务质量要求

第十五条服务质量要求：

1.房屋外观：________________;

2.设备运行：________________;

3.房屋及设施设备的维修养护：________________;

4.急修：________________;

5.小修：________________;

6.绿化维护：________________;

7.环境卫生：________________;

甲方(盖章)：____________________乙方(盖章)：____________________

___________年_________月_________日___________年_________月_________日

20xx年上半年物管办公室在蓝湖郡管理处的正领导及帮助下、在业主方金泰公司的大力支持下，发展稳健、管理服务质量得到强化、在本项目的美誉稳步提升。现就20xx年上半年××大厦的工作情况总结如下：

一、按照实际情况，对现有的规章制度及作业流程作出了修改

××大厦作为公司一个大的外接项目楼盘，以前无固定管理模板及工作经验，××大厦全体员工根据现有的实际情况，及时对存在问题进行调整，现就几件典型事件总结如下：

1、保安部对外来办事人员的核实及控制上访人员方面：以前保安部对外来办事及上访人员据不登记的，采用小区一直沿用的巡逻岗跟随，反复盘问等软性措施。经过两次突发事件的经历，在听取了管委会相关部门领导的建议下，办公室对保安部外来人员身份核实作出了相应调整，首先加强了保安部门对人员及车辆的识别能力，其次对拒不登记及无理取闹的人员坚决不予以放行，并通知治安警卫室处理。

2、会务组方面：因天气温度逐渐升高，××大厦会议室人员开会时饮水的频率逐渐上升，要求的搀水间隔时间15分钟/每次已不能符合开会人员的饮水要求，物管办公室针对以上问题，作出缩短搀水间隔时间的要求，调整为10分钟/每次。经过近段时间的观察，开会人员打电话来要求搀水的要求逐渐减少，取得了较好的效果。

3、保洁方面：××大厦作为经济开发区的行政办公大楼，各阶层的到访人员多，也给保洁工作造成一定程度上的影响。20xx年4月，连绵的雨天使得办事人员的脚上沾满的泥土，四楼及五楼的会议室使用频率又高，但我们对保洁工作警觉性不高，还是按照以往每一个小时对卫生间保洁的频率来执行，导致了引起业主方人员的投诉卫生间清洁情况较差的事。办公室及保洁部针对出现的问题也作出了分析，分析主要原因是管理者思想麻痹，没充分意识到天气原因导致的不可控性。办公室也针对这种情况作出了调整，在下雨天楼层与会人员多的情况下，卫生间作为清洁重点不定时保洁，在卫生间设置保洁签到表等。

4、工程方面：20xx年5月左右，管委会对外招商进入一个新的高峰期，其间到访的各国代表团及大型外企人员也较多，××大厦电梯因采用并联运行，在人员上下电梯时每次只能乘从一台电梯，大大影响了上楼开会人员的时间。鉴于此种原因，办公室及时要求工程部对电梯并联装置进行了处理。通过以后的几次实际使用，发现使用效果明显，管委会领导反映良好，于是办公室把大型会议在楼层上召开时取消电梯并联装置的流程纳入《大型会议准备预案》。

二、协调管委会、金泰公司及施工方对遗留问题进行整改

因我司是一个物业代管单位，在要求施工方整改及返修时也需要讲究方式、方法。物业公司只能谈及工程问题的表面现像，尽量回避其中出现问题的原因，出现问题后，如不能由我方协调解决的，可以寻求业主方及相关部门的资源，由他们一起去协调处理。如前期工程设计及工作界面等关系遗留下来的问题，施工单位相互推诿，工程返修进度缓慢，协调管委会、金泰公司及施工方就逐渐成为客户中心的一项工作重点。经过客户中心的不懈努力及协调，20xx年上半年5件典型的整改问题得到了解决，2件未解决的也明确了责任人，得出了整改意见。

1、档案馆墙面反潮的整改：档案作为经开区的机要文件存放中心，对房间温、湿度要求较高，因各方面原因，档案馆负一楼房间内普遍存在反潮、发霉的现像。20xx年上半年，档案馆准备正式入住，但因为设计单位与施工方在工作介面上产生分歧，都不予整改。经客户中心与管委会及业主方相关领导反映后，在管委会的支持下，协调施工方对档案馆反潮的问题进行了整改，现档案馆墙面反潮问题已得到了解决。

2、北楼玻璃天棚漏水的整改：××大厦北楼玻璃天棚在20xx年上半年漏水情况特别严重，土建施工方与灯饰施工方都不予以处理，导致北楼三楼会议室停止使用三天时间，经过我方协调，组织各施工单位到现场查看及分析原因，最后确定了责任方，并及时予已了解决。

3、配电房双电源的整改：××大厦信息中心因在当初施工设计时未考虑配置双电源转换装置，导致在停电期间信息中心机房计算机中心不能正常工作，极大的影响了开发区的正常办公秩序。办公室也在前期介入遗留问题中提出，也得到了相关领导的批示，要求解决。经过办公室与各方面协调，现双电源问题已得到了解决。

4、外环死亡植物的整改确定：外环植物因前期施工方养护原因，部份热带乔木一直长势不好，施工方质保期过后，我方也委托专业养护公司进行委外养护，经过20xx年寒冬，外环广场部份乔木死亡，严重影响了××大厦景观。办公室通过给管委会相关领导打报告说明情况外，还与外环植物供货方就植物死亡的原因进行了分析。在管委会领导的牵头下，金泰公司、物管办公室及施工方达成了一致意见，并根据植物本身存活的特性，采取适当的时机由管委会予已更换。

5、坚持原则、对档案馆空调除湿效果进行严格把关，就施工方的不合格项目上报建设局督促施工方整改。(此问题正在整改中)

三、20xx年下半年工作总体框架

完善各项制度、流程——努力完善各部门考核标准并结合实际情况进行考核。完善各部门作业文件，使工作更规范化、专业化。

打造两个和谐——即打造和谐团队，和谐楼宇。

推进一大整合——推进××大厦现有资源的整合。

(一)、进一步优化“为客户提供高效优质的服务并影响他们的行为”的企业目标

通过严格要求各部门班组长的服务考核，进一步发动××大厦各部门为业户满意而提供精细服务。提高业户满意度是20xx年下半年的首要目标，考核标准将从研究业主的需求着手，以ISO9000相关标准为量化目标，提高××大厦各部门例会安排事项执行质量等为手段，确保各部门实现物管合同约定的品质目标、成本目标和时间目标，尽努力提高管理服务水准。

(二)、进一步建设“善待你一生”的企业文化，打造两个和谐，即打造和谐团队，和谐楼宇。

由于行业的原因物管行业从业人员素质参差不齐，员工构成复杂，并且困难的多、身体差的多，文化水平低的多，客观上存在一部分“弱势群体”，这就使得我们的思想工作和员工凝聚力犹为重要和艰巨。正如我们员工所言，员工对企业的满意是客户对企业满意的保证，员工以企业为荣，为之自豪则是企业兴旺发达的象征。目前，××大厦的发展比较好，它靠的是什么?它靠的是有一种坚忍不拔的精神，有一个团结互助向上的团队。20xx年下半年我们要更好地加强团队建设，要进一步在增强员工的归属感上下功夫。一方面，要充分利用公司的发展，建立人才岗位合理调动机制，做到人尽其才;另一方面，做好培训工作，使员工能适应本岗位工作，使员工增强归属感，进而增强××大厦的凝聚力。要发扬互帮互助、互敬互爱、互谦互谅的工作氛围，打造和谐团队。

(三)、进一步推进现有资源的整合，提高班组长的管理能力、专业人员的工作能力、全体员工的学习和创新能力。

整合资源加快人才培养，人才培养分两个步踌：一是现职班组长自身工作能力的培养和提高，要学管理、学成本控制、学习协调解决各方面的矛盾。按照自身情况要求公司要组织培训，个人加强自学。二是管理和专业人员的培养和储备。要利用××大厦现有人才资源，采用传、帮、带的方式，所谓“闻道有先后，术业有专攻”，对那些学有所长的员工，要采取“派任务、压指标、出人才”的形式，一对一地拜师傅、带徒弟，加快人才培养。改良业绩考核与激励机制，依据职责和计划客观评估员工的工作业绩，保证团队工作积极性。要强化班组长的管理能力，通过有效培训和交流，为公司构建一支有战斗力的核心团队。

我们物业已经为医院服务多年，得到了院方的广泛肯定。正是有了甲方的支持与信任，z物业进入快速稳健的发展轨道，品牌声誉日渐隆盛，企业文化自成体系，“专业专注、精益求精”深深植根于企业运作的每一个细节之中，融入每一位员工的血液之中，正是因为这种追求卓越、永不止步的精神，物业严于律己，加强学习，随时引入业界最先进的管理服务模式，力争每年每月的工作都有变化与改进。就近期而言，我们的工作改进也是显而易见的，主要集中在以下三个方面：

一、在保洁方面，我们的外环部分做得比以前更加干净

医院外环部分因地面状况、车辆停泊、天气变化、树叶枯枝等多方面的原因，日常保洁的工作量、难度和频度都要大于内环保洁。以往我们在外环的保洁，在业界也是一直保持先进水平的，但是z物业领导鉴于自身品牌发展的需要，提出了更高的外环保洁要求，为此我们抽调了更大的保洁力量，奉行“更勤、更细、更好”的保洁方针，严格做到一日多次保洁，不放过每一个细微的角落，始终保持外环地面与墙面的干净整洁。

二、在安管方面，秩序维护员的工作做得更好

z医院是全省全国的顶尖医院，每天都要接待来自全国各地的病患及家属成千上万人，秩序维护工作较之任何一家医院都要繁重。但是，我们z物业的秩序维护员，在经过公司专业系统的安管培训后，凭借“专业、耐心、认真、敬业”的工作精神，将偌大的医院安管工作维护得井井有条，使每一位病患能够井然有序的获得医疗咨询服务，有力的彰显了z医院作为全国顶尖医院品牌应有的服务水准，多此得到院方有关部门的肯定与表扬。

三、我们的司梯员形象进行了全面提升，包括工作服的升级与服务手势的规范化

以前我们司梯员的工作服多年未变，有些过时，不能凸显员工更加朝气蓬勃的工作风貌，所以我们最近全面更新了工作服，新工作服采用了空姐服的样式，佩戴贝乐帽。看似简单的服饰变化，其实反映了我们窗口服务意识的全面提升，大家知道，空姐的服务可以说是所有服务行业里面最专业的，代表着窗口服务的最高水平，我们采用空姐服，就是表明我们在窗口服务方面要向空姐的服务水准看齐，力争一流。在服务手势方面，我们也进行基本动作的规范，比如电梯上行，统一做上行的规范手势，电梯下行，必须做下行的规范手势。动作务求规范，决不能因个人心情变化而马马虎虎，信手乱比，有气无力。

学得越多，就会知道尚要学习的知识还有更多;同理，做的越多，就会发现还需要做的地方其实更多。生命不息，追求不息，z物业人就是永不停歇的现代“夸父”。