建议书

老师、同学们：

爱国主义是中华民族的光荣传统,是推动中国社会前进的巨大力量,是各族人民共同的精神支柱,是社会主义精神文明建设主旋律的重要组成部分。今年是建国六十周年，学校决定在五月份开展“五十六个民族，五十六朵花”爱国主义系列教育活动，要求每个中队围绕2个民族主题，了解相关民族的知识，开展实践活动。各小队队员可以进行分工合作，通过上网查找收集资料，制作与中队相关民族的饰品和服装，学唱民族歌曲、学跳民族舞蹈、学说民族方言，学玩民族游戏，品尝民族风味小吃等活动，了解该民族的风土人情和生活习俗。同时，学校还将开展“五十六个民族，五十六朵花” 班班有画展、“爱祖国、爱福建、爱海西”校园小报评展、“我和我的祖国”照片展等一系列爱国主义教育活动，通过活动加深对祖国的56个民族的了解，增强我们的民族意识和民族自豪感。

在即将到来的六一儿童节，我们还将积极响应团中央的号召，开展“歌唱祖国庆六一”队日活动——1、“歌声献给祖国”。10:00—11:00：全体师生举行升国旗仪式，通过集体收听《中国之声》栏目播放队日广播专题节目，共同唱响爱党、爱国歌曲，用歌声表达对祖国的爱(这一周请音乐教师利用音乐课教唱《歌唱祖国》，复习“国歌”和“队歌”，各班主任利用早会复习，组织同学齐声歌唱)。2、“歌声伴我成长”：当天上午11:00—11:30，中央电视台少儿频道将播放队日电视专题节目，播出新中国成立以来不同时期的少年儿童爱党、爱国歌曲。学校组织少先队员收看节目并共同歌唱。3、“歌声背后的故事”：当天晚上20:00—21:00，中央人民广播电台《中国之声》栏目将播放广为传唱的爱党、爱国歌曲，并邀请歌曲的词曲作者、演唱者、原型人物讲述歌曲背后的故事。全体少先队员届时在家收看节目。

此外，学校在六一当天还将举办以爱祖国、爱民族为的主题大队会和主题中队会，将我们近段时间的活动进行汇报、展示。希望每位队员都能积极参与到学校组织的爱祖国系列教育活动中，从活动中去感悟、收获，从小热爱祖国、热爱伟大的中华民族，成为合格的社会主义事业的建设者和接班人!

尊敬的公民们：

不管你们是在冰天雪地的北极，还是漫步在茂密的森林里，都会看到可爱的野生动物们在自己的领地上栖息、玩耍，都会听到动物们婉转的鸣叫声;这些美丽的小精灵为我们构成了一幅绚丽的图画。

本来，世界上有成千上万种不同种类的动物在地球各地自由地生活着，无忧无虑;可是现在，过度地捕杀野生动物，导致野生动物的种类、数量急剧下降，许多野生动物濒危灭亡;据不完全统计，仅列入《濒危野生动植物种国际贸易公约》的原产于中国的濒危动物有120多种，列入《国家重点保护野生动物名录》的

有257种。捕猎者们，当你们把鲨鱼捕捞上来，活生生地割下它们的鱼翅，然后仍回大海的时候，鲨鱼的鲜血染红了海水，你们想过没有，鲨鱼没有了鱼翅，就无法游泳，它们会应为疼痛、饥饿等原因慢慢死去，而那些被割去的鱼翅，则是以高价出售到当地的市场或酒店，做成鱼翅汤，来满足人们的食欲，而人们在食用时，却只在乎可口的味道，并不在乎这碗小小鱼翅汤是用一条鲨鱼宝贵的生命来换取的。你们这样做,不但捕杀了野生动物，还污染了环境，

捕猎者们，你们应该醒悟了，滥杀滥食野生动物给人类也带来了许多危害：大自然的生态平衡遭破坏，害虫猖獗，灾难频频发生;植被遭破坏，土地沙化，自然环境逐步恶化;野生动物与人类共患性疾病有100多种，人类滥食野生动物极容易诱发各种疾病等等。所以，保护野生动物也就是保护我们自己，野生动物是我们亲密的朋友啊!因此，我建议大家：

一、禁止非法猎捕、滥杀野生动物。

二、严禁在集贸市场和其他场所非法销售野生动物及其产品。

三、餐饮行业不得将野生动物及其产品作为菜肴进行销售，餐馆的名称不得以“野味”字样冠名。

四、客货承运业主要自觉拒运野生动物及其产品。

五、广大市民要自觉拒吃用野生动物制成的食品及拒绝使用各类皮草制品。

六、广大市民要积极举报非法捕杀、贩卖、食用、运输野生动物及其产品的行为。

捕猎者们，我们的命运是与野生动物息息相关的，为了人类的生存环境，为了我们更加美好的家园，让我们共同努力，保护野生动物，为野生动物们营造一个安全的家园，让野生动物与我们在同一片蓝天下和谐地生活吧!

1、在教育教学过程中，任课教师应多与家长联系，以便家长更多地了解各门学科的情况。

2、学校各年级放学时间能否错开些，进一步改善校门口放学拥挤的现象，确保道路畅通和安全。

3、改善学校伙食，提高米饭的质量，菜的花样多一些，保证冬季学生能吃上热菜热饭。

4、还应减少学生作业量。

5、教学进度太快，希望能慢一点，多留点时间给孩子自己支配。

6、学校双休日可开展一些学科以外的兴趣班，或组织学生参与劳动。

7、学校要全面培养孩子的能力，特别是孩子感兴趣的剪刻纸课程，更希望学校特色教育活动多一些，培养学生的自主学习的能力，发挥学生自己的才能，使孩子得到全面发展。

8、希望学校加强各项体育锻炼活动，增加学生的课外活动时间，让学生得到更全面的发展。

9、独生子女碰到问题，容易造成心理问题，加强孩子们的心理教育

10、希望展示优秀孩子的成长经历。

亲爱的家长们：

每一位父母都希望自己的孩子优秀，希望他热爱阅 读，热爱学习。为了这个变得优秀的愿望，父母们会给孩子买很多优秀的书籍，比如你现在看到的这一套经典的童书，就摆在了很多孩子的书架上。有书的童年总是令人羡慕的，但是这里面有一个问题，就是这些书虽然在这个家里，在孩子的书架上，但是它真的成了孩子的书，成了这个家里的书了吗? 这个问题也是令很多家长头疼的问题。其实，对于一个家庭来说，让孩子爱上阅读的最好办法，就是亲子共读。下面提供的关于亲子共读的十条建议，也许可以给您一些帮助。

建议一：让这件重要的事情首先变得美妙

亲子共读当然很重要，但它首先应该是一件美妙的事情。因为共读的过程对于孩子而言，首先是与家长共同游戏、享受亲情的过程，是得到爱与快乐的途径，其次才是汲取知识的手段。当孩子坐在父母的膝上，或是依偎于父母身旁听故事，他首先享受到的就是父母的爱，父母的声音让他感受到了愉悦，感受到了一个个故事的趣味。这样的亲情氛围，不仅有助于缩短亲子之间的距离，融洽亲子关系，而且会使孩子感受到阅读的快乐，孩子与书之间的关系也随之变得亲密温馨。

建议二：相对固定时间，以便习惯的养成

亲子共读的时间可以相对固定，比如晨起、餐后、睡前等，每个家庭可以根据自己的家庭情况确定一个时段。每天和孩子共读的时间大约十五分钟，其目的是为了让孩子养成良好的阅读习惯。但这并不是说这个时段一成不变，有时候我们可以适当进行调整，比如这一天全家有郊游的计划，不妨将共读的地点移在郊外，一片草地、一张石椅都可以成为亲子共读的最佳场所，在大自然的怀抱中，亲子共读将变得更有诗意。

建议三：亲子共读的形式以大声读和默读为主

大声读就是出声地朗读。对于所有的儿童(尤其是幼儿和中低年级的孩子)，父母大声读给孩子听都是最佳的亲子共读方法。 阅读从倾听开始，孩子最初的阅读兴趣和良好的阅读习惯来源于倾听。一个从小倾听着父母阅读的孩子，走进学校、走进课堂也会很专注，同时因为善于倾听，他的信息储量、语言积累、思维品质都会大大超过那些不愿或者根本不能倾听的孩子(有些孩子因为没有倾听的习惯，往往丧失了静心倾听的能力)，更重要的是这个孩子会因为童年的倾听而爱上阅读、爱上书籍。因为用耳朵倾听美妙的故事，给予孩子的是最畅快的阅读享受，既没有生字的羁绊，也没有被勒令阅读的痛苦，是加深孩子对语言的记忆、积累书面语言的一条捷径。 对于中高年级的孩子，亲子共读的方式除大声读以外，还可以加上家庭成员的共同默读。默读过程中不提问，也不要监督孩子，更不需要逼着孩子写读书笔记。默读的时间可视孩子的阅读状况而定，可以持续20~30分钟。

建议四：不要将亲子共读的过程变成认字的过程

很多家长在亲子共读时喜欢将书籍变成教材，不断教孩子认字，以为孩子认字多了，就能早早地开始独立阅读。其实，这是走进了一个误区：强迫孩子识字，很可能会让孩子感觉到书本的陌生和可怕，很多孩子就是在家长的这种强迫下，与书“奋斗”了多少年，却仍然没有真正爱上书籍。

因此，各位爸爸妈妈们，请不要急于让孩子认字，不要急于教给孩子阅读的方法。我们见了太多认识很多字的大人和孩子，根本不去阅读，但是我们什么时候见过一个酷爱阅读的人不认字呢?最重要的还是阅读的兴趣，让孩子爱上阅读才是我们要做的。

建议五：不要过早责令孩子独立阅读

一些家长担心孩子在阅读上养成依赖父母的心理，所以孩子一学会拼音和少许的汉字，爸爸妈妈们马上就中断了给孩子的朗读，而要孩子独立阅读，希望借此培养孩子的独立阅读能力。其实即使孩子学会了很多汉字，也不宜让他早早独立阅读。因为孩子还没有建立一个较完备的语言体系，那些汉字在他眼里是相互独立的，孩子没有足够的语言感觉和语言能力将它们连接成美妙的故事。一本陌生的书里那些陌生的词汇非常容易吓倒孩子。即使没有生字的一句话，他读起来也可能是结结巴巴的。哪里还能享受什么阅读的乐趣?而在美妙的倾听中，他不仅获得了更多的语汇， 也逐步培养了语感，一旦语言的感觉成熟，他自然会拿起书自己阅读。所以，亲子共读的过程就是在为孩子的独立阅读储蓄能量，它不但不会让孩子养成依赖心理，还是培养孩子独立阅读能力的有效方法。 亲子共读不只适用于幼儿，还适合所有的孩子，因为其本质是亲子共同分享阅读的快乐。

建议六：不要在孩子看电视的时候命令他去阅读

当孩子在津津有味地看电视节目时，如果家长说“我们一起来阅读”，这是很不明智的做法。这就等于将电视和书籍对立起来，这样的结果是我们不想看到的。对于沉迷电视的孩子，家长首先应该限定他每天看电视的时间，等到孩子到时间关闭了电视机时，他就无事可做，而且很少有孩子愿意早早睡觉，这时候，你再说：“孩子，让我给你读一段好玩的故事吧!”他一定很乐意。

建议七：不要以为亲子共读是妈妈的事情

目前大多数的家庭都是由妈妈和孩子进行亲子阅读。其实，阅读不仅是妈妈的事情，爸爸也应该参与进来。在亲子共读活动中，孩子也需要爸爸的引领，需要进入女性视野之外的更广阔的阅读世界。而且，爸爸也应该给孩子做出读书的表率。

建议八：亲子共读贵在坚持

如果我们将亲子共读看成一件很重要的事情，我们就会有理由坚持下来。哪怕每天只有十分钟左右，只要我们做到了，就是一件非常有意义的事情。事实上，只要我们坚持一段时间，一旦激起了孩子的阅读兴趣，小家伙就不会允许家长懈怠下来，因为他每天都在等着下面的故事呢!

建议九：与孩子平等地聊书

亲子共读后，大人可以找一些孩子感兴趣的话题，和孩子平等地聊书，从而引发孩子对阅读的思考。但是不要将这个过程变成一次次测试，那样会让孩子感觉在接受考问。聊书的过程中，要鼓励孩子大胆质疑，不要拘泥于什么标准答案，应以开放性的观点引导孩子进行更深入的思考和更广泛的阅读。

建议十：适当拓展阅读时空

把握机会拓展阅读时空，有助于培养孩子良好的阅读习惯和思维品质。亲子共读不是读完一本书就完成的事情，可以将阅读活动拓宽到画画、手工、观察、讨论等更广泛的领域，读完一本书后，还可以引导孩子阅读相关系列的书籍，将几本书中的人物事件进行对比等。这些延伸拓展，都有助于形成良好的家庭阅读氛围。 亲子共读是让孩子爱上读书的最有效的办法。年轻的爸爸妈妈们，如果你还没有和孩子共读的经历，那就请从这里开始，从这一套经典童书开始，携着孩子的手，开始愉快而温暖的亲子阅读之旅!

宠物主人们：

随着城市养犬数量的增加，许多不文明的现象也困扰着许多人：犬的排泄物随处可见、不束犬链牵领，任由其随处走动，对人，尤其是孩子的安全构成威胁、犬吠声扰民等不文明现象日益突出，而有关部门采取的措施就是出动打狗队，对无证犬、烈性犬进行扑杀，每次都是一阵风，养犬人的素质也没有提高，各种不文明养犬行为依旧，根本解决不了实质问题。

建议一：

注册是将狗及其主人的详细信息登记的系统，这不但在狗和人之间建立归属关系，并且可以加强健康相关手段的实施，比如强制的狂犬免疫。

建议二：

希望政府有关部门能将养犬管理服务费的收缴和使用情况公开，真正的专款专用，用于提高城市养犬人的素质、控制流浪狗数量或者建立流浪狗之家上来。

建议三：

引入强制注册认证的同时需要对遗弃动物有严格的处罚，对绝育的狗，只需要交纳低价的狗税来鼓励绝育。费用可以对低收入的人有所调整，并且对领养无主狗的行为给予鼓励，帮助防止冲动购买狗和遗弃狗。

希望爱狗的人士能带头做好养狗正确风范。

突如其来的新型冠状病毒感染的肺炎疫情，仿佛给生活按下了暂停键，居家隔离成为这个超长寒假的常态，在家学、在线学成了摆在莘莘学子面前的头等大事。教育部对此高度重视，要求各地教育部门和学校认真做好延期开学期间“停课不停学”工作，为广大学生供给学习资源和学习支持服务，帮忙解决实际困难。在学校的统一安排下，我们有序开展了“停课不停教、停课不停学”的网课工作。

一、进取开展第一范文网络教研活动。

教研组教师进取开展网上备课，及时交流研讨共同出谋划策，进取落实“停课不停学”实施方案的各项细节。精心设计教学计划、开发教学资源、安排课程资料等，使得线上学习效果到达。

二、搜集网络资源，听名师同步课堂。

省教育厅名师课堂的开播，为我们的语文网上教学开通了一条新途径。有线电视屏幕大、清晰，很容易进入上课状态化身成同学们的“得力助手”。每一天早上8点半，孩子们都备好笔记本和电子课本准时坐在电视前进入《名师课堂》栏目收看由省内各科名师讲授的同步课程。

三、利用微课、直播反馈作业辅助学习。

课堂学习不是单向的，师生互动是必不可少的环节。学生严格按照作息与课表自觉学习，任课教师提前经过优教信使、钉钉群、微信群等网络沟通平台给学生发布学习单。要求学生提前预习，听课中认真做好课堂笔记，尤其要关注重点、难点、易错点，对仍未解决的难点、疑惑点做好批注。同时采用“录制微课”或者“直播+线上答疑”的形式及时在线指导、课后答疑、作业反馈，指导学生“停课不停学”。

停课不停教、不停学”是战疫情应急之举，更是互联网+教育的重要成果应用展示。在这特殊的日子里，相信在我们的共同努力下，孩子们拥有不一样的课堂，会采撷别样的收获!

尊敬的校长：

您好!

我是六年级的一名同学。六年级的小学生活即将结束了，作为一个快要毕业的学生，我向您提一点儿建议，希望您可以考虑一下。

一、我已经是六年级的学生了，学习非常紧张。每到上课或者考试的时候，窗外都是叽叽喳喳，风场乱很影响上课时的注意力，容易分心，考试刚刚想出来的解题思路，就被乱哄哄的声音打乱了。常常去不到高分，这也是原因之一。

二、我们班的学生很多，再加上教室很小，常常因为谁的空大，谁的空小，去打去闹。我和同学们也非常担心，到了冬天，穿上棉衣棉裤时，可能转身都成问题。

三、现在中午的时间少了，11：25放学，我们六年级的常常最后出来，出校门时已经11：35了，再加上有些同学自己骑自行车回家路上有耽误了20分钟，回到家已经11:55了，吃完午饭，可能都已经12:20分了，还有作业那么多，做完作业，可能都1:10分了，加上20分钟到校的时间，又已经1:30了，又迟到了，还要被老师罚站。总而言之：告诉老师们中午最好不要有作业!

四、我们应该每隔一段时间举行一次户外活动，让同学们亲身感受大自然，体会大自然的美。

我的意见就是这些，希望贵校长采纳。

谢谢校长百忙之中，抽出时间看看我写的建议书。

祝校长：身体健康，工作顺利!

建议人：

20xx年x月xx日

尊敬的领导：

俗话说，“民以食为天”，食品对我们的重要可想而知。可是为什么又会有那么食品安全问题不间断的出现：前两年的“苏丹红”，“三鹿奶粉”事件，近些年来国内食品安全事故也频频发生，像是三聚氰胺超标奶粉、地沟油、红心咸鸭蛋有苏丹红、瘦肉精、劣质散装白酒、陈化粮、“金华火腿敌敌畏”事件，„..在那些平时大家公认的大型食品企业，甚至是大型国有食品企业都因食物安全问题，频繁的出现在各大媒体新闻中。在中国，遭遇有害、有毒、非健康食品已经成为人们生活的常态，我建议可以在下面几个方面做一下改善：

一)加强宣传教育，提高全民素质一是对全民进行食品安全知识的宣传教育;二是加强对环境保护的宣传，强化人们的环保意识;三是加强社会主义道德、诚信、公德的宣传教育，加强社会信用、企业信用和个人信用的建设，形成诚实、诚信的社会氛围。

二)完善与食品安全相关的法规和标准，提高食品安全领域的科技水平，提高国家食品安全领域的科技水平和创新能力，为国家食品安全控制提供强有力的科技支撑。

三)加大监督力度，坚决打击制假、售假等违法行为，加强食品市场的监管力度，从源头、生产、流通、销售各环节控制食品的污染，加大对涉及食品安全事件责任企业和责任人的惩罚和打击力度，健全市场管理和食品生产许可证制度、食品市场准入制度和不安全食品的强制返回制度，确保消费者吃上放心安全的食品。各级质量监督管理部门，要经常对农产品和食品实行监督抽查，增加抽查的次数和覆盖面。对制假、售假不法行为，从严、从重予以打击，造成一种高压态势，使不法分子不敢铤而走险。

四) 提高检测技术和能力，为保障食品安全提高技术支撑无论是源头管理、市场准入、产品抽检或是进出口把关等都要有相应的检测手段。

四、 对于食品安全问题我们在生活中可以做些什么钞票在我们手里，我们的消费意向决定了市场的走向。

1、不要购买那些包装粗劣、粗制滥造、假冒伪劣的食品。

2、不要去路边摊以及不规范的地方吃饭

广大青联委员及青少年朋友们：

自20__年__月份以来我市持续干旱少雨，供水水源大幅度减少，目前进入三伏天气，降水量偏少，用水高峰来临，导致城市供水紧张，已严重影响到居住在高楼层市民的正常用水。为有效应对当前枯水形势，平度团市委、平度市少工委、平度市青年联合会联合向全市青联委员及青少年发出如下倡议：

第一，充分认识当前城市节约用水工作的重要性和紧迫性，提高全社会的水忧患意识，从自身的一点一滴做起，无论是在家中、学校和公共场所都能注意节约用水，养成良好的节水习惯。

第二，加强节约用水宣传，提高节水意识。利用各种宣传媒体，开展内容广泛、形式多样、生动活泼的节水宣传教育活动，使节水意识深入人心、家喻户晓，树立正确的用水观念，科学的用水制度和合理的用水方式，从我做起，身体力行，积极倡导身边的每个人养成良好的节水习惯，形成一个爱水、惜水、节水的良好社会风气。

第三，增强爱水意识，积极参加保护水资源的教育实践活动，积极宣传水情知识、传播节水理念，深入了解家庭用水情况，倡导节水光荣家庭，与家长达成共识，协商制定节约用水计划，珍惜每一滴水。家庭节约用水计划可从重点参考以下几个方面：

1、请使用脸盆洗脸、洗手。在没有脸盆、水杯情况下，洗脸、洗手、刷牙时，请控制水龙头开关大小，并及时关水。

2、请洗菜、洗碗筷、洗衣服时，用水适当。

3、请尽量使用二次用水冲厕所。

4、洗澡时请间断放水沐浴，搓洗时应及时关水。

5、发现水管或水龙头有漏水现象，请马上维修。

6、见到有浪费水资源现象，请及时制止。

7、请做到一水多用，充分利用水资源。

第四，组织开展社区志愿服务活动，关爱老年人、行动不便市民。以社区和楼座为单位，主动帮助住在高楼层的老年人、空巢老人、残疾人提水，帮助他们解决提水、提重物等生活困难。

青联委员及青少年朋友们，水资源是最基础的自然资源，是生态环境重要的控制性因素，同时也是我国经济发展的战略性资源，节约用水势关我们的未来。让我们携起手来，进一步增强节水意识，牢固树立节水光荣的观念，从我做起，争当节水先锋，为创建节水型社会，为我们平度市的可持续发展，平稳度过此次历史罕见的枯水期，加快建设现代化中等城市，贡献自己的一份力量。

倡议人：?_

20__年__月__日

尊敬的老师同学们：

数据显示，饥饿是人类的头号杀手，每6秒就有1名儿童因饥饿死亡，平均每年夺去1000万人的生命;我国仍有1亿多贫困人口。与此形成鲜明对比的是另一组数据：中国社科院统计，20xx年至20xx年，仅在规模以上餐馆的餐饮消费中，被倒掉的食物约等于2亿人一年的口粮。

勤俭节约、艰苦奋斗是中华民族的传统美德，餐桌文明是社会文明的缩影。小餐桌，承载的不仅仅是人类的生生不息，更传承了自古以来文明有礼、节俭惜福、珍爱粮食的优良传统。作为当代中学生，应该在践行文明用餐、节俭消费、反对浪费等方面走在前列、示范带头，充分展现新时代小学生的文明素养和良好道德风尚。为此，我代表xx小学呼吁全体师生:

1. 文明用餐，厉行节约。

各年级组织要加大厉行节约、反对浪费的宣传，广大学生要自觉弘扬中华民族勤俭节约的传统美德，树立节约光荣、浪费可耻的思想观念，努力营造文明用餐、理性消费、厉行节约的良好校园风尚。

2.适量选餐，以“光盘”为荣，以“浪费”为耻。

要树立“适量选餐、不够再添、绝不浪费”的消费理念，努力做到不剩饭、不剩菜，珍惜每一粒粮食，尊重他人劳动成果。

3.身先示范，倡树新风。

身为学生不但要争当勤俭节约的行动表率，而且要用我们的身体力行、用我们的引导感召、影响和带动家人、朋友及身边的每一个人加入节约行列，营造“节约光荣、浪费可耻”、“节约资源、人人有责”的良好氛围，助推“勤俭节约”成为时代徽标、“俭约生活”成为社会时尚。

4、保持良好的就餐秩序，排队就餐，讲文明、讲礼貌、守公德，言语文明、举止得体，让整齐有序的队伍成为学校餐厅里一道亮丽的风景线。

5、自觉回收餐具。饭后把餐具和杂物送到餐具回收处，既减轻了食堂工作人员的工作量，又方便了其他同学就座用餐。

6、不随地吐痰、乱扔餐巾纸和食物残渣，注意自己的形象，给自己留下美好的回忆，也为他人创造干净整洁的环境。

同学们，一粥一饭当思来之不易，节约资源从你我做起。文明从“食尚”起步，节约从“光盘”开始，勤俭节约、反对浪费、你我有责。希望大家都能够积极加入到“光盘行动”的行列中来，师生们既要做“光盘行动”的实践者，也要做“光盘行动”的推动者，让更多的人了解“光盘行动”，参与“光盘行动”，用省下来的钱，多做好事，多做公益。

文明餐桌，人人有责;拒绝剩宴，从我做起。那么，不妨就从参加“光盘行动”开始吧!

各位市民朋友们：

大雾天气除了会影响呼吸道疾病，还会使心血管病患者雪上加霜。这是因为浓雾天气压比较低，人容易产生烦躁感，血压自然会有所提高，另外雾天往往气温较低，一些高血压、冠心病患者从温暖的室内突然走到寒冷的室外，血管热胀冷缩，也可使血压升高，导致中风、心肌梗死的发生。

所以说，大雾天气下，尽量注意身体：

一、大雾天气尽量宅在家里，出门最好戴口罩;

二、骑电动车和骑摩托车的市民最好戴上口罩，能一定程度上阻隔污染物吸入：

三、最好是不要到公共场所去;

四、保持市内空气流通;

五、饮食注意要清淡，少吃葱、蒜、辣椒等刺激性食物，多吃柠檬、橙子、白菜、土豆、牛奶、鸡蛋、菠菜等增加维生素和蛋白质。

建议人：

国务院关于加强道路交通安全工作的意见

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

为适应我国道路通车里程、机动车和驾驶人数量、道路交通运量持续大幅度增长的形势，进一步加强道路交通安全工作，保障人民群众生命财产安全，提出以下意见：

一、总体要求

(一)指导思想。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，牢固树立以人为本、安全发展的理念，始终把维护人民群众生命财产安全放在首位，以防事故、保安全、保畅通为核心，以落实企业主体责任为重点，全面加强人、车、路、环境的安全管理和监督执法，推进交通安全社会管理创新，形成政府统一领导、各部门协调联动、全社会共同参与的交通安全管理工作格局，有效防范和坚决遏制重特大道路交通事故，促进全国安全生产形势持续稳定好转，为经济社会发展、人民平安出行创造良好环境。

(二)基本原则。

——安全第一，协调发展。正确处理安全与速度、质量、效益的关系，坚持把安全放在首位，加强统筹规划，使道路交通安全融入国民经济社会发展大局，与经济社会同步协调发展。

——预防为主，综合治理。严格驾驶人、车辆、运输企业准入和安全管理，加强道路交通安全设施建设，深化隐患排查治理，着力解决制约和影响道路交通安全的源头性、根本性问题，夯实道路交通安全基础。

——落实责任，强化考核。全面落实企业主体责任、政府及部门监管责任和属地管理责任，健全目标考核和责任追究制度，加强督导检查和责任倒查，依法严格追究事故责任。

——科技支撑，法治保障。强化科技装备和信息化技术应用，建立健全法律法规和标准规范，加强执法队伍建设，依法严厉打击各类交通违法违规行为，不断提高道路交通科学管理与执法服务水平。

二、强化道路运输企业安全管理

(三)规范道路运输企业生产经营行为。严格道路运输市场准入管理，对新设立运输企业，要严把安全管理制度和安全生产条件审核关。强化道路运输企业安全主体责任，鼓励客运企业实行规模化、公司化经营，积极培育集约化、网络化经营的货运龙头企业。严禁客运车辆、危险品运输车辆挂靠经营。推进道路运输企业诚信体系建设，将诚信考核结果与客运线路招投标、运力投放以及保险费率、银行信贷等挂钩，不断完善企业安全管理的激励约束机制。鼓励运输企业采用交通安全统筹等形式，加强行业互助，提高企业抗风险能力。

(四)加强企业安全生产标准化建设。道路运输企业要建立健全安全生产管理机构，加强安全班组建设，严格执行安全生产制度、规范和技术标准，强化对车辆和驾驶人的安全管理，持续加大道路交通安全投入，提足、用好安全生产费用。建立专业运输企业交通安全质量管理体系，健全客运、危险品运输企业安全评估制度，对安全管理混乱、存在重大安全隐患的企业，依法责令停业整顿，对整改不达标的按规定取消其相应资质。

(五)严格长途客运和旅游客运安全管理。严格客运班线审批和监管，加强班线途经道路的安全适应性评估，合理确定营运线路、车型和时段，严格控制1000公里以上的跨省长途客运班线和夜间运行时间，对现有的长途客运班线进行清理整顿，整改不合格的坚决停止运营。创造条件积极推行长途客运车辆凌晨2时至5时停止运行或实行接驳运输。客运车辆夜间行驶速度不得超过日间限速的80%，并严禁夜间通行达不到安全通行条件的三级以下山区公路。夜间遇暴雨、浓雾等影响安全视距的恶劣天气时，可以采取临时管理措施，暂停客运车辆运行。加强旅游包车安全管理，根据运行里程严格按规定配备包车驾驶人，逐步推行包车业务网上申请和办理制度，严禁发放空白旅游包车牌证。运输企业要积极创造条件，严格落实长途客运驾驶人停车换人、落地休息制度，确保客运驾驶人24小时累计驾驶时间原则上不超过8小时，日间连续驾驶不超过4小时，夜间连续驾驶不超过2小时，每次停车休息时间不少于20分钟。有关部门要加强监督检查，对违反规定超时、超速驾驶的驾驶人及相关企业依法严格处罚。

(六)加强运输车辆动态监管。抓紧制定道路运输车辆动态监督管理办法，规范卫星定位装置安装、使用行为。旅游包车、三类以上班线客车、危险品运输车和校车应严格按规定安装使用具有行驶记录功能的卫星定位装置，卧铺客车应同时安装车载视频装置，鼓励农村客运车辆安装使用卫星定位装置。重型载货汽车和半挂牵引车应在出厂前安装卫星定位装置，并接入道路货运车辆公共监管与服务平台。运输企业要落实安全监控主体责任，切实加强对所属车辆和驾驶人的动态监管，确保车载卫星定位装置工作正常、监控有效。对不按规定使用或故意损坏卫星定位装置的，要追究相关责任人和企业负责人的责任。

三、严格驾驶人培训考试和管理

(七)加强和改进驾驶人培训考试工作。进一步完善机动车驾驶人培训大纲和考试标准，严格考试程序，推广应用科技评判和监控手段，强化驾驶人安全、法制、文明意识和实际道路驾驶技能考试。客、货车辆驾驶人培训考试要增加复杂路况、恶劣天气、突发情况应对处置技能的内容，大中型客、货车辆驾驶人增加夜间驾驶考试。将大客车驾驶人培养纳入国家职业教育体系，努力解决高素质客运驾驶人短缺问题。实行交通事故驾驶人培训质量、考试发证责任倒查制度。

(八)严格驾驶人培训机构监管。加强驾驶人培训市场调控，提高驾驶人培训机构准入门槛，按照培训能力核定其招生数量，严格教练员资格管理。加强驾驶人培训质量监督，全面推广应用计算机计时培训管理系统，督促落实培训教学大纲和学时。定期向社会公开驾驶人培训机构的培训质量、考试合格率以及毕业学员的交通违法率和肇事率等，并作为其资质审核的重要参考。

(九)加强客货运驾驶人安全管理。严把客货运驾驶人从业资格准入关，加强从业条件审核与培训考试。建立客货运驾驶人从业信息、交通违法信息、交通事故信息的共享机制，加快推进信息查询平台建设，设立驾驶人“黑名单”信息库。加强对长期在本地经营的异地客货运车辆和驾驶人安全管理。督促运输企业加强驾驶人聘用管理，对发生道路交通事故致人死亡且负同等以上责任的，交通违法记满12分的，以及有酒后驾驶、超员20%以上、超速50%(高速公路超速20%)以上，或者12个月内有3次以上超速违法记录的客运驾驶人，要严格依法处罚并通报企业解除聘用。

四、加强车辆安全监管

(十)提高机动车安全性能。制定完善相关政策，推动机动车生产企业兼并重组，调整产品结构，鼓励发展安全、节能、环保的汽车产品，积极推进机动车标准化、轻量化，加快传统汽车升级换代。大力推广厢式货车取代栏板式货车，尽快淘汰高安全风险车型。抓紧清理、修订并逐步提高机动车安全技术标准，督促生产企业改进车辆安全技术，增设客运车辆限速和货运车辆限载等安全装置。进一步提高大中型客车和公共汽车的车身结构强度、座椅安装强度、内部装饰材料阻燃性能等，增强车辆行驶稳定性和抗侧倾能力。客运车辆座椅要尽快全部配置安全带。

(十一)加强机动车安全管理。落实和完善机动车生产企业及产品公告管理、强制性产品认证、注册登记、使用维修和报废等管理制度。积极推动机动车生产企业诚信体系建设，加强机动车产品准入、生产一致性监管，对不符合机动车国家安全技术标准或者与公告产品不一致的车辆，不予办理注册登记，生产企业要依法依规履行更换、退货义务。严禁无资质企业生产、销售电动汽车。落实和健全缺陷汽车产品召回制度，加大对大中型客、货汽车缺陷产品召回力度。严格报废汽车回收企业资格认定和监督管理，依法严厉打击制造和销售拼装车行为，严禁拼装车和报废汽车上路行驶。加强机动车安全技术检验和营运车辆综合性能检测，严格检验检测机构的资格管理和计量认证管理。对道路交通事故中涉及车辆非法生产、改装、拼装以及机动车产品严重质量安全问题的，要严查责任，依法从重处理。

(十二)强化电动自行车安全监管。修订完善电动自行车生产国家强制标准，着力加强对电动自行车生产、销售和使用的监督管理，严禁生产、销售不符合国家强制标准的电动自行车。省级人民政府要制定电动自行车登记管理办法，质监部门要做好电动自行车生产许可证管理和国家强制性标准修订工作，工业和信息化部门要严格电动自行车生产的行业管理，工商部门要依法加强电动自行车销售企业的日常监管。对违规生产、销售不合格产品的企业，要依法责令整改并严格处罚、公开曝光。公安机关要加强电动自行车通行秩序管理，严格查处电动自行车交通违法行为。地方各级人民政府要通过加强政策引导，逐步解决在用的超出国家标准的电动自行车问题。

五、提高道路安全保障水平

(十三)完善道路交通安全设施标准和制度。加快修订完善公路安全设施设计、施工、安全性评价等技术规范和行业标准，科学设置安全防护设施。鼓励地方在国家和行业标准的基础上，进一步提高本地区公路安全设施建设标准。严格落实交通安全设施与道路建设主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用的“三同时”制度，新建、改建、扩建道路工程在竣(交)工验收时要吸收公安、安全监管等部门人员参加，严格安全评价，交通安全设施验收不合格的不得通车运行。对因交通安全设施缺失导致重大事故的，要限期进行整改，整改到位前暂停该区域新建道路项目的审批。

(十四)加强道路交通安全设施建设。地方各级人民政府要结合实际科学规划，有计划、分步骤地逐年增加和改善道路交通安全设施。在保证国省干线公路网等项目建设资金的基础上，加大车辆购置税等资金对公路安保工程的投入力度，进一步加强国省干线公路安全防护设施建设，特别是临水临崖、连续下坡、急弯陡坡等事故易发路段要严格按标准安装隔离栅、防护栏、防撞墙等安全设施，设置标志标线。加强公路与铁路、河道、码头联接交叉路段特别是公铁立交、跨航道桥梁的安全保护。收费公路经营企业要加强公路养护管理，对安全设施缺失、损毁的，要及时予以完善和修复，确保公路及其附属设施始终处于良好的技术状况。要积极推进公路灾害性天气预报和预警系统建设，提高对暴雨、浓雾、团雾、冰雪等恶劣天气的防范应对能力。

(十五)深入开展隐患排查治理。地方各级人民政府要建立完善道路交通安全隐患排查治理制度，落实治理措施和治理资金，根据隐患严重程度，实施省、市、县三级人民政府挂牌督办整改，对隐患整改不落实的，要追究有关负责人的责任。有关部门要强化交通事故统计分析，排查确定事故多发点段和存在安全隐患路段，全面梳理桥涵隧道、客货运场站等风险点，设立管理台账，明确治理责任单位和时限，强化对整治情况的全过程监督。切实加强公路两侧农作物秸秆禁烧监管，严防焚烧烟雾影响交通安全。

六、加大农村道路交通安全管理力度

(十六)强化农村道路交通安全基础。深入开展“平安畅通县市”和“平安农机”创建活动，改善农村道路交通安全环境。严格落实县级人民政府农村公路建设养护管理主体责任，制定改善农村道路交通安全状况的计划，落实资金，加大建设和养护力度。新建、改建农村公路要根据需要同步建设安全设施，已建成的农村公路要按照“安全、有效、经济、实用”的原则，逐步完善安全设施。地方各级人民政府要统筹城乡公共交通发展，以城市公交同等优惠条件扶持发展农村公共交通，拓展延伸农村地区客运的覆盖范围，着力解决农村群众安全出行问题。

(十七)加强农村道路交通安全监管。地方各级人民政府要加强农村道路交通安全组织体系建设，落实乡镇政府安全监督管理责任，调整优化交警警力布局，加强乡镇道路交通安全管控。发挥农村派出所、农机监理站以及驾驶人协会、村委会的作用，建立专兼职道路交通安全管理队伍，扩大农村道路交通管理覆盖面。完善农业机械安全监督管理体系，加强对农机安全监理机构的支持保障，积极推广应用农机安全技术，加强对拖拉机、联合收割机等农业机械的安全管理。

七、强化道路交通安全执法

(十八)严厉整治道路交通违法行为。加强公路巡逻管控，加大客运、旅游包车、危险品运输车等重点车辆检查力度，严厉打击和整治超速超员超载、疲劳驾驶、酒后驾驶、吸毒后驾驶、货车违法占道行驶、不按规定使用安全带等各类交通违法行为，严禁三轮汽车、低速货车和拖拉机违法载人。依法加强校车安全管理，保障乘坐校车学生安全。健全和完善治理车辆超限超载工作长效机制。研究推动将客货运车辆严重超速、超员、超限超载等行为列入以危险方法危害公共安全行为，追究驾驶人刑事责任。制定客货运车辆和驾驶人严重交通违法行为有奖举报办法，并将车辆动态监控系统记录的交通违法信息作为执法依据，定期进行检查，依法严格处罚。大力推进文明交通示范公路创建活动，加强城市道路通行秩序整治，规范机动车通行和停放，严格非机动车、行人交通管理。

(十九)切实提升道路交通安全执法效能。推进高速公路全程监控等智能交通管理系统建设，强化科技装备和信息化技术在道路交通执法中的应用，提高道路交通安全管控能力。整合道路交通管理力量和资源，建立部门、区域联勤联动机制，实现监控信息等资源共享。严格落实客货运车辆及驾驶人交通事故、交通违法行为通报制度，全面推进交通违法记录省际转递工作。研究推动将公民交通安全违法记录与个人信用、保险、职业准入等挂钩。

(二十)完善道路交通事故应急救援机制。地方各级人民政府要进一步加强道路交通事故应急救援体系建设，完善应急救援预案，定期组织演练。健全公安消防、卫生等部门联动的省、市、县三级交通事故紧急救援机制，完善交通事故急救通信系统，加强交通事故紧急救援队伍建设，配足救援设备，提高施救水平。地方各级人民政府要依法加快道路交通事故社会救助基金制度建设，制定并完善实施细则，确保事故受伤人员的医疗救治。

八、深入开展道路交通安全宣传教育

(二十一)建立交通安全宣传教育长效机制。地方各级人民政府每年要制定并组织实施道路交通安全宣传教育计划，加大宣传投入，督促各部门和单位积极履行宣传责任和义务，实现交通安全宣传教育社会化、制度化。加大公益宣传力度，报刊、广播、电视、网络等新闻媒体要在重要版面、时段通过新闻报道、专题节目、公益广告等方式开展交通安全公益宣传。设立“全国交通安全日”，充分发挥主管部门、汽车企业、行业协会、社区、学校和单位的宣传作用，广泛开展道路交通安全宣传活动，不断提高全民的交通守法意识、安全意识和公德意识。

(二十二)全面实施文明交通素质教育工程。深入推进“文明交通行动计划”，广泛开展交通安全宣传进农村、进社区、进企业、进学校、进家庭活动，推行实时、动态的交通安全教育和在线服务。建立交通安全警示提示信息发布平台，加强事故典型案例警示教育，开展交通安全文明驾驶人评选活动，充分利用各种手段促进驾驶人依法驾车、安全驾车、文明驾车。坚持交通安全教育从儿童抓起，督促指导中小学结合有关课程加强交通安全教育，鼓励学校结合实际开发有关交通安全教育的校本课程，夯实国民交通安全素质基础。

(二十三)加强道路交通安全文化建设。积极拓展交通安全宣传渠道，建立交通安全宣传教育基地，创新宣传教育方法，以学校、驾驶人培训机构、运输企业为重点，广泛宣传道路交通安全法律法规和安全知识。推动开设交通安全宣传教育网站、电视频道，加强交通安全文学、文艺、影视等作品创作、征集和传播活动，积极营造全社会关注交通安全、全民参与文明交通的良好文化氛围。

九、严格道路交通事故责任追究

(二十四)加强重大道路交通事故联合督办。严格执行重大事故挂牌督办制度，健全完善重大道路交通事故“现场联合督导、统筹协调调查、挂牌通报警示、重点约谈检查、跟踪整改落实”的联合督办工作机制，形成各有关部门齐抓共管的监管合力。研究制定道路交通安全奖惩制度，对于成效显著的地方、部门和单位予以表扬和奖励;对发生特别重大道路交通事故的，或者一年内发生3起及以上重大道路交通事故的，省级人民政府要向国务院作出书面检查;对一年内发生两起重大道路交通事故或发生性质严重、造成较大社会影响的重大道路交通事故的，国务院安全生产委员会办公室要会同有关部门及时约谈相关地方政府和部门负责同志。

(二十五)加大事故责任追究力度。研究制定重特大道路交通事故处置规范，完善跨区域责任追究机制，建立健全重大道路交通事故信息公开制度。对发生重大及以上或者6个月内发生两起较大及以上责任事故的道路运输企业，依法责令停业整顿;停业整顿后符合安全生产条件的，准予恢复运营，但客运企业3年内不得新增客运班线，旅游企业3年内不得新增旅游车辆;停业整顿仍不具备安全生产条件的，取消相应许可或吊销其道路运输经营许可证，并责令其办理变更、注销登记直至依法吊销营业执照。对道路交通事故发生负有责任的单位及其负责人，依法依规予以处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。发生重特大道路交通事故的，要依法依纪追究地方政府及相关部门的责任。

十、强化道路交通安全组织保障

(二十六)加强道路交通安全组织领导。地方各级人民政府要高度重视道路交通安全工作，将其纳入经济和社会发展规划，与经济建设和社会发展同部署、同落实、同考核，并加强对道路交通安全工作的统筹协调和监督指导。实行道路交通安全地方行政首长负责制，将道路交通安全工作纳入政府工作重要议事日程，定期分析研判安全形势，研究部署重点工作。严格道路交通事故总结报告制度，省级人民政府每年1月15日前要将本地区道路交通安全工作情况向国务院作出专题报告。

(二十七)落实部门管理和监督职责。各有关部门要按照“谁主管、谁负责，谁审批、谁负责”的原则，依法履行职责，落实监管责任，切实构建“权责一致、分工负责、齐抓共管、综合治理”的协调联动机制。要严格责任考核，将道路交通安全工作作为有关领导干部实绩考评的重要内容，并将考评结果作为综合考核评价的重要依据。

(二十八)完善道路交通安全保障机制。研究建立中央、地方、企业和社会共同承担的道路交通安全长效投入机制，不断拓展道路交通安全资金保障来源，推动完善相关财政、税收、信贷支持政策，强化政府投资对道路交通安全投入的引导和带动作用，将交警、运政、路政、农机监理各项经费按规定纳入政府预算。要根据道路里程、机动车增长等情况，相应加强道路交通安全管理力量建设，完善道路交通警务保障机制。地方各级人民政府要研究出台高速公路交通安全发展的相关保障政策，将高速公路交通安全执勤执法营房等配套设施与高速公路建设同步规划设计、同步投入使用并给予资金保障，高速公路建设管理单位要积极创造条件予以配合支持。

国务院

7月22日

环境是我们大家赖以生存的基础，我们人人都得自觉地保护环境，要从自己做起，从身边的点滴做起。只有这样，我们和我们的子孙后代，才能拥有一个美好幸福的家园。

以前，人们对河流的保护意识没有像现在这么薄弱，如：每天淘米用过的水拿来浇花，每天洗过菜的水拿来冲厕所;不往河里排放污水。然而，今非昔比，现在的小河已经面目全非了。河道上飘满了白色垃圾，还浮着一层层的油渍，使河水变得污浊。一些贪图便宜的印染厂偷偷地把污水排放到河里，使河水改变了原来的清澈，变得又脏又臭。现在，要是经过这条河时都会捂住鼻子，因为河道里有股呛人的臭味。

为了保护环境，还河水一片清澈，在此，我特意一个小学生稚嫩的想法向您倡议以下几点建议：

1、 对工厂进行严格监控，对随意排放污水的厂或企业进行罚款，可以把这些罚款的钱拿来清理遭受污染的河流。同时，也对严格守法的工厂进行奖励。

2、 加强对保护环境的宣传力度，比如：发传单，定期在镇上播放宣传片，也可以请环保专家现身讲座。

3、 在镇上开设环保活动，对村民进行教育。

以上这些想法虽然还很幼稚，但是它反映了我们大家的共同心声，希望能得到你的支持!

作为一个企业，除了追求必然的利润外，其他层次的追求有:

◆对外而言:形象品牌健康，品质有保证，信誉度高，价格有优势，交期迅速，服务好，对客户反映较快;

◆对内而言:分工明细，职责清晰，权力明确，管理有力，制度健全;

部门之间协助与监管有序，有章可循，且能达到制约和权力的平衡。

企业与员工的规划科学合理，共同进步，以公司为家。

有创新的意识，有活力。

这是企业的生存之本，也是发展之本。这样的企业才会无往而不胜，达到企业与员工共同发展的境界。这也是众多的管理的最终的目的。当然要达到这样的目的，仅仅是纸上谈兵肯定不行，这需要公司上层领导和所有管理者一起努力来实施。

就我国目前的民营企业来说，数量不断增多，规模扩大，且介入的行业也在逐渐深入和扩展。然而，它的发展终归受到一些隐性的制约和影响，诸如制度、政策、管理、品牌等方面有其先天之不足，与现有的国有企业、股份制企业都不能相提并论，惟有用心在内部控制、价格、质量、成本、服务等方面下足工夫需求突破，才是制胜之道。而这些无不需要人才来推动、实现。

综观国内之大多数企业民营企业，或成功、或失败，人才几乎都起了决定性的作用。很多时候，关键性的人才就像是船上的舵手，操控全局，掌握方向，可以带领企业沿着正确的道路发展壮大，其价值远远不是金钱所能衡量。而其他具体到部门到岗位的人才也是所不可缺的，他们是本部门或本岗位的领军人物，是企业架构里必须引起重视的环节，是对企业的制度、方针、目标具体实施、执行的对象。

引进了人才，会用人才是根本。不会用人，不敢用人，职责不清，权力不能下放，分工混乱，一方面企业的管理成本无形中增加，另一方面企业运作过程中的效率不高，无法达到预期的效果。

针对本公司目前而言:

1、人才严重缺乏。就其具体而言，每个部门无独挡一面之人物，事无巨细均需要别人安排，居在岗位却无行事之能力。其次缺少系统完整的操作体系和意识，本部门工作无法得到改进、完善和提高，仅仅提留在为做事而做事，而不知为何做事，如果做事，如何做好事之能力。

2、分工不明，权力无法有力的下放，职责更不清晰，经常出现为他人做事，自己的事情却无法做好的情况，又或者出现问题无法追究，互相推委，害怕承担责任的情况。

3、部门之间配合较差，缺少有序的监管和控制。

4、有制度却无法真正有效的推行，没有形成重视，上上下下都有其阻力。

5、公司领导有决心、无行动，无法为下面的人员指引方向。公司的经营和发展缺少系统的规划和具体的持续发展的计划。

6、“以人为本”没有真正体现在实际当中，员工的福利及一系列人性化的关怀并没得到体现。员工没有以公司为家，缺少适当的职业和发展规划，公司的企业文化非常薄弱。

为了公司的长远发展考虑，公司可从以下方面着手突破:

1、人才的引进、留住及激励。

2、正确用人，大胆授权，分工到位，职责明确，用人不疑。

3、将制度进行到底，引起充分的重视，具体从以下三个方面来实施:

㈠ 建立和完善公司的一系列规章制度，宣传推广，培养员工意识;

㈡ 建立健全的企业文化，使员工真正能以公司为家，公司以员工为本，员工和企业共同成长。

㈢ 继续完善和贯彻ISO9000质量体系，从生产到质量的各方面环节加强控制和管理，培养质量意识，以降低成本，消除质量隐患，提高产品合格率，提高效率。

4、完善员工福利制度等一系列制度，从细节着手，为员工着想，将关怀落到实处。

5、加强对基础干部的培养，分化职能和分工，使管理能深入到基层。

6、培养员工创新和节约的意识。

以上是本人的一点所思所想，希望能对总经理有些启发，无论好坏，目的都是希望公司能够更好的发展。

1、强化价格宏观监控。在市场经济中，政府价格管理职能是一种服务型管理。在资源性商品价格持续上涨时期，政府应关注受冲击较大的家电等制造行业，给予必要经济调控措施。

2、面对当前中小企业的融资难的现状，要引导银行创新体制机制。对有产品、有信用、有发展前景，确因生产经营出现困难的中小企业，要降低收费标准，减轻企业融资成本。对还款确有困难的企业，要积极加强与协作银行沟通，争取予以适当展期，或由短期贷款转为中期贷款，以实现续贷续保，帮助企业解决融资困难。

3、支持企业提高自主创新能力。充分发挥财政资金的引导作用，促进经济增长方式转变。

4、要引导企业练好内功。突出战略、营销、财务、风险和质量管理，千方百计增收节支，降低成本，靠管理求效益。

5、要积极引导企业开发人力资源。加大对职工的职业技能、现代知识的培训，着力提高经营者和职工素质。发挥职工在克服生产经营困难中的积极性、智慧和创造力，坚定信心，迎难而上，促进平稳发展。

6、多方努力，搭建展销平台。以清理企业库存产品为目的，开展各类展销活动。

本人进入XX公司已两年, 针对公司目前内部管理的现状，个人认为，综合起来，需要改善和打造的在于三大方面:品质、执行力、凝聚力。作为企业生存之根本的品质，应包括工程、产品和服务的质量。

部门沟通不畅、脱节以及工作和布置的任务偏差、不能按时完成、工作效率不高，在于执行力不强，究其原因在于标准、监督以及责任心的问题;工作中的积极性与责任心在于企业凝聚力的打造，即人心的凝聚问题。

以上种种，需要规范公司的管理制度，明确工作标准，优化工作流程，再辅以贴心的企业文化凝聚人心，打造高效率的团队。执行并持续改善公司的内部管理，应该是制度化的硬性管理和人性化的柔性政策相结合，约束和激励双管齐下，解决人心的问题。

鉴于此，对于内部管理改善，初步构想及建议如下:

一、 当务之急，是设立综合管理部。负责公司内部管理工作，包括如下内容:规范办公室日常管理工作、监督工程部施工质量、工程进度控制管理、促进设计部做出最佳的设计方案、加强对采购部日常工作规范、进一步优选合适的供应商以及激发技术部员工工作积极性。

二、 加强执行力和凝聚力。执行力和部门沟通不畅首先是公司的管理团队和执行团队(即各部门主管)的问题，要使员工有凝聚力需要先从部门主管开始。如果各个部门主管以及公司管理层都无法凝聚成一支有战斗力的队伍，整个公司的执行力只能是空谈。

三、 整顿各部门的工作范围、工作制度以及各部门之间的工作流程。对主管责任、权利清晰定义，对各岗位工作职责明确定位，对各部门之间的分工协作清晰界定。如果工作流程及规章制度不清晰流畅、不严谨，便会出现各自推诿责任的弊病，任务布置下去没有效果，还是不可能有执行力和凝聚力。当然工作制度及工作流程理顺了以后，需要老总大力推动，奖罚分明。

四、 建设有效的绩效考核制度及薪酬制度。要由过去的“用人管人”向“用制度管人”进行转变;从“以人为本”向以“执行为本”转变，从“以岗位为本”向以“目标为本”转变;从“以职能导向”向“以流程导向”转变，两者兼容。实行统一的制度和纪律来约束全体成员的行为，才能形成客观公正的管理机制和良好的组织秩序。

五、 进一步加强企业文化建设。它的管理作用主要是通过精神引导弥补管理制度的不足，是一种柔性的因素。培养企业的共同价值观，逐渐通过价值观形成对员工的行为规范，形成企业较强的凝聚力，最终对企业绩效发挥作用，并成为企业可持续发展的源动力。

建议人：

年 月 日

一、总 论

1.项目建设背景

南方A市B房地产开发公司开发的“98佳园住宅小区”，以高品质的开发建设，优美的居住环境和一流的物业管理为A市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。为满足A市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近c民族园，与“98佳园住宅小区”相连的现A市b厂区内，开发中高档‘佳园二期”住宅，与“佳园一期”连成÷片，建设继“98佳园住宅小区”之后又一个高品质住宅小区。佳园一期销售已基本结束，该公司和佳园小区良好的形象普遍得到A市市民和政府的认可，由于“佳园二期”与98佳园仅一墙之隔，这为本项目的开发带来不可多得的商机。

根据A市城市规划发展需要以及白龙路片区控制性规划要求，B房地产开发公司已同A市b厂以定点拆迁的方式达成协议，获得该厂33333.5平方米生产用地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由A市土地管理局和市规划局办理。根据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求，A市D厂搬迁至高新技术开发区内。

该项目初步方案设计已经完成，“佳园二期”项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。

2.项目概况

(1)项目名称：“佳园二期”项目。

(2)建设地点：A市白龙路。

(3)建设单位：B房地产开发公司。

(4)企业性质：国有。

(5)经营范围：主营：房地产开发经营。兼营：建筑材料、

装饰材料、室内外装饰。

(6)公司类别：专营企业。

(7)资质等级：城市综合开发二级。

(8)企业概况：B房地产开发公司是独资国有房地产开发企业，成立于1993年。6年来，该公司成功开发了关上中心区“宏兴大厦”、钱局街职工宿舍项目、交林路职工宿舍，98佳园住宅小区”等项目，总开发面积24万平方米，形成一定的开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并创出了佳园小区品牌效应，在A市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的发展。“佳园二期”是该公司开发的高标准精品住宅小区。

(9)工程概况：“佳园二期”项目占地33333.5平方米，总建筑面积76100平方米，其中多层住宅50960平方米，联排低层住宅10140平方米，地下停车库15000平方米。经估算，工程总投资17623万元，每平方米造价2316元。

(10)资金来源：本项目建设资金完全由B房地产开发公司自筹，不足投资通过预售房款解决。根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为19.8%，财务净现值(Ic=15%)517万元，投资回收期2.9年。投资利润率17.8%，利税率26.2%，计算期内国家税收2629万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。

3.可行性研究报告编制依据

(1)省计委计投[20__]X X号文《关于“佳园二期”项目建议书的批复》;

(2)B房地产开发公司与A市D厂签定的《国有土地转让造成房屋拆迁、停产损失的补偿合同》以及《国有土地使用权转让合同》;

(3)A市规划设计院《白龙路沿线控制性详细规划》;

(4)A市理工大学建筑工程学院设计研究院《“佳园二期”项目初步规划方案》;

(5)白龙寺片区地质勘探资料;

(6)A市城市规划局《A市土地使用变更通知书》;

(7)省审计事务所验资证明;

(8)A市城市合作银行资金证明;

(9)国家计委《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》;

(10)建设部《房地产开发项目经济评价方法》。

4.可行性研究报告研究范围

根据“佳园二期”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

5. 研究结论及建议

本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和A市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对A市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用A市D厂生产用地，对盘活国有资产，推进国有企业产业结构调整，有明显的社会效益。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

6.主要经济技术指标

“佳园二期’’项目主要经济技术指标见表3—1。

表3-1 “佳园二期”项目主要经济技术指标

序号 项目名称 单位 指标

1 总占地面积 平方米 33333.5

2 总建筑面积 平方米 76100

3 建筑容积率 1.4

4 小区绿化率 % 40以上

5 户均面积 多层住宅 平方米/户 A型100、B型160

联排低层住宅 平方米/户 260

6 地下停车库车位 30平方米/车位 500个15000平米

7 综合售价 多层住宅 元/平方米 2950

联排低层住宅 元/平方米 3850

8 地下停车库 元/位 7500

9 建设投资 万元 17623

10 每平方米建设投资 元 2316

11 投资利润率 % 17.7

12 全部投资财务内部收益率(税前) % 18.7

13 全部投资财务净现值(税前) 万元 379

14 全部投资投资回收期(税前) 年 2.9

二、住宅市场分析与营销战略

1、当前住宅市场现状

进入20__年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在：

(1)商品房开发投资稳步回升。1992年房地产业超速发1993年下半年起宏观调控，至1995年以后，房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。1997年以后，商品房投资逐步增加，1998年，在国民生产总值增长的7.8%中，住宅建设的贡献率达到1个百分点以上。

(2)在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。

(3)住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。

(4)房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。

2、A市商品房现状与市场需求

A市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米，位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从A市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，A市目前有26%的市民住房是“单位借房”，约39%属“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出，目前商品房在A市市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。

再从每户住房总建筑面积来看，居民住房60平方米(指建筑面积，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房尸数将比现在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。

3.“精品住宅”的市场需求及发展

“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着A市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据A市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“精品住宅’’的表现为：

3.1 住宅市场趋向细分化

随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，A市住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉60%以上，销售火爆。从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。

3.2 商品房市场进入品牌角逐时代

随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年A市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。“佳园一期”住宅的成功开发和火爆销售，就是一个最好的例子。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：

(1)先富者的市场潜力。A市改革开放20年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占3%左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。

沿白龙路向前是新迎小区和大树营、曙光、东华小区一带，是A市较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下一步商品房的更新换代，加上二，、三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。

(2)商业消费潜力。A市是面向东亚的国际性商贸旅游城市，发展商贸一直是A市经济发展的重点之一。由于几次博览会的成功举办，提高了A市在国际国内的知名度，为A市城市经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋

旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像98佳园这样环境优美、档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。

(3)项目区位市场潜力。“佳园二期”项目位于C民族园以南，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。

3.3 户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点

户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。

3.4 消费者对住宅质量和物业管理的关注

消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。

3.5 住宅开发及开发商向规模化发展

前几年，A市城市住宅开发数量发展过快，但开发规模偏小。目前A市已有各类资质的房地产开发企业200多个，除新迎、江岸、春苑、佳园、北辰等小区外，大多规模较小，不但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。A市目前开发的北辰小区、阳光小区等开发建设规模都在千户以上，具有很强的市场竞争力。住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。从A市最近两年的房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌现出来，并占市场主导地位。

3.6 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段

随着A市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，A市居民购房除直接居住或自用外，有近15%是用于投资保值、增值或出租，这与A市市民近几年生活水平很快提高不无关系。据有关资料统计，1990年A市城镇居民人均收入为1579元，1995年为4384元，1996年汰到5151元，1997年达到6243元，1997年比1995年实际增长42.4%。在居民消费支出中恩格尔系数已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近几年这一系数又有新的下降，这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭为6%～10%，中高收入家庭为13%—16%，，富裕家庭占20%--30%，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。个人购房的比例也由“八五”时期的28%增加到1997年的32%，目前这一比例已超过50%，并保持逐步上升的势头。

从以上分析可以看出，“佳园一期”、“北辰小区”、“阳光小区”、“金康园’’等的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，“佳园二期”市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。

4，当前住宅市场面临的矛盾和问题

目前，以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾，结构性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出，市场有效需求的不足。主要表现在以下三个方面：

(1) 商品房空置量继续上升，消化空置房压力加大。据有关资料统计，A市

空置商品房已达80余万平方米，一些建设标准低，施工质量差，户型不合理，设施或居住环境不良的商品房空置率还将进一步增加。

(2) 住房制度改革未能达到预期进度，各种政策的落实未能实际到位，住宅市场消费需求的良性循环要有一个较长的形成过程。

(3)市场发育程度整体水平偏低，地区之间发展严重不平衡。‘‘佳园二期”住宅开发也面临住宅市场供大于求的矛盾。虽然随着福利房的取消，房地产二、三级市场逐步开放，居民收入水平逐步提高，为商品房市场的发育打下了一定的基础，但目前结构性供给过剩与市场有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在20__年后将建成1000万平方米的经济适用房，低档房市场供给量很大，对房地产价格将产生较大影响，导致本项目的开发有一定的市场风险。

5.营销战略

根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略：

5.1 确定项目整体形象

‘‘佳园二期’’与“98佳园”地块相连。佳园小区已成功开发，其品牌形象得到了A市市民和政府的认同，在A市房地产市场有一定影响，建立了一定信誉。“佳园二期”处于C民族园片区，地段位置优越，小区整体形象根据“人与自然”这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造21世纪高素质物业，开发继“98佳园”之后又一个精品住宅小区。

5.2 “卖点”分析

‘‘佳园二期”住宅小区凭借其优越的地段位置和区位优势，小区住宅销售的“卖点”主要是：

(1) 小区规划不是简单的绿化，而是按“园林化”概念规划建设，因此有突

出的环境特点。此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计，先期发售的佳园小区最成功的“卖点”或销售的“热点”就在于此。

(2)配套设施要能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。

(2) 物业管理在佳园小区的基础上更加完善化，服务更加周到全面，管理高

质量、高水平。

(3) 小区住宅设计引入“智能化”新概念，使住宅小区按“精品化”的标准

档次规划设计和经营管理。除以上因素外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。

5.3 营销推广策略

高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：

(1)广告宣传策略。

由于佳园小区的成功开发与经营，B房地产开发公司已在A市消费者心目中建立了良好的信誉，对后期项目的开发销售较为有利。“佳园二期”项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的整体形象和“卖点’’集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。

(2)促销策略。

1)促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销：①销售准备阶段;②首次公开展销和跟进销售阶段;③二次公开展销及跟进销售阶段;④三次公开展销及跟进销售阶段;⑤扫尾阶段销售。

应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。

2)销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是：①拟更新换代商品房的消费者;②收入较高或中、高收入的消费者;③驻A市办事机构商用或商住;④其他消费者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况：以及市场情况而定。

3)促销手段。拟采用多种促销手段，包括：①广告宣传;②内部认购;③人员直销;④举办展销会;⑤集团认购;⑥有针对性(销售对象)的举办展销会;⑦灵活多样的付款方式;⑧工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺;⑨售楼现场样板房促销(佳园小区效果很好);⑩其他促销手段。

5.4定价策略

(1)价格定位。

1)根据A市目前房地产屋源交易信息，二环路以外西、南及东北市区一带，同类商品房销售价格见表3-2。

表3-2 楼盘销售价格情况表

(20__年1、2月)

序号 名称 房屋类型 区位 地段 最低价(元/平方米) 最高价(元/平方米)

1 红塔花园 多层住宅 市西区 高新开发区 2520 2880

2 阳光花园 高档商住 市南区 滇池路 2480 3880

3 星河明居 高档住宅 市南区 交易会旁 3380 3880

4 宝海豪园 高档住宅 市南区 关上宝海公园 3160 3730

5 盛达花园 多层住宅 市南区 春城路北段 2650 3020

6 钻石豪苑 三层住宅 市东北 C民族园 3200 3900

从A市20__年1、2月楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在2480～3880元之间;别墅式高级住宅每平方米3200-3900元之间。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。

2)98佳园第一期销售价为2030—2580元/平方米，最高价为3、4楼，最低价是7楼。复式楼砖混结构为2380元/平方米，框架结构为2580—3088元/平方米。“佳园二期”价格定位为中高档住宅，考虑上述因素，多层住宅价格每平方米定在2800～3000元之间，联排低层住宅每平方米定在3500～3900元之间，可研中分别取2950元和3850元，地下停车位每个75000元。

(2)价格优惠策略。拟采用以下策略：①付款方式优惠;② 集团购买优惠;③选择购买优惠;④特殊消费对象优惠;⑤其他优惠措施。

(3)价格浮动策略。宜采用浮动售价：①展销会期促销优惠价;②限期销售优惠浮动价;③正常销售期段浮动价;④其他浮动措施。

(4)定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。

三、项目选址及建设条件

1.项目选址

1999年以后，C民族园作为永久性公园，园区依山傍水，环境得天独厚，今后A市将严格控制这一地区规划，区内建设以园林旅游、休闲娱乐和较高档次的住宅为主，发展为A市的一个高尚新社区，其周边环境还将进一步改善。C民族园片区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地，不可多得。‘‘佳园二期”项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。

2.建设条件

2.1 位置优越

“佳园二期”项目建设地块位于C民族园1公里处白龙路主干道西侧，空气清新，水质优良，周围是龙华路、昙小路，主干道白龙路向前直通市中心区。沿白龙路一带的住宅区，是该市较早开发的商品住宅片区，区内人口众多(仅新迎小区就有人口10万人)，商业网点密布，生意兴隆，呈现一派繁荣景象，与C民族园片区优雅、清新、和谐、宁静的环境形成鲜明的对比。随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势，依托C民族园一流的社区环境，佳园二期住宅开发建设具有无可比拟的区位优势。

2.2 交通方便

已建成的主干道白龙路和龙华路、昙小龙、金博路、穿金路形成小区四通八达的交通网络。公共汽车由A市的东、南、西三个方向开往佳园小区，坐车由佳园小区至市中心只需10分钟，到火车站15分钟，到A市机场20分钟。白龙路连接环城东路和白塔路延长线，紧接春城路直达A市机场。由另一条主干道穿金路可连接A市城市南北方向交通动脉---北京路，并以东西方面交通干线---人民路交汇，往南是火车站，往西至西市区，交通十分便捷。

2.3 建设厂区“五通”条件具备

C民族园片区市政设施有;道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。

供水;设施自来水管网供水。接入干管为DN300--DN800。从佳园一期预留口引入。

供电：D厂有现成的变电所(2_315KV.A)，电源不需重新引入。

煤气：佳园一期建有开闭所，从预留口接入。

地质勘探：该地块与佳园一期相连，相邻地块已按多层建筑做过地质勘探。

通信：直接由A市市话通信网接入

场地：建设场地为D厂内生产用地，土地平整，需要拆迁。

2. 4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全

“佳园二期”与’98佳园小区、云山小区、白龙小区、世界花苑构成白龙寺住宅片区，区内商业、教育设施完备，交行、农行、建行在该区均设有营业网点，龙聚商场、新世纪购物广场是小区的购物中心，附近有白龙幼儿园、云山小学等初等教育园地，西南林学院、A市理工大学建筑学院等院校也在该区周困，形成了良好的文化氛围。

2. 5 土地征用情况

开发土地以定点拆迁方式获得A市D厂生产用地33333.5平 方米，未用转让变更方式办理用地手续。

四、建设规模及功能标准

1. 建筑面积和内容

根据省计委立项批复，佳园二期项目建设为商品住宅小区，初步规划总建筑面积76100平方米，其中住宅建筑面积50960平方头，联排低层住宅建筑面积10140平方米，地下停车库15000平方米。

2. 功能设施标准

2.1建筑使用功能

20__年城市住宅流行模式为：家庭向小型化发展，户规模"3口户为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通、地铁和私人汽车有一定发展;学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求;公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。

20__年住宅的套型模式：各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是发序势。套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。套型基本面积达到国家预定的目标。

根据这一趋势，“佳园二期”住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。

2.2 设施标准

住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合《X X省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。

(1)住宅装饰及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。①外墙：高级外墙涂料;②内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉;③顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余为飞粉;④地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪;⑤门窗：高级塑钢窗带纱窗;分户门：复合防盗门;户内门：实木镶板门，实木填芯蒙板门;⑥厨房设施：洗涤盆;⑦卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧阳台：铝合金封闭式阳台;⑨其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。

(2)小区配套设施：小区设有院内花园、草地、水池、休息厅、网球场、地下停车库、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。

2.3 住宅户型规划

根据“佳园二期” 区位环境和住宅市场需求，初步规划为以下3种户型：

多层住宅A户型： 每户建筑面积100平方米。

多层住宅B户型： 每户建筑面积160平方米。

联排低层住宅C户型： 每户建筑面积260平方米。

多层住宅A、B两种户型各196套;联排低层住宅39套

以上户型在下一步单体设计时，还应根据消(费对象需求，综合考虑住宅使用功一能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间(卧室(单双人间))、起居室(厅)、厨房、卫生间)的使用面积满足规定的要求。联排高级住宅主要考虑商住两用按办公和居住两用功能安排

3.工程项目一览表

依据初步规划方案，“佳园二期’主要工程项目见表3-3

表3-3主要工程量一览表

序 号 项 目 名 称 说 明

1 土建工程 建筑面积76100m2

1.1 1.2 1.3 多层住宅 联排低层高档住宅 地下停车库 建筑面积50960m2建筑面积10140m2建筑面积15000m2

2 给排水工程 水箱、水池、水泵机房

3 普通消防系统 住宅区

4 变配电工程(强电) 配电房变配电设备

5 照明工程 小区照明

6 通讯工程 普通申话配线(端子接单元口)

7 火灾报警及安全监视 公共场所火灾报警，可视防盗门

8 通风工程 地下停车库通风

9 闭路电视 住宅区

10 室外工程 室外绿化及部分道路场地

五、建设方案

1.建设场地环境

1.1 地形

建设场地为D厂厂区现状不规则矩形地块，东北宽，西南窄，地形平坦。根据“佳园一期”地质勘察报告钻孔位置和高程数据，地块高程约为1901.41—1902.42米，高程差为1米左右。

1.2 场地自然条件

(1)地貌：场地位于A市盆地东北部，地貌上属河流堆积成因形成的堆积准平原地貌，原始阶地地形明显。表层现况为建筑物及回填土层。

(2)水文地质：根据“佳园一期”地质勘察结果，场区内地下水位高程为1900.60～1901.76米，地下水埋深-1.82 —-0.81米。根据场地水质分析结果资料，建筑场区范围内地下水的化学类型对建筑混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。

(3)地震烈度：根据建设部建抗(1993)13号《关于执行“中国地震烈度区划图(1990)”有关规定的通知》和省建抗(1993)44号《关于抗震设防烈度有关规定的通知》，本工程按A市地区标准，设防烈度要求为8度。

(4)地基土工程地质评价：依据《岩土工程勘察规范》(GB50021—94)、《建筑地基基础设计规范》(GBJ7—89)、《建筑抗震设计规范》(GBJll—89)、《土的分类标准》(GBJl45—90)。根据佳园小区地质勘察报告，地基土主要有人工填土、耕填土和冲洪积、湖积(沼)相堆积层组成，地质物理力学性质一般或较好，周围场地内无不良地质现象。场地土类型属中软场地土，场地类别为Ⅲ类建筑场地。

2.总体规划布局

2.1 片区规划

A市规划局已对白龙路沿线C民族园片区做过控制性详细划，以园林旅游、休闲娱乐和高档住宅为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。

2.2 小区整体规划设计原则

(1)高绿化低密度;

(2)综合服务配套设施齐全;

(3)户型设计适应“升级换代”居住要求;

(4)体现小区独特的整体建筑风格。

2.3 总平面布局

“佳园二期”总平面略呈“T形布局，由4个地块形状较为规则大小不同的庭院式住宅建筑群组合而成，中心花园布置在小区中部，下设地下停车库，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出人口。在小区总平面规划范围内，合理布局区内空间，与“98佳园小区”内空间视觉相呼应，风格相协调。

2.4 交通组织

小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车出口和人口分别设于小区北面主出人口，紧接北面20米宽这域规划路。

2.5 规划指标

根据“佳园二期”初步方案及建设规模，规划指标见表3--4。

3.建筑方案设计

本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明。给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。

表3-4 “佳园二期”项目建筑技术经济指标

序 号 项 目 指 标

1 总用地面积 33333.5平方米

2 总建筑面积 ?6100平方米

3 地下建筑面积(地下停车场) 15000平方米

4 地上建筑面积 61100平方米

其中：多层住宅 50960平方米

联排低层高档住宅 10140平方米

5 建筑层数地上 2～7层

地下 1层

6 建筑总高 7—22米

7 建筑层高地上 2.8—4米

地下 3.6米

8 建筑容积率 1.4米

9 绿地率 40%以上

10 停车 地上 不停车

地下 500辆

3.1 建筑方案总体构思

建设地块紧连“98传园小区”，背靠C民族园，位置居园区中北部。基本要求是：建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的精品住宿小区，并与“98佳园小区”相呼应，与周边建筑环境协调统一。

同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代息和21世纪新的居住理念。

3.2 平面设计

(1)住宅。根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。住宅经济技术指标见表3-5。

表3-5 “佳园二期”项目住宅经济技术指标

序 号 指标名称 单 位 指 标

1 套内使用面积 平方米/套 80、128、208

2 住宅标准层总使用面积 平方米 48880

3 住宅标准层总建筑面积 平方米 61100

4 住宅标准层使用系数 % 80

5 套内建筑面积

5.15.25.3 多层住宅A型多层住宅 B型联排低层高档住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260

6 户内平均居住人数 人/户 3.2

7 居住户数 户 431

8 居住人数 人 1379

(2)公用建筑。中心花园广场地下设一层车库，地下车库出人口均为小区北面主出人口，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》(JGJl00)的有关规定。物业管理会所、配电室、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环形车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。

3.3 立面设计

立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与“佳园一期”和周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。

4.结构设计

根据“佳园一期”地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：

4.1 基础选型及处理

(1)桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。

(2)深层搅拌桩：采用深层搅拌加固地基，并按规定养护、测量，搅拌桩单桩还应通过试桩确定。

4.2 上部结构

“佳园二期”建筑群地上部分由多层住宅、联排低层高挡住宅及公用建筑组成，地上建筑物为框架和混合结构;地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按8度设防。

5.公用设施方案

本住宅区因与’98佳园相连，可利用部分佳园小区配套设施，并可借助本项目改善或弥补两个小区配套设施的不足。

5.1 供水排水 ’

水源为城市自来水管网，进水管径为DN200—DN800，由佳园小区预留口接入，并按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下：

(1)用水标准和用水量。

住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4;

初步估算，住宅生活用水及消防用水每天约231立方米。

(2)给水。

1)设300～500立方米消防水池，安装通用消防水泵2台，自动消防水泵2台。建设区内已有水泵房。

2)在住宅屋顶设单元屋顶水箱(每单元一个)。

3)城市自来水进水管不小于DNl50，设一组水表装置。

(3)室内给水和消防给水系统。

1)室内生活给水：4层以上屋顶水箱给水，1～3层由城市压力供水，采用下行上给式供水系统。

2)普通消防供水系统：由上行、下行、水平供水干管和竖管组成水平和立环供水系统。

(4)室内外排水。

1)室内污水排放量按供水量的85%—90%估算，约173立方米。室内排水需经室外化粪池处理后，进入城市排污管网。

2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管网系统，雨水量按A市地区暴雨强度公式计算。

5.2 供电

(1)供配电系统。

1)负荷等级：工程消防用电设备、设备机房、小区道路照明、生活泵等为二级负荷，其余负荷为三级。

2)供电电源及电压：供电电压为10kV电源，从厂内配电室增容后接出，配电房设自动化柴油发电机组作备用电源。

3)主要电力供应指标：设备容量2155kW，计算负荷1657kW，变压器总装机容量2134kV·A。目前厂内配电室变压器装机容量为2X315kV·A。

4)计量方式：l0kV系统进线设专用计量柜，住宅每户设专用磁卡式分户电表。

(2)照明及电力设计。

1)配电方式：二级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端配电箱后对其供电;三级负荷为单回路供电;每户户内设分户箱，按5kW/户计算。

2)照明设计：有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。照度标准按国家标准GB133—90的中值选取。主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。在公用建筑疏散楼梯口、地下车库通道等位置，设安全出口标志灯;在通道及转弯处，设疏散标志灯。

3)电力设计：消防设备按消防中心指令开停机;通风空调系统集中联动控制;生活水泵和潜水泵按水位自动控制。所有远程控制设备均设置手动控制功能。

5.3 供气

采用城市管道煤气供气方式。主要用气地为住宅区，煤气用量按民用建筑日煤气用量标准估算(每户每月40—50立方米) ，从98佳园小区预留口接人。

5.4 通风空调

(1)住宅空调。高级住宅可采用分体热泵式空调器(挂璧式或立柜式)。由住户自行购置(一般不需要)。

(2)通气及防排烟设计。地下车库设机械排气系统，设管道或通风窗自然补风。安装机械排烟系统，排风量按每小时6次气计算。设备用房换气次数为4～6次/小时(变配电房按10次/小时计算)。

5.5 弱电设计

(1)小区通信线路由A市市话网直接引入。

(2)高级商住两用住宅设数据、语音用模块化插座。

(3)数据语音均采用lOOMbid高速传输方式，用五类传输线。

(4)小区范围内设CCTV保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。

(5)小区CATV电视系统由A市光纤电视网引入，每用户设2～3个电视用户盒。

(6)设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。

6.消防

(1)建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。

(2)地下停车库设防烟疏散楼梯间，采用室内自动喷淋消防或气体消防设施、消火栓。

(3)小区室外按规范设消火栓。

(4)地下车库按国家有关规范设置防火分区。

(5)根据小区消防用水量设消防水池(花园水池及消防两用)，按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。

7.环境保护

本工程主要污染源是地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾，地下层设备运行的噪声污染。对上述污染拟采取以下措施进行治理：、

(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污经化粪池处理排人城市污水管道。

(2)固体垃圾：采用袋装方式收集处理，防止二次污染。

(3) 噪声：设备选型应尽量选用噪较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。

六、项目实施进度安排

本项目计划在两年半(29个月)左右的时间内建成。建设进度计划如下：

20__年1月20日：项目建议书批复。

20__年2月23日～20__年3月：编制可行性研究报告并报批。

20__年5月—20__年7月：建筑方案设计。

20__年8月：综合管网设计。

20__年9月～20__年11月：施工图设计。

20__年12月：报建、领取建设规划许可证。

20__年1月：工程开工。

20__年3月：完成投资25%，开始预售。

20__年8月：主体工程断水。

20__年12月—20__年2月：单体工程验收。

20__年1月—20__年3月：分项工程验收。

20__年6月：正式人住。

七、投资估算与资金筹措

1.投资估算

根据建设单位提供的“佳园一期”土建工程基础数据，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资造价见表3-6和附表3-1。

表3-6“佳园小区” 项目投资估算 单位：万元

序号 项 目 开发产品 分期计划进度

成 本 1 2 3 4

1 土地费用 4500 4500

2 前期工程费 647 647

3 基础设施建设费 2054 600 1454

4 建筑安装工程费 7132 1090 5400 642

5 公共配套设施建设费 280 50 100 130

6 开发间接费 109 25 35 35 14

7 管理费用 285 90 90 90 15

8 销售费用 713 50 250 250 163

9 开发期税费 130 130

10 其他费用 544 90 90 364

11 不可预见费 1230 400 500 330

合 计 17623 7142 7949 20__ 522

2.资金筹措

本项目建设资金完全由建设单位自筹，B房地产开发公司使用自有资金8000万元作为项目资本金;按国家对商品房销售有关规定，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发，本项目需利用分期预售房款总计约9623万元。详见附表3-2。

八、经济效益分析

1.住宅销售价格

根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅按每平方米2950元;低层联排高档住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售价3001元。地下停车库每个车位75000元，按80%即400个车位销售计。

2.销售进度及付款计划

本项目计划在3年内完成销售，各年销售计划见表3-7表。

表3-7 各类建筑销售计划表(%)

项 目 合 计 1 2

多层住宅 100 15 60

联排低层高档住宅 100 10 60

地下停车场 100 10 60

所有业主均在两年内付清房款，签合同当年付一半，第二年再付一半。

考虑小区临时停车的需要，20%的地下停车库车位，用于租赁，由小区物业公司经营和管理。投入经营后第一年60%出租率，每个停车位每月280元;第二年以后出租率为100%，第二年至第五年，停车位每月300元，五年以后每月400元。

3.税费率

本报告采用的各种税费率见表3—8。

表3-8 税费率表(%)

税 费 项 目 税费率 税 费 项 目 税费;

营业税 5 土地增值税 30、40、50超率累进

城市维护建设税 7 公益金 5

教育费附加费 3 法定盈余公积金 10

企业所得税 33 任意盈余公积金 8

房产税(按租金) 12 不可预见费 7.5

4.盈利能力分析

项目在计算期内经营收入22089万元，可获利润总额3132元，扣除所得税1034万元、公益金105万元、公积金210万任意盈余公积金168万元后还有1616万元可分配利润。项目缴纳的经营税金为1215万元，企业所得税为1034万元，土地增值税为380万元，合计缴纳税金2629万元。详见附表3-3—附表3-5。

项目全投资内部收益率(所得税前)为19.8%，在预期可接受的内部收益率为15%时净现值可达517万元，投资回收期为2.9年。资本金内部收益率为13.1%。详见附表3-6和附表3-7。

商品房投资利润率=利润总额/总投资X100%

=3132/17623X 100%=17.8%

商品房资本金净利润率=税后利润/资本金X100%

=2099/8000X 100%=26.2%

5.清偿能力分析

本项目所需资金全部均由开发商自筹，末向金融机构借款，因此不存在还款问题。由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零。

6.资金平衡分析和资产负债分析

在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零，由附表3-9可见，在项目计算期内，项目的资产负债结构是很好的。资金平衡分析详见附表3-8，资产负债分析详见附表3-9。

7.敏感性分析

将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10%，全部投资内部收益率将分别下降至6.3%和4.8%，净现值分别下降至—857万元和—927万元，均为负值;投资回收期则增加到3.5和3.?年;租

房价格和预售款回笼进度对收益的影响相对不敏感。根据测算，敏感因素的变动均不应超过基本方案6%左右的范围，否则，项目收益风险较大。详见表3-9及图3-1。

表3-9敏感性分析表

序号 项 目 变动幅度(%)

内部收益率(%) 净现值(万元) 投资回收期(年)

0 基本方案 19.8 517 2.9

1 开发产品投资 +10 7.7 —867 3.5

-10 35.3 1901 2.7

2 售房价格 +10 33.9 1961 2.7

-10 6.5 —927 3.7

3 预售款回笼进度 +10 21.1 616 2.9

-10 17.0 246 3.3

4 租房价格 +10 19.9 523 2.9

-10 19.8 510 2，9

敏感因素变动(%)

图3—1 敏感性分析图(全部投资，所得税前)

1一售房价格;2--预售款回笼进度;3一租房价格;

4--基准收益率;5一开发产品投资

8.临界点分析

为考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力，对开发产品投资、售房价格、土地费用和售房面积等因素作临界点分析，若期望的内部收益率为15%，则项目投资的临界18281万元，增加654万元;每平方米售房价格的临界点为2894元，下降107元;土地费用的临界点为5069万元，增加569万元;售房面积的临界点为70335平方米，减少2765平方米。详见表3--10

表3-10 临界点分析表

敏感因素 基本值 临界点

全投资税前内部收益率 19.8% 期望值 15.0%

开发产品投资(万元) 17623 最高值 18281

售房价格(元/平方米) 3001 最低值 2894

土地费用(万元) 4500 最高值 5069

售房面积(平方米) 73100 最低值 70335

9.主要经济指标

本项目的主要经济指标见表3—11。

表3-11 主要经济指标表

序号 名 称 单位 数据 备注

Ⅰ11.11.2 建设规模房地产开发产品总建筑面积 商品房销售其中：多层住宅联排低层高档住宅地下停车场 出租房地下停车场平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610

Ⅱ123456789 经济数据 总投资 资金筹措 其中：资本金使用预售房款 经营收人 经营税金及附加 总成本费用 利润总额 所得税 税后利润土地增值税 万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均

Ⅲ12345676财务评价指标商品房投资利润率商品房投资利税率商品房资本金净利润率全部投资内部收益率(所得税前)全部投资投资回收期(所得税前)全部投资内部收益率(所得税后)全部投资投资回收期(所得税后)资本金内部收益率%%%%年%年% 17.826。926.219.82.913.13.213.1

九、风险分析及对策

1.市场风险分析

(1)从A市目前住宅市场来看，出现了住房供过于求的情况，据统计，目前已积压商品房达80万平方米。除了市场有效需求不足，改革滞后，福利分房与货币分房双轨并行，购房者举棋不定，房价超过消费者的承受能力等原因外，小区位置偏僻，设施不配套，交通不方便，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好的居住环境是其重要原因。

本项目市场定位为中高档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定风险。按照国际惯例，房价一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房价每平方米售价为1500--20__元之间(中低档商品房)，一套建筑面积65平方米的住房平均售价达9.75万元～13万元之间，相当于家庭年收入的7.2倍至9.6倍，

难以形成有效需求。本项目销售房价是这一标准的近2倍，目前A市先富者毕竟是少数，需求有限，销售有一定市场风险。

虽然目前A市房地产市场总的趋势是供大于求，价格走低，销售相对低迷，但随着国家采取的反通货紧缩政策的成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房的销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。

(2)做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。

2.经营管理风险分析

(1)本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。

(2)在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用;降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低1%，将比基本方案增加净现值139万元，增长36.5%;反之，利润减少，销售收益率下降。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之一。

(3)做好物业管理和售后服务工作。

3. 金融财务风险分析

本项目资金完全自筹，不从银行贷款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑十减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用：(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成银行按揭方式;(4)建筑分期付款+银行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼厂消减金融财务风险。

附表3-1项目总投资估算 单位(万元)

序号 项 目 总投资 估算说明

1 开发建设投资 17623

1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地费用前期工程费基础设施建设费’建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用

2 经营资金

3 项目总投资 17623

3.13.23.3 开发产品成本 固定资产投资经营资金 17623

附表3-2投资使用计划与资金筹措表 单位：万元

序号 项 目 合计 ] 2 3 4 5 6

1 总投资 17623 7142 7949 20__ 522

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自营资产投资自营资产投资借款建 设期利息自营资产投资方向调节税 经营资金开发产品投资其中：不含财务费用财务费用 20__20__’ 522522

2 资金筹措 17623 7142 7949 20__ 522

2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 资本金预售收入预租收入其他收入借款 固定资产投资长期借款 自营资产投资人民币借款自营资产投资外币借款 房地产投资人民币借款 自营资产投资建设期利息借款 经营资金人民币借款 80009623 6400742 16006349 20__ 522

附表3-3 售房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元

序 号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915

1.1 1.2 1.3 可出售面积(车位)平均售价(元/平方米) 销售比例(%) 73100100 985

2 经营税金及附加 1207 81 443 522 160

2.1 2.2 2.3 营业税 城市维护建设税 教育费附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104

3 土地增值税 380 19 133 171 57

4 商品房销售净收入 20350 1373 7478 8802 2697

附表3-4 租房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元

序 号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 租房收入 152 20 36 48 48

1.1 1.2 1.3 可出租面积(车位) 单位租金(元/车位) 出租率(%) 60336060 10

2 经营税金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64

2.1 2.2 2.3 营业税 城市维护建设税 教育费附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.072.400.170.07

3 租金净收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36

4 净转售收入 339.51 339.51

附表3-5损益表 单位：万元

序 号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 经营收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48

1.11.21.3 商品房销售收入 房地产租金收入 自营收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48

2 经营成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21

2.12.2 商品房经营成本出租房经营成本(摊销) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21

3 出租房经营费用 78 12 21 22 22

4 自营部分经营费用

5 自营部分折旧、摊销

6 自营部分财务费用

7 经营税金及附加 1215 81 443 523 162 3 3

8 土地增值税 380 19 133 171 57

9 利润总额 3132 207 1149 1358 414 2 2

10 弥补以前年度亏损

11 应纳税所得额 3132 207 1149 1358 414 2 2

12 所得税 1034 68 379 448 137 1 1

13 税后利润 2099 138 770 910 277 2 2

公益金 法定盈余公积金 任意盈余公积金 105210168 71411 387762 469173 142822

14 加：年初未分配利润 43 220 220 220

15 可供投资者分配的利润 107 635 921 434 222 1

16 应付利润 1616 64 415 701 214 222 1

A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1

17 年末未分配利润 43 220 220 220

附表3-6 财务现金流量表(全部投资) 单位：万元

序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 现金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自营收入 其他收人 回收固定资产余值 回收经营资金 ’ 净转售收入 1473 8054 949620 291536 48 48340

2 现金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26

2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定资产投资(含方向税)开发产品投资(不含投资费用) 经营资金 . 自营部分经营费用 出租房经营费用经营税金及附加 土地增值税 所得税 3801034 20__ 2231

3 净现金流量累计净现金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715

4 所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747

计算指标 所得税前所得税后内部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%财务净现值(FNPV) 517 -203。投资回收期(年) 2.92 3.16基准收益率(/。) 15.00% 15.00%

附表3-6 财务现金流量表(资本金) 单位：万元

序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 现金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自营收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 1473 8054 949620 291536 48 48340

2 现金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26

2.12.22.32.42.52.62.72.82.92，102.11 资本金 预售(租)收入用于开发产品投资 自营部分经营费用 出租房经营费用经营税金及附加 土地增值税 所得税 长期借款本金偿还 流动资金借款偿还 短期借款本金偿还 借款利息支付 133379 20__1252317]448 2231 2231

3 净现金流量 2099 -5837 -850 6350 2052 22 362

4 累计净现金流量 -5837 -6687 -337 1715 1737 2099

计算指标 内部收益率(FIRR) 13.1% 财务净现值(FNPV) -203 基准收益率(/。) 15.00%

附表3-8 资金来源与运用表 单位： 万元

序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

l 资金来源 30429 7873 9654 9516 2951 48 388

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1，12商品房销售收人房地产租金收入自营收入自营资产长期借款自营资产经营资金借款房地产投资借款 短期借款资本金其他回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2193; 949620 291536 48 48340

2 资金运用 21946 7374 9319 3866 1113 247 27

2.12.22.32.42.52.62.72.82.9 2. 102. 11 2.12 2.132. 142.152.16自营固定资产投资(含方向税)自营固定资产建设期利息房地产投资(含利息) 经营资金 自营部分经营费用 自营部分财务费用 出租房经营费用 经营税金及附加 土地增值税所得税 应付利润 自营资产长期借款本金偿还自营资产经营资金借款偿还房地产长期借款本金偿还 偿还其他应付款 短期借款本金偿还 20__ 522：21 2231222 22311

3 盈余资金 8483 499 335 5650 1838 —199 361

4 累计盈余资金 499 834 6483 8322 8122 8483

附表3-9 资产负债表 单位： 万元

序 号 项 目 1 2 3 4 5 6

1 资产 6474 8429 8639 8702 8482 8483

1. 11.1. 11.1. 21.1. 31.1. 41. 21. 31. 4 流动资产总额 应收账款 存货 现金 累计盈余资金 在建工程固定资产净值 无形及递延资产净值 8482

2 负债及所有者权益 6474 8429 8639 8702 8482 8483

2.12.1.12.1.22.22.2.1 2.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.3.4 流动负债总额 应付账款 短期借款 借款经营资金借款 固定资产投资借款 开发产品投资借款 负债小计所有者权益 资本金 资本公积金 . 累计盈余公积金 累计未分配利润 6474 6400 32 438429 8000 209 220 8639 8000 418 220 8702 8000 482 220 8482 8000 482 8483 8000483

比率指标 资产负债率(%) 流动比率(%) 速动比率(%)

非常感谢学校老师与领导对我的孩子作了很好的教育，才让我的孩子变得聪明、可爱、善良、乐于助人、尊敬师长。我知道，教育孩子不仅是学校老师的工作，也是我们家长的责任，教育需要家庭与学校共同努力，在学校的教育中我觉得可以多做做这些工作：

1、希望学校多开展些以家庭为主题的亲子活动，以增加相互间了解共同进步。可以的话，家长会放在傍晚或者休息日。

2、希望学校能不定期的组织家长学习或交流家庭教育理念与方法，使学校家庭社会整个教育体系不脱链。

3、希望学校能够一如既往地为学生提供接触社会、了解社会的各种活动，能多办一些社会主体实践活动，让学生多关注一些学习以外的其他知识。加强学生动手能力，开展各类兴趣活动如科技学习等，充分发挥学生的创造性，培养学生的兴趣爱好及主见。

4、希望学生和老师的沟通方式保持畅通，老师能够及时发现掉队的学生，及时与家长沟通，建立预警机制。

5、建议组织学生讨论些有争议的问题，如零花钱应如何用，作业应多或少，叛逆期等，以培养口才，反应能力。

6、强化学生行为习惯，加强管理，严格要求，全面教育学生，使学生健康、愉快、品行端正度过每一个学期。

7、增加些课外的体育锻炼活动，让学生自由活动的时间多些，提高孩子的身体素质。

8、希望能在学生中间设置类似课外书监管小组的组织，让学生拓宽知识的同时，杜绝学生间有不好的课外书流传，让学生读一些感兴趣的、种类多样的、能帮助学生多了解社会或能学习到日常知识的课外书籍。也可在班上开设读书角，截载文章来丰富它。

9、希望老师与学生之间能加强交流，最好老师能尽量调动学生的好奇心，并很好地给予教导。在学生犯错的时候，希望能给予耐心的了解，杜绝责骂与怪罪，希望能教会学生对与错的正确辨别。

亲爱的市长：

你好!我是深圳市梅山小学的一名小学生。我发现在我们身边有许多人经常乱扔垃圾，让我们的生活环境遭到严重的破坏。

在回家的路上，随处可见果皮纸屑;也有许多食品包装袋;还可以看见某些地方有污水流出，并发出阵阵恶臭。有的人把垃圾随手扔掉，而垃圾桶在不到10米的地方。这些都是破坏环境的现象。

而原因是因为废气、废水和废渣对空气、水源、土壤和生物的污染。

在此，我提出几点建议：

1、尽量少用一次性物品。

2、少破坏不可再生资源。

3、垃圾要实施分类。

4、禁止捕捉面临灭绝的稀有动物。

5、电池不可乱扔，以避免污染土地。

6、多使用环保物品。

7、多做有关环保的宣传工作。

希望市长能采纳我提出的建议，如果大家都做了，那地球将会更加美好。

敬爱的校长：

您好!我是一名五年级(3)班的学生，我们学校教学质量很棒，绿树成荫.校风、学风良好。但金无足赤，人无完人，我们学校同样也是。在这，我诚恳地向学校提一些深入民心的建议，望您能够采纳。

敬爱的校长，现在我们学校的早餐品种单一，味道欠佳。因此我们学校有好些学生不在笑开餐。即使在学校开餐的学生，也都是吃两口就倒了。在此，我希望学校食堂增加食品的花样品种，如：牛奶、炒粉、蛋糕等。

敬爱的校长，每当到烈日炎炎的夏天时，坐在窗子边的同学都受到了太阳光的强烈影响。刺眼的光芒使大家睁不开眼来。这不仅影响了坐在窗子边同学的学习，也影响了他们的视力。所以我希望学校在每个班朝太阳的那排窗子上挂上一排窗帘，以便让同学更好的学习，保护视力。

敬爱的校长，现在我们学校正准备实行改革。我要对午托一事提些建议。学小实行全封闭管理，要学生中午在学校过。这好是好，可收费太贵了，一个月就要100元!我们学校有许多家里比较贫困的学生，他们都交不起这个钱。我建议把受费标准降底35元，这样的话收费合理，人人都爱。

以上就是我的建议，可能我的建议有些不当之处，可我也是想让学校能更完美，我们在学校学习起来也更舒心。您看合适就采纳了吧。