建议书

地球上的人类：

地球是我们的家，同时也是我们的母亲。地球无偿的供给我们各种资源，而我们却还为了一点蝇头小利，不顾后果的肆意去破坏她。正如《只有一个地球》那篇文章所说的，我们不能再指望破坏了地球移居到别的星球上去，地球如果灭亡了，那么降临到地球上的命运终究也会降临到人类身上。所以我们亡羊补牢，为时不晚，保护我们的地球，爱护环境，我建议大家做到如下几点：

1.珍惜现在的每一口空气，把工厂的数量尽可能的减少，工业废气也会随之减少。可喜的是，我们看到政府已将许多重污染的工厂叫停，限期整改或迁移。我们还知道每家每户用的煤气已改成了天然气，倡导步行少用汽车，这都是保护大气的举措。我们还要多植树造林，森林不仅能呼出新鲜空气，还能净化空气。要制止乱砍伐森林的行为，要少破坏大自然。

2.不要滥用各种资源，如，煤、矿、木、水……如果这些资源被无止境的开采，必定会形成各种资源的枯竭，当人们没有资源时，我们就无法生存了。

3.水是生命的源泉，但是它又实在太少了。虽然表面看起来地球上大面积都被水覆盖，可是能用的却不到十分之一，许多城市严重缺水，所以，我们要节约用水。目前，学校倡导我们在家里的马桶水箱里放一个矿泉水瓶子，不正是节约用水的举措吗?用洗菜、淘米的水浇花，用洗衣服的水冲马桶，不正是为节约用水尽一份力嘛!

虽然我们一两个人改变不了地球的命运，但是只要全国人民都从身边的点滴小事做起，保护和珍惜我们的地球，地球就能炫出青春的笑脸!

建议人：

日期：20xx年x月xx日

尊敬的家长朋友：

您好!

立身以立学为先，立学以读书为本。书承载着人类文化的精髓。读史使人明智，读诗使人聪慧，哲理使人深刻，伦理使人文明，逻辑修辞使人能言善辩。服饰能美化人的外表，知识能充实人的心灵。阅读是现代社会生活的必备技能。读书是成才的必由之路，古今中外概莫能外。

万丈高楼平地起，小学是读书的黄金阶段。首先小学有充足的学习时间。现在的中学，语数外理化生政史地已经把学生的时间瓜分殆尽，它需要学生具有快速高效的阅读技能。小学阶段的广泛阅读不仅是中学各科学习的重要知识储备，更是进一步提高学生的识记、理解、创造能力的重要保证。第二，小学生有非常强烈的好奇心和求知欲。打开一本好书就像进入一个多彩的世界，一本本好书会让孩子生活丰富，精神充实，视野开阔，气质高雅。

亲子共读是小学生读书的成功模式。亲子共读，是指在家庭中大人与孩子一起阅读。可以是大人读给孩子听，可以是孩子读给大人听，也可以是孩子读给孩子听，也可以是各自独立阅读随时交流。坚持亲子共读，有利于充分开发孩子的潜能，养成受益终生的良好习惯;有利于亲子情感交流，使代沟消失于无形;有利于随时随地解疑答难，使孩子的阅读更轻松自在。同读一篇美文，共同体验一种健康的情趣;同吟一首小诗，共同轻拂心弦的颤动;同看一个故事，共同感受人物的喜怒哀乐;同赏一本好书，共同沐浴知识的雨露和精神的阳光。

为了实现心中梦想，我们倡议：为孩子提供最精美的图书，呵护孩子的阅读需求;参与孩子的读书生活，关注孩子成长的每一步。

朋友们，一个崇尚读书的家庭，一定是充满希望和谐融洽的家庭;一个洋溢书香的校园，一定是一个充满生机健康向上的校园;亲子共读的时光一定是最美好的教育时刻。

家校携手，知识铺就成才路;

亲子共读，书香涵养智慧花。

最近我看了给老师的建议这本书，作者是苏联当代教育家苏霍姆林斯基，翻译得很好，文字深入浅出、通顺流畅、极便阅读。我们不得不佩服大师的伟大，他怎有如此多的思想，他怎有如此妙的建议，他怎有如此深的见地?这本书给了我很多启示和感想。

首先，我觉得我们的思想好落后，苏联在一九四几年就有那么好的教育理念，对学生权利的尊重。我记得自己上学时，对老师必恭必敬，对老师说的话也是惟命是从，不敢有半点不敬和怀疑。可现在的学生却不同，他们和老师有说有笑，有时，老师不对的地方他们敢当面挑刺，和老师说话也总以一种同辈人的语气，似乎老师在他们眼里算不了什么。一开始有点接受不了学生的这种态度，但读了此书，受到启发：虽然学生是未成年人，认识问题有不可克服的局限，但发扬民主却是对学生权利的尊重。凡事多与学生商量，多与学生沟通，在商量中体现对学生主体的尊重，在商量中实现学生的主体价值。需要特别注意对话的平等，民主作为现代社会的基本共识和基本追求。

再次，从此书中我发现自己作为班主任对“学习困难”的学生教育转化的一些错误态度和做法。学习困难的学生指的是：前一样东西还没弄懂，后一样东西就该要学了;刚学完这一样，另一样又忘记了。我认为要减轻这些孩子的学习负担，只要把教材上的基本内容掌握好就可以了，不要读其他的什么东西，以免分心。但当我读完了给教师的建议后，就深深感到这种意见是错误的，这种对学习有困难的孩子，学习越感到困难，他的脑力劳动中遇到的困难就越多，他就越需要阅读。要靠阅读，阅读，再阅读---，正是这一点在“学习困难的学生”脑力劳动中起着决定性的作用。读中提出问题，读中感悟。学习的问题不仅在阅读中能挽救某些学生免于考试不及格，而且在与借助了阅读发展了孩子的智力。这些学习有困难的学生读书越多，他的思维就越清晰，他的智慧就越活跃。这也是教师对后进生个别因材施教的重要实践工作。

苏霍姆林斯基明确告诉我们：学习上的成就这个概念本身就是一种相对的东西;对一个学生来说，“五分”是成就的标志，而对另一个学生来说“三分”就是了不起的成就。教师要善于确定：每一个学生在此刻能够做到什么程度，如何使他的智力才能得到进一步的发展，这是教育技巧的一个非常重要的因素。

同时，我深深体会到：在知识经济飞速发展的今天，不读书很难跟上时代的步伐，只有多读书、勤思考，才能从知识的海洋里吸取营养，才能让我们摆脱“坐吃山空”的尴尬境地，才能充实我们的大脑，提高我们的素养。正如苏霍姆林斯基所说：一个真正的人应当在灵魂深处有一份精神宝藏，那就是通宵达旦地读过一二百本。

总之，在读了给教师的建议这本书之后，我不但对苏霍姆林斯基书中讲述的教育理论有了更深的理解和感悟，而且也对苏霍姆林斯基的伟大人格充满了深深的敬意。他用赤诚的心、火热的血、坚强的毅力、辛勤的汗水，在人们心中树起了一座不朽的教育丰碑。他让我们每一个教育工作者时时不忘己任，努力完善自己的教育方法，给学生发展的空间，限度的激发学生的创造力和学习热情。老师们，让我们一起努力把!相信在我们的努力下，每个学生都能成为善于思考的人，成为对国家有用的人。

“咳……咳咳……”我坐在多功能椅子上，手里拿着iphone23看新闻。今年是2080年，我已经80岁了。

城市里到处是烟味，就算是用空气清新剂拿来用，也让人浑身难受。浓浓的黑雾把太阳遮住了，每一个老百姓都很惊慌，因为全世界到处在发动战争，为的是争夺资源。现在淡水全部用完了，人们的科技不断进步，发明了一种能让深海的水变成我们日常饮用的水的机器，它叫“净化器”，有了这个发明，大海就遭殃了，海水不断地在减少，有许多海洋动物因水太少，而死亡。如今，树木也是人们要抢夺的，人类不断砍伐树木，造成：铅笔、餐巾纸、塑料纸……不管是小兴安岭，还是大兴安岭，都面目全非，没有一点生机。从宇宙向地球看，地球大部分变成了黄色的陆地，只用稀少的蓝色和绿色。如果那些绿色没有了，城市会遭到沙尘暴的袭击。到那时候，人们后悔也来不及。

最后，我想对那些随意破坏地球的人们说：“不要太无情，地球快不行了，你们乱砍伐树木，造成自然资源短缺;你们滥用化学物品，环境遭到了毁灭性的打击;你们随意的发动战争，知道有多少人死在你们的枪口下。一定要记住：地球只有一个，如果你们破坏它，不保护它，等地球资源枯竭了，我们别无去处。请用您们的双手来滋润，来呵护我们共同的地球，维护地球上的自然环境，让地球造福于我们子孙后代吧!

上海黄浦区黄浦区第一小学五年级:

亲爱的各位市民朋友们：

今天我认真地读了《这片土地是神圣的》这篇课文，这篇课文是印第安酋长西雅图150年前的着名演说，整篇文章表达了印第安人对土地的留恋和热爱，语言清新优美，内容令人深思。

文章从我们要善待河水、善待空气、善待动物三个方面，指出河水、空气、动物与我们人类一样，都是大地的一部分。

“要爱护每一处沙滩，每一片耕地，每一座山脉，每一条河流，每一根松针，每一只昆虫。”印第安人是如此喜欢大地，他们把大地视为自已的母亲。但是我们是如何对待自已的“母亲”呢?我听爸妈说，以前在我家门前有一条清澈的小河，它仿佛是一块无瑕的翡翠。夏天，孩子们经常在河里游泳，经常与鱼虾，螃蟹等嬉戏，而现在，河水变成了墨绿色，有的地方还散发出令人作呕的气味。导致河水变色的原因是因为人们往水里扔垃圾，污水排向河里。众所周知，河水的洁净与我们的生活息息相关，如果不善待河水，最终害的是自已。同样，如果不善待空气，不善待动物，人类终究会自食其果的。

“大地不属于人类，而人类是属于大地的。”“我们热爱大地，就像初生的婴儿眷恋母亲温暖的怀抱一样。”尽管大地是那么无私，那么慷慨，但大地是属于世间万物的，人类没有任何理由去独享，而人类的生存却依赖于大地的奉献。因此，我们不能随意破坏大地，而且要以善待母亲的态度来对待大地，只有这样，人类才能繁衍不息，生命不止。

我放下书沉思，现在全球环境恶化，我们必须付出实际行动，从身边点滴做起，向印第安人学习，保护环境，珍爱大地，毕竟善待环境和大地就是善待我们自已。

敬爱的_市市民：

大家新年好!

现在已经是一个科技化的时代了，克隆、复印等的技术都是我们耳熟闻详的。可是，就在同时，我们赖以生存的家园——地球却受到了巨大的破坏。

大家一定晓得石洋溪吧!它又脏又臭，路人一闻就会一阵眩晕。但是，谁又会想到，它以前竟然清澈见底，碧绿的湖面荡漾着微波，能看见溪底五彩缤纷的鹅卵石，可是现在却……唉;另外，一块工地上要建龙山小区，嫌几棵大树碍事儿，就一斧子砍下去，“啪”，刹那间，大树被劈成了两半。

这一幕幕都令人心如刀绞。请大家想一想，我们生活所需要的氧气是无穷无尽的吗?不是!是植物制造出来的。如果花草树木都被毁灭完了，那么我们难道还有生存的希望吗?只可以等待死神来抚摸你的头，送你上西天。到了那个时候，一切都已经来不及了。霎时间，一个原本生机勃勃的地球就会变得死气沉沉。而现在呢?南极上空已经出现了臭氧层空洞，二氧化碳增多使得全球升温这个消息无人不知，无人不晓……这几个惊天动地的消息，犹如利剑一般深深的刺痛了我的心灵，它震撼了我。总而言之，保护环境，人人有责。只要我们去种树、花、草，世界也将会变得美丽。

植树种花草，并非千斤之重，只不过是举手之劳罢了。而且，它既可以美化环境，也可以有益身心，这一举一动，就可以关系到全世界人民的生存，难道我们连这一点都做不到?

让我们一起行动起来吧?

最近，我发现河水的清洁需要管理，河水开始发黑，开始变臭，连水里的小鱼小虾都死了，浮在水面上了，我看了十分痛心。

这些问题主要是因为小区里的市民们的废水倒掉，倒掉的废水进入下水管道，下水管道的出口正是河水。每天都有大量河水被污染，而市民们却还雪上加霜，到河边去洗衣服，导致河水变得很黑。还有些人把吃过后的零食袋随手扔到水里，导致水里的空气发臭。曾经是如此美丽的河水，就这么被污染了。

所以在此，我向你们提出建议，是你们能够更好的保护河水，使它变回原来的模样。

1.可以把下水管道的出口方向转到泥土边，这样的话不但可以让河水减少污染，还可以让泥土更加的肥沃，使树木更加高大，结出的果子可以更加的香甜;

2 .可以发出通知，警告每一幢楼房的住户，不准再到河边去洗衣服。这样河水就可以减少发臭。如果有些住户不听劝阻，仍然到河边去洗衣服，那就只能使出“杀手锏”了--罚款。对!就是罚款，根据洗衣服的次数增加、翻倍，刚刚开始，第一次罚款是50元，见到一次，罚一次，如果不想那就乖乖的在家呆着吧;

3 .在河边的灯上安个监视器，观察是哪些人在河边乱扔垃圾，把他们找到，并对他们进行教育，不能让他们继续在河边扔垃圾。让他们也当一个“监视器”，也去监视别人是否在乱扔垃圾，对他们进行教育。

虽然这只是我的建议，但是我希望能够真正实施起来，让每一条河水变回原来的样子，也不止是河水，包括森林、矿产、大气等资源能够不再那么的浪费。

20xx年XX月XX日

我们中华人民虽然为我们的古代劳动人民修筑的长城感到骄傲，但是我们却破坏了长城：游客们在长城乱扔垃圾有果皮有矿泉水瓶还有餐巾纸……有些人为了开矿资源把长城给拆了。有些游客随身带着雕刻工具，在长城里写上某某某到此一游等。还有些游客乱爬城墙。我建议北京市市长发布下面的法令：

一。让人在长城里不能乱扔垃圾，如果被人给发现了先劝他，如果他不听就进行罚款。

二。让几个人在长城门外把守，如果看到有人要开矿资源的话就告诉他们要矿资源请不要在长城开矿，青岛别的地方吧!

三。让门卫检查游客看一下有没有带雕刻工具，如果发现就没收并且罚款。

四。门卫让游客一批一批的进去。一批只能进去五十个人。这样子可以避免长城被压坏。

保护长城需要我们一起保护。所以市场快下达命令吧!

居委会的叔叔阿姨们：

您们好!

您们都知道，我们的社区中现在几乎见不到一点绿色，全是灰色的。原来的一片有花有草有树有虫的五颜六色的草地，也彻底成为了枯黄的黄土地。社区中的绿色在一天天的减少。

社区中的绿色减少是因为最近小区中在修天然气管道，把整个小区的地面全翻了个底朝天，那些本来就不多的绿色就在这一翻中被埋藏了。

我的建议是：

1、为了美化小区，应该在小区中栽培些花，这些花既可以美化小区又可以净化空气。

2、小区中每天车来车往，空气中弥漫着尾气和各种不好的气体，噪音也很到，这需要的就是植物来吸收不好的气体，为了减少噪音，让居民远离喧嚣，也要植树。

3、希望您们带领居民一起为小区创造绿色，让我们也来帮忙。

尊敬的各位家长、同学和市民朋友们：

新学年即将开始，为了进一步增强全市中小学生和家长朋友的文明交通意识和安全法规意识，增强参与文明交通的自觉性，缓解城市交通压力，消除学生出行安全隐患，营造未成年人成长的良好环境，进一步提升城市形象与市民生活品质，我们向全市家长、青少年学生和市民朋友们发出文明交通、绿色出行建议：倡导绿色出行、节能环保、低碳生活的健康理念，选择步行、骑车、公共交通等绿色出行方式。积极参加文明交通、绿色出行“五个一”活动，即：学生影响一位身边人文明出行活动、家长参加一次义务护学岗活动、学校开展一次文明交通主题活动、市民每周少开一次车活动和参加一次文明交通志愿者劝导活动，争当文明交通表率。

家长以身作则严格遵守交通规则，养成文明交通习惯，接送子女上学、放学时尽量错峰出行，少开车、多走路、不添堵，给孩子正面影响。

青少年学生主动参加学校和社会开展的交通安全教育，提高安全意识和法规意识，确保自身安全。同时在学校指导下，开展交通安全宣传活动，主动提醒身边人遵守交通规则，做到“小手拉大手”，共同维护交通秩序。

广大市民朋友积极加入文明交通志愿者队伍，参与文明交通公益活动，疏导学校门前行人车辆，提醒注意安全。

拥有安全、畅通、和谐、有序的交通环境是大家的共同心愿，让我们携起手来，从我做起，努力营造文明交通，绿色出行新风尚。

建议人：__

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拂去岁月的尘雾，打开历史的启示录，便会看到：只有与祖国荣辱与共，以坚定的爱国信仰紧紧把握住今天，不辱祖国使命的人，才会在历史的长河中获得永生的机遇、化为永存的浪花。

是的，祖国的强盛才是我们自豪的源泉，我们的自豪又是祖国强盛的士气。这士气是一种共同的信仰。她的名字叫爱国。

爱国在哪里?爱国凝在慷慨激昂完璧归赵的蔺相如的眉宇间;爱国写在“诗圣”杜甫铺开的白纸上;爱国从“身无半文、心忧天下”的毛主席口中道出;爱国从勇于直面社会、直面人生的鲁迅的笔尖流出。

爱国是义无反顾的抉择，是不卑不亢的不畏，是忧国忧民的感叹，是救国救民的情怀;爱国是以天下为已任的胸襟，是前赴后继的执着。正是无数先烈在他们自己的时代用满腔热血，冒着敌人的炮火谱写了无愧于时代的《义勇军进行曲》，才使得我们今天的共和国国歌唱响神州。那么气势磅礴，那么雄壮嘹亮。才使得我们今天的炎黄子孙一次又一次在世界的舞台展示中国人的自豪和骄傲。

当五星红旗在奥运赛场冉冉升起的时候，当香港澳门回归祖国怀抱的时候，当08奥运成功举办的时候，当神七航天员挥动国旗太空漫步的时候，当二十国集团领导人金融峰会表达“中国信心”的时候。你们是否欣喜自豪，是否会心一笑，心中油然升起民族的自尊心和自豪感呢?是不是也会热泪盈眶地想起1949年10月1日毛主席在天安门城楼响彻云霄的“中华民族从此站起来了”的呼喊声呢?

曾几何时，我对爱国懵懵懂懂，当我经历了“20xx年的感动”之后。再一次打开历史史册，才发现到处都是两个大字——爱国。于是我恍然大悟，爱国才是永恒的主题。

同学们，让我们把青春镌刻成精致的玉雕，让我们把年轻书写成激情的诗行，让我们把爱国情制成坚固的船桨，让我们把信仰化作前进的力量。让我们的人生之船远航!

作为21世纪的青年，我们必须加倍努力学习，增强本领，牢牢把握住今天。常怀爱国情怀，与伟大祖国共在。

为贯彻落实《国务院关于解决农民工问题的若干意见》(国发[20*]5号)及国家安监总局、劳动与社会保障局、全国总工会等中央七部委联合印发的《关于加强农民工安全培训工作的意见》(安监总培训[20*]228号)，切实提高农民工特别是危险化学品、非煤矿山、烟花爆竹、建筑施工、登高作业等高危行业农民工自我安全保护的意识和能力，有效保障农民工生命财产安全，根据常州市农民工工作领导小组的工作部署和常州市安监局常安监[20*]22号文件精神，结合我区安全生产工作实际，现就加强我区农民工安全生产培训工作提出如下意见：

一、提高认识，加强领导

农民工作为一支新型劳动大军，常年奋战在最艰苦、最危险的岗位上，为*的经济建设和社会进步做出了巨大贡献。但是，由于多种原因，目前我区农民工文化程度较低，大都缺乏必要的安全基本知识、安全技能和安全意识，成为各类事故的主要受害群体。近三年来，在我区工矿商贸安全生产事故死亡人数中，80%-90%为农民工，死亡人群中95%以上是由于缺乏安全意识和安全常识造成的。因此，加强农民工安全教育培训，已经成为保护农民工根本利益和促进安全生产形势稳定好转的一项紧迫任务。各级、各有关主管部门和单位一定要从落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的高度，充分认识加强农民工安全培训的重要性，切实作为一件大事来抓，实事来办。区成立农民工安全培训工作领导小组，由区安委会副主任、区安监局局长任组长，区安监局分管局长为副组长，相关部门负责人为成员，办公室设在区安监局。各镇(街道)、开发区也要建立相应的组织领导机构，并指定一名专职工作人员为联络员，明确职责任务，制订培训计划，建立工作制度，精心组织实施。要加大培训投入，积极争取各级财政部门对农民工安全培训的资金支持，广泛吸纳社会赞助资金，积极筹措培训经费，做到思想认识、组织领导、工作机制和经费保障“四到位”。

二、明确职责，落实责任

开展农民工安全培训工作，要坚持“以政府为主导、以企业为主体”的原则，各级政府职能部门要认真履行组织领导、规划制定、督促检查和加强服务等方面的职责;企业是安全生产的责任主体，也是培训主体和受益主体，尊重企业、依靠企业、造福企业，是推进农民工安全培训工作的基本出发点和基本工作方法。其职责分工：(1)区安监局牵头组织实施全区农民工安全培训工作，加强指导和监督检查;负责会同区总工会等有关部门组织通俗易懂、应知应会的教材，制作图文并茂、案例剖析教学光盘;协助各镇(街道)、开发区抓好重点行业、重点企业的试点工作。(2)各镇(街道)、开发区牵头组织实施本辖区农民工安全培训工作;负责镇(街道)、开发区和企业的师资培训;帮助企业做好培训的各项准备和服务工作。(3)各有关主管部门按照“谁主管、谁负责”的原则，具体抓好本系统、本行业的农民工安全培训工作。(4)生产经营单位要认真贯彻落实《生产经营单位安全培训规定》，履行责任主体，把农民工安全培训工作纳入本单位年度工作计划，认真开展企业内部“三级教育”，积极选送农民工参加有关培训，保证全体农民工具备必要的安全生产知识，熟悉有关安全生产规章制度和操作规程，掌握本岗位的安全操作技能。未经安全教育和培训合格的，一律不得上岗，杜绝“零培训”上岗。

三、突出重点，注重实效

农民工广泛分布在各行各业，情况比较复杂。为确保此项工作有序有效的开展，今年，在培训对象上，要首先从农民工比较集中的行业和劳动环境危险的岗位做起，重点抓好危险化学品、非煤矿山、烟花爆竹、建筑施工和特种作业等农民工的安全教育和培训，全年培训和受教育人数力争达到3万人以上，农民工较多的镇(街道)、开发区要开展农民工安全培训“万人行动”，努力提高培训率;在培训内容上，要重点抓好安全生产法律法规和规章制度的宣贯，抓好安全生产基本知识和技能、公民安全常识和逃生应急常识的培训，提高农民工自我保护意识和防范能力;在培训形式上，要针对农民工的文化水平和特点，更多的采用多媒体、电视、漫画、通俗易懂的资料等图文并茂的直观方法进行教育培训，坚持针对性教育与系统知识讲解相结合，形象化培训与老工人“传帮带”相结合;在培训方式上，要针对中小企业多、组织难度大、企业生产经营忙、集中培训难的实际情况，可采取镇(街道)、开发区集中授课、发放读本个人自学、组织送教上门等多种方法进行教育培训。各级安监部门和行业管理部门要积极为企业组织农民工安全培训搞好服务、创造条件。

四、加强督查，确保质量

为更好地推动农民工安全培训工作的开展，区安委会已将农民工安全培训工作列入年度安全生产目标责任考核体系，从机制上保证农民工培训工作的深入开展。各镇(街道)、开发区、有关主管部门要把企业农民工安全培训情况作为执法检查的重要内容，加强对企业安全培训工作的专项监察，加强对农民工持证上岗的日常检查，加大对无证上岗、违章作业的查处力度，增强企业依法组织安全培训及农民工依法接受培训的意识，促进农民工安全培训工作依法、正常、有序地开展。要建立培训奖惩制度，对培训工作成绩突出的，应给予表彰奖励;对培训工作重视不够、组织不力的，要给予通报批评，并督促整改。各镇(街道)、开发区和有关主管部门将本辖区、本系统的农民工安全培训工作实施方案，于4月15日前报区安监局，从20*年第二季度起，将每季度(下季度第一个月5日前)农民工培训工作进展情况报区安委会办公室，区农民工安全培训工作领导小组将组织抽查。

五、扩大宣传，营造氛围

搞好农民工安全培训，需要调动各方面的力量和全社会的支持。各级、各职能部门和单位，要召开不同形式的动员大会，深入发动、广泛宣传开展农民工安全培训的重要意义和目的要求，增强抓好农民工安全培训的紧迫感和责任感。要通过新闻媒体、下发宣传资料，提出宣传口号，悬挂宣传标等多种形式和渠道，大张旗鼓地开展农民工安全培训的宣传，努力营造全社会关注安全生产、农民工踊跃参加培训的氛围。要利用安全简报、信息网站、板报等宣传工具，及时宣传上级有关农民工培训工作的要求，刊登农民工培训动态，报道生动鲜明的培训亮点，总结交流培训经验。要结合开展“安康杯”竞赛和“安全生产月”活动，在农民工中广泛开展群众性的安全文化活动，免费向农民工发放一些普及安全生产基本知识的书籍资料和音像制品等，组织开展一些较大规模和影响、丰富多彩、贴近农民工生产生活实际的活动，弘扬安全文化，强化安全意识，扩大农民工安全培训的影响力，不断把农民工安全培训工作引向深入。

年月日

基层党组织建设存在问题和解决的建议

近年来，镇党委结合实施"云岭先锋"工程和开展保持共产党员先进性教育活动，狠抓基层党组织建设，使全镇农村基层党组织的战斗力、凝聚力得到了明显增强，使广大农村党员和干部的政治素质和业务素质得到了很大提高，为全镇的经济发展和社会稳定提供了坚强的组织保证，有力地推进了农村"三个"文明建设。但是随着经济、社会的发展，对农村党员特别是党的基层干部要求越来越高，影响基层党组织建设的问题正逐渐显露出来。

一、存在的问题

(一)村级党支部活动阵地缺乏，党支部组织活动难以开展。我镇共有42个农村党支部，有农村干部党员921名，除开展小康示范村建设的支部有活动地点外，其余的均无活动场所。虽然我镇建立了党员活动中心户，但由于近几年来党员人数的不断增加，党员活动中心户已不能满足要求。造成了"干部人难找，群众难办事，活动难开展"的被动局面，削弱了党在群众心目中的地位和形象，影响了农村基层组织的健康发展。

(二)党员发展难度大。一是初高中毕业生农村务农的较少，大多数都外出打工，农村共青团组织活动较少，共青团推优工作力度不够，致使在青年当中发展党员困难较大;二是在农村中有经济头脑的致富能手对入党有畏难情绪，原因是入党后要经常参加一些学习，经常开会，怕影响生产和经营。

(三)村党支部对党员的管理办法少，措施不得力，存在着重发展轻管理的情况。农村部分无职老党员，虽然思想觉悟高，但在儿女成家后，普遍自己生活困难，有的连交纳党费都很困难，在群众中发挥不了带头作用。个别党员素质低下，党性观念淡化，把自己混同于普遍群众中，有的甚至在农村群体性事件中站在党组织的反面，煽风点火，出谋划策，参与其中。农民党员的思想文化素质差，致使他们的观念陈旧，工作能力不强，更缺乏带领农民群众致富的好点子、好办法。

(四)农村党支部书记的党务知识较少，支部活动开展的方式办法不够，一定程度上造成了党组织的凝聚力，战斗力减弱，党员的先锋模范作用得不到充分体现。

二、加强农村基层党组织建设的对策和建议。

针对以上存在的问题，在今后的农村党建工作中，必须针对农村党组织和党员队伍加强教育引导，切实把开展先进性教育活动中打下的良好基础转为推进社会主义新农村建设的强大精神活力。

(一)是建设一支坚强的领导班子和发展农村经济的带头人。

能人、明白人当村官。采取"走、派、挂"、"两推一选"、"公选"等多种渠道，选拔回乡的退休干部大中专毕业生、复退军人和农村致富能人、明白人当村官。选好配强党组织班子，村级班子中能人占多数比例，使党组织服务"三农"工作的整体能力得到增强。

规范党员活动阵地。为各村党支部建立一间活动室，并给予相应的配套设施，使党组织阵地建设达到"有一间活动室，有一套电教设备，有一批书报的学习材料，有一个宣传栏"的四有目标。

(二)建设一支作用发挥良好群众信任的党员干部队伍。

状大党员队伍。以退伍军人、返乡青年、致富能人、村组干部为重点发展对象，加强党员发展工作，逐步形成有一支数量充足，结构合理(35岁以下，初中以上文化，有一定妇女比例，民族比例)的入党积极分子，对入党积极分子严格考察，成熟一个纳新一个，改善党员队伍的文化结构和年龄结构。

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一、总 论

1.项目建设背景

南方A市B房地产开发公司开发的“98佳园住宅小区”，以高品质的开发建设，优美的居住环境和一流的物业管理为A市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。为满足A市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近c民族园，与“98佳园住宅小区”相连的现A市b厂区内，开发中高档‘佳园二期”住宅，与“佳园一期”连成÷片，建设继“98佳园住宅小区”之后又一个高品质住宅小区。佳园一期销售已基本结束，该公司和佳园小区良好的形象普遍得到A市市民和政府的认可，由于“佳园二期”与98佳园仅一墙之隔，这为本项目的开发带来不可多得的商机。

根据A市城市规划发展需要以及白龙路片区控制性规划要求，B房地产开发公司已同A市b厂以定点拆迁的方式达成协议，获得该厂33333.5平方米生产用地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由A市土地管理局和市规划局办理。根据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求，A市D厂搬迁至高新技术开发区内。

该项目初步方案设计已经完成，“佳园二期”项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。

2.项目概况

(1)项目名称：“佳园二期”项目。

(2)建设地点：A市白龙路。

(3)建设单位：B房地产开发公司。

(4)企业性质：国有。

(5)经营范围：主营：房地产开发经营。兼营：建筑材料、

装饰材料、室内外装饰。

(6)公司类别：专营企业。

(7)资质等级：城市综合开发二级。

(8)企业概况：B房地产开发公司是独资国有房地产开发企业，成立于1993年。6年来，该公司成功开发了关上中心区“宏兴大厦”、钱局街职工宿舍项目、交林路职工宿舍，98佳园住宅小区”等项目，总开发面积24万平方米，形成一定的开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并创出了佳园小区品牌效应，在A市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的发展。“佳园二期”是该公司开发的高标准精品住宅小区。

(9)工程概况：“佳园二期”项目占地33333.5平方米，总建筑面积76100平方米，其中多层住宅50960平方米，联排低层住宅10140平方米，地下停车库15000平方米。经估算，工程总投资17623万元，每平方米造价2316元。

(10)资金来源：本项目建设资金完全由B房地产开发公司自筹，不足投资通过预售房款解决。根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为19.8%，财务净现值(Ic=15%)517万元，投资回收期2.9年。投资利润率17.8%，利税率26.2%，计算期内国家税收2629万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。

3.可行性研究报告编制依据

(1)省计委计投[20__]X X号文《关于“佳园二期”项目建议书的批复》;

(2)B房地产开发公司与A市D厂签定的《国有土地转让造成房屋拆迁、停产损失的补偿合同》以及《国有土地使用权转让合同》;

(3)A市规划设计院《白龙路沿线控制性详细规划》;

(4)A市理工大学建筑工程学院设计研究院《“佳园二期”项目初步规划方案》;

(5)白龙寺片区地质勘探资料;

(6)A市城市规划局《A市土地使用变更通知书》;

(7)省审计事务所验资证明;

(8)A市城市合作银行资金证明;

(9)国家计委《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》;

(10)建设部《房地产开发项目经济评价方法》。

4.可行性研究报告研究范围

根据“佳园二期”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

5. 研究结论及建议

本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和A市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对A市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用A市D厂生产用地，对盘活国有资产，推进国有企业产业结构调整，有明显的社会效益。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

6.主要经济技术指标

“佳园二期’’项目主要经济技术指标见表3—1。

表3-1 “佳园二期”项目主要经济技术指标

序号 项目名称 单位 指标

1 总占地面积 平方米 33333.5

2 总建筑面积 平方米 76100

3 建筑容积率 1.4

4 小区绿化率 % 40以上

5 户均面积 多层住宅 平方米/户 A型100、B型160

联排低层住宅 平方米/户 260

6 地下停车库车位 30平方米/车位 500个15000平米

7 综合售价 多层住宅 元/平方米 2950

联排低层住宅 元/平方米 3850

8 地下停车库 元/位 7500

9 建设投资 万元 17623

10 每平方米建设投资 元 2316

11 投资利润率 % 17.7

12 全部投资财务内部收益率(税前) % 18.7

13 全部投资财务净现值(税前) 万元 379

14 全部投资投资回收期(税前) 年 2.9

二、住宅市场分析与营销战略

1、当前住宅市场现状

进入20__年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在：

(1)商品房开发投资稳步回升。1992年房地产业超速发1993年下半年起宏观调控，至1995年以后，房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。1997年以后，商品房投资逐步增加，1998年，在国民生产总值增长的7.8%中，住宅建设的贡献率达到1个百分点以上。

(2)在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。

(3)住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。

(4)房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。

2、A市商品房现状与市场需求

A市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米，位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从A市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，A市目前有26%的市民住房是“单位借房”，约39%属“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出，目前商品房在A市市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。

再从每户住房总建筑面积来看，居民住房60平方米(指建筑面积，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房尸数将比现在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。

3.“精品住宅”的市场需求及发展

“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着A市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据A市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“精品住宅’’的表现为：

3.1 住宅市场趋向细分化

随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，A市住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉60%以上，销售火爆。从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。

3.2 商品房市场进入品牌角逐时代

随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年A市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。“佳园一期”住宅的成功开发和火爆销售，就是一个最好的例子。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：

(1)先富者的市场潜力。A市改革开放20年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占3%左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。

沿白龙路向前是新迎小区和大树营、曙光、东华小区一带，是A市较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下一步商品房的更新换代，加上二，、三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。

(2)商业消费潜力。A市是面向东亚的国际性商贸旅游城市，发展商贸一直是A市经济发展的重点之一。由于几次博览会的成功举办，提高了A市在国际国内的知名度，为A市城市经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋

旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像98佳园这样环境优美、档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。

(3)项目区位市场潜力。“佳园二期”项目位于C民族园以南，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。

3.3 户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点

户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。

3.4 消费者对住宅质量和物业管理的关注

消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。

3.5 住宅开发及开发商向规模化发展

前几年，A市城市住宅开发数量发展过快，但开发规模偏小。目前A市已有各类资质的房地产开发企业200多个，除新迎、江岸、春苑、佳园、北辰等小区外，大多规模较小，不但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。A市目前开发的北辰小区、阳光小区等开发建设规模都在千户以上，具有很强的市场竞争力。住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。从A市最近两年的房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌现出来，并占市场主导地位。

3.6 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段

随着A市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，A市居民购房除直接居住或自用外，有近15%是用于投资保值、增值或出租，这与A市市民近几年生活水平很快提高不无关系。据有关资料统计，1990年A市城镇居民人均收入为1579元，1995年为4384元，1996年汰到5151元，1997年达到6243元，1997年比1995年实际增长42.4%。在居民消费支出中恩格尔系数已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近几年这一系数又有新的下降，这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭为6%～10%，中高收入家庭为13%—16%，，富裕家庭占20%--30%，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。个人购房的比例也由“八五”时期的28%增加到1997年的32%，目前这一比例已超过50%，并保持逐步上升的势头。

从以上分析可以看出，“佳园一期”、“北辰小区”、“阳光小区”、“金康园’’等的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，“佳园二期”市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。

4，当前住宅市场面临的矛盾和问题

目前，以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾，结构性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出，市场有效需求的不足。主要表现在以下三个方面：

(1) 商品房空置量继续上升，消化空置房压力加大。据有关资料统计，A市

空置商品房已达80余万平方米，一些建设标准低，施工质量差，户型不合理，设施或居住环境不良的商品房空置率还将进一步增加。

(2) 住房制度改革未能达到预期进度，各种政策的落实未能实际到位，住宅市场消费需求的良性循环要有一个较长的形成过程。

(3)市场发育程度整体水平偏低，地区之间发展严重不平衡。‘‘佳园二期”住宅开发也面临住宅市场供大于求的矛盾。虽然随着福利房的取消，房地产二、三级市场逐步开放，居民收入水平逐步提高，为商品房市场的发育打下了一定的基础，但目前结构性供给过剩与市场有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在20__年后将建成1000万平方米的经济适用房，低档房市场供给量很大，对房地产价格将产生较大影响，导致本项目的开发有一定的市场风险。

5.营销战略

根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略：

5.1 确定项目整体形象

‘‘佳园二期’’与“98佳园”地块相连。佳园小区已成功开发，其品牌形象得到了A市市民和政府的认同，在A市房地产市场有一定影响，建立了一定信誉。“佳园二期”处于C民族园片区，地段位置优越，小区整体形象根据“人与自然”这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造21世纪高素质物业，开发继“98佳园”之后又一个精品住宅小区。

5.2 “卖点”分析

‘‘佳园二期”住宅小区凭借其优越的地段位置和区位优势，小区住宅销售的“卖点”主要是：

(1) 小区规划不是简单的绿化，而是按“园林化”概念规划建设，因此有突

出的环境特点。此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计，先期发售的佳园小区最成功的“卖点”或销售的“热点”就在于此。

(2)配套设施要能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。

(2) 物业管理在佳园小区的基础上更加完善化，服务更加周到全面，管理高

质量、高水平。

(3) 小区住宅设计引入“智能化”新概念，使住宅小区按“精品化”的标准

档次规划设计和经营管理。除以上因素外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。

5.3 营销推广策略

高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：

(1)广告宣传策略。

由于佳园小区的成功开发与经营，B房地产开发公司已在A市消费者心目中建立了良好的信誉，对后期项目的开发销售较为有利。“佳园二期”项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的整体形象和“卖点’’集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。

(2)促销策略。

1)促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销：①销售准备阶段;②首次公开展销和跟进销售阶段;③二次公开展销及跟进销售阶段;④三次公开展销及跟进销售阶段;⑤扫尾阶段销售。

应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。

2)销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是：①拟更新换代商品房的消费者;②收入较高或中、高收入的消费者;③驻A市办事机构商用或商住;④其他消费者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况：以及市场情况而定。

3)促销手段。拟采用多种促销手段，包括：①广告宣传;②内部认购;③人员直销;④举办展销会;⑤集团认购;⑥有针对性(销售对象)的举办展销会;⑦灵活多样的付款方式;⑧工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺;⑨售楼现场样板房促销(佳园小区效果很好);⑩其他促销手段。

5.4定价策略

(1)价格定位。

1)根据A市目前房地产屋源交易信息，二环路以外西、南及东北市区一带，同类商品房销售价格见表3-2。

表3-2 楼盘销售价格情况表

(20__年1、2月)

序号 名称 房屋类型 区位 地段 最低价(元/平方米) 最高价(元/平方米)

1 红塔花园 多层住宅 市西区 高新开发区 2520 2880

2 阳光花园 高档商住 市南区 滇池路 2480 3880

3 星河明居 高档住宅 市南区 交易会旁 3380 3880

4 宝海豪园 高档住宅 市南区 关上宝海公园 3160 3730

5 盛达花园 多层住宅 市南区 春城路北段 2650 3020

6 钻石豪苑 三层住宅 市东北 C民族园 3200 3900

从A市20__年1、2月楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在2480～3880元之间;别墅式高级住宅每平方米3200-3900元之间。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。

2)98佳园第一期销售价为2030—2580元/平方米，最高价为3、4楼，最低价是7楼。复式楼砖混结构为2380元/平方米，框架结构为2580—3088元/平方米。“佳园二期”价格定位为中高档住宅，考虑上述因素，多层住宅价格每平方米定在2800～3000元之间，联排低层住宅每平方米定在3500～3900元之间，可研中分别取2950元和3850元，地下停车位每个75000元。

(2)价格优惠策略。拟采用以下策略：①付款方式优惠;② 集团购买优惠;③选择购买优惠;④特殊消费对象优惠;⑤其他优惠措施。

(3)价格浮动策略。宜采用浮动售价：①展销会期促销优惠价;②限期销售优惠浮动价;③正常销售期段浮动价;④其他浮动措施。

(4)定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。

三、项目选址及建设条件

1.项目选址

1999年以后，C民族园作为永久性公园，园区依山傍水，环境得天独厚，今后A市将严格控制这一地区规划，区内建设以园林旅游、休闲娱乐和较高档次的住宅为主，发展为A市的一个高尚新社区，其周边环境还将进一步改善。C民族园片区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地，不可多得。‘‘佳园二期”项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。

2.建设条件

2.1 位置优越

“佳园二期”项目建设地块位于C民族园1公里处白龙路主干道西侧，空气清新，水质优良，周围是龙华路、昙小路，主干道白龙路向前直通市中心区。沿白龙路一带的住宅区，是该市较早开发的商品住宅片区，区内人口众多(仅新迎小区就有人口10万人)，商业网点密布，生意兴隆，呈现一派繁荣景象，与C民族园片区优雅、清新、和谐、宁静的环境形成鲜明的对比。随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势，依托C民族园一流的社区环境，佳园二期住宅开发建设具有无可比拟的区位优势。

2.2 交通方便

已建成的主干道白龙路和龙华路、昙小龙、金博路、穿金路形成小区四通八达的交通网络。公共汽车由A市的东、南、西三个方向开往佳园小区，坐车由佳园小区至市中心只需10分钟，到火车站15分钟，到A市机场20分钟。白龙路连接环城东路和白塔路延长线，紧接春城路直达A市机场。由另一条主干道穿金路可连接A市城市南北方向交通动脉---北京路，并以东西方面交通干线---人民路交汇，往南是火车站，往西至西市区，交通十分便捷。

2.3 建设厂区“五通”条件具备

C民族园片区市政设施有;道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。

供水;设施自来水管网供水。接入干管为DN300--DN800。从佳园一期预留口引入。

供电：D厂有现成的变电所(2_315KV.A)，电源不需重新引入。

煤气：佳园一期建有开闭所，从预留口接入。

地质勘探：该地块与佳园一期相连，相邻地块已按多层建筑做过地质勘探。

通信：直接由A市市话通信网接入

场地：建设场地为D厂内生产用地，土地平整，需要拆迁。

2. 4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全

“佳园二期”与’98佳园小区、云山小区、白龙小区、世界花苑构成白龙寺住宅片区，区内商业、教育设施完备，交行、农行、建行在该区均设有营业网点，龙聚商场、新世纪购物广场是小区的购物中心，附近有白龙幼儿园、云山小学等初等教育园地，西南林学院、A市理工大学建筑学院等院校也在该区周困，形成了良好的文化氛围。

2. 5 土地征用情况

开发土地以定点拆迁方式获得A市D厂生产用地33333.5平 方米，未用转让变更方式办理用地手续。

四、建设规模及功能标准

1. 建筑面积和内容

根据省计委立项批复，佳园二期项目建设为商品住宅小区，初步规划总建筑面积76100平方米，其中住宅建筑面积50960平方头，联排低层住宅建筑面积10140平方米，地下停车库15000平方米。

2. 功能设施标准

2.1建筑使用功能

20__年城市住宅流行模式为：家庭向小型化发展，户规模"3口户为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通、地铁和私人汽车有一定发展;学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求;公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。

20__年住宅的套型模式：各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是发序势。套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。套型基本面积达到国家预定的目标。

根据这一趋势，“佳园二期”住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。

2.2 设施标准

住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合《X X省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。

(1)住宅装饰及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。①外墙：高级外墙涂料;②内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉;③顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余为飞粉;④地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪;⑤门窗：高级塑钢窗带纱窗;分户门：复合防盗门;户内门：实木镶板门，实木填芯蒙板门;⑥厨房设施：洗涤盆;⑦卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧阳台：铝合金封闭式阳台;⑨其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。

(2)小区配套设施：小区设有院内花园、草地、水池、休息厅、网球场、地下停车库、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。

2.3 住宅户型规划

根据“佳园二期” 区位环境和住宅市场需求，初步规划为以下3种户型：

多层住宅A户型： 每户建筑面积100平方米。

多层住宅B户型： 每户建筑面积160平方米。

联排低层住宅C户型： 每户建筑面积260平方米。

多层住宅A、B两种户型各196套;联排低层住宅39套

以上户型在下一步单体设计时，还应根据消(费对象需求，综合考虑住宅使用功一能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间(卧室(单双人间))、起居室(厅)、厨房、卫生间)的使用面积满足规定的要求。联排高级住宅主要考虑商住两用按办公和居住两用功能安排

3.工程项目一览表

依据初步规划方案，“佳园二期’主要工程项目见表3-3

表3-3主要工程量一览表

序 号 项 目 名 称 说 明

1 土建工程 建筑面积76100m2

1.1 1.2 1.3 多层住宅 联排低层高档住宅 地下停车库 建筑面积50960m2建筑面积10140m2建筑面积15000m2

2 给排水工程 水箱、水池、水泵机房

3 普通消防系统 住宅区

4 变配电工程(强电) 配电房变配电设备

5 照明工程 小区照明

6 通讯工程 普通申话配线(端子接单元口)

7 火灾报警及安全监视 公共场所火灾报警，可视防盗门

8 通风工程 地下停车库通风

9 闭路电视 住宅区

10 室外工程 室外绿化及部分道路场地

五、建设方案

1.建设场地环境

1.1 地形

建设场地为D厂厂区现状不规则矩形地块，东北宽，西南窄，地形平坦。根据“佳园一期”地质勘察报告钻孔位置和高程数据，地块高程约为1901.41—1902.42米，高程差为1米左右。

1.2 场地自然条件

(1)地貌：场地位于A市盆地东北部，地貌上属河流堆积成因形成的堆积准平原地貌，原始阶地地形明显。表层现况为建筑物及回填土层。

(2)水文地质：根据“佳园一期”地质勘察结果，场区内地下水位高程为1900.60～1901.76米，地下水埋深-1.82 —-0.81米。根据场地水质分析结果资料，建筑场区范围内地下水的化学类型对建筑混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。

(3)地震烈度：根据建设部建抗(1993)13号《关于执行“中国地震烈度区划图(1990)”有关规定的通知》和省建抗(1993)44号《关于抗震设防烈度有关规定的通知》，本工程按A市地区标准，设防烈度要求为8度。

(4)地基土工程地质评价：依据《岩土工程勘察规范》(GB50021—94)、《建筑地基基础设计规范》(GBJ7—89)、《建筑抗震设计规范》(GBJll—89)、《土的分类标准》(GBJl45—90)。根据佳园小区地质勘察报告，地基土主要有人工填土、耕填土和冲洪积、湖积(沼)相堆积层组成，地质物理力学性质一般或较好，周围场地内无不良地质现象。场地土类型属中软场地土，场地类别为Ⅲ类建筑场地。

2.总体规划布局

2.1 片区规划

A市规划局已对白龙路沿线C民族园片区做过控制性详细划，以园林旅游、休闲娱乐和高档住宅为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。

2.2 小区整体规划设计原则

(1)高绿化低密度;

(2)综合服务配套设施齐全;

(3)户型设计适应“升级换代”居住要求;

(4)体现小区独特的整体建筑风格。

2.3 总平面布局

“佳园二期”总平面略呈“T形布局，由4个地块形状较为规则大小不同的庭院式住宅建筑群组合而成，中心花园布置在小区中部，下设地下停车库，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出人口。在小区总平面规划范围内，合理布局区内空间，与“98佳园小区”内空间视觉相呼应，风格相协调。

2.4 交通组织

小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车出口和人口分别设于小区北面主出人口，紧接北面20米宽这域规划路。

2.5 规划指标

根据“佳园二期”初步方案及建设规模，规划指标见表3--4。

3.建筑方案设计

本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明。给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。

表3-4 “佳园二期”项目建筑技术经济指标

序 号 项 目 指 标

1 总用地面积 33333.5平方米

2 总建筑面积 ?6100平方米

3 地下建筑面积(地下停车场) 15000平方米

4 地上建筑面积 61100平方米

其中：多层住宅 50960平方米

联排低层高档住宅 10140平方米

5 建筑层数地上 2～7层

地下 1层

6 建筑总高 7—22米

7 建筑层高地上 2.8—4米

地下 3.6米

8 建筑容积率 1.4米

9 绿地率 40%以上

10 停车 地上 不停车

地下 500辆

3.1 建筑方案总体构思

建设地块紧连“98传园小区”，背靠C民族园，位置居园区中北部。基本要求是：建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的精品住宿小区，并与“98佳园小区”相呼应，与周边建筑环境协调统一。

同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代息和21世纪新的居住理念。

3.2 平面设计

(1)住宅。根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。住宅经济技术指标见表3-5。

表3-5 “佳园二期”项目住宅经济技术指标

序 号 指标名称 单 位 指 标

1 套内使用面积 平方米/套 80、128、208

2 住宅标准层总使用面积 平方米 48880

3 住宅标准层总建筑面积 平方米 61100

4 住宅标准层使用系数 % 80

5 套内建筑面积

5.15.25.3 多层住宅A型多层住宅 B型联排低层高档住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260

6 户内平均居住人数 人/户 3.2

7 居住户数 户 431

8 居住人数 人 1379

(2)公用建筑。中心花园广场地下设一层车库，地下车库出人口均为小区北面主出人口，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》(JGJl00)的有关规定。物业管理会所、配电室、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环形车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。

3.3 立面设计

立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与“佳园一期”和周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。

4.结构设计

根据“佳园一期”地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：

4.1 基础选型及处理

(1)桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。

(2)深层搅拌桩：采用深层搅拌加固地基，并按规定养护、测量，搅拌桩单桩还应通过试桩确定。

4.2 上部结构

“佳园二期”建筑群地上部分由多层住宅、联排低层高挡住宅及公用建筑组成，地上建筑物为框架和混合结构;地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按8度设防。

5.公用设施方案

本住宅区因与’98佳园相连，可利用部分佳园小区配套设施，并可借助本项目改善或弥补两个小区配套设施的不足。

5.1 供水排水 ’

水源为城市自来水管网，进水管径为DN200—DN800，由佳园小区预留口接入，并按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下：

(1)用水标准和用水量。

住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4;

初步估算，住宅生活用水及消防用水每天约231立方米。

(2)给水。

1)设300～500立方米消防水池，安装通用消防水泵2台，自动消防水泵2台。建设区内已有水泵房。

2)在住宅屋顶设单元屋顶水箱(每单元一个)。

3)城市自来水进水管不小于DNl50，设一组水表装置。

(3)室内给水和消防给水系统。

1)室内生活给水：4层以上屋顶水箱给水，1～3层由城市压力供水，采用下行上给式供水系统。

2)普通消防供水系统：由上行、下行、水平供水干管和竖管组成水平和立环供水系统。

(4)室内外排水。

1)室内污水排放量按供水量的85%—90%估算，约173立方米。室内排水需经室外化粪池处理后，进入城市排污管网。

2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管网系统，雨水量按A市地区暴雨强度公式计算。

5.2 供电

(1)供配电系统。

1)负荷等级：工程消防用电设备、设备机房、小区道路照明、生活泵等为二级负荷，其余负荷为三级。

2)供电电源及电压：供电电压为10kV电源，从厂内配电室增容后接出，配电房设自动化柴油发电机组作备用电源。

3)主要电力供应指标：设备容量2155kW，计算负荷1657kW，变压器总装机容量2134kV·A。目前厂内配电室变压器装机容量为2X315kV·A。

4)计量方式：l0kV系统进线设专用计量柜，住宅每户设专用磁卡式分户电表。

(2)照明及电力设计。

1)配电方式：二级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端配电箱后对其供电;三级负荷为单回路供电;每户户内设分户箱，按5kW/户计算。

2)照明设计：有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。照度标准按国家标准GB133—90的中值选取。主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。在公用建筑疏散楼梯口、地下车库通道等位置，设安全出口标志灯;在通道及转弯处，设疏散标志灯。

3)电力设计：消防设备按消防中心指令开停机;通风空调系统集中联动控制;生活水泵和潜水泵按水位自动控制。所有远程控制设备均设置手动控制功能。

5.3 供气

采用城市管道煤气供气方式。主要用气地为住宅区，煤气用量按民用建筑日煤气用量标准估算(每户每月40—50立方米) ，从98佳园小区预留口接人。

5.4 通风空调

(1)住宅空调。高级住宅可采用分体热泵式空调器(挂璧式或立柜式)。由住户自行购置(一般不需要)。

(2)通气及防排烟设计。地下车库设机械排气系统，设管道或通风窗自然补风。安装机械排烟系统，排风量按每小时6次气计算。设备用房换气次数为4～6次/小时(变配电房按10次/小时计算)。

5.5 弱电设计

(1)小区通信线路由A市市话网直接引入。

(2)高级商住两用住宅设数据、语音用模块化插座。

(3)数据语音均采用lOOMbid高速传输方式，用五类传输线。

(4)小区范围内设CCTV保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。

(5)小区CATV电视系统由A市光纤电视网引入，每用户设2～3个电视用户盒。

(6)设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。

6.消防

(1)建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。

(2)地下停车库设防烟疏散楼梯间，采用室内自动喷淋消防或气体消防设施、消火栓。

(3)小区室外按规范设消火栓。

(4)地下车库按国家有关规范设置防火分区。

(5)根据小区消防用水量设消防水池(花园水池及消防两用)，按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。

7.环境保护

本工程主要污染源是地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾，地下层设备运行的噪声污染。对上述污染拟采取以下措施进行治理：、

(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污经化粪池处理排人城市污水管道。

(2)固体垃圾：采用袋装方式收集处理，防止二次污染。

(3) 噪声：设备选型应尽量选用噪较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。

六、项目实施进度安排

本项目计划在两年半(29个月)左右的时间内建成。建设进度计划如下：

20__年1月20日：项目建议书批复。

20__年2月23日～20__年3月：编制可行性研究报告并报批。

20__年5月—20__年7月：建筑方案设计。

20__年8月：综合管网设计。

20__年9月～20__年11月：施工图设计。

20__年12月：报建、领取建设规划许可证。

20__年1月：工程开工。

20__年3月：完成投资25%，开始预售。

20__年8月：主体工程断水。

20__年12月—20__年2月：单体工程验收。

20__年1月—20__年3月：分项工程验收。

20__年6月：正式人住。

七、投资估算与资金筹措

1.投资估算

根据建设单位提供的“佳园一期”土建工程基础数据，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资造价见表3-6和附表3-1。

表3-6“佳园小区” 项目投资估算 单位：万元

序号 项 目 开发产品 分期计划进度

成 本 1 2 3 4

1 土地费用 4500 4500

2 前期工程费 647 647

3 基础设施建设费 2054 600 1454

4 建筑安装工程费 7132 1090 5400 642

5 公共配套设施建设费 280 50 100 130

6 开发间接费 109 25 35 35 14

7 管理费用 285 90 90 90 15

8 销售费用 713 50 250 250 163

9 开发期税费 130 130

10 其他费用 544 90 90 364

11 不可预见费 1230 400 500 330

合 计 17623 7142 7949 20__ 522

2.资金筹措

本项目建设资金完全由建设单位自筹，B房地产开发公司使用自有资金8000万元作为项目资本金;按国家对商品房销售有关规定，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发，本项目需利用分期预售房款总计约9623万元。详见附表3-2。

八、经济效益分析

1.住宅销售价格

根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅按每平方米2950元;低层联排高档住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售价3001元。地下停车库每个车位75000元，按80%即400个车位销售计。

2.销售进度及付款计划

本项目计划在3年内完成销售，各年销售计划见表3-7表。

表3-7 各类建筑销售计划表(%)

项 目 合 计 1 2

多层住宅 100 15 60

联排低层高档住宅 100 10 60

地下停车场 100 10 60

所有业主均在两年内付清房款，签合同当年付一半，第二年再付一半。

考虑小区临时停车的需要，20%的地下停车库车位，用于租赁，由小区物业公司经营和管理。投入经营后第一年60%出租率，每个停车位每月280元;第二年以后出租率为100%，第二年至第五年，停车位每月300元，五年以后每月400元。

3.税费率

本报告采用的各种税费率见表3—8。

表3-8 税费率表(%)

税 费 项 目 税费率 税 费 项 目 税费;

营业税 5 土地增值税 30、40、50超率累进

城市维护建设税 7 公益金 5

教育费附加费 3 法定盈余公积金 10

企业所得税 33 任意盈余公积金 8

房产税(按租金) 12 不可预见费 7.5

4.盈利能力分析

项目在计算期内经营收入22089万元，可获利润总额3132元，扣除所得税1034万元、公益金105万元、公积金210万任意盈余公积金168万元后还有1616万元可分配利润。项目缴纳的经营税金为1215万元，企业所得税为1034万元，土地增值税为380万元，合计缴纳税金2629万元。详见附表3-3—附表3-5。

项目全投资内部收益率(所得税前)为19.8%，在预期可接受的内部收益率为15%时净现值可达517万元，投资回收期为2.9年。资本金内部收益率为13.1%。详见附表3-6和附表3-7。

商品房投资利润率=利润总额/总投资X100%

=3132/17623X 100%=17.8%

商品房资本金净利润率=税后利润/资本金X100%

=2099/8000X 100%=26.2%

5.清偿能力分析

本项目所需资金全部均由开发商自筹，末向金融机构借款，因此不存在还款问题。由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零。

6.资金平衡分析和资产负债分析

在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零，由附表3-9可见，在项目计算期内，项目的资产负债结构是很好的。资金平衡分析详见附表3-8，资产负债分析详见附表3-9。

7.敏感性分析

将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10%，全部投资内部收益率将分别下降至6.3%和4.8%，净现值分别下降至—857万元和—927万元，均为负值;投资回收期则增加到3.5和3.?年;租

房价格和预售款回笼进度对收益的影响相对不敏感。根据测算，敏感因素的变动均不应超过基本方案6%左右的范围，否则，项目收益风险较大。详见表3-9及图3-1。

表3-9敏感性分析表

序号 项 目 变动幅度(%)

内部收益率(%) 净现值(万元) 投资回收期(年)

0 基本方案 19.8 517 2.9

1 开发产品投资 +10 7.7 —867 3.5

-10 35.3 1901 2.7

2 售房价格 +10 33.9 1961 2.7

-10 6.5 —927 3.7

3 预售款回笼进度 +10 21.1 616 2.9

-10 17.0 246 3.3

4 租房价格 +10 19.9 523 2.9

-10 19.8 510 2，9

敏感因素变动(%)

图3—1 敏感性分析图(全部投资，所得税前)

1一售房价格;2--预售款回笼进度;3一租房价格;

4--基准收益率;5一开发产品投资

8.临界点分析

为考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力，对开发产品投资、售房价格、土地费用和售房面积等因素作临界点分析，若期望的内部收益率为15%，则项目投资的临界18281万元，增加654万元;每平方米售房价格的临界点为2894元，下降107元;土地费用的临界点为5069万元，增加569万元;售房面积的临界点为70335平方米，减少2765平方米。详见表3--10

表3-10 临界点分析表

敏感因素 基本值 临界点

全投资税前内部收益率 19.8% 期望值 15.0%

开发产品投资(万元) 17623 最高值 18281

售房价格(元/平方米) 3001 最低值 2894

土地费用(万元) 4500 最高值 5069

售房面积(平方米) 73100 最低值 70335

9.主要经济指标

本项目的主要经济指标见表3—11。

表3-11 主要经济指标表

序号 名 称 单位 数据 备注

Ⅰ11.11.2 建设规模房地产开发产品总建筑面积 商品房销售其中：多层住宅联排低层高档住宅地下停车场 出租房地下停车场平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610

Ⅱ123456789 经济数据 总投资 资金筹措 其中：资本金使用预售房款 经营收人 经营税金及附加 总成本费用 利润总额 所得税 税后利润土地增值税 万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均

Ⅲ12345676财务评价指标商品房投资利润率商品房投资利税率商品房资本金净利润率全部投资内部收益率(所得税前)全部投资投资回收期(所得税前)全部投资内部收益率(所得税后)全部投资投资回收期(所得税后)资本金内部收益率%%%%年%年% 17.826。926.219.82.913.13.213.1

九、风险分析及对策

1.市场风险分析

(1)从A市目前住宅市场来看，出现了住房供过于求的情况，据统计，目前已积压商品房达80万平方米。除了市场有效需求不足，改革滞后，福利分房与货币分房双轨并行，购房者举棋不定，房价超过消费者的承受能力等原因外，小区位置偏僻，设施不配套，交通不方便，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好的居住环境是其重要原因。

本项目市场定位为中高档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定风险。按照国际惯例，房价一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房价每平方米售价为1500--20__元之间(中低档商品房)，一套建筑面积65平方米的住房平均售价达9.75万元～13万元之间，相当于家庭年收入的7.2倍至9.6倍，

难以形成有效需求。本项目销售房价是这一标准的近2倍，目前A市先富者毕竟是少数，需求有限，销售有一定市场风险。

虽然目前A市房地产市场总的趋势是供大于求，价格走低，销售相对低迷，但随着国家采取的反通货紧缩政策的成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房的销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。

(2)做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。

2.经营管理风险分析

(1)本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。

(2)在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用;降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低1%，将比基本方案增加净现值139万元，增长36.5%;反之，利润减少，销售收益率下降。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之一。

(3)做好物业管理和售后服务工作。

3. 金融财务风险分析

本项目资金完全自筹，不从银行贷款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑十减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用：(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成银行按揭方式;(4)建筑分期付款+银行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼厂消减金融财务风险。

附表3-1项目总投资估算 单位(万元)

序号 项 目 总投资 估算说明

1 开发建设投资 17623

1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地费用前期工程费基础设施建设费’建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用

2 经营资金

3 项目总投资 17623

3.13.23.3 开发产品成本 固定资产投资经营资金 17623

附表3-2投资使用计划与资金筹措表 单位：万元

序号 项 目 合计 ] 2 3 4 5 6

1 总投资 17623 7142 7949 20__ 522

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自营资产投资自营资产投资借款建 设期利息自营资产投资方向调节税 经营资金开发产品投资其中：不含财务费用财务费用 20__20__’ 522522

2 资金筹措 17623 7142 7949 20__ 522

2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 资本金预售收入预租收入其他收入借款 固定资产投资长期借款 自营资产投资人民币借款自营资产投资外币借款 房地产投资人民币借款 自营资产投资建设期利息借款 经营资金人民币借款 80009623 6400742 16006349 20__ 522

附表3-3 售房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元

序 号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915

1.1 1.2 1.3 可出售面积(车位)平均售价(元/平方米) 销售比例(%) 73100100 985

2 经营税金及附加 1207 81 443 522 160

2.1 2.2 2.3 营业税 城市维护建设税 教育费附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104

3 土地增值税 380 19 133 171 57

4 商品房销售净收入 20350 1373 7478 8802 2697

附表3-4 租房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元

序 号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 租房收入 152 20 36 48 48

1.1 1.2 1.3 可出租面积(车位) 单位租金(元/车位) 出租率(%) 60336060 10

2 经营税金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64

2.1 2.2 2.3 营业税 城市维护建设税 教育费附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.072.400.170.07

3 租金净收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36

4 净转售收入 339.51 339.51

附表3-5损益表 单位：万元

序 号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 经营收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48

1.11.21.3 商品房销售收入 房地产租金收入 自营收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48

2 经营成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21

2.12.2 商品房经营成本出租房经营成本(摊销) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21

3 出租房经营费用 78 12 21 22 22

4 自营部分经营费用

5 自营部分折旧、摊销

6 自营部分财务费用

7 经营税金及附加 1215 81 443 523 162 3 3

8 土地增值税 380 19 133 171 57

9 利润总额 3132 207 1149 1358 414 2 2

10 弥补以前年度亏损

11 应纳税所得额 3132 207 1149 1358 414 2 2

12 所得税 1034 68 379 448 137 1 1

13 税后利润 2099 138 770 910 277 2 2

公益金 法定盈余公积金 任意盈余公积金 105210168 71411 387762 469173 142822

14 加：年初未分配利润 43 220 220 220

15 可供投资者分配的利润 107 635 921 434 222 1

16 应付利润 1616 64 415 701 214 222 1

A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1

17 年末未分配利润 43 220 220 220

附表3-6 财务现金流量表(全部投资) 单位：万元

序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 现金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自营收入 其他收人 回收固定资产余值 回收经营资金 ’ 净转售收入 1473 8054 949620 291536 48 48340

2 现金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26

2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定资产投资(含方向税)开发产品投资(不含投资费用) 经营资金 . 自营部分经营费用 出租房经营费用经营税金及附加 土地增值税 所得税 3801034 20__ 2231

3 净现金流量累计净现金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715

4 所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747

计算指标 所得税前所得税后内部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%财务净现值(FNPV) 517 -203。投资回收期(年) 2.92 3.16基准收益率(/。) 15.00% 15.00%

附表3-6 财务现金流量表(资本金) 单位：万元

序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

1 现金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自营收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 1473 8054 949620 291536 48 48340

2 现金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26

2.12.22.32.42.52.62.72.82.92，102.11 资本金 预售(租)收入用于开发产品投资 自营部分经营费用 出租房经营费用经营税金及附加 土地增值税 所得税 长期借款本金偿还 流动资金借款偿还 短期借款本金偿还 借款利息支付 133379 20__1252317]448 2231 2231

3 净现金流量 2099 -5837 -850 6350 2052 22 362

4 累计净现金流量 -5837 -6687 -337 1715 1737 2099

计算指标 内部收益率(FIRR) 13.1% 财务净现值(FNPV) -203 基准收益率(/。) 15.00%

附表3-8 资金来源与运用表 单位： 万元

序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6

l 资金来源 30429 7873 9654 9516 2951 48 388

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1，12商品房销售收人房地产租金收入自营收入自营资产长期借款自营资产经营资金借款房地产投资借款 短期借款资本金其他回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2193; 949620 291536 48 48340

2 资金运用 21946 7374 9319 3866 1113 247 27

2.12.22.32.42.52.62.72.82.9 2. 102. 11 2.12 2.132. 142.152.16自营固定资产投资(含方向税)自营固定资产建设期利息房地产投资(含利息) 经营资金 自营部分经营费用 自营部分财务费用 出租房经营费用 经营税金及附加 土地增值税所得税 应付利润 自营资产长期借款本金偿还自营资产经营资金借款偿还房地产长期借款本金偿还 偿还其他应付款 短期借款本金偿还 20__ 522：21 2231222 22311

3 盈余资金 8483 499 335 5650 1838 —199 361

4 累计盈余资金 499 834 6483 8322 8122 8483

附表3-9 资产负债表 单位： 万元

序 号 项 目 1 2 3 4 5 6

1 资产 6474 8429 8639 8702 8482 8483

1. 11.1. 11.1. 21.1. 31.1. 41. 21. 31. 4 流动资产总额 应收账款 存货 现金 累计盈余资金 在建工程固定资产净值 无形及递延资产净值 8482

2 负债及所有者权益 6474 8429 8639 8702 8482 8483

2.12.1.12.1.22.22.2.1 2.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.3.4 流动负债总额 应付账款 短期借款 借款经营资金借款 固定资产投资借款 开发产品投资借款 负债小计所有者权益 资本金 资本公积金 . 累计盈余公积金 累计未分配利润 6474 6400 32 438429 8000 209 220 8639 8000 418 220 8702 8000 482 220 8482 8000 482 8483 8000483

比率指标 资产负债率(%) 流动比率(%) 速动比率(%)

有一天，我知道怎么回事，半夜做梦在玩网络游戏，半夜3点醒来也在玩游戏。我3点醒来时玩了4个小时的游戏，我玩呀玩呀，不知不觉7点50了，我心想糟了，肯定糟了，这时我的心乱了起来，连忙刷刷牙洗脸，背书包，我到学校时，老师叫我把事情的过程告诉了他，写了检查。

我以后一定不能再玩网络游戏了，什么“梦幻西游、魔界、魔兽等等很多网络游戏，一进了游戏的屏幕就很吸引人，让人很想玩。还有一个事，就是我们玩游戏总是100元200元500元甚至花上了几百万元去玩那些游戏，我嘛，已经花了20x多了，这总数够吓人的了吧!那怕也些说“永久免费”的游戏还要卖那些道具，我们花的钱要比收费游戏还多~!我玩游戏时还有几个笑话，有一次，姐姐要去买鞋子，我说我去杀诬赖打几双就OK了。

最后告诉大家，不要玩网络游戏。

亲爱的同学们：

“安全无小事，生命重如山”。作为充满活力，热爱生命的新时代大学生，我们应该保持积极的生活态度，热爱生活，珍惜生命,创建安全和谐校园环境关系到学校正常的教学、生活秩序以及学校和社会的稳定。为积极营造安全文明健康和谐的大学生活环境，倡导大学生绿色生活、健康生活新风尚，建设文明校园、和谐校园、幸福校园，特向全体同学发出倡议如下：

1、安全用电，不使用违规电器。冬季历来是火灾事故的频发期和高发期，随着气温逐渐下降，部分宿舍出现违规电器使用现象，这严重威胁着学生的生命财产安全。因此不要在宿舍使用违章电器，不在宿舍煮火锅，养成人走熄灯、关闭电源、不留隐患的良好习惯;清除使用热得快、电热水器、电热毯、电热杯、电饭锅等热源性电器及私接乱拉电线等情况。

2、自觉维护校园秩序，自觉遵守我校学生行为守则。倡导健康生活方式，不酗酒，不组织喝酒，严格遵守学校规章制度，发现有同学喝酒，要主动制止或劝说;一定要加强自控能力的培养，不要让酒精毁掉了自己的前程。

3、遵守我校学生宿舍门禁管理规定。遵守宿舍作息制度，不晚归、未归，不带外来人员及异性人员进入宿舍，甚至留宿。积极维护校园和谐稳定，保护自身生命财产安全，自觉凭本人“宿舍”一人一卡刷卡进出宿舍，不为非本宿舍住宿生和外来社会人员代刷卡，不借他人使用。不刷卡推挤、跨越、攀爬、异向刷卡、不以一人刷卡多人通过等不文明方式出入。

4、养成良好的生活习惯，管理好个人财物，注意防盗。离开宿舍时要做到随手锁门、锁柜子，若在寝室楼内发现可疑人员，及时向楼管工作人员汇报。贵重物品如手机、电脑、数码相机等要妥善保管，不要在宿舍里存放过多现金，防止失窃。一些重要的证件例如身份证、银行卡等要注意保管，不要放在同一处，以免造成不必要的损失。

同学们，生命诚可贵，安全责任大。现在就让我们从我做起，提高安全意识，杜绝一切安全隐患，为营造一个安全和谐的生活、学习环境而共同努力吧!

建议人：

日期：

现代科技越来越发达，也正是这个原因，采用的资源也越来越多。我们应该爱护我们的生存环境。

目前，全球每年都在变暖，南极冰川每年也在加剧融化。夏天，人们大量地使用空调，致使外部空气迅速增高，这也是全球变暖的原因之一。少空空调，减少温室气体排放。工厂排出的气体有些因没消毒，而倒致空气质量变坏，容易生病。

最主要的还是保护环境，不乱砍树木，多植树造林、退耕还林;不乱扔乱吐，垃圾应丢在垃圾箱里;坐车尽量坐公共汽车，减少尾气排放。

资源方面也很重要。要减少浪费;不浪费粮食，粮食是来之不易的;不浪费水，水是生命之源;不浪费电，电是有限的;不浪费天然气，天然气是很稀少的。总之，我们要用行动来保护我们的环境，保护我们的地球。

低碳生活是一种习惯，在生活中节约能源，减少二氧化碳气体的排放;低碳生活是一种时尚，利于保护环境，气候及我们赖以生存的家园，是一种社会公德，是一种生活态度，我们需用智慧去创新，用行动去实践。

让我们在低碳生活中健康快乐地成长!

__市市长：地球是我们的家，同时也是我们的母亲。地球无偿的供给我们各种资源，而我们却还为了一点蝇头小利，不顾后果的肆意去破坏她。正如《只有一个地球》那篇文章所说的，我们不能再指望破坏了地球移居到别的星球上去，地球如果灭亡了，那么降临到地球上的命运终究也会降临到人类身上。为了保护我们的地球，爱护环境，我建议大家做到如下几点：

1.珍惜现在的每一口空气，尽可能的减少对空气的污染。

2.倡导步行少用汽车，这都是保护大气的举措。

3.要多植树造林，森林不仅能呼出新鲜空气，还能净化空气。并制止乱砍伐森林的行为，要少破坏环境。

5.不要滥用各种资源，如，煤、木、水……如果这些资源被开发光了，我们的子孙后代将会无法生存。

6.水是生命的源泉，要提倡节约用水，不浪费一滴水。

虽然我们一两个人改变不了地球的命运，但是只要大家都行动起来，保护和珍惜我们的地球，地球就能炫出青春的笑脸!

7.不要随地乱扔垃圾，在街道上要摆放一些垃圾桶供行人使用。

致此敬礼!

地球是人类的母亲，是生命的摇篮。我们本应该保护地球母亲的，而我们却在破坏地球母亲，破坏地球母亲那光滑的皮肤。正如《只有一个地球》这篇文章所说的，我们不能再指望破坏了地球后再移居到别的星球上去。所以我们亡羊补牢，为时不晚，保护我们的地球，爱护环境，我给大家提一些建议：

1、大力节约资源，不使用或少用一次性饭盒、筷子等消费品，不浪费纸张。

2、大力节约能源，不浪费水电，随手关灯、随时关紧水龙头。

3、使用环保电池，防止汞、铬污染、慎用洗涤剂，减少水污染。

自觉保护生活环境，积极参与社会绿化美化活动，保护绿地、花木。

5、建议垃圾分类，清理“白色”污染，把废塑料袋打个节再扔进垃圾箱。

6、建议文明行为，从我做起，不随地吐痰，不乱扔废弃物，保护绿色环境。

7、尽量使用公共交通工具、自行车或步行，减少空气污染;使用无铅汽油，购买小排气量的轿车。

地球只有一个，她的生命是脆弱的，不能因为我们为着眼前的发展和获得微小的利益，以肆虐的行为，无“度”的获取，使本已脆弱的躯体更加脆弱!保护地球，就是保护我们自已。地球的安宁，世界的美好，需要全社会的共同努力。

老师们、家长们、同学们、小朋友们，你心中有一个绿色之梦吗?让我们把环保承诺变为实际行动，为改善社会的环境质量尽力。最后，让我们用大手牵起小手，托起绿色的希望。

全体少先队员们：

我们的校园是一个可爱的家。可是我门的操场最近每一次做操或刮大风都会引起许多尘土。上个学期还好好的，为什么会变成这样呢?是因为我们不爱护操场上草地。我们在操场上踢球、做运动时，可怜的小草都被踩死了。即使有时下雨，小草应该会喝到甘甜的雨水，但也有的会淹死。所以小草回越来越少，慢慢地，很多地方只剩下泥土了。风一吹或我们的脚轻轻一踢，就会引起许多尘土了所以我们为了爱护小草，做到以下的要求：

一、不可以在操场上留下任何的垃圾。

二、如果见到有垃圾，应积极地捡起来。

三、在做操时，我们的脚不能踢地面的黄土和沙，以减少尘土被我们吸进身体内得病。

四、要爱护操场上健康的小草，不要伤害它们。

心动不如行动，如果能做到以上的要求，我相信，我们操场上的小草又会健康地生长起来，而且我们也不会吸到对身体有害的尘土了!