房地产

一、活动主题：“‘迎圣诞、庆元旦、购房抽大奖”

二、活动目的：提高项目知名度与人气、促进楼盘销售。

三、活动时间：12月10日——1月1日；

四、活动规则：

凡是在12月10日至1月日期间购买住宅或商业的客户均可参与迎新年联欢抽大奖活动。

五、奖项设置方案：

一等奖：1名，送品牌电脑一台；

二等奖：2名，各赠送25英寸大彩电一台（价值3000元/台）；

三等奖：5名，各赠送1.2P空调挂机一台（价值1500元/台）；

纪念奖：20名，各赠送价值100元的小家电

奖金总额：万元；中奖率：100%；

抽奖时间：1月1日；

抽奖地点：售楼处；

抽奖活动规则：

在1月1日将在活动期间购房的业主邀请到售楼处，按照购房的先后顺序由业主自行抽取。为了体现抽奖活动的公平、公证、性，将邀请公证处人员进行现场公证；在抽奖结束后，公开剩余奖项以示公证、透明！

六、活动宣传工作

活动宣传媒体：

1、报纸广告：；

2、短信群发；

报纸广告投放时间与数量：12月20日一个整版；

12月22日一个整版；

12月19日一个整版；

12月26日一个整版；

12月30日一个整版；

短信群发目标人群：

1、意向客户；

2、三区市民；

短信群发时间与数量：12月12日、12月19日、12月30日群发三次，每次20万条；

销售现场：利用大型条幅与彩虹门进行宣传；

以举办“回馈业主，服务业主”为名的公开活动，同时，带出一些较有影响力的歌舞、文艺表演活动，期望“充分利用现有的业主资源、以旧带新”，再推出在价格、赠送等方面较具吸引力的信息，吸引购房。

策略建议

1、以“让世界充满活力——庆元旦系列活动”为题材，以旧业主活动的人气，带动新买家的购房优惠促销活动。

2、系列活动的策略及简要

计划

计划在1月1日这一天，邀请所有业主及其亲友，活力康城的目标客户，凭事先发出的邀谓票，参加在现场举办的“让世界充满活力”活动。

操作计划：

1、12月25日前，向业主赠送活力康城国庆活动邀请票，计划每户4张；

2、在12月28日前，向部份目标准买家，赠送活动邀请票；

连贯性促销优惠计划；

◎从12月20至12月30日，前十名购房新业主，可获赠惊喜八五折优惠；

◎1月1日至1月7日，前十名购房新业主，可获赠惊喜九折优惠；

◎1月8日至1月31日，由业主推荐成功的前十名购房新业主，新业主获赠价值2万元的豪华厨、卫装修（或额外九七折购房优惠），旧业主获赠“免全年物业管理费”

*1月1日至1月3日“让世界充满活力”

活动的主要内容：

1、乐团表演

2、“让世界充满活力”内部认购及元旦系列活动开幕式

3、女主播与观众面对面

4、活力健身操表演

5、活力幸运大抽奖

6、智趣开心游戏

7、“活力在”前体育明星业主面对面

8、“你、我、活力康城”趣味三人篮球赛（小组）

9、“精彩一刻”明星合影留念

XX年前三个季度的工作已经结束了，在全体员工不懈努力与坚持下，基本完成了前三季度的工作任务。具体分以下几方面：

1、提升服务品质。

首先我们认为公司的服务品质要上台阶单靠我们服务办的跟踪检查是远远不够的，所以在年初我们就制定了楼层兼职值班经理，由个楼层主任级人员担任，和我们共同配合，对各楼层的员工日常行为规范进行检查，从而在卖场检查方面力量得到加强。在本年第二季度，服务办带领各商品部开展班组建设。以商品部各区域为单位，具体在顾客投诉，领班交接班、导购日常考核方面进行建设，实行卖场互查、部门自查，每周由服务办带队进行二至三次联合查场并根据结果下发查场整改通知单(参加人员由服务办人员、部门领班、主任、楼层值班经理)，现场管理逐级负责、分级管理(服务办公司级→各商品部部门级→班长级→店长—员工)，加大力度。

部门干部负责本部门的现场管理，有问题时可以及时处理，从员工接受和配合方面更有利于管理效果。建立店长培训制，进行销售跟进。第三季度服务办对全员的服务质量跟踪卡进行了更换，并建立了全员服务管理档案，对全年违纪的员工累计超过6次，我们将暂停员工的上岗资格，进行培训并重新办理入职手续，使全体员工树立危机意识，全面提升服务品质，从而营造最佳服务环境，截止目前为止累计更换下发服务质量跟踪卡4000余张，在店庆前我们还在员工中推出了我微笑、我引领的服务口号，并组织制作员工微笑服务牌并全员下发，全员佩戴，通过这样的方式使全体员工都微笑面对每一位顾客，为顾客留住国芳百盛的微笑。八月份为了更进一步的提升服务品质，树立员工服务意识，还推出服务明星候选人共44人，起到了以点带面的作用。

2、顾客投诉接待与处理。

在本年度我们多次利用部门例会或沟通会、专题培训等形式对楼层管理人员进行公司退换货规定、投诉处理技巧及精品案例分析培训，重点以规范自身接待形式、规范服务为主要工作目标，做到投诉规范化、接待礼仪规范化、接待程序规范化、处理结果落实规范化、楼层接待及记录规范化，(服务办定期检查，对不规范的管理人员进行处罚)，在今年8月份公司安排我对一线领班的投诉技巧进行培训，我精心准备后，带出了顾客投诉处理艺术，并得到基层管理的好评，通过本次培训提高楼层基层管理人员处理投诉能力。XX年前三季度服务办全体共接待各类投诉371起完结率(质量类：224例，服务类:9例，综合类：131例，突发事件：7例)在突发事件处理方面，我们与保险公司又续签了投保协议——第三方责任险(保费共3000元，三店同保)，只要是在我公司发生的突发事件，均属于保险范围，从而为公司减低了损失。

3、人员管理检查范围全面化、制度化。

将二线和一线员工管理纳入同步轨道，进行日常监督和管理。依公司相关规章制度，一视同仁，严格落实，做到公平公正，不厚此薄彼，达到监督检查透明化，管理标准化，杜绝执行标准不一的问题，我们还制定了整改通知单，对发现的问题及时进行整改，从而使部分工作得到很大提升，而且我们还加大力度对干部在岗进行检查，从以前的每天两次增加到四至六次，使各部门管理人员有了自律意识。在迎宾方面我们要求各楼层管理人员在每天员工进店前，就要站在员工通道迎接员工进店，通过这种方式，管理人员的亲和力得到加强，使各级管理人员与员工之间距离更加接近。

4、卖场五大管，严格查场制度，对楼层提出查场重点。

在每日的查场中服务办值班经理做到“三勤”手勤、腿勤、嘴勤。对发现的问题及时与部门反馈沟通，并下发整改通知单，提出整改期限，并检查跟踪，使发现的各类问题能得到及时解决(但也有部分问题得不到落实，主要以硬件问题为主，我们通过查场通报进行跟进)，杜绝一面讲，一面不落实的工作被动局面。在XX年前三季度服务办对卖场进行检查，共计发现处理各类员工违纪5823人次，公司平均违纪率%。其中大部分员工都是给予批评教育为主，只有少部分经常违纪的员工给予经济处罚，从而也体现了公司人性化管理，降低了以罚代管的被动局面。

5、值班经理业务技能及专业化水平的提升。

我们根据值班经理业务上存在的不足制定了系统的培训计划，定期进行商品知识及专业知识的培训，培训师由我部值班经理自行担任，用我们的弱项通过培训来补我们自己的弱项，比如我们部门有些同志不知道如何开展工作，那我就安排他们来讲“在工作时间如何有效的开展工作”，从而进一步提升了值班经理业务技能及处理顾客投诉水平，进一步完善自我监督、自我管理机制，前三季度度服务办内部共计各类培训近20余次。

6、白银店工作。

在具体工作中服务办按照公司统一安排配合，从人员招聘，培训等方面进行，商业服务法规的课程由我主讲，累计20余课时，按时完成培训任务。其次我们还对服务台人员进行培训，转变服务观念。顾客需要的，就是我们要做的。时刻以顾客的满意度来处理问题，为顾客提供“尽如您意”的服务。对白银店服务办值班经理我们也是严格要求，要求他们必须按照总店的管理水平去管理，虽然现在分店的管理和总店还有差距，但我们有信心把分店的管理抓上去。

7、积极配合公司完成各项工作

从参与者、执行者、策划者到组织者在公司各项大型活动中，处处都有服务办值班经理的身影，对公司提出的各项工作都能及时、全面、保质保量的完成，并取得了一定成效，受到公司领导和人力资源部领导的认可与肯定。总结XX年前三季度服务办工作，虽然取得了一定的成绩，也受到领导认可，但是我们的工作提升还是进展较慢，人员的业务素质与值班经理的标准还存在一定的距离，而且部门多数为新进员工，专业素质还相对较低，在处理顾客投诉等方面经验还相对欠缺，在服务品质方面跟发达城市的大型购物中心还存在一定的距离，所有在XX年第四季度——XX年一季度我会努力提升我部人员素质，提升工作效率，在兰州率先提倡并实施“特色化服务”，大打特打服务牌，使顾客不但可以享受到国芳百盛的品牌文化，更能享受到国芳百盛的服务文化。

抵押权代理人：

抵押人：

债券发行人：

第一章总则

根据《特种金融债券托管回购办法》、《特种金融债券托管回购办法实施细则(试行)》之规定，为了确保丙方于年月发行的特种金融债券项下债权的实现，乙方愿意以其所拥有的资产作为抵押资产，为丙方从债券持有人融入资金所形成的债务提供抵押担保。

根据 要求，甲方代理特种金融债券项下全体债券持有人(即本合同项下抵押权人，以下简称债券持有人)，与乙方和丙方签订本合同并行使本合同项下的权利。

丙方作为债券发行人，在此承诺对此次特种金融债券项下抵押工作提供全面协助和便利。

甲方行使权利的期限为：在抵押登记机关登记之日起至本合同项下债券到期日止，其后本合同项下权利由债券持有人或其代理人以及其他债权人分别或联合行使。

甲方经审查，同意接受乙方的资产抵押担保，为明确甲、乙、丙三方的权利、义务，依照国家有关法律及其他有关规定，特制订本合同。

第二章定义

第一条债券发行人——指经中国人民银行批准发行特种金融债券的金融机构，即丙方。

第二条特种金融债券——指经中国人民银行批准，丙方发行的专门用于清偿证券回购债务的有价证券。

第三条抵押人——即本合同项下乙方，指以其所拥有的资产作为抵押资产为丙方发行本次特种金融债券进行担保的第三人。

第四条抵押权人——指丙方发行的特种金融债券项下全部债券持有人。

第五条抵押权——指在抵押担保法律关系成立后，当丙方到期不履行本次特种金融债券项下义务时，甲方依照法律的规定以抵押资产折价，或者以拍卖、变卖抵押资产的价款优先受偿的权利。

第六条抵押资产价值由中国人民银行指定或甲方确认的评估机构评定。

第三章甲方声明第七条甲方作为本合同项下抵押权人的代理人，就本合同做出如下声明：

1.在本合同有效期内，未经甲方书面同意，乙方将本合同项下抵押资产出租、转让给第三人的，其出租、转让行为无效，甲方仍可对抵押资产行使权利;

2.任何第三人对债券持有人在本合同项下的权利产生侵害，甲方有权提起诉讼;

3.在本合同有效期内，乙方未经甲方书面同意而将本合同项下抵押资产再设立任何形式抵押的，其抵押行为无效;

4.本合同项下抵押资产只能用于防范特种金融债券到期兑付风险;

抵押权人：

地 址：

邮码： 电话：

法定代表人： 职务：

抵押人：

地 址：

邮码： 电话：

法定代表人： 职务：

年月日

前言

迈进大学生活的最后一个年头，站在我们面前的就是那个向往已久的工作社会，我们的心已经开始飞进那里。我们高兴、我们兴奋，因为我们终于可以在这个巨大的舞台上展现自我,我们可以回报社会，我们可以服务国家。但是我们又害怕又胆怯，我们常常会扪心自问：我们准备好了吗?是的，我们在校园里生活了数十载，而社会与校园是完全不同的两个世界。也许我们不能完全立刻适应这激烈残酷的社会，所以我们选择一个过渡的桥梁把我们平稳的送上社会的大舞台，这就是专业实习。

首先，我们先谈谈房产在理论上的认识。房地产是房产和地产的合称，有成不动产。房地产是一种不能移动的，或移动后会引起性质、形状改变的财产。房地产是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜、体的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。房地产是一种的特殊的商品，房地产是一种特殊的产业。现代房地产业在我国的兴起，是最近一二十年的事，但其来势凶猛，一波三折，富有生命力，为世人瞩目。特别是1992年和1993年我国一度曾出现“房地产热”，1993年以后开始实施“宏观调控”，1998年提出把住宅建设培育为新的经济增长点，等等。房地产业，在我国社会主义市场经济的发展中越来越重要。

毕业实习是我们大学生必须经历的过程，是理论与实践相结合的重要方式，使我们在实践中了解社会、在实践中巩固知识，实习又是对我们专业知识的一种检验，它让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，技能开阔视野，又能增长见识，为我们走向社会打下坚实的基础，也是我们走向工作岗位的第一步。

同时实习也是提高学生政治思想水平、业务素质和动手能力的重要环节，我们通过实习走向社会，接触实务，了解国情、民情，增进群众观念、劳动观念和参与经济建设的自觉性、事业心、责任感;通过深入基层，了解人力资源管理现状，并加深巩固所学劳动法、合同法等专业知识，进一步提高认识问题、分析问题、解决问题的能力，为今后走向社会，服务社会做好思想准备和业务准备。

刚进入单位的时候我有些担心，经历了一连串的实习之后，我努力调整观念，正确认识了单位和个人的地位以及发展方向，我相信只要我们立足于现实，改变和调整看问题的角度，锐意进取，在成才的道路上不断攀登，有朝一日，那些成才的机遇就会纷至沓来，促使我们成为社会公认的人才。

第一章：工作内容

1.1实习说明

(1)实习目的：在学校的两年里虽然我们是整天与书本打交道，学到了很多知识，但是那些东西毕竟都是理论知识，在社会上是否能真正的用的上谁也不知道的，所以实习的目的是要将我们的理论知识实践化，真正的运用到社会上去。除此之外，多多参加实习，可以为我们积累很多的工作经验，为以后找工作也起到了一定的推动作用。因为离开父母自己一个人独自在社会上打拼肯定都不是一帆风顺的，会常常遇到难以解决的困难，而这个困难不能依靠任何人，只能自己想办法去解决的，所以参加实习能够培养我们吃苦耐劳的精神和提高我们独立解决问题的能力。最重要的就是学习做事的方法和做人的道理

(2)实习时间：20xx年1月1日至20xx年3月29日

(3)实习地点：河北卓联房地产经纪有限公司

(4)实习性质：毕业实习

1.2实习单位简介

卓联房地产经纪有限公司成立于XX年、注册资金300万元，房管局备案房地产经纪公司二级资质。

主营业务：房地产信息咨询、房屋买卖、房屋租赁、代办过户、代办贷款、商品房代理、金融、企业策划、房地产中介服务。

经营理念：在竞争中谋求生存，在困难中寻找机会，在绝望中创造希望，把不可能变成

可能。

河北卓联房地产经纪有限公司属于房地产销售行业，在行业初期生成阶段向全面发展阶段过渡时期顺势成立，在拥有高强生命力创业团-队的同时，以确保“客户利益化，员工利益化”为主要经营理念，创新并实践出以多渠道服务为主导的房地产销售与获利运营管理模式。经过长期的积累和实践经验为日后的发展奠定了坚实的基础。

公司成立的核心内容以高标准、高质量服务为主要经营切入点，全方位研究高质量服务的展现方式，向供求双方提供真正专业、高效、全方位的顾问式服务为价值点。我们深信一切利润及发展空间均来自于满足需求者的需要之后，我们不依靠于原始服务和销售模式，进而创新开发出多渠道、人性化的专业服务程序。公司注重短期目标与长远战略的结合，中长期目标将逐步拓宽服务销售层面，涉足一手房代理，存量房销售，商业、公寓及金融服务、不动产投资代理，资产联合及相关法律等多元化经营。

1.3工作环境

我实习工作分为两个阶段，前一个阶段是在销售部做户外广告的招商工作，工作内容是主动寻找客户，给客户讲商铺的地理位置和价格等，如果客户有意就和约谈判。后一阶段就是在售房连锁店做置业顾问，工作的主要内容是接待客户，给顾客介绍楼盘的信息，并帮助客户计算房屋的总价、房产过户手续以及各种房地产市场政策，帮助他们更好的了解整个楼盘的情况。同时给顾客提出一些我们自己的见解，有时配合连锁店人员处理日常工作。

第二章工作流程

1.1了解过程

1月1日式我实习正式开始的第一天。刚到卓联公司一切对于我来说都是新鲜和陌生的，渴望着认识，了解和汲取我所欠缺的东西。从走进房产公司起就是参加培训、学习房产知识和话术，期间还考了3天的试，考试内容包括房子卖点、话术、税费计算以及百问百答。这主要是对我们以后的工作有很大帮助的。每份工作都是从开始的不懂然后通过自己的慢慢学习来不断的熟识并到最后的完全掌握。

通过公司系统的培训，我现在列出二手房交易整个过程的大致几个阶段：

(1)、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

(2)、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

(3)、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

(4)、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

(5)缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

(6)、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

(7)、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

(8)、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

1.2实际操作

在做置业顾问三个月中的前三天我主要还是熟悉所要销售小区周围的生活设施和小区内部的环境、小区房子的户型什么的。到第四天我就真正的进入了置业顾问的角色了，我们是早上8：30分上班的。

8：30-9：30是开店长会议的，主要是店长做一些有利于置业顾问作业的讲解和对置业顾问一天行程的安排。

9：30-12：00就是我们置业顾问自己给自己安排了，在这方面是很能体现经纪人的自觉性的。我呢，一般是从9：40-11:30打客户资料，给客户介绍房子的卖点以至于吸引客户出来看房，在这段时间中我偶尔会看一下搜房网、58同城等一些类似二手房网站上是否有房东拿房子出来卖的，如果有的话就以最快的速度打电话过去询问房子的具体座栋、单元、房号和楼层、价格以及装修和看房时间，然后把房子的具体情况登记到我们公司的erp上，该房便成为我的房源如果谁把我的房子卖掉的话我会有判成的。11：32-12:00我会去我的口碑网上输新的房源和刷新以前输过的房源，以便有买房者浏览经纪人网页的时候我的房源优先被点击到从而打我的电话让我得到新增客户。

下午我们是1：30上班，下午的工作内容和上午的几乎是一样的，打电话约带看、刷口碑输房源，我们打电话的目的就是约到买房客户出来看房，所以一般一天的行程中至少都是有一组带看的，约到带看客户的同事我们不光要确定好客户看房的时间，同时也要打电话给房东确定好房东的房子什么时间方便看，如果在一个具体的时间段房东和客户都有时间的话，那么在那段时间我们经纪人就是带客户出去看房子，客户看过房子后如果有意向的话我们会把客户拉进门店里坐下来谈下，在房子客户喜欢，价格客户也能接受的情况下我们会用自己的说服能力让客户下个意向金以便我们去和房东洽谈，谈好后，就可以顺顺利利的签约了。当然并不是签约就万事大吉了，后面还有很多售后服务等着我们做的，比如我们需要帮客户到银行去按揭、打首付款给房东、办理三证、过户最后交房等一系列事情。如果客户看了房子不喜欢的话我们只能接着给她/他找其他的房子，知道他们买好房子为止。这就要求我们要把客户给跟紧，不然一不小心就会被其他中介公司成交了。

通常我们是下午6：00下班，但有时候我们经纪人晚上还是要值班的，值班也就是在店里面看下店做下自己的事情可以约好第二天的带看或是接接委托，还有就是写好每天的报表，也就是每日行程。以上就是我做职业顾问该做的具体内容，其实说起来也不是很忙关键是看自己怎么安排的。

总体来讲，这份工作还是蛮轻松蛮有挑战性的，而且晋升空间是很大的，做得好在一个月之内就可以从见习职业顾问上升到正式或是王牌置业顾问，当然提成也就比见习职业顾问要高的多。

结语

在这次将近三个月的实习后，不管是在做事还是在做人方面都收获了很多。现在很多行业都是要我们营销和行政人员的，随着时代的不断进步，经济的不断发展和知识的不断更新要求我们要不断的学习，学习，再学习!

21世纪的营销教育是素质教育。在知识经济时代，营销教育培养的是高素质的“通才”，教师不仅仅是传授专业知识，更重要的是给学生创造一个有利的学习、生活氛围，本着能构建完善的知识结构和能力结构，拓宽知识背景和能力基础的原则，让学生学会“做人、做事、做学问”。

21世纪的营销教育是终身教育。在知识经济时代，学校教育再也不是一次性为学生准备一切的教育，学习的社会化、社会化学习是教育更普遍的形式，终身教育是营销教育的主要目标，一个人只要有一、二个月不学习，就会落后，营销人员将不断回归教育，“活到老、学到老”正是为此需要做了很恰当的诠释。

我们在以后的做事上一定要有耐心不管做什么事都不能操之过急，刚刚做房产置业顾问一个对所售房源不了解，手上也没有很诚心的客户，约出来带看都是比较困难的所以说新人的话三个月不开单都是很正常的，但是不要因此而灰心，要相信自己一定会签单的，做事要一步一个脚印，踏踏实实的，不要想一口吃一个胖子，所以还是要有耐心。当然自学能力也是很重要的，在学校什么事都有老师教导的，但是在社会上有不懂的东西没有人会主动去指导你的，只能通过自己不断的学习去解决疑难问题。

不管做什么工作起先都是要给自己定一个目标，然后向自己制定的目标不断地努力，一个人只有有了目标才会更有激情。在工作上要不懂就问，多多学习。而做人上，一定要老实，不能太狡猾，在别人寻求帮助的时候能帮到的一定去帮，不能帮的也尽自己的努力去帮。

先做好人再去做事一直是我坚信的!

实习心得

3年的大学生活帮助我构建了丰富知识体系及知识框架，社会是我终生需要不断学习并通过实践不断丰富自身生活技能的一所大学。毕业实习是学生大学学习完成全部课程后的最重要的实践环节。通过毕业实习可以使我们学生更直接接触企业，进一步了解企业实际，全面深刻地认识企业实际运营过程，熟悉和掌握市场经济条件下企业的运营规律，特别是企业市场营销工作的基本规律;了解企业运营、活动过程中存在的问题和改革的难点问题，并通过撰写实习报告，使学生学会综合应用所学知识，提高分析和解决企业市场营销问题的能力，并为撰写毕业(设计)论文做好准备。在这将进三个月的实习时间里，我在我的实习单位了解和研究了企业主要的一些基本情况和问题，了解到当今房地产事业仍然是很吃香的一门行业，在石家庄几乎每天都会有接近120套房子会在中介公司成交掉，即使是国家严重控制房产并且针对房产出台很多政策但是对房产是似乎影响不是很大的，因为毕竟买房子的还是要买的。其实，当今房产对中国的经济起到很大的推动作用，如果哪天一旦房产行业萧条了，相信对中国的经济是一个很大的打击的。所以我坚信房地产行业还是中国的发展行业的。

本次实习是我大学生活重要的里程碑，其收获和意义可见一斑。首先，我可以将自己所学的知识应用于实际的工作中，理论和实际是不可分的，在实践中我的知识得到了巩固，工作能力也得到了锻炼;其次，本次实习开阔了我的视野，使我对现在的企业营销，工作生活有所了解，我对置业顾问的行程也有了进一步的掌握;此外，我还结交了许多朋友、学长学姐，我们在一起相互交流，相互促进。因为我知道只有和他们深入接触你才会更加了解会计工作的实质、经验、方法。为我们以后进一步走向社会打下坚实的基础。

学习为人处事：走出学校，一切都变得复杂社会上的人可谓是形形色色，什么人都有。为人处事需要严谨和慎重。因此，在这里，看着，感觉当中的人或事，可以从中学习如何面对不同的人，处理不同的情况，为将来真正的走上社会，应对复杂的社会做好准备。

致谢

感谢卓联房地产经纪有限公司给了我这样一个实习的机会，能让我到社会上接触学校书本知识外的东西，也让我增长了见识开拓眼界。感谢我所在部门的所有同事，是你们的帮助让我能在这么快的时间内掌握工作技能，感谢我们店长、行政助理以及尊敬的甄经理，是你们帮助我解决处理相关问题，包容我的错误，让我不断进步。此外，我还要感谢我的实习指导老师杨波老师，在实习期间指导我在实习过程中需要注意的相关事项。我感谢在我有困难时给予我帮助的所有人。

最后，请允许我再一次真诚的感谢我实习所在的卓联房地产的各位老师，没有他们的耐心指导，我也不能有如此之多的收获。因此，真诚的对各位老师说一声:谢谢，你们辛苦了!

甲方：_________

地址：_________

邮码：_________

电话：_________

法定代表人：_________

职务：_________

乙方：_________

地址：_________

邮码：_________

电话：_________

法定代表人：_________

职务：_________

根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。

第一条 项目内容及规模

总投资及资金筹措：总投资_________万元(其中：征地费_________万元，开发费_________万元，建筑安装费_________万元)。投入资金规模_________万元，甲方出资_________万元，分_________次出资，每次出资_________万元，预收款_________万元;乙方出资_________万元，分_________次出资，每次出资_________万元。

第二条 合作及经营方式

合作方式：_________

各方负责：

甲方：_________

乙方：_________

经营方式：_________

第三条 资金偿还及占用费

资金占用费按月利率_________‰计付，并于每季末的前_________天内付给出资方。资金的偿还按如下时间及金额执行_________。

最后一次还款时，资金占用费随本金一起还清。

第四条 财务管理

1.成本核算范围：_________

2.决算编制：_________

3.财产清偿：_________

4.利润分配：_________

第五条 违约责任：_________

第六条 其他

1.该项目资金在_________行开户管理。

2._________方经济责任由_________担保。保证方有权检查督促_________方履行合同，保证方同意当_________方不履行合同时，由保证方连带承担经济责任。

3._________方愿以_________作抵押品，另附明细清单作为本合同的附件。_________方不履行合同时，_________方对抵押品享有处分权和优先受偿权。

第七条 本合同正本一式_________份，甲方执_________份，乙方_________份。合同副本_________份，报送_________等有关单位各存1份。双方代表签字后生效。

本合同附件有_________与本合同有同等效力。

第八条 本合同的修改、补充须经甲乙双方签订变更合同协议书，并须保证方同意作为合同的补充部分。

甲方(盖章)：_________ 乙方(盖章)：_________

法人代表(签字)：_________ 法人代表(签字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

门面房一期工程已于20--年峻工，本年度主要是进行销售和资金回笼工作，以及交户后的质量保修回访工作;门面房二期工程主要施工内容已于20--年基本结束，20--年主要进行销售和资金笼工作，以及门面房门前大理石铺装，和----路亮化及广告牌等其它配套设施的施工，门面房二期工程已于20--年11月28日举行了竣工验收会;现在已进入全面交户阶段和后期手续的办理。

一、项目开发、建设工作

在项目建设施工过程中，我公司从项目组织管理、工程质量控制、现场管理等几个方面开展工作。

在项目组织管理方面：首先明确项目组织管理体系、项目工程部主要工作职责，确定项目管理的目的任务，制定工程四大总体目标质量、进度、投资、同事的协作下，使得商业用房工程得以顺利进行，通过工程例会协调各项工作、解决日常施工中的矛盾，加强相互之间的沟通，及时有效地控制好工程的质量、进度、成本、安全文明。

在工程质量控制方面：质量管理上，项目部着重抓了三个环节：确立质量目标、确定质量预控方案;产品形成的过程控制;验收控制。开工前确定质量预控方案，公司提出“建精品工程、树---形象”的质量目标，对监理及单分包单位明确目标、验收标准等。并审定监理大纲及施工单位的施工组织设计。针对监理、施工单位在节能、智能、质量通病防治等方面的薄弱环节提出改进要求，协助其完善施工工艺、措施的制定。抓好过程质量控制，在过程控制上，发挥监理在质量管理上的职能，对监理充分授权、有效监督;严把原材料质量关，项目部对进场材料质量、数量、规格验收，并监督现场取样送检，以检查到场材料是否符合合同要求。工程项目部在对于施工单位的质量管理上，主要抓其质保体系建设，发挥质保体系在质量管理上的作用，从思想上重视质量管理，在日常的管理中重点工作是质量巡查，质量跟踪，并结合施工的阶段，组织一些有针对性的质量管理活动，有效利用工程例会制度，讲问题、提问题、解决问题。现场管理中，强调服务意识，为乙方生产质量优质产品创造条件，提供技术支持、管理支持。产品的验收控制中，主要是要求施工方做到自检、互检和交接检，严格监理验收制度，确保按工序报验制度执行。总之，门面房工程的施工质量总体是好的，能较好地按规范施工，按规范验收，现在门面房二期工程已经各级质量监督检验部门验收合格。

在安全与文明现场管理方面：本工程施工场地较小工作面较大，且在镇区主要交通要道占道施工，现场安全较难管理，工程项目部结合实际情况，和施工、监理研究，实时调整现场临时设施，根据本工程安全文明项目管理目标，督促施工单位在施工过程中贯彻执行国务院及各部门颁发的安全规程、生产条例和规定;为了提升工地形象和安全文明施工，科学安排、合理调配使用施工场地，并使之与各种环境保持协调关系，要求施工单位按安全文明标化工地标准进行施工;督促监理工程师做好安全控制，目的是保证项目施工中没有危险、不出事故、不造成人身伤亡和财产损失;督促监理工程师和承包商按照有关法规要求，使施工现场和临时用地范围内秩序井然，文明安全，环境得到保护，交通畅达，防火设施完备，居民不受干扰，场容和环境卫生均符合要求。

二、销售工作

总体销售状况：门面房一二期工程应销售总额为12348万元，现已销售9147万元，资金已回笼8006万元，未销售部分3201万元，另外尚有1140万元已销售资金没有回笼。

项目开发的最要一环是销售，开发成功与否，主要看销售情况，所以公司采取了多种销售策略，多方开源，通过多种渠道，联系多层次客户。公司在上半年主要是对一期工程交户后的客户进行催款，落实二期门面房开发资金，对资金困难的客户，积极联系银行，动员客户及时按揭贷款，以加快公司资金回笼;在二期工程开发建设过程中，对直接分包的分项工程，优先考虑购置门面房的施工单位，以房款抵工程款，以减小工程建设的支付压力，如玻璃门工程和室外亮化工程;另外，动员地方一些有实力的个体老板购置门面房，以及一些有意投资商铺的外地老板购买，动员本项目的施工承包人购买本工程的一处较大的商铺，用以抵扣工程款;当然，还用了其它销售手段，比如充分利用户外广告宣传，采用涨价手段，动员公司员工亲朋来购买等。

三、20--年工作计划

20--年公司开发项目目前已有初步计划，主要是将---路东侧地段进行门面房开发，总开发面积约7000平方米，本段开发门面房工程，主要是为了提升---总体形象改善政府大楼周边环境而建，其经济效益并不高，本工程拟于20--年上半年开工建设，并于20--年5月份之前完成各项建设前期准备工作，和各项报批手续，并拟定于20--年年底前建设完成，并完成销售50%;

---大楼的开发建设，开发面积约14000平方米，该大楼为---大楼，由----投资，我公司开发建设，并最终销售给---，该工程开发时间已初步确定，但最终开发时间尚需由国土局确定;

镇卫生院门前门面房开发，开发面积约3500平方米，该处门面房属于原门面房二期工程，各项手续齐全，有现成的施工图纸，在协调好外部关系和补办一些手续后可直接施工建设，该处一旦确定开发，可以在5个月内竣工，且可以很快完成销售。

进一步对门面房一二期工程剩余门面房进行销售，确保后期开发项目有充足的流动资金。

我是__销售部门的一名普通员工，刚到二手房房产时，对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及其房地产市场。

作为销售部中的一员，该同志深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。

房地产市场的起伏动荡，公司于20__年与__公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，我积极配合本公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为__月份的销售高潮奠定了基础。最后以__个月完成合同额__万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，我从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。

20__年下旬公司与__公司合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出__火爆场面。在销售部，我担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。

在开盘之际，该同志基本上每天都要加班加点完成工作。经过一个多月时间的熟悉和了解，我立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大，在收款的过程中该同志做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，该同志不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与我和其他销售部成员的努力是分不开的。

20__年这一年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。

销售工作如逆水行舟，不进则退。紧张繁忙的一年即将过去，新的挑战又在眼前。沉思回顾，这一年我作为销售本部经理，在公司领导的指导下和同事的合作中，我积累了更多的实践经验，学习到了更多理论知识，同时，也在工作中发现了自身的一些不足。这是充实的一年，具体的工作总结如下。

甲 方：____________________________________ 地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________ 法定代表人：____________ 职务：____________ 乙 方：____________ 房地产中介代理有限公司 地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________ 法定代表人：____________ 职务：____________ 甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法典》的有关规定，就甲方委托乙方(独家)代理销售甲方开发经营或拥有的____________事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。

第一条 合作方式和范围 甲方指定乙方为在____(地区)的独家销售代理，销售甲方指定的，由甲方在________ 兴建的____________项目，该项目为(别墅、写字楼、公寓、住宅)，销售面积共计________平方米。

第二条 合作期限

1.本合同代理期限为 个月，自________年____月____日至________年____月____日。在本合同到期前的____天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长____ 个月。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。

2.在本合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。

3.在本合同有效代理期内，甲方不得在____________地区指定其他代理商。

第三条 费用负担 本项目的推广费用(包括但不仅包括报纸电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等)由甲方负责支付。该费用应在费用发生前一次性到位。 具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。

第四条 销售价格 销售基价(本代理项目各层楼面的平均价)由甲乙双方确定为____元平方米，乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活浮动。甲方所提供并确认的销售价目表为本合同的附件。

第五条 代理佣金及支付

1.乙方的代理佣金为所售的____________项目价目表成交额的____%，乙方实际销售价格超出销售基价部分，甲乙双方按五五比例分成。代理佣金由甲方以人民币形式支付。

2.甲方同意按下列方式支付代理佣金： 甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的代销即告完成，即可获得本合同所规定的全部代理佣金。甲方在收到首期房款后应不迟于3天将代理佣金全部支付乙方，乙方在收到甲方转来的代理佣金后应开具收据。 乙方代甲方收取房价款，并在扣除乙方应得佣金后，将其余款项返还甲方。

3.乙方若代甲方收取房款，属一次性付款的，在合同签订并收齐房款后，应不迟于5天将房款汇入甲方指定银行账户;属分期付款的，每两个月一次将所收房款汇给甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。

4.因客户对临时买卖合约违约而没收的定金，由甲乙双方五五分成。

第六条 甲方的责任

1.甲方应向乙方提供以下文件和资料：

(1)甲方营业执照副本复印件和银行账户;

(2)新开发建设项目，甲方应提供政府有关部门对开发建设____________________项目批准的有关证照(包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证和开工证)和销售________________项目的商品房销售证书、外销商品房预售许可证、外销商品房销售许可证;旧有房地产，甲方应提供房屋所有权证书、国有土地使用权证书。

(3)关于代售的项目所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等;

(4)乙方代理销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方;

(5)甲方正式委托乙方为________________项目销售(的独家)代理的委托书; 以上文件和资料，甲方应于本合同签订后2天内向乙方交付齐全。 甲方保证若客户购买的____________的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责。

2.甲方应积极配合乙方的销售，负责提供看房车，并保证乙方客户所订的房号不发生误订。

3.甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。

第七条 乙方的责任

1.在合同期内，乙方应做以下工作：

(1)制定推广计划书(包括市场定位、销售对象、销售计划、广告宣传等等);

(2)根据市场推广计划，制定销售计划，安排时间表;

(3)按照甲乙双方议定的条件，在委托期内，进行广告宣传、策划;

(4)派送宣传资料、售楼书;

(5)在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目、环境及情况;

(6)利用各种形式开展多渠道销售活动;

(7)在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以代理人身份签署房产临时买卖合约，并收取定金;

(8)乙方不得超越甲方授权向客户作出任何承诺。

2.乙方在销售过程中，应根据甲方提供的________________项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。

3.乙方应信守甲方所规定的销售价格，非经甲方的授权，不得擅自给客户任何形式的折扣。在客户同意购买时，乙方应按甲乙双方确定的付款方式向客户收款。若遇特殊情况(如客户一次性购买多个单位)，乙方应告知甲方，作个案协商处理。

4.乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动。

第八条 合同的终止和变更

1.在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。本合同一但终止，双方的合同关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。

2.经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。

第九条 其他事项

1.本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方代表签字盖章后生效。

2.在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。 甲方：____________________ 代表人：________________ ________年____月____日 乙方：____________________ 代表人：________________ ________年____月____日

返

抵押权人:_____________

地址:____________ 邮码:____________ 电话:____________

法定代表人:__________________ 职务:_______________

抵押人:_______________

地址:____________ 邮码:____________ 电话:____________

法定代表人:____________ 职务:____________

抵押物业地址:____________邮码:____________ 电话:______

抵押权益之房产买卖合同:购房____ 字第________号

第一条 总则

抵押权人与抵押人于____ 年____ 月____ 日会同担保人签定本房产抵押贷款合约(下称“合约”)。抵押人(即借款人)同意以其与担保人于____ 年____ 月____ 日签订的房产买卖合同(即抵押权益之房产买卖合同)的全部权益抵押于抵押权人,并同意该房产买卖合同项下的房产物业(即抵押物业),在售房单位发出入住通知书(收楼纸)后,立即办理房产抵押手续,以该物业抵押于抵押权人,赋予抵押权人以第一优先抵押权,并愿意履行本合约全部条款。抵押权人(即贷款人)同意接受抵押人以上述房产买卖合同的全部权益及房产买卖合同项下房产物业,作为本合约项下贷款的抵押物,并接受担保人承担本合约项下贷款的担保责任,抵押权人向抵押人提供一定期抵押贷款,作为抵押人购置抵押物业的部分楼款。经三方协商,特定立本合约,应予遵照履行。

第二条 释义

在此贷款合约内,除合约内另行定义外,下列名词的定义如下:

“营业日”:指抵押权人公开营业的日子。

“欠款”:抵押人欠抵押权人的一切款项,包括本金,利息及其他有关费用。

“房产买卖合同之全部权益”:指抵押人(即购房业主)与担保人签订的“房产买卖合同”内所应拥有的全部权益。

“房产物业建筑期”:售房单位发出入住通知书日期之前,视为房产物业建筑期。

第三条 贷款金额

一、贷款金额:人民币____ 元;

所有已归还(包括提前归还)的款项,不得再行提取。

二、抵押人在此不可撤销地授权抵押权人将上述贷款金额全数以抵押人购楼款名义,存入售房单位帐户。

第四条 贷款期限

贷款期限为____ 年,由抵押权人贷出款项日起计。期满时抵押人应将贷款本息全部清还,但在期限内,如抵押人发生违约行为,抵押权人可据实际情况,随时通知抵押人归还或停止支付或减少贷款金额,抵押人当即履行。

第五条 利息

一、贷款利率按____ 银行贷款最优惠利率加____ 厘(年息)计算。

二、上述之优惠利率将随市场情况浮动,利率一经公布调整后,立即生效,抵押权人仍保留随时调整贷款利率的权利。

三、本合约项下之贷款利率,按贷款日利率或根据抵押权人书面通知按市场情况而调整的利率。

四、合约有效期内,按日贷款余额累计利息,每年以365天计日。

五、贷款利率如有调整时,由抵押权人以书面通知抵押人调整后的利率。

第六条 还款

一、本合约项下贷款本金及其相应利息,抵押人应分____期,自款项贷出日计,按月清还借款本息,每期应缴付金额(包括因利率调整带来的应缴金额改变),由抵押权人以书面通知抵押人,如还款日不是营业日,则该分期付款额须于还款日起延次一个营业日缴交。

二、抵押权人有权调整及更改每期应付金额或还款期数。

三、抵押人必须在____银行开立存款帐户,对与本抵押贷款有关的本息和一切费用,要照付该帐户,若因此而引致该帐户发生透支或透支增加,概由抵押人承担偿还责任。

四、所有应付予抵押权人的款项,应送____银行。

五、抵押人不能从中抵扣、反索任何款项。如果在中国现时或将来有关法律规范下,不得不抵扣或反索任何款项(包括税款),则抵押人得即向抵押权人补偿额外款项,致使抵押权人所得,相当于在无需反索的情况所应得不折不扣的款项。

第七条 逾期利息及罚息

一、每月分期付款应缴的金额,应按照规定期数及日期摊还;尚有逾期欠交期款等情况,抵押人必须立即补付期款及逾期利息,逾期利息的利率由抵押权人决定,按月息2%至5%幅度计收。

二、抵押人如逾期还款,除缴付逾期利息外,抵押权人有权在原利率基础上,向抵押人加收20%至50%的罚息。

三、抵押人须按照上述指定利率,照付逾期未付款项的利息,直至款项结清为止,无论在裁判确定债务之前或之后,此项利息均按日累积计算。

第八条 提前还款

一、在征得抵押权人同意的条件下,抵押人可按下列规定,办理提前还款手续:

1.抵押人可在每月的分期还款日,提前部分或全部偿还实贷款额,每次提前偿还金额不少于____ 万元整的倍数;所提前偿还的款额,将按例序渐次减低原贷款额。

2.抵押人必须在预定提前还款日一个月前给抵押权人一个书面通知,该通知一经发出,即不可撤销。

3.抵押人自愿提早缴付本合约规定的部分或全部款项,抵押人应予抵押权人相等于该部分或全部款项一个月利息的补偿金。

二、抵押人和担保人同意,在发生下列所述任何情况时,抵押权人有权要求抵押人立即提前清还部分或全部实际贷款额,或立即追计担保人:

1.抵押人及/或担保人违反本合约任何条款。

2.抵押人及/或担保人本身对外的借款、担保、赔偿、承诺或其他借债责任,因:

A.违约被勒令提前偿还;

B.到期而不能如期偿还。

3.抵押人及/或担保人本身发生病变(包括精神不健全)、死亡、合并、收购、重组、或因法院或政府机关或任何决意通过要解散、清盘、破产、关闭或指定接管人或信托人等去处理所有或大部分其所属之财产。

4.抵押人及/或担保人被扣押令或禁止令等威胁,要对具不动产、物业或财产等有不利影响,而该等威胁又不能在发生后30天内完满解除。

5.抵押人及/或担保人不能偿还一般债权人的欠债,在清盘、倒闭时不能清偿债项或将要停止营业。

6.如抵押人及/或担保人因在中国法律规范下,变得不合法或不可能继续履行本合约所应负责任。

7.如抵押人及/或担保人因业务上经营前景或其所拥有财产出现不利变化,而严重影响其履行本合约所负责任的能力。

8.抵押人及/或担保人财产全部或任何重要关键部分被没收征用,被强制性收购(不论是否有价收购),或遭到损毁破环。

9.抵押人没有事先得到抵押权人书面同意而擅自更改其股权结构。

10.抵押人舍弃该抵押房产。

如发觉上述任何事项或可能导致上述事项的事故已经发生,抵押人及/或担保人应立即书面通知抵押权人,除非上述事项在抵押权人得知时已获得完满解决,否则抵押权人可在该等事项发生后任何时间,以任何形式处分抵押物或根据本合同内第十三条担保人及担保人责任条款第一条第二点的担保期限内追付担保人。抵押权人于运用上述权力及权利时,而令担保人及/或抵押人受到不能控制的损失,抵押权人概不负责。

第九条 手续费及其他费用

一、抵押人应按贷款金额缴付手续费5‰,在贷款日一次付清,并必须绝对真实地提供本合约涉及的一切资料;若在签约后,发现抵押人所提供的资料与事实不符,抵押权人有权立即收回该笔贷款及利息,并对依约所收手续费,不予退还。

二、抵押贷款文件费,抵押人在贷款日一次过付____ 币____ 元整。

三、公证费用及抵押登记费用:有关本合约所涉及的公证及抵押登记等费用,全部由抵押人负责支付。

四、抵押人如不依约清付本合约内规定的一切款项,引致抵押权人催收,或因为任何原因,使抵押权人决定通过任何途径或方式追索,一切因此引起的费用(如处理押品的各种手续费、管理费、各种保险费等)概由抵押人负责偿还,并由各项费用确实支付之日起到收到之日止,同样按日累积计算逾期利息。

第十条 贷款先决条件

一、抵押人填具房产抵押贷款申请表;该申请表须经担保人确认。

二、抵押人提供购置抵押物的购房合约。

三、以抵押人名义,向抵押权人指定或认可的保险公司投保不少于重新购置抵押物金额的全险;保险单须过户____ 银行,并交由该行保管。

四、本合约由抵押人、抵押权人、担保人各方代表签署并加盖公章。

五、本合约须由____ 公证机关公证。

第十一条 房产抵押

一、本合约项下的房产抵押是指:

1.房产物业建筑期内抵押人的权益抵押

(1)是指抵押人(即购房业主)与____ (即售房单位)签订并经____ 市公证处公证的“房产买卖合同”中,由抵押人将依据该购房合约其所应拥有的权益,以优先第一地位抵押于抵押权人;如因抵押人或担保人未能履行还款责任或担保义务,抵押权人即可取得抵押人在该“房产买卖合同”内的全部权益,以清偿所有欠款;

(2)该抵押权益之房产买卖合同须交由抵押权人保管。

2.抵押房产物业

(1)是指抵押人(即购房业主)与____ (即售房单位)签订的“房产买卖合同”中,抵押人购买的已建成(即可交付使用)的抵押房产物业 (资料详见附表);

(2)抵押人须将上述第2项(1)点之抵押房产列在本合约的附表二内,以优先第一地位抵押予抵押权人作为所欠债务的押品;

(3)抵押人(即购房业主)现授权抵押权人在接获担保人(售房单位)发出的入住通知书后,即代其向____ 市房产管理机关申领房产权证书,并办理抵押登记手续。

二、抵押房产物业的保险

1.抵押人须在规定时间内,到抵押权人指定的保险公司并按抵押权人指定的险种投保,保险标的为上述抵押房产,投保金额不少于重新购置抵押房产金额的全险,在贷款本息还清之前,抵押人不得以任何理由中断保险,如抵押人中断保险,抵押权人有权代为投保,一切费用由抵押人负责支付;由此而引起的一切损失,抵押人须无条件全部偿还抵押权人,抵押权人有权向抵押人索偿。

2.抵押人须在规定时间内,将保险单过户于抵押权人。保险单不得附有任何有损于抵押权人权益和权力的限制条件,或任何不负责赔偿的金额。

3.保险单正本由抵押权人执管,并由抵押人向抵押权人支付保管费。

4.抵押人不可撤销地授权抵押权人为其代表人,按受保险赔偿金,并不可撤销地授权抵押权人为该赔偿金的支配人;此项授权非经抵押权人书面同意不可撤销。

5.若上述保险赔偿金额数,不足以赔付抵押人所欠抵押权人的欠款时,抵押权人有权向抵押人及/或担保人追偿,直至抵押人清还所欠款项。

6.倘该房产在本合约有效期内受到损坏,而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则者,则保单项下赔偿金将用于修理损坏部分。

三、抵押房产物业登记

1.物业建筑期的购房权益抵押:向房产管理机关办理抵押备案。抵押人“房产买卖合同”及由售房单位出具的“已缴清楼价款证明书”等交由抵押权人收执和保管。

2物业建成入住即办理房产物业抵押登记,抵押物业的《房产权证书》交由抵押权人收执和保管,登记费用由抵押人支付。

四、抵押解除

1.一旦抵押人依时清还抵押权人一切款项,并履行合约全部条款及其他所有义务后,抵押权人须在抵押人要求及承担有关费用的情况下,解除 在抵押合约中对有关抵押房产的抵押权益,并退回抵押物业的《房产权证书》及《房产买卖合同》。

2.抵押人在履行上述第1点条款下,由抵押权人具函____ 市房产管理机关,并将房产权证书交于抵押人向____ 市房产管理机关办理抵押物的抵押登记注销手续。五、抵押物的处分

1.抵押人如不支付本合约规定的任何款项或不遵守本合约各项明文规定的条款或发生任何违约事项时,抵押权人可以立刻进入及享用该楼宇的全部或收取租金和收益;或以抵押权人认为合适的售价或租金及年期,售出或租出该房产的全部或部分及收取租金和收益。抵押权人可雇用接管人或代理人处理上述事宜,而其工资或报酬则由抵押人负责。该接管人或代理人将被当作抵押人的代理人,而抵押人须完全负责此接管人或代理人的作为及失职之责。

2.获委任的接管人得享有以下权利:

(1)要求住客缴交租金或住用费及发出有效的租单及收据,并有权以诉讼、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用费;此等要求,收据或追付事宜,将以抵押人或抵押权人名义而发出,而付款人将不需要问及接管人是否有权力行事;

(2)接管人可依据抵押权人的书面通知而将其所收到的款项,投保于该房产的全部或部分及其内部附着物及室内装修。

3.抵押权人依照第十一条第五项条款不需要征询抵押人或其他人士同意,有权将该房产全部或部分,按法律有关规定处分,抵押权人有权签署有关该房产买卖的文件及契约,及取销该项买卖,而一切因此而引起的损失,抵押人不须负责。

4.抵押权人可于下列情形运用其处分该房产的权力:

(1)抵押权人给予抵押人通知,要求还款(不论届期与否)而抵押人一个月内未能遵守该项通知全数偿还给抵押权人;

(2)抵押人逾期30天仍未清缴全部应付款项;

(3)抵押人违反此合约之任何条款;

(4)抵押人系个人而遭遇破产,或经法院下令监管财产;或抵押人为公司组织而被解散或清盘;

(5)抵押人的任何财产遭受或可能遭受扣押或没收;

(6)抵押人舍弃该房产。

5.当抵押权人依照上述权力而出售该房产予买主时,买主不须查询有关上述之事宜,亦不需理会抵押人是否欠抵押权人债项或该买卖是否不当。即使该买卖有任何不妥或不规则之处,对买主而言,该买卖仍然当做有效及抵押人有权将该房产售给买主。

6.抵押权人有权发出收条或租单予买主或租客,而买主及住客不须理会抵押权人收到该笔款项或租金的运用,倘由于该款项或租金的不妥善运用招致损失,概与买主及租客无关。

7.抵押权人或按第五(2)条款委派接管人或代理人,须将由出租或出售该房产所得的款项,按下列次序处理。

(1)用以偿付因出租或出售该房产而支出的一切费用(包括缴付接管人或代理人的费用及报酬);

(2)用以扣缴所欠的一切税款及抵押人根据此合约一切应付的费用及杂费(包括保险费及修补该房产的费用);

(3)用以扣还抵押人所欠贷款及应付利息,扣除上述款项后,如有余款,抵押权人须将余款交付抵押人或其他有权收取的人,出售该房产所得价款,如不够偿还抵押人所欠一切款项及利息,抵押权人有权另行追索抵押人及/或担保人。

8.抵押权人于运用其权力及权利时,而令抵押人受到不能控制的损失,抵押权人概不负责。

9.抵押权人可以书面发出还款要求或其他要求,或有关抵押房产所需的通知书,该书面通知可以邮递方式寄往抵押人最后所报的住宅或办公地址或投留在该房产内,而该要求或通知书将被认为于发信或投留之后7天生效。第十二条 抵押人声明及保证

抵押人声明及保证如下:

一、抵押人保证按本合约规定,按时按金额依期还本付息。

二、抵押人同意在抵押权人处开立存款帐户,并不可撤销地授权抵押权人对与本抵押贷款有关的本息和一切费用可照付帐户。

三、向抵押权人提供一切资料均真实可靠,无任何伪造和隐瞒事实之处;上述抵押房产,在本合约签订前,未抵押予任何银行、公司和个人。

四、抵押房产的损毁,不论任何原因,亦不论任何人的过失,均须负责赔偿抵押权人的损失。

五、未经抵押权人同意,抵押人不得将上述抵押房产全部或部分出售、出租、转让、按揭、再抵押、抵偿债务,舍弃或以任何方式处理;如上述抵押房产的全部或部分发生毁损,不论何原因所致、亦不论何人的过失,均由抵押人负全部责任,并向抵押权人赔偿由此引起的一切损失。

六、抵押人使用该房产除自住外,托管或租与别人居住时,必须预先通知抵押权人,并征得抵押权人书面同意,方可进行;如将该房产出租,抵押人必须与承租人订立租约,租约内必须订明:抵押人背约时,由抵押权人发函日起计壹个月内,租客即须迁出。

七、准许抵押权人及其授权人,在任何合理时间内进入该房产,以便查验。

八、在更改地址时立即通知抵押权人。

九、立即清付该房产的各项修理费用,并保障该房产免受扣押或涉及其他法律诉讼;

十、抵押期间,缴交地税,有关部门对该房产所征收的任何税项、管理费、水费、电费及其他一切杂费;以及遵守居民公约内的条文,并须赔偿抵押权人因抵押人不履行上述事宜的损失。

十一、在抵押权人认为必要时,向抵押权人指定的保险公司投保买房产保险或抵押人的人寿保险,该投保单均以抵押权人为受益人。

十二、当有任何诉讼、仲裁或法院传讯,正在对抵押人有不利影响时,保证及时以书面通知抵押权人。

十三、如担保人代抵押人偿还全部欠款,抵押人同意抵押权人将抵押物业权益转给担保人,并保证对该转让无异议。

十四、若担保人按本合约有关规定,代抵押人清还所有欠款,抵押权人应将抵押人名下的抵押物业的权益转让予担保人。

十五、担保人在取得该抵押物业权益后,抵押人同意担保人可以以任何方式处分该抵押物业(包括以抵押人名义出售该物业),以赔偿担保人 因代抵押人清偿欠款而引起的损失及一切有关(包括处理抵押物业)费用;若有不足,担保人可向抵押人索偿,抵押人承诺所有不足数额负责赔偿于担保人。

十六、抵押人确认担保人取得抵押物业权益及处分抵押物业的合法地位,由于处理抵押物业而导致抵押人的一切损失,抵押人放弃对担保人追索的权利。

十七、按照抵押权人的合理请求,采取一切措施及签订一切有关文件,以确保抵押权人合法权益。

第十三条 担保人及担保人责任

一、担保人____ ,地址____ ,(营业执照)____ 是本合约项下抵押权益的房产买卖合同的卖方(即售房单位),也是本合约项下贷款抵押人的介绍人及担保人,承担无条件及不可撤销担保责任如下:

1.担保额度:以本合约项下贷款本息及与本合约引起有关诉讼费用的为限。

2.担保期限:以本合约生效日起至抵押人还清或担保人代还清本合约项下贷款本息及一切费用之日止。

二、担保人责任

1.担保人自愿承担本合约项下贷款的担保责任。

2.如抵押人未能按抵押权人的规定或通知履行还款责任,或抵押人发生任何违约事项,抵押权人即以双挂号投邮方式,书面通知担保人履行担保责任,并于发函日起计30天内履行担保义务,代抵押人清偿所欠抵押权人的一切欠款。

3.担保人保证按抵押权益房产买卖合同所列售房单位责任,准时、按质完成抵押物业的建造工程,抵押权人对此不不负任何(包括可能对抵押人或其他任何人)责任。

4.担保人同意抵押人将其房产买卖合同的权益抵押予抵押权人,承认抵押权人在抵押人清偿本合约项下贷款全部借款本息之前,拥有该房产买卖合同中抵押人全部权益,并保证该权益不受任何人(包括担保人)侵犯。

5.担保人保证与抵押权人紧密合作,使本合约各项条款得以顺利履行;特别是在发出入住通知书(收楼纸)后,将尽力协助办理物业抵押有关手续,以保障抵押权人的利益。

6.担保人因履行担保义务后,而取得本合约项下的抵押权益房产买卖合同或抵押物业,担保人有权以任何公平或合理的方式予以处分,以抵偿代抵押人清偿欠款本息所引起的损失,如因处理该抵押物引致任何纷争或损失,概与抵押权人无关。

7.担保人在此的担保责任是独立附加不受抵押权人从抵押人处获得楼房或其他抵押,担保权益所代替,只要抵押人违约,抵押权人无需先向抵押人追计或处置抵押物业,即可强制执行担保人在本合约项下的担保责任直至依法律程序向法院申请强制执行。

第十四条 抵押权人责任

抵押权人基于抵押人确切履行本合约全部条款及担保人愿意承担本合约项下贷款担保责任的条件下:

一、按合约有关规定,准时提供一定期质押和贷款予抵押人,该贷款将以抵押人购楼款名义转入售房单位帐户。

二、抵押人向抵押权人还清本合约规定的贷款总额连利息及其他应付款项之后(包括转归该房产权予抵押人的费用)若同时已全部遵守及履行本合约各项条款者,抵押权人将该抵押权益的房主买卖合同或房产权证书转归抵押人,同时解除担保人担保责任。

三、若抵押人未能履行还款义务,而由担保人代清还所积欠一切欠款后,抵押权人即将抵押人抵押予抵押权人的抵押物业权益转让给担保人,担保人对该抵押物业的处理,与抵押权人无涉。

四、本合约由各方签署,经____ 市公证处公证,由抵押人签署提款通知书交于抵押权人收执并经抵押权人已收齐全部贷款文件后二天内,抵押权人须将贷款金额全数以抵押人购楼款名义存入售房单位指定帐户,否则抵押权人须偿付利息予担保人,利息计算按第五条第一项办理,由于抵押人或担保人出现各种导致抵押权人未能贷出款项的情况发生,抵押权人概不负责,且有关各项费用恕不退还。第十五条 其他

一、对本合约内任何条款,各方均不得以口头形式或其他形式修改、放弃、撤销或终止。

二、在本合约履行期间,抵押权人对抵押人任何违约或延误行为施以的任何宽容,宽限或延缓履行本合约享有的权益和权力,均不能损害,影响或限制抵押权人依本合约和有关法律规定的债权人应享有一切权益和权力。

三、抵押人如不履行本合约所载任何条款时,抵押权人可不预告通知,将抵押人存在抵押权人处的其他财物自由变卖,以抵偿债务;如抵押人尚有其他款项存在抵押权人处,抵押权人亦可拨充欠数。

四、本合约规定的权利可以同时行使,也可以分别行使,亦可以累积;上述权利、利益和赔偿办法并不排除法律规定的其他赔偿办法。

五、抵押人、担保人与抵押权人,与本合约有关的通知、要求等,应以书面形式进行,电传、电报一经发出,信件在投邮7天后,及任何以人手送递的函件一经送出,即被视为已送达对方。

六、抵押权人无需征求抵押人和担保人同意,可将抵押权人在本合约项下的权益转让他人;但抵押人和担保人未征得抵押权人的书面同意,不得将其在本合约项下的任何还款及其他责任或义务转让于第三者;抵押人或担保人的继承人或接办人,仍须向抵押权人或抵押权人的承让人继续负起本合约项下的还款及其他责任。

七、本合约所提及的抵押权人,亦包括抵押权人的继承人、承让人;抵押人亦包括经抵押权人同意的抵押人继承人、接办人。

八、本合约不论因何种原因而在法律上成为无效合约,或部分条款无效,抵押人和担保人仍应履行一切还款责任。若发生上述情况,抵押权人有权终止本合约,并立即向担保人和抵押人追偿欠款本息及其他有关款项。

九、抵押权人向抵押人和担保人付还欠款时,只须提供抵押权人签发之欠款数目单(有明显错误者例外),即作为抵押人和担保人所欠的确数证据,抵押人和担保人不得异议。

第十六条 适用法律及纠纷的解决

一、本合约按中华人民共和国法律订立,受中华人民共和国法律保护。

二、在争议发生时,按下述第( )项解决:(1)向____ 仲裁委申请仲裁;(2)向____ 人民法院起诉。

三、如抵押人来自海外或中国台湾等地区,或为该地区居民,抵押权人有权在抵押人的来处或居住地执行本合约内由抵押人给抵押权人权力,及向抵押人进行追索,包括仲裁、诉讼和执行仲裁或诉讼之裁决,如抵押权人决定在上述地区执行上述权力,进行追索、仲裁、诉讼等行动,抵押人和担保人必须承认本合约同时受该地区的法律保障,不得提出异议,如本合约内任何规定,在该地区法律上,被认为无效或被视为非法,并不影响其他规定的效力。

第十七条 附则

一、本合约须由三方代表签字,并经____ 市公证机关公证。

二、本合约经____ 市公证机关公证后,以抵押权人贷出款项的日期,作为合约生效日。

三、本合约内所述附表(一)、附表(二)及抵押人(即购房业主)与担保人(即售房单位)所签订的房产买卖合同(附件三),为本合约不可分割的部分。

四、本合约用中文书写,壹式肆分,均具有同等效力;抵押人、抵押权人、担保人各执壹份、公证处存档壹份。

第十八条 签章

本合约各方已详读及同意遵守本合约全部条款。

抵押人:__________________________

法定代表人:____________________________

抵押权人:________________________

法定代表人:______________________

担保人:__________________________

代表人签署:______________________

___________年_________月________日

登记机关:________________________

抵押登记编号(____)楼花字第____号

抵押登记日期,____ 年____ 月____

某某地产领导：

您好!

面对房地产冰期的阴霾，为了节约成本与人力支出，并消除职场疲钝所产生的“7年之痒”，在第一个法定端午节刚刚结束之时，我不得不遗憾而凄婉地正式向____地产提出辞呈。在过去的6年中，____地产给予了我很多很多，尤其是把我从一个房地产门外汉培养成了业内的专业人士。为此，我将永远对____地产充满感激之情，这种情愫亦将永远伴随我未来的人生旅程。____年4月17日，是我永生难忘的日子，因为这一天是我到____地产报到的日子，它将永远定格在我的记忆深处。

20____年6月10日，也将是我不会忘记的日子，因为这一天我正式向____地产提出辞呈，它同样会铭刻在我的脑海之中。除了父母与自己的生日以外，我还将永远记住前述两个日子。因为这几个日子，要么赋予我生命，要么改变我人生，要么使我懂得为人的基本准则-孝道。尽管如此，天下没有不散的宴席，世上没有不谢的花朵，为了自己自以为是的未来，我也必须向____地产提出辞呈，并按公司的规定办理离职手续。

在____地产的5年，是我努力的5年、学习的5年、进步的5年、感动的5年，也是刻骨铭心的5年。多少风雨历程，多少日日夜夜，多少同仁们夜以继日、日以追夜的共同作战场面，多少始于惊心动魄终于喜笑颜开的事件，多少……令人数不胜数的感人场景，一出出、一幕幕，似乎随时都在我的眼前闪现，让人荡气回肠，令人浮想联翩。人生没有多少5年，也没有多少能有深刻记忆的5年，但在____地产的5年，也许将成为我生命中最为闪光和值得回味的5年。____地产的未来还很漫长，我的人生也还很漫长。

无论将来如何，我将继续关注____地产，并在竭尽所能的情况下帮助____地产。在为自己祈祷的同时，更为____地产祝福，祝自己未来幸运，也祝____地产一路走好!我相信自己的人生会很精彩，我也深信____地产的未来会更加精彩!

以上辞呈，恳请批准。谢谢!

公司置业顾问工作总结范本

总结的格式，也就是总结的结构，是组织和安排材料的表现形式。下面是第一范文网小编为您精心整理的公司置业顾问工作总结范本。

公司置业顾问工作总结范本1

自20xx年1月，销售团队进入营销中心，2月，项目盛大开盘。至今一年时间，经历开盘前和开盘后2个阶段。开盘前阶段，工作积极努力，充满热情，对市场充满信心。

主要完成以下工作：

沙盘讲解，话术训练和考核;

现场爬楼，户型知识考核

接听来电，接待来访客户，办理诺德精英会员卡1张。

现场算价，通知客户开盘选房

开盘后阶段，工作心态起伏不定，工作信心和热情有所回落，主要完成工作和业绩：

自己销售12套房，首付已给的1套，签订合同9份。

帮助同事成交2套房

接听来电，接待来访客户

跑盘，每周市场动态跟进，值日工作

总的来说目前业绩不理想，总结经验和教训，存在多方面问题：

第一：心态

开盘前乐观的估计办卡数过百，可能开盘日会有2套的成交量，结果，开盘当天客户到场只有1批左右，成交6套，真是大失所望，心态低落，第二天(23日)，经过领导训话，调整心态，积极接待客户，但没有把握好当天的来访客户。此后市场不断传出降价消息，客户的观望情绪和对本项目周边环境的不满都对个人的销售心态造成一定冲击。年后将从以下几个方面进行调整：

对市场的信心 相信市场在四五月份会开始回暖

对公司的信心 相信公司的总体营销策略和领导的决策是正确的

对自我的信心 相信自己经过一个多月的销售磨练，经验长进，能更好的把握和服务客户

第二：销售技巧

个人觉得目前自己在房地产销售领域只是刚刚入门，还不及格。在带客户看楼的过程，没能很好的把握客户需求，甚至到送客户走的时候，还不清楚他心里的真正想法，所以，也很难根据客户的需求来引导购买。房地产销售由一连贯的环节紧密组成，包括初次接触客户第一印象，楼盘介绍，需求挖掘，引导购买，异议处理，促成交易，售后服务等环节。其中我觉得良好的心理沟通是一个销售人员最重要的素质。而我在语言表达方面经常表现得过于自信，而且喜欢反驳客户，造成客户不愉快;提问题过于直接，给人“查户口”的不好感觉;在客户表示要再考虑或犹豫不决时，未能很好的帮客户做决定，促成交易。还有很多方面都不足。改进方法是多分析，多总结，并且虚心向有经验的老业务人员学习。

第三：服务意识

我们的行业是服务行业，服务意识应该是第一位的，可是，很多时候，自己想的却是：我怎样才能把房子推销出去?客户有过多问题时会不耐烦;付出大量劳动后客户最终不购买也会生气。这些都是用功利的心态和意识来工作，而不是以客户为中心的服务意识。一月份到目前为止只销售了3套房子，个人总结，功利心态加上销售经验不足是主要原因。后来向一位开工厂的朋友请教，她说以她十几年的销售经验，业务成功与否最重要的不是技巧，重要的是能否为客户着想，站在对方的角度，进入他的心里，帮他选择适合他的产品。而且人是活的，产品是死的，客户会因为认可你的人而买你的产品，反之，认可产品，却不认可你的人时是不会购买的。所以，怎样取得客户的信任是把握客户需求的关键，信任来自于您的真诚和为对方着想。正如《商道》主人公所说的：“我做生意赚取的不是金钱，而是人心，金钱只是附带的结果。”朋友又说：如果尽心为客户着想，帮对方做了选择以后，他还是不购买，那就是机缘不成熟，不要强求，过去就过去了，这样子做人做事才会轻松自在。听了以后，我很受启发：我的服务意识也应该从“我想卖给你”变成“让我来帮您选择适合您的房子”。

第四：执行力

“思想影响行为”，有了正确思想观念，还要落实到行动上来，才有良好的结果。有句话说：细节决定一切!对于房地产销售来说，良好的执行力就是关注每一个细节，并且要有快速的行动力!一直以来，我们会开了不少，经理也帮我们分析了很多问题，并且提出了改进方法，但是我的落实情况不理想。比如跑了盘没有及时写跑盘报告，客户资料没有及时登到小客户登记本，礼仪培训后，服务态度和礼节改进不大，中午困了想休息会扒在电脑区打盹，开完会没有及时在会议记录本签名，上早班换完工衣还在休息区磨磨蹭蹭，没有及时到前台，有时会在前台电脑用即时工具聊天。以上种种都是自己在细节上做得不好的地方，原因在于忙碌工作中忘了对自己的严格要求，工作用心程度有所下降，反省后要马上改正过来。

第五：旺盛的精力

一直以来，自己都很注意休息，合理安排好作息时间，坚持晚上11点前睡觉，开盘后有段时间比较紧张，休息时间有点不够，但基本上还是能够保持旺盛的精力，以良好的精神面貌接待客户。个人体会，房地产销售是一项体力和脑力都需要付出很大的工作。因此，保持良好的精神状态，需要保证充足的睡眠时间，饮食要适当，勿暴饮暴食，少吃油炸、冰冻、烧烤、高糖、高盐、腌制类等不健康食品。

第六：个人与团队

和同事们相处了5个多月，从最开始的独行主义到现在的和谐相处，自我感觉在这个团队里自己比以前更会和人相处，这要感谢两位经理的提点和教诲!但是毛病也是明显的，言语过于直接，会让人不好接受，这方面还要不断改进。记得刘经理两次问我：你在团队里有一个很好的朋友么?仔细想想，目前还没有。写这句话心里是感到惭愧的，这说明自己对他人的关心和帮助还不够，对团队的付出也不足。希望自己以后心量更大，主动地承担一些工作，给别人多一些关心和帮助。

公司置业顾问工作总结范本2

似水流年，在不知不觉中，20xx年已过了一半，回顾这半年来的工作，在公司领导及各位同事的支持与帮助下，按照公司的要求，认真完成各项工作。通过这段时间的学习与工作，在以往的工作模式上有了新的改进，工作方式也有了较大的变化，现将半年来的工作情况做简要总结：

一、认真完成日常工作，努力提高自身的能力

作为公司的销售人员，深刻地认识到自己肩负的重任，因此，在做好日常工作的基础上，我也不断吸取新的知识，努力完善充实自身的知识结构，针对自己的薄弱环节有的放失;同时向销售业绩高的同事学习成功经验，以提高自身的推销能力，为今后的工作打下更加牢固的基础。加强自身学习，加快工作节奏，提高工作效率，力求周全、准确，避免疏漏和差错。

二、爱岗敬业、扎实工作、不怕困难、热情服务

在本职岗位上发挥出应有的作用，公司秉着“精诚至上，服务为先”的理念不停的在进步和完善，而自己的学识、能力和阅历与公司要求有着一定的距离，所以必须加强自身的学习，以端正的态度对待各项工作任务。积极提高自身各项素质，争取工作的主动性，责任心，努力提高工作效率和工作质量。

三、存在的问题和今后努力方向

工作中存在一些问题和不足，主要表现在：第一，由于对业务的不熟悉，以致工作起来不能游刃有余，工作效率有待进一步提高;第二，有些工作还不够过细，一些工作协调的不是十分到位;第三，自己的理论水平还跟不上公司工作的要求。在接下来的工作中，应认真提高业务、工作水平，为公司经济跨越式发展，努力贡献自己的力量。在新的一年即将来临之际，也意味着新目标的开始，我想我应努力做到：第一，加强学习，拓宽知识面，努力学习房产专业知识和相关工作常识;第二，本着实事求是的原则，尽心尽责完成各项工作，真正做个每个客户都喜欢的好置业顾问，努力成为一名优秀的销售人员;第三，自身工作作风建设，团结一致，勤奋工作，形成良好的工作氛围。遵守公司内部规章制度，维护公司利益，积极为公司创造更高价值，力争取得更大的工作成绩。

四、工作回顾

回顾半年来的点点滴滴，工作的过程中，我还需要更加积极主动;这得益于和领导，前辈的交流，我真正感受到了领导的关怀和期望，同时也佩服他们渊博的知识和丰富的实践经验。同时我也衷心期待领导和前辈能够多多在工作上指导我，在思想上帮助我，我会尽力为公司的进一步发展和壮大发挥自己应有的作用。

最后，再次衷心的感谢身边的每一位领导及同事，有了你们这样好的领导，好同事，在这样的一个优秀的集体里，我相信我们的公司明天会更好!在这片热土上，我们将收获无限的希望!

公司置业顾问工作总结范本3

年终岁末，在20xx年里我从一个房地产销售人员成长为公司的案场经理，这是公司对我的信任，也是对我工作的认可，非常感谢公司的每一位领导和同仁的帮助和指导。几年来，公司在不断的发展，不断的壮大，我在公司工作的这几年里也学到了不少知识，为了把工作做的更好，我对自己一年来的工作做一下总结，目的是吸取教训、总结经验，提高自己。

一、工作内容

20xx年，由于最后两期还在施工，我主要做了以下几个方面的工作：

(一)学习了解新产品

为了公司下一步的销售计划，我精心的学习新产品，了解与前几期的区别及优势，对新产品的特点特色做到了如指掌，心中有数。

(二)学习房地产的相关政策

房地产政策的学习有利于我们更好了了解自身的优势及劣势，更好的与客户进行交流，所以我通过浏览相关的网站，新闻等及时了解房地产相关的政策。

(三)认真做好蓄客准备

结合公司特殊的销售模式，我一方面按照公司的要求与老客户建立良好的关系，接待、拜访老客户，做好售后服务工作，另一方面通过老客户的关系进一步拓展潜在的客户资源，为新产品的销售打下坚实的基础。

(四)分析竞争对手

对竞争对手的产品、销售轨迹等进行分析非常有利于我们更好的掌握市场信息。我通过关注竞争对手的市场动态的变化，探索更好的销售方式。

二、工作回顾

(一)角色的转变

20xx年，在销售工作中，销售了一栋四千万的别墅。与此同时，我开始担任案场经理，负责案场管理，新的工作职位，工作的内容及环境等发生了一些变化。从一名销售人员到案场管理经理不是简简单单角色的转变，更重要的是一个责任的转变。要打破以前自给自足的做法，站在更高的角度去看待问题;要摒弃一个人的思维模式，带领着一个团队。面对这些问题及挑战，我需要重新审视自己，重新定位自己。之初，由于缺乏管理经验，担心管不好，我没有足够的信心做好这项工作，但是公司给予我的这次机会也是对我的考验，我要肩负起这份责任，带领团队，踏踏实实的把这份工作做好。

(二)团队凝聚力的培养

刚刚步入管理层，如何进行团队的建设，如何提高团队的向心力，调动员工的积极性呢。首先从自身做起，以身作则，以饱满的工作热情，积极的工作态度，全身心地投入到工作中来。其次做好沟通交流，利用工作内和工作之外的每次机会与同事进行沟通交流，认真听取他们的工作意见，及时了解案场的信息，分析同事遇到的困难，及时进行疏导交流。另外，创建和谐的团队文化，培养员工的团队精神。在工作中，不要计较个人的得失，以实现团队的目标为最终目标，每一个工作在团队中的人彼此要相互帮助、相互协作。

(三)重新分配客户资料

对客户的信息进行了收集、汇总、分析，再重新进行了分配。收集的内容包括够买群体的基本资料，年龄、区域、收入、工作等。

(四)强化后期产品的学习

带领团队对后期的产品进行了充分的学习，要求每个员工都后两期的产品特点都有深刻的了解，能找出每栋别墅的20个优。此外，还带领团队学习相关的工程知识等，扩展团队的业务知识。

(五)做好售后服务

负责别墅与公寓所有的售后维修进度跟踪，且基本完成。

(一)发展规划

展望20xx年，回首过去的一年，我要对自己做到以下要求：

1、进一步提高自己的案场经理管理水平，积累经验。

2、及时完成领导交办的各项任务，按照公司要求履行自己的职责。

3、做好客户的维护与管理，保证销售工作的正常化。

4、不断的改进工作中所存在的问题，及时调整策略，保证明年销售任务的顺利完成。

5、提高团队的凝聚力和执行力，提高团队成员的销售业绩。

6、努力学习策划推广方面的技能，给项目销售提供更好的可行性销售方案。

(二)个人计划

为了将对自己的要求落到实处，我指定了个人具体行动计划：

1、20xx年再系统培训房地产销售技巧，要求置业顾问对每次培训的内容做到深刻理解，联系实际，学以致用。

2、定期进行业务考核，提高置业顾问谈判水平。

3、密切关注国家房地产调控政策，以及未来区域发展动向，充分监督做好一线市场调研工作。

4、深化每日早会、晚会的方式内容，精确把握销售人员每人每日的客户情况。

5、汇聚集体聪明，充分调动本部门人员的积极性，针对目标房源提出销售办法，并将方案与策划部商议执行。

6、加大工作的检查力度和计划的可执行性，努力增强团队的执行力。

7、在工作之余多想一些增加团队配合和调动团队积极性的一些活动，增加团队之间的协作力。

8、指定月可行的销售计划分级管理，执行目标确立到个人，明确分工和责任，使销售工作系统化和正规化，提高团队工作效率。

9、工作从细致性出发，做到掌握销售工作上的一切相关事务，事无巨细，将各方面的工作考虑的面面俱到。

这20xx年的工作里，自己工作中尚存在许多不足的地方，离公司要求还存在一定的距离，“收获源于勤奋”，我要弥补不足，更加勤奋，更加努力。与客户架好沟通的桥梁，为客户做好参谋;当好公司的主人翁，将后期新产品售出去，提高团队的销售额，争取公司利润的最大化;成为同事的多面手，与同事们团结友爱，拧成一股绳，心往一处想，劲往一处使。

公司置业顾问工作总结范本4

自从20xx年7月进入公司以来，迄今已有将近5个月的时光，从炎炎夏日到数九寒冬，从北四环的海亮到东二环的绿都，处处留下难忘的回忆，在这些时间是最充实的时光。现对自己的工作做出如以下总结：1、个人工作情况;2、个人工作最大不足和未达成原因分析;3、个人优缺点总结;4、个人发展规划与瓶颈;5、本部门存在问题及建议;6、X年个人工作目标与计划

一、个人工作情况;

首先7月份加入海亮时代one项目这个团队，去的时候已经临近开盘，迅速调整进入工作状态，短短一个多月的时间和同事们在繁忙的工作中建立了深厚的友谊，深深的为海亮团队气氛所吸引，和同事相处融洽，工作起来更加有干劲，8月份个人销售业绩13套，登上团队展示的光荣榜更是对我有很大的激励。

九月初绿都开始进场，开始正式接触商业地产，之前一直都是从事住宅的销售，接触了商业之后才真正体会的销售的难度。在主委的带领下，我学习到了很多关于郑州商业地产的知识，掌握了更多销售商铺的武器。在工作中拓客和现场接待并重，不断积累客户，分析客户情况，分析不成交的原因，在那段最难熬的时间里自己的主观能动性得到了很大的发挥，坚持到11月份终于体会到了开单的快乐，首单1000多万的销售额也是我房地产销售经历中最高的金额，虽然还没有签约，但这一单对于我以及整个团队的激励都有很积极的作用。

二、个人工作最大不足和未达成原因分析

商业地产有别于住宅地产，在之前的工作过程中积累的经验不足以支撑现在的商业地产销售，自己的缺点暴露无遗，情绪管理是我最大的问题，在处理案场事情过程中过于感性，易冲动，同时关于商业地产知识还需要更多的去学习，去充实。

三、个人优缺点总结

自己的缺点有很多，都是不成熟的表现，跟自己的经历有很大的关系，遇事容易急躁，冲动，按捺不住自己洪荒之力：

1、 遇事情绪化;

2、 对于客户意向的判断容易过多的依靠自己的感觉

3、 对于领导提出的任务不能有效的完成

4、 对于加班不够积极

对于优点就是积极的愿意去学习，对待客户也很热情，分得清客户情况，不会在无用工上多费劲，保留更多的精力去处理正正需要解决的事情。

四、个人发展规划与瓶颈

本人立足房地产行业断断续续已有3年有余，既然目前仍然选择本行业，是觉得做一个房产销售员能接触各行各业，形形色色的人群，能不断的提升自己，当然也想利用自己的专业能得到转型。行年至此，深刻的感受到后辈力量的强盛，也许年龄已经成为我的发展瓶颈，现今我也正在寻求突破，有机会一定会把握住。

五、本部门存在问题及建议;

首先自己感受案场氛围有些压抑，另外团队建设待加强，与公司兄弟项目联谊较少，还有本项目的佣金提点有待提高，确实是商业项目中比较低的，商业项目本身销售难度就大，有的时候一个月两个月不开一单，佣金提点提高了更有助于提升我们的工作积极性，这些只是个人建议。

公司置业顾问工作总结范本5

似水流年，20xx年已接近尾声，进入公司已有一年，回顾这一年来的工作，在公司领导及各 位同事的支持与帮助下，按照公司的要求，认真完成各项工作。通过 这段时间的学习与工作，在以往的工作模式上有了新的改进，工作方 式也有了较大的变化，现将半年来的工作情况做简要总结：

一、认真完成日常工作，努力提高自身的能力。

作为公司的销售人员，深刻地认识到肩负的重任，因此，在做好日常工作的基础上， 还要不断吸取新的知识，完善自身的知识结构，针对自己的薄弱环节有的放失;同时向销售业绩高的同事学习成功经验，以提高自身的能 力， 为今后的工作打下更牢固的基础。

加强自身学习，加快工作节奏，提高工作效率，力求周全、准确，避免疏漏和差错。

二、爱岗敬业、扎实工作、不怕困难、热情服务，在本职岗位 上发挥出应有的作用。

公司秉着“精诚至上，服务为先”的理念不停 的在进步和完善，而自己的学识、能力和阅历与其都有一定的距离， 所以必须加强自身的学习，以正确的态度对待各项工作任务。积极提 高自身各项素质，争取工作的主动性，责任心，努力提高工作效率和 工作质量。

三、存在的问题和今后努力方向。

工作中存在一些问题和不足，主要表现在：

第一，由于对业务的不熟悉，以致工作起来不能游刃有余，工作效率有待进一步提高;

第二，有些工作还不够过细，一些工作协调的不是十分到位;

第三，自己的理论水平还跟不上公司工作的要求。

在下接下来的工作中，应认真提高业务、工作水平，为公司经 济跨越式发展，努力贡献自己的力量。

在新的一年即将来临之际，也意味着新目标的开始，我想我应努力做到：

第一，加强学习，拓宽知 识面，努力学习房产专业知识和相关工作常识;

第二，本着实事求是 的原则，尽心尽责完成各项工作，真正做好每个客户都喜欢的置业顾 问，努力做好一名优秀的销售人员;

第三，自身工作作风建设，团结 一致，勤奋工作，形成良好的工作氛围。遵守公司内部规章制度，维护公司利益，积极为公司创造更高价值，力争取得更大的工作成绩。

四、回顾一年来的点点滴滴，工作的过程中，我还需要更加积极主动;这得益于和领导，前辈的交流，我真正感受到了领导的关怀和 期望，同时也佩服他们渊博的知识和丰富的实践经验。同时我也衷心期待领导和前辈能够多多在工作上指导我，在思想上帮助我，我会尽 力为公司的进一步发展和壮大发挥自己应有的作用。

最后，再次衷心的感谢身边的每一位领导及同事，有了你们这样好的领导，好同事，在这样的一个优秀的集体里，我相信我们的公司 明天会更好!在这片热土上，我们将收获无限的希望!

20xx年的各项工作基本告一段落了，在这里我只简要的总结一下我在这一年中的工作情况。

我是20xx年1月有幸被大地顾问录用，在进行培训。于2月正式到阳光海岸就职，至今已有一年的时间。

时间的步伐带走了这一年的忙碌、烦恼、郁闷、挣扎、沉淀在心底的那份执着令我依然坚守岗位。回首过去的一年，内心不禁感慨万千。记得刚来的时候对于这个行业我什么都不是很明白，在沈总和同事的耐心帮助下，我很快了解并熟悉了公司性质及房地产知识。作为销售部的一员，我深感自己的一言一行代表着公司形象。所以我我要不断提高自身素质，高标准要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技巧。此外还要广泛了解房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的销售人员，并且努力左做好自己的本质工作。

作为一个之前没有从事过这个行业的新人，领导给我了一个很好的心态，让我明白在其职谋其事，教会了我成单与否，都不必骄傲或自馁，重要的是从中吸取经验;同事给我了很大的帮助，每次我有问题大家都不会笑话我，直言不讳的告诉我，因此我收到了很好的效果，很快成单的同时也得到了领导和大家的好评和赞赏，所以请允许我向大家鞠躬，说声谢谢!

又是一年春草梦，不觉又闻鼓角声。随着“硝烟弥漫”的元旦和春节的临近，销售人员又该紧锣密鼓地忙活起来了。

岁末年终，对于销售人员来讲，是一个承上启下的“关口”。在这个“节骨眼”上，销售人员不仅要赶在春节前想方设法去冲销量，以平衡淡季带来的“亏缺”，或争取在年底打一场漂亮的“翻身仗”，而且，销售人员还必须要考虑另外一个至关重要的事情，那就是要做年终收尾工作的销售总结。

年终总结的撰写很重要，它能为你一年的销售工作划上一个或完整或完美的句号，同时，还能帮你展望未来，让企业和领导由此看到你所负责销售区域的巨大潜力与广阔前景，从而能够给你更多的指导或更大力度的支持。

那么，如何来撰写年终总结，以更好地回顾过去，提升自己呢?

销售总结的内容，应该包括如下块面：

第一、年度销售任务总体完成情况：此部分要列出本年度公司下达的销售任务、实际销量、达成率、上年度同期销量、同比增长率等等。

这部分最能够直观地看出自己一年的销售状况，体现了自己一年的辛勤成果，因此，需要浓墨重彩地予以重点描述。

当然，我们也可以更细一些，将各个市场的销售达成状况，做一横向比较分析，也可以按照20:80法则，对市场进行分类管理，方便我们找到下一年度的销售增长点及需要重点扶持、提升或优化整合的市场。

附：年度各市场销量达成表(单位：)

这一模块，主要是做一个整体销售情况的展示或汇报，从宏观层面总结年度销售达成状况，并要“突出”在过去的一年里所取得的成绩和进步，它能够增强我们做市场的豪情和自信心。当然，也要找出自己存在的一些大面上的不足或失误，以督促自己在未来能够更好地去改正或完善。

第二、以营销4P为基础，总结分析影响销售目标达成的一些主客观因素

1、产品：销售目标的达成与否，最直接的就是各产品在市场上的表现，我们可以先从各产品在市场上的反应、销售达成及产品结构，尤其是各产品与上一年度相比的增减状况，来分析达成的原因或未达成的原因。(附：年度分品种销量达成表)

如果企业推广的有新产品，我们也可以分析新品表现，尤其是对于竞品、经销商及市场增长带来的影响，包括新品是否具有差异化，卖点是否鲜明等。

附：年度分品种销量达成表(单位：)

2、价格：企业的产品价格在市场上有没有竞争力，产品的性价比是否高，都在一定程度上决定着区域市场的成败。我们可以从产品价格制定策略，比如低定价的渗透策略，高定价的撇脂策略，价格跟随策略等的作用，以及价格梯次设计的合理性，渠道及顾客对于本品及竞品价格政策的接受程度等等，以此来检核价格的表现力。

以下是主销产品及对标竞品价格体系分析表，通过此表格，再结合SWOT分析法，可以得出我们的价格优势、劣势，存在的机会和面临的威胁，进而找到目标达成与否的价格层面的原因。

附：主销产品及对标竞品价格体系分析表

3、渠道：渠道是产品销售的“跳板”，渠道的结构、质量及精细化操作的程度，决定了产品能否快速到达消费者，并实现“从商品到货币这惊险的一跳”。

首先，我们要总结分析渠道结构对销售的影响。

渠道结构包括：

渠道的长度：指渠道环节的多少，比如零层渠道(直销)、一层渠道、二层渠道等;我们要检核是否根据不同的区域，采取了不同的渠道长度。比如，成熟市场我们可以采取短渠道，非成熟尤其是地广人稀的区域，要采取长渠道。

渠道宽度：指合作渠道的数量：独家分销、选择分销、密集分销。新市场可以采取独家分销，快速成长的市场要采取选择分销，根据地市场可以采取密集分销，我们是这样做的吗?

渠道广度：是指渠道类型多寡：一种渠道还是多种渠道?可以分析一下，在市场上，是否将所有能够销售产品的渠道，都给开发出来了?渠道存在不存在较为单一的情况?

渠道深度：是指对渠道操作的精细度：包括深度协销、深度分销等。深度协销，是以经销商为主导，厂家协助;深度分销，是以厂家为主导，经销商做配合。企业是否根据具体的市场，来选择了不同的分销模式?

分析当前渠道结构，我们要看它是否充分地结合了行业、企业、市场及客户状况，包括竞品采取了什么渠道模式，深度协销或分销这些渠道精细化方式对销售的影响。总结这些，其实主要是找出它们的利与弊，以与时俱进，扬长避短。

其次，我们从渠道商的选择方面，比如，渠道重心是否下移，渠道客户是否有强烈的合作意愿和经销激情，是否具有服务意识，是否具有大进大出的物流、库管能力，是否具有分销能力，是否对不合格的劣质客户进行了汰换、优化，有没有开发新的渠道客户，来总结分析渠道与市场的匹配度。

再次，从渠道商的管控上，我们可以分析公司有没有制定和强化市场游戏规则，增加“犯错”成本?是否严格管控市场秩序，尤其是价格秩序，是否快速妥善处理跨区窜货、乱价等恶性冲突等，分析总结销售人员对渠道的控制能力及其对销售产生的重大影响。

另外，我们也可以从渠道覆盖率状况来进行销售总结分析。产品再好，如果在渠道尤其是终端看不到，都只能是“养在深闺人未识”，要想实现最大化的销售，就一定要审视当前的渠道覆盖率状况。我们可以从分管的各市场覆盖率提高还是降低来分析它对市场销售的影响。

附：各市场覆盖率分析表

4、促销：促销拉动销售，促销效果的好坏，决定了一个市场的投入产出比。以下表格是本品及竞品所采取的有针对性的促销活动及其效果分析，目的是找出差距，为制定下一年度的促销安排提供参考依据。

附：市场促销分析表

除此之外，我们还要从：促销是否选择了合适的时间、地点、是否选择了准确的目标对象、活动力度是否足够、赠品是否具有吸引力、目标顾客是否乐于参与、是否提前进行了告知、是否提供了价格外的价值、活动执行过程是否高效、预算执行与目标达成是否达到预期等，来进行全面分析总结促销执行的状况。

5、销售预算执行情况。市场是需要投入的，一分投入一分回报。因此，总结了产品、价格、渠道、促销之后，我们还要总结、分析销售预算的执行情况。比如，公司是否按计划对市场进行投入了?费用是超了，还是节余了?在哪些方面的投入，取得了较好的效果?哪些投入，业绩提升不明显，下一年度需要改进?最后，销售目标是否完成，费用率是多少，与年初预算相比，是高了还是低了，来年的销售预算有何建议。

6、组织建设。组织是销售的保障。在总结里，我们也可以谈一谈在组织建设方面，我们所做的一些工作或取得的一些成绩，比如，在公司的指导下，制定了区域管理制度，招聘和培训了新的员工，帮助下属成为骨干，凝聚了大家的士气等等。一位销售主管在总结中这样写道：“在过去的一年，我们围绕‘让公司满意、客户满意’两大准则，打造教导型服务团队，从改善终端入手，开展现场管理与走动管理……”提纲挈领地总结了他在团队建设方面的一些做法。当然，如果是业务员，我们也可以写如何帮助经销商打造团队，如何对经销商的员工进行传帮带，如何制定经销商员工管理手册等等，让主管领导看到我们工作的高度，以及一些创新性的做法，从而为自己能够升任更高的职位做些积累或铺垫。

除了以上六个方面之外，如果不是上交考评的年终总结，我们还可以对自己其他方面的目标达成情况，来做一个全面梳理。比如，职涯目标：晋升的目标是否达到?收入目标：是否实现了自己想要的报酬;进修目标：有没有参加外部的一些培训班或研修班等……对这些目标进行总结的目的，是给自己来年一个更大的驱动力，激发自己的热情，信心满怀地迎接新的挑战。

第三，归纳存在的问题及不足

其实，在第二块里，我们已经对影响销售任务达成的一些不利的方面进行了总结和分析，在这里，我们只不过要形成一个纲领性的归纳，以期公司能够重视或改善。

1、公司存在的一些问题和不足。比如，产品质量不稳定、老化严重、新品推出不及时、价格缺乏竞争力、企划力弱、促销形式单一、产供销不协调，促销审批太慢、财务不能及时对账及结算返利等。

2、市场存在的一些问题。比如，“夹生”市场，以往遗留问题未解决，经销商墨守陈规、小富即安、“坐商”观念严重，分销客户设置不合理，竞品投入力度较大等等。

3、给出问题解决的方向或改善的措施建议。这里有两点要注意，一是“多提建议，少提意见”，意见是光抱怨，却没思路，建议是，不仅指出问题，还给出解决的.方向或方法。二是多出选择题，少出问答题。意思是可以给出几个让领导去选择的解决方式，不要问领导这些问题怎么处理。

第四，充满希望，寄予未来

既总结了成绩或成果，又分析了问题和不足，接下来应该是表决心的时候了。

因为除了做销售总结之外，销售人员还要做具体的年度销售计划，所以，在这里，可以简要地讲一讲自己未来的大致思路或做法等一些方向性的东西。

比如，一个业务员写到：“在新的一年，我会管好自己的腿：勤于拜访客户;管好自己的嘴：不吃客户的饭;管好自己的手：勤理货，做好终端陈列与生动化建设;管好自己的脑：凡事多总结，勤思考，爱学习……”从而让领导看到一个很有干劲的销售人员的形象。

当然，我们也可以写一些迎合上级的“好听”话，诸如：在公司的大力支持下，在某某总监或经理的指导下，我们区域将齐心协力、励精图治，坚决完成公司交给我们的销售任务，为公司辉煌灿烂的明天而努力奋斗等等，表心迹，扬斗志，让人看了热血沸腾。

年终总结，是销售人员对过去一年成绩的展现，也是对即将到来的一年做未来展望。它通过总结分析影响销售达成的一些关键要素，尤其是深层次挖掘一些未达标的核心原因，能够有助于下一年度销售目标的更好达成。对此，销售人员要从思想上予以足够的重视，一份规范而有文采的销售总结，对销售人员新年度的职务、岗位、销售区域等，都有可能产生很大的影响。

最后，为了做好年终总结，销售人员还需要通过一些图表工具，比如销售曲线图、扇形图、柱形图等，来直观了解一些销售数据变化状况及内在的规律，并要注重平时对各种销售数据的收集和整理工作，只有这些基础工作做好了，我们做年终总结报告时，才会省心省力，才会顺风顺水。

今年以来，公司在董事会的领导下，经过全体员工的努力，各项工作进行了全面铺开，“某”品牌得到了社会的初步认同。总体上说，成绩较为喜人。为使公司各项工作上一个新台阶，在新的年度里，公司将抓好“一个中心”、搞好“两个建立”、做到“三个调整”、进行“四个充实”、着力“五个推行”。其房地产公司年度工作计划如下：

以某项目建设为中心，切实完成营销任务

某项目，是省、市重点工程。市委、市政府对其寄予了殷切的期望。由于项目所蕴含的社会效益和潜在的经济效益，我们必须把它建成，而不能搞砸;我们只能前进，而不能停滞甚或后退。因此，公司计划：

一、确保一季度某工程全面开工，力争年内基本完成第一期建设任务。

某第一期工程占地面积为60亩，总投资1.6亿元，建筑面积12.6万平方米。建筑物为某商业广场裙楼、某大厦裙楼和一栋物流仓库。

1、土地征拆工作。

春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。元月份完成征地摸底调查，二月份完成征地范围内的无证房屋的拆迁。三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。各部门关系的协调，以总经理室为主，顾问室配合，工程部具体操作。工程进入实施阶段后，工程部应抓紧第二期工程的土地征拆工作联系，适时调整主攻方向。

2、工程合同及开工。

元月份签订招投标代理合同，工程进入招投标阶段。二月份确定具有实力的施工企业并行签订施工合同;确定监理企业并行签订监理合同。三月份工程正式开工建设。另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。

3、报建工作。

工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计;二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。

4、工程质量。

某项目是省、市重点工程，也是某品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将某项目建成为省优工程。

5、预决算工作。

工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款。

二、切实完成年营销任务，力保工程进度不脱节

公司确定的20某年医药商铺、产权式酒店、公寓式写字楼的销售年任务为1.5亿元。该任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现。故必须做好营销这篇大文章。

1、实行置业任务分解，确保策划代理合同兑现。

20某年公司各类楼盘的销售任务是1.5亿元，其中一季度1500万元、二季度4500万元、三季度4500万元、四季度4500万元。按某所签协议书，该任务的承载体为策划代理公司。经双方商议后，元月份应签订新的年度任务包干合同。为完成年度营销任务，我们建议：策划代理公司可实行置业任务分解，到人到片。而不是单纯依靠招商大厅或中心活动。可采取更为灵活的销售方式，全面完成年销任务，在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上，应完善团购、中心活动推介、上门推介等方案，努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。

2、合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销

新的一年，公司在20某年的基础上，将进一步扩大广告投入。其目的一是塑造“某”品牌，二是扩大楼盘营销。广告宣传、营销策划方面，某应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫，避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。

3、努力培养营销队伍，逐步完善激励机制

策划代理公司的置业顾问以及公司营销部的营销人员，是一个有机的合作群体。新的一年，公司将充分运用此部分资源。策划代理公司首先应抓好营销人员基本知识培训工作，使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍。其次是逐步完善营销激励机制，在制度上确立营销奖励办法，具体的奖励方案由营销部负责起草。

4、拓宽融资渠道，挖掘社会潜能

拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、国债融资、集团融资等方式，拓宽融资渠道。通过让股、扩股等办法扩大资金流，以保证某项目建设资金的及时到位。

三、全面启动招商程序，注重成效开展工作

招商工作是某建成后运营的重要基础。该工作开展顺利与否，也直接影响公司的楼盘销售。因此，在新的一年，招商应有计划地、有针对性地、适时适量地开展工作。

按照公司与策划代理公司所签合同规定，某应于去年出台《招商计划书》及《招商手册》，但目前该工作已经滞后。公司要求，上述两书在一季度由策划代理公司编制出台。为综合医药市场情况，拟由招商部负责另行起草《招商办法》要求招商部在元月份出初稿。

甲方（委托方）：_________

乙方（受托方）：_________

根据《_____》、《中华人民共和国测绘法》和有关法律法规，经双方协商一致签订本合同。

第一条 测绘范围及内容

甲方将位于_________市_________区（县）位置的_________（以下简称该项目）的房屋面积预测工作委托给乙方，甲方的测绘目的为_________，乙方同意接受委托。

第二条 该项目的类别为_________。

第三条 受托方测绘资质证书号码和资质等级_________。

第四条 测绘技术标准按照国家和_________市有关技术规范执行。

第五条 测绘费用

（一）取费按照国家颁布的测绘产品价格标准执行。

（二）取费项目及预算价款：房屋按建筑面积_________元/平方米计取，共计_________元。

（三）结算方式：__________________________

1.自本合同签订之日起日内，甲方向乙方预先支付_________％的测绘费，计人民币￥_________元（大写：_________）。

2.在双方约定的提交测绘成果前_________日内，甲方根据乙方实际工作量结算测绘费，甲方向乙方付清全部剩余款项。

第六条 甲方的义务

（一）自合同签订之日起_________日内，向乙方提交以下资料：

1.该项目_____设计图纸、电子图；

2.符合相关文件规定的共用面积分摊说明及配套的分摊彩图；

3.公安部门批准的项目坐落及房间号码编排表；

4.建设工程规划许可证及附件；

5.人防部门批准或备案的人防建设方案；

6.测绘工作中需要的其他相关说明、文件。

（二）保证提供给乙方的全部资料及文件均为真实、合法、有效、完整、准确，并承担由该等文件而引起的全部责任，该责任与乙方无关。

（三）保证乙方的测绘队伍顺利进入现场工作，并对乙方进场人员的工作提供现场升降工具等必要的条件。

第七条 乙方的义务

（一）自收到甲方的有关材料之日起_________日内，审查甲方提供的资料是否符合测算要求。

（二）组织测绘队伍进场作业。

（三）乙方依本合同约定向甲方提供符合房地产测绘规则的测绘成果。

第八条 测绘工期约定

1.乙方自收到甲方的预交测绘费时间视为测绘工期开始。甲乙双方约定在测绘工期开始后_________日内完成全部测绘工作；

2.甲方按约定缴清全部测绘费用后，乙方应不晚于工期最后一天向甲方提交测绘成果；

3.如果因为甲方原因或因不可抗力或其他非乙方原因造成乙方无法按约定时间提交测绘成果，则乙方向甲方提交测绘成果的时间应顺延。

第九条 甲方违约责任

（一）本合同签订后，由于甲方原因而终止合同的，如乙方未进入现场工作，则甲方应向乙方支付预算测绘费的30％的违约金，如乙方已进入现场工作，则甲方应按完成的实际工作量支付测绘费，并按预算测绘费的20％向乙方支付违约金。

（二）甲方未按合同约定的时间支付乙方测绘费，应向乙方支付的违约金；影响测绘进度的，甲方应承担顺延工期的责任，并根据本条（二）的约定向乙方支付停工或者窝工费。

第十条 乙方违约责任

（一）本合同签订后，如乙方擅自停止或解除合同，除应退回甲方已交付的测绘费外，乙方还应向甲方支付已付测绘费的30％的违约金。

（二）在甲方提供了必要的工作条件，乙方未能按合同约定的日期提交测绘成果，应向甲方赔偿逾期损失费，逾期损失费以合同约定的预算测绘费按每日计算。因不可抗力或甲方提供的材料不准确等原因造成的测绘逾期，乙方不承担责任。

（三）乙方提供的测绘成果质量不合格的，乙方应负责无偿予以重测或采取补救措施，以达到质量要求。因测绘成果质量不合格使甲方造成损失时，乙方应承担赔偿责任，因甲方提供的图纸资料原因产生的责任由甲方负责。

（四）乙方擅自转包本合同标的的，甲方有权解除合同，并可要求乙方支付预算测绘费30％的违约金。

第十一条 因不可抗力影响，使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第十二条 本合同执行过程中的未尽事宜，双方可以签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

第十三条 本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决；协商不成的，按照下列第_________方式解决。

1.提交_____委员会_____。

2.依法向人民法院起诉。

第十四条 本合同约定的测绘成果交接完毕后，本合同即行终止。

第十五条 本合同经双方签字并加盖公章后生效。本合同一式_________份，具有同等效力，甲方_________份，乙方_________份。

甲方（盖章）：_________  乙方（盖章）：_________

法定代表人（签字）：___  法定代表人（签字）：___

委托代理人（签字）：___  委托代理人（签字）：___

_________年____月____日  _________年____月____日

甲方：

乙方：

根据《民法典》以及期货市场相关管理办法的有关规定，甲乙双方在公平、公正、互利的基础上，经过友好协商，达成如下协议：

一、甲方委托乙方作为期货交易居间人，为甲方介绍客户。

二、乙方在开展业务时，应当向客户明示其居间人的身份，不得假冒甲方员工的身份来开展业务。同时乙方应当根据期货业务规则对客户如实介绍期货市场的相关情况，正确揭示期货市场的风险和收益，不得做虚假宣传，不得做获利保证。

三、甲方有义务对乙方进行期货交易知识和职业道德培训，并有权对乙方的居间活动进行监督。

四、居间报酬

乙方介绍的客户与甲方签约并打入资金后，即视为乙方的居间活动成功。乙方有权在每月_____日前向甲方要求居间报酬，居间报酬按照该客户上月向甲方所交纳的净手续费的一定比例计算，具体比例按照公司的《客户经理人管理办法》执行。

该报酬已包括乙方进行居间活动中所发生的费用，甲方不再承担任何额外的费用。

如果乙方介绍的客户在合约履行过程中有侵害甲方利益的行为，这甲方有权适当扣减乙方的报酬。

五、如果客户因乙方的不当行为造成损失，由此产生的一切责任均有乙方承担，甲方不承担任何责任。乙方应确保甲方的利益不因此而受到损害。

六、甲方每月从乙方报酬中扣除_____%作为风险金，风险金交纳满一年后逐月返还，客户经理人离任时经离任结算后统一返还给该客户经理人。

七、若乙方接受客户委托为客户从事期货交易的指令下达人，则由此产生的相关结果均与甲方无关。

八、乙方在每月_____日前将全部所属客户亲自签收的上月交易结算单交付甲方市场部(或营业部)，如逾期则甲方有权暂缓发放乙方的居间报酬，直至乙方将所有客户签收后的结算单交付甲方。

九、合同的终止和解除

本合同到期后自动终止。如果乙方在本合同签订之日起三个月内不能介绍到客户签约，甲方有权解除本合同;或甲方发现乙方在合同履行过程中有违反合同、损害甲方利益的行为，甲方有权解除本合同。

十、本合同有效期一年，自合同双方签字盖章后生效。

十一、《_______期货经纪有限公司客户经理人管理办法》为本合同必要附件，乙方承诺认真遵照执行。

十二、本合同未尽事宜，双方达成补充协议作为本合同附件，附件同本合同具有同等效力。

十三、本合同一式两份，双方各执一份。

甲方：乙方：

年月日

2017年房地产合同范本推荐

甲方(出租方)：_____

立契约人

乙方(承租方)：_____

甲乙双方经充分协商，同意就下列房地产租赁事项，订立本契约，共同遵守。

第一条 甲方自愿将坐落在_____区_____路(街)_____房屋

(房屋建筑面积_____平方米;土地使用面积_____平方米)出租给乙方

使用。该房地产的基本情况已载于本契约附件一(略)。乙方对甲方所要出租的房

地产做了充分了解，愿意承租该房地产。

第二条 甲乙双方议定的上述房地产月租金为人民币(大写)_____。$

_____元。租赁期限自___年___月___日至___年___月___

日止。租金按月(季)结算，由乙方在每月(季)的前_____日内交付给甲方。

付款方式：_____。

第三条 上述房屋承租给乙方使用时，其该建筑物范围内的土地使用权同时由

乙方使用。

第四条 甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，

概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负

责赔偿。乙方保证承租上述房屋仅为_____用房使用。

第五条 房地产租赁期间，甲方保证并承担下列责任：

1.上述房地产符合出租房屋使用要求。

2.负责对房屋及其附着物的定期检查并承担正常的房屋维修费用。因甲方延

误房屋维修而使乙方或第三人遭受损失，甲方负责赔偿。

3.如需出卖或抵押上述房地产，甲方将提前_____个月通知乙方。

第六条 房地产租赁期内，乙方保证并承担下列责任：

1.如需对房屋进行装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意。费用由乙方自

理。

2.如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，必须取得甲方同意。

3.因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给予

修复。

4.乙方将对甲方正常的房屋检查和维修给予协助。

5.乙方将在租赁期届满时把房地产交还给甲方，如需继续承租上述房地产，

应提前_____个月与甲方协商，双方另签订契约。

第七条 违约责任：任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房

地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，一方主张解除的，应当通知对

方。合同自通知到达对方时解除。解除合同所造成的损失由责任一方承担，乙方逾

期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的_____‰向乙方加收违约金。

第八条 如因不可抗力的原因而使承租房屋及其设备损坏的，双方互不承担责

任。

第九条 本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不

成时任何一方均可向_____仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人

民法院起诉。

第十条 上述房地产在租赁期内所需要缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承

担。

第十一条 本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章

后与本契约具有同等效力。

第十二条 本契约经双方签章并经房地产租赁管理机关审查批准后生效。

第十三条 本契约一式_____份，甲乙双方各执_____份。契约副本

_____份，送_____房地产交易管理所(处)。

第十四条 双方约定的其他事项。

甲方(签章)：_____ 乙方(签章)：_____

法定代表人：_____ 法定代表人：_____

地址：_____ 地址：_____

联系电话：_____ 联系电话：_____

邮政编码：_____ 邮政编码：_____

委托代理人：_____ 委托代理人：_____

___年___月___日

房地产策划工作总结

XX年即将结束，我进入公司已经两个月了，总结一下工作的心得。

一、专业技能

1、策划案写作

策划案的核心是给这个项目的定位，以及怎么在各方面做到这个定位。每个策划案都有很多花哨的部分，一是为了渲染项目定位的感觉，二是美观，三也是展现能力的一种体现。

策划案是有模板和套路的，写过几个之后，就可以不自觉的就大量套用模板。要求不高时，合适的模板，不管在板式还是文字上，都可以大量沿用，只需要改动里面的部分文字即可。因为我们公司代理项目多，几乎可以找到所有需要运用的模板，这对我这个刚学做策划的是很方便的。如果需要的话，我自己也可以做出比较漂亮的模板。

2、报广

报广方面，我目前还是简单的写了一些，平时没感觉的一些“盛大开盘、荣誉开启”之类的词，到自己想就觉得不简单了，可能也是因为自己刚开开始写吧，反正也都是有套路的。

整个项目的报广内容是分阶段的，一、筹备期 二、蓄水期 三、预热期 四、强销期 五、持销期 六、开业期 七、养市期，每个阶段的报广侧重点不一样，如筹备期和蓄水期就注重整体的概念、定位基调的宣传，到预热期开始就涉及到一点产品的信息，再到强销期或以后，就要体现具体的产品信息，各种的营销活动则会掺杂在各个阶段。

3、案场改进方案

开发商由于对自己案场的布置习以为常，很多很明显的需要改进的地方都忽视了。或者只想到一两点，无法成为系统，代理商站在旁观者的角度，专业的来矫正很有必要。

我们给外滩中心做案场改进方案的时候，发现开发商因为几个领导要操心的事情太多了，重心偏向销售，没有专门的推广部门；历史遗留的问题又比较严重，前一个领导的作风是想到一个做一个，毫无连贯性可言，宣传推广的画面也是根据他的喜好选择多种亮色交杂在一起，无法体现项目的高端品质。我们接过这个项目，直叹这么好的项目，做成这样真是被埋没了。改进方案里，我们提出泛现场的概念，将项目的宣传布展扩大到周围 一公里内，从道旗、展示牌、工地围挡、高炮到售楼处包装都统一更改，项目的高端有序的形象马上就出来了。

4、具体活动方案

活动展现出来的，其实都是简单的聚人气、彰显楼盘品质的东西，真正要命的是活动的核心及其想要达到的效果。

比方说都是参加房展会，你在房展会上要展示什么？有些楼盘展示是的定位和品质，有些楼盘就会在房展会上大肆打折促销，有些楼盘则会用高品质的活动吸引成交，属于比较隐晦的促销。

5、踩盘

踩盘的目的是什么呢？该开始经理让我去踩盘，我是很晕的，去楼盘转了一圈就回来了，售楼员说了一大通，不知道该听什么，楼盘里各种各样的东西，不知道该重点看哪些，记下哪些。事实上需要知道的资料网上都可以查得到，而且我们公司房地产信息研究很强大，可以查到各个楼盘的销售情况（不过有一定的滞后性）。踩盘一定要带着很强的目的性的。

策划经理带我的时候，踩盘就是要看项目的资源、现场的包装、小区的设计和产品的细节，这些都是要到项目现场去亲自看才知道的，思考为什么他们是这个定价，项目是不是受市场欢迎，消费者主要来自哪里，不过要求是比较感性的，市场情况知道一些就可以。

共2页，当前第1页12

1、我觉得成绩永远属于过去，能从中得到的也就是一种经历，可人生最大的财富不就是经历吗?

随着_x的进入无锡蓝墅项目销售工作开展的越来越顺利，作为_x公司在无锡唯一的一个在操做楼盘，怎样才能帮助公司在无锡更好的开拓市场，提高_x服务品质及品牌效应，成为了我销售工作中的重中之重。事实告诉我们，人是被细节所打动的，没有细节的完美，就没有全局的完美。仔细想来，很多案子的成败与否，一些小的细节就起着关键的作用，处理好了，往往峰回路转，否则有可能前功尽弃，所有的努力都付之东流。所以我更注重在细部完善，从小事入手，通过每个细节、标准的服务做到让客户满意。在无形中积累_x品牌效应。也因为在无锡蓝墅的工作得到了老客户的肯定，而使她向无锡银仁开发商强烈推荐了我们_x。为公司接盘做好了前期铺垫，我很高兴，我以自己的努力赢得了开发商的高度认可，也赢的市场对手的尊重。

2、无论做什么如果没有一个良好的心态，那肯定是做不好的。

在工作中我觉得态度决定一切，当个人的需要受挫时，态度最能反映出你的价值观念。积极、乐观者将此归结为个人能力、经验的不完善，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观者则怪罪于机遇、环境的不公，总是抱怨、等待与放弃!什么样的态度决定什么样的生活，今天的生活是由3年前我们的选择和态度决定的，而今天我们的抉择和态度将决定我们3年后的生活。

房地产抵押合同

抵押权代理人：

抵 押 人：

债券发行人：

第一章 总 则

根据《特种金融债券托管回购办法》、《特种金融债券托管回购办法实施细则（试行）》之规定，为了确保丙方于      年  月发行的特种金融债券项下债权的实现，乙方愿意以其所拥有的资产作为抵押资产，为丙方从债券持有人融入资金所形成的债务提供抵押担保。

根据 ________要求，甲方代理特种金融债券项下全体债券持有人（即本合同项下抵押权人，以下简称债券持有人），与乙方和丙方签订本合同并行使本合同项下的权利。

丙方作为债券发行人，在此承诺对此次特种金融债券项下抵押工作提供全面协助和便利。

甲方行使权利的期限为：在抵押登记机关登记之日起至本合同项下债券到期日止，其后本合同项下权利由债券持有人或其代理人以及其他债权人分别或联合行使。

甲方经审查，同意接受乙方的资产抵押担保，为明确甲、乙、丙三方的权利、义务，依照国家有关法律及其他有关规定，特制订本合同。

第二章 定义

第一条 债券发行人——指经中国人民银行批准发行特种金融债券的金融机构，即丙方。

第二条 特种金融债券——指经中国人民银行批准，丙方发行的专门用于清偿证券回购债务的有价证券。

第三条 抵押人——即本合同项下乙方，指以其所拥有的资产作为抵押资产为丙方发行本次特种金融债券进行担保的第三人。

第四条 抵押权人——指丙方发行的特种金融债券项下全部债券持有人。

第五条 抵押权——指在抵押担保法律关系成立后，当丙方到期不履行本次特种金融债券项下义务时，甲方依照法律的规定以抵押资产折价，或者以拍卖、变卖抵押资产的价款优先受偿的权利。

第六条 抵押资产价值由中国人民银行指定或甲方确认的评估机构评定。

第三章 甲方声明第七条 甲方作为本合同项下抵押权人的代理人，就本合同做出如下声明：

1. 在本合同有效期内，未经甲方书面同意，乙方将本合同项下抵押资产出租、转让给第三人的，其出租、转让行为无效，甲方仍可对抵押资产行使权利；

2. 任何第三人对债券持有人在本合同项下的权利产生侵害，甲方有权提起诉讼；

3. 在本合同有效期内，乙方未经甲方书面同意而将本合同项下抵押资产再设立任何形式抵押的，其抵押行为无效；

4. 本合同项下抵押资产只能用于防范特种金融债券到期兑付风险；

5. 如丙方提前或如期清偿债务，乙方可要求甲方通知抵押登记机关解除抵押登记；

6. 在本合同有效期内，乙方应对本合同项下抵押资产每年投保财产险，并向甲方提供相关的证明文件；

7. 当本合同项下的设定的抵押物价值不足抵偿丙方发债本息等项费用的价值时，甲方有权要求乙方及时提供其它资产进行抵押，直至足以担保偿还丙方发债本息等项费用的价值时止。

第四章 乙方声明及保证

第八条 乙方作为本合同项下抵押人，就本合同做出如下声明及保证：

1. 乙方董事会已同意将本合同项下抵押资产进行抵押；

2. 本合同项下的土地使用权是乙方依法取得并合法占有的；

3. 本合同项下的土地上的建筑物为乙方合法取得并具有完整的所有权；

4. 本合同项下抵押资产在权属方面不存在任何争议；

5. 本合同项下抵押资产在建筑和使用上完全符合法律规定；

6. 设立本合同项下抵押资产抵押不会受到任何限制；

7. 在本合同签字前未对本合同项下抵押资产设立过任何抵押和转让；

8. 本合同项下抵押资产未被依法查封、扣押或监管；

9. 本合同项下抵押资产如在本合同签订之时已部分或全部出租，乙方保证将设立抵押事宜通知承租人，并将有关出租情况书面通知甲方；

10. 根据《特种金融债券托管回购办法》、《特种金融债券托管回购办法实施细则（试行）》之规定，甲方作为债券持有人的代理人，代表债券持有人签订本合同，债券持有人和甲方可行使抵押权，也可委托其他代理人行使抵押权，乙方不就此提出抗辩；

11. 本合同项下抵押担保的债务未获清偿前，未经甲方书面同意，乙方不得要求抵押登记管理部门解除本合同项下抵押资产的抵押登记；

12. 当本合同项下的设定的抵押物价值变化，不足以担保丙方发债本息等项费用的价值时，将按甲方要求及时提供其它资产进行抵押，直至足以担保偿还丙方发债本息等项费用的价值时止；

13. 乙方保证每年度依法进行营业执照年检，并在其营业执照有效期满之前，续办工商登记手续。

第五章 被担保的主债权种类和数额

第九条 本合同项下的被担保的主债权是指___________________

第十条 本合同项下的抵押资产

第六章 债券发行人履行债务的期限

第十一条 债券发行人应在债券到期日或在此之前偿还债券本金及相应利息。

第七章 抵押担保的范围

第十二条 本合同抵押担保范围包括：债券本金、利息、罚息、应支付给乙方的托管费用，实现抵押权的费用和所有其他应付的费用。

第八章 抵押资产

第十三条 本合同项下的抵押资产包括：

以上抵押资产建筑面积共计

第十四条 根据 ______资产评估有限公司，经甲、乙、丙三方确认，本合同项下抵押资产的价值为人民币。

第十五条 有关资产抵押的有效证明文件和资料，乙方应根椐甲方要求，交甲方保管。

第九章 抵押资产的占管

第十六条 本合同项下抵押资产由乙方占管。乙方在占管期间应维护抵押资产的完好，甲方有权检查抵押资产的管理情况，并提出加强和改善经营管理的要求。

第十七条 乙方占管的抵押资产发生毁损、灭失的，乙方应及时告知甲方，并立即采取措施防止损失扩大，同时应及时向甲方提交有关主管机关出具的发生毁损、灭失的原因证明 。

第十八条 在抵押期间，本合同项下抵押资产因毁损、灭失而获得的赔偿金，属于本合同项下的抵押资产。

第十九条 在抵押期间，因其抵押资产发生毁损、灭失而取得的保险金，乙方应书面要求并保证保险公司汇入甲方指定帐户， 该项资金作为抵押资产。

在乙方另行提供了经甲方认可的、相当的抵押资产并进行抵押登记后，甲方应将该保险金返还给乙方。

在主债务履行期满而债务未获清偿前，甲方有权从该保险金中优先受偿。

第二十条 乙方在抵押期间，应为抵押资产投保，并按期足额交纳保险费，履行《保险法》和有关法律、法规以及保险合同中规定的义务。

第十章 抵押资产的处分

第二十一条 甲方在代理抵押权人行使本合同项下抵押权时，有权采取如下方式：

1.依据法律规定，将抵押资产折价以抵偿丙方所欠的债务。

2.依据法律规定，将抵押资产拍卖、变卖以取得价款优先受偿。

3.甲、乙、丙三方就甲方行使抵押权发生争议协商不成时，______________调解和处理。

第二十二条 甲方依据本合同处分抵押资产时，乙方和丙方应给予配合，不得设置任何障碍。

第二十三条 甲方对本合同项下抵押资产的处分权利包括部分处分权和全部处分权。

第十一章 三方的权利和义务

第二十四条 甲方的权利和义务：

1. 甲方根据乙方的抵押资产价值变化情况，可要求乙方对其所抵押的资产进行调整，包括更换和增加抵押资产。

2. 甲方有权要求乙方提供有关本合同项下抵押资产所有合法有效证明及有关资料 。

3.甲方有权要求乙方协助以避免本合同项下抵押资产权益受到来自任何第三方的侵害。

4.为保证债券持有人利益，甲方有权在抵押期间，对抵押资产状况进行监督，并组织评估机构进行再评估和出具评估意见。

5. 出现下列情况之一时，甲方有权处分部分或全部抵押资产，并从处分后的价款中代理抵押权人优先受偿。

（1） 乙方或丙方在本合同有效期内被宣告解散、破产或歇业的；

（2） 丙方与第三人发生诉讼，法院判决丙方败诉，以致对丙方清偿本次特种金融债券项下本金、利息及其他费用产生重大影响的；

（3） 本次特种金融债券项下还款期限已到，丙方未归还本金、利息及其他费用的；

（4） 出现使甲方在本次特种金融债券项下的债权难以实现或无法实现的其他情况 。

6. 甲方处分抵押资产所得，不足以清偿其在本次特种金融债券项下的全部债务的，有权依法另行追索；清偿其在本次特种金融债券项下全部债务后还有剩余的，应将剩余部分退还给乙方 。

7. 当因国家需要征用本合同项下抵押资产时，甲方有权依法要求乙方重新设定或增加抵押资产，以确实保障甲方的权益不受损害。

8. 在丙方清偿本合同项下全部债务后，经中国人民银行核准，甲方应通知乙方和有关登记机构解除抵押。

第二十五条 乙方的权利和义务：

1.乙方有义务向甲方提供有关抵押资产的所有合法手续和有效证明资料。

2.乙方承担本合同项下有关的费用支出，包括但不限于财产保险、鉴定、评估、登记、过户、保管和审查本合同项下增加或变更资产的律师服务等费用。

3.在本合同有效期内，乙方未经甲方书面同意不得将抵押资产作出转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分。

4.在本合同生效后，乙方如发生分立、合并，由变更后的机构承担本合同项下的义务。

5.在抵押权受到或可能受到来自任何第三方侵害时，乙方有义务通知甲方并协助甲方免受侵害。

6.在丙方或乙方清偿了本次特种金融债券项下的全部债务后，乙方有权要求甲方解除本合同项下抵押资产的抵押登记。

7.乙方应积极配合甲方及资产评估机构，做好抵押期间抵押资产状况的监督和再评估工作。

8.当本合同项下设定的抵押物价值，在抵押期间发生变化，不足以担保丙方发债本息等项费用时，对不足部分乙方有义务应甲方要求及时提供其它资产进行抵押，直至足以担保丙方发债本息等项费用的清偿时止。

第二十六条 丙方的权利和义务：

1. 丙方应协助甲、乙双方办理抵押资产登记手续。

2. 在甲方行使本合同项下权利时，丙方应按甲方要求给予协助。

3. 在甲方或其他债券持有人的代理人提起诉讼以实现抵押权时，应给予协助。

4. 丙方应按甲方要求提供抵押资产状况的情况说明，如抵押资产发生毁损、灭失、价值变化或其他使抵押权的实现有可能遇到障碍的情形时，应及时通知甲方，并配合甲、乙双方对抵押资产进行调整，包括更换或增加抵押资产。

5. 对乙方向甲方提供的有关抵押材料的真伪负有审查义务。

6. 督促乙方履行本合同项下其他义务。

第十二章 违约责任

第二十七条 本合同生效后，甲、乙、丙三方均应履行本合同约定的义务，不得因其法定代表人或其他有关人员的变动而对本合同项下义务的履行造成影响。

任何一方不履行或不完全履行本合同项下义务的，应当承担相应的违约责任并赔偿由此给对方造成的损失。如乙方不履行本合同项下义务给债券持有人或甲方造成损失时，丙方负有连带责任。

第二十八条 乙方如有下列行为之一，给债券持有人或甲方造成损失的，应予以赔偿：

1. 隐瞒抵押资产存在共有、争议、被查封、被扣押、被监管或已经设立抵押等情况的；

2. 未按甲方要求提供有关抵押资产完备手续和真实资料的；

3. 未经甲方同意擅自处分抵押资产的。

第十三章 不可抗力

第二十九条 不可抗力指订立本合同时不能预见，对其发生和造成的后果不能避免并不能克服的情况。

第三十条 本合同如因不可抗力必须进行修改时，乙方保证任何改变将不会免除或减少乙方在本合同中应承担的义务，不影响或不侵犯甲方在本合同项下享有的权益。

第十四章 抵押登记

第三十一条 在本合同签订后30日内，甲、乙、丙三方应到当地有关的土地、房屋管理机关办理资产抵押登记手续。

第十五章 争议的解决

第三十二条 如在履行本合同中发生争议，甲、乙、丙三方应通过协商或调解方式解决；协商或调解不成时，在__________法院通过诉讼方式解决。

第十六章 合同的生效、变更、解除和终止

第三十三条 本合同由甲、乙、丙三方签字并加盖公章后，自到有关土地、房屋管理机关办理完毕抵押登记手续之日起生效。

第三十四条 本合同生效后，甲、乙、丙三方任何一方不得擅自变更或提前解除本合同。如本合同需要变更或解除时，应经三方协商一致，达成书面合同并到有关土地、房屋管理机关办理变更或解除抵押登记。在书面合同达成并至登记机构办理变更或解除手续前，本合同各条款仍然有效。

第三十五条 本合同的抵押期限自本合同生效之日起至                                  .

第十七章 附件第三十六条 本合同附件是本合同不可分割的部分，与本合同正文具有同等的法律效力。

第三十七条 本合同的附件包括（以下文件均为复印件）：

1.__________有限公司董事会决议；

2. _________有限公司国有土地使用证；

3. _________有限公司营业执照；

第十八章 附 则

第三十八条 本合同正本一式____份，甲方、乙方、丙方、抵押登记机关、_________各执一份，其法律效力相同。

转让方（以下简称“甲方”）：

受让方（以下简称“乙方”）：

甲、乙双方依据相关法律、法规之规定，并经××区政府国土局同意，就井房地产转让事宜进行了初步协商，达成如下意向：

第一条  甲方转让给乙方的地块位于            （以下简称“该地块”）。该地块的总面积为6165.53平方米，折合成9.24亩（土地证为资字第00××9号）。

第二条  甲、乙双方确认以每亩计人民币        万元价格，将甲方所属的该地块使用权转让给乙方，转让金额总计人民币       万（大写：         元整）。

第三条  该地块范围内所属的房屋及其他建筑物等不动产随该地块一并转让给乙方所有计人民币      元（大写：

元整）。该地块上的动产由甲方自行处置。

第四条  该意向书签订后，双方各自履行内部批准程序，于该意向书签订次日起10个工作日内签订正式的房地产转让协议。

第五条  正式的房地产转让协议签订次日起7个工作日内，乙方一次性支付甲方全部转让款计人民币          元（大写：         元整），需上缴政府的相关费用及变更登记的相关费用均由乙方自行承担。甲、乙双方共同到相关部门办理转让、变更登记等相关手续。

第六条  本意向书为正式房地产转让协议的基本内容，除甲、乙双方协商一致外，否则不得擅自更改。

第七条  其他未尽事项，在签订正式的房地产转让协议时予以补充。

第八条  本意向书共两页，一式两份，甲、乙双方各执一份。

转让方（盖章）：                            受让方（盖章）：

法定代表人：                                    法定代表人：

年   月   日                                            年   月   日

（涉及当事人隐私人名、地名等均采用化名。）