温州

收购方(甲方)：__________________

种植方(乙方)：__________________

根据《中华人民共和国民法典》及其他有关法律、法规的规定，双方在平等协商一致的基础上，就农副产品(干蘑菇、竹笋干)购销有关事项达成如下协议，共同遵照执行。

第一条 交售农副产品、数量、价格、交货日期

产品名称：________________

等级：________________

数量：________________

价格：________________

交货_日期：________________

第二条 干蘑菇、竹笋干的品种、等级、质量及验收，由双方协商确定。

甲方根据双方协商确定的标准进行验收。

乙方交付的农副产品未达到合同约定标准的，可根据现场双方协商后确定的等级、价格结算。

第三条交(提)货地点及运费：______________。

第四条结算方式及支付期限：______________。

第五条 甲方在验收期限内，对农副产品(干蘑菇、竹笋干)未进行验收或验收后未提出质量问题的视为符合质量标准。

第六条 违约责任：

①乙方在交售的农副产品(干蘑菇、竹笋干)中进行掺杂使假，以次充好，甲方有权拒收。

②乙方未按合同约定完成交售业务擅自将农副产品(干蘑菇、竹笋干)转卖他人的，应按该部分农副产品货款的 %向甲方支付违约金。

③甲方逾期支付收购款的，应当每日按照逾期部分货款的 %的标准向乙方支付违约金。

④甲方未按合同约定，无故拒收的，应当按照市场价格的 %的标准向乙方支付违约金，并承担因此而造成的损失和费用。

第七条因发生自然灾害、重大疫情等不可抗力的，经核实可全部或部分免除责任，但应当及时通知对方，并在合理期限内提供证明。

第八条合同解除：____________________。

第九条合同争议解决方式：本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商或申请当地工商行政管理部门调解解决;协商或调解不成的，按下列第_ 种方式解决：______________

①提交____________仲裁委员会仲裁;

②依法向人民法院起诉。

第十条其他约定：______________。

第十一条本合同自双方签字、盖章后生效。共一式三份，甲乙双方各执一份，工商所一份，具有同等法律效力。

收购方(甲方)：______________种植方(乙方)：______________

地 址：______________ 地 址：______________

法人代表：______________身份证号码：______________

代理人：______________代理人：______________

电 话：______________电话：______________

签订时间：______________

签订地点：______________

二手房买卖合同卖方姓名：__________

国籍/地区：_______________________

住址：___________________________

联系电话：______________________

通讯地址：_____________________

编码：__________________________

共有权人姓名：__________________

国籍/地区：_______________________

住址：___________________________

身份证号码：_____________________

联系电话：______________________

通讯地址：_____________________

编码：__________________________

买方姓名：______________________

国籍/地区：_______________________

住址：___________________________

身份证号码：_____________________

联系电话：______________________

编码：__________________________

根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，经买方、卖方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就本合同所涉房地产买卖事宜，达成如下协议：

第一条卖方所售房地产坐落于：________________________元号。房地产证号为：______。房地产用途为：________________住宅。登记建筑面积为：______平方米。该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件，该房屋土地使用权年限自______________年_____________月_____________日至_____________年___________月_____________日止。

第二条房地产产权现状该房地产产权现状为：________________该房地产没有设定抵押以及被冻结，卖方对该房地产享有完全的处分权。

第三条房地产租约现状该房地产所附租约现状为：________________该房地产没有租约。

第四条附着于该房地产之上的户口该房地产未附着任何户口。第五条转让价款该房地产转让总价款为人民币：________________________元整。该转让价款不含税费。第六条付款方式、步骤1.双方约定付款按照以下方式进行付款购房定金+购房首付款+公积金贷款或____________行贷款。

2.双方约定付款步骤如下

①买方于___________年___________月___________日前向卖方支付购房定金人民币：_____________________万___________元整。此款在办理该房屋权属过户时自动转为购房款。

②买方于在双方办理该房屋过户当______日支付卖方房款首付款人民币：拾______万______仟______佰______拾整。

③买方通过公积金贷款支付卖方房款人民币伍拾万___________元整。特别约定：________________上述①、②款项经买卖双方约定如过户时按照国家有关政策规定，房产管理部门在办理过户手续时需通过__行监管，则按其规定执行。

第七条权属转移登记双方同意，自本合同签订后、买方向__行申请按揭贷款获批准后三______日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

第八条房屋的交付卖方应当于该房屋过户当天将该房地产交付买方，并履行下列手续：

1.买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，卖方自行结清供暖、水、电、气及物管费用并办理交接手续卖方将其缴纳的该房屋专项维修资金的账面余额转移至买受人名下。

2.交付该房屋全部钥匙。

3.原与开发商签订的购房合同、购房款票据、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、管线分布竣工图以及已交维修基金票据等交付给买方。

第九条买卖双方的责任和义务

1.卖方承诺对该房屋权属及证件合法、真实、有效且对此负全责并已取得共有权人同意出售和签定本合同，依约配合买方办理__行贷款以及办理过户和交付该房屋保证该房屋无抵押、无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷保证共有权人和承租人已放弃优先购买权。由此而引起的法律及经济责任由卖方负担。

2.卖方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买方，买方对卖方出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。

3.卖方应当保证自本合同签订之______日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件清单的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。

4.卖方在签订本合同后____________日内将买方所购房产办理__行按揭贷款及办理该房屋过户所需的相关资料文件准备齐全，供买方办理相关手续之用。

5.卖方须按约定时间到__行办理贷款按揭手续及房屋管理部门办理产权交接手续。

6.买方按照本合同约定的付款步骤、时间方式付款。

第十条违约责任

1.因卖方原因导致双方未能进行房地产过户，买方交给卖方的款项卖方须当即全额如数退还给买方并双倍返还买方的购房定金，卖方逾期则以上述款项为基数按______日千分之四向买方支付违约金，然后合同解除。

2.因买方原因导致双方未能进行房地产过户，买方交给卖方定金不予退还，其他款项卖方须当即全额如数退还给买方卖方逾期则以上述款项为基数按______日千分之四向买方支付违约金，然后合同解除。

3.买卖双方房地产过户后卖方未按买方约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次______日起至实际交付______日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按______日千分之四向买方支付违约金后，合同继续履行。第

十一条不可抗力因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之______日起_______日内向另一方当事人提供证明。上述房屋风险责任自该房屋所有权转移之______日起转移给买受人。

第十二条争议解决方式本合同项下发生的争议，由双方协商解决协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。

第十三条本合同自双方签字之______日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、

约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。

第十四条本合同及附件共四页，一式三份，具有同等法律效力，其中卖方一份买方一份双方办理转移登记时，向房屋权属登记部门提交主合同一份。

第十五条送达当事人所填写的住址即为送达地址。

卖方：_____________________

身份证号：_________________

买方：_____________________

身份证号：________________

签订时间：_____年_______月_______日

签订地点：________________

卖方：___________，身份证号码：____________________

身份证地址：_____________________________________________ 现住址：_________________________________________________________ 家庭电话：______________;手机：______________ 买方：___________，身份证号码：____________________ 身份证地址：_____________________________________________ 现住址：_________________________________________________________ 家庭电话：______________;手机：______________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜达成如下协议：

第一条 房屋基本情况

(一)卖方所售房屋地址为 ，建筑面积共___________平方米(以房产证为准)。

(二)随该房屋同时转让的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。

第二条 房屋权属情况

该房屋所有权证证号为：________________________，卖方保证对该房屋享有完整处分权，保证该房屋没有被司法机关查封，且出售该房屋没有侵犯第三人权利，并保证该合同所载有关该房屋之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方承担由此引发的一切责任。由于卖方的原因，造成该房屋不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。

第三条 成交价格和付款方式

(一)经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币 元整(￥______________元)二手房房屋买卖合同上述房屋价格包括了该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利。

(二)买方付款方式如下：

1、买卖双方一致同意由买方按 公积金按揭 方式付款。

2、定金：人民币： 元整(￥ 元)，买方应在签署本合约同时交付给卖方。

3、定金余额：人民币： 元整(￥ 元)，买方应在 年 月 日前交付给卖方。

4、卖方在收到定金后 日内协助买方完成公积金按揭资料的递交。

5、公积金按揭资料由银行工作人员初审后 日内，卖方办理该房屋过户手续，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，买方应将首期楼款(不含定金)：人民币： 元整(￥ 元)交付给卖方。

6、买方取得该房屋所有权证后 日内提供齐全办理公积金贷款所需要的资料，申请公积金贷款。

7、楼款余额(即申请贷款额)：人民币： 元整

(￥ 元)，在办妥公积金贷款手续后，由银行直接转账给卖方。

(三)卖方同意买方可将款项存入下述账号，视同卖方已收款项：

开户行名称：

户名：

账号：

第四条 户口迁出

卖方应当在收齐房款总额之日起 日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如卖方未按期将与本房屋相关的户口迁出的，每逾期一日，卖方应向买方支付全部已付款万分之五的违约金。如逾期超过90日，买方有权解除本合同，卖方应收到解除通知之日起3日内退还买方全部已付款，且向买方支付房价总额10%的违约金。

第五条 房屋产权及具体状况的承诺

卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款10%的违约金，并承担其他赔偿责任。 卖方保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。

在房屋交付日以前发生的【物业管理费】【供暖】【水】【电】【燃气】【有线电视】【电 信】：___________________________费用由卖方承担，交付日以后(含当日)发生的费用由买方承担。卖方同意将其缴纳的该房屋专项维修资金(公共维修基金)的账面余额在房屋过户后10日转移给买方。如卖方未按期完成专项维修资金过户的，每逾期一日，卖方应支付已交付房价款万分之五的违约金。

第六条 房屋的交付和验收

卖方应当在房屋过户到买方名下后______日内将该房屋交付给买方。该房屋交付时，应当履行下列各项手续：

1、卖方与买方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一中所列物品;

2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字;

3、移交该房屋房门钥匙;

4、按本合同规定办理户口迁出手续 ;

5、本合同规定的相关费用的支付和房屋专项维修资金的过户 ;

6、本合同规定的其他应完成的事项。

本条规定的各项手续均完成后，才视为该房屋验收交接完成。

第七条 本合同签订后，卖方再将该房屋出卖给第三人，导致买方不能取得房屋所有权证的，买受人有权解除本合同，卖方应当自收到解除通知之日起2日内退还买方全部已付款，并按买方累计已付房价款的一倍支付违约金。

第八条 税、费相关规定

本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及地方相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定如下：

是次交易所产生的税费、土地出让金金以及房改房公用分摊面积费用地产(如有)以 方式支付。

因一方不按法律、法规规定缴纳 相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价总款10%的违约金。

第九条 违约责任

(一)逾期交房责任

除不可抗力外，卖方未按本合同第六条约定的期限和条件将该房屋交付买方的，按照如下规定处理。

1、逾期在30日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方应按日计算向买方支付已交付房价款千分之一的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买方支付违约金，合同继续履行;

2、逾期超过30日后，买方有权退房。买方退房的，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还全部已付款，并按照买方全部已付款的10%向买方支付违约金。

(二)逾期付款责任

买方未按照第三条约定的时间付款的，按照以下规定处理：

1、逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日计算向卖方支付逾期应付款千分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向卖方支付违约金，合同继续履行;

2、逾期超过30日后，则视为买方违约。卖方有权解除合同，并没收买方应付之定金。且有权再将该物业售予任何人。但卖方不得再为此向买方进一步追究责任或再要求赔偿。

第十条 争议解决方式

本合同项下发生的争议，由双方协商解决;协商不成的， 依法向房屋所在地人民法院起诉;

第十一条 本合同自双方签字(盖章)之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除， 应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同附件为本合同的一部分，与本合同具有同等法律效力。 卖方： 买方：

卖方受理人： 买方受理人：

日期： 日期

卖方： 买方：

身份证号： 身份证号：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方出售的房产事宜，签订本合同，以资共同遵守执行。

第一条 甲方同意出售甲方所有的位于苏州张家港市___ __小区______号楼 _______室的房产给乙方，房屋面积为_______平方米，房地产权证号为__________________，该房屋所有权证详见本合同附件一。

甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所有权人同意出售。

乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。

第二条 甲、乙双方同意上述房产的成交总价为人民币____ _______元。

本合同签定前，乙方向甲方支付人民币 ______元作为购房定金，该购房定金在本合同签订生效当日自动抵作购房价款。

第三条 付款时间及方式：

1、甲乙双方约定于 年 月 日至张家港房地产交易中心办理过户、缴交税费，办理过户前乙方支付首付款即人民币____ ____元给甲方，甲方出具首付款收据;

2、甲方同意乙方通过向银行申请人民币____ ____元贷款的形式支付第二期房款。

乙方应于签订本合同次日起20个工作日内向银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。

甲方应准备好办理按揭手续所需资料，积极协助乙方办理银行按揭贷款。

3、若乙方贷款申请未获银行审核通过，则甲、乙双方任何一方均有权单方解除本合同。

本合同解除后，甲方已经收取的款项应当于合同解除次日起3个工作日内返还乙方，除此之外，甲、乙双方互不承担违约责任。

4、第二期房款的支付时间以贷款银行的实际放款日期为准，若乙方申请的贷款额度不足，则乙方应当于实际放款日起 日内将差额补足并支付给甲方。

5、本合同项下乙方对甲方的付款以人民币的形式汇至甲方指定的以下账户。

乙方付款所发生的银行手续费等由乙方承担，乙方付款到达甲方的指定账户后，乙方完成付款义务。

甲方指定的账户：

开户银行： ;

账 号：

户 名： 。

6、甲方中任何一人以任何形式收到本合同项下由乙方支付的任何款项，均视为甲方全体收到该款项。

第四条 办理过户及房屋交付

1、甲方应于收到乙方购房首付款_____________元整并且双方签订《尾款支付协议》后当日内为乙方办理本合同项下房产过户手续。

2、甲方应于收到乙方第二期房款_____________元整后 日内，将交易的房产全部交付给乙方使用。

第五条 税费承担

甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，该税费由乙方承担。

第六条 风险转移，房屋装修装饰、附属配套设施设备、相关物品及费用承担

乙方已对房屋构造、装修装饰、附属配套设施设备、相关物品等情况做充分了解，房屋装修装饰、附属配套设施设备、相关物品的风险自房屋交付之日起转移给乙方。

本合同第二条所列交易成交价格，包括房屋装修装饰、附属配套设施设备、相关物品的价格，甲方不得拆除以上设施并保证以上设施均可正常使用，如在交接之日有遗失或损坏，按照该设备市场价赔偿。

交付之日前，根据有关规定应付的与房屋有关的费用包括但不限于水、电、煤气、供暖、通讯、有线电视、物业、宽带费等各项费用由甲方缴清。

第七条 权利和义务

1、甲方应积极协助乙方办理房产过户以及银行按揭贷款等手续。

2、甲方确保本合同项下的房产水、电、通讯、排水等设施完好、畅通可正常使用。

3、甲方确保本合同项下交易的房屋不存在产权纠纷、权利瑕疵及关于房屋税费、银行抵押、户口等未清事项。

4、甲方承诺在交易的房产全部交付给乙方后 日内迁出在此房产名下的全部户口。

第八条 合同的变更、终止

1、本合同生效后，未经双方协商一致，达成书面合同，任何一方不得擅自变更本合同。

如需变更本合同条款或就未尽事项签署补充合同，应经双方共同协商达成一致，并签署书面文件。

2、在下列条件发生时，任何一方均有权书面通知另一方终止本合同：

发生不可抗力事由，一方在超过 天期限后仍无法履行其主要义务时;

或双方经协商一致同意终止本合同;

或法律、行政法规及本合同约定的其他情形。

发生上述情形之一的，任何一方有权向另一方发出书面终止通知，本合同自书面终止通知到达对方时终止。

凡在本合同终止前由于一方违约致使另一方遭受的损失，另一方仍有权提出索赔，不受本合同终止的影响。

第九条 违约责任

1、本合同签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在_____日内将乙方的已付款返还给乙方，但购房定金归甲方所有。

甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起的_______日内将双倍定金及已付款返还给乙方。

2、甲方逾期交付的，自逾期之日始，按日向乙方承担房屋价款_______%的违约金;

逾期超过 _______日的，乙方有权解除本合同，并要求甲方按本款约定支付违约金，返还已付转让价款及同期银行利息。

3、甲方未按约定时间办理房屋和房屋公共维修基金过户，经乙方书面通知甲方_ __日内办理，逾期不办理的，乙方有权解除合同，并要求返还双倍定金及已付款。

4、甲方未按约定办理过户手续的，每逾期一日向乙方违约金______元。

5、任何一方逾期____日以上未履约的，视为悔约。

违约方应按本条第一款之规定承担责任，但双方另有约定的除外。

6、因甲方原因导致合同无效或者无法继续履行的，应双倍返还定金并赔偿乙方因此遭受的损失。

第十条 不可抗力

1、本合同所指不可抗力系指：地震、风暴、水灾或其他自然灾害、瘟疫、战争、暴_、敌对行动、公共骚乱、公共敌人的行为、政府或公共机关禁止、国家法律法规变更、政策调整等任何一方无法预见、无法控制和无法避免或克服的事件。

2、若不可抗力事件导致任何一方不能履行其任何的契约性义务，该义务应在不可抗力事件存在时暂停，而义务的履行期应自动按暂停期顺延。

3、遭遇不可抗力的一方应在发生不可抗力事件后的____日内书面通知对方，并向对方提供发生不可抗力和其持续期的适当证明，

第十一条 争议的解决

甲、乙双方就本合同的解释和履行发生的任何争议，应通过友好协商方式解决。

未能通过友好协商解决的争议，甲乙双方可选择向张家港市人民法院提起诉讼。

本合同的有效性、解释、履行和争议解决应适用中华人民共和国现行法律、行政法规之规定，其他未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同具有同等法律效力。

第十三条 本合同主体

1、甲方是________ _ ___共______人;

2、乙方是________ ___ _共______人。

第十四条 本合同一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力。

甲方：_________乙方：_________

法定代表人：_________ 法定代表人：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

出卖人：

买受人：

1、本合同文本为示范文本，由北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制定，适用于本市行政区域内国有土地上的存量房买卖。存量房，即二手房，是指通过办理转移登记取得房屋所有权证的房屋。

2、签订本合同前，出卖人应当向买受人出示房屋所有权证及其他有关证书和证明文件。

3、签订本合同前，双方当事人应当仔细阅读合同条款，特别是其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。本合同文本中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。中选择内容，以划√方式选定;对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打__，以示删除。

4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。

5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本，通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，所签订的《存量房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。

6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于：契税、印花税、土地出让金(已购公有住房有此项)、综合地价款(经济适用住房有此项)、营业税及附加、所得税、土地增值税等。

7、双方当事人选择申请仲裁解决争议的，可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。

8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。

甲方(签章)：

乙方(签章)：

房屋买卖合同签定后，迟迟未办过户，责任应当由谁承担?

房屋买卖合同签订以后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，卖方未履行办理所有权转移登记手续的，属于违反买卖合同约定义务的行为，卖方应承担相应的违约责任，买方如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免卖方另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全;如果买方志在违约金的赔付，须将已支付给卖方的房款取回再行起诉，以防卖方因败诉而拖欠所支付的房款及违约金。

一房多卖的情况已经变得很常见，尤其是在二手房买卖交易过程中，如果在一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，这种情况应该怎么处理?

出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：(1)已经办理房屋所有权转移登记;(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。

在二手房买卖交易过程中，经常看到这样的情形，买家以他人名义购房，此情形如果借名人与登记人之间发生合同纠纷的，应该如何处理?

当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由，对方善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。

在现实生活中二手房买卖交易签订合同时，作为买家应该注意哪些问题?

二手房买卖时，三个合同特别重要，第一个合同是中介委托合同，如果是通过中介买房，那中介一般不会让你直接见卖房人，他们会担心你会跨越他，直接和卖房人达成协议。所以，中介一定会让你跟他签一个中间合同。

第二个合同是房屋买卖合同，这个合同上，买房人一定要签仔细房屋原来的所有权是谁，房屋的面积有多大，房屋的价格是多少，各种费用的结清问题。对于出卖人来讲，成本最低的方法就是签订一个相对细致的合同，各个条条框框都签订好了，也能避免纠纷。

如果买二手房时不是一次性付清的，那就得签银行贷款抵押合同。这个合同涉及到卖房人，买房人，卖房人的贷款银行，买房人的贷款银行，还可以再加三方，卖房人的贷款银行指定的保险公司，买房人的贷款银行指定的保险公司，还有中介公司，这个贷款行为可能涉及到七方，因此比较复杂。这种情况下，对于消费者来说，要想签订一个细致的合同，可以请个律师。

如果在二手房买卖交易中，卖家违约，作为买家是否有权解除合同?应该怎么处理?

为了维护市场经济的交易秩序，合同解除权不能任意行使，即使卖方违约，买家要行使解除权仍需要具备合同解除权。解除权分为约定解除权和法定解除权。约定解除权即双方协商一致在合同内约定的一方可以解除合同的条件，该条件具备时，一方可以通知解除合同。法定解除权即合同法规定的对方违约情况下的解除权，主要包括对方逾期履行经催告后在合理期限内仍不履行、对方违反合同致使乙方不能实现合同目的、对方明示或以自己的行为表明将不履行合同的等等。在以上情况之一的，才可以解除合同。

定金在二手房交易中经常涉及，我就定金的相关问题简要补充几点：定金是指买卖双方在订立买卖合同或履行合同之前，为了担保合同的订立或履行而由一方向另一方支付一定数额的金钱作为订约或履约的保证金。《合同法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”该条通常也称为定金罚则条款。

1)定金交付越多，是否赔偿越多?《合同法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”定金数额最多不能超过房屋价款的百分之二十。如果一方违反订金合同约定，多交的定金部分，另一方需要退还或不需要双倍返还。因此，超过法律规定数额的“定金”，不是法律意义上的“定金”，不适用定金罚则。

2)买卖合同未能达成一致协议，定金罚则是否适用?双方因买卖合同条款没有达成一致意见，而未能签订买卖合同，即使交付了定金，“定金罚则”也得不到适用。因此，不一定交付了定金，就一定能够保证合同的顺利签约，或适用定金罚则。在此，双方在签订定金合同或交付定金时，应先就买卖合同条款达成一致意见，并将买卖合同附于定金合同后;或将买卖合同主要条款在定金合同中列明;或将定金条款写进买卖合同内。以避免日后一方以买卖合同未能达成一致意见为由，不签订买卖合同，发生定金罚则条款不能适用的情形。

3)“定金”与“订金”的区别。“定金”与“订金”只有一字之差，“定金”是法律上的概念，法律对定金有明确的规定，具有担保性，适用定金罚则，但“订金”法律没有明确的加以规定，一般视为预付款，且不具有担保性，不适用定金罚则。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条的规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”双方在合同中应当明确所付款项为“定金”，并约定付定金的一方违约，无权要求返还定金，另一方违约，应双倍返还定金。

温州市茶山五美景园为国家3A级景区，位于浙江省大罗山西麓省级茶山森林公园风景旅游区内，占地6万平方米。

五美景园是大罗山内花岗岩地貌景观最为典型与集中的地区，岩石造型奇特，洞府景观幽深、奥妙，卧龙溪峡谷、瀑布景观壮美、险峻。整个景区包括五美园、卧龙、山重楼、香山、花果山五个亚景区。五美景园突出森林公园的特色，展现绿色-、清凉世界，众多珍稀动物在此栖息，创造了良好的生态环境。

园内不但有古长城、峰火台、大前门、爱国主义教育展览馆、名家楹联书画长廊、亭台楼阁、茶馆酒楼等一大批仿古建筑和欧式风格的逍遥别墅群，还有锷鱼潭、百鸟园、广场鸽、熊园、蛇岛、水上乐园、鼓词场、民族村、野营烧烤、民族歌舞表演、美食街，以及雄狮、猛虎、金牛、等巨型雕塑，是一个集文化教育于一体的新型旅游胜地。

高氏家族墓位于浙江省乐清市北白象高岙村。

高氏家族墓建于明代。墓地依山并环宗祠而筑，布局独特，为高友玑及其家族成员墓地。高友玑(1461-1546)，字肃政，号南屏，明弘治三年(1490年)进士，官至刑部尚书，谥襄简，著有《南屏遗稿》。其中高友玑墓最具规模、形制独特，主体建筑为三座四柱三楼式神位牌楼组合而成，并将祖孙四代七人的墓碑按昭穆之制分列其中，具有鲜明的地域特征和时代风格，实属罕见。墓由神道门、华表等仿木石构和石像生组成。墓由神道门、华表等仿木石构和石像生组成。分三组，中为高友玑及其祖父、父亲墓，左为高友玑长子、三子墓，右为次子、四子墓，均按左昭右穆礼俗排列。三组墓各建神位牌楼，中间一组为四柱三牌楼，两侧均为六柱五牌楼，歇山顶。有碑亭两座，四柱单间，五铺作双抄偷心造，歇山顶。

该墓为研究明代品官及家族墓葬制、葬俗提供了重要实物资料。高友玑墓的石作建筑均仿木构形式，工艺精湛、造型美观，是明代石构建筑中的佳品。20__年高世家族墓作为明代的古墓葬，被国务院列入第六批全国重点文物保护单位。

泽雅位于温州瓯海区境内，离市区十多公里，景观以瀑布，幽峡，奇岩为特色，有七瀑涧，金坑峡，龙溪等名胜景点，每处瀑布形态各异，气势磅礴，甚是壮观。与山村风情民趣美食融为一体，成为市民假期休闲放松的好去处。

暑热的一天，我前去泽雅领略风光。车子一进景区，我就听到了一阵哗哗的流水声，我侧耳倾听，四处观望，在不远处的一个山崖间，居然隐藏着一条巨型的瀑布——金坑银瀑，近前一看，虽然高度不如前面两条，但其气势磅礴，令人叹为观止。只见水帘顷刻间从悬崖上飞泻而下，犹如排山倒海，万马奔腾!仿佛成千上万只野兽从天山猛扑到来。瀑声隆隆，震耳欲聋。我迅速取出相机，按下快门，把这美妙的瞬间永久地停格在我的相机中，深藏在我的记忆里。依恋地告别了美丽的金坑银瀑，来到了具有悠久文化历史的四连碓造纸作坊。据说这里有自宋代延续至今、素有“中国造纸术的活化石”之称的纸山文化。我来到一座陈旧的小房子里，里面又“脏”又“臭”，一个庞大的圆形水车不停地转动着。仔细一看，这转动的大水车正推动一个大石锤上下移动!只见这石锤伴随着沉闷的撞击声，一下又一下重重地往地面砸去。地面上镶嵌着一个石臼，里面装满了正被石锤一直砸着的粉末。有人告诉我这就是有名的泽雅造纸，是将已浸泡腐烂的竹子等造纸原料用石臼捣碎，是造纸的初始工序，接下去还有浸泡、过滤、定型、晾晒和包装等好几道繁杂的工序呢!哦，原来我们的祖先是多么富有智慧，富有创造力啊!

临返回之际，在一家农户家美美地享用了本地鸡、盐卤豆腐、红薯粉丝、等农家菜，此次到泽雅既欣赏了秀丽美景，又参观了历史文化，还享用了原汁原味的农家美食，真是不虚此行。

温州市制笔行业发展情况的调查报告

为了贯彻落实市第十次党代会精神，改造提升我市传统产业，根据温州市制笔行业发展提升状况，现将我行业发展情况报告如下：

一、行业发展基本情况。温州市制笔产业初创于八十年代末，从家庭作坊生产形式逐步转入工业区生产建设，现成为龙湾区重点支柱产业之一。全市制笔也实现工业总产值31亿元，出口交货值16.5亿元。制笔产业区域经济特色明显，温州市制笔业包括文具配套产业的企业总共只有200余家，而在龙湾区蒲州街道的屿田村、上庄村以及该辖区内的市经济技术开发区的制笔企业就有150多家。规模以上的企业发展迅速，如“爱好”笔业实现了工业产值3.5亿元，出口交货值3300万美元，固定资产拥有2亿余元。制笔产品有圆珠笔、水彩笔、活动铅笔、自来水笔、水性笔、中性笔、记号笔、荧光笔、蜡笔、木杆铅笔、毛笔等十一大类，200多个品种，年产量已达到120亿支，形成全国四支笔，温州有一支笔的生产规模，产品在国内外市场中占有重要地位。同时，为制笔配套的产品橡皮擦、三角板、直尺、圆规等文具及镍白铜笔头、不锈钢笔头、纤维笔头，铅芯等笔零部件也有相当发展规模，行业聚集了产品多样化、门类较齐备、销售颇佳的发展新格局。

二、行业品牌建设情况。近年来，温州市制笔行业争创名牌、培养名牌、品牌意识有了很大加强。目前，全行业已有国家免检产品一个、浙江省著名商标4个，浙江省名牌产品2个，温州市知名商标3个，温州市名牌产品6个，中国制笔王企业11家，中国制笔行业名牌产品累计31个。同时，今年“爱好”企业已进入中国名牌产品目录门槛，有关审报工作正在积极进行；还有“文泰”、“天骄”等两家企业也进入了审报浙江省名牌产品的程序。如能审报成功，制笔业品牌建设将有质的飞跃。

三、行业科技发展情况。近三年来，一是加大科技经费投入的力度。全行业技改和装备更新的投入每年保持上亿元的水平，70%左右的企业更新和引进了国际先进设备和生产流水线，如引进瑞士夏米尔电脉冲、慢走丝线切割、三维测绘仪、数控机床、加工中心等设备，使制笔的制模装备具全国领先地位。二是深入开展科研挂钩合作，5月与温州大学联合组建温州大学制笔行业重点实验室和温州市制笔行业技术研究中心，对笔头、墨水、笔珠、自动化装备等核心技术进入研发攻关，取得了初步阶段的成果。三是积极开展技能培训工作。由协会牵头完成培训技工、技师200多人的任务，并在前年与温州大学联合组建温州市制笔行业培训中心的基础上，今年5月又经中国制笔协会批准同意建立“中国制笔行业职业技能培训（南方）基地”，这将为改善制笔行业从业人员素质，提高科技创新能力，推进技术进步而发挥重要作用。四是积极申报科技项目。，制笔行业向市科技局申报了中性笔自动装配机项目、镍白铜材料国产化项目、直线步进式多工位针管笔头自动加工组合机床项目、中性墨水项目和全自动活动铅笔项目等，科研攻关工作得到了进一步的加强。五是大力引进人才。认真实施“聚才兴企”的战略，不惜重金聘用技术人才，有聘请年薪50万元的外国科技人才，也有通过企业培养成才的。目前，全行业有职称的工程师83人，助理工程师85人，技术人员77人，在生产一线发挥着重要的作用。

四、行业标准建设与质量管理情况。目前，温州市制笔行业标准主要是参照全国制笔行业修订的标准，已建立的行业标准有圆珠笔、自来水笔、铅笔、圆珠笔油墨、白板笔、记号笔、荧光笔等12个行业标准。质量管理主要是通过企业内部严格管理和有关职能部门的监督管理。产品检测有通过国家、省笔类产品检测中心及国内重点科研机构进行检测，也有通过国外有关检测机构进行合检。温州制笔行业产品质量反映情况总体良好，企业内部很抓质量与安全意识浓厚，近几年来未出现区域性质量问题和重点质量安全事件。制笔产业属无污染产业，未来可持续发展尚有较大潜力。

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赴温州学习考察报告

一、基本印象

温州地处浙江省沿海南部，辖三区、二市、六县，陆域面积11783平方公里，总人口755.8万人。改革开放前的温州由于地处战略前沿，国家投入很少。从1949年到1978年，累计投入不到7亿元，加上资源贫乏，人均耕地不到0.4亩，交通闭塞，经济比较落后，1978年全市国内生产总值仅为13.2亿元，财政收入1.35亿元，农民人均收入113元。改革开放后，温州大力发展民营经济，形成了以家庭经营为基础，以家庭工业和联户工业为支柱，以专业市场为依托的经济发展模式--温州模式，实现了经济上的腾飞。到XX年，全市gdp总量为1055亿元，财政收入126亿元，农民人均纯收入达5091元。今年上半年，全市财政收入75.3亿元，其中地方财政收入39.3亿元，同比分别增长21.5%、18%。通过几天的参观学习，感到温州有许多经验做法值得我们认真学习和借鉴。

1、温州奇迹是思想解放造就的。在改革开放实践中，温州人始终坚持解放思想、与时俱进，始终走在全国前列，领先其它地方一步。当全国绝大多数地区都在大抓农业，试图在黄土地上奔小康的时候，温州已经认识到无工不富的道理，在发展乡镇企业方面进行了卓有成效的探索;当其它地方坚持唯成份论，为姓“社”姓“资”争论不休的时候，他们坚持允许试、允许看、不争论，在发展个体私营经济、创办专业市场方面迈出了坚实的脚步;当其它地方醒悟过来，发展传统工业，启动工业化进程的时候，他们已经完成了资本的原始积累和工业化的初级阶段，由劳动密集型产业向资金、技术密集型产业过渡，开始向工业化中级阶段迈进。温州的决策者始终坚持一切从当地实际出发，敢闯敢冒，大胆创新。80年代初期，温州市委提出要灵活贯彻中央各项改革开放政策，不唯书，不唯上，只唯实。在个私企业的税收征收上采取了先发展，发展后再征税补税的政策，藏富于民，鼓励民间投资。温州各级政府及有关职能部门坚持有所为有所不为，着力抓好宏观规划、指导和服务，搞好基础设施建设，从不干涉企业正常的生产和经营;政府机构精干高效，政务公开，审批程序简化，行政收费项目少，办事效率高;对市场实行封闭式管理，对企业实行一站式办公，一条龙服务，一个口收费，进入市场和企业检查，必须经政府批准;凡企业要办的事情，统一标准，公开办理，限期办结，没有哪个部门从中作梗、刁难企业的，体现了小政府、大服务的改革方向。思想的一次次解放，思路的一次次拓宽，群众积极性的充分调动，带来了温州经济的超常规发展和温州奇迹的出现。

2、温州发展是靠改革推动的。温州的经济发展不占“天时”、“地利”，惟在“人和”。温州人多地少，交通不便，资源缺乏，国家投资不多，其经济发展的奥秘是坚持与时俱进，开拓创新，靠改革起家。最为典型的是苍南县龙港镇的建立。1984年，龙港镇在6个小渔村的基础上开始成立运作，当时只有8000元开办费，其余一无所有。面对这种状况，龙港镇在县委、县政府给予“自费改革”的政策指引下，率先推出三大改革措施：一是在全国率先实行户籍管理制度改革，敞开大门建设，联合农民造城，鼓励农民自理口粮进城，自建住宅落户，从而迅速实现了人口集聚。到1986年，就有周边县市的2万多农民进城。二是在全国率先实行土地有偿使用制度改革，把土地作为商品来经营，按地段分为不同等级，以收取市政设施费的形式，进行土地有偿出让。到1985年底，征收了1000多万元市政设施费，基本解决了龙港“三通一平”建设所需要的资金。三是突破“唯成份论”，坚持不论成份论发展，不论比例论效益，不论数量论质量，不论主体论地位，积极鼓励个体私营经济发展，迅速掀起了千家万户办工厂、千军万马闯市场的经济热潮。通过以上三大改革，解决了小城镇发展过程的人口集聚、建设资金和产业集聚问题，到1994年，龙港镇在温州市所有小城镇中综合经济实力位居第一。目前，全镇总面积80.7平方公里，总人口28万人，其中外来人口5万人;城区面积12平方公里，城区人口12万人;拥有各类企业1200多家，个体工商户11160多户，形成了以印刷、纺织、礼品为支柱产业，通讯、工艺美术、化工、食品等新兴产业的特色产业结构，其中印刷业一枝独秀，去年产值达35亿元，被中国印刷技术协会命名为“中国印刷城”。

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关于赴兰山义乌温州等地参观考察情况报告

关于赴兰山义乌温州等地参观考察情况报告

为深入贯彻落实全区加快服务业发展工作会议精神，进一步学习、借鉴先进地区发展服务业的好经验、好做法，科学确定我区服务业发展的突破口，5月25日至30日，由区财贸局牵头，联合区委办公室、区政府办公室、《淄博晚报》社、《张店通讯》的有关同志，先后赴临沂市兰山区、浙江省义乌市、温州市鹿城区，重点围绕市场建设进行了学习考察。这次学习考察虽然时间紧迫，情况了解不够全面，但一路所见所闻，让我们感触很深、受益匪浅。现将考察情况报告如下。

一、三市区基本情况

临沂市兰山区。兰山区是临沂市委、市政府所在地，临沂市的政治、经济、文化、商贸中心。全区总面积660平方公里，总人口92万人，现辖4个街道、7个镇，466个村居。2004年，全区完成生产总值106.2亿元，全社会固定资产投资完成78.5亿元，地方财政收入完成4.4亿元，社会消费品零售总额78.8亿元，批发市场成交额达380.3亿元。

浙江义乌市。地处浙江中部，建县已有2200多年历史，1988年撤县建5市。市域面积1105平方公里，辖8个镇、5个街道，户籍人口67万，外来暂住人口60万，流动人口约20万人，外国企业常驻代表机构达496家。目前市场经营面积达260万平方米，商位4.1万个，直接从业人员18余万人。2004年，市场成交额达324.9亿元。

温州市鹿城区。地处浙江省东南部，温州市政治、经济、文化中心。1984年，温州地市合并，建立现在的鹿城区。同年，温州市被列为全国14个沿海开放城市之一，鹿城区成为温州市对外开放的前沿阵地。全区总面积294平方公里，辖12个街道、5个乡、4个镇，总户数19.56万户，户籍人口63.9万，外来人口约75万。

二、总体感受

这次考察之行，所到之处都是服务业比较发达的地区，让我们感受最深的是，这里的干部群众思想解放、观念超前，服务业尤其市场建设发展迅猛，城市公用设施良好，确实令人耳目一新。

（一）注重思想更新。这三市区的发展思路很活、办法很多，许多领域都是超常规的，经济发展速度很快。学习考察中，我们感受到是他们那种敢拼、敢闯、敢试的胆气和硬气，抢抓机遇、加快发展的大思路、大气魄，还有超前的消费理念，这些都为当地发展服务业带来了无穷活力。比如在经商意识方面，我们是“占有铺子吃房租”，而他们则是“利用铺子做买卖”。义乌市20多年走过的历程，实际上是一个思想不断解放、观念不断创新的过程。从“四个允许”兴市场、“兴商建县”促繁荣、“以商促工”强支撑到“工商联动”夺市场，再到如今的“国际商贸”铸辉煌无不显示出义乌人创新发展思路、敢为天下先的勇气和魄力。兰山区积极创新思路，在市场整合方面提出新建市场与对口拆迁市场利润分成的办法，既扶持做大新建市场，又维护了拆迁市场的既得利益。

（二）注重政策引导。这三市区在发展服务业尤其在发展市场方面，注重政府的政策引导。义乌市善于运用宏观调控手段，做好市场发展规划、确定市场管理政策，因时、因地制宜地进行市场布局调整。在政府规划的引导下，义乌市场六易其址，九次搬迁，同时在规划内兴建各类专业市场和专业街区，市场体系不断完善。义乌市还致力打造“学习型市场”，免费开办了商务英语、外经贸知识、市场营销等培训班，有1.5万人先后参加了免费培训活动。兰山区对发展市场制定出台了一系列优惠政策，包括“四个一样”：个体经营者与国有、集体经营者一样重视，一样服务支持，一样关心保护，政治上一视同仁，“四放”：放手、放胆、放宽、放活，“五不限”：发展速度不限、从业人员不限、经营模式不限、经营范围不限（国家明文禁止的除外）、经营方式不限等政策措施。

（三）注重环境建设。环境也是生产力，在这三市区都已形成共识。无论是道路建设、城市绿化还是公共服务，他们都做得不错，尤其是温州、义乌，城市整洁、绿意盎然，花成带，绿成片，树成景，走进城区满眼皆为绿，给人以舒畅的感觉。夜间，在义乌城市广场上露天电影吸引了不少市民驻足观看，城市公交车一般运营到晚上10点左右等，这些都为繁荣服务业提供了有利条件。温州市繁华商业步行街——五马街店铺林立，整齐划一，街中盆景别致新颖，遮阳伞、休息坐椅等一应俱全，时有管理人员穿梭街中，为市民提供周到服务。

（四）注重品牌宣传。品牌意识强是温州、义乌等三市区从政府到企业、商家都具有的共同的特征，他们都坚持把品牌作为一个重大战略来实施，以品牌促发展，以品牌提水平，以品牌树形象，强势的品牌效应带动了产业的快速发展。在温州，拥有正泰、德力西、康奈、奥康、红蜻蜓、长城等一大批国内知名品牌，中国驰名商标和中国名牌产品拥有量在全国同类城市中名列前茅。我们所参观的几个企业，都建有档次很高的产品展示中心，全方位地向客商、来宾介绍企业的发展面貌及产品。如义乌浪莎袜业集团专门建有500余平方米的展销中心，集中展示浪莎袜业的发展历程及所获得的各种荣誉，效果很好。值得一提的是，这些市区还十分注重城市整体品牌的塑造和宣传。

三、市场建设的主要特点和做法

（一）主要特点。三市区近几年市场建设的步伐不断加快，各种类型市场和商业网点迅速崛起，产生了良好的经济效益和社会效益。概括三市区市场建设的特点，主要有以下四个方面：一是思想统一，认识到位。经济培育市场，市场反哺经济。近几年，三市区在大力推进经济发展的同时，始终坚持把建设发展市场、搞活商贸流通作为进一步促进经济繁荣的重头戏，强力推动。到目前，兰山区已发展各类专业批发市场83处，义乌市也已形成以中国小商品城为核心，10多个专业市场、30多条专业街相支撑，运输、产权、劳动力等要素市场相配套的市场体系。这些市场和专业街为兰山区、义乌市带来了大量的物流、人流、信息流。二是理念新，层次高。兰山区以建设“中国物流名区”为目标，以推进批发市场与现代物流整合为重点，改造传统服务业，发展现代服务业，不断增强兰山区的流通、服务、创新功能。按照“统一规划，规范管理，突出特色，协调发展”的原则，坚持专业化经营、市场化运作，整合市场资源。中国义乌国际商贸城是义乌市顺应国际化发展需求建造的全新理念的现代化专业市场，立足成为国际性小商品集散中心、流通中心、展示中心，打造全球最大超市。总投资1.89亿元启动“数字市场”建设工程，宽带、电话直接接进国际商贸城商位，电子商务、连锁配送、信用交易等贸易方式已成为义乌市场新的发展趋势。目前，义乌市拥有的门户网站达550余个。三是规模大，集聚强。兰山区建设的中国现代商贸城，总面积12平方公里，总投资130多亿元。其中，已于2003年9月开工建设的澳龙国际物流城占地6400亩，计划投资32亿元。华药物流城占地2100亩，建筑面积92万平方米，计划总投资20亿元，一期工程主要有轻纺交易区、家电厨卫交易区、汽摩配交易区、文体日化小商品交易区和客货运中心。义乌市的中国义乌国际商贸城一期建筑面积33万平方米，共有商位7000余个，是我国最大的工艺、玩具专业市场。二期概算总投资50亿元，总建筑面积115万平方米。四是专业化，特色化。兰山区严格按照“科学论证，统一规划，一场一品”的原则，进行市场建设，突出专业批发市场特色，达到人无我有，人有我全，人杂我专，以专制胜，保持了规模大、品种全、市场专的优势，促进了市场快速发展和繁荣。在20年的发展历程中，义乌市场始终体现了以集散型为主，市场商品小、全、廉的鲜明特色。同时，义乌市场具有很强的商品研发能力，已拥有省级小商品研究开发中心2家，市级研究开发中心15家，并与数十所国内知名院校建立了广泛的小商品开发合作联系，商品研发范围涉及五金、文化用品等九个行业。

（二）主要做法。一是因势利导，培育市场。兰山区在市场建设中，坚持了“五先五后”原则：先成市后建场、先繁荣后规范、先综合后分离、先分散后集中、先简易后提高。兰山区计划三年内投资130亿元，整合改造58个专业批发市场，其中整体搬迁20个，原地改造24个，新建4个，逐步取消10个。今年重点抓好化工、板材、建材市场的搬迁新建，成衣、水果、水暖等市场的改建及文化用品市场的新建工作，进一步提高专业市场的内涵和档次。义乌市也是经过了因势利导、逐步培育，进而提高的市场发展过程。20多年来，这些专业市场越办越大，集聚和辐射能力不断增强，市场年成交额从1983年的1444万元到2004年的324.9亿元，拥有了34个行业1502个大类32万种商品，创造了“小商品、大市场、高效益”的竞争优势。二是引商兴工，工贸联动。市场已不单纯是商品的集散和交易场所，已向生产领域和终端销售领域扩张延伸。义乌市按照“一体两翼”发展构想，规划建设产业加工区，加快发展义乌工业产业带，一大批中小企业围绕市场集聚发展，逐步形成了轻、小、专为特色的区块经济结构和颇具特色的企业集群，市场与产业互为依托、联动发展，形成了良好的市场与企业互动发展机制。截止目前，义乌市共有工业企业1.6万家。兰山区也积极依托批发市场资源优势，大力兴建市场配套加工区，引导经营大户围绕批发市场经营产品组织在本地加工生产，提高批发市场地产品率，不断增强市场竞争力。三是大力开拓国际、国内两个市场。二十世纪八十年代，义乌市场就不失时机地“走出去”，纷纷在省外、国外创办市场、经营市场。近年来，义乌市向各地输出约6万多作为市场主体的商人，他们把资本、经验、经营网络带到各地，进一步促进了义乌市场的发展。散布于全国乃至全世界的义乌大军，形成了庞大的无形市场，把义乌的产品推向海内外，把海内外的信息汇集到义乌，形成了市场发展的良性循环。现在，全国各地有上百家外贸公司常年在义乌市场组织货源，一些专业市场已成为外商采购商品的重要基地，常驻外商达5000多人。正是大力开拓两个市场，使义乌市场的发展拥有了更加广阔的空间。四是尊重市场，配套服务。主要是政府摆正自身位置，强化服务功能，促进市场的自主发展。义乌市建立完善了市场主体自身的管理服务体系，政府部门退出市场主办者角色，从运动员变为裁判员、服务员，各市场由专门的业主进行市场的建设培育、经营开发和物业管理。在义乌，政府部门的职责是做好市场发展规划、确定市场管理政策、确定市场发展方向等工作。兰山区通过工商、质检、公安等执法部门，加强市场规范化管理，为经营业户创造公平有序的经营环境。同时，加强完善配套服务，在市场内建设了6处客运站，设立了100家金融经营网点，6所学校，为经营者提供全方位配套服务。

四、启示与建议

赴义乌等地参观考察的过程，是思想不断解放、观念不断更新、认识不断深化的过程。结合先进地区的经验和做法，我们对我区服务业发展问题作了认真思考，现提出如下建议。

（一）要在更高层次上审视服务业发展。这次参观考察，总的感到这些城市服务业发展速度非常快。义乌市的小商品市场经过20多年的发展，几年一个台阶，目前已发展到了第五代市场。临沂市兰山区正在有计划、有步骤地整合现有市场资源，推进市场全面升级。特别是全省加快服务业发展工作会议以后，他们在市场发展上采取了许多大举措、取得了大成效，目前重点建设的澳龙国际物流城、华药物流园、香江商贸城三个大项目目标定位、建设规模、进展速度都让人赞叹。学习他们的经验，今后我区应在以下几个方面进一步形成共识、采取行动。一是要努力推动服务业实现超常规、高速度、跨越式发展。经济发展不进则退，小进、慢进也是退。当前，无论是从产业演进规律还是从各地政府工作来看，服务业发展都已成为工作重点。因此，我区服务业不但要按照既定的工作思路加快发展，而且要瞄准先进、高点定位、奋起直追，实施赶超战略。如果满足于小步慢跑，再过三五年时间，我们就会发现与先进地区的差距会更大。这就要求我们要把加快服务业发展工作会议确定的各项目标任务分解细化为一项项具体的工作，既要有五年目标，也要有年度、季度、月度工作任务。对各项任务落实情况，要加强调度督查，特别是对牵动全局的重大工程项目，要加快推进力度，敢干、会干、干好。二是要乘势而上，营造服务业发展新热潮。全区加快服务业发展工作会议召开以后，许多村居、企业对这次大会给予了高度评价，发展热情高涨，信心决心都很大。要抓住这一有利时机，今后两个月，围绕服务业发展集中开展学先进、促发展活动，把各级高涨的热情转化为加快发展的实际行动。要组织政府部门、村居、企业三个层面开展外出学习活动，采取“拿来主义”，分层次换脑筋。要重点开展专题学习，围绕商圈构建、休闲经济等新兴服务业发展、物流园区建设、商业街建设等开展专题学习，增强学习的针对性和实效性。通过学习，使政府部门、企业、村居找准自己在服务业发展中的定位，明确自身职责，确定工作目标。今后各部门、单位组织开展招商引资活动，要把服务业项目作为重点进行推介。

（二）要以人为本聚集商气。服务业在很大程度上是一种环境经济，政策环境、执法环境、社会环境好，企业才能立住脚、扎根深、成长快。今后，我区应大气力研究商气培植问题。一方面，要发动群众、尊重市场。义乌、临沂两地市场的高水平发展根本上得益于两地浓厚的商业文化底蕴，得益于“义利并举、工商皆本”的独特文化基因。我区在传统上受儒家文化的影响较深，安居乐业、求稳怕乱、小成即满的观念比较浓厚。尽管观念的改变不是一朝一夕的事情，但是政府应当在这方面有所作为。今后，报纸、电视台以及横幅标语要把宣传创业典型、宣传大老板作为恒久不变的主题，各类政策文件要鼓励经商、鼓励创业、鼓励致富，逐渐培植自己的商业文化。对群众独创性的经济行为，要坚持先发展后规范，不简单下结论和一棍子打死。另一方面，要善待外地客商。外地客商也是我区财富的创造者和纳税人，理应受到我们的尊重，必须给予他们市民的同等待遇。一句话，要对他们敬若上宾。在这方面，义乌市有独到的经验：如果一个外地客人和本地市民发生矛盾纠纷，义乌市执法部门不管事情原由，首先要处罚本地人，然后再处理具体事情。理由很简单，因为他是外地客人，相对当地市民，他们是“弱势群体”。这种办法具有很强的导向效应。我区应该学习这种做法，首先在区直部门特别是执法部门中倡导这种理念，有意识通过这种“不公平”执法，形成尊重外地客商、善待外地客商的氛围，通过几年的努力，使我区建立起包容、开放、多元的城市文化。第三，部门执法要宽严适度。许多外地客商反映，我区经济方面的很多政策已经非常优惠，相比全国其他地方也毫不逊色。但在具体执行过程中，存在过严过细的问题，一定程度上影响了投资者的积极性。今后执法部门应掌握这样一个尺度：只要不突破政策界限，具体事务的办理应以有利于投资者为准绳。区里应建立检查考核机制，对投资商投诉较多的部门，要追究主要负责人责任，同时在年度工作考核时酌情给予减分。

（三）要选准服务业发展的突破口。义乌市和兰山区服务业发展的一条重要经验就是几十年如一日，围绕自身优势做文章。在具体工作中，我区服务业的发展也不应该全面开花，而应集中力量突破我区具有比较优势的领域。否则，可能会收效甚微。从我区实际出发，建议今后应重点培植三大亮点。一是传统商贸业。这是我区多年来的优势产业，这块阵地不能丢，关键是研究做优做强的办法。在传统商贸业的发展上，今后我们应改变过去围绕单个项目着力的做法，把工作重点转到“提高聚集效应、打造商业品牌”上，就是要整合商业资源，提高商业集中度。今后应重点围绕共青团路、中心路、美食街、柳泉路围合区域进行改造培育，这个片区是我区传统上的商业中心，是我区大型商场最多、人流最集中、配套最齐全、商气最浓最繁华的区域。对这一区域要专门编制规划、制定政策进行改造提升，尽快形成我区的中央商业区。近期建议尽快启动美食街改造项目，提升配套水平和商业形象，使其成为具有区域重要影响力和辐射力的专业街。以上简而言之，传统商贸业的工作重点是中央商业区，中央商业区的工作重点是美食街。二是现代物流业。优越的区位、便利的交通以及传统的货物集散中心地位决定了我区发展现代物流业具有周边其他城市无可比拟的优势，同时，商贸物流园区范围内已经自发形成了初具规模的配货交易市场，我区应抢抓机遇，把现代物流尽快发展起来。今后工作重点要放在商贸物流园区建设上，像抓淄博科技工业园一样抓商贸物流园区的建设，启动一批基础设施建设项目，加快建设进度。要下大气力进行宣传招商，争取引进几个像临沂澳龙国际物流城一样的大项目，带动商贸物流园区的建设。三是夜经济和休闲经济。夜经济和休闲经济的发展与整个城市的经济社会发展水平和城市所处地位是相辅相成的。作为中心城区，我区理应在这方面取得突破。发展夜经济和休闲经济，关键要使高、中、低各个层次的消费群体都能各得其所，使大老板有大老板的消费场所，民工也有民工的夜生活。建议区有关部门搞好规划论证，抓好夜经济示范街或示范区建设。近期可协调市公交公司，延长通往商业繁华区公交车运行时间，同时文化部门要抓紧制定繁荣市民夜间生活的方案，比如在中心广场等人流聚集区搭建文化平台等措施，尽快付诸实施。

（四）要加大政府对市场发展的调控力度。发展服务业既要发挥市场这只无形的手的作用，同时政府要加大调控管理力度，使其有序、健康、快速发展。一是科学制定市场发展规划。要结合城市开发改造，深入挖掘优势和潜在资源，加快制定全区服务业、商业网点总体发展规划和市场建设专项规划，明确专业市场建设的原则、布局、行业和数量，推进专业市场建设向科学化管理迈进。特别是对中国陶瓷科技城、淄博义乌小商品城等大型市场，要搞好项目片区的市场资源整合和规划控制，扶持其快速发展。二是加强行政调控。在市场审批上要实行“项目审批制”，聘请市场建设方面的专家，对市场建设的可行性进行论证，坚持高起点、规模化的原则，严格控制专业市场和商贸设施的重复建设和低水平建设。对私建、滥建的专业市场，协调有关行政管理部门依法予以取缔。三是加强市场规范化管理。要加强专业市场的制度化建设，依据有关规定，结合我区区情和市场发展现状，制定“专业市场管理办法”，把专业市场的规划与建设纳入法制化轨道。要建立高效运转的市场组织，成立市场商会，建立畅通的信息传输渠道和完善的统计渠道，加强各专业市场的沟通与联系，推广先进的管理经验，引导专业市场经营者投资更广泛的领域。区内市场商会与临沂、义乌等地的市场商会之间也要加强沟通交流联合，不断学习先进经验，提高发展水平。要通过组织市场主办者参加相关知识培训和到先进地区学习考察等形式，提高市场主办者的经营观念和管理水平。四是强化宣传，树立品牌。要坚持单体宣传与整体运作相结合的方法，一方面，扩大专业市场的轰动效应，加强对开业和已开业市场的宣传，树立市场品牌，增强市场的知名度和影响力；另一方面，采取政府统一运作的方式，通过广告、组织各类大型公益事业等形式，组织行业相近的专业市场进行整体宣传，营造专业市场蓬勃发展的浓厚氛围。□

赴深圳、上海、温州考察报告及心得体会

赴深圳、上海、温州考察报告及心得体会

2005年12月1日我们一行来到温州市乡镇下的一个村的“沪川大酒店”,我留意观查了酒店的环境,建筑特色、绿化、灯光、装潢、员工服务以及整个管理都给我留下了很深的印象。下面是我对酒店考察的一点感想。

一、营销—让宾客从心里满意

餐厅服务小姐在为宾客点菜时，服务殷勤，动作规范，态度和谐. 但以前由于管理者为了增效，给员工们下达销售指标，造成小姐不时的向宾客推销价格不菲的菜肴，努力的来完成自己的指标。这样的服务，客人会满意吗？作为管理人员，我们是不是应该进行换位思考呢？如果我们的小姐适时的向客人提醒，要适量点菜，以避免浪费；或者通过询问客人的口味来推荐合适的菜肴，这样的服务会让我们的宾客更为满意。

大家都知道要重视宾客的感受，因为宾客是饭店员工的衣食父母。但我们在工作中是否真正从宾客去考虑问题呢？很多时候都还是不够的。因为对宾客的满意纯粹理解为服务态度的话，可能有些肤浅了。服务需要不断研究客人心理，让宾客从心底感到满意才是硬道理。

二、员工——饭店的资产和资源

成本只能消耗的，而资源是能开发，资源是能升值的。管理大师彼得—德鲁克曾写到：“员工是资产和资源，不是成本和费用。”他所强调的是人的价值，因此把员工当作资源还是成本，这就是体现了酒店营经管理者的战略眼光和价值观，也是决定企业成败的关键。

三、制度——“热火炉定律”

不能否定，现在的制度，往往都没有很好的执行，而经常受到个人主观的控制，甚至有很多制度只是一种摆设。可能有许多管理者会把所谓人性化管理作为一种理由来解释。这种认识上差异，关键还是来自于我们很多人忽略人性化的一个基本立足点，即它是一种责任，一种对企业和自己的责任。不规范执行制度，造成制度形成虚设。一方面使企业浪费了制定制度的人力工本支出，更重要的是向员工们间接展示了企业不严谨的工作态度和思路。即使是以红头文字所定的制度，就必须执行。如果制度不合理，应及时进行修改，使之完善。西方的著名管理学家麦格雷戈的“热火炉定律”，就非常形象表达了一个企业规范执行制度原则。

“只要你敢碰它，它就烫你，而且当时就烫你，第一次就烫得很厉害；它只烫你碰它的那部分，而不会烫你全身；对谁都一样——谁碰它，它就烫谁；你不碰它，它就不碰你” 。这里的“热火炉”，当然指的就是制度和规范，其实这样执行制度才可以理解为人性化的管理。人性的认识，是一个逐步深化的过程，对人性面的理解不是简单以待人深厚善良为标准，它需要靠管理者在实践中不断的探索和提炼。首先要在制度化管理基础上，大家已经具备了一种行为规范，才可以将所谓人性化的软化管理，按照我们国家目前素质情况下，人性化的管理应该更多的用在关心员工工作之外生活和奖励员工的出色的表现这方面。

四、求知——处处都是机会

21世纪了，大家都知道知识的重要性，也会经常谈起学习的紧迫性，而且还会时不时的埋怨企业给的机会太少或者冒出“因为工作太繁忙，没有空闲时间进行学习”等等话题。但是，很多都忽略学习的目的是什么，都是为了提高处事能力，使工作得到上司和下属们的肯定，使生活过得有价值感。按照逻辑学推理法，在工作实践中学习更为直接有效。比如，在努力完成任务的过程中，就可以获取新的知识和经验。但我们很多同志对待领导下达的任务，经常喜欢寻求做不好的理由，进行推脱。接受任务时，不是自己开动脑筋，而是先问领导应该怎么做。实际上，我们因此而错过了很多学习、提高的机会。因为我们在接受任务时，其实就是获得一个学习的平台。用心和认真落实的过程，是一个不断需要充实的过程，是一个不断需要付出的过程。所以，只要我们对每一项工作都用心去做，认真负责去做，那么就能获得提高工作能力的好机会。

学习环境的问题也是如此。我们经常喜欢依赖于我们的周围氛围，但是却忽略了最主要的一面：我们自己是否真的具有学习的欲望？如果具有这种渴望，不会因一些主观可以控制的因素，来阻止学习知识，不会长时间等待一个特定机会，也不会在乎周围没有学习的气氛等等，因为环境是自己创造的，处处都可以学习。所以，可以这么说，我们很多人缺乏的不是学习机会和环境，而是没有具备需要真正学习的思想。“学然后知不足”说明这个道理。

五、对饭店管理的一些认识

饭店管理与物业管理有相似之处,或许算不上一门高深的学问，在学术领域大概只是一门应用学科。然而，从事过这方面管理的人都会觉得，要管好并不容易。饭店或小区就像一个小社会，各种各样的事情都会出现。因此要求管理者具备较高的素质和专业水平。

制度的完善和市场的竞争，使我们这些饭店管理者面临着新的挑战。我们必须迅速全面提升自我素质和能力，适应不断变化的形势，才不至于被市场所淘汰。

六、对今后物管公司发展的一点想法

酒店管理同物业管理有许多相同之处。通过对酒店的参观、学习和考察，使我对我现在从事的物业管理工作有了全新的认识，发现了我们同沿海经济发达地区物业管理水平的差距。下面就物管公司今后的发展方向谈谈我的想法。

1、加强人力资源管理，创“学习型、创新型”企业

首先严把员工招聘关。今后在招聘公司管理人员时必须是具备物业管理专业知识的人才；招聘维修人员时必须是具备相关技术条件的多面手，并持有《上岗证》；招聘安保人员时必须属退伍军人，并对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都要进行严格考核挑选。

积极做好员工的入职、在职培训工作。今后对新招聘的员工必须进行上岗前的相关培训工作，使员工对小区的基本情况、应开展的工作做到心中有数，减少盲目性；随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会。积极倡导“工作就是学习，工作就是创新，在学习中工作，在工作中提高”理念，每位员工都争做“学习型、创新型”员工，在员工中形成一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。从而，使员工个人素质得以提高，公司的管理服务水平和管理效益得以提高，树立良好的公司企业形象。

从实际出发，今后我们将严格参照lS09000质量体系运作，逐步制定和完善严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。然后根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法；制定量化考核标准，实行定性和定量考核相结合，增强考核的可操作性，减少考核时人为因素的影响；建立完善考核机制，实行末位淘汰制，避免考核走过场的现象，通过考核机制的建立，增强员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。

2、培育自身核心专长，创特色服务，提升核心竞争力。

在此次考察过程中，我亲眼看到了沿海一些星级酒店的管理模式、他们的管理给我了很大的启发。今后我们的物业管理服务，应向“一站式客户服务、一站式资讯管理、一站式数码社区”三大体系发展，就是利用网络、电子商务、科技手段来提高物业管理水平和服务质量，有效地开发、整合、利用客户资源的资迅系统。全面提倡“一站式服务”、“最佳保安”的特色管理服务。从而，实现高效的管理运作，解决业主的奔波之苦，创造了一种无微不至、无所不在的服务，提升服务效率，提高业主满意度，提升物业管理服务的水平和服务质量，最终提升我们公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。

3、积极推行“顾客互动年”，促进公司与业主之间的良性互动。

2006年我们将重点开展“顾客互动年”活动。成立小叶榕业主俱乐部，设立新生活服务中心，开通客户服务热线，及根据小区居住的业主不同的年龄、不同的爱好与兴趣、不同的层次等，有针对性地开展日常的社区活动与主题活动。如：三月份，开展了学雷锋义务服务活动；“六一”儿童节，与幼儿园联谊开展游戏活动；十月份，组织小区业主观看露天电影；十二月份，圣诞节由圣诞老人派发圣诞礼物……通过开展各类丰富多彩的互动活动，加强公司与业主、业主与业主之间的沟通交流，创建互动的顾客关系，营造浓厚的社区氛围和良好的居住环境。 为下一步元方房地产公司的房屋销售和开发打下良好的基础。

4、重视物业管理的重要基础工作——设备管理。

对于小区设备管理，要重新建立和完善设备管理制度；对各类设备都建立设备卡片；做好设备的日常检查巡视，定期进行检查、保养、维修、清洁，并认真作好记录，发现问题及时解决。如对电梯，保安监控系统，消防报警系统，公用的供水、供电网络系统，水电表、剪草机，加压泵每月定期检查一次，以确保正常使用。等等。

5、把保安队伍打造成公司的一道亮丽风景线

星级酒店保安的严格管理和彬彬有礼的形象给我的考察过程留下了深刻印象。酒店保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗，岗与岗之间密切联系，对酒店实行24小时的安全保卫。针对沿海星级酒店的保安管理。下一步我们将积极建立并完善各项治安管理规章制度；对新招聘的安保员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训，加大对在职安保员的培训力度，注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训，从而增强安保员的工作责任心和整体素质；强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责，安保人员在做好治安管理职能外，还为业主提供各种服务，形成小叶榕物管公司的一道亮丽的风景线。

短暂的考察转眼而过，回顾考察过程中，既有收获的喜悦，也有一些遗憾。通过考察，加深了我对物业管理知识的理解，丰富了我的物业管理知识，开阔了眼界，使我对物业管理工作有了深层次的感性和理性认识。同时，由于时间短暂，感到有一些遗憾。对物业管理有些工作的认识仅仅停留在表面，只是在看人做，听人讲如何做，未能够亲身感受、具体处理一些工作，所以未能领会其精华。

通过考察，我认识到要做好物业管理工作，既要注重物业管理理论知识的学习，更重要的是要把实践与理论两者紧密相结合。物业管理作为微利性服务行业，它所提供的产品是无形的服务，物业管理是一种全方位、多功能的管理，同时也是一种平凡、琐碎、辛苦的服务性工作。因此，在物业管理实际工作中，要时刻牢记物业管理无小事，以业主的需求为中心，一切从业主需求出发，树立“想业主之所想，急业主之所急，做业主之所需”服务宗旨，不断学习，不断创新，与时俱进，为业主提供整洁、优美、安全、温馨、舒适的居住环境，为全面建设小康社会开创物业管理新的里程碑。

赴温州考察行业协会发展情况的报告

启示之二：为企业搞好公共服务是行业协会健康发展的核心要素。服务同业企业是行业协会的生命之源。温州的实践证明，不能为同业企业提供优质高效服务的协会，是没有生命力的协会，其发展是难以为继的。温州行业商会之所以不断发展壮大，走在全国前列，正是抓住抓紧了“提供行业公共服务”这个核心要素。“凡是会员企业需要的服务，行业商会都会尽心尽责去做”，已经普遍成为温州行业商会的共识。行业商会不仅积极向企业开展信息、技术、人才、培训、维权等方面的服务，协助同业企业申请搞好各种质量论证；积极整合行业资源，制定行业服务、维权公约，调解行业纠纷，组织企业组团参展开拓国内外市场，组织企业开展国外贸易壁垒的应诉；而且加强企业与政府的协调沟通，及时向政府反应企业的意见和诉求，协助政府组织企业或园区申报国家级生产基地，制定行业发展规划或计划。通过为同业企业搞好公共服务，积极维护企业权益，温州行业商会在广大企业中树立了威性，提高了地位，赢得了企业的广泛认同和信赖，得到了企业的真心拥护。因此，我们的行业协会要实现健康发展，就必须紧紧抓住“为企业搞好公共服务”这个牛鼻子，切实打造公共服务平台，建立健全公共服务体制机制，完善公共服务方式方法，使行业协会想企业之所想，急企业之所急，真正使行业协会成为企业的贴心人、大管家，不断提升行业协会的地位作用，增强企业的向心力凝聚力。

启示之三：市场化运作是行业协会健康发展的关键命题。市场化运作是温州行业商会发展最突出的特征，也是其活力的源泉。改革开放以后，温州行业商会的再兴起与大发展，是温州市场经济大发展和民营经济大飞跃的必然结果。考察中我们发现，温州市场经济体制的逐步完善，民营经济的迅猛发展，为行业商会的兴起提供了最为肥沃的土壤。催生于民营经济并以之为根本依托的温州行业商会，沿着民营化、市场化的道路不断发展壮大，在推动温州民营经济和市场经济持续健康快速发展中发挥了重要作用，建立了特有的功勋。温州市各级政府除了通过扶持政策措施或必要的引导之外，商会的登记管理机关、业务主管部门职责明确，监管行为规范。如市工商联除了对社团管理条例明文规定应由业务主管单位把关的重大事项进行协助把关外，平时不干预行业商会的具体内部事务，商会运作的市场化环境比较宽松。温州行业商会的领导班子实现了由会员民主选举产生，运作经费基本由会员邀纳并取之于会员用之于会员，内部运作管理机制日渐完善，逐步走上了一条民主选举、民主决策、民主管理、民主监督的发展新路子。这种依托于逐步完善的市场经济体制机制基础上的温州行业商会的民间性、服务性、专业化和专职化的市场化运作模式，对于我们推进行业协会发展具有重要借鉴意义。

启示之四：完善行业自律机制是行业协会健康发展的重要支撑。行业协会实际上代表的是同业企业的综合利益。行业协会的一个重要职能就是加强同业企业的行业自律。可以说，没有行业自律，行业的秩序就会陷入混乱，同业企业的利益就会受到损害。改革开放早期，温州经济呈现高速增长态势，但其经济的粗放型增长方式比较明显，相当部分企业特别是中小企业假冒伪劣、偷税漏税，行业无序竞争等现象时有发生，不仅扰乱了市场秩序，而且严重影响了温州产品形象，障碍了地方经济的健康发展。在温州政府大力推进“质量立市、名片兴市”，用铁腕打击假冒伪劣，整顿市场经济秩序的同时，温州行业商会大力加强行业自律，强化行业自我管理和自我约束，比如先后开展质量自律、知识产权自律、环保自律和诚信自律等等，重塑了温州企业的良好形象，极大地维护了同行企业的权益，促进了行业经济和地方经济的健康发展。因此，建立完善行业自律机制，是行业协会发展的基础支撑。推进行业协会发展，就必须制定完善并切实监督执行行规行约，在市场准入、同业竞争、产品质量、市场交易、企业诚信、社会责任等方面，规范同业行为，维护市场秩序，共同促进企业利益、行业利益与社会利益的协调发展，真正做到“企业兴，协会兴，行业兴，经济兴，地方兴”。

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为认真贯彻落实国家工商总局《关于集中开展集贸(农贸)市场“限塑”整治行动的紧急通知》(工商市字[____]116号)文件精神和省局有关要求，全市工商系统充分发挥工商行政营理职能，开展集贸(农贸)市场“限塑”整治工作专项执法检查活动。以城乡环境综合整治工作为契机，积极开展城区农贸市场“限塑”专项执法检查，以农村市场为重点，推动“限塑”工作的深入开展，加大市场巡查力度，构建长效监管机制。现将工作情况汇报如下：

一、 提高思想认识，加强组织领导

塑料购物袋是日常生活中的易耗品，我市每年都要消耗大量的塑料购物袋。塑料购物袋在为消费者提供便利的同时，由于过量使用及回收处理不到位等原因，也造成了严重的能源资源浪费和环境污染。推进塑料购物袋限产限售限用，是推进节能减排、建设资源节约型、环境友好型社会的实际行动，是工商部门落实科学发展观、努力做到“四个统一”要求的具体措施之一，意义十分重大。

我局根据省局的通知要求，立即以川工商泸办(____)176号文件转发了国家工商总局《关于集中开展集贸(农贸)市场“限塑”整治行动的紧急通知》(工商市字[____]116号)的通知，并提出具体要求，成立了以分管副局长为组长，市场科、消保科、企业科、经检支队负责人为成员的“限塑”整治工作领导组，负责全市“限塑”整治工作。

对区县工商局开展“限塑”整治工作进行督促检查;各区县工商局也成立了相应的领导组和执法检查组，开展集贸(农贸)市场和农村市场开展专项执法检查，积极向市场业主、经营户、市场内的购买者，在农贸市场农村市场开展“限塑”宣传，提高广大人民群众对“限塑”工作的认识，“限塑“整治工作取得实质性效果。

二、开展全面清查，查处违法违规经营行为

6月2日至6月3日，市工商局市场科分别会同____工商局、____区工商局，对我市城区主要超市、商场和农贸市场、农村市场对“限塑令”的贯彻执行情况进行检查。检查组来到____农贸市场一水果经营户摊前，见该经营户还在大量无偿使用塑料购物袋，____区工商局副局长雄开刚立即上前耐心作好解释，向经营户讲清楚有偿使用塑料购物袋，是为了引导公众减少使用和循环利用塑料购物袋，减少塑料购物袋使用总量，遏制“白色污染”‘保护生态环境。

在____商场，工商干部要求广大经营户：一是商品零售场所不得销售、使用不符合国家相关标准的塑料购物袋;二是规定商品零售场所应当依据本办法向消费者有偿提供塑料购物袋;三是商品零售场所应当对塑料购物袋明码标价，在销售凭证上单独列示消费者购买塑料购物袋的数量和单价和款项，不得不按标示价格销售或变相无偿提供塑料购物袋，应当建立塑料购物袋购销台账制度备查。在红星农贸市场，百子图农贸市场、泰安镇广大经营户、消费者都在大量无偿提供和使用塑料购物袋。

从检查情况看，汇通、佳惠等超市对“限塑令”贯彻执行好，将有偿使用塑料购物袋的有关规定和塑料购物袋的价格都张贴在超市的显要处，塑料购物袋价格有0.20元/个、0.40元/个、1.50元/个不等。而商店、农贸市场、农村市场等场所对“限塑令”贯彻执行相当差。

塑料购物袋的有偿使用涉及到人们购物习惯的改变，要改变消费者这一习惯是一个长期的过程，只有通过不断对经营户、消费者宣传、教育，对无偿提供塑料购物袋的商家、经营户进行查处，全面制定配套措施，培养公众“循环利用”塑料购物袋的观念，才能有力地保证“遏制‘白色污染’，保护生态环境”的目标得以真正实现。

全年检查共出动执法人员2467人次,检查农贸市场262个,检查经营户8390户，查处不合格塑料袋3.14万个，主要检查经营者是否停止使用超薄塑料购物袋等。在检查中发现，由于市民早已习惯了“两手空空”上商场，心安理得享受免费塑料购物袋带来的方便，已经对塑料购物袋产生了依赖症这种现状，目前没有更好的、更方便的袋子(篮子)替代塑料袋，因此“限塑令”不能很好地在农贸市场中贯彻执行。

合同编号：

收购方(甲方)：_______________

种植方(乙方)：_______________

根据有关法律、法规的规定，双方在平等协商一致的基础上，就农副产品(干蘑菇、竹笋干)购销有关事项达成如下协议，共同遵照执行。

第一条 交售农副产品、数量、价格、交货日期

第二条 干蘑菇、竹笋干的品种、等级、质量及验收，由双方协商确定。

甲方根据双方协商确定的标准进行验收。

乙方交付的农副产品未达到合同约定标准的，可根据现场双方协商后确定的等级、价格结算。

第三条交(提)货地点及运费：

第四条结算方式及支付期限：

第五条 甲方在验收期限内，对农副产品(干蘑菇、竹笋干)未进行验收或验收后未提出质量问题的视为符合质量标准。

第六条 违约责任：

①乙方在交售的农副产品(干蘑菇、竹笋干)中进行掺杂使假，以次充好，甲方有权拒收。

②乙方未按合同约定完成交售业务擅自将农副产品(干蘑菇、竹笋干)转卖他人的，应按该部分农副产品货款的%向甲方支付违约金。

③甲方逾期支付收购款的，应当每日按照逾期部分货款的%的标准向乙方支付违约金。

④甲方未按合同约定，无故拒收的，应当按照市场价格的%的标准向乙方支付违约金，并承担因此而造成的损失和费用。

第七条 因发生自然灾害、重大疫情等不可抗力的，经核实可全部或部分免除责任，但应当及时通知对方，并在合理期限内提供证明。

第八条合同解除：__________________________________________________。

第九条合同争议解决方式：本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商或申请当地工商行政管理部门调解解决;协商或调解不成的，按下列第_种方式解决：

①提交____________仲裁委员会仲裁;

②依法向人民法院起诉。

第十条其他约定：

。

第十一条本合同自双方签字、盖章后生效。共一式三份，甲乙双方各执一份，工商所一份，具有同等法律效力。

收购方：(甲方)：种植方：(乙方)：

地址：地址：

法人代表：身份证号码：

代理人：代理人：

电 话：电话：

签订时间：年月日

签订地点：

甲方： 乙方： 甲方大门以北房屋予以出租，对本校师生经营书店，经过竞标，由 租赁经营，经双方协商达成如下协议：

一、甲方责任

1、提供房屋壹间。

2、负责房屋及其它设施的维修（非人为因素造成），保证水电线路畅通。

3、不定期对经营场所进行安全和卫生等检查。

二、乙方责任

1、只许经营国家法律法规允许的图书、学习资料、报刊、杂志、音像制品、音体美用材、文具。

2、自觉遵守暂住人口管理规定，不得影响甲方师生正常的工作、学习和生活。

3、违法经营所造成的后果，负全部责任。

4、水电费自理，水费每月按 方交纳。

5、室外宣传张贴内容、样式须报学校批准。

6、不准在经营场所内外打牌、下棋，并保持清洁卫生。

7、要爱护室内外设施，如损坏照价赔偿。

8、因疏于管理出现的安全等事故由乙方负全部责任。

9、对甲方提出的安全、卫生等方面的问题，确保在规定时间内整改。

10、每年上交甲方租赁费 ，签定合同时交纳。如不按时交纳，每天按上交金额的2%交滞纳金。

三、其它

1、合同期限自________年____月____日至________年____月____日。一方若中止合同，须提前三个月通知对方。对乙方不能按合同要求擅自变更经营内容及项目，甲方立即与乙方中止合同，而无须再提前三个月通知乙方，甲方不承担任何责任。

2、甲方必须保证学校内只允许乙方有权经 经营本合同中规定的图书、学习资料、报刊杂志，音像制品项目，否则，乙方有权向甲方提出经济赔偿，乙方不承担任何责任。

3、合同未尽事宜，由甲乙双方协商解决。

4、本合同一式两份，盖章签字生效。甲乙双方各执1份。 甲方（盖章） 乙方（签名

出租方（甲方）：_________ 承租方（乙方）：_________ 依据《中华人民共和国民法典》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：

第一条房屋基本情况 该房屋坐落于____市____区（县）_____。 该房屋为：楼房____室____厅___卫，平房___间，建筑面积___平方米，使用面积__平方米，装修状况__，其他条件为___，该房屋（□已□未）设定抵押。

第二条房屋权属状况 该房屋权属状况为第_________种：

（一）甲方对该房屋享有所有权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权证，证书编号为：____。

（二）甲方对该房屋享有转租权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证，该凭证为：___。

第三条房屋用途 该房屋用途为：___。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。

第四条交验身份

（一）甲方应向乙方出示（□身份证□营业执照）及___等真实有效的身份证明。

（二）乙方应向甲方出示（□身份证□营业执照）及___等真实有效的身份证明。

第五条房屋改善

（一）甲方应在本合同签订后____日内对该房屋做如下改善：__，改善房屋的费用由（□甲方□乙方）承担。

（二）甲方（□是□否）允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物。装修、装饰或添置新物的范围是：___，双方也可另行书面约定。

第六条房屋租赁期限

（一）房屋租赁期自________年____月____日至________年____月____日，共计________年___个月。（期限超过________年的，超过部分无效。）

（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前____日向甲方提出（□书面□口头）续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前____日（□书面□口头）通知对方。

第七条房屋租赁的租金

（一）租金标准：_____元（□月□季□半年□年），租金总计：___元（大写：___元）。该房屋租金____（□年□月）不变，自第____（□年□月）起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由双方另行约定。

（二）租金支付时间：______，_______。

（三）租金支付方式：（□甲方直接收取□甲方代理人直接收取□甲方代理人为房地产经纪机构的，乙方应在银行开立账户，通过该账户支付租金，房地产经纪机构不得直接向乙方收取租金，但乙方未按期到银行支付租金的除外。房地产经纪机构应于本合同签订之日起3个工作日内应将其中一份合同送交银行。）

（四）甲方或其代理人收取租金后，应向乙方开具收款凭证。

第八条房屋租赁保证金

（一）甲方交付该房屋时，乙方（□是□否）向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为：___元（大写：____元）。

（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。

第九条房屋租赁中的其他费用 租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：

（一）乙方承担（□水费□电费□电话费□电视收视费□供暖费□燃气费□物业管理费□___）等费用。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。

（二）房屋租赁税费以及本合同中未列明的其他费用均由甲方承担。

第十条房屋的交付及返还

（一）交付：甲方应于________年____月____日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及___后视为交付完成。

（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为（□乙方恢复原状□乙方向甲方支付恢复原状所需费用□乙方放弃收回□归甲方所有但甲方折价补偿）。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。

第十一条房屋及附属设施的维护

（一）租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的____日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。

（二）对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务。

（三）乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的.，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。

（四）对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。

第十二条房屋租赁合同中的转租

（一）除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。

（二）乙方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面转租合同，并向房屋租赁管理行政机关办理房屋租赁合同登记备案手续

出租方(甲方)：_____________ 身份证号：____________________

承租方(乙方)：_____________ 身份证号：____________________

乙方承租甲方管理的上列房屋作为_________使用，双方议定遵守事项如下：

房屋座落：_____________区________楼_____单元_____号，房屋使用面积：_________平方米

一、本租约为乙方取得承租房屋使用权的凭证。甲、乙双方均有遵守国家有关住宅法律和本市房屋政策、法令的义务。

二、房屋租金数额因房屋条件或租金标准变动时，其租额得予调整，每月租金，乙方应于______日前交清。

三、乙方有下列情况之一时，甲方可以终止租约，收回房屋：

(1)把承租的房屋转让，转借或私自交换使用的;

(2)未经甲方同意私自改变承租用途的;

(3)无故拖欠租金______个月以上的。

四、甲方根据修缮标准检查，维修房屋和设备，保障安全、正常使用。甲方维修房屋时，乙方应积极协助，不得阻碍施工。在正常情况下，如因检查不周，维修不及时，以致房屋倒塌，使乙方遭受经济损失时，由甲方负责赔偿。

五、甲方鉴定房屋危险，不能继续使用，必须腾出时，乙方应按期迁出，其居住房由甲方解决。如乙方籍故拖延不迁造成的一切损失，由乙方负责。

六、甲方对乙方承租的房屋进行翻建大修后，乙方有优先承租权，但事先应签订协议。

七、乙方对承租的房屋及室内装修设备，应负责保管，爱护使用，注意防火、防冻。如有损坏，乙方应负责修复或赔偿。楼梯间、门道、走廊等公用房屋和设施，乙方应爱护使用，注意照管，防止损坏。

八、乙方不得私自拆改、增添房屋或设备。如属必需时，应事先取得甲方同意或另行签订协议后方可动工。否则，乙方应负责恢复原状。

九、乙方退租房屋时，应于_____日前通知甲方，并办清以下手续：

(1)交清租金和应交纳的赔偿费。

(2)按照租约负责保管的房屋及装修设备。

(3)撤销租约。

十、乙方承租甲方代管、托管的房屋在发还原主时，甲方得终止租约。

十一、乙方承租的房屋因国家建设，特殊需要必须腾让时，甲方得终止租约。乙方所需房屋按有关规定办理。

十二、本租约自立约日起至_____________年________月___日止有效。一或____份，甲乙双方各执____份，如有未尽事宜，双方协议解决。

十三、其他______________________________.

出租方(签字)：________________承租方(签字)：________________

联系电话：____________________联系电话：____________________

_____________年________月_____日_____________年________月___日

甲方(出租方)： 乙方(承租方)：

注册地址： 地址： 邮编： 邮编：

营业执照号码： 营业执照号码

资质证书号码： 法定代表人：

法定代表人： 联系电话：

联系电话： 委托代理人：

身份证号码

联系电话：

根据《合同法》及有关规定，为明确甲方与乙方的权利义务关系，双方在自愿、平等、等价有偿的原则下经过充分协商，特定立本合同，以供遵守。

一、厂房位置、面积、功能及用途

甲方将位于 的厂房租赁给乙方使用。厂房占地面积 亩，经甲乙双方认可确定建筑面积为 平方米。 厂房功能为 ， 包租给乙方使用。如乙方需转变使用功能，经甲方书面同意后，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担。

二、租赁期限及租金

租赁期限为____年，即从 年 月 日起至 年 月 日止。 租赁期限届满前_个月提出续租，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。本出租合同的租赁保证金为人民币 元(大写 )。租金 元/年，于每 年 月 日以现金方式上缴，实行上打租。

三、双方的权利与义务

1、甲方应保证所出租的房屋及设施完好，在本出租合同生效之日起3日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用， 乙方按期交付租赁费，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为 元。

2、乙方在国家法律、法规、政策允许的范围内进行经营及办公，如需办理相关手续，由乙方自己办理，并负责一切费用。在租赁期内，如发生事故，由乙方承担全部费用。

3、合同有效期内，乙方对所租赁的房屋及设施拥有合法使用权，未经甲方同意，不准私自转租他人。

4、租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及其他应付费用，并按本合同规定向甲方交还承租的租赁物，甲方将向乙方无偿退还租赁保证金。

四、专用设施、场地的维修、保养

乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。

五、 本合同未尽事宜，经双方协商一致后，可另行签订补充协议。

六、 本合同经甲乙双方签字盖章， 鉴证盖章后生效。

本合同未尽事宜，由甲、乙双方协商解决，并另行签订补充协议，其补充协议与本合同具有同等法律效力。

本合同一式 份，甲、乙双方及鉴证单位或镇监管办各执 份。

甲方(盖章)： 乙方(盖章)：

法人： 法人：

签约时间： 签约时间：